RrM2

Parcelar riveran arterelor de importan local,

destinat restructurrii Zon mixt cu regim de construire nchis

SECIUNEA 1. CARACTERUL ZONEI

Caracterul actual
Spaii cu caracter rezidenial de tip periferic, dezvoltat pe un parcelar cu cldiri de factur modest,
situate n lungul unor strzi care, odat cu dezvoltarea oraului au devenit atractive pentru locarea unei game
largi de activiti.
Acest fapt a antrenat un proces de declin urban, determinat de numeroasele disfuncionaliti i
incompatibiliti aprute:
(a) trafic ce se desfoar n spaii urbane neadecvate, subdimensionate
(b) mixaj funcional incoerent prin instalarea n cldirile / pri de cldiri iniial dedicate funciunii de locuire
a unor activiti de tip teriar dintre care unele incompatibile cu aceasta din cauza polurii fonice,
vizuale etc, desfurate frecvent n condiii improvizate, precare, neadecvate
(c) pierderea intimitii curilor locuinelor prin utilizarea celor vecine pentru alte activiti parcare,
depozitare etc
(d) degradarea calitii locuirii i diminuarea prezenei acesteia
(e) volum mare de transport de mrfuri pentru aprovizionare i desfacere
(f) degradarea spaiului public, parcare n exces
(g) adaptarea, transformarea, extinderea nefireasc a cldirilor existente, structural inadecvate altor
funciuni
(h) apariia unor construcii noi disonante cu caracterul zonei care, prin diversitatea modurilor de ocupare
a terenului, tipologie, calitate, determin o diversitate negativ, rezultat al lipsei unei reglementri clare
i unitare
Caracterul propus
Spaii urbane cu funciune mixt, de tip subcentral.
Organizare urban pe principiul cvartalului, cu fronturi nchise.
Cldiri dispuse n aliniament, cu regim mediu de nlime, cu aliniere la cornia situat la o nlime de
12 m, cu tipologii de tip compact (L, U, C, O etc).
A. CONDIIONRI PRIMARE
In principiu, restructurarea se poate realiza pe baza prezentului Regulament, pe parcelarul existent. In
acest caz, pentru fiecare investiie se va elabora n prealabil un PUD prin care se va evidenia modul de
transpunere n situaia concret dat a prevederilor acestuia.
Fiecare intervenie va determina n mod obligatoriu restructurarea integral a cel puin unei parcele n
neles urban.
Pentru fondul construit existent ce nu se ncadreaz n prevederile prezentului Regulament se admit
exclusiv lucrri de ntreinere curent.
Avnd n vedere numeroasele situaii atipice, ca i neregularitatea parcelarului, se recomand
elaborarea de PUZ pentru fiecare situaie / UTR n parte. Acestea vor cuprinde de regul un ntreg UTR, limita
minim de reglementare acceptabil fiind cvartalul.
PUZ sau PUD vor include i detalia n mod obligatoriu prevederile prezentului Regulament n ceea ce
privete obiectivele i sevituile de utilitate public, utilizarea funcional, condiiile de amplasare, echipare i
configurare a cldirilor, posibilitile maxime de ocupare i utilizare a terenului.
Pentru reglementrile cu caracter definitiv specificat n cadrul prezentului regulament nu se admit
derogri prin intermediul PUZ sau PUD.
B. SERVITUTI PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLIC AFLATE N ZON, ALTE RESTRICTII
Se vor aplica n mod obligatoriu servituile generate de obiectivele de utilitate public precum i
celelalte restricii, aa cum sunt ele evideniate n PUG - plana 3.2. Reglementri Urbanistice Uniti
Teritoriale de Referin i n RLU Cap. 2 Terenuri i Zone cu Regim Special i Cap. 3 - Condiii Generale

Privitoare la Construcii.
Servitui de utilitate public:
Pentru trama stradal pn la nivel de colectoare se vor aplica servituile aa cum sunt ele marcate n
PUG (a se vedea plana 3.2. Reglementri Urbanistice Uniti Teritoriale de Referin)
In cazul elaborrii PUZ, n cadrul acestuia se vor stabili locaii concrete i servituile de utilitate public
aferente pentru trama stradal de interes local, infrastructura edilitar, spaiile verzi, locurile de joac pentru
copii, piaete, instituii publice de nvmnt, sntate, locine sociale etc, conform programului urbanistic
stabilit prin Avizul de Oportunitate (Avizul Arhitectului ef).
C. REGLEMENTRI PENTRU SPATIUL PUBLIC
Amenajarea i utilizarea spaiului public se va face cu respectarea reglementrilor cuprinse n Anexa 4
i a reglementrilor de mai jos.
Restructurarea acestor zone are ca scop transformarea lor n teritorii urbane cu caracter mixt, de tip
subcentral, relevnd o structur funcional complex i echilibrat, o structur spaial bazat pe principiul
cvartalului si spaii publice - strzi, piee, spaii verzi etc - net determinate.
Procesul de reabilitare i modernizare a spaiului public se va desfura numai pe baz de proiecte
complexe de specialitate ce vor viza ameliorarea imaginii urbane n concordan cu caracterul acestuia,
dezvoltarea cu prioritate a deplasrilor pietonale i a spaiilor destinate acestora, a modalitilor de deplasare
velo, reglementarea circulaiei autovehiculelor i a parcrii, organizarea mobilierului urban i a vegetaiei.
Acestea vor fi avizate de CTATU.
Pentru reeaua de strzi, se vor aplica profile transversale unitare, (conform Anexei 6). Acestea vor
cuprinde n mod obligatoriu plantaii de arbori n aliniament, locuri de staionare n lung, trotuare de minimum
3,00 4,50 m lime, piste pentru bicicliti etc.
Pieele vor fi organizate ca spaii pietonale, traficul motorizat putnd ocupa pe maximum dou laturi.
Spaiile verzi, de tipul scuarurilor sau grdinilor vor avea acces public nelimitat.
Mobilierul urban va fi integrat unui concept coerent pentru imaginea urban a spaiilor publice din
ntregul ansamblu.
Utilitile se vor introduce n totalitate n subteran.
SECIUNEA 2. UTILIZARE FUNCIONAL
Se va aplica lista utilizrilor / activitilor corespunztoare fiecrei categorii de funciuni, conform
Anexei 1 la prezentul Regulament.
1. UTILIZRI ADMISE
Structur funcional mixt incluznd locuire colectiv, activiti administrative, de administrarea
afacerilor, financiar-bancare, comerciale (teriare), culturale, de nvmnt, de sntate cu caracter
ambulatoriu, de turism etc.
Spaiile de locuit (apartamente) vor putea fi amplasate doar la etajele imobilelor. Prezena locuirii nu
este obligatorie.
La imobilele noi, parterele spre spaiile publice vor avea n mod obligatoriu funciuni de interes pentru
public.
2. UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI
Elemente aferente infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiia amplasrii acestora n subteran sau n
afara spaiului public.
Instalaii exterioare (de climatizare, de nclzire, pompe de cldur etc) cu condiia ca n funcionare
acestea s produc un nivel de zgomot care s fie inaudibil la nivelul ferestrelor vecinilor.
Garaje publice sau private sub i supraterane n cldiri dedicate cu urmtoarele condiii:
(a) s nu ocupe frontul spre spaiul public (s fie amplasate n interiorul parcelei, n spatele unui tract
dedicat altor funciuni)
(b) accesul autovehiculelor s se realizeze din strzi cu circulaie redus i s fie organizat astfel nct s
nu perturbe traficul.
Activiti de tip teriar ale locatarilor desfurate n interiorul locuinelor, fr ca acest fapt s implice o
conversie funcional servicii profesionale sau manufacturiere, conform Anexei 1 la prezentul regulament,
prestate numai de proprietari/ocupani, cu urmtoarele condiii:

(a)
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)

s se desfoare n apartamentul n cauz n paralel cu funciunea de locuire

suprafaa util ocupat de acestea s nu depeasc 50 mp
s implice maximum 5 persoane
s aib acces public limitat (accidental)
s nu produc poluare fonic, chimic sau vizual
activitatea (inclusiv depozitarea) s se desfoare numai n interiorul locuinei

3. UTILIZRI INTERZISE
Activiti / servicii de tip industrial sau cvasiindustrial, poluante de orice natur, cu risc tehnologic sau
incomode prin traficul generat
Depozitare en gros
Depozitare de materiale refolosibile
Comer en gros.
Comer en detail n cldiri independente de tip supermarket, hypermarket (big box), mall etc.
Garaje n cldiri provizorii sau permanente independente amplasate n interiorul parcelelor.
Elemente supraterane independente ale infrastructurii tehnico-edilitare dispuse pe spaiul public.
Ansambluri monofuncionale rezideniale.
Locuire de tip individual.
Constructii provizorii de orice natur.
Instalaii / utilaje exterioare, montate pe faada dinspre spaiul public a imobilelor.
Reparaia capital, restructurarea, amplificarea (mansardarea, etajarea, extinderea n plan) n orice
scop a cldirilor provizorii sau parazitare sau a celor care nu se ncadreaz n prevederile prezentului
Regulament.
Publicitate comercial realizat prin amplasarea de materiale publicitare de orice natur pe imobile faade, calcane, acoperiuri, terase - sau pe mprejmuiri.
Orice utilizri, altele dect cele admise la punctul 1 i punctul 2.
Sunt interzise lucrri de terasament i sistematizare vertical de natur s afecteze amenajrile din
spaiile publice sau de pe parcelele adiacente.
SECIUNEA 3. CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE I CONFIGURARE A CLDIRILOR
4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEE, FORME, DIMENSIUNI
Se consider construibile parcelele care ndeplinesc cumulativ urmtoarele condiii:
s aib front la strad
lungimea frontului la strad s fie de mai mare sau egal cu 12 m
adncimea s fie mai mare dect frontul la strad
suprafaa s fie mai mare sau egal cu 350 mp
s aib form regulat
Prin excepie, n cazul parcelelor n neles urban existente ce nu ndeplinesc condiiile enumerate mai
sus, constructibilitatea acestora va putea fi demonstrat prin PUD, cu condiia conformrii integrale la
prevederile prezentului regulament privind utilizarea funcional, amplasarea, echiparea i configurarea
cldirilor, staionarea autovehiculelor, posibilitile maxime de ocupare i utilizare a terenurilor.
Se admit operaiuni de comasare a parcelelor, cu condiia ca toate parcelele rezultate s respecte
cumulativ urmtoarele condiii:
(a) s aib front la strad
(b) lungimea frontului la strad s fie de mai mic sau egal cu 30 m
(c) s aib form regulat
(a)
(b)
(c)
(d)
(e)

Spaiile libere din interiorul cvartalelor se vor utiliza numai pentru funciunea de locuire. In acest scop se
recomand folosirea acestora n comun, prin introducerea i extinderea treptat a unui contract de curte
comun.
5. AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
Cldirile se vor amplasa n aliniament, n front continuu (nchis). Aliniamentul existent se va conserva,
cu excepia situaiilor n care prezentul PUG prevede realinierea sau n care la limita ntre dou parcele exist
un decalaj, caz n care se va proceda la o corecie prin retragerea cldirii mai avansate pn la nivelul

colurilor parcelelor adiacente, realizndu-se astfel o realiniere local.

6. AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE LATERALE I POSTERIOARE ALE PARCELELOR
Conformarea cldirilor pe parcel va fi determinat de contextul generat de cadrul construit adiacent.
Principiul const n acoperirea calcanelor existente i respectiv contrapunerea de curi n dreptul celor de pe
parcelele vecine. Regula se aplic att pe limitele laterale ct i pe cele posterioare de proprietate. Nu vor fi
luate n considerare corpurile de cldire parazitare sau cele care nu se ncadreaz n prevederile prezentului
Regulament (destinate restructurrii).
Cldirile se vor dezvolta ntre limitele laterale ale parcelelor, pe o adncime de maximum 18 m de la
aliniament. Se admite i dezvoltarea n adncime pn la maximum 40 m - de-a lungul uneia sau ambelor
laturi, cu condiia ca pe parcela / parcelele nvecinate s existe de asemenea calcane, sau central. In acest
caz se vor aplica tipologii precum L , U , C , T , O etc.
Calcanele vor constitui limite de compartiment de incendiu i vor fi realizate conform normelor
specifice.
Dac adiacent limitelor laterale sau posterioar ale parcelei, imobilul (imobilele) vecin dispune de o
curte interioar, pe parcela ce face obiectul reconstruciei / restructurrii se va conforma de asemenea o curte
dispus strict n fata celei (celor) vecine, cu lungimea cel puin egal cu aceasta i cu o retragere fa de limita
de proprietate de cel puin jumtate din nlimea la corni dar nu mai puin de 4,50 m. In plus, n dreptul
calcanelor sau a curilor de lumin nvecinate se pot amplasa curi de lumin cu lungimea de minimum 3,5 m i
adncimea de minimum 3 m dac spre acestea nu se deschid spaii de locuit sau care adpostesc activiti ce
necesit lumin natural.
Prin excepie, n situaiile n care organizarea spaial impune local deschideri n frontul strzii, pe
fiecare din cele dou parcele adiacente retragerile fa de limita lateral comun va fi mai mare sau egal cu 3
m.
In cazul parcelelor cu adncimea mai mare de 20 m, cldirile se vor dispune numai n interiorul fiei
de teren adiacente aliniamentului (sau alinierii) avnd adncimea egal cu 65% din cea a parcelei.
In cazul parcelelor cu adncimea mai mic de 20 m, retragerea fa de limita posterioar de
proprietate va fi mai mare sau egal cu jumtate din nlimea cldirilor, msurat la cornia superioar sau
atic n punctul cel mai nalt, dar nu mai puin de 6 m.
7. AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL
In cazul curilor interioare neadiacente limitelor laterale de proprietate, nchise pe trei sau patru laturi,
ntre faadele interioare paralele se va asigura o distan minim egal cu nlimea acestora, dar nu mai puin
de 6 m (sunt admise configuraii n retrageri transversale succesive, cu condiia ndeplinirii la orice nivel a
relaiei menionate).
In cazul coexistenei pe aceeai parcel a dou corpuri de cldire, ntre faadele paralele ale acestora
se va asigura aceeai relaie.
8. CIRCULAII I ACCESE
Autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist posibiliti de acces la drumurile
publice, direct sau prin servitute.
Se vor prevedea accese pietonale i carosabile de acces la garaje, conform normelor. O parcel va
dispune de un singur acces carosabil, cu limea de maximum 6 m.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului i autorizaiei speciale de construire,
eliberate de administratorul acestora.
Pentru amenajrile curilor cu rol pietonal i carosabile din interiorul parcelelor se recomand utilizarea
nvelitorilor permeabile.
9. STAIONAREA AUTOVEHICULELOR
Necesarul de parcaje va fi dimensionat conform Anexei 2 la prezentul regulament. Atunci cnd se
prevd funciuni diferite n interiorul aceleiai parcele, necesarul de parcaje va fi determinat prin nsumarea
numrului de parcaje necesar fiecrei funciuni n parte.
Staionarea autovehiculelor se va realiza, de regul, n garaje colective subterane.
Dac se organizeaz parcaje la sol, suprafaa ocupat de acestea (locurile de staionare i spaiile de

manevr) se va scdea din suprafaa de referin pentru calculul POT i CUT. Dispunerea pe parcel se va
conforma normelor sanitare n vigoare.
Nu se admite accesul sau staionarea autovehiculelor n curile cldirilor, n afara fiei de teren
adiacente aliniamentului / alinierii, destinate amplasrii construciilor (40 m).
Alternativ, se poate asigura staionarea autovehiculelor n cldiri dedicate, situate la o distan de
maximum 250 m de imobil, dac pentru locurile necesare exist un drept real de folosin, garantat prin
deinerea n proprietate sau prin concesiune.
10. NLIMEA MAXIM ADMIS A CLDIRILOR
Cldirile se vor alinia la o corni situat la Inlimea de 12 m de la nivelul trotuarului. O variaie de
0,50 m este admisibil. In plus se vor aplica cumulativ urmtoarele criterii limitative:
(a) nlimea maxim la corni nu va depi 12 m, iar nlimea total (maxim) nu va depi 16 m,
respectiv un regim de nlime de (1-2S)+P+2+M, (1-2S)+P+2+1R (n acest caz ultimul nivel va avea o
retragere fa de planul faadei de minimum 1,80 m)
(b) pentru parcelele de col, nlimea maxim la corni sau atic nu va depi 16 m, respectiv un regim
de nlime de (1-2S)+P+3
(c) Se admit nivele pariale (supante, mezanine) cu condiia ncadrrii n nlimea la corni / total
reglementat
(d) nlimea total maxim a corpurilor / poriunilor de cldire situate n interiorul parcelei, dincolo de
limita de 18 m de la aliniament, va fi de maximum 12 m.
11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
Autorizarea executrii construciilor este permis numai dac aspectul lor exterior nu contravine
funciunii acestora, caracterului zonei (HG 525/1996, Art. 32) aa cum a fost el descris n preambul i
peisajului urban.
Autorizarea executrii construciilor care, prin conformare, volumetrie i aspect exterior, intr n
contradicie cu aspectul general al zonei i depreciaz valorile general acceptate ale urbanismului i
arhitecturii, este interzis. (HG 525/1996, Art. 32).
Arhitectura cldirilor va fi de factur modern i va exprima caracterul programului (imobile cu
funciune mix, imlicnd uneori locuirea la nivelele superioare). Se interzice realizarea de pastie arhitecturale
sau imitarea stilurilor istorice.
Volumetria se va conforma tipologiilor specifice construciei urbane cu cvartale. Faadele spre spaiile
publice vor fi plane i se vor situa n aliniament / aliniere. Se admite realizarea de balcoane, bow-window-uri
etc, ncepnd de la nlimea de 4,00 m de la cota trotuarului, cu condiia ca acestea s nu fie dispuse la
ultimul nivel de sub corni i s ocupe, cumulat, maximum o treime din lungimea frontului cldirii.
Acoperirea cldirilor va fi plat, (acoperiuri teras sau cu pante mai mici de 10%).
Raportul plin-gol va fi n concordan cu caracterul arhitectural impus de profilul funcional.
Pentru a determina un imagine urban unitar se vor utiliza de o manier limitativ materialele de
finisaj specifice zonei tencuieli lise pentru faade, placaje din piatr pentru faade, socluri i alte elemente
arhitecturale, confecii metalice din oel vopsit.
Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale. Se interzice folosirea culorilor saturate,
stridente, nchise la toate elementele construciei.
Firmele comerciale / necomerciale i vitrinele vor respecta reglementrile cuprinse n Anexa 3 la
prezentul regulament.
12. CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR I EVACUAREA DEEURILOR
Zona e echipat edilitar complet.
Toate cldirile se vor racorda pentru asigurarea utilitilor necesare la reelele edilitare publice.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de branament i contorizare vor fi integrate n cldiri.
Se interzice dispunerea aerian a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc).
Fiecare parcel va dispune de un spaiu interior parcelei (eventual integrat n cldire) destinat
colectrii deeurilor menajere, accesibil din spaiul public.
13. SPAII LIBERE I SPAII PLANTATE

Pe ansamblul unei parcele, spaiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minimum 20% n cazul
POT max = 50% i minimum 15% n cazul POT maxim 70% din suprafaa total i vor cuprinde exclusiv
vegetaie (joas, medie i nalt). Suprafeele avnd o acoperire de orice tip sunt cuprinse n categoria spaiilor
libere.
Prin excepie, pe parcelele ce includ cldiri cu garaje/parcaje colective cu acces public, spaiile verzi
organizate pe solul natural vor ocupa minim 5% din suprafaa total.
Eliminarea arborilor maturi este interzis, cu excepia situaiilor n care acetia reprezint un pericol
iminent pentru sigurana persoanelor sau a bunurilor sau ar mpiedic realizarea construciilor.
Se recomand ca, n interiorul cvartalelor, mai ales n cazul n care locuirea e prezent, spaiul
neconstruit s fie utilizat pe principiul contractului de curte comun (spaiul neconstruit s fie folosit n comun,
mai ales n scop rezidenial).
14. MPREJMUIRI
Ca regul general, avnd n vedere structura spaial reglementat, spre spaiul public nu se vor
realiza mprejmuiri.
In cazuri particulare, cnd se impune realizarea de mprejmuiri spre spaiul public, acestea vor avea
un soclu opac cu nlimea maxim de 80 cm i o parte transparent, realizat din grilaj metalic sau ntr-un
sistem similar care pemite vizibilitatea n ambele direcii i ptrunderea vegetaiei. nlimea maxim a
mprejmuirilor va fi de 2,2 m. mprejmuirile vor putea fi dublate de garduri vii.
In cazul n care mprejmuirile sunt necesare (se separ funciuni ce necesit delimitarea propriului
teren), mprejmuirile spre parcelele vecine vor avea maximum 2,20 m nlime i vor fi de tip transparent sau
opac.
Porile mprejmuirilor situate n aliniament se vor deschide fr a afecta spaiul public.
SECIUNEA 4. POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI
15. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
Pentru parcelele comune:
POT maxim = 50%
Pentru nivelele cu destinaie de locuire AC maxim = 40% x St (suprafaa terenului)
Pentru parcelele de col, pentru cele cu deschideri spre spaiul public pe dou laturi opuse (ce
taverseaz cvartalul) i adncimea mai mic de 40 m sau pentru cele situate n poziii particulare (dominante):
POT maxim = 70%.
Pentru nivelele cu destinaie de locuire AC maxim = 50% x St (suprafaa terenului)
Pentru parcele ce includ cldiri cu garaje/parcaje colective cu acces public:
POT maxim = 85%
In cazul n care n cadrul unei parcele se organizeaz parcaje la sol, suprafaa ocupat de acestea
(locurile de staionare i spaiile de manevr) se va scdea din suprafaa de referin pentru calculul POT.
In cazul n care parcela este parial grevat de o servitute de utilitate public (servitute de realiniere
etc), poriunea de teren implicat va fi achiziionat / expropriat nainte de emiterea Autorizaiei de Construire,
iar suprafaa de referin pentru calculul POT va fi cea efectiv rmas n proprietate privat.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaa afectat de servitutea de utilitate public va putea trece
cu titlu gratuit n proprietate public, caz n care suprafaa de referin pentru calculul POT va fi suprafaa
total a parcelei iniiale + 0,5 x suprafaa trecut n proprietate public.
16. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)
Pentru parcelele comune:
CUT maxim = 1,6
Pentru parcelele de col, pentru cele cu deschideri spre spaiul public pe dou laturi opuse (ce
taverseaz cvartalul) i adncimea mai mic de 40 m sau pentru cele situate n poziii particulare (dominante):
CUT maxim = 2,0
Pentru parcele ce includ cldiri cu garaje/parcaje colective cu acces public:
CUT maxim = 3,0
In cazul n care n cadrul unei parcele se organizeaz parcaje la sol, suprafaa ocupat de acestea

(locurile de staionare i spaiile de manevr) se va scdea din suprafaa de referin pentru calculul CUT.
In cazul n care parcela este parial grevat de o servitute de utilitate public (servitute de realiniere
etc), poriunea de teren implicat va fi achiziionat / expropriat nainte de emiterea Autorizaiei de Construire,
iar suprafaa de referin pentru calculul CUT va fi cea efectiv rmas n proprietate privat.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafaa afectat de servitutea de utilitate public va putea trece
cu titlu gratuit n proprietate public, caz n care suprafaa de referin pentru calculul CUT va fi suprafaa
total a parcelei iniiale + 0,5 x suprafaa trecut n proprietate public.