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GESTIN

INMOBILIARIA

MINISTERIO DE EDUCACIN Y CIENCIA


Centro Nacional de Informacin y Comunicacin Educativa

Autor:
M del Carmen Pareja Rivero

Coordinacin pedaggica:
Carmen Fernndez Herrez

Edicin y Maquetacin:
Alfonso Cerezo Ramrez
Inmaculada Snchez Peas

Diseo de la portada:
Santiago Martn de la Fuente

Esta publicacin editada por el Programa de Nuevas tecnologas de la


Informacin y de la Comunicacin del MINISTERIO DE EDUCACIN y
CIENCIA, en Noviembre de 2004, es una parte de los materiales que
componen el curso Gestin Inmobiliaria de Aula Mentor

Ministerio de Educacin y Ciencia


Secretara General de Educacin y Formacin Profesional
Centro Nacional de Informacin y Comunicacin Educativa
I.S.B.N.: 84-364-3930-1
N.I.P.O.: 651-04-104-4
Depsito Legal:

NDICE
Introduccin...................5

BLOQUE A: INTRODUCCIN A LA GESTIN INMOBILIARIA


Tema 1: Los contratos de la gestin inmobiliaria11

BLOQUE B: DERECHO INMOBILIARIO


Tema 2: El derecho de propiedad: sus limitaciones y modificaciones25
Tema 3: La compraventa I..37
Tema 4: La compraventa II................................................................................53
Tema 5: El contrato de arrendamiento.71
Tema 6: El Registro de la Propiedad95
Tema 7: La hipoteca inmobiliaria. Objeto y sujetos de la hipoteca
inmobiliaria..109

BLOQUE C: VALORACIONES INMOBILIARIAS


Tema 8: Valoraciones de inmuebles..127

BLOQUE D: ALGUNOS IMPUESTOS EN OPERACIONES INMOBILIARIAS


Tema 9: Conceptos bsicos de fiscalidad.139
Tema 10: Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.149
Tema 11: Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre Transmisiones y
Actos Jurdicos Documentados 163
Tema 12: Impuesto sobre el Valor Aadido e Impuesto sobre Bienes
Inmuebles..181

BLOQUE E: LA VENTA
Tema 13: Tcnicas de venta197

BLOQUE F: MATERIALES DE CONSTRUCCIN


Tema 14: Materiales y Tcnicas de construccin I..221
Tema 15: Materiales y Tcnicas de construccin II 239

Glosario..259

INTRODUCCIN

INTRODUCCIN
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) son profesionales cualificados que
ofrecen un servicio integral en la intermediacin inmobiliaria, entre los que se
encuentran la mediacin, tramitacin, informes, peritaciones y asesoramiento en
materia de bienes inmobiliarios, y por cuyos servicios cobra unos honorarios.
Con el Decreto de Medidas Liberalizadoras1 de junio de 2000, desaparece el
examen para Agente de la Propiedad Inmobiliaria que, junto a la diplomatura
universitaria, eran los nicos requisitos para acceder al ttulo de API, y desde

Son un conjunto de medidas que pretenden incrementar el grado de competencia y de flexibilidad de la


economa, con actuaciones en sectores clave como el de la electricidad, los hidrocarburos y la telefona, as
como en otras reas que benefician directamente a los consumidores y al empleo: suelo urbanizable,
sanidad, actividades profesionales, comercio interior, defensa de la competencia, participaciones
empresariales y fiscalidad del ahorro.
Regula esta normativa temas como:

Reduccin a un ao del plazo para que las ganancias patrimoniales tributen a un tipo fijo, que pasa del
20 por 100 al 18 por 100, con el fin de estimular el ahorro familiar, facilitar la movilizacin de las
inversiones y homologar el sistema fiscal espaol al de otros pases.

En el Impuesto sobre el Patrimonio se exime de tributacin a la vivienda habitual, hasta un importe


mximo de 25 millones de pesetas.
Tambin se introducen medidas que pueden repercutir favorablemente sobre el precio de las vivienda, como
aumentar el suelo urbanizable y eliminar la discrecionalidad que la Ley del Suelo otorgaba a los municipios en
cuanto a la clasificacin del suelo como no urbanizable.
Adems, nos encontramos a este respecto con medidas como:

La iniciativa privada tendr el derecho a promover la transformacin del suelo urbanizable. A travs del
silencio administrativo, quedarn aprobados los instrumentos del planeamiento urbanstico de desarrollo
en el plazo de seis meses o en el que establezca la legislacin autonmica.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria dejarn de tener la exclusividad en la intermediacin


inmobiliaria

Se mejora el tratamiento impositivo sobre sucesiones en determinados supuestos. Cuando se produce el


fallecimiento del propietario de una empresa o de un inmueble familiar, los receptores (cnyuge o
descendientes que hayan convivido los dos aos previos con el propietario), slo tributarn por el 5% del
valor de los bienes.

En el caso de las empresas, se exige que los sucesores mantengan el negocio en activo durante 10
aos. Respecto a los herederos de viviendas, el Gobierno fij una exencin de 20 millones de pesetas
en el impuesto de sucesiones. El requisito es que los beneficiarios mantengan la propiedad de la
vivienda durante un mnimo de 10 aos despus de la transmisin. Esta medida ha resultado muy
beneficiosa para las empresas familiares. De hecho, el Instituto de Empresa Familiar asegura que
muchos negocios desaparecan por los impuestos que deban pagar los herederos.

El incremento de patrimonio tiene un tratamiento fiscal distinto.

Los decretos liberalizadores de junio de 1996 triplican la actual superficie para construir

GESTIN INMOBILIARIA

INTRODUCCIN

entonces no se convocan pruebas para obtener este ttulo, sino que se ha


liberado su prctica, por lo que cada vez es ms importante una buen
conocimiento del sector, conocimiento del que carecen algunas de las personas
dedicadas a esta profesin, al que solo los ha llevado un inters econmico.
En cuanto a las funciones a desarrollar por los Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria, segn el Decreto 3248/69, de 4 de Diciembre de 1.969 (Reglamento
colegios oficiales), que aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, "Son funciones
propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria la mediacin y corretaje en las
siguientes operaciones: compraventa y permuta de fincas rsticas y urbanas,
prstamos con garanta hipotecaria sobre fincas rsticas y urbanas,
arrendamientos rsticos y urbanos, cesin y traspaso de estos ltimos, evacuar
las consultas y dictmenes que les sean solicitados sobre el valor en venta,
cesin o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados
anteriores".
Podemos as establecer una relacin de las actividades que pueden llevarse a
cabo en una Agencia Inmobiliaria, que son:
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Compraventa de todo tipo de inmuebles.


Opciones de compra de bienes inmuebles.
Permuta de bienes inmuebles.
Arrendamiento de bienes inmuebles.
Cesin y traspaso de derechos de arrendamientos.
Constitucin, cesin, subrogacin, y renovacin de prstamos con garanta
hipotecaria o personal.
7. Aportacin en sociedad u otro tipo de participacin de bienes inmuebles y
derechos inmobiliarios.
8. Subastas de bienes inmuebles.
9. Mediacin en la captacin de recursos dinerarios necesarios para inversin
en bienes y derechos inmobiliarios.
10. Traspaso de locales de negocio.
11. Promocin, gestin y administracin de comunidades de propietarios y
cooperativas inmobiliarias.
12. Tramitacin y promocin de asuntos relativos a operaciones inmobiliarias
ante cualquier organismo estatal, autnomo, provincial o municipal.
13. Tramitacin y promocin de expedientes de viviendas de Proteccin Oficial
o libres.

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INTRODUCCIN

14. Peritacin y valoracin en venta, cesin o traspaso y renta de bienes


inmuebles y derechos inmobiliarios de cualquier tipo
No todos los A.P.I. ofrecen necesariamente todos estos servicios.
Es por tanto muy amplia la materia que hay que conocer para poder llevar a cabo
una buena labor en este sector, y adems es conveniente estar actualizndose
continuamente, pues cambia la normativa, las exigencias de los clientes, los
mtodos de venta, etc.

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BLOQUE A
INTRODUCCIN A LA GESTIN
INMOBILIARIA

Tema 1: Los contratos de la gestin inmobiliaria

TEMA 1
LOS CONTRATOS DE LA GESTIN
INMOBILIARIA

1. Contrato de mandato
1.1. Las obligaciones del mandatario
1.2. Las obligaciones del mandante
1.3. Modos de acabarse el mandato
2. Contrato de arrendamiento de servicios
2.1. El precio en el arrendamiento de servicios
3. Contrato de mediacin corretaje
4. La nota de encargo
5. Modelos de los contratos
5.1. Modelo de Contrato de mandato
5.2. Modelo de Arrendamiento de servicios
5.3. Modelo de Nota de encargo

Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

Cuando un cliente solicita servicios de algn tipo a un tcnico en gestin


inmobiliaria, sea la compra, la venta, u otro servicio prestado por el mismo, se
produce una relacin que da lugar a un contrato. Este contrato puede ser de
varios tipos, y todos muy similares.

1. CONTRATO DE MANDATO
El contrato de mandato se regula en el Cdigo Civil, indicando el art. 1.709
del mismo, que este contrato es aquel por el que una persona se obliga a
prestar algn servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otro. (Ej.:
Da. Fernanda Garca Martnez que reside en Calatayud (Zaragoza), desea
adquirir una vivienda en Orihuela (Alicante), y al no poder desplazarse a
Orihuela, decide encargar a D. Antonio Gil Gonzlez, sobrino suyo residente en
Alicante, la bsqueda de dicha vivienda, envindole por escrito las condiciones
del encargo). En este caso, entre Da. Fernanda y D. Antonio, se establece un
contrato de mandato.
Este contrato, se considerar realizado tanto si se formaliza por escrito
mediante un documento pblico o privado, o si se acuerda de forma verbal.
A falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito, pero si el
mandatario1 tiene por ocupacin el desempeo de servicios a los que se refiera
el mandato, como es el caso de los profesionales de la gestin inmobiliaria, se
presume la obligacin de retribuirlo.
El mandatario no puede traspasar los lmites del mandato, pero estos no se
considerarn traspasados si el servicio prestado o la cosa hecha se cumpliesen
de forma ms ventajosa para el mandante2, de lo que se seala en el contrato.

1.1. LAS OBLIGACIONES DEL MANDATARIO


El mandatario, para poder actuar como tal debe ser mayor de edad o menor
emancipado.

1
2

Persona que presta el servicio o hace la cosa contratada


Persona para la que se presta el servicio o se hace la cosa contratada

GESTIN INMOBILIARIA

13

Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

Si para realizar la operacin que se acuerda en el contrato de


mandato, se exige mayora de edad, ser necesario que el
mandatario la tenga, no siendo suficiente en esos casos el estar
emancipado.

Al aceptar el contrato de mandato, el mandatario queda obligado a cumplir el


mandato, y responder de los daos y perjuicios que, de no llevarlo a cabo, se
ocasionen al mandante. El mandatario tambin debe mantener informado al
mandante del desarrollo del mandato.
En la ejecucin del mandato ha de ajustarse el mandatario a las instrucciones
del mandante, y a falta de instrucciones, deber hacer todo lo posible, segn la
naturaleza del negocio, para que este llegue al mejor fin posible.
El mandatario puede nombrar sustituto para realizar el trabajo mandado,
siempre que el mandante est de acuerdo, pero ser el mandatario que
contrata con el mandante, quien responder de la gestin del sustituto siempre
que:
1. Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.
2. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el
nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.
En los casos comprendidos en los dos nmeros del artculo
anterior puede adems el mandante dirigir su accin contra
el sustituto.

La responsabilidad de dos o ms mandatarios, aunque hayan sido instituidos


simultneamente, no es solidaria, si no se ha expresado as.
El mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente
ante la parte con quien contrata, sino cuando se obliga a ello expresamente o
traspasa los lmites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus
poderes.

1.2. LAS OBLIGACIONES DEL MANDANTE


El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya
contrado dentro de los lmites del mandato (ej.: pagar un precio determinado
por la compra de una vivienda, o hacerlo de una forma determinada, etc.). En lo
que el mandatario se haya excedido respecto del contrato acordado, no queda
obligado el mandante, salvo que lo acepte expresa o tcitamente.
14

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Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

Si el mandatario lo pide, el mandante debe anticipar al mandatario, las


cantidades necesarias para la ejecucin del mandato, y si las hubiera
anticipado el mandatario, el mandante deber reembolsrselas, aunque el
negocio no haya salido bien, con tal que est exento de culpa el mandatario. El
reembolso comprender los intereses de la cantidad anticipada, a contar desde
el da en que se hizo la anticipacin.
Si el cumplimiento del mandato ocasionara daos o perjuicios al mandatario,
sin culpa ni imprudencia de este, el mandante deber indemnizarlo de dichos
daos.
Si el mandatario es nombrado por dos o ms personas, que lo han nombrado
para un negocio comn, quedarn obligadas solidariamente para todos los
efectos del mandato.

1.3. MODOS DE ACABARSE EL MANDATO


Como especifica el Cdigo Civil, el mandato se acaba por:
1. Revocacin: Cuando el mandante decide dar por terminado el mandato
mediante una declaracin de voluntan individual, lo cual puede hacer de
forma expresa, es decir, comunicndoselo al mandatario, o bien de forma
tcita, cuando el mandante nombra un nuevo mandatario o l mismo
realiza el mandato (en estos casos, surtir efecto desde que el mandatario
al que se revoca el contrato conoce la existencia del contrato con otro
mandatario). Esta forma de finalizar el mandato deber hacerse conforme a
la buena fe y con el preaviso necesario para que el mandatario no resulte
perjudicado. Si el mandato se termina por revocacin, el mandante puede
pedir al mandatario la devolucin del documento donde conste el mandato.
2. Renuncia o incapacitacin del mandatario: En este caso, el mandatario
solo tiene que comunicarlo al mandante, pero teniendo en cuenta que una
vez que lo ha comunicado deber seguir con su gestin hasta que el
mandante pueda seguir con dichas gestiones, por si mismo o por otro
mandatario.

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Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

3. Muerte, declaracin de prodigalidad3 o por concurso o insolvencia4


del mandante o del mandatario: Lo hecho por el mandatario, ignorando la
muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el
mandato, es vlido y surtir todos sus efectos respecto a los terceros que
hayan contratado con l de buena fe.
En el caso de morir el mandatario, debern sus herederos ponerlo en
conocimiento del mandante y proveer, entretanto, a lo que las
circunstancias exijan en inters de ste.
4. Incapacitacin sobrevenida del mandante: Salvo que en el mismo se
hubiera dispuesto su continuacin o el mandato se hubiera dado para el
caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por
ste. En estos casos, el mandato podr terminar por resolucin judicial
dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del
tutor.

2. CONTRATO
SERVICIO

DE

ARRENDAMIENTO

DE

Seala el Cdigo Civil que el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o


servicios.
Podemos definir el contrato de arrendamiento de servicios como aqul por el
cual, una de las partes se obliga a prestar a otra un servicio por un tiempo y un
precio cierto.
En estos contratos, se llama arrendador al que se obliga, en nuestro caso a
prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el derecho al servicio que se
obliga a pagar.

Declaracin de prodigalidad: Es la sentencia que declara a una persona prdiga, que segn la
jurisprudencia, es aquella persona con una conducta socialmente reprochable que de modo habitual
pone en riesgo su patrimonio en perjuicio de su familia ms cercana

Insolvencia, Situacin en la que se encuentra una persona (fsica o jurdica), en la cual que no puede
hacer frente a las deudas que tiene contradas. Puede suceder, que se encuentre en esta situacin,
pese a disponer de activos, si estos no pueden convertirse para el momento en que venzan las deudas.
Las personas declaradas en quiebra, tienen prohibido por ley la realizacin de determinadas actividades
empresariales.

16

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Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

2.1. EL PRECIO
En este tipo de contratos no se puede determinar siempre el precio exacto del
servicio que se est prestando. Se considerar que se ha fijado un precio
cierto siempre que se establezca la forma para poder calcular la cantidad final
a pagar.
Ej.: Si una empresa constructora contrata los servicios de una
inmobiliaria para que durante un tiempo mximo de 6 meses le
venda las viviendas de un edificio que va a construir, el precio a
pagar por este servicio, se puede establecer por vivienda
vendida, de forma que no podemos saber el precio final hasta
que una vez terminado el contrato, se compruebe el nmero
total de viviendas que se han vendido, pero si se podr calcular
cuando finalice el contrato.

3. CONTRATO DE MEDIACIN O CORRETAJE


Es aquel contrato por el cual una parte (corredor o mediador), se compromete a
indicar a otra (mandante), la oportunidad de concluir un negocio con un tercero,
o a servir de mediador en la conclusin de dicho contrato, a cambio de una
retribucin (prima o comisin).
Este tipo de contratos se regular por las condiciones que establezcan las
partes, y en su defecto por las normas generales, los usos y costumbres.

4. LA NOTA DE ENCARGO
Cuando se contrata a un profesional liberal, como puede ser el caso de una
inmobiliaria, es conveniente formalizar una Nota de encargo, sobre todo en
los casos de una relacin profesional continuada. Esta nota, que materializa la
solicitud del cliente, deber ir firmada y sellada por ste, en ella figuran los
servicios requeridos y sus condiciones.
Los servicios as contratados se caracterizan por basarse en la confianza del
cliente en el profesional al que encarga el trabajo, as como en la libertad de
este en cuanto a la forma de conseguir el resultado deseado.

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Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

5. MODELOS DE CONTRATOS
5.1. CONTRATO DE MANDATO
COMPARECIENDO
De una parte Don ........................................................, como representante de la empresa
.., constituida en escritura pblica otorgada ante Don
.., Notario de ., e inscrita en el Registro Mercantil
con fecha de .. de .. de ......, libro ...., tomo .., folio .., con CIF nm. ....., y con
domicilio social en ..., calle ., con poderes de
representacin conforme a escritura pblica autorizada por Don .....,
Notario de .. con fecha de ... de ... de ..., de una parte;
y de otra parte Don .., con DNI nm. ... y domicilio en
...., calle ....
Ambas partes acuerdan celebrar el presente CONTRATO DE MANDATO, de acuerdo con las
siguientes,

ESTIPULACIONES
La empresa . encarga a Don .. el
siguiente negocio .., conforme a las siguientes instrucciones.
1. El mandatario negociar y contratar a nombre de la empresa .., y en
todos los documentos que suscriba en tal concepto, expresar que lo hace con poder de la
empresa ....
2. La empresa ... ser responsable de las obligaciones contradas por el
mandatario.
3. Don .. ser responsable de cualquier perjuicio que
cause a la empresa .. por proceder en el desempeo de sus funciones
con malicia, negligencia o infraccin de las instrucciones recibidas.
4. Por el presente contrato Don .. queda autorizado a interesarse en
nombre propio o ajeno en negociaciones del mismo gnero de las que hace a nombre de
la empresa ..
5. En todo lo no previsto en el presente contrato habr que estar a lo dispuesto en el Cdigo
de Comercio, en las Leyes especiales y en las reglas generales del Derecho comn.
6. Para resolver cualquier cuestin derivada del presente contrato las partes se someten
expresamente a los Tribunales de ..., con renuncia del fuero propio.
Y Conformes, firman el presente contrato, por duplicado y a un solo efecto, Don
.. y Don .......................................................
En ............................................. a .. de ...... de ..
Fdo.:

18

Fdo.:

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

5.2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS


REUNIDOS
Don ................................................, mayor de edad, con D.N.I .................., vecino de
................................................, con domicilio en calle .................................................., de una
parte;
Don ................................................, mayor de edad, con D.N.I. .................. vecino de
................................................, con domicilio en calle ................................................, de otra;

ESTIPULAN
Celebrar un contrato de ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS, atendiendo a las siguientes:

CLAUSULAS
1.

Don ................................................................................................. contrata los servicios de


Don ......................................................................................

2.

La actividad que debe prestar Don ............................................................ es la de


(especificar).

3.

Como contraprestacin a los servicios prestados, Don ................................................


deber pagar la cantidad de .................................................................................................
pesetas a Don ................................................, pagadera en tres plazos, en las siguientes
fechas:

1 de enero de ................................................

1 de marzo de ................................................

1 de mayo de ................................................

4.

En dichas fechas se efectuar el cobro, ingresando el importe en la cuenta corriente que


Don
................................................
tiene
abierta
en
la
entidad
bancaria
................................................,sucursal ................................................, en el nmero de
cuenta .................................................

5.

La fecha de inicio de prestacin de los servicios es de ....de ..................... de ..... y la de


finalizacin de ...... de ........................... de ....... .

6.

Don .................................................................................. se obliga por el presente, a


prestar los servicios referidos en el tiempo y forma establecidos.

7.

Para la resolucin de cualquier duda que surja sobre la aplicacin o interpretacin del
presente contrato las partes se someten a la jurisdiccin de los Tribunales de
................................................ con renuncia al fuero propio que les correspondiera.

En ............................................. a .. de ...... de ..

Fdo.:

GESTIN INMOBILIARIA

Fdo.:

19

Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

5.3. LA NOTA DE ENCARGO


NOTA DE ENCARGO PROFESIONAL
Don ............................................................................., mayor de edad, con D.N.I
..................., vecino de ................................................, con domicilio en calle
..................................................,
como
represntate
de
la
empresa
.., por el presente documento, encarga
a Don ................................................, mayor de edad, con D.N.I. .................. vecino de
................................................, con domicilio en calle ................................................,
que intervenga y medie en la de los bienes
que a continuacin se indican:
1.
2. .
3. .
A tal fin, se acepta la intervencin profesional de D. .
como en la transaccin del objeto del
presente contrato, y se le faculta expresamente para realizar cuantas gestiones
considere oportunas para lograr el objetivo acordado.
El prsente contrato tendr una duracin de .. meses a partir de la fecha
de este contrato.
D. .tendr derecho a
percibir como honorarios profesionales la cantidad de ..
() euros por su intervencin en el logro del trabajo encargado.
Y como aceptacin de este documento, firman el mismo.

En ............................................. a .. de ...... de ..

Fdo.:

20

Fdo.:

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque A - Tema 1

LOS CONTRATOS DE LA GESTIN INMOBILIARIA

ANEXO
Los honorarios de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria varan de unas
zonas a otras, y segn el tipo de servicios, pero a modo orientativo incluimos
esta tabla con precios de algunos servicios (ao 2004):

SERVICIO
Compraventa,
subastas

incluidas

TIPO
INMUEBLE
las

IMPORTE

Fincas urbanas

3% s/precio real de la transmisin

Fincas rsticas

4% s/precio real de la transmisin

Fincas
industriales

5% s/precio real de la transmisin

Aportacin en sociedad

Todo tipo de
inmuebles

3% s/valor real bienes aportados

Constitucin, cesin, subrogacin,


renovacin
y
prrroga
de
prstamos y crditos con garanta
personal o real

Todo tipo de
inmuebles

3% s/importe principal prstamo

Arrendamientos para uso distinto


del de vivienda

Todo tipo de
inmuebles

12% s/importe primera anualidad

Traspaso de locales de negocio

Todo tipo de
inmuebles

5% s/precio traspaso y 12% s/ la


nueva renta del primer ao

Transmisin, cesin o traspaso de


derechos inmobiliarios

Todo tipo de
inmuebles

3%

Promocin,
gestin
y
administracin de comunidades de
propietarios
y
cooperativas
inmobiliarias

Todo tipo de
inmuebles

10% s/precio total promocin

Tramitacin y promocin de
asuntos relativos a operaciones
inmobiliarias
ante
cualquier
organismo
estatal,
autnomo,
provincial o municipal

Todo tipo de
inmuebles

Hasta 90.000

1,00%

Exceso hasta 150.000 :

0,80%

Exceso hasta 210.000 :

0,60%

Exceso desde 210.000 :

0,40%.

Tramitacin y promocin
expedientes de viviendas

Todo tipo de
inmuebles

Opciones de compra
Permutas

GESTIN INMOBILIARIA

de

Hasta 30.000

2%

Exceso de 30.000

1%

21

BLOQUE B
DERECHO INMOBILIARIO

Tema 2: El derecho de propiedad: sus limitaciones


y modificaciones
Tema 3: La compraventa I
Tema 4: La compraventa II
Tema 5: El contrato de arrendamiento
Tema 6: El Registro de la Propiedad
Tema 7: La hipoteca inmobiliaria. Objeto y sujetos
de la hipoteca inmobiliaria

TEMA 2
EL DERECHO DE PROPIEDAD:
SUS LIMITACIONES Y
MODIFICACIONES

1. El derecho de propiedad
2. Las limitaciones del dominio
3. Las modificaciones del derecho de propiedad
3.1. El usufructo
3.1.1 Obligaciones del usufructuario
3.1.2 Extincin del usufructo
3.2. La servidumbre
3.2.1 Formas de adquirir las servidumbres
3.2.2 Derechos y obligaciones de los propietarios de los
predios dominante y sirviente
3.2.3 Extincin de la servidumbre
4. La propiedad inmobiliaria
4.1. Clasificacin del suelo
4.1.1. Clasificacin del suelo
4.1.1.1 Derechos de los propietarios del suelo urbano
4.1.1.2 Deberes de los propietarios del suelo urbano
4.1.2. Suelo no urbanizable
4.1.2.1 Derechos de los propietarios de suelo no
urbanizable
4.1.3. Suelo urbanizable
4.1.3.1 Derechos de los propietarios del suelo
urbanizable
4.1.3.2 Deberes de los propietarios del suelo
urbanizable

Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

En este bloque temario Derecho inmobiliario vamos a estudiar materias de


gran relevancia para la gestin inmobiliaria como:

El derecho de propiedad: sus limitaciones y modificaciones

La compraventa

El contrato de arrendamiento

El Registro de la Propiedad

La hipoteca inmobiliaria. Objeto y sujetos de la hipoteca inmobiliaria

1. EL DERECHO DE PROPIEDAD
Nuestra Constitucin garantiza el derecho a la propiedad privada y el Cdigo
Civil seala que nadie pueda ser privado de sus bienes y derechos, salvo por
causa justificada de utilidad pblica o inters social, y mediante la oportuna
indemnizacin.
Pero qu es la propiedad?. Segn nuestro Cdigo Civil, la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las
establecidas en las leyes.
La propiedad es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e
inmediato sobre las cosas

2. LAS LIMITACIONES DEL DOMINIO


En la Constitucin, si bien se garantiza el derecho a la propiedad, tambin se
limita, aunque sea por causa justificada de utilidad pblica o inters social.
Tambin se puede limitar los derechos del propietario de un bien por las
relaciones de vecindad, y por las normas que regulan esas relaciones, as se
prohben el abuso del derecho y su ejercicio de mala fe. Segn esto, un
propietario podr usar y disfrutar de su propiedad siempre que tenga en cuenta
los derechos de las dems personas que puedan verse afectadas por el uso
que el propietario haga de esos derechos (con estas limitaciones se fijan las
normas que regulan las relaciones de vecindad).

GESTIN INMOBILIARIA

27

Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

Otras limitaciones al dominio son las que se dan cuando por parte del
propietario se otorgan derechos de adquisicin preferente respecto a un bien
(derechos de tanteo1 y retracto2), pues en esos casos, se est limitando la
facultad de enajenacin sobre el bien que normalmente tendra el propietario,
ya que en caso de querer venderlo, ha de hacerlo, o al menos dar la opcin
preferente de compra, a las personas que poseen el derecho de tanteo o el de
retracto.

3. LAS MODIFICACIONES DEL DERECHO DE


PROPIEDAD
Segn el Cdigo Civil existen dos figuras que modifican el derecho de
propiedad, son el usufructo y la servidumbre. Otros derechos como el
arrendamiento, el derecho de uso, etc., los regula como contratos.

3.1. EL USUFRUCTO
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de
conservar su forma y sustancia. Se constituye por la ley, por la voluntad de los
particulares manifestada en actos entre vivos o en ltima voluntad, y por
prescripcin.
Puede constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de una cosa, a
favor de una o varias personas, simultnea o sucesivamente, y en todo caso
desde o hasta cierto da, puramente o bajo condicin. Tambin puede
constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalsimo o
intransmisible.

Derecho de adquisicin preferente que posibilita a un titular a adquirir la propiedad de algo con
preferencia a un tercero, estando obligado el propietario a comunicar al titular de este derecho su
intencin de vender, as como las condiciones en que quiere hacerlo.
Derecho de adquisicin preferente por el que el titular de este derecho puede comprar una vivienda con
preferencia a un tercero, an cuando ste ya haya realizado la compra, siempre que se subrogue en las
condiciones que este acord con el vendedor.

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GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

El usufructuario puede aprovechar por s mismo la cosa usufructuada,


arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a ttulo
gratuito; pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se
resolvern al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rsticas, el
cual se considerar subsistente durante el ao agrcola.

3.1.1. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO


El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, est obligado:

A formar, con citacin del propietario o de su legtimo representante,


inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el
estado de los inmuebles. A prestar fianza, comprometindose a cumplir
las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta seccin.

El usufructuario est obligado a hacer las reparaciones ordinarias que


necesiten las cosas dadas en usufructo.
Se considerarn ordinarias las que exijan los deterioros o
desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y
sean indispensables para su conservacin. Si no las hiciera
despus de requerido por el propietario, podr ste hacerlas
por s mismo a costa del usufructuario.

Las reparaciones extraordinarias sern de cuenta del propietario. El


usufructuario est obligado a darle aviso cuando sea urgente la
necesidad de hacerlas.
Si el propietario hace las reparaciones extraordinarias, tendr
derecho a exigir al usufructuario el inters legal de la cantidad
invertida en ellas mientras dure el usufructo.
Si no las hace, cuando fuesen indispensables para la
subsistencia de la cosa, puede hacerlas el usufructuario; pero
tendr derecho a exigir del propietario, al concluirse el
usufructo, el aumento de valor que tuviese la finca por efecto
de las mismas obras.

3.1.2. EXTINCIN DEL USUFRUCTO


El usufructo se extingue:

Por muerte del usufructuario.

Por expirar el plazo por que se constituy, o cumplirse la condicin


resolutoria consignada en el ttulo constitutivo.

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Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

Por la reunin del usufructo y la propiedad en una misma persona.

Por la renuncia del usufructuario.

Por la prdida total de la cosa objeto del usufructo.

Por la resolucin del derecho del constituyente.

Por prescripcin.

3.2. LA SERVIDUMBRE
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de
otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la
servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
Existen distintas clases de servidumbre, as:

Voluntarias: son aquellas impuestas por un propietario sobre su finca.

Legales: las impuestas por ley o reglamento.

Continuas: son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la


intervencin de ningn hecho de la persona

Discontinuas: son las que se usan a intervalos ms o menos largos y


dependen de actos del hombre

Aparentes: las que se anuncian y estn continuamente a la vista por


signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas

No aparentes: las que no presentan indicio alguno exterior de su


existencia

Positivas: las servidumbres que impone al dueo del predio sirviente la


obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por s mismo

Negativas: las que prohben al dueo del predio sirviente hacer algo que
le sera lcito sin la servidumbre.

Las servidumbres son indivisibles, de forma que si el predio


sirviente se divide entre dos o ms, la servidumbre no se
modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte
que le corresponda.

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GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

3.2.1. FORMAS DE ADQUIRIR LAS SERVIDUMBRES


Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de ttulo, o por
la prescripcin de veinte aos.
Para adquirir por prescripcin las servidumbres a que se
refiere el artculo anterior, el tiempo de la posesin se
contar: en las positivas, desde el da en que el dueo del
predio dominante, o el que haya aprovechado la
servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio
sirviente; y en las negativas, desde el da en que el dueo
del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal,
al del sirviente la ejecucin del hecho que sera lcito sin la
servidumbre.

Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no


aparentes, slo podrn adquirirse en virtud del ttulo. La falta de ttulo
constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripcin,
nicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueo del
predio sirviente, o por una sentencia firme.
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre
dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se
considerar, si se enajena una, como ttulo para que la
servidumbre contine activa y pasivamente, a no ser que, al
tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se
exprese lo contrario en el ttulo de enajenacin de
cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo
antes del otorgamiento de la escritura.

Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos


necesarios para su uso.

3.2.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS


DE LOS PREDIOS DOMINANTE Y SIRVIENTE
El dueo del predio dominante podr hacer, a su costa, en el predio sirviente
las obras necesarias para el uso y conservacin de la servidumbre, pero sin
alterarla ni hacerla ms gravosa. Deber elegir para ello el tiempo y la forma
conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueo del
predio sirviente.

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Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

El dueo del predio sirviente no podr menoscabar de modo alguno el uso de


la servidumbre constituida.

3.2.3. EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES


Las servidumbres se extinguen:

Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y


la del sirviente.

Por el no uso durante veinte aos.


Este trmino comenzar a contarse desde el da en que
hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las
discontinuas; y desde el da en que haya tenido lugar un
acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.

Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse la


servidumbre.
Este revivir si despus el estado de los predios permite
usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya
transcurrido el tiempo suficiente para la prescripcin,
conforme a lo dispuesto en el nmero anterior.

Por llegar el da o realizarse la condicin, si la servidumbre fuera


temporal o condicional.

Por la renuncia del dueo del predio dominante.

Por la redencin convenida entre el dueo del predio dominante y el del


sirviente.
Si el predio dominante perteneciera a varios en comn, el
uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripcin
respecto de los dems.

4. LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
Es aquella que se tiene sobre un bien inmueble.
Se consideran inmuebles por naturaleza, el suelo y todas las partes slidas o
fluidas que forman su superficie y profundidad (Ej.: las minas, las canteras,
etc.).
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Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

Se consideran inmuebles por incorporacin, los edificios, caminos y


construcciones de todo gnero adheridas al suelo, los rboles y plantas, y los
frutos pendientes, mientras estuvieran unidos a la tierra o formarn parte
integrante de un inmueble, as como todo lo que est unido a un inmueble con
carcter fijo, de forma, que si se separarse de l, se producira un
quebrantamiento o un deterioro en el inmueble.
La propiedad inmobiliaria puede ser urbana y rstica, segn la consideracin
de la zona donde est situada.

4.1. CLASIFICACIN DEL SUELO


La Ley del suelo clasifica los terrenos en suelo urbano, urbanizable y no
urbanizable.

4.1.1. SUELO URBANO


Tienen la condicin de suelo urbano:

El suelo ya transformado por contar, como mnimo, con acceso rodado,


abastecimiento de agua, evacuacin de aguas y suministro de energa
elctrica o por estar consolidados por la edificacin en la forma y con las
caractersticas que establezca la legislacin urbanstica

Los terrenos que en ejecucin del planeamiento hayan sido urbanizados


de acuerdo con el mismo.

4.1.1.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano


Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a:

Completar la urbanizacin de los terrenos para que adquieran la


condicin de solares

Edificar stos en las condiciones que en cada caso establezca la


legislacin urbanstica y el planeamiento.

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Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

4.1.1.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano.


Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanizacin
debern completar a su costa la urbanizacin necesaria para que los mismos
alcancen, si an no la tuvieran, la condicin de solar, y edificarlos en plazo si se
encontraran en mbitos para los que as se haya establecido por el
planeamiento y de conformidad con el mismo.
Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanizacin
consolidada debern asumir los siguientes deberes:

Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin todo el suelo


necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones
pblicas de carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el que
sus terrenos resulten incluidos.

Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin de


los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya
en el mbito correspondiente, a efectos de su gestin.

Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin actuante el suelo


correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente
mbito; este porcentaje, que tiene carcter de mximo, podr ser
reducido por la legislacin urbanstica. As mismo, esta legislacin podr
reducir la participacin de la Administracin actuante en las cargas de
urbanizacin que correspondan a dicho suelo.

Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados


del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecucin material del
mismo.

Costear y, en su caso, ejecutar la urbanizacin.

Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el


planeamiento.

4.1.2. SUELO NO URBANIZABLE


Tienen la condicin de suelo no urbanizable los terrenos en que concurran
alguna de las circunstancias siguientes:

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Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algn rgimen
especial de proteccin incompatible con su transformacin de acuerdo
con los planes de ordenacin territorial o la legislacin sectorial, en
razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos,
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Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el


planeamiento sectorial, o en funcin de su sujecin a limitaciones o
servidumbres para la proteccin del dominio pblico.

Que el planeamiento general considere necesario preservar por los


valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor
agrcola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, as como
aqullos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.

4.1.2.1Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.


Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrn derecho a:

Usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la


naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrcolas,
forestales, ganaderos, cinegticos u otros vinculados a la utilizacin
racional de los recursos naturales, y dentro de los lmites que, en su
caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a travs del procedimiento previsto en la
legislacin urbanstica, podrn autorizarse actuaciones
especficas de inters pblico, previa justificacin de que no
concurren las circunstancias previstas en el apartado 1 del
artculo 9 de la ley del suelo.

En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbansticas,


sin que, en ningn caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o
fraccionamientos de cualquier tipo, en contra de lo dispuesto en la legislacin
agraria, forestal o de similar naturaleza.

4.1.3. SUELO URBANIZABLE


El suelo que no tenga la condicin de urbano o de no urbanizable, tendr la
consideracin de suelo urbanizable, y podr ser objeto de transformacin en
los trminos establecidos en la legislacin urbanstica y el planeamiento
aplicable.
En los municipios que carezcan de Plan de Ordenacin
Urbana, el suelo que no tenga la condicin de urbano, tendr
la consideracin de suelo no urbanizable, a los efectos de esta
Ley.

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Bloque B - Tema 2

EL DERECHO DE PROPIEDAD

4.1.3.1Derechos de los propietarios de suelo urbanizable


Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrn derecho a:

Usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la


naturaleza rstica de los mismos.

A promover su transformacin instando de la Administracin la


aprobacin del correspondiente planeamiento de desarrollo, de
conformidad con lo que establezca la legislacin urbanstica.

4.1.3.2 Deberes de los propietarios de suelo urbanizable


La transformacin del suelo clasificado como urbanizable comportar para los
propietarios del mismo los siguientes deberes:

36

Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin todo el suelo


necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones
pblicas de carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el que
sus terrenos resulten incluidos.

Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin de


los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya
o adscriba al mbito correspondiente.

Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin con los


sistemas generales exteriores a la actuacin y en su caso, las obras
necesarias para la ampliacin o refuerzo de dichos sistemas requeridos
por la dimensin y densidad de la misma y las intensidades de uso que
sta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que
establezca el planeamiento general.

Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin actuante el suelo


correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o mbito
correspondiente; este porcentaje, que tiene carcter de mximo, podr
ser reducido por la legislacin urbanstica. Asimismo, esta legislacin
podr reducir la participacin de la Administracin actuante en las
cargas de urbanizacin que correspondan a dicho suelo.

Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados


del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecucin material del
mismo.

Costear o ejecutar la urbanizacin del sector o mbito correspondiente.

Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el


planeamiento.

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TEMA 3
LA COMPRAVENTA I

1. Trmites previos a la compra-venta.


1.1 El contrato de arras o seal.
1.1.1 Contenido del contrato de arras o seal.
1.2 El contrato de opcin de compra.
1.3 La promesa de compraventa.
1.4 Modelos.

Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

La compra de la propia vivienda es uno de los actos de mayor relevancia


econmica para una familia, siendo Espaa uno de los pases de la Unin
Europea en que mayor porcentaje de la poblacin accede a la propiedad de su
vivienda

1. TRMITES PREVIOS A LA COMPRAVENTA


En una operacin de compraventa de inmuebles, desde que comprador y
vendedor llegan al acuerdo de realizar la compra-venta, hasta el momento en
que se firma el contrato, puede pasar un tiempo. Es relativamente frecuente
que para tener una seguridad de que la operacin se va a realizar las partes
firmen un contrato preparatorio del de compraventa o un precontrato. Estos
contratos pueden ser:

Contrato de Arras

Contrato de opcin de compra

Promesa de compraventa

1.1. CONTRATO DE ARRAS O SEAL


Para reservar la vivienda durante un plazo, el comprador suele entregar al
vendedor una cantidad (seal), que despus se descuenta del precio total de la
compra, y que debe documentarse por escrito en un contrato privado en el que
se fijen sus consecuencias. Este contrato privado es el contrato de arras o
seal
En este documento deben adems reflejarse las siguientes circunstancias:

Identificacin de las partes (si el piso es de un matrimonio en rgimen de


gananciales, deben firmar marido y mujer).

Descripcin completa de la vivienda.

Si hay o no inquilinos.

Si hay o no hipoteca u otra carga.

Precio total.

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Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

Existen dos tipos de contrato de arras: arras confirmatorias y arras


penitenciales
Arras confirmatorias: tambin denominadas "paga y seal". Desde el
momento de la firma y de la entrega de la cantidad de dinero como seal a
cuenta del precio final de la vivienda, tanto comprador como vendedor pueden
exigir el cumplimiento del contrato en caso de renuncia de la otra parte, sea
cual sea la causa
Arras penitenciales: reguladas en el artculo 1.454 del cdigo civil. En este
tipo de arras, ambas partes pueden retractarse: el comprador perdiendo la
cantidad entregada si es quien renuncia, y el vendedor devolviendo el doble de
lo recibido si es suya la renuncia. Debe aparecer expresamente en el contrato
que se trata de arras penitenciales
El contrato de arras goza de la mxima libertad de redaccin y de fondo, pero
conviene que se redacte con cuidado, ya que el contrato definitivo de compraventa que se realiza ante el notario, muchas veces es una trascripcin de este
contrato previo. Si la compra-venta se realiza a travs de una inmobiliaria, sta
suele ser la que proporciona un modelo estndar de contrato al cliente.

1.1.1. CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRAS O SEAL


Los puntos que no deben faltar a la hora de redactar un contrato de arras son:
1. Comparecientes: Deben aparecer en este apartado las dos partes, la que
promete vender, y la que promete comprar, y de ambas deber constar los
siguientes datos:

Nombre y apellidos

Estado civil

Domicilio

Nmero de Identificacin Fiscal (NIF).


Si los vendedores son un matrimonio y el inmueble en venta
es ganancial, deben firmar los dos miembros de matrimonio.
Si pertenece a varias personas proindiviso, deben firmar
todos los titulares. Y si se trata de una sociedad, si la
persona que firma es un representante, deber indicarse
el/los documento/s por los que est facultado a realizar la
operacin (igualmente si el que firma es un apoderado de
un particular).

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GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

Aunque la compra la realice un matrimonio, basta la firma


de uno de los cnyuges, pero si la adquisicin la hacen
varias personas proindiviso, debern firmar todos los que
van a comprar. Cuando el comprador sea una sociedad o
empresa, deber indicarse con qu documentos se autoriza
al firmante como representante de los compradores (igual
suceder si un particular es representado en la firma).

2. Inmueble objeto del contrato: Los datos que deben incluirse en el contrato
de arras sobre el inmueble son:

Descripcin: Se puede hacer una descripcin de la vivienda objeto del


contrato, pero no es necesario que sta sea muy detallada. Son
importantes de incluir en este aparato:
9 Localidad donde est la vivienda
9 Direccin completa (si es un edificio de viviendas con la planta y la
puerta)
9 Superficie
9 Si se trata de un piso, y ste se vende conjuntamente con una plaza
de garaje o con un trastero, debern constar estos, As como una
descripcin de los mismos.

Registro: No es obligatorio, pero s importante, pues ser la prueba que


tenga el comprador de que los datos que conoce son los reales sobre el
inmueble y su situacin fsica y jurdica.

Cargas: Es muy importante comprobar si el inmueble tiene cargas, pues


de ser as, estas debern incluirse en el contrato, con indicacin de si es
el comprador quien se subroga en dichas cargas o cualquier otro
acuerdo sobre las mismas que las partes haya acordado.
Es frecuente que si el inmueble se adquiri por el vendedor
hace 15 ms aos, la hipoteca (es una carga) se haya
pagado, pero no haya sido cancelada. La cancelacin de
una hipoteca, aunque ya se haya pagado, lleva aparejados
unos gastos. Si las partes acuerdan que los pagar el
vendedor, debe figurar as de forma expresa.

3. Condiciones de la Compra-Venta: En este apartado se debern incluir:

Arras. Se deber especificar detalladamente la entrega de la seal


convenida, as como su importe (lo habitual es que oscile entre el 5 % y
el 15 % del precio total del inmueble)

GESTIN INMOBILIARIA

41

Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

Algunas inmobiliarias incluyen en estos contratos una


clusula que garantice que las arras sern devueltas al
comprador si ste no consigue financiacin hipotecaria,
pero no es fcil de probar si lo que ha sucedido es que el
comprador no ha conseguido que le financien la vivienda
que pretende comprar, o no le han parecido bien las
condiciones de las que ha encontrado.

Precio. Conviene establecer en este contrato una fecha concreta para


entregar el resto del precio de compra (el precio acordado menos la
seal entregada con este contrato), cantidad que debe especificarse. Si
esta fecha se establece en das, debe especificarse si se trata de das
naturales o hbiles. Es habitual que la entrega de la cantidad pendiente
se haga coincidir con la firma de la escritura pblica, y de ser as, esto es
lo que se har constar en el contrato de arras.
Tambin se ha de tener en cuenta respecto al precio que en muchas
ocasiones, la vivienda que se adquiere tiene alguna carga, como puede
ser una hipoteca. De ser as, si el comprador se va a subrogar en la hipo
teca o en cualquier otra carga, debe indicarse en el contrato qu parte
del precio de la compraventa ser entregada al vendedor y cul
corresponder a la subrogacin.

Gastos: La ley aconseja que sea el comprador quien se haga cargo de


todo los gastos menos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los
Terrenos (plusvala) y los originados por la intervencin de un agente
inmobiliario, pero las partes pueden acordar la forma en que lo harn en
el contrato.
Es aconsejable pedir el consentimiento expreso del
acreedor (Banco o Caja) a este cambio, pues en caso
contrario el vendedor no se desvincula de la deuda y se
puede encontrar con una reclamacin si no paga el
comprador. Ahora bien si se trata de una hipoteca que se
encuentre en fase de ejecucin judicial, es imprescindible
extremar las cautelas por parte del comprador, siendo
preferible exigir la liberacin previa de la finca de tales
procedimientos

Si lo que se est comprando es una vivienda en construccin, o se est


comprando directamente a la promotora, no habr que firmar un contrato de
este tipo, pero si que el comprador ha de entregar una cantidad a cuenta. En
estos casos, tanto el plano como las calidades anunciadas, inclusive en la
publicidad, son parte del contrato, y por lo tanto, de obligado cumplimiento para
la promotora.

42

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

Adems, la promotora est obligada a garantizar mediante aval bancario todas


las cantidades que reciba a cuenta de los futuros compradores.
Los contratos de este tipo, se redactarn para adaptarlos a las condiciones que
en cada caso acuerden las partes, pero al final del tema se presenta un modelo
como ejemplo.
(Ver modelo de contrato al final del tema)

1.2. EL CONTRATO DE OPCIN DE COMPRA


La opcin de compra, es un contrato por el que se concede, al posible
comprador, un derecho de preferencia, en la compra de una vivienda mediante
un precio, que se suele llamar prima, y que puede convertirse en parte del
precio de la compraventa si se realiza el contrato.
Si alquilamos una vivienda con opcin de compra, se suele
establecer un alquiler ms alto del normal para esa
vivienda, considerndose esa diferencia con el precio
habitual, la prima, cantidad que se deducir del precio de
compra, si esta llega a llevarse a cabo. No es extrao,
tampoco que el acuerdo en un caso como este sea
descontar del precio de venta de la vivienda, el total de las
cantidades satisfechas en concepto de alquiler.
Tambin puede establecerse que sea el precio del alquiler
de la vivienda la prima por la opcin de compra, sin
necesidad de que el precio establecido por este concepto
sea superior del habitual

Este contrato slo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado a
no disponer de la vivienda ofrecida, y a mantener la oferta. De vender este la
vivienda a un tercero, estando vigente la opcin de compra, el optante solo
podr oponerse al tercer adquiriente si la opcin de compra est inscrita en el
Registro de la Propiedad, para lo cual, segn el Reglamento Hipotecario el
acuerdo de opcin de compra debe haberse hecho en un contrato inscribible
(Ej.: contrato de arrendamiento), y adems debe reunir los siguientes
requisitos:

Acuerdo expreso de las partes para que se inscriba.

Precio acordado para la compra del inmueble y de la seal para la


opcin de compra.

Plazo para el ejercicio de la opcin de compra.

GESTIN INMOBILIARIA

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Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

De no darse estas condiciones, lo nico que ocurrira de producirse la venta del


inmueble a un tercero, es que el vendedor incurrira en responsabilidad por
incumplimiento.
Este tipo de contrato es ms habitual que se realicen en el arrendamiento de
viviendas, que el hecho de que se lleven a cabo solo como opcin de compra,
pero tambin se dan estos casos. En ambas situaciones, debe indicarse en el
contrato de opcin de compra si la cantidad que se paga como 'prima', al
firmarse el contrato, cuando llegue el momento de ejercitarse la opcin de
compra por el optante y perfeccionarse el contrato de compraventa, pasar a
convertirse en precio de la compraventa o no. En el caso concreto de que no se
haya pactado que dicha prima pase a formar parte del precio acordado por las
partes para la compraventa del inmueble, el optante tendr que abonar la
cantidad total de la compraventa sin posibilidad de deducir lo que ya haya
pagado en concepto de prima.
Otro dato que debe incluirse en este contrato es el plazo mximo que se
estipula para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de cuatro aos.
En el arriendo con opcin de compra la duracin de la
opcin podr alcanzar la totalidad del plazo de aqul, pero
caducar necesariamente en caso de prrroga, del contrato
de arrendamiento.

El derecho de opcin de compra, solo es transmisible con el consentimiento del


concedente.
(Ver modelo de contrato al final del tema)

1.3. LA PROMESA DE COMPRAVENTA


Este contrato, que se regula en el Cdigo Civil, es un acuerdo, cuyo objetivo
es la celebracin de un contrato de compraventa en el futuro
Generalmente, mediante
conformidad en el objeto
exigirse recprocamente,
pudindose exigir, de no
daos y perjuicios.

44

la promesa de compraventa, en la que hay


y en el precio, da derecho a los contratantes, a
el cumplimiento de lo que hubieran acordado,
cumplirse finalmente el contrato de compraventa,

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

La promesa debe constar por escrito, y debe contener, como mnimo, la


siguiente informacin:

Datos de las partes (nombre, D.N.I., domicilio y estado civil), que han de
ser mayores de edad y capacitados para contratar.

Los plazos y las condiciones en que ha de celebrarse el contrato de


compraventa.

La fecha y la identificacin de la notara donde se suscribir la escritura


de venta (no es obligatorio).

Descripcin del inmueble (Ver punto 2 del apartado 1.1.1. de este tema).

Cargas que tiene.

Precio y forma de pago, incluidas las obligaciones del comprador ante la


entidad que financia el inmueble.

Qu sucede si la entidad niega el crdito.

Las arras y sus respectivos intereses moratorios.

Pago de gastos notariales, timbre, impuestos, tasas, contribuciones,


servicios pblicos, cuotas de administracin y fecha de entrega del
inmueble.

GESTIN INMOBILIARIA

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Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

CONTRATO DE ARRAS O SEAL


De una parte: Don/a ............................................................ , mayor de edad,
soltero/a, provisto/a de DNI nmero ..................... , vecino/a de.........................., c/
....................................................................................................................................
De otra parte: Don/a ........................................................... , mayor de edad,
soltero/a,
provisto/a
de
DNI
nmero
.....................
,
vecino/a
de.............................................................,
c/
.........................................................................
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para el
otorgamiento del presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:
ANTECEDENTES
I.- Que Don/a ............................................................ es dueo/a de la vivienda situada
en ..............., c/ ......................................, n........., piso.........., con inscripcin en el
Registro de la Propiedad de ................ nmero ................ en el tomo .........., libro
........., folio ........, finca nmero .........., inscripcin ................
Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga,
gravamen y limitacin.
Situacin arrendaticia.- Libre, segn aseveran, de arrendatarios, ocupantes y
precaristas.
II.- Expuesto lo que antecede, los seores comparecientes
CONVIENEN
Primero.- Don/a ........................................................ se obliga a vender a Don/a
........................................................, que se obliga a comprar, la finca descrita en el
antecedente I, en estado libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con
cuanto le sea principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de
contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio de
.................................. de euros.
Segundo.Don/a
.........................................................
entrega
a
Don/a
......................................................... a cuenta y como arras o seal de la compra-venta
futura, la cantidad de ............................... euros, que perder si incumpliera lo
convenido en el presente documento, o tendr derecho a percibir doblada si el
incumplimiento se produjere por los vendedores.
Tercero.- Don/a ........................................................... se obliga a entregar el resto
del precio en el plazo mximo de ....... das naturales. El otorgamiento de la escritura
pblica de compra-venta se producir simultneamente al pago del expresado resto
del precio.
Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura
pblica de compra-venta que en su da se otorgue, hasta su inscripcin en el Registro
de la Propiedad sern de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el
Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvala), que pagar la
parte vendedora.
La eleccin del notario autorizante de la referida escritura corresponder a la parte
compradora. Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pblica
sern de cuenta de la parte vendedora.
En ............................, a .... de .......................... de 20 ...
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Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

MODELO DE CONTRATO DE OPCIN DE


COMPRA
En .........................., a ......... de ...................... de ......................
REUNIDOS
De una parte, D./D ............................................................. (EL CONCEDENTE) ,
mayor de edad, de estado civil ...................................., profesin .................................,
de nacionalidad .............................., vecino/a de .............................. y con domicilio en
....................................................................., y D.N.I. n ..................................
Y de otra, D./D.................................................................... (EL ADQUIRENTE), mayor
de edad, estado civil..........................., profesin ..........................., de nacionalidad
..............................,
vecino/a
de
..................
y
con
domicilio
en
........................................................................................, y D.N.I. n ........................
ACTAN
Ambos actan en inters y nombre propio y, reconocindose, mutuamente, la
capacidad y representacin suficientes para el otorgamiento del presente CONTRATO
EXPONEN
Primero.- Que EL CONCEDENTE es propietario/a por justo y legtimo ttulo, de la
Finca1
situada
en
la
planta
....,
del
edificio
sito
en
la
calle
....................................................., de la ciudad ............................................. Tiene una
superficie de ...... metros cuadrados tiles, linda al norte ................................, al sur
....................................., al este ................................, al oeste.........................
Fue adquirida por2 ........................................................., mediante escritura pblica
otorgada ante el Notario de ......................... el da ... con el nmero .... de su protocolo.
Qued inscrita en el Registro de la de la Propiedad nmero ... de........,al tomo.........,
libro...........,folio.......,seccin.........,finca
registral
nmero......................,
inscripcin...............
La referencia catastral de la finca descrita es la sealada con el n .......... del Catastro
de ....................., segn resulta de .............................
Segundo.- EL CONCEDENTE declara que la finca descrita se halla libre de cargas,
gravmenes, ocupantes y arrendatarios y al corriente de pago de impuestos, arbitrios y
gastos de todo tipo.
Tercero.- Que EL CONCEDENTE est interesado en otorgar un derecho de opcin de
compra, y
Cuarto.- Que EL ADQUIRENTE est interesado en adquirir dicho derecho sobre la
finca descrita, con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras, las partes han
llegado a un acuerdo al respecto y al objeto de regularlo,

Vivienda, local comercial, etc

Contrato de compraventa, herencia, etc

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Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

ESTIPULAN
Primero.- EL CONCEDENTE otorga a favor del ADQUIRENTE derecho de opcin de
compra sobre la finca descrita con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras,
libre de cargas, gravmenes, ocupantes, arrendatarios y al corriente de pago de
impuestos, arbitrios y gastos de todo tipo.
Segundo.- El precio de la prima del presente derecho de opcin es la cantidad
de3............................................................ euros(............ .)4, que se pagarn a plazos
de la siguiente forma:
9 Un primer pago de......................euros ( ............. .). Que se hace entrega a la
firma de este contrato, mediante cheque garantizado n librado contra la cta.
cte. n...................., otorgando EL CONCEDENTE cabal carta de pago de la
citada cantidad mediante la firma del presente documento.
9 Un segundo pago de.................... euros ( ............. .) Que se har efectivo el
da...........de.........................de..............
9 Y un ltimo pago de.................... euros ( ............. .). Que se har efectivo el
da............de...............de.....................
Las dos ltimas cantidades se harn efectivas tambin mediante cheques bancarios,
librados contra la referida cta. cte. n............................
Dichas cantidades se considerarn, a todos los efectos, para el caso en que se ejercite
la opcin, como entrega a cuenta del precio de la compraventa.
Tercero.- El derecho de opcin de compra se concede por el plazo mximo de
............... aos, a contar desde el da de hoy, terminando el da ........ de ................. de
..........., de tal forma que cuando EL ADQUIRENTE requiera a LA CONCEDENTE
dentro de plazo, momento en que se proceder al otorgamiento de la escritura pblica
de compraventa en plazo de 10 das, con simultneo pago del resto del precio y
entrega de la posesin, ante el Notario, lugar, da y hora que, en el propio
requerimiento, se indiquen.
Cuarto.- Por el mero transcurso del plazo antes citado, sin que EL CONCEDENTE
haya recibido el requerimiento aludido, sin ningn otro requisito, se entender
automticamente extinto de pleno derecho el presente contrato de opcin de compra,
con total decaimiento entonces de los derechos correspondientes a EL ADQUIRENTE.
Quinto.- Para el caso de que se ejercite la opcin, la compraventa estar regulada por
los siguientes
PACTOS
I. D./D .............................................. vende a D..............................................., quien
adquiere, la finca descrita con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras, en
concepto de libre de cargas, gravmenes, ocupantes, arrendatarios y al corriente de
pago de impuestos, arbitrios y gastos de todo tipo.
II. El precio de la presente compraventa es de .................. euros ( ............. .). En este
momento, ha sido pagado con anterioridad, ............. euros ( ............. .) y respecto de

Cantidad en letras

Cantidad en nmeros

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Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

las restantes ............... euros ( ............. .) se pagan al contado en el momento de


otorgamiento de la escritura, segn se indica en el siguiente pacto.
III. En ese acto, la compradora entrega a la vendedora la parte de precio pendiente,
mediante cheque garantizado n ................ de ............................. euros ( ............. .),
librado en esta fecha contra la cuenta corriente n ............................... , abierta en el
Banco .................., Agencia ........................ otorgando la vendedora cabal carta de
pago de la citada cantidad y, en consecuencia, del total precio de la compraventa,
mediante la firma del presente instrumento.
IV. En el acto de otorgamiento de escritura la vendedora entrega la posesin de la
finca a la compradora.
V. La vendedora responder del saneamiento y eviccin segn dispone el Cdigo
Civil.
VI. Todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa, incluido el Impuesto
sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que se deriven de
la presente escritura sern pagados con arreglo a Derecho.
Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente contrato de
OPCIN DE COMPRA, sern de cargo exclusivamente del CONCEDENTE.
Sptimo.- Dentro del plazo para el ejercicio de esta opcin, EL CONCEDENTE se
obliga a permitir al ADQUIRENTE personalmente y/o acompaada de las personas
que estime conveniente, el acceso a la citada finca cuantas veces lo desee, previa
solicitud.
Octavo.- Ambas partes remitirn las notificaciones precisas segn este contrato a las
siguientes direcciones: .........................................................................................
Noveno.- Las partes para cualquier cuestin que surja entre ellas en relacin al
presente contrato, su ejecucin, interpretacin y/o cumplimiento, se someten
expresamente a los Juzgados y Tribunales de la ciudad de5...................... .
Y para que conste lo firman por duplicado, en el lugar y fecha arriba indicados.
EL CONCEDENTE

EL ADQUIRIENTE

Fdo.:

Fdo.:

Domicilio habitual del adquiriente

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Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

SUPUESTO
El 5 de febrero de 2004 unos clientes tuyos, D. Juan Marin Sola con D.N.I.
00.000.000 mayor de edad y casado con Da. Flor Estar Prez, con D.N.I.
11.111.111, y D. Serafn Olea Morn con D.N.I. 22.222.222, acuerdan la
compraventa de una vivienda situada en la 3 planta, letra A, del n 21 de la
Avda. Dr. Martinez Cuadrado de Salamanca, propiedad de D. Serafn, y que D.
Juan y Da. Flor van a utilizar como vivienda habitual.
En el momento de llegar al acuerdo, D. Juan y Da Flor residen de la C/
Camino de Santiago 15, 4 B, y D. Serafn en la vivienda que vende.
La vivienda se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad nmero 01201
en el tomo12, libro 2, folio 84., con el nmro de inscripcin 1.141
La vivienda se encuentra libre de cargas segn consta en la documentacin
solicitada por los compradores, as como de inquilinos.
El precio de la vivienda ser de 152.300 euros, entregndose a la firma del
contrato de arras un 15 % del precio como seal, cantidad que las partes
acuerdas que el comprador perder si incumple lo convenido en el contrato de
arras, o tendr derecho a percibir doblada dicha cantidad, si el incumplimiento
se produce por los vendedores.
La escritura se firmar ante la notaria Da. Carmen Reja Po, como mximo en
un plazo de 30 dias naturales, momento en el cual se completar el pago de la
vivienda, y que la misma ser entregada a sus nuevos propietarios.
Todos los gastos que se ocasionen como consecuencia de la compraventa
corrern a cargo del comprador, excepto la plusvalia, que pagar el vendedor.
Tras llegar a el acuerdo, ambas partes deciden firmar un contrato de arras con
las condiciones acordadas, y te piden a ti que redactes dicho contrato.
Redactar el contrato de arras o seal que corresponda a ese acuerdo.
(Ver solucin en la pagina siguiente).

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Bloque B - Tema 3

LA COMPRAVENTA I

CONTRATO DE ARRAS O SEAL


De una parte: Don Juan Marin Sola, y Da. Flor Estar Prez, provistos de DNI nmeros
00.000.000 y 11.111.111, vecinos de Salamanca, c/ Camino de Santiago, 15 4 B .
De otra parte: Don Serafn Olea Morn, mayor de edad, provisto de DNI nmero
22.222.222, vecino de Salamanca, Avda. Dr. Martnez Cuadrado, 21 3 A.
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para el otorgamiento
del presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:
ANTECEDENTES
I.- Que Don. Serafn Olea Morn.. es dueo de la vivienda situada en Salamanca, c/ Camino
de Santiago, n.15, piso.4 B, con inscripcin en el Registro de la Propiedad de .Salamanca.
nmero 01201 en el tomo .12, libro .2, folio .84, nmero .1.141
Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga, gravamen y
limitacin.
Situacin arrendaticia.- Libre, segn aseveran, de arrendatarios, ocupantes y precaristas.
II.- Expuesto lo que antecede, los seores comparecientes
CONVIENEN
Primero.- Don Serafn Olea Morn se obliga a vender a Don . Juan Marin Sola .y a Da.: .
Flor Estar Prez., que se obligan a comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estado
libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea principal, accesorio,
integrante y dependiente y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad,
por el precio de .152.300.euros.
Segundo.- Don. Juan Marin Sola. entrega a Don . Serafn Olea Morn a cuenta y como arras
o seal de la compraventa futura, la cantidad de 22.845 euros, que perder si incumpliera lo
convenido en el presente documento, o tendr derecho a percibir doblada si el incumplimiento
se produjere por los vendedores.
Tercero.- Don. . Juan Marin Sola se obliga a entregar el resto del precio en el plazo mximo
de 30 das naturales. El otorgamiento de la escritura pblica de compraventa se producir
simultneamente al pago del expresado resto del precio.
Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pblica de
compra-venta que en su da se otorgue, hasta su inscripcin en el Registro de la Propiedad
sern de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de
los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvala), que pagar la parte vendedora.
La eleccin del notario autorizante de la referida escritura corresponder a la parte compradora.
Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pblica sern de cuenta de
la parte vendedora.

En .Salamanca, a .5. de .febrero de 2004


Fdo.: Serafn Olea Morn

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Fdo.: Flor Estar Prez

Fdo.: Juan Marn Sola

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TEMA 4
LA COMPRAVENTA II

1. El contrato de compraventa:
1.1 Naturaleza del contrato.
1.2 Sujetos de la compraventa.
1.3 Objetos de la compraventa.
1.3.1. La cosa.
1.3.2. El precio
1.4 Forma y perfeccionamiento del contrato.
1.4.1. Forma.
1.4.2. Perfeccionamiento.
1.5 Obligaciones de vendedor
1.5.1. En cuanto a la entrega de la cosa.
1.5.2. En cuanto al saneamiento.
1.6 Obligaciones del comprador
1.6.1. Obligacin de pagar el precio.
1.6.2. Obligacin de pagar intereses.
1.7 Resolucin de la venta.

Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

1. EL CONTRATO DE LA COMPRAVENTA
El contrato de compraventa es el ms importante de los que generan
obligaciones patrimoniales.
Este contrato se caracteriza por ser:

Consensual, pues se hace vlido por el mero consentimiento de las


partes.

Bilateral, pues su firma genera obligaciones para las dos partes del
contrato.

Meramente obligatorio, pues obliga a una de las partes (el vendedor),


a entregar la cosa objeto del contrato, y a la otra parte (el comprador) a
pagar el precio que e haya determinado.

Oneroso, pues existe un intercambio de prestaciones (se cambia el bien


objeto del contrato por dinero).

1.1. NATURALEZA DEL CONTRATO


Segn el Cdigo Civil, este contrato es aquel por el cual uno de los
contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por
ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Cuando una parte del precio de la venta consista en dinero y otra parte en otra
cosa, se calificar el contrato por la intencin que los contratantes manifiesten
en el contrato, pero de no manifestarla, se entender que es una permuta si la
parte del precio que es una cosa es mayor que la que es dinero; de ser al
contrario, es decir que la parte en dinero sea superior a la que es otra cosa, se
entender que el contrato es una venta.
La venta se perfeccionar, y ser obligatoria para ambas partes, por el hecho
de existir acuerdo entre estas, aunque no se haya entregado ni el bien objeto
del contrato, ni el precio establecido para su pago.

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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

Los gastos de otorgamiento de escrituras sern de cuenta del vendedor, y los


de la primera copia1 y los dems posteriores a la venta, sern de cuenta del
comprador, salvo pacto en contrario.

1.2. SUJETOS DE LA COMPRAVENTA


Son el comprador y el vendedor, aunque las dos partes del contrato pueden
estar formadas por ms de una persona.
Adems, para poder ser comprador o vendedor, es decir, para poder ser sujeto
de un contrato de compraventa es necesario que adems las personas renan
una serie de requisitos, a saber:
a) Capacidad: Segn el Cdigo Civil, podrn celebrar el contrato de compra y
venta todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse.
Igualmente aclara el Cdigo Civil que el marido y la mujer podrn venderse
bienes recprocamente, y por otro lado, delimita claramente esta capacidad
al aclarar que no podrn adquirir por compra, aunque sea en subasta pblica
o judicial, por s ni por persona alguna intermedia:

Los que desempeen algn cargo tutelar, los bienes de la persona o


personas que estn bajo su guarda o proteccin.

Los mandatarios, los bienes de cuya administracin o enajenacin


estuviesen encargados.

Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los
pueblos y de los establecimientos tambin pblicos, de cuya
administracin estuviesen encargados.

Esta disposicin regir para los jueces y peritos que de cualquier modo
intervinieren en la venta.

Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de


Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que
estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdiccin o territorio
ejercieran sus respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al

1 Es primera copia la que, con los requisitos determinados en la ley orgnica notarial, expida el notario

por primera vez a cada una de las partes que as lo requiriere.

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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

acto de adquirir por cesin. Al igual que los Abogados y Procuradores


respecto de los bienes que fueron objeto de un litigio en que intervengan
por su profesin y oficio.
b) Legitimacin: Slo estn legitimados para vender los dueos del bien, o los
titulares del derecho que se pretende enajenar.

1.3. OBJETOS DE LA COMPRA


En la compra existen dos objetos, la cosa vendida, y el precio pagado por esa
cosa.

1.3.1. LA COSA
La cosa objeto del contrato de compraventa adems de ser un objeto fsico (Ej.:
una vivienda) tambin puede ser un derecho o un bien inmaterial (Ej.: derecho
de usufructo, patente, energa, etc.).
Para que algo pueda ser objeto del contrato debe cumplir unos determinados
requisitos, a saber:

Que sea real o posible su existencia, es decir que tiene que ser algo que
se pueda cambiar por el precio aunque no exista en el momento de
firmarse el contrato, por eso habla de su posible existencia (Ej.: un
edificio que se va a construir).

Que sea lcito su trfico.

Que sea determinable, o que se puedan establecer los criterios para su


determinacin en el futuro.

1.3.2. EL PRECIO
El precio que como hemos visto antes no tiene porque ser todo en dinero, si
que en esta forma es el elemento ms caracterstico de la compraventa.
Los requisitos del precio son

Que sea real y verdadero. Si el precio fuera simulado, la venta sera


nula.

Que sea determinado o determinable. Es determinado cuando la cuanta


del precio se fija y es conocida por las partes a llevarse a cabo el
contrato. Es determinable cuando an no conocindose la cuanta del

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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

precio, en el contrato se establecen los criterios para poder determinarlo


en el futuro.

1.4. FORMA Y PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO


1.4.1. FORMA
No se especfica segn la normativa, ninguna forma determinada para el
contrato de compraventa, aunque en algunos casos, como puede ser la
compraventa de inmuebles, las partes pueden acordar en el contrato la
exigencia de escritura pblica para que la compraventa tenga eficacia.

1.4.2. PERFECCIONAMIENTO
El contrato de compraventa se perfecciona, por el acuerdo entre las partes,
siendo suficiente con este acuerdo para que el contrato obligue a las partes,
aunque ni el bien haya sido entregado al comprador, ni el precio al vendedor.
Segn el Cdigo Civil, los gastos de otorgamiento de
escritura sern de cuenta del vendedor, mientras que los de
primera copia, posteriores, corrern a cargo del comprador,
salvo acuerdo en contra de las partes del contrato.

1.5. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR


El vendedor, segn el Cdigo Civil est obligado a la entrega y saneamiento
de la cosa objeto de la venta, pero hay otras obligaciones generales que
reconoce el Cdigo Civil a la largo de su articulado, como:

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Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia.

Entregar todos los accesorios de la cosa, junto con sta, aunque no


hayan sido mencionados en el contrato.

Pagar los gastos de la escritura matriz, salvo pacto en contrario.

Entregar al comprador los ttulos de pertenencia y los otros documentos


y elementos que sean necesarios para garantizar a este el
reconocimiento y la defensa de la cosa.

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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

1.5.1. EN CUANTO A LA ENTREGA DE LA COSA:


Se entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesin
del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el
otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato,
salvo que de la escritura se deduzca lo contrario.
El vendedor deber entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato.
Si la venta es de bienes inmuebles y se hubiese hecho con expresin de su
cabida, a razn de un precio por unidad de medida o nmero, el vendedor
tendr obligacin de entregar al comprador, si ste lo exige, todo cuanto se
haya expresado en el contrato; pero si esto no es posible, podr el comprador
optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisin del contrato,
siempre que, en este ltimo caso, no baje de la dcima parte de la cabida la
disminucin de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se har, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de
la calidad expresada en el contrato. La rescisin, en este caso, slo tendr
lugar a voluntad del comprador, cuando el menor valor de la cosa vendida
exceda de la dcima parte del precio convenido.
Si, por el contrario, el inmueble resultase de mayor cabida o nmero que los
expresados en el contrato, el comprador tendr la obligacin de pagar el
exceso de precio si la mayor cabida o nmero no pasa de la vigsima parte de
los sealados en el contrato; pero si excede de dicha vigsima parte, el
comprador podr optar entre pagar el mayor valor del inmueble, o desistir del
contrato.
En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razn de un tanto
por unidad de medida o nmero, no tendr lugar el aumento o disminucin del
mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o nmero de los expresados en
el contrato.
Esto mismo tendr lugar cuando sean dos o ms fincas las vendidas por un
solo precio, pero si, adems de expresarse los linderos, indispensables en toda
enajenacin de inmuebles, se designa en el contrato su cabida o nmero, el
vendedor estar obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los
mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o nmero expresados en el
contrato; y, si esto no fuera posible, sufrir una disminucin en el precio,
proporcional a lo que falte de cabida o nmero, a no ser que el contrato quede
anulado por no estar conforme el comprador con que se le deje de entregar lo
que se estipul.
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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

Si un mismo inmueble se hubiese vendido a diferentes compradores, la


propiedad pertenecer al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripcin, pertenecer la propiedad a quien de buena fe sea
primero en la posesin; y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms
antigua, siempre que haya buena fe.

1.5.2. EN CUANTO AL SANEAMIENTO


En virtud del saneamiento2 a que se refiere el Cdigo Civil, el vendedor
responder al comprador del:

Saneamiento por eviccin3: de la posesin legal y pacifica de la cosa


vendida, es decir, frente a cualquier perturbacin jurdica actual o previsible
de la titularidad que adquiere con el contrato (ej.: si una vez realizada la
compra aparece un tercero que reclama judicialmente la propiedad objeto
de la compraventa, o cualquier otro derecho sobre la misma, y prospera la
demanda, el vendedor habr de indemnizar al comprador por la prdida
sufrida).
Los contratantes, sin embargo, pueden aumentar, disminuir o suprimir esta
obligacin legal del vendedor, siendo nulo todo pacto que exima al
vendedor de responder de la eviccin4, siempre que hubiere mala fe de su
parte.
Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya
pactado sobre este punto, si la eviccin se ha realizado, tendr el
comprador derecho a exigir del vendedor:
La restitucin del precio que tuviese la cosa vendida al tiempo de la
eviccin, ya sea mayor o menor que el de la venta.
Los frutos o rendimientos, si se le hubiera condenado a entregarlos al
que le haya vencido en juicio.
Las costas del pleito que haya motivado la eviccin.
Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

2
3

Es la obligacin complementaria a la entrega de la cosa vendida que tiene el vendedor.


Se entiende que hay eviccin cuando se priva al comprador del bien adquirido, por sentencia firme en
virtud de un derecho anterior a la compra.
Se dice que hay eviccin cuando el que adquiri alguna cosa es privado del todo o parte de ella por
sentencia, en razn de algn derecho anterior a la adquisicin.

60

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u


ornato, si se vendi de mala fe.

Saneamiento por vicios o defectos ocultos: el vendedor estar obligado


al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la cosa vendida, si la
hacen inadecuada para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal
modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habra
adquirido o habra dado menos precio por ella; pero no ser responsable
de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los
que no lo estn, si el comprador es un perito que, por razn de su oficio o
profesin, deba fcilmente conocerlos.
El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o
defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase, salvo cuando se
haya acordado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos
ocultos de lo vendido.
De producirse alguno de los casos dos casos anteriores, el comprador
podr optar entre desistir del contrato, abonndosele los gastos que pag,
o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conoca los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no
los manifest al comprador, tendr ste la misma opcin y adems se le
indemnizar de los daos y perjuicios, si optare por la rescisin.
En las ventas judiciales nunca habr lugar a la responsabilidad por daos y
perjuicios.

Saneamiento por gravmenes ocultos: si la finca vendida estuviera


gravada, sin que ello se mencione en la escritura, con alguna carga o
servidumbre no aparente, de tal forma que de haberse conocido no la
habra adquirido el comprador, este podr pedir la rescisin del contrato, a
no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente, disponiendo de un
plazo de un ao desde que se otorga la escritura para ejercer la accin
rescisoria o solicitar la indemnizacin. Una vez transcurrido el ao, slo
podr reclamar la indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde
el da en que haya descubierto la carga o servidumbre del saneamiento por
los defectos o gravmenes ocultos de la cosa vendida.

El saneamiento no podr exigirse hasta que haya recado sentencia firme, por
la que se condene al comprador a la prdida de la cosa adquirida o de parte de
la misma.

GESTIN INMOBILIARIA

61

Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

1.6. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR


1.6.1. OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO
El comprador est obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y
lugar fijado por el contrato. Si no se hubieren fijado, deber hacerse el pago en
el lugar y momento en que se haga entrega de la cosa vendida.
Si el comprador es perturbado en la posesin o el dominio de la cosa adquirida
por la compraventa, o tuviese fundado temor de serlo, ste puede suspender el
pago del precio hasta que el vendedor haga cesar la perturbacin o el peligro, o
cuando pueda garantizar de un modo eficaz la devolucin de precio. Para que
el comprador pueda hacer uso de su facultad de suspender el pago de precio
ser necesario:

que la compra se haya perfeccionado.

que el precio sea aplazado en todo o en parte.

que se haya entregado la cosa vendida.

1.6.2. OBLIGACIN DE PAGAR INTERESES


El comprador deber intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la
cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

Si as lo hubieran convenido.

Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.

Si se hubiere constituido en mora5.

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiese acordado que por


falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho
la resolucin del contrato, el comprador podr pagar, aun despus de expirado
el trmino, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.
Hecho el requerimiento, el juez no podr concederle nuevo trmino.

1.7. RESOLUCIN DE LA VENTA


La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y por el
retracto convencional o por el legal.

Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial
o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligacin hasta que la cumplan.

62

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

Tendr lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el


derecho de recuperar la cosa vendida (El vendedor no podr hacer uso del
derecho de retracto sin rembolsar al comprador el precio de la venta, adems
de los gastos del contrato y cualquier otro pago legtimo hecho para la venta, y
de los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida). Este derecho
durar, a falta de pacto expreso, cuatro aos contados desde la fecha del
contrato. En caso de estipulacin, el plazo no podr exceder de diez aos.

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63

Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

A TENER EN CUENTA AL COMPRAR UNA VIVIENDA


a) Informacin sobre propietario y cargas:
Aunque el Notario tiene obligacin ante quienes firmen una compraventa, de pedir al
Registro de la Propiedad informacin con referencia a las cargas que puedan afectar a
la vivienda, es interesante solicitar del Registro de la propiedad una Nota simple6 de la
Inscripcin de la vivienda, con la que se comprobar que el vendedor es realmente el
propietario de la vivienda, as, como si la vivienda est libre de cargas, o de tenerlas, si
son las que se conocen previamente.
Para solicitar la Nota simple son necesarios los datos registrales de la propiedad, que
aparecen en la Escritura de propiedad de la vivienda, por lo que el vendedor es quien
puede facilitrnoslos.
La Nota simple se solicita en el Registro de la Propiedad, cumplimentando un
formulario muy simple, pudindose obtener la informacin en muy poco tiempo, previo
pago de una Tasa (Aprox. 3 euros, aunque puede variar).
Tambin se puede solicitar en el Registro de la Propiedad la Certificacin de dominio y
cargas.7
b) Informacin sobre situacin urbanstica:
Si la informacin que se quiere asegurar es la situacin urbanstica de la vivienda, es
en el Ayuntamiento donde pueden dar informacin sobre si esta cumple con el Plan
urbanstico en vigor, o sobre las afecciones que le pueden afectar.
c) Si la vivienda es de nueva construccin: Ser conveniente solicitar:
Cdula de habitabilidad, que expide el Ayuntamiento, pero en las viviendas
de nueva construccin que est terminada debe facilitarlos el vendedor, que
sern quien tenga que solicitarlos al Ayuntamiento.

La nota simple es un breve extracto de los asientos vigentes de una finca. Tiene valor puramente
informativo y no da fe del contenido del Registro. La Nota simple informativa, incluir la descripcin de la
vivienda, situacin de la misma, superficie, anejos, cuota de participacin en la propiedad horizontal,
rgimen administrativo que pudiera afectarle (si se trata de una vivienda de proteccin oficial), hipotecas
que puedan gravarla, con expresin de la responsabilidad hipotecaria por principal, intereses y costas, y
plazo de duracin, embargos, servidumbres, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales y,
en general, cualquier circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda. Podr adems recoger
cualquier otro dato cuya constancia expresamente solicite el interesado. La nota informativa slo tiene
valor informativo de suerte que no podr ser utilizada en juicio para justificar la inexistencia de cargas o
gravmenes
La Certificacin de dominio y cargas, puede tener un contenido ms amplio que el de la nota simple, en
cuanto podr incluir, si as se solicita y se justifica un inters en su conocimiento, la reproduccin literal
de las inscripciones, o informacin acerca del historial no vigente de la finca. Por ser un documento
pblico, firmado por el Registrador, la certificacin permitir acreditar en juicio, y frente a terceros, la
libertad o gravmenes de una determinada finca.

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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

Planos de la vivienda, y de las instalaciones de la misma (fontanera,

electricidad, etc.), a la constructora o a la empresa o persona que vende la


vivienda.
Boletines de Instalacin Elctrica, de Fontanera, de Gas, etc., pues son
necesarias para poder contratar con los respectivos suministradores. Nos
los debe facilitar quien nos facilite los documentos del punto anterior.
d) Si la vivienda es usada: Se deber solicitar:
El ltimo recibo del IBI, para poder tramitar el cambio de titularidad el impuesto.
Copia de escritura pblica de propiedad de la vivienda.
Certificacin de estar al da en los pagos a la Comunidad de propietarios,
emitida por el Secretario de la Comunidad, con el Visto Bueno del
Presidente (si hay alguna deuda con la Comunidad, al adquirir la vivienda,
tambin se adquiere esa deuda)

A TENER EN CUENTA AL VENDER UNA VIVIENDA

Informacin econmica sobre el comprador:


Si la persona que firma el contrato lo hace en representacin del comprador,
debe solicitrsele documento acreditativo de su capacidad para representar
al comprador.
Si el pago de la vivienda se va hacer mediante varias entregas, o si el
comprador va a subrogarse en la hipoteca que la vivienda pueda tener, es
interesante solicitar informacin sobre la solvencia econmica del
comprador, para no encontrarse con sorpresas desagradables. Esta
informacin se puede solicitar en la entidad bancaria con la que se trabaja.

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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

LA VIVIENDA PROTEGIDA
Se consideran viviendas protegidas, dos tipos de viviendas, las Viviendas
de Proteccin Oficial, y la Viviendas Sociales.

a) Viviendas de Proteccin Oficial


Las viviendas de proteccin oficial, conocidas como VPO, son una
alternativa a la que algunos compradores pueden recurrir cuando deseen
adquirir una vivienda a un precio ms econmico del normal en el mercado
inmobiliario. Este tipo de inmuebles no puede exceder de los 90 metros
cuadrados y se encuentran sujetos a su propia normativa legal.
Para acceder a este tipo de viviendas se deben cumplir una serie de
requisitos, principalmente acerca de las rentas familiares, de forma que las
familias que deseen acceder a estas VPO deben tener ingresos inferiores a
5,5 veces el salario mnimo interprofesional, incrementndose esta cantidad
en un 20% cuando se trate de familias numerosas, los lmites de ingresos
se incrementan hasta un 20%. Adems, en los casos en los que los
ingresos del comprador sean menores a 1,5 veces el salario mnimo, se
intensificarn las ayudas.
Tambin se pueden obtener ayudas para el pago de la entrada de la
vivienda, para aquellas familias con ingresos no superiores a 3,5 veces el
salario mnimo interprofesional. E igualmente se pueden lograr ayudas a las
cuotas de amortizacin de los prstamos hipotecarios para las familias con
ingresos inferiores a 4,5 veces el salario mnimo interprofesional.
Tambin los menores de 35 aos pueden reclamar una ayuda econmica
de 3.000 euros
Estas ayudas no estn exentas de cargas fiscales y tributan como ganancia
de patrimonio, con lo que hay que tenerlas en cuenta en la declaracin de
la renta.
Cuando se va a presentar una solicitud para vivienda protegida, sta debe
ir acompaada del DNI del interesado, as como de los mayores de edad
que viven con l, el libro de familiar, el certificado de empadronamiento, los
documentos que acrediten los ingresos de la familiar y una declaracin de
no haber sido adjudicatario de vivienda de proteccin oficial o pblica.

66

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

a.1) Tipos de viviendas de proteccin oficial


Estas viviendas puedes realizarse por Promocin Pblica o mediante
Promocin Privada
La Promocin Pblica de VPO ser la efectuada, siempre sin nimo de
lucro, por el Estado y los Entes autonmicos competentes. Su acceso est
restringido a las familias cuyos ingresos anuales sean inferiores al 2,5
millones del salario mnimo o en su caso los lmites que establezca la
normativa de las Comunidades Autnomas. La superficie til mxima no
podr exceder de 70 metros cuadrado o 90 si la unidad familiar consta de 4
o ms miembros.
La Promocin Privada de VPO podr hacerse por personas fsicas o
jurdicas, pblicas o privadas, con o sin nimo de lucro. Dentro de este tipo
de viviendas existen dos tipos de regmenes :

Especial: Cuando los destinatarios tengan ingresos que no excedan de


2,5 veces el S.M.I., o el lmite que establezca la propia normativa de las
Comunidades Autnomas

General: Cuando los destinatarios tengan ingresos hasta 5,5 veces el


S.M.I

a.2) Venta de una vivienda de proteccin oficial


El Gobierno establece un precio mximo de venta, que podr verse
incrementado en determinados porcentajes segn los municipios.
La venta de una VPO puede hacerse a precio libre (para lo cual
previamente habra que descalificarla como vivienda de VPO, devolviendo
las cantidades que la Administracin ha ido abonando como ayudas o
subvenciones, o al precio establecido para las viviendas de VPO. Debe
tenerse siempre en cuenta que las VPO de promocin pblica, en rgimen
de cesin, no se pueden descalificar.
Para que una vivienda sea considerada como VPO, ha de cumplir los
siguientes requisitos:

Superficie mxima 90 m2

Ha de destinarse a domicilio habitual y permanente

La renta anual que una familia puede tener para poder optar a una
vivienda de proteccin oficial es de entre 9.000 y 33.000 euros, (puede
haber alguna variacin dependiendo de cada Comunidad Autnoma)

Durante el rgimen de proteccin oficial, que dura 20 aos, el piso slo


se puede vender al precio tasado por la Administracin.

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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

Los propietarios de las VPO pueden ser personas fsicas o jurdicas


(empresas, cooperativas, etc.) pero slo podrn considerarse usuarios
las personas fsicas.

Proteccin del Estado de las fases de promocin, construccin, la venta


al primer propietario y el uso como residencia habitual de la vivienda

b) Viviendas Sociales
Los requisitos de estas viviendas son:

68

Destinadas a los sectores sociales con ingresos que no superen 2,5 el


salario mnimo interprofesional.

Los precios de venta son inferiores a los establecidos en el rgimen


general de las viviendas de proteccin oficial.

El solicitante tiene que haber vivido en el municipio donde se construye


la vivienda como mnimo un ao.

Proteccin del Estado de las fases de promocin, construccin, la venta


al primer propietario y el uso como residencia habitual de la vivienda.

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Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

CONTRATO DE COMPRAVENTA
En ................................................................ a .... de..............................de dos mil .......
DE UNA PARTE D./Da.
mayor de edad, vecino/a de
y con D.N.I. n
Y DE OTRA PARTE D./Da.
mayores de edad, vecinos de
, y con D.N.I. nos

, calle

,
n___,

, como VENDEDOR/A.
y Da.
, calle
y

,
n

, como COMPRADOR/A.

INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin
suficientes para la celebracin del presente contrato de COMPRAVENTA de vivienda
con garaje y trastero, a cuyo efecto,
EXPONEN
I.- Que D./Da .............................................................................................. es
propietario/a en pleno dominio de la siguiente finca:
...........................................................................................................................................
.....
...........................................................................................................................................
.....
...........................................................................................................................................
.....
...........................................................................................................................................
.....
...........................................................................................................................................
.....
II.- Que a efectos del presente documento, el VENDEDOR declara que los bienes
objeto de la presente compraventa estn afectados por las siguientes circunstancias:
a) TITULO DE PROPIEDAD: .............................................................................
b) DATOS REGISTRALES: ................................................................................
c) CARGAS: ....................................................................................................
d) ESTADO: ....................................................................................................
e) CARCTER: ................................................................................................
III.- Que han convenido la COMPRAVENTA de los bienes descritos en el antecedente
I cuyas circunstancias se detallan, y en su virtud, formalizan el presente contrato que
se regir por las siguientes:
ESTIPULACIONES:
1
D./Da...............................................................................................................vende
D./Da...................................................................................................................

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.a

69

Bloque B - Tema 4

LA COMPRAVENTA II

y ste compra los bienes descritos en el antecedente I, por el precio de ................


EUROS (.............. ).
D./Da.
.................................................................. acepta la venta a su favor
efectuada.
2.- El comprador entrega en este acto al vendedor cheque nominativo n xxxx-xxxxxx-xxxxxxxxxx de BBVA, por ................ EUROS (.............. ),que el vendedor recibe
como parte del pago, y que con los ................ EUROS (.............. ) que ya pag el
comprador en el momento de efectuar la reserva de venta, completan el precio
estipulado por la compraventa.
3.- Todas las contribuciones, gastos e impuestos que se devenguen por la tenencia
de la finca objeto de este contrato, a partir de esta fecha, ser a cargo del comprador.
4. El comprador acepta las determinaciones del vendedor en relacin con los
elementos, servicios, cargas comunes y participacin que se asigne o tengan
asignados los bienes objeto de este documento, as como las normas, establecidas en
los Estatutos y Reglamento de Rgimen Interior del edificio.
9. Los bienes objeto de la presente compraventa se transmiten libres de toda carga
o gravamen, as como de inquilinos, y al corriente en el pago de contribuciones,
arbitrios, impuestos, servicios y suministros.
10. Con renuncia al fuero propio se someten las partes a la jurisdiccin de lo
Tribunales de ......................................., comprometindose el incumplidor al pago de
costas, gastos e impuestos de toda ndole que se deriven del presente contrato, con
multas y recargos.
Y en prueba de aceptacin y conformidad firman el presente documento.

Fdo.: D./Da.

70

Fdo.: D./Da.

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TEMA 5
EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
2. ELEMENTOS DEL CONTRATO
2.1. Partes intervinientes
2.2. Objeto del contrato
2.3. Clusulas del arrendamiento urbano para vivienda
2.3.1. La renta y su actualizacin
2.3.2. Duracin del contrato
2.3.3. Gastos a cargo del arrendatario
2.3.4. Fianza
2.3.5. Desistimiento del contrato
2.3.6. Renuncia al derecho de adquisicin preferente
2.3.7. Renuncia al derecho de subrogacin en caso
de fallecimiento del arrendatario
2.3.8. Obras de mejora
2.3.9. Suspensin y extincin del contrato
2.3.10. Impuestos
2.3. Clusulas del arrendamiento urbano urbano para uso
distinto de la vivienda
2.4.1. Fianza
2.4.2. Cesin del contrato y subarriendo
2.4.3. Muerte del arrendatario
2.4.4. Extincin del contrato

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Una de las actividades que se desarrollan en una Agencia Inmobiliaria es el


arrendamiento de inmuebles, como ya indicamos en la introduccin del temario,
y el cliente espera que el Agente Inmobiliario no slo le busque un arrendatario
para su piso (el arrendador), o que le localice una vivienda que rena todas las
condiciones que l exige (el arrendatario). El cliente adems espera que le
aconsejemos sobre las clusulas del contrato, y que le resolvamos los
problemas que vayan surgiendo durante la vida del contrato. Para poder hacer
este trabajo lo mejor posible, y redactar un contrato que a todos deje contentos,
es necesario que conozcamos las normas que regulan estos contratos.
Las normas que regulan los contratos de arrendamiento de inmuebles son:

Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.)

Cdigo Civil

Ley hipotecaria

El propio contrato de arrendamiento.

1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Es el contrato por el cual el arrendador1 cede al arrendatario2 o inquilino el
disfrute de una vivienda o local de negocio por tiempo determinado, a cambio
de una cantidad de dinero estipulada.
Se entiende que hay arrendamiento de una vivienda cuando el alquiler recae
sobre una edificacin habitable y su uso sea el de vivienda permanente del
arrendatario, y las mismas normas que regulen dicho contrato, sern aplicadas
a cualquier otra dependencia (garaje, trastero, etc.) que se incluyan en el
alquiler de la vivienda.
Cuando el uso que se va a dar a la vivienda alquilada sea distinto al de
vivienda del arrendatario (alquiler para veraneo, para realizar una actividad
profesional, etc.), la normativa que regular dicho contrato ser diferente en
algunos aspectos.

1
2

Es la persona que cede a otra el uso de un bien (en nuestro caso un inmueble), en arriendo o alquiler.
Es quien adquiere el bien inmueble en arriendo o alquiler y que se obliga a pagar por ello.

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73

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

2. ELEMENTOS DEL CONTRATO


En el contrato de arrendamiento debemos distinguir los siguientes elementos:

2.1. PARTES INTERVINIENTES


En el contrato de arrendamiento de un inmueble, dos son las partes que
intervienen. El arrendador o propietario del inmueble, que es el que recibir
una renta o pago por ceder en alquiler el uso del inmueble de su propiedad, y el
arrendatario, que es la persona que pagar la renta por la cesin del inmueble
en cuestin, para su uso.
Tanto el arrendador como el arrendatario podrn pedir que el contrato se
formalice por escrito, debiendo en este caso constar en el contrato al menos:

La identidad de los contratantes


La identificacin de la finca arrendada
La duracin pactada
La renta inicial del contrato

2.2. OBJETO DEL CONTRATO


En el caso de arrendamiento de inmuebles, el objeto del contrato ser el
inmueble arrendado (vivienda, local, etc.), as como cualquier otra
dependencia, servicio, etc., arrendada con el mismo.

2.3. CLUSULAS DEL


PARA VIVIENDA

ARRENDAMIENTO

URBANO

Las clusulas del contrato son los diferentes puntos o materias que se pueden
acordar en el contrato entre las partes.
Son las que se exponen a continuacin:

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GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

2.3.1. LA RENTA Y SU ACTUALIZACIN


En cuanto a la renta3, ser la que libremente estipulen las partes, debiendo
abonarse sta en los siete primeros das de cada mes. Sern tambin las
partes quienes determinen el lugar y la forma en que se har efectivo el pago,
pero teniendo en cuenta que el arrendador deber entregar al arrendatario un
recibo o documento que acredite haber realizado el pago, salvo que, por la
forma estipulada mediante la cual se haga efectiva la mensualidad, pueda
quedar constancia de la realizacin de dicho pago (Ej.: mediante transferencia
bancaria o domiciliacin de los pagos del alquiler en una cuenta bancaria).
Es importante recordar a este respecto que si el arrendador
ha de entregar el recibo, porque por ejemplo el pago se
haga en efectivo, en caso de no entregarlo, l ser quien
corra con los gastos necesarios para que el arrendatario
pueda acreditar el pago.
Tambin debemos recordar que el recibo o documento
acreditativo del pago deber contener separadamente las
cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que
se componga la totalidad del pago.

El arrendamiento de vivienda est exento del pago del IVA.


S se pagar IVA en los arrendamientos de viviendas
amuebladas con derecho a servicios de hostelera como
restaurante, limpieza, etc. Tambin se pagar este
impuesto cuando el uso que se va a dar al inmueble sea
distinto al de vivienda habitual.

En cuanto a la actualizacin de la renta, durante los cinco primeros aos de


duracin del contrato la renta slo podr ser actualizada al cumplirse cada ao
de vigencia del contrato y con un incremento igual al del IPC4 del ao anterior a
la actualizacin. A partir del sexto ao, son las partes quienes pueden
determinar como se realizar la actualizacin de la renta, pero de no hacerlo,
se har como se ha indicado para los cinco primeros aos del contrato.
Cuando se produzca una actualizacin en la renta, el arrendador deber
notificarlo al arrendatario, indicando el porcentaje aplicado as como la

La cantidad de dinero que el arrendatario paga al arrendador por la vivienda que alquila. En el alquiler
de inmuebles se suele fijar por meses.
4

ndice de Precios al Consumo (se publica en el Boletn Oficial del Estado. BOE)

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Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

referencia del B.O.E. donde se haya publicado o con certificacin del I.N.E.
(Instituto Nacional de Estadstica).
El Arrendador tambin podr incrementar la renta al
arrendatario si realiza obras de mejora en el inmueble
transcurridos los cinco primeros aos del contrato, pero esta
subida no podr exceder del 20 por ciento de la renta que se
este pagando en ese momento.
Las reparaciones ordinarias necesarias en la vivienda para
que sta siga siendo habitable, corrern a cargo del
arrendador, sin que tenga por ello derecho a aumentar la renta,
salvo que el deterioro haya sido producido por el arrendatario,
pero no suceder lo mismo con las pequeas reparaciones que
se hagan necesarias por el desgaste normal del uso de la
vivienda, que corrern a cargo del arrendatario.

2.3.2. DURACIN DEL CONTRATO


La duracin ser la que pacten las partes, pero si este plazo fuera inferior a
cinco aos, cuando llegue el vencimiento del contrato, este se prorrogar
automticamente por plazos anuales, hasta alcanzar la duracin mnima de
cinco aos. Si no se fijase en el contrato su duracin, se entender que este
es de un ao, teniendo derecho a las prrrogas sealadas hasta los 5 aos. El
plazo comenzar a computar desde la fecha en que el inmueble es puesto a
disposicin del arrendatario.
El arrendatario puede dar por finalizado el contrato o su prrroga, preavisando
con treinta das al arrendador. El arrendador solo puede dar por terminado el
contrato si el arrendatario est de acuerdo con ello, o si previamente se
estipul en el contrato, de forma expresa, la necesidad del arrendador de
ocupar la vivienda antes de los 5 aos para l o para los familiares que con l
convivan, pero a este respecto, es importante tener presente, que si se da este
caso, una vez transcurridos 3 meses desde la extincin del contrato, el
arrendador o su familiar deber haber ocupado la vivienda. En caso contrario
habr de devolver el uso de la vivienda al arrendatario por un nuevo periodo de
cinco aos y pagarle los gastos que el desalojo le hubieran ocasionado, o
indemnizarle (a eleccin del arrendatario), con una cantidad igual al importe del
alquiler por los aos que quedaran hasta completar los cinco mnimos.
En cuanto a las prrrogas del contrato, si llegada la fecha de vencimiento del
contrato, una vez transcurridos como mnimo cinco aos de duracin de aqul,
ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de
76

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se


prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta un mximo de tres aos
ms.
Si al realizar el contrato de arrendamiento el plazo pactado es superior a cinco
aos, el arrendatario podr dar por finalizado el mismo siempre que haya
durando al menos cinco aos, y preavise de ello al arrendador con dos meses
de antelacin a dar por finalizado el contrato.

Se puede pactar en el contrato, que si el arrendador decide dar


por finalizado el contrato antes de un determinado plazo, este
deba indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a
una mensualidad de la renta en vigor por cada ao de contrato
que reste por cumplir, computndose los perodos de tiempo
inferiores al ao por la parte proporcional de la indemnizacin.

2.3.3. GASTOS A CARGO DEL ARRENDATARIO


En cuanto a los gastos generales necesarios para el sostenimiento del
inmueble arrendado (gastos de comunidad, tributos, etc.) podrn correr a cargo
del arrendatario siempre que las partes lo acuerden por escrito y fijen su
importe anual. La cantidad que el arrendatario abone por estos conceptos, sin
incluir los tributos, solo se podr incrementar anualmente en un porcentaje que
no exceda al doble del que se aplique para incrementar la renta (ver apartado
2.3.1 de este tema). Esto no sucede con los tributos como el IBI, pues si se ha
pactado su pago por el arrendatario, este tendr que hacer el pago de la
totalidad del impuesto, con independencia del incremento que suponga de un
ao para otro.

Corrern a cargo del arrendatario los gastos por los servicios


con que cuente la finca arrendada, que se individualicen
mediante aparatos contadores (telfono, luz, gas, agua, etc.).

2.3.4. FIANZA
Al formalizar el contrato, el arrendador puede exigir al arrendatario una fianza
equivalente a una mensualidad de renta, fianza que le ser devuelta al finalizar

GESTIN INMOBILIARIA

77

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

el contrato si al entregar este la vivienda a su propietario, no hay desperfectos


debidos al mal uso.
Tambin se pueden pactar garantas adicionales como un aval bancario, la
contratacin de un seguro multirriesgo u otra garanta que el arrendador
considere oportuna.
Tambin se suele compensar esta fianza con el pago del ltimo mes de
alquiler, si se comprueba por parte del arrendador que no hay desperfectos de
los sealados.
Es conveniente
especificados.

incluir

en

el

contrato

estos

puntos,

perfectamente

2.3.5. DESISTIMIENTO DEL CONTRATO


En caso de desistimiento en el contrato por parte del arrendatario, ste debe
preavisar al arrendador por escrito con un mes de antelacin, y deber
indemnizarlo con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en
vigor por cada ao de contrato que quede por cumplir. Si los periodos de
tiempo son inferiores al ao, la indemnizacin a que tendr derecho el
arrendador ser la parte proporcional. Esta indemnizacin se puede modificar
en el contrato, por lo que es importante tener claro lo que se quiere pactar
sobre este tema en el contrato.
Si el arrendatario decide dar por terminado el contrato o no renovarlo,
necesitar el consentimiento de la persona que con l conviva, bien sea su
cnyuge o persona que mantenga con l una relacin de afectividad similar.
Esta persona podra en todo caso continuar con el arrendamiento, por lo que el
arrendador debe pedir al cnyuge en estos casos que manifieste su voluntad al
respecto. Tambin es frecuente, por este motivo, que si el arrendatario est
casado o convive con otra persona de forma similar, lo firmen ambos como
arrendatarios.
En caso de separacin, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, el
cnyuge no arrendatario podr continuar en el uso de la vivienda arrendada

78

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

cuando as se decida en el convenio regulador5. Para que eso se produzca, el


cnyuge debe comunicarlo al arrendador.

2.3.6. RENUNCIA

AL

DERECHO

DE

ADQUISICIN

PREFERENTE
En el caso de que el propietario de una vivienda arrendada desee venderla, el
arrendatario tendr derecho preferente sobre la adquisicin de la misma, con
determinadas condiciones como:

El arrendatario dispondr de un plazo de treinta das naturales para


ejercer el derecho de tanteo6 desde el momento en que se le notifique el
deseo de vender el inmueble, el precio y dems condiciones esenciales.

Si no se hubiese notificado la venta al arrendatario, este podr ejercer el


derecho de retracto7.
La persona que adquiere una vivienda que est arrendada,
deber comunicar al inquilino dicha compra, as como las
condiciones de sta. A partir de dicha notificacin, el inquilino
dispondr de treinta das naturales para ejercer el derecho de
retracto, si su arrendador no le hubiese comunicado la venta
previamente.

2.3.7. RENUNCIA AL DERECHO DE SUBROGACIN EN CASO


DE FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO
La muerte del arrendatario extinguir el contrato de arrendamiento, pero ha de
tenerse en cuenta que la ley establece que determinadas personas tienen
derecho a subrogarse en el contrato si lo desean. Estas personas son:

Es un Contrato por el que los cnyuges que inician los trmites de separacin o de divorcio establecen
las premisas que regularn todo lo concerniente a los hijos, al patrimonio de ambos, al uso y disfrute del
domicilio conyugal, etc.

Derecho de adquisicin preferente, que posibilita a su titular adquirir la propiedad de algo con
preferencia a un tercero, estando obligado el propietario a comunicar al titular de este derecho su
intencin de vender as como las condiciones en que quiere hacerlo.

Derecho de adquisicin preferente por el que el titular de este derecho puede comprar una vivienda con
preferencia a un tercero, aunque ste ya haya realizado la compra, siempre que se subrogue en las
condiciones que ste acord con el vendedor.

GESTIN INMOBILIARIA

79

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

a) El cnyuge o la persona que con l hubiera convivido en una relacin


similar, durante al menos dos aos antes del fallecimiento. Si hubieran
tenido descendencia comn, bastar con que hubieran convivido, no
exigindose tiempo mnimo.
b) Los descendientes y ascendientes del arrendatario que con l
convivieran durante los dos ltimos aos, o de los que el arrendatario
tuviera su patria potestad o tutela.
c) Los hermanos del arrendatario que se encontraran en idntica situacin
a la especificada para descendientes y ascendientes.
d) Otras personas con parentesco con el arrendatario de hasta tercer
grado colateral que tengan una minusvala igual o superior al 65 por
ciento, y que convivieran con l durante los dos ltimos aos.
Si el contrato de arrendamiento se hace por una duracin superior a cinco
aos, se puede pactar en l que no haya derecho a subrogacin en caso de
fallecimiento del arrendatario, si este hecho se produjese una vez transcurridos
los cinco primeros aos del contrato, o bien que, de producirse el fallecimiento
del arrendatario y la posterior subrogacin, esta se extinga una vez
transcurridos cinco aos desde el inicio del contrato.

2.3.8. OBRAS DE MEJORA


El arrendador podr realizar obras de mejora en una vivienda arrendada,
siempre que stas no se puedan posponer a la finalizacin del contrato de
arrendamiento, y notifique previamente al arrendatario en qu consisten las
obras, cuanto durarn, cuando comenzarn y cual ser su coste previsto. A
partir de dicha notificacin el arrendatario podr dar por finalizado el contrato.
El arrendatario no podr realizar obras sin el previo consentimiento por escrito
del arrendador, salvo que stas sean urgentes para la habitabilidad de la
vivienda, en cuyo caso podr repercutir al propietario el coste de las mismas.
En caso de realizarse obras sin autorizacin del arrendador en
una vivienda arrendada, este podr exigir que se realicen las
acciones necesarias para dejar la vivienda como estaba antes
de la realizacin de las obras.
Si las obras que realiza el arrendatario son para adecuar la
vivienda a las necesidades de un minusvlido que conviva con
el arrendatario, ste, podr realizarlas previa notificacin al
propietario de la vivienda, pero ste tambin podr exigir que
una vez finalizado el contrato, se reponga todo a su estado
anterior a las obras.

80

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 5

2.3.9.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SUSPENSIN Y EXTINCIN DEL CONTRATO

El contrato de arrendamiento podr suspenderse por el tiempo necesario,


cuando hayan de ejecutarse en la vivienda obras de conservacin, u otras
acordadas por una autoridad competente, si como consecuencia de estas
obras, la vivienda se hace inhabitable. En estos casos, el arrendatario tambin
puede desistir del contrato.
Tambin cualquiera de las partes puede dar por finalizado el contrato de
arrendamiento, si la otra parte incumple las obligaciones inherentes al contrato.
El arrendador podr as dar por finalizado el contrato si se diera alguna de las
circunstancias siguientes:

La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las


cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

La falta de pago del importe de la fianza o de su actualizacin.

El subarriendo o la cesin sin el consentimiento del arrendador.

La realizacin de daos causados dolosamente en la finca o de obras no


consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de ste sea
necesario.

Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres,


nocivas, peligrosas o ilcitas.

Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a


satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de
quien efectivamente la viniera ocupando.

Igualmente, el arrendatario podr finalizar el contrato si el arrendador no realiza


las reparaciones necesarias para la conservacin de la vivienda.
En estos casos, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento de las
obligaciones y el resarcimiento de daos, as como el abono de intereses.
Tambin se extinguir el contrato de arrendamiento por:
a) Prdida de la propiedad del inmueble arrendado por causa no imputable
al arrendador.
b) Declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente.

GESTIN INMOBILIARIA

81

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

2.3.10. IMPUESTOS
Al formalizar un contrato de arrendamiento hay que pagar el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales, que es competencia de las comunidades
autnomas y su pago corresponde al arrendatario.
El arrendatario, tambin puede aplicarse una deduccin en el Impuesto sobre
la Renta de las Personas Fsicas por las cantidades pagadas por el alquiler de
su vivienda, siempre que cumpla con los requisitos que la normativa sobre este
impuesto le exija para ello.
El arrendador, en cambio deber declarar los ingresos percibidos por el
alquiler de la vivienda como rendimiento del capital inmobiliario, al hacer su
declaracin de la renta.
El IVA, no se podr cobrar nunca si el arrendamiento es para uso como
vivienda, pero si se cobrar cuando sea para uso distinto de la vivienda (un
16%)
Estos son los impuestos relacionados con el arrendamiento de inmuebles,
impuestos que se estudian ms detalladamente en el tema 8.

2.4. CLUSULAS DEL ARRENDAMIENTO


PARA USO DISTINTO DE LA VIVIENDA

URBANO

En el contrato de arrendamiento urbano para uso distinto de la vivienda,


habremos de tener presente que las clusulas sern las mismas que para el
arrendamiento urbano de vivienda, salvo en los puntos que a continuacin se
especifican. A saber:

2.4.1. FIANZA
En los casos de arrendamiento urbano para uso distinto de la vivienda, la
fianza exigible ser de dos mensualidades de la renta.

Recuerda: si el uso es el de vivienda, la fianza era de una


sola mensualidad

82

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

2.4.2. CESIN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO


Cuando la finca arrendada se destine a una actividad empresarial, el
arrendatario podr ceder el contrato, o subarrendar la finca sin consentimiento
del arrendador (si el inmueble se utiliza como vivienda habitual, s es necesaria
la autorizacin del arrendador) pero ste tendr derecho a incrementar la renta
percibida por la finca en un 10 por 100 si el subarriendo es parcial, y en un 20
por 100 si hay una cesin de contrato (subarriendo total). Adems, el
arrendatario tendr la obligacin de comunicar al arrendador dicho subarriendo
o cesin.

2.4.3. MUERTE DEL ARRENDATARIO


De fallecer el arrendatario, el heredero que contine con la actividad que se
desarrollaba en la finca, tendr derecho a subrogarse en el contrato de
arrendamiento hasta la extincin del mismo. Esta subrogacin deber
notificarse por escrito al arrendador.

2.4.4. EXTINCIN DEL CONTRATO


Cuando se extinga un contrato de arrendamiento (5 aos al menos) de un
inmueble que el arrendatario haya estado utilizando para realizar una actividad
comercial de venta al pblico, ste tendr derecho a una indemnizacin
siempre que haya comunicado al arrendador su voluntad de renovar el contrato
por cinco aos ms.

3. MODELOS DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento puede tener tanto forma escrita como verbal. Si el
acuerdo fuese verbal, cualquiera de las partes, puede solicitar que se plasme
en documento escrito. Tambin se puede inscribir este contrato en el Registro
de la Propiedad, aunque no es obligatorio hacerlo, lo que si es obligatorio es

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83

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

elevarlo a escritura pblica notarial si se desea proceder a su registro, y para


cancelar esta inscripcin ser necesario presentar copia del acta notarial por la
que el arrendatario notifica su no continuidad con el arrendamiento.
En algunas Comunidades Autnomas, existe tambin un registro de alquileres.
En cuanto a modelo/s de contrato, no existe un modelo oficial, si no que son
las partes, o la persona encargada de realizar el contrato (ej.: el agente
inmobiliario, abogado, etc.) quienes lo redactan para ajustarlo a los datos y
clusulas acordados entre las partes.
En este tema incluimos algunos modelos de contrato, pero no necesariamente
ha de ser ese modelo, ni con ese texto concreto, aunque si nos pueden servir
de referencia a la hora de redactar un contrato de este tipo.
Se han adjuntado modelos de:

Contrato de arrendamiento de vivienda.

Contrato de arrendamiento de vivienda con garaje, trastero y muebles.

Contrato de arrendamiento de vivienda con opcin a compra.

Contrato de arrendamiento de vivienda para uso distinto de vivienda


(temporada).

El contenido de todos los contratos es muy parecido, lo que demuestra la


importancia que tiene el incluir todas las clusulas que sean necesarias para
que el contrato quede bien delimitado.
Tambin puede ponerse cual es la normativa por la que se regular el contrato,
que en el caso de arrendamiento de inmuebles es la Ley 29/1994 de 24 de
noviembre de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.)

Si se tratara de arrendamientos rsticos, se estar a lo


dispuesto por la Ley 49/2003 de 26 de noviembre 83/1980
de 31 de diciembre de arrendamientos rsticos

84

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Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA


En

DE UNA PARTE D./Da.


edad, vecino/a de
y con D.N.I. n

, a____de__________de dos mil

, mayor de
n___,

, calle
, en adelante arrendador.

Y DE OTRA PARTE D./Da.


mayores de edad, vecinos de
con D.N.I. nos
y

, calle
, en adelante arrendatarios.

y Da,
n
y

INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin suficientes
para la celebracin del presente contrato de arrendamiento de vivienda, a cuyo efecto,
EXPONEN
I -Que D./Da.
letra
, sito en
estando interesado en alquilar dicho piso.

, calle

II -Que D./Da.
y Da.
tomar dicho piso en alquiler para destinarlo a vivienda habitual.

, es dueo/a del piso ,


n___,
, estn interesados en

III -Que ambas partes deciden llevarlo a efecto con sujecin a las siguientes Clusulas:
PRIMERA. El inmueble objeto de este contrato de arrendamiento ser destinado nicamente a
vivienda, quedando prohibido cualquier uso distinto al pactado, obligndose el arrendatario a no
ceder, o subarrendar del todo o parte del piso arrendado.
SEGUNDA. La renta pactada a pagar por los arrendatarios ser de
EUROS ( )
anuales, a razn de
EUROS ( ) al mes que se pagarn de forma anticipada en
los
primeros das de cada mes. Si transcurrido el trmino fijado no se hubiese abonado
la renta por los inquilinos, el arrendador queda facultado para iniciar las correspondientes
acciones judiciales, siendo los gastos que por ello se originen de cuenta y cargo de dichos
inquilinos.
TERCERA. El presente contrato de arrendamiento, se estipula por una duracin de
AOS,
contados a partir del da de la fecha, obligatorios para el arrendador y potestativos para los
arrendatarios, siempre que stos comuniquen su deseo de abandonar la vivienda con tres
meses de antelacin, si deciden realizarlo antes de la terminacin de este contrato.
CUARTA. Los arrendatarios se hacen cargo de la vivienda a su entera satisfaccin y con todos
los servicios en perfecto estado de funcionamiento, debiendo realizar por su cuenta y a su
cargo, cuantas obras y reparaciones sean necesarias para mantenerlo en su actual estado,
recibiendo en este acto las llaves de acceso a la vivienda.

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85

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

QUINTA. Para realizar cualquier obra en la vivienda, los arrendatarios precisarn contar con la
autorizacin escrita del arrendador; considerndose que, salvo pacto en contrario, las obras y
mejoras que as se realicen, quedarn afectas al inmueble, del que no podrn retirarse a .la
finalizacin del contrato, sin obligacin por parte del arrendador de pagar por ellas cantidad
alguna.
SEXTA. Sern de cuenta del arrendador los gastos generales de comunidad a los que est
afecta la vivienda objeto del presente contrato. Los arrendatarios vendrn obligados al pago de
los gastos generados por suministros y servicios de electricidad, telfono, agua, etc., de la
vivienda, asumiendo las facturaciones de los mismos a su nombre, como lgica consecuencia
de ser ste el consumidor y usuario de los mismos y, referido exclusivamente al perodo de
duracin del presente arrendamiento.
SPTIMA. Los arrendatarios entregan en este acto al arrendador en concepto de un meses de
fianza la suma de
EUROS ( ) . Esta cantidad le ser devuelta a la finalizacin
del contrato, una vez constatado que el piso se encuentra en las mismas condiciones en que
fue cedido. Si se apreciaren daos en aqul, su importe se detraer de la fianza a reintegrar y,
si su valoracin excediese de sta, los inquilinos vendrn obligados a abonar la diferencia.
OCTAVA. El piso arrendado est ubicado en un edificio sometido a las normas de la Ley de
Propiedad Horizontal, obligndose los inquilinos al cumplimiento de los Estatutos, Reglamentos
de Rgimen Interior y acuerdos vlidamente adoptados en el mismo que pudieran afectarle.
NOVENA. La renta estipulada en el presente contrato se incrementar o disminuir en funcin
de la variacin anual que experimente el ndice de Precios al Consumo u Organismo que lo
sustituya. La primera variacin tendr lugar el da del ao
y las dems en la misma
fecha de los aos siguientes.
DCIMA. En ningn caso podrn residir en el piso alquilado personas diferentes de las
sealadas en el presente contrato.
Y en prueba de conformidad firman las partes por duplicado en el lugar y fecha indicados al
principio.
LOS ARRENDATARIOS

Fdo.D._____________ Fdo. Da.______________

86

EL ARRENDADOR

Fdo.D. _____________________

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Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CON GARAJE Y


TRASTERO
En

, a____de__________de dos mil

DE UNA PARTE D./Da. _______________________________________________, mayor


de edad, vecino/a de _________________________________, calle____________________
n___, y con D.N.I. n_____________, en adelante arrendador.
Y DE OTRA PARTE D./Da._____________________________________________________
y Da.______________________________________________________, mayores de edad,
vecinos de
, calle____________________________n___, y con D.N.I.
nos_____________ y ____________ , en adelante arrendatarios.
INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin suficientes
para la celebracin del presente contrato de arrendamiento de vivienda con garaje y trastero, a
cuyo efecto,
EXPONEN
I -Que D./Da.
sito en
estando interesado en alquilar dicho piso.

, es dueo/a del piso____, letra ____,


, calle_______________________________n___,

II -Que D./Da._______________________________________________________________
y Da.__________________________________________________, estn interesados en
tomar dicho piso en alquiler para destinarlo a vivienda habitual.
III -Que ambas partes deciden llevarlo a efecto con sujecin a las siguientes Clusulas:
PRIMERA. Es objeto de arrendamiento por este contrato la vivienda indicada en el punto I del
apartado anterior, as como los muebles y enseres existentes en la misma (inventariados en
anexo adjunto firmado por las partes). Juntamente con la vivienda se arrienda el garaje
nmero
y el trastero nmero
que esta tiene como dependencias, comprometindose la
parte arrendataria a conservarlos en el estado que los recibe.
SEGUNDA El inmueble objeto de este contrato de arrendamiento ser destinado nicamente a
vivienda, quedando prohibido cualquier uso distinto al pactado, obligndose el arrendatario a
no ceder, o subarrendar del todo o parte del piso arrendado.
TERCERA. La renta pactada a pagar por los arrendatarios por el inmueble y los dems
accesorios anteriormente referidos (muebles, garaje y trastero) ser de
EUROS (
) anuales, a razn de
EUROS ( ) al mes que se pagarn de forma anticipada en los
primeros das de cada mes. Si transcurrido el trmino fijado no se hubiese abonado la renta
por los inquilinos, el arrendador queda facultado para iniciar las correspondientes acciones
judiciales, siendo los gastos que por ello se originen de cuenta y cargo de dichos inquilinos.
CUARTA El presente contrato de arrendamiento, se estipula por una duracin de
AOS,
contados a partir del da de la fecha, obligatorios para el arrendador y potestativos para los
arrendatarios, siempre que stos comuniquen su deseo de abandonar la vivienda con dos
meses de antelacin, si deciden realizarlo antes de la terminacin de este contrato.

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87

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

QUINTA. Los arrendatarios se hacen cargo de la vivienda a su entera satisfaccin y con todos
los servicios en perfecto estado de funcionamiento, debiendo realizar por su cuenta y a su
cargo, cuantas obras y reparaciones sean necesarias para mantenerlo en su actual estado,
recibiendo en este acto las llaves de acceso a la vivienda.
SEXTA. Para realizar cualquier obra en la vivienda, los arrendatarios precisarn contar con la
autorizacin escrita del arrendador; considerndose que, salvo pacto en contrario, las obras y
mejoras que as se realicen, quedarn afectas al inmueble, del que no podrn retirarse a .la
finalizacin del contrato, sin obligacin por parte del arrendador de pagar por ellas cantidad
alguna.
SPTIMA. Sern de cuenta del arrendador los gastos generales de comunidad a los que est
afecta la vivienda objeto del presente contrato. Los arrendatarios vendrn obligados al pago de
los gastos generados por suministros y servicios de electricidad, telfono, agua, etc., de la
vivienda, asumiendo las facturaciones de los mismos a su nombre, como lgica consecuencia
de ser ste el consumidor y usuario de los mismos y, referido exclusivamente al perodo de
duracin del presente arrendamiento.
OCTAVA. Los arrendatarios entregan en este acto al arrendador en concepto de un meses de
fianza la suma de
EUROS (). Esta cantidad le ser devuelta a la finalizacin del
contrato, una vez constatado que el piso se encuentra en las mismas condiciones en que fue
cedido. Si se apreciaren daos en aqul, su importe se detraer de la fianza a reintegrar y, si
su valoracin excediese de sta, los inquilinos vendrn obligados a abonar la diferencia.
NOVENA. El piso arrendado est ubicado en un edificio sometido a las normas de la Ley de
Propiedad Horizontal, obligndose los inquilinos al cumplimiento de los Estatutos,
Reglamentos de Rgimen Interior y acuerdos vlidamente adoptados en el mismo que
pudieran afectarle.
DCIMA. La renta estipulada en el presente contrato se incrementar o disminuir en funcin
de la variacin anual que experimente el ndice de Precios al Consumo u Organismo que lo
sustituya. La primera variacin tendr lugar el da del ao
y las dems en la misma
fecha de los aos siguientes.
UNDCIMA. En ningn caso podrn residir en el piso alquilado personas diferentes de las
sealadas en el presente contrato.
Y en prueba de conformidad firman las partes por duplicado en el lugar y fecha indicados al
principio.
LOS ARRENDATARIOS

Fdo.D.____________ Fdo. Da._____________

88

EL ARRENDADOR

Fdo.D. _____________________

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA


CON OPCIN A COMPRA
En

DE UNA PARTE D./Da.


vecino/a de
D.N.I. n

, a____de__________de dos mil

, calle
, en adelante arrendador.

Y DE OTRA PARTE D./Da.


edad, vecinos de
D.N.I. nos

, mayor de edad,
n___, y con

y Da.
, calle
, en adelante arrendatarios.

, mayores de
n___, y con

INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin suficientes
para la celebracin del presente contrato de arrendamiento de vivienda, a cuyo efecto,
EXPONEN
I -Que D./Da.
sito en
estando interesado en alquilar dicho piso.

, es dueo/a del piso


, calle

, letra
n

II -Que D./Da.
y Da.
interesados en tomar dicho piso en alquiler para destinarlo a vivienda habitual.

,
,

, estn

III -Que ambas partes deciden llevarlo a efecto con sujecin a las siguientes Clusulas:
PRIMERA. El inmueble objeto de este contrato de arrendamiento ser destinado nicamente a
vivienda habitual, quedando prohibido cualquier uso distinto al pactado, obligndose el
arrendatario a no ceder, o subarrendar del todo o parte del piso arrendado.
SEGUNDA. La renta pactada a pagar por los arrendatarios ser de
EUROS ( )
anuales, a razn de
EUROS ( ) al mes que se pagarn de forma anticipada en
los
primeros das de cada mes. Si transcurrido el trmino fijado no se hubiese abonado
la renta por los inquilinos, el arrendador queda facultado para iniciar las correspondientes
acciones judiciales, siendo los gastos que por ello se originen de cuenta y cargo de dichos
inquilinos.
TERCERA. El presente contrato de arrendamiento, se estipula por una duracin de
AOS,
contados a partir del da de la fecha, obligatorios para el arrendador y potestativos para los
arrendatarios, siempre que stos comuniquen su deseo de abandonar la vivienda con tres
meses de antelacin, si deciden realizarlo antes de la terminacin de este contrato.
CUARTA. Los arrendatarios se hacen cargo de la vivienda a su entera satisfaccin y con todos
los servicios en perfecto estado de funcionamiento, debiendo realizar por su cuenta y a su
cargo, cuantas obras y reparaciones sean necesarias para mantenerlo en su actual estado,
recibiendo en este acto las llaves de acceso a la vivienda.
QUINTA. Para realizar cualquier obra en la vivienda, los arrendatarios precisarn contar con la
autorizacin escrita del arrendador; considerndose que, salvo pacto en contrario, las obras y
mejoras que as se realicen, quedarn afectas al inmueble, del que no podrn retirarse a .la
finalizacin del contrato, sin obligacin por parte del arrendador de pagar por ellas cantidad
alguna.
SEXTA. Sern de cuenta del arrendador los gastos generales de comunidad a los que est
afecta la vivienda objeto del presente contrato. Los arrendatarios vendrn obligados al pago de
los gastos generados por suministros y servicios de electricidad, telfono, agua, etc., de la
vivienda, asumiendo las facturaciones de los mismos a su nombre, como lgica consecuencia

GESTIN INMOBILIARIA

89

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

de ser ste el consumidor y usuario de los mismos y, referido exclusivamente al perodo de


duracin del presente arrendamiento.
SPTIMA. Los arrendatarios entregan en este acto al arrendador en concepto de un meses de
fianza la suma de
EUROS ( ). Esta cantidad le ser devuelta a la finalizacin
del contrato, una vez constatado que el piso se encuentra en las mismas condiciones en que
fue cedido. Si se apreciaren daos en aqul, su importe se detraer de la fianza a reintegrar y,
si su valoracin excediese de sta, los inquilinos vendrn obligados a abonar la diferencia.
OCTAVA. El piso arrendado est ubicado en un edificio sometido a las normas de la Ley de
Propiedad Horizontal, obligndose los inquilinos al cumplimiento de los Estatutos,
Reglamentos de Rgimen Interior y acuerdos vlidamente adoptados en el mismo que
pudieran afectarle.
NOVENA. La renta estipulada en el presente contrato se incrementar o disminuir en funcin
de la variacin anual que experimente el ndice de Precios al Consumo u Organismo que lo
sustituya. La primera variacin tendr lugar el da del ao
y las dems en la misma
fecha de los aos siguientes.
DCIMA. En ningn caso podrn residir en el piso alquilado personas diferentes de las
sealadas en el presente contrato.
UNDCIMA. El arrendador concede al arrendatario, durante la vigencia de este contrato de
arrendamiento, un derecho de opcin de compra del inmueble arrendado por un precio de
__________EUROS ( ), de las cuales se deducirn las cantidades abonadas en concepto de
renta del arrendamiento por el arrendatario hasta el momento en que haga uso de la opcin de
compra. Dicho precio se abonar en efectivo metlico al momento de hacerse uso de la opcin
y la finca se transmitir libre de cargas y gravmenes y al corriente en el pago de impuestos.
Y en prueba de conformidad firman las partes por duplicado en el lugar y fecha indicados al
principio.
LOS ARRENDATARIOS

EL ARRENDADOR

Fdo.D._____________ Fdo. Da.________________

Fdo.D. _____________________

90

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA


En

, a____de__________de dos mil

DE UNA PARTE D./Da.

, mayor de edad,

vecino/a de
D.N.I. n

, calle

n___, y con

, en adelante arrendador.

Y DE OTRA PARTE D./Da.

y Da.

mayores de edad, vecinos de


con D.N.I. n

os

, calle
y

,y

, en adelante arrendatarios.

INTERVIENEN
Todos en su propio nombre y derecho, reconocindose capacidad y legitimacin suficientes para la
celebracin del presente contrato de arrendamiento de vivienda con garaje y trastero, a cuyo efecto,

EXPONEN
I -Que D./Da.
sito en

, es dueo/a del piso


, calle

, letra
n

estando

interesado en alquilar dicha vivienda.


II -Que D./Da.

y Da.

, estn

interesados en tomar dicho piso en alquiler para destinarlo a vivienda habitual.


III -Que ambas partes deciden llevarlo a efecto con sujecin a las siguientes Clusulas:
PRIMERA. Es objeto de arrendamiento de este contrato, la vivienda indicada en el punto I del apartado
anterior, as como los muebles y enseres existentes en la misma (se adjunta relacin de los mismos en
anexo adjunto firmado por las partes). Juntamente con la vivienda se arrienda el garaje nmero

que

esta tiene como dependencia.


SEGUNDA. El inmueble objeto de este contrato tendr un uso distinto del de vivienda, ya que no tiene
como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria,
manifestando el/la arrendatario/a que tiene su domicilio habitual en

y que arrienda esta vivienda

como segunda residencia y para la temporada a la que se hace referencia ms adelante obligndose el
arrendatario a no ceder, o subarrendar del todo o parte del piso arrendado.
TERCERA. La renta pactada a pagar por los arrendatarios por el inmueble y los dems accesorios
anteriormente referidos (muebles y garaje), incluidos los gastos de comunidad y suministros y servicios de
que disponga la vivienda en el momento de la firma del contrato ser de

GESTIN INMOBILIARIA

EUROS ( )

91

Bloque B - Tema 5

anuales, a razn de

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EUROS ( ) al mes que se pagarn de forma anticipada en los

primeros das de cada mes. Si transcurrido el trmino fijado no se hubiese abonado la renta por los
inquilinos, el arrendador queda facultado para iniciar las correspondientes acciones judiciales, siendo los
gastos que por ello se originen de cuenta y cargo de dichos inquilinos.
CUARTA. El presente contrato de arrendamiento, se estipula por una duracin de

MESES (temporada

de verano), contados a partir del da de la fecha, obligatorios para el arrendador y potestativos para los
arrendatarios, siempre que stos comuniquen su deseo de abandonar la vivienda con dos meses de
antelacin, si deciden realizarlo antes de la terminacin de este contrato.
QUINTA. Los arrendatarios se hacen cargo de la vivienda a su entera satisfaccin y con todos los
servicios en perfecto estado de funcionamiento, recibiendo en este acto las llaves de acceso a la vivienda.
SEXTA. Para realizar cualquier obra en la vivienda, los arrendatarios precisarn contar con la autorizacin
escrita del arrendador.
SPTIMA. Los arrendatarios entregan en este acto al arrendador en concepto de un meses de fianza la
suma de

EUROS ( ). Esta cantidad le ser devuelta a la finalizacin del contrato, una vez

constatado que el piso se encuentra en las mismas condiciones en que fue cedido. Si se apreciaren daos
en aqul, su importe se detraer de la fianza a reintegrar y, si su valoracin excediese de sta, los
inquilinos vendrn obligados a abonar la diferencia.
OCTAVA. En ningn caso podrn residir en el piso alquilado personas diferentes de las sealadas en el
presente contrato, o sus familiares directos.
Y en prueba de conformidad firman las partes por duplicado en el lugar y fecha indicados al principio.
LOS ARRENDATARIOS

Fdo.D.____________

92

EL ARRENDADOR

Fdo. Da.__________________

Fdo.D. _____________________

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SUPUESTO
El 3 de noviembre de 2003 en Barcelona, D. J. Luis Ramos Xerz, con D.N.I.
00.000.001 y residencia en Barcelona, C/ Flors 7 5 A, Cdigo Postal 08.001, firma con
D. Joan Mas Ybarra con D.N.I. 00.222.222 y residencia en Carretera de Santa Coloma
Km. 8, (Girona), Cdigo Postal 17.421, contrato de arrendamiento de vivienda situada
en Barcelona, Plaza de Pau Vila 11 - 5 C y C.P. 08.039, amueblada, as como de la
plaza de garaje n 12 del mismo edificio, por la renta de 615 al mes, que pagar
mediante transferencia bancaria a la cuenta 1111.1111.22.1111111111 en los 5
primeros da de cada mes.
La vivienda se destinar a vivienda habitual de D. J. Luis Ramos y su familia, siendo la
duracin del contrato de 3 aos.
El arrendatario se har cargo de los gastos de comunidad que ascienden a 68
mensuales, as como de los dems gatos que por servicios y suministros se originen
en la vivienda. Igualmente correr a su cargo el pago del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles (I.B.I.) durante la vigencia del contrato.
Se establece una fianza equivalente a 1 mensualidad de la renta, que ser entregada
en efectivo al propietario de la vivienda a la firma del contrato de arrendamiento.
Acuerdan tambin las partes un incremento en la renta de la vivienda equivalente al
I.P.C. del ao anterior al momento de producirse el incremento, que tendr lugar al
cumplirse el primer ao de contrato, y los dems en la misma fecha de los aos
siguientes del contrato.
El arrendatario, renuncia al derecho de adquisicin preferente que pudiera tener a la
compra de la vivienda en caso de venta de la misma.
Los datos que nos interesa plasmar en el contrato de arrendamiento de vivienda son:
Las partes del contrato son:

El arrendatario ser D. J. Luis Ramos Xerz.

El arrendador y dueo de la vivienda es D. Joan Ms Ybarra.

El objeto del contrato es:

La vivienda situada en Barcelona Plaza de Pau Vila 11, C.P. 08.039. Se


destinar a vivienda habitual de arrendatario y su familia, por lo que el contrato
que procede es el de arrendamiento de vivienda, pero el alquiler incluir tambin
muebles y plaza de garaje.

Las clusulas pactadas son:

El duracin del contrato es de 3 aos (recordar que el mnimo para este tipo
de contratos es de 5 aos, por lo que en principio procedern al menos 2
prorrogas de 1 aos de duracin cada una hasta completar los 5 aos)

La renta que se pagar por el alquiler de la vivienda, con plaza de garaje y


muebles, es de 7.380 anuales a pagar mensualmente 615 .

Forma de pago, transferencia bancaria

Fecha de pago, los 5 primeros das de cada mes.

El arrendatario corre con los gastos de comunidad, servicios y suministros


por un importe mensual de 68 /mes

Se establece una fianza igual a 1 mensualidad de a renta, es decir, de 615 .


Esta cantidad se entrega en efectivo a la firma del contrato.

Incremento de la renta anual, ser igual al I.P.C.

GESTIN INMOBILIARIA

93

Bloque B - Tema 5

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El arrendatario renuncia al derecho de adquisicin preferente que pudiera


tener.

Una vez concretados estos datos, podemos proceder a redactar el contrato y pasarlo a la
firma de las partes. El contrato puede quedar as:

94

GESTIN INMOBILIARIA

TEMA 6
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. El Registro de la Propiedad
1.1 Objeto y finalidad del Registro de la Propiedad.
1.2 Principios que rigen el Registro de la Propiedad.
1.3 El objeto del registro. La finca.
1.4 Situaciones inscribibles. Los ttulos inscribibles.
1.5 La inscripcin en el Registro de la Propiedad.
1.5.1. La inmatriculacin.
1.5.2. El procedimiento registral.
1.5.2.1 Peticin de inscripcin.
1.5.2.2 Presentacin de documentos.
1.5.2.3 Asiento del registrador.
1.5.2.4 Calificacin del Registrador.
1.5.2.5 El Coste de la inscripcin registral.
1.5.3. Lugar donde realizar la inscripcin registral.
1.6 La publicidad registral.
1.6.1. Coste de los servicios.
1.6.2. Otros servicios.
1.7 La nota simple.

Bloque B - Tema 6

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El Registro de la Propiedad es una institucin destinada a inscribir y dar
publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que
recaen sobre los mismos.
Su consulta es indispensable, antes de celebrar cualquier negocio, si se quiere
estar seguro de las circunstancias en que se realiza. Una vez adquirido el
inmueble o el derecho, slo a travs de la inscripcin en el Registro la
adquisicin pasa a ser firme e inatacable.
Al frente de cada Registro hay un Registrador, que es a la vez funcionario
pblico y profesional del Derecho, y que tiene la misin de controlar la legalidad
de los documentos autorizados por los Notarios, expedidos por los Jueces y las
autoridades administrativas o suscritos por los particulares.
Slo si el documento es plenamente vlido puede inscribirse, y quedar con ello
garantizado el derecho adquirido.
Cada Registrador tiene el deber de velar por el Registro que tiene
encomendado, mantenerlo en el ms alto nivel tecnolgico e informar sobre su
funcin y sobre el contenido de sus asientos a cualquier interesado.

1.1. OBJETO Y FINALIDAD DEL REGISTRO DE LA


PROPIEDAD
Segn la Ley Hipotecaria El Registro de la Propiedad tiene por objeto la
inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems
derechos reales sobre bienes inmuebles, y a travs de ellos, la publicidad
registral con la que se da seguridad jurdica al trfico de los bienes registrados
al:

Garantizar los derechos que se adquieren. Slo con la inscripcin los


derechos son inatacables, y su titular no puede verse perturbado en
ningn momento por reclamaciones de terceros.

Informar sobre la situacin jurdica de los inmuebles. A travs del


Registro se puede saber quin es el propietario de un inmueble, y si este
est gravado con hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas.

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Bloque B - Tema 6

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Asesorar gratuitamente sobre cualquier cuestin relacionada con


los inmuebles registrados. Se puede solicitar cita al Registrador, para
que informe sobre el historial jurdico de un inmueble.

Las inscripciones o anotaciones se harn en el Registro en cuya


circunscripcin territorial estn los inmuebles.
Para lograr la publicidad registral el Registro se organiza creando unos libros y
estableciendo un procedimiento que garantice la seguridad del trfico, y todo el
que est interesado podr consultarlos.

1.2. PRINCIPIOS QUE RIGEN EL REGISTRO DE LA


PROPIEDAD
El Registro de la Propiedad espaol se caracteriza por los siguientes principios:

Principio de ttulo pblico: generalmente slo acceden al registro los


documentos pblicos, tanto notariales como judiciales y administrativos y
solo en determinados casos pueden acceder documentos privados,
como distribucin de responsabilidades hipotecarias entre varias fincas,
adjudicaciones hereditarias con heredero nico.

Principio de rogacin: el registrador nunca actuar de oficio, sino a


instancia del interesado.

Principio de calificacin o de legalidad: ser el registrador quien


inscriba, suspenda o deniegue la inscripcin segn aprecie en el
documento que se le haya presentado para la inscripcin.
Si considera el documento correcto, proceder a su inscripcin, si
considera que tiene algn fallo subsanable, suspender su inscripcin
hasta que el fallo se corrija, y si considera que el fallo no es subsanable,
denegar la inscripcin.

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Principio de prioridad: el primero que inscriba un bien o derecho,


quedar protegido frente a terceros que pretendan inscribir ms tarde.

Principio de no obligatoriedad: salvo excepciones, como en el caso de


las hipotecas, inscribir en el Registro no es obligatorio, aunque s
aconsejable.

Principio de folio real: el registro se ordena por fincas, abriendo cada


finca un folio en el registro, anotndose en ste, mediante asientos los
diferentes hechos registrables que acaezcan sobre la finca.
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EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Principio de tracto sucesivo: cada asiento que se anote en un folio


estar fundamentado en el asiento anterior.

Principio de presuncin de exactitud: ce presume que los derechos


pertenecen a un titular segn se determina en los asientos registrados,
salvo prueba en contrario.

Principio de publicidad formal: cualquier persona interesada puede


informarse sobre los datos registrales de una finca.

1.3. EL OBJETO DEL REGISTRO: LA FINCA


Como ya hemos dicho el Registro se ordena por fincas, inscribindose en un
folio diferente con un nmero especfico cada finca.
La finca la podemos definir en sentido material, como un espacio delimitado,
que forma una unidad jurdica, y que siempre est en el mismo sitio (es un bien
inmueble), o en un sentido registral, siendo entonces todo aquello que abre un
folio en el Registro (en este caso, puede ser un derecho).
Al inscribirse una finca por primera vez en el Registro se har segn la
descripcin de la misma que haga el propietario al registrarla, as como por los
testimonios y/o publicaciones oficiales que este pueda aportar. Esta descripcin
deber contener la naturaleza de la finca, su situacin y lindes, su superficie, el
nombre y el nmero de la finca.

1.4. SITUACIONES
INSCRIBIBLES

INSCRIBIBLES.

LOS

TTULOS

El Reglamento hipotecario entiende por ttulo a efectos de la inscripcin, el


documento o documentos pblicos en que funde su derecho la persona a cuyo
favor haya de practicarse la inscripcin y que den fe en cuanto al contenido que
sea objeto de la inscripcin, por s solos o con otros complementarios.
Segn la Ley hipotecaria, los ttulos inscribibles son:

Los ttulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de


los derechos reales impuestos sobre los mismos.

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EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o


extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca,
censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes


inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligacin de
transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para


administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que
se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre
disposicin de sus bienes.

Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles,


subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que


pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesisticas, con
sujecin a lo establecido en las leyes o reglamentos.

los

Para que estos ttulos puedan ser inscritos, debern estar consignados en
escritura pblica, ejecutoria o documento autntico expedido por Autoridad
judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos.
Tambin se inscribirn en el Registro los ttulos expresados anteriormente que
hayan sido otorgados en el extranjero, que tengan fuerza en Espaa con
arreglo a las leyes. Los documentos no redactados en idioma espaol podrn
ser traducidos, para los efectos del Registro, por la Oficina de Interpretacin de
Lenguas o por funcionarios competentes autorizados en virtud de leyes o
convenios internacionales, y, en su caso, por un Notario, quien responder de
la fidelidad de la traduccin.
Tambin son inscribibles en el Registro de la Propiedad:

Transmisin, arrendamiento y constitucin de derechos reales sobre


bienes inmuebles: compraventa, arrendamiento, servidumbre, derechos
de uso y disfrute, etc.

Actos jurdicos documentados: agrupacin, agregacin, segregacin,


divisin, obra nueva, prstamos hipotecarios con entidades de crdito y ,
en general, todos aquellos documentos notariales cuyos operaciones
estn sujetas a I.V.A. y sean inscribibles.

Operaciones societarias: constitucin de sociedades, aumento de


capital, reduccin de capital, fusin, liquidacin, etc.

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EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Transmisin de bienes inmuebles (maquinaria, vehculos, enseres,


ganados, etc)

Transmisin de acciones y participaciones sociales.

Letras de cambio y documentos de giro.

Concesiones administrativas.

Anotaciones preventivas de embargo

Hipoteca mobiliario o prenda sin desplazamiento

No sern inscribibles los ttulos referentes al mero o simple hecho de poseer.

1.5. LA INSCRIPCIN
PROPIEDAD

EN

EL

REGISTRO

DE

LA

En el registro de la propiedad se inscriben los documentos que se refieren a la


adquisicin de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre ellos tales
como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas
que les pueden afectar como los embargos.
Los documentos que acceden al Registro de la Propiedad generalmente son
los documentos pblicos, tanto notariales y judiciales como administrativos y
solo en los casos previstos pueden acceder documentos privados, como por
ejemplo, distribucin de responsabilidades hipotecarias entre varias fincas,
adjudicaciones hereditarias con heredero nico.

1.5.1. LA INMATRICULACIN
La inmatriculacin es el acto por el cual una finca accede al Registro de la
Propiedad. Se lleva a cabo mediante la realizacin de un asiento, que es la
primera inscripcin de dominio1 de esa finca.
Con la inmatriculacin, el registrador asigna el nmero de orden que le
corresponda a la finca, y le destina en el libro de inscripciones, el nmero de
pginas que estima oportuno.
La inmatriculacin de una finca se realizar mediante:

La primera titularidad que se asigna a una finca en el registro

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EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Expediente de dominio2.

El ttulo pblico de su adquisicin, complementado por acta de


notoriedad3 cuando no se acredite de modo fehaciente el ttulo
adquisitivo del transmitente o enajenante.

La certificacin librada por el funcionario a cuyo cargo est la


administracin del bien inmatriculado, en la cual se exprese el ttulo de
adquisicin o el modo en que fue adquirido el bien, en los casos que
determina la Ley hipotecaria.

1.5.2. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL


Desde que una persona solicita la inscripcin de un ttulo en el Registro de la
Propiedad, hasta que ste se inscribe, o bien se suspende o se niega la
inscripcin, se suceden una serie ordenada de actos que se denominan
procedimiento registral. Estos actos son:

Peticin de la inscripcin.

Presentacin de documentos.

Calificacin del Registrador.

Extensin del asiento.

1.5.2.1 PETICIN DE INSCRIPCIN


La solicitud de inscripcin se hace a instancia de parte, es decir, que es el
interesado en que la inscripcin se lleve a cabo, quien la solicita
voluntariamente, dirigiendo la peticin al Registrador para que practique la
inscripcin. El registrador no puede actuar de oficio, salvo en casos
excepcionales.
La peticin no tiene una forma determinada, considerndose implcita con la
mera presentacin del ttulo en el Registro.

Procedimiento por el cual se obtiene la declaracin judicial de que el que pretende inscribir ha justificado
su dominio.
Expediente notarial supervisado por el notario de la demarcacin en la que se quiere practicar el acta,
cuyo objeto es el de dar fe pblica sobre algn hecho notorio y pblico que se produzca. Es usual el
empleo de este procedimiento como tramite previo al judicial, para la inmatriculacin de las fincas o para
acreditar la carencia de arrendatarios en un inmueble.

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EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.5.2.2 PRESENTACIN DE DOCUMENTOS


Para que el proceso registral se inicie, es imprescindible la presentacin de los
ttulos en la oficina del Registro de la Propiedad. Como regla general el
documento debe presentarse en el Registro de la Propiedad donde radique la
finca. Sin embargo, para acelerar el proceso, y antes de que se realice su
entrega material en el Registro, se pueden presentar por medio de fax en los
siguientes casos:

Cuando el documento se otorgue en un trmino municipal en el que no


radique la finca, se puede acudir al Registro de la Propiedad de la
localidad y hacer la presentacin a travs de l, donde, adems, le
informarn de los pasos a seguir.

Los Notarios, a peticin de parte, pueden presentar las escrituras por


ellos autorizadas en cualquier Registro de Espaa por medio de telefax.

Los rganos judiciales podrn, igualmente, remitir a los Registros de la


Propiedad por fax las resoluciones judiciales susceptibles de causar un
asunto.

Tambin se puede presentar por correo.


Para poder inscribir en el Registro un documento
presentado, es necesario que se hayan cumplido los
requisitos fiscales.

En cuanto a la persona que puede solicitar la inscripcin de los ttulos, segn la


Ley Hipotecaria, sern indistintamente:

La persona que adquiere el derecho.

La persona que trasmite el derecho.

La persona que tenga inters en asegurar el derecho cuya inscripcin se


solicita.

La persona que tenga la representacin de cualquiera de las anteriores.

Al presentarse un ttulo, u otro documento a registrar en el Registro, se anotar


en el libro-registro la entrada, con el nmero correlativo que le corresponda,
entregando el Registro al interesado un recibo del documento que incluir el
nmero de asiento practicado en el libro-registro de entrada, as como el
nmero de entrada que le ha correspondido al documento.

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EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.5.2.3 ASIENTO DE PRESENTACIN


Es el que realiza el Registrador del ttulo presentado, una vez registrado en el
libro de entrada. Se realiza en el Diario de operaciones.
Segn la Ley Hipotecaria, estos asientos se extendern por el orden con que
se presenten los ttulos.
El plazo de vigencia de este asiento es de sesenta das hbiles, contado desde
el da siguiente a su inscripcin.

1.5.2.4 CALIFICACIN DEL REGISTRADOR


Es el juicio que emite el Registrador personalmente, a la vista del ttulo o
documento presentado para su inscripcin, y con l finaliza el procedimiento
registral.
Esta calificacin puede ser:

Practicar la inscripcin solicitada: procede cuando los ttulos


presentados cumplen los requisitos exigidos por la ley. Se practicar
entonces el asiento que se solicita, y se devolver el ttulo presentado
con una nota de que se ha realizado la inscripcin en el registro
indicando la inscripcin o asiento que se haya realizado, el tomo y el
folio en que se encuentre, as como el nmero de la finca y el de la
inscripcin.
Los asientos definitivos no tienen plazo de duracin. Una vez inscrito, el
derecho dura para siempre sin que sea necesario renovarlo.

Ordenar la suspensin de la inscripcin: cuando detecta alguna falta


subsanable en los ttulos presentados, hasta que dichas faltas se
subsanen. Si la falta es subsanada durante los sesenta das de vigencia
del asiento de presentacin, cuando se practique el asiento definitivo,
tendr efectos desde la fecha de presentacin. De no ser as, habra de
practicarse un nuevo asiento de presentacin.

Denegar la inscripcin: cuando detecta faltas no subsanables en los


ttulos. En estos casos solo cabe consentir la denegacin o impugnarla
mediante un recurso gubernativo o por el procedimiento judicial
correspondiente, pero en ambos casos se suspender la vigencia del
asiento de presentacin, en el que se hace constar por nota marginal.

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Bloque B - Tema 6

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Si se recurre la denegacin y sta es estimada, el asiento que se


practique retrotraer sus efectos a la fecha del asiento de presentacin.
Cuando en los documentos presentados falten datos, el Registrador puede
solicitar la presentacin de los documentos complementarios que considere
necesarios, comunicando al interesado, que de no ser presentados, se
suspender o denegar la inscripcin, segn proceda.
El plazo para calificar, ser de quince das, o treinta si existe causa que lo
justifique, pero si el registro se produce en los sesenta das de vigencia que
corresponden al asiento de presentacin, se considerar vlida la inscripcin.
De no cumplirse estos plazos el interesado podr acudir al Juez de Primera
Instancia, quien impondr la Registrador la sancin correspondiente, pudiendo
este tener que indemnizar a la persona que solicit la inscripcin.

1.5.2.5 EL COSTE DE LA INSCRIPCIN REGISTRAL


No hay una cantidad fija, pues depende del valor que se d en el documento al
bien que se inscribe. Se cobra en base a unas tarifas aprobadas por el
Gobierno y que se publican en el Boletn Oficial del Estado (www.boe.es).

1.5.2.6 LUGAR DONDE REALIZAR LA INSCRIPCIN REGISTRAL

Para la compraventa, arrendamiento, servidumbre, derechos de uso y


disfrute, etc., el lugar donde radique el inmueble. Si se trata de varios
inmuebles de una sola comunidad, en el lugar donde radiquen los
inmuebles de mayor valor. Si se trata inmuebles de varias comunidades,
se deber presentar una autoliquidacin en cada una de las
comunidades afectadas.

Para agrupacin, agregacin, segregacin, divisin, obra nueva,


prestamos hipotecarios con entidades de crdito y, en general, todos
aquellos documentos notariales cuyos operaciones estn sujetas a I.V.A.
y sean inscribibles, en el lugar donde radique el Registro donde se
inscriba el acto. Si el documento contiene varios actos de una sola
comunidad, en el lugar donde radique el Registro donde se inscriban los
actos de mayor valor. Si el documento contiene actos inscribibles en
varias comunidades, se deber una autoliquidacin en cada una de las
comunidades afectadas. En las comunidades autnomas de Andaluca,
Castilla la Mancha y Extremadura, se presentara siempre la
autoliquidacin en el lugar de otorgamiento de la escritura.

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Bloque B - Tema 6

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Para constitucin de sociedades, aumento de capital, reduccin de


capital, fusin, liquidacin, etc., en el lugar donde tenga su domicilio
fiscal la sociedad.

Para transmisin de bienes inmuebles, as como maquinaria, vehculos,


enseres, ganados, etc. en el lugar donde tenga su domicilio fiscal el
adquiriente.

Transmisin de acciones y participaciones sociales, en el lugar de


formalizacin de la operacin.

Para Letras de cambio y documentos de giro, en el lugar de emisin.

Para concesiones administrativas y Concesiones de bienes, en el lugar


donde radiquen los bienes. Concesiones de servicios: lugar donde se
ejecuten los servicios, salvo en las comunidades autnomas de
Andaluca, Castilla la Mancha y Extremadura que se presentarn donde
tenga su domicilio el sujeto pasivo.

Para anotaciones preventivas de embargo, donde radique el Registro en


el que se deba practicar la anotacin

Para hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento, donde radique el


Registro en el que se deba practicar la inscripcin.

Cuando no se pueda establecer el lugar segn las reglas anteriores, se


presentar en el lugar donde se haya otorgado el documento.

1.6. LA PUBLICIDAD REGISTRAL


Hay dos medios de obtener informacin registral, la nota simple y la
certificacin. Ambas deben contener, en general, la descripcin de la finca, la
titularidad y las cargas. La primera tiene valor meramente informativo, mientras
que la certificacin es el nico medio de acreditar fehacientemente el contenido
del Registro y va firmada por el Registrador.
La informacin que facilitan los Registros de la Propiedad est disponible en
sus bases de datos, para obtener un conocimiento directo e inmediato de la
situacin en que se encuentran las titularidades inscritas.

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Bloque B - Tema 6

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Esta informacin, permanentemente actualizada, incluye para cada finca o


derecho consultado, un extracto de la informacin que se contenga en las
inscripciones practicadas en los Registros de la Propiedad, referido a:

Los datos generales de identificacin de la misma, como:


9 Identificacin registral (nmero de finca, subfinca, seccin...)
9 Calle y nmero, paraje o sitio
9 Medida superficial
9 Linderos
9 Descripcin literaria
9 Referencia catastral

Los datos generales de identificacin de la titularidad, como:


9 Nombre y apellidos o denominacin del propietario
9 Ttulo de adquisicin (compra, herencia...)
9 Carcter de la adquisicin (ganancial, privativo...)
9 Documento adquisitivo (escritura, sentencia...)
9 Datos registrales (inscripcin, folio, libro...)
Los datos generales de las cargas o gravmenes existentes, como:
9 La expresin de estar libre de cargas
9 Las hipotecas, embargos, demandas, afecciones, servidumbres.
9 Los detalles de cada una de las cargas existentes
Los asientos de presentacin de documentos relativos a la finca o
derecho que se encuentren vigentes y an no hayan sido despachados,
en su caso.
Los documentos inscritos y pendientes de procesar informticamente, en
su caso.

1.6.1. COSTE DE LOS SERVICIOS


La informacin solicitada ser facturada directamente al usuario por el Registro
que la expida, a razn de unos 10 euros por finca.

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Bloque B - Tema 6

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.6.2. OTROS SERVICIOS


El Sistema Interactivo de los Registros de la Propiedad presta servicios como:

El seguimiento continuado de una finca o derecho, para permitir,


localizada una finca, tener informacin de cualquier variacin, respecto
de la misma, en el contenido del Registro.

La consulta de las peticiones de informacin cursadas a travs de este


servicio, respecto de las fincas de las que el usuario sea titular, para
permitir saber al propietario, quines y por qu causas, se han
interesado en su finca o derecho.

Las consultas de fincas por nmero de referencia catastral y la


aproximacin por cdigo postal.

Las notificaciones a titulares de fincas y derechos, a su direccin e-mail,


en caso de practicarse ciertos asientos.

1.7. LA NOTA SIMPLE


La nota simple proporciona informacin breve y concisa, en soporte papel,
sobre la situacin jurdica de una finca (breve descripcin, propietario y cargas,
si las hubiera). Puede obtenerse, si conoce todos los datos registrales de la
finca, mediante solicitud dirigida, por cualquier medio, al Registro de la
Propiedad correspondiente o a travs de cualquier otro Registro, donde
encontrar ayuda para cumplimentar la solicitud. En todo caso, tambin puede
obtener la nota informativa por correo electrnico a travs de la pgina Web del
Colegio de Registradores de la Propiedad (ver direccin en el apartado de
materiales de la mesa de trabajo)

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TEMA 7
LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y
EL PRSTAMO

1. La Hipoteca inmobiliaria
1.1.

Los sujetos de la relacin hipotecaria

1.2.

La constitucin de la Hipoteca

1.3.

El objeto de la hipoteca

1.4.

La obligacin asegurada por la hipoteca

1.5.

Cancelacin de la hipoteca

2. El prstamo.
2.1.

Solicitud del prstamo

2.2.

Gastos del prstamo hipotecario

2.3.

Otros datos de inters


2.3.1. Quin firma
2.3.2. Inscripcin del prstamo

2.4.

Cambiar un prstamo hipotecario

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

1. LA HIPOTECA INMOBILIARIA
La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garanta1 que recae sobre
bienes inmuebles, y que garantiza el pago de un prstamo o una deuda, de
forma que vencida la deuda y no satisfecha, pueda hacerse efectiva sobre el
precio de venta del bien hipotecado a travs de los procedimientos legalmente
establecidos.
La normativa que regula las hipotecas es la Ley Hipotecaria de 8 de febrero
de 1946, y la Ley de 16 de diciembre de 1954.
La ley prohbe al acreedor apropiarse directamente del bien
objeto de la hipoteca o disponer de l, pues esto podra dar
lugar a abusos que perjudicasen al deudor o al resto de los
acreedores que ste pudiera tener, pues puede suceder
que el valor del bien hipotecado sea superior a la deuda
garantizada. El bien en estos casos deber venderse y/o
subastarse llegado el caso, y con el importe obtenido en la
venta pagar la deuda, remitiendo el resto al deudor.

Las caractersticas principales de la hipoteca inmobiliaria son:


El bien hipotecado no pasa al acreedor, sino que sigue en poder del
hipotecado.
El propietario del bien hipotecado, puede disponer plenamente del bien
hipotecado, incluso puede venderlo, pero de ser as, la persona que lo
adquiere lo recibe con la carga de la hipoteca.
La hipoteca debe constituirse en escritura pblica, y ser registrada, pues de
no ser as, no se considerar constituida.
Los bienes sobre los que recae una hipoteca, debern quedar perfectamente
determinados, as como las obligaciones que garantiza la hipoteca.
Salvo pacto expreso o disposicin legal en contrario, la hipoteca, cualquiera
que sea la naturaleza y forma de la obligacin que garantice, no comprender:
Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca
hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotacin, o bien para el
servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin
quebranto de la materia o deterioro del objeto.

Derechos reales de garanta: Son aquellos que recaen sobre un bien que se pone como garanta del
cumplimiento de una obligacin (ej.: pago de una deuda).

GESTIN INMOBILIARIA

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Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

Los frutos, cualquiera que sea la situacin en que se encuentren.


Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento
de la obligacin garantizada.

1.1. LOS SUJETOS DE LA RELACIN HIPOTECARIA


Generalmente son sujetos de la hipoteca, el deudor (la persona que recibe el
dinero de la hipoteca), y el acreedor (quin presta el dinero) de la obligacin
que se garantiza con la hipoteca, pero tambin puede suceder que la hipoteca
se constituya sobre bienes de un tercero distinto del deudor, con lo que este
tambin sera sujeto de la relacin hipotecaria.
Los requisitos exigibles al constituyente de la hipoteca han
de cumplirse en el momento de constituirse el derecho real,
no en el de la inscripcin registral.

1.2. LA CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA


La hipoteca puede constituirse por acuerdo entre las partes o por disposicin
del dueo de los bienes sobre los que se establezca la hipoteca, pero siempre
se ha de tener en cuenta que es la inscripcin registral la que origina la
constitucin de la hipoteca, y dicha inscripcin exige escritura pblica.
Si no existe la escritura pblica no existe la hipoteca, se
entender entonces que hay solo una promesa de hipoteca.
Si existe la escritura pblica, pero no existe su inscripcin
en el Registro se puede proceder en juicio ejecutivo contra
los bienes.

1.3. EL OBJETO DE LA HIPOTECA


El objeto de la hipoteca ha de ser un bien inmueble que pueda ser enajenable.
La Ley Hipotecaria establece que pueden ser hipotecados:
Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.
112

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

Los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos bienes.


Tambin establece la ley, que no pueden ser hipotecados:
Las servidumbres, salvo que se hipotequen con el predio dominante2.
Los usufructos legales, salvo los concedidos al cnyuge viudo por el
Cdigo Civil.
El uso y la habitacin.

1.4. LA OBLIGACIN ASEGURADA CON LA HIPOTECA


Segn la ley, la hipoteca puede constituirse como garanta de toda clase de
obligaciones, pero lo habitual es que se trate de obligaciones dinerarias.
La cantidad que garantiza una hipoteca debe especificarse en euros o su
equivalencia si se trata de moneda extranjera.
Ha de tenerse en cuenta, que cuando la hipoteca garantiza una obligacin que
produce intereses, tambin quedar garantizada con la hipoteca la obligacin
del pago de dichos intereses, inscribindose el importe de estos (porcentaje
anual), junto con la hipoteca.

1.5. CANCELACIN DE LA HIPOTECA


Dado el carcter registral de la hipoteca, la extincin de sta no es automtica
aunque se haya extinguido la deuda que la garantizaba por su pago. La
hipoteca, no se extingue mientras no sea cancelada.
Es una operacin posterior al prstamo, el ltimo acto una vez que se haya
pagado totalmente aqul. Cuando el prstamo se abona totalmente, la
hipoteca, que es la garanta de que ese prstamo se va a pagar, deja de tener
sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar
esa extincin en el Registro, que es la llamada cancelacin. Es necesario, por

Predio dominante: Es el inmueble a cuyo favor est constituida una servidumbre, por el contrario con
el predio sirviente, que es el que sufre la servidumbre.

GESTIN INMOBILIARIA

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Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

tanto, una escritura pblica ante Notario, la de cancelacin de hipoteca, cuyos


gastos se suelen prever en la escritura de constitucin de hipoteca, que sern
de cuenta del deudor, es decir, del que pidi la hipoteca. En esta escritura no
hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes del
Banco o Caja de Ahorros. Una vez firmada, se lleva al Registro, donde se
inscribe, quedando el inmueble completamente "limpio" de la hipoteca.
La cancelacin de hipoteca se encuentra exenta de
impuestos.

2. EL PRSTAMO
No se debe confundir el prstamo con la hipoteca, ya que el primero es una
cantidad de dinero que nos adelantan, y por la que vamos a pagar unos
intereses, y la hipoteca, como hemos visto es una garanta que se ofrece de
que se va a pagar una deuda.
El prstamo consiste en que un banco nos adelanta una cantidad de dinero
para pagar algo que hemos comprado, pero luego tenemos que devolver la
cantidad que el banco nos ha avanzado y algo ms (intereses) en un periodo
de determinado de tiempo. La forma en que vamos a devolver el dinero que
nos han prestado (cantidad a pagar en cada plazo, periodicidad de los pagos,
tiempo total para devolver el prstamo, etc.) la negociaremos antes de la
operacin, y debern especificarse en el contrato que firmaremos con el banco.
Cuando se va solicitar un prstamo hipotecario (como garanta del pago se
hipoteca un bien, en el caso que nos ocupa, un inmueble), debemos saber que
las entidades financieras pueden conceder prstamos hipotecarios por una
cantidad equivalente al valor de tasacin del bien hipotecado, pero lo habitual
es que si lo que se pretende financiar con el prstamo es una finca, el valor del
prstamo sea como mximo del 75% del valor de tasacin de la finca, y si la
finalidad es la compra, construccin o rehabilitacin de una vivienda, el
prstamo puede llegar al 80% del valor de tasacin de la vivienda.
Adems, tambin se debe tener presente, que las entidades financieras
consideran que las cuotas mensuales a pagar para el pago del prstamo no
deben superar el 35 o el 40% de los ingresos de la persona o personas que

114

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

solicitan el prstamo. Esto lo hacen como garanta de cobro del capital


prestado.
En un prstamo debemos distinguir:
Cantidad solicitada: Es la cantidad de dinero que pides prestada, y que
como hemos visto puede llegar hasta el 80 % del valor de tasacin de la
vivienda.
Plazo de devolucin: Es el plazo de tiempo (generalmente aos) que vas a
tardar en devolver totalmente el prstamo que te conceden. Los plazos ms
habituales oscilan entre 10 y 20 aos, aunque hoy se pueden encontrar
entidades financieras que te ofertan en determinados casos hasta 30 aos.
El tiempo mximo tambin depende de la edad de la persona que pide el
prstamo, generalmente el banco espera que termines de pagar el prstamo
antes de que termine tu vida laboral.
Tipo de inters: Es el tanto por ciento que pagas por el dinero que te presta
la entidad financiera. El tipo de inters puede ser fijo y variable.
Con un tipo de inters fijo se sabe lo que se va a pagar durante toda la
vida del prstamo. Por el momento el tipo de inters que los bancos aplican
a los prstamos a inters fijo es ms alto que el que aplican a los de inters
variable.
En el tipo de inters variable el tipo (%) que se acuerda con el banco para
un plazo de tiempo determinado, generalmente entre 6 y 12 meses y
pasado ese tiempo se aplicar un nuevo tipo. Cuando se aplica un tipo de
inters variable, este no se puede variar por la voluntad de las partes, sino
con referencia a unos ndices objetivos como EURIBOR (sustituy al antiguo
MIBOR3), IRPH de Bancos (media de los prstamos a tres aos concedidos
por estas entidades) y el IRPH de Cajas de ahorro (de similares
caractersticas que el anterior, pero calculado segn las ofertas hipotecarias
de las cajas), CECA (promedio mensual que aglutina tanto el precio de los
prstamos hipotecarios como el de los prstamos personales ofrecidos por
las cajas de ahorro), etc.

MIBOR: Tipo al que las entidades financieras se prestan dinero entre s en el mercado interbancario de
Madrid. Por esto es natural que se aada un diferencial al MIBOR, dado que ah est la ganancia del
Banco, el Banco recibe dinero al MIBOR y lo presta al MIBOR ms el diferencial, que es su ganancia.

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Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

IRPH BANCOS

IRPH CAJAS

TIPO MEDIO CONJUNTO


ENTIDADES

Enero

4,190

4,307

4,252

5,625

2,705

Febrero

4,053

4,225

4,146

5,375

2,504

Marzo

3,878

4,068

3,976

5,250

2,411

Abril

3,825

3,941

3,886

5,125

2,447

Mayo

3,764

3,876

3,823

5,125

2,252

Junio

3,617

3,787

3,707

4,875

2,014

Julio

3,457

3,619

3,541

4,750

2,076

Agosto

3,381

3,548

3,470

5,000

2,279

Septiembre

3,335

3,518

3,428

5,000

2,258

Octubre

3,343

3,535

3,442

4,875

2,303

Noviembre

3,370

3,539

3,432

4,875

2,410

Diciembre

3,374

3,533

3,458

4,625

2,381

Enero

3,358

3,572

3,475

5,000

2,216

Febrero

3,342

3,533

3,446

4,875

2,163

Marzo

3,241

3,46

3,358

4,625

2,4055

PERIODO

CECA

EURIBOR

2003

2004

ndices publicados por el Banco de Espaa

Segn la Ley 44/2002 de 22 de Noviembre de 2002, en los crditos y


prstamos garantizados mediante hipoteca, que se formalicen a inters
variable a partir de la entrada en vigor de esta ley, el redondeo del tipo de
inters habr de efectuarse al extremo del intervalo pactado mas prximo, sin
que este pueda sobrepasar al octavo de punto.
Cuotas: es cada una de las cantidades mensuales, trimestrales,
semestrales, o de la periodicidad que se haya acordado que pagas para ir
devolviendo el prstamo. La cuota est formada por la suma de dos
cantidades:
o Cuota de Amortizacin: Es la parte de la cuota que devuelve el
prstamo.
o Cuota de Inters: Es la parte de la cuota que paga los intereses
por el capital prestado.

116

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Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

Adems las cuotas pueden ser:


o Constantes: Siempre pagas la misma cantidad
o Variables: La cantidad a pagar varia con el tiempo
Se puede acordar con el banco un periodo de carencia al principio de la vida
del prstamo, durante el cual o se paga solo la cuota de intereses, o no se
paga ninguna, aunque en este caso, hay que tener en cuenta que aunque no
se paguen durante el periodo de carencia se seguirn generando intereses,
con lo cual cuando termine dicho periodo, la cuota a pagar ser mayor, que
si no hubiera existido el periodo de carencia.
Si queremos saber a cuanto ascender la cuota que se tendr que pagar por
un prstamo que se quiere solicitar, no es necesario que seamos unos
entendidos en matemticas financieras, hoy da es fcil encontrar en Internet
simuladores que nos hacen los clculos en un momento, incluso las pginas
de muchas de las entidades financieras de nuestro pas disponen de este
servicio y que nos darn un resultado similar a este:
SIMULADOR DE PRSTAMOS

Calcular cuota
Capital
Inters Anual

Calcular capital
180.303

2,50

Periodo de liquidacin

Mensual

Plazo de Amortizacin

180

Meses

RESULTADOS
Cuota del periodo

1.206,19

Tasa Anual Equivalente (TAE): Es el inters en tanto por ciento que

realmente se paga por el prstamo, pues aunque nosotros pactamos un


tanto determinado, a eso hay que aadir los gastos ocasionados por dos
conceptos que son la comisin de apertura y la de cancelacin anticipada.
Se excluyen conceptos como los gastos que el cliente pueda evitar en uso
de las facultades que le concede el contrato, se engloban aqu los gastos por
transferencia de los fondos debidos por el cliente, los gastos a abonar por
terceros, como corretajes, gastos notariales e impuestos y los gastos por
seguros o garantas. Aqu s se incluiran dentro del T.A.E. aquellas primas
que tengan por objeto garantizar a la entidad el reembolso del crdito en
caso de fallecimiento, invalidez o desempleo siempre que la entidad
imponga su suscripcin para la concesin del crdito.
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117

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

Con el siguiente ejemplo comprenderemos mejor la diferencia entre el tipo


de inters de un prstamo y la TAE del mismo:

Para la adquisicin de una vivienda se solicita un prstamo hipotecario de 120.000


euros, a pagar en un ao, y en un nico pago y con un inters nominal del 2,5 %,
por lo que se deber pagar:
Cn = Co (1 + i)n
Cn = 120.000 (1 + 0.025)1 = 123.000 euros
1

Cn n
i=
1
Co

de los cuales, 3.000 son de intereses:


IT = Cn Co

123000 1
i=
1 = 0,025 = 2,5%
120000

IT = 123.000 120.000 = 3.000 euros


Amortizacin:
A

120.000 euros

Intereses:

En efecto es el 25%

3.000 euros

Total prstamo: 123.000 euros


Cn = Capital final o montante (capital prestado ms intereses pagados)
Co = Capital inicial (capital prestado)
i = Tanto por uno anual aplicado a la operacin
n = Tiempo de la operacin

Gastos de tasacin:

245 euros

Comisin de apertura:
B

Comisin de cancelacin anticipada


Notaria y registro:

1.800 euros
1 %
950 euros

Total gastos:

2.995 euros

Pero para calcular la TAE, solamente debemos tener en cuenta la comisin de


apertura4 y la comisin de cancelacin anticipada5. Como en ese caso no se hace

Comisin de apertura: Bajo esta denominacin se esconden todos los gastos originados en las
entidades financieras por la tramitacin de un contrato crediticio. Habitualmente, la cuanta de esta
comisin se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a
lo largo de la vida del prstamo.

Comisin de cancelacin o amortizacin anticipada: aunque no siempre es as, generalmente las


entidades financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el prstamo total o parcialmente
antes de que termine el plazo. Como los intereses estn estimados para el total de la vida del prstamo, si
sta se acorta el beneficio del banco o caja es menor. Por ello, al cancelar el prstamo total o
parcialmente (con entregas a cuenta) las entidades financieras cobran una comisin, resultado de aplicar

118

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

cancelacin anticipada, solamente deberemos tener en cuenta para calcular la TAE


los 3.000 euros que se pagan de intereses, y los 1.800 que se pagan por comisin de
apertura, es decir, por 120.00 euros que nos han prestado hemos pagado al banco
124.800 euros. Entonces, el prstamo, con todas sus operaciones nos ha costado
4.800 euros, lo que supone un 4% del capital prestado, lo que se denomina TAE

124.800 1
i=
1 = 0,04 = 4%
120.000
Como vemos el porcentaje final es ms alto, por eso cuando queramos saber el
inters que vamos a pagar por un prstamo debemos pedir que nos digan el TAE que
se va a aplicar.
NOTA: este caso es el ms simple. Slo para poner de manifiesto el concepto de
Tasa Anual Equivalente (TAE). Para cualquier otro clculo, seran necesarias
herramientas matemticas ms complejas, que exceden el nivel del presente curso.

2.1. SOLICITUD DEL PRSTAMO


Para solicitar un prstamo con garanta de hipoteca (prstamo hipotecario) se
necesita:
Solicitud que facilita la entidad financiera y que debe cumplimentarse y
firmarse.
Una tasacin de la vivienda, que normalmente encarga la entidad financiera
pero que paga la persona que solicita el prstamo. Dicha tasacin es la que
establece el valor de la vivienda y basndose en dicho valor se conceder
un prstamo mayor o menor (mximo generalmente el 80% del valor de
tasacin).
La entidad financiera tambin te pedir o la solicitar ella, una nota simple al
Registro de la Propiedad para comprobar que la vivienda est libre de
cargas.
Tambin tendrn que presentarse las ltimas nminas y la ltima
declaracin de la renta si quien solicita el prstamo es un trabajador por
cuenta ajena; si es un trabajador autnomo, el alta del IAE (Impuesto de

un porcentaje sobre la cantidad cancelada o amortizada antes de tiempo. Aqu existe una limitacin y es
que en los prstamos a inters variable la comisin por cancelacin anticipada est limitada por ley al 1%.

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119

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

Actividades Econmicas), los pagos fraccionados del IRPF (Impuesto Sobre


la Renta de las Personas Fsicas), las declaraciones trimestrales del IVA
(Impuesto sobre el Valor Aadido) de los dos ltimos aos y la declaracin
del IS (Impuesto de Sociedades), si se tiene que liquidar. Tambin se nos
podr solicitar una relacin de las propiedades que se tienen, y si el banco lo
considera necesario, tambin puede pedir que se presente un avalista, al
que le pedir su propia documentacin.
Si la vivienda que se va adquirir con el dinero del prstamo es una vivienda
nueva, ser necesaria la declaracin de obra nueva, y si no es as, el ttulo
de propiedad del vendedor y el contrato de compraventa, o el de arras,
segn el que se haya hecho.
DNI, pasaporte o tarjeta de residencia.
Tras el estudio de todos los datos, la entidad financiera har una oferta que
recoger todas las condiciones econmicas y clusulas de la escritura que
luego se firmar ante notario.

2.2. GASTOS DEL PRSTAMO HIPOTECARIO


Los gastos que genera la concesin de una hipoteca son:
Tasacin oficial de la vivienda a hipotecar.
Comisin de apertura del prstamo, que suele oscilar entre el 0,5% y el 2%
de la cantidad solicitada.
Hay que pagar el Impuesto de Actos Jurdicos Documentados por el
prstamo, su cuanta depende de la comunidad autnoma. Oscila entre el
0,5% y el 1%. Este porcentaje se aplica a la cantidad total garantizada, es decir
al prstamo ms los intereses ms los costes, lo que supone que casi llega al
doble de la cantidad solicitada.
Gastos de notario, al tener que registrarse la hipoteca como se ha visto en el
apartado 1.2. de este tema para lo cual es necesaria una escritura pblica que
se realiza ante notario. Los aranceles que cobra el notario estn fijados por
Real Decreto.
Gastos de registro, al tener que registrar la hipoteca. Tambin los aranceles
del registro estn fijados por Real Decreto.
120

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

Al firmar un prstamo hipotecario, la entidad financiera tambin nos obliga a


firmar un seguro obligatorio bsico de daos del hogar (seguro de
incendios).
Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentacin a un Notario
para que prepare la escritura. Es muy importante que sepa que el cliente tiene
derecho a elegir el notario ante el que quiere otorgar la escritura, aunque en la
documentacin previa que reciba no se haga constar expresamente. Cualquier
notario tiene la obligacin de asesorar de manera imparcial al que recibe el
prstamo, pero ste tiene derecho, si lo desea, a elegir el notario que l
prefiera para otorgar la escritura, comunicndoselo al Banco o Caja de Ahorros.
El cliente tambin tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el
despacho del Notario dentro de los tres das hbiles anteriores a la firma.
Aunque es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento al Notario
antes de este momento, se ha establecido este plazo de tres das para que se
pueda examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya todas
las condiciones financieras y no financieras, y se pueda consultar al Notario
cualquier duda.
El otorgamiento de la escritura no es slo firmar ante el notario. El prestatario
deudor puede pedir que se le deje leer la escritura y el notario leer y explicar
el contenido del prstamo hipotecario. El contrato, que redacta el Banco, suele
ser largo, pero es importante prestar la mxima atencin, y hacer todas las
preguntas que se deseen. Es el ltimo momento para aclarar todas las dudas
que se puedan tener antes de firmar, momento en el que ya no se puede volver
atrs. Hemos visto que se debe examinar el folleto informativo, la oferta
vinculante, e incluso la escritura antes de la firma, pero tambin en este ltimo
momento se puede obtener el asesoramiento del notario sobre cualquier
cuestin dudosa.
No es lo ms aconsejable tratar de negociar las condiciones con el banco en
este momento. Normalmente los representantes del banco que van a firmar no
tiene autoridad para cambiar el contenido del prstamo hipotecario en el
momento de la firma. No quiere ello decir que no sea posible modificar en este
momento alguna clusula, o pedir las aclaraciones que se deseen, pero es ms
eficaz acudir previamente a la firma, a la notara o la entidad, y definir
completamente el negocio.

GESTIN INMOBILIARIA

121

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

2.3. OTROS DATOS DE INTERS


2.3.1. QUIN FIRMA:
El apoderado o apoderados del Banco, el/los que reciben el prstamo, el/los
dueos del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el
propietario y quien recibe el prstamo, pero no es necesario que sea as. Es
posible que una persona reciba el prstamo y que sea otra -normalmente un
familiar cercano- el que d en garanta un inmueble que le pertenece.
A veces el banco puede exigir que, adems de la garanta de la vivienda, otra
persona distinta de la que recibe el prstamo preste fianza. Es necesario tener
mucho cuidado con estas fianzas pues convierten al que las da en otro deudor,
al que en cualquier momento le pueden pedir que devuelva el prstamo, igual
que lo recibi, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene
bienes.

2.3.2. INSCRIPCIN DEL PRSTAMO:


Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el
Registro de la Propiedad. Previamente se deber liquidar el Impuesto de Actos
Jurdicos Documentados (0,5% de la cantidad total garantizada (prstamo,
intereses y costas), equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad
prestada).
A veces slo despus de que se inscriba la escritura en el Registro de la
Propiedad se puede disponer del dinero prestado. Otras, en cambio, el banco o
caja entrega el importe del prstamo en el momento de la firma de la escritura.

2.4. CAMBIAR UN PRSTAMO HIPOTECARIO


Si no se est de acuerdo con las condiciones que se tienen acordadas para
una prstamo hipotecario, hay que tener en cuenta que stas se pueden
cambiar negociando con la entidad financiera, si se llega a un acuerdo, las
nuevas condiciones suponen una novacin del prstamo. Si la novacin
consiste en reducir el tipo de inters para el inters fijo, o el diferencial en un
tipo de inters variable, no ser necesario volver a hacer una escritura pblica,
pero si el cambio es ms radical, como cambio de los plazos, o las cantidades
entre otros, si que habr de escriturarse de nuevo, con el consiguiente gasto de

122

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque B - Tema 7

LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y EL PRSTAMO

notario y registro. En este caso lo que no se paga es el Impuesto de Actos


Jurdicos Documentados.
Si no se consigue llegar a un acuerdo, y se encuentra otra entidad que nos
ofrezca mejores condiciones, entonces se puede realizar lo que se denomina
una subrogacin, que consiste en pasar el prstamo de una entidad a otra sin
modificar ni la cantidad ni el tiempo. En estos casos habr de pagarse una
comisin por cancelacin a la entidad que se abandona, siendo la cantidad a
pagar la que est estipulada en la escritura de la hipoteca. Tambin, y segn
como se haya acordado con la nueva entidad financiera habr de pagarse una
comisin de apertura en la nueva entidad. Cuando se d esta subrogacin
habrn de abonarse tambin los gastos de notaria y registro pues se debe
realizar una nueva escritura pblica y su registro.
En los cambios de prstamo hipotecario no habr de
pagarse el Impuesto de Actos Jurdicos Documentados,
tanto si es una novacin como si es una subrogacin.

GESTIN INMOBILIARIA

123

BLOQUE C
VALORACIONES INMOBILIARIAS

Tema 8: Valoraciones de inmuebles

TEMA 8
VALORACIONES INMOBILIARIAS

1. Introduccin a la valoracin inmobiliaria


2. Datos necesarios para hacer una valoracin
3. Valoracin del suelo
4. Valoracin de inmuebles distintos del suelo. Los edificios
4.1. Tipos de edificios
5. El informe de valoracin

Bloque C - Tema 8

VALORACIONES INMOBILIARIAS

1. INTRODUCCIN
La valoracin de inmuebles tiene como objetivo determinar el valor de mercado
de estos, pudiendo ser la finalidad de dicha valoracin:
La compra o la venta del inmueble
La obtencin de un prstamo hipotecario o crdito
Estas tasaciones tienen que estar realizadas de acuerdo con la
Normativa de valoracin especfica que est contenida en la
Orden del Ministerio de Economa y Hacienda ORDEN ECO
805/2003.

La contratacin de un seguro o el cobro del mismo


El planeamiento urbanstico
La estimacin del justiprecio para expropiaciones o reparcelaciones
El clculo del valor fiscal a efectos de impuestos
Herencias Ley 7/1997 de medidas liberalizadoras en materias de suelo y
colegios profesionales.
Entre la normativa que regula las valoraciones inmobiliarias est:

Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbanstica, texto


refundido por Real D.L. 1/1992

Ley 7/1997 de medidas liberalizadoras en materias de suelo y colegios


profesionales.

Reglamento de gestin urbanstica de 1978

Legislacin urbanstica de las diferentes Comunidades Autnomas

Planes de urbanismo

Aunque el Cdigo Civil en su Art. 334 da una definicin ms amplia sobre los
bienes inmuebles, lo usual es que los que se valoren sean:
El suelo (ej.: un finca rstica, un solar)
Las construcciones de todo tipo
Las valoraciones que hacen las inmobiliarias son
meramente orientativas para las personas que las solicitan,
pero no son tasaciones oficiales, tasaciones que solo
pueden hacer las empresas o personas autorizadas para
ello (si el API esta autorizado, si puede hacerlas).

Generalmente el valor que se determina al hacer una valoracin inmobiliaria es


el valor de cambio del bien, es decir, la cantidad de dinero que se puede
GESTIN INMOBILIARIA

129

Bloque C - Tema 8

VALORACIONES INMOBILIARIAS

conseguir por el inmueble en el mercado, con independencia del valor de uso


del mismo (valor determinable por la utilidad social del inmueble).
Tambin debemos diferenciar conceptos que se utilizan indistintamente, pero
que no son iguales, como:
Precio: es el dinero que el comprador est dispuesto a cobrar, y en
vendedor a pagar por un inmueble en una compraventa.
Valor de mercado: es el dinero que con mayor probabilidad se pagar por
un inmueble en el marcado

2. DATOS NECESARIOS PARA HACER UNA


VALORACIN
A la hora de realizar la valoracin de un inmueble, es importante conocer:

La ubicacin del inmueble a valorar dentro de su localidad.

Servicios de la zona donde se encuentra el inmueble y comunicaciones


(hospitales, colegios, comercios, paradas de autobs, comunicacin con
una autova, etc. o canales de riego, conexin con autovias y carreteras,
proximidad con estaciones de trenes, etc.)

Caractersticas del entorno (zonas ajardinadas, urbanizacin privada, ro


o zona de regado, polgono industrial, etc.)

Tipo de inmueble (piso, duplex, chalet independiente)

Uso que se da al inmueble (oficina, vivienda habitual, cultivo, fbrica,


etc.)

Dimensiones del inmueble en metros cuadrados (a ser posible la


superficie til y la superficie total construida).

Caractersticas de la construccin (materiales utilizados, instalaciones de


que dispone, estructura, etc.)

Antigedad y estado de conservacin del inmueble.


Si el inmueble es un piso, y sobre todo para casos de
compraventa de inmuebles, o incluso para el alquiler,
tambin conviene conocer otra informacin como el nmero
de plantas del edificio, el nmero de viviendas por planta,
los gastos de comunidad del inmueble a valorar, los
estatutos de la comunidad si sta existe, etc.

130

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque C - Tema 8

VALORACIONES INMOBILIARIAS

Si se trata de un terreno o una finca, tambin se debe


conocer la clase de suelo de que se trata, o el rgimen
urbanstico que afecta al terreno.

Tambin se debe conocer, para la valoracin de un inmueble, determinados


datos registrales y/o notariales del inmueble como:
Titularidad del inmueble.
Descripcin y lmites del inmueble.
Derechos reales que puedan afectar a la finca. (hipoteca, servidumbre, etc.)
Si existe algn contrato de arrendamiento, y sus condiciones.
A veces, tambin es necesario llevar a cabo un estudio de mercado, analizando
el valor de otros inmuebles similares para poder comparar los valores, pues
tambin la zona y el tipo de inmueble influyen en el valor de un inmueble.
Tambin se ha de tener en cuenta que no es lo mismo valorar una vivienda,
que valorar un terreno, o una finca, los criterios utilizados para las valoraciones,
lgicamente son diferentes. Vamos a ver ahora que se ha de tener en cuenta al
realizar estas valoraciones.

3. VALORACIN DEL SUELO


Lo primero que hay que conocer a la hora de valorar una finca es la
clasificacin urbanstica del terreno (se obtiene en los Ayuntamientos), pues
basndose en ella, variar el mtodo utilizado para llevar a cabo la valoracin.
A la hora de hacer la valoracin del suelo, debemos tener en cuenta:
Valor inicial del suelo: Para aquellos terrenos de naturaleza rstica
dedicados a la explotacin de los recursos del mismo, y que no tienen
ninguna utilizacin urbanstica (para suelos no urbanizables1, para suelos

Suelo no urbanizable: Son aquellos terrenos del territorio municipal que, por sus condiciones
naturales, sus caractersticas ambientales, paisajsticas o ecolgicas, su valor agrcola, o en razn del
modelo territorial adoptado, son as clasificados al objeto de que permanezcan al margen del proceso de
urbanizacin, en aras a una utilizacin racional del territorio, el medio ambiente y los recursos naturales.

GESTIN INMOBILIARIA

131

Bloque C - Tema 8

VALORACIONES INMOBILIARIAS

urbanizables no programados2 y en determinados casos para suelos


urbanizables programados).
Para determinar este valor se debe tener en cuenta la renta que produce el
terreno que se est valorando, por ejemplo, por el cultivo que produce, pero
tambin se ha de considerar la renta que puede producir, pues en los casos
de fincas rsticas, puede ser que no est en explotacin pero que de estarlo
produzca una renta.
Valor urbanstico: Es el valor que adquiere el terreno en funcin del
aprovechamiento urbanstico del mismo, es decir, en la medida en que los
planes de ordenacin le vayan afectando y sobre todo, conforme las
medidas que estos planes prevn se van llevando a cabo (Planteamiento de
la zona, urbanizacin de la misma, etc.).
Para este clculo se ha de tener en cuenta el clculo del aprovechamiento
urbanstico que corresponde al propietario (lo determinan la legislacin y los
planes urbansticos), as como la cuantificacin econmica de este
aprovechamiento.
Valor bsico del suelo: Este valor viene generalmente establecido a
efectos tributarios, pero en determinados casos, este valor debe calcularse
de acuerdo con las normas tcnicas de valoracin catastral que se denomina
Ponencia de Valores a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que
aprueba cada municipio.
Al valorar el suelo podemos hacerlo de una finca rstica, o de solares para su
posterior construccin.
Cuando se trata de fincas rsticas, su valoracin requiere un profundo
conocimiento de cada zona, as como de los rendimientos y la productividad de
una finca, pues existen una gran variedad de cultivos, tamaos, hechos
diferentes como el tipo de explotacin (directa, arrendamiento, etc.) o la
legalidad del suministro de agua de riego, que de no conocerse
adecuadamente, pueden dar lugar a una valoracin errnea.

Suelo urbanizable no programado: El suelo urbanizable no programado es aquel que el Plan General
destina a ser base del futuro crecimiento urbano, aunque no se fija un plazo de tiempo concreto para ello.

132

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque C - Tema 8

VALORACIONES INMOBILIARIAS

4. VALORACIN DE INMUEBLES
DEL SUELO. LOS EDIFICIOS.

DISTINTOS

Los mtodos de valoracin de edificios son:


a) Mtodo de valoracin del mercado: Este mtodo consiste en hacer un
estudio de mercado y luego por comparacin con el valor de edificios
similares en metros de superficie, zona de ubicacin, calidades de
construccin, etc. estimar su valor.
b) Mtodo del coste de reemplazamiento y reposicin: Que se
establece en funcin de la inversin que sera necesaria para
reemplazar un inmueble por otro de idnticas caractersticas. Es lo que
se denominara Coste de reposicin bruto, siendo el Coste de
reposicin neto el coste de reposicin bruto menos la depreciacin
sufrida por el edificio debido al paso del tiempo desde su ejecucin hasta
el momento de su valoracin.

Coste reposicin neto = Coste de reposicin bruto Depreciacin

En la valoracin de un inmueble por el sistema de reemplazamiento o


reposicin, se deben tener en cuenta una serie de factores como:
Edificios situados en terrenos rsticos: el suelo edificado se
considera como suelo urbano.
Edificios abandonados o en ruinas: se debe valorar el solar
descontando el coste que supondr el derribo del edificio.
Valor legal mximo: que es el precio mximo de venta de una vivienda
sujeta a un rgimen de proteccin pblica (ej.: viviendas de proteccin
oficial).
En cuanto a los factores que afectan a la depreciacin del inmueble, se han de
considerar:
Vida til del edificio: La Ley Hipotecaria fija una vida til mxima para
los edificios, en funcin del uso que se le de, estableciendo los
siguientes posibles usos y su vida til, en aos:

GESTIN INMOBILIARIA

133

Bloque C - Tema 8

VALORACIONES INMOBILIARIAS

Vida til mxima de edificios


Residencial

100 aos

Oficinas

65 aos

Comercial

50 aos

Industrial

35 aos

Antigedad del edificio: la Ley Hipotecaria establece que el coeficiente


de depreciacin por antigedad de un edificio ser el resultado de dividir
la edad del edificio en el momento de la valoracin entre la vida til
mxima del mismo.

Coeficiente de depreciacin por antigedad = Edad del edificio / Vida til del
edificio

Estado de conservacin (D): La depreciacin del coste de reposicin


bruto se puede hacer teniendo en cuenta el coste que supondran las
reparaciones para dejar el edificio en buen estado, o bien aplicando un
coeficiente corrector al coeficiente de depreciacin por antigedad de la
siguiente forma:
Coeficiente reductor
en funcin del estado de conservacin
Estado del edificio

En muy buen estado

D= (1 d * 03)

Buena conservacin

D= (1 d * 06)

Regular conservacin

D= (1 d * 10)

Mala conservacin

D= (1 d * 13)

Edificio abandonado

D= (1 d * 16)

Adecuacin funcional: Este coeficiente de depreciacin est en torno


al 095 y el 105 y depender de la menor o mayor prdida de utilidad
del edificio como consecuencia de su envejecimiento.

134

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque C - Tema 8

VALORACIONES INMOBILIARIAS

Coste de depreciacin de variantes cuantitativas: Est tambin


comprendido entre el 095 y el 105, y se aplica cuando las
caractersticas de la construccin no se corresponden con los de la zona
donde est situado.
Adems, si lo que se va a valorar es un edificio completo, formado por varias
viviendas, el valor final se lograr calculando el valor de cada una de las
diferentes viviendas o bienes que lo componen (garajes, trasteros, etc.), y
sumando sus valores, con lo que nos quedara que:

Valor inmueble = Valor suelo + Valor construccin + Valor instalaciones +


Valor plantaciones

4.1. TIPOS DE EDIFICIOS


Los tipos de edificios ms usuales sobre los que se hacen valoraciones son:
Oficinas: el mercado de oficina es un mercado muy vinculado a la marcha
de la economa empresarial, consecuentemente muy voltil y con ciclos muy
pronunciados; es objeto preferente de grandes inversores, con lo que las
rentas esperadas y acuerdos contractuales son de crucial importancia; y es
especialmente complejo por las fuertes diferencias de valor entre edificios.
Los edificios de oficinas se desenvuelven en un mercado dominado por los
inversores. Los de oficinas destinados a alquiler no llegan al 50% del total de
los edificios destinados a este uso, siendo stos los que dan lugar a ms
transacciones, mientras que los edificios que sus propietarios tienen para su
uso, no suelen cambiar de dueo.
Naves industriales: desde el punto de vista de la inversin, estas
edificaciones son las que suponen mayor riesgo, pues son las ms
afectadas por las crisis econmicas, y su deterioro es muy rpido. Es por
esto por lo que para que se considere una inversin interesante, deben
producir mayor rentabilidad que otras edificaciones, por ejemplo, las
destinadas a vivienda.
Viviendas: de trata de un bien de primera necesidad en el que muchas
familias invierten la mayor parte de sus ahorros, por lo que su demanda
depende de factores como:

GESTIN INMOBILIARIA

135

Bloque C - Tema 8

VALORACIONES INMOBILIARIAS

El precio de venta de las viviendas

Los tipos de inters de los prstamos hipotecarios

Las normas fiscales (si existen desgravaciones y/o subvenciones para la


compra y/o alquiler de las viviendas)

Las expectativas econmicas

5. EL INFORME DE VALORACIN
El informe de valoracin es el que elabora el tasador con la informacin que ha
utilizado para llevar a cabo la valoracin, y en el que se determina el valor del
inmueble. Este informe no tiene porque seguir un esquema determinado, salvo
que se trate de valoraciones a efectos hipotecarios.
Generalmente, en este informe reincluyen:
1. Informe previo: Son los datos utilizados para llevar establecer el valor del
inmueble, y que sirven como justificacin del valor que se obtiene.
En este informe se deben incluir:
o Datos a valorar
o Descripcin del bien (situacin, caractersticas de la construccin,
antigedad, conservacin del inmueble, etc.)
o Descripcin del entorno (equipamientos de la zona, comunicaciones,
etc.)
o Situacin jurdica del inmueble (datos del registro, arrendamientos si
existen, etc.)
o Situacin urbanstica
Estudio de mercado
2. Valoracin: Donde se fijan los criterios y clculos a realizar para realizar la
valoracin.
3. Anexos: Donde se incluyen todos los datos que completan los dos
apartados anteriores, como planos y fotos del inmueble entre otros.

136

GESTIN INMOBILIARIA

BLOQUE D
ALGUNOS IMPUESTOS EN
OPERACIONES INMOBILIARIAS

Tema 9: Conceptos bsicos de fiscalidad


Tema 10: Impuesto sobre la Renta de las
Personas Fsicas
Tema 11: Impuesto sobre el Patrimonio e
Impuesto sobre Transmisiones
y Actos Jurdicos Documentados
Tema 12: Impuesto sobre el Valor Aadido e
Impuesto sobre Bienes Inmuebles

TEMA 9
CONCEPTOS BSICOS DE
FISCALIDAD

1. Clases de tributos
2. El sujeto pasivo
3. El hecho imponible
4. Base imponible
5. Tipo de gravamen
6. Deuda tributaria
7. Extincin de la obligacin tributaria
8. Infracciones y sanciones tributarias

Bloque D - Tema 9

CONCEPTOS BSICOS DE FISCALIDAD

Como en cualquier actividad profesional, la gestin inmobiliaria se ve afectada


de una u otra forma por diferentes tributos, pero antes de dedicarnos a su
estudio, debemos tener claros algunos conceptos previos, y a ello, es a lo que
vamos a dedicar la primera parte de este tema.

1. CLASES DE TRIBUTOS
Tanto el Estado como los dems entes pblicos tienen como uno de sus
objetivos la prestacin de servicios que cubran las necesidades pblicas. Para
poder prestar estos servicios, es necesario hacer unos gastos como el pago de
sueldos a los profesores que ensean en los centros pblicos, a los mdicos
que curan en la sanidad pblica, la construccin de un edificio para un juzgado
a la constructora, etc. Para obtener el dinero necesario para cubrir esos pagos,
el Estado se vale de los tributos, es decir, impone a los ciudadanos unos pagos
por determinados conceptos determinados por ley.
Los tributos, segn el Art. 26 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General
Tributaria (LGT) se clasifican en tres categoras:

Impuestos: Son tributos exigibles sin ninguna contraprestacin, es decir, sin


que el ciudadano reciba ningn servicio a cambio de dicho pago en
concreto. El hecho imponible de estos tributos es la capacidad
contributiva del sujeto pasivo (la persona que tiene que pagar el
impuesto). As por ejemplo, el Impuesto sobre la Renta de las
Personas Fsicas (IRPF), que grava la adquisicin de renta, es
decir, de un dinero.
Los impuestos pueden ser de 2 tipos:
GESTIN INMOBILIARIA

141

a) Impuestos directos: si recaen sobre la renta o el


patrimonio, o sobre el beneficio de a empresa, como son el
IRPF, el Impuesto sobre Sociedades, e Impuesto sobre el
Patrimonio y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
b) Impuestos indirectos: si lo que tienen en cuenta es el
consumo (ej.: el Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA), que
se paga al adquirir cualquier producto o servicio, el impuesto
sobre carburantes, que se paga al comprar gasolina, etc.).
Tasas: son tributos cuyo hecho imponible es utilizar a beneficio personal un
servicio que presta un ente pblico si no son de solicitud voluntaria. (ej.:
tasas acadmicas).
Contribuciones especiales: son tributos cuyo hecho imponible consiste en la
obtencin por el sujeto pasivo de un beneficio o de un aumento de
valor de sus bienes, como consecuencia de la realizacin de obras
pblicas o del establecimiento o ampliacin de servicios pblicos (ej.:
construccin de un jardn, primera pavimentacin de aceras y calzadas)

2. EL SUJETO PASIVO
Sujeto pasivo es la persona fsica o jurdica que segn la ley est obligada al
cumplimiento de las prestaciones tributarias, es decir la persona que est
obligada a pagar el tributo (contribuyente), o la persona que ha de retener, y
despus ingresar esa retencin (sustituto del contribuyente), como el
empresario que retiene un tanto por ciento de sus ingresos a los trabajadores al
abonarle sus salarios, ingresndolos posteriormente en la Hacienda Pblica y
en la Seguridad Social

3. EL HECHO IMPONIBLE
El hecho imponible es el motivo por el que se paga el tributo, as en el IRPF es
la renta que percibe el sujeto pasivo. En la venta de un inmueble, el hecho ser
la transmisin del inmueble (Impuesto sobre Transmisiones).

142

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 9

CONCEPTOS BSICOS DE FISCALIDAD

4. LA BASE IMPONIBLE
La Base imponible de un tributo es la magnitud que sirve para cuantificar el
hecho imponible, es decir, traduce el hecho imponible a un valor monetario, y
es fundamental para poder determinar la deuda tributaria.
En algunos tributos, hay que hablar tambin de la base liquidable, que es el
resultado de aplicar a la base imponible las reducciones establecidas por la ley
de cada tributo, as como de la compensacin de dicho impuesto cuando esto
es posible. Es decir:

Base liquidable = Base imponible Reducciones (y compensaciones si existen)

Si la ley no determina dichas reducciones, entonces coinciden base imponible y


base liquidable. Por lo tanto:
Base liquidable = Base imponible

5. EL TIPO DE GRAVAMEN
Consiste en un tanto por ciento a aplicar a la base imponible, o a la base
liquidable en su caso, para poder determinar la cuota tributaria1. As tendremos
uno de los siguientes casos:
Cuota = Base liquidable X %

Cuota = Base imponible X %

6. DEUDA TRIBUTARIA
La deuda tributaria est constituida principalmente por la cuota tributaria
(hemos visto cmo se calcula en el punto anterior del tema), pero tambin
puede estar constituida por los siguientes elementos:

Cantidad a pagar

GESTIN INMOBILIARIA

143

a) Los pagos a cuenta o fraccionados.


b) Las cantidades retenidas o que se hubieran debido retener.
c) Los ingresos a cuenta.
Segn a Ley General Presupuestaria, igualmente, formarn parte de la deuda
tributaria, en su caso:
a) Los recargos exigibles legalmente.
b) Los recargos por declaracin fuera de plazo.
c) Los intereses de demora.
d) Los recargos de apremio.
e) Las sanciones pecuniarias, es decir, en dinero.

7. EXTINCIN DE LA OBLIGACIN TRIBUTARIA


La extincin de la obligacin tributaria puede producirse por causas diferentes,
a saber:
a) El pago: Es la forma normal de extincin de las obligaciones tributarias, y
puede hacerse en efectivo2 o con efectos timbrados, aunque la ley tambin
prev el pago en especies para determinados impuestos y bienes.
b) La prescripcin: Es la prdida del derecho de la Administracin a exigir,
en este caso, la deuda tributaria al administrado. La prescripcin se aplica
de oficio, por el transcurso del plazo de 5 aos en general.
Es importante saber tambin respecto a la prescripcin, que sta se
interrumpe por:
Cualquier accin administrativa conducente al reconocimiento,
regulacin, inspeccin, aseguramiento, comprobacin liquidacin y
recaudacin del impuesto devengado por cada hecho imponible,
realizada con conocimiento formal del sujeto pasivo.
Por la interposicin de reclamaciones o recursos de cualquier clase.

Se considera pagada en efectivo si se hace mediante entrega de dinero de curso legal, mediante
cheque o taln de cuenta bancaria o de caja de ahorros, que debe ser nominativo a favor del Tesoro
Pblico, cruzado al Banco de Espaa, o bien por transferencia bancaria.

144

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 9

CONCEPTOS BSICOS DE FISCALIDAD

Por cualquier actuacin del sujeto pasivo encaminado al pago o


liquidacin de la deuda.
c) Existen otras formas, pero son poco frecuentes, como la compensacin, la
condonacin, etc.

8. INFRACCIONES Y SANCIONES TRIBUTARIAS


Son infracciones tributarias las acciones y omisiones que como tal estn
tipificadas y sancionadas en las leyes.
Las infracciones tributarias pueden ser:
a) Simples: El incumplimiento de las obligaciones o deberes tributarios de
cualquier persona, siempre que no constituya infraccin grave.
b) Graves:

Dejar de ingresar la totalidad o parte de la deuda tributaria en los


plazos sealados para ello.

Disfrutar u obtener de forma indebida beneficios fiscales,


exenciones, desgravaciones o devoluciones.

Determinar o acreditar de forma improcedente partidas a deducir


o compensar en la base o en la cuota, en declaraciones
liquidaciones tanto propias como de terceros.

GESTIN INMOBILIARIA

145

Antes de seguir adelante con el tema de impuestos, veamos en un ejemplo,


todos los conceptos estudiados hasta ahora.
SUPUESTO
El 2 de diciembre de 2003, el Sr. Xerz con residencia en Murcia, C/ Pez volador 7,
2A, cdigo postal 30.011, compra al Sr. Ybarra, residente en Lorca, C/ Los Almendros
31, C.P. 30.800, un apartamento de segunda mano en Murcia, Avda. Ro Segura 12,
cdigo postal 30.005 por 170.300 que paga en efectivo, entregando la liquidacin del
impuesto sobre transmisiones patrimoniales y haciendo el pago (10.218 ) el 23 de
diciembre de 2003 mediante un ingreso tambin en efectivo en entidad bancaria.
Al ser una venta de un inmueble de segunda mano:

Es una transmisin patrimonial (el hecho imponible es la transmisin del


apartamento), y por tanto, gravada con el Impuesto sobre trasmisiones
patrimoniales (entre otros, pero con ver de momento este caso es suficiente para
que nos queden claros los conceptos estudiados en el tema).

La base imponible ser el valor real del bien transmitido (170.300 ). En este
caso, la base imponible, y la base liquidable son iguales, (ya que no se aplica a
la primera ninguna reduccin).

El tipo de gravamen general establecido para el Impuesto sobre Trasmisiones


Patrimoniales es del 6% (vara segn las comunidades autnomas).

Sabiendo que la base liquidable es de 170.300 , y que el tipo de gravamen es del


6%, podemos calcular la cuota tributaria, que ser el 6% de 170.300 (la
operacin matemtica para el clculo de la cuota tributaria en este caso concreto
ser:
Cuota tributaria

Base liquidable x Tipo de gravamen


100

170.300 x 6
100

lo que nos da una cuota de 10.218 .

La deuda tributaria en este caso coincidir con la cuota tributaria, 10.218 , ya


que no existe ningn otro elemento de los que podra formar parte de la misma

La persona obligada a pagar este impuesto (sujeto pasivo), es el comprador (Sr.


Xerz).

La extincin de la deuda se produce el 23 de diciembre de 2003, fecha en que


hace el pago de la misma, siendo el pago una de las causas de extincin de la
deuda.

Decamos en el enunciado que entrega la liquidacin del impuesto el 23 de diciembre de


2003. Esta consistira en cumplimentar el modelo 600 con los datos correspondientes,
donde tambin podemos localizar todos los conceptos vistos hasta ahora.

As:

146

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 9

CONCEPTOS BSICOS DE FISCALIDAD

Sujeto
pasivo

Datos del
sujeto pasivo

Datos del
vendedor o
transmitente

Hecho
imponible

Solo hay un
sujeto pasivo
(comprador), el
Sr. Xerz, y
solo un
transmitente, el
Sr. Ybarra

Base
liquidable

Base
imponible
Tipo de
gravamen

Cuota, y en
este caso
tambin deuda
tributaria

Fecha de
extincin de la
deuda

GESTIN INMOBILIARIA

147

TEMA 10
IMPUESTO SOBRE LA RENTA
DE LAS PERSONAS FSICAS

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas


1.1. Capital mobiliario
1.1.1. Rendimientos
1.1.2. Gastos deducibles
1.2. Quines tienen que declarar
1.3. Quines no tienen que declarar
1.4. Prdidas y ganancias patrimoniales
1.4.1. Determinacin del importe de beneficio o prdida

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

Llegados a este punto, ya debemos tener claros los conceptos fundamentales


de fiscalidad, con lo que nos ser ms fcil comprender el funcionamiento de
los impuestos que ahora vamos a estudiar, y que son aquellos que de una u
otra forma afectan a alguna de las distintas actividades de la gestin
inmobiliaria. No hace falta que los conozcamos como para tener que
gestionarlos, pero si lo suficientemente bien como para poder explicar a
nuestros clientes las dudas que sobre estos impuestos puedan aparecer en
nuestra relacin (ej.: me podr deducir alguna cantidad en el IRPF por
comprarme una vivienda?. A cuanto puede ascender dicha deduccin?.
Tendr que pagar IVA por la compra de mi vivienda?, etc.).
Los impuestos que vamos a estudiar son:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas

Impuesto sobre el Patrimonio

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos Jurdicos

Impuesto sobre el Valor Aadido

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

1. IMPUESTO SOBRE LA RENTA


PERSONAS FSICAS (IRPF)

DE

LAS

El Impuesto sobre la Renta de la Personas Fsicas (IRPF) es un tributo de


carcter personal y directo, cedido parcialmente a las Comunidades
Autnomas, que grava la totalidad de las rentas obtenidas por el contribuyente,
con independencia del lugar en que se obtengan y de la residencia del pagador
de los rendimientos, y que tiene en cuenta las circunstancias personales y
familiares del sujeto pasivo (ej.: adquisicin de una vivienda, amortizacin de
un prstamo para su compra y pago de intereses por el mismo, nmero de
hijos, etc.).
La normativa que regula este impuesto podrs encontrarla en la pgina web de
La Agencia Tributaria (ver direccin en el apartado de materiales de la mesa de
trabajo)

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151

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

El hecho imponible del IRPF son las rentas de las personas fsicas (con las
excepciones que la ley especifica) rentas que pueden proceder de:
a) Rendimientos del trabajo.
b) Rendimientos del capital mobiliario e inmobiliario.
c) Rendimientos de actividades econmicas empresariales y profesionales.
d) Ganancias y prdidas patrimoniales.
e) Imputaciones de rentas establecidas en la Ley (rentas inmobiliarias,
transparencia fiscal, cesin de derechos de imagen e instituciones de
inversin colectiva).

1.1. CAPITAL INMOBILIARIO


1.1.1. RENDIMIENTOS
Debemos saber que tienen la consideracin de rendimientos del capital
inmobiliario todos los rendimientos que procedan de la titularidad de bienes
inmuebles tanto rsticos como urbanos, o de derechos reales de los mismos
(ej.: el usufructo). La ley distingue 2 casos diferentes:
a) Los rendimientos procedentes de inmuebles arrendados o
subarrendados: en el caso de que los rendimientos procedan del alquiler
de un inmueble arrendado o subarrendado, los rendimientos sern todos
los percibidos del arrendatario o subarrendatario, aunque lo sean por
concepto diferente al arriendo del inmueble, como pueda ser el uso de
otros bienes cedidos con el inmueble (plaza de garaje, muebles, etc.), pero
siempre excluido el IVA, o en su caso el Impuesto General Indirecto
Canario.
b) Los rendimientos procedentes de inmuebles no arrendados ni
subarrendados: si el inmueble es la vivienda habitual del sujeto pasivo,
no se imputarn rendimientos por esta vivienda hasta un importe mximo
de 150.253,03 euros. En otro caso, si el inmueble no est arrendado ni
subarrendado, se considerarn rendimientos procedentes del mismo, el
2 % del mayor de los siguientes valores de inmueble:
Valor catastral del inmueble (si el valor catastral del inmueble ha sido
revisado o modificados con posterioridad al 1 de enero de 1994, se
aplicar un 1,10 % en lugar del 2%).

152

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

Valor de adquisicin del inmueble.


Valor comprobado por la Administracin a efectos de otros tributos.
La suma de los rendimientos obtenidos por estas rentas darn lugar a los
ingresos ntegros procedentes de estos rendimientos, pero a estos ingresos
debemos restarle los gastos deducibles ocasionados por dichos inmuebles,
obteniendo as el rendimiento neto del capital inmobiliario a efectos de la
declaracin para el IRPF.

Rendimiento neto capital inmobiliario= Ingresos ntegros Gastos deducibles

Los gastos deducibles que reducirn los ingresos ntegros, tambin variarn
dependiendo del tipo de inmueble que los genere.

1.1.2. GASTOS DEDUCIBLES


Los gastos que la Ley permite deducir en los casos de inmuebles arrendados
y subarrendados, para hallar el rendimiento neto son los siguientes:
Al arrendador:

Todos los gastos necesarios para la obtencin de los ingresos, donde se


encuentran:
Amortizacin, intereses y gastos financieros de los prstamos utilizados
para adquirir el inmueble o para realizar obras de mejora.
A partir del 1 de enero de 2003 desapareci el lmite
especfico para deducir por los intereses, pero ha de
tenerse en cuenta que el importe mximo a deducir por
la totalidad de los gatos no puede exceder de la cuanta
de los rendimientos ntegros.

Tributos y recargos no estatales.


Servicios personales como administracin, vigilancia, portera o
similares.
Gastos jurdicos.
Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede
suficientemente justificada.

GESTIN INMOBILIARIA

153

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

Se considera que est suficientemente justificada cuando


el deudor se encuentre en situacin de suspensin de
pagos, quiebra o anloga, as como cuando entre el
momento de la primera gestin de cobro realizada por el
contribuyente y el de finalizacin del periodo impositivo
hayan transcurrido ms de seis meses.
Se debe tener en cuenta que si con posterioridad a su
deduccin se cobrara la deuda, se considerar como un
ingreso del ejercicio en el que se cobre.

Gastos de conservacin y reparacin.


Los efectuados regularmente para mantener el uso
normal del inmueble, como el pintado, revoco o arreglo
de instalaciones. Igualmente, la sustitucin de
elementos como instalaciones de calefaccin, ascensor,
puertas de seguridad u otros. No tendrn esta
consideracin las cantidades que se destinen a
ampliacin o mejora.

Seguros de la vivienda.
Las cantidades destinadas a suministros y servicios recibidos.
El importe del deterioro sufrido por el uso o el transcurso del tiempo, que no
superar el 2 % de su valor de adquisicin como regla general.
Al arrendatario:
Aunque se ha suprimido la deduccin por alquiler de vivienda habitual para el
contribuyente arrendatario, si puede tener una deduccin adicional cuando
hubiera tenido derecho a la deduccin antigua por un contrato anterior al 24 de
abril de 1998, siempre que su base imponible antes de computar el mnimo
personal y familiar sea inferior a 21.035,42 en declaracin individual o
30.050,61 en declaracin conjunta, y hayan satisfecho por alquiler al menos
el 10% de los rendimientos netos.
En este caso, el contribuyente podr deducir un 10% de las cantidades
pagadas, con un mximo de 601,01 euros.
Los gastos que la Ley permite deducir para el resto de los inmuebles son:
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
La amortizacin y los intereses de capitales ajenos invertidos en la
adquisicin o mejora de la vivienda habitual as como los dems gastos
derivados de esta, con un lmite de 9.01518 . por declarante. Se puede
desgravar igualmente por las cantidades de dinero depositadas en una
154

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

cuenta vivienda antes de la compra de la misma, pero debemos tener en


cuenta que:
Se establecen diferentes porcentajes de deduccin entre los
dos primeros aos y el resto del periodo en que se amortice
el prstamo. Para los 2 primeros aos desde la adquisicin,
el 25% sobre los primeros 4.507,59 , y el 15% sobre el
exceso, los 9.015,18 . A partir del tercer ao, los
porcentajes sern el 20% y el 15%, respectivamente, hasta
el limite de 9.015,18 .
Para contribuyentes minusvlidos, en caso de realizacin
de obras e instalaciones para la adecuacin de la vivienda
habitual a la minusvala del contribuyente (tanto si ste es
propietario de la vivienda, como en caso de que sea
arrendatario o usufructuario), existen ciertas especialidades
en cuanto a la deduccin por vivienda (entre otras, la base
de deduccin mxima es de 2.000.000 pts (12.020,24
euros), los porcentajes de deduccin en caso de
financiacin ajena se aplican sobre el primer milln de
pesetas, siempre que se cumplan determinados requisitos,
etc.).

Si con la vivienda se compra un garaje, podr deducirse


tambin por el precio de sta si se entrega en el mismo
momento que la vivienda y se encuentra en el mismo
edificio, aunque las escrituras de estos bienes sean
diferentes.

1.2. QUINES
TIENEN
(contribuyentes)

QUE

DECLARAR

La Ley del IRPF considera contribuyentes a todas aquellas personas que


residan habitualmente en territorio espaol (durante ms de 183 das
naturales), cuando radique en Espaa el ncleo principal o la base de sus
actividades o intereses econmicos, o cuando su cnyuge (siempre que no
este separado legalmente) y los hijos menores que dependan de l residan
habitualmente en Espaa.
Tambin se consideran contribuyentes de este impuesto:

GESTIN INMOBILIARIA

155

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

Contribuyentes de nacionalidad espaola que por razn del cargo


prestado residen en el extranjero.

Herederos, en el caso de herencias yacentes, y comuneros en el caso


de comunidades de bienes.

Socios por las rentas obtenidas de sociedades civiles.

1.3. QUINES NO TIENEN QUE DECLARAR


No estn obligados a realizar la Declaracin de la Renta aquellos
contribuyentes que no superen ninguno de los lmites sealados en la tabla
siguiente: (datos IRPF 2003)

LIMITE
Rendimientos del trabajo

Hasta 22.000 brutos anuales

Rendimientos del trabajo, cuando se han recibido


de ms de un pagador

Hasta 8.000 brutos anuales

Rendimientos del capital mobiliario y ganancias


patrimoniales sometidas a retencin

Hasta 1.600 brutos anuales

Rentas inmobiliarias

Hasta 1.000 brutos anuales

1.4. PRDIDAS Y GANANCIAS PATRIMONIALES


Se consideran prdidas y ganancias patrimoniales las variaciones del
patrimonio, salvo que stas se consideren como rendimiento, lo que sucede
cuando hay:
Transmisiones onerosas (ej.: venta de un inmueble por un precio y se

obtenga una ganancia o una prdida).


Transmisiones lucrativas (ej.:Donaciones de un inmueble entre padres

e hijos), as como en cualquier otra transmisin en general en la que no


medie una contraprestacin o precio. En estos casos, es la persona
que transmite el bien quien ha de tributar por el IRPF, mientras que
quien lo recibe habr de hacerlo por el Impuesto sobre Donaciones.
156

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

Incorporaciones de bienes o derechos: premios recibidos, hallazgos

arqueolgicos, ganancias en el juego, etc.


Siendo las dos primeras las que en lo que afectan a inmuebles o terrenos
puede afectarnos a nosotros.
No existe variacin patrimonial segn la Ley del IRPF en los siguientes
supuestos:
Divisin de la cosa comn.
Disolucin de la sociedad de gananciales y extincin del rgimen

econmico matrimonial de separacin de bienes por causa legal o


judicial.
Disolucin de comunidades de bienes o separacin de comuneros.
En general en las reducciones de capital.
En las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente.
En las transmisiones lucrativas de empresas o participaciones del

articulo 20 de la ley del Impuesto sobre sucesiones y donaciones.


Tambin hay variacin patrimonial, pero estn exentas de tributar como
incremento del patrimonio la transmisin de la vivienda habitual por mayores de
sesenta y cinco aos.

1.4.1. DETERMINACIN DEL IMPORTE DEL BENEFICIO O


PRDIDA
El beneficio o la perdida producida por la variacin patrimonial se calcular por
la diferencia entre el valor de transmisin (constituido por el importe real
de la venta del bien, siempre que este no sea inferior al de mercado,
menos los gastos y tributos consecuencia de la transmisin), y el
valor de adquisicin (constituido por el importe de la adquisicin, el coste de
las inversiones y mejoras realizadas y los gastos y tributos satisfechos en la
adquisicin, menos las amortizaciones).

GESTIN INMOBILIARIA

157

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

Ganancia o perdida patrimonial = Valor de transmisin Valor de adquisicin

Valor de transmisin =
Importe de la venta Gatos consecuencia de
la enajenacin

Valor de adquisicin =
Importe de la adquisicin + Costes de las mejoras +
Gastos y tributos consecuencia de la adquisicin Amortizaciones

Para calcular el beneficio, tambin hemos de tener en cuenta que el valor de


transmisin se ver disminuido por los gastos y tributos que haya pagado el
transmitente, y que sean inherentes a la transmisin (ej.: honorarios notariales,
comisiones de agentes, etc.). Por otro lado al valor de adquisicin se aadirn
aquellos gastos y tributos que haya pagado el adquiriente y que sean
inherentes a la adquisicin (ej.: el IVA, gastos notariales, etc.)
Tambin es importante tener en cuenta que si la transmisin o adquisicin
hubiese sido a ttulo lucrativo, los valores de adquisicin y transmisin vendrn
determinados por las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Adems, tambin deberemos recordar que las transmisiones lucrativas intervivos no pueden generar prdidas patrimoniales.
En el caso de que la transmisin sea de un bien inmueble, el valor de
adquisicin se actualizar multiplicando cada uno de sus componentes (importe
real, inversiones, mejoras, gastos y tributos) por los coeficientes de la siguiente
tabla, segn el ao de adquisicin del inmueble. Estos coeficientes se publican
en la Ley de Presupuestos Generales del Estado cada ao.

158

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

AO DE TRANSMISIN

Ao 2000

Ao 2001

Ao 2002

Ao 2003

1994 y anteriores

1.059

1.080

1.1016

1.1236

1995 y 31/12/1994

1.119

1.141

1.1638

1.1871

1996

1.080

1.102

1.1240

1.1465

1997

1.059

1.080

1.1016

1.1236

1998

1.038

1.059

1.0802

1.1018

1999

1.020

1.040

1.6008

1.0820

2000

1.000

1.020

1.0404

1.0612

1.000

1.0200

1.0404

1.000

1.0200

AO DE INVERSIN

2001
2002
2003

1.000

Estarn exentas de tributar por el IRPF las ganancias


patrimoniales que se produzcan por la transmisin de la
vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total
obtenido se reinvierta en la adquisicin de una nueva
vivienda habitual. Se asimila a la adquisicin de vivienda su
rehabilitacin.
La reinversin del importe obtenido en la venta deber
realizarse en los dos aos anteriores o posteriores a la
fecha de la transmisin.
En el caso de que el importe de la reinversin fuera inferior
al total obtenido en la enajenacin, solamente se excluir de
gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial
que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.

Si el inmueble se transmite cuando han pasado 20 aos o


ms desde su adquisicin, el incremento o disminucin del
patrimonio no estar sujeto al IRPF.

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159

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

SUPUESTO
Ests soltero/a y el ao pasado compraste una vivienda que has destinado a vivienda
habitual, y que como consecuencia de dicha compra, tuviste en el 2003 los siguientes
gastos:
Por la escritura de la vivienda has pagado 8.200
Gastos de formalizacin de hipoteca, ms pagos por las mensualidades de la
misma 6.320
Adems tienes un pequeo apartamento con un valor catastral que no ha sido
revisado desde antes de 1994 de 56.194,63 , que alquilas, percibiendo por l una
renta de 4.176 / anuales, y por el cual has tenido durante el ao 2003 los siguientes
gastos:
Por obras de mejora realizadas en el apartamento para instalar calefaccin en
el mismo 1800
Gastos de comunidad (portero y dems servicios comunes del edificio) 432
/ao.
Gastos de administracin del edificio 144 /ao.
I.B.I. 312.52
a) Qu cantidades te podras deducir por tu vivienda habitual?. Qu rendimiento
tendras que declarar por ella?
b) Que rendimiento debes declarar por el apartamento alquilado, y cuanto te podrs
desgravar por l?
c) Cul ser el rendimiento neto del capital inmobiliario que tendrs?

a) Por la vivienda habitual:


En cuanto a los rendimientos a declarar del sujeto pasivo, no se imputan
rendimientos por la vivienda habitual.
Nos podemos deducir por ella:

Por
la
escritura
de
la
vivienda
has
...................................
Gastos de formalizacin de hipoteca, y pagos por las
mensualidades de la misma
..........................................................

pagado

8.200

6.320
14.520

160

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 10 IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FSICAS

Si se adquiri la vivienda en el ao 2003, quiere decir que se aplicar el


porcentaje de deduccin correspondiente a los dos primeros aos, el 25%
sobre los primeros 4.50759 , y el 15% sobre el exceso, hasta los 9.01518 :
15 % sobre (9.01518 4.50759) =
25 % sobre 4.50759 =

676,13
1.126,90
1.549,23

b) Por el apartamento alquilado:


Rendimientos del apartamento sern el lo percibido en concepto de
alquiler, por lo tanto:
4.176
Las deducciones

Los gastos por obras de mejora al no ser de sustitucin, no se pueden


deducir.

Gastos de comunidad......................................................... 43200 /ao.

Gastos de administracin del edificio................................. 14400 /ao.

I.B.I .................................................................................... 31252


888.52

siempre que el importe mximo a deducir por la totalidad de los gatos no


exceda de la cuanta de los rendimientos ntegros.
c) Los rendimientos netos de estos inmuebles sern:
Rendimiento neto del capital inmobiliario =
deducibles

Ingresos ntegros Gastos

Rendimiento neto = 4.176 888.52 = 3.28748

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161

TEMA 11
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO,
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES
PATRIMONIALES Y ACTOS JURDICOS
DOCUMENTADOS

1. Impuesto sobre el Patrimonio


1.1. mbito de aplicacin
1.2. Hecho imponible
1.3. Sujeto pasivo
1.4. Base imponible
1.5. Base liquidable
1.6. Devengo del impuesto
1.7. Deuda tributaria
2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos
Documentados
2.1. Hecho imponible
2.2. Base imponible
2.2.1. En las transmisiones patrimoniales onerosas
2.2.2. En los actos jurdicos documentados
2.3. Tipos de gravamen
2.4. Sujeto pasivo

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

1. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO


El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo de carcter directo y personal que
grava el patrimonio1 neto de las personas fsicas en los trminos previstos en la
Ley 19/1991, de 6 junio, que es la que regula este impuesto, aunque fue
actualizada (enero 1.991), y modificada por otra normativa como:

Disposicin final cuarta Ley 46/2002, de 18 de diciembre (B.O.E. 19/12/02)

Ley 53/2002, de 30 de diciembre (B.O.E. 31/12/02)

Ley 51/2002, de 27 de diciembre (B.O.E. 28/12/02)

Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (B.O.E. 18/12/2003)

Ley 62/2003, de 30 de diciembre (B.O.E. 31/12/2003), modificada por el


R.D.L. 4/2004 de 5 de marzo

Se entiende por patrimonio neto de la persona fsica el conjunto de bienes y


derechos de contenido econmico de que sea titular sta, con deduccin de las
cargas y gravmenes que disminuyan su valor, as como de las deudas y
obligaciones personales de las que deba responder.

Patrimonio Neto =( Bienes y derechos) [(Cargas + Gravmenes) + (Deudas y obligaciones)]

1.1. MBITO DE APLICACIN


El Impuesto sobre el Patrimonio se aplica en todo el territorio espaol, sin
perjuicio de los regmenes tributarios forales de Concierto y Convenio
Econmico vigentes en los Territorios Histricos del Pas Vasco y de la
Comunidad Foral de Navarra, respectivamente, y de lo dispuesto en los
Tratados o Convenios internacionales que hayan pasado a formar parte del
ordenamiento interno.

1.2. HECHO IMPONIBLE


Constituye el hecho imponible de este impuesto la titularidad del patrimonio
neto al que nos hemos referido en el apartado 1 de este tema.

Es el conjunto de bienes, derechos y obligaciones pertenecientes a una persona fsica o jurdica, y


susceptibles de valoracin econmica.

GESTIN INMOBILIARIA

165

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

La Ley determina algunos hechos que quedan exentos de este impuesto. De


ellos, los relacionados con la gestin inmobiliaria son:

El ajuar domstico, entendindose por tal los efectos personales y del hogar,
utensilios domsticos y dems bienes muebles de uso particular del sujeto
pasivo, excepto los bienes a los que se refieren los artculos 18 y 19 de la
Ley del Impuesto sobre el Patrimonio

Los bienes y derechos de las personas fsicas necesarios para el desarrollo


de su actividad empresarial o profesional, siempre que sta se ejerza de
forma habitual, personal y directa por el sujeto pasivo y constituya su
principal fuente de renta.

Los bienes y derechos comunes a ambos miembros del matrimonio, cuando


se utilicen en el desarrollo de la actividad empresarial o profesional de
cualquiera de los cnyuges, siempre que se cumplan los requisitos del
prrafo anterior.

La vivienda habitual del contribuyente, segn se define en la Ley del


Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas hasta un importe mximo
de 150.253,03 euros.

1.3. SUJETO PASIVO


Son sujetos pasivos del impuesto:
a) Por obligacin personal, las personas fsicas que tengan su residencia
habitual en territorio espaol, exigindose el impuesto por la totalidad de su
patrimonio neto con independencia del lugar donde se encuentren situados los
bienes o puedan ejercitarse los derechos.
b) Por obligacin real, cualquier otra persona fsica por los bienes y derechos
de que sea titular cuando los mismos estuvieran situados, pudieran ejercitarse
o hubieran de cumplirse en territorio espaol.
Los bienes y derechos se atribuirn a los sujetos pasivos segn
las normas sobre titularidad jurdica aplicables en cada caso y
en funcin de las pruebas aportadas por aquellos o de las
descubiertas por la Administracin.
La titularidad de los bienes y derechos comunes a ambos
cnyuges, dentro del rgimen econmico matrimonial, se
atribuir por mitad a cada uno de ellos.

166

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

En caso de venta de bienes con reserva de dominio2, mientras la


propiedad no se transmita, el derecho del comprador se
computar por las cantidades que hubiera entregado hasta la
fecha del devengo del impuesto.

1.4. BASE IMPONIBLE


La base imponible de este impuesto ser el valor del patrimonio neto del sujeto
pasivo (ver punto 1 de este tema).
No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, no se deducirn
para la determinacin del patrimonio neto las cargas y
gravmenes que correspondan a los bienes exentos.

Los bienes afectos a la gestin inmobiliaria computarn:

Los bienes inmuebles de naturaleza urbana o rstica computarn por el


mayor de los siguientes valores:

Valor catastral.

Valor de la adquisicin.

Comprobado por la Administracin a efectos de otros tributos.


Cuando los bienes inmuebles estn en fase de construccin, se
estimar como valor patrimonial las cantidades que
efectivamente se hubieran invertido en dicha construccin hasta
la fecha del devengo del impuesto, adems del correspondiente
valor patrimonial del solar. En caso de propiedad horizontal, la
parte proporcional en el valor del solar se determinar segn el
porcentaje fijado en el ttulo.

Los bienes inmuebles afectos a actividades empresariales o


profesionales, se valorarn igual que lo visto anteriormente,
salvo que formen parte del activo circulante3 y el objeto de
aquellas consista exclusivamente en el desarrollo de actividades
empresariales de construccin o promocin inmobiliaria.

2
3

Es una limitacin a la disposicin de un bien.


Son aquellos activos de fcil realizacin, tales como efectivo, cuentas bancarias a plazo menor de un
ao, inventarios, cuentas por cobrar y dems recursos cuyo flujo normal de realizacin no exceda de un
ao.

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167

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

Las deudas: Se valorarn por su nominal en la fecha del devengo del impuesto
y solo sern deducibles si estn debidamente justificadas.
No sern objeto de deduccin:

Las cantidades avaladas, hasta que el avalista est obligado a pagar la


deuda, por haberse ejercitado el derecho contra el deudor principal y
resultar este fallido.

La hipoteca que garantice el precio aplazado en la adquisicin de un


bien.
En ningn caso sern objeto de deduccin las deudas
contradas para la adquisicin de bienes o derechos exentos.
Cuando la exencin sea parcial, ser deducible, en su caso, la
parte proporcional de las deudas.

1.5. BASE LIQUIDABLE


En el supuesto de obligacin personal, la base imponible se reducir, en
concepto de mnimo exento4, en el importe que haya sido aprobado por la
Comunidad Autnoma. Si la Comunidad Autnoma no hubiese regulado el
mnimo exento a que se refiere el apartado anterior, la base imponible se
reducir en 108.182,18 euros.

1.6. DEVENGO DEL IMPUESTO


El impuesto se devengar el 31 de diciembre de cada ao y afectar al
patrimonio del cual sea titular el sujeto pasivo en dicha fecha.
Como regla general, la declaracin del Impuesto sobre el Patrimonio se
presentar conjuntamente con la del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Fsicas.

Por debajo del cual los contribuyentes no estn obligados a presentar declaracin de Patrimonio

168

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

1.7. DEUDA TRIBUTARIA


Es la cuota lquida que el contribuyente ha de ingresar por este impuesto. Para
calcularlo llevaremos a cabo el siguiente proceso:
Patrimonio del contribuyente Deudas = Patrimonio neto o base imponible

Base imponible Reduccin general = Base liquidable

Base liquidable x tipo de gravamen(*) = Cuota integra

Cuota integra Reduccin lmite conjunto IP-IRPF(**) = Cuota integra efectiva

Cuota integra efectiva Deducciones y bonificaciones5 = Cuota lquida a ingresar

(*)

Para calcular la cuota ntegra vemos que hay que aplicar un tipo de
gravamen. Este ser el que corresponda segn la siguiente tabla:

Base liquidable
Hasta euros

Cuota
Euros

Tipo
aplicable

0,00

0,00

167.129,45

0,2 %

167.129,45

334,26

167.123,43

0,3 %

334.252,88

835,63

334.246,87

0,5 %

668.499,75

2.506,86

668.499,76

0,9 %

1.336.999,51

8.523,36

1.336.999,50

1,3 %

2.673.999,01

25.904,35

2.673.999,02

1,7 %

5.347.998,03

71.362,33

5.347.998,03

2,1 %

10.695.996,06 183.670,29

Resto base
liquidable
Hasta euros

en adelante

2,5 %

Deducciones por doble imposicin internacional y bonificaciones por cuota en Ceuta y Melilla.

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169

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

(**)

Adems, para calcular la cuota ntegra efectiva de este impuesto, hemos de


restar a la suma de la cuota integra del IP (Impuesto sobre el Patrimonio) y del
IRPF el lmite conjunto (60% de la base imponible del IRPF), siendo dicha
diferencia el exceso en que se reducir la cuota por IP, siempre que este
exceso no supere el 80% de la cuota ntegra del IP, en cuyo caso, dicho 80%
ser la cantidad en que se reducir la cuota (en el supuesto 1 que aparece a
continuacin podemos verlo ms claro).

SUPUESTO
1. Da. Carmen Sez presenta los siguientes datos respecto a sus
declaraciones tributarias:

De su declaracin del IRPF resulta:


o

Cuota ntegra 342

Base imponible 1.850

En su declaracin del IP obtenemos:


o

Cuota ntegra de 5.241

Determinar si procede la aplicacin del lmite conjunto y de ser as, cual es


su importe. Determinar igualmente la cuota ntegra efectiva.
SOLUCIN:
CUOTA IP + CUOTA IRPF.............................................................................

5.583

LMITE CONJUNTO = 60% de la base imponible del IRPF = (1.850 x 60%) ........

1.100

EXCESO............ 4.483
La cuota del IP se reducir en el exceso siempre que el importe de la reduccin no supere
a su vez el 80% de la propia cuota ntegra del IP:
80% x 5.241 = 4.192,8

Por tanto, la reduccin a aplicar ser esta ltima cantidad, 4.192,8 .


As pues, la cuota ntegra efectiva del IP ser la inicialmente obtenida menos el importe de
la reduccin:

170

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

CUOTA NTEGRA IP......................................

5.241,0

REDUCCIN................................................... 4.192,8
CUOTA EFECTIVA IP............... 1.048,2
2. Para una base liquidable de 325.000 , Qu cuota ntegra por IP obtendramos?
Los datos se obtienen a partir de la tabla de los tipos de gravamen a Aplicar, en el apartado
2.7 de este tema, con lo que:

Hasta 167.129,45 ........................

334,26

157.870,55 x 0,30 % ...................

47.361,16

CUOTA INTEGRA....... 47.695,42

2. IMPUESTO
SOBRE
TRANSMISIONES
PATRIMONIALES
Y
ACTOS
JURDICOS
DOCUMENTADOS
Este impuesto est regulado por:

RD legislativo 1/1993 de 24 de septiembre, en el que se regula el texto


refundido de la ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurdicos Documentados

RD 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el reglamento del


Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurdicos
Documentados.

Real Decreto 207/2002, de 22 de febrero, por el que se modifica el


Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurdicos Documentados.

Ley 21/01, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y


administrativas del nuevo sistema de financiacin de las Comunidades
Autnomas (CCAA) de rgimen comn y Ciudades con Estado de
Autonoma

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171

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

Leyes de Presupuestos o de Medidas Fiscales para 2004 de las CCAA


afectadas (ver direccin en el apartado de materiales de la mesa de trabajo)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos


Documentados es un tributo de naturaleza indirecta, aunque en realidad no es
un solo tributo, sino tres impuestos diferentes aunque estn regulados por el
mismo texto normativo.

2.1. HECHO IMPONIBLE


El hecho imponible de este impuesto es:

Para las transmisiones patrimoniales onerosas.

Transmisiones de bienes inmuebles.

Constitucin y cesin de derechos reales.

Transmisin de bienes muebles.

Derechos reales de garanta.

Prstamos.

Concesiones administrativas.

Arrendamientos.

Transmisin de valores.

Para las operaciones societarias.

Constitucin, aumento, fusin y transformacin de sociedades.

Disminucin de capital y disolucin.

Para los actos jurdicos documentados.

Documentos notariales.

Documentos mercantiles.

Grandezas y ttulos nobiliarios.

Anotaciones preventivas.
Las tres modalidades son incompatibles, salvo en el caso de
transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) o las operaciones
societarias (OS), cuando tengan que plasmarse en una escritura
pblica o en un acta notarial. Adems, el IVA es incompatible con
el Impuesto por Actos Jurdicos Documentados (AJD) y con OS.

172

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

2.2. BASE IMPONIBLE


Su clculo es diferente, segn el hecho imponible de que se trate.

2.2.1 EN LAS TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS


La base imponible en estas operaciones es el valor real del bien transmitido.
As, en la compra de una vivienda, la base imponible ser el precio al que se ha
comprado la vivienda; en una operacin de arrendamiento, la renta que se
paga por todo el periodo que dure el contrato; en una hipoteca, por el importe
de la obligacin o capital garantizado, comprendiendo las cantidades que se
aseguren por intereses, indemnizaciones, y otros conceptos similares.

2.2.2. EN LOS ACTOS JURDICOS DOCUMENTADOS


La base imponible de estos actos ser:
En los documentos mercantiles: (ej.: letra de cambio) la base imponible
ser la cantidad girada, aunque si el vencimiento de la letra supera los seis
meses a partir de la fecha de su emisin, se considerar el doble de su
valor.

ESCALA DE GRAVAMEN
Hasta 24,04

0,06

De 1520,54 a 3.005,06

8,41

De 24,05 a 48,08

0,12

De 3.005,07 a 6.010,12

16,83

De 48,09 a 90,15

1,24

De 6.010,13 a 12.020,24

33,66

De 90,16 a 180,30

0,48

De 12.020,25 a 24.040,48

67,31

180,31 a 360,61

0,96

De 24.040,49 a 48.080,97

134,63

360,62 a 751,27

1,98

De 48.080,98 a 96.161,94

269,25

751,28 a 1.520,53

4,21

De 96.161,95 a 192.323,87 538,51

Por lo que exceda de


192.323,87

GESTIN INMOBILIARIA

0,18 por cada 6,01 o fraccin

173

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

En los documentos notariales: en las primeras copias de escrituras


pblicas de cantidades o cosas valuables, el valor declarado de la misma.

2.3. TIPOS DE GRAVAMEN


Con carcter general se aplicar el tipo del 1 % en las primeras copias de
escrituras y actas notariales, sin perjuicio de los tipos impositivos que se
determinan para ciertas operaciones:
El tipo impositivo aplicable a las primeras copias de escrituras y actas
notariales que documenten la adquisicin de viviendas que vayan a constituir la
vivienda habitual, as como la constitucin de prstamos hipotecarios, para esta
adquisicin, se reducir al 0,3% en los siguientes supuestos:
Cuando el adquiriente sea titular de una familia numerosa, siempre que
cumpla los siguientes requisitos:

Que en el supuesto de tener ya una vivienda se proceda a su venta y


que la superficie til de la nueva sea superior, como mnimo, en un 10%
a la anterior.

Que el conjunto de rentas disponibles de todos los miembros de la


familia que vayan a habitar la vivienda no superen los 36.000 , ms
6.000 adicionales por cada miembro superior al mnimo para obtener la
condicin de familia numerosa.

Cuando el adquiriente, o cualquiera de los miembros de su unidad familiar,


tenga la consideracin legal de persona con minusvala en grado igual o
superior al 65%, siempre que se cumplan simultneamente los siguientes
requisitos:

Que en el supuesto de tener ya una vivienda se proceda a su venta en el


plazo mximo de 1 ao desde la fecha de adquisicin de la nueva.

Que el conjunto de rentas disponibles de la unidad familiar no supere los


30.000 .

Cuando todos los adquirientes sean menores de 35 aos a la fecha del


devengo del impuesto, siempre que cumplan simultneamente, los
siguientes requisitos:

174

Que se trate de su primera vivienda de cada uno de los adquirientes.

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

Que el importe mximo total de la renta disponible de todos los


adquirientes no supere los 30.000 euros.

En las transmisiones de viviendas protegidas segn la normativa de la


Comunidad o calificadas por cualquier otra normativa como vivienda de
Proteccin Pblica, cuando no gocen de la exencin prevista en el art. 45 del
RDL 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurdicos
Documentado, siempre que se trate de la primera vivienda de todos los
adquirientes.
Desde el 1 de enero de 2002, las Comunidades Autnomas tienen facultades
para establecer los tipos de gravamen a aplicar, por algunos hechos imponibles
del ITP y AJD, as, en relacin con las modalidad de "Actos Jurdicos
Documentados", las CCAA podrn regular el tipo de gravamen de los
documentos notariales.
En cuanto a las deducciones y bonificaciones de la cuota, ha de tenerse en
cuenta que las deducciones y bonificaciones aprobadas por las CCAA slo
podrn afectar a los actos y documentos sobre los que las CCAA pueden tener
capacidad normativa.
Algunas comunidades han hecho uso de estas competencias, entre otras:
MADRID Establece que la cuota tributaria para estos impuestos se obtendr
aplicando sobre la base imponible los tipos de gravamen siguientes:
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
A) Con carcter general, en la transmisin de inmuebles, as como en
la constitucin y en la cesin de derechos reales que recaigan
sobre los mismos, excepto en los derechos reales de garanta, el
7%.
B) Para aquellas transmisiones de inmuebles en las que se adquiera
la propiedad de viviendas ubicadas dentro del Distrito Municipal
Centro del Ayuntamiento de Madrid, se aplicar el tipo reducido del
4 %, siempre que se cumplan todos los requisitos enumerados a
continuacin:
Tener una superficie construida inferior a 75 metros cuadrados.
Tener una antigedad mnima de 75 aos.

GESTIN INMOBILIARIA

175

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

Que vaya a constituir la vivienda habitual de los adquirentes


durante al menos cuatro aos.
Que la vivienda no haya sido objeto de una rehabilitacin, en todo
o en parte, subvencionada con fondos pblicos en los 15 aos
inmediatamente anteriores al momento de la adquisicin.
Actos Jurdicos Documentados
La cuota tributaria se obtendr aplicando sobre la base imponible los
tipos de gravamen siguientes:
A) A las primeras copias de escrituras y actas notariales que
documenten transmisiones de viviendas se aplicar un:
0,2 % cuando se transmitan viviendas de proteccin pblica,
siempre que se cumplan unos requisitos determinados.
0,4 % cuando se transmitan viviendas cuyo valor real sea
igual o inferior a 120.000 .
0,5 % cuando se transmitan viviendas cuyo valor real sea
igual o inferior a 180.000 y superior a 120.000 .
1 por 100 cuando se transmitan viviendas cuyo valor real sea
superior a 180.000 .
B) Primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten
prstamos con garanta hipotecaria para la adquisicin de vivienda
se aplicar un:
0,4 % cuando el valor real del derecho que se constituya sea
igual o inferior a 120.000 .
0,5 % cuando el valor real del derecho que se constituya sea
igual o inferior a 180.000 y superior a 120.000 .
1 % cuando el valor real del derecho que se constituya sea
superior a 180.000 .
1,5 % en las primeras copias de escrituras y actas notariales
que documenten transmisiones de bienes inmuebles respecto
de las cuales se haya renunciado a la exencin en el
Impuesto sobre el Valor Aadido.
En las primeras copias de escrituras y actas notariales que
documenten actos o contratos distintos de los regulados en los
apartados anteriores, se aplicar el tipo de gravamen del 1 %.

176

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

VALENCIA Dispone que tratndose de primeras copias de escrituras que


documenten adquisiciones de vivienda habitual, el tipo de
gravamen aplicable ser del 0,1% y en los dems casos, el 1 %.

CATALUA Establece:
El 0,1 % en el caso de documentos de adquisicin de viviendas
declaradas protegidas, as como los del prstamo hipotecario
otorgado para su adquisicin.
El 1,5 % en el caso de documentos en relacin con los cuales se
haya renunciado a la exencin en el IVA.
Los otros documentos tributan segn la escala siguiente:

Porcin de base imponible

Tipo de
porcentaje

Hasta 60.000

05

De 60.000,01 hasta 100.000

075

Ms de 100.000

100

GALICIA Establece:
Para las primeras copias de escritura y actos notariales, el 1 %.
Para las primeras copias de escrituras que documenten la primera
adquisicin de vivienda habitual o la constitucin de prstamos
hipotecarios destinados a su financiacin, el 0,75 %.

2.4. SUJETO PASIVO


El sujeto pasivo, ser diferente en base al tipo de impuesto que tratemos, as:
A. En las transmisiones patrimoniales onerosas, depender de la operacin
que se realiza, de forma que:

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177

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

En las transmisiones de bienes y derechos de todas clases, el sujeto


pasivo ser el adquiriente del bien o derecho.
En la constitucin de derechos reales, la persona que adquiere el
derecho.
En la constitucin de prstamo, el prestatario.
En la constitucin de arrendamientos, el arrendatario.
En la constitucin de fianza, el acreedor afianzado
Existen otras transmisiones patrimoniales, pero no suelen afectar a la gestin
inmobiliaria, que es la materia que nos interesa.
B. En los actos jurdicos documentados:

En los documentos mercantiles, como las letras de cambio, el sujeto


pasivo ser el librador6.

En los documentos notariales, el adquiriente del bien o derecho, o en su


defecto quien solicite el documento.

Es la persona acreedora de la deuda y quien emite la letra de cambio para que el deudor o librado la
acepte y se haga cargo del pago del importe de la misma.

178

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 11

IMPUESTO PATRIMONIO E ITP-AJD

SUPUESTO
Carlos Estepa compr el 20 de julio del ao 2002 una vivienda en
Valencia, que no se destinar a vivienda habitual, por un precio total de
340.700 , entregando al vendedor a la firma del contrato 210.300 y
firmando 5 letras de 26.080 cada una, con vencimiento 20 de julio de
los siguientes 8 aos a la compra.
Con estos datos, se pide:
a) Qu operaciones estn sujetas al Impuesto sobre Trasmisiones
Patrimoniales y Actos Jurdicos documentados.
Estn sujetas al ITP la transmisin de la vivienda, cuya base imponible ser el
valor de la transmisin, en este caso, 340.700 .
Est sujeta al Impuesto sobre AJD las letras de cambio, tomando como base
imponible el doble del valor por el que se giraron, dado que su vencimiento de 6
meses.

b) Tributacin que corresponde a dichas operaciones.


Por el ITP se tributar el % de las 340.700 ................................... 3.40700
Por las letras de cambio 269,25 x 5 letras .................................. 1.34625

ESCALA DE GRAVAMEN
Hasta 24,04

0,06

De 1520,54 a 3.005,06

8,41

De 24,05 a 48,08

0,12

De 3.005,07 a 6.010,12

16,83

De 48,09 a 90,15

1,24

De 6.010,13 a 12.020,24

33,66

De 90,16 a 180,30

0,48

De 12.020,25 a 24.040,48

67,31

180,31 a 360,61

0,96

De 24.040,49 a 48.080,97

134,63

360,62 a 751,27

1,98

De 48.080,98 a 96.161,94

269,25

751,28 a 1.520,53

4,21

De 96.161,95 a 192.323,87

538,51

Por lo que exceda de 192.323,87

53.600 es el doble del valor


de cada letra, por lo que le
corresponder 269,25 por
letra.

0,18 por cada 6,01 o fraccin

c) Sujetos pasivos
Por la transmisin del inmueble, el comprador.
Por las letras de cambio el vendedor

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179

TEMA 12
IMPUESTO SOBRE EL VALOR
AADIDO E IMPUESTO SOBRE
BIENES INMUEBLES

1. Impuesto sobre el Valor Aadido


1.1. El hecho imponible
1.1.1. Entrega de bienes y prestacin de servicios
1.1.2. Exenciones
1.2. Devengo del impuesto
1.3. La base imponible
1.3.1. Determinacin de la base imponible
1.4. Sujeto pasivo
1.5. Repercusin del impuesto
1.6. El tipo impositivo
1.7. Deducciones y devoluciones
2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles
2.1. El hecho imponible
2.2. La base imponible
2.3. La base liquidable
2.4. Sujeto pasivo
2.5. Cuota
2.6. Exenciones y bonificaciones
2.6.1. Exenciones
2.6.2. Bonificaciones

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

1. EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AADIDO


Este impuesto est regulado por:
Ley 37/1992 de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Aadido (BOE
de 29 de diciembre)
Real Decreto 1.624/1992, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el
reglamento del Impuesto sobre el Valor Aadido.
El Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA) es un tributo de naturaleza indirecta
que recae sobre el consumo y grava las siguientes operaciones:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por
empresarios o profesionales.
b) Las adquisiciones intracomunitarias de bienes.
c) Las importaciones de bienes.

1.1. EL HECHO IMPONIBLE


1.1.1. ENTREGAS

DE

BIENES

PRESTACIONES

DE

SERVICIOS
Estarn sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios
por empresarios o profesionales a ttulo oneroso, con carcter habitual u
ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Las operaciones sujetas a este impuesto no estarn sujetas al
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas con
excepcin de las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles,
as como la constitucin o transmisin de derechos reales de goce
o disfrute1 que recaigan sobre los mismos, cuando estn exentos
del impuesto.

A los efectos del Impuesto sobre el Valor Aadido, se entender por prestacin
de servicios toda operacin sujeta al citado tributo que no tenga la
consideracin de entrega, adquisicin intracomunitaria o importacin de bienes.
En particular, se considerarn prestaciones de servicios entre otros:

Derechos reales de goce o disfrute: el usufructo, la servidumbre y el derecho de uso y habitacin.

GESTIN INMOBILIARIA

183

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

El ejercicio independiente de una profesin, arte u oficio.

Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o


establecimientos mercantiles, con o sin opcin de compra.

Las obligaciones de hacer y no hacer y las abstenciones estipuladas en


contratos de agencia o venta en exclusiva o derivadas de convenios de
distribucin de bienes en reas territoriales delimitadas.

Las operaciones de mediacin y las de agencia o comisin cuando el


agente o comisionista acte en nombre ajeno.
Se consideran entregas de bienes sujetas a este impuesto
aquellas ejecuciones de obra en las que el empresario aporta
todos los materiales utilizados en la misma, o cuando aportando
solamente parte de los materiales, su coste sea de ms del 20%
de la base liquidable.

1.1.2. EXENCIONES
Estarn exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones,
incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar
despus de terminada su construccin o rehabilitacin.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerar primera
entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una
edificacin cuya construccin o rehabilitacin est terminada. No
obstante, no tendr la consideracin de primera entrega la
realizada por el promotor despus de la utilizacin ininterrumpida
del inmueble por un plazo igual o superior a dos aos por su
propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o
en virtud de contratos de arrendamiento sin opcin de compra,
salvo que el adquirente sea quien utiliz la edificacin durante el
referido plazo. No se computarn a estos efectos los perodos de
utilizacin de edificaciones por los adquirentes de los mismos en
los casos de resolucin de las operaciones en cuya virtud se
efectuaron las correspondientes transmisiones.

La exencin no se extiende:

A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opcin de


compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas
habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A los
efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, el compromiso de ejercitar la
opcin de compra frente al arrendador se asimilar al ejercicio de la opcin
de compra.

184

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

A las entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitacin por el


adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente
se establezcan.

A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolicin con carcter


previo a una nueva promocin urbanstica.

1.2. DEVENGO DEL IMPUESTO


Se devengar el impuesto:

En las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposicin del


adquirente o, en su caso, cuando se efecten conforme a la legislacin que
les sea aplicable.

En las prestaciones de servicios, cuando se presten, ejecuten o efecten las


operaciones gravadas.

En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones


de tracto sucesivo o continuado, en el momento en que resulte exigible la
parte del precio que comprenda cada percepcin.
En las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos
anticipados anteriores a la realizacin del hecho imponible el
impuesto se devengar en el momento del cobro total o parcial del
precio por los importes efectivamente percibidos.

1.3. LA BASE IMPONIBLE


La base imponible del impuesto estar constituida por el importe total de la
contraprestacin de las operaciones sujetas al mismo.
Se incluyen en el concepto de contraprestacin los gastos de comisiones,
portes y transporte, seguros, primas por prestaciones anticipadas y cualquier
otro crdito efectivo a favor de quien realice la entrega o preste el servicio,
derivado de la prestacin principal o de las accesorias a la misma. No obstante,
no se incluirn en la contraprestacin los intereses por el aplazamiento en el
pago del precio en la parte en que dicho aplazamiento corresponda a un
perodo posterior a la entrega de los bienes o la prestacin de los servicios.
No se incluirn en la base imponible:
GESTIN INMOBILIARIA

185

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

Las cantidades percibidas por razn de indemnizaciones que, por su


naturaleza y funcin, no constituyan contraprestacin o compensacin de
las entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al impuesto.

Los descuentos y bonificaciones que se justifiquen por cualquier medio de


prueba admitido en derecho y que se concedan previa o simultneamente al
momento en que la operacin se realice y en funcin de ella. Esto no ser
de aplicacin cuando las minoraciones de precio constituyan
remuneraciones de otras operaciones.

Las sumas pagadas en nombre y por cuenta del cliente en virtud de


mandato expreso del mismo. El sujeto pasivo vendr obligado a justificar
tales gastos y no podr proceder a la deduccin del impuesto que
eventualmente los hubiera gravado.
Cuando las cuotas del Impuesto sobre el Valor Aadido que
graven las operaciones sujetas a dicho tributo no se hubiesen
repercutido expresamente en factura o documento equivalente, se
entender que la contraprestacin no incluy dichas cuotas.

1.3.1. DETERMINACIN DE LA BASE IMPONIBLE.


La base imponible se determinar en rgimen de estimacin directa2, con las
excepciones que establezca la ley y en las normas reguladoras.

1.4. SUJETO PASIVO


Sern sujetos pasivos de este impuesto:
Las personas fsicas o jurdicas que tengan la condicin de
empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o
presten los servicios sujetos al impuesto.
Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las
operaciones sujetas a gravamen cuando las mismas se efecten por
personas o entidades no establecidas en el territorio de aplicacin del
impuesto.

El rgimen de estimacin directa es aquel en el que el rendimiento neto de la actividad econmica se


determina, segn la normativa del Impuesto sobre Sociedades, es decir, por la diferencia entre los
ingresos totales percibidos y los gastos necesarios para el desarrollo de la actividad. En consecuencia,
se tributa en funcin del beneficio obtenido.

186

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

Las personas jurdicas que no acten como empresarios o


profesionales cuando sean destinatarias de las entregas subsiguientes
a las adquisiciones intracomunitarias a que se refiere el Artculo 26,
apartado tres, de la ley que regula este impuesto.
Los sujetos pasivos del impuesto estarn obligados, con los requisitos, lmites y
condiciones que se determinen reglamentariamente, a:
Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificacin y cese de

las actividades que determinen su sujecin al impuesto.


Solicitar de la Administracin el nmero de identificacin fiscal y

comunicarlo y acreditarlo en los supuestos que se establezcan.


3

Expedir y entregar facturas

o documentos equivalentes de sus


operaciones y conservar duplicado de los mismos.

Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan, sin perjuicio

de lo dispuesto en el Cdigo de Comercio y dems normas contables.


Presentar peridicamente o a requerimiento de la Administracin,

informacin relativa a sus operaciones econmicas con terceras


personas.
Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar

el importe del impuesto resultante. Sin perjuicio de lo previsto en el


prrafo anterior, los sujetos, pasivos debern presentar una
declaracin-resumen anual.
Nombrar

un representante a efectos del cumplimiento de las


obligaciones establecidas en esta ley cuando se trate de sujetos
pasivos no establecidos en el territorio de aplicacin del impuesto.

Los datos que ha de incluir una factura para que sea legal son:
Nmero de la factura y, en su caso, serie.
Nombre y apellidos o denominacin social, Nmero de Identificacin Fiscal y domicilio, tanto del
expedidor como del destinatario (si el destinatario es una persona fsica que no desarrolle
actividades empresariales o profesionales bastar que, respecto a ella, consten su nombre y
apellidos y su Nmero de Identificacin Fiscal).
Descripcin de la operacin y su contraprestacin total (cuando la operacin est sujeta y no exenta
del Impuesto sobre el Valor Aadido, debern consignarse en la factura todos los datos necesarios
para la determinacin de la base imponible, as como el tipo tributario y la cuota tributaria
repercutida).
Lugar y fecha de su emisin.

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187

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

1.5. REPERCUSIN DEL IMPUESTO


Los sujetos pasivos debern repercutir ntegramente el importe del impuesto
sobre aquel para quien se realice la operacin gravada, quedando ste
obligado a soportarlo siempre que la repercusin se ajuste a lo dispuesto en
esta Ley, cualesquiera que fueran las estipulaciones existentes entre ellos.
En las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas y no exentas al
impuesto cuyos destinatarios fuesen entes pblicos se entender siempre que
los sujetos pasivos del impuesto, al formular sus propuestas econmicas,
aunque sean verbales, han incluido dentro de las mismas el Impuesto sobre el
Valor Aadido que, no obstante, deber ser repercutido.
La repercusin del impuesto deber efectuarse mediante factura o documento
anlogo, que podrn emitirse por va telemtica, en las condiciones y con los
requisitos que se determinen reglamentariamente. A estos efectos, la cuota
repercutida se consignar separadamente de la base imponible, incluso en el
caso de precios fijados administrativamente, indicando el tipo impositivo
aplicado.
La repercusin del impuesto deber efectuarse al tiempo de expedir y entregar
la factura o documento anlogo correspondiente.
Se perder el derecho a la repercusin cuando haya transcurrido un ao desde
la fecha del devengo.

1.6. El TIPO IMPOSITIVO


Tipo impositivo general de este impuesto ser del 16 %. Adems se aplicarn
tipos impositivos reducidos, en las siguientes operaciones:
Se aplicar el tipo del 7 % entre otras en las operaciones siguientes:
Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilizacin como
viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un mximo de dos unidades, y
anexos en ellos que se transmitan conjuntamente. No se considerarn
edificios aptos para su utilizacin como viviendas las edificaciones
destinadas a su demolicin.

188

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

En lo relativo a esta Ley no tendrn la consideracin de anexos a viviendas los


locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o
parte de los mismos destinados a viviendas.
Las ejecuciones de obras, con o sin aportaciones materiales, consecuencia

de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que


tengan por objeto la construccin o rehabilitacin de edificaciones o partes
de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales,
anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
Se considerarn destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en
las que al menos el 50 % de la superficie construida se destine a dicha
utilizacin.
Se aplicar el tipo del 4 %, entre otras, a las viviendas calificadas
administrativamente como de proteccin oficial, cuando las entregas se
efecten por los promotores de las mismas, incluidos los garajes y anexos
situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos
efectos, el nmero de plazas de garaje no podr exceder de dos unidades.

1.7. DEDUCCIONES Y DEVOLUCIONES


Los sujetos pasivos podrn deducir de las cuotas del Impuesto sobre el Valor
Aadido devengadas por las operaciones gravadas que realicen en el interior
del pas las que, devengadas en el mismo territorio, hayan soportado por
repercusin directa o satisfecho por, entre otras operaciones, las entregas de
bienes y prestaciones de servicios efectuadas por otro sujeto pasivo del
impuesto.
Podrn hacer uso del derecho a deducir los sujetos pasivos del impuesto en
quienes concurran los siguientes requisitos:
Tener la condicin de empresarios o profesionales de conformidad con lo
dispuesto en esta ley de este impuesto.
Haber presentado la declaracin de comienzo de la actividad a que se
refiere el artculo 164 de la ley de este impuesto.
Haber iniciado la realizacin efectiva de las entregas de bienes o

prestaciones de servicios correspondientes a su actividad econmica.


Las cuotas soportadas con anterioridad al comienzo de las operaciones de la
actividad podrn deducirse con arreglo a lo dispuesto en los Artculos 111, 112
y 113 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor
Aadido. Asimismo, sern deducibles las cuotas que hubiesen sido soportadas
GESTIN INMOBILIARIA

189

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

con anterioridad a la presentacin de la declaracin de comienzo de la


actividad a partir del momento en que se hubiere presentado dicha declaracin
o, en su defecto, la declaracin-liquidacin correspondiente al perodo en que
dichas cuotas hubiesen sido soportadas, siempre que no hubiere mediado
requerimiento de la Administracin o actuacin inspectora.
Los empresarios o profesionales no podrn deducir las cuotas
soportadas o satisfechas por las adquisiciones o importaciones de
bienes o servicios que no se afecten, directa y exclusivamente, a
su actividad empresarial o profesional.

SUPUESTO
Una empresa promotora de viviendas vende uno de sus apartamentos
que termin de construir hace ao y medio a la persona a la que se lo ha
estado alquilando durante el tiempo transcurrido desde entonces por un
total de 138.000 . Estar esta operacin sujeta al IVA o al Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales?. Razona la respuesta y explica cual
ser la deuda tributaria.
Solucin:
Esta operacin estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Aadido, pues no han
transcurrido ms de 2 aos desde que se termin la vivienda, y desde entonces el
inquilino tiene arrendada la vivienda.
Si la venta se le hiciera a otra persona distinta al inquilino, o hubiera transcurrido
ms tiempo, no estara sujeta al IVA, sino al Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales.
Se aplicar el tipo del 7 %, que es el que se aplica a los edificios o partes de los
mismos aptos para su utilizacin como viviendas. Esto supone que la deuda
tributaria ser:
7 % sobre 138.000 = 9.660

2. EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES


Este impuesto lo recaudan los ayuntamientos, y se encuentra regulado en los
artculos 60 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo,
por el que se aprueba el texto refundido de la ley reguladora de las Haciendas
Locales.
190

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

2.1. EL HECHO IMPONIBLE


Este es un tributo directo cuyo hecho imponible es:
La propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza rstica y urbana
La titularidad de un derecho real de usufructo
La concesin administrativa sobre los anteriores
Siendo por tanto los sujetos pasivos de este impuesto los titulares de los bienes
o derechos gravados con este tributo.
No existen distinciones entre particulares y empresas para la aplicacin de este
impuesto.

2.2. LA BASE IMPONIBLE


La base imponible est constituida por el valor catastral de los bienes
inmuebles, pudiendo estos valores ser revisados, modificados o actualizados
en los casos y de la manera prevista en la Ley Reguladora de las Haciendas
Locales y en la Ley del Catastro Inmobiliario.

2.3. LA BASE LIQUIDABLE


La base liquidable de este impuesto ser el resultado de practicar en la base
imponible las reducciones que legalmente te establezcan.
La determinacin de la base liquidable es competencia de la Direccin General
del Catastro y recurrible ante los Tribunales Econmico-Administrativos del
Estado.

2.4. SUJETOS PASIVOS


Son sujetos pasivos de este impuesto los titulares de bienes y derechos que
son hecho imponible de este impuesto.
Los copartcipes o cotitulares de bienes y derechos sujetos a este
tributo, segn lo establecido en la Ley General Tributaria,
respondern solidariamente del pago del impuesto.

GESTIN INMOBILIARIA

191

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

2.5. CUOTA
Los tipos a aplicar al valor de la vivienda los establecen los ayuntamientos,
indicndose en la tabla siguiente algunos de ellos.
MUNICIPIO

(TIPO IMP.

SANTANDER

0,50%

BILBAO

0,89%

BARCELONA

0,89%

PAMPLONA

0,25%

MURCIA

0,81%

ALICANTE

0,67%

MLAGA

0,68%

BURGOS

0,35%

MADRID

0,51%

Estos porcentajes se aplicarn sobre los valares catastrales de los inmuebles.

2.6. EXENCIONES Y BONIFICACIONES


2.6.1. EXENCIONES
Se aplicarn a este impuesto las exenciones contempladas en el artculo 62
del Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el
texto refundido de la ley reguladora de las Haciendas Locales. Examinndose
previa solicitud, los siguientes:
Los bienes inmuebles destinados a la enseanza en rgimen de conciertos
educativos.
Los declarados expresa e individualmente
histrico de inters cultural.

como monumento o jardn

Aquellos cuya cuota lquida sea igual o inferior a tres euros

2.6.2. BONIFICACIONES
Del 50% de la cuota ntegra del impuesto, siempre que se solicite por los
interesados con carcter previo al inicio de las obras, las empresas de
urbanizacin, construccin y promocin inmobiliaria segn las condiciones y
plazos establecidos por la ley.
192

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque D - Tema 12

IVA e IBI

Del 50% de la cuota ntegra las viviendas de proteccin, hasta el lmite de


tres aos desde la declaracin.
Del 95% de la cuota ntegra, respecto a los bienes rsticos, las cooperativas
agrarias.
Del 90% de la cuota ntegra del impuesto a aquellos sujetos pasivos que
sean titulares de familias numerosas siempre que cumplan las siguientes
condiciones:
-

Deber solicitarse por el interesado justificando la situacin


mediante el libro de familia.

La vivienda objeto del impuesto, ha de ser la vivienda habitual de


la familia.

SUPUESTO
Con relacin al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para una vivienda
cuyo valor catastral es de 98.000 .:
a) Cul ser a base imponible?
b) Qu gravamen se aplicar a la base imponible?
c) Cul ser la cuota?
Solucin:
a) Base imponible:
La base imponible ser el valor catastral ...................................98.000
b) Gravamen se aplicar a la base imponible:
d) Cuota:
La cuota ser el 050 % de la base imponible:
(050 x 98000 ) / 100 = 490

GESTIN INMOBILIARIA

193

BLOQUE E
LA VENTA

Tema 13: Tcnicas de venta

TEMA 13
TCNICAS DE VENTA

1. INTRODUCCIN
1.1. El papel del vendedor
2. LA VENTA
2.1. Presentacin del producto
2.2. Argumentacin
2.2.1. Conocimiento del producto
2.2.2. Conocimiento del cliente
2.2.3. Conocimiento de la competencia
2.3. Acristalamiento
3. LA NEGOCIACIN
4. EL TRATO CON LOS CLIENTES
4.1. Estilos de comportamiento
4.2. Actitud ante el interlocutor
4.3. Cmo tratar con algunos tipos de compradores
4.4. Empata

Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

1. INTRODUCCIN
Probablemente hay tantas tcnicas de ventas como vendedores. Y,
probablemente, cada vendedor emplea tantas maneras de vender como tipos
de clientes se le presentan.
No obstante es posible dar unas indicaciones generales para que el vendedor
se enfrente a su tarea con cierta ventaja frente al comprador. En caso contrario
la venta no se realizar o se har en condiciones desfavorables para el
vendedor.
Segn expone J. Lidstone en su obra Negotiating profitable sales, vender es la
relacin entre el proveedor y el comprador (o potencial comprador) en la que la
necesidad de proveer supera considerablemente a la necesidad de adquirir.
Estamos pues ante una situacin en la cual el vendedor trata de persuadir al
comprador de que el producto que le ofrece es el que necesita y que debe
adquirirlo para satisfacer su necesidad.
El mtodo empleado por el vendedor para persuadir al comprador ser crucial
en el proceso, por lo que deber conocer su papel y disponer de los elementos
necesarios para convencer al comprador.

1.1. EL PAPEL DEL VENDEDOR


El vendedor debe ser, simultnea o alternativamente, consultor, proveedor de
informacin, negociador y, claro est, vendedor.
a) Proveedor de informacin
Primeramente ofrecer informacin veraz y suficiente sobre el producto. Para
ello deber estar preparado y seguir preparndose a lo largo de su vida
profesional. La credibilidad y las posibilidades de influir en el comprador se
derivarn, en muchas ocasiones, directamente de su preparacin.
b) Consultor
En otras ocasiones tambin deber actuar como consultor. El vendedor deber
estar preparado para dar respuesta a la demanda de informacin adicional
sobre aquellos aspectos tcnicos que pueda desconocer el comprador,
(trmites, legislacin, materiales de construccin, etc) y as poder ayudar al
GESTIN INMOBILIARIA

199

Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

cliente a solucionar problemas que pueden surgirle de la decisin de compra.


Debern ser consejos que no puedan interpretarse como beneficiosos para el
vendedor, ya que eso ira en detrimento de la confianza que debe reinar en
toda relacin de compra-venta. Antes de brindar consejo deber obtener
suficiente informacin del comprador como para saber con exactitud sus
necesidades.
c) Vendedor
Cuando la oferta es muy superior a la demanda, son los vendedores que
poseen mejores destrezas de ventas los que consiguen la venta.
Los conocimientos tcnicos, an cuando son necesarios para el buen
vendedor, no son la causa del xito en la venta. Slo en algunos sectores de la
industria es imprescindible la argumentacin tcnica. El comprador de una
vivienda que es abrumado con cantidad de datos tcnicos tender a
desconectar y aprovechar el discurso del vendedor para preparar objeciones o
para pensar en cualquier otra cosa.
d) Negociador
No debemos confundir los trminos venta y negociacin. Venta es el
proceso que sigue el vendedor para convencer al comprador de que el
producto ofrecido posee ventajas que cubren sus necesidades o expectativas
(tanto o mejor que los de la competencia). Una vez superada esta fase, el
comprador ya est dispuesto a considerar seriamente la posibilidad de adquirir
y empieza a centrar su atencin en los trminos y condiciones de la compra:
esta es la etapa de Negociacin.
El vendedor deber conocer todo acerca de los precios, costes y mrgenes
relativos a su servicio, y as podr ejercer un mayor control en esta fase de
negociacin.

2. LA VENTA
Ciertamente, la venta supone, en la mayora de las ocasiones, persuasin,
convencer al comprador de que necesita el producto que le ofrecemos,
empleando para ello alguna o algunas de las tcnicas que le permiten

200

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

acrecentar el sentimiento de necesidad de comprar precisamente nuestro


producto.
El comprador es, casi por definicin, la persona que ms objeciones va a
presentar a nuestros argumentos, pero no debemos olvidar que, normalmente,
la persona que acude a una agencia inmobiliaria en busca de vivienda lo hace
porque desea adquirir. Probablemente solo debamos convencerla de que la
vivienda que le ofrecemos cubre perfectamente sus necesidades. La oferta
inmobiliaria es, en la actualidad, amplia y variada. Es fcil, para un comprador
que se mueva un poco, encontrar ms de una vivienda que le pueda interesar.
Por ello, el vendedor deber proporcionar tantas respuestas afirmativas como
le sea posible a la pregunta bsica del comprador: por qu debo comprar la
vivienda que me ofrece y no la de la competencia?.
Existen dos estrategias que nos permiten influir en el comportamiento de los
dems:
a) Estableciendo fuertes lazos con la otra persona y provocar as el deseo
de aprobacin.
b) Mostrando cmo el comportamiento sugerido permite alcanzar lo
deseado. Esta es la actitud del vendedor que primero descubre qu
busca el cliente y despus lo convence de que el producto ofrecido
satisface su necesidad.

2.1. PRESENTACIN DEL PRODUCTO


Esta fase de la venta es aquella en la que el vendedor debe mostrar las
caractersticas del producto y demostrar sus ventajas, buscando convencer al
cliente para que adquiera el producto.
Tambin es la etapa en la que el vendedor muestra sus habilidades y el cliente
se va a crear una imagen del mismo que ser difcil de modificar despus.
Debe mostrar su competencia, dando a entender su inteligencia, nivel de
formacin que posee y el dominio de la materia. As mismo debe inspirar
confianza en el cliente acerca de las intenciones.
La presentacin del producto debe estructurarse en tres etapas:

Obtener la atencin del cliente

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201

Bloque E - Tema 13

Despertar su inters hacia el producto

Crea el deseo de compra

TCNICAS DE VENTA

El tipo de presentacin a realizar depender, en gran medida, de las


caractersticas del vendedor. No todo el mundo tiene la misma capacidad para
la improvisacin o para la retencin memorstica. El vendedor con una gran
habilidad verbal y rapidez de reflejos podr enfrentarse al comprador casi sin
preparar su intervencin, mientras que el vendedor de respuesta lenta preferir
memorizar previamente el mayor nmero de aspectos a presentar.
Pero no olvidemos que tambin depender del tipo de cliente que se trate. Es
necesario emplear palabras que el comprador pueda entender, y si se emplean
trminos tcnicos, cerciorarse de que el comprador los comprende y si no es
as, explicarlos de una forma sencilla sin alardear de unos conocimientos que l
no posee, ya que puede hacerle sentirse inferior o incmodo, y ponerse a la
defensiva.
En cualquier caso, no debemos olvidar que siempre deberemos acompaar
nuestros argumentos con medios audiovisuales.
a) Presentacin aprendida de memoria
Realizar la presentacin de un producto repitiendo como un papagayo un texto
aprendido de memoria suele resultar incmodo para el cliente, pues
normalmente espera que se le trate de forma individualizada, le gusta sentirse
importante, y esto no se consigue con la presentacin aprendida de memoria.
Si bien es cierto que un vendedor con una gran capacidad interpretativa puede
hacer creer al comprador de que se trata de un discurso no preparado. En
cierta medida, el vendedor es un actor.
No obstante, tiene ventajas para el vendedor: puede estructurarla
tranquilamente, pensando con tiempo lo que debe decir y lo que debe callar,
puede elegir las palabras con detenimiento y el orden de los aspectos a
exponer. Ciertamente, el vendedor que sabe de memoria lo que va a decir se
sentir ms confiado al saber que no se va a olvidar de ningn aspecto
importante.
b) Presentacin estructurada
Sobre un guin comn para todos los productos, el vendedor va exponiendo,
de forma sucinta, los puntos esenciales de la venta, siguiendo un orden
previamente establecido.

202

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

Resulta mucho ms natural que la anterior, incluso se puede ir anotando sobre


una hoja los puntos que se van tratando y las palabras clave o la informacin
esencial que se va facilitando al comprador, dando as una informacin ms
personalizada y la posibilidad de establecer conversacin con el cliente, sin
monopolizar el uso de la palabra.
c) Presentacin programada
Este es el tipo de presentacin en el que el vendedor muestra al cliente una
amplia informacin escrita o audiovisual (planos, folletos, memoria de
calidades, fotografas digitales, video, etc.)
El gran reto en este tipo de presentacin est en la seleccin del material
audiovisual que se mostrar al comprador. Las fotografas pueden hacer
justicia o no a la vivienda a vender, por lo que es necesario hacer una seleccin
previa de las mismas. Las cmaras digitales nos van a permitir fotografiar todo
lo que queramos, para ms tarde hacer la seleccin y el encuadre oportuno de
las seleccionadas. Se pueden ir mostrando al mismo tiempo que se marca
sobre el plano la estancia fotografiada y se da informacin sobre las
dimensiones de la
misma. Incluso se
puede hacer una
presentacin
en
alguno
de
los
programas
informticos de uso
ms general, como
pueden ser Power
Point o Front Page de
Microsoft.
Ambos
programas permiten
crear pginas desde
las cuales se puede
pasar
a
otras
especficas pulsando
sobre una imagen o sobre un texto.
Debemos tener en cuenta que el 83% de lo que aprendemos lo hacemos a
travs de la vista, frente a un 12% a travs del odo. No es exactamente que
una imagen valga ms que mil palabras, pero s que es mucho mejor para el
aprendizaje. Por ello debemos ofrecer imgenes que muestren claramente
nuestro producto.

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

La primera impresin causada al cliente puede ser decisiva. La presentacin


tiene como objetivo primordial causar la mejor impresin posible. Puede que en
un momento dado la oferta de viviendas que tenga la agencia no sea la mejor
del mercado, pero eso no debe ser obstculo para que la profesionalidad se
vea disminuida.
Es imposible afirmar que la forma de la presentacin sea indiferente. Con
mucha frecuencia, juzgamos la capacidad de una persona por su forma de
actuar. Recordamos la imagen mucho tiempo despus de haber olvidado el
contenido de una exposicin. Esto no quiere decir que la sustancia de la
exposicin no sea importante, pero s es evidente que el impacto que sta
pueda producir en la audiencia crece o disminuye desproporcionadamente en
funcin de la calidad de la presentacin.

Secuencia mental del oyente


La oratoria es una de las artes de la Grecia clsica que se han perdido. Ya no
se cultiva el arte de hablar en pblico y convencer a la audiencia mediante un
discurso bien estructurado y presentado. Se deja al buen entender de cada uno
con resultados dispares. Si se pretende desarrollar una presentacin en la que
se obtenga el mayor beneficio posible, se deben tener en cuenta los siguientes
aspectos que explican la secuencia mental del oyente:
a) Soy importante y merezco respeto. Si el oyente no se siente respetado,
el orador est perdido.
b) Quiero satisfacer mis necesidades. Si la oferta no se adapta a las
necesidades del oyente, la presentacin no servir de nada.
c) Cules son las caractersticas del producto?. Necesita saber la
ubicacin, el tamao, el precio, la distribucin, las calidades, la forma de
pago, etc.
d) Cules son los aspectos negativos de la oferta?. Se empiezan a
fraguar las objeciones que despus expondr con el fin de que sean
solventadas o para poder exigir concesiones en otros aspectos,
generalmente econmicos.
e) Qu hago?. Superados favorablemente los puntos anteriores, el oyente
debe decidir aceptar o rechazar la oferta

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

Si la presentacin se realiza siguiendo la secuencia mental y el punto de vista


del oyente, el orador podr tener la atencin del oyente y su inters,
convencerlo de que su propuesta le conviene, superar sus objeciones y obtener
as una decisin favorable por parte del oyente.

Algunas recomendaciones para la presentacin:

Saludar y presentarse antes de empezar la presentacin.

Mantener el contacto visual con el oyente.

La apariencia externa (vestimenta, aseo, pulcritud) debe estar a la altura


de la clientela.

Adoptar el aspecto y las maneras de un experto en la materia.

Pronunciar con claridad y acentuar las ltimas palabras. Tendemos a


bajar el tono de voz al final de las frases, con lo que el oyente se puede
perder parte de la presentacin o incluso el sentido completo de frases
importantes.

Evitar hablar demasiado deprisa y hacer pausas, son de un efecto


tremendo cuando se hacen en el momento oportuno. Tambin permiten
al oyente digerir lo que ha escuchado.

Evitar tecnicismos que puedan no conocerse. El orador no debe


demostrar su sabidura, debe mostrar su oferta de la manera que mejor
pueda comprenderlo el oyente.

Resaltar aspectos diferenciadores de nuestra oferta, sin mencionar la


competencia.

Cuando se muestren planos o fotografas, permanecer en silencio unos


instantes, para permitir que el oyente tome contacto con la informacin
que se le muestra.

Facilitar por escrito, al final de la presentacin, la informacin presentada


audiovisualmente.

Cuando el oyente exponga objeciones, no contestar inmediatamente y


con argumentos aplastantes que puedan humillarlo. Si la objecin es
razonable, admitirlo.

Solicitar confirmacin de que se est entendiendo lo expuesto: me


explico?

No pasar al punto siguiente de la exposicin sin haber concluido el


anterior.

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

Realizar un resumen a modo de conclusin clara para evitar malos


entendidos.

Dejar para el final alguno de los aspectos ms favorables del producto.


Evitar que el final sea gris, insulso, y adems se le pida al oyente que se
decida a aceptar nuestra oferta.

El final debe ser la consecuencia lgica del desarrollo de la


presentacin.

Recurdese la clebre frase: Empiece por decir qu es lo que va a


decir. Dgalo. Como final, termine diciendo lo que ha dicho

Algunos defectos del que habla:

No organizar las ideas antes de hablar. El mensaje no est elaborado de


forma clara y no es posible que el interlocutor entienda el mensaje.

Hablar con la mirada puesta en sus notas.

Usar continuamente el mismo gesto o expresin.

Permitir que haya algo detrs del orador que distraiga la atencin del
oyente.

Aportar demasiadas ideas o datos sin conexin entre ellos. No permite


obtener conclusiones claras.

No tener en cuenta las objeciones del interlocutor.

Algunos defectos del que escucha:

Estar pensando en la respuesta que se va a dar en lugar de escuchar


atentamente.

No escuchar todo lo que se dice, solo atender a aspectos concretos o


parciales de la exposicin del interlocutor.

No escuchar, solo intentar decir todo lo que se sabe sobre el tema.

La propuesta del vendedor debe conseguir que el comprador tenga verdaderos


deseos de comprar. Con la presentacin hemos despertado su inters hacia el
producto, ahora vamos a demostrarle que realmente es as. Vamos a mostrarle

206

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

de forma tangible, si es posible, el objeto deseado. Es importante que el


vendedor est entusiasmado para poder entusiasmar al cliente.
La visita a la vivienda es el momento de completar la presentacin, resaltando
aquellas caractersticas que ms puedan interesar al comprador. En este
momento, ms que nunca, el vendedor debe llevar la iniciativa y seguir un
orden preestablecido. Si permite que sea el cliente quien marque el rumbo se
ver rpidamente derivando de un asunto a otro, sin orden ni concierto, con el
riesgo de perderse y olvidar aspectos importantes.

2.2. ARGUMENTACIN
Una vez realizada la presentacin, el vendedor debe presentar argumentos que
ratifiquen lo que se ha expuesto, y que convenzan al cliente de que el producto
que se le propone es beneficioso para l.
Cuando se domina la materia, el vendedor no tiene reparos, en medio de los
argumentos a favor, en exponer algn argumento en contra, que no sea
importante. Esto dar ms fiabilidad a nuestra exposicin y aumentar la
confianza del comprador.
Pero si los argumentos en contra son expuestos al principio, se produce una
reaccin en el interlocutor que ser muy difcil de cambiar con los posteriores
argumentos a favor. Es decir, que primero le proporcionaremos aquella
informacin que sea ms apetecida por el comprador, seguida de aquellos
aspectos que puedan ser menos positivos, y reservando para el final alguna
informacin que pueda ser considerada como apetecible o positiva.
Algunas recomendaciones para la estrategia de argumentacin:

Emplear los argumentos lo antes posible, una vez que se han detectado
las necesidades del cliente y teniendo ya un primer conocimiento de la
personalidad del cliente.

Emplear argumentos comerciales. Dejar los argumentos de comparacin


con la competencia para cuando sea necesario y slo en circunstancias
especiales se emplearn argumentos tcnicos.

Emplear slo aquellos argumentos que sean necesarios, evitando


ahogar al comprador en un mar de argumentos.

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

Preparar muchos argumentos, enfocarlos de distintas maneras y


guardarlos para el momento en que puedan hacer falta.

Corroborar los argumentos con pruebas. (declaraciones de anteriores


clientes, recortes de prensa, anlisis y estudios realizados por
especialistas, etc.).

En todo el proceso de la venta, pero especialmente en la argumentacin, el


vendedor debe dominar la situacin siguiendo la regla PCC (producto, cliente
competencia). Es decir, que debe conocer a fondo:
a) el producto a vender
b) el cliente y sus motivos de compra
c) la competencia

2.2.1.

CONOCIMIENTO DEL PRODUCTO

En el conocimiento del producto debemos incluir


1. Las caractersticas de la vivienda, tales como tamao, nmero de
dormitorios, baos, etc.
2. Equipamiento de la misma (aire acondicionado, calefaccin, muebles,
etc.)
3. La situacin de servicios (tiendas, bares, zonas verdes, paradas de
autobs, parking pblico, etc.)
4. Situacin de la vivienda (zona, orientacin, accesos, etc.)
5. Precio y condiciones de pago. Posibles descuentos y margen comercial.
6. Caractersticas tcnicas de vivienda (tipo de suelo, azulejos, puertas,
aislamientos, etc.)
Una fuente de conflictos de comunicacin puede ser el basar la venta en los
argumentos tcnicos. Es necesario conocer muy bien la tcnica para estar
seguro de lo que se dice y tener la capacidad de contestar a los argumentos
que pudiera oponer el comprador.
Aunque el vendedor debe conocer las caractersticas tcnicas del producto que
vende, debe traducirlas en beneficios para el cliente, ya que una

208

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

argumentacin excesivamente tcnica puede resultar negativa por diversas


razones:
a) Frente a un cliente que desconoce la terminologa tcnica dichos
argumentos no le suponen ms que un calentamiento de cabeza y una
complicacin que le aburre.
b) Frente a un cliente que es tcnico el vendedor puede encontrarse con
argumentos difcilmente rebatibles si no conoce a fondo el tema, o
convertir la venta en una discusin tcnica.
c) Frente a un cliente que sin ser tcnico cree serlo, ocurrir lo anterior
agravado por la ignorancia del cliente.
Por todo esto, el vendedor guardar los argumentos tcnicos para responder a
alguna pregunta concreta del cliente o para reforzar la confianza del cliente,
demostrando que conoce el producto a fondo.
La ficha del producto debe contener tanta informacin como sea posible, pero
no debe emplearse toda ella en la argumentacin ante cualquier cliente. Es
esencial, pues, conocer a fondo el producto que se va a vender y disponer de
la informacin en dos tipos de fichas o soportes diferentes (una para mostrar a
los clientes y otra que contenga adems toda aquella informacin que no debe
conocer el cliente).

2.2.2.

CONOCIMIENTO DEL CLIENTE

Para que exista comunicacin deben darse simultneamente


componentes: emisor, receptor y medio de transmisin.

tres

El emisor es la persona que aporta el mensaje, receptor es la que lo recibe y el


medio de transmisin es el medio material a travs del que se produce la
comunicacin (palabra, radio, televisin, libro, etc.).
La comunicacin entre dos personas requiere el empleo de un lenguaje comn,
pero no es esta la condicin suficiente para que el mensaje se transmita
correctamente. Existen lo que se llama barreras de la comunicacin, que son
todos aquellos factores que pueden hacer que la informacin no se transmita
adecuadamente. Dichas barreras pueden ser fsicas (ruido, interferencias, etc.),
semnticas (uso de palabras cuyo significado desconoce el receptor, uso
incorrecto de trminos, etc) y psicolgicas (el receptor desconfa o siente
aversin hacia el emisor, el receptor est pensando en otra cosa, etc.)

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

Uno de los principales problemas con los que se puede encontrar el vendedor
es que el cliente no capte correctamente el mensaje que le est transmitiendo.
La estructura mental de la informacin, la exposicin de la misma, el orden de
las palabras o de las ideas expresadas juegan un papel fundamental en la
comunicacin. En nuestro caso, el emisor del mensaje (el vendedor), tiene
inters en que el receptor (el comprador) reciba correctamente el mensaje, por
lo que debe tener en cuenta las posibles dificultades que este tendr para
comprenderle.
Puede ser de gran ayuda, aunque se corre el riesgo de generalizar las
conductas, el clasificar al cliente dentro de alguno de los tipos estndar, y sobre
esa base decidir el tipo de presentacin, argumentaciones y forma de trato.
Adems, tanto el mensaje emitido como el recibido no es solamente la
literalidad de lo que se dice. El mensaje se complementa con el lenguaje no
lingstico: los gestos, la expresin facial, la postura del cuerpo, el tono de la
voz, la mirada. El emisor aporta informacin auditiva y visual que debemos
comprender correctamente para completar el mensaje recibido.

1. Postura corporal
Cada una de las siguientes imgenes puede describir a ms de un tipo de
persona o de actitud. El concretar a cul de ellos pertenece el interlocutor
depender de otros factores que complementarn al que se muestra en las
figuras.

CASUALENFADADOIMPACIENTEAUTOSATISFECHO

210

MODESTOTMIDOAVERGONZADOTRISTE

DOMINANTESUSPICAZRETRADOINDECISO

RESIGNADOPREGUNTANDODUDOSO

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TCNICAS DE VENTA

2. Expresin facial
La expresin facial proporciona informacin sobre el grado de aceptacin y las
reacciones del interlocutor, aunque es necesario advertir que slo sirve de
orientacin:

Cejas

Completamente
elevadas

Elevadas

Fruncidas

Completamente
fruncidas

denotan

Incredulidad

Sorpresa

Atencin

Reflexin o
enfado

3. La mirada
Mirar directamente a quien escucha cuando se hace una afirmacin demuestra
seguridad, sinceridad y conviccin.
No mirar a quien habla denota desinters y menosprecio por lo que est
diciendo.
Todos estos aspectos nos permiten captar mejor el mensaje que est lanzando
el comprador cuando habla; enriquecen el mensaje oral. Pero tambin es
necesario analizar otros aspectos que permitan conocer mejor al comprador y
calcular qu producto le resultar ms satisfactorio. Nos referimos a los signos
externos, tales como:

La forma de expresarse.

La riqueza del vocabulario empleado.

La forma de tratar con las personas.

El aspecto exterior (vestimenta, complementos, aseo, etc.).

2.2.3. CONOCIMIENTO DE LA COMPETENCIA


No se debe recurrir al argumento de comparacin del producto con el de la
competencia ms que en caso de necesidad.

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

Puede que el producto que se est ofreciendo sea mejor que el de la


competencia en muchos aspectos, pero siempre cabe la posibilidad de que el
comprador conozca algunos factores positivos y netamente superiores a los del
producto ofrecido. En ese caso, el vendedor se habr metido en un callejn de
difcil salida.
Por ello es importante conocer a fondo la oferta de la competencia, aunque sea
un conocimiento que rara vez se tenga que poner en juego.

3. LA NEGOCIACIN
Es la etapa de la relacin entre vendedor y comprador en la que la necesidad
de vender es aproximadamente igual a la de comprar. Convencido el
comprador de que nuestra oferta es la que ms le interesa, ahora empieza a
poner nfasis en el precio y las condiciones de pago. Aqu, el vendedor deber
conocer a fondo las posibilidades de prstamos, forma de pago, descuentos,
ventajas fiscales, posibles mejoras de la vivienda, etc, que proporcionen al
comprador la sensacin de que est haciendo una buena compra al mejor
precio posible.
El vendedor que ya ha superado la fase de exposicin del producto y ha
convencido al cliente con sus argumentos, pasa ahora a la fase en la que debe
inspirar confianza a las personas con las que negocia, dando la sensacin de
que comprende sus necesidades y que ser confidente discreto si se le confan
aspectos econmicos. El negociador no tiene que ser exclusivamente
persuasivo. Debe lograr que el comprador cambie de opinin sobre l y que
deje de considerarlo un simple persuasor y pase a verlo como alguien dedicado
a solucionar sus problemas para poder adquirir el objeto de compra.
En esta fase, tanto el vendedor como el comprador deben hacer concesiones
mutuas. El vendedor abandonar la seguridad de las posturas inflexibles y
facilitar el acuerdo final dando la sensacin de ceder a los requerimientos del
cliente e induciendo al cliente a realizar concesiones. Slo si se conocen a
fondo las posibilidades de negociacin de ambas partes podr saberse donde
se puede ser firme y donde se pueden hacer concesiones a cerca del precio o
las condiciones. Debe evitarse todo intento de dominacin y, al mismo tiempo,
no se debe ceder a nada que sea realmente importante, pero s se puede dar la
impresin de que se cede en algo esencial, aunque en realidad no lo sea.

212

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

En ningn caso se debe fingir que se poseen poderes de negociacin que no


se tienen. Es preferible exponer con claridad hasta dnde se posee capacidad
de negociacin.
El dilogo con el comprador debe ser abierto y receptivo, desvelando los
propios intereses y permitiendo que el comprador haga otro tanto.
A veces puede interesar hacer ms concesiones u ofrecer mejores condiciones
a un determinado cliente, si consideramos que esto puede repercutir en nuestro
beneficio. Son los casos en los que el cliente puede proporcionarnos ms y
mejores clientes (directivos de empresas, personajes de la cultura, polticos,
altos funcionarios, profesionales de alto poder adquisitivo y nombre reconocido
en nuestra localidad, etc.).
En ningn caso debe llegarse al enfrentamiento verbal, ya que se diran cosas
que haran imposible la posterior negociacin. La firmeza en las posturas debe
expresarse con calma, evitando la confrontacin.
El regateo, costumbre cada vez menos habitual en nuestra sociedad cotidiana,
es una forma de dar confianza al comprador y aumentar su ego cuando crea
que ha conseguido vencer la resistencia del vendedor y que ha realizado una
compra en unas condiciones inigualables. Nunca debe cederse en todo, pero
tampoco nunca en nada. Cuando se acceda a alguna de las exigencias del
comprador se procurar obtener alguna concesin por su parte.
Se debe preparar la estrategia por adelantado, repasar lo que se va a decir,
cmo y en qu momento se va a decir. Tambin es conveniente imaginar la
reaccin del comprador a cada uno de los aspectos de la negociacin.
Una de las estrategias de los compradores avezados es cansar al vendedor
con horas de exposicin de objeciones, con el nico fin de conseguir que el
vendedor baje la guardia y ceda ante las exigencias del comprador. En tal
circunstancia, es mejor dejar de negociar, si no se puede posponer para mejor
ocasin.
Es esencial, pues, conocer a fondo al cliente al que se le va a vender, disponer
de la mayor cantidad de informacin que sobre l podamos obtener, (carcter,
condiciones laborales, estatus social, capacidad econmica, etc.). Si
disponemos de una estrategia preestablecida para cada tipo de cliente, esta
informacin nos servir para determinar a cual pertenece, y con ello podremos
emplear la tcnica que mejor se ajuste a su tipologa.

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213

Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

4. EL TRATO CON LOS CLIENTES


4.1. ESTILOS DE COMPORTAMIENTO
Una misma persona puede adoptar distintos estilos de comportamiento en
diferentes ocasiones o con personas distintas, dependiendo de las
circunstancias o del interlocutor.
Segn Argyle, los estilos de comportamiento que se emplean ms
frecuentemente son el estilo afiliativo y el estilo dominante:
a) Afiliativo
Este es el estilo amistoso y cordial de las personas que tienen suficiente
confianza en s mismas o con el interlocutor.
Cuando se emplea con personas desconocidas, como puede ser un
comprador, denota en el vendedor confianza en s mismo y en el producto al
que representa.
Se caracteriza por:
-

Proximidad fsica

Sonrisas francas

Tono de voz amable

Contacto fsico (posar la mano en el hombro, coger el brazo)

Contacto visual (mantener la mirada directa a los ojos)

Tiene como ventajas el poder establecer un clima de confianza con el


comprador, lo que le har rebajar sus defensas.
Se corre el riesgo de exagerar la amistosidad, lo que provocar el alejamiento
del interlocutor.
b) Dominante
Este es el estilo del jefe, del que dice a todo el mundo qu es lo que tiene que
hacer, y que se le permite por que es el jefe
Se caracteriza por:
214

Tono de voz elevado y confiado.


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TCNICAS DE VENTA

Expresarse de forma imperativa, dando rdenes.

Expresin facial atenta, sin sonrisas, tensa.

Interrumpir con frecuencia a los dems cuando hablan.

Dirigir la conversacin, ignorando a los dems.

Evidentemente, si se emplean todas estas caractersticas simultneamente con


un cliente, es probable que el vendedor se encuentre solo en muy poco tiempo.
Es probable que en algunos momentos sea aconsejable el uso de algunas de
estas tcnicas, pero habr que ir alternndolas con las tcnicas del estilo
afiliativo, para evitar el abandono del interlocutor.

4.2. ACTITUD ANTE EL INTERLOCUTOR


Es importante hacer sentir al interlocutor que se le considera importante, que
tiene toda nuestra atencin y que queremos or lo que nos quiere decir. Esto
puede demostrarse mediante:

La sonrisa.

Movimientos de cabeza asintiendo.

La mirada.

Expresiones de asentimiento, como s, s, claro, en efecto, etc.

Deben evitarse todas aquellas actitudes y gestos que puedan traslucir cierto
desinters por lo el interlocutor y por lo que nos est diciendo:

Bostezar

Mirar el reloj.

Mirar a otra parte.

Si se busca agradar al interlocutor, se puede ser agradable de muchas formas,


y lo que para unas personas resulta gratificante, para otras no lo es.

Trato amable y amistoso.

Demostrar admiracin por el interlocutor.

Sometindose a la voluntad del interlocutor.

Mostrando inters por el interlocutor.

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

Mostrando inters por las mismas cosas que le gustan al interlocutor.

Aunque los aspectos expuestos pueden darse de forma general como actitudes
agradables, deber tenerse en cuenta la personalidad del interlocutor.

4.3. CMO TRATAR


COMPRADORES

CON

ALGUNOS

TIPOS

DE

El vendedor se encontrar con todo un amplio repertorio de comportamientos


de clientes que deber tratar eficazmente.

Tipo / Comportamiento del comprador

Estrategia del vendedor

Amistoso

Forzar el cierre de la venta cada vez


que manifieste su conformidad con
Caractersticas: Sonre y asiente con la
algo.
cabeza frecuentemente.
Resumir de vez en cuando los aspectos
Dificultad: Es muy difcil conseguir que
aceptados y al final, con correccin
tome una decisin
pero con firmeza, tratar de cerrar la
venta.

Hablador
Caractersticas: Puede monopolizar
todo el tiempo de la venta, Aunque sea cuando haga una pausa
interrumpiendo y sentando para respirar, interrumpirlo con un
ctedra.
Estoy de acuerdo con eso, y ah radica
la ventaja de mi oferta.
Dificultad: Termina diciendo que ha
sido muy agradable la El que mucho habla poco escucha.
reunin y que seguir en Ser necesario repetirle los argumentos
contacto.
ms de una vez

Callado
Caractersticas: Hablar no habla pero Forzar al cliente a que responda a
se fija y escucha.
preguntas directas abiertas (cul es su
opinin?, cmo le gustara?).
Dificultad: Es muy difcil saber si le
interesa la oferta y su Esperar la respuesta aunque se
opinin.
produzca un incmodo silencio.
216

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Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

Pomposo
Caractersticas: Se siente motivado por
consideraciones de posicin
y reconocimiento de los
dems.

No pinchar el globo de la pomposidad.


Muy al contrario, elogiar aquello que
sea merecedor de elogio, evitando
siempre la adulacin y el falso
reconocimiento.

Dificultad: Es muy difcil conseguir que


No
usar
opiniones
en
la
cambie de opinin.
argumentacin.Basarse exclusivamente
en hechos y datos.

Tmido

Nuevamente
se
recomienda
la
Caractersticas: Es callado, evita el estrategia de hacer preguntas abiertas
contacto visual, juguetea con que hagan que el comprador participe
en la conversacin, as como el hacer
algo sobre la mesa.
clculos conjuntamente.
Dificultad: Si se intenta ser ms ameno
para atraer su atencin se Adoptar la postura de confidencialidad
pueden olvidar puntos clave amistosa puede ayudar a vencer parte
de la timidez.
de la presentacin.

4.4. EMPATA
El diccionario la define como "la capacidad o proceso de penetrar
profundamente, a travs de la imaginacin, dentro de los sentimientos y
motivos del otro". En un sentido menos acadmico, implica ponerse "en los
zapatos, o en la piel del otro", de manera que podamos entender realmente sus
penas, sus temores, o ms positivamente hablando, sus alegras.
Cuando se responde al arranque de pena o ansiedad de otro con: "Te sentirs
mejor maana" o "No te preocupes, el tiempo lo cura todo", Ya vers como
todo sale bien, podemos estar dndole el siguiente mensaje: "Debe haber algo
mal en ti para quejarte cuando no tienes motivos para ello"
El bien intencionado consejo "Date un bao bien caliente y te animars!"
podra ser interpretado: "Deberas ser capaz de resolver esto por ti mismo" o
"Los dems parecen arreglrselas en situaciones como esta".
El dar palabras de aliento como norma no siempre es lo ms apropiado.
Debemos ponernos en el lugar del otro y comprender sus sentimientos. La
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217

Bloque E - Tema 13

TCNICAS DE VENTA

persona puede creer sinceramente que est ofreciendo su apoyo, pero est
fracasando porque no existe empata.
Para que se produzca empata entre vendedor y comprador es necesario que
el primero adopte una postura de comprensin y respeto hacia el comprador
que le permita ver los problemas desde su punto de vista. En caso contrario, el
comprador se percatar de la falta de empata y adoptar posturas de prejuicio
negativo hacia el vendedor.

218

GESTIN INMOBILIARIA

BLOQUE F
MATERIALES DE
CONSTRUCCIN

Tema 14: Materiales y tcnicas de construccin I


Tema 15: Materiales y tcnicas de construccin II

TEMA 14
MATERIALES Y TCNICAS DE
CONSTRUCCIN I

1. INTRODUCCIN
2. LOS CIMIENTOS
2.1. Tipos de cimientos
2.1.1. Cimientos superficiales
2.1.2. Cimientos profundos
3. LA ESTRUCTURA
4. MUROS
4.1. Fachadas
4.2. Separaciones interiores
4.2.1. Acabados en los tabiques
5. PAVIMENTOS
5.1. Suelos de losas y baldosas
5.2. Suelos de madera

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

1. INTRODUCCIN
Todo buen profesional de la venta debe conocer a fondo el producto qu est
vendiendo. En el sector de la automocin, donde la competencia es feroz y la
oferta muy amplia, los tcnicos de ventas deben realizar cursos de reciclaje de
conocimientos tcnicos que les permiten realizar su funcin con ciertas
ventajas (o por lo menos, no quedarse atrs con respecto a los vendedores de
la competencia).
Los argumentos a aplicar en la estrategia del proceso de la venta de un
inmueble son, en ocasiones, poco objetivos o, por lo menos, bastante relativos.
Por otra parte, el conocimiento exhaustivo de las tcnicas y de los materiales
empleados en la construccin requerira algo ms que unos cuantos cientos de
palabras, pero el conocer algunos de ellos, aunque sea de manera superficial,
va a aportar argumentos firmes al vendedor.
Por todo esto, encaramos aqu una tarea poco fcil y a la vez interesante:
ofrecer una visin general de las tcnicas ms empleadas y los materiales
habituales en la construccin, con el propsito de comprender los trminos
empleados por los constructores y poder evaluar las memorias de calidades,
que son esos documentos que resumen las caractersticas, a grandes rasgos,
de los elementos ms visibles de una vivienda. Nos referimos al tipo de
cimentacin, el tipo de fachada, la calidad de los azulejos, suelos, pintura de
paredes, puertas, instalaciones de aire acondicionado, calefaccin,
videoportero, etc.
En todo edificio podemos distinguir los siguientes elementos:
Los cimientos, que soportan al edificio y le dan estabilidad.
La estructura, que resiste las cargas y las transmite a los cimientos.
La cubierta, que cierra el edificio por su parte superior.
Los muros, que aslan las diferentes estancias del edificio.
Los pavimentos
Las puertas y las ventanas, que permiten el paso de unas estancias a otras.
Otros elementos adicionales, como sistemas de suministro elctrico, de agua,
de comunicacin, sistemas de transporte vertical, calefaccin, eliminacin de
residuos, etc.

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223

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

Figura 1. Principales elementos en la construccin de un edificio

Cada una de las tcnicas que veremos a continuacin es apropiada para un


tipo de edificacin, siendo muchos los factores que pueden influir en la
determinacin de la tcnica y materiales ms apropiados. No existe una
tcnica, un sistema de construccin que sea intrnsecamente mejor que los
otros: en cada circunstancia deber emplearse el que mejor se adapte a los
requerimientos particulares.

2. LOS CIMIENTOS
Las cargas que soporta un edificio se
clasifican en muertas y vivas.
Las cargas muertas estn constituidas por el
peso del mismo edificio y de los elementos
mayores del equipamiento fijo. El peso es la
fuerza con que la Tierra atrae a los cuerpos, y
siempre se ejerce verticalmente y hacia abajo
Figura 2. Cargas en un edificio

224

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

(hacia el centro de La Tierra). Por ello, estos elementos ejercen una fuerza
descendente de manera constante y acumulativa desde la parte ms alta del
edificio hasta su base.
Las cargas vivas son las fuerzas provocadas por el viento, por movimientos
ssmicos, las vibraciones producidas por las actividades que se desarrollan en
el interior y el exterior del edificio, as como las fuerzas que producen los
cambios de temperatura y la dilatacin consecuente de los elementos del
edificio. Estas cargas son temporales y pueden provocar vibraciones,
sobrecarga y fatiga de los materiales.
En general, los edificios deben estar diseados para soportar toda posible
carga viva o muerta y evitar su hundimiento o derrumbe, adems de prevenir
cualquier distorsin permanente, exceso de movilidad o roturas.
La cimentacin es la parte estructural del edificio, encargada de transmitir las
cargas al terreno, proporcionando apoyo y estabilidad a los edificios.
Ser la consistencia del terreno y la profundidad a la que se encuentre una
capa resistente, as como el tamao y tipo de edificacin que se va a realizar,
los elementos principales que motivarn la eleccin de la cimentacin ms
apropiada.

2.1. TIPOS DE CIMIENTOS


La eleccin del tipo de cimentacin para un edificio determinado depender de
la fortaleza del terreno (presencia o no de rocas y tipo de suelo) y de las
condiciones ssmicas y pluviales de la zona.
Podemos clasificar las cimentaciones en funcin de la magnitud del
enraizamiento de las mismas en el terreno, en cimientos superficiales y
cimientos profundos:

2.1.1. CIMIENTOS SUPERFICIALES


Son aquellos que penetran poca distancia bajo el edificio. Los dos tipos ms
comunes empleados actualmente son las losas y las zapatas.

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225

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

Los cimientos de zapata son un sistema econmico empleado en obras


construidas en terreno estable en zonas cuya superficie no presenta dificultad
especial. Directamente se excava en
el terreno y se construyen piezas de
hormign armado con barras de
hierro, sobre las que descansarn
los pilares o los muros de la
edificacin. Para dar consistencia y
evitar deslizamientos de las zapatas,
se suelen unir mediante una
estructura de hormign y que formar
un solo cuerpo con stas.
Figura 3. Cimentacin sobre zapatas
Las zapatas son apoyos puntuales o lineales sobre
los que descansarn algunas de las partes de la
estructura del edificio.
Los cimientos de losa continua son placas de
hormign reforzadas, y se utilizan cuando las cargas
son relativamente grandes y el terreno es inestable.
Su construccin es similar a la de las zapatas,
diferencindose de stas, principalmente, en que
la losa ocupa, al menos, la superficie total de la
cimentacin. Por lo tanto, no se trata de apoyos
puntuales o lineales.

Figura 4. Cimentacin
sobre losa

El esqueleto metlico de los pilares


nace directamente del interior de la
losa. Est unido al de la losa,
proporcionando
as
una
consistencia similar a la que
Figura 5. Realizacin de una losa de cimentacin

tendra si toda la estructura fuera de una sola pieza


.

2.1.2. CIMIENTOS PROFUNDOS


En ocasiones podemos encontrarnos diversas
dificultades para encontrar el estrato resistente o
firme donde queremos cimentar. En estos casos
se recurre a la solucin de cimentacin profunda.
226

Figura 6. Cimentacin
sobre pilotes

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Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

Se extienden varios metros bajo el edificio. Sus principales exponentes son los
pilotes y los pozos de cimentacin.
Los pilotes son pilares hincados o perforados en el terreno. Denominamos
pilote a un soporte, normalmente de hormign armado, de una gran longitud en
relacin a su seccin transversal, que puede hincarse o construirse in situ en
una cavidad abierta en el terreno
Es habitual construir grupos de varios pilotes, unidos por una estructura
superficial, tipo zapata, llamada encepado, y sta se encuentra unida a las
dems mediante una red de correas de hormign.
En la cimentacin sobre pilotes, las cargas del edificio se distribuyen a lo largo
de la longitud de stos. Ms concretamente, es la superficie de estos cilindros,
a los que llamamos pilotes, la que soporta la carga del edificio. Con una
determinada cantidad de hormign y hierro podemos hacer un solo pilote
grueso o cuatro ms finos. Si las cargas se distribuyen por la superficie lateral
del pilote, nos interesa la opcin de mltiples pilotes, ya que la superficie lateral
de esos cuatro cilindros es muy superior a la de un solo cilindro ms grueso (a
igualdad de cantidades de los materiales empleados en su construccin).
Los pozos de cimentacin se plantean como
solucin entre las cimentaciones superficiales,
(zapatas, losas, etc.) y las cimentaciones
profundas. La eleccin de pozos de
cimentacin aparece como consecuencia de
resolver de forma econmica la cimentacin de
un edificio cuando el estrato resistente se
encuentra a una profundidad de unos cuantos
metros. A diferencia de los pilares, los pozos
transmiten la carga del edificio al lecho de roca
estable sobre el que descansan. Podemos
decir que son como una prolongacin de las
zapatas hasta encontrar suelo firme.

Figura 7. Pozos de
cimentacin

Cuadro resumen. Tipos de cimientos


Superficiales
Zapatas

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Profundos
Losa

Pilotes

Pozos

227

Bloque F - Tema 14

Apoyo puntual

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

Apoyo superficial

Reparten la carga
por toda la
superficie del pilote

Transmiten la carga
al estrato rocoso

Los pilotes no transmiten todo el peso a la base del mismo?


La lgica cotidiana nos hace pensar que el peso del edificio debera recaer
exclusivamente sobre la base del cilindro, pero, pensemos un momento en una
sombrilla de playa, o en un poste del tendido telefnico: para arrancar el poste
o la sombrilla es necesario hacer una fuerza muy superior al mero peso del
palo. Este se ha quedado agarrado por el terreno. El terreno circundante, ya
que es parcialmente fluido, y debido a su peso, cuando saquemos el poste o el
palo de la sombrilla, la tierra ocupar rpidamente el lugar que hemos dejado
libre. Esa misma tendencia a rellenar el hueco, provocada por el peso de la
tierra que hay por encima, es la que permite que un pilote soporte mucha ms
carga que la podra soportar el terreno que hay bajo la base del mismo. Es
como si unas manos potentsimas sujetasen el pilote en toda su longitud, y
tanto ms fuertemente cuanto ms profundo est hincado el pilote.
En la figura, las flechas grises representan el
peso del terreno, y se representa mediante
flechas negras la fuerza que el terreno
ejerce sobre el pilote, tanto ms largas
cuanto ms intensas son.

228

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Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

3. LA ESTRUCTURA
Los elementos bsicos de una estructura ordinaria son:

Pilares y Muros (soportes verticales)

Suelos y Cubierta (incluidos los elementos de apoyo horizontal),

Una estructura de un solo piso puede consistir en una solera de hormign1


directamente sobre el suelo, muros exteriores de albailera soportados por
una losa (o por zapatas continuas, alrededor del permetro del edificio) y una
cubierta. En edificios bajos, el uso de pilares interiores empotrados en los
muros de carga2 es un mtodo muy comn. Tambin pueden emplearse
pilares3 espaciados, apoyados en losas o zapatas.

Figura 8. Construccin con muros de


carga

Figura 9. Construccin con pilares y


jcenas

Una solera de hormign est formada por una capa de unos 10 cm. de hormign que contiene en su
interior una malla metlica, y todo ello sobre una lmina de plstico (PVC) sobre el suelo, para evitar
humedades (Ver documento pdf: realizacion solera de hormigon en el apartado de materiales de la
mesa de trabajo)
2

Muros de carga son aquellos que han sido construidos especialmente resistentes para soportar la
cargas superiores del edificio

3
Pilares son elementos de hormign con estructura metlica interior, de altura muy superior al ancho de
su base, que sirven para soportar cargas del edificio

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229

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

Como regla general, cuanto mayor sea la luz4 de cubierta o techo, ms


complicada ser la estructura que lo soporte y habr menos posibilidades para
escoger los materiales apropiados. Dependiendo de la longitud de la luz, la
cubierta5 podr tener una estructura de vigas paralelas o una estructura de
vigas bidireccionales, apoyadas en vigas maestras, o jcenas, de mayor
tamao que abarquen toda la extensin de la luz.
El forjado, o parte horizontal de la estructura que
forma el suelo de cada una de las plantas del
edificio, suele estar formado por vigas
prefabricadas apoyadas sobre las jcenas, y los
huecos se van rellenando con bovedillas
cermicas. Todo esto es revestido con hormign
en cuyo seno se coloca un mallazo de reparto6
Figura 10. Corte esquemtico
de forjado

La funcin estructural del forjado es transmitir las cargas verticales a los pilares
y stos, a su vez, las transmiten a los cimientos.

Figura 11. Detalle de estructura

4
5

Luz: distancia entre pilares o muros que soportan la cubierta o el forjado de un piso
Cubierta: parte de la estructura que cierra la construccin por su parte superior

Mallazo: malla cuadriculada realizada con varilla de hierro de unos 8-10 mm., con huecos de unos 10
cm.

230

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

En los edificios de varias plantas se va


repitiendo el mismo patrn de pilares,
jcenas, vigas y bovedillas hasta
alcanzar el techo de la ltima planta
(figura 12). Normalmente, el dimetro o
la
seccin
de
los
pilares
ir
disminuyendo a medida que subimos en
el edificio, ya que el peso que deben
soportar es sensiblemente menor que
los pilares de las primeras plantas,
sobres los que recae todo el peso del
edificio.

Figura 12. Edificio con estructura


formada por pilares y jcenas

4. MUROS
El siguiente elemento estructural es el que permite el aislamiento de las
distintas estancias en que se divide una vivienda, y de sta con el exterior.
El elemento principal de los muros son los ladrillos o los bloques, y su eleccin
depende de la funcin del muro a construir. Para unir entre s estas unidades
bsicas del muro se emplea mortero a base de cemento y arena. Los ladrillos
presentan ondulaciones en sus caras con la finalidad de proporcionar una
mayor superficie de contacto entre el ladrillo y el mortero, y adems, impedir
que se deslicen transversalmente cuando el cemento ha endurecido

4.1. FACHADAS
Las obras de mampostera de las fachadas reciben el nombre de cerramientos,
estando formados, habitualmente, por cuatro elementos:
Hoja interior: se trata de un tabique fino sobre el que se extender el
revestimiento interior para posterior pintura.

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231

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

Hoja exterior: ste es un tabique grueso, siendo frecuente el que est formado
por ladrillo hidrofugado a cara vista, sin revestimiento alguno. Tambin se hace
de ladrillo normal, sin ningn tratamiento que lo haga impermeable, pero ste
tipo de ladrillo requiere una capa exterior de cemento que confiera a la fachada
impermeabilidad.
Cmara de aire: es el espacio, de unos 10
cm., que se deja entre las dos hojas, y que
suele rellenarse de algn material aislante
como la fibra de vidrio o la espuma de
poliuretano. La primera se comercializa en
planchas
de
distintos
espesores,
generalmente de color amarillo, mientras
que la segunda es un polmero que se
proyecta a presin mediante pistolas sobre
la superficie de una de las dos hojas, antes
de construir la siguiente hoja. Tambin se
emplean planchas de poliestireno (corcho
blanco)

Figura 13. Cerramiento capuchina


(doble tabique con cmara de aire y
aislante termo-acstico)

Estas tres construcciones se


encuentran en fase de
aislamiento trmico-acstico
mediante
espuma
de
poliuretano proyectada.
Los edificios quedan as
recubiertos con una capa
aislante continua, sin fisuras
ni zonas por las que pueda
haber transmisin del calor.

Enfoscado: capa exterior de cemento u otro material hidrfugo7.


Para la capa exterior de las fachadas tambin se utiliza piedra caliza, mrmol,
granito y paneles de hormign prefabricados.
La realizacin de fachadas en vidrio de doble capa y vidrio
de seguridad, es cada vez ms habitual en aquellos edificios
que no tendrn uso como vivienda (oficinas, organismos
oficiales, etc.).

Hidrfugo: dcese del material o sustancia que repele el agua

232

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

4.2. SEPARACIONES INTERIORES


Tradicionalmente, las divisiones interiores de los edificios han consistido en
muros sencillos de albailera de 8 a 15 cm. de espesor, formados por ladrillos
unidos con mortero, pintados o encalados. (Ver documento pdf: tabiques en el apartado
de materiales de la mesa de trabajo)

No obstante, en la actualidad se vienen


empleando,
cada
vez
ms,
elementos
prefabricados de cartn-yeso y madera
laminada, cuyas propiedades de aislamiento
trmico y acstico se ven mejoradas da a da.
En muchos edificios los nicos muros de
albailera son los muros contra incendios, entre
los que se incluyen los huecos de ascensores,
escaleras y pasillos principales.
Figura 14. Tabique de
separacin interior

Figura 15. Diferencia en el grosor de los


tabiques entre dos viviendas y las
separaciones interiores

En las separaciones entre dos


viviendas de una misma planta
(paredes
medianeras)
debe
incluirse algn elemento aislante
trmico-acstico (tipo fibra de
vidrio, poliestireno o espuma de
poliuretano proyectada). Para ello
se realizar doble tabique con
cmara de aire, tal como hemos
visto en las fachadas (figura 13),
aunque en este caso los dos
tabiques tendrn el mismo grosor.

NOTA: En la figura 15 no se aprecia ningn pilar, aunque


probablemente la vivienda s los tenga, como puede
apreciarse en la fotografa de la figura 16. Han sido
suprimidos del plano promocional para que puedan
ajustarse los muebles. La cama del dormitorio de la
derecha no cabra si hubiera algn pilar que sobresaliera
del muro. sta es una prctica habitual entre las
promotoras y que produce desagradables sorpresas en los
compradores. Si la vivienda es parte de un edificio de ms
de dos plantas de altura (incluido garaje), es casi seguro
que la estructura est hecha a base de pilares.

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Fig. 16. Tabique con pilares

233

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

4.2.1. ACABADOS EN LOS TABIQUES


La cara vista de los tabiques interiores se recubre, bien con una capa de yeso
(enlucido), que despus se cubrir con pintura o papel, o bien con una capa de
azulejos.

a) Pintura de tabiques.
Actualmente se emplean dos tcnicas de pintura en
los tabiques de las viviendas: pintura lisa y al gotel.
Este ltimo emplea un sistema de proyeccin de
gotas de masilla semilquida que se adhiere al yeso,
ofreciendo un aspecto granuloso. Resulta ms
econmico, pues disimula las irregularidades y
ondulaciones del enlucido, mientras que la pintura lisa
requiere aplicar manualmente la masilla sobre el
yeso, rellenando las irregularidades y ondulaciones
que pudiera haber en ste.

Fig.17. Gotel

La pintura lisa puede tratarse para ofrecer una superficie brillante y dura,
mediante la tcnica del estuco veneciano. humedades (Ver documento pdf: estuco en
el apartado de materiales de la mesa de trabajo)

El abanico de opciones de tratamientos y tcnicas de


recubrimientos para pintura de los tabiques es muy
amplio, (esponjado, rstico, trapeado, veladura,
espatulados, etc.), siendo todos ellos variaciones del
sistema general, consistente en recubrir la superficie
con una masilla que endurece, a la que se le puede
imprimir un cierto patrn geomtrico, gotear, alisar,
rallar, etc., para despus aplicar una capa de pintura,
Figura 18. Estuco
que tambin puede ser aplicada de distintas maneras
veneciano
y con distintos utensilios (esptula, esponja, rodillos,
brocha, etc.) obtenindose diversos acabados, ms o menos econmicos.
b) Alicatado.
Los tabiques de las estancias hmedas, tales como cocinas, baos, aseos y
lavaderos, deben ser recubiertos por un material especialmente resistente e
impermeable. La solucin ms frecuente es el alicatado con azulejos,
pequeas piezas planas de cermica vitrificada, cuyas dimensiones ms
frecuentes son 20x20 cm.

234

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

Dos aspectos han de tenerse en cuenta: la colocacin de los azulejos y la


calidad de los mismos. En cuanto a la primera, los azulejos deben estar
colocados formando una superficie uniforme, sin que sobresalga ninguno.
En cuanto a la calidad de los azulejos, los defectos
ms comunes son las grietas y las ondulaciones en
la superficie vitrificada. Se denominan azulejos de
primera calidad aquellos que estn libres de los
defectos antes mencionados. Generalmente son
mejores los azulejos cuanto ms grandes son, ya
que los defectos se aprecian ms fcilmente, y slo
las grandes fbricas tiene capacidad tcnica para
realizarlos.
Otros acabados para la cara vista de los tabiques
pueden ser el empapelado o el recubrimiento con
lmina de madera o de material plstico, pero no
son muy habituales.

Figura 19. Tabique


alicatado, con rodapi y
cenefa

El empleo de molduras de escayola como ornamento en paredes y techos no


es excesivamente caro y mejora considerablemente el aspecto de las viviendas
(figura 20), pero es conveniente asegurarse de cul es el material con el que
estn realizadas, ya que pueden ser de poliestireno (corcho blanco) como las
de la figura 21.

Figura 20. Moldura de


escayola

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Figura 21. Molduras y rosetones de


poliestireno (Leroy Merlin)

235

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

5. PAVIMENTOS
Para revestir los suelos del interior de las viviendas se emplean,
principalmente, dos tipos de sistemas:

Losas de piedra y baldosas.

Madera.

5.1. SUELOS DE LOSAS Y BALDOSAS


Las losas son piedras planas, generalmente cuadradas o rectangulares, de
poco grueso, mientras que las baldosas son piezas fabricadas en distintos tipos
de arcillas o cemento, siendo, generalmente, ms econmicas que las
primeras.
Baldosas
El terrazo se trata de un aglomerado de pequeas piezas de
piedra natural, de distintas composiciones, compactado con
un material aglutinante, generalmente cemento. Su uso
habitual est limitado a suelos que requieran gran resistencia
a los cambios de temperatura, a la humedad, a los golpes,
etc.
El gres cermico est formado por baldosas cuya cara
superior est esmaltada, cocida a unos 1300C,
vitrificndose. Permite obtener casi cualquier aspecto que se
desee (madera, rstico, aluminio, mrmol, granito, etc.)

Losas
El mrmol es una roca metamrfica, principalmente
compuesta por carbonato de calcio. Su facilidad de trabajo y
el elegante acabado que proporciona, hace de l uno de los
materiales naturales ms empleados en la pavimentacin de
viviendas.

236

GESTIN INMOBILIARIA

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

El mrmol tiene el inconveniente de ser atacado por los cidos, incluidos los
cidos dbiles como los que contiene el vinagre o el limn.

El granito es una roca plutnica, formada por el enfriamiento


lento del magma, compuesta por cristales visibles de mica,
cuarzo y feldespato. Es ms duro que el mrmol y resiste la
accin de los cidos.

5.2. SUELOS DE MADERA


Generalmente, la colocacin de un suelo de madera requiere el pavimentado
previo como medio de obtener una base resistente y uniforme para las piezas
de madera que se colocarn sobre l. Para ello se emplearn baldosas
baratas.

En la imagen superior aparecen muestras de cerezo, arce, haya y roble,


respectivamente, que son las maderas ms empleadas en la realizacin de
suelos, debido a su gran dureza, resistencia a los cambios de temperatura y
durabilidad.

Figura 22. Suelo de parquet de roble pegado

GESTIN INMOBILIARIA

237

Bloque F - Tema 14

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN I

Figura 23. Suelo de parquet pegado

El parquet mosaico o de encolar se realiza con tablas de madera, cuyo


tamao suele ser inferior a 30 cm. de largo, pegadas al suelo con adhesivo
sinttico y recubiertas con una capa de polmero resistente al agua y de alta
dureza (generalmente polister) (Ver documento pdf: colocacion de parquet en el
apartado de materiales de la mesa de trabajo)

Figura 24. Tarima flotante

La tarima flotante suele estar formada por piezas compuestas por dos lminas
de unos 3 mm, pegadas entre s y dispuestas de manera que las vetas van
perpendiculares. Estas piezas son tablas largas o baldosas que no se clavan ni
se pegan al suelo. Sencillamente, se mantienen por su propio peso y por la
presin a las paredes, y se ensamblan unas a otras mediante machi-hembrado.
(lengeta-ranura). Se colocan sobre una lmina de material aislante de la
humedad y que reduce el ruido de las pisadas. (Ver documento pdf: colocacion de
tarima flotante en el apartado de materiales de la mesa de trabajo)

238

GESTIN INMOBILIARIA

TEMA 15
MATERIALES Y TCNICAS DE
CONSTRUCCIN II

1. PUERTAS
1.1. Puertas huecas
1.2. Puertas macizas
1.3. Puertas de seguridad
2. VENTANAS
2.1. Aluminio
2.2. PVC
2.3. Madera
2.4. Acristalamiento
3. OTROS ELEMENTOS
3.1. Aire acondicionado
3.2. Calefaccin
3.3. Telecomunicaciones
4. ALGUNOS ASPECTOS DE IMPORTANCIA
4.1. Orientacin de la vivienda
4.2. Altura de los techos de la vivienda
4.3. Altura de la vivienda
4.4. Acerca de los planos
4.5. Superficie construida y superficie til

Bloque F - Tema 15

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN II

1. PUERTAS
La madera es un bien escaso, y caro. Las antiguas puertas de madera maciza
son objetos de lujo que han sido sustituidos por laminados, aglomerados y
otros derivados de la madera.
Vamos a detenernos un poco en las puertas ms empleadas actualmente en la
construccin:
Puertas huecas
Puertas macizas:
de aglomerado
de DM
Puertas de seguridad
Blindadas
Acorazadas

1.1. PUERTAS HUECAS


Una solucin bastante econmica en la realizacin de puertas es la fabricacin
de las mismas mediante un armazn de madera de pino o similar, forrado con
una lmina de tablero de madera de baja calidad chapado de madera noble.
Su capacidad de aislamiento trmico y acstico es bastante escasa, as como
su resistencia a los golpes. En contrapartida, su reducido peso es una ventaja,
ya que es ms difcil que se descuelguen con el paso del tiempo y el uso.

Figura 1. Esquema de la estructura de una


puerta hueca

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241

Bloque F - Tema 15

MATERIALES Y TCNICAS DE CONSTRUCCIN II

1.2. PUERTAS MACIZAS


Estn formadas por un cuerpo central de una sla pieza, constituido por un
tablero de unos 35 cm. de espesor, canteado con madera maciza.

Figura 2. Esquema de la estructura de


las puertas de aglomerado y DM

Este tablero puede ser de aglomerado o de DM. Ambos son productos


manufacturados procedentes de la madera. La diferencia principal radica en el
tamao de las partculas de madera empleadas:

El aglomerado se trata de una pasta formada por


madera triturada de diversos tipos, generalmente de
baja calidad, en trozos relativamente grandes,
compactada mediante presin, temperatura y cola.

El DM, (o MDF) o tablero de fibra de densidad media,


est fabricado con una fibra mucho ms densa que la
del aglomerado, ms compacta, formada por trozos
ms pequeos, resultando de superficies ms lisas y
ms pesado.

242

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1.3. PUERTAS DE SEGURIDAD


Podemos considerar tres niveles de seguridad en las puertas para las
viviendas:
1) El grado ms alto de seguridad corresponde a las puertas acorazadas.
Son de acero, estn revestidas de madera noble y provistas de mltiples
puntos de cierre. Adems, su marco est formado por tubos o perfiles
metlicos ocultos bajo el marco de madera para reforzar ms an la
puerta.
2) Un segundo nivel de seguridad corresponde a las puertas blindadas.
Su alma est compuesta por aglomerado o DM en vez de acero, estando
recubierta la madera interior por unas planchas metlicas que refuerzan
y sirven de blindaje a la puerta. Sobre el metal se colocan maderas
nobles para mejorar su aspecto y dispone tambin de varios puntos de
cierre. El marco sobre el que abre la puerta es de madera. Son ms
baratas que las acorazadas y pesan menos.
3) La denominacin de puerta semiblindada no est regulada por ninguna
norma, por lo que suele colgarse ste cartel a las puertas robustas y
pesadas, con una cerradura un poco especial, pero sin ningn refuerzo
metlico.

Figura 3. Puerta acorazada

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Figura 4. Puerta blindada

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2. VENTANAS
Prcticamente se ha universalizado el uso del aluminio para la realizacin de
las ventanas, aunque est tomando mucho auge el PVC como elemento de
construccin y la madera sigue siendo sinnimo de categora.

2.1. ALUMINIO
Se trata de un metal ligero, altamente resistente a
los fenmenos atmosfricos y a la corrosin,
razonablemente barato, fcil de manipular y se
pueden fabricar perfiles lacados, naturales o
anodizados1 (mediante procesos qumicos y
electrolticos2) para darle el color y el aspecto
deseado. Para su ensamblaje se emplean tornillos
y remaches. Su mayor inconveniente es su
escasa capacidad como aislante trmico.
Figura 5. Perfil de ventana de

Las ventanas de aluminio, por lo general, son


aluminio y doble cristal
tanto mejores cuanto mayor es el espesor del
aluminio empleado. Otro aspecto que nos habla de calidad de una ventana de
aluminio es la ausencia de bordes y cantos cortantes; el acabado debe ser
suave y sin tornillos o remaches a la vista.
El nico elemento atmosfrico que puede producir corrosin en el aluminio es
el salitre unido a la humedad.

2.2. P.V.C.
El PVC o cloruro de polivinilo es un polmero artificial, derivado del petrleo,
cuyas caractersticas lo hacen muy adecuado para la construccin de
ventanas, que sern ms aislantes que las fabricadas con aluminio, ya que la

El aluminio, en contacto con el aire, se oxida rpidamente, formando una capa extremadamente
delgada, (001 micras), de xido casi del mismo color que el aluminio e impide que el oxgeno del aire siga
oxidndolo. De sta forma, la capa de xido formada protege al aluminio. El anodizado consiste en
provocar artificialmente la oxidacin del aluminio, obteniendo capas de xido de unas 25-30 micras. El
espesor de un folio normal para impresora es de unas 100 micras.
2

Bao electroltico: Deposicin de una capa de metal sobre un objeto mediante el paso de la corriente
elctrica a travs de una disolucin de una sal del metal. Esta es tambin la tcnica que se emplea en los
cromados, plateados y dorados de objetos metlicos.

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conductividad trmica3 del PVC es mucho menor. Resistente incluso al salitre,


es la luz solar el nico enemigo de este plstico, ya que lo deteriora, restndole
elasticidad y volvindolo duro y quebradizo.
El mtodo de fabricacin de las ventanas de
PVC consiste en la soldadura de los distintos
elementos de cada hoja de ventana mediante
el empleo del calor, lo que le confiere una
mayor hermeticidad que la de cualquier otro
material.
Para darle mayor resistencia, suelen ir
reforzadas
interiormente
con
acero
galvanizado.

Figura 6. Perfil de ventana de


PVC con doble cristal

2.3. MADERA
A pesar de los muchos inconvenientes que tiene la madera como elemento de
construccin para exteriores, las ventanas de madera son un bien bastante
preciado en climas fros, ya que es mejor aislante trmico y acstico que el
aluminio o el PVC.
Requiere numerosos cuidados posteriores para evitar que se deteriore por la
accin del sol, la humedad y los mohos. Si la madera empleada no est
suficientemente seca de humedad y resina, con el paso del tiempo perder su
forma inicial, encogiendo y retorcindose.
En la actualidad pueden encontrarse ventanas construidas mediante la
combinacin de dos o ms de stos materiales (aluminio-madera, PVCaluminio, etc.)

2.4. ACRISTALAMIENTO
El vidrio, obtenido por fusin a unos 1.300 C de ciertos tipos de arenas, es
parte fundamental en las ventanas. Se trata de un material transparente, rgido
y aceptablemente resistente, con un coeficiente de dilatacin suficientemente

3
Conductividad trmica: cuando acercamos una llama a un extremo de una barra de metal, ste
aumenta su temperatura rpidamente en toda la longitud, ya que los metales transmiten muy bien el calor:
se dice que son buenos conductores trmicos. Por el contrario, los polmeros (plsticos), madera,
cermica, etc. son malos conductores trmicos: podemos decir que son aislantes ya que es baja su
conductividad trmica.

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pequeo como para mantener sus dimensiones dentro unos mrgenes de


tolerancia en un amplio rango de temperaturas. 1.300 C
No obstante, su capacidad aislante es bastante reducida cuando se emplean
vidrios de unos 5 o 6 mm de espesor, que es la medida habitual. Para obtener
unas condiciones de aislamiento trmico y acstico mejores se recurre al doble
acristalamiento.

El sistema de doble cristal, comnmente conocido como Climalit , basa su


eficacia en la creacin de una cmara estanca de aire entre dos lminas de
vidrio, aprovechando as la baja conductividad trmica del aire o los gases que
se introducen en ella para mejorar el aislamiento trmico y acstico. Las
medidas habituales para los espesores de las distintas capas de vidrio y aire
son 4-6-4 y 4-8-4. Estos son los espesores en milmetros de los dos vidrios (4
mm) y de la cmara de aire (6 u 8 mm). Cuanto mayor sea la cmara de aire
mas aislante ser.
Cuando slo se pone vidrio, aunque sea del mismo espesor que la suma de los
dos empleados en el doble acristalamiento, la mayor conductividad trmica del
vidrio no proporciona tanto aislamiento como cuando se deja la cmara de aire
entre ambos.

Figura 7. Corte de un doble


acristalamiento con cmara de
aire aislante

Las propiedades aislantes del doble cristal


dependen en gran medida de la
estanqueidad de la cmara de aire. Si dicha
cmara no est hermticamente cerrada
podr entrar aire fro y disminuir as el
aislamiento trmico. Adems, si penetra aire
hmedo, el vapor de agua se condensar
sobre la superficie del vidrio, ensuciando la
cara interior, a la que no se tiene acceso,
por lo que permanecer sucio para siempre.

En contrapartida, existe una desventaja, adems de su precio ms elevado: al


ser ms delgado el vidrio empleado, su resistencia mecnica a los golpes es
menor: es ms frgil un vidrio delgado que uno grueso.

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3. OTROS ELEMENTOS
3.1. AIRE ACONDICIONADO
Los equipos de aire acondicionado enfran el aire que circula por toda la
vivienda. Para ello es necesario contar con cuatro elementos bsicos:

Unidad exterior o Condensadora: se encarga de producir fro a


costa de consumir electricidad y generar calor, que se emite al exterior.
Esta maquinaria suele instalarse en la azotea del edificio (o, en su
defecto, en la fachada). Enfra un gas (fren R-22) que enva a la unidad
interior, que se encuentra en la vivienda, a travs de un sistema de
tubera doble.

Unidad interior o Evaporadora: se encarga de hacer circular el aire


que aspira de las distintas dependencias de la vivienda, lo hace pasar a
travs de un enrejado refrigerado por el gas fro que viene de la unidad
exterior, con lo que el aire se enfra, y lo impulsa hacia las dependencias
de la vivienda.

Conductos de aire: son grandes tubos cuadrados o rectangulares que


sirven para canalizar el aire fro desde la unidad interior hacia las
habitaciones. El aire de retorno, que va desde las habitaciones hacia la
unidad interior, para ser enfriado y vuelto a enviar a las habitaciones.

Termostato: Es el mecanismo electrnico que permite mantener la


temperatura previamente seleccionada. Pone en marcha la mquina
cuando la temperatura es superior a la que se ha seleccionado.

Figura 9. Esquema de instalacin y funcionamiento de un equipo


acondicionador de aire en una vivienda

Es habitual encontrar en las memorias de calidades de algunas viviendas la


indicacin preinstalacin de aire acondicionado. Esto se refiere a que la
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vivienda cuenta con los conductos y tubos necesarios para instalar el aire
acondicionado, pero no incluye ninguna de las mquinas.
La bomba de calor
es un sistema prcticamente igual al del aire
acondicionado, que incluye un mecanismo en la unidad exterior que le permite
producir aire caliente o aire fro, segn se seleccione.

3.2. CALEFACCIN
La calefaccin por agua caliente es un sistema que se basa en el
calentamiento de agua, que se har circular por la vivienda a travs de
unos tubos, y que transmite al aire circundante el calor acumulado en el
lquido. Requiere los siguientes elementos:

Caldera: poco mayor que un calentador de agua corriente, la caldera


es el lugar donde se calienta el agua que recorrer todos los
radiadores. Puede ser elctrica o a gas.

Tubos: el agua calentada en la caldera es conducida hasta los


radiadores, y desde estos retorna a la caldera, a travs de tubos de
cobre.

Radiadores: elementos donde el agua caliente se enfra


transmitiendo su calor al aire circundante.

Termostato: Al igual que en al aire acondicionado, el termostato


es el aparato electrnico que detecta la temperatura ambiente y pone en
marcha o detiene la generacin de calor, en funcin de dicha
temperatura y la que previamente se haya seleccionado.

Figura 10. Esquema de


instalacin de calefaccin por
agua caliente.

248

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3.3. TELECOMUNICACIONES
Ya est prcticamente generalizada la instalacin de los elementos necesarios
para poder captar en las viviendas los diferentes sistemas de
telecomunicaciones, tales como telfono, televisin area, televisin va
satlite, televisin por cable, Internet, radio, etc.

Tomas de telfono
Las viviendas deben contar con instalacin interior de cables que
permitan la conexin a la red de telefona. La conexin mediante
fibra ptica, en lugar de cables de cobre, es cada vez ms habitual.

Tomas de televisin y radio


Para las emisiones de televisin en las bandas de VHF y UHF
(siglas en ingls de Muy Alta Frecuencia y Ultra Alta Frecuencia),
as como para las emisiones de radio en FM (Frecuencia
Modulada).
Los sistemas de televisin por cable conectan las tomas de TV a
su red, inutilizando, generalmente, la conexin a la antena colectiva.

Antena colectiva
Recibe las emisiones de VHF y UHF y las transmite a las
viviendas. Tambin suele incorporar la antena de recepcin de
FM.

Antena parablica
Recibe las emisiones va satlite. Los canales recibidos y el
nmero de estos dependen del tipo de antena, el satlite al que
est dirigida la antena y del amplificador instalado.

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249

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4. ALGUNOS ASPECTOS DE IMPORTANCIA


4.1. ORIENTACIN DE LA VIVIENDA
Nos encontramos en el hemisferio norte de la Tierra, por lo que el Sol parece
moverse en un plano ligeramente inclinado hacia el sur en su recorrido diario
de este a oeste.

Figura 11. Variacin del ngulo de incidencia de los rayos solares en invierno y en verano. Ambas
representaciones muestran la sombra del edificio a las 12 horas

El ngulo de inclinacin de la Tierra con respecto al plano de la eclptica, y su


movimiento alrededor del Sol dan lugar a las estaciones. Cuando el hemisferio
norte est orientado hacia el Sol, es verano en esa parte de la Tierra, ya que
los rayos solares inciden ms verticalmente. No es la variacin de la distancia
de la Tierra al Sol la causa de las estaciones.

Si lo que se desea es tener luz y calor en invierno, la mejor orientacin es hacia


medioda. En invierno, los rayos solares penetrarn en la vivienda por las
ventanas orientadas hacia el sur. En verano, al estar el sol ms alto, los rayos
incidirn ms verticalmente, por lo que penetrarn poco en la vivienda.

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La orientacin hacia poniente es


muy agradable en invierno, pues
proporciona calor durante las
ltimas horas del da, pero en
verano
puede
resultar
excesivamente calurosa.
La orientacin hacia el norte es
muy fresca en verano, pero en
invierno puede ser excesivamente
fra y oscura.
La orientacin hacia levante es
fresca las tardes de verano y
luminosa las maanas de invierno.

4.2. ALTURA DE LOS TECHOS DE LA VIVIENDA


Es ste uno de los aspectos menos
tenidos en cuenta a la hora de la
adquisicin de una vivienda, sin embargo,
una diferencia de 20 cm. en la altura de
los techos puede producir una gran
sensacin de amplitud.
La altura normal de las viviendas
actuales es de 2,40 m. Con estas
medidas, si se instala aire acondicionado
mediante conductos en el techo de los
pasillos, la altura de los pasillos
descender hasta 2,20 m. En esas
condiciones, la sensacin de agobio
puede ser importante.

Figura 12. Una persona de 180 m de altura


alcanza a tocar el falso techo fcilmente en
una vivienda de 240 m con instalacin de
aire acondicionado.

Algunos arquitectos, siendo conscientes de que la mayora de las viviendas


terminarn por llevar instalacin de aire acondicionado, elevan la altura de los
techos hasta 2,60 m, aunque esto suponga un ligero aumento en el precio final
de la vivienda.
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251

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4.3. ALTURA DE LA VIVIENDA


En los edificios de varias plantas, la altura a la que se encuentra la vivienda
puede ser una de las condiciones a tener en cuenta.
Primera planta:
Ventajas:
Menos tramos de escalera para acceder al piso, en caso de
avera del ascensor.
Menos tiempo para llegar a la calle.
En la mayora de los casos pueden seguir recibiendo agua
corriente sin necesidad de bomba impulsora.
Inconvenientes:
Pilares ms gruesos en el interior de la vivienda.
Ms ruido de la calle.
Ms ruido de las bajantes de los pisos superiores.
Menos vistas.
Menos luz natural.
ltima planta:
Ventajas:
Pilares ms delgados en el interior de la vivienda.
Menos ruido de la calle.
Ms luz natural.
Mejores vistas.
Inconvenientes:
Ms tramos de escalera para acceder al piso, en caso de avera
del ascensor.
Ms tiempo para llegar a la calle.
Ms calor en verano y ms fro en invierno, pues no tienen ningn
piso por encima que le sirva de aislante.
Menos presin de agua corriente. La presin que proporciona al
agua la bomba impulsora va disminuyendo con la altura.

4.4. ACERCA DE LOS PLANOS


Un buen profesional inmobiliario debe saber interpretar, al menos, los aspectos
ms importantes de los planos de una vivienda, as como detectar posibles
engaos u omisiones en los mismos.

252

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Ya vimos en el tema anterior que algunos planos promocionales,


(evidentemente, no los empleados para la construccin), omiten ciertos
aspectos incmodos, como por ejemplo los pilares. Es cierto que no todas las
viviendas tienen pilares, pero s la mayora.
En el plano promocional de la derecha se han omitido ciertos elementos.

Qu
sistema
de
ventilacin tiene la vivienda
en el cuarto de bao y en el
aseo?.
Si
no
tienen
ventanas, por dnde salen
los olores y la humedad?.
(shunts)

Por dnde pasan las


caeras por las que bajan
las aguas residuales de las
viviendas
superiores?.
(bajantes)

El lavadero, generalmente
ubicado junto a la cocina,
se encuentra en el extremo
opuesto de la vivienda.

Para acceder al aseo que


hay junto a la cocina hay
que cerrar la puerta del
distribuidor

No es el caso, pero es
frecuente que los muebles
estn representados ms
pequeos de lo que en
realidad deberan ser, para
que la vivienda parezca
ms grande.

Figura 13. Plano promocional para la venta de


vivienda.

Algunos planos incluyen una escala, pero su uso no es fcil, ya que requiere
estar haciendo reglas de tres, y su fiabilidad tampoco es muy grande. En el
caso presente s se corresponde con la realidad.
Normalmente no dispondremos de los planos de cotas, que son aquellos en
los que aparecen todas las medidas de la vivienda, ni de la escala
mencionada, pero un simple clculo matemtico nos dar el factor de
conversin por el que deberemos multiplicar cualquier medida tomada sobre el
plano, para obtener as la medida real:

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253

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Mediremos sobre el plano promocional el ancho y el largo (a y b) de una de las


estancias, procurando que sea lo ms parecida a un rectngulo, y que tenga la
indicacin con la superficie de la misma. En la figura anterior, el saln tiene
una superficie de unos 28 m2, y con la regla hemos medido el ancho y el largo,
siendo 52 y 13 cm. respectivamente. El factor de conversin que buscamos se
calcula mediante la siguiente ecuacin:

f=

f=

superficie
a b

superficie
28
28
=
=
= 0'4142 = 0,64
ab
5,2 13
67,6

Si queremos saber el ancho de la cama de matrimonio que han dibujado en


ese plano, mediremos con la regla (2,5 cm.) y multiplicaremos esta cantidad
por el factor de conversin f (0,64), lo que da un ancho de 1,60 m.

EJERCICIO RESUELTO:
En el plano anterior. Las camas de los dormitorios pequeos son
de 90 cm. de ancho?, son de 180 de largo o de 2m?
Con una regla tomamos las medidas de la cocina, por ejemplo:
33 y 12 cm. respectivamente
Si la superficie real de la cocina es de 84 m2, el factor de conversin
ser:
f=

superficie
=
ab

8'4
=
3'3 1'2

8'4
= 2'1212 = 1,45
3'96

Entonces, si el ancho medido de las camas de los dormitorios pequeos


es 055 cm., el ancho real de las camas ser:
Ancho = 055 x 145 = 080 m (son de 80 cm.)
Si medimos con la regla la longitud de esas mismas camas, obtenemos
13 cm., por lo que en realidad son de:
Largo = 13 x 145 = 189 m (son de 190 m)

254

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4.5. SUPERFICIE CONSTRUIDA Y SUPERFICIE TIL


Estas medidas slo estn reguladas mediante normativa legal para las
viviendas de proteccin oficial (VPO).
Se denomina superficie til de una vivienda a la superficie total sobre la que
se puede pisar. Incluye estancias, pasillos, armarios empotrados y cualquier
otro elemento que se encuentre cubierto por el techo y cerrado al exterior. Se
cuenta solo el 50% de la superficie de los balcones y terrazas, aunque si estn
cerradas por tres caras y el techo, entonces se considera el 100 de su
superficie.

Escalera

Ascensor

Figura 14. Parte del Plano de cotas de la vivienda tipo E del 5 piso de un edificio de siete plantas.

Se denomina superficie construida de una vivienda de un edificio a la suma


de la superficie total de la vivienda, incluyendo la superficie ocupada por todas
las dependencias, balcones y terrazas, los tabiques, pilares, bajantes, y
cualquier otro elemento. Tambin se contabiliza el 50% de la superficie
ocupada por los muros de medianera, que son los que separan la vivienda de
la adyacente. As mismo, se contabilizar la parte proporcional de los
elementos comunes del edificio: zagun de entrada, escaleras y rellanos,
ascensor, azotea, cuartos de luces, de limpieza, de contadores, etc.
La proporcionalidad se establece en funcin de la superficie til de la vivienda
con respecto a la suma de las superficies tiles de todas las viviendas del
edificio. Si la suma de todas las viviendas del edificio da una superficie de 360
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m2 y la superficie til de la vivienda es de 90 m2, y, el factor de proporcionalidad


ser 025. (90 m2 es el 25% de 360, que resulta de multiplicar 025 por 100.)

90
= 0'25
360
En los planos de edificacin aparecen algunos smbolos que conviene conocer,
as como las instalaciones o elementos que representan. Veamos algunos de
ellos que aparecen en el plano de cotas de la figura 14.

Elemento

Smbolo

Descripcin

Pilar

Elemento estructural del edificio que soporta las


cargas verticales y las transmite a los cimientos.

Shunt

Es un tipo de chimenea
especialmente diseada para
la evacuacin de los productos
de la combustin de los
aparatos a gas o para la
evacuacin del aire viciado de
un local. La salida de cada
planta
no
va
unida
directamente
al
conducto
general principal sino a un
conducto
auxiliar
que
desemboca en aqulla.
En la vivienda slo se apreciar
la rejilla por la que se marcha el
aire viciado.

Chimenea

Tubo por el que asciende el aire de las plantas


inferiores. En el caso del plano de la imagen, tiene
como finalidad ventilar el stano-garaje.

Bajante

Conduccin por la que descienden


residuales hacia el alcantarillado.

256

las

aguas

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Cota:

Distancia entre dos puntos (expresada en metros).


Dichos puntos vienen marcados con una pequea
lnea oblicua.

Superficie

Superficie de la estancia, en metros cuadrados. Esta


debe ser superficie pisable.

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257

GLOSARIO

GLOSARIO
ACREEDOR

El que tiene derecho a pedir el cumplimiento de una obligacin,


especialmente el pago.

ACTA DE
NOTORIEDAD

Expediente notarial supervisado por un notario, cuyo objeto es el


de dar fe pblica sobre algn hecho notorio y pblico (Ej.: para
acreditar la carencia de arrendatarios en un inmueble.).

AGENCIA
INMOBILIARIA

Empresa
dedicada
a
las
transacciones
inmobiliarias,
especialmente alquiler y venta de inmuebles, que cobra un
porcentaje por sus servicios.

API

Profesional que acta como intermediario en una transaccin


inmobiliaria y a cambio cobra una comisin por sus servicios.

ARRENDADOR

Es la persona que cede a otra el uso de un bien (en nuestro caso


un inmueble), en arriendo o alquiler.

ARRENDAMIENTO
DE TEMPORADA

El que se realiza por un periodo corto de tiempo, siendo el


inmueble alquilado destinado a ser vivienda habitual del inquilino
(Ej.: alquiler de una vivienda para el veraneo).

ARRENDATARIO

Es quien adquiere el bien inmueble en arriendo o alquiler y que se


obliga a pagar por ello.

ASIENTO

Es una anotacin en un libro. Puede tratarse de un asiento


contable o un asiento de presentacin, inscripcin, cancelacin,
etc.

AVALISTA

Persona que interviene en un prstamo, como garante del pago de


ste.

BANCARROTA

Proceso legal mediante el cual un deudor declara incapacidad para


pagar sus deudas.

BASE IMPONIBLE

Es el valor monetario del hecho por el que se ha de pagar un


tributo (ej.: si el tributo se paga por la renta de una persona, como
el I.R.P.F., ser el valor que se da a los bienes que componen la
renta que ha de tributar).

BASE
LIQUIDABLE

Es el resultado de aplicar a la base imponible de un tributo, las


reducciones, que por ley, se puedan aplicar a esta, en cada
momento.

BIENES
INMUEBLES

Los inmuebles son aquellos que tienen una situacin fija y no


pueden ser desplazados sin ocasionar daos (edificio, finca, etc.)

BONIFICACIN

Descuento que se hace sobre el precio de una cosa o servicio, o


sobre el importe de una factura.

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259

GLOSARIO

BOVEDILLA

Trmino procedente de la bveda que se forma entre viga y viga.


Actualmente se denomina as a la pieza de cermica que forma
parte del forjado rellenando el hueco que existe entre vigas.

CALIFICACIN
REGISTRAL

Calificacin que lleva a cabo el Registrador de la Propiedad antes


de inscribir un documento en los libros del registro.

CANCELACIN
DEL PRSTAMO
HIPOTECARIO

Extincin de la hipoteca, por liquidacin de la deuda pendiente del


prstamo hipotecario.

CAPACIDAD

Aptitud de una persona para la toma de decisiones y llevar a cabo


negocios y celebrar contratos. Para inhabilitar a una persona para
realizar una compraventa o firmar un contrato se necesita una
sentencia judicial. Legalmente tampoco podran realizar estas
operaciones los menores de edad.

CAPITAL

Importe nominal del prstamo hipotecario o total de deuda


pendiente sin incluir los intereses.

CARENCIA

Periodo de tiempo de la vida de un prstamo, durante el cual, solo


se pagarn intereses, pero no se amortizar capital. Tambin
puede suceder que durante el periodo de carencia o carencia, no
se paguen intereses, ni se amortice e capita, pero ha de tenerse en
cuenta que de ser as, los intereses de ese periodo se pagarn una
vez que se empiecen a realizar los pagos para amortizar el
prstamo.

CARGAS
MUERTAS

Es la fuerza que debe soportar la estructura y los cimientos de una


construccin debida al peso del mismo edificio y de los elementos
mayores del equipamiento fijo.

CARGAS VIVAS

Es la fuerza que debe soportar la estructura y los cimientos de una


construccin debida a los elementos atmosfricos, a los
movimientos ssmicos, y a la actividad humana que se desarrolla
en su interior y en las inmediaciones.

CARGAS

Limitaciones al dominio de un inmueble. Constan en documento


pblico y se inscriben en el Registro de la Propiedad (tambin se
denominan cargas registrales).

C.E.C.A.

Siglas de Confederacin Espaola de Cajas de Ahorros.

CDULA

Documento en el que se certifica que las obras ejecutadas se


ajustan al proyecto y, en todo caso, a la legislacin vigente, y por el
que se califican las viviendas de proteccin oficial.

CDULA DE
HABITABILIDAD

Documento expedido por la Administracin Pblica donde se


reconoce que una vivienda se encuentra en condiciones
adecuadas de salubridad e higiene, para que sta pueda ser
destinada a vivienda.

CERTIFICACIN

Puede tener un contenido ms amplio que el de la nota simple, en

260

GESTIN INMOBILIARIA

GLOSARIO
DE DOMINIO Y
CARGAS

cuanto podr incluir, si as se solicita, la reproduccin literal de las


inscripciones, o informacin acerca del historial no vigente de la
finca.

CIMIENTOS

Parte de la construccin que se encarga de transmitir al terreno las


cargas del edificio, proporcionndole estabilidad y apoyo.

CLUSULAS

Disposiciones de un contrato.

COMISIN DE
APERTURA

Bajo esta denominacin se esconden todos los gastos originados


en las entidades financieras por la tramitacin de un contrato
crediticio. Habitualmente, la cuanta de esta comisin se cobra de
una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible
pactar pagarla a lo largo de la vida del prstamo.

COMISIN POR
AMORTIZACIN
ANTICIPADA

Aunque no siempre es as, generalmente las entidades financieras


reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el prstamo total o
parcialmente antes de que termine el plazo. Como los intereses
estn estimados para el total de la vida del prstamo, si sta se
acorta el beneficio del banco o caja es menor. Por ello, al cancelar
el prstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) las
entidades financieras cobran una comisin, resultado de aplicar un
porcentaje sobre la cantidad cancelada o amortizada antes de
tiempo. Aqu existe una limitacin y es que en los prstamos a
inters variable la comisin por cancelacin anticipada est
limitada por ley al 1%.

CONCURSO

Llamamiento a los que quieran llevar a cabo la ejecucin de una


obra o prestacin de un servicio bajo determinadas condiciones, a
fin de que presenten propuestas. Posteriormente se llevar a cabo
la adjudicacin.

CONSTRUCTOR

El agente que contrata con el promotor el compromiso de ejecutar


una obra con sujecin al proyecto y al contrato.

CONTRATO
BILATERAL

Aquel que se acuerda entre dos partes.

CONTRATO
CONSENSUAL

Aquel cuyas clusulas se establecen por acuerdo entre las partes.

CONTRATO DE
ARBITRAJE

Ver Contrato de Mediacin

CONTRATO DE
ARRAS

Es un contrato privado, donde se establece que el futuro


comprador de un bien entrega al futuro vendedor una cantidad
(arras o seal) para reservar el bien durante un determinado
tiempo. Esta cantidad, suele descontarse del precio de venta al
formalizarse el contrato de compra-venta.

GESTIN INMOBILIARIA

261

GLOSARIO

CONTRATO DE
MEDIACIN

Tambin llamado Contrato de Arbitraje. Es aqul por el que una de


las partes del contrato (corredor o mediador), se compromete a
indicar a la otra parte (mandante), una oportunidad de negocio con
un tercero, o a servir de mediador en dicho negocio a cambio de
una retribucin (prima o comisin).

CONTRATO
ONEROSO

Aquel contrato que supone un intercambio de prestaciones. En un


contrato de compra-venta de inmuebles, se intercambia dinero por
un inmueble, suponindose que ambos bienes tienen un valor
equivalente.

CONTRIBUCIN
URBANA

Ver IBI.

CONVENIO
REGULADOR

Es un contrato por el que los cnyuges que inician los trmites de


separacin o de divorcio establecen las premisas que regularn
todo lo concerniente a los hijos, al patrimonio de ambos, al uso y
disfrute del domicilio conyugal, etc.

CUENTA
VIVIENDA

Su principal caracterstica son las interesantes ventajas fiscales


que incorpora: segn la legislacin actual, permite desgravar en la
declaracin de la renta durante cuatro aos el 15% de las
cantidades invertidas en esta cuenta que no excedan de 9.015
anuales. Adems, suelen ofrecer un tipo de inters ms elevado
que otras cuentas. La nica limitacin es que los fondos solo
pueden destinarse a la compra, construccin, ampliacin o
rehabilitacin de la residencia habitual y que esta inversin debe
realizarse en un plazo mximo de 4 aos, ya que de no ser as, se
debern devolver las desgravaciones obtenidas.

CUOTA

Resultado de cuantificar la obligacin tributaria, que suele


coincidir con la cantidad a ingresar por el obligado en la
Hacienda Pblica. Esta cuota puede ser:

CUOTA DE
AMORTIZACIN

Es la parte de la cantidad que peridicamente se paga por


un prstamo, que corresponde a la devolucin de la cantidad
prestada, no a los intereses.

CUOTA
TRIBUTARIA

Cantidad a pagar en concepto de tributo.

DEDUCCIN

Beneficio fiscal, que representa una reduccin del importe de la


base imponible.

D.M.

Siglas de Densidad Media. Se denomina as al material formado


por madera triturada de diversos tipos, generalmente de baja
calidad, en trozos muy finos, compactada mediante presin,
temperatura y cola.

262

GESTIN INMOBILIARIA

GLOSARIO

DECRETO DE
MEDIDAS
LIBERALIZADORAS

Son un conjunto de medidas que pretenden incrementar el grado


de competencia y de flexibilidad de la economa, con actuaciones
en sectores como hidrocarburos, telefona, y otras reas que
benefician a los consumidores y al empleo como suelo
urbanizable, actividades profesionales, fiscalidad del ahorro, etc.

DEPRECIACIN

Prdida de valor de un inmueble antiguo con relacin al mercado


de nueva edificacin.
Derecho de adquisicin preferente por el que el titular de este
derecho puede comprar una vivienda con preferencia a un tercero,
an cuando ste ya haya realizado la compra, siempre que se
subrogue en las condiciones que ya acord con el vendedor.

DERECHO DE
RETRACTO

DERECHO DE
USUFRUCTO

Derecho real de uso, por el que el propietario de una cosa, mueble,


inmueble o semoviente, cede a un tercero el uso y disfrute de la
misma, con la condicin de salvaguardar su conservacin y
custodia.

DERECHO DE
TANTEO

Derecho de adquisicin preferente que posibilita a un titular a


adquirir la propiedad de algo con preferencia a un tercero, estando
obligado el propietario a comunicar al titular de este derecho su
intencin de vender, as como las condiciones en que quiere
hacerlo.

DERECHO REAL

Son derechos que atribuyen a su titular una facultad sobre los


bienes o intereses patrimoniales frente a otras personas. Se
establecen como limitaciones a la propiedad o dominio.

DERECHOS
PASIVOS

Pensin cobrada por los empleados que han servido al estado o


sus familias. Jubilacin, orfandad, viudedad, etc.

DERECHOS
REALES DE
GARANTA

Son aquellos que recaen sobre un bien que se pone como garanta
del cumplimiento de una obligacin (ej.: pago de una deuda).

DESAFECTACIN

Declaracin que desvincula el bien al uso o servicio pblico.

DESISTIMIENTO

Supone la renuncia a un derecho.

DEUDA
TRIBUTARIA

Esta constituida principalmente por la cuota tributaria (cantidad a


pagar por un tributo), por los pagos a cuenta o fraccionados, por
las cantidades retenidas, y por los ingresos a cuenta. Tambin
formarn parte de la deuda tributaria los recargos, los intereses de
demora y las sanciones en dinero.

DEVENGO

Momento en el que nace la obligacin o derecho.

DEVENGO DEL
IMPUESTO

Momento en el que nace la obligacin de pagar un tributo.

GESTIN INMOBILIARIA

263

GLOSARIO

DIFERENCIAL

Porcentaje que se suma al valor del ndice de referencia, en el


momento de la revisin del tipo de inters, en prstamos
contratados a inters fijo, variable o mixto. (En la actualidad ha
dejado de aplicarse en base a sentencia del 11 de septiembre de
2001).

DOMINIO

Expresin empleada para referirse al derecho de propiedad sobre


las cosas.

DOCUMENTO
PRIVADO

Respecto a un acto jurdico, mercantil, civil etc. Recoge la voluntad


de quien lo otorga. (Quienes lo suscriben). Por ej. si es una
compraventa recoge la voluntad de las partes de transmitir la
propiedad por un lado y comprarla por el otro.

DOCUMENTO
PBLICO

Ver escritura pblica

EMBARGO

Son una serie de actividades, cuya finalidad, es determinar que


bienes de un sujeto (deudor) pueden servir para que este pague
su deuda. Para que pueda llevarse a cabo un embargo, es
necesario que este haya sido decretado por el juez.

ENAJENAR

Transmitir a otro sujeto un derecho que se ostenta.

ENFITEUSIS

Es la cesin de por vida, o por un largo periodo de tiempo, de el


dominio de una finca, a cambio del pago de un canon anual.

ENFOSCADO

Capa superficial que se aplica directamente sobre los ladrillos que


forman el muro, formada principalmente por cemento, que permite
el agarre de capas decorativas sobre l, as como igualar las
diferencias de la superficie.

ESCRITURA
PBLICA

Documento firmado y autorizado por un notario que da fe de su


contenido y le permite ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

ESTIPULACIONES

Clusulas de un contrato.

EVICCIN

Se entiende que hay eviccin cuando se priva al comprador del


bien adquirido, por sentencia firme en virtud de un derecho anterior
a la compra.

EXCESO DE
CABIDA

Se produce cuando hay una descoordinacin entre la superficie


publicada por el registro de la propiedad como superficie de una
finca y lo que existe en realidad.

EXENCIN

Liberacin de una obligacin.

EXPEDIENTE DE
DOMINIO

Procedimiento por el cual se obtiene la declaracin judicial de que


el que pretende inscribir ha justificado su dominio.

264

GESTIN INMOBILIARIA

GLOSARIO

FEDATARIO
PBLICO

Persona facultada para dar fe pblica, dotando de certeza y


exactitud contratos, actos y negocios jurdicos.

FIANZA

Prenda o cantidad que uno entrega como garanta del


cumplimiento de un acuerdo, y que puede perder si no llega a
cumplirlo.

FINCA MATRIZ

Solar o edificacin de la que provienen las fincas o departamentos


independientes constituidos a travs de la obra nueva y divisin
horizontal de la finca madre (matriz).

FORJADO

Parte horizontal de la estructura de un edificio que forma el suelo


de cada una de las plantas del edificio. Suele estar formado por
vigas prefabricadas apoyadas sobre las jcenas, y los huecos se
van rellenando con bovedillas cermicas. Todo esto es revestido
con hormign en cuyo seno se coloca un mallazo de reparto

GARANTA
PERSONAL

Los crditos garantizados en forma personal por el deudor son


aquellos que deben satisfacerse en forma general sobre todos los
bienes presentes y futuros del deudor, pero sin adscripcin
preferente de ningn bien del patrimonio del deudor a la
satisfaccin del importe del crdito.

GASTOS
DEDUCIBLES

Aquellos gastos que la ley permite utilizar para disminuir el valor


del rendimiento obtenido por un inmueble, una renta, etc. a la hora
de tributar por ellos.

GASTOS DE
GESTIN

Son los producidos por la tramitacin y gestin en Notara,


Registro de la Propiedad y Administracin de Hacienda.

GRAVAMEN

Carga que recae sobre un inmueble.

GRAVMENES
OCULTOS

Cargas que presenta la finca o cosa vendida y que, ocultadas por


el vendedor, existen en la cosa vendida al momento de la venta.

HECHO
IMPONIBLE

Hecho o motivo por el que se ha de pagar el tributo.

HIPOTECA CON
INTERS FIJO O
VARIABLE

En el caso de un prstamo hipotecario se puede aplicar al principal


un inters fijo o variable.
Inters variable: El porcentaje subir o bajar
dependiendo de las fluctuaciones del mercado.
Inters fijo: Se pacta un porcentaje que siempre ser el
mismo independientemente de las fluctuaciones del
mercado.

IBI

Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se paga


anualmente y en funcin del valor catastral asignado a la finca.

IMPUESTO

Tributo exigido sin contraprestacin, cuyo hecho imponible est


causado por hechos de naturaleza jurdica o econmica que
revelan la capacidad econmica del sujeto que los realiza.

GESTIN INMOBILIARIA

265

GLOSARIO

IMPUESTO DE
ACTOS
JURDICOS
DOCUMENTADOS

Es el que grava los actos formalizados en escrituras pblicas. En el


caso de una hipoteca se calcula segn un porcentaje aplicado al
valor escriturado.

IMPUESTO
SOBRE EL
INCREMENTO
DEL VALOR DEL
INMUEBLE
VENDIDO
IMPUESTO
SOBRE
TRANSMISIONES

Tambin llamado plusvala, grava el incremento de valor de los


bienes inmuebles. Este incremento en caso de venta del inmueble
debe quedar reflejado en escritura pblica. Su cuanta depender
de los aos transcurridos desde la ltima liquidacin, el municipio
en que se encuentra y dentro del propio municipio su localizacin.

INCAPACITACIN

Declarar legalmente incapaz.

INFRACCIN

Quebrantamiento de una ley.

INMATRICULACIN

Es el acceso por primera vez a las actas del registro de la


propiedad de un inmueble. Ha de ser siempre de dominio y puede
darse el caso de que exista el inmueble antes de estar inscrito en
el registro.

INSCRIPCIN DE
DOMINIO

La primera titularidad que se asigna a una finca en el registro.

INSOLVENCIA

Situacin en la que se encuentra una persona (fsica o jurdica), en


la cual que no puede hacer frente a las deudas que tiene
contradas. Puede suceder, que se encuentre en esta situacin,
pese a disponer de activos, si stos no pueden convertirse para el
momento en que venzan las deudas. Las personas declaradas en
quiebra, tienen prohibido por ley la realizacin de determinadas
actividades empresariales.

INTERS LEGAL
DEL DINERO

Inters del dinero aprobado por el Banco de Espaa. A falta de


pacto, los intereses concedidos en va judicial suelen ser los
intereses legales del dinero aprobados por el Banco de Espaa en
fase de tramitacin del proceso, e incrementado en dos puntos en
fase de ejecucin de la sentencia.

INTERS DE
DEMORA

Porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de


un prstamo y proporcionalmente a los das de retraso en el pago.

INTERS FIJO

El aquel que se pacta para toda la vida de un prstamo.

INTERS
VARIABLE

El inters que se va a pagar por un prstamo no es el mismo para


toda la vida de ste, sino que ir variando peridicamente, segn
las condiciones que se hayan acordado con la entidad financiera.

I.P.

Abreviatura Impuesto sobre el Patrimonio.

266

Impuesto que grava la transmisin de bienes patrimoniales


onerosas (Transmisiones de inmuebles, Constitucin y cesin de
derechos reales, Prstamos, Arrendamientos, etc.)

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GLOSARIO

IPC

Abreviatura de ndice de Precios al Consumo.

IRPH

Siglas de ndice de Referencia de Prstamos Hipotecarios. Puede


ser de las Cajas, de los Bancos, o del conjunto de entidades.

IS

Abreviatura Impuesto de Sociedades.

IVA

Abreviatura del Impuesto sobre el Valor aadido. Es un Impuesto


indirecto estatal que grava las diferentes fases de la produccin de
un bien o la prestacin de un servicio por el valor incorporado en
cada una de esas fases.

JCENA

Viga maestra sostenida por pilares, sobre la que se apoyan otras


vigas.

JUNTA DE
COMPENSACIN

Sistema de actuacin urbanstica, por el que los propietarios de los


terrenos a urbanizar, constituidos en junta de compensacin, son
los que, aportando los terrenos de cesin obligatoria, realizan a su
costa las obras de urbanizacin bajo la vigilancia de la
Administracin.

JUSTIPRECIO

Es el que se estima justo, para una propiedad a expropiar, en base


al acuerdo entre las partes implicadas y a la decisin de los
Jurados de Expropiacin Forzosa o de los Tribunales de Justicia.

LETRA DE
CAMBIO

Documento mercantil por el que una persona (el librador) concede


un crdito a otra (el librado) comprometindose esta ltima a pagar
el importe sealado a la fecha de vencimiento acordada.

LEY DE
ARRENDAMIENTOS URBANOS

Es la ley que regulan los alquileres de inmuebles urbanos.

LICENCIA
URBANSTICA

Acto administrativo mediante el cual adquiere efectividad la


posibilidad de parcelacin, edificacin, demolicin, ocupacin,
aprovechamiento..., previa concrecin de lo establecido al respecto
en las leyes, planes de ordenacin y el resto de la normativa
urbanstica.

LIQUIDACIN

Pago de la deuda.

MALLAZO

Red o malla metlica formada por alambres de 8 o 10 mm. de


espesor, empleada para proporcionar consistencia al cemento
cuando se fabrican superficies de hormign.

MANDANTE

Persona para la que se presta el servicio o se hace la cosa


contratada.

MANDATARIO

Persona que presta un servicio o hace la cosa contratada.

GESTIN INMOBILIARIA

267

GLOSARIO

MEJORAS
TILES

Las mejoras tiles son aquellas que se realizan en la finca por el


arrendatario, al objeto de mejorar las condiciones de disfrute de la
misma.

MBOR

Es el promedio del precio o tipo de inters al que los Bancos y


Cajas se prestan el dinero en el mercado monetario.

MORA

Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa


desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el
cumplimiento de su obligacin hasta que la cumplan.

NIF

Cdigo que identifica a una empresa ante la administracin de


hacienda para el pago de sus obligaciones tributarias.

NOTA
REGISTRAL

Certificado oficial emitido por el titular del Registro de la propiedad


sobre las circunstancias concretas de esa vivienda.

NOTA SIMPLE
INFORMATIVA

Es una Nota simple, que incluir la descripcin de la vivienda,


situacin de la misma, superficie, anejos, cuota de participacin en
la propiedad horizontal, rgimen administrativo que pudiera
afectarle, hipotecas que la gravan gravarla, con expresin de la
responsabilidad hipotecaria por principal, intereses y costas, y
plazo de duracin, embargos, servidumbres, posibles litigios sobre
la propiedad, afecciones fiscales y, en general, cualquier
circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda.

NOTA SIMPLE
REGISTRAL

La nota simple es un breve extracto de los asientos vigentes de


una finca. Tiene valor puramente informativo y no da fe del
contenido del Registro.

NOVACIN

Cambio en el plazo o en el tipo de inters pactado o en ambos.

NUDO
PROPIETARIO

Es el propietario de una cosa, cuando esta un usufructuario distinto


del propietario.

OFERTA
VINCULANTE

Es el documento con una vigencia mnima de 10 das y que debe


concretar hasta el ltimo detalle de todos los elementos del
prstamo hipotecario, como son: importe y forma de entrega del
prstamo, amortizacin (nmero de cuotas, periodicidad de pago,
importe y fecha de pago de la primera y ltima cuota, condiciones
en caso de amortizacin parcial), inters (nominal, si es fijo,
variable y en este ltimo caso, cmo, cundo y en funcin de qu
ndice de referencia vara), comisin de apertura y de cancelacin
total o parcial, otros gastos que corren a cargo del prestatario
(tasacin, aranceles notariales y registrales, etc.)

PACTO DE
RETRO

El pacto de retroventa o retracto convencional es aquel que se


produce cuando el vendedor se reserva en el contrato de
compraventa el derecho a recuperar la cosa vendida mediante la
entrega del precio, gastos del contrato, gastos necesarios y tiles
hechos en la cosa.

268

GESTIN INMOBILIARIA

GLOSARIO

PARCELA

Porcin de suelo urbano edificable.

PARTES

Las personas que intervienen en el contrato y firman el mismo.

PENALIZACIN
POR MORA

En el caso de hacer frente a la deuda despus de la fecha del


vencimiento se aade a los intereses un porcentaje por pagar ms
tarde de la fecha pactada.

PERIODICIDAD

Es la frecuencia con la que pagar las deudas. Es recomendable


que coincida con la periodicidad de los ingresos.

PILOTES

Denominamos pilote a un soporte, normalmente de hormign


armado, de una gran longitud en relacin a su seccin transversal,
que puede hincarse o construirse in situ en una cavidad abierta
en el terreno, y que forma parte de la cimentacin de una
construccin.

PLAN DE
ORDENACIN
URBANA

Instrumento de planeamiento general que clasifica el territorio del


trmino municipal en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

PLAZO DE
AMORTIZACIN

Es el tiempo que se establece en el prstamo para su total


devolucin.

PLUSVALA

Aumento del valor de un bien, con independencia de las mejoras


que en l se lleven a cabo.

PREDIO

Finca. Inmueble.

PREDIO
DOMINANTE

Es el inmueble a cuyo favor est constituida una servidumbre, por


el contrario con el predio sirviente, que es el que sufre la
servidumbre

PREDIO
SIRVIENTE

Finca que tiene constituida una servidumbre a favor de otra finca


(Ej.: tener que dejar derecho de paso a una finca colindante (predio
dominante), cuyo nico acceso es a travs de la finca primera
(predio sirviente).

PRESCRIPCIN

Caducidad de un derecho, por el transcurso de un plazo de tiempo


determinado.

PRESTATARIO

Persona titular del prstamo. Que asume todas las obligaciones y


adquiere los derechos del contrato que firma con la entidad
financiera (prestamista).

PRSTAMO
HIPOTECARIO

Cantidad de dinero concedida generalmente por una entidad


bancaria, a una persona fsica o jurdica, con la garanta de un bien
inmueble.

PRINCIPAL

Cantidad prestada por la entidad bancaria, sin contar los intereses.

GESTIN INMOBILIARIA

269

GLOSARIO

PRODIGALIDAD

Es la sentencia que declara a una persona prodiga, que segn la


jurisprudencia, es aquella persona con una conducta socialmente
reprochable que de modo habitual pone en riesgo su patrimonio en
perjuicio de su familia ms cercana.

PROMOTOR

Persona fsica o jurdica que decide programa y financia las obras


de edificacin. Los recursos pueden ser propios o ajenos. En este
concepto se incluyen los propietarios que construyen en beneficio
propio, a las comunidades de propietarios y las cooperativas de
viviendas.

PROPIEDAD
HORIZONTAL

Rgimen jurdico instaurado para regular las relaciones jurdicas


que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble en el
que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de
propiedad sobre su piso, y de un derecho de copropiedad sobre el
conjunto de elementos comunes del inmueble.
Siglas en ingls correspondientes al cloruro de polivinilo. Material
plstico de gran resistencia, cuyos usos principales en la
construccin son la fabricacin de ventanas y tuberas de
saneamiento.

PVC

RGIMEN DE
ESTIMACIN
DIRECTA

Es aquel, en el que el rendimiento neto de la actividad econmica


se determina, por la diferencia entre los ingresos totales percibidos
y los gastos necesarios para el desarrollo de la actividad, es decir,
sobre el beneficio.

REGISTRO DE LA
PROPIEDAD

Oficina pblica que tiene la obligacin de llevar los libros oficiales


en los que consten todas las circunstancias que afectan a las
fincas de su demarcacin: cargas, transmisiones, notas
marginales, etc.

REGLAMENTO
HIPOTECARIO
RETRACTO

Es el que regula la ejecucin de la Ley Hipotecaria.


Derecho de adquisicin preferente que determinadas personas
pueden ejercitar dentro de un plazo sealado por la ley para
adquirir una cosa, una vez que sta ha sido transmitida a otra
persona.

REVERSIN

Derecho real a favor del expropiado, por el cual el propietario al


que se priv de una finca por razones urbansticas, puede recobrar
la propiedad de dicha finca, si no se realiza la ordenacin urbana
que justifico la expropiacin.

REVOCACIN

Es un acto jurdico que deja sin efecto otro acto jurdico anterior.

ROGACIN

Rogantes sern, los otorgantes de un acto o derecho o los terceros


interesados.

SANCIN
TRIBUTARIA

Pena que se impone por cometer una infraccin tributaria.

270

GESTIN INMOBILIARIA

GLOSARIO

SEDE SOCIAL

Localizacin fsica de la empresa: su direccin y donde desarrolla


su actividad principal o el lugar donde tiene centralizados sus
servicios o intereses.

SEGURO DE
AMORTIZACIN
DE PRSTAMO

Pliza que garantiza en caso de fallecimiento o invalidez del


prestatario el importe del prstamo de tal forma que el capital
asegurado sirve para cancelar el prstamo. Eximiendo de
responsabilidad al resto de los prestatarios o a los herederos del
mismo.

SEGURO
MULTIRRIESGO
DEL HOGAR

Pliza que cubre los posibles desperfectos que pueda sufrir una
vivienda por distintas causas. (Si la vivienda tiene un prstamo
hipotecario, esta debe estar cubierta por un seguro contra
incendios).

SEGREGACIN
DE FINCA

Separacin de una parte de una finca, para formar por s sola una
independiente.

SEAL

Cantidad que se entrega como garanta de la realizacin de una


operacin, por ejemplo, una compra-venta. (Tambin se denomina
arra).
Carga o gravamen que se impone sobre un bien inmueble (predio
sirviente) en beneficio de otro bien inmueble (predio dominante),
de una persona o de una comunidad distinta del propietario.

SERVIDUMBRES

SHUNT

Tipo especial de chimenea empleado para la ventilacin de


estancias que no tienen ventanas, tales como aseos, despensas,
etc.

SMI

Abreviatura Salario Mnimo Interprofesional.

SOLAR

Parcela urbana con caractersticas particulares, definidas por la


Ley de Suelo y las figuras de planeamiento que afecten al terreno.

SOLERA

Capa empleada como superficie sobre la que se construye una


vivienda.

SOLERA DE
HORMIGN

Est formada por una capa de unos 10 cm. de hormign que


contiene en su interior una malla metlica, y todo ello sobre una
lmina de plstico (PVC) sobre el suelo, para evitar humedades.
Accin de ceder la vivienda que se ocupa en rgimen de alquiler.

SUBARRENDAR
SUELO NO
URBANIZABLE

Aquellos terrenos que, por sus condiciones naturales, sus


caractersticas ambientales, etc. han de quedar al margen del
proceso de urbanizacin.

SUELO
URBANIZABLE
NO
PROGRAMADO

Aquel suelo, que en el Plan General de Urbanismo se considera


que podr ser urbanizable en un futuro, pero sin determinar
cuando.

SUJETO PASIVO

Es la persona, fsica o jurdica, que segn la ley, est obligada a


pagar un tributo.

GESTIN INMOBILIARIA

271

GLOSARIO

SUPERFICIE
CONSTRUIDA

Suma de las diferentes superficies contando el grosor de las


paredes, y a veces los balcones y/o patios y los conductos de
ventilacin.

SUPERFICIE TIL

Suma de las diferentes superficies de la vivienda sin tener en


cuenta el grosor de las paredes. Tampoco se cuentan balcones o
galeras.

TAE

Abreviatura de Tasa Anual Equivalente.

TASA

Es un tributo cuyo hecho imponible es utilizar a beneficio personal


un servicio que presta un ente pblico si no son de solicitud
voluntaria.

TRANSMISIN DE
DOMINIO

Transmisin de la propiedad de la cosa expropiada a la


administracin o a un particular.

USUFRUCTO

Derecho de disfrutar de un bien ajeno, con la obligacin de


conservarlo.

VENCIMIENTO

Fecha a partir de la cual es exigible el pago de una cantidad de


dinero.
Defectos que no pueden apreciarse a simple vista, salvo por un
entendido
en
la
material
de
que
se
trate.

VICIOS OCULTOS

VIVIENDA DE
PROTECCIN
OFICIAL

Tambin llamadas de VPO, son viviendas a un precio ms


econmico que el normal del mercado, y que adems ha de reunir
otras caractersticas como no puede exceder de los 90 m2. Se
encuentran
sujetos
a
su
propia
normativa
legal.

ZAPATA

Bloque de hormign de forma ms o menos paraleleppeda,


empleado para la cimentacin de edificios. Sobre las zapatas
descansarn los muros o los pilares del edificio.

272

GESTIN INMOBILIARIA