NAIN OBRAUNA POVRINE STANOVA I DRUGIH OBJEKATA

Nain obrauna povrine stanova i drugih objekata u graevinarstvu je najei kamen spoticanja izmeu investitora (kupca) i izvoaa (prodavaa). Problem
je u tome to kupci, odnosno investitori, kupuju stan ili neki drugi objekt po tono odreenoj unaprijed dogovorenoj i poznatoj cijeni. Tu treba naglasiti da,
ako dolazi do variranja prodajne cijene nekretnine, ista se dogaa radi drugih ekonomskih kolebanja na tritu, a ne zbog naina obrauna povrine. Pri
samom inu kupovine (ili nekog drugog preuzimanja nekretnine) stranke ne razmiljaju, a i nisu informirane o tome, kako je predmet kupovine tretiran to se
tie izmjere i obrauna povrine.
Koeficijenti povrine, koji se tu koriste, su unaprijed odreene veliine, ijim umnokom sa stvarnom povrinom stvaraju obraunsku povrinu koja moe biti
u netto ili brutto varijanti. Znaenje tih koeficijenata je vrlo veliko kada se zna da se prema njima obraunavaju netto i brutto povrine, komunalni i vodni
doprinosi kao i svi druge tehnike radnje koje zahtijevaju izmjerenu povrinu.
esto puta u praksi kupoprodaje nekretnina dolazi kada se obraunavaju projektirane povrine i usporeuju sa onom izvedenom. Moramo znati da su u
graevinarstvu esta odstupanja pa i, u najboljoj namjeri, moe doi do nesuglasica. Ta odstupanja se, prema ureenim graevinskim pravilima, toleriraju do
odnosa od +- 2%. Taj odnos nastaje jer se projektirana izmjera vri na ROHBAU zidovima dok se buka ne prikazuje niti mjeri. Debljina buke je najee 2
do 3 cm. Moemo zamisliti kada jednoj prostoriji na jednom i drugom kraju (u oba smjera) oduzmemo 3 cm i onda na 4 do 6 prostorija u stanu razlika moe
biti i do 2 do 3 m2. Kada se zna cijena m2 nekretnine onda je izvor nesuglasica na pomolu.

Kod obrauna povrina prvo moramo raistiti pojam prikaza graditeljskih sklopova putem tlocrta. U arhitekturi i graditeljstvu postoje razni prikazi
graditeljskih sklopova koji se opet prikazuju u raznim mjerilima. Za nae osnovne pojmove bitno je da se zna to je tlocrt i u kojem mjerilu se on prikazuje.
Za tlocrt je dovoljno da znamo da je on prikaz povrine odozgora na nain da zamislimo da smo taj objekt prerezali na visini 1 m od poda. Sve ono to se vidi
prerezano je tlocrt te povrine. Zato se moe primijetiti da je stubite, kada se gleda prerezano, u jednom dijelu crtano punom linijom, a u jednom dijelu
isprekidanom.
Za takav tlocrt uobiajeno mjerilo za glavne projekt je 1:100 to znai da je 100 cm u prirodi 1 cm na nacrtu. Postoje jo mjerila za tlocrte kao npr. 1:50 koje
se koristi za izvedbene nacrte.
Povrine koje se koriste u graditeljstvu su najee netto korisna povrina (oznaka NKP) i brutto razvijena povrina (oznaka BRP). Netto korisna povrina
nekog stana je zbroj svih podnih povrina raunajui od gotovog obukanog zida i pomnoeno sa odgovarajuim koeficijentom prema standardu.
Za brutto razvijene povrinu karakteristino je da se ona iskazuje za kuu, zgradu i sl. prostore dok se za stanove ona ne koristi. Izraava se na nain da se
izraunava kao zbroj svih povrina ije se duine i irine mjere od vanjskih obodnih zidova objekta (obukanih ili obloenih). I ova povrina se mnoi
odgovarajuim koeficijentom koji ovisi o elementima o kojima emo u nastavku govoriti. Tu je bitno da se za NKP i za BRP koriste potpuno isti koeficijenti
tako da se ne bi mislilo da su za jednu povrinu jedni, a za drugu drugi.
BRP je neto kompliciranije izraunati i za prvu ruku moemo rei da je ona najee 15-20% vea od NKP-a. Obraun BRP-a je temelj za izraun volumena
zgrade koji je opet mjera za obraun komunalnog doprinosa. Volumen je nita drugo nego umnoak BRP-a i istih visina mjerenih izmeu izvedenih podova i
stropova.
Graditeljski koeficijenti su postali predmet standarda jo 1966. godine njihovom objavom u ondanjem Slubenom listu SFRJ pod slubenom oznakom JUS
U.C2.100. Naslov tog standarda je bio Povrina i zapremina zgrada uslovi izraunavanja.
Dolaskom Hrvatske drave na vlast svi zakoni, pravilnici i propisi smatrali su se preuzetim sve do trenutka donoenja zamjenskih koji e tu problematiku
tretirati u sklopu novih dogaanja.

To preuzimanje i vrijeme vaenja bilo je i slubeno regulirano Zakonom o normizaciji Republike Hrvatske koji je tu problematiku potanko analizirao. Prema
navedenom zakonu, za ovaj standard, izvreno je njegovo preimenovanje u hrvatsku normu te je kao takav nastavio egzistirati kao HRN U.C2.100. Tim inom
preimenovanja nije se praktiki nita dogodilo, u smislu njegovog sadraja, nego su koeficijenti iz istog nastavili se koristiti sve do dananjih dana. Jasno je
da su se isti nisu uvijek mogli primijeniti na dananju situaciju modernog graditeljstva koje sadri parkiralina mjesta izvan zgrade, kune vrtove i ostale
graevinske sklopove koji se u tom standardu ne spominju.
U meuvremenu je, to se tie obrauna povrina, dolo do stanovitih promjena te su na snazi slijedei pravilnici i standardi:
HRN standard
ISO standard
Pravilnik o nainu obrauna povrine i obujma u projektima zgrada (Narodne Novine 90/10),
Pravilnik o dopuni pravilnika o nainu obrauna povrine i obujma u projektima zgrada (Narodne Novine 111/10)

Kada je rije o HRN standardu on se pokuava sve vie izbaciti iz uporabe iz razloga to je isti nasljednik JUS-a, dok su ISO standardi komplicirani i rjee se
primijenjuje kod jednostavnijih povrina isti nije u svemu prilagoen za nae potrebe kao i njegova kompliciranost odbila je mnoge koji su ga htjeli
primijenjivati. Gore spomenuti pravilnici su u uporabi i koriste se kod projekata i obrauna mada isti ne sadravaju sve povrine koje se u praksi mogu pojaviti
(npr. garana mjesta u i izvan objekta i sl.).
Graditeljski koeficijenti su esto kamen spoticanja u praksi kupovanja i prodaje nekretnina kako smo gore opisali. esto kupci kupuju stan sa koeficijentima
koji na npr. terasi, balkonu i slinim prostorima imaju razna tumaenja. Tu se najee dogaaju nerazumijevanja jer prodava u predugovoru navodi jednu
kvadraturu da bi u osnovnom ugovoru naveo onu drugu. Tu treba navesti i injenicu da se u etanim elaboratima navode korisne vrijednosti, propisane
Zakonom o vlasnitvu, koji pod korisnim vrijednostima podrazumijevaju netto korisnu povrinu. Netto korisna povrina je upravo ta stvarna povrina
pomnoena sa graditeljskim koeficijentima koji se mogu kretati od 0,25 za otvorene terase do 1,5 za poslovne prostore vie od 4,0 m.
Nije rijedak sluaj da se u oglasima navodi prodaja apartmana na moru veliine 40 m 2 sa terasom stvarne povrine 20 m2. Tu prodavatelj naglaava upravo tu
razliku izmeu korisne povrine i stvarne povrine.
U praksi se dogaa i injenica da je zakonodavac predvidio predaju etanih elaborata, po kojima se rade vlasniki listovi, tek kada su zgrade zavrene.
Stupanj zavrenja nije strogo preciziran pa u praksi postoji nedoumica kada je zgrada zavrena da se moe etairati.
esto se obian korisnik nekretnine pita emu inae slue koeficijenti za obraun povrina? Tu je najbolje zamisliti da su koeficijenti jedan oblik mjere koja
regulira opremu nekog prostora. Tako se moe dogoditi da je zakonodavac propisao za podrumski prostor koeficijent 0,5 da bi se u isto vrijeme isti opremio
kao stan sa svim propisanim stambenim uvjetima te ga kao takvog propisno stavio pod koeficijent 1,0.
Da bi lake razumjeli emu koeficijenti povrina slue moemo tumaenje istih zamisliti kao svoenje opremljenosti promatranog graevinskog prostora na
jednake i usporedive veliine. To znai da ako se stan (ili neki drugi graevinski objekt) prodaje ili kupuje po cijeni od 1.500 EUR/m2 onda je isti navedene
cijene za itav prostor ukljuivi garana ili parkirna mjesta, ostave, terase, balkone i loggie. Prema takvom nainu gledanja svi graevinski sklopovi se onda
jednako vrednuju pa se njihova cijena, putem koeficijenata, svodi na jednaku cijenu za itav stan.

Prema vjetakom miljenju da kupac/prodava treba kupiti/prodati stan kom 1 sa cijenom npr. 100.000 EUR. Takav stan ili drugi graevinski objekt je u
vienom stanju bez obzira kakvi su koeficijenti u njemu primijenjeni. Na taj nain ne treba razbijati glavu jeli primijenjen ispravan koeficijent ili ne kada
znamo njegovu ukupnu cijenu.
Standard koji regulira uporabu graditeljskih koeficijenata napisan je u formi norme, prema kojoj se u mnogim tehnikim strukama definiraju razne aktivnosti.
U naem zakonodavstvu primjena norme nije uvijek obvezna tako da nije strogo propisano da prodava nekretnine mora za svoj stan primjeniti navedenu
normu. Ta norma se vie ini kao preporuka nego kao obveza. Na taj nain kupac je u situaciji da kupuje stan komada 1 sa svim njegovim povrinama. Kako
se dolo do tih povrina ne bi trebao biti kupev problem (tako barem misli prodavatelj). U praksi vjetaka se esto trai tumaenje pojedine norme
retroaktivno kada je stan ve kupljen.
esto se javljaju nesuglasice i oko prostora u potkrovlju. Tu zakonodavac korisnost nekog koeficijenta ne uzima samo kao opremu nekog prostora nego kao
stambenu visinu. Pa onda navodi stambene i nestambene prostore u potkrovlju (oprema prostora) kao i njegovu visinu koja je podijeljena u grupe 0-1 m, pa
1-2 m i na kraju preko 2 m. Na taj nain potkrovni prostor sa stambenom opremom, ali manjom visinom od 2 m moe imati manji koeficijent.
Prikaz graditeljskih koeficijenata za pojedine sluajeve imamo u dolje navedenoj tablici (prema HRN standardu):

Isto tako primjer tablinog prikaza koeficijenata dan je u donjem prikazu u lanku 5. gore spomenutih Pravilnika:

Gore opisane situacije u praksi su dosta pojednostavljene jer za pravu izmjeru treba poznavati odreeni broj pravila koji su proizali iz standarda. Tako da su
neke situacije u praksi komplicirane i praktiki nerjeive bez angairanja adekvatnog strunjaka.

Izvor: webgradnja.hr