SEMINAR NASIONAL

STRATEGI & TANTANGAN PEMBIAYAAN PROYEK INFRASTRUKTUR DI INDONESIA

INDONESIA
Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Indonesia
31 Oktober 2007

oleh
oleh

Ir. DADDY HARIADI

Direktur
Direktur Utama
Utama
PT
PT Citra
Citra Marga
Marga Nusaphala
Nusaphala Persada
Persada Tbk
Tbk

Kiprah CMNP Membangun Jalan Tol

CMNP didirikan 13 1987, sbg pemegang konsesi tol Ir Wiyoto
Wiyono MSc (North South Link & Harbour Road) 34 km
Jakarta Intra Urban Tollroad (JIUT) - 1996

Jalan Tol Ir Wiyoto Wiyono MSc

Jalan Tol Cawang - Tomang - Pluit
Masa konsesi CMNP 31 tahun & 3 bulan

:
:
:

34 km (CMNP)
19 km (Jasa Marga)
s/d 31 Maret 2025

Initial Public Offering - 1995

Badan Usaha Jalan Tol pertama yang terdaftar di Jakarta Stock

Exchange dan Surabaya Stock Exchange, pada 10 Januari 1995
Jumlah lembar saham 2.000.000.000

Metro Manila Skyway (MMS) - 1999

Jalan tol sepanjang 13,45 km dengan masa konsesi 30 tahun, mulai

beroperasi sejak diresmikan Presiden Fidel Ramos 15 Desember 1999
1999
Saham CMNP 21% di Citra Metro Manila Tollways Corporation
Project Launching StageStage-2 oleh Presiden Gloria Macapagal 20 Juli 2007

Surabaya Eastern Ring Road (SERR) - 2007

CMNP memenangkan tender ICB pada 20 Maret 1996

Saham CMNP 94,7% di PT Citra Margatama Surabaya
Jalan tol SERRSERR-1 (Waru Juanda) akan beroperasi pada awal tahun 2008

Jalan Tol Antasari Depok Bogor - 2009

Jalan tol sepanjang 22,82 km dengan masa konsesi 35 tahun

CMNP memenangkan tender ICB pada September 2006
Saham CMNP 62,5% di PT Citra Waspphutowa, bersama BUMN Waskita
Karya, Pembangunan Perumahan, dan Hutama Karya

Prinsip Pembiayaan Infrastruktur

Mobilisasi nilai
future ke
saat sekarang
Subsidi dari
pembayar pajak
(general taxes)

Bantuan
Asing

Bridging
Financing

Investor

APBN/APBD

Pembayar
Pajak
Negara
Donor

Proyeksi tarif
yang terjangkau
(cost recovery)

INFRASTRUKTUR
Publik
(Pengguna)

Pembayar
Pajak
Pertumbuhan

Pertumbuhan pada dasarnya

mensyaratkan
ketersediaan infrastruktur

Infrastruktur
pada dasarnya
bersifat swadana
(user charges)

Peranan Swasta semakin besar

sedangkan kemampuan Pemerintah semakin kecil

Peranan Swasta Semakin Besar

Pe m / BUM N
Swasta

esar
B
n
i
k
Sema
a
t
s
a
n Sw
a
n
a
r
e
P
95%

82%

78%

22%

5%

18%

Jalan Tol Eksisting

Tahap Konstruksi

Tanda-tangan PPJT

663,8 km

110,5 km

709,8 km

Kebutuhan
Kebutuhaninvestasi
investasijalan
jalantol
tol :: Rp
Rp 85
85 Triliun
Triliun

33 Triliun
Triliun

Kemampuan
KemampuanPemerintah
Pemerintah

:: Rp
Rp

Financing
Financinggap
gap

:: Rp
Rp 82
82 Triliun
Triliun

Setelah PPJT What Next ?

No Ruas / Kelompok

Pjg
Jadwal
(km)

Investor

1 Pandaan - Malang

37.0 06-09

2 Gempol - Pasuruan

Status
Januari 2005

Juli 2007

Setdco Instrinsic Nusantara

Review Proposal

PPJT 29 Mei06 Putus 5 Jun07

32.0 06-09

Jasa Marga

Finalisasi Penugasan

PPJT 29 Mei 06, Tanah

3 Bogor Ring Road

11.0 05-08

Jasa Marga

Finalisasi Penugasan

PPJT 29 Mei 06, Tanah

4 Depok - Antasari

21.7 06-08

Citra Waspphutowa

PQ Batch-1

PPJT 29 Mei 06, Tanah, DED

5 Cinere - Jagorawi

14.7 06-08

Trans Lingkar Kita Jaya

PQ Batch-1

PPJT 29 Mei 06, Tanah, DED

6 Kertosono - Mjkerto

41.0 06-09

Marga Hanurata Instrinsic

Review Proposal

PPJT 30 Jun 06, Tanah, DED

Lintas Marga Sedaya

Ijin Penerusan

PPJT 21 Juli 06, DED, Tanah

7 Cikopo - Palimanan 116.0 06-09

8 Pejagan - Pemalang

57.5 06-09

Pejagan Pemalang Tol Road

Review Proposal

PPJT 21 Jul 06, SP2LP

9 Pemalang - Batang

39.0 06-09

Pemalang Batang Tol Road

Review Proposal

PPJT 21 Juli 06, SP2LP

10 Semarang - Batang

75.0 06-09

Marga Setia Puri Utama

Review Proposal

PPJT 21 Juli 06, SP2LP

Jasa Marga

Persiapan Tanah

PPJT 7 Juli 2006, Tanah

Review FED & Tanah

PPJT 19 Des 06, Tanah

11 JORR W2 Utara

7.0 06-08

12 Gempol - Pandaan

13.6 05-09

Margabumi Adhikaraya

13 Semarang - Solo

75.7 06-09

Jasa Marga

14 Cibitung Cilincing

33.9 07-09

MTD - Nusa Cipta

15 Becakayu

21.0 07-09 Kresna Kusuma Dyandra Marga

16 Pasuruan - Probo

45.0 06-09

Trans Jawa Paspro

Finalisasi Penugasan PPJT 15 Des 06, Tanah, DED

PQ Batch-1

PPJT 29 Jan 2007, DED

Review DED

PPJT 22 Feb 2007

Review Proposal

PPJT 25 Juni 2007

Total 641.1

PPJT adalah awal masa kemitraan membutuhkan komitmen

bersama untuk menjaganya agar tidak keluar dari kesepakatan

Uncertainty Titik Krusial Pengadaan Tanah

Penerbitan
SP2LP

Sosialisasi s/d Nominasi

Musyawarah s/d Kesepakatan

Pencabutan
HAT

Pemberian GK
Pelepasan HAT

2 bulan

4 bulan

6 bulan

28 bulan

1 bulan

Survey Koridor

Permohonan Mulai

Musyawarah

Ditjen BM/BPJT

Dirjen BM ke P2T

Max 120 Hari Kalender

Survey Alignment

Rakor Timdu

Pengadaan Tim

Ditjen BM/BPJT

P2T-TPT-Investor-Terkait

Tim Penilai Independen

Titip UGK ke PN
(Juga u/ Sengketa)
Timdu

Ya

Keberatan ?

Banding ke Kepda

Usulan Penc. HAT

Pemegang HAT

Kepda/Mendagri ke BPN

Survey Rumija

Penyuluhan

SK P2T

Pengukuhan/Revisi

Rakor Penc. HAT

Ditjen BM/BPJT

Timdu

Bentuk & Besar GK

Kepda/Mendagri

BPN-Terkait-Menkumham

Permohonan SP2LP

Pematokan Rumija

Permintaan Dana

SK P2T Lama/Rev

Pencabutan HAT

Dirjen BM ke Kepda

Timdu

TPT ke Investor

Bentuk & Besar GK

BPN ke Presiden

Rakor SP2LP

Inventarisasi-Legal

Penyediaan Dana

Terpadu di Daerah

Timdu

Investor

Keberatan ?
/ Sengketa ?

Ya

2 tahun

Tidak

SK Pencabutan HAT
Presiden

Tidak

Penerbitan SP2LP

Pematokan Persil

Rek Harga Nyata

Pemberian GK

cc Kepda/Inst. terkait

Timdu

Tim Penilai Independen

Timdu

Pembentukan P2T

Rincikan-Nominasi

Pelepasan HAT

Bup/Wal/Gub/Mendagri

Timdu

Pemegang HAT

Pengumuman

Site Hand Over

Ditjen BM ke Investor

1 bln sesuai Permeneg

Keberatan ?
Tidak

Ya

Stagnasi Pembangunan Jalan Tol

km

2.000

1.600

1.200

800

Indonesia 78-06 :
649 km
Kend/1000 pend
:
21
Malaysia
: 1.400 km
Kend/1000 pend
:
152
China
: 40.000 km
Kend/1000 pend
:
8

Kapasitas
Historis
(Tanah bukan
risiko Investor)

Badan Usaha
Jasa Marga
Total

Peranan
Swasta

1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011

400

Program
1.500 km

Tanah beban APBN

Tanah beban Swasta

Jalan Tol mulai stagnan setelah
Investor dibebani risiko tanah

Titik Kritis Permasalahan Tanah

Biaya tanah
Keluar lingkup PPJT,
perjanjian kredit,
setoran saham, dll

Tahapan Pembangunan
Proyek bisa terhambat

TenderTender-PPJTPPJT-Desain
Pengadaan Tanah

Konstruksi
Operasi

Tahapan Pendanaan
> > > > > > > Setoran Modal > > > > > > > >
Bridging /
Revolving Fund

Hutang
Obligasi
Right Issue
Peningkatan
Modal

Permasalahan Tanah Depok Antasari

LAND ?
700 M

2.394 M

BIAYA
BIAYATANAH
TANAH

PPJT
PPJT2006
2006
NJOP
2007
NJOP 2007

Rp
Rp 700
700MM
Rp
Rp1.197
1.197MM

--------------------------------------------------------Perkiraan
PerkiraanHarga
HargaPasar
Pasar: :

11
xxNJOP
NJOP Rp
Rp1.796
1.796MM
22xxNJOP
NJOP Rp
Rp2.394
2.394MM
---------------------------------------------------------

IRR ?
17,76%

14,42%

Perubahan
Business Plan
TRAFFIC?
39.043vpd

Realisasi ??

Plus
Plus: :

Construction
ConstructionCost
Cost
Cost
of
Fund
Cost of Fund

Strategic Action

Optimasi
Optimasi Tarif
Tarif

Optimasi
Optimasi Traffic
Traffic

Land
Land Capping
Capping

Public
Public Acceptance
Acceptance ??

Transport
Transport Policy
Policy ??

Gov
Gov Support
Support ??

CONTINUE
CONTINUE ??

QUIT
QUIT ??

ATP ?
637/km

748/km

Kesimpulan
TANAH LAND CAPPING
Risiko Pengadaan Tanah SECARA ALAMIAH harus ditanggung oleh
Pemerintah
Konsep Dana Bergulir masih membebankan risiko Pengadaan Tanah
pada Investor sepenuhnya
Land capping KOMPROMI antara : Tanah sepenuhnya APBN (1978 1995) dengan Tanah sepenuhnya risiko Investor (1995 - 2007)
Land Capping untuk kepentingan bersama (tidak untuk menambah
keuntungan Investor) :

Publik : tidak dibebani tarif tol yang lebih tinggi

Pemilik Tanah : tidak dirugikan oleh calo / ketidakpastian harga
(kecuali dipaksa oleh Pemerintah Pencabutan Hak Atas Tanah)

Pemerintah : kelancaran program pembangunan infrastruktur

Investor / Lender : kepastian business plan (masih dalam lingkup
yang disepakati / dimobilisasi sejak awal)

PPJT
Penandatanganan PPJT adalah awal dari masa kemitraan yang
membutuhkan komitmen bersama untuk menjaganya agar tidak keluar
dari lingkup kesepakatan awal
Apabila ada perubahan yang keluar dari lingkup kesepakatan awal, akan
menghambat program kemitraan itu sendiri menghambat program
Pemerintah

PT
PT Citra
Citra Marga
Marga Nusaphala
Nusaphala Persada
Persada Tbk
Tbk
Infrastructure
Infrastructure Solution
Solution Enterprise
Enterprise