Tesis MC Guia Operativa

UNIVERSI
IDAD MA
ARIANO GLVEZ
G
DE GUAT
TEMALA
FACULTA
AD DE AR
RQUITEC
CTURA
GU
UA OPER
RATIVA PARA
P
EL MANTEN
NIMIENT
TO DE ED
DIFICIOS
S DE USO
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ABITACIO
ONAL DE
E LA CAB
BECERA MUNICIP
M
PAL DE HUEHUETENANGO
O
FRE
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OPOLDO VSQUE
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A
GUATE
EMALA, ENERO DE 2,012
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DE:
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TULO PRO
OFESIONAL
L DE:
A
ARQUIT
TECTO
GUATE
EMALA, ENERO DE 2,012
AUTORIDADES DE LA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y TRIBUNAL EXAMINADOR QUE

PRACTIC EL EXMEN PRIVADO DEL TRABAJO DE GRADUACIN
DECANO DE LA FACULTAD:
Arq. M.A. Vctor Hugo Hernndez Ordez
SECRETARIO DE LA FACULTAD:
Arq. M.A. Gustavo Guillermo Gutirrez Quionez
TRIBUNAL EXAMINADOR
PRESIDENTE:
Arq. Samuel Renardo Gonzlez Palacios
SECRETARIO:
Arq. Audel Ruvern Lpez Molares
VOCAL:
Arq. Gildardo Yovany Garca Castillo
ASESOR DEL TRABAJO DE GRADUACIN:
Arq. Gildardo Yovany Garca Castillo
iii
RESPONSABILIDAD
Solamente el autor es responsable de los conceptos expresados en el trabajo de tesis.

Su aprobacin en manera alguna implica responsabilidad para la Universidad.
",
:""
FACULTADDE
ARQUITECTUM
Guatemala,
9 de enero
dos mil doce
Del ano
Se
autoriza
la
impresi6n del
Trabajo
de
Graduaci6n
titulado:
"Gofa Operatlya .... cI M,O.tmlcptp de U'fIdm de VM BaNMdenal de

II C. . . . . MI ."." lit a".tm'olO"
Presentado
el
por
(la)
estudiante
FrMdy LeoOOld' VUI'. G.rcfa
Quien para el efecto debera cumplir con las disposiciones reglament8rlas respectivas.
Dese cuenta con el expediente a la Secretaria General de la Universidad, para la
celebraci6n del Acto de Investidur-a y Graduaci6n Profesional correspondiente.
\
...
Articulo 57 del Reglamento de Tesis.
ARQ. M.A. viCTOR HU
Decano Facul
VHHQ/cgc
NDICE DE CONTENIDOS
PGINAS
Pagin
a
INTRODUCCIN
CAPTULO I
MARCO CONCEPTUAL
1.
Antecedentes del problema
2.
Justificacin de la investigacin
3.
Definicin del problema..
4.
Delimitacin del problema
4.1
mbito geogrfico
4.2
mbito arquitectnico.
4.3
mbito temtico
CAPTULO II
MARCO METODOLGICO
2.1.
Sujeto de la investigacin.
10
2.2.
Objetivos de la investigacin.
10
2.2.1.
General
10
2.2.2.
Especficos
10
Variables de la investigacin
11
2.3.
vi
2.4.
2.3.1.
Definicin conceptual.
11
2.3.2.
Definicin operacional
11
Tcnicas de recopilacin de datos..
12
2.4.1.
Investigacin documental.
12
2.4.2.
Investigacin de campo.
12
2.5.
Instrumentos de recopilacin de datos..
13
2.6.
Aporte de la investigacin
13
2.6.1.
mbito de la aplicacin..
14
Anlisis de costo de mantenimiento.......
15
2.7.1.
Costos que tienen relacin directa con las operaciones de mantenimiento..
15
Costos por prdida de produccin
15
2.7.
2.7.2.
CAPTULO III
vii
MARCO TERICO
3.1. Antecedentes del mantenimiento
18
3.1.1.
El mantenimiento como accin encaminada a la conservacin fsica y funcional del edificio
18
3.1.2.
La vida til de una edificacin desde la perspectiva del programa de mantenimiento
19
3.1.3.
Organizacin del mantenimiento.
20
3.1.3.1.
Planificacin del mantenimiento
20
3.1.3.2.
Responsabilidad en el mantenimiento
20
3.1.4.
Ventajas del mantenimiento de edificios
21
3.1.5.
Instrucciones de mantenimiento.
21
3.1.6.
Prevencin del proceso patolgico.
22
3.1.7.
El mantenimiento de la edificacin en el marco legal guatemalteco.
23
3.2. Tipos de mantenimiento

3.2.1.
3.2.2.
3.2.3.
3.2.4.
3.2.5.
25
De acuerdo a los objetivos
25
3.2.1.1.
Mantenimiento simple o habitual.
25
3.2.1.2.
Mantenimiento medio
25
3.2.1.3.
Mantenimiento complejo.
26
De acuerdo a la periodicidad que se aplica..
27
3.2.2.1.
Mantenimiento planificado.
27
3.2.2.2.
Mantenimiento no planificado.
27
De acuerdo al tipo de obra.
28
3.2.3.1.
Mantenimiento de obras nuevas
28
3.2.3.2.
Mantenimiento de obras antiguas
28
De acuerdo al propietario del inmueble.
28
3.2.4.1.
Mantenimiento privado.
28
3.2.4.2.
Mantenimiento estatal
28
De acuerdo al momento en que se realiza..
29
3.2.5.1.
Mantenimiento preventivo.
29
3.2.5.2.
Mantenimiento correctivo
30
3.3. Documentacin de la vivienda..
31
3.3.1.
El libro del edificio
31
3.3.2.
Planos y especificaciones tcnicas.
32
3.3.3.
Gua operativa de mantenimiento..
33
3.3.3.1.
Partes que conforman la gua.
33
3.3.3.1.1.
Pautas y procedimientos tcnicos a realizar en el edificio
33
3.3.3.1.2.
Inspecciones y frecuencias de mantenimiento..
34
viii

3.3.3.1.3.
3.3.4.
3.3.5.
Cronograma de mantenimiento.
34
Recomendaciones de proteccin y seguridad para evitar daos en el edificio..
34
3.3.4.1.
Proteccin contra incendios o explosiones
35
3.3.4.2.
Proteccin contra el robo..
37
3.3.4.3.
Actuaciones en caso de emergencia
38
Manuales de asistencia tcnica.
3.4. Patologas de la construccin y lesiones

3.4.1.
3.4.2.
40
40
Lesiones fsicas
41
3.4.1.1.
Humedades
41
3.4.1.1.1.
De obra
42
3.4.1.1.2.
Por capilaridad
42
3.4.1.1.3.
Por filtracin
43
3.4.1.1.4.
Por condensacin
43
3.4.1.2.
Suciedad
44
3.4.1.3.
Erosin fsica
44
Lesiones mecnicas
44
3.4.2.1.
Deformaciones
45
3.4.2.1.1.
Por pandeos
45
3.4.2.1.2.
Por desplomes
46
3.4.2.2.
3.4.2.3.
Grietas
46
3.4.2.2.1.
Por exceso de carga.
46
3.4.2.2.2.
Por dilatacin y contraccin hidrotrmica..
47
Fisuras
47
3.4.2.3.1.
Por Reflejo de soporte
47
3.4.2.3.2.
Inherente al acabado..
48
ix
3.4.3.
3.5.
3.4.2.4.
Desprendimientos.
48
3.4.2.5.
Erosin mecnica.
49
Lesiones qumicas.
49
3.4.3.1.
Eflorescencia
49
3.4.3.2.
Oxidacin y corrosin
50
3.4.3.3.
Erosin qumica....
51
Causas de las lesiones en los edificios
53
3.5.1.
Factores intrnsecos..
53
3.5.2.
Factores qumicos
53
3.5.3.
Factores ambientales
54
3.5.4.
Factores biolgicos
54
3.5.5.
Factores externos
55
3.5.6.
Fallos en la ejecucin del proyecto
55
3.5.7.
Errores de fabricacin..
55
3.6. Diagnstico y reconocimiento del proceso patolgico del edificio
56
3.7.
3.6.1.
Observacin e investigacin
56
3.6.2.
Toma de datos
57
3.6.3.
Anlisis patolgico de la edificacin
58
3.6.4.
Actuaciones y recomendaciones
58
Anlisis geogrfico.
59
3.7.1.
Datos generales a nivel regional
59
3.7.2.
Datos generales a nivel departamental
59
3.7.3.
Datos a nivel municipal.
60
3.7.3.1.
Servicio bsicos.
62
3.7.3.2.
Divisin poltica.
62

3.7.3.2.1.
rea urbana..
63
3.7.3.2.2.
rea semi-urbana
63
3.7.3.2.3.
rea rural
63
3.7.3.3.
Uso del suelo
63
3.7.3.4.
Anlisis cuantitativo y cualitativo de los edificios de uso habitacional del rea urbana de la
cabecera municipal de Huehuetenango.
3.7.3.5.
3.7.3.6.
66
Fotografas de edificios habitacionales ms representativos del rea urbana de

Huehuetenango
82
Conclusin de la investigacin de campo
87
CAPTULO IV
MARCO OPERATIVO
xi
4.1. Aplicacin de la gua operativa de mantenimiento
4.1.1.
4.1.2.
Descripcin del proyecto de estudio
90
90
4.1.1.1.
Justificacin
90
4.1.1.2.
Localizacin
91
4.1.1.3.
Descripcin histrica
92
4.1.1.4.
Descripcin arquitectnica
92
4.1.1.4.1.
Estilo arquitectnico
92
4.1.1.4.2.
Sistemas constructivos
94
4.1.1.4.3.
Plantas de distribucin por niveles
95
Patologas existentes en el proyecto de estudio
101
4.1.2.1.
Fotografas de las patologas.
101
4.1.2.2.
Ubicacin de las patologas en planos.
109

4.1.3.
Gua operativa de mantenimiento
115
4.2. Inspecciones y frecuencias de mantenimiento
136
4.3. Cronograma de mantenimiento
140
CAPTULO V
MARCO ECONMICO
5.1.
5.2.
Anlisis de costo de mantenimiento
143
5.1.1.
Costo de mantenimiento de edificaciones.
143
5.1.2.
Costo de las intervenciones
146
5.1.3.
Costo por fallas
146
5.1.4.
Costo de almacenamiento
147
Aplicacin de costos de mantenimiento del proyecto de estudio
148
CONCLUSIONES.
150
RECOMENDACIONES.
151
BIBLIOGRAFA.
152
ANEXOS
154
Glosario.
154
Cuadro de diagnostico y reconocimiento del proceso patolgico utilizado en el proyecto de estudio.
160
xii

NDICE DE MAPAS
Mapa 1,
Regin nor-occidental
59
Mapa 2,
Extensin territorial por municipio
60
Mapa 3,
Municipio de Huehuetenango.
61
Mapa 4,
Uso del suelo rea urbana de Huehuetenango.
64
Mapa 5,
Mancha urbana, principales zonas, cabecera de Huehuetenango.
65
Mapa 6,
Delimitacin rea urbana, cabecera municipal de Huehuetenango.
68
Mapa 7,
Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, Zona 1.....
70
Mapa 8,
Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector urbano Zona 2...
71
Mapa 9,
Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector Zona 3,
72
Mapa 10, Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector, Zona 4
73
Mapa 11, Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector Zona 5
74
Mapa 12,
Ubicacin de edificios habitacionales y su uso, sector Zona 8
75
Mapa 13,
Tipologa de edificios habitacionales, Zona 1.
76
Mapa 14, Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 2..
77
Mapa 15, Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 3,..
78
Mapa 16,
Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 4..
79
Mapa 17,
Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 5
80
Mapa 18,
Tipologa de edificios habitacionales, sector urbano Zona 8.
81
xiii

NDICE DE TABLAS DE INVESTIGACIN
Tabla 1,
Datos generales de la regin noroccidente.
59
Tabla 2,
Servicios bsicos, municipio de Huehuetenango
62
Tabla 3,
Investigacin de campo, catalogacin constructiva, rea urbana
67
Tabla 4, Direccin y catastro, ubicacin de edificios habitacionales del rea urbana, cabecera municipal de
Huehuetenango
69
Tabla 5,
Descripcin de ambientes y sistemas constructivos, proyecto de estudio
94
Tabla 6,
Gua operativa de mantenimiento
115
Tabla 7,
Inspecciones y frecuencias de mantenimiento..
136
Tabla 8,
Cronograma esquemtico de mantenimiento
140
Tabla 9,
Ley de Sitter, porcentajes de las patologas.
145
Tabla 10, Presupuesto de costo de mantenimiento anual..
149
NDICE GRFICO
Foto 1,
Patologa.
40
Foto 2,
Lesin
41
Foto 3,
Humedad de obra
42
Foto 4,
Humedad capilar
42
Foto 5,
Humedad por filtracin.
43
Foto 6,
Humedad por condensacin
43
Foto 7,
Suciedad
44
Foto 8,
Lesin mecnica...
45
xiv

Foto 9,
Grieta
46
Foto 10,
Deformacin por exceso de carga
46
Foto 11,
Deformacin por dilatacin
47
Foto 12,
Fisura por reflejo de soporte
47
Foto 13,
Fisura inherente al acabado.
48
Foto 14,
Desprendimiento
49
Foto 15,
Erosin mecnica
67
Foto 16,
Eflorescencia
50
Foto 17,
xido
51
Foto 18 - 51,
Edificios habitacionales ms representativos del rea urbana de Huehuetenango..
82
Foto 52 56,
Edificio Villa Rosa, interior y exterior
93
Foto 57 92,
Patologas existentes en el proyecto de estudio..
101
xv
NDICE DE GRFICAS ESTADSTICAS
Grafica 6,
Ley de sitter, costo en las intervenciones
145
NDICE DE PLANOS
Plano 1,
Plano de localizacin, proyecto de estudio
91
Plano 2,
Ubicacin, proyecto de estudio
91
Plano 3,
Stano edificio Villa Rosa
95
Plano 4,
Primer nivel Edificio Villa Rosa
96
Plano 5,
Segundo nivel Edificio Villa Rosa
97
Plano 6,
Tercer nivel Edificio Villa Rosa..
98

Plano 7,
Cuarto nivel Edificio Villa Rosa.
Plano 8,
Quinto nivel Edificio Villa Rosa
99
100
plano 9,
Ubicacin de las patologas, stano Edificio Villa Rosa
109
plano 10,
Ubicacin de las patologas, primer Nivel Edificio Villa Rosa.
110
plano 11,
Ubicacin de las patologas, segundo Nivel Edificio Villa Rosa.
111
plano 12,
Ubicacin de las patologas, tercer Nivel Edificio Villa Rosa
112
plano 13,
Ubicacin de las patologas, quinto Nivel Edificio Villa Rosa..
113
plano 14,
Ubicacin de las patologas, azotea , Edificio Villa Rosa
114
xvi
GUIA OPERATIVA
A PARA EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DE USO HA
ABITACIONAL DE LA CABECERA MUN
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
INTRODUCCIN
L
La vivienda se considera una necesidad imp
prescindible para el ser huma
ano. Muchos fa
actores como el
e mal uso y
e
el descuido tota
al por parte de
e los dueos, permite
p
que la vivienda no alc
cance el conforrt y el tiempo de
d vida til.
P
Para satisfacerr tal necesida
ad adecuadam
mente, el prop
pietario debe valerse
de una gua op
perativa de
m
mantenimiento, la cual consiste en una herramienta prc
ctica, que sirve
e de base para
a saber cmo arreglar los
p
problemas que se presenten e
en la vivienda, brindando los pasos tcnicos
s para corregirr y prevenir las
s patologas.
E
Esta gua le su
ugiere al prop
pietario, los ins
strumentos ne
ecesarios a
utilizar en cada
a uno de los trabajos de
m
mantenimiento. Ser de valio
osa ayuda para
a determinar la
a frecuencia co
on que se deben realizar los chequeos
c
en
la
a estructura e instalaciones c
correspondiente
es en cada uno
o de los ambien
ntes del edificio
o.
L
Las caractersticas particulare
es de cada construccin habittacional, permitirn establece
er las bases pa
ara elaborar
u
un programa mnimo
m
de manttenimiento que
e evite el deterrioro de los elementos constru
uctivos del edifficio, el cual
d
debe ser un manual de ru
utina por partte del person
nal de manten
nimiento.
No
o debe olvida
arse que el
m
mantenimiento preventivo, no slo debe atender a los problemas
p
constructivos bsiicos que lo inttegran, sino
ttambin aquelllas otras activ
vidades que lo
o complementa
an.
El plan (anual,
(
mensu
ual, semanal y diario) de
m
mantenimiento ser un requis
sito para garan
ntizar la prolon
ngacin de la vida
v
de la infra
aestructura e in
nstalaciones
d
de los estableciimientos habita
acionales y obv
viamente, la ate
encin a tiempo de cualquier signo de deterrioro.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
E
El presente tra
abajo de inve
estigacin tiene carcter cie
entfico, consid
derando que se
s obtuvo la informacin
m
mediante un sistema metodolgico que pue
eda servir a es
studiantes, jefe
es de mantenim
miento y profe
esionales de
a
arquitectura como una valiosa
a herramienta de
d consulta. Todos
T
los edificios, particularm
mente los consttruidos para
u
uso exclusivo de
d viviendas, de
eben contar co
on una gua de mantenimiento para poder reparar
r
las lesio
ones que se
d
dan por diferentes causas, del medio ambien
nte, fallas estru
ucturales y con
nstructivas.
E
El presente estudio se estru
uctur en cinco captulos: el primero que
e lo constituye
e el marco con
nceptual, el
s
segundo el marrco metodolgico, el tercero integrado por el
e marco terico
o, el cual incluy
ye un estudio estadstico
e
y
a
anlisis de la tiipologa constructiva del las principales
p
zon
nas que forman
n el rea urbana de la caberra municipal
d
de Huehuetenango, tomando en cuenta nicamente los ed
dificios habitac
cionales destina
ados para uso de vivienda
niveles de altura, as tambin
d
de tres, cuatro,, cinco y ms n
n se incluy de
entro del estud
dio el sistema constructivo
c
u
utilizado; el cu
uarto captulo p
por el Marco operativo,
o
que muestra las patologas
p
que
e afectan las edificaciones
e
h
habitacionales del municipio d
de Huehuetena
ango y propone una gua operativa de man
ntenimiento ap
plicada a un
p
proyecto de esttudio real; y el quinto constitu
uido por el marrco econmico que adems ejemplifica
e
su aplicacin en
e
el proyecto hab
bitacional de es
studio.
A
Asimismo se inc
cluyeron: conclusiones, recom
mendaciones y la bibliografa correspondientte.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
CA
APT
TULO
O
Marco
o Concceptua
al
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
CAPTU
ULO I
MARCO CONCEPTUAL
1.
Antecedentes del problema

p
En el munic
cipio de Huehuetenango, la in
nfraestructura va en crecimiento constante
e, pues en los ltimos 10 a
os se ha obse
ervado la
ejecucin de
d muchos prroyectos destin
nados a satisfacer la nece
esidad habitaciional, desde pequeas viviendas con materiales
m
tradicionales
s hasta edificios de apartamentos con sistem
mas constructiv
vos ms complejos y de ms de 3 niveles de
e altura.
Con el paso de los aos, se
s observa que
e los edificios han
h
sufrido deterioro en sus instalaciones y en cada parte
e de sus ambientes; los
propietarios han dejado en
e el olvido las edificacione
es, permitiend
do que otros agentes
a
sigan destruyndola
as. Hasta la fecha
f
en
Huehuetenango, no se ha realizado un e
estudio de los diferentes sisttemas construc
ctivos ms utilizados, ni los edificios habita
acionales
existentes cuentan con una
a gua operativ
va para dar ma
antenimiento co
onstante a cada
a una de las instalaciones y reas
despus de
d haber
ejecutado el proyecto. En
n nuestro medio, no existe una
u
cultura po
or parte de los
s propietarios para prevenir las patologas
s en sus
edificios, tam
mpoco existe educacin
e
para desarrollar pro
ocesos ordenad
dos de correccin y prevenci
n de problema
as que aparece
en en los
diferentes ambientes de lo
os edificios.
Desde el pas
sado hasta la fecha,
f
Huehuettenango no cue
enta con una empresa que se
e dedique directamente a analizar las patolo
ogas que
surgen en la
a edificacin, ta
ampoco a corre
egir o prever todos
t
estos deffectos que surg
gen en un proy
yecto habitacio
onal. Por lo general los
propietarios no toman en
n cuenta el brrindar un mantenimiento pla
anificado y ord
denado que ga
arantice aumentar la vida til
de la
edificacin.
Normalmente
e se practica e
el mantenimien
nto correctivo de manera in
nformal y no de
d forma planificada; corrigiendo los
desperfectos
s conforme se presente el prroblema, sin to
omar en cuenta
a que al tener una gua cronolgica de ma
antenimiento se
s podra
prever much
hos de los desp
perfectos que s
se presentan en
n los proyectos
s habitacionales
s.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Desde poc
cas remotas se
e ha hecho ne
ecesario idear un sistema que
q
permita la conservacin del patrimonio construido. Esto ha
posibilitado que se desarrrollen amplios
s estudios e in
nvestigaciones sobre el man
ntenimiento de
e edificaciones, debido a qu
ue se ha
demostrado su gran imporrtancia para la conservacin.
Es por esto que muchos autores han e
enfatizado en la verdadera importancia
i
de
e este tema. P
Para esto se ha
h estudiado sobre
s
los
principales conceptos
c
que este trmino incluye como son: vida til de las edifica
aciones, los costos de mante
enimiento as como
c
las
ventajas que
e se producen al aplicarse un programa de mantenimiento
m
o ya sea preven
ntivo o correctivo.
La necesida
ad imperante de
d proteger la
as edificacione
es ha hecho posible
p
que el mantenimientto sea hoy un
n tema esenciial en la
produccin d
de nuevos pro
oyectos.
Olivera (1996:5) co
onsidera que el
e mantenimien
nto se refiere a los trabajos simples tales como la
limpieza perridica de determinados elem

mentos con el fin de eliminar el
e polvo, la hum
medad y los ag
gentes erosiona
antes o agresiv
vos, etc.,
as como la
a reposicin o reparacin de determinad
dos componen
ntes de la ed
dificacin; por ejemplo, sus
stitucin de l
mparas,
interruptores y otros eleme
entos de la insttalacin elctrica, pintura, rep
paracin o repo
osicin de herrrajes, carpinterra, cristales, te
ejas, etc.
Para Bab (1986:41)
(
el mantenimiento
m
no es ms que los trabajos que deben realizarse
r
de fforma cclica para
p
la atencin de los
equipos y de
e los elemento
os componente
es de las construcciones con el fin de subsa
anar sus deficie
encias, y manttener de manera eficaz
los servicios
s que brinden con nfasis es
special de aque
ellas partes qu
ue por su uso continuado o por su ubicacin se encuenttran ms
expuestos al deterioro.
e mantenimien
nto de un edificio es un conjunto de trabajos peridicos programados y no programa
ados que
Segn Tejerra (2003:14), el
se realizan para
p
conservarlo durante el perodo de vida til en adecuadas condicione
es para cubrir la
as necesidades
s previstas.
Lora (2005:27) considera obras, trabajo
os y actuaciones de mantenimiento a todas aquellas acciiones encamina
adas a la cons
servacin
fsica y funcional de un edificio a lo largo
o del ciclo de vida
v
til del mis
smo. Mantenerr, en general, s
significa conserrvar y tambin mejorar
las prestacio
ones originales de un elementto, mquina, in
nstalacin o edificio a lo largo
o del tiempo.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
e Arencibia y Borroto
B
(2005:16) el mantenimiento no es ms que los trabajos que se
e deben realiza
ar de forma cc
clica, sus
Por su parte
tareas debe
en tener como objetivos la c
conservacin fsica
f
y funcion
nal de un edifiicio a lo largo de su vida til. Estos
trab
bajos de
mantenimiento pueden clasificarse en pre

eventivos y corrrectivos segn
n el momento en
e que se aplican. El manten
nimiento se llev
va a cabo
realizando una
u
serie de tarreas como son:: pintura, limpieza de tanques
s e instalacione
es hidrulicas e
entre otras.
2.
Justifiicacin de la investigacin
n
La gua operrativa de manttenimiento es necesaria

n
en cu
ualquier proyec
cto habitacional, sin importar su tamao, ya
a que el uso constante
de los usuarios, permite que
q
se deterio
ore fcilmente con el paso del
d tiempo sin llegar
a cum
mplir con la vid
da til para el que fue
diseado, lo
o cual se debe a la inexistenc
cia de una gua
a prctica que le
l d lineamien
ntos para preve
enir y corregir los muchos prroblemas
que se pres
sentan.
Se requieren metod
dologas con rigor tcnico pa
ara hacer posib
ble el uso sosttenible de los edificios, manteniendo
satisfactoriamente sus cua

alidades y cump
pliendo con sus
s funciones a un ptimo nivel de exigencias..
Actualmente
e en Huehuetenango se ha abandonado
a
completamente el
e cuidado de los edificios o no existe cultu
ura de manten
nimiento;
con facilidad
d se observa ell deterioro acellerado que sufrren las constru
ucciones, ya qu
ue los dueos n
no cuentan con
n un proceso ordenado
o
y lgico de mantenimientto para sus ed
dificios que pe
ermitira mostrar una arquite
ectura ms lim
mpia en la ciud
dad.
Con el aumento
a
acelerado de
e construcciones para uso ha
abitacional, surge la necesidad de brindar mantenimiento preventivo y correctivo qu
ue brinde
seguridad y confort as como
c
un tiemp
po ms largo de vida til al edificio; el anlisis
a
e inve
estigacin de lo
os diferentes sistemas
constructivo
os, permiti conocer
c
los m
materiales que ms se utiliizan en las construcciones
c
habitacionales de la cabe
ecera de
Huehuetenango. Todos estos datos sirv
vieron para cre
ear un manuall o gua de ma
antenimiento q
que se pueda aplicar
a
a los diferentes
edificios des
stinados a vivie
enda, con el fin de alcanzar un
na funcionalida
ad constante y ptima en las diferentes insttalaciones constructivas
despus de terminada su construccin,
c
la
a cual pueda ap
plicarse con fac
cilidad en el re
ea de estudio.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
onsiderando qu
ue es necesaria
a la elaboracin de una Gua Operativa parra el Mantenim
miento de
La presente investigacin se justifica, co
Edificios de uso Habitacio
onal de la Ca
abecera de Hu
uehuetenango,, la cual prop
porciona lineam
mientos tcnicos y planificados que
aumentarn el valor de la
a propiedad m
mejorando su apariencia;
a
ade
ems permitir
que se corrijjan daos men
nores que en el
e futuro
podran conv
vertirse en problemas mayore
es.
3.
Definiicin del prob

blema
Las construc
cciones que actualmente se realizan
r
en Hue
ehuetenango, en
e muy pocas ocasiones se planifican
p
y eje
ecutan adecuad
damente,
provocando en el futuro grandes proble
emas en las in
nstalaciones y materiales uttilizados.
La m
mayora de clie
entes que con
ntratan a
profesionale
es para planifica
ar sus proyecto
os, no toman e
en cuenta la ne
ecesidad de darr mantenimientto constante a las diferentes reas de
la edificacin
n despus de finalizada
f
la co
onstruccin, con
n lo cual podran evitarse pro
oblemas de fun
ncionalidad y confort;
c
tampoc
co existe
una cultura de mantenim
miento que motive a los pro
opietarios o us
suarios de los edificios a controlar la cons
servacin fsica de las
instalaciones
s y ambientes.. Por lo anterior se plante la siguiente intterrogante: Al aplicar una gu
ua operativa de
d mantenimiento a los
edificios hab
bitacionales, se
e lograr evitar estos errores y alargar la vid
da til de los ed
dificios?.
Para tal objjetivo, se analiz las principa
ales zonas que
e forman parte
e del rea urb
bana de la cab
becera municip
pal de Huehuettenango,
observando principalmente
e los materiale
es y sistemas constructivos ms utilizados
s en las edific
caciones destin
nadas a la vivienda; el
estudio sirvi de base para
a crear una gua operativa de mantenimiento para edificios
s de este uso.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.
4.1
Delimitacin del pr
roblema
mbito geogrfico
o
Se analizaro
on los edificios habitacionales ubicados en la
as principales zonas
z
que forman el rea urba
ana del municipio de Huehuettenango,
que incluyen
n toda la zona 1 y diferentes sectores urban
nos de las zona
as 2, 3, 4, 5 y 8 segn lo mue
estra el mapa 6,
6 delimitacin del rea
de Estudio en
e el punto 3.8 Anlisis Geogrrfico.
4.2
mbitto arquitectn
nico
Por la gran cantidad de edificios habitacionales existtentes en el rea
geogrfica
a de estudio, se observaron
n nicamente aquellas
edificaciones
s que tienen tres
t
pisos o niveles
en ade
elante, examina
ando adems los diferentes sistemas cons
structivos utiliz
zados en
dichas consttrucciones.
Se investig
el uso que se
e le da a los d
diferentes edifiicios habitacion
nales, si est destinado
d
para
a vivienda unifamiliar, multifa
amiliar o
como edificiio de apartame
entos.
Se hizo una clasifica

acin determina
ando si el edifficio tiene un u
uso como vivie
enda solamentte o est
mezclado co
on un fin comerrcial.
4.4 mbito
o temtico
Para efecto de esta investigacin, se tratt el tema de mantenimiento
m
o de edificios, dando
d
a conoce
er toda la inforrmacin necesa
aria para
aclarar los conceptos
c
y terrminologa a uttilizarse en esta rea para ap
plicar correctam
mente los proce
esos y sugeren
ncias principalm
mente en
edificios des
stinados a la viv
vienda.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
CA
APT
TULO
O
II
M
Marco
Metod
dolgicco
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
CAPTUL
LO II
M
MARCO
METODOLGICO
2.1.
Suje
eto de la inves
stigacin
Esta investig
gacin fue dirigida principalm
mente a los propietarios y us
suarios de los edificios destin
nados para la vivienda. Son ellos los
principales responsables
r
de
e asegurase qu
ue se ejecuten procedimientos ordenados y planificados de
e mantenimiento en las edific
caciones.
2.2.
2.2.1.
Obje
etivos de la in
nvestigacin
G
General
Verificar la arquitectura de
e los edificios y asegurar que este trabajo de
d investigacin
n contribuir de
e una manera significativa
s
a la
l
conservacin
n y preservaci
n fsica de los edificios.
2.2.2.
Especficos
1.
Establec
cer la necesidad del mantenim
miento de los edificios
e
habitac
cionales princip
palmente en un
n proyecto de estudio
e
especfico.
2.
s tipologas co
onstructivas de
e uso habitacional existentes en el rea urbana de la cabecera Municipal de
Analizarr las diferentes
Huehuettenango como rea de estudio, para adecua
ar una gua ope
erativa de mantenimiento de acuerdo a la in
nvestigacin realizada.
3.
Crear un
na gua operativa de mantenimiento de uso
o preventivo y correctivo
c
de un
u proyecto de estudio especfico ubicado de
entro del
rea de estudio.
10
0
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.
Establec
cer que el valor del patrimoniio construido del edificio habitacional, puede
e aumentar con la menor inv
versin, si el manejo en
de los recursos
r
econ
micos, human
nos y tcnicos disponibles, se
e utilizan adec
cuadamente en
n forma ordena
ada y planificada en el
proyecto
o de estudio.
5.
Determiinar que el con

nfort de las pe
ersonas que ha
abiten el edificio y el aumentto de la vida
til de los matteriales utilizad
dos en la
construc
ccin aumenta
ar si existe u
una cultura de
e mantenimien
nto por parte de los propie
etarios de pro
oyectos habitacionales,
alcanzan
ndo mxima se
eguridad, eficie
encia, confiabilidad y satisfacc
cin para los us
suarios.
2.3.
2.3.1.
Varia
ables de la investigacin
D
Definicin
conceptual
11
1
Para Bab (1986:41)
(
el mantenimiento
m
r
p
la atencin de los
equipos y de
e los elemento
os componentes de las constrrucciones, con el fin de subsa
anar sus deficiencias, y manttener de mane
era eficaz
los servicios
special de aque
ellas partes qu
2.3.2.
D
Definicin
ope
eracional
Para efecto de esta investiigacin, el man

ntenimiento de
e edificios se re
efiere a las repa
araciones y cuidados fundam
mentales que ga
arantizan
cin de la vida til de vivie
endas existenttes, evitando con
c
ello el pro
onto deterioro y finalmente la destruccin
n de los
la prolongac
ambientes del
d edificio; pa
ara tal activida
ad, se deber aplicar una gu
ua operativa de
d mantenimie
ento, que orde
ene mediante procesos
preventivos y correctivos, la eliminacin de patologas constructivas
c
q
que
aparecen en los proyectos
s.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Cuando se menciona
m
edific
cios habitacionales se refiere a todos las co
onstrucciones, cuyo uso princ
cipal es la vivie
enda aunque una
u
parte
de ellos utilice un rea para
p
fin comerrcial, pero su actividad princ
cipal sigue sie
endo la viviend
da para uso fa
amiliar, multifa
amiliar o
apartamento
o.
2.4.
2.4.1.
Tcn
nicas de recop
pilacin de da
atos
In
nvestigacin documental
La bibliograffa fue seleccio

onada para el d
desarrollo de la
a presente inve
estigacin, la cual
c
se encuenttra anotada en
n el apartado dispuesto
d
para ello dando respuesta a las muchas incgnitas que
e podran existtir en los propietarios de viviendas, quiene
es podrn acudir a este
documento como una herramienta de apoyo en el proceso
p
del mantenimiento de las edificac
ciones.
La tcnica utilizada fueron:
resmenes, esquemas, fich

has, entre otro
os.
2.4.2.
In
nvestigacin de campo
La investigacin de campo
o se efectu pa
ara determinar la tipologa constructiva y la cantidad de edificaciones de
e uso habitacional en el
municipio d
de Huehuetena
ango dentro del rea de estudio, dete
erminando los resultados q
que se especiifican en el apartado
a
correspondie
ente, pues el presente
p
estud
dio determin los tipos de viv
vienda en cuan
nto a su altura
a, tipo y uso que
q
se le da al edificio.
Adems se analiz cada uno
u
de los elem
mentos constru
uctivos tales co
omo: cimentacin, estructura portante, cub
biertas, parede
es, piso y
clase de ma
ateriales de construccin uttilizados, los cuales
c
se mue
estran ms adelante en los diferentes cua
adros de inves
stigacin
estadstico.
12
2
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
ntes en cada uno

u
de los elementos
Tambin se investig las diferentes pattologas constructivas existen
que componen
c
los edificios
habitacionales. Para ello se

s utilizaron la tcnica de la observacin, fotografa
f
y la entrevista, lo
ogrando con elllo recabar info
ormacin
clara que su
ustent este esttudio.
2.5.
Instrrumentos de recopilacin d
de datos
stigacin, se uttiliz como insttrumento de es

studio los diferrentes mapas e
existentes del rea
urbana, lo
os cuales
Para este prroceso de inves
muestran el uso de suelo actual.
a
Adem
s se obtuvieron datos estads
sticos existente
es en cuanto all uso habitacional; se utilizaro
on fichas
de observac
cin para mosttrar la tipologa
a constructiva actual y clasificar las categoras de las viiviendas de acuerdo a la can
ntidad de
niveles que tienen y el uso
o que se le da. Se tomaron fotografas en los edificios habitacionales d
dentro del rea
a de estudio, la
as cuales
permitieron visualizar con
n mayor claridad las difere
entes patologa
as existentes en las constrrucciones. Se realizaron entrevistas
principalmen
nte en el proy
yecto de estud
dio para determ
minar aspectos
s econmicos y administratiivos referentes
s al mantenimiento de
edificios.
2.6.
Aporrte de la inves
stigacin
El uso adecu
uado de los edificios y sus ins
stalaciones as como la conse
ervacin y man
ntenimiento, res
sultan impresciindibles durantte la vida
til de los inmuebles, se configuran, sin
n embargo, co
omo una de la
as corrientes del proceso con
nstructivo menos evolucionad
do y con
oblemas, por falta de concientizacin de la prropia sociedad, de los usuarios
s y dems agen
ntes intervienen
n.
mayores pro
La falta de inters por partte del propietarrio ha impedido
o que no se demande tal activ
vidad del manttenimiento, tom
mndose en cue
enta solo
en situacione
es extremas, cu
uando no hay a
alternativa o cu
uando la reparacin constituye
e la nica salida
a posible.
Por ejemplo cuando en una
comunidad de
d vecinos se trata
t
de conserrvacin y manttenimiento prev
ventivo el asun
nto no interesa y, la mayora de las veces, cualquier
c
propuesta su
uele ser rechazada. Sin emba
argo, si se produce un dao, la
a inversin necesaria se aprue
eba sin discrepa
ancias.
13
3
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
m
de
e que los bene
eficios de todo
o tipo que repo
orta el manten
nimiento y conservacin de las viviendas, justifican
j
Es preciso mentalizarse
sobradamente los costes que
q
su desarrollo conlleva, y que en mucho
os casos, el uso
o y utilizacin adecuada de los espacios, ellementos
constructivos e instalacione
es supone, sin c
coste econmic
co alguno, alarg
gar la vida de lo
os edificios y su
us instalaciones
s, contribuir a la mejora
del entorno, conseguir may
yores niveles de
e confort y ahorro en los consumos de agua y energa.
La informac
cin, instrucciiones, orientaciones, aseso
oramiento y recomendacion
r
proporcionan persiguen
p
com
mo fines
es que se p
primordiales
s:
1.
Preven
nir riesgos y costes
c
de accid
dentes, protegiendo la integridad de las personas
p
y bien
nes, tanto propios como aje
enos a la
edificacin de que se
e trate.
2.
Contrib
buir a la mejora
a del confort y de la calidad de
d vida.
3.
Propiciar el aumento
o de la vida til de la vivienda
a, el edificio y sus
s
instalacione
es.
4.
orar a la prote
eccin del enttorno y del medio
m
ambiente
e, especialmen
nte en materia
a de limitacin
n de la contam
minacin
Colabo
atmosffrica y molesttias acsticas.
5.
Garanttizar el servicio
o de las instalac
ciones, mquin
nas, aparatos y
equipos cuid
dando de la efic
cacia de su funcionamiento.
6.
Fomen
ntar el ahorro en
e los costos de
e suministros,
7.
Servir de pauta y no
orma a seguir para la redacc
cin de las esp
pecificaciones o manuales pa
articulares que
e todo propieta
ario debe
sobre todo en
n materia de co
onsumos de agua y energa elctrica.
entregar a los usuarios de la viviend

da, como comp
plemento de es
sta gua operattiva.
2.6.1.
m
mbito de aplic
cacin
Aunque la Gua
G
Operativa de
d Mantenimien
nto se aplic a un proyecto re
eal del rea urb
bana ubicado en
n la zona 1 de Huehuetenango, puede
ser aplicada a las edificacio
ones de viviend
das de cualquie
er tipo segn se
ea el caso, en consecuencia, tanto a los elementos, instala
aciones y
14
4
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
espacios priv
vativos de las viviendas como a los comunitarios. Contie
ene informacin
n, instrucciones
s y recomenda
aciones que pueden ser
aplicables co
on carcter gen
neral a todos los
s edificios destiinados a viviendas, cuyo mate
erial principal e
en el sistema co
onstructivo utilizado sea
el block o el ladrillo y cuya
a estructura porrtante sea conc
creto armado. Entendido, que parte de las mismas solo se
ern de aplicac
cin a los
edificios que
e cuenten con lo
os elementos, e
espacios e insta
alaciones a que
e se refieren las
s instrucciones y recomendacio
ones especficas.
En cualquierr caso, la inform
macin y los datos que no fig
guren en esta gua y sean ne
ecesarios para el uso mantenimiento y cons
servacin
de un edificio concreto, de
ebern ser proporcionados po
or el propietario a los usuario
os en las instru
ucciones y man
nuales particulares que
esente gua.
complementten a las contenidas en la pre
2.7.
Anlisis de costo de mantenim

miento
Para tomar decisiones

d
basa
adas en la estrructura de costos y teniendo presente
p
que para
p
un adminis
strador, una de
e sus principale
es tareas
ser minimiz
zar los costos, es importante reconocer sus componentes. Los costos en
n general, se pu
ueden agrupar en dos catego
oras:
2.7.1.
C
Costos
que tie
enen relacin directa con la
as operacione
es de manteniimiento
Se refiere a los costos adm

ministrativos, de mano de obrra, de materiale
es, de repuesto
os, de subcontrratacin, de alm
macenamiento y costos
de capital.
2.7.2.
Co
ostos por prd
dida de produ
uccin
Segn Espin
nosa (2005:9) estos
e
costos su
urgen a causa de las fallas de
e los equipos, por
p disminucin
n de la tasa de
e produccin y prdidas
por fallas en
n la calidad producto al mal fu
uncionamiento de los equipos.
15
5
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
udio se analizarron los beneficios econmicos

s a alcanzar a largo plazo me
ediante la aplicacin de un ma
antenimiento ordenado
o
En este estu
y sistemtic
co en los proye
ectos habitacio
onales, ya que
e no solo mejo
orar la calidad
d de vida de la
as personas qu
ue lo habiten sino que
aumentar la vida til de los
l
materiales utilizados en la
a construccin,, se mantendr
el valor de la propiedad, dis
sminuirn los costos
c
de
las reparacio
ones posteriore
es, se corregir
n los problem
mas menores an
ntes que se con
nviertan en pro
oblemas mayorres y se evitar
n gastos
innecesarios
s por las fallas prematuras o d
daos generad
dos por problem
mas no resuelto
os en su etapa inicial.
16
6
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
17
7
CA
APT
TULO
O III
Marco Terico
T
o
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
LO III
CAPTUL
MARCO TE
ERICO
3.1.
Anttecedentes de
el mantenimiiento
3.1.1.
El mantenim
miento como accin encam
minada a la co
onservacin fsica y funcional del edificio
El concepto ms general de mantenimien

nto se resume en el conjunto de operacione
es y cuidados n
necesarios que se deben realizar a las
instalaciones
s, edificios o in
ndustrias para q
que puedan seg
guir funcionand
do adecuadame
ente.
Para Bab (1986:41)
(
el mantenimiento
m
r
p
la atencin de los
equipos y de
e los elemento
os componentes de las constrrucciones, con el fin de subsa
anar sus deficiencias, y manttener de mane
era eficaz
los servicios
special de aque
ellas partes qu
Lora (2005:27) consideran obras, traba
ajos y actuaciones de manten
nimiento, todas aquellas acciiones encamina
adas a la cons
servacin
fsica y funcional de un edificio a lo largo
o del ciclo de viida til del mis
smo. Mantenerr, en general, significa
s
conserrvar y tambin mejorar
las prestacio
ones originales de un elementto, mquina, in
nstalacin o edificio a lo largo
o del tiempo.
Segn Tejerra (2003) el mantenimiento
m
d
de un edificio, es un conjunto de trabajos peridicos pro
ogramados y no
n programados que se
realizan para
a conservarlo durante
d
el pero
odo de vida til en adecuadas
s condiciones para
p
cubrir las n
necesidades prrevistas.
18
8
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.1.2.
La vida till de una edific

cacin desde la perspectiv
va del program
ma de manten
nimiento
La vida til del

d edificio es la previsin dell perodo de tie
empo durante el
e cual es susce
eptible de ser utilizado
u
en las condiciones de
e calidad
requeridas, siempre que se
e hayan observ
vado las instrucciones de uso
o y mantenimie
ento y se hayan
n realizado las obras de rehab
bilitacin
necesarias.
La vida til est estrechamente ligada a la palabra mantenimiento

o, pues a las obras se les aplican progra
amas de
mantenimiento para que estas

e
puedan lllegar a cumplir con el tiemp
po para el cual fueron ejecu
n
utadas; es porr eso que es necesario
abordar crite
erios sobre este concepto.
Segn Casanovas (1996:54) durante tod
da la vida til de
d un edificio, hay
h
tres parm
metros esencialles que vienen definidos en la
a fase de
proyecto: La
a durabilidad o expectativas de
d que un elem
mento pueda cumplir
c
las func
ciones encomendadas; la mantenibilidad, entendida
como facilidad para poder realizar las fun
nciones de insp
peccin, limpiez
za, reparacin o sustitucin y finalmente los
s costos de exp
plotacin
onsumos energ
gticos.
debidos a co
Conocer la vida til prop
puesta para ca
ada elemento de la construc
ccin permitir
estimar la v
vida til de la edificacin y con ello
determinar los ciclos de mantenimiento
o en aos, las
s inspecciones en aos, las reparaciones cclicas en ao
os que cada elemento
e
componente
e del edificio de
eber recibir en
n funcin de sus caracterstica
as, ubicacin, materiales,
m
otro
os.
c
pudiera plantearse que, el con
ncepto de vida til de los elementos de una
a edificacin pe
ermitir estima
ar la vida
A modo de conclusiones
til de la edificacin,
e
ad
dems de que
e este concepto unido a la
a conciencia poltica
p
de que
e son esencia
ales los recurs
sos para
mantenimiento y reparaci
n, favorecer la conservacin
n en condicione
es ptimas del patrimonio con
nstruido.
19
9
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.1.3.
Organizaci
n del mantenimiento
Organizar el
e mantenimien
nto, es definir una poltica, administrarla y aplicarla sobre el terreno
o o edificio habitacional, rec
coger las
conclusiones
s, analizar esttas experiencias y reorienta
ar en consecu
uencia esta po
oltica. Dicha organizacin consta
c
de dos
s etapas
fundamentales, la planifica
acin del mante
enimiento y la responsabilidad
d en el manten
nimiento.
3.1.3.1.
Planifica
acin del man
ntenimiento
Su planificac
cin se basa en
n la durabilidad
d de sus eleme
entos componen
ntes y es importante, adems
s la tipologa de cada constru
uccin, la
calidad y du
urabilidad de los materiales utilizados, la calidad
c
de ejec
cucin de la obra,
o
el mantenimiento adecuado, las repa
araciones
inmediatas d
de los deterioro
os, el uso adec
cuado del inmu
ueble acorde siempre con el proyecto
p
y el cuidado correcto
o de toda la ed
dificacin
y sus exterio
ores porque en
n la medida en que todos esto
os factores se cumplan,
c
se esttar prolongando la vida til de la edificaci
n.
20
0
3.1.3.2.
Respons
sabilidad en e
el mantenimie
ento
La responsabilidad del man

ntenimiento de
e un edificio, co
orresponde al usuario, sea propietario
p
o arrrendatario, con
n una buena utilizacin
de los diferrentes compon
nentes interiorres y exteriorres de su viviienda, con la limpieza, trab
bajos de cons
servacin habituales y
fundamentalmente, inform
mando de todo
os los defecto
os o anomalas que observe
e en el edific
cio a la persona responsable de su
mantenimiento.
Es importante decir que algunas ac

ctividades debe
en ser asesora
adas o ejecuta
adas por tcnic
cos y profesionales de
distinto nive
el segn la com
mplejidad y pelig
grosidad de los
s trabajos.
Se considera
a qu actividad
des como la pintura, limpieza
a interior y de reas exteriore
es, mantenimie
ento de cistern
nas y tanques de
d agua,
por ejemplo
o, pueden considerar no slo una particip
pacin media del
d usuario, sino incluso serr ejecutadas p
por l.
En las
s nuevas
construccion
nes ser conveniente plasmar en una memoria descriptiva
a o una gua operativa
o
no s
lo con las insttrucciones conc
cretas de
uso y mante
enimiento del propio
p
edificio, sino el personal adecuado pa
ara realizar las
s diversas activ
vidades. Es imp
portante incluirr adems
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
la descripci
n y composici
n de cada elemento de la co
onstruccin parra permitir al tcnico en el m
momento de enffrentarse a los trabajos
de valoracin, inspeccin y programacin
n del mantenim
miento para su posterior interv
vencin.
3.1.4.
Ventajas de
el Mantenimie
ento de Edific
cios
La ventaja principal
p
del ma
antenimiento est
e
ntimamente ligada con un
u concepto de economa, al prolongar
p
el tie
empo de explottacin de
una construccin sin tenerr que realizar inversiones
i
apreciables. Por otro lado, el poder
p
utilizar u
una construcci
n por mayor tiempo
t
y
stituye una ven
ntaja para los usuarios
u
al pod
der satisfacer mejor
m
sus neces
sidades.
con servicio adecuado cons
La ejecucin
n del mantenim
miento a tiemp
po, impide el desgaste
d
anticiipado de las edificaciones y sus equipos y reduce los co
ostos por
ejecucin de
e grandes reparaciones gene
erales de los edificios.
Se trata en princ
cipio de repara
aciones de poc
co volumen eje
ecutadas
regular y cclicamente
c
en
n las distintas
s partes, estructuras, equip
pos, otros.
E
Esto
consigue que la
princ
cipal ventaja de
d estos
mantenimientos venga mu
uy ligada a la parte econmica
a.
Existe una carencia
c
de con
nocimiento acerca de los bene
eficios que pro
ovienen de los gastos de diferrentes niveles de mantenimie
ento y se
presta poca atencin a pre
evenir o prono
osticar los efecttos totales porr hacer o abste
enerse de hace
er trabajos en este campo. La razn
puede ser que
q
desde el punto
p
de vista de empresas individuales, la cantidad des
sembolsada en
n mantenimien
nto resulta peq
quea en
comparacin
n con los costtos de otras operaciones,
o
p
pero
cuando se
e analiza a es
scala nacional resulta perfec
ctamente claro
o que el
mantenimiento es una actiividad de prime
era importancia
a.
3.1.5.
Instruccion
nes de mantenimiento
Deber recab
barse toda informacin del edificio de una manera sistemtica y ordenada, especialmente
e las instruccion
nes de manteniimiento y
conservacin
n de los elementos constructivo
os e instalaciones, establecind
dose la periodic
cidad, frecuenc
cia de las inspec
cciones, compro
obaciones
21
1
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
a realizar, lo
os encargados de efectuarlas, los elementos
s, partes o aspe
ectos a verifica
ar, vigilar o rev
visar, las actuac
ciones de manutencin,
limpieza, trattamiento o repa
araciones a lleva
ar a cabo. Para
a ello, se adopta
a la misma clasiificacin y orden
nacin de los elementos constrructivos e
instalaciones
s que en las rec
comendaciones de uso y, en determinados ca
asos relativos a instalaciones concretas,
c
se fo
ormulan las adv
vertencias
previas pertinentes. Conclu
uye esta parte con un cronograma de mantenimiento que tratta de resumir la
as operaciones de
d mantenimien
nto.
3.1.6.
patolgico
Prevencin del proceso p
El estudio de
d los proceso
os patolgicos y, sobre todo
o de sus causas, permiten establecer un
n conjunto de
e medidas preventivas
destinadas a evitar la ap
paricin de enfermedades de la
construc
ccin.
En la prevencin
p
ha
abr que considerar, sobre todo, la
eliminacin de las causas

s indirectas, qu
ue afectan a la fase previa de
el proyecto y ejecucin,
e
as c
como al mante
enimiento.
La detecci
n de un pro
oceso patolgiico suele tener como obje
etivo su solu
ucin, que im
mplica la repa
aracin de la unidad
constructiva
a daada para
a devolverle su
u funcin cons
structiva.
De ah la necesidad del estudio
e
patolg
gico previo a cualquier actu
uacin, estudio
o que se defin
ne como el anlisis exhaus
stivo del
proceso pattolgico con el
e objeto de alcanzar
a
las conclusiones que nos permitan proceder a la consiguiente reparacin. Este
anlisis tiene que seguir la
l lnea inversa
a al proceso, que
q
inicia del efecto
e
a la causa, pasando por los tres estadios
e
neces
sarios de
sntoma o e
efecto, evoluci
n y origen o causa.
Todos los autores coinciden en que el m
mencionado an
nlisis debe se
er metdico y exhaustivo, pa
ara ello debe ser
s
preciso adoptar un
mtodo sisttemtico de ob
bservacin y toma de datos. Habr que analizar
a
las acc
ciones que se p
pueden llevar a cabo para ase
egurar la
permanencia
a de su funcion
namiento consttructivo de cad
da una de las partes
p
que com
mponen un edifiicio.
22
2
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.1.7.
El mantenim
miento de la e
edificacin en
n el marco leg
gal Guatemaltteco
El Estado de
e Guatemala no
o posee legislacin especfica relacionada al mantenimientto que debe re
ecibir cualquier tipo de edificio
o. Segn
el artculo 119 de la Consttitucin Poltica
a de la Repbliica de Guatemala, la vivienda
a constituye un
na de las obligaciones fundam
mentales
del Estado y deber fomen
ntar programas
s de construccin y financiam
miento para el logro del fin de
eterminado. Pa
ara cumplir cab
balmente
con el objetiivo planteado, debe existir no
o solamente un
n marco econm
mico, sino un marco
m
jurdico q
que contenga la totalidad de aspectos
que compete
en a la constru
uccin y manten
nimiento de tod
do tipo de edifiicios.
No est de ms, denotar que cuando o
ocurren catstrrofes naturales
s, generalmentte aquellos de ms escasos recursos, son los ms
afectados y son los que su
ufren las consec
cuencias de tales fenmenos, esto resulta como consecuencia de que el
e Estado no cuenta con
normas mn
nimas regulado
oras respecto a construccin y mantenim
miento; ahora bien si el de
erecho a la viv
vienda es un derecho
constitucional de todos los guatemaltec
cos, debera ex
xistir un marco
o regulatorio de
d todo lo rela
acionado a estte aspecto, inc
clusive el
d
a tales bienes para salv
vaguardar el de
erecho a la vida, la salud, la s
seguridad y la integridad pers
sonal.
mantenimiento que debe darse
cin, que en Gu
uatemala existten algunas ley
yes, como el Cdigo
C
Civil y L
Ley de Arrendamientos Urban
nos, pero
Es importante hacer menc
que no oste
entan lineamie
entos especfic
cos y completo
os que permitan desarrollar y obligar a c
constructores y habitantes, sobre el
mantenimiento adecuado que
q
deben recibir las edificaciiones.
Se denota que
q
en otros pa
ases, tales como Estados Un
nidos, Espaa, Francia, Alem
mania e Inglaterra, si existe normativa
n
jurd
dica cada
uno con su respectivo Cd
digo Tcnico de
e la Edificacin
n, que sin ser exhaustiva,
e
res
sulta adecuada
a y se traduce en seguridad y confort
para los hab
bitantes, pues se
s han regulad
do diversos asp
pectos como el tiempo de vida
a del edificio, la
a cantidad de habitantes
h
por espacio,
revisiones peridicas
p
por parte de auttoridades gube
ernamentales, responsabilida
ad legal de ad
dministradores, normas mn
nimas de
seguridad, obligaciones de
e condueos o copropietarios para aportar en
e concepto de
e mejoras a los edificios, elimiinacin de plag
gas, etc.;
aspectos que coadyuvan ostensiblemente
e en el mantenimiento de con
nstrucciones.
23
3
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
as en Huehuete
enango, no cue
entan con docu
umentos que respalden al usuario en el ma
antenimiento debido, en otros
s pases,
Las vivienda
para garanttizar unas cond
diciones mnim
mas de calidad y garanta ob
bligan que los gestores del proceso edifica
atorio entreguen a los
usuarios de las viviendas la documenta
acin descriptiv
va del edificio, sus garantas
s y seguros, co
on un adecuad
do nivel forma
ativo que
permita su utilizacin en las mejores c
condiciones y sirva de soporte a las labo
ores necesarias
s de conservac
cin, mantenim
miento y
uarios para que
e consideren l
gico y natural la realizacin de estas
reparacin. De este modo,, adems se prretende concienciar a los usu
labores de c
conservacin y mantenimiento
o.
Para efectos
s de este trab
bajo de investigacin se tom
ma como refere
encia El Cdigo Tcnico de la Edificacin de Espaa, ya
a que se
considera qu
ue podra aplica
arse en buena manera al med
dio.
En Espaa existe
e
el Real Decreto
D
314/20
006, de 17 de marzo, por el que se aprueb
ba el Cdigo T
Tcnico de la Edificacin, el cual
c
hace
alusin al co
ontenido de la
a documentaci
n de obra eje
ecutada y a las obligaciones de propietario
os y usuarios de utilizar los edificios
adecuadame
ente y de conse
ervarlos en bue
en estado a tra
avs de un adecuado manteniimiento.
Este Decreto
o precisa y no
ormaliza el con
ntenido de la documentacin
d
n a entregar y el procedimie
ento necesario para su elabo
oracin y
entrega, as como las re
esponsabilidade
es de los disttintos agentes de la edifica
acin en este procedimiento
o, y en la custodia y
actualizacin
n del Libro del Edificio.
Tod
dos estos aspe
ectos se desarrollan en el m
mbito de la viv
vienda, aunque en el futuro
o podran
hacerse exte
ensivos a edific
cios de otros us
sos.
Resulta ento
onces, de urgen
ncia nacional y/o
y municipal, la creacin, imp
plementacin y aplicacin de
e normativa esp
pecfica y comp
pleta que
incorpore normas y procedimientos arq
quitectnicos, de ingeniera,, de salubrida
ad y de ambie
ente, que fom
menten la cons
struccin
responsable y sobretodo el mantenimie
ento eficaz y adecuado
a
de tales edificaciones a efecto d
de proporciona
ar a los habita
antes los
derechos mnimos que com
mo ciudadanos les correspond
den.
24
4
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.2. Tipos de mantenim

miento
El mantenim
miento y las rep
paraciones son las tareas fund
damentales que
e garantizan la
a prolongacin de la vida til de
d viviendas ex
xistentes
y de las edifficaciones, evittando con ello su deterioro y finalmente su destruccin. Los trabajos de
e mantenimien
nto estn en funcin de
la tipologa de la edificac
cin en s y es
stn estrecham
mente relacionadas con la poca
de consttruccin y de los materiales

s que se
emplearon en
e su ejecucin
n.
(
la clasificacin se ha
ace de acuerdo
o con los objetivos, dividindo
olos en las sigu
uientes categoras:
Para el arquitecto Olivera (1996:5)
3.2.1.
3.2.1.1.
De acuerdo
o a los objetiv
vos
Manteniimiento simplle o habitual
25
5
Puede considerarse desde los trabajos ttan simples como la limpieza
a peridica de determinados elementos, co
on el fin de eliiminar el
polvo, la humedad y los ag
gentes erosiona
antes o agresiv
vos, entre otro
os; hasta la rep
posicin o reparacin de determinados comp
ponentes
de la edificacin; por ejem
mplo, sustitucin
n de lmparas,, interruptores y otros elemen
ntos de la insta
alacin elctrica
a, pintura, repa
aracin o
reposicin de cerraduras, carpintera,
c
vid
drios, tejas, otros.
El costo promedio de las operaciones
o
que
e se contempla
an en este man
ntenimiento pu
uede oscilar entre el 2 y el 5 % del costo to
otal de la
edificacin; pueden realiza
arse por los pro
opios usuarios o personal espe
ecializado.
3.2.1.2.
Manteniimiento medio
o
Consiste en la reparacin de partes no fu

undamentales de la edificaci
n para prolongar su vida tiil y evitar deterioros ms gra
aves; por
ejemplo: de
esprendimiento
os de repellos o cernidos, qu
uebraduras en pisos o azulejos, aplicacin
n de pintura en
n paredes entrre otros.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Debe realiza
arse por person
nal especializad
do en este tipo
o de trabajo. El
E costo promed
dio oscila entre
e el 10 y el 15 % del costo to
otal de la
edificacin.
3.2.1.3.
Manteniimiento comp
plejo
Consiste en la reparacin compleja o la sustitucin de

e elementos fun
ndamentales de
d la edificacin
n; por ejemplo
o: elementos portantes
p
principales y otros compo
onentes estruc
cturales de im
mportancia tales como fallas en cimientos,, columnas, muros
m
y losas.
Debe
realizarse po
or personal esp
pecializado; su costo promedio vara del 25 al 30 % del costo total de la edificacin.
Algunos auttores incluyen en las categoras de los trabajos
t
de co
onservacin y mantenimientto, a las laborres de reconstruccin,
ampliacin y modernizaci
n; pero no se
e contemplan en la anterior clasificacin debido
d
a que estos
e
trabajos,, por su complejidad y
costo, puede
en considerarse como nueva construccin, y su aplicacin
n puede estar motivada
m
por in
ntereses divers
sos como: resttauracin
histrica, re
emodelacin o renovacin urbana, modific
cacin de func
ciones arquitec
ctnicas, entre
e otros.
Seg
n Arencibia y Borroto
(2005:23) el
e costo promedio de estos trrabajos puede oscilar del 50 al 60 % del costo
c
total de la edificacin, o superarlo cuando los
intereses an
nteriormente se
ealados motiven su realizaci
n incluso conttra su rentabilid
dad.
Otra clasific
cacin de los tipos o sistem
mas de manten
nimiento la offrece Casanova
as (1996:54), atendiendo a la periodicida
ad de la
aplicacin de
el mismo, el cu
ual se menciona
a a continuaci
n:
26
6
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.2.2.
3.2.2.1.
De acuerrdo a la period
dicidad que se aplica
Manteniimiento planifficado
Consiste en actuaciones peridicas

p
en u
un edificio con una visin prreventiva, que se puede articular sobre la base de un programa
p
preestablecido o rutinario o basndose en
n una metodolo
oga predictiva, que establezc
ca el estado y e
evolucin del edificio.
e
Significa que este manten
nimiento permite anticipar a eventos futurros que pondrran en problem
mas los sistem
mas e instalaciones del
edificio.
Es
s importante to
omar en consid
deracin este mantenimiento
m
ya que ayudar a corregir fa
allas pequeas
s que un futuro
o podran
convertirse en grandes; para ello se ne

ecesita crear una
u
gua que permita
p
una se
ecuencia orden
nada de mante
enimiento que sin duda
alguna ayud
dar para que cualquier
c
edificio, pueda alcan
nzar un mayor tiempo de vida
a til.
27
7
3.2.2.2.
Manteniimiento no planificado
Consiste en actuaciones en
n un edificio co
on un objetivo puramente correctivo frente a defectos con
nstructivos que
e se detectan de
d forma
inesperada o de averas im
mprevistas.
A diferencia del mantenimiento

o planificado, este
e
no se pued
de prever su co
orreccin, ya que como
se menciona
a en el prrafo
o anterior, las patologas se presentan en forma inesperada, sin embargo los consta
antes chequeos
s pueden
influir en que el nmero de
e problemas en
n la edificacin sean menores.
Para Bab (1986:43) los mantenimiento
m
s pueden clasifficarse atendie
endo a tres facttores: el tipo d
de obra, el propietario del inm
mueble y
el momento en que se realiza el mismo.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.2.3.
po de obra
De acuerdo al tip
3.2.3.1.
Manteniimiento de ob
bras nuevas
Se refiere a los trabajos de

d mantenimien
nto que se rea
aliza en ciclos previstos
p
desde
e el momento en que se elabora el proyec
cto y que
debe aplicarrse tan pronto concluye
c
la con
nstruccin.
3.2.3.2.
Manteniimiento de ob
bras antiguas
Este tipo d
de mantenimie
ento los traba
ajos deben co
omenzar su aplicacin
a
despus que se han efectuad
do las reparac
ciones o
reconstrucciones requerida
as para elimina
ar los desperfec
ctos existentes.
28
8
3.2.4.
De acuerdo al prropietario del inmueble
3.2.4.1.
Manteniimiento privado
Este es el tip
po de mantenim
miento que deb
be realizarse de
e forma continua y por medio
os propios el du
ueo del un edificio habitacion
nal.
3.2.4.2.
Manteniimiento estattal
El que se rea
aliza por los orrganismos del Estado
E
en obras de uso sociall e infraestructura.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.2.5.
De acuerdo al momento en qu
ue se realiza
3.2.5.1.
Manteniimiento preve
entivo
El que debe
e ser previsto por el profesio
onal al realizar el proyecto de una obra.
Toda medida tomada con antelacin

a
y previsin,
p
durante el perodo
p
de uso y mantenimien
nto de la estruc
ctura, puede se
er asociada a un
u costo cinco (5) veces men
nor que aquel necesario
n
para la corre
eccin de los problemas
p
gene
erados a partirr de una interv
vencin no prev
ventiva tomada con preceden
ncia a la maniffestacin
explcita de problemas pattolgicos. Al mismo
m
tiempo estar asociad
da a un costo veinticinco (25
5) veces superrior a aquel qu
ue habra
ocasionado una
u
decisin de
e proyecto para
a la obtencin de mismo grad
do de protecci
n y durabilidad
d de la estructu
ura.
Lora (2005:37) menciona
a que el manttenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el tiempo y, por lo tanto,
evaluado econmicamente
e. Est destina
ado, como su nombre
n
indica; a la prevenci
n, teniendo co
omo objetivo el
e control " a prriori " de
las deficienc
cias y problem
mas que se puedan plantear en el edificio debido al uso
o natural del mismo.
El ma
antenimiento corrector
c
comprende aquellas opera

aciones necesa
arias para hace
er frente a situaciones inesp
peradas, es de
ecir, no previsttas ni previsiblles.
Las
reparaciones
s y sustitucione
es fsicas y/o fu
uncionales son operaciones tpicas de este tipo
t
de mantenimiento.
El mantenim
miento compren
nde los trabajo
os de carcter preventivo o planificado que
e se realizan p
peridicamente
e en las edifica
aciones y
viviendas du
urante su vida til, para cons
servar las prop
piedades y capa
acidades funcio
onales, subsanar las deficienc
cias o afectacio
ones que
son provocadas por la accin del uso, age
entes atmosfrricos o su comb
binacin, sin qu
ue sus elementtos componenttes fundamenta
ales sean
ustitucin parcial o total.
objeto de modificacin o su
Arencibia y Borroto (2005
5:41) dicen qu
ue dentro de lo
os trabajos de
el mantenimien
nto preventivo,, se encuentra
an: pintura, arrreglo de
fisuras superficiales en rep
pellos o cernido
os, sustitucin de tejas, impermeabilizacin de reas de cubiertas, fijacio
ones de losas de
d piso o
zcalo, engrrase de bombas de agua o de
e otros motores, limpieza de tanques y cisternas, limpieza
a de tanques spticos,
s
verific
cacin de
fugas en las instalaciones
s hidrulicas y sanitarias, ajustes
a
de vlv
vulas, ajustes de interruptores elctricos, ajustes de puertas y
29
9
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
ventanas, reposicin de vidrios

v
y herra
ajes, eliminaciin del moho cido, limpiez
za de la facha
ada, resanes, pinturas con barnices
es, renovacin y construccin
n de cadas de a
agua, goteras y otras medida
as de proteccin
n.
hidrofugante
Estos traba
ajos en depend
dencia de
cuando se empleen podrn

n considerarse preventivo o co
orrectivos.
Se puede plantear que las
s correcciones s
sern ms durrables, ms efe
ectivas, ms f
ciles de ejecuttar y mucho ms
m
econmicas
s, cuanto
antes son ejecutadas.
e
Se
e concluye enttonces que el mantenimiento
o preventivo se
s refiere a toda medida tom
mada con ante
elacin y
previsin, du
urante el perodo de uso y ma
antenimiento de
d la estructura
a.
3.2.5.2.
Manteniimiento corre
ectivo
Corresponde
e a los trabajos
s de diagnstico, pronstico, reparacin, reffuerzo y protec
ccin de las estructuras que ya perdieron su vida til
de proyecto y presentan manifestaciones
m
s patolgicas, o sea correcci
n de problema
as evidentes. A estas activid
dades se puede
e asociar
un costo cie
ento veinticinco
o (125) veces superior al co
osto de las me
edidas que pod
dran y debera
an haber sido tomadas
t
en la fase de
diseo y que
e implicaran ell mismo nivel de
d durabilidad y proteccin qu
ue se estime pa
ara esa obra de
espus de la in
ntervencin corrrectiva.
Segn Sitte
er (2000:31) autor
a
de esta ley de costos
s tan ampliam
mente citada en
e bibliografas
s especficas del
d
tema, apla
azar una
intervencin
n significa aum
mentar los costtos directos en
n progresin geomtrica
g
de razn cinco ((5), lo que torrna an ms actual
a
el
conocido reffrn popular no
o dejes para ma
aana lo que puedes
p
hacer ho
oy, por cinco veces
v
menos.
educir que, la aplicacin ad
decuada y en el momento preciso de medidas
m
y trab
bajos de
De lo anterrior planteado se puede de
mantenimiento en las differentes etapa
as de la vida de un edificio
o, influye cons
siderablemente
e en los costo
os de una edificacin,
evidenciando
o una gran rela
acin y depend
dencia de estos
s con los trabajos que se realiicen y siempre teniendo en cu
uenta en la fas
se que se
apliquen, es
stos harn aum
mentar o dismin
nuir el valor de los costos.
30
0
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Aun con un
n buen manten
nimiento, los m
materiales de la construcci
n sufren desa
ajustes y desg
gastes mayores, que los llev
van a la
necesidad de
e reponerlos o repararlos perridicamente, para
p
lo cual el mantenimiento
m
o correctivo es o
obligado.
Como se ha
a podido observar, son muc
chas las clasificaciones que se pueden encontrar acerca
a de los trabajjos de manten
nimiento,
atendiendo a diferentes fa
actores, pero en todos los casos se aboga por
p el bienesta
ar y buen funciionamiento de las edificacion
nes como
premisa fund
damental.
3.3. Docum
mentacin de la vivienda
3.3.1.

e
surge como
c
una herra
amienta de res
spaldo principalmente en edifficios habitacion
nales destinado
os para viviend
da donde
existe una comunidad de
e propietarios, el cual permite ordenar y aclarar cualqu
uier aspecto que tenga que ver con construccin,
reparacin y
mantenimie
ento en cada una
u
de las re
eas del edificio
o, garantizando
o la seguridad
d, privacidad de
d los ocupanttes y del
propietario.
Comprende las especificac
ciones relativas
s al alcance y contenido
c
que han
h
de reunir tanto
t
el libro d
del edificio com
mo la documenttacin de
la vivienda, como archivo
o y registro del historial e incidencias tc
cnicas, jurdica
as y administrrativas del edifficio y de la vivienda,
v
respectivamente. Segn el
e manual de mantenimiento
m
d edificios, Se
de
evilla (2001:23
31) el libro del e
edificio es el co
onjunto de doc
cumentos
grficos y escritos
e
que pe
ermite poner a disposicin del
d propietario o de la comu
unidad de propietarios, seg
n se trate, lo
os datos,
informacin e instrucciones
s necesarias pa
ara:
La uttilizacin adecu
uada de los esp
pacios, elementtos constructivo
os e instalacion
nes.
Acred
ditar el cumplim
miento de las o
obligaciones de la comunidad de propietarios
s.
31
1
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Facilitar, en su caso
o, el esclarecim
miento de respo
onsabilidades por daos mate
eriales.
ministros neces
sarios.
Poder contratar los servicios y sum
Ejerc
citar, en su caso, el resarcimie
ento de los da
os materiales causados por vicios
v
y defecto
os de la constru
uccin que est
n
asegu
urados.
El Libro del Edificio ha de

e estar formado por la docum
mentacin del edificio termin
nado y de la obra
o
ejecutada, proporcionad
da por el
propietario a
antes de la enttrega al uso de
el edificio a la comunidad de propietarios. Es recomenda
able, tambin, incorporar al mismo
m
la
documentac
cin que se vay
ya generando d
durante el perio
odo de uso y conservacin
c
de
el edificio.
Po
or tanto, a parttir de la recepcin de la
documentac
cin mencionad
da y de la entrrega al uso del edificio, el pro
opietario de s
ste o la comun
nidad de propie
etarios, segn se trate,
estn obligados a conserva
ar, la documentacin recibida, y transmitirla
a al comprador en caso de venta del edificio.
3.3.2.
Planos y es
specificacione
es tcnicas
32
2
Como parte
e de la documentacin de la
a vivienda, deb
be contarse co
on el juego de
e planos comp
pleto de la ediificacin, los cuales
c
se
convertirn en una herra
amienta valiosa al realizar trabajos preve
entivos y corrrectivos facilita
ando la ejecuc
cin de las ta
areas de
mantenimiento al ubicar con
c
facilidad lo
os diferentes ambientes,
a
ins
stalaciones y equipos
e
que forman parte de
el edificio.
Los planos
mnimos que deben existir son: Plano de distribucin

n, columnas y cimentacin, electricidad ilu
uminacin y fu
uerza, aguas negras
n
y
pluviales, ag
gua potable, techos, entre otrros.
Las especific
caciones tcnic
cas se refiere al conjunto de procedimientos
p
s tcnicos realiz
zados en el pro
oceso de consttruccin del ediificio que
permiten co
onocer las norm
mas, exigencia
as y procedimientos obtenidos en el proce
eso de ejecuciin del proyec
cto, sirviendo como
c
un
instrumento
o de gran ayuda
a para hacer re
eparaciones de los materiales, instalaciones y equipos utilizados en la viv
vienda.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.3.3.
Gua operativa de mante

enimiento
Es una herra
amienta prctic
ca, que sirve de base para sa
aber cmo arre
eglar los problemas que se prresenten en la vivienda,
v
brind
dando los
pasos tcnic
cos para correg
gir y prevenir las patologas que
q
se presenttan en la edific
cacin. Adem
s, esta gua le sugiere al pro
opietario,
qu herramiienta puede utilizar en cada u
uno de los trab
bajos a realizarrse, as como tambin
t
en un instrumento valioso
v
para de
eterminar
la frecuencia
a con que se de
eben realizar lo
os chequeos co
orrespondientes
s en cada uno de
d los ambienttes del edificio.
3.3.3.1.
3.3.3.1.1.
Partes que
q
conforma
an la gua
Pauttas y procedim
mientos tcnic
cos a realizarr en el edificio
o
Cuando un edificio
e
presentta problemas patolgicos
p
en los ambientes e instalacione
es, se hace nec
cesario contar con
c
una gua operativa
o
de mantenim
miento que no
o solo ayude a corregir sino
o tambin a prrevenir dichos problemas en
n la construccin.
Esta gua
a deber
contener com
mo informacin
n principal, pas
sos tcnicos de mantenimientto preventivo que brinde inforrmacin clara y prctica para evitar la
logrando con ello alargar la
presencia de patologas constructivas,
c
l vida til de
e la edificacin.
De igual forma, debe contener
informacin para corregir las diferentes

s lesiones que
e se presentan
n el proceso patolgico
p
de las edificacione
es; estos dato
os deben
mencionar la
as caracterstic
cas del productto a utilizarse y como debe aplicarse
a
siemp
pre. Esto bajo
o las especificaciones del fabrricante y
bajo el contrrol de un espec
cialista segn s
sea el caso.
Como inform
macin adicion
nal la gua ope
erativa de man
ntenimiento de
ebe sugerir la herramienta b
bsica con que
e se debe con
ntar para
realizar las tares
t
de correc
ccin y prevenc
cin.
33
3
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.3.3.1.2.
Insp
pecciones y fre
ecuencias de mantenimien
nto
Esta activida
ad de mantenim
miento de car
cter preventiv
vo debe incluir procedimientos detallados de
e que deben se
er completados
s en cada
inspeccin o ciclo en los tie
empos segn c
corresponda (diiario, semanal,, mensual o anual).
Cuando se marcan detterminados perrodos de
tiempo, con
n carcter de recomendacin, debe enten
nderse que, en
n cualquier ca
aso pueden se
er aproximados segn mrg
genes de
tolerancia ad
dmisible. En ca
asos concretos
s se recomienda
a, adems, la poca
del ao en
e que deben h
hacerse las rev
visiones.
3.3.3.1.3.
Cron
nograma de m
mantenimiento
o
El cronogram
ma de mantenimiento es un resumen de la
as inspecciones
s y chequeos a realizar en ca
ada una de las
s reas, instala
aciones y
equipos que
e son parte del edificio habitac
cional. Debe estructurarse
e
de tal forma que
e sea claro y sencillo de ente
ender. Debe mencionar
m
en que perodo o tiempo se necesitan rrealizar los chequeos corresp
pondientes: diario, mensual o por ao seg
gn sea el cas
so.
Este
instrumento
o debe permane
ecer a la vista d
del encargado del mantenimiento quien ser
el responsable de que se orrdene dicha acttividad.
3.3.4.
Recomenda
aciones de proteccin y seguridad para evitar daos en el edificio
o
El manual de mantenimien
nto de edificios
s, Sevilla (2001
1:197) facilita una serie de medidas
m
de pro
oteccin y segu
uridad que com
mprenden
orientacione
es y recomend
daciones de prrevencin conttra incendios, explosiones y de proteccin contra robo
os, as como pautas
p
e
instrucciones relativas a fo
ormas de actua
ar en casos de emergencia. Por el grave riiesgo que conlleva la producc
cin de un ince
endio, es
ncin, al objeto
o de evitar, o al menos dism
minuir, las caus
sas que lo pro
ovocan. Una adecuada
a
preciso extrremar las mediidas de preven
proteccin de
d la vivienda resulta cada d
da ms necesa
aria pues los ataques
a
a la prropiedad privad
da son muy frecuentes. Des
spus de
cualquier he
echo fortuito o accidental (inc
cendio, explosin, inundacin
n, terremoto, cada
c
de rayo, impacto o golpe fuerte, entrre otros)
que puede afectar
a
a los elementos
e
cons
structivos o ins
stalaciones, es
s aconsejable siempre
s
consu
ultar al tcnico
o competente para
p
que
evale los daos y propong
ga los tratamie
entos, sustituciones o reparac
ciones oportuna
as.
34
4
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.3.4.1.
Protecciin contra inc

cendios o exp
plosiones
En in
nstalaciones elctricas
e
Evite
e las triples con
nexiones en uniidades de toma
acorrientes.
Coloq
que unas y otro
os lejos de las fuentes de calo
or.
No lo
os sobrecargue con ms poten
ncia de la indicada en ellos.
Si no
ota un calentam
miento anormall, desconctelos de inmediato
o.
En L
mparas y me
ecanismos
La luz
z es tambin fu
uente de calor, as que:
No in
nstale bombillas
s de ms poten
ncia de la indicada en la plafo
onera.
No co
oloque materia
ales combustib
bles (como pap
pel) cerca de la
as lmparas halgenas.
h
El calor que gen
neran es superrior al de
otras
s lmparas y po
odran producirr un incendio.
Cuan
ndo salga de ca
asa o se vaya a dormir, no se olvide de apag
garlas.
Si ob
bserva un funcionamiento anmalo del timbre, proceda a su inmediata revisin. Su deficiente esta
ado, supone un
n riesgo,
nada desdeable, de
d que se produ
uzca un incendio.
En ap
paratos elctricos
Antes
s de conectar un
u aparato elc
ctrico, comprue
ebe que la tens
sin de ste es
s igual que la de la red, que est
e
bien seco y que no
tiene
e el cable pelado ni la clavija rrota.
No co
oloque ningn aparato porttil de calefaccin cerca de corttinas o muebles de material inflamable.
En in
nstalaciones de
d gas
No ac
ccione interrup
ptores ni aparattos elctricos.
No en
ncienda fsforo
os, y por supuesto, no fume.
35
5
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Abra puertas y venttanas para que

e el local quede
e bien ventilado
o.
Cierre los mandos de

d los aparatos
s y la llave de corte
c
general.
Llame a un especialista de gas para que revise y repare la instalacin.
No vu
uelva a abrir la
a llave de paso hasta haber re
eparado la insta
alacin de un aparato
a
averiad
do.
En fu
uentes de llam
ma (fsforos y velas)
Manttenga estos objjetos fuera del alcance de los nios. Los nios de dos aos
s son capaces de
d encender fsforos.
No fu
ume en la cama
a.
No deje las colillas encendidas. Por

P si se despista, utilice cen
niceros con agu
ua y comprueb
be antes de vac
ciar los cenicerros en el
cubo de la basura que
q
las colillas estn bien apa
agadas. Si en alguna ocasin
n utiliza velas, colquelas en candelabros es
stables y
resisttentes al fuego
o
Nunc
ca deje encendiida una vela sin
n vigilarla.
36
6
himeneas de lea
En ch
Prote
eja la parte fron
ntal de la chimenea con una capa
c
especial anti
a
fuego para que no salten chispas fuera del hogar.
No en
ncienda el fueg
go con lquidos inflamables (g
gasolina, por ejemplo).
Cerciirese de que la chimenea estt bien apagad

da antes de aco
ostarse.
En la
a cocina
Es el lugar de la viv
vienda donde se
e producen m
s incendios.
Sarte
enes y freidora
as son las caus
santes de la mayora
m
de los incendios que
e se inician en la cocina.
o intente apag
gar estos
No
fuego
os con agua. La
L mejor forma
a de extinguirlo
os es con extin
ntores universa
ales, por lo que
e se aconseja disponer de un
no u otro
en un
n lugar prximo
o.
Limpie o sustituya regularmente el filtro de la campana extractora. La grasa acumulada arde con muc
cha facilidad y propaga
damente el fueg
go.
rpid
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Los materiales
m
infla
amables (como bolsas de pls
stico, servilletas de papel, etc
c.) deben manttenerse alejado
os de los focos de calor
(fogo
ones, horno, tostador, otros).
Si alg
guien no est vigilando,
v
dejarr abandonada la comida en ell fuego es una imprudencia de
e previsibles y graves consec
cuencias.
Ponga cuidado con las prendas de vestir que uttiliza en la cocina. Adems de
d los tejidos in
nflamables deb
bera evitar las mangas
ancha
as y largas, pu
ues podran aca
abar dentro del fuego.
No de
eje nunca las sartenes
s
al fueg
go con los man
ngos colocados hacia afuera, por
p el peligro q
que puede entrraar.
3.3.4.2.
Protecciin contra el robo
Una adecuad
da proteccin de
d la vivienda resulta cada da
d ms necesa
aria, pues los ataques
a
a la propiedad privad
da son muy fre
ecuentes.
Se reproduc
ce a continuaci
n las normas de proteccin ms
m idneas:
Haga
a un chequeo a la puerta, ve
entanas, azotea
as y stanos de
d su casa. Cu
uantos ms dis
spositivos mec
nicos de segu
uridad se
adopten, menos posibilidades tien
ne de ser vctim
ma de un atenta
ado contra su propiedad.
p
Recubra los tragaluces y ventanas

s de los stanos con un slido
o enrejado que no se pueda le
evantar.
No ollvide su azotea
a, cuya puerta de acceso debe estar siempre cerrada. El mayor
m
nmero
o de ataques a viviendas se produce a
trav
s de puertas y ventanas.
Refue
erce la parte de
e las bisagras c
con pivotes de acero y ngulo
os metlicos qu
ue no permitan
n hacer palanca
a.
En niingn caso pres

scinda de mirilla panormica que le permita
a ver el cuerpo entero de la persona que llam
ma a su puerta
a.
Use permanenteme
p
ente cadena de seguridad.
Coloq
que su cerradura independien
ntemente del ciierre de resbal
n de la puerta
a.
Coloq
que rejas en aq
quellas ventana
as de fcil acce
eso desde el ex
xterior. No deje
e entre las barras una separac
cin mayor de 12 cms.
No ollvide que los balcones, aleros

s salientes de muros
m
y tubera
as pueden ser trepados con rrelativa facilida
ad por los delin
ncuentes.
Prestte ms atencin
n a las ventana
as prximas a estos
e
puntos.
Naturalmente, una seguridad pote

enciada y sofistticada se logra instalando dispositivos electrrnicos de alarma.
37
7
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
No ac
ccione su porte
ero automtico
o si desconoce quien llama. Por
P otra parte, la instalacin de un vdeopo
ortero perfeccionara la
seguridad del edific
cio.
3.3.4.3.
Actuacio
ones en caso de emergenc
cia
Ante
e un incendio
Nunc
ca intente apag
gar un fuego si se da alguna de
d estas circuns
stancias:
Las llamas amenazan

a
cerra
ar la nica salid
da que usted tiene.
Las llamas se propagan mu

uy deprisa.
El fuego no est
e
limitado a un rea peque
ea.
Si el fuego se inicia en un aparato

o elctrico, ante
es de proceder a su extincin, corte el suministro de energ
ga elctrica.
El agua no siempre es la mejor so

olucin para apagar un fuego;; incluso podra
a, en determina
ados casos ser contraproduce
ente.
Si los productos en llamas

s son menos densos que el agua
a
(tales com
mo grasas, dis
solventes o gas
solinas, entre otros)
o
se
corre el riesg
go de extenderr an ms el incendio.
Si el origen del incendio es

s un cortocircu
uito, al echarle agua existe el peligro de mo
orir electrocutado, pues el agua es un
buen conduc
ctor de la electricidad.
No in
ntente utilizar el
e extintor si no
o sabe cmo ha
acerlo. Pero si lo hace, recue
erde que la carg
ga se vaca en muy pocos seg
gundos y
debe aprovecharla con
c
eficacia.
Apun
nte con el extintor hacia la base de las llama
as y barra toda la superficie del fuego.s enca
Avise
e inmediatamente a los bomb
beros. Si el inc
cendio, por sus
s proporciones
s y caracterstic
cas, aconseja el
e rpido desalo
ojo de la
vivien
nda, preprese
e para la huida
a. Como el fuego casi siemp
pre nos coge desprevenidos,
d
la primera rec
comendacin que
q
debe
hacerse es:
38
8
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Trate
e de conservar la calma. Des
spus, piense en
e todas las po
osibles salidas de la casa y fforme su plan de huida (hay edificios
que tienen perfecttamente sealiizados sus salidas de emerg
gencia).
princ
cipales pueden estar bloquead
das por las llam
mas.
Al hacerlo,
h
no olv
vide que las escaleras
e
o las
s salidas
Como el fuego puede provocar el corte del fluido elctrico,

e
es buena idea
tenerr una linterna con

c
pilas en buen estado, gua
ardada en lugarr conocido y ac
ccesible para to
oda la familia.
No uttilice los ascens

sores. Si se co
orta la corriente
e elctrica, se quedar atrapa
ado y sin posib
ble salida.
Si no
o puede escap
par de una habitacin porqu
ue las llamas bloquean
b
la pu
uerta de salida
a, cierre la pu
uerta y coloque
e toallas
moja
adas, si fuera posible, en las rrendijas. En ta
al caso, manten
nga las ventana
as abiertas y piida socorro.
En ca
aso de robo
Si al llegar a su casa encuentra lla puerta forza

ada o abierta, no
n siga adelan
nte. Comuniqu
ue con la polica por el procedimiento
ms rpido, y si tiene asegurado el
e riesgo de rob
bo, pngase en
n contacto, a la
a mayor breved
dad, con la com
mpaa de segu
uros.
En ca
aso de explos
sin u otro he
echo fortuito o accidental
Despus de cualquier incen

ndio, explosin
n, inundacin, terremoto,
t
cad
da de rayo, imp
pacto o golpe fu
uerte, otros, qu
ue puede afecttar a los
elementos constructivos
c
o instalaciones, es aconsejable
e siempre: cons
sultar al tcnico
o competente para que eval
e los daos y
proponga los
s tratamientos, sustituciones o reparaciones
s oportunas.
3.3.5.
d asistencia tcnica
t
Manuales de
Es muy imp
portante que todo
t
edificio habitacional cue
ente con los folletos
f
o man
nuales de asisttencia tcnica proporcionado
os por el
fabricante de todos los aparatos, maquin
naria y quipo q
que se est utilizando (bombas de agua, ca
alentadores, eq
quipo de gas, otros)
o
ya
que estos se
ervirn como una
u
gua de ap
poyo muy nece
esaria para con
nsulta de procedimientos en el funcionamie
ento, mantenim
miento y
garantas de
e los equipos uttilizados.
39
9
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.4.
Pattologas de la construccin
n y lesiones
Broto (2007
7:31) menciona que la palabra patologa, etimolgicamente hablando
o, procede de las
races griegas pathos y logos, se podrra definir en trminos gene
erales, como el
e estudio de las
enfermedades. Por extens
sin, la patolog
ga constructiva
a de la edificac
cin es la ciencia que estudia los
problemas constructivos
c
que aparecen en
n el edificio, o en alguna de sus
s
unidades co
on posterioridad a
su ejecucin
n.
Fotto 1, Patologa, zon

na 1, Freedy Vsquez, 2011.
Se usar ex
xclusivamente la palabra pattologa, para designar
d
la cie
encia que estud
dia los problem
mas constructivos, su proces
so y sus
soluciones y no en plural como suele ha
acerse, para re
eferirse a esos problemas con
ncretos, ya qu
ue en realidad son stos el objeto
o
de
estudio de la patologa de
d la construccin.
La pato
ologa preventtiva consiste en
e considerar la funcionalida
ad constructiva
a de los
elementos y unidades qu
ue componen un edificio, su
s durabilidad e integridad.
Esto implica
a una serie de
d medidas de
e diseo
constructivo
o, de seleccin de material, mantenimiento
m
y uso, as como
o una definicin
n previa de las distintas actua
aciones posible
es.
Para afronta
ar un problema constructivo, se debe ante todo,
t
conocer su
s proceso, su origen, sus cau
usas, su evoluc
cin, sus sntom
mas y su
estado. Estte conjunto de aspectos es ell que conforma
a el proceso pa
atolgico en cuestin y se agrupa de un mo
odo secuencial.. En esta
secuencia te
emporal del proceso patolgico, se pueden distinguir tres
s partes diferen
nciadas: el orig
gen, la evolucin y el resulta
ado final.
Para el estudio del proceso
o patolgico, co
onviene recorre
er esta secuencia de modo in
nverso, es decir, empezar porr observar el re
esultado,
de la lesin,, luego el sntoma, siguiendo la evolucin de la misma, lle
egar a su origen, la causa. Es
ste proceso perrmitir establec
cer tanto
la estrategia
a de la reparaciin como la hip
ptesis de la prrevencin.
40
0
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Broto (2007
7:31) mencion
na que las les
siones son cad
da una de las
s manifestacion
nes de un
problema co
onstructivo, es decir, el sntom
ma del proceso
o patolgico.
Es importante conocer la
tipologa de las lesiones porque

p
es el punto de partid
da de todo estudio patolgico
o, y de su
identificacin depende de la eleccin c
correcta del tra
atamiento.
En muchas oca
asiones las
lesiones pue
eden ser origen
n de otras y no
o suelen apare
ecer aisladas sino confundida
as entre s.
Por ello conv
viene hacer una distincin y a
aislar en primer lugar las diferentes lesiones
s.
Foto 2,, Lesin en cielo fa

also, Edificio Villa Rosa,
R
Freedy Vsqu
uez, 2011.
El conjunto de lesiones que

q
pueden a
aparecer en un
n edificio es muy
m
extenso debido a la diversidad
d
de materiales y unidades
u
constructivas que se suele
en utilizar. Pe
ero en lneas generales se pu
ueden dividir en tres grandes
s grupos en funcin del carcter y la
tipologa del proceso patol
gico: fsicas, mecnicas
m
y qu
umicas.
3.4.1.
Lesiones fs
sicas
Son todas aquellas en que

e la problemtic
ca patolgica es
e producto de fenmenos fsicos como hela
adas, condensa
aciones, y norm
malmente
su evolucin
n depender de
e estos proceso
os fsicos. Las lesiones fsicas
s ms comunes
s son:
3.4.1.1.
Humeda
ades
La humedad se puede definir como la presencia no deseada de

d agua en estado
e
lquido en lugares o perodos de
e tiempo
variables. Se
S produce cua
ando hay una presencia de agua en un porcentaje
p
may
yor al considerrado como normal en un material o
elemento co
onstructivo.
La humedad puede llegar a prroducir variacio

ones de las caractersticas fsiicas de dicho material.
m
En fu
uncin de
la causa se pueden
p
distinguir cuatro tipos
s distintos de humedades:
h
41
1
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.4.1.1.1.
De obra
ada durante el proceso consttructivo, cuand

do no se ha prropiciado la eva
aporacin
Es la genera
mediante un
n elemento de barrera.
Fo
oto 3, humedad de
e obra, vivienda zo
ona 4, Freedy Vsquez, 2011.
3.4.1.1.2.
Por capilaridad
c
Es el agua que
q
contiene el suelo y asciende por los elementos vertica
ales del edificio (paredes
y columnas)).
F
Foto
4, humedad capilar, vivienda zo
42
2
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.4.1.1.3.
Por filtracin
f
Es la proced
dente del exterrior y que pene
etra en el interrior del edificio a travs de fa
achadas o
cubiertas.
Foto 5,
5 humedad de filtrracin, vivienda zo
ona 3, Freedy Vsq
quez, 2011.
43
3
3.4.1.1.4.
Por condensacin
c
n
ondensacin de
el vapor de ag
gua desde los ambientes con
n mayor
Es la producida por la co
presin del v
vapor, como lo
os interiores hacia los de presin ms baja como
c
los exteriores.
sta humedad surge princ
cipalmente en la cocina, san
nitarios o dond
de se utilizan aparatos
a
n vapor como: calentadores, e
estufas, otros.
que generan
Foto 6, hum
medad por condens
sacin, vivienda zo
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.4.1.2.
Sucieda
ad
La suciedad
d de una fac
chada, puede definirse com
mo el depsito
o y la acumulacin de
partculas y substancias contenidas
c
en el aire atmosffrico tanto en
n la superficie exterior de
la fachada como en el interior
i
de los
s poros de la misma.
Este
e ltimo caso es el ms
daino para
a el material de fachada, ya
a que significa la parte final del proceso patolgico
del ensucia
amiento.
El fenmeno
f
de ensuciamiento
o de las facha
adas est estrechamente
relacionado con otras le

esiones de origen qumico, ya que, por ejemplo, las partculas
ensuciantes que se adhierren a un param
mento pueden llegar a reacc
cionar qumica
amente con
ciertos comp
ponentes de los materiales de
el mismo y prrovocar peligro
osas patologas
s
Foto 7,
7 Suciedad en fachada, vivienda zon
na 2, Freedy Vsqu
uez, 2011.
nte, cuanto mayor

m
sea la cantidad de pa
artculas ensuc
ciantes conteniidas en la atm
msfera, y cuanto ms poros
sa sea la
Evidentemen
fachada, ma
ayor ser la posibilidad
p
de que
q
sta se ensucie. No obstante, stos no son los n
nicos factores que interviene
en en el
proceso de ensuciamiento
o, ya que existen una seriie de agentes
s que favorece
en la aparicin y el desarrollo del mismo.
3.4.1.3.
Erosin fsica
Se refiere a la prdida o transformacin

t
superficial de un material producida por la
a accin fsica de los agentes
s atmosfricos como la
lluvia, hume
edad, entre otro
os. Esta erosi
n puede ser to
otal o parcial.
3.4.2.
Lesiones mecnicas
m
Aunque las lesiones mec

nicas se podrran incluir enttre las lesione
es fsicas d e b i d o a que so
on consecuencia de acciones
s fsicas,
44
4
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
suelen considerarse un grupo aparte deb

bido a su imp
portancia. Aparte l a lesin mecnica
m
es aq
qulla en
la que predomina un facttor mecnico que
q
provoca movimientos, de
esgaste, abertu
uras o separac
ciones de
materiales o elementos co
onstructivos. Se divide en cincco apartados diiferenciados:
Foto 8, lesin mec

cnica, edificio Villa Rosa, zona 1, Frreedy Vsquez, 2011.
45
5
3.4.2.1.
Deforma
aciones
Son cualquier variacin en la forma del material, sufrido tanto en elementos

s estructurales como de ce
erramiento y que son
consecuencia de esfuerzo
os mecnicos, que a su vez
z se pueden producir durantte la constru ccin o cuan
ndo estos en tran en
carga.
Las
s deformaciones se producen por las siguientes causas:
3.4.2.1.1.
Por pandeos
p
Se produce como consecuencia de un es

sfuerzo de com
mpresin que so
obrepasa la capacidad de defformacin de un
u elemento ve
ertical de
la estructura
a del edificio.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.4.2.1.2.
Por desplomes
d
Son la conse
ecuencia de em
mpujes horizonttales sobre la c
cabeza de elem
mentos verticale
es como las collumnas.
3.4.2.2.
Grietas
Aberturas lo
ongitudinales que afectan a todo el esp
pesor de un elemento
e
cons
structivo,
estructural o de cerramie
ento. Conviene
e aclarar que las aberturas que slo afec
ctan a la
superficie
acabado
su
uperficial
superpuesto
de
un
elemento
o
constructivo
o
no
se
consideran grietas
g
sino fis
suras. Dentro de las grietas,, y en funcin del tipo de esfuerzos
e
mecnicos que
q
las origina
an, se distinguen dos grupo
os:
46
6
Foto 9, Grieta,
G
vivienda zona 3, Freedy Vsquez, 2011.
3.4.2.2.1.
Por exceso
e
de carrga
de
cerramientto al ser
sometidos a cargas de tra

abajo para las
s que no estab
ban diseados
s.
Este tipo de
d grietas
Son
las
g
grietas
que
afectan
elementos
estructurales
requieren, generalmente,
g
acero de refue
erzo para man
ntener la segurridad del edific
cio.
Foto 10, Deformacin por exceso de carga, Microsoft

M
Corporation, 2009.

NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
GUIA OPERATIVA
3.4.2.2.2.
Por dilatacin
d
y co
ontraccin higrotrmica
Son las grietas que afectan sobre tod

do cerramiento
os, cubiertas y estructuras cuando no se
e prevn
las juntas d
de dilatacin.
Foto 11, Defformacin por dilattacin, vivienda zo

3.4.2.3.
Fisuras
Son aberturras longitudina

ales que afecta
an a la superfficie o al acaba
ado de un elemento constru
uctivo. Aunque
e su sintomato
ologa es
similar a la de las grietas,, su origen y e
evolucin son distintos
d
y en algunos casos
s se consideran
n una etapa previa a la aparicin de
las grietas. Es el caso del hormign arm
mado, que grac
cias a su arma
adura tiene cap
pacidad para re
etener los mov
vimientos defo
ormantes
y lograr que
e sean fisuras. Las fisuras se sub dividen en
n dos grupos:
3.4.2.3.1.
r
de sop
porte
Por reflejo
Es la fisura
a que se produ
uce sobre el s
soporte cuando se da una discontinuidad
d
constructiva,,
por una jun
nta, por falta de adherencia
a o por deform
macin, cuand
do el soporte es
e sometido a
un movimie
ento que no pu
uede resistir.
Foto 12, fisura
f
por reflejo de
d soporte, vivien
nda zona 5, Freedy Vsquez, 2011..
47
7
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.4.2.3.2.
Inhe
erente al acab
bado
En este cas
so la fisura se produce po
or movimientos de dilatac
cin-contracci
n, en el
caso de los
s acabados de
d piedra y de
d los r e v e s t i m i e n t o s c o n a z u l e j o , y por
contraccin o retraccin en
e el caso de m
mezclas de morteros.
Foto 13, fisura inherente al aca

abado, vivienda zo
ona 1, Freedy Vsq
quez, 2011.
3.4.2.4.
Despren
ndimientos
48
8
Es la separa
acin entre un
n material de acabado y el soporte al que
e est aplicado
o por falta
de adheren
ncia entre am
mbos, y suele producirse como consecue
encia de otra
as lesiones
previas, com
mo humedade
es, deformacio
ones o grietas. Los despren
ndimientos afe
ectan tanto
a los acabados continuos como a los a
acabados por elementos, a los
l
que hay que prestar
una atencin especial porrque representtan un peligro para la seguridad del usua rio.
Foto 14, Desprendim

miento, vivienda zo
ona 1, Freedy Vsq
quez, 2011.
GUIA OPERATIVA
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UETENANGO
3.4.2.5.
Erosin mecnica
Son las prrdidas de matterial superficia

al debidas a esfuerzos
e
mec
cnicos, como golpes o
rozaduras. Aunque norm
malmente
se
producen
e
en
el
pavime
ento,
tambin
n pueden
aparecer erosiones en fac

chadas y tabiq
ques, e incluso
o en cornisas, debido a las partculas
que transpo
orta el viento.
Fotto 15, Erosin mec

cnica, vivienda zo
3.4.3.
Lesiones qu
umicas
49
9
Son las lesio
ones que se prroducen a partiir de un proces
so patolgico de
d carcter qum
mico. El origen de este tipo de lesin suele
e ser por
la presencia
a de sales y
cidos que re
eaccionan prov
vocando descomposiciones que afectan la integridad del edificio y red
ducen la
durabilidad de
d los materiales. Se dividen
n de la siguientte forma:
3.4.3.1.
cencia
Efloresc
Broto (2007
7:163) define a la eflorescen
ncia como la cristalizacin
c
en la superficie
e de un materrial de sales solubles conten
nidos en
el mismo. El fenmeno se produce cu
uando el agua que se halla en el interior de un material, y que contiene una solu
ucin de
d manera rellativamente r
pida. En efecto, durante la
l evaporacin
n, el agua, qu
ue va de dentro hacia
esas sales, se evapora de
fuera, arras
stra a esa sollucin salina h
hasta la superrficie del mate
erial y, una vez all, mientrras se comple
eta la evapora
acin, la
mencionada
a solucin iniicia un proce
eso de concen
ntracin es decir que la concentraci
n de las sale
es en la solu
ucin va
aumentando que puede
e llevar a su saturacin y posterior cristalizacin.
sta se suele manifestar en forma de manchas

m
GUIA OPERATIVA
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blancuzcas que afean el aspecto exterrior de los cerramientos y deterioran el material

scencias puede
en ocasionar, por ejemplo, los desprendimientos de az
zulejos).
(las eflores
Foto
F
16, Eflorescen
ncia, vivienda zona 3,Freedy Vsquez
z, 2011.
Normalmen
nte, estas man
nchas tienen fo
ormas geomttricas que varran segn el cristal y que en
e cierto mod
do se parecen a flores,
de ah el nombre
n
de la lesin. Hay ocasiones en que la crista
alizacin salina
a se produce en el interio
or del materia
al.
sta
lesin afecta
a con ms fre
ecuencia a los materiales m
s porosos o con
c
texturas ms
m
abiertas y con cierta ca
apacidad de absorcin
a
de agua, como
c
el ladrillo, la piedra,, el hormign, los mortero
os o el yeso.
De hecho, c
cuando un material
m
presenta una
capacidad de
d absorcin de agua nula, es muy difcil que aparez
zcan eflorescencias.
3.4.3.2.
n y corrosin
n
Oxidaci
Broto (2007
7:177) define la oxidacin co
omo un proces
so qumico porr el cual la superficie de un metal reaccio
ona con el oxg
geno del
aire que tie
ene a su alrededor y se transforma en xido.
Esto se debe a que los metales, normalm

mente, son in
nestables
qumicamen
nte y tienden a convertirse
e en xido, qu
ue es ms esta
able.
En el fondo
o, el proceso que
q
sufre el metal
m
no es ms
m
que una recuperacin
r
de
d su estado natural. En efecto,
e
los metales no
se hallan en
e la naturaleza en estado puro (excepto los denominados metale
es puros, com
mo el oro o el platino), sino
o que se
50
0
GUIA OPERATIVA
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UETENANGO
encuentran en los minera

ales combinad
dos en distinttas formas qumicas, entre
e ellas
los xidos. Para transforrmar el minera
al en metal es
s necesario ap
plicar una enerrga y,
por ello, es
ste ltimo muestra una propensin esp
pontnea a to
omar molcula
as de
oxgeno, es decir, a conve
ertirse de nuev
vo en xido.
Foto 17
7, oxido en metal, vivienda zona 1, Freedy
F
Vsquez, 20
011.
La corrosin
n es una pato
ologa que imp
plica una reacc
cin qumica acompaada
a
d
del
paso de c
corriente elcttrica. Por esta
a razn,
la
corrosi
n
suele
d enominarse
tambin oxid
dacin
electro
oltica. A dife
erencia de la
a oxidacin propiamente
p
d
dicha,
la
corrosin no
o afecta slo a la capa supe
erficial del me
etal, sino que el ataque con
ntina hasta la
a destruccin total del mism
mo.
a superficie de
el metal, zona s que reciben el nombre de
e nodo
Este fenm eno se desarrrolla entre dos zonas deterrminadas de la
y ctodo, y por medio de un fluido conductor (electrolito) cap
paz de condu
ucir una corrie
ente elctrica. Tanto en los
s nodos
como en lo
os ctodos se
e producen u
una serie de reacciones, pero la corrrosin se pro duce
como
resultado
de
la
interaccin de los proce

esos que tien
nen lugar en ambos, en nodos
y ctodo
os.
3.4.3.3.
Erosin qumica
7:182) dice que la erosin q

qumica se pue
ede definir como la destruc
ccin o alterac
cin de la sup
perficie de un material
Broto (2007
como conse
ecuencia de ciertos
c
proceso
os o reaccion
nes qumicas de sus compo
onentes con otros
o
agentes exteriores atacantes,
51
1
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
como los co
ontaminantes atmosfricos,, sales o lcalis disueltos en
n las aguas de
e capilaridad o filtracin, pro
oductos aplica
ados por
el hombre, entre otros.
Su resultado final no consiste slo en la transform

macin molecular del materrial que implica una
modificacin
n de su estruc
ctura y una va
ariacin de su aspecto, sino tambin la progresiva
p
prrdida del mate
erial en ocasiones se
puede llega
ar a su total destruccin como con se
ecuencia de la
l mayor frag
gilidad o solu
ubilidad de la
as nuevas estructuras
moleculares
s.
En realidad,, los materiale
es siempre se
e han erosiona
ado de manera natural, perro el proceso, debido a la accin
a
de los agentes
atmosfricos
s, se ha desa
arrollado muy lentamente y,
y en lo que se refiere a la construccin, no sola representar un motivo de
preocupaci
n. Sin embargo, en los ltimos aos se
e ha observado que, en detterminadas cirrcunstancias, los materiales
s de las
fachadas su
ufren alteraciones en un brreve perodo de
d tiempo, hecho que se debe principalm
mente al aume
ento de agresiv
vidad de
las atmsferas urbanas e industriales, c
cuya contamina
acin aumenta
a da a da.
La erosin qumica afecta
a especialmentte a los mate
eriales ptreos,, en los que se
s forman unas costras o ca
apas superficia
ales que
son las que degradan la piedra.
p
52
2
GUIA OPERATIVA
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UETENANGO
3.5.
Cau
usas de las lesiones en los edificios
Segn Broto
o (2007:35) si la lesin es la que origina el proceso pa
atolgico, la causa es el primer objeto de
e estudio porque es el
verdadero origen
o
de las le
esiones. Un prroceso patolgiico no se resolver hasta que
e no sea anula
ada la causa. Cuando nicam
mente se
limita a reso
olver la lesin, descartando la
a causa, la lesin acabar apa
areciendo de nuevo.
n
Una lesin puede ten

ner una o varias causas
por lo que es imprescindible su identificacin y un estud

dio tipolgico de
d las mismas.
Las causas se dividen en dos grandes g
grupos: Directa
as, cuando son
n el origen inm
mediato del pro
oceso patolgic
co, como los esfuerzos
e
mecnicos, a
agentes atmos
sfricos, contam
minacin, entre
e otros. Indirectas, cuando se trata de erro
ores y defectos de diseo o ejjecucin.
Son las que primero se deb
ben tener en cu
uenta a la hora
a de prevenir.
3.5.1.1.
Factores
s intrnsecos
53
3
Los factores intrnsecos que afectan la condicin fsica del edific
cio, dependen de las caractersticas pro
opias de los materiales
utilizados en
n los diferente
es sistemas co
onstructivos, ta
ales como: la mineraloga,
la
textura, y
la
composicin
ca, entre
qumic
otros. Asim
mismo, la p r e s e n c i a d e l e s i o n e s se encuentra
e
cond
dicionada por ciertas propiedades fsicas
s, entre las que se
deben desttacar la porosidad y configu
uracin del sistema poroso, la superficie
e especfica y las propiedade
es hdricas, qu
ue estn
relacionadas
s con el mov
vimiento de fluidos al inte
erior de los ma
ateriales utiliza
ados en el edifficio.
3.5.1.2.
Factores
s qumicos
Los factores
s de carcter qumico
q
causan
ntes de la pres
sencia de lesio
ones, son los que
q
aparecen e
en la superficie
e de los edificios como
consecuencia de ciertos procesos o rreacciones qumicas de sus
s componentes con otros agentes exterio
ores atacantes, como
los contaminantes atmos
sfricos, sales
s disueltos en las aguas de
e capilaridad o filtracin, p
productos aplic
cados por el hombre
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UETENANGO
(aerosoles, consumo de combustibles fsiles, entre otros).
Estos
s agentes se encargan
e
de destruir
d
altera
ar la superficie de los
materiales.
3.5.1.3.
Factores
s ambientales
s
En este pun
nto nos referim
mos principalm
mente a la con
ntaminacin attmosfrica y la lluvia cida ya que estos dos pueden provocar
p
deterioros serios
s
en el ediificio al disolve
er la cal o el ca
arbonato clcic
co de los morte
eros, provocan
ndo erosiones o desprendimie
entos; la
resistencia de todo mate
erial resulta affectada cuando
o partes de su estructura se
s disuelven. No puede pasarse por alto
o que los
cambios de clima, agua de lluvia, heladas, insolacin,, humedad y la
a temperatura son aspectos que pueden determinar la presencia
p
de lesiones en las construcciones de acu
uerdo al lugar geogrfico don
nde se ubique el edificio habitacional.
3.5.1.4.
Factores
s biolgicos
54
4
La presenc
cia de organis
smos vivos hace que se presenten
p
lesiones en los edificios habitacionales.
E
Existen
determinados
organismos que se asien

ntan sobre los
s materiales y que juegan un papel imp
portante en la
a alteracin qumica y fsica
a de los
mismos. A este dao se le conoce com
mo biodeterioro
o.
Entre los agentes
a
bitic
cos de mayo
or importancia
a se pueden nombrar a la
as bacterias, a los hongos
s, a las algas, a los
lquenes, a las briofitas, a las plantas superiores y a los animale
es. Las lesion
nes de origen biolgico se deben,
d
entonc
ces, a la
accin de:
1. Micro
oorganismos (b
bacterias)
2. Algas
s y musgos lqu
uenes
3. rbolles y plantas su
uperiores
4. Anim
males
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UETENANGO
Factores
s externos
3.5.1.5.
Se refiere a todas aquellas

s causas que no
o son propias del
d edificio ni de
e sus materiale
es, sino que surgen por motiv
vos aislados y que
q
no
pueden prev
venirse como por
p ejemplo un choque de veh
hculo, la cada de un rbol o poste de luz sobre una pared
d del edificio.
3.5.1.6.
Fallos en la ejecucin
n del proyecto
o
Independien
ntemente de la
as cualidades de
d los materiales utilizados en
e los proyectos de construc
ccin, sus prop
piedades puede
en verse
alteradas po
or errores come
etidos durante las distintas etapas
e
del proc
ceso de fabricacin y durante
e la ejecucin de
d la obra en la que se
va a utilizar.
Los errores de ejecucin son los que se producen

p
duran
nte la construc
ccin.
de cumplim
miento
Normalmente las lesio

ones surgen po
or la falta
de las condiciones tcnicas

t
y las especificacione
es indicadas en
e el proyecto
o.
Algunos ejemplos de estos son:
colocacin defectuosa
d
de armaduras
a
en columnas
c
y viga
as, mal vibracin en fundicion
nes, mal curado del concreto,, entre otros.
3.5.1.7.
Errores de fabricaci
n
En la fabric
cacin de cualquier tipo de
e material utiliz
zado en los prroyectos de con
nstruccin, se deben tener muy en cue
enta los
procedimien
ntos
utilizado
os,
resistencia en obra.
industrial.
ya
que
de
ello
dep
pender
la
aparicin
a
de fallos en las piezas que afectan su ca

alidad y
Los
s mtodos de
e fabricacin de
d los materia
ales suelen se
er bsicamente dos: el manual o artesanal y el
En el modo de fabricacin
n manual las tcnicas que se utilizan so
on las tradicio
onales.
estn basad
das en la exp
periencia emprica.
Esas tcnicas cen

ntenarias
Esto ha
ace que, depe
endiendo del lugar donde s
se realizan, la
as tcnicas prresenten
variaciones en su metod
dologa y en el tipo de he
erramientas que requieren.
La experien
ncia del artesano, entonces
s, es un
factor deterrminante en la
a calidad de la
as piezas acab
badas que podrran en su mom
mento causar ciiertas lesiones en el edificio.
55
5
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.6.
agnostico y re
econocimiento
o del proceso patolgico de
el edificio
Dia
Broto (2007
7:39) explica qu
ue la a detecciin de un proc
ceso patolgico
o, t i e n e como
o objetivo su solucin, que implica la reparacin
de la unidad constructiva
a daada para
a devolverle su
u funcin constructivo-arqu
uitectnica inicial. De ah la
a necesidad de
el estudio
patolgico previo
p
a cualqu
uier actuacin, estudio que podramos de
efinir como el anlisis exhau
ustivo del proc
ceso patolgic
co con el
objeto de allcanzar las con
nclusiones que
e permiten proceder a la reparacin.
Este anlisis
s tiene que seg
guir la lnea inversa al proce
eso, que inicia del efecto a la
a causa, pasan
ndo por los tre
es estadios ne
ecesarios
de sntoma o efecto, evo
olucin y orige
en o causa.
E mencionado
El
o anlisis debe
e ser metdic
co y exhaustiv
vo, para ello debe
d
ser
preciso:
1.
Adoptarr un mtodo sistemtico de observacin y toma de dato

os.
2.
Limitar las posibles id

deas preconcebidas, es decir, contener la intuicin profe
esional.
56
6
De esta ma
anera y a la vista de los distintos
d
eleme
entos construc
ctivos que com
mponen un ed
dificio y de lo
os diferentes procesos
p
patolgicos que pueden afectar
a
a su in
ntegridad, habrr que analizar las actuacion
nes que se pueden llevar a cabo para ase
egurar el
confort y lo
ograr que la funcin
f
constrructiva del ed
difico permane
ezca inalterada.
Se sugiere
e a continuaci
n, seguir el siguiente
s
procedimien
nto para el diag
gnostico y recon
nocimiento de lesiones en los
s edificios:
3.6.1.
Observaci
n e investigacin
Se trata de la primera fase

e del proceso d
de diagnostico y reconocimie
ento patolgico, mediante la observacin visual en el luga
ar donde
est ubicado el proyecto habitacional.
Con esta fas

se, se obtiene
en muchos dattos importante
es, los cuales se complemen
ntaran y
ampliaran co
on posteriores anlisis. Mediiante la observ
vacin se detec
cta el dao prod
ducido en el ed
dificio. Se tratta entonces de detectar
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
la ubicacin de la lesin, id
dentificar la les
sin de que se trate para darr los pasos ade
ecuados y por ltimo se debe
e separar las diferentes
lesiones con
n objeto de dar un buen seguiimiento para ca
ada caso.
Es muy importante tambi
n hacer un estudio de investtigacin histriica del edificio que nos permita conocer la poca de construccin,
estilo arquittectnico y tipo
ologa construc
ctiva utilizada, fases en que se ha ejecutad
do el proyecto,, sistemas cons
structivos, cim
mentacin
utilizada, po
osibles modifica
aciones realizad
das, fuente y calidad de mate
eriales, entre ottros.
3.6.2.
Toma de da
atos
Una vez identificada y clas

sificada la lesi
n, se inicia el proceso de tom
ma de datos, en
e el que se ap
plica al mximo
o la metodolog
ga. Esto
implica en ocasiones,
o
repe
etir visitas al ed
dificio; en otros
s casos la aplic
cacin y seguim
miento de una serie de instrumentos de an
lisis que
ayudan a determinar la evolucin
e
de la lesin; el us
so de aparato
os diversos de medidas y siempre la utiliz
zacin de una cmara
q
permita ve
er la patologa e
en forma grfic
ca en un mome
ento determina
ado tanto para poder seguir su
s evolucin co
omo para
fotogrfica que
poder contin
nuar el anlisiis.
De esta forma,
f
se obtie
enen una serie de datos fs
sicos e incluso
o muestras de materiales qu
ue sern
elementales para procederr al anlisis pos

sterior.
Para recabar todos los da
atos histricos, administrativo
os, urbanstico
os, entre otros, del edificio a analizar es necesario
n
conta
ar con la
documentac
cin completa. Ser importa
ante llevar a ca
abo un levanta
amiento planim
mtrico del edificio habitacion
nal incluyendo plantas,
elevaciones,, detalles cons
structivos y mapas de la ub
bicacin de las lesiones.
En principio, lo
o anterior debe
er ser suficiente para
elaborar un anteproyecto de mantenim

miento, sin emb
bargo, en caso
os extremos se
s proceder a realizar inspe
ecciones tcnic
cas, que
suponen la realizacin
r
de anlisis,
a
ensayo
os y pruebas re
ealizados por t
cnicos especia
alizados.
57
7
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.6.3.
Anlisis pattolgico de la
a edificacin
Una vez terrminada la tom

ma de datos, in
nicia la reconsttruccin de los
s hechos, es decir, tratar de conocer como
o se ha desarrrollado el
proceso pato
olgico, cual es
s su origen y c
causas, cual es su evolucin y cul es su esttado actual. La
a informacin tratada
t
en el punto
p
3.4
y 3.5 de este trabajo de investigacin serr una valiosa herramienta pa
ara tratar este anlisis patol
gico de la edifiicacin.
3.6.4.
es y recomend
daciones
Actuacione
Despus de haber pasado por todas las fases del proc

ceso patolgico
o: observacin,, toma de dato
os necesarios, anlisis
a
y estud
dio de la
evolucin de
e las patologa
as, llega el pu
unto de actuarr.
Como ya conocemos el diagnstico,

d
se
e debe comenzar un tratamiento de
mantenimiento correctivo y preventivo del edificio que est sufrie

endo deterioro.
Para ello debe proponers

se una serie de
d pasos
ue tengan com
mo objetivo principal devolve
er a la viviend
da su funcin habitacional.
tcnicos de reparacin qu
Se deber indicar las
diferentes actuaciones y re
ecomendacione
es de mantenimiento que conviene llevar a cabo sobre lo
os diferentes ellementos constructivos
que forman parte del edifiicio principalmente los estruc
cturales que so
on los que sufrren mayores esfuerzos mec
nicos y tienen con ello
la mayor res
sponsabilidad de
d la seguridad
d del edificio.
58
8
Mapa No. 1
RegiUETENANGO
n Nor-occiden
ntal
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
3.7.
Anlisis geogrfic
co
3.7.1.
Datos gene
erales a nivel regional
El Departam
mento de Huehuetenango se encuentra situado en la regi
n VII o regin
n Nor-occidenttal
por su ubica
acin geogrfica
a con base a la
a Ley Preliminar de Regionaliz
zacin, Decreto
o nmero 70-86.
Comprende dos departame
entos: Quich y Huehuetenan
ngo.
Tabla No. 1
Datos ge
enerales de la Regin Nor-occ
cidente
e oficial
Nombre
Regin VII, Quich,

Q
Huehuetenango
Extensin territorial
16,278 Km2
Poblaci
n
1,661,010 habitantes (CEDF

FOG 2010)
Densida
ad
214 hab/km2 (Proyeccin IN

NE 2002)
Poblaci
n econmicam
mente activa
581,354 35% (OML, MINT

TRAB 2010)
Analfab
betismo
22.50% (CON
NALFA 2010)
Idiomas
s
Espaol y 12 idiomas maya

as
clima
Predomina fro y templado
59
9
Fuente: Barrios lv
varo, Anteproyec
cto del Campus
versitario de Hueh
huetenango, Tesis
s de Arquitectura,
Univ
UMG
G 2011.
Fuente: Barrios
s lvaro, Anteproye
ecto Del Campus U
Universitario de Hu
uehuetenango, Tes
sis de Arquitectura, UMG 2011.
3.7.2.
Datos gene
erales a nivel departamenta
al
Huehuetenango, se encue
entra ubicado a 266 kilmettros de la Capital de la Rep
blica, limita al
a norte y oeste, con la Rep
blica de
Mxico; al sur
s
con los departamentos d
de San Marcos, Quetzaltenan
ngo y Totonicapn; y al este
e con el departamento de El Quich.
Cuenta con una extensin territorial de 7
7,403 kilmetro
os cuadrados. Su cabecera de
epartamental e
es Huehuetenango.
GUIA OPERATIVA
MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DE USO HAABITACIONAL DE LA CABECERA MUN

Mapa
aUETENANGO
No. 2
A PARA EL
NICIPAL DE HUEHU
Ex
xtensin territtorial por mun
nicipio
Cuenta con 32 municipios y por consiguiente es el que

e mayor nmerro de ellos tiene a
Repblica. Hue
ehuetenango es uno de los departamentos de Guatemala en
nivel de la R
el que ms idiomas mayas se hablan, aunque el idiom
ma predominan
nte es el espa
ol,
que ha adqu
uirido giros fonticos y lings
sticos chiapane
ecos, por su co
ondicin de regin
fronteriza co
on ese estado mexicano.
m
Cuenta con 3 vas de acceso, la principal carretera as
sfaltada es la Interamericana
a o
CA-1, la rutta nacional 9-N
N que se
enla
aza con la ruta
a nacional 7-W
W en la Cabece
era
Departamen
ntal la cual toma
t
una dire
eccin al este
e que brinda fcil acceso al
departamento de Quich. Debido a su ttopografa quebrada, las altittudes van de 300
3
metros Sobrre el nivel del mar
m hasta los 3
3,700 metros.
60
0
3.7.3.
Datos a niv
vel municipal
Poblacin proyecttada al ao 2
2010: 105,849 hab. Boletn INE
I
(2010:3)
Fuente: Ba
arrios lvaro, Anteproyecto del Campus
Universitario
o de Huehuetenan
ngo, Tesis de Arqu
uitectura,
UMG 2011.
Extensin territorrial:
204 km2
Ubica
acin:
parte surocc
cidental del Dep
partamento de Huehuetenango
Idiom
ma:
Mam y espa
ol
Clima:
Templado
Altitu
ud:
1902 m.s.n.m
m.
Colin
ndancias: al no
orte: Chiantla y Aguacatn (H
Huehuetenango
o); al sur: Mala
acatancito (Hue
ehuetenango), santa Luca la
Reforrma (Totonicap
pn) y San Ped
dro Jocopilas (Quich); al estte: Aguacatn (Huehuetenang
go); al oeste: S
Santa Brbara y San
Sebastin (Huehuettenango).
M
Mapa
No. 3
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Ubica
acin del mun
nicipio de Hue
ehuetenango
61
1
Fuente: Barrio
os lvaro, Anteproy
yecto del Campus Universitario de Huehuetenango, Te
esis de Arquitectura
a, UMG 2011.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.7.3.1.
Servicio
os bsicos
Segn el Infforme Sobre De

esarrollo Huma
ano INUD (2009
9:47) el total de
d viviendas en
n el municipio d
de Huehuetenango es de 36,5
599.
Estas viviend
das disponen de
d los siguiente
es servicios:
Tabla No.
N 2
Servicios Bsicos
Servicio
Fam
milias que cuenttan
Familias que no cuentan
Uso alte
ernativo dado por las
c
con
el servicio
con ese
e
servicio
familias
AGUA POTABLE
E (Fontanera mu
unicipal, proyecto
os:
Zaculeu, Comun
nidades Unidas, Empapa y otros)
3
31,109
(85.00%))
5,49
90 (15.00%)
DRENAJE (Fonta
anera Municipal, ENCOVI 2006)
2
29,279
(80.00%))
7,32
20 (20.00%)
ENERGA ELCT
TRICA (INE 2002
2 proyectado al 2
2010)
3
30,597
(83.60%))
6,00
02 (16.40%)
4
4,136
(11.30%)
32,20
07 (88.70%)
2
27,450
(75.00%))
9,150 (25.00 %)
Uso de telfon
nos tarjeteros o fic
cheros
9
9,150
(25.00%)
27,44
49 (75.00%)
Visitar centros
s con accesibilidad al internet
TELEFONIA RES
SIDENCIAL (Telgua, PNUD, IDH)
TELEFONIA MV
VIL (Tigo, Claro,, Telefcica, PNU
UD, IDH)
INTERNET (Tigo
o, Claro, Telefnica, Movistar Tellgua,
PNUD, IDH)
Camin, cisterrna, aljibes, rio, lago, pozo

artesanal, cho
orro pblico, manatiales
Fosa sptica, excusado lavable, letrina o
pozo
Panel solar, ca
andelas, lmparas de gas
corriente
Adquirir un telfono celular, uso
o de telfonos
ficheros o tarjeteros
Antenas parab
blicas, antenas sa
atelitales y
otros
Fuente: Barrios
s lvaro, Anteproyecto Del Campus Universitario
U
de Hu
uehuetenango, Tes
sis de Arquitectura
a, UMG 2011, basada en ENCOVI 200
06 proyeccin 2010
0.
CABLE (Astro Satlite,

S
CVC Galaxy, Telgua y ottros
3.7.3.2.
1
12,151
(33.20%))
13,46
68 (66.80%)
Divisin
n poltica
El municipio
o de Huehueten
nango est con
nstituido por
rea urbana, rea semi urban
na y rea rura
al; las cuales, estn
e
integradas por 1
ciudad, 12 zonas,
z
23 colo
onias, 23 aldea
as y 27 casero
os.
ciertas activ
vidades.
En cada rea
existen Consejos
C
Comunitarios de De
esarrollo que coordinan
62
2
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.7.3.2.1.
rea
a urbana
rea urbana de
e Huehuetenan
ngo se compre
ende el espacio
o con mayor poblacin, con alta densidad poblacional, do
otada de
Dentro del
todo tipo de
d infraestructtura; pero sob
bre todo, tien
ne la particula
aridad de tene
er funciones urbanas espec
cialmente econ
nmicas,
concentrnd
dose la activida
ad de habitaci
n y de empleo
o.
Es tomada como rea de influencia en la ciudad, siendo emisor de todo

t
tipo
de servicios: burocrticos,, educativos, h

habitacionales, financieros, cu
ulturales y de ocio. Una de las caracterstiicas de esta rrea es el
alto precio del
d suelo, resulttado de la alta demanda de viviendas,
v
locales comerciales
s y todo tipo de
e actividades ec
conmicas.
omprendidas dentro de esta
rea en la cabe
ecera municipal de Huehueten
nango son: toda la zona 1 y sectores
s
en su
Las zonas co
alrededor de
e las zonas 2, 3,
3 4, 5 y 8 las c
cuales, cuentan
n con las caractersticas antes
s mencionadas del rea urban
na.
3.7.3.2.2.
rea
a semi urbana
a
Esta rea se
e refiere a los espacios
e
que es
stn proceso de
e llegar a ser completamente urbanos. En la actualidad em
mpiezan a tene
er todos
los servicios
s y actividades existentes en e
el rea urbana pero estn en desarrollo. La
as zonas de la c
cabecera munic
cipal de
Huehuetenango que estn en esta rea s
son: sectores de la zona 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,
9 10, 11 y 12..
3.7.3.2.3.
rea
a rural
este espacio
o comprende to
odo lo que no e
es parte de lo urbano,
u
ya que sus espacios no
n estn urbanizados al meno
os en su mayorr parte,
destinados a limitarse de ciertos
c
servicios
s y actividades
s que se disponen en las reas
s urbanas o semi urbanas. Normalmente
N
se
e tiene
actividades de
d pastoreo, ag
gropecuarias y de conservacin ambiental. los lugares comprendidos en
n esta rea de la cabecera municipal
de Huehuete
enango son los
s sectores alejados de las 4, 6,
6 7, 9, 10, 11 y 12.
3.7.3.3.
Uso del suelo
En la cabece
era municipal de
d Huehuetena
ango se le da uso al suelo para varios prropsitos: el comercio,
c
la vivienda, el cultivo y las
siembras, p
pastoreo de an
nimales, entre otros.
Pero dentro
d
del re
ea urbana com
mo rea de esttudio se obserrva que las prrincipales
actividades que
q
se realizan
n son el comerc
cio y la vivienda.
63
3
Map
pa No. 4
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Uso de
el suelo rea urbana
u
de Hue
ehuetenango
64
4
Fuente: Vsquez
V
Gustavo, Anteproyecto de la
a Direccin de Salu
ud de Huehuetenango, Tesis de Arqu
uitectura, UMG 201
11.
Mapa No. 5
GUIA OPERATIVA
MANTEa
NIMIENTO
DE EDIFICIOS
DEcabec
USO HA
ABITACIONAL
DE LA
CABECERA
MUN
NICIPAL
DE HUEHU
UETENANGO
Mancha
MA PARA ELurbana
principales
zonas,
cera
municipa
l de
Huehuete
enango
ZONA 3
ZONA 4
ZONA 8
ZONA 2
ZONA 1
65
5
ZONA 7
ZONA 5
ZON
NA 6
Fue
ente: Google Earrth, fotografa sa
atelital 2011.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.7.3.4.
Anlisis
s cualitativo y cuantitativo de los edificios de uso ha
abitacional de
el rea urbana
a de la cabece
era
municip
pal de Huehue
etenango
Para efectos
s de esta inve
estigacin, se observ el cre
ecimiento de construcciones
c
de edificios h
habitacionales en el rea urrbana; la
plusvala, el movimiento co
omercial y la n
necesidad de viivienda ha generado que en esta
e
rea de es
studio se consttruyan edificios
s de ms
de un nivel para satisfacerr tal necesidad.
Los edificios
s analizados de
e tres o ms niiveles de altura
a estn constru
uidos con block
k, ladrillo
a
materiales.
y mixto de ambos
Pocos utiliza
an la lmina o madera para cerramiento
c
ve
ertical en sus edificaciones.
e
L
Los
techos o ce
erramiento horrizontal estn hechos
h
a
base de con
ncreto en su mayora, en algu
unas ocasiones
s lamina de zin
nc es utilizada solo
s
como cubierta en el ultimo nivel o en parte de
l; la teja n
nicamente la uttilizan como de
etalle en fachad
das, pero no co
omo cubierta principal.
66
6
u
parte del edificio para
a fines comerciales pero su actividad
a
princiipal es la
Tambin se encontr que la mayora de edificaciones utilizan
vivienda. Se observ que se puede catalogar las vivien
ndas como uniffamiliares, mulltifamiliares o e
edificios de apa
artamentos con
nstruidos
para ese fin.
Toda esta in
nformacin se sostiene
s
en bas
se al estudio de campo realiz
zado en el rea
a urbana del municipio de Huehuetenango el
e cual se
representa de
d manera grffica. Los datos
s recabados se resumen as:
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Tabla No.
N 3
IVELES
PLANTAS O NI
ED
DIFICIOS HABITA
ACIONALES
SIS
STEMA CONSTRUCTIVO
UTILIZADO
IPO DE
TI
VIV
VIENDA
49
11
46
24
22
11
57
10
11
11
1
16
16
17
16
10
18
1
14
12
11
11
15
9
93
20
1
107
9
97
10
96
20
43
73
50
29
29
116
Apartamentos
Block
Multifamiliar
43
Unifamiliar
d
Vivienda
y
Comercio
Lmina
Lmin de
Zinc y losa
tradicional
5
55
Losa
tradicional
Mixto
(block-ladrillo)
Ladrillo
14
Metal y
4
41
concreto armado
Concreto
armado
Vivienda
HORIZON
NTAL
Ms de 5
Niveles
CERRAMIE
ENTO
VERTICAL
5
Niveles
O
CERRAMIENTO
PORTANTE
4
Niveles
E
ESTRUCTURA
3
Niveles
ZONA
ANALIZADA
USO
O
TOTAL DE VIVIENDAS
ANALIZADAS POR ZONA
Investig
gacin de cam
mpo, catalogacin construc
ctiva, rea Urbana
67
7
TOTALES
Fuente: Elab
boracin propia
a basada en inv
vestigacin de campo.
Mapa
a No. 6
Delimitacin rea urrbana, cabec
cera municip
pal de Huehu
uetenango
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
68
8
Fuente: Elabora
acin propia basada en mapa DM
MP Municipalidad
d de Huehuetenango.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Tabla No.
N 4
Direcciin y catastro
o, ubicacin de edificios ha
abitacionales del rea urba
ana, cabecera Municipal de
e Huehuetenango
No.
Zona
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Direccin
11 calle A 8-92
2
11 calle A 8-73
3
12 Avenida 8-07
11 avenida A 6-73
6
9 avenida 11-29
7 calle 10-68
9 avenida 6-170
9 avenida 6-86
9 avenida 5-40
6 calle 8-55
5 calle 7-31
5 calle 7-115
8 avenida 4-24
5 calle 8-49
4 calle 8-37
4 calle 8-19
4 calle 9-256
4 calle 9-327
10 calle A 10-4
40
11 calle 6-50
6 avenida 8-40
7 avenida 7-95
7 calle 6-62
6 calle 6-08
6 avenida 7-21
6 avenida 7-27
7 calle 5-156
7 calle 5-100
6 calle 5-110
No.
Zona
Dirreccin
N
No.
Zona
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
5 avenida A7-20
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
2
2
2
2
2
2
2
3
3
3
3
3
3
3
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
5
5
5
5
6 calle 6-30
5 calle 6-91
4 calle 6-116
4 calle 6-76
6 avenida 4-44
5 calle 6-20
7 calle 5-54
4 avenida A 7-59
7 calle 4-37
4 avenida A 7-27
6 calle 4-46
4 avenida 4-49
4 avenida 5-5
4 calle 7-89
3 avenida 3-50
3 avenida 2-57
1 avenida 1-54
1 calle 2-42
1 calle 2-44
3 avenida 1-50
1 calle 1-16
1 calle 1-14
1 calle 4-34
6 avenida 2-56
2 calle 6-40
4 calle 5-18
5 calle 10-60
1 calle A 5-07
Fuente: Elaboracin propia basada en in

nvestigacin de campo.
Direccin
2 calle 3-4
1 calle 3-10
1 calle 2-25
2 calle 1-24
2 calle 1-13
1 ave A 1-03
1 avenida 5-10
1 avenida 3-110
1 ave 4-148
2 avenida 5-21
2 avenida A 3-8
85
2 avenida A 3-0
03
1 calle 1-21
1 calle 2-36
2 calle 7-24
2 calle 1-19
7 avenida B 1-7
70
8 avenida 2-25
2 calle 8-50
1 calle 11-30
1 calle A 9-51
12 avenida 2-37
2 calle 7-32
2 calle 6-14
6 avenida 0-22
2
12 avenida 12-52
1 avenida 8-30
9 calle 3-30
9 calle 3-40
No.
Z
Zona
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
Direc
ccin
3 avenida
a 11-90
10 calle 11-20
1
12 calle 1--50
13 calle 12-20
1
7 calle 8--40
7 calle 9--55
7 calle 9--70
10 avenid
da 4-42
1 avenida 1-15
7 calle 6--30
8 calle 8--12
5 calle A 1-60
7 Avenida
a A 5-20
10 avenid
da 8-09
5 calle 12
2-170
6 avenida
a 1-84
6 avenida
a 1-56
1 calle 5--26
1 calle 5--27
1 calle 4--26
1 calle 4--24
1 calle 3--33
2 avenida
a 5-34
1 avenida
a 5-65
1 avenida
a 5-67
5 avenida
a 5-50
2 calle 3--109
2 calle 3--17
2 calle 3--30
69
9
Mapa No. 7
Ub
bicacin de ed
dificios habita
acionales y su
u uso (viviend
da o Vivienda-comercio), z
zona 1
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
70
0
Fuente: Ellaboracin propia

a basada en map
pa DMP Municipa
alidad de Huehue
etenango.
Map
pa No. 8
Ubicacin
n de edificios habitacionale
es y su uso (v
vivienda o Viv
vienda-comerrcio), sector urbano
u
zona 2
2
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
71
1
Fuente: Elaboracin propia ba

asada en mapa DMP
D
Municipalida
ad de Huehuetenango.
aABITACIONAL
No. 9
GUIA OPERATIVA
A PARA EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DE Mapa
USO HA
DE LA CABECERA MUN
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Ubicacin de edificios h
habitacionales y su uso (viivienda o Viviienda-comerc
cio), sector urrbano zona 3
72
2
Fuente: Elaboracin
E
propiia basada en mapa DMP Municipa
alidad de Huehuetenango.
Mapa No. 10
Ubicacin de edificios h
habitacionales y su uso (viivienda o Viviienda-comerc
cio), sector urrbano zona 4
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
73
3
Fuente: Elab
boracin propia basada
b
en mapa DMP Municipalid
dad de Huehuete
enango.
aABITACIONAL
No. 11 DE LA CABECERA MUN
GUIA OPERATIVA
USO HA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Ubicacin de edificios habitacionale

h
s y su uso (viivienda o Viviienda-comerc
cio), sector urrbano zona 5..
74
4
Fuen
nte: Elaboracin propia basada en
e mapa DMP Mu
unicipalidad de Huehuetenango.
Mapa
a
GUIA OPERATIVA
A PARA EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DE USO
HA
ABITACIONAL
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Ubicacin
n de edificios habitacionales y su uso (v
vivienda o Viv
vienda-comerrcio), sector urbano
u
zona 8
8
75
5
Fu
uente: Elaboraci
n propia basada
a en mapa DMP Municipalidad de
e Huehuetenango
o.

GUIA OPERATIVA
A PARA EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DEMapa
USO HA
ABITACIONAL
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Tipologa
a de edificios ha
abitacionales: vivienda
v
unifam
miliar, multifam
miliar o edificio
o de apartamen
ntos, zona 1
76
6
Fu
uente: Elaboraci
n propia basada
a en mapa DMP Municipalidad de
e Huehuetenango
o.
aABITACIONAL
GUIA OPERATIVA
USO HA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Tiipologa de edifficios habitacio

onales: vivienda unifamiliar, multifamiliar
m
o edificio de apa
artamentos, se
ector urbano zo
ona 2
77
7
Fuente: Elabora
MP Municipalidad de Huehuetenango.
Mapa
a No. 15
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Tiipologa de edifficios habitacio

onales: vivienda unifamiliar, multifamiliar
m
o edificio de apa
artamentos, se
ector urbano zo
ona 3
78
8
Fuente: Elabora
Mapa No. 16
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Tipologa de edifficios habitacio

onales: vivienda
a unifamiliar, multifamiliar
m
o edificio de apa
artamentos, sec
ctor urbano zona 4
79
9
Fuente: Elabora
Map
pa
GUIA OPERATIVA
HA
ABITACIONAL
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
T
Tipologa
de ed
dificios habitac
cionales: vivienda unifamiliar,, multifamiliar o edificio de ap
partamentos, sector
s
urbano zona
z
5
80
0
Fuente: Elabora
Mapa
a No. 18
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
T
Tipologa de ediificios habitacio
onales: viviend
da unifamiliar, multifamiliar o edificio de apartamentos, se
ector urbano zo
ona 8
81
1
Fuente: Elabora
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
3.7.3.5.
Fotografas de edific
cios habitacio
onales ms representativos
s del rea urb
bana de Huehuetenango
Foto 18,
1 Block, Vivienda
a unifamiliar
(Vivienda No.
N 90 zona 5, ver tabla 4 pag. 69)
(Viv
vienda No. 69 zona
a 3, ver tabla 4 pa
ag. 69)
Foto 21, Ladrilllo, Vivienda y com

mercio
(Vivienda No. 27 zona 1, verr tabla 4 pag. 69)
Foto 19, Block, Viv

vienda Multifamilia
ar
(Vivie
enda No. 44 zona 1,
1 ver tabla 4 pag. 69)
Foto 22, Ladrillo, Vivie

enda y comercio
(Viviend
da No. 26 zona 1, ver
v tabla 4 pag. 69
9)
Fotos to
omadas por: Freedy L. Vsquez Garca.
82
2
Foto 20, Bock y lmina
Foto 23, Ladrrillo, Vivienda y com

mercio
(Viviienda No. 114 zona 8, ver tabla 4 pa

ag. 69)
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 24,
2 LADRILLO, Vivienda y comercio
Foto 25, Block, Vivienda

V
unifamilia
ar
(Vivienda No. 51 zona 4, ve

er tabla 4 pag. 69)
(Vivienda No. 8
88 zona 5, ver tab
bla 4 pag. 69)
F
Foto 26, Block, Vivienda y comercio
o
(Vivienda No. 4
49 y 48 zona 1, ve
er tabla 4 pag. 69)
83
3
Foto 27
7, Block, vivienda multifamiliar
m
(Vivienda No. 76
7 zona 4, ver tabla 4 pag. 69)
Foto 28, Block, Vivienda Unifamiliar

(Vivienda No. 92 zona 5, ver ta
abla 4 pag. 69)
Foto 29,
2 Block, Vivienda
a Unifamiliar
(Vivienda No. 111 y 112 zona 8, ver tabla 4 pag. 69)
Fotos to
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 30, Mixto, Apartam

mentos,
Foto 31, Block, Ap

partamentos
(Vivienda No. 115 zona 5, ver ta

abla 4 pag. 69)
F
Foto 32, Block, Vivienda y Comercio
o
(Vivienda No. 87 zona 5, ver tabla

t
4 pag. 69)
(Vivien
nda No. 14 zona 1,, ver tabla 4 pag. 69)
6
84
4
Foto 33,, Block, Vivienda Unifamiliar

U
(Vivienda No. 60
Foto 34, Block, apartamentos

(Viviend
v tabla 4 pag. 69
9)
Fotos to
Foto 35, Block

k, Vivienda y Come
ercio
(V
Vivienda No. 63 zon
na 2, ver tabla 4 pag. 69)
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 36, B
Block, apartamento
os
(Vivienda No. 62
Foto 37,
3 Block, Apartam
mentos
Fotto 38, Block, Vivienda Unifamiliar
(Vivienda No. 39 zona 1, ver tabla

t
4 pag. 69)
(Vivienda
a No. 20 zona 1, ve
er tabla 4 pag. 69))
85
5
Foto 39, Block,, Apartamentos

nda No. 97 zona 5,, ver tabla 4 pag. 6
69)
(Vivien
Foto 40, Block

k, Apartamentos
(Vivie
enda No. 98 zona 5, ver tabla 4 pag.. 69)
Fotos to
Foto 41, Block, Apartamentos

(V
Vivienda No. 85 zona 5, ver tabla 4 pag.
p
69)
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 42,
4 Block, Apartam
mentos

A
(Vivienda No. 99
(Viviend
v tabla 4 pag. 69
9)

A
(Vivien
nda No. 102 zona 5,
5 ver tabla 4 pag.. 69)
86
6
Foto 45,
4 Block, Apartam
mentos
(Vivienda No. 18
Foto 46
6, Block, Apartame
entos
(Vivienda No
o. 66 zona 3, ver tabla 4 pag. 69)
Fotos to
Foto 47-48, Block, Aparta

amentos
(Vivienda No. 28 zona 1, ver
v tabla 4 pag. 69
9)
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 49,
4 Block, Apartam
mentos
Foto 50-51 Blo

ock, Apartamentos
s
(Vivienda No. 91
(Vivienda
a No. 34 zona 1, ver tabla 4 pag. 69)
Fotos to
3.7.3.6.
Conclus
sin de la inve
estigacin de campo
Los resultados de la investtigacin han de

emostrado la ne
ecesidad de ma
antenimiento que
q
se le debe dar a los edific
cios habitaciona
ales para
tener el conffort que necesiitan las personas que lo habittan. De acuerd
do al estudio, son
s
116 los edificios de tres niveles
n
de alturra y ms,
que actualm
mente funciona
an en el casco
o urbano de Huehuetenango.
Cada uno estos

e
edificios necesitan la aplicacin
a
de una
u
gua
operativa de
e mantenimien
nto que le perm
mita mejorar la
a calidad consttructiva en los
s diferentes am
mbientes y man
ntener la funciionalidad
adecuada de
e los equipos existentes mediante un proces
so sistemtico y organizado que
q
garantice ampliar la vida til de la edific
cacin.
Para cumplirr con dicho fin,, se seleccion como proyecto
o de estudio ell edificio Villa Rosa
R
ubicado en la zona1, que necesita la aplicacin
de dicha gua operativa, ya
a que al igual que
q
los dems edificios habitacionales cuen
nta con similare
es caractersticas dentro de la
as cuales
87
7
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
se encuentrran: el uso ha
abitacional, sis
stemas constru
uctivos, ambie
entes, servicios
s, instalaciones y equipo ne
ecesario para su buen
funcionamie
ento, adems presentan en su
u interior patolo
ogas constructtivas que deben
n corregirse.
Cabe mencio
onar que la mayora de los e
edificios observ
vados no cuenttan con un diseo y planific
cacin construc
ctiva; tampoco cuentan
con todos lo
os servicios, am
mbientes, varied
dad de sistema
as constructivos y equipo ade
ecuado para su buen funciona
amiento comparado con
este proyectto seleccionado
o que si cuenta con todo ello.
88
8
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
89
9
CA
APT
TULO
O
Marco Operat
O
tivo
IV
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
CAPTUL
LO IV
MARCO OPE
ERATIVO
4.1. Aplica
acin de la gu
ua operativa de
d mantenimiento
De acuerdo a la investigac
cin de campo realizada, se concluy
c
aplica
ar una gua de mantenimiento
o a un proyectto real, la cual permiti
brindar una solucin prctica y organiza
ada para la ed
dificacin en lo
os procedimien
ntos del mante
enimiento corre
ectivo y preve
entivo de
aquellas lesiiones observad
das en los diferrentes elementtos constructivo
os de la edifica
acin. A continuacin se deta
alla el proyecto:
4.1.1.
Des
scripcin del proyecto
p
de estudio
e
4.1.1.1.
Justifica
acin
El proceso de investigacin, ha demos

strado la nece
esidad e impo
ortancia del mantenimiento
m
que se le debe dar a los edificios
habitacionales para mante
ener el confort que necesitan las personas que
q
lo habitan. De acuerdo al estudio, son muchos los edificios de
tres o ms niveles
n
de alturra que actualm
mente funcionan
n en el casco urbano
u
de Hueh
huetenango pa
ara brindar dich
ho servicio de vivienda.
v
Cada uno es
stos edificios ne
ecesitan la apliicacin de una gua operativa
a de mantenimiento que le pe
ermita mejorarr la calidad constructiva
en los diferrentes ambienttes y mantene
er la funcionalidad adecuada
a de los equip
pos existentes mediante un proceso sistem
mtico y
organizado q
que garantice ampliar
a
la vida til de la edific
cacin.
Por tal motiv
vo, El edificio Villa
V
Rosa justifica que se aplique dicha gua operativa ya
a que al igual que
q
los dems edificios habita
acionales
su principal uso es para vivienda,
v
pero principalmente
e, cuenta con los ambientes, servicios, insttalaciones y eq
quipo necesario
o para el
buen funcion
namiento de un edificio de apartamentos, siendo
s
un instrrumento valios
so para cumplirr con cada uno
o de los requerrimientos
para la aplic
cacin de la gua de mantenim
miento correctiv
vo y preventivo
o en los ambien
ntes existentes
s.
90
0
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Cabe mencio
onar que la mayora de los e
edificios observ
vados no cuenttan con un diseo y planific
cacin construc
ctiva; tampoco cuentan
con todos lo
os servicios, ambientes,
a
y equipo
e
adecuad
do para su buen funcionamiiento comparado con el proy
yecto de estud
dio.
Sin
embargo, la diferencia de altura, diseo o material utilizado en otras

s edificaciones,, los procedimiientos de manttenimiento correctivo y
preventivo aplicados
a
en esta
e
gua,
as como
las fre
ecuencias en los
l
chequeos y el control sistemtico med
diante un cron
nograma,
tambin pue
eden ser aplica
ados en otros proyectos
p
habittacionales de menor
m
escala ubicados
u
en el
rea de estudio siempre y cu
uando no
se salgan de
e los parmetro
os tomados en cuenta en el p
proyecto de estudio.
4.1.1.2.
Localiza
acin
artamentos Villa Rosa ubica

ado en la 4ta. Calle
C
de la zona
a 1, cabecera del
d
El proyecto habitacional a estudiar fue el Edificio de Apa
e Huehuetenango.
Municipio de
Plano No. 1
Pllano de localiza
acin
Plano No. 2
Plano de ubic
cacin
4ta.Callezona1
4
TerreenoVecinal
Viviendas
Vivieendas
Fuente:G
GoogleEarth2011
1.
Fuente:GooggleEarth2011.
91
1
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.1.1.3.
Descripc
cin histrica
a
El proyecto d
de estudio fue construido en un tiempo de dos aos inicia
ando en octubrre de 1,994 y finalizando en noviembre
n
del ao
a
1,996 con un costo aproxim
mado de nueve
e millones de quetzales (Q 9, 000,000.00). El proyecto fue diseado, pla
anificado y construido
por la empre
esa Castillo y Palma,
P
ubicada en la ciudad capital.
4.1.1.4.
Descripc
cin arquitecttnica
4.1.1.4.1.
Estilo
o Arquitectn
nico
De acuerdo con las caracte

ersticas constrructivas y de diseo observad
das en el proye
ecto de estudio
o, se concluye que
q
presenta un
u estilo
de Arquitecttura Moderna, ya que una d
de las caracte
ersticas distinttivas de esta corriente
c
arquiitectnica es la simplificacin de las
formas, el despojo de orna
amentos, y el abandono
a
de la composicin de
d la arquitectura clsica.
Otro elemen
nto sobresaliente que se obse
erva en la arquitectura de estte proyecto de estudio es el e
empleo de nuev
vos materiales
s como el
hormign arrmado, y el uso
o de sistemas tecnolgicos, cambiando
c
la manera
m
de proy
yectar y constrruir edificios tra
adicionales en el medio
en que se en
ncuentra.
Se observa que el edificio alcanza el mximo utilitarism
mo en su interior, la funcin sigue
s
a la form
ma; se emplearo
on nuevos matteriales y
tcnicas con
nstructivas. Se
e adopt el us
so de la mquiina en busca de
d la mayor efficiencia y rapidez no solo du
urante la ejecu
ucin del
moderna
proyecto sin
no para su funcionamiento actual. Todas estas
e
caractersticas muestra
an rasgos de u
una corriente arquitectnica
a
que contrastta con las edific
caciones existe
entes.
4.1.1.4.2.
92
2
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 52, Facha

ada Edificio Villa Ro
osa, 2011.
Foto 53, Pasillo Edificio Villa Rosa, 2011.
F
Foto 54, Pasillo Edificio Villa Rosa, 20
011.
93
3
Foto 55, Apartamento Edificio V

Villa Rosa, 2011.
Foto 56, Cocina Edificio Villa Rosa, 2011.
Fotos to
4.1.1.4.2
GUIASistema
OPERATIVA
A PARA
EL MANTEivos
NIMIENTO DE EDIFICIOS DE USO HA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
as
constructi
Tabla
a No. 5
Descripc
cin de ambien
ntes y sistemas
s constructivos
s
PLANTA
O NIVEL
Primero
DESCRIPCIO
ON DE AMBIENT
TES EXISTENTES
S
rea: por nivel 77
70 m2 , rea total del edificio 4,62

20 m2
Cuarto de
d mquinas, guardiana y garita de
d control, modulo de gradas, ram
mpa vehicular, elevador electromec
cnico, fosa de basura,
b
panel
de electrricidad, rea de p
parqueo con capac
cidad para 13 veh
hculos.
9 locales
s comerciales cad
da uno con su serrvicio sanitario, rea de pasillos, in
ngreso principal, rampa vehicular, fuente de piedra
a, mdulo de
gradas, elevador,
e
ducto d
de basura, ducto elctrico,
e
ductos de
d instalaciones hidrulicas
h
y sanittarias, lava trapea
adores, pozo de lu
uz.
Segundo
13 oficin
nas profesionales cada uno con su servicio sanitario, rea de pasillos, fuente de p
piedra, mdulo de
e gradas, elevado
or, ducto de
basura, ducto elctrico, ductos de instalaciones hidrulicas y sanitarias, lava
a trapeadores, poz
zo de luz.
Stano
Tercero
Cuarto
Quinto
ELEMENTO
OS
CONSTRUCTIVOS
Cimientos
Columnas
Vigas
Losa
Pared
Piso
Cielo
Cernido
Puertas
ventanas
Maquinaria y eq
quipo
5 apartamentos con las siguientes reas: sala,

s
comedor, co
ocina, lavandera, servicio sanitario
o de visitas, 2 apa
artamentos con dormitorio
d
de
nitarios. Un apartamento cuenta con 3 dormitorio
os, otros dos cuentan con 2
servicio, 1 apartamento con sala familiar y servicios san
habitacio
ones y los otros dos cuentan con
n una sola habita
acin. Ductos de instalaciones, pa
asillos, mdulo de
e gradas, elevado
or, ducto de
basura, lava trapeadores..
Igual al tercer
t
nivel
Igual al tercer
t
y cuarto niivel
DESCRIPCION
N DE SISTEMAS CONSTRUCTIVO
OS
Tanto las zapatas, colum
mnas y soleras son
s
de concreto armado las cuales fueron disea
adas estructuralm
mente por un esp
pecialista; el
formado por un muro estructural de concreto armado de 30 cms de
e espesor.
permetrro del stano est
Las princ
cipales son de 0.6
65 m * 0.65 m, hechas de concreto armado, marcos rgidos.
De 0.35 m * 0.70 m de p
peralte, hechas de
e concreto armado
o.
Tradicion
nal con rieles, bas
stones y tensione
es segn las espe
ecificaciones del especialista.
e
Todas las existentes tantto las del permettro del edificio co
omo las divisorias
s en cada ambiente de los apartam
mentos, locales comerciales y
oficinas profesionales son
n hechas de block de 0.15 m * 0.20
0 m * 0.40 m.
En todos
s los niveles tanto
o en pasillos como
o en apartamento
os y locales es pis
so cermico variando nicamente el
e tamao segn el ambiente.
En el sttano es piso de ce
emento.
Cielo fals
so de fibra minera
al.
El cernid
do de las paredes en el interior son
n tipo corcho y en
n el exterior de la fachada tiene un alisado en los ba
alcones
Las de ingreso al edificio
o, locales comerc
ciales y oficinas son
s
de aluminio color
c
champan con vidrio claro de 6mm. Para in
ngresar a los
s son de madera
a cedro. Para ingreso del stano
o, ducto de basura, lava trapeado
ores y ducto
apartamentos y en interior de ambientes
elctrico, son de metal.
Aluminio
o color champan con
c
vidrio claro de
e 6 mm. Para la fachada, muro co
ortina de aluminio
o del mismo color y vidrio reflectivo
o de 8 mm.
Planta ellctrica de 150 KV
VA, pozo mecnic
co, bomba hidron
neumtica de 1 ca
aballo de poten
ncia, elevador electromecnico de 2100 lbs. de
capacida
ad, panel de 37 co
ontadores de luz.
Fuente
e: Elaboracin propia basada en investigacin de
e campo.
94
4
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.1.1.4.3.
Planttas de distrib
bucin por niv
veles
Plano No
o. 3
S
Stano
edificio Villa Rosa
95
5
Fuente: Elabo
oracin propia
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Plano No. 4
Primer Nivel edific
cio Villa Rosa
96
6
Fuente: Elab
boracin propia
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Plano No. 5
Segundo N
Nivel edificio Viilla Rosa
97
7
Fuente: Ela
aboracin propia
a
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
P
Plano
No. 6
Tercer niv
vel edificio Villa
a Rosa
98
8
Fuente: Ela
aboracin propia
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Pla
ano No. 7
Cuarto nivel edificio Villa Rosa
R
99
9
Fuente: Ellaboracin propia

a
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Plano No. 8
Quinto niv
vel edificio Villa
a
10
00
Fuente: Elaboracin
E
propiia
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.1.2.
Pattologas existe
entes en el prroyecto de es
studio
4.1.2.1.
Fotografas de las pa
atologas
Floto 57, Humedad

H
y grietas
s en cimentacin, 2
2011. Ver Plano 9.
Foto 58, Suciedad en columnas, 2011. Ver plano 11.
10
01
Fotto 59, Suciedad en

n Techos, 2011. Ve
er plano 14.
n en losas, 2011. V
Ver plano 14.
Foto 60,Filtracin
Fotos to
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 61, Raspad

dura y manchas en paredes, 2011. Ver
V plano 13.
Foto 62, Grietas e

en paredes, 2011. Ver
V plano 13.
10
02
Foto 63, Suciedad en paredes, 20

011. Ver plano 12.
Foto
o 64, Eflorescencia y desprendimiento en paredes y cie
elo, 2011. Ver plano 10.
Fotos to
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 65, Suciedad y grie

etas en cielo falso, 2011. Ver plano 11.
Foto 66, Humedad en cielo falso, 20

011. Ver plano 12
2.
10
03
Foto 67,Grietas en gradas, 2011.
Ver plano 13.
Foto 68, Suciedad

d, sarro en pisos y grifera, 2011. Ver plano 9.
Fotos
s tomadas por: Freedy
F
L. Vsquez Garca.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Fotto 69, Grieta en pis

so cermico, 2011. Ver plano 13.
Foto 70, Grieta en piso de concreto, 2011

1. Ver plano 9.
10
04
Foto 71,, Suciedad en puerrta de metal, 2011

1. Ver plano 11.
Foto 72, Oxido en metal, 2011. Ver plano 9.
Fotos
F
L. Vsquez Garca.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 73, Suciedad en ventaneara , 2011. Ver plano

o 10.
Foto 74, Limpieza

a y sello de ventaneara de aluminio, 2011. Ver plano 13.
10
05
Foto 75,Desajuste y sello en marc

cos de puerta, 201
11. Ver plano 12.
Foto 76, Desajus

ste en puertas de closet,
c
2011. Ver plano
p
13.
Fotos to
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 77, Decolo

orameinto de barniz y quebradura
d en piedra, 2011. Ver plano 10.

Foto 78, Erosion y suciead
en maderra, 2011. Ver plano

o 13.
Foto 79, Grie

eta en peldao de gradas
de ingreso
o, 2011. Ver plano
o 10.
10
06
Foto 80,
8 Desprendimien
nto de repellos y ce
ernidos en fachada
as, 2011.
Foto 81, decoloramiento y suciedad

d en fachadas, 2011. Ver plano 10,
Ver plano 11.
11,12 y 13.
Fotos
F
L. Vsquez Garca.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 82, Cande

elas quemadas, 2011. Ver plano 11.
Foto 83, Tapaderas

T
y shuich
h averiados, 2011.
Foto 84, Desperfectos en in

nstalaciones elctriicas, 2011.
Ver plano 13.
Ver pla
ano 12.
10
07
Foto 85, Despe

erfectos en instalaciones
elctricas, 2011. Ver plano 9
Foto 86, Obstruccin y fug

gas en instalacione
es
drulicas y sanitarrias, 2011, ver plan
no 13.
hid
Fotos to
Foto 87, Desperfectos en maquinaria

m
y equipo, 2011.
ver plano
p
9.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Foto 88, Suciedad en ascensor, 20

011. Ver plano 10..
Foto 90, Grieta en junta de dilata

acin, 2011.
ano 13.
Ver pla
Foto 89, Desajuste en equiipo de ascensor, 2011. Ver plano 9.
Foto, 91, Desajustte en sistema contrra incendios, 2011

1.
Ver plano 10.
Fotos to
10
08

Foto, 9
92, Suciedad en du
ucto de basura, 20
011.
Ver plano 11.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.1.2.2.
Foto
No.
57
Ver
a
pgina
No.
101
68
103
70
72
85
87
104
104
107
107
89
108
Ubicaci
n de las pato
ologas en pla
anos
Plan
no No. 9
Ubicacin de patologas
s, stano edific
cio Villa Rosa
Nombre de
la
patologa
Humedad y
grieta
Suciedad y
sarro
Grieta
Foto
Foto
57
72
xido
Bajo voltaje
Prdida de
presin
Desajuste
en elevador
10
09
F
Foto
70
Foto
85
Foto
Foto
89
Fuente: Elaboracin propia
68
Foto
87
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
P
Plano
No. 10
Ubicaci
n de patologa
as, primer nive
el edificio Villa Rosa
Foto
No.
64
Ver
pagina
a
No.
102
73
78
79
81
105
106
106
106
88
91
108
108
e
Nombre de
la
patologa
Eflorescencia y
desprendimiento
Suciedad
Erosin
Quebradura
Foto
Decoloramiento
o
y suciedad
suciedad
79
Foto
Desajustes
78
Foto
64
Foto
Foto
88
Foto
73
81
Foto
91
11
10
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Pla
ano No. 11
Ubicacin de patlogas, segundo nivel edificio Villa Rosa
R
Foto
No.
58
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No.
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106
81
106
82
107
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108
Nombre de
e
La
patologa
Suciedad en
columna
Suciedad y
quebradura
Suciedad en
puerta
Desprendimien
nto
de cernido
Decoloramientto
y suciedad
Candelas
quemadas
Suciedad en
ducto
F
Fuente:
Elaborac
cin propia
Foto
o
Foto
82
Foto
65
5
71
80
8
Foto
58
Foto
Fo
oto
Foto
o
81
92
11
11
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Plano
o No. 12
Ubicacin de patologas, tercer
t
nivel ediificio Villa Rosa
a
Foto
No.
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66
75
Verr
pagin
na
No.
112
2
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3
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5
81
106
6
84
107
7
Nombre de
la
a
patologa
Suciedad
Foto
Humedad
Desajuste y
falta de sello
o
Decoloracin
ny
suciedad
Desperfectos
s
en ducto
elctrico
Fuente:
F
Elaborac
cin propia
63
Foto
75
Foto
81
Foto
66
Foto
84
11
12
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Plan
no No. 13
Ubicacin de
d patologas, quinto
q
nivel ed
dificio Villa Rosa
a
Foto
No.
61
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No.
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62
67
69
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106
83
107
86
107
90
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Nombre de
La
patologa
Raspadura y
suciedad
Grieta en pared
d
Foto
76
Grieta en grada
a
Quebradura
Suciedad y
sello de
ventana
Desajuste en
puerta
Decoramiento
Decoloramiento
o
y suciedad
Tapaderas y
dados
averiados
Obstrucciona y
fugas en
tubera
Grieta en junta
de dilatacin
Foto
Foto
69
86
Foto
83
Foto
62
Foto
90
77
Foto
o
74
Foto
Foto
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Foto
61
Foto
81
11
13
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Pllano No. 14
Ubicac
cin de patolog
gas, azotea edificio Villa Rosa
a
Foto
No.
59
Ver
a
pagina
No.
101
60
101
Nombre de
e
la
patologa
Suciedad
Foto
Filtracin en lo
osa
60
Foto
59
Fuente: Elabora
acin propia
11
14
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.1.3.
Gua operativa de Mante

enimiento
ELEMENTO
O
CONSTRUCTIV
VO
Patologas y
alerrtas
HE
ERRAMIENTA
A
U
UTILIZAR
Hume
edad
Cimiento y
muros de
contencin
n
en stano
o
ALER
RTAS
Hongos en
n la base
del muro.
Manchas claras
c
en
cara exterrior de
sobre cim
miento.
www.hagalousstedmismo.cl
Ma
artillo
Pu
unta
Ce
epillo de
alambre
Brrocha
Lla
ana metlica
Gu
uantes de
hu
ule
mascarilla
T
Tabla
No. 6
Gua operatiiva de manteniimiento
MA
ANTENIMIENTO
CORRECTIVO
O
MANT
TENIMIENTO
PR
REVENTIVO
Verificar que agente est provocando la

a
patologa (fug
ga de agua, humedad dell
suelo, grietas,, otros) y hacer la reparacin
n
segn sea el caso.
Lueg
go se deber
raspar con una esptula todos los hongos,,

pintura o eflorescencias acu
umuladas en la
a
superficie dell muro. En algunos casos
s
ser necesarrio utilizar un
n cepillo con
n
cerdas de ac
cero.
Cuando
o se trate de
e
hongos, se de
eber lavar co
on una mezcla
a
de agua con cloro
c
en proporrcin 1/3 hasta
a
desaparecer por completo
o la mancha.
Luego de que seque, se deb
ber sellar con
n
yeso o pas
sta las grieta
as o fisuras
s
provocadas por
p
la limpiez
za.
Para un
n
mejor acabad
do se recomienda lijar la
a
superficie
para
eliminar
las
s
imperfecciones, procediendo
o de inmediato
o
a aplicar la pintura
p
100% acrlica. Para
a
garantizar au
un mejor, se
e recomienda
a
aplicar un imp
permeabilizante de base que
e
proteja el mu
uro, de color o transparente
e
segn el gustto del propietario y la marca
a
del proveedorr. (1)
Se
de
eber
che
equear
peridicamente los cim
mientos
para verific
car la presenc
cia de
patologas
e
impedirr
su
propagacin (ver cronogra
ama de
mantenimien
nto).
Para
antticiparse
a
los
problemas de
d humedad, ha
ay que
proteger los
s cimientos con un
protector as
sfaltico que ay
yudar
a prevenir la
a humedad que
e viene
desde el su
ubsuelo. (3) Ta
ambin
podra apliicarse un se
ellador
acrlico que formar una ca
apa de
imprimacin
n que bloquea la
humedad. Esta
E
clase de se
ellante
puede aplica
arse sobre con
ncreto,
piedra, cal, empastes y se
e har
con brocha aplicndola durante
el levantado
o del cimiento.
Fuentte: Elaboracin propia

p
11
15
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Vaco entre
jun
nta
Junta de
dilatacin
ALER
RTAS
Abertura a todo lo
largo de la
a junta
es
sptula
Ce
epillo de
alambre
Cinta
au
utoadhesiva
Ta
aladro
Brroca de
ce
emento
Ta
arugo
plstico con
to
ornillo
Tambin se puede utiliza

ar como otra
a
alternativa un
n sistema asfltico a base de
e
solvente, el cual
c
evitar qu
ue la humedad
d
llegue al acero
o de refuerzo, su deterioro y
que
se
s
siga
filtrando
o
el
agua.
Normalmente
estos
pro
oductos
son
n
aplicados con brochas o cep
pillos. En caso
o
en que los cimientos, estn en contacto
o
directo con agua,
a
se recom
mienda aplicarr
un recubrimiiento acrlico, evitando la
a
prdida o filtracin
f
del agua, para
a
aumentar la vida
v
til del elemento.
e
Este
e
producto norm
malmente se aplica con llana
a
metlica denta
ada o lisa. (2)
Para elementtos estructurales donde se
e
encuentre una
a junta de dilatacin y no se
e
haya rellenado o se haya desprendido
d
ell
sello, se reco
omienda coloca
ar un producto
o
a base de ma
aterial asfltico
o o bien cinta
a
autoadhesiva impermeable en
e caso que la
a
junta sea may
yor a los 3cm. Este producto
o
se colocar en
e el lugar qu
ue se requiera
a
cubrir.
Para
a
ello
deb
be
limpiarse
e
adecuadamente la superficie
e con cepillo o
esptula
para
lograr
u
una
correcta
a
adherencia de
el producto a utilizarse para
a
sellar. (4)
Chequear peridicamente las

juntas a ma
anera de imped
dir que
el sello se
s
caiga o tenga
aberturas. Si tuviera pla
aca de
aluminio, se deber che
equear
que este bie
en sujetada al piso o
pared revisa
ando cada uno de los
tornillos utilizados
parra su
fijacin. (6)
www.hagalousstedmismo.cl
Soluciones Sikka para edificacin
n y vivienda. Soporrte tcnico, Mxico
o 2010, pg. 1.
4
o 2010, pg. 1.
6
Manual general para uso, manteenimiento y conserrvacin de edificioss destinados a viviendas, Sevilla, 2001, pg.
2
66.
11
16
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Otra alternativa para juntas

s de dilatacin
n
es utilizar una
a espuma sellad
dora resistente
e
a la compres
sin, elasticida
ad y al fuego.
Este producto se suminis
stra en botes
s
aerosol y se aplica con una pistola
a
especial segn
n el proveedor.. Para aplicarlo
o
se deber lim
mpiar la superficie liberndola
a
de cualquier impureza, aplicar la espuma
a
hasta un mximo del 40%
% de hueco o
junta, selland
do de nuevo al cabo de una
a
hora,
amb
bas
capas
se
unen
n
perfectamente
e. (5)
En caso en qu
ue el propietarrio lo requiera,,
se podr utilizar una placa
a de aluminio
o
adosada al piso y pared, po
or donde pasa
a
la junta.
11
17
Erosio
ones y
desprend
dimiento
de cern
nidos y
repe
ellos
Paredes de
e
block y ladriillo
ALER
RTAS
Presencia de
grietas y
desmoron
namiento
de la supe
erficie de
Ma
artillo
Pu
unta
Ac
chuela
Cu
uchara de
albail
Plancha de
madera
Brrocha
Lla
ana metlica
Nunca debe realizarse

r
un repello
r
encima
a
de otro que te
enga pintura en
n la superficie.
Debe actuarrse eliminand
do la zona
a
afectada con esptula inten
ntando enlazarr
con las zonas en buen estad
do, realizar una
a
limpieza hastta la total eliminacin
e
de
e
residuos. Lue
ego se procede
e a aplicar ell
mortero utiliz
zado en el pro
oyecto para ell
repello como para el cernido, se
e
recomienda utilizar un producto
p
que
e
mejore la ad
dherencia del mortero a la
a
5
8
www.manual de productos para sellar Promat,.meex

Manual de Usoo y Mantenimientoo para una Viviendaa Sana, Instituto de
d la Construccin,, Santiago de Chile
e, 2005, pg. 10.
Para preven
nir estas pato
ologas
se
reco
omienda
c
colocar
adecuadame
ente tornillos
s con
tarugo para
a sujetar cuad
dros o
cualquier tipo
t
de elem
mentos
sobre pared
des evitando el
e uso
de
clavos,,
ya
que
estos
provocan
quebraduras
s
y
desprendimientos
en
los
cernidos. (8)
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
la pared
Fachadas y
paredes
interiores
s
Sucie
edad
ALER
RTAS
Fachadas
y
Paredes
Erosio
ones y
mancha
as en la
piedra y ladrillo:
Ce
epillo
Es
sponja suave
Bo
omba de
prresin de
ag
gua
Ma
anguera
Brrochas
Ce
epillo de
alambre
Ce
epillo
Bo
omba de
prresin de
ag
gua
pared, tomand
do en cuenta que
q
el producto
o
a utilizar se adapte a la
as condiciones
s
fsicas de la pared (tirroles, pastas,,
selladores, mo
orteros, pintura
as). (7)
La eliminaci
n de la suciedad puede
e
realizarse lava
ando la superfic
cie de la pared
d
con una espo
onja suave baada en agua
a
fra y una solucin jabonosa con un
n
detergente no
o abrasivo a cada
c
6 meses.
Parra facilitar la limpieza, se
e puede utilizarr
una mquina de agua a pres
sin. Luego se
e
deber secarr con una toa
alla para que
e
absorba el exc
ceso de agua. (9)
Para eliminar grasa de la superficie,,
bastar con que
q
se aplique un poco de
e
agua caliente con un poco de
e lavavajillas o
detergente lquido con una esponja
e
suave.
En caso de que tenga manchas causadas
s
por muebles,, deber pasars
se un borradorr
sobre el rea.10
La capa afec
ctada deber eliminarse
e
porr
medio de pro
ocedimientos mecnicos
m
para
a
su limpieza como
c
el chorrro de agua a
presin. Para
a mejorar su composicin
c
se
e
deber aplicar un sellador a base resinas
s

o 2010, pg. 2.
Manual general para uso, manteenimiento y conserrvacin de edificioss destinados a viviendas, Sevilla, 2001, pg. 147.
10
www.thermocoaat.com.ar
11
Soluciones Sika para edificacin y vivienda. Sopoorte tcnico, Mxicoo 2010, pg. 2.
9
La prevencin se basa en la
aplicacin
de
un
pro
oducto
impermeable
e, transparen
nte u
opaco,
q
que
permita
a
la
permeabilida
ad del vapo
or de
agua. Estos
s productos suelen
ser
realiza
ados
con
r
resinas
sintticas. Para
P
prevenir futuras
f
manchas se
e recomienda utilizar
u
como
recu
ubrimiento
p
pintura
acrlica, antti gongos y 100%
lavable que
e permita hac
cer las
limpiezas en una manera
a ms
simple.
Esta
apliicacin
normalmentte se hacen
n con
brochas, o cepillo, segn el
producto ofrreci en el mercado.
(11)
Aplicar
p
peridicamente
un
aditivo que selle los po
oros y
proteja la superficie para evitar
la erosin. (14)
11
18
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Ma
anguera
Brrochas
Ce
epillo de
alambre
Si la piedra utilizada en parredes presenta

a
manchas o moho, se proced
de a limpiar la
a
superficie don
nde aparece la patologa con
n
un producto de
d limpieza co
on propiedades
s
fungicidas que
e mata los hon
ngos por medio
o
de una broch
ha, despus de
e una hora se
e
procede a lav
var la superfic
cie con agua a
presin. Se repite
r
el proced
dimiento hasta
a
que desapare
ezca la manch
ha. Luego se
e
recomienda
utilizar
u
un
producto
o
hidrofugantes que rechace el agua sobre
e
toda la supe
erficie complettamente seca,,
13
utilizando una
a brocha para aplicarlo.
a
ALER
RTAS
Presencia de
polvo en piso
p
Hume
edad
Paredes
ALER
RTAS
Presencia de
d agua.
Desprendim
miento de
pintura
de silicona que dejar una capa protectora

a
para repeler el
e agua e impe
edir la erosin
n
de la piedra. (12)
Ce
epillo de
alambre
Es
sptula
Brrochas
Ma
artillo
Pu
unta
Lla
ana metlica
Gu
uantes de
hu
ule
mascarilla
Verificar que agente est provocando la

a
patologa (fug
ga de agua, humedad dell
suelo, grietas,, otros) y hacer la reparacin
n
segn sea el caso.
Lueg
go se deber
raspar con una esptula todos los hongos,,

pintura o eflorescencias acu
umuladas en la
a
superficie dell muro. En algunos casos
s
ser necesarrio utilizar un
n cepillo con
n
cerdas de ac
cero.
Cuando
o se trate de
e
hongos, se de
eber lavar co
on una mezcla
a
de agua con cloro
c
en proporrcin 1/3 hasta
a
11
19
No obstruir celosillas, rejjillas y
perforacione
es
que
p
podran
impedir el flujo de aire que
e entra
al exterior.
Se recomie
enda que al menos
una vez al da y un perio
odo de
entre diez a 15 minuto
os, se
abran todas
s las ventanas de la
vivienda,
permitiendo
la

14
IBID, pg. 1.
1
13
www.solucionnesconstructivasteeais.com
12
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
desaparecer por completo

o la mancha.
Luego de que seque, se deb
ber sellar con
n
yeso o pas
sta las grieta
as o fisuras
s
provocadas por
p
la limpiez
za.
Para un
n
mejor acabad
do se recomienda lijar la
a
superficie
para
eliminar
las
s
imperfecciones. Luego se
e aplica un
n
impermeabiliz
zante de base que ayude a
impedir el pas
so de humedad
d con brocha o
rodillo segn el proveedor procediendo
p
de
e
inmediato a aplicar la pintura
p
100%
%
acrlica anti ho
ongos lavable.((15)
En caso que la humedad proviene dell
exterior, por estar expuestto al agua de
e
lluvia se debe
er aplicar un aditivo
a
que sea
a
repelente hidrrfugo a base de siloxanos,,
que controlen
n la formacin de hongos.
Normalmente su aplicac
cin es con
n
brocha. As tambin es conv
veniente retirarr
jardineras que estn adosa
ada a paredes
s
del
exteriorr
al
interio
or,
o
bien
n
impermeabiliz
zar dichas jardineras.(16)
15
16
www.hagalou
ustedmismo.cl
Soluciones S
Sika para edificaci
n y vivienda. Sopo
orte tcnico, Mxic
co 2010, pg. 2.
renovacin de
d aire y sol.
Se
deber
poner
attencin
especial, al hecho de ventilar los
baos despu
us de la duc
cha, la
cocina si se
e trabaja con agua
caliente
p
por
un
p
periodo
prolongado.
Se recomie
enda que utilice un
sistema de extraccin me
ecnico
de aire, en el rea de la cocina,
c
bao de la vivienda, don
nde no
haya suficiente iluminac
cin y
ventilacin natural.
n
Evite planch
har ropa por pe
eriodos
prolongados
s
en habita
aciones
con poca ventilacin
v
y secar
ropa en el interior de
d
la
vivienda; es
sta actividad de
ebe de
hacerse en
n ambientes muy
ventilados.
Evite un nmero excesivo de
plantas denttro de la vivien
nda, si
las tiene, no regarlas en forma
excesiva.
Si se utiliza un generad
dor de
vapor,
co
omo
mtodo
o
de
calefaccin, ventilar el recinto
r
12
20
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
como mnim
mo a cada dos
s horas
o bien utilizar las ven
ntanas
levemente abiertas.
a
Si el techo fuera de lmina de
zinc, se rec
comienda utiliz
zar un
aislante trm
mico en la viv
vienda,
para evitar que se produ
uzca la
condensaci
n. (17)
Fisu
uras
Paredes
ALER
RTAS
Pistola para
tu
ubos de
sillicona
Cu
uchara de
albail
Plancha de
metal
Lijja
Antes de corre
egir las grietas hay que tenerr
en cuenta la superficie
s
sobre la que se ha
a
producido, la profundidad de
d la fisura y
donde se localiza dicha patologa.
Para corregir fisuras
f
peque
as no mayor a
los 6mm de ancho y profundidad,
se
e
deber aplicarr un sellador elstico
e
a base
e
de poliuretano. Si la grietta traspasa ell
espesor de la pared, deber utilizarse un
n
sellador elsttico de poliure
etano de alto
o
desempeo, resistente a la humedad.
h
(18)
Otra alternativ
va para grietas pequeas es
s
utilizar masilla tapa griettas preparada
a
para
aplicarrse
directamente
en
la
a
hendidura teniendo el cuidado que la
a
mezcla no ten
nga grumos, este proceso se
e
realiza por medio de una es
sptula lijando
o
la superficie para
p
un mejor acabado.
a
Si la
a
17
Manual de Usso y Mantenimiento para una Viviendda Sana, Instituto de la Construccin

n, Santiago de Chile, 2005, pg. 7.
Soluciones Sika para edificacin y vivienda. Sopoorte tcnico, Mxicoo 2010, pg. 4
20
18
Chequear
constantemen
nte
y
corregir de manera rpida la
superficie de las paredes
s para
evitar mayores reparacione
es.
No golpearr las paredes
s con
objetos que estn adosado
os
(20)
12
21
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Decolora
amiento
Paredes
ALER
RTAS
Techos
Bloque
eo en
canal y bajadas
b
de agua pluvial.
Solturra de
piezas de las
canaletas.
es
sptula
Ce
epillo
Bo
omba de
prresin de
ag
gua
Ma
anguera
Brrochas
ro
odillo
grieta es de
d
ms de 10 cms de
e
profundidad se recomienda utilizar bandas
s
tapa grietas. Son ms sencillas de aplicarr
aunque su precio
p
es m
s caro.
Se
e
encuentran en
n dos tipos: au
utoadhesivas y
las que nece
esitan una me
ezcla de yeso
o
como aglutina
ante, para ello
o se limpia la
a
superficie y se
s coloca la ciinta, se aplica
a
yeso para cub
brirla y se lija para un mejorr
acabado.(19)
Para corregir esta patologa
a se procede a
limpiar la supe
erficie de paredes, librndola
a
de cualquier impureza, prin
ncipalmente de
e
grasas, que podran impedirr la adherencia
a
de la pintura. Se procede a retirar
r
de iguall
forma la capa de pinttura antigua,,
utilizando cep
pillo y esptula. Para luego
o
aplicar dos capas de pintura, 100%
%
acrlicas anti hongos,
h
para garantizar
g
ms
s
tiempo de vid
da til y la propagacin de
e
hongos y man
nchas en paredes. (21)
Se deber ree
emplazar las ba
ajadas de agua
a
o canales que presenten quebraduras
q
o
fallas grandes
s.
ce
epillo
Es
sptula
Cu
ubeta
As tambin se
s deber hace
er limpieza de
e
2
23
la tubera de agua
a
pluvial. ( )
19
Bricolaje.fasccilisimo.com
Especificacion
nes tcnicas, pintu
ura corona, Guatem
mala, 2007, pg. 1.
1
22
IBID
21
Lavar
pe
eridicamente
las
paredes para
a eliminar sucie
edad.
Aplicar pinttura peridica
amente
por lo menos una vez al a
o.
(22)
Las canaleta
as y bajadas de
e agua
deben
lim
mpiarse
previio
al
invierno,
evitando
la
acumulacin
n
de
hojas
que
formen tapo
ones.
12
22
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Ce
epillo de
alambre
Pistola para
tu
ubo de silicn
ALER
RTAS
En el caso de
e optar por sellar las fisuras
s
tanto de la tu
ubera como de
d los canales,,
se recomienda
a utilizar, silico
ona neutra con
n
2
resistencia a los rayos UV. (24
)
Desborde de agua
en canales.
Techos
Roturra de
estruc
ctura,
lmina de
d zinc y
teja de
e barro
ALER
RTAS
Gote
eras
Manc
chas
martillo
ce
epillo de
ce
erdas suaves
Cu
ubeta
Es
sponja
brrocha
En cuanto a la estructurra se deber
chequear las
s vigas prin
ncipales para
a
determinar si presentan pandeos, torsin
n
en algunas de
e sus partes, cambiando las
s
que sean necesarias
n
inm
mediatamente,,
asegurando a que no se deb
bilite el resto la
a
estructura. Lu
uego se proced
der a cambiarr
el elemento que
q
es est uttilizando como
o
cubierta, tale
es como teja o lmina de
e
zinc.(26)
Para limpiar las tejas de barro se
e
recomienda
utilizar
un
solvente
e
desengrasante
e soluble hastta 1:15 partes
s
de agua, este
e proceso se ha
ace con cepillo
o
de cerdas sua
aves. Luego se
s debe aplicarr
con brocha un impermeabilizante a base
e
Revisar todo
os los aos el estado
e
de canales, forros que cubren
c
los ductos, verificando ell buen
estado de los sellos entre
elementos, as
a como su co
orrecta
fijacin.
Mantener podados
p
los arboles
a
cercanos a la techumbre, ya
y que
estos
con
ntribuyen
a
la
obstruccin de los canalles de
agua de lluv
via. (25)
No circular por las planc
chas o
tejas de la
a cubierta, pu
ues no
estn disea
adas para ello.
Revisar
ell
estado
de
d
la
techumbre al
a menos una vez
v por
ao, antes
s del period
do de
invierno. Re
evisar las planc
chas o
tejas que co
onforman la cubierta,
poniendo
atencin
que
e
las
piezas no presenten
p
fisuras ni
quebraduras
s. Verificar qu
ue las
fijaciones estn
e
firmes y bien
selladas, parra evitar filtrac
ciones.
Respetar el orden de colo
ocacin
original de
eterminado por el
fabricante del producto uttilizado

23

25
26
IBID
24
12
23
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
de siloxanos que controlar

la formacin
n
27
de hongos nue
evamente.( )
Filtrac
ciones
Losa
ALER
RTAS
Manchas en
e cielo.
Desprendimiento
de pintura
a en
cielo.
Es
sptula
Ce
epillo de
alambre
Es
scoba
Brrocha
Ro
odillo
Se trata de un
na lesin muy tpica, por serr
poroso el carrcter de la mayora
m
de los
s
materiales em
mpleados en la
a fundicin de
e
losa.
En el
e caso de elementos
e
con
n
superficie porosa y en situacin expuesta,,
se tratar de impermeabiliza
ar el elemento,,
este tratamie
ento se podr llevar a cabo
o
por medio de el uso de pintura hidrfuga
a
de poro abierto, idealme
ente de tipo
o
mineral o de
e un aplacado con elementos
s
de chapa metlica o fibrocemento,,
tambin
po
odr
hacers
se
mediante
e
impermeabiliz
zante acrlico a base de agua
a
reforzado con
n tela asfltica que vara
a
segn el prov
veedor del prod
ducto a utilizarr
el cual evitar
la filtracin de agua por los
s
techos y aumenta el tiempo
o de vida de la
a
estructura inte
erna y externa. (29)
En su defecto se podrn emplear, azulejos
s
o forrados de piedra con pen
ndiente directa
a
a las bajadas de agua. Si existe grieta en
n
la superficie, se sigue el procedimiento
o
para sellar grietas en paredes y
posteriormentte se hace trabajo de
e
impermeabiliz
zacin.
27
29
28
para la cubierta, es decir, el

traslapes, m
mtodos de fija
acin y
materialidad
d.(28)
Chequear constantemente la
superficie
principalmente
e
en
tiempo de invierno aplicando
impermeabillizante.
Impedir que
e se estanque agua
en la superfficie asegurand
do que
los pauelos
s tengan la sufficiente
pendiente hacia
h
las cad
das de
agua.
12
24
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Quebraduras
Piso cermico
ALER
RTAS
Quebra
aduras
Piso de
cemento
ALER
RTAS
Ma
artillo de
go
oma y de
metal
Pu
unta
Cu
uchara de
albail
Lla
ana metlica
de
entada
Niivel
Crrucetas
Cuando se produce una quebradura,,

suele recurrirrse a la reposicin. Si la
a
quebradura
es
generalizada,
ser
necesaria la sustitucin
s
tota
al del piso porr
uno ms segu
uro. (30)
Almgana
Ma
artillo
Pu
unta
Az
zadn
Pa
ala
ca
arreta
Cu
uchara de
albail
Cuando la quebradura
q
o erosin dell
concreto no es mayor a los 5 cms de
e
profundidad, se
s puede utiliz
zar un mortero
o
hidrulico de alta resistencia
a para repararr
superficies horizontales de concreto.
c
Para
a
ello se proce
ede a limpiarr la superficie
e
eliminado polv
vo, grasa y tod
do aquello que
e
pueda provo
ocar una fals
sa adherencia
a
30
31
Manual general para uso, manttenimiento y conseervacin de edificioos destinados a vivviendas, Sevilla, 20
001, pg. 79.
de Uso y Man
ntenimiento para una
u
Vivienda Sana,, Instituto de la Co
onstruccin, Santia
ago de Chile, 2005, pg. 9.
Para evitar en lo futuro, este

tipo de correcciones se deber
d
tener cuidad
do en los sigu
uientes
aspectos: evitar
e
la cad
da de
objetos pes
sados que puedan
p
picar la superficie y oca
asionar
las
queb
braduras,
l
limpiar
diariamente la superfic
cie y
utilizar limpiia pies en las puertas
p
exteriores, para
p
evitar el in
ngreso
de arenilla y el rallado de la
superficie. Cuando
C
se tra
ate de
pisos laminados, evitar: el
impacto de objetos con punta
tales
como
las
patas
de
muebles, ta
acos, entre otrros. Si
en algn in
nterior se encuentra
alfombrado, debe de asp
pirarse
todos los das y conta
ar con
servicio esp
pecializado to
odo el
ao. (31)
Evitar trfic
co pesado mayor al
que fue dise
eado el concre
eto.
No aplicar golpes punzantes
sobre el concreto.
Utilizar matteriales de primera
calidad parra las mezcla
as del
concreto.
Hacer mezc
clas adecuadas
s para
12
25
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Vibrador
elctrico para
co
oncreto
Planchn de
madera
Pistola para
tu
ubo de silicn
mediante pro
ocedimientos mecnicos o
manuales, hu
umedecer el rea a corregirr
sin producir charcos,
c
mezclar el producto
o
a aplicarse co
on agua al 15% de su peso
o
incorporando hasta lograrr una mezcla
a
homognea. Se procede a colocar como
o
cualquier mo
ortero siguiend
do las reglas
s
bsicas en su manejo y empleo de
e
herramienta
comunes.
Cuando
la
a
profundidad a repararse sup
pera los 5 cms,,
algunos produ
uctos pueden mezclarse con
n
piedrn
t
triturado
segn
s
las
s
especificaciones del proveedor. Luego de
e
aplicarse el aditivo
a
se reco
omienda rociarr
agua durante las prximas 48
4 horas.(32)
Tambin pue
ede optarse po
or romper todo
o
el espesor de
el concreto nic
camente en ell
rea daada mediante
m
proce
esos manuales
s
o mecnicos
s, para luego
o fundir con
n
concreto nuev
vo agregando un aditivo que
e
permita una mejor adhere
encia, entre ell
concreto nuev
vo y antiguo. En
E tanto si los
s
tramos a fundir, fueran mayores a 9
metros cuadrrados, se rec
comienda una
a
junta de dillatacin entre
e el concreto
o
nuevo y el an
ntiguo, utilizando un selladorr
para cubrir la junta. (33)
32
www.solucionnesparaelconcretocconcrepac.com
Taller el cem
mento y el Concreto, Cementos prog
greso, Huehuetena
ango, 2004, pgina
a 3.
34
IBID
33
que el co
oncreto alcanc
ce su
mxima resiistencia.
Utilizar vibra
ador y hacer prruebas
de revenimiento para gara
antizar
un buen con
ncreto.
Dar el tie
empo necesarrio de
fraguado de
el concreto seg
gn el
mtodo
utilizado
y
las
especificacio
ones del provee
edor.
(34)
12
26
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Hongos, Sarro y
sucie
edad
Pisos y
azulejos
ALER
RTAS
Ce
epillo
Cu
ubeta
Gu
uantes de
hu
ule
Ga
afas
tra
ansparentes
mascarilla
Manc
chas
Puertas y
ventanas
(madera,
metal,
aluminio)
Sello
os y
desajus
stes en
marcos, hojas o
vidrrios
Ma
artillo
Plomo
De
estornillador
es
s plano y de
es
strella.
Pistola para
Al
presenta
arse
esta
patologa
se
e
recomienda utilizar
u
un producto qumico
o
como el cid
do muritico, mezclado con
n
agua proporc
cionado segn la intensidad
d
de la macha
ada, deber aplicarse con
n
cepillo sobre la superficie. Luego de la
a
aplicacin se deber lavarr con agua y
jabn. As tam
mbin es imprrescindible que
e
se mantenga
a ventilado el ambiente
e
durante 24 horas, debid
do al efecto
o
qumico del prroducto utilizad
do.
(35)
Tambin existten en el merc
cado productos
s
qumicos que se aplican co
on atomizadorr
en la superfic
cie de los azulejos y en las
s
sisas que elim
minan suciedad
d, sarro, oxido
o
y jabn. Lue
ego de aplicar el producto se
e
espera 30 minutos para dejar que este
e
haga su traba
ajo, luego se procede a lavarr
con agua y jab
bn.
Al desprenderrse los sellos, se recomienda
a
utilizar,
una
a
masilla
selladora
de
e
poliuretano, evitando
e
as el paso de agua,,
aire y vibraci
n de los vidrios. (37)
Cuando los marcos u hojas, estn
n
desajustados,
se
debe
er
verificarr
35
http//hogar.ccomohacerpara.com.
37
36
Limpiar diariamente la sup

perficie
del
piso
con
materiales
desinfectanttes. (36)
12
27
Evitar los cierres bruscos en las

puertas y ventas, ya que se
daarn lo
os marcos y las
fijaciones, por
p
tanto prod
ducirn
fisuras o desprendimient
d
tos de
los marcos.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
tu
ubos de
sillicn
Niivel
ALER
RTAS
Presencia de
humedad en torno
al marco.
Desprendimiento
del sello.
Hinchazn
n de la
madera.
Oxid
do y
decolora
amiento
Puertas y
ventanas de
d
metal
ALER
RTAS
Es
sptula
Lijja para
metal
Cu
ubeta
Ce
epillo de
alambre
Co
ompresor de
primeramente
e la hoja res
specto al riel,,
chequear los elementos de rodaje,,
bisagras, llav
vines, ya que estos podran
n
ser los qu
ue causan el problema.
Normalmente para este tipo
o de problemas
s
es necesario acudir a un profesional de
e
acuerdo al material en
n que estn
n
elaboradas las
s puertas y ven
ntanas. (38)
En este caso
o se debe hac
cer un trabajo
o
especial contrra la corrosin, utilizando un
n
producto que
e remueva el
e xido que
e
deber de serr mezclado con
n agua. Luego
o
de secarse al sol, se lija la superficie
s
para
a
mejora la adherencia de pin
ntura.
Debe aplicarrse una base
e de pintura
a
anticorrosiva de fondo; luego del secado
o
38
39

IBID
En caso de los marcos de ventas

v
de madera que llegan al suelo,
se deber evitar rega
ar las
terrazas co
on manguera,, que
pueda derrramar agua en la
parte inferio
or de la ventan
na, por
ello debe de
e mantener limpio los
orificios de drenaje
d
y los perfiles
p
superiores de
d los marcos
s. Esto
ltimo evittar daos en
e
los
carros de de
esplazamiento.
Las superfficies de alu
uminio
deben de lav
varse con agua
a tibia,
sin pulirlas para no da
ar la
capa
de
proteccin
del
elemento.
Los marcos
s de acero deben
3
mantener lib
bre de xido. (39
)
La pintura debe
d
aplicarse
e a las
puertas
y
ventanas
peridicamente cada dos aos,
para evitar la humedad cau
usante
principal del xido.
Este trabajo
o deber realizarse
principalmen
nte en los elem
mentos
12
28
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Desprendimiento
de la pintu
ura
aire
Pistola para
pintar
Es
sptula
Lijja para
maderera
Pistola de aire
ca
aliente
brrocha
se aplicar la capa final de pintura a base

e
40
0
de aceite. ( )
Si la corrosi
n es muy pro
ofunda deber
cambiarse nicamente la parte daada porr

un profesional.
En caso de es
sta patologa, debe retirarse
e
el barniz antiguo, lijando la superficie o
utilizando una
a pistola de aire
e caliente.
Luego aplica
ar un productto en base a
poliuretano, para
p
prolongarr su vida til,,
impermeabiliz
zando sus cua
atro cantos y
sus dos caras, para evitar el
e su posteriorr
descascaramie
ento. (42)
es
scalera
De
estornillador
plano
Brrocha
Es
sptula
Pistola para
sillicn
Cuando se tra
ate de fisuras ligeras, se
podr aplicar masilla, sellantte de
poliuretano o sellante acrlico
o elstico en
la fisura, luego
o se debe proc
ceder a pintar
preferiblemente con pintura acrlica.
Cuando la fiisuras o queb
braduras sean
n
demasiado grandes, se debe
er proceder a
cambia el elem
mento. (44)
Hume
edad,
Descascaramiento
Puertas y
ventanas de
d
madera
y
decolora
amiento
de ba
arniz
de mental que
q
estn a nivel de
41
piso. ( )
El barniz
y pintura debe
aplicarse peridicamente cada
dos
aos,
para
evita
ar
la
humedad y descascaram
miento.
(43)
ALER
RTAS
Fisur
ras y
manc
chas
Cielo falso
o
ALER
RTAS
40
Especificacion
nes tcnicas, pintu
ura corona, Guatem
mala, 2007, pg. 1.
1
IBID
42
43
IBID
44
IBID
41
Ventilar ba
os y cocinas
s para
disminuir
la
presencia
a
de
condensaci
n, con ello
se
evitar qu
ue los cielo
os se
deterioren y las pinturas se
engloben. A
As tambin evitar
colgar objeto
os en cielos fallsos, si
en tal caso
o necesita ha
acerlo,
verifique que
e la fijacin sea
a en la
estructura del cielo. Ve
erifique
que las tu
uberas de ag
gua y
drenaje no presenten go
oteras,
12
29
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Deterior
ro o mal
funciona
amiento
Artefactos
s
sanitarios
s
ALER
RTAS
Es
sptula
Pistola para
sillicn
Bo
omba de
hu
ule para
de
estapar
arrtefactos
Lla
ave francesa
Cinta de tefln
Alicate
De
estornillador
plano y de
es
strella
Si algn arrtefacto como

o lavamanos,,
sanitarios o tina
t
presenta algn
a
quiebre,,
deber camb
biarse el arte
efacto por un
n
especialista, evitando
e
filtraciiones y futuros
s
accidentes.
Tambin se deber reemp
plazar el sello
o
perimetral
de
los
arrtefactos
ya
a
mencionados, segn las ins
strucciones dell
fabricante del producto.
El
material
deber
se
er
adecuado,,
generalmente se recomiend
da silicona con
n
fungicida para evitar la ac
cumulacin de
e
hongos entre las paredes y el
e artefacto.
(46)
45
46

001, pg. 83.
pues podra ocasionar hum

medad
45
en el cielo fa
also. ( )
Revisin peridica de sellos en
tina, lavam
manos y bas
se de
sanitarios. Evite la expo
osicin
golpes y peso excesivo en la
tapa del tan
nque del inodo
oro, ya
que
esto
podra
causar
agrietamientto o ruptura
a del
artefacto.
No
a
apretar
excesivamen
nte las cone
exiones
de entrada de
d agua o desc
carga.
No fuerce la unin entre el
estanque y el inodoro
o. No
utilizar productos que conttengan
cloro en el interior del tanque
t
del sanitario
o ya que los se
ellos y
gomas existtentes, en el interior
podran sufrrir deterioro, por lo
cual hay q ser
s
precavido que el
flotador del tanque no con
ntenga
agua en su interior, ya
a que
podra
ocasionar
el
funcionamiento incorrecto de la
vlvula de corte, aumen
ntando
as el cons
sumo de agua. No
utilizar productos abrasivo
os para
13
30
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Instalacione
es
sanitarias
s
Goterras y
grifera suelta
ALER
RTAS
Lla
ave inglesa
Lla
ave francesa
Alicate
Bise gripe
Se
egueta
Ro
ollo de tefln
Pistola para
sillicn
Co
ompresor de
aire
Para evitar la gotera, es necesario

o
desarmar la grifera y cambiar las
s
arandelas, ten
niendo precauc
cin en colocarr
adecuadamente todas las partes, puede
e
utilizar un sellador
s
para garantizar la
a
inexistencia de fugas de agua en ell
sistema.
En caso que
e la grifera se encuentre
e
suelta, girar la tuerca que la fija all
artefacto por la parte inferior. Esta debe
e
quedar fija sin
s
necesidad de apretarla
a
excesivamente. Si fuere ne
ecesario utilice
e
48
tefln en las uniones.
u
( )
47

IBID
49
IBID
48
limpiar el artefacto, ya que

e estos
4
47
deterioran su superficie. ( )
Revisar
p
peridicamente
e
el
estado
d
de
la
grifera,
reemplazand
do las partes
s que
estn en ma
al estado, ya sea por
desgaste o por obstrucci
n. En
ocasiones la
a obstruccin ocurre
en forma natural,
n
debido
o a la
acumulacin
n
de
min
nerales
presentes en
n el agua potab
ble.
No apretar excesivamente las
llaves al cerrarlas, ya que gomas
de ajuste y cierre tiend
den a
daarse, ca
ausando gote
eras y
filtraciones. Se recomienda no
forzar las fijaciones de
d
la
tubera. No limpie con productos
abrasivos o corrosivos, la
a zona
cromada de la grifera pues
ocasionar
deterioro
en
e
el
acabado. No
o desarmar la grifera
g
a menos qu
ue sea necesa
aria su
reparacin y encargue esto a un
profesional. La tubera de
e agua
potable
n
no
debe
q
quedar
expuesta
a
la
intem
mperie,
principalmen
nte al sol. (49)
13
31
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
xido y sarro
s
en
grife
era
Instalacione
es
sanitarias e
hidrfugas
s
Ce
epillo
Cu
ubeta
attomizador
Pa
aos
ALER
RTAS
Instalacione
es
sanitarias
s
Evacuacin
deficiiente
ALER
RTAS
50
51
http//hogar.ccomohacerpara.com.
IBID
Cu
ubeta
Bo
omba de
hu
ule para
de
estapar
Lla
ave francesa
Lla
ave inglesa
Bise gripe
Ro
ollo de tefln
Pistola para
sillicn
Limpiar con un
u pao o cepiillo con agua y
jabn. En
p
presencia
de sarro, colocarr
vendas o algn
a
pao empapado
e
de
e
vinagre alrededor de los grifos.
g
Dejarlo
o
toda la noche y al da siguie
ente eliminar ell
sarro con un pao
p
o cepillo y agua. (50)
Tambin existten en el merc
cado productos
s
qumicos que se aplican co
on atomizadorr
en la superfic
cie de los azulejos y en las
s
sisas que elim
minan suciedad
d, sarro, oxido
o
y jabn. Lue
ego de aplicar el producto se
e
espera 30 minutos para dejar que este
e
haga su traba
ajo, luego se procede a lavarr
con agua y jab
bn.
Verificar que no
n tenga obstru
ucciones la red
d
de alcantarillado principalm
mente en los
s
sifones, si fue
era as, se utiilizar agentes
s
qumicos como soda caustica
a, para limpiarr
las
obstrucc
ciones
en
la
red
de
e
alcantarillado,, as mismo
o tomar las
s
precauciones necesarias pa
ara no causarr
dao a las perrsonas o las in
nstalaciones.
Verificar la obstruccin en
e
sifones de
e
lavaplatos, lavamos
l
y tina. Revisarr
obstruccin en cajas de
e registro o
reposaderas, tomando como base los
s
planos de ins
stalacin existe
entes para su
u
facilitacin.
Limpieza peridica
p
seg
n el
cronograma de mantenim
miento
para
evitar
la
pronta
51
acumulacin
n de sarro. ( )
No eliminar residuos slidos por

la red de alcantarillado, tales
como:
to
oallas
higi
nicas,
papeles, algodn, hilos dentales,
entre otros. Evitar elliminar
grasas por el
e lavatrastos, debido
que al solidiificarse ocasion
nara la
obstruccin de la red. Ev
vitar la
presencia de
e rboles cerca
anos al
trazado
d
de
la
red
del
alcantarillado, ya que las races
podran obsttruir la evacuac
cin.
Antes de realizar cua
alquier
intervencin
n, tanto en el interior
como el extterior de la viv
vienda,
13
32
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Defecto
os en el
siste
ema
Ascensor
ALER
RTAS
Si se traban las
puertas.
Si presentta
bajones de luz.
Si no se desliza
d
con fluide
ez.
Defecto
os en el
siste
ema
Planta
elctrica
De
estornillador
es
s de
diferentes
ta
amaos y
tip
pos de punta
Alicate
Pinza
Co
orta alambre
Lla
ave francesa
Lla
aves para
to
ornillos de
diferentes
ta
amaos
Ac
ceiteros
De
estornillador
es
s de
diferentes
ta
amaos y
tip
pos de punta
Para repararr algn tipo de red, es

s
necesario con
nsultar a un especialista
e
ya
a
que l cono
oce qu productos utilizar,,
segn el tipo
o de caera que se trate
e
(cobre, pvc u otro). (52)
revisar
los
planos
53
instalaciones
s. ( )
Ponerse de acuerdo ace

erca de cull
compaa es la que va a suplir dicha
a
necesidad.
Las compaas especializad

das en
el mantenimiento debe
en de
realizar las inspecciones debidas
en un lapso
o de tiempo no
o muy
largo, con el objetivo de
prevenir pos
sibles accidente
es.
Para
que
los
ascensores
elctricos ni hidrulico
os se
deterioren
no
pueden
n
ser
utilizados co
omo montacarg
gas.
(55)
Revisar las instalaciones, reparando

r
los
s
defectos enco
ontrados por un instaladorr
autorizado y,
y
en caso de que sea
a
necesario, se repondrn las
s piezas que lo
o
precisen. (54)
Peridicamentte, deber de hacer cambios

s
de: Cambio de
d aceite sae 40
4 para diesel,,
de filtros de aire, de
e filtros de
e
combustible, filtros
f
de aceite, mangueras
s
de pre calentadores, agu
ua de sistema
a
hidrulico de enfriamiento.
e
52

IBID
54
001, pg. 109.
55
IBID
53
de
Chequear
constantem
mente,
realizar pruebas para asegurar
su buen funcionamiento
o, no
utilizar m
s tiempo de
d
lo
prescrito porr el proveedor.
13
33
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
ALER
RTAS
si expulsa
a mucho
humo.
Si se apag
ga
continuam
mente.
Si disminu
uye su
potencia.
Defecto
os en el
siste
ema
Equipo conttra
incendio
ALER
RTAS
Si no expu
ulsa
suficiente agua.
Equipo
Defecto
os en el
siste
ema
hidroneumtic
co
ALER
RTAS
Alicate
Pinza
Lla
ave francesa
Lla
aves para
to
ornillos de
diferentes
ta
amaos
Ac
ceiteros
As tambin ser neces

sario agregarr
anticongelante
e y pintar el
e sistema de
e
escape. (56)
Siempre con
nsultar a expe
erto en
57
el sistema. ( )
De
estornillador
es
s de
diferentes
ta
amaos y
tip
pos de punta
lav
ve francesa
lla
ave inglesa
Realizar manttenimiento de los diferentes

s
equipos conttra incendios, tales como:
prueba de la bomba principa
al, purga de la
a
bomba y gabinetes con man
ngueras contra
a
incendios,
limpieza
de
e
extintores,,
mangueras y sus gabinete
es, recarga de
e
extintores ven
ncidos, etc. (58)
Chequear
constantem
mente,
o, no
utilizar m
s tiempo de
d
lo
Siempre con
nsultar a expe
erto en
5
el sistema (59
)
De
estornillador
es
s de
diferentes
ta
amaos y
tip
pos de punta
Alicate
Pinza
Lla
ave francesa
Lla
aves para
El mantenim
miento o rep
paracin vara
a
segn el esta
ado en que se
e encuentre la
a
bomba, consisten en el desmontaje y
montaje de cada una de las bombas,,
cambio de lo
os rodamientos
s, cambio dell
sello mecnico
o, limpieza del impelente y la
a
tapa, bocinado
o de impulsor.
Cambio del ac
ceite refrigerante, rebobinado
o
del motor y ba
arnizado, camb
bio de retenes,,
Chequear
constantem
mente,
o, no
utilizar m
s tiempo de
d
lo
Siempre con
nsultar a expe
erto en
61
el sistema. ( )
56
http//manten
nimientobasico.plantaelectrica.com.
001, pg. 159.
58
IBID, pg. 164.
1
59
IBID
57
13
34
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Si no hay un
caudal sufficiente.
Si no se mantiene
m
la presin
n.
Defecto
os en el
siste
ema
ALER
RTAS
Tablero
Elctrico
Corto circuito.
Bajones de
d luz.
Disparo
continuo de
d
flipones.
to
ornillos de
diferentes
ta
amaos
Se
egueta
Ro
ollo de tefln
bocinado del eje

e para los rod
dajes, limpieza
a
del impelente
e y la tapa, pintado de la
a
bomba y servicio tcnico gen
neral. (60)
De
estornillador
es
s de
diferentes
ta
amaos y
tip
pos de punta
Alicate
Pinza
Co
orta alambre
Te
ester
Cinta de aislar
na
avaja
Observar que no presente daos visibles o

piezas flojas o sueltas.
Retirar polvo sopleteando ligeramente y
con ayuda de
e una aspirado
ora o con una
a
brocha.
Reapretar tod
das las termina
ales, poniendo
o
atencin en ca
ada componente que se est
reapretando para detectar si este tiene

e
rastros de calentamiento. Sii est presente
e
algn rastro anotarlo y posteriormente
p
e
desconectarlo o desarmarlo para definir la
a
causa del callentamiento (h
hay elementos
s
de potencia que deben se
er visualizados
s
con mayor detenimiento que los de
e
control). (62)
Chequear
constantem
mente,
o, no
utilizar m
s tiempo de
d
lo
Siempre con
nsultar a expe
erto en
el sistema.
No sobrecarrgar los circuittos de
iluminacin y fuerza. (63)
NOTA IMPO
ORTANTE: cua
alquier correccin a realizar en los diferentes
s ambientes y sistemas de la edificacin, es
s importante co
onsultar
las especificaciones del fab
bricante tanto de
d los materiale
es como de los
s equipos utiliza
ados o bien con
nsultar a un tcnico o especia
alista.

61
IBID,
IBID
62
IBID,
63
IBID
pg. 156.
60
pg. 159.
13
35
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.2. Inspecciones y frec

cuencias para
a el mantenim
miento
Tabla No. 7
Inspecciones y frecuencias de
d mantenimien
nto
CIMEN
NTACIN
Frecuen
ncia
Permanentemente
Inspec
cciones y com
mprobaciones
VIGILA
AR: usuarios
A
Acciones en zonas contiguas o bajo el edificio.
E
Excavaciones en
e solares prximos.
O
Obras subterrneas en la va pblica.
F
Fugas de agua..
A
Actuaciones
Ejecutar el trratamiento y
reparaciones
s detalladas porr el
especialista o
Consultar tc
cnico competen
nte.
ESTRU
UCTURA
Frecuen
ncia
Permanentemente
Cada a
o
Inspec
cciones y com
mprobaciones
VIGIRA
AR: usuarios
A
Aparicin de hu
umedades
D
Desplomes, oxiidaciones, fisurras y grietas, en
e
c
cualquier eleme
ento constructiivo.
REVIS
SAR: especialistta
A
Ataques de term
mitas, carcoma
a, hongos por
h
humedad, elem
mentos estructu
urales de made
era.
A
Actuaciones
Cada 5 a
aos
COMPR
ROBAR: espec
cialista
E
Estructura de hormign:
h
Sella
ado juntas de
d
dilatacin.
E
Estructura de acero:
a
estado pintura
p
de prote
eccin.
E
Estructura de madera:
m
estado
o pintura de
p
proteccin.
Fue
ente: curso de Mantenimiento
M
de
e Edificios, Unive
ersidad Mariano Glvez, Guatemala 2009.
reparaciones
especialista o
Consultar tc
cnico competen
nte.
reparaciones
especialista o
Consultar tc
cnico competen
nte.
13
36
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Cada 15
5 aos
REVISA
AR: tcnico com
mpetente
E
Estado general de la estructura.
Segn Inform
me-dictamen del
tcnico comp
petente.
FACHA
ADAS
Frecuen
ncia
Inspec
cciones y com
mprobaciones
A
Actuaciones
a) Parede
es y revestimientos exterio
ores
Perman
nentemente
VIGILA
AR: usuarios
A
Aparicin de hu
umedades.
D
Desplomes, fisu
uras y grietas.
D
Desprendimientos, piezas sue
eltas.
Cada 3 aos
Reposicin en su caso.
REVISA
AR: especialista
JJuntas de dilata
acin y el sellado de juntas entre
c
carpintera y pa
aredes.
13
37
Cada 5 aos
COMPR
ROBAR: espec
cialista
F
Fijaciones de fa
achaletas, corn
nisas y elementos
s
salientes.
E
Estado de ganc
chos de servicio
o (se deben
c
comprobar siem
mpre con carc
cter previo a su
u
u
utilizacin).
E
Estado de pintu
uras.
reparaciones
especialista o
Consultar tc
cnico competen
nte.
Cada 15
5 aos
COMPR
ROBAR: tcnico
o competente
E
Estado general de las paredes
s.
F
Fijaciones de fa
achaletas, corn
nisas y elementtos
s
salientes.
Segn Inform
me-dictamen del
tcnico comp
petente.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
b) Carpintteras y eleme
entos de proteccin
Perman
nentemente
Cada a
o
Cada 3 aos
Cada 5 aos
Frecuen
ncia
(persia
anas, rejas y barandillas)
VIGILA
AR: usuarios
R
Roturas de cris
stales.
F
Fijaciones y anclaje de barand
dillas defectuos
sas.
O
Oxidaciones y comisiones
c
en elementos mettlicos.
A
Ataque de hong
gos o insectos en los elementtos de
m
madera.
COMPR
ROBAR: usuarrios
L
Las juntas de carpintera
c
entrre marco de puerta y
p
pared de la vivienda.
L
Los sistemas de
e evacuacin.
JJuntas de sellad
do entre marco
os y vidrio.
REVIS
SAR: usuarios
L
La pintura de la
a carpintera y la cerrajera.
M
Mecanismos de
e cierre y manio
obra.
COMPR
ROBAR: espec
cialista
L
Los elementos de fijacin y an
nclaje de las
c
carpinteras, re
ejas y barandillas.
A
Ataques de term
mitas, carcoma
as, hongos por
h
humedad, etc. en elementos de madera.
E
Estanqueidad.
M
Mecanismos de
e cierre y manio
obra.
C
Cintas, guas y topes de persiianas.
DIVISI
IONES INTERI
IORES
Inspec
cciones y com
mprobaciones
Limpiar las carpinteras

c
y
persianas.
Reponer junttas, en su caso
o por
especialista.
Limpiar orific
cios para
evacuacin de
d condensacio
ones.
Repintar o ba
arnizar en su caso,
c
por especialista.
Ajustar y eng
grasar cierres y
bisagras y de
ems elemento
os
mviles de la
a carpintera.
reparaciones
especialista, o ...
Consultar tc
cnico competen
nte.
A
Actuaciones
13
38
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
a) Paredes
Perman
nentemente
Vigilar: usuarios
A
Aparicin de hu
umedades.
F
Fisuras, grietas
s y desprendim
mientos.
D
Desprendimientos, piezas sue
eltas.
b) Pue
ertas, mamparas y barandiillas de escale
eras
Perman
nentemente
Vigilar: usuarios
C
Cierres defectu
uosos.
R
Roturas de cris
stales.
F
Fijaciones y anclajes defectuo
osos.
A
Ataque de hong
gos o insectos en la madera.
O
Oxidaciones y corrosiones
c
en elementos
m
metlicos.
Revisarr: usuarios
L
La pintura de la
a carpintera y la cerrajera.
M
Mecanismos de
e cierre y manio
obra.
R
Repintar, en su
u caso, por un especialista.
e
A
Ajustar y engra
asar cierres, bis
sagras y dems
e
elementos mv
viles de la carpintera y eleme
entos
d
de proteccin.
MAQUI
INARIA Y EQU
UIPO
Cada 3 aos
Frecuen
ncia
Inspec
cciones y com
mprobaciones
Cada 3 meses
Revisarr: usuarios
C
Cambio de aceite, rebobinado
o, sello y limpie
eza de
e
equipo hidroneumtico.
limpieza y func
cionamiento de quipo contra
incendios (bom
mba, manguera y extintores).
F
Funcionamiento
o adecuado de sistema de gas.
A
Aceite, engrase
e y combustiblle de planta el
ctrica.
L
Limpieza y engrase de equipo
o para ascensor.
Repintar en su
s caso por
especialista.
Ajustar y eng
grasar cierres y
dems eleme
entos mviles de
d la
carpintera y elementos de
proteccin.
A
Actuaciones
reparaciones
especialista, o ...
Consultar t
cnico compete
ente.
13
39
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
4.3. Crono
ograma de ma
antenimiento
Ta
abla No. 8
Cron
nograma esque
emtico de man
ntenimiento
FRECUENCIA
F
DE
E INSPECCIONES Y COMPROB
BACIONES
ELEMENTOS CONSTRUCTIV
VOS
DIAS
Cada
1
15
MESES
Cada
3
Cimentacin
n
6
*
Estructura
AOS
C
Cada
4
5
*
Fachadas
Paredes y rev
vestimientos exte
eriores
Carpintera
Divisiones in
nteriores
Paredes
Puertas y barrandillas
Cubiertas
Azoteas
Tejados
*
*
Cermicos y azulejos
a
*
*
Revestimiento
os de madera
Pinturas interriores
*
*
Yeso
*
*
20
Piedras naturales
Cielo falso
15
Lamina de zin
nc
Revestimien
ntos y acabados
s
10
Fuente: Elabora
acin propia basado en el Manua
al general para uso,
u
mantenimien
nto y conservacin de edificios destinados a vivie
endas, Sevilla 20
001.
14
40
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Das
15
Meses
1
Aos
6
INSTALACIO
ONES
Sanitarias
Redes horizon
ntales
Redes verticales
Fontanera
Desages y aparatos sifnicos

s
Red de distrib
bucin agua fra y caliente
10
15
20
Equipo de bom
mbeo
*
*
Red de tierra
a
Telefona
Televisin
Portn elcttrico
Ascensores
Aparatos saniitarios y grifera
Electricidad
14
41
Proteccin contra
c
incendio
os
Sistemas auto
omticos de protteccin contra in
ncendios
Sistemas ma
anuales de alarrma
Extintores
Bocas de inc
cendio equipad
das
Hidrantes
Columnas sec
cas
Sealizacin y alumbrado de emergencia
*Inspeccio
ones y compro
obaciones rec
comendadas: efectuar las in
nspecciones, co
omprobaciones y actuaciones correspondienttes con la
frecuencia indicada.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
14
42
CA
APT
TUL
LO
Marco Econm
E
mico
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
CAP
TULO V
MARCO ECONOMICO
E
5.1
Anlisis de costos
s de mantenim
miento
5.1.1
Co
ostos de manttenimiento de
e edificacione
es
nto y costos de
d mantenimiento son conceptos inseparab
bles. En la fase de la ejecuc
cin de la obra
a se aconseja hacer la
Mantenimien
seleccin de
e los materiale
es y el equipam
miento de las viviendas con vista a sus fu
uturos costos d
de su manuten
ncin.
El costto de los
espacios depender, fundamentalmente, de las decisiones dimensio

onales (largo, ancho, altura de los locales
s, nmero de plantas,
etctera).
La variacin
n de los costos
s puede admitirse como continua y dependiendo esencialmente del costo de la construccin. Los costos
c
de
mantenimien
nto y uso son bastante meno
ores pudindoselos prever con
n facilidad, a la
a vez que pued
den programarrse anticipadam
mente los
trabajos de mantenimiento
m
necesarios parra alcanzar la viida til prevista
a para el edificio
o.
Son ms im
mportantes los costos de man
ntenimiento y uso durante la
a vida til del edificio
e
comparado con los de construccin
n, mucho
ms difcil de prever, pues
s en gran medid
da, el mantenimiento que se har generalm
mente no ser de
d tipo preventtivo sino correc
ctivo. Es
decir llevnd
dose a cabo cu
uando se presenten los defecttos y afectando
o (lo que es m
s grave an) no slo a la in
nstalacin en s misma,
sino tambin
n a las partes componentes
c
d
del edificio que
e la contiene. La
L falta de man
ntenimiento de
e los espacios ocasionar
o
que
e, a corto
plazo que ell edificio deje de
d cumplir sus funciones, mie
entras que una
a instalacin sin conservacin
n permanente o reparacin in
nmediata
puede torna
arlo no slo inh
habitable en ho
oras sino tambiin causar daos mucho ms
s onerosos que el costo de la parte de la instalacin
deteriorada en s misma.
14
43
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
os costos de mantenimiento pueden

p
disminu
uir en depende
encia de la rapidez y precisin
n con que se aplique
a
el
Segn Tejerra (2003:29) lo
Programa de
e Mantenimientto. Adems, esttos costos son tiles en dos sentidos:
s
evala
an resultados in
nternos de man
ntenimiento y comparan
c
la inversin con los resultad
dos operativos de la empresa. Pero para co
onocer los costos de mantenimiento se debe
e lograr unir co
onceptos
administrativ
vos y tcnicos que expliquen
n el origen de los trabajos de
d mantenimie
ento, conocer las distribucion
nes internas, co
onsumos
puntuales, picos,
p
partes intervenidas con
n frecuencia, ca
ausas de fallas y encontrar la relacin accin
n-causa-efecto.
al de toda edificacin depende de varios fac
ctores. En Teje
era (2003:29) se abordan esttos factores y se
s plantea que
e el costo
El costo tota
global hay que
q
considerarllo como la sum
ma de los gasto
os que genera un edificio a lo
o largo de su v
vida, incluyendo la primera in
nversin,
los gastos diferidos
d
de mantenimiento y funcionamien
nto y los costo
os indirectos de
d equipamienttos colectivos. El costo globa
al puede
determinarse de la siguiente manera:
=Costo Inicial+ Costo de Manttenimiento+ Co
osto Indirecto.
Costo Global=
Dentro del costo
c
de mantenimiento se encuentran:
e
los
s mantenimien
ntos programad
dos (Preventivo
o), las reparac
ciones no programadas
(Correctivo), el funcionam
miento (explotacin) y el costto de limpieza. Al costo inicial se asocia a
al costo de terrreno y urbaniz
zacin, al
costo de pro
oyecto, al costo
o de construccin y al costo de
d tasas de imp
puestos. El costo indirecto no es ms que el
e de equipamientos, el
de servicios comunitarios, el de intervenc
ciones en el entorno y las con
ntribuciones especiales en serrvicios colectivo
os.
bservar cmo los costos de m
mantenimiento de un edificio se analizan o se tienen en cu
uenta a la hora
a de sacar o ca
alcular el
Se puede ob
costo global de una obra. Helene (1997
7:45) menciona
a una ley que estima los cos
stos diferentes que representtan la correcci
n de los
defectos en las diferentes etapas de la v
vida de un edificio, esta ley se
e denomina Ley de Sitter, la cual consta de
e cinco etapas o fases.
A estas etap
pas que tiene cualquier constrruccin, se las relaciona con el
e porcentual de patologas prroducidas en ca
ada una de las etapas.
14
44
Tabl
a No. 9
GUIA OPERATIVA
HA
ABITACIONAL
DE LA CABECERA MUN
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Ley de Sitter,
S
porcen
ntajes de las patologas
p
perodos o etapa
as
% patologa
p
plan
neamiento, bos
squejo, croquis
4%
proy
yecto
40%
fabrricacin de los materiales
18%
ejec
cucin de la obra
28%
uso
10%
Fuente: H
Helene do Lago, Ma
anual de estructurras de concreto, M
xico, 1997, pgin
na 46.
El qu
uinto ilustra qu
etapa del pro
oyecto es la qu
ue acumula el mayor
m
porcentaje de errores que llevarn luego a la form
macin de
patologas.
Por otro lado la currva de la deno

ominada "Ley de
d Sitter", tam
mbin citada en el libro de Helene,
H
se esta
ablece la
relacin entre el tie

empo o edad de
e la construcci
n y los costos para reparado en caso de un
na patologa.
Grafica No. 1
Ley de Sitte
er, costo en las
s intervencione
es por etapas
Fuente: H
Helene do Lago, Ma
anual de estructura
as de concreto, M
xico 1997, pgina
a 47.
14
45
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
o de la represe
entacin grfica
a o curva de dicha ley se esttablece que una
a intervencin de reparacin en la etapa de
e uso del
En el estudio
edificio tiene
e un costo 125 veces mayor a
al que le corres
spondera en la
a etapa de proy
yecto. Aqu se juntan dos situ
uaciones que potencian
p
las futuras patologas,
p
todas ubicadas en
n la etapa de p
proyecto. Por un lado el may
yor porcentual de errores se cometen en el perodo
de proyecto
o del edificio y por otro eso
os errores cue
estan 125 veces ms si rec
cin son corregidos en el perodo de uso
o.
Estas
consideracio
ones no son te
ricas o simples hiptesis; lam
mentablemente
e es la realidad
d, circunstancia
as que motivan
n a realizar este
e trabajo
que se ubica
a en la etapa de preparacin d
del profesional.
5.1.2
Co
osto de las inttervenciones
En el costo de las intervenciones se incluyen los gastos relacionado

os con el mantenimiento prev
ventivo y corre
ectivo. No se incluyen
costos de inversin ni de actualizacin
a
te
ecnolgica ya que
q
stos son producto
p
de prroyectos especficos que van en relacin dirrecta con
el aumento de la producc
cin, por tanto
o deben estar considerados en
e el flujo fina
anciero que ev
vala la conven
niencia de realizar ese
proyecto. Tampoco
T
se incluyen ajustes d
de los parmetros de producc
cin, reubicaci
n de los equipo
os, tareas de liimpieza, etc.
El costo de las intervenciones est comp
puesto principalmente por: Ma
ano de obra interna o extern
na, repuestos de
d bodega o comprados
para la interrvencin, material fungible oc
cupado en la intervencin.
5.1.3
Co
osto por fallas
s
s corresponden
n a las prdidas
s del margen de
d utilidad debido a problemas directos del mantenimiento
o que hayan redundado
Estos costos
en una redu
uccin en la ta
asa de la prod
duccin de pro
oductos con la
a calidad desea
ada, costos po
or multas debido al dao am
mbiental,
aumento del costo de la seguridad del personal por falltas en los disp
positivos de seg
guridad, prdid
das de negocio
os, prdida de materias
primas que no se pueden reciclar,
r
aumen
nto de los costo
os de explotacin, etc.
14
46
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
5.1.4
osto de almac
cenamiento
Co
En general este
e
costo es alto
a
en las emp
presas y es aqu
u donde existe espacio para implementar
i
m
mejoras tendientes a bajar co
ostos. El
costo de alm
macenamiento representa lo
os costos incurrridos en manejar y financia
ar el inventario
o de piezas de
e recambio e insumos
necesarios para
p
la funcin mantenimiento
o se incluyen:
o del capital inm
movilizado por el inventario
1. El intters financiero
2. La mano de obra y la infraestructu
ura computacio
onal dedicada a la gestin y manejo
m
del inve
entario
3. Los costos
c
de explo
otacin de edific
cios: energa, seguridad
s
y ma
antenimiento
4. Amorrtizacin de sis
stemas adjuntos: montacargas, tratamientos
s especiales, ettc.
5. Costo
os en seguros
6. Costo
os de obsolesce
encia
14
47
Como se pue
ede observar en
e los incisos anteriores, los costos
c
de pueden disminuir dependiendo de
e la rigurosidad y precisin co
on que se
aplique el crronograma de mantenimiento
m
o preventivo previamente dise
eado. Dentro del costo total de mantenimiento se encuentran los
mantenimientos programados (preventiv
vos), las repara
aciones no prog
gramadas (corrrectivas), el funcionamiento (explotacin)
(
y el costo
de limpieza.
Los costos de
d mantenimien
nto de un edific
cio deben ser tenidos en cuen
nta considerand
do todo el pero
odo de vida til.
La principal ventaja
del mantenimiento est nttimamente liga

ada con el conc
cepto de economa, al prolong
gar el tiempo de explotacin de
d una construccin sin
tener que rrealizar inversiones adicionales.
El poder utilizar una construccin

c
po
or mayor tiem
mpo y con una
a prestacin ad
decuada,
constituye una
u
ventaja parra los usuarios,, satisfaciendo mejor sus necesidades.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
abajos en las diferentes

d
etap
pas de la vida
a de un edificio
o influye
La aplicacin adecuada y en el momento preciso de medidas y tra
considerable
emente en el costo global.
Es decir, la rigurosidad a la hora de im

mplementar ell mantenimiento impide el desgaste
d
anticipado del edificio y sus equipos, redu

uciendo los cos
stos generados
s por la realizac
cin de grandes
s reparaciones..
Se trata, en principio, de
e reparaciones de menor importancia, ejec
cutadas regula
ar y cclicamen
nte en las distintas compone
entes del
edificio: estrructuras, equip
pos, etc.
5.2
Aplic
cacin de costtos de mantenimiento del proyecto de estudio
e
Como bien se
s mencion mantenimiento
m
y costos de ma
antenimiento so
on conceptos inseparables. E
En este punto se
s analiz el ed
dificio de
apartamento
os Villa Rosa como elementto de estudio, el
e cual est ubiicado en la 4ta
a. Calle de la zo
ona 1 de Huehu
uetenango. Se
e hizo un
estudio econmico de los
s gastos que se
s ocasionan en
e proceso prreventivo y correctivo de mantenimiento uniendo los co
onceptos
administrativ
vos y tcnicos que interviene
en para el adec
cuado funcionamiento y confo
ort de los ambientes e instala
aciones con que cuenta
el edificio.
Los costos de
d mantenimiento a aplicar s
se han calculad
do para un ao
o de uso. Este edificio cuenta
a con 6 nivele
es incluyendo el
e stano
con un rea
a de 770 metrros cuadrados por nivel.
En
n el primer niv
vel est ubicad
do el stano, en el segundo
o nivel estn 9 locales
comerciales,, en el tercero 13 oficinas pro

ofesionales, en el cuarto nivel 5 apartamento
os destinados p
para alquiler.
Los ltimos tres niveles
tienen la mism
ma cantidad de
d apartamento
os y la misma
a cantidad de ambientes, sumando un tota
al de 15
apartamento
os en todo el edificio. Para es
ste anlisis solo
o se tomaron en
e cuenta los apartamentos c
con un rea tota
al de 3,258 m2
2.
14
48
Tabla No. 10
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Presup
puesto de costo
os de mantenim
miento anual
No.
Des
scripcin de costos
c
por ren
ngln
Costos de Administrracin
Porcentaje del Sueldo devengado por el personal
Costos preventivos
M
Mano
de obra
Principa
almente: del elevador
e
Q 14,400.00, plantta elctrica Q1
1,500.00,
pintura de cielo falso Q
Q,5,500.00 y p
pintura de aparttamentos Q 9,0
000.00
Materiales
Del elev
vador Q 3,600
0.00, planta elctrica
e
Q1,80
00.00, pintura de cielo
falso Q,7,500.00 y pin
ntura de apartamentos Q 37,5
500.00
Costos por reparacio
ones no progrramadas
Mano de obra
a
Reparac
cin de resisten
ncias de calenta
adores, lmparras, fugas de agua
y cualq
quier defecto en los siste
emas de elec
ctricidad, sanitarios e
hidrfug
gos, contra ince
endios, equipo de bombeo en
ntre otros
Repuestos o m
materiales
Reparac
cin de resisten
ncias de calenta
adores, lmparras, fugas de agua
y cualq
quier defecto en los siste
emas de elec
ctricidad, sanitarias e
hidrfug
gas, contra ince
endios, equipo de bombeo en
ntre otros
Conser
rjera y limpie
eza
Costto total anual de mantenim

miento
Su
ub-total
Total
Q 7,200.00
Q3
30,400.00
50,400.00
Q5
Q
Q80,800.00
14,400.00
Q1
Q2
21,600.00
14
49
Q3
36,000.00
Q1
14,400.00
Q1
138,400.00
Fuente: Elaborracin propia.
El monto anual total de los costos
de
e mantenimien
nto
representtan un 1.53% del costo tottal del proyectto aproximadamente y
comparado con
c
los ingreso
os que se gene
eran por el alqu
uiler de los apa
artamentos porr ao, represen
nta el 28%. De
e acuerdo a la cantidad
de metros cuadrados
c
de construccin de
e los tres nivele
es, se gastan Q 42.48 anuale
es por metro c
cuadrado. Esto
os gastos se ve
ern an
ms justifica
ados al observa
ar el aumento d
de la vida til d
del edificio y al evitarse reparraciones mayorres en el futuro
o.
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
CONCLUSIONES
1.
Se ha demostrado la
a importancia que
q
tiene el mantenimiento
m
d edificios no
de
o solo para los usuarios que lo habitan sino
o para el
enriquecimiento de la
a arquitectura y el buen aspe
ecto del entorno
o de la ciudad, al realizar pro
ocedimientos t
cnicos de prev
vencin y
correcc
cin en cada una de las reas
s que conforma
an los edificios..
2.
Este trabajo fundam

menta la neces
sidad de crearr una concienc
cia y cultura en
e el tema de
el mantenimien
nto de edificac
ciones al
demos
strar que la los edificios habitacionales de la
a cabecera de Huehuetenango
H
o estn en abandono por partte de los propietarios o
usuario
os, necesitando
o la correccin de patologas constructivas que
q
presentan.
3.
ostos de mante
enimiento pued
den disminuir en dependenciia de la rapide
ez y precisin con que se aplique
a
el Programa de
Los co
Manten
nimiento, alcanzando con ello la mxima seguridad, eficienc
cia, confiabilidad
d y satisfaccin de los usuarios
s.
4.
ograr una ade

ecuada forma de mantenimiento de edific
cios de uso ha
abitacional en el municipio de
d Huehuetena
ango, se
Para lo
considera procedente
e contar con un
na gua operativ
va que permita
a efectuar las la
abores de man
ntenimiento en forma tcnica.
5.
ctos investigad
dos en el rea
a de estudio del municipio de
d Huehuetena
ango, se puede
e lograr una reduccin
los differentes proyec
considerable de los riesgos de las
s patologas en
n las edificacio
ones y podr aumentar
a
la viida til, si cad
da uno cumple
e con los
cheque
eos correspond
dientes y si existe un cronogrrama de mante
enimiento que ordenara las actividades
a
de control
c
en cada
a una de
las re
eas.
6.
a aplicacin de
e cada uno de los procedimiientos de man
ntenimiento, lo
os propietarios de los edificio
os de uso hab
bitacional
Con la
podrn
n garantizar a los usuarios un
na mejor calida
ad de vida y siin duda alguna
a aumentara el tiempo de vid
da til de cada material
utilizad
do en los difere
entes ambiente
es del edificio.
15
50
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
RECOMENDA
ACIONES
1.
Es nec
cesario crear un
na conciencia y cultura en el tema del manttenimiento de edificaciones. S
Se ha demostrrado la importa
ancia que
tiene sta no solo para los usu
uarios, sino para
p
el enriqu
uecimiento del patrimonio y la arquitecttura del municipio de
Huehuetenango.
2.
En el municipio de Huehuetenang
go, se debe lograr una redu
uccin de los riesgos
r
de las patologas en
n las edificacio
ones que
aumen
nte su vida til mediante la aplicacin del mantenimiento
m
p
preventivo
y co
orrectivo, lo qu
ue permitir da
arle mayor conffort a las
person
nas que lo habiten y aumentando su valor econmico.
3.
Para lo
ograr una adec
cuada forma de
e mantenimien
nto de edificios
s de uso habita
acional en el m
municipio de Hu
uehuetenango, se debe
contar con una gua operativa
o
que p
permita efectua
ar las labores de
d mantenimiento en forma tcnica,
t
preferiblemente una diseada
d
para ca
ada proyecto en
e particular.
15
51
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
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ocoat.com.ar
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aje.fascilisimo.c
com
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onesparaelconc
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GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
ANEX
XOS
GLOSARIO
Actuacione
es: acciones a emprender, en
e su caso, co
omo resultado o consecuenc
cia de las insp
pecciones o co
omprobaciones
s, o bien
trabajos o actividades
a
de mantenimientto como engra
ases, limpiezas
s, entre otros
a llevar a ca
abo con la pe
eriodicidad indicada sin
necesidad de
e inspeccin prrevia.
Alertas: se
ales negativas que aparecen
n en la viviend
da y que indican que algo no est funciona
ando adecuadamente y/o nec
cesita ser
revisado, co
orregido o reparado. El smbo
olo para representarlas es el siguiente:
s
15
54
s: Los elementtos principales de esta instalacin son: cab
bina, recinto que acoge a las
s personas y objetos
o
que han de ser
Ascensores
transportado
os.
Cuarto de mquinas, local donde se

e sitan los elementos motrices, poleas, y aparatos ellctricos, la cu
ual est,
generalmentte, ubicado enc

cima del hueco
o de ascensor.
Mquina, con
njunto tractor que
q
produce ell movimiento y la parada. Ho
oy en da
existen tres tipos principales de ascenso

ores segn su sistema
s
de traccin: ascenso
ores electromecnicos, ascensores auto porrtantes y
ascensores hidrulicos.
h
Calefaccin
n: Las instalaciones de calefaccin pretende
en conseguir, en el interior de
e la vivienda, una temperatura artificial ms
s elevada
que la que registran
r
los te
ermmetros en el exterior. Este tipo de instalacin puede
e combinarse en muchos caso
os con la de produccin
de agua caliiente para uso domstico. El
E sistema de ca
s frecuentemen
nte instalado fu
unciona de la siguiente
s
mane
era: una
alefaccin ms
caldera, alim
mentada por ga
as o gasleo, c
calienta el agua
a que se distribuye mediante
e tuberas con aislamiento trmico, a los ra
adiadores
colocados en
n las habitaciones donde el fluido
f
calorfico
o cede una parrte del calor y retorna al punto de partida. No obstante, hay una
considerable
e variedad de sistemas
s
para producir calor que permiten elevar la temp
peratura del loc
cal en que se colocan.
c
De enttre ellos,
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
los ms com
munes resuelve
en la cuestin con: aparatos
s independiente
es que, tanto producen el ca
alor dentro de sus paredes, como lo
irradian; y cuyo
c
funcionam
miento es indep
pendiente de cualquier
c
otro aparato.
a
En el mercado hay diferentes tipo
os que pueden
n realizar
esa funcin.
Causas: es el agente activ
vo o pasivo que
e acta como el
e origen del pro
oceso patolgic
co y que desem
mboca en una o varias lesione
es.
Cimentaci
n: Parte de la
a obra civil qu
ue est debajo
o de la tierra y
que transm
mite las cargas al terreno, da
ando al mismo
o tiempo
estabilidad al
a edificio. Por medio de la cimentacin se trasladan tod
das las cargas
s del edificio all terreno sobre
e el que se apoya. Se
aplican diferentes sistema
as (pilotes, za
apatas, cimientto corrido, losas, etc.) seg
n la naturalez
za del terreno
o. Todos ellos quedan,
generalmentte, ocultos o en
nterrados desp
pus de su cons
struccin.
Cubiertas:
Paramentos, generalmente
e inclinados, que
q
protegen la parte superrior del edificio
o de inclemencias meteorol
gicas y,
especialmen
nte, de la lluvia
a. En los tejad
dos, esos param
mentos suelen estar revestido
os con piezas de
d pequeo tam
mao (tejas) colocadas
sobre plano
os de fuerte pendiente.
p
Un buen nmero
o de viviendas utilizan plan
nchas de lmiina de zinc para cubrir sus
s techos
entrelazando
o cada pieza adecuadament
a
te para evitar goteras o filtrraciones de ag
gua.
En las a
azoteas, estos planos son de
e escasa
pendiente y llevan un reve

estimiento que permite pisar sobre
s
ellas. Un
nas son transita
ables y otras n
no.
Divisiones interiores: Se
e refiere especialmente a las paredes que fo
orman la separracin entre ha
abitaciones de una misma viv
vienda, o
entre espac
cios interiores de un mismo
o edificio. Esta
as paredes (ta
abiques) de la
adrillo u otro material en su
s parte ciega
a, llevan
incorporadas
s en huecos ab
biertos al efecto
o, las puertas que
q
permiten el
e paso desde un espacio al co
ontiguo.
Electricidad
d: La instalacin elctrica se
e encarga de llevar al usuarrio el suministro de la energ
ga ms comn
nmente utilizada en la
vivienda. La
a energa elc
ctrica es la ms limpia de las energas y no consume
e oxgeno. Parra medir los consumos
c
la compaa
c
suministrado
ora dispondr de un contador a la entrad
da de su vivien
nda o en un local del edific
cio donde se agrupan
a
los de
e toda la
comunidad.
15
55
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
s: Partes o con
njuntos de elem
mentos complejjos del edificio habitacional p
pero de caracte
ersticas constrructivas
Elementos constructivos
semejantes
cada una de las cuales cumple una funcin
n importante.
Estructura:: Es el conjunto
o de elementos
s que compone
en el esqueleto portante del edificio,
e
encarga
ado de traslada
ar a la cimenta
acin, las
cargas y sobrecargas que
e soporta.
La
as estructuras de ms frecue
ente utilizacin
n son las de h
hormign armado, las de ace
ero y las
formadas po
or muros de blo
ock, llamadas a
as segn el ma
aterial que pred
domine en su construccin.
c
Fachadas: Los cerramientos que cubren exteriormentte la estructurra, definen o delimitan
d
el volumen del edifficio, proporcio
onan una
proteccin trmica y acsttica y resguard
dan de los agentes atmosfricos. Las facha
adas constituye
en el cerramiento vertical de
el edificio
con paramento exterior a la vista y a la
a intemperie. El cerramiento
o vertical de la
a cara o caras del edificio qu
ue linda con el terreno
vecino se su
uele denominar medianera au
unque, propiam
mente, no siem
mpre lo sea. La
as fachadas y sus
s
componentes (paredes, terrazas,
t
ventanas, persianas, etc.) son elementos comunes dell edificio y com
mo tales deben
n ser tratados, aun cuando es
sos elementos sean de
nda.
uso privado de cada vivien
Fisura: hendidura longitud
dinal de poca p
profundidad y apenas
a
perceptible.
Fontanera: Es la forma en
e que, tradicio
onalmente, se han
h
venido den
nominando las instalaciones d
de suministro de
d agua fra y caliente
c
y
los desages de una vivie
enda. Los abastecimientos de
d tuberas plsticas han lleg
gado a ser cada vez ms com
munes desde cerca
c
del
1970, con una variedad de
e materiales y accesorios empleados. La tu
ubera ms utilizada en nuesttro medio para la conduccin de agua
potable es la de PVC y CP
PVC. El PVC se
s debe utilizarr para el agua fra solamente, o respiraderro, el CPVC se
e puede utilizarr para el
abastecimiento de agua po
otable caliente y fra.
Frecuencias de inspecci
n: se refiere a los perodos de tiempo reco
omendados parra llevar a cabo
o las inspeccion
nes y comproba
aciones.
15
56
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Inspeccion
nes y comprob
baciones: Se refiere
r
a las ac
cciones de vigilancia, revision
nes, comprobac
ciones y prueba
as, en su caso,, a llevar
a cabo en llos periodos de tiempo sea
alados, los asp
pectos o eleme
entos a vigilarr, revisar o comprobar por la persona, em
mpresa o
institucin encargada
e
de ello.
Instalacion
nes: Se denom
mina as a todo tipo de infra
aestructuras que prestan alg
gn servicio o proporcionan algn suminis
stro a la
vivienda. La
as hay de much
hos tipos: para
a suministro de
e agua, gas y electricidad; parra evacuacin, como extraccin de humos y gases o
desages; para
p
comunicac
ciones, como es
s el caso del te
elfono y TV, o radio; de prote
eccin, como p
pararrayos, con
ntraincendios y puesta
a tierra; de climatizacin, como
c
son las d
de calefaccin, aire acondicion
nado o ventilac
cin.
Grieta: abertura longitudin
nal de anchura y profundidad
d considerables que aparece en
e la superficie de un slido.
Junta de diilatacin: abertura continua,, de desarrollo longitudinal, rellena con matterial elstico, dispuesta en la
a fachada o cub
bierta de
un edificio para
p
absorber la
as dilataciones trmicas.
Niveles: se refiere a una altura
a
de elevacin de un edifficio, en ocasiones se utiliza el
e trmino plantta.
Lesin: se llama
l
as a cad
da una de las manifestaciones
m
s observables de
d un problema
a constructivo.. Se refiere a un sntoma o un
u efecto
final del proceso patolgico
o en cuestin.
Patologa constructiva:
c
son los problem
mas constructiv
vos que aparec
cen en los edificios.
Portn elc
ctrico: Es una instalacin parra control y ap
pertura de la en
ntrada al edific
cio desde el inte
erior del mismo. Consta de una
u
placa
situada en el
e exterior con los pulsadores e intercomunicadores; una red
r
de conducttores de las se
ales; y un tel
fono en cada vivienda
acompaado
o de un pulsad
dor que manda
a la apertura de
d la cerradura
a elctrica. Ha
ay muchos tipos de portones elctricos en
n los que
15
57
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
podemos mencionar
m
los siguientes:
s
lev
vadizos, se dis
stinguen dos tipos
t
seccionalles o enrollables y basculan
ntes o de con
ntrapeso;
corredizos y abatibles.
Proceso pa
atolgico: se refiere al proces
so de conocer el
e origen, caus
sas, evolucin, sntomas y esttado actual de las patologas.
Proteccin para incendios: Son insta
alaciones para hacer posible la extincin de
d un incendio y facilitar la evacuacin del edificio
siniestrado, en caso neces
sario. Entre las
s instalaciones contra incendiios tambin se
e incluyen las d
de deteccin y alarma, pero stas no
son muy frecuentes en edificios de vivien
nda pues solam
mente son exigibles si la altura
a de evacuaci
n del edificio es
e mayor de 50
0 metros.
Los equipos e instalaciones
s que pueden e
encontrarse en
n los edificios destinados
d
a viv
vienda son: ex
xtintores, apara
atos porttiles y de uso
manual. Co
olumna seca, canalizacin
c
de
e acero con tom
mas de agua en
e los distintos
s pisos del edifficio para caso de incendio, y de uso
exclusivo de
e los bomberos
s; la columna est
e
siempre sin agua, de ah
h su nombre salvo cuando los bomberos lla usan para ap
pagar un
incendio. Sis
stemas de boca
as de incendios
s equipadas, co
ompuestos porr una fuente de
e abastecimien
nto de agua, un
na red de tuberas para
la alimentac
cin de agua y las bocas d
de incendio eq
quipadas (BIE) necesarias. Alumbrado
A
de emergencia, para
p
los recorrridos de
evacuacin; se alimenta co
on energa de ffuente propia y se pone en fu
uncionamiento automticame
ente. Alumbrad
do de sealizac
cin, que
funciona de modo continuo
o indicando salidas y pasillos.
Redes de ttierra: Tienen por objeto co
onseguir que en el conjunto de un edificio y en la superrficie prxima del terreno no
o existan
diferencias de
d potencial pe
eligrosas y, al mismo tiempo
o permitir el pa
aso a tierra de las corrientes defectuosas o la descarga de
d origen
atmosfrico..
El sistema consta
c
de las siguientes parrtes: tomas de
e tierra, conex
xiones hasta donde llevan la
as lneas de en
nlace las
corrientes de
d defecto que
e puedan presentarse. Un electrodo, masa
a metlica (pica o placa) en
n permanente buen contacto con el
terreno, faciilita el paso a tierra
t
de aquellas corrientes. Lneas principa
ales y derivaciones, constituy
yen la red que conectan las tomas
t
de
tierra con lo
os conductores de proteccin. Conductores
s de proteccin
n, sirven para unir elctricam
mente las masa
as de una insta
alacin a
ciertos elem
mentos con el fiin de asegurarr la proteccin contra los contactos indirectos. Si en alg
n momento pe
ercibe alguna anomala
a
(pequeas descargas,
d
calambres, otros).
15
58
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
Revestimie
entos: Por reve
estimientos y a
acabados se da
a esta denomin
nacin a cualqu
uier capa de material aplicada
a sobre la supe
erficie de
paredes, sue
elos o techos que
q
componen el edificio, parra protegerlas, decorarlas o utilizarlas
u
mejo
or. En cuanto a los revestimientos de
paredes ms comnmente
e utilizados se mencionan: re
evestimiento con
c
mortero de
e cemento, rev
vestimiento con yeso, revesttimientos
finos de dive
ersos materiale
es (yeso, cal, e
etc.), revestimientos con azulejo, revestimie
entos con placa
as, generalmen
nte de pequeo
o tamao
(plaquetas o mosaicos), de
d piedra natural o artificial con piezas de
e mediano tam
mao.
Los tres
s primeros nec
cesitan un aca
abado de
pintura; los restantes, no.

nto: El saneam
miento se realiz
za por medio de la red comunitaria del edifficio. Es el conjjunto de eleme
entos que sirve
e para la
Saneamien
evacuacin de
d las aguas pluviales recogid
das por sus azoteas, tejados y patios interio
ores, y de las a
aguas residuale
es y fecales producidas
en las vivie
endas, hasta la
l red pblica de alcantarilllado o hasta una fosa spttica o estacin
n depuradora, constituye la
a red de
saneamiento
o del edificio.
Telefona: Se refiere a una
u
red de co
omunicacin diseada primordialmente para la transmis
sin de voz, a
aunque pueda tambin
transportar datos, por ejem
mplo en el caso
o del fax o de la conexin a Internet. Es muy importante mencionar que
e no se debe manipular
m
ni modificar la instalacin sin
s la intervenc
cin de un tcn
nico competente.
Televisin: Se refiere al sistema
s
de serv
vicios de televiisin prestado a los consumid
dores a travs de seales de radiofrecuencia que se
transmiten a los televisore
es fijos a travs
s de fibras ptic
cas o cables co
oaxiales.
n: Para conseg
guir la renovac
cin de aire en
e el interior de
d las vivienda
as, se utilizan diferentes sis
stemas de ven
ntilacin:
Ventilacin
ventilacin n
natural, Abrien
ndo ventanas y balcones, las
s corrientes de aire que se fo
orman produce
en un intercam
mbio con el extterior; la
ventilacin natural
n
est siiempre a dispo
osicin del usu
uario y su regulacin no dep
pende ms que de la volunttad del propio usuario.
Ventilacin forzada, el airre viciado del interior se desplaza a trav
s de un conducto vertical p
por la fuerza del
d tiro que fa
acilita un
aspirador es
sttico colocad
do como rema
ate del conduc
cto. Ventilacin
n mecnica, el aire viciado se expulsa al exterior mediante un
extractor me
ecnico; la ven
ntilacin mecn
nica se instala ms
m frecuentem
mente en las co
ocinas que en c
cualquier otro recinto
r
de la vivienda.
15
59
GUIA OPERATIVA
NICIPAL DE HUEHU
UETENANGO
CUADRO DE DIAGNOSTI
ICO Y RECONO
OCIMIENTO DEL
D
PROCESO
O PATOLGICO
O UTILIZADO
O EN EL PROYE
ECTO DE ESTU
UDIO
Hoja de d
diagnostico y re
econocimiento de patologas constructivas
______________
_____________
______________
______________
__
Tipo de proyecto:____
Hoja No.
Ubicac
cin:__________
_____________
______________
______________
______________
__
Propie
etario:_________
_____________
______________
______________
______________
__
_
________
Plantas o niveles:____
______________
_____________
______________
______________
__
rea total del edificio:_
_____________
______________
______________
_____________
___
NO.
AMBIENTE ANA
ALIZADO
NONBRE DE LA
OGIA
PATOLO
DESCRIPCION DE LA
PATOLOGI
IA
FO
OTOGRAFIA
NO.
16
60

Tesis MC Guia Operativa

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UNIVERSI

AUTORIDADES DE LA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y TRIBUNAL EXAMINADOR QUE

Arq. M.A. Vctor Hugo Hernndez Ordez

Arq. M.A. Gustavo Guillermo Gutirrez Quionez

Arq. Samuel Renardo Gonzlez Palacios

Arq. Audel Ruvern Lpez Molares

Arq. Gildardo Yovany Garca Castillo

ASESOR DEL TRABAJO DE GRADUACIN:

Arq. Gildardo Yovany Garca Castillo

Solamente el autor es responsable de los conceptos expresados en el trabajo de tesis.

"Gofa Operatlya .... cI M,O.tmlcptp de U'fIdm de VM BaNMdenal de

FrMdy LeoOOld' VUI'. G.rcfa

Articulo 57 del Reglamento de Tesis.

ARQ. M.A. viCTOR HU

Antecedentes del problema

Definicin del problema..

Delimitacin del problema

Tcnicas de recopilacin de datos..

Instrumentos de recopilacin de datos..

Anlisis de costo de mantenimiento.......

Costos que tienen relacin directa con las operaciones de mantenimiento..

Costos por prdida de produccin

El mantenimiento como accin encaminada a la conservacin fsica y funcional del edificio

La vida til de una edificacin desde la perspectiva del programa de mantenimiento

Organizacin del mantenimiento.

Planificacin del mantenimiento

Ventajas del mantenimiento de edificios

Prevencin del proceso patolgico.

El mantenimiento de la edificacin en el marco legal guatemalteco.

3.2. Tipos de mantenimiento

De acuerdo a los objetivos

Mantenimiento simple o habitual.

De acuerdo a la periodicidad que se aplica..

De acuerdo al tipo de obra.

Mantenimiento de obras nuevas

Mantenimiento de obras antiguas

De acuerdo al propietario del inmueble.

De acuerdo al momento en que se realiza..

3.3. Documentacin de la vivienda..

El libro del edificio

Planos y especificaciones tcnicas.

Gua operativa de mantenimiento..

Partes que conforman la gua.

Pautas y procedimientos tcnicos a realizar en el edificio

Inspecciones y frecuencias de mantenimiento..

Recomendaciones de proteccin y seguridad para evitar daos en el edificio..

Proteccin contra incendios o explosiones

Proteccin contra el robo..

Actuaciones en caso de emergencia

Manuales de asistencia tcnica.

3.4. Patologas de la construccin y lesiones

Por exceso de carga.

Por dilatacin y contraccin hidrotrmica..

Por Reflejo de soporte

Causas de las lesiones en los edificios

Fallos en la ejecucin del proyecto

3.6. Diagnstico y reconocimiento del proceso patolgico del edificio

Anlisis patolgico de la edificacin

Datos generales a nivel regional

Datos generales a nivel departamental

Datos a nivel municipal.

Uso del suelo

Fotografas de edificios habitacionales ms representativos del rea urbana de