Confe COAATA JULIO 2010 Supercompr

El contexto del estudio de viabilidad
de los proyectos inmobiliarios dentro

de la empresa promotora
Enrique Tarragó Freixes Julio 2010 1

etf
Aparejador Municipal
Ayudante de obra
Jefe de obra
Jefe de Grupo de Obras
Delegado de Constructora
Aparejador de Inmobiliaria
Delegado/Gerente Promotora Inmobiliaria
Asesor Inversiones inmobiliarias

FORMACIÓN DEL PROFESIONAL DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA:
• No existe titulación universitaria específica

• No hay criterios unificados para estudios de viabilidad o de
diseño, por ejemplo
• Cualquiera vale, o ha valido

• Se ha dado mas importancia al estudio de viabilidad científico
que al integral
• Y otros muchos defectos más, que hacen necesario un cambio de

actitud a la hora de determinar cuales son los directivos, o
profesionales adecuados, para las nuevas técnicas empresariales
y profesionales que el sector de la Promoción Inmobiliaria
necesita

¿Qué es un estudio de viabilidad económica?

Un estudio de viabilidad económica …………..
Es el que analiza las posibilidades de éxito de un proyecto

Estudio de viabilidad de una Promoción Inmobiliaria
• Captación de suelo
• Estudio Previo - Básico
• Informe Jurídico
• Informe Urbanístico
• Implantación edificabilidad y Diseño Previo
• Estudio Mercado
• Estudio Económico
• Presentación y Aprobación

◦ Las incertidumbres que hacen flaquear
el éxito de las operaciones
inmobiliarias ….
◦ ……. no empiezan con la instalación

numérica de distintos parámetros, mas
o menos equivocados o acertados, en
una hoja de negocio y/o de estudio.
◦ Un mismo estudio puede ser malo o

bueno según quien desarrolle el
negocio.

antes de empezar

Conceptos previos a tener en cuenta
Viabilidad económica
Bibliogafría
Calidad/Precio Construcción
Precios Venta
Mercado

•BOE
•DOG
•Prensa Local
•Prensa Especializada

Precio Construcción
• Gcfc

Resumiendo…
antes de empezar

Estudio de Viabilidad Económica de un Proyecto Inmobiliario
Básicamente …………
Antes de empezar debemos conocer:
Precio venta
Precio Construcción
El precio del suelo es, normalmente, el valor

residual

empecemos

 Como preparar un estudio de viabilidad de
una Promoción Inmobiliaria “sin riesgos”
“sin riesgos”
Asumir y valorar los riesgos

 Asumir y valorar los riesgos que inciden
en el resultado de la promoción inmobiliaria

¿Quién y Cómo?

 ¿Quién PUEDE hacer un estudio de Viabilidad de una
promoción INMOBILIARIA?
Por CONOCIMIENTOS:
 Pues solo aquél que esté preparado para ello
Por RESPONSABILIDAD:
 Responsable del proyecto o zona

 Jefe o responsable de estudios

 ¿Cualquiera puede hacerlo?
◦ ¿Los empresarios de sectores diametralmente opuestos
pueden hacer crecer la calificación del Promotor Inmobiliario?
◦ ¿Los profesionales “creados” para la élite social/profesional

son válidos para la Dirección del negocio inmobiliario?
 ¿Quién reúne todas las condiciones para ser un buen

Gerente, o Responsable, de un Proyecto Inmobiliario?

EL EMPRESARIO PROFESIONAL
 Virtudes del Gerente Inmobiliario:

1. Preparación polivalente y formación continua
2. Emprendedor, creativo y luchador
3. Capacidad para crear y liderar un grupo humano
personalizado
4. Preparado para la economía de costes
5. Experto en materiales y construcción (no imprescindible)
6. Experto en aprovechamientos urbanísticos
7. Buen negociador
8. Y sobre todo: …………………
9. Capacidad para imaginar

 Responsable Proyecto
◦ Capta el suelo, diseña el proyecto, responsable económico
 Gerente Proyecto
◦ Responsable de su ejecución
 Responsable Estudio
◦ Solo hace el estudio

 estudio de viabilidad

 EVITAREMOS DARLE UNA ORIENTACIÓN CIENTÍFICA A
LA EXPOSICIÓN
 DEFINIREMOS LOS CONCEPTOS DE COSTE/RIESGO
 EXPONDREMOS DISTINTAS METODOLOGÍAS
 NOS CENTRAREMOS EN LA INCERTIDUMBRE QUE

PROVOCAN LOS MÉTODOS DE SELECCIÓN DEL TIPO DE
NEGOCIO Y DE SU DISEÑO
 NOS PREGUNTAREMOS: ¿Cuándo SENTIMOS LA

INCERTIDUMBRE? ¿Cuándo estamos inseguros?

negocio inmobiliario
Riesgo inmobiliario
Hablemos de ……………..
1. asunción de riesgos
2. contrariedad: Grandes riesgos, grandes éxitos
3. ¿riesgo o incertidumbre?
4. mantener criterios profesionales
5. El suelo: Gran Incertidumbre

1. ASUNCIÓN DE RIESGOS CERO.
Ejemplos:
1. ventana abierta en medianera sin saber si hay servidumbre

2. torre eléctrica en la finca a comprar
3. instalación enterrada de la red de servicio básico
4. existencia de una acequia enterrada
5. no existe documentación catastral
6. existe una arqueta en la finca sin identificación registral
7. servidumbre aparente: tuberías históricas enterradas no
registradas
8. otros aspectos jurídicos. ej: cuerpo cierto, cargas, título, etc

2. CONTRARIEDAD: GRANDES RIESGOS, GRANDES ÉXITOS
 La mayoría de los mas conocidos Promotores

Inmobiliarios, lo son por haber asumido riesgos que
cualquier cabeza sensata nunca lo hubiera hecho.
 (Ejemplo: Avenida Europa en Murcia, Villamartín,

ParqueSur, Torre Eiffel, etc)

3. ¿RIESGO O INCERTIDUMBRE?:
1. rechacemos las incertidumbres, el mundo

profesional no lo permite
2. solo existen riesgos que debemos medir y valorar
para controlarlos
3. apliquemos un metódico estudio, mucha
información y una idea firme sobre el diseño del
negocio a acometer

4. MANTENER CRITERIOS PROFESIONALES
1.mantenerse firme en las ideas
2.no recurrir a la “iluminación divina”
3. los “iluminados” son aquellos que aciertan una entre cien

pero que, normalmente, solo se les conoce por esa
4. los iluminados crean negocio pero son los profesionales

quienes lo mantienen y engrandecen.
5. nuestro objetivo va a ser el mantener, exclusivemente,

criterios profesionales para la creación, desarrollo y
buen fin de nuestro negocio

5. LA ÚNICA INCERTIDUMBRE: el suelo
1. LA ESCASA FALTA DE EFICACIA EN LA GESTIÓN QUE TODAS
LAS ADMISTRACIONES HACEN CON SU POLÍTICA DE SUELO Y
EN EL TRÁMITE DE LA GESTIÓN PRIVADA
2. EL SUELO ESTÁ EN MANOS, y/o :

1. PRIVADAS, NO PROFESIONALES
2. DE ALGUNOS INFLUYENTES ESPECULADORES
3. OTROS PROMOTORES
3. AFLUENCIA DE CAPITALES PROCEDENTES DE LA ECONOMÍA

SUMERGIDA EN EL MERCADO DEL SUELO.
4. NECESARIEDAD DE UNA POLÍTICA DE SUELO QUE

FAVORECIERA LA CAPTACIÓN DEL MISMO POR EL MUNDO
PROFESIONAL DEL SECTOR INMOBILIARIO

1. HOJA DE CÁLCULO PROPIA
2. SISTEMA TRADICIONAL.
3. SOFTWARE ADQUIRIDO
4. FÓRMULA RÁPIDA:
PRECIO VENTA=(S+C)*1,25/(1-0,20)=
 =(S+C)*1,56 ……
 … hasta (S+C)*1,50

 No nos conformaremos con un estudio científico,
valoraremos todos los factores de riesgo no numéricos,
de cuya inobservancia se derivan la mayoría de los
problemas inmobiliarios conocidos.
 Reflexión: la tir es el verdadero objetivo. No nos

debemos equivocar al perseguir el margen por
encima de la tir. Es un error habitual.
 TIR: La tasa interna de retorno, es la tasa que obtienen los recursos o el dinero que
permanece atado al proyecto. Es la tasa de interés a la cual el inversionista le presta su
dinero al proyecto y es característica del proyecto, independientemente de quien evalúe

• Cualquiera, pero ….
• Lo importante es que sea de creación propia
• Todo el equipo/grupo deben manejar el mismo
formato/código

 ¿Quién los conoce?
 ¿Cuáles son?
 ¿En que no podemos equivocarnos?
 ¿Qué debemos tener muy claro?
 ¿Cuál es el criterio a seguir?

1. LOCALIZACIÓN DEL SUELO
1. Población
2. Barrio - Zona
2. TIPO DE SUELO. (SITUACIÓN URBANÍSTICA)

1. urbano (finalista)
2. urbanizable sin gestionar
3. urbanizable en gestión a corto o a largo
plazo

3. determinación del producto
1. oficinas
2. locales
3. aparcamientos
4. viviendas
5. centro comercial
6. otros

4.diseño inmobiliario
1. definición exhaustiva del producto (ver anexo)
5.precio venta
1. de cada uno de los productos
6.precio construcción
7.coste financiero
1. definamos y diferenciemos coste financiero de ………
1. sobrecoste financiero por “no ventas”
2. sobrecoste finaciero por retraso en la entrega

 ¿Cómo?
 ¿De qué forma?

 Mayor Riesgo:
◦ Suelo (Localización y tipo)
◦ Diseño del Producto (D+D)
 Menor Riesgo:
◦ Precio Ventas
◦ Precio Construcción
◦ Precio Financiación

1) determinar la zona mas adecuada a nuestras
necesidades
• preparar discurso para corredores de suelo, es un buen
ejercicio de formación de opinión y ahorra tiempo
(vemos un ejemplo después)
2) tendencias urbanísticas
1. estudiar minuciosamente el planeamiento local (ver
anexo)
2. mantener contactos frecuentes con los técnicos
municipales responsables de urbanismo y de
planeamiento
3. preparar planos de tamaño manejable que nos permita
supervisar fácilmente la ubicación de cualquier finca

3) TENDENCIA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL
4) PEDIR INFORMES AL CENSO O A ESTADÍSTICAS MUNICIPALES
5) INFORME REGISTRAL, (TITULAR YCARGAS)
6) ENCARGAR INFORME A ASESORÍA JURÍDICA, (EXTERNA O INTERNA)
7) CERTIFICADO CATASTRAL
• Imprescindible. Se descubren muchos problemas sobre el
cuerpo cierto de las fincas o sobre su identificación

8) informe urbanístico (situación urbanística)
◦ no seguir sin un informe propio, de técnico o de jurista
que avale la bondad de la situación urbanística de la/s
finca/s.
9)estudio de implantación
◦ exigir un estudio previo de implantación de la
edificabilidad en el terreno a adquirir

 Lo primero será fijar el ámbito de
actuación:
◦ Por ejemplo: Alicante y Murcia y sus Áreas
Metropolitanas, y Elche. No quiero segunda
residencia, ni turística ni edificios de oficinas
o comerciales.

 Viviendas (no comercial ni terciario exclusivo)
 Suelo Urbano o SU Gestión finalista menor 12
meses
 Precio no superior a 300 €/m2 de repercusión/m2t
 Primera Residencia
 No inferior a 72 viviendas, Plurifamiliar, altura
 No adosados
 Pago: 1/3 ahora, 1/3 un año, 1/3 dos años
 Pago Finalista: ½ ahora, ½ un año
 Comisión Intermediación: 1,5%

 Manejamos:
◦ Fotografías aéreas
◦ Certificados Catastrales
◦ Ficha Urbanística
◦ Planeamiento
◦ Certificado o Nota Registral . RP
◦ Todos los que creamos necesarios…………

Documentación necesaria



1. ESTUDIO DE DEMANDA
2. TENDENCIAS DEL MERCADO
3. EXPERIENCIAS PROPIAS SI LAS TENEMOS
4. OPINIÓN PROPIA (AR)

1. estudio científico de tendencias para
tamaño y nº de dormitorios (ver estudio de
demanda)
2. escuchar la opinión del equipo de ventas
3. marcar estilo: disponer de unas normas de

diseño basadas en la propia experiencia, o
creencia

?

?

Diseño Inmobiliario
Ejemplo-11
Unas Normas de Diseño:

RECOMENDACIONES PARA EL DISEÑO INMOBILIARIO DE VIVIENDAS
 HALL.-
◦ Dispondrá de armario empotrado para “Gabanero”,
mínimo de 60 cm. de frente. Puede ser sustituido por
otro que esté ubicado justo al entrar en el pasillo de
acceso a la zona de noche. Este armario, exteriormente,
no tendrá altillo y su altura será coincidente con la de
las puertas de paso del mismo Hall.
◦ Distribuirá y separará la zona de día de la zona de noche
en todas las viviendas. Excepcionalmente, y solo para el
caso de viviendas de 1 y 2 dormitorios, el acceso a los
mismos podrá realizarse a través de distribuidor
accesible desde salón/comedor.
◦ Puertas Vidrieras.
◦ En general dispondrá de 4 puertas. Acceso exterior,
paso a zona dormitorios, paso a cocina y paso a salón
estar.
◦ Será
 PASILLO ZONA DORMITORIOS.-
◦ De 1 metro de ancho, mínimo. De 90 cm para viviendas de
segunda residencia o de Protección oficial.

 COCINA.-
◦ Ancho mínimo 2,40 m. Ideal, (para 3 Dormitorios),
4X2,40 m, banco a un lado y mesita para comer en pared.
◦ Para apartamentos de segunda residencia podrá
adaptarse al mínimo permitido por las ND de la GV. En
cualquier caso nunca se hará de modo vinculado o
incorporado al salón/comedor, permitiéndose, no
obstante y para segunda residencia, la comunicación a
éste por medio de ventana o hueco “pasaplatos”.
◦ Frente mueble mínimo de 3,40 m.
◦ Lavavajillas siempre.
◦ Fregadero de 2 senos.
◦ Lavadora y calentador/caldera nunca.
◦ Horno y placa con botones en horno y extractor de
campana.
◦ Cuando se dejen huecos para neveras de 90 cm de ancho,
se preveerá una toma de agua para el dispensador de
cubitos de hielo y la puerta de entrada a la cocina será
de un ancho de paso de 80 cm.
◦ El videoportero o el interfono, según los casos, no se
colocarán nunca en la pared donde se abata la puerta del
frigorífico.
 LAVADERO.-
◦ Obligatorio siempre excepto en segunda residencia y para aquellas
promociones que lo aconseje el mercado de modo excepcional.
◦ Ancho mínimo 1,10 m.
◦ Se ubicará, preferentemente, por delante de la cocina permitiéndose
que ésta ventile a través del lavadero. Otras soluciones son
absolutamente válidas pero deben evitarse por cuestiones,
exclusivamente, de coste y aprovechamiento
◦ Debe tener protector de vistas siempre para ropa colgada al vacío
mediante tendedor y cuerdas sobre el vacío protegido por celosía
separada de la barandilla, al menos 60 cm. Excepcionalmente, y para
viviendas de segunda residencia, y para aquellos casos en que la
ventilación del lavadero se produzca a través del pasillo de
comunicación o de acceso a las viviendas, se permitirá que el
tendedero de ropa se prevea en el interior del espacio del propio
lavadero, destinando el espacio necesario para ello y para la posible
ubicación de una lavadora y una secadora.
◦ Lavadora siempre
◦ Lavadero de 45 cm. de porcelana siempre, excepto en aquellos lugares
en que se prevea secadora.
◦ Calentador o caldera
◦ Nunca persianas excepto en aquellos huecos que estén en línea de
fachada principal en los que se mantendrá el mismo tratamiento de
oscurecimiento adoptado en el resto de huecos de la misma.

 SALON/COMEDOR y TERRAZA DE SALON
 Ancho mínimo 3,5 m
 Las terrazas de salón siempre estarán por delante del Salón/Comedor, debiéndose evitar que
sobresalgan del ancho del mismo o se sitúen en posición lateral al mismo. Se pretende que el
salón/comedor ventile a través de su terraza.
 Las terrazas deben tener una profundidad mínima de 2 m, siendo la superficie ideal la que
compone un cuadro de 2,50 por 3,50/4,00 m. Deben desecharse otras soluciones que no
soporten esta descripción.
 Nunca persianas, excepto en aquellos huecos que estén en línea de fachada principal en los que
se mantendrá el mismo tratamiento de oscurecimiento adoptado en el resto de huecos de la
misma. En este supuesto se revisará el tratamiento del resto de huecos del salón/comedor.
 DORMITORIO PRINCIPAL.-
 Siempre se entrará por los pies de la cama.
 Ancho mínimo 2,70 m. En ese caso largo de 3,50 m mínimo.
 Para ancho deseable de 3,00 m el largo bastará con que sea de 3,00 m mínimo.
 Siempre vestidor o armario de frente 3.00 m mínimo.
 Para vestidor en L cerrada el ancho de paso mínimo debe ser 1,20 m.
 Siempre baño completo exclusivo con acceso desde la “L cerrada” de armarios o con acceso
protegido de vista desde la cama.
 Ubicar espacio para “carro” TV.
 DORMITORIOS SECUNDARIOS.-
 Siempre de dos camas excepto en los supuestos de vivienda de segunda residencia en que se
permitirá el supuesto de superficie mínima.
 Armario empotrado siempre de 1,30 m de frente mínimo.

 BAÑO PRINCIPAL.-
 Completo con bañera de 1,70, permitiéndose de otras dimensiones para
viviendas de segunda residencia y hasta un mínimo de 1,50.
 Lavabo para encastrar, o semiencastrar sobre encimera de mármol de 1,30 m
de ancho mínimo. Se permitirán anchos de hasta 1,10m en viviendas de segunda
residencia.
 Preferible que inodoro y bidé estén perfectamente enfrentados.
 Cuidado con la instalación de radiadores, si lo hubiere, de modo que no afecten
al uso de los aparatos.
 BAÑO SECUNDARIO.-
 Completo Con plato de ducha de 70 por 100 cm, aproximadamente y según
solución de diseño a estudiar y proponer en cada promoción.
 Lavabo con pedestal.
 Cuidado con la instalación de radiadores, si lo hubiere, de modo que no afecten
al uso de los aparatos.

 CLIMATIZACION.- (Siempre)
◦ Calefacción por medio de radiadores y gas natural donde sea posible.
◦ Aire acondicionado, solo frío, por medio de conductos en techo y máquinas, opcionales,
individuales ubicadas en la vivienda.
◦ La opción de frío/calor por aire solo será aconsejable en aquellos casos de viviendas con
habitáculos de muy reducidas dimensiones y en las que resulta difícil una ubicación
adecuada de los radiadores.
◦ En segunda residencia siempre por medio de conductos de aire en techo y máquinas,
opcionales, individuales ubicadas en la vivienda. Frío/calor. (Debe valorarse la opción de
energía que GAS NATURAL ofrece para la climatización por aire)
 CUBIERTAS.-
◦ Siempre que ello sea posible se adjudicará el uso privativo de las cubiertas a las
viviendas de la última planta por medio de un acceso cubierto interior o por medio de
una escalera de “caracol” desde la terraza de la propia vivienda.
◦ Se aplicará el mismo criterio para aquellas cubiertas exentas de locales comerciales en
los que pueda tener fácil acceso desde alguna de las viviendas de su nivel.
 Y así con todos los habitáculos de la partición, sea vivienda, local, zona común y/o
urbanización.
 El promotor profesional debe definir absolutamente TODO

 Mayor Riesgo:
◦ Suelo (Localización y tipo)
◦ Diseño del Producto (D+D)
 Menor Riesgo:
◦ Precio Ventas
◦ Precio Construcción
◦ Coste Financiación

1. estudio de mercado, (de oferta, al menos, con
precio, tamaño, nº dorm, ritmo ventas)
2. propias experiencias (de nuestras promociones)

Actuaciones contra los riesgos
Precio de Venta-2
Gráfico oferta competencia
Actuaciones contra los riesgos
Precio de Venta-5
estudio mercado 3

1. Propia experiencia
2. Escuchar la opinión de los técnicos

1. (coste código técnico 2007,
 10 a 15% mayor coste)
3. Opinión propia sin argumentos(ar)

 Por “No ventas”
 Por Retraso Entrega

1. SUBIR PRECIOS: …………
1. La gran empresa puede subir precios por que tiene cash y aguanta
2. PROFESIONALMENTE no debemos ni podemos simplificar el problema a
una subida de precios
2. REVISAR DISEÑO/Equipo ventas

1. Reestudiar programa del proyecto, tipología, dimensionado, ..
2. Hasta que se tenga localizado el problema
3. ACTIVAR CONTROL PLAZO OBRAS/Equipo construcción

1. Seguimiento diario/semanal, PERSECUCIÓN
2. No permitir desviaciones del proyecto inicial, ni mejoras sin justificar.
3. No dar pié a excusas al equipo ejecutor de las obras con nuestras dudas
caprichosas
4. Estudiar/recordar la aplicación de Penalizaciones u otras de tipo positivo, si
hubiese lugar
4. AJUSTAR PRECIO, COSTE FINANCIERO Y PUBLICIDAD
5. No armonizar las actuaciones de modo correcto = Fracaso

1. PYME: PUEDE SER UN GRAVÍSIMO PROBLEMA LLEGANDO INCLUSO A LA
DESTRUCCIÓN DEL NEGOCIO

 ¿COMO PRESENTARLO?
10
 Tenemos que convencer a otros
10
 Un buen Proyecto Inmobiliario se puede estropear si no se
sabe presentar.
 ¿Cómo haríamos LA PRESENTACIÓN ante el COMITÉ de

INVERSIONES de nuestra Compañía, ante los SOCIOS DE
nuestro PROPIO NEGOCIO y/o ante la SOCIEDAD DE
CRÉDITO que debe financiar el proyecto?
10
1. BREVE, conciso y
concreto
2. CONVINCENTE
3. SEGURO
4. BIEN DOCUMENTADO
10
1.POWERPOINT, (SI ES POSIBLE)
2.Dossier COMPLETO, papel, PARA ENTREGAR A TODOS LOS
ASISTENTES
3.INFORME DE PROS Y CONTRAS.
4.FOTOGRAFÍA AÉREA/PLANO UBICACIÓN FINCA
5.ESQUEMA GRÁFICO UBICACIÓN PLANEAMIENTOS EN
CURSO Y COMPETENCIA POTENCIAL
6.ESQUEMA GRÁFICO UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA CON
SUS PRECIOS (PLANO GRÁFICO)
7. ESTUDIO ECONÓMICO MUY DETALLADO CON UNA HOJA
RESUMEN MUY CLARA DONDE SE VEA, PLAZO, TIR, MB,
INVERSIÓN Y AÑO EN QUE SE DA RESULTADO. (PRECIOS
UNITARIOS VENTA/CONSTRUCCIÓN)
10
10
10
10
10
10
11
11
11
11
11
11
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11
12
12
Seré tu próximo cliente

¿Hay Preguntas?

12

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de los proyectos inmobiliarios dentro

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• Cualquiera vale, o ha valido

• Y otros muchos defectos más, que hacen necesario un cambio de

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Es el que analiza las posibilidades de éxito de un proyecto

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◦ Un mismo estudio puede ser malo o

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Antes de empezar debemos conocer:

El precio del suelo es, normalmente, el valor

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Asumir y valorar los riesgos

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 Pues solo aquél que esté preparado para ello

 Responsable del proyecto o zona

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◦ ¿Los profesionales “creados” para la élite social/profesional

 ¿Quién reúne todas las condiciones para ser un buen

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 Virtudes del Gerente Inmobiliario:

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 DEFINIREMOS LOS CONCEPTOS DE COSTE/RIESGO

 EXPONDREMOS DISTINTAS METODOLOGÍAS

 NOS CENTRAREMOS EN LA INCERTIDUMBRE QUE

 NOS PREGUNTAREMOS: ¿Cuándo SENTIMOS LA

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1. ventana abierta en medianera sin saber si hay servidumbre

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 La mayoría de los mas conocidos Promotores

 (Ejemplo: Avenida Europa en Murcia, Villamartín,

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1. rechacemos las incertidumbres, el mundo

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1.mantenerse firme en las ideas

2.no recurrir a la “iluminación divina”

3. los “iluminados” son aquellos que aciertan una entre cien

4. los iluminados crean negocio pero son los profesionales

5. nuestro objetivo va a ser el mantener, exclusivemente,

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2. EL SUELO ESTÁ EN MANOS, y/o :

3. AFLUENCIA DE CAPITALES PROCEDENTES DE LA ECONOMÍA

4. NECESARIEDAD DE UNA POLÍTICA DE SUELO QUE

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 Reflexión: la tir es el verdadero objetivo. No nos

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