Integra

Docent
Tema
e
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: ::

Salinida
Silv
Ing.
adHugo
de los
Alfaro
suelos/
Ao de la Diversificacin productiva
y del
Rojas
Christi
Fortalecimiento de la educacin.

Rubio
Desalini
EAP. ING. CIVIL
zacinPROYECTOS DE INGENIERA

TASACIN Y Drenaje
VALUACIN DE UN
Superfici
INMUEBLE
al

Suelo
Arcilloso
Arenoso

DOCENTE:
ING. FELIPE VILLAVICENCIO G.
ESTUDIANTES:

NUEVO CHIMBOTE
SEPTIEMBRE - 2015

- ANASTACIO VILCHEZ LADY

- ASENCIO MARTINEZ EDWIN
- MORI GMEZ CESAR
CICLO: X

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE

PROPIETARIO:
Sra. Obando Trujillo Luisa Isabel
UBICACIN:
P.J. Miramar Bajo Mz. E Lte. 14 Chimbote
PERITOS:

Anastacio Vlchez, Lady Tatiana

Asencio Martnez, Edwin Alex
Mori Gmez, Cesar Andrs

FINALIDAD DE LA TASACIN:
TASACIN ARANCELARIA
VALOR DE LA TASACIN:
$ 19413.27
FECHA:
NUEVO CHIMBOTE, SEPTIEMBRE DEL 2015

EAP. ING. CIVIL UNS

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

1. MEMORIA
DESCRIPTIVA

TASACIN Y VALUACIN DE PREDIO URBANO

EAP. ING. CIVIL UNS

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

1. MEMORIA DESCRIPTIVA:
1.1.

NOMBRE DEL PROPIETARIO:

1.2.

SOLICITANTE DE LA TASACION:

1.3.

Sra. Obando Trujillo Luisa Isabel

Sra. Obando Trujillo Luisa Isabel

OBJETO DE LA TASACIN Y REGLAMENTACIN EMPLEADA:

Conocer el justiprecio actual del inmueble de acuerdo a la normativa

vigente segn el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per,
aprobado por R.M. N 126-2007-Vivienda.

1.4. METODOLOGA O REGLAMENTACIN EMPLEADA:

1.5.

Reglamento Nacional de Tasaciones

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIN:

Nuevo Chimbote, 15 de Septiembre del 2015

1.6.

UBICACIN:
DEPARTAMENTO : ANCASH
PROVINCIA

: SANTA

DISTRITO

: CHIMBOTE

LOCALIDAD: P.J. Miramar Bajo

1.7.

MANZANA

: E

LOTE

: 14

LINDEROS Y PERMETRO:
TERRENO DE FORMA GEOMTRICA TRAPEZOIDAL
FRENTE

: Av. Enrique Meiggs con 4.8 ml.

LADO DERECHO

: Colinda con 18.85 ml

con propiedad de terceros.

Mz.15
LADO IZQUIERDO : Colina con 18.60 ml con propiedad de terceros Mz. 13.

1.8.

FONDO

: Colinda con propiedad de terceros 4.05 ml.

PERIMETRO

: 46.30.00 ml

AREA DEL TERRENO:

Del terreno

83.41 m2

De la edificacin:
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TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

1 Piso:

53.39 m2

2 Piso:

49.69 m2

1.9. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

ZONIFICACION URBANA:
En el PLAN DIRECTOR DE CHIMBOTE, establece que el inmueble est
ubicado en una zona calificada como R3
1.10. USO ACTUAL:
El inmueble es utilizado actualmente como vivienda unifamiliar.
1.11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:
El predio cuenta con los siguientes servicios:

Red de agua potable.

Red de desage.

Veredas de concreto.

Instalaciones elctricas; con

redes de alumbrado

pblico y

domiciliario.

Lneas telefnicas.

Calzadas pavimentadas.

1.12. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO:

Zona Residencial por excelencia, con locales de comercio de artculos de
primera

necesidad,

alguna

farmacia,

pequeas

libreras,

as

como

restaurantes y lubricantes.
El acceso vehicular a la zona es inmediato pues cuenta con pistas y veredas
completas.
1.13. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN:
La distribucin obedece a un Proyecto de Vivienda Unifamiliar, que consta de
2 pisos. La distribucin es la siguiente:
El Primer Piso consta de: 01 sala, 01 comedor-cocina con 01 Servicio
Higinico, 01 dormitorios principal sin SS.HH., 01 Servicio Higinico completo
ubicado en la terraza, 01 terraza con jardn, adems de un pasadizo que
conecta la entrada con la terraza.
El segundo piso consta de: 01sala, 01 comedor cocina, 01 dormitorio
principal sin SS.HH.
EAP. ING. CIVIL UNS

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

Resumen de reas:
rea de Construccin 1er piso

49.00 m2

rea de Construccin 2do piso

35.00 m2.

rea total construida

84.00 m2.

1.14. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:

CIMENTACIN:
Cimientos

corridos

sobrecimientos

de

concreto

ciclpeo

fc=100kg/cm2

ESTRUCTURA:
Zapatas, columnas estructurales, columnas de confinamiento, vigas
principales y secundarias, techo aligerado (h=0,20 m) de concreto
armado.

MUROS:
De ladrillo King Kong y pandereta de arcilla, asentados de cabeza y
soga mezcla 1:4.

TECHOS Y COBERTURAS:
Techo aligerado.

PISOS Y CONTRAPISOS:
Piso cermico en las reas de la cocina, en los dormitorios en el
primer piso, piso de cemento pulido en la terraza y en el segundo piso
puesto que se encuentra en construccin.

CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS:
Tarrajeo frotachado en paredes y cielo raso.

CARPINTERIA:

EAP. ING. CIVIL UNS

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

Ventanas de madera y puertas contraplacadas de madera, en el
segundo piso no presenta puertas ni ventanas ay que se encuentran
tarrajeando las superficies.
En la frontera presenta una puerta enrollable.

VIDRIOS:
Vidrios transparentes, Sistema Directo.

PINTURA:
Pintura lavable.

CERRAJERA:
Chapas de dos golpes tipo Forte.

INSTALACIONES SANITARIAS:
Tuberas PVC y agua, tuberas PVC 2

Y 4 desage

empotrado en muros y pisos, llaves de salida de agua cromadas.

INSTALACIONES ELECTRICAS:
Tuberas PVC empotradas en techos y muros, corriente trifsica,
cables TW N10, 12 y 14. Tablero de distribucin con llaves
electromagnticas.

INSTALACIONES TELEFNICAS:
Tuberas PVC empotradas en muros y pisos.

INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS:
Cisterna subterrnea de agua (3.375 m3), electrobomba y tanque
elevado de 1100lts de agua potable.

1.15. ESTADO DE CONSERVACIN:

Buena.

EAP. ING. CIVIL UNS

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

1.16. SERVIDUMBRES:
No tiene.
1.17. ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN:
Segn la declaracin de fbrica, inscrito en los Registro Pblicos, la
antigedad de la construccin es de 5 aos para el primer piso y 3 ao para
el segundo piso.
1.18. GRAVAMENES:
No se presenta gravmenes.
1.19. OBSERVACIONES:
Los documentos utilizados y a la vista son los siguientes:

Ttulo de Propiedad inscrito en los Registros Pblicos de Chimbote.

Proyecto de Arquitectura, aprobado por la MPS.

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TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

2. VALORIZACIN

EAP. ING. CIVIL UNS

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

2.

VALORIZACION:

2.1

CONSIDERACIONES GENERALES:
Para efectos de la Valorizacin del inmueble se han tenido en cuenta los
siguientes factores:
Estructura Urbana.
Zonificacin.
Redes Viales.
Servicios Comerciales Circundantes.
Equipamiento Urbano adecuado.
Rentabilidad en el Mercado inmobiliario.
Consolidacin Urbana en el entorno.

2.2

VALUACION DEL TERRENO

rea del Terreno: 83.41 m2
UBICACIN
PRECIO/m2
AV.
ENRIQUE S/.223/m2

REFERENCIA
Oficina de Rentas

MEIGGS

MUNICIPALIDAD PROVINCIAL

de

la

DEL SANTA

VALOR DEL TERRENO (VT)

El lote de terreno que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente
manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario del terreno
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del
terreno.
En nuestro caso se tiene un terreno con un solo frente a va pblica.

EAP. ING. CIVIL UNS

10

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

rea=83.41m

VT=17007.10 soles (Ver Anexo I)

2.4

VALORIZACIN DE LA EDIFICACIN (VE)

Primer Piso:
rea techada 1er piso = 53.39 m2
Antigedad = 5 aos
Estado de conservacin = Bueno
Material predominante = ladrillo
D = 8%
Segundo Piso:
rea techada 2do piso = 49.69 m2
Antigedad = 3 aos
Estado de conservacin = Bueno
Material predominante = ladrillo
D = 8%
Azotea sin rea techada

EAP. ING. CIVIL UNS

11

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

VALOR DE LA EDIFICACIN :

VE = AT x VUE (1 - D
1er piso :
27569.40
VE=
2do piso :

53.39 x 561.28 (1-

8/100) =

VE=
VE =

15001.31
49.69 x 328.15 (1-

8/100) =

42570.71
(Ver Anexo II V.E)

2.4

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC):

Segn el artculo II. A. 07. Del captulo A; no s dice que el valor de la obra
complementaria: Cisterna y tanque elevado, tambin ser valuado, por tal
sentido se realizado:

Excavacin de zanjas.

Eliminacin de material excedente.

Encofrado y desencofrado.

Concreto armado (placas de 15cm de espesor).

Las obras complementarias a considerar, son las instalaciones de bombeo, cisterna de

agua, tanque elevado, Para este caso se estimara un valor de:

Cisterna

: S/. 3750.77

Tanque Elevado

: S/. 1900.00

VOC= S/. 5650.77 (Ver Anexo II O.C)

EAP. ING. CIVIL UNS

12

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

2.5

VALOR FINAL DE LA TASACIN (VTP):

Segn el art. II. E. 35, el valor total del predio ser igual a:
VTP = VT + VE + VOC
VT = 17007.10
VE= 42570.71
VOC = 5650.77
VTP = S/ 65228.58

2.6

TIPO DE CAMBIO:
El tipo de cambio a la fecha es de US $1.00= S/3.36

2.7

CONCLUSION:
El valor final de la tasacin es de: S/ 65228.58 en un tipo de cambio a dlares
americanos de $3.36, ser igual a $ 19413.27

EAP. ING. CIVIL UNS

13

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

3. ANEXOS

EAP. ING. CIVIL UNS

14

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

ANEXO I:
VALUACIN DEL
TERRENO

EAP. ING. CIVIL UNS

15

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

VALUACIN DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO (VT)
El lote de terreno que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente
manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario del terreno
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del
terreno.
En nuestro caso se tiene un terreno con un solo frente a va pblica
Por lo tanto, se tiene:

rea=

( 4.8+ 4.05 ) x 18.85

2
=83.41 m
2

a=4.8 , a2=23.04 , 3 a2=69.12

Va=S /. 223 /m

2
Como S >3 a , entonces:

VT=3 a2 x Va+0.5 x Va( S3 a2 )

VT=69.12 x 223+0.5 x 223 x ( 83.4169.12 )=17007.10 soles

EAP. ING. CIVIL UNS

16

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

ANEXO II:
VALORIZACIN DE LA
EDIFICACIN Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS

EAP. ING. CIVIL UNS

17

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

VALORIZACIN DE LA EDIFICACIN
1er piso

2do Piso

Azotea

CUADRO N1
ELEMENTO
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos tarrajeo
Baos
Inst.elect y sanitarias
VUE =

CATEGORA
C
C
D
G
F
E
G

rea techada 1er piso

=
Antigedad
=
Estado de conservacin =
Material predominante =
D=
CUADRO N2
ELEMENTO
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos tarrajeo
Baos
Inst.elect y sanitarias
VUE =
rea techada 2do piso
Antigedad
Estado de conservacin
Material predominante
D=
sin rea techada

=
=
=
=

53.39
5
bueno
ladrillo
8

COSTOS
201.85
148.9
84.89
25.56
55.64
14.86
29.58
561.28
m2
aos

CATEGORA
C
F
H
H
G
F
G

COSTOS
201.85
19.38
21.46
12.78
45.63
11.06
15.99
328.15

49.69
3
bueno
ladrillo
8

m2
aos

VALORIZACIN DE LA EDIFICACIN
PARA EL 1ER PISO

EAP. ING. CIVIL UNS

18

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

VALORIZACIN DE LA EDIFICACIN
PARA EL 2DO PISO

EAP. ING. CIVIL UNS

19

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

VALORIZACIN DE LA EDIFICACIN
EAP. ING. CIVIL UNS

20

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

VALORIZACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

EAP. ING. CIVIL UNS

21

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

CISTERNA:
Partida
1.01
1.02
1.03
1.04
1.05
1.06

Descripcin

Unidad

Excavacin manual
Eliminacin del
material
Acero 4200 kg/cm2
Concreto 210 kg/cm2
Encofrado y
desencofrado
Tarrajeo Primario

C.U.

Parcial

m3
m3

Metrad
o
6.62
7.94

28.18
16.10

186.55
127.83

Kg
m3
m2

166.34
4.11
19.85

4.68
315.40
52.14

778.47
1296.29
1034.97

m2

9.92
32.93
Nuevos soles

El costo directo de la cisterna es 3750.77 nuevos soles.

TANQUE ELEVADO:
Tanque elevado de 1100 litros Rotroplast
Descripcin
Costo del tanque elevado 1100
lts.
Montaje del tanque
Bomba HP + accesorios
TOTAL

Costo
S/.
1000.0
0
300.00
600.00
1900.0
0

El costo directo del tanque elevado es 1900.00 nuevos soles

EAP. ING. CIVIL UNS

22

326.66
3750.77

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

PARTIDA: Acero fy = 4200 kg/cm2

RENDIMIENTO: Habilitacin

250 KG/da

CUADRILLA: 0.1 Capataz + 1 Operario + 1

Oficial
ESPECIFICACIONES: ACERO GRADO 60
IU
47
47
47

Descripcin - Recurso
Mano de Obra
Capataz
Operario
Oficial

Materiales
Fierro corrugado de 5/8"
(promedio)
Alambre negro N 16

37

Equipos y Herramientas
Cizalla

Unidad

Cuadrilla

Cantidad

P.U.

P.P.

HH
HH
HH

0.1
1
1

0.003
0.032
0.032

20.50
18.60
16.40

0.0615
0.5952
0.5248
1.1815

Kg

1.07

2.30

2.46

Kg

0.06

3.30

0.20
2.66

0.032

2.50

0.08
0.08
3.9215

HM

VALORIZACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

ANALISIS DE COSTOS UNITARIOS PARA LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

PARTIDA: Excavacin manual

RENDIMIENTO
Costo unitario directo por M2

4
33.369

M3/da

CUADRILLA: 0.1 Capataz + 1 Pen

ESPECIFICACIONES: Con herramientas manuales
IU
47
47

Descripcin - Recurso
Mano de Obra
Capataz
Pen

37

Equipos y Herramientas
Herramientas Manuales

Unidad

Cuadrilla

Cantidad

P.U.

P.P.

HH
HH

0.1
1

0.200
2.000

20.50
13.84

4.1
27.68
31.78

5%

31.78

1.589
1.589
33.369

%MO

Costo unitario directo por M2

VALORIZACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

EAP. ING. CIVIL UNS

23

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

PARTIDA: Eliminacin de material
excedente

RENDIMIENTO
Costo unitario directo por M2

7
19.068

M3/da

CUADRILLA: 0.1 Capataz + 1 Pen

ESPECIFICACIONES: Con herramientas manuales
IU
47
47

Descripcin - Recurso
Mano de Obra
Capataz
Pen

37

Equipos y Herramientas
Herramientas Manuales

PARTIDA:
Acero fy =
4200 kg/cm2

RENDIMIEN
TO:
Habilitacin

Unidad

Cuadrilla

Cantidad

P.U.

P.P.

HH
HH

0.1
1

0.114
1.143

20.50
13.84

2.337
15.819
18.16

5%

18.16

0.908
0.908
19.068

%MO

Costo unitario directo por M2

250 Kg/da

RENDIMIENTO: Colocacin

250

Costo unitario directo por Kg

Kg/da

5.113

ESPECIFICACIONES: ACERO GRADO 60

IU
47
47
47

Descripcin - Recurso
Mano de Obra
Capataz
Operario
Oficial

Materiales
Fierro corrugado de 5/8"
(promedio)
Alambre negro N 16

37
37

Equipos y Herramientas
Herramientas Manuales
Cizalla

Unidad

Cuadrilla

Cantidad

P.U.

P.P.

HH
HH
HH

0.006
0.064
0.064

20.50
18.60
16.40

0.123
1.19
1.05
2.363

Kg

1.07

2.30

2.461

Kg

0.06

3.30

0.198
2.66

%MO
HM

5%
0.032

2.363
2.50

0.118
0.08
0.09
5.113

Costo unitario directo por Kg

VALORIZACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Acero fy = 4200 kg/cm2

EAP. ING. CIVIL UNS

24

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

PARTIDA: Acero fy = 4200 kg/cm2

RENDIMIENTO: Colocacin

250

KG/da

CUADRILLA: 0.1 Capataz + 1 Operario +

1 Oficial
ESPECIFICACIONES: ACERO GRADO 60
IU
47
47
47

Descripcin - Recurso
Mano de Obra
Capataz
Operario
Oficial

37

Equipos y Herramientas
Herramientas Manuales

EAP. ING. CIVIL UNS

Unidad

Cuadrilla

Cantidad

P.U.

P.P.

HH
HH
HH

0.1
1
1

0.003
0.032
0.032

20.50
18.60
16.40

0.0615
0.5952
0.5248
1.1815

5%

1.1815

0.059
0.059
1.241

%MO

25

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

ANEXO III:

PANEL
FOTOGRFICO

COCINA

EAP. ING. CIVIL UNS

26

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

DORMITORIO

SERVICIOS HIGINICOS

EAP. ING. CIVIL UNS

27

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

ESCALERA

PISO CERMICO

EAP. ING. CIVIL UNS

28

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

TERRAZA - JARDN

TANQUE ELEVADO

EAP. ING. CIVIL UNS

29

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

CISTERNA

EAP. ING. CIVIL UNS

30

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

ANEXO IV:

PLANOS

PLANO DE ARQUITECTURA

EAP. ING. CIVIL UNS

31

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

PLANO DE LOCALIZACIN

EAP. ING. CIVIL UNS

32

TASACIN Y VALUACIN DE UN INMUEBLE PROYECTOS DE INGENIERA

PLANO ARANCELARIO

EAP. ING. CIVIL UNS

33