DIREITOROMANO.) (7 RESUMG do livro do professor Marchi (€ necessiria a leitura do livro) A PROPRIEDADE HORIZONTAL NO DIREITO ROMANO INTRODUCAO A partir do Império, os edificios (insulae) eram a’ tipica moradia romana, ‘composta de varios pavimentos. Apesar deste fato, 0 principio superficies solo cedit (a... .. superficie acede 20 solo) continuou a valer e, consectientemente, os romanos néo admitiam, : em teoria, a divisio da propriedade em sentido horizontal (ou seja, em pavimentos). O professor Eduardo C.Silveira Marchi, apesar do parecer contrério da opinitio predominante entre os estudiosos, procura saber se os rdmanos, jé a0 petiodo cléssico, teriam admitido a propriedade horizoiital. 7 Seta Bee APRESENTACAO, DOP Devido ao problema de superpopulas ‘ram edificios constnuidos verticalmente, com varios andares e compartimentos, ocupadas ~ por intimeras familias. Segundo Homo, as insulae costumavam ter de 3 a 5 andares, cada um com um apartamento. Havia duas entradas: uma que levava ao estabelecimento comercial que quase sempre havia no térreo ¢ a outra levava a és:ada do edificio. As domus (casas), por sua vez, eram relativamente poucas, geralmente térreas € ocupadas por uma so familia. -- = A legislagao referente as insulae tinka o objetivo de fazer parar 0 crescimento vertical dos edificios, evitando 0 perigo de desabamentos e protegendo a luminosidade, Augusto fixou a altura mixima em 70 pés (20,79 metros) ¢ depois Trajano a fixou em 60 pés (17, 82 metros). Havia, j& no periodo cléssico, problemas praticos que poderiam levar os romanos a reconhecer a propriedade horizontal. A dificuldade surge quando 0 proprietério de uma insulae quisesse alienar os compartimentos da mesma. _ 0 principio ‘superficies solo cedit, dogma do ius civile, esta relacionado 20 , Instituto da acessio. Pelo ius civile é inadmissivel a alienagéo aa superticie separadamente do solo. Gaio afirma: “aquilo que em nosso solo for construido por terceiros, ainda que este tenha construido em seu nome, tornar-se-4 nosso pelo direito natural, porque a superficie acede ao solo”, ‘Antes da andlise da eventual admissio da propriedade horizontal, devemos saber se os romanos reconhecem ou nio a propriedade superficiéria.PROPRIEDADE SUPERFICIARIA A superficies sarge para superar os efeitos antiecondmicos da concepgo romana de dominio, pelo qual tudo que se ligasse ao imével pertencesse a0 proprietario deste (acessiio). Pelo ius civile, ute integrant 1 transferir a proprie jes (ou constituir direito real sobre ela) separadamente Jransferir_a propriedade da_superficies do solo. O que poderia ser feito, sem violar o fpio superficies solo cedit, era vender/alugar/legar/etc.o. diteite-de-goze da superficie, jA que tais atos produziam efeitos pessoais. E 0 que prova um fragmento de Ulpiano no Digesto: “aquele que tem um direito de superficie em sole atheio conta com uma acdo civil (...) sempre contra o proprietirio do ~Portanto, no_periode-clissico, a superficie ‘era reconhecida pela tutela real Dretoriana ¢ pela tutela abrigacional-de-ius_civile. O' superficiério seria proprietério da superficie, pois teria a maior parte das faculdades normalmente atribuidas 20 proprietério, No pés-clissico “passoit-sé 740 aberto “reconhecimento,” da .propriedade Direito juistinianen & superficie teria si como i yerdadeiro proprietasio, m justinianaixt : ‘No Direito justinianeu, explica, todos os meios de tuteld juridica do proprietério eram concedidos a titulares de direitos reais (ex: usuffutuario). Isto invalida 0 argumento de Biondi (“O superficiério seria proprietério da superficie, pois teria a maior parte das faculdades normalmente atribuidas a0 proprietario”) porque a concessio dessas faculdades. - era uma tendéncia do Direito justinianes em rela¢do aos’ direitos reais. Nao_havendo propriedade superficifria, a_superficie_tambéi e ja_como uma Sebvidlo, 0 pepsin snare sla ced conta sgente.cnderogb. “g Fiopoe um meio-termo entre as teses opastas de Biondi e Pugliese Em lugar do reconhecitnento oxplcte de propriedade’ superficidria (como Biondi), hé uma tendéncia do Direito justinianeu neste sentido. As fontes contém indicios desta tendéncia, sendo errénea 2 negagao da propriedade superficiéria (como Pugliese). +/tese de Pastor ‘Tombéen_ defende oma sese-intermedidcia Pelo_ius_civile_a_superficie nao -poderia ser abjeta de-relagdes juridicas distintas da. proprie do_solo mas. na pratica, a. ~felagdo superficiéria seria configurada_ como transferéncia definitiva de propriedade. Pelo jus honorarium, o pretor concederia uma actio de superficie para a tutelz do superficiario. Postanto, no periodo classico, a superficie tenderia pera uma configuraczo auténoma (vizinha dos direitos reais sobre coisa alheia) mas que ndo chegaria ao estatuto de direito real especial e sequer seria qualificada como direito real . No Direito justinianeu, os compiladores nao reconheceram explicitamente a propriedade superficiaria, mas harmonizaram a concepco da superficie com o que ocorria na pratica. hese de Solazzi e-era-reconhecida a propriedade superficiéria no Direito justinianeu, j que ffagmentos mostram a admissio da propriedade horizontal e outros estatuem que uma casa constrrida sobre 0 litoral nao pertenceria ao Estado, proprietario do solo. Mas isto nao estaria relacionado com a maturezajuriica da superficie, Seo aliemnt-waneisnee-propiade de super a alicnante também poderia transfer um direto teal de superficie tie fecea prépria (provavelmente estaria incluida entre as serviddes). _ Pontantn, 0 principio superfcies sol6 cedit podssia, no Direito justinianes, ser derrogado ia retoma a tese de Pugliese, que € contra o reconhecimento da propriédade superficiéria no Direito justinianeu. No caso jé visto anteriormenite, de uma casa construida sobre o litoral, Sitzia afirma que 0 construtor adquiria a propriedade do solo, néo derrogando o principio superficies solo cedit. PROPRIEDADE HORIZONTAL Saviny afirma que, no direito romano, no é admit 7 arada dos éiversos pavimentos dui Sica (ernisiae hovlzontal). “una covetoeao no pode ‘ser possulda sem o solo sobre a qual cla repousa, (.. a construgao e 0 solo nao so que uma linica coisa, (..) 0s diversos andares de uma mesma construgdo no podem pertencer a Propfietarios diferentes (...) muma construgo, nio se pode conceber a propriedade Pertenente a uma pluralidade de pessoas 2 no ser por partes ideais”. A_consiruvto is i admitida no direito Afjoma que-o* Proprietirios dos pavimentos Poderiam Set 20 mesmo tempo co- proprietirios do solo ¢ das coisas comuns (teto, escadas, etc), Trata-se, portanto, de uma “Givisao incompleta, na qu: mnhao ainda persiste.Estes. comt ‘combateram a tese de Pinéles. Riccobono nega que a propriedade horizontal fosse admitida no periodo cléssico. Q principio superficies solo cedit s6 seria derrogivel_com_lustiniano,—quando_seria_admitida a.,propriedade, separada_dos varias — spavimentos.do.mesmoedificio,_ J4 Bonfante & Maroi, além de negarem que a propriedade horizontai fosse admitida no periodo cléssico, afizmaram que-o.mesmo_ocoreria no pés-clissico. A prova dista seria a au nos textos deste psiedo Gatemalabes, Cao, 0 10), das. rearas selativas as obrigages.de- imino quant deuso comum, Feflexos da discussio sobre a superficie velaivamente ao recoieitiento da propriedade hor: a Rnl_a-e haz nin econ pale boro (atran ‘tutela real_a0 diteito_de_9oz0 dos pavimentos du justini cimento, 4 1. Os textos orientais que poderiam até ser um reconkecimento da propriedade horizontal estariam divergindo do direito oficial justinianeu. Para Branca havia_um2tendéacia-para—o_reconhecimento_da_propriedad« haxizontal no Dicho jasiniane, Macchi ulge que-a dito pefoiann f-coniguava 2 superficie como entidade corpérea distinta do sola_(recanhecimenta_nao—expresso. da iedade hori sendo que o proprietrio poderiaalienar a superficie e, no Dreto Justinian, avie oreodohecimento express da justinianen, *-estudo de Serrao recente estudo, Serrao concluiu que, no periodo classico, a jurisprudéncia e Em recente estudo, Serrao concluiu que, no periodo classico, a jurisprudéncia ¢ © pretor admitiam a propriedade horizontal. Provavelmente os proprietérios dos pavimentos im 6o-proprietérios do solo ineles EXEGESE DAS FONTES I D. 8, 2, 36 (Pap.): “Aquele que ‘iba duas casas cujo teto era coberto por vigas de sustentago em comum, deixou em legado uma ¢ outra a individuos diversos (...) as vigas serdo de cada proprietario de acordo com a parte de cada um (...)"* D. 8, 4, 6, 1-2 (Ulp): “(..) caso 0 proprietério, ao erguer uma parede comum (ou parede divis6ria), tiver dividido em dois uma casa, também aqui devemos consideré-las » como duas casas.” D. 33, 3, 4 (Jav.): “Aquele que tinha duas casas legou uma delas a mim e outra a ti, Havendo uma parede intermedidria dividindo uma e outra casa, creio que a parede seja comum a nds (co-propriedade) (...”