INFORME DE VALUACIN DE INMUEBLE

A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

A.

DATOS GENERALES.
A.1

Propietario.
ROJAS NEYRA, Carlos Roberto
ZAGA BENDEZU, Ildaura

A.2

Solicitante.
LIESBET WILLEMS

A.3

Ubicacin.
Direccin
Distrito
Provincia
Departamento

:
:
:
:

Calle Itana
Ayacucho
Huamanga
Ayacucho

A.4

Fecha de Valuacin.
Ayacucho, 29 de Octubre de 2008

A.5

Linderos y Medidas Perimtricas.

Por el Frente con 8.70m con un pasaje comn que da acceso a la Calle Itana.

Por la Derecha entrando con 11.95m con la propiedad de terceros.

Por la Izquierda entrando con 11.95m con la propiedad de terceros.

Por el Fondo entrando con 8.70m con la propiedad de terceros.

A.6

rea y Permetro.
rea del Terreno
Permetro
rea Construida 1 Nivel
rea Construida 2 Nivel
Total rea Construida
rea libre

:
:
:
:
:
:

103.85
41.30
78.35
78.35
156.70
25.50

m2
ml
m2
m2
m2
m2

A.7

Descripcin del Inmueble.

El predio materia del presente Informe tiene acceso a travs de un pasadizo
comn de 2.50m de ancho a la Calle Itana, constituido por un lote de terreno con
un patio frontal, reas libres en la parte posterior, una edificacin de dos niveles.
El primer nivel tiene acceso a travs del patio frontal a sala comedor, cocina y
estudio, revestido con mezcla cemento arena y piso de cermico de primera; las
instalaciones elctricas y sanitarias son del tipo empotrado y un SS HH con
acabados de cermico de color, aparatos y accesorios sanitarios tambin de
color, instalaciones elctricas y sanitarias tipo empotrados.; hacia la parte
posterior del edificio se tiene un patio de servicio. Al segundo nivel se acceden a
travs de una escalera, encontrndose un star, 03 dormitorios y 02 SS HH; tiene
revestimiento de mezcla cemento arena y pintura. El piso es de cermico y las
instalaciones elctricas y sanitarias son del tipo empotrado; las puertas son de
madera apanelada y ventanas con vidrio semidoble. En la azotea, a donde se
accede por una escalera se tiene un patio de servicio con piso de cemento pulido.

A.8

Fecha de Asignacin del Valor.

30 de octubre de 2008.

A.9

Pliza de Seguros.
No cuenta con pliza de seguros.

ING. RAUL ROBLES PRETEL

Jr. Bellido Nro. 371 Ayacucho (066-314482/066-9656707)

B.

VERIFICACIONES EFECTUADAS
B.1
Inspeccin ocular.
Efectuada la visita de campo, el predio se ubica en una zona donde actualmente
cuenta con los servicios de saneamiento bsico tales como sistema de agua
potable, alcantarillado, alumbrado pblico y domiciliario; as tambin con
servicios complementarios tales como telefona, televisin por cable e Internet.
En la zona existen generalmente inmuebles del tipo vivienda y comercio. La
mayora de las edificaciones son del tipo albailera confinada. La zona donde se
ubica, de acuerdo al plan director es una ZONA URBANA del tipo VIVIENDA
COMERCIO. De lo antes expuesto, podemos determinar lo siguiente:
Cimientos y Sobreciemientos de Concreto Ciclpeo.
Muros de ladrillo de arcilla corriente, columnas y vigas de amarre de concreto
armado.
Techos horizontales tipo losa aligerada de concreto armado en el primero y
segundo nivel.
Pisos de cermico de color en todos los ambientes y piso de cemento pulido en
el patio de la azotea.
Puertas y ventanas de madera apanelada en el primer y segundo nivel.
Revestimiento con mortero cemento arena fina y pintura ltex.
Aparatos Sanitarios de color con tuberas empotradas.
Instalaciones Elctricas empotradas del tipo monofsico.
B.2

Antigedad y Estado de Conservacin.

La edificacin tiene una antigedad estimada de 06 aos y el estado de
conservacin es MUY BUENO.
De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Per y teniendo en
cuenta la antigedad del predio, no se aplica ningn porcentaje por el tema de
depreciacin.

B.3

Documentacin Legal.
Inscripcin
No fue facilitada por el propietario.
Gravmenes
Sin Informacin Actualizada
Servidumbres
Las inherentes al predio y el pasadizo comn.

C.

METODOLOGIA APLICADA
C.1
Bases para su Desarrollo.
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al entorno del
predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de
inmuebles con caractersticas similares.
C.2

Descripcin de la Metodologa Aplicada.

La valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
General de Tasaciones del Per R. M. N 370 85 VC 9300 aplicando el
mtodo de valuacin directa y para hallar el valor de realizacin en el mercado,
se aplica la resolucin S. B. S. N 880 97.

C.3

Investigacin de Valores Comerciales de Referencia.

Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicacin y tipo de
inmueble es de mayor oferta, el entorno es adecuado para sectores medios.
La valuacin de precios de terrenos, considerando la presencia de un postor
interesado en el predio nos permite determinar razonablemente el precio para el
terreno de:

ING. RAUL ROBLES PRETEL

Jr. Bellido Nro. 371 Ayacucho (066-314482/066-9656707)

US$
C.4

Deducciones Aplicables.
Para el caso de realizacin del inmueble, consideramos las siguientes
deducciones: gastos por prdida y deterioro 8% debido al estado de
conservacin y la antigedad de la edificacin. Existe un equilibrio entre la oferta
y la demanda, debido al crecimiento econmico del sector construccin e
inmobiliario, consideramos un ajuste en el valor para poder vender el bien en un
plazo de 30 das de 22%.
TOTAL DEDUCCIONES

C.5

30% DEL VALOR COMERCIAL

Anlisis del mejor y ms intensivo uso posible del bien

Dada su ubicacin, dimensiones, configuracin arquitectnica y caractersticas
constructivas el inmueble puede ser utilizado como VIVIENDA.

CALCULOS EFECTUADOS
D.1
Valor de Reposicin del Inmuebles (VR).
a.
Valor del Terreno
(VT)
Del anlisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y
venta de terrenos similares en ubicacin y entorno urbano, a la fecha, se le
asigna un Valor Comercial Unitario de:
US$

105.00 / m2

Luego:
VT = rea de Terreno x Costo/m2
VT = 103.85 x 105.00
VALOR DE TERRENO (VT)
=
US$ 10, 904.25
SON: DIEZ MIL NOVECIENTOSCUATRO Y 25/100 DLARES AMERICANOS
b.
Valor de la Edificacin 1 y 2 Nivel (VE)
De acuerdo a la caracterstica y materiales que han sido utilizados para la
edificacin, se asigna un Valor Comercial Unitario de Edificacin igual al valor
calculado segn detalle en los cuadros siguientes de costos por m2 de
construccin para la zona sierra respecto del primer y segundo nivel.

ITEM

DESCRIPCION

ESTRUCTURAS

Valor Unitario de Edificacin (VUE)

1.

Muros de ladrillo con columnas y vigas

de amarre

(C)

S/. 168.48

2.

Losa aligerada de concreto armado

horizontal

(C)

S/. 97.19

ACABADOS

D.

105.00 / m2

TIPO

3.

Piso de cermico nacional y parquet

(D)

S/. 63.71

4.

Puertas y ventanas de madera selecta

y vidrio transparente
Tarrajeo
frotachado
con
pintura
esmalte
Baos completos Nacionales con
maylicas de color.

(D)

S/. 58.34

(F)

S/. 48.76

(C)

S/. 32.16

5.
6.

CATEGORIA

COSTO
S/. x M2

ING. RAUL ROBLES PRETEL

Jr. Bellido Nro. 371 Ayacucho (066-314482/066-9656707)

INSTALACIONES

7.

Agua fra,
telfono

corriente

monofsica

(E)

Valor Unitario de Edificacin (VUE1)

S/. 33.91

S/. 502.55

SON: QUINIENTOS DOS Y 55/100 NUEVOS SOLES O

CIENTO SESENTA Y DOS Y 11/100 DOLARES AMERICANOS
Luego el valor de la Edificacin (VE) ser:
VE = Total rea construida 1 y 2 nivel x VUE
VE = 156.70 m2 x US$ 162.70/m2
VE = US$ 25, 495.09
SON: VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO Y 09/100 DLARES
AMERICANOS
Valor de Reposicin de Inmueble (VR)
VR = VT + VE
VR = US$ 10, 904.25 + US$ 25, 495.09
VR

US$ 36, 399.34

SON: TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTINUEVE Y 34/100 DLARES

AMERICANOS
D.2

Valor Comercial del Inmueble (VC).

De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno, consideramos que el valor
de reposicin calculado por ser un inmueble que se encuentra ubicado en un
lugar estratgico, no refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que
tiene el inmueble en el mercado, debiendo bonificarse con un factor equivalente
de 1.25, por lo tanto
VC = 1.25 x VR
VC = 1.25 x 36, 399.34

VC

US$ 45, 499.18

SON: CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTINUEVE Y 18/100

DLARES AMERICANOS
D.3

Valor de Realizacin Resultante.

Es el Valor de Realizacin del Inmueble en el Mercado (VRM) de acuerdo a la
Resolucin SBS N 880 97, es el Valor Neto del Inmueble, que se esperara
recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situacin como
est, descontando los castigos y cargos, y teniendo en cuenta que la edificacin
no tiene una antigedad mayor a 06 aos, el total de deducciones aplicables son
del 15% del valor comercial. Luego:
VRM = 0.85 x VC
VRM = 0.85 x US$ 45, 499.18
VRM

US$ 38, 674.30

SON: TREINTA Y OCHO MIL SEICIENTOS SETENTA Y CUATRO Y 30/100 DLARES

AMERICANOS
(Tipo de Cambio US$ 1.00 = S/. 3.10)

ING. RAUL ROBLES PRETEL

Jr. Bellido Nro. 371 Ayacucho (066-314482/066-9656707)

D.4

Anlisis de Consistencia.
La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los sustentos
aplicados, nos muestran una clara consistencia para la obtencin del Valor de
Realizacin.

E.

OPINION INTEGRAL DEL VALUADOR

E.1
La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicando las normas vigentes.
E.2
Si no vara las condiciones del mercado, econmicas y afines, as como de no
surgir imponderables, la presente valuacin puede tener una vigencia de 60 das
calendarios.

F.

DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
F.1
Se cont con informacin de carcter legal sobre la titularidad del predio.
F.2
La informacin de precios, se obtuvo del campo, as como informacin
proporcionada por el INEI y los criterios del valuador.

Ayacucho, 10 de Octubre de 2008

INGENIERO CIVIL RAUL ROBLES PRETEL

REGISTRO COLEGIO DE INGENIEROS DEL PER N 72098

ING. RAUL ROBLES PRETEL

Jr. Bellido Nro. 371 Ayacucho (066-314482/066-9656707)

SALA COMEDOR PRIMER

NIVEL

ING. RAUL ROBLES PRETEL

Jr. Bellido Nro. 371 Ayacucho (066-314482/066-9656707)

HABITACION PRINCIPAL SEGUNDO NIVEL

TERCER NIVEL
ING. RAUL ROBLES PRETEL
Jr. Bellido Nro. 371 Ayacucho (066-314482/066-9656707)

VISTA FRONTAL DEL INMUEBLE

VISTA PANORAMICA DEL INMUEBLE

ING. RAUL ROBLES PRETEL

Jr. Bellido Nro. 371 Ayacucho (066-314482/066-9656707)