Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas

Facultad de Ingeniera

Escuela de Postgrado
Diplomado de Especializacin
Gerencia de la Construccin

Proyecto Inmobiliario: HABILITACION URBANA EN CARABAYLLO

Grupo 5
Ing. Linda Cueto Vicente
Ing. Ruben Daro Huiapi del Castillo
Ing. Noem Ramrez Cubas

2 Aulas Integrables con capacidad de 38 pers. cada una

Dedicatoria

A las Empresas Colaboradoras : IBECO

Contratistas Generales S.A. y JBR Contratistas
S.R.L. y a nuestros familiares y amigos que
nos
apoyaron
incondicionalmente,
especialmente al Ing. Humberto Fernndez
Anda.

Agradecimiento especial al Ing. Duber Soto

Vsquez y al Ing. Carlos Montero Urbina, por
su permanente atencin y asesora.

T e m a : H a b i l i t a c i n Urbana e n C a r a b a y l l o

Contenido

1.- Presentacin de la Zona de Trabajo

2.- Objetivos
3.- Conceptos y Definiciones
4.- Caracterizacin de la Zona
5.- Estudio de Mercado, Estrategia de Marketing
6.- Habilitacin de Lotes en Carabayllo
7.- Estimacin de Costos y Ventas
8.- Estado de Ganancias y Prdidas
9.- Herramientas para la Gestin del Proyecto
10.- Conclusiones
11.- Anexos

Habilitacin Urbana El Sol de Carabayllo

Area de Trabajo
Distrito de Carabayllo - Km. 25 de la Av. Tupac Amaru
Departamento de Lima
Auditorio con capacidad para 133 espectadores
Integrantes: Linda Cueto Vicente Rubn D. Huiapi del Castillo Noem Ramrez Cubas

Presentacin de la
Zona de Trabajo

Perspectiva interior del Auditorio

Delimitacin de la Zona de Trabajo

Delimitacin de la Zona de Trabajo

Distrito de Carabayllo
Total Area Zona de Trabajo: 42 H
Total Area de Vas: 15.68 H
Total Area Util: 22.07 H

Presentacin de la Zona de Trabajo

Objetivos
Perspectiva interior del Auditorio

Objetivos Generales
- Analizar en la zona de estudio, la tendencia del valor del suelo ,
para conocer las expectativas que generan en base a la dinmica
urbana
- Realizar una propuesta urbana en base al anlisis, que permita
elevar el valor del suelo y mejorar la calidad de vida de la
poblacin.
- Tener un marco conceptual que permita entender el anlisis a
realizarse.
- Plantear hiptesis sobre la situacin de la zona en cuanto al
valor del terreno.
- Realizar el anlisis teniendo en cuenta el valor del suelo y la
tenencia de propiedad para llegar a conclusiones.
- Plantear en base a los anlisis realizados , propuestas de
inversin
para la zona en estudio.

Objetivos Especficos

Objetivos

Perspectiva interior del aula

Conceptos y
Definiciones

Perspectiva interior del Auditorio

Marco Terico
Que es una habilitacin urbana?
Las habilitaciones urbanas son procesos tcnicos legales y
administrativos, para adecuar un espacio fsico a fines
urbanos, mediante un sistema de planificacin concordantes
con los planes de desarrollo de la ciudad, con las normas
tcnicas de diseo y legales pre-establecidas, requiriendo la
ejecucin de servicios pblicos., Para que las ciudades se
desarrollen con las nuevas visiones y tecnologas.

Conceptos y Definiciones
Perspectiva interior del aula

3
Marco Terico - Legal
MARCO TEORICO

Por su zonificacion se clasifican en :

- Habilitaciones preurbanas
- Habilitaciones urbanas para uso de vivienda
Se clasifican en : R1S, R1, R2, R3 , R4 , ZHR, R5, R6 Y R8.
Siendo las caractersticas de la zonificacin R4 en funcin
de
la densidad mxima permisible de 330 hab/ha bruta,
siendo el rea mnima de lotes de 90 m2 con frente mnimo
de 6.0 mts para vivienda unifamiliar.
MARCO LEGAL

- Reglamento
Nacional
Perspectiva
interior del aula

vigente
C o n c e p t o s y D e f i ndei cConstrucciones
iones

Caracterizacin
de la Zona

Perspectiva interior del Auditorio

ESTADO ACTUAL DEL

TERRENO
Zona Agrcola

Caracterizacin de la Zona
Perspectiva interior del Auditorio

FUENTE: Municipalidad de
Perspectiva
C Carabayllo
a r a c interior
t e r idel
z aAuditorio
cin d

e la Zona

Estudio de Mercado, Estrategia de Marketing

Perspectiva interior del Auditorio

5
Determinacin del Potencial del Mercado

Personas del NSE C+ y BIngreso familiar neto mensual: $ 400 - $ 700

Actividades principales:

80% Independientes:

Comerciantes informales y formales (micro empresarios)

Obreros constructores (albailes, electricistas, sanitarios).
Transportistas
Profesionales

20% Dependientes:
Empleados sector salud
Policias y empleados estatales
Pensionistas

Perspectiva interior del aula

5
Estudio de Mercado

Del 80% de la poblacin, la mitad (el 40%) es mi

cliente potencial, por que requerirn como mnimo un
lote o una vivienda.
Corresponden a la generacin de padres inmigrantes
que prefieren vivir en espacios libres, amplios y
mantienen sus costumbres y modos de vida del lugar
de procedencias (fiestas, comidas, etc).

Perspectiva interior del aula

Estudio de Mercado

Perspectiva interior del aula

PROGRAMA DE PUBLICIDAD
RUBRO

CANTIDAD
96

Avisos en Diarios

DESCRIPCION

Utilidad/ Ubicacin

A color de 3 columnas de Ancho

Primera Pgina clasificada de
por 10 cm de alto
El Comercio los domingos

COSTO

28.800,00

Periodicidad Total Costo $

del Costo
quincenal

28.800,00

INFORMACION
Maqueta

Prespectiva en 3D en Archivo de
En
Brochure,
papelera,
computadora.
paneles, cuadro, avisos, etc.

Cuadro de prespectiva en 3 D MDF impreso en p. fotograf, con

marco de Madera y vidrio de 3 Caseta de Ventas
mm de espesor.

Prespectivas

Brochures

1500

Papelera

5000

4
Paneles Direccionales
2

Caseta de Ventas

Pgina Web Py. El Sol

de Carab.

TOTAL

Maqueta de la Urbanizacin "El

Sol de Carabayllo de 1.50 m de
Caseta de Ventas
largo por 1.00 m de ancho.

Triptico a full color por ambas

caras, tamao A4, impreso en
papel couche brillante de 200gr. Caseta de Ventas
Hojas impresas a color ambas
caras, papel tipo bond 80 gr. de Volantes con informacin
21 cm por 12 cm.
Paneles a colores de 3.60 m X En la Av. Tpac Amaru cada
2.40 m.
KM con Direccin a la zona
del Terreno
Paneles a colores de 3.60 m X En la Av. Universitaria cada
2.40 m.
KM con Direccin a la zona
del Terreno
Caseta de ventas en Drywall de Ubicado en el eje central del
3.00 m X 4.00 con SSHH.
Terreno y prximo a la Av.
Tpac Amaru.
Anuncio descriptivo del Proyecto
Inscripcin al proyecto

600,00

una vez

300,00

una vez

600,00

450,00
150,00

una vez

350,00

una vez

350,00

200,00

una vez

200,00

3.200,00

una vez
4.800,00

1.600,00

una vez

1.200,00

una vez

1.200,00

500,00

una vez

500,00
36.900,00

Habilitacion Urbana
El Sol De Carabayllo
Inmobiliaria : Grupo 5

6.- Habilitacin Urbana en Carabayllo

Perspectiva interior del Auditorio

Habilitacin de Lotes en Carabayllo

Perspectiva interior del aula

Caractersticas del Producto

El proyecto se desarrolla enfocando principalmente los

aspectos de : ubicacin, accesibilidad y adecuada
distribucin de lotes , para cubrir las expectativas de los
clientes.

Ubicacin: Distrito de Carabayllo-Km.25 Av. Tpac Amar.

Accesibilidad: Av. Tpac Amar y Carretera Canta Callao

(int. Panamericana Norte).

Habilitacin de Lotes en Carabayllo

Perspectiva interior del aula

6
Caractersticas del Producto

Es un terreno plano con zonificacin agrcola, que limita

por el Norte con propiedad de terceros, por el Sur con el
Patrimonio Histrico (Casona Punchauca), Este con la Av.
Tpac Amar, y por el Oeste con la Carretera Canta
Callao.

Tiene un rea de 42 Ha, donde se proyecta realizar el

cambio de uso a R4 por la densidad poblacional, con
fines de Habilitacin Urbana; segn coordinaciones
realizadas en la Municipalidad de Carabayllo y en el
Instituto de Planificacin.

En el entorno se estn desarrollando Proyectos de

Habilitacin Urbana como: Urb. El Doral, Buena Vista,
Terrenos Parques del Rey, Torre Blanca, etc.

Habilitacin de Lotes en Carabayllo

Perspectiva interior del aula

6
Caractersticas del Producto

Aportes reglamentarios : 11.03% (segn RNC)

Nmero Total de Lotes : 1,484 lotes, con un rea total de
220,700.00 ( 52.01 %)
Areas de Lotes : varan entre 90 m2 y 220.
Frente a Avenida : 240 lotes
Frente a Parques : 208 lotes
Frente a calle : 884 lotes
Frente a Limite con propiedad de terceros: 152 lotes
Densidad Neta : 405 habitantes/Ha
Factibilidad de Servicios :Existe Agua, Desague y Electricidad
Los lotes se entregarn con : Pistas a nivel de base con
tratamiento bicapa, agua y desage.

Habilitacin de Lotes en Carabayllo

Perspectiva interior del aula

Caractersticas del Producto

Habilitacin de Lotes en Carabayllo

Perspectiva interior del aula

6
Caractersticas del Producto

VENTAJAS
Fcil acceso por dos avenidas principales como : Av. Tpac
Amaru y Carretera Canta Callao
Clima seco y soleado.
Colindante con el Patrimonio Histrico: Casona
Punchauca .
Se ha contemplado variedad de reas para lotes que se
ubican frente a parque, calles y avenidas ( 90-220 m2).
Interiormente se ha creado una avenida secundaria que
conecta la Av. Tupac Amaru con la Carretera Canta Callao,
atravesando la Habilitacin.
Los aportes se encuentran centralizados para que el radio
de accin sea de fcil acceso para cada lote.

Habilitacin de Lotes en Carabayllo

Perspectiva interior del aula

6
Caractersticas del Producto
VENTAJAS
La Habilitacin ha considerado el ancho de las vas
proyectadas de acuerdo al esquema vial con que
cuenta el Distrito de Carabayllo al 2010.
Las vas interiores se han desarrollado de acuerdo al
RNC, y se tiene un rea de 156,830.96 ( 36.96%).
Dada la tendencia comercial de la Av. Tpac Amar, se
ha proyectado lotes vivienda comercio de 200-220
m2.

Habilitacin de Lotes en Carabayllo

Perspectiva interior del aula

Apuntes del Proyecto de la Habilitacin

Urbana El Sol de Carabayllo

Habilitacin de Lotes en Carabayllo

Perspectiva interior del aula

Estimacin de
Costos y Ventas

Perspectiva interior del Auditorio

Estimacin de Costos y Ventas

Perspectiva interior del aula

Estimacin de Costos y Ventas

Perspectiva interior del aula

Promocin de Proyectos Similares Cercanos

Estimacin de Costos y Ventas

Perspectiva interior del aula

CH
IL
LO
N

CONSORCIO
AGUA AZUL

RI
O

AN
TA
-

Ubicacin de Proyectos Similares Cercanos

KM 25
4

TUP
AM AC
ARU

CA
CA RRE
LL TE
AO RA
C

KM 24

7
3

KM 23
2

KM 22

Estimacin de Costos y Ventas

Perspectiva interior del aula

Estimado de Costos y Ventas

Estimacin de Costos y Ventas

Perspectiva interior del aula

Estimado de Costos y Ventas

Estimacin de Costos y Ventas

Comentario del Costo Elegido en

comparacin de los ofertados en La Zona

La zona donde se encuentra ubicado el terreno cuenta con

factibilidad de agua y desage, encontrndose los puntos de
empalme a 3 km y 6 km respectivamente de la Av. Tpac Amaru.

Se han estudiado cuatro alternativas de costos para elegir la mas

conveniente con relacin a lo que ofrece el mercado en la zona
mejorndolo de tal forma que ofresca rentabilidad.

Los mejores lotes ofrecidos por la zona (Torre Blanca) cuentan con
energa elctrica, pozo de agua y tanque elevado, pozo percolador
para desage (a punto de colmatarse), pistas a nivel de afirmado
con tratamiento asfltico (en estado de deterioro) y no cuentan con
veredas ni sardineles; las caractersticas de los dems lotes
ofrecidos por las otras inmobiliarias, se encuentran por debajo de lo
mencionado, contando slo con redes provisionales de agua as
mismo no cuentan con desage, ni pistas ni veredas (terreno
natural) y la energa elctrica esta prevista provisionalmente.

Estimacin de Costos y Ventas

Comentario del Costo Elegido en

comparacin de los ofertados en La Zona

En el anlisis de costos de lotes, considerando como constante la

ejecucin de la energa elctrica y la ejecucin del empalme de
desage (6km.) Se contempl para el abastecimiento de agua la
posibilidad de ejecutar un pozo de agua y tanque elevado vrs. la
ejecucin del empalme a 3 km en la Av. Tpac Amaru, resultando
mas conveniente y viable la ejecucin del empalme a red existente.

Asimismo para el anlisis de pavimentos, se contempl la

posibilidad ejecutar pistas con asfalto, sardineles y martillos de
veredas vrs. pistas con slo tratamiento bicapa, mantenindose los
sardineles y no considerando la ejecucin de veredas, resultando
mas conveniente la segunda posibilidad dado que mejora lo
ofrecido por la zona y ofrece rentabilidad.

Finalmente, las caractersticas de la habilitacin urbana El Sol de

Carabayllo son mejores que las ofrecidas por la zona, ya que
contempla lotes con servicios de electrificacin, agua y desage, as
como pistas con tratamiento bicapa conservadas por sardineles
resultando un costo de venta por m2 muy competitivo de $ 65.08
por debajo del mercado de aprox. $ 69.00 ( Torre Blanca).

Estimacin de Costos y Ventas

Estado de Ganancias y
Prdidas

De Los Supuestos de Ingresos de

Venta de Lotes

La Caja Municipal de Piura, financiara

prestamos a los clientes potenciales para la
compra de sus lotes a una tasa anual del 20%.
Esta entidad estar a cargo de las cobranzas
segn contrato suscrito.

T e m a : Habilitacin de Lotes en Carabayllo

De Los Aportes de los Socios

El

socio A aporta S/. 1575,000.00:

corresponde al terreno de su propiedad.
El socio B aporta S/.
180,000.00: En
efectivo
El socio C aporta S/.
210,000.00: En
efectivo

Supuesto que el Proyecto se inicia en el al 31 de diciembre de al 31 de diciembre

mes 1 Enero del 2006
2006
de 2007
Unidades vendidas y entregadas

170

240

Datos Iniciales para el Clculo del Estado de Ganancias y

Prdidas
Ingreso
4.445.703
Gasto
2.692.999
Ingreso promedio
10.843
Gasto promedio (incluido IGV)
6.568

Estado de Ganancias y Perdidas

Ingreso Ventas
Costo de ventas

Del 1 de enero de
2006 al 31 de
diciembre de 2006
1.843.340
1.116.610

Resultado operativo

726.731

A cuenta IR
Pago regularizacin
Total de IR

(218.019)

Resultado despus de impuestos

Estado de Ganancias y Perdidas

(218.019)
508.712
Del 1 de enero de
2007 al 31 de
diciembre de 2007

Ingreso Ventas
Costo de ventas

2.602.363
1.576.390

Resultado operativo

1.025.973

A cuenta IR
Pago regularizacin
Total de IR
Resultado despus de impuestos

(307.792)
(307.792)
718.181

TOTAL
410

8
Estado de Ganancias y Perdidas

TOTAL DEL
PROYECTO

Ventas
Costo de ventas

4.445.703
2.692.999

Resultado operativo

1.752.704

A cuenta IR
Pago regularizacin
Total de IR

(525.811)

Resultado despus de impuestos

(525.811)
1.226.893

Herramientas para la Gestin del Proyecto

Herramientas para la Gestin de Proyecto

De acuerdo a los anlisis realizados del Estudio del

Proyecto, se tuvo la necesidad de emplear las
Herramientas de Gestin del Proyecto con la
finalidad de controlar en todas las etapas del ciclo
de vida del proyecto para mejorarlo y obtener una
mayor productividad .
Las Herramientas empleadas son :
Elaboracin del Charter : desarrollado en el Anexo 01
Elaboracin del WBS con sus entregables y diccionario de
especificaciones : desarrollado en el Anexo 02
Aplicacin de Mejora Continua en la Etapa de la Construccin,
partida especifica Base de Afirmado : desarrollado en el
Anexo 03

T e m a : H a b i l i t a c i n Urbana e n C a r a b a y l l o

Herramientas para la Gestin de Proyecto

Se efectuar el permanente control en

el Proyecto Integral desde su inicio,
planificacin y cierre, el cual abarca la
elaboracin del proyecto, ejecucin de
la obra y venta de lotes ; la aplicacin
de las Herramientas se enmarca solo en
la etapa de ejecucin de la obra, la
misma
que
tambin
tendr
un
permanente control desde el inicio
hasta el cierre.

T e m a : Habilitacin de Lotes en Carabayllo

10

Conclusiones

10
Conclusiones

Ingresos:
Egresos:
Utilidad:
TIR Finan. Mensual :
TIR Finan. Anual :
VAN:

Conclusiones

$ 4445,703
$ 2692,999.00
$ 1226,893.00
3.05 %
43.41 %
$ 665,155.77

10
Conclusiones
1.

Se dio valor al suelo y se mejora la calidad de vida de la poblacin.

2.

Se obtuvo un proyecto con buena ubicacin y accesibilidad, mejorndose las

propuestas del mercado de la zona en cuanto a servicios bsicos y
pavimentos, mantenindose el precio de venta por m2 en forma similar a
los ofrecidos sin que reste la rentabilidad del proyecto.

3.

La inmobiliaria se desarrolla en los aspectos de ejecucin de obras,

marketing, promocin y venta de lotes; as como incursiona en el
asesoramiento a los clientes para conseguir crditos en la Caja Municipal de
Piura.

4.

La ejecucin del proyecto en forma ordenada, metdica y formal permite el

desarrollo de la comunidad y de la empresa obtenindose como resultado
tanto el bienestar para la poblacin como utilidades para la Inmobiliaria.

Conclusiones

11

Anexos

Fin