DERECHO REGISTRAL

El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de

normas jurdicas y principios regstrales que regulan la organizacin y
funcionamiento de los registros pblicos, los derechos inscribibles y medidas
precautorias en los diversos registros, en relacin con terceros.

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

Principio de legalidad
Por este principio, todo ttulo que se trate de inscribir en el Registro est
sometido a un examen previo, tambin llamado verificacin o calificacin,
con el fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales, los ttulos
vlidos y perfectos; en otras palabras es el anlisis que realiza el registrador
respecto de la licitud del acto o contrato que se desea inscribir o anotar
preventivamente as como de la compatibilidad de estos actos con las
normas legales vigentes y los asientos registrales ya existentes.
Principio de prioridad
Referido directamente al tiempo, por cuanto en el reconocimiento de
determinados derechos, tienen prioridad los ms antiguos sobre los
posteriores; se basa en el apotema jurdico "prior tempore, potior iure"
(Primero en tiempo, mejor en derecho); as de acuerdo a este Principio, los
derechos que otorgan los registros, estn determinados por la prioridad en el
tiempo de la inscripcin, esta prioridad en el tiempo se determina por la

fecha, da, hora y fraccin de hora en que determinado ttulo se presenta al

registro.
Principio de publicidad
En virtud de este principio, se presume que toda persona est enterada del
contenido de las inscripciones; es decir, nadie puede alegar ignorancia o
desconocimiento del contenido de los asientos de inscripcin.
Principio de legitimacin
Segn este principio, se presume que el contenido de las inscripciones, es
cierto y produce todos sus efectos mientras que estas no sean anuladas o
rectificadas.
Principio de fe pblica registral
Por este principio, se busca proteger los actos jurdicos que se hayan
producido confiando en el contenido del registro; es decir, ampara a los
terceros adquirentes de derechos, en base a la informacin contenida en los
Registros.
Principio de tracto sucesivo
Tambin conocido como de "Tracto Continuo", por este principio, ninguna
inscripcin, salvo la primera, se llevar a cabo sin que previamente est
inscrito o se inscriba el derecho de donde provenga.
Principio de especialidad
Tambin llamado de "Determinacin", tiene como finalidad individualizar los
derechos inscritos en los Registros, en relacin a los bienes y a las

personas, por este principio, cada inscripcin se efecta en partidas

separadas.
Principio de oponibilidad
El propsito de este principio es impedir que se inscriban derechos que se
opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente
inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al
derecho inscrito.

CLASES DE INSCRIPCIN
Inscripcin constitutiva
Esta clase de inscripcin constituye un requisito indispensable para que la
transferencia o constitucin de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta
clase de inscripcin, queda perfeccionada la transmisin o constituido el
derecho real.
Ejemplo de esta clase de inscripcin es la Hipoteca, pues si esta no es
inscrita en el registro correspondiente, aunque haya sido elevada a Escritura
pblica, no existe la garanta real.

Inscripcin declarativa
Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido, independientemente
del registro. Para esta clase de inscripcin, basta la existencia del ttulo para
la transmisin del derecho real.

Reconoce la pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota

para su oportuna publicidad y dems efectos que establezca la ley.

FUNCIN NOTARIAL.
La funcin notarial puede conferirse concretamente como la actividad que
despliega el Notario.
La funcin notarial se configura como la facultad de provocar la actividad del
Notario.
Es as como se ha identificado la funcin notarial con las diversas
actividades que realiza el Notario, con relacin a la doctrina y en el marco de
la legislacin peruana.

LA FUNCIN NOTARIAL EN LA DOCTRINA.

En lo que respecta a la doctrina se ha precisado que los autores concuerdan
que en un aspecto fundamental sobre la funcin notarial, y es que opinan
que la funcin notarial configura un conjunto de actividades. No descargan
los autores la idea de acciones que realiza el Notario para evidenciar su
funcin; ellos sostienen y discrepan al opinar que las actividades del Notario
son de ndole diferente.

La funcin notarial son los actos que practica el Notario, aunque sean de
diversa naturaleza.
Eminentes tratadistas de la materia han configurado la funcin notarial,
mencionando las diversas actividades de los Notarios. Entre ellos tenemos a
Antonio Bellver Cano en su obra "Principios del Rgimen Notarial

Comparado". Para este autor la uncin notarial comprende cuatro

actividades:
1. Aconsejamiento a los otorgantes respecto a las decisiones y
determinaciones de su voluntad.
2. Redaccin de las declaraciones que recibe

de los particulares,

adaptndolas a las exigencias legales.

3.

Constatacin

de

los

actos

jurdicos

(contratos)

extendindolos

documentalmente.
4. Autorizacin de tales documentos confirindoles, plena y definitiva
autenticidad y eficacia.

SISTEMAS REGISTRALES
En funcin de los efectos de la inscripcin se seala que estas pueden tener
efectos constitutivos o declarativos. El primero es cuando la mutacin real se
genera producto de la inscripcin, siendo propio de pases Alemania, Austria,
Suiza, entre otros. En el Per podemos tomar como ejemplo la constitucin
de la hipoteca, dado que su existencia se produce con la inscripcin.
En cambio, nos referimos a registros con efectos declarativos cuando la
mutacin de los derechos se realiza extra registralmente; por lo que, a fin de
tutelar mejor el derecho por la publicidad y consecuente oponibilidad- se
requiere la inscripcin para oponer a terceros la titularidad.

LA FE PBLICA
PERUANO

EN

EL

SISTEMA

REGISTRAL

NOCIN CONCEPTUAL.
En lneas generales, la proteccin que brinda el Registro tiene dos
destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es,
aqul que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros,
es decir, aqullos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que
brinda el Registro.
La

proteccin

del

titular

registral

surge

travs

del

principio

de legitimacin registral en la medida que de la presuncin relativa de

exactitud que impone, se desprende que aqul no podr ser despojado de
su derecho sin su previo consentimiento o intervencin (Art. 2013 del C.C. y
Art. VII del NRGRP). Por su parte, la proteccin de los terceros, adems del
principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pblica
registral. Este, en lneas generales, establece que, aqullos no podrn ser
perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o
ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de
su adquisicin (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP).

El principio de fe pblica registral, como se advierte, adquiere especial

importancia dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de
los terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de
quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de
un negocio jurdico desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo
pudiera tornar ineficaz. La proteccin que materializa convirtiendo en
inatacable el derecho del tercero.

LA FE PBLICA REGISTRAL EN SENTIDO POSITIVO

Respecto de terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e
ntegro.
Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en
las condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no
fuera realmente propietario o titular de cualquier otro derecho real.

LA FE PBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO

Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles,
que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero.

CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO

El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser
mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro.

La inscripcin slo protege con carcter iuris et de iure a los que contrataren
a ttulo oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe.

No obstante, otros autores prefieren hablar de beneficiario o destinatario de

la fe pblica registral, tercero protegido, adquirente especialmente protegido,
etc.

PRESUPUESTOS DE LA CONDICIN DE TERCERO

Debe reunir los cuatro requisitos:

Adquisicin debidamente inscrita de una titularidad jurdicoreal,

Conseguida de buena fe
A ttulo oneroso
Que traiga causa del anterior titular registral.

LA ADQUISICIN A TTULO ONEROSO

El tercero debe haber adquirido mediante contraprestacin por su parte, es
decir, a ttulo oneroso.
Los adquirentes a ttulo gratuito (por ejemplo, mediante donacin o herencia)
no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante o
transferente.

LA ADQUISICIN DE BUENA FE
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que
desconoca la inexactitud del Registro. La buena fe se presume siempre, y al
que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Es iuris
tantum.

En los supuestos de doble venta, si el segundo adquiriente inscribe de

buena fe, desconociendo la circunstancia de la anterior transmisin, la

presuncin de buena fe supone la consolidacin de la adquisicin por el

tercero.

LA ADQUISICIN DEL TITULAR REGISTRAL ANTERIOR

Consecuencia del propio ordenamiento hipotecario, pues:

Slo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los

derechos inscritos
Es un corolario imprescindible del tracto sucesivo, en torno al cual se
estructura el conjunto de las normas hipotecarias.

Tercero a efectos hipotecarios, es nicamente el tercer adquirente; es decir

el causahabiente de un titular registral, por va onerosa.
La fe pblica registral se encuentra excluida ab radice en el supuesto de la
inmatriculacin, pues quien inmatricula e incorpora una finca al elenco de las
"propiedades inscritas", desde el punto de vista registral, es obvio que no
adquiere de "titular anterior" alguno, sino que l mismo es el primer titular
registral.
Las

inscripciones

de

dominio

realizadas

consecuencia

de

los

procedimientos de inmatriculacin, los ttulos pblicos de adquisicin y la

certificacin de dominio de las Entidades pblicas, establece que no surtirn
efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde su fecha. La
invocacin de tal tercero lleva a algunos autores a plantear que, entonces,
se suspende la eficacia de la fe pblica registral durante dicho plazo.

Sin embargo, el tercero al que se refiere en ningn caso puede coincidir del
tercer adquirente contemplado en el artculo 34, sino que ha de entenderse
por tercero, en relacin con el inmatriculante, cualquier persona que pudiera
tener alguna titularidad dominical o jurdico-real y que se viera perjudicado
por la inmatriculacin conseguida a travs de los ttulos pblicos de
adquisicin complementados por el acta de notoriedad o de la certificacin
de dominio emitida por las entidades pblicas. Los dos aos establecidos
funcionan, pues, como un perodo cautelar en relacin con tales
procedimientos inmatriculadores y no como un plazo de suspensin de la fe
pblica registral, cuestin que no viene al caso.
LA INSCRIPCIN DE SU PROPIA ADQUISICIN
Esta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue
los efectos que le son propios, en beneficio del adquirente.
Contrario sensu, la inscripcin del tercer adquirente priva de eficacia a los
actos intermedios de transmisin del bien inmueble que, debiendo o
pudiendo haber sido inscritos, no ha llegado a acceder al Registro.
ALCANCE Y MBITO DE LA FE PBLICA REGISTRAL
LA EFICACIA RESPECTO DE TERCEROS
Debe quedar claro que la presuncin iuris et de iure en que se traduce la fe
pblica registral es un asunto de terceros y, para nada, juega inter partes.

En efecto, el ultimo adquirente (y titular registral) no goza de la condicin de

tercero hipotecario respecto de su transmitente. El art. 34 de la Ley

Hipotecaria (Tercero Hipotecario) no otorga garanta alguna al titular inscrito

en relacin con los posibles defectos de su negocio adquisitivo, sino
solamente frente a terceros que pudieran ostentar derechos inscribibles
sobre el bien transmitido que no constasen en el Registro de la Propiedad.
Tambin ha reiterado el Tribunal Supremo la irrelevancia de lo establecido en
el art. 34 respecto del acto adquisitivo del tercero en caso de que sea
declarado ineficaz.
En tales casos, la norma aplicable es precisamente el art. 33 de la Ley
Hipotecaria, con la lgica consecuencia de la exclusin del juego de la fe
pblica registral, pues el art. 34 slo protege al adquirente frente a la nulidad
del acto adquisitivo anterior, respecto del cual s puede ser considerado
tercero.

CIRCUNSTANCIAS EXCLUIDAS DE LA FE PBLICA REGISTRAL

La proteccin registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones
jurdicas-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripcin en el Registro de
la Propiedad; a la titularidad, existencia, contenido y extensin de los
derechos reales inscritos... Por consiguiente la proteccin del tercero
hipotecario no comprende las siguientes circunstancias:

Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los

derechos inscritos (extensin o cabida y linderos de la finca,
existencia de construcciones....), por no estar sometidos a la funcin
calificadora del Registrador. Por su parte, la Sentencia de 9 de mayo

de 1989 contempla en concreto la exclusin de la fe pblica registral

del destino comercial dado a un local.

Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las

partes y la existencia o inexistencia de vicios del consentimiento en el
negocio transmisivo realizado

Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia

pese a no estar inscritas.

REQUISITOS
De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias
necesarias para que el principio de fe pblica registral despliegue sus
efectos, son: adquisicin vlida de un derecho, previa inscripcin del
derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de
ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisin del derecho,
buena fe del adquirente e inscripcin del derecho a favor del adquirente.
Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que
confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho
adquirido por el tercero registral.

Adquisicin vlida de un derecho

La proteccin que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la

adquisicin derivada que surge de un negocio jurdico. Precisamente, el Art.
VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de
quien "hubiere contratado" sobre la base de los asientos registrales
La doctrina ha excluido de la proteccin a las adquisiciones noderivadas como seran las realizadas por ministerio de la ley, accesin,
usucapin, etc., toda vez que el propsito del principio es proteger el trfico
jurdico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a travs de la
contratacin civil o comercial.
Es importante tener en cuenta que la proteccin que brinda el principio
despliega su eficacia, nicamente, respecto del negocio jurdico previamente
inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mrito
adquiere su propio derecho.

Previa inscripcin del derecho transmitido.

Hemos insistido en que el principio de fe publica registral despliega su
eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el
Registro pues, confiere proteccin a quien adquiri un derecho de persona
que, segn el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.
El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que
de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una
vez inscrito su derecho, aunque despus se anule..." Igualmente, el Art. VIII,
T.P., del N.R.G.R.P. seala: "La inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no

perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere

contratado sobre la base de aqullos...".
Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho
transmitido.
El principio de fe pblica registral no slo requiere la previa inscripcin del
derecho que le sirve de antecedente. Adems, impone el desconocimiento
de la inexactitud registral de aqul derecho, esto es, la no-inscripcin de las
causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aqul derecho. Esto se
desprende del Art. 2014 del C.C. cuando seala: "por virtud de causa que no
consten en los registros pblicos".
Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho
previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de
nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin del negocio jurdico no obstante
que el Art. 2014 del C.C., nicamente, hace referencia literal a los tres
ltimos. La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil ha planteado y resuelto el
tema precisando que "las causas que atenten contra el derecho del
otorgante no tendrn que ser slo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino
que tambin podrn ser causas rescisin o resolucin".

Onerosidad en la transmisin del derecho

Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su
eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurdico por el
cual adquiri el derecho; se hubiera celebrado a ttulo oneroso, esto es,
con prestaciones recprocas. El Art. 2014 del C.C. expresamente seala: "El
tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho..."

Adems de los tpicos negocios jurdicos onerosos bilaterales como son la

compraventa, dacin en pago, transaccin, etc., quedan comprendidos
aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las
adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate pblico pues, tambin se
trata de negocios jurdicos bilaterales celebrados a ttulo oneroso donde el
Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.

Buena fe del adquirente

Se seala que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha
destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de
vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o noconocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo,
como la creencia en algo ms que el desconocimiento de algo: que el
transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueo de
la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no
adolece de vicio alguno.

Inscripcin del derecho a favor del adquirente.

El principio de fe pblica registral despliega sus efectos a favor de del
adquirente, nicamente cuando ste ha inscrito su derecho. Tanto el Art.
2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible
su necesidad toda vez que el adquirente del derecho slo ser tercero
registral cuando hubiera inscrito su derecho.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Se considera oficialmente que la Publicidad Registral persigue como fin la

seguridad jurdica, sea en forma de preservacin o de reforzamiento,
entendiendo a la referida publicidad como un Valor de primordial importancia
para el ordenamiento jurdico[i]; bajo esa perspectiva resulta de inters
pblico que la misma funcione desde el Estado, ya que interesa a ste que
la publicidad registral pueda permitir la verificacin de situaciones o
relaciones jurdicas, en cuanto a lo que se refiere a la situacin de los
derechos inscritos en el Registro.

Publicidad Registral como Valor

Enfocando el tema que nos ocupa encontramos que no es suficiente saberse
propietario de un predio, resulta adems necesario oponer el derecho a los
terceros, justamente en ese sentido el Tribunal Constitucional seala que
para el pleno desarrollo de la propiedad en los trminos que nuestra
Constitucin le reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del
mismo por una cuestin de simple conviccin, sino que es imprescindible
poder oponer su titularidad frente a terceros y generar, a partir de la
seguridad jurdica que la oponibilidad otorga, las consecuencias econmicas
que a ella le son consustanciales.
La Relacin: Publicidad Registro de Predios
La Publicidad Registral, en su primer momento serva nicamente respecto
de los derechos sobre los predios y no sobre todos los derechos, por ello
inicialmente fue entendida como Principio Hipotecario que establece la
realidad de las situaciones jurdicas anotadas o asentadas en el Registro de
la Propiedad inmueble, por lo que se estructur la idea de considerar dentro

del ordenamiento jurdico como verdad lo anotado o inscrito, por lo que no

afectara al adquirente que tenga derecho registrado, los hechos que no
consten en el Registro.
La relacin entre la Publicidad registral y la propiedad predial da lugar a
muchas preguntas, se podra ensayar con respecto a si la referida publicidad
determina la posicin del propietario respecto de los terceros frente a un
inmueble, dgase se podra entender que slo sta hace formal al propietario
o digamos que lo perfecciona. Tambin se puede preguntar si el RegistroPublicidad slo tiene una finalidad de noticia o prueba adicional para saber
quin es el propietario. Tambin se puede preguntar si la publicidad puede
ser diferente a lo registrado o es que necesariamente tiene que reflejar
exactamente lo contenido en ste.
LA PUBLICIDAD

FORMAL

MATERIAL

EN

LA LEGISLACIN

PERUANA.
El derogado Reglamento General de los Registros Pblicos peruano,
sealaba en su Artculo 185 que para conseguir la manifestacin de libros,
ndices, etc. Bastaba con pagar nicamente los derechos de arancel.
La Publicidad es el soporte del Sistema Registral peruano, por lo que no ha
sido considerado como un Principio por el Reglamento General de los
Registros

Pblicos,

entendiendo

como

Principios

los

rasgos

caractersticas de los Registros de seguridad jurdica[iv] , la publicidad no

resulta ser slo el rasgo o caracterstica esencial, es sobre todo el sistema
en si mismo.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL

Este principio determina la forma como los usuarios del Registro va

institucional tienen acceso a la informacin registral mediante el acceso a los
documentos del archivo registral y a las certificaciones que expide el
Registro, por lo que es una garanta de acceso efectivo al conocimiento del
contenido de todas las partidas regstrales y dems informacin que obra en
el archivo registral.

Caractersticas de la Publicidad Formal:

Se establece la posibilidad de que se solicite la exhibicin de ttulos

en trmite.
Se establece
electrnicas,

que
se

la

manifestacin,

realizar,

tambin,

tratndose
mediante

el

de

partidas

servicio

de

informacin en lnea, a travs de los terminales ubicados en las

Oficinas Regstrales o a travs de otros medios informticos.

Se precisa que en caso de solicitud de aclaracin de certificado,
cuando

la

certificacin

fuese

literal,

slo

proceder,

previa

rectificacin de la partida de acuerdo al procedimiento establecido,

mediante la expedicin de un nuevo certificado.

Los certificados expedidos (sean literales o compendiosos) acreditan
la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones en el
Registro al tiempo de su expedicin.

En este punto, debemos decir que la publicidad registral en el Per opera de

dos modos, mediante la registracin (o digamos inscripcin en el registro) y

en el acceso (incluida la posibilidad) al contenido del Registro. Por la

Publicidad Material se impone que el contenido del Registro afecta a todos
los terceros, aun cuando no hubieran tenido el conocimiento real de ste,
debido justamente a la Publicidad Formal, por la cual se otorga la posibilidad
del conocimiento a todas las personas.
En tanto el Registro de la Propiedad no sea obligatorio, este principio de
Publicidad no podr hacerse extensivo a todos los derechos registrables.
Consideramos que si todos los predios se encuentran catastrados y
registrados, podr ser inscribible la posesin con la finalidad de la
prescripcin y dentro de un proceso destinado a la declaracin de tal
derecho. En caso no se admita la Prescripcin contra tbula, entonces no se
podra admitir la inscripcin de la Posesin.
Es oportuno sealar que la Publicidad est ligada al efecto principal de la
inscripcin, que es la Legitimacin, que consiste en la afirmacin de
veracidad y vigencia del contenido de las inscripciones, por tanto lo
publicitado es cierto y vigente. Ese valor terico funciona adecuadamente
con registros constitutivos sin embargo tambin puede hacerlo si es que el
Registro declara derechos pues esa informacin puede ser opuesta a
terceros. En nuestro caso funciona sobre una realidad que es distinta a lo
estipulado por la norma base civil, ya que la legitimidad se est entendiendo
adems como verdad oficial de la realidad jurdica del predio. El trnsito es
justamente a consolidar que el contenido de las inscripciones es la nica
verdad y no hay necesidad de oponer a terceros porque sencillamente no
existiran estos debido a que los derechos estaran adecuadamente
protegidos excluyendo a cualquiera en el derecho inscrito.