SEE Grand Roissy - Rapport Détaillé Phase 2 - V2 PDF

CMN Partners
Architectes de Projets
Schma des Espaces Economiques

du Grand Roissy
Rapport dtaill phase 2 (scnarios et plan dactions)
15 juillet 2015
De: CMN Partners, EGIS, Villes & Paysages
CMN Partners 26 Place Bellecour, 69002 LYON France - Tel: + 33 (0)4 78 92 81 87 - info@cmn-partners.com
www.cmn-partners.com
Sommaire
Prambule:
1.
2.
3.
4.
P. 4
Le scnario retenu: une intervention globale au

service dun amnagement conomique quilibr
du territoire
P. 33
1.
Rappel des objectifs de la mission
p.5
2.
Droul de la phase 2
p.6
3.
Synthse de la mission
p. 7
1.
Pourquoi le choix du scnario de lintervention

globale?
p.35
P.9
2.
Un scnario engageant
p.36
3.
Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de

planification en juillet 2015
p.37
4.
Mise en perspective des donnes foncires suite aux

ajustements
p.43
5.
La proposition dun plan daction oprationnel
p.44
La programmation propose: volumtrie, phasage

et spatialisation
P.45
Une ambition conomique forte pour le Grand

Roissy
1.
Une ambition commune pour le dveloppement du

territoire
p.10
2.
Une vision partage de la vocation du Schma
p.11
Les principaux lments retenir du diagnostic et

des enjeux fonciers et immobiliers
P. 12
1.
Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy
2.
Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy
3.
Des critres dlaboration des scnarios
4.
Des indpassables
Prfiguration des scnarios: analyse des

alternatives proposes
1.
Diffrentes orientations possibles
2.
Le scnario fil de leau
3.
Le scnario de lintervention cible
4.
Le scnario de lintervention globale
5.
Comparatif des impacts en termes demplois
6.
Comparatif des volumes dextension de foncier

conomique
7.
Comparatif des programmations immobilires
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2
5.
p.13
p.14
p.17
p.18
P. 19
p.20
p.21
p.23
1.
En synthse, positionnement, programmation et

phasage des projets
p.46
2.
Vers une nouvelle gographie conomique
p.47
3.
Prconisations sur le segment des locaux dactivits
p.48
4.
Prconisation sur le segment des entrepts
p.54
5.
Prconisations sur le segment du bureau
p.58
6.
La programmation complmentaire en quipements

structurants
p.65
7.
Une dmarche globale de requalification des sites

stratgiques
p.67
p.27
p.30
p.31
p.32
P2
CMN Partners
Sommaire
6.
7.
Une stratgie concerte au service du projet
P. 68
1.
Initier une stratgie foncire commune?
p.69
2.
Piloter collectivement le process dimplantation des

entreprises
p.70
3.
Instituer une relation rgulire lus / oprateurs

immobiliers
p.70
Des outils de pilotage lchelle du Grand Roissy
P.71
1.
Une gouvernance au service du projet
p.72
2.
3.
4.
5.
Une stratgie marketing coordonne

Des rgles durbanisme harmonises?
Vers des logiques de prquation fiscale?
Des outils de suivi oprationnels
p.74
p.76
p.76
p.76
8.
Des principes de continuit urbaine, adosss un

systme de transport optimis
P.77
9.
Quel chemin critique pour mettre en uvre le

Schma?
P.79
Annexes:
P.82
1.
Exemples de gouvernance
p.83
2.
Dtails concernant les cibles
p.87
3.
Typologies de produits immobiliers
p.88
4.
Prcisions mthodologiques
p.91
Contacts
P.94
P3
CMN Partners
Sommaire
Prambule:
1.
2.
3.
4.
1.
2.
Droul de la phase 2
3.

Roissy
1.

territoire
2.

1.
2.
3.
4.
5.

du territoire
1.

globale?
2.
3.

4.

ajustements
5.

et spatialisation
1.

phasage des projets
2.
Des indpassables
3.
4.
5.
6.

structurants
7.

stratgiques

1.
2.
3.
4.
5.
6.

conomique
7.
P4
CMN Partners
Prambule
Les objectifs de notre intervention

Conduire une dmarche de conseil et dtude ouvrant la voie une rpartition efficace et
lisible des activits conomiques entre les diffrents secteurs gographiques du Grand
Roissy.
Vous aider partager une vision commune du dveloppement conomique du Grand Roissy
pour construire une offre globale.
Raliser un tat des lieux quantitatif et qualitatif de loffre daccueil lchelle du territoire
Mener une analyse prospective de lajustement offre/demande et hirarchiser les enjeux

prioritaires
Formaliser des scenarii de spatialisation de loffre daccueil conomique en fonction de

diffrents niveaux dambition
Fournir les cls de lecture aux collectivits, accompagner les lus dans leur prise de dcision, par
une dmarche de concertation
P5
CMN Partners
Prambule
Calendrier de la phase 2
Sept. 2014
Phase 2.1
Oct. 2014
Prfiguration des
scnarios
Nov. 2014
Dc. 2014
Janv. 2015
Mars 2015
Avril 2015
Mai 2015
Juin 2015
Choix
scnario
prfrentiel
Approfondissement du scnario de lintervention globale
Phase 2.2
Concertation
Fv. 2015
Atelier acteurs
conomiques
15.10.14
Entretiens lus du
territoire
Atelier acteurs
conomiques
27.03.15
Atelier acteurs
Atelier
Atelier acteurs
conomiques oprateurs conomiques
04.05.15
06.05.15
24.06.15
Validation de la
poursuite des
travaux*
AG ACGR
01.06.15
Suivi
COTECH 05.09.14
COTECH 06.02.15
P6
Valid df
automne
CMN Partners
Prambule
Synthse de la mission (1/2)

Sur la base dune phase approfondie de diagnostic et
didentification des enjeux fonciers et immobiliers auxquels le Grand
Roissy doit rpondre sur le plan du dveloppement conomique, les
lus du territoire ont t amens se prononcer sur un scnario
prfrentiel dintervention coordonne. Le choix sest unanimement
port sur le scnario dit de lintervention globale .
Ce scnario est en effet apparu comme rpondant au mieux
lambition politique commune: celle dun amnagement conomique
qui permet de concilier rayonnement international et mtropolitain,
en lien avec la plateforme aroportuaire, et dveloppement quilibr
du territoire, dans un souci de respect de la qualit urbaine globale et
de croissance de lemploi.
Sur le plan oprationnel, ce choix favorise ladquation de loffre et
de la demande sur chaque segment de march, il permet dassurer la
sortie de lensemble des projets et prend en compte les enjeux de
requalification. Il assure une monte en gamme globale, une matrise
du dveloppement foncier et la confortation de lconomie locale en
renforant la masse critique et la visibilit du corridor aroportuaire,
tout en favorisant la diversification et la diffusion de lactivit
conomique sur lensemble du territoire.
En termes de structuration interne et de gouvernance, il offre une
lisibilit et une crdibilit laction conomique des acteurs, permet
une optimisation des investissements publics (notamment en matire
de requalification), dans une logique de co-construction et de
reprsentativit.
A terme, il doit permettre de gnrer plus de 150 000 emplois.
Une enveloppe globale de projets dextensions vocation

conomique respecter: en dehors des projets identifis ce jour,
pas dextension sauf sur la base de projets abandonns
Des ajustements relatifs la programmation et la vocation de

certains projets mais pas de bouleversement
Un phasage, une programmation et une spatialisation prcis des

oprations lchelle du Grand Roissy
La mise en place dune politique de rserves foncires pour les

projets les plus incertains
Des conditions de mise en uvre sur le plan politique et

institutionnel, en association avec les partenaires privs
Il est noter que le dispositif reste volutif, il a vocation sajuster au
fil de leau aux contraintes du march et lvolution du systme
dacteurs.
Pour assurer la mise en uvre de ce scnario, lobjectif est de
sappuyer sur un plan daction oprationnel qui renvoie des questions
de programmation, de stratgie et de concertation, doutils de pilotage
oprationnel.
En matire de programmation, les prconisations du Schma visent
rpondre aux enjeux fonciers et immobiliers identifis dans la phase de
diagnostic:
Pallier une sous-offre chronique en matire de locaux dactivits
Favoriser la monte en gamme de loffre programme en matire
dentrepts
Soutenir un effort de production et de lisibilit sur le bureau pour
saffirmer lchelle mtropolitaine
Accompagner la sortie dquipements structurants pour soutenir
lconomie des changes internationaux.
A ces enjeux, viennent sajouter les impratifs de matrise foncire et
de prise en compte des espaces existants.
Le scnario retenu prsente de nombreux avantages mais cest

galement celui qui est le plus engageant pour les collectivits car il
sappuie sur un certain nombre de principes:
P7
CMN Partners
Prambule
Synthse de la mission (2/2)

Pour rpondre ces enjeux, le Schma propose une
programmation ajuste des projets. Cette programmation se traduit
par un ajustement et un affinement de la vocation prfrentielle des
espaces, de manire assurer plus de complmentarit que de
concurrence entre les projets. Elle se traduit galement par un phasage
remani, avec le report post-2035 des projets les plus incertains,
tout en affirmant le maintien terme de leur vocation conomique
prvisionnelle. Cela permet de gagner en souplesse par rapport au
march, tout en se fixant des objectifs plus raisonnables dici 2035, au
regard du contexte actuel.
Il sagit de porter un discours valorisant la nouvelle gographie

conomique du Grand Roissy. Bien plus quun outil de travail, la carte
globale a vocation donner une vraie visibilit au territoire et ses
projets vis--vis de ses partenaires stratgiques au niveau institutionnel
(Dpartements, Rgion, Etat) et des oprateurs fonciers et immobiliers
(amnageurs, promoteurs, investisseurs, utilisateurs). Cela permet
daffirmer la volont politique du territoire de matriser son
dveloppement, ce qui est gage de crdibilit.
Pour atteindre cette ambition, terme, le territoire a vocation se
doter dune gouvernance politique ddie et dun cadre oprationnel de
mise en uvre. Au regard des rformes institutionnelles en cours, il est
prconis dans un premier temps de maintenir le cadre dlaboration
actuel. Il sagit de poursuivre la mise en uvre du Schma et la
mobilisation politique dans le cadre de lACGR, structure transversale
dans laquelle lexistence dun territoire de projet tel que le Grand Roissy
trouve le mieux sa concrtisation.
Le Schma se traduit galement par des prconisations en termes

de spatialisation et dorganisation territoriale du dveloppement
conomique du territoire. Par segment de march, des orientations
sont donnes pour chaque projet, sur la base des conditions de
ralisation des scnarios. A titre dexemple, sur le segment du bureau,
deux localisations prfrentielles sont proposes: le corridor
aroportuaire et les gares (RER et futur GPE). En matire de locaux
dactivits, deux principes sont privilgis: la densification des espaces
existants pour matriser le mitage et le dploiement dune offre
caractre prsentiel sur lensemble du territoire. En matire
dentrepts, la logistique longue porte doit se positionner de manire
prfrentielle le long des axes routiers, la logistique en lien avec
laroportuaire proximit immdiate de la plateforme.
Une carte par segment de march est propose. Elle ne traduit pas
dexclusivit. La lecture successive des diffrentes cartes dmontre la
possibilit pour un mme projet daccueillir plusieurs types de
programmation.
Au-del de ces reprsentations sectorielles, le Schma propose
galement une reprsentation globale de lavenir conomique du
territoire.
P8
CMN Partners
Sommaire
Prambule:
1.
2.
3.
4.
1.
2.
Droul de la phase 2
3.

Roissy
1.

territoire
2.

1.
2.
3.
4.
5.

du territoire
1.

globale?
2.
3.

4.

ajustements
5.

et spatialisation
1.

phasage des projets
2.
Des indpassables
3.
4.
5.
6.

structurants
7.

stratgiques

1.
2.
3.
4.
5.
6.

conomique
7.
P9
CMN Partners
1. Une ambition conomique forte
Une ambition commune pour le dveloppement du territoire

Une ambition internationale et
mtropolitaine
Dpasser le modle actuel tout

en confortant lexistant
Se diffrencier des autres

polarits mtropolitaines
Une ambition dquilibre territorial
Prendre en compte la mixit,

travailler sur lquilibre
emploi/habitat
Confortation des bases de lconomie du Grand Roissy:

activits aroportuaires, activits en lien avec larien (fret,
htellerie), aronautique, offre logistique
Monte en gamme et diversification des activits accueillies
Accueil de fonctions internationales diversifies (tertiaire de

bureau, offre show room et commerces B to B, rencontres et
vnements professionnels, offre de loisirs denvergure
mtropolitaine)
Favoriser le dveloppement de lemploi local en agissant sur la

qualification et laccessibilit de lemploi
Matriser la consommation foncire et veiller la prservation

des espaces agricoles,
Permettre un dveloppement quilibr du territoire, dans une

logique damnagement du territoire
P10
CMN Partners
1. Une ambition conomique forte
Le Schma sinscrit en
cohrence avec lidentit du
territoire
Le Schma sefforce de
rpondre plusieurs dfis
La plateforme Roissy CDG
Le corridor aroportuaire, lieu datterrissage des activits en lien

avec les changes internationaux
Un territoire divers, sur le plan urbain, social et paysager
La proximit / le lien avec la mtropole du Grand Paris
Faciliter la sortie des projets de dveloppement conomique

ports par les acteurs du territoire
Amliorer lemploi et la qualification de la population locale
Optimiser laccessibilit routire et en TC du territoire
Sinscrire efficacement dans la concurrence internationale en

amliorant la lisibilit du Grand Roissy et en accroissant sa
masse critique
Accompagner la construction dune ville durable par la prise en

compte de la qualit de lamnagement urbain et de la
continuit des espaces
Gagner en complmentarit grce une gouvernance politique

et un pilotage technique fluidifis
P11
CMN Partners
Sommaire
Prambule:
1.
2.
3.
4.
1.
2.
Droul de la phase 2
3.

Roissy
1.

territoire
2.

1.
2.
3.
4.
5.

du territoire
1.

globale?
2.
3.

4.

ajustements
5.

et spatialisation
1.

phasage des projets
2.
Des indpassables
3.
4.
5.
6.

structurants
7.

stratgiques

1.
2.
3.
4.
5.
6.

conomique
7.
P12
CMN Partners
2. Rappel du diagnostic et des enjeux fonciers et immobiliers

Des opportunits lies lvolution des places aroportuaires dans le monde
Le Grand Roissy, un rle

majeur dans le Grand Paris
Un rle stratgique lchelle internationale, une place prendre dans le

march immobilier francilien
Des dfis relever (accessibilit, emploi local, dveloppement durable)
Une offre daccueil

conomique (foncire et
immobilire) en pleine
volution
Une envergure de projets unique en Europe (prs de 4 millions de m)

Une diversit de produits qui soutient la diversification du tissu conomique
(bureaux, entrepts, locaux dactivit)
1. Affiner la programmation et le positionnement conomiques des projets
DES CONDITIONS DE
REUSSITE POUR LE
DEVELOPPEMENT
ECONOMIQUE DU GRAND
ROISSY: LE SEE
2. Phaser le dveloppement des projets

3. Travailler sur une spatialisation cohrente de loffre daccueil
4. Anticiper les questions de requalification et de densification des sites existants
5. Piloter le dveloppement de loffre daccueil de manire concerte, faire
ensemble
P13
CMN Partners

En synthse, les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy
1. Pallier une sous-offre chronique en matire de locaux dactivits

1.
2.
3.
Une production annuelle de locaux vocation industrielle < 25 000 m SP

Une offre actuelle peu lisible, 75% de 2nde main et souvent obsolte
Une demande estime a minima 50 000 m / an sur les 20 prochaines annes
2. Favoriser la monte en gamme de loffre programme en matire dentrepts

1.
2.
3.
Le secteur transport logistique est essentiellement tir par le fret arien sur le Grand Roissy
Loffre programme en matire de logistique (1,5 Mm) est suffisante pour rpondre la demande projete (80 000 m
SP/an)
Le secteur est en pleine mutation, induisant de nouveaux besoins fonciers et immobiliers
3. Soutenir un effort de production et de lisibilit sur le bureau pour saffirmer lchelle

mtropolitaine
1.
2.
3.
Une demande place bride du fait de labsence doffre adapte, dune accessibilit insuffisante et du niveau de taxe : 21
000 m placs / an sur les 5 dernires annes
Une demande place potentielle qui pourrait avoisiner entre 75 000 et 80 000 m par an soit 8 9% du march francilien
(2,4% aujourdhui) estimation CMN
Des objectifs de programmation en adquation avec la demande place mais une ncessit de prendre en compte lavenir
du parc ancien et le dploiement des transports en commun
4. Accompagner la sortie dquipements structurants pour soutenir lconomie des changes

internationaux
P14
CMN Partners
Des constats partags sur chaque segment de march

Besoins estims horizon 2030
Des besoins globaux estims 138 000 m / an dont
50% dans le neuf soit ~ 1 Mm neufs horizon 2030
March des
locaux dactivits
March des
entrepts
March de
bureaux
Une offre neuve programme de 1,2 Mm
30% des besoins pour des surfaces < 500 m ( locaux

artisanat), 30% entre 500 et 4000 m (locaux semiindustriels)
Loffre programme en matire de logistique (1,5

Mm) est suffisante pour rpondre la demande projete
(80 000 m SP)
Des besoins qui concernent des entrepts entre 4 000
et 20 000 m
Une demande place potentielle qui pourrait avoisiner

entre 75 000 et 80 000 m par an soit 8 9% du march
francilien (2,4% aujourdhui (hors QCA)) estimation
CMN
Constats qualitatifs
Globalement, une bonne adquation offre/demande

horizon 2035
Une programmation dfinie et localise par dfaut et
peu markete: enjeu de positionnement
Une bonne adquation offre/demande horizon 2035

en volume et spatialement.
Des enjeux en termes de monte en gamme et de
matrise des projets spontans
Des objectifs de programmation en adquation avec la

demande place
Une ncessit de prendre en compte lavenir du parc
ancien (situ essentiellement dans le diffus)
Des besoins estims 1,7 Mm horizon 2035 dont

70% neufs (1,2 Mm) et 30% rnovs (0,5 Mm)
Economie des
changes
internationaux
Des projets cumuls (neufs) estims 1,6 Mm dont

80% le long du corridor,
Un parc existant vieillissant estim 1 Mm
P15
Dveloppement de nouveaux produits immobiliers

hybrides rpondant aux besoins (cf. ITC, A-Park, Asian
Business Park): produits mixtes alliant bureaux, centres
de confrences et salles de runions, commerces,
showrooms
CMN Partners

Une programmation foncire cohrente en volume
Voir dtails mthodologiques en annexe
mais en inadquation avec la nature des besoins
Offre prvisionnelle 2015 - 2035
March des
locaux dactivits
March des
entrepts
March de
bureaux
Programmation
non dtermine
TOTAL
Besoins prvisionnels 2015 - 2035
470 ha de surfaces programmes dont
690 ha dont
378 ha de surfaces nouvelles
92 ha en densification / restructuration
345 ha en densification/restructuration
382 ha de surfaces dentrepts programmes dont
533 ha dont
353 ha pour des entrepts de de classe A
267 ha de surfaces de classe A
29 ha pour du classe A seconde main
267 ha de surfaces de classe A seconde main
193 ha de surfaces programmes
177 ha dont
dont
53 ha de foncier densifi ou restructur
248 ha programms (dont

1293 ha programms ( 65 ha / an) dont
1400 ha (70 ha /an) dont
664 ha de foncier densifi ou restructur
P16
CMN Partners
qui ont conduit dfinir des critres dlaboration des scnarios

En termes de programmation
March des
locaux dactivits
March des
entrepts
March de
bureaux
Rponse aux besoins immdiats non satisfaits

(besoin de 250 000 m dici 5 ans soit a minima 35 ha)
Diffusion dans le territoire pour les activits artisanales,

BTP, construction
Accompagnement de la mutation des parcs anciens
Concentration pour les activits semi-industrielles et

industrielles dans des zones:
suprieures 20 ha
situes en proximit des infrastructures,
notamment du rseau routier primaire existant
Limitation du dveloppement de nouvelles ZAE en

cas de disponibilits foncires significatives dans les
ZAE existantes
Monte en gamme de loffre foncire et

immobilire pour conforter la logistique forte valeur
ajoute
Proximit de la 1e couronne pour la logistique

urbaine et les plateformes multimodales
Matrise des projets spontans
Proximit de laroport et des infrastructures

routires primaires pour la logistique de longue porte
et forte valeur ajoute
Accompagnement de la sortie dune offre neuve 5

ans (tendre 400 000 m)
Degr de proximit de laroport et du corridor CDG

le Bourget pour le tertiaire exogne (Grand Paris +
international)
chelonnement de la sortie de certains projets

Limitation des programmes neufs sur des sites
prsentant des opportunits de densification ou de
rnovation
Economie des
changes
internationaux
En termes de spatialisation
Diffusion dans le territoire pour le tertiaire

endogne (local)
Degr de proximit avec les gares GPE et RER
Monte en gamme des sites existants (espaces

publics)
Proximit transports en commun locaux

Proximit quipements et services
P17
CMN Partners
Des indpassables
Adquation avec les autres dmarches Grand Roissy, (Schma agricole, Schma des liaisons
structurantes TC, Schma viaire) dans une logique de matrise de la consommation du foncier.
Adquation avec les CDT
Adquation avec le SDRIF
Prise en compte des infrastructures de transport prvues (GPE, bouclage A104).
Recherche de la cration demplois, en particulier destination de la population locale.
P18
CMN Partners
Sommaire
Prambule:
1.
2.
3.
4.
1.
2.
Droul de la phase 2
3.

Roissy
1.

territoire
2.

1.
2.
3.
4.
5.

du territoire
1.

globale?
2.
3.

4.

ajustements
5.

et spatialisation
1.

phasage des projets
2.
Des indpassables
3.
4.
5.
6.

structurants
7.

stratgiques

1.
2.
3.
4.
5.
6.

conomique
7.
P19
CMN Partners
3. Prfiguration des scnarios
+
Logistique +
Fonctions
aroportuaires+
Tertiaire +
+ Activits
artisanales et
semiindustrielles
Fonctions conomiques dominantes
Scnario 3: le scnario de lintervention globale

= Pilotage commun pour rpondre aux besoins des utilisateurs
= dfinition ensemble du volume, du positionnement et de la localisation de loffre sortir ou requalifier
en fonction des besoins identifis.
Scnario 2: le scnario de lintervention cible

= Favoriser la sortie des principaux projets, en particulier ceux
vocation tertiaire
Logistique +
Fonctions
aroportuaires +
Tertiaire
= Intervention en matire de phasage et de positionnement des

oprations.
Scnario 1: le scnario fil

de leau , orient par le march
Logistique +
fonctions
aroportuaires
= Le Grand Roissy, ple logistique et

aroportuaire du Grand Roissy
= Limplantation dactivits conomiques et
la sortie des projets sont avant tout
fonction du march.
Dveloppement subi et coteux Dveloppement partiellement

subi et coteux au regard des
au regard des impacts
impacts
P20
Dveloppement matris et
optimisation des cots
Degr de
matrise
publique et
de
coopration
CMN Partners
Le scnario fil de leau en synthse

Scnario 1: le scnario fil de leau
Niveau dintervention publique
Dans la continuit de la situation actuelle
Estimation de la consommation foncire (en ha)*
CONSOMMATION
PREVISIONNELLE
SCENARIO 1 (EN
EXTENSION)
BESOINS
PREVISIONNELS
(EN EXTENSION)
Extensions Entrepts
267
267
Extensions pour Locaux d'activits
345
345
Extensions pour bureaux
35
124
Non dtermin
140
TOTAL EN EXTENSION
787
736
Consommation foncire annuelle

prvisionnelle
39,35
36,8
Consommation foncire annuelle entre

1990 et 2006
56 ha /an
56 ha /an
TOTAL EN DENSIFICATION
612
665
Part densification vs. extension
44%
47%
Modalits de mise en oeuvre
Rponse aux sollicitations des promoteurs et

investisseurs privs
Procdures durbanismes classiques (PLU, permis
de construire)
Pas de pr-orientations en termes de

programmation (typologie et volume)
Pas de pilotage coordonn de loffre daccueil,

intervention lchelle de lopration
* Cf. mthode de calcul en annexe (slide s 30 et 31)

P21
CMN Partners
Analyse des impacts du scnario 1

Gains
Offre immobilire
Risques
Dveloppement activits aroportuaires

Dveloppement de business parks et
parcs dentreprises haut de gamme en
proximit de laroport
Suroffre entrepts et locaux dactivits neufs

risque de friches et de mitage
Sous-offre entrepts et locaux dactivits
vocation endogne
Dveloppement limit des projets tertiaires
Amnagement de ZAE portant

dimportants projets dentrepts et
locaux dactivits Offre rcente,
pouvant tre de bonne qualit
Logique de remplissage, pas doptimisation

de la consommation du foncier
Banalisation du tissu conomique
(notamment corridor CDG Le Bourget)
Dqualification des espaces anciens / cots
de requalification levs pour les collectivits
Organisation spatiale
Grand Roissy
Renforcement de la masse critique et de

la visibilit du corridor aroportuaire
Forte concentration des projets autour PF et

corridor (faible diversit fonctionnelle)
Consommation foncire > objectifs rgl.
Conflits dusage en croissance (engorgement
routier renforc)
Pas dintgration de la dimension
mtropolitaine du Grand Roissy
Structuration interne &

gouvernance
Un scnario qui permet de conserver une

certaine souplesse en matire de
coordination
A terme, accroissement de la concurrence

intra-territoriale
Espaces conomiques
/ foncier
Emplois gnrs
. mais < prvisionnel
Environ 88 000 emplois.
P22
CMN Partners
Consquences du scnario 1 en termes de positionnement

Le Grand Roissy, ple logistique et aroportuaire du Grand Paris
Le Grand Roissy conforte son positionnement de ple aroportuaire et logistique dans un objectif de rayonnement international.
Il privilgie une offre daccueil oriente vers les activits en lien avec lactivit aroportuaire: entrepts, business parks et parcs
dentreprises vocation internationale. Ce scnario ne permet pas au Grand Roissy de matriser son avenir (dveloppement
uniquement orient par le march) et daccrotre son rayonnement au sein du territoire mtropolitain par une diversification de son
tissu. Il prsente par ailleurs des risques en termes de dqualification des espaces existants.
Fonctions conomiques privilgies
Activits
Type de locaux
Economie
rsidentielle
Entrepts
Logistique
urbaine, petit
ngoce
Locaux
dactivits
Artisanat, BTP,
services
oprationnels
Tertiaire
aroportuaire
Tertiaire
mtropolitain
Industrie et semiindustrie
changes
internationaux
Fret arien
Grande distribution
Commerce de gros
international
BTP, rparation,
maintenance
PMI ETI
industrielles
Fabrication
Locaux
mixtes
Bureaux
purs
Logistique et
commerce gros
Activits high tech / R&D

Activits de services
ncessitant des surfaces
techniques ou dexposition
Agences locales:
Bancassurance
administration,
immobilier,
Fonctions
directionnelles,
enjeux dimage
Audit & conseil
Activits
rgionales
grands comptes
industriels,
P23
CMN Partners
Le scnario de lintervention cible en synthse

Favoriser la sortie des principaux projets, en

particulier ceux vocation tertiaire
CONSOMMATION
PREVISIONNELLE
SCENARIO 2 (EN
EXTENSION)
BESOINS
PREVISIONNELS (EN
EXTENSION)
Extensions Entrepts
353
267
378
345
121
124
Non dtermin
140
TOTAL EN EXTENSION
992
736

prvisionnelle
49,6
36,8
Consommation foncire annuelle entre 1990

et 2006
56 ha /an
56 ha /an
612
665
38%
47%
Organisation conjointe du phasage et

du positionnement des projets
tertiaires
Dfinition partage des modalits de
remplissage des oprations tertiaires
Marketing commun des projets
tertiaires
Stratgie foncire commune
Optimisation du systme de
transport local

P24
CMN Partners
Analyse des impacts du scnario de lintervention cible

Gains
Offre immobilire
Espaces conomiques
/ foncier
Grand Roissy

gouvernance
Risques
Dveloppement activits aroportuaires
Suroffre entrepts et locaux dactivits neufs
Dveloppement des projets tertiaires
Sous-offre demande locale entrepts de 2nde

main
Monte en gamme globale

Dveloppement foncier contenu aux
territoires de projet mais modle extensif

Diffusion du tertiaire rsidentiel sur
lensemble du territoire
Gouvernance commune cible (tertiaire):
pour le reste maintien autonomie de
chacun, pas dimpact sur les volumes
programms
Peu coteux dun point de vue financier
Emplois gnrs
Dqualification des espaces anciens

Risque de non remplissage de zones moins bien
localises mais hors corridor CDG Le Bourget
Banalisation du tissu conomique (notamment
corridor)
Forte concentration des projets autour PF et
Consommation foncire > objectifs
rglementaires
Conflits dusage en croissance (engorgement
routier renforc)
Accroissement des ingalits territoriales en
termes daccueil dactivits conomiques
Impact potentiel ngatif de la fiscalit
Environ 137 000 emplois
P25
CMN Partners

Le Grand Roissy, territoire mtropolitain vocation internationale
Le Grand Roissy atteint une masse critique tertiaire qui lui permet de compter lchelle francilienne.
Est privilgi le dveloppement dune offre daccueil tertiaire diversifie et significative, tout en assurant une offre suffisante pour
continuer accueillir les activits ncessaires au fonctionnement actuel du territoire (centr sur les activits aroportuaires). Le Grand
Roissy devient la 2e polarit tertiaire dIle de France mais son modle ne se diversifie pas suffisamment pour disposer dun rayonnement
semblable dautres plateformes aroportuaires de rang mondial, accueillant des hubs ariens. Par ailleurs, il ne permet de rpondre
lensemble des besoins des utilisateurs.
Activits
Type de locaux
Economie
rsidentielle
Entrepts
Logistique
urbaine, petit
ngoce
Locaux
dactivits
Artisanat, BTP,
services
oprationnels
Tertiaire
aroportuaire
Tertiaire
mtropolitain
changes
internationaux
Fret arien
Grande distribution
Commerce de gros
international
BTP, rparation,
maintenance
PMI ETI
industrielles
Fabrication
Locaux
mixtes
Bureaux
purs
Logistique et
commerce gros

Agences locales:
Bancassurance
administration,
immobilier,
Fonctions
directionnelles,
enjeux dimage
Audit & conseil
Activits
rgionales
grands comptes
industriels,
P26
CMN Partners
Le scnario de lintervention globale en synthse

Pilotage commun pour rpondre aux besoins des
utilisateurs: extension + requalification
CONSOMMATION
PREVISIONNELLE
SCENARIO 3 (EN
EXTENSION)
BESOINS
PREVISIONNELS
(EN EXTENSION)
Extensions Entrepts
267
267
345
345
Dfinition partage des modalits de remplissage

des oprations
124
124
Marketing commun
TOTAL EN EXTENSION
736
736

prvisionnelle
36,8
36,8
Consommation foncire annuelle entre

1990 et 2006
56 ha /an
56 ha /an
765
665
51%
47%
Organisation conjointe du phasage, du

positionnement et de la programmation de
lensemble des projets
Non dtermin
Plan daction partag en matire de

requalification et de densification des sites
existants
Stratgie foncire commune (projets + zones

existantes)
Stratgie doptimisation des transports en
commun intra-territoriaux

P27
CMN Partners
Analyse des impacts du scnario 3

Gains
Risques / Enjeux
Dveloppement imobilier diversif

Offre immobilire
Monte en gamme de la logistique

Rponse aux besoins locaux en entrepts
et locaux dactivit
Espaces conomiques
/ foncier
Matrise du dveloppement foncier

Confortation conomie locale
Grand Roissy
Diffusion de lactivit conomique sur

lensemble du territoire
Optimisation des activits en fonction de
la localisation
Lisibilit et crdibilit de laction

conomique et des projets
gouvernance
Optimisation des cots (notamment

requalification)
Co-construction & reprsentativit
Emplois gnrs
Rversibilit et flexibilit de loffre
Construction de partenariats avec les acteurs

privs pour permettre la mise en uvre de
politiques incitatives en matire de
requalification.
Concentration des projets autour PF et

Consommation foncire > objectifs
rglementaires
Ncessite la fois un fort volontarisme

politique (leadership) et du pragmatisme sur le
plan oprationnel
Enjeu en termes de fiscalit
P28
CMN Partners

Le Grand Roissy, territoire quilibr
Sans remettre en cause ses fondamentaux, le Grand Roissy privilgie une diversification de son tissu conomique en offrant une gamme
complte de produits fonciers et immobiliers. Il sinscrit dans une logique damnagement conomique de son territoire. En coordonnant
le positionnement, le phasage des projets et en ajustant les volumes et les typologies de produits aux besoins des entreprises, le Grand
Roissy sassure une certaine matrise du dveloppement conomique de son territoire.
Activits
Type de locaux
Economie
rsidentielle
Entrepts
Logistique
urbaine, petit
ngoce
Locaux
dactivits
Artisanat, BTP,
services
oprationnels
Tertiaire
aroportuaire
Tertiaire
mtropolitain
changes
internationaux
Fret arien
Grande distribution
Commerce de gros
international
BTP, rparation,
maintenance
PMI ETI
industrielles
Fabrication
Locaux
mixtes
Bureaux
purs
Logistique et
commerce gros

Agences locales:
Bancassurance
administration,
immobilier,
Fonctions
directionnelles,
enjeux dimage
Audit & conseil
Activits
rgionales
grands comptes
industriels,
P29
CMN Partners
SCENARIO 1
SCENARIO 2
SCENARIO 3
Emplois/ logistique
8 880
8 880
15 990
Emplois / artisanat et industrie
19 665
19 665
31 050
Emplois tertiaires
59 910
108 660
108 660
TOTAL
88 455
137 205
155 700
Des scnarios fortement pourvoyeurs demplois.

Des lments affiner suite la dtermination prcise du
positionnement des projets vocation conomique.
Une valuation relativement conforme aux tudes antrieures
P30
CMN Partners
Comparatif des volumes dextension de foncier conomique
Une consommation foncire matrise quel que soit le scnario

Des enjeux de restructuration et densification de lexistant pour
permettre une matrise de la consommation foncire lie aux
extensions.
P31
CMN Partners
PREVISIONNEL CUMULE
SCENARIO 1
SCENARIO 2
SCENARIO 3
Prog. Entrepts Classe A neuf
1 059 000
801 000
1 059 000
801 000
Prog. Entrepts Classe A 2d main
87 000
87 000
87 000
801 000
Prog. Locaux d'activits neufs
1 512 000
1 380 000
1 512 000
1 380 000
Prog. Locaux d'activits restructurs
368 000
368 000
368 000
1 380 000
Prog. Tertiaire Neuf
1 089 000
309 000
1 089 000
1 089 000
Densification tertiaire existant
648 000
648 000
648 000
648 000
TOTAL
4 763 000
3 593 000
4 763 000
6 099 000
Un scnario 3 quilibr qui permet la cration dun nombre

important de m en extension et en densification.
Des lments affiner dans le cadre de lapprofondissement du
scnario retenu.
P32
CMN Partners
Sommaire
Prambule:
1.
2.
3.
4.
1.
2.
Droul de la phase 2
3.

Roissy
1.

territoire
2.

1.
2.
3.
4.
5.

du territoire
1.

globale?
2.
3.

4.

ajustements
5.

et spatialisation
1.

phasage des projets
2.
Des indpassables
3.
4.
5.
6.

structurants
7.

stratgiques

1.
2.
3.
4.
5.
6.

conomique
7.
P33
CMN Partners
4. Le scnario retenu
Choix de retenir le scnario de lintervention globale
+
Logistique +
Fonctions
aroportuaires+
Tertiaire +
+ Activits
artisanales et
semiindustrielles
Fonctions conomiques dominantes

= Pilotage commun pour rpondre aux besoins des utilisateurs
= dfinition ensemble du volume, du positionnement et de la localisation de loffre sortir ou requalifier
en fonction des besoins identifis.

= Favoriser la sortie des principaux projets, en particulier ceux vocation
tertiaire
Logistique +
Fonctions
aroportuaires +
Tertiaire
= Intervention en matire de phasage et de positionnement des oprations .
Scnario 1: le scnario fil de

leau , orient par le march
Logistique +
fonctions
aroportuaires
= Le Grand Roissy, ple logistique et

aroportuaire du Grand Roissy
= Limplantation dactivits conomiques et la
sortie des projets sont avant tout fonction du
march.
Dveloppement subi et coteux Dveloppement partiellement

subi et coteux au regard des
au regard des impacts
impacts
P34
Dveloppement matris et
optimisation des cots
Degr de
matrise
publique et
de
coopration
CMN Partners
Pourquoi le choix du scnario de lintervention globale?
Afin de procder au choix dun scnario prfrentiel, les rfrents de la mission au sein de lACGR, avec le
support de lEPA, ont procd une vaste consultation des lus locaux impliqus dans la mise en uvre du
Schma des Espaces Economiques (octobre 2014 janvier 2015).
Il est ressorti de ces entretiens une volont unanime davancer sur le scnario 3: le scnario de lintervention
globale:
Cest certes le scnario le plus engageant en termes dintervention publique et de mobilisation des collectivits mais cest en
mme temps le scnario qui favorise le meilleur quilibrage des activits sur le plan territorial, une sortie de lensemble des
projets ports par les acteurs et dont limpact en termes demplois est le plus significatif.
Les lus ont exprim la volont davancer la fois sur le plan politique et sur le plan technique, de manire se doter
rapidement dune gouvernance et des outils oprationnels susceptibles daccompagner la mise en uvre du Schma.
Lapprofondissement du scnario 3, dtaill ci-aprs sest donc appuy sur les recommandations des lus pour
jalonner de manire prciser la mise en pratique du Schma tout en veillant prendre en compte de manire
forte les implications en termes de stratgie foncire.
Plusieurs ateliers techniques (conduits en mars et mai 2015) avec les techniciens des collectivits et les
oprateurs fonciers et immobiliers ont permis daffiner les prconisations, en particulier en termes de
programmation, phasage et volumtrie des projets.
LAssemble Gnrale du Grand Roissy, runie le 1e juin 2015, a valid les principes directeurs du Schma et
confirm lopportunit davancer sur le plan oprationnel.
P35
CMN Partners
Implications
Intrts
Favorise ladquation offre/demande sur
les diffrents segments de march
Offre foncire et
immobilire
Vise assurer la sortie de lensemble des

projets
1.
Une enveloppe globale de projets dextensions vocation

conomique respecter: en dehors des projets identifis
ce jour, pas dextension sauf sur la base de projets
abandonns
2.
Des ajustements relatifs la programmation et la

vocation de certains projets mais pas de bouleversement
3.
Un phasage, une programmation et une spatialisation

prcis des oprations lchelle du Grand Roissy*
4.
La mise en place dune politique de rserves foncires pour

les projets les plus incertains
5.
Des conditions de mise en uvre sur le plan politique et

institutionnel, en association avec les partenaires privs
6.
Un dispositif volutif, qui a vocation sajuster au fil de

leau aux contraintes du march et lvolution du systme
dacteurs
Prend en compte les enjeux de

requalification
Espaces conomiques
/ foncier
Grand Roissy
Matrise du dveloppement foncier

Confortation conomie locale
Diversification et diffusion de lactivit
conomique sur lensemble du territoire
Lisibilit et crdibilit de laction
conomique et des projets

gouvernance
Optimisation des cots (notamment

requalification)
Co-construction & reprsentativit
Emplois gnrs
* Sur la base des critres dlaboration des scnarios tablis en juin 2014
P36
CMN Partners
Une dclinaison en cohrence avec le SDRIF
Source: rfrentiel territorial de lIAURIF

Primtre de rfrence: Territoire dIntrt Mtropolitain du Grand Roissy
P37
CMN Partners
Une dclinaison en cohrence avec le

schma agricole du Grand Roissy
Ralisation: EPA Plaine de France

P38
CMN Partners

schma agricole du Grand Roissy seine-et-marnais
Ralisation: CD 77
P39
CMN Partners
Une dclinaison en cohrence avec les projets

de trame verte et bleue du Grand Roissy
Ralisation: EPA Plaine de France

P40
CMN Partners
Une dclinaison en cohrence avec le schma des liaisons

structurantes du Grand Roissy
Ralisation: STIF
P41
CMN Partners

schma viaire du Grand Roissy
Ralisation: EPA
P42
CMN Partners
Mise en perspective des donnes foncires suite aux ajustements
Les impacts du SEE:
Une programmation de projets vocation logistique plus limite en volume (-100 ha),
Un dveloppement des locaux dactivits adapts la demande
Une programmation tertiaire en cohrence avec les besoins et le dploiement des infrastructures de transport
Une consommation foncire globale matrise et limite
Un quilibrage plus fort entre les projets dextension et les projets de densification
P43
CMN Partners

A
A1. Spatialiser lamnagement conomique du territoire
Une programmation
cohrente et lisible au
regard des dynamiques
de march et des
caractristiques de
loffre
A2. Spcifier la dominante sectorielle de chaque site et projet

A3. Dfinir des objectifs de volume, en extension et en requalification/densification
A4. Phaser/planifier la sortie des projets en fonction du march et du dveloppement des transports
A5. Engager une dmarche globale de requalification des sites stratgiques
B1. Initier une stratgie foncire commune
Une stratgie concerte,

base sur la
mutualisation
B2. Piloter collectivement le process dimplantation des entreprises et de remplissage des sites
B3. Instituer une relation rgulire lus / investisseurs et oprateurs immobiliers
C1. Une gouvernance au service du projet

C2. Une stratgie marketing coordonne
Des outils de pilotage

stratgique et
oprationnel
C3. Vers des rgles durbanisme harmonises

C4. Vers des logiques de prquation fiscale?
C5. Des outils de suivi oprationnel (tableau de bord, rfrentiel qualit)
Des principes de continuit urbaine, adosss un systme de transport optimis
P44
CMN Partners
Sommaire
Prambule:
1.
2.
3.
4.
1.
2.
Droul de la phase 2
3.

Roissy
1.

territoire
2.

1.
2.
3.
4.
5.

du territoire
1.

globale?
2.
3.

4.

ajustements
5.

et spatialisation
1.

phasage des projets
2.
Des indpassables
3.
4.
5.
6.

structurants
7.

stratgiques

1.
2.
3.
4.
5.
6.

conomique
7.
P45
CMN Partners
5. Une programmation cohrente et lisible

En synthse, positionnement, programmation et phasage des projets
Sur la base des enjeux fonciers et immobiliers du territoire, des besoins identifis sur chaque segment de march et
de la maturit des diffrents projets ports par les acteurs du territoire, il a t procd des ajustements
programmatiques permettant un phasage raliste et articul des projets. Ce phasage intgre notamment le report
dune partie de la mise sur la march des oprations au-del de 2035 dans le but de sinscrire en cohrence avec les
dynamiques de march et favoriser la maturation de projets non encore aboutis ce jour o dont lissue est
incertaine.
NB: La densification de PN2 et le dveloppement dArolians incluent une part de dveloppement htelier que nous avons choisi de ne pas
dconnecter de la programmation tertiaire.
P46
CMN Partners
P47
CMN Partners

Le march des locaux dactivits: rappel des constats et enjeux
Une demande place actuelle en forte

croissance et pour partie insatisfaite:
+ 20,5% en 2012 (+12,7% en IDF)

50 000 m de demande insatisfaite par an
(locaux de 1000 4000 m)
En matire de programmation et de
phasage:
Une production annuelle de locaux

vocation industrielle < 25 000 m SP
Une offre actuelle peu lisible, 75% de 2nde

main et souvent obsolte
Une demande estime a minima 50 000

m / an sur les 20 prochaines annes
Une bonne adquation offre/demande

horizon 2035 mais une programmation
dfinie et localise par dfaut et peu
markete
En matire de spatialisation:
Une programmation future estime 1,2

Mm
P48
Rponse aux besoins immdiats non

satisfaits (besoin de 250 000 m dici 5 ans
soit a minima 35 ha)
Accompagnement de la mutation des
parcs anciens
Limitation du dveloppement de
nouvelles ZAE en cas de disponibilits
foncires significatives dans les ZAE
existantes
Diffusion dans le territoire pour les

activits artisanales, BTP, construction
Concentration pour les activits semiindustrielles et industrielles dans des
zones:
o suprieures 20 ha
o situes en proximit des
infrastructures, notamment du
rseau routier primaire existant
CMN Partners

Focus sur ladquation offre/demande sur les locaux dactivits
Les conditions de mise en uvre:

Artisanat / TPE: favoriser le dploiement dune offre complmentaire dans les territoires excentrs
pour assurer le dploiement dune conomie rsidentielle (~40 ha)
Favoriser la rorientation de certains projets Business parks en extension vers des logiques plus
industrielles (~35 ha)
Densifier les sites existants orients Business Parks (+~60 ha)
Assurer la densification des sites vocation industrielle et vocation prsentielle
P49
CMN Partners

Des prconisations spcifiques relatives certains projets
vocation productive
ZA Chapelle de Guivry:
Proposition de ddier environ 30 ha
des activits semi-industrielles
forte valeur ajoute
ZI Saint-Pathus (50 ha):
Proposition de rorientation du site
vers une offre destination du tissu
dartisans et de PME locales (~40
ha)
Site PSA:
Confirmer lmergence dun projet
industriel et technologique majeur
( ~80 ha)
Paris Nord 2 et Mitry-Compans:

Enjeu de densification de loffre de
locaux dactivits destination des
PME / PMI
P50
CMN Partners

Proposition de spatialisation de loffre de locaux dactivits horizon 20-30 ans
Cette carte ne concerne que les sites existants et projets
intgrant un volet de programmation ddi aux locaux
dactivits. Le flchage nest pas exclusif et peut se
combiner avec des programmations tertiaires et/ou
logistiques
Activits productives de soutien (TPE,

PME-PMI, artisanat)
Diffusion dans le territoire, proximit de la
population, au sein des ZAE, en cohrence
avec les autres dmarches de planification
(schmas agricoles et trame verte et bleue)
Activits de type industriel ou semiindustriel

Concentration dans des ZAE > 20 ha,
proximit des axes autoroutiers et voies
rapides
Activits technologiques et/ ou en lien

avec lconomie des changes
Concentration dans des ZAE > 20 ha,
proximit des axes autoroutiers et voies
rapides, des aroports et des transports en
commun
P51
CMN Partners

Dtails concernant la programmation en locaux dactivits
La programmation propose en matire de locaux dactivits favorise:

Une augmentation de loffre prvisionnelle en matire de locaux vocation productive, quil sagisse dactivits de
support au tissu conomique et rsidentiel local ou dactivits industrielles et semi-industrielles. Cela permet de
rpondre lun des enjeux points lchelle du Grand Roissy: une insuffisance de loffre vocation productive.
La consolidation dune offre vocation technologique et/ou en lien avec lconomie des changes, en complment
de loffre tertiaire et des quipements programms.
La densification des espaces existants, pour permettre le maintien sur le march dune offre de seconde main en
rponse aux besoins exprims et lutter contre la dqualification des zones dactivits actuelles du territoire.
P52
CMN Partners

En synthse, positionnement, programmation et phasage pour
loffre vocation productive
P53
CMN Partners
Le march des entrepts: constats et enjeux
La demande place sest effondre en 2012 (40 000 m

placs contre 280 000 m en 2011)
Le secteur transport logistique est essentiellement

tir par le fret arien sur le Grand Roissy:
9000 emplois directs, 42 000 emplois indirects,
6,2 Mards de CA,
70% de produits haute valeur ajoute
Des innovations en cours pour maintenir

lattractivit de la plateforme face Francfort
Loffre programme en matire de logistique (1,5 Mm)

est suffisante pour rpondre la demande projete (80
000 m SP/an)
Le secteur est en pleine mutation

Ces mutations induisent de nouveaux besoins fonciers et
immobiliers
En matire de programmation et de
phasage:
Une bonne adquation offre/demande

horizon 2035 en volume et spatialement.
Des enjeux en termes de monte en
gamme et de matrise des projets
spontans
P54
Monte en gamme de loffre

foncire et immobilire pour
conforter la logistique forte
valeur ajoute
Matrise des projets spontans
Proximit de la 1e couronne pour la

logistique urbaine et les
plateformes multimodales
Proximit de laroport et des
infrastructures routires primaires
pour la logistique de longue porte
et forte valeur ajoute
CMN Partners

vocation logistique
ZAE Goussainville (70 ha):

A privilgier pour de la logistique
forte valeur ajoute en lien avec le
dploiement potentiel de CAREX
ZA Saint-Pathus (50 ha):

Proposition de rorienter une
partie du site et de diminuer les
surfaces ddies la logistique (~10
ha)
Propositions concernant la
programmation en matire de
logistique:
1.
Pas de cration de nouvelles

zones vocation logistique
dans les 20 prochaines
annes (cf. extension Mitry)
2. Rorientation dune partie
des projets sur de la
logistique forte valeur
ajoute (environ 150 ha
manquants)
Site PSA :
Proposition de confirmer la
vocation logistique partielle du site
correspondant aux projets actuels (
~40 ha SMI-SMR, ID Logistics)
P55
CMN Partners

Proposition de spatialisation de loffre dentrepts horizon 20-30 ans
intgrant un volet de programmation ddi la logistique.
Le flchage nest pas exclusif et peut se combiner avec des
programmations tertiaires et/ou locaux dactivits
Logistique urbaine (desserte

mtropolitaine)
Proximit de la zone dense de la
mtropole
Logistique longue porte

(transit, transport et
entreposage de rayonnement
national et international)
Proximit des axes autoroutiers
et voies rapides
Logistique en lien avec

laroportuaire (fret, haute
valeur ajoute)
Proximit immdiate de laroport
Paris-CDG
P56
CMN Partners

Dtails concernant la programmation en entrepts
La programmation propose en matire dentrepts favorise:

La concentration de la logistique en lien avec laroportuaire en proximit immdiate de laroport.
Une matrise du dveloppement foncier en lien avec les dynamiques de march et ce dans une logique visant
viter le mitage des espaces (notamment agricoles). Une partie de la programmation en logistique longue porte est
ainsi programme post 2035.
P57
CMN Partners

Rappel des donnes concernant lvolution de la demande place
en bureau (hypothse haute)
DP annuelle DP annuelle DP annuelle DP annuelle
sur
sur
sur
sur
2015-2020
2020-2025
2025-2030
2030-2035
Prolongation de la DP actuelle
21 500
21 500
21 500
21 500
DP supplmentaire lie la croissance tendancielle de lemploi tertiaire
21 800
21 800
21 800
21 800
7 600
15 200
DP supplmentaire lie au dploiement des infrastructures de transport

DP supplmentaire lie au dploiement des grands projets*
21 400
21 400
21 400
21 400
DP complmentaire lie lattraction dIDE en +
6 000
11 700
11 700
11 700
DP complmentaire lie la sous-offre sur le march francilien
7 200
Demande Place annuelle moyenne sur chaque priode
77 900
76 400
84 000
91 600
Besoins correspondants en m SP (= DP annuelle x 5)
389 500
382 000
420 000
458 000
Besoins totaux sur la priode 2015-2035
1 649 500
Ces estimations constituent une hypothse haute, base sur des volutions tendancielles de lemploi et de
lattractivit conomique raisonnablement optimistes compte-tenu des projets en cours sur le plan immobilier et des
infrastructures de transport.
Dans un souci de ralisme et de gestion des risques (fiscalit, dynamiques de march, arrive des transports), il a
t finalement retenu de lisser lestimation de la demande place annuelle sur 25 ans au lieu de 20 ans, ainsi que
den rduire le volume globale, en particulier court terme.
P58
CMN Partners
Le march des bureaux: constats et enjeux
Une demande place bride du fait de labsence

doffre adapte, dune accessibilit insuffisante et
du niveau de taxe : 21 000 m placs / an sur les 5
dernires annes
En matire de programmation et de phasage:
Accompagnement de la sortie dune offre neuve
Une demande place potentielle qui pourrait

avoisiner entre 75 000 et 80 000 m par an soit 8
9% du march francilien (2,4% aujourdhui)
estimation CMN
valuation des besoins 20 ans:
Des besoins estims 1,7 Mm horizon 2035

dont 70% neufs (1,2 Mm) et 30% rnovs (0,5
Mm)
Des projets cumuls (neufs) estims 1,6

Mm dont 80% le long du corridor,
Un parc existant vieillissant estim 1 Mm
Degr de proximit de laroport et du corridor
Des objectifs de programmation en adquation avec

la demande place mais une ncessit de prendre en
compte lavenir du parc ancien
5 ans (tendre 400 000 m)

chelonnement de la sortie de certains projets
Limitation des programmes neufs sur des sites
prsentant des opportunits de densification ou
de rnovation
Monte en gamme des sites existants (espaces
publics)
P59
CDG le Bourget pour le tertiaire exogne

(Grand Paris + international)
Diffusion dans le territoire pour le tertiaire
endogne (local)
Degr de proximit avec les gares GPE et RE
CMN Partners

Focus sur ladquation offre/demande en matire de bureaux
Focus sur ladquation offre/demande en matire de bureaux
Les conditions de mise en uvre:

Tertiaire rsidentiel: priviligier la sortie dune offre de bureau neuve, en particulier proximit des gares
du GPE (~ 25 ha soit ~225 000 m SDP)
Favoriser une densification des sites tertiaires au profit dun tertiaire mtropolitain plutt
quaroportuaire (~20 ha soit ~200 000 m)
Renforcer la sortie dune offre neuve vocation conomie des changes (~15 ha soit ~150 000 m)
Revoir la baisse la programmation dune offre neuve vocation mtropolitaine au profit dune offre
vocation conomie des changes (~37 ha soit ~ 300 000 m).
P60
CMN Partners

vocation tertiaire
NB: La densification de PN2 et le dveloppement
dArolians incluent une part de dveloppement
htelier court terme que nous avons choisi de
ne pas dconnecter de la programmation
tertiaire.
Paris Nord 2:
Privilgier une densification au
profit dun tertiaire mtropolitain,
complmentaire lexistant
(200 000 m concerns)
Ples gares RER et GPE

Dploiement dune offre de
tertiaire prsentiel denviron 15
000 25 000 m par ple
Triangle de Gonesse:
Proposition dune programmation
globale en tertiaire: 750 000 m
dont 500 ddis au mtropolitain
et 250 ddis lconomie des
changes
Arolians:
Proposition dune programmation
globale en tertiaire: 150 000 m
ddis lconomie des changes
P61
CMN Partners

Proposition de spatialisation de loffre de bureau horizon 20-30 ans
intgrant un volet de programmation ddi des btiments
tertiaires. Le flchage des sites nest pas exclusif.
Tertiaire li lconomie prsentielle

(services de proximit et services
support)
Diffusion dans le territoire, en milieu urbain,
et/ou proximit avec les gares GPE et RER
Tertiaire aroportuaire (li lactivit

arienne et aroportuaire)
Sur la plateforme aroportuaire, proximit
des transports en commun
Tertiaire mtropolitain (fonctions de

sige et de direction)
Proximit de laroport, du corridor CDG Le
Bourget, du cur de la mtropole et des
transports en commun
Tertiaire li lconomie des changes

internationaux (fonctions business et
corporate, antennes dentreprises
internationales)
Proximit de laroport, du corridor CDG Le
Bourget et des transports en commun
P62
CMN Partners

Dtails concernant la programmation en bureau (1/2)
La programmation en bureau a consist avant tout affiner les diffrentes vocations des projets, au regard de leur
localisation prvisionnelle, du recensement des besoins et des spcificits du Grand Roissy en tant que place
aroportuaire. Quatre vocations ont ainsi t dfinies: conomie prsentielle, tertiaire mtropolitaine, tertiaire
aroportuaire et tertiaire en lien avec lconomie des changes.
Sur cette base, le phasage et le volume ont t ajusts pour favoriser la complmentarit entre les projets et
permettre larticulation des priodes de commercialisation. Certaines programmations affiches ont t revues la
baisse ou dcales dans le temps, aprs analyse de la faisabilit et de la maturit des projets. La programmation
finale stablit ainsi ~1,4 Mm (-0,2Mm par rapport aux estimations thoriques) sur 25 ans au lieu de 20 ans.
P63
CMN Partners

Dtails concernant la programmation en bureau (2/2)
NB: La densification de PN2 et le dveloppement

dArolians incluent une part de dveloppement
htelier court terme que nous avons choisi de
ne pas dconnecter de la programmation
tertiaire.
P64
CMN Partners
Lconomie des changes internationaux: constats et enjeux

Dveloppement de nouveaux produits immobiliers hybrides rpondant aux besoins (cf. ITC, A-Park,
Asian Business Park): produits mixtes alliant bureaux, centres de confrences et salles de runions,
commerces, showrooms
Pollutec
Les enjeux prendre en

compte
International Trade Center
Proximit transports en commun locaux
Proximit quipements et services
Monte en gamme des produits tertiaires classiques
P65
CMN Partners
Pour mmoire, les quipements complmentaires

destins soutenir lconomie des changes
internationaux
Le Mesnil-Amelot
(ple htelier)
ITC
Roissy Village
(ple htelier)
Dme Arena
Roissyple
(ple htelier)
Trapze
Arolians/
Colise
Htellerie
Triangle de
Gonesse
Europacity
Arolians
Extension PIEX
+ Cit de lExpo
Sports / Loisirs/ commerces /

spectacles
Evnements et expositions
caractre professionnel
P66
CMN Partners

Engager une dmarche globale de requalification des sites stratgiques
Objectifs
Modalits de mise
en uvre
Deux exemples
doutils: MODUE et
SEMOP
Calendrier
1. Engager une politique de requalification dans le cadre du Schma des Espaces Economiques
2. Permettre latteinte progressive dun quilibre oprations nouvelles / densification des espaces
existants: favoriser la redynamisation de ~ 350 ha de zones dactivits vocation productive, soit ~
17,5% de lexistant horizon 2035 (hors ZA Mitry-Compans dj intgre dans les projets de
densification).
3. Assurer la monte en gamme globale des espaces conomiques du Grand Roissy et viter la
dqualification des espaces anciens
4. Saffirmer comme territoire dexprimentation dans la mutation de parcs dactivits vocation
industrielle et logistique
1. Dfinir collectivement les sites ncessitant des oprations de redynamisation ou de requalification et
leur priorisation (notamment sites situs en zone urbaine dense ou sites de grande ampleur) sur la
base de la dfinition dun intrt dchelle Grand Roissy .
2. Engager une tude des potentiels de dveloppement et de mutabilit du foncier pour la zone de
Mitry-Compans ds 2016
3. Mettre en place des outils permettant anticipation des impacts et prquation financire
1. La MODUE: Matrise duvre de Dveloppement Urbain et Economique, ingnierie conomique qui a
pour mission sur la base dune enqute conomique, dun diagnostic foncier et dun
accompagnement la libration des sites oprationnels, dengager une stratgie de relocalisation et
doprations tiroirs susceptibles doptimiser le redploiement du site (convention EPFIF collectivit).
2. La SEMOP: permet lassociation doprateurs privs des oprations damnagement dans le cadre
dun portage public-priv. Dispositif susceptible dtre mobilis pour permettre la prquation entre
plusieurs oprations damnagement vocations diffrentes
1. Lancement dune tude destine identifier les sites ncessitant une redynamisation (ds 2015?)
2. Lancement dune tude de dveloppement concernant Mitry Compans (2016)
3. Approfondissement juridique des possibilits de mise en uvre dune MODUE et dune SEMOP
P67
CMN Partners
Sommaire
6.
7.

1.
2.

entreprises
3.

immobiliers

1.
2.
3.
4.
5.

8.

9.

Schma?
Annexes:
1.
2.
3.
4.
Contacts
P68
CMN Partners
6. Une stratgie concerte, base sur la mutualisation

Objectifs
1. Assurer la matrise foncire des espaces vocation conomique dont la programmation est envisage
tardivement (post 2035) ou dont la sortie effective est incertaine
2. Contenir lexpansion de foncier conomique et assurer la cohrence des diffrentes dmarches
concomitantes (schma viaire, schma des liaisons structurantes, schma agricole, trame verte et
bleue)
3. Eviter le mitage et les dploiements opportunistes
Modalits de mise
en uvre
1. Acter collectivement dun maintien en rserve foncire des emprises dont la programmation est
prvue au-del de 2035
2. Dfinir le potentiel foncier stratgique du Grand Roissy pouvant justifier un portage de long terme par
la puissance publique (type EPF ou EPA)
3. Envisager la mise en place de ZAD ou de primtres dtude sur le foncier prserver pour des
vocations conomiques
Un outil possible:
la mise en place
de Foncires
Publiques
Communes
Calendrier
1. Cration de Foncires entre les communes concernes par les espaces prserver et lEPFIF
2. Un outil qui permet le portage de long terme (au-del de 10 ans) sur des emprises foncires dont
lattractivit est questionne par les oprateurs privs
3. Une dmarche possible au regard des taux de rendement attendus par lEPFIF (2% par an plafonns
10% 10 ans)
4. Une revente au prix achet qui permet daffecter les plus values ralises par les oprateurs privs sur
les charges foncires lamnagement des espaces publics ou la cration dquipements publics.
1. Validation de la stratgie foncire dbut 2016

2. Identification des sites stratgiques courant 2016
3. Engagement des premiers conventionnements ds 2017
P69
CMN Partners
6. Une stratgie concerte, base sur la mutualisation
Piloter collectivement le
process dimplantation des
entreprises
et de remplissage des sites
1. Mettre en place un Comit dImplantation visant recenser lensemble des projets ports
par des oprateurs privs (investisseurs, promoteurs, utilisateurs)
2. Assurer par ce biais une cohrence de dveloppement des projets lchelle du Grand
Roissy en fonction de la programmation dfinie conjointement
3. Envisager une frquence trimestrielle de cette instance, ainsi que la possibilit de la runir
de manire ad hoc en fonction des opportunits identifies
Instituer une relation

rgulire lus / investisseurs
et oprateurs immobiliers
1. Instituer des runions rgulires entre les acteurs institutionnels du Grand Roissy et les
oprateurs privs de lamnagement et de limmobilier (sur un format proche de la runion
prvue fin avril?)
2. Mettre en place un Comit dExperts visant dfinir des modes de partenariat et de
montage des projets mixtes (habitat/conomie ou extension/requalification) dans un souci
dquilibrage global des oprations lchelle du Grand Roissy
P70
CMN Partners
Sommaire
6.
7.

1.
2.

entreprises
3.

immobiliers

1.
2.
3.
4.
5.

8.

9.

Schma?
Annexes:
1.
2.
3.
4.
Contacts
P71
CMN Partners
7. Des outils de pilotage stratgique et oprationnel

Une gouvernance au service du projet (1/2):
La ncessit dune organisation souple court terme
Pour valoriser auprs des oprateurs immobiliers lambition commune du territoire et confirmer une certaine
matrise du dveloppement conomique et des orientations des projets
Pour assurer la prise en compte des prconisations du Schma auprs des instances supra-territoriales et
locales, dans la perspective des diffrentes rformes institutionnelles
Pour permettre la mise en uvre oprationnelle des outils et instances de pilotage ncessaires la sortie des
projets et la coordination globale de la dmarche
Pour instaurer des lieux dchanges et de dbat rguliers sur la base du travail initi depuis 2013 dans
llaboration du Schma
Prconisations:
1) Maintenir la gouvernance actuelle du dispositif, savoir dans le cadre de lACGR (cf. dtail des attentes relatives
chaque instance sur la diapositive suivante)
2) Sappuyer en parallle sur la mise en uvre de deux instances complmentaires: le Comit dImplantation et le
Comit Investisseurs (cf. diapositive 69)
3) Prvoir terme un modle de gouvernance renouvel dans un cadre institutionnel stabilis (cf. exemples en
annexe)
P72
CMN Partners

Proposition de gouvernance souple de court terme (2/2)
Rle des diffrentes instances
Dsignation
par lACGR dun
rfrent
technique et
dun rfrent
politique
COPIL SEE
= a minima
Bureau ACGR
COTECH SEE
= poursuite
des ateliers
techniques
Besoin dun
support
technique SEE :
animation &
coordination
Partage de la situation conomique du territoire, du bilan des implantations et

des perspectives des marchs cls
Partage des enjeux prioritaires en matire dattractivit, de dv co
Partage de la programmation globale CT, MT, LT et des risques / opportunits
(ajustement prvisionnel offre / demande par exemple)
Partage des arbitrages / propositions dactions / stratgies
Prparation de la stratgie et de sa dclinaison

Prsentation de la programmation des sites et prparation des arbitrages
Prsentation des documents de planification (SDUC, SCOT, PLU)
Suivi de lavancement des projets transverses (dplacement, grands projets,
requalification, animation, marketing)
Partage de lavancement des tableaux de bord (marchs, programmation,
ajustement offre-demande)
Identification des risques / opportunits
Prparation des salons (projets phares, messages cls)
Sujets dentreprise particuliers traiter
Actualisation des tableaux de bords

Production dune lettre dinformation
Formalisation des supports du comit technique, prparation ordre du jour
Identification des problmatiques et sujets traiter (entreprises)
Animation des rflexion sur les propositions dactions possibles
P73
CMN Partners

Une stratgie marketing coordonne (1/2)
Regrouper les sites autour de quelques ples lisibles
Objectifs
Description et conditions de mise en uvre
Ple tertiaire urbain
Primtre : Gares RER et futures gares du GPE

Offre 2030 : ~150 000 m2 de bureaux urbains et campus urbains
Marketing : adresse, vie urbaine, identit, mixit, connectivit
Ple mtropolitain et
technologique
Primtre : Triangle de Gonesse + Paris Nord 2

Offre 2030 : ~400 000 m de bureaux
Marketing : un cosystme de tertiaire suprieur de rang international
Ple logistique
Ple de lconomie
de changes
Ple productif
Primtre : Ple aroportuaire largi

Offre 2030 : ~400 ha dentrepts
Marketing : le ple logistique francilien pour le fret haute valeur ajoute
Primtre : Ple aroportuaire largi
Offre 2030 : ~500 000 m de bureaux et produits immobiliers hybrides
Marketing : une offre complte au service des activits internationales
Primtre : PSA, Mitry-Compans, Grande Couture, PA du Val de France
Offre 2030 : ~150 ha de locaux ddis des activits industrielles
Marketing : des sites penss pour le dveloppement dune industrie
mtropolitaine
P74
CMN Partners

Une stratgie marketing coordonne (2/2)
Dcliner un marketing 3 chelles : Roissy, polarit, opration
3 chelles territoriales 3 niveaux de discours

Marketing du Grand Roissy
Stratgie conomique
Destination Grand Roissy
Ple # 1
Op1
Promesse du ple
Projet territorial
Signaltique / amnagement
Op2
Op3
Op4
Positionnement
Produits immobiliers
Label Grand Roissy
Cibles
Messages
Vecteurs
Coordination et cohrence entre les 3 niveaux de discours
Coordination du systme dacteurs pour la promotion du territoire, des polarits et oprations
P75
CMN Partners
1. Traduire les implications du Schma sur le plan juridique dans le cadre des documents
durbanisme, notamment les PLU
2. Valoriser ladquation du Schma avec le SDRIF
3. Profiter de la mise en place des PLUi et de la mise en place de la Mtropole pour rflchir
une mise en cohrence des documents durbanisme
4. Dans le cadre des rvisions actuelles de PLU, veiller une prise en compte des principes du
Schma des Espaces Economiques
Des rgles durbanisme

harmonises?
1. Favoriser lharmonisation des taux de taxe et/ou la mise en place dun systme de
prquation
2. Engager une rflexion sur ces problmatiques une fois stabilise lorganisation
institutionnelle du territoire ( partir de 2016 suite lapplication de la Rforme Territoriale
et la mise en place de la MGP).
3. Prvoir des actions de lobbying auprs des instances dcisionnaires en matire de
redevance sur la cration de bureaux / CFE et CVAE
4. Prvoir une tude spcifique sur les questions fiscales
Vers des logiques de

prquation fiscale?
Des outils de suivi

oprationnels
1. Mettre en place un rfrentiel damnagement et/ou cahier de prescription commun tout

projet damnagement ou de requalification despaces dactivits pour favoriser la lisibilit
globale de la dmarche et la monte en gamme des espaces existants
2. Mettre en place les outils de suivi (tableaux de bords) et les actualiser de faon
priodique (cf. atlas foncier)
3. Conception dun outil dvaluation de limpact financier global des oprations
damnagement conomique pour la collectivit, intgrant limpact sur les ressources
fiscales de la collectivit (CET, impts locaux) et limpact potentiel de la fiscalit
francilienne (RCBE)
P76
CMN Partners
Sommaire
6.
7.

1.
2.

entreprises
3.

immobiliers

1.
2.
3.
4.
5.

8.

9.

Schma?
Annexes:
1.
2.
3.
4.
Contacts
P77
CMN Partners
8. Des principes de continuit urbaine,

adosss un systme de transport optimis
Focus sur les aires de connectivit conomique:
Une cohrence entre dveloppement conomique et dveloppement des infrastructures de transport pour
remplir atteindre l ambition du dveloppement du Grand Roissy
Les isochrones 15 et 30 mn en transport en commun montrent que les zones de dveloppement situes dans les
communes urbaines du sud bnficieront dune connectivit spatiale interne dbordant largement sur le nord de
lIle-de-France.
Le dveloppement des infrastructures lourdes de transport en commun du Grand Paris permet dassurer cette
connectivit , en particulier entre Le Mesnil-Amelot, laroport de Roissy CDG, le triangle de Gonesse et au sud du
Grand Roissy, Le Bourget et Pleyel, via le PIEX.
La connectivit transversale interne au Grand Roissy est galement assure 30mn, plus particulirement par le
barreau de Gonesse. Elle doit cependant tre renforce par des lignes BHNS projetes.
La ralisation des projets de transport en commun du Grand Paris est une condition ncessaire pour assurer le
dveloppement conomique du Grand Roissy dans le cadre dune mobilit durable.
Pour les communes plus rurales du nord et de lest du Grand Roissy, des liaisons directes et proportionnes la
demande avec les ples autour de Roissy CDG devront galement tre prvues pour rendre ces communes
attractives et assurer leur dveloppement.
P78
CMN Partners
Sommaire
6.
7.

1.
2.

entreprises
3.

immobiliers

1.
2.
3.
4.
5.

8.

9.

Schma?
Annexes:
1.
2.
3.
4.
Contacts
P79
CMN Partners
10. En synthse
Quel chemin critique pour mettre en uvre le Schma?

Le temps de la mise en oeuvre
Le temps de la fondation
Le temps de lexprimentation
Valider les orientations

programmatiques sur le plan politique
(Assemble Gnrale du Grand
Roissy)
Assurer le lancement et la
commercialisation des premiers
projets
Valider le principe de mise en uvre

dune stratgie foncire
Consolider les modalits de portage
Mettre en uvre les

conventionnements
Lancement de ltude sur Mitry-Compans
Lancement requalification
Mise en place du Comit dImplantation

Mise en place du Comit Investisseurs
Dfinition des bases de la gouvernance
politique et technique
Calage de la plateforme de discours et des
argumentaires marketing
Valorisation de la conformit du Schma
avec les autres dmarches de rfrence
1e communication sur le Schma lors du

MIPIM 2017
Rflexion et lobbying sur les futurs PLUi
Identification et communication auprs de

lensemble des communes
Mise en place des outils oprationnels
(Tableau de Bord, atlas foncier et
immobilier)
Favoriser larticulation des dmarches de planification
Juin 2015 Dcembre 2016

2017
P80
A partir de 2018
CMN Partners
10. En synthse
Focus sur le temps de la fondation

Le temps de la fondation
Valider les orientations programmatiques sur
le plan politique (Assemble Gnrale du
Grand Roissy)
Mise en place du Comit dImplantation
Mise en place du Comit Investisseurs
Valorisation de la conformit du Schma avec
les autres dmarches de rfrence
Mise en place des outils oprationnels
(Tableau de bord, atlas foncier et
immobilier)
Calage de la plateforme de discours et des
argumentaires marketing
Valider le principe de mise en uvre dune

stratgie foncire
Communication auprs de lensemble des
communes
Dfinition des bases de la future gouvernance
politique et technique
Sept-dcembre 2015
P81
Janv-Juin 2016
Juil-Dc 2016
CMN Partners
Sommaire
6.
7.

1.
2.

entreprises
3.

immobiliers

1.
2.
3.
4.
5.

8.

9.

Schma?
Annexes:
1.
2.
3.
4.
Contacts
P82
CMN Partners
Exemple de gouvernance n1:

SAE de Montpellier
Comit de pilotage SAE
Pilotage : Prsident
Missions : partager une vision, valider et discuter la stratgie, expression des demandes des lus
/partenaires
Frquence : 2 fois / an
Composition : VP DDEE, DUH, DFAO, DET + prsidents des partenaires
Comit technique SAE
Pilotage : DT
Missions : prparer la stratgie, suivre et piloter la mise en uvre, coordonner les acteurs oprationnels
Composition : DDEE, DUH, DFAO + partenaires (CG, CR, SERM, CCI, SAAM, T34, LRA ) + autres acteurs selon
sujets (communes, oprateurs immobiliers. )
Frquence : mensuelle ou bimestrielle
Agent SAE (DDEE) anime et coordonne le rseaux de rfrents SAE (DFAO, DUH, SERM et partenaires)
Stratgie &
programmation
Mise en oeuvre
oprationnelle
DDEE, DUH, DFAO, DET
DDEE, DUH, DFAO, DET
Amnageurs
SERM + CG et CR (selon sujets)
CG, CR, Consulaires, communes,

selon les sujets
Amnageurs / promoteurs (selon

sujets)
P83
Marketing &
Commercialisation
DDEE (services marketing &
implantation)
Amnageurs et partenaires
Commercialisateurs / promoteurs
CMN Partners

Schma des Espaces Economiques* (sur la base du SAE de Montpellier)
Comit de pilotage SEE
Pilotage : Prsidence tournante tous les ans
Missions : partager une vision, valider et discuter la stratgie, expression des demandes des lus
/partenaires
Frquence : 2 fois / an
Composition : Prsidents EPCI (ou reprsentants), lus rgionaux et dpartementaux, ADP, Etat, CCI
Comit technique SEE
Pilotage : DGS de lEPCI prsidente

Missions : prparer la stratgie, suivre et piloter la mise en uvre, coordonner les acteurs oprationnels
Composition DGS des EPCI yc MGP + partenaires (CG, CR, Etat, CCI, amnageurs, ADP) + autres acteurs selon
sujets (communes, oprateurs immobiliers. )
Frquence : mensuelle ou bimestrielle
Stratgie &
programmation
Mise en oeuvre
oprationnelle
Marketing &
Commercialisation
Directions techniques EPCI
Directions techniques EPCI
Services communication/mkt
Amnageurs
CG et CR (selon sujets)
Amnageurs et partenaires
CG, CR, Consulaires, communes,

selon les sujets
Amnageurs / promoteurs (selon

sujets)
Commercialisateurs / promoteurs
* Ajuste par rapport aux spcificits du systme dacteurs du Grand Roissy

** Schma dAccueil des Entreprises
P84
CMN Partners

Ple Chimie Durable Bordeaux 2020 (approche filire)
Maitrise douvrage globale (CUB)
Comit partenarial
Reporting
Fonction : suivi de lavancement et coproduction de la stratgie
quipe danimation oprationnelle
Membres : Elus + reprsentants des

partenaires : CUB, ACD, CRA, CCI, BGI,
GPMB, DIRRECTE, DREAL, UNIVERSITE
Fonction : suivi des tableaux de bords et coordination

des projets
Support transverse
Dlgue ACD ou CUB en direct
Confie les projets aux partenaires

oprationnels
Support et coordination des interventions

des partenaires
Une matrise douvrage particulire par projet

Le projet
prospection
Le projet cluster
Le projet start-up
Pilotage : ACD
Pilotage : CRA
Pilotage : BGI
Pilotage : xx
Pilotage : x
Partenaires :
CRA, ACD, VU,
Universit,
ENSCPB
Partenaires :
Bordeaux Unitec,
Innovalis, ACD
Partenaires :
ACD, CRA,
Innovalis, CCI,
CUB
Partenaires : xx
Partenaires : xx
P85
Projet n
Projet n + 1
CMN Partners

Ple Ecoconstruction du Nord-Isre (approche cluster)
Stratgie et action
Conseil
dAdministration
-Dcider des orientations
de la PF
quipe de direction et
danimation
Financement
Partenaires financiers
- contribuer au
financement de la structure
ou des projets
-Mettre en uvre la
stratgie + dispenser
loffre de service
- inclut un organe de
coordination avec autres
PF du rseau Grenelle
Partenaires techniques
- contribuer loffre de
service par une offre
complmentaire ou par la
fourniture dune partie de
loffre
Proposent
Comit Scientifique
Club des utilisateurs
-Avoir une vision des

enjeux du btiment de
demain et des besoins
des entreprises du
secteur
- Proposer des
orientations
stratgiques pour la PF
- Proposer des
amliorations de loffre
de service aux
entreprises daprs un
retour dexprience et
un besoin de services
Offre de services
Concertation et proposition
damlioration
P86
CMN Partners
Annexes
Tertiaire li
lconomie
prsentielle
Tertiaire
aroportuaire
Services de
proximit et
services support
destination des
populations
rsidentes, des
entreprises du
Grand Roissy et de
laire
mtropolitaine
Bureaux lis
lactivit
arienne et
aroportuaire
Activits
productives de
proximit
Activits pour les
populations
rsidentes et les
activits
structurantes du
Grand Roissy
(TPE, PME-PMI,
artisanat, BPT,
maintenance)
Tertiaire
mtropolitain
Fonctions de
sige et de
direction
Activits semiindustrielles et
industrielles
PMI ETI
industrielles ou
semi-industrielles
Fabrication
grandes sries et
petites sries
Tertiaire li
lconomie des
changes
internationaux
Fonctions
business et
corporate,
antenne
dentreprises
internationales
Logistique
urbaine
Activits technologiques
Activits high tech /

R&D contenu innovant
Activits en lien
avec
lacheminent des
flux de
marchandises et
de biens dans les
agglomrations
Logistique
longue porte
Logistique en
lien avec
lactivit
aroportuaire
Messagerie
Messagerie
Fret routier
Fret arien
Logistique lie
la grande
distribution
Logistique
inverse forte
valeur ajoute
Transport routier
de marchandises
Commerce de
gros vocation
internationale
Activits en lien avec

lconomie des
changes internationaux
techniques ou
dexposition
P87
CMN Partners
Annexe
Cibles et typologies dimmobilier
Activits
Type de locaux
Economie
rsidentielle
Entrepts
Logistique
urbaine, petit
ngoce
Locaux
dactivits
Artisanat, BTP,
services
oprationnels
Tertiaire
aroportuaire
Tertiaire
mtropolitain
changes
internationaux
Fret arien
Grande distribution
Commerce de gros
international
BTP, rparation,
maintenance
PMI ETI
industrielles
Fabrication
Locaux
mixtes
Bureaux
purs
Logistique et
commerce gros

Agences locales:
Bancassurance
administration,
immobilier,
Fonctions
directionnelles,
enjeux dimage
Audit & conseil
Activits
rgionales
grands comptes
industriels,
P88
CMN Partners
Annexe
Typologies de produits sur le segment
des locaux dactivits et des entrepts
Locaux TPE / artisanat
Locaux d'activits PME/PMI
Entrept & btiment industriel
Illustrations
VEAS, Villages dentreprises

Environnement
urbain
Caractristiques
techniques
Activits cibles
Zones logistiques/ industrielles

Parc dactivit, Technoparc
2nde priphrie
Accs routiers / PL
Accs PL et autoroutiers
Peu compatible avec lhabitat
Non compatible habitat
Proximit services
Accs services de base
Services de base sur site
Un ensemble de btiments R+0

R+1 de 1000 3000 m2
dcoup en lot < 200 m
Btiments de R+0 R+1 de 1

000 5 000 m
Btiments R+0 R+1 de 3 000

20 000 m
> 50% de surfaces techniques
75 emplois/ha
30 emplois/ha
50 emplois/ ha
COS de 0.5
COS de 0.3
COS de 0.3 0.5
Artisanat
BTP, rparation, maintenance
BTP
PMI ETI industrielles
Services oprationnels
Petit ngoce professionnel
Proximit avec lhabitat sous

contraintes techniques (pas de
quais, cour camion limite)
P89
Logistique urbaine, messagerie

(cross docking)
Commerce de gros
Industrie
CMN Partners
Annexe
Typologies de produits sur le segment du bureau
Bureaux urbains
Bureaux Business parcs
Proximit
centre-ville,
TC
frquents,
signatures
architecturales,
Proche priphrie, traitement

paysag qualitatif, plan masse
ar
Mixit possible avec lhabitat

au niveau de llot
Compatibilit
possible
avec
lhabitat au niveau du macro-lot
Dense trs dense (COS > 1)
0,7 < COS < 1
Bureaux mixtes / technologiques
Illustration
Cadre urbain
& paysager
Produit
R+4 R+8 avec plateaux

partir de 1000 m.
1 Pk / 50 75 m2
Cibles
Fonctions directionnelles,
enjeux dimage
Bancassurance, audit & conseil,

administration, immobilier
R+2 R+4 avec plateaux de 500

m2 1500 m.
1 Pk / 30 50 m2 Parking arien
mutualisable au niveau de llot
Proche / moyenne priphrie,

Environnement paysag haut de
gamme, en vitrine de parc
dactivits.
Proximit directe non compatible
avec lhabitat
0,5 < COS < 0,7
Btiments en R+1/3 avec ~30 % de
surfaces
techniques.
Accs
moyens porteurs.
1 Pk / 50 m2
Activits mtropolitaines
Activits tertiaires de grands

comptes industriels, services
oprationnels, IT
P90

Activits de services ncessitant
des surfaces techniques
CMN Partners
Annexe
Mthode destimation de la consommation de foncier
1. Recensement de lensemble des projets fonciers et immobiliers horizon 2035 lchelle du Grand Roissy
2. Classement des projets selon 2 types de catgories:
1.
2.
Vocation prvisionnelle (tertiaire, logistique, activits)

Extension ou densification
3. Somme de la programmation prvisionnelle (en m) correspondante aux diffrentes catgories

4. tablissement dun COS moyen en fonction de la catgorie
5. Calcul des quivalents m/ha consomms
P91
CMN Partners
Annexe
Mthode destimation des besoins prvisionnels en foncier
1. Hypothses de dpart (valides suite au Bureau du 23 juin 2014)
2. Calcul par segment:
P92
CMN Partners
Annexe
Mthode destimation de limpact en termes demplois
1. Calcul partir:
1.
2.
De la consommation de foncier pour les projets vocation logistique et vocation activits

Du nombre de m programms pour les projets vocation tertiaire
2. Application de ratios:
P93
CMN Partners
Contacts
CMN Partners
Architectes de Projets
4 rue Dolors Ibarruri 93188 Montreuil

tel : 01 78 42 75 44
www.egis.fr
26 place Bellecour 69002 Lyon

tel : 04 78 92 81 87 fax : 04 72 61 16 60
www.cmn-partners.com
Jean-Louis Meynet, Associ

mobile: 06 46 39 62 76
jl.meynet@cmn-partners.com
Marion Michel, Directrice de projets

mobile : 06 65 67 86 51
m.michel@cmn-partners.com
Sarah Kowal, Directrice du Dveloppement

mobile: 06 28 42 43 21
sarah.kowal@egis.fr
107 avenue Parmentier 75011 Paris

tel : 01 44 70 04 08
www.villesetpaysages.fr
P94
CMN Partners

SEE Grand Roissy - Rapport Détaillé Phase 2 - V2 PDF

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Originaltitel

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

SEE Grand Roissy - Rapport Détaillé Phase 2 - V2 PDF

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

CMN Partners

Schma des Espaces Economiques

Le scnario retenu: une intervention globale au

Rappel des objectifs de la mission

Pourquoi le choix du scnario de lintervention

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de

Mise en perspective des donnes foncires suite aux

La proposition dun plan daction oprationnel

La programmation propose: volumtrie, phasage

Une ambition conomique forte pour le Grand

Une ambition commune pour le dveloppement du

Une vision partage de la vocation du Schma

Les principaux lments retenir du diagnostic et

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

Des critres dlaboration des scnarios

Prfiguration des scnarios: analyse des

Diffrentes orientations possibles

Le scnario fil de leau

Le scnario de lintervention cible

Le scnario de lintervention globale

Comparatif des impacts en termes demplois

Comparatif des volumes dextension de foncier

Comparatif des programmations immobilires

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

En synthse, positionnement, programmation et

Vers une nouvelle gographie conomique

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

Prconisation sur le segment des entrepts

Prconisations sur le segment du bureau

La programmation complmentaire en quipements

Une dmarche globale de requalification des sites

Une stratgie concerte au service du projet

Initier une stratgie foncire commune?

Piloter collectivement le process dimplantation des

Instituer une relation rgulire lus / oprateurs

Des outils de pilotage lchelle du Grand Roissy

Une gouvernance au service du projet

Une stratgie marketing coordonne

Des principes de continuit urbaine, adosss un

Quel chemin critique pour mettre en uvre le

Dtails concernant les cibles

Typologies de produits immobiliers

Rappel des objectifs de la mission

Une ambition conomique forte pour le Grand

Une ambition commune pour le dveloppement du

Une vision partage de la vocation du Schma

Les principaux lments retenir du diagnostic et

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

Le scnario retenu: une intervention globale au

Pourquoi le choix du scnario de lintervention

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de

Mise en perspective des donnes foncires suite aux

La proposition dun plan daction oprationnel

La programmation propose: volumtrie, phasage

En synthse, positionnement, programmation et

Des critres dlaboration des scnarios

Vers une nouvelle gographie conomique

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

Prconisation sur le segment des entrepts

Prconisations sur le segment du bureau

La programmation complmentaire en quipements