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COMPENDIO EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

LEGISLACION
JURISPRUDENCIA
DOCTRINA
2.007
ÍNDICE GENERAL

CAPITULO I

LEGISLACIÓN

1. ACTUAL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Ley 675 de 2001

Decreto reglamentario 1380 de 2002

2. REGIMEN ANTERIOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Ley 182 de 1948


Ley 16 de 1985
Decreto 1365 de 198
Ley 428 de 1998

3.REGIMEN DE REUNIONES PARA LA ASAMBLEA DE COOPROPIETARIOS.

Código de Comercio
Ley 222 de 1995. (Apartes)

4. ACCIONES POSESORIAS

Código Civil colombiano.

5.SERVIDUMBRES

Código Civil colombiano

6. REGIMEN DE TENENCIA DE PERROS POTENCIALMENTE PELIGROSOS. (Ley 746 de 2002)

7. CODIGO DE POLICIA DE BOGOTÁ D.C. (Acuerdo 079 de 2003 del Concejo de Bogotá D.C.)

 Relaciones de vecindad
 De las cosas
 Del domicilio
 Actividades peligrosas
 De las construcciones
 Contaminación auditiva y visual
 Publicidad exterior visual
 De los establecimientos industriales y comerciales
 Aparcaderos
 Servicio de vigilancia y seguridad privada
 Medidas correctivas

8. REGIMEN DE TENENCIA DE ARMAS PARA SERVICIOS DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA.

Decreto 2535 de 1993


Ley 61 de 1993
Decreto 1809 de 1994
9.REGLAMENTACIÓN DEL SERVICIO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA

 Decreto 356 de 1994

10. PROCEDIMIENTO

11. REGLAMENTACIÓN PUBLICIDAD EXTERIOR VISUAL EN EDIFICIOS

 Decreto 959 de 2000.


 Decreto 506 de 2003.

CAPITULO II

JURISPRUDENCIA

1. CORTE CONSTITUCIONAL

1.1 Sentencias de Tutelas

Derecho de locomoción
La Asamblea de Copropietarios no puede violar derechos fundamentales.
Prohibición de ingreso de taxis a parqueaderos.
Vulneración del voto por las Asambleas de copropietarios.
Suspensión de servicios por el no pago de la Administración.
Violación al derecho de intimidad.
Extralimitación de las funciones de la Asamblea.
Cuando procede la acción de tutela.
Animales domésticos – responsabilidad del propietario.
Antenas parabólicas en áreas comunes.
Obligatoriedad de las decisiones tomadas por la Asamblea.
Improcedencia de la tutela para dirimir controversias que surjan de la Propiedad
Horizontal.
Publicación de cartas en los conjuntos residenciales.

1.2 Sentencias de constitucionalidad

Votación de acuerdo al coeficiente.


Solicitud de constitución de unidades inmobiliaria cerradas.
Entidades territoriales pueden gravar la propiedad inmueble.
Aplicación de las normas de orden público de la ley 675, se aplicará a los reglamentos
del régimen anterior.
Contribución a expensas comunes necesarias.

CAPITULO III

DOCTRINA

1. DIRECCION DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONAL.

Cuotas de administración están gravadas con el gravamen de movimientos financieros.


Declaración de ingresos y patrimonio de la persona jurídica derivada de la propiedad horizontal
Entidades no contribuyentes al impuesto sobre la renta.
Nombramiento discrecional de fiscal no conlleva a la obligatoriedad de su firma para declaraciones
tributarias.
La persona jurídica derivada de la constitución de la propiedad horizontal, no está sujeta al impuesto de
timbre, pero sí al impuesto sobre las ventas.

2. SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS.

Multiusuarios del servicio público domiciliario de aseo.


Cobro de servicio de aseo para aquellas viviendas subdivididas que no se encuentran bajo el régimen de
propiedad horizontal.
Solidaridad y redistribución de ingresos.
Medición individual es obligatoria.
Suspensión de servicio de aseo solo por caso fortuito o fuerza mayor.
Libre elección del prestador del servicio de aseo.
Cobro por ajuste a las tarifas.
Medidores individuales en zonas comunes son obligatorios.
Los edificios sometidos a Propiedad Horizontal, no están exentos de la contribución de solidaridad.
Unidad independiente en los servicios de acueducto y aseo.
La Asamblea de copropietarios no puede prohibir el acceso a los servicios públicos.

3. SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

Régimen de propiedad horizontal (ley 675 de 2001), y obligaciones del notario.


Servidumbre activa de uso y administración y de servicios complementarios.

4. SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES

 Reuniones por Derecho Propio.


 Reuniones no Presenciales.

5. SUPERINTENDENCIA DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA

 Servicio de portería
PRESENTACIÓN

Debido al avance urbanístico y el considerable incremento de la población que han sufrido nuestras ciudades en los últimos
años, la propiedad horizontal, como forma especial de dominio, ha cobrado un valor inusitado.

Y no es para menos, el estado del actual del individuo para establecer su vivienda en grandes comunidades, así como los
avances de la ciencia, la tecnología y el comercio, hacen que cada día mayor número de inmuebles en las ciudades se
encuentren sometidos al régimen de propiedad horizontal.

El derecho inmobiliario no puede ser inferior al reto que la sociedad le impone para su organización. Por esta razón, la
propiedad horizontal debe garantizar la seguridad y la convivencia pacífica dentro del marco de la función social de la
propiedad, sin menoscabo del desarrollo industrial y urbanístico.

Actualmente, con la expedición de la ley 675 de 2001 se avanzó al flexibilizar muchas de las relaciones entre los
copropietarios y sus máximos órganos, además de consagrar nuevos derechos y prerrogativas que anteriormente eran
inimaginables de concebir. Es de particular importancia para este desarrollo, los aportes efectuados por la Corte
Constitucional en sus sentencias de constitucionalidad y tutela, que sin duda han construido al lado de las demás normas
jurídicas, un marco jurídico propicio para el perfeccionamiento del sistema.

No obstante el significativo avance, hoy en día son diversos los vacíos legislativos en torno al tema, particularmente por el
desconocimiento generalizado de las normas de carácter civil, ambiental, urbanístico, comercial y de familia, que se aplican y
coexisten paralelamente al régimen de propiedad horizontal propiamente dicho.

Por tal razón, cada vez con mayor exigencia, se reclama un alto nivel de profesionalismo de quienes intervienen en alguna de
los procesos de administración de la propiedad horizontal, así como de cualquier operador de las normas jurídicas que rigen
la materia.

La Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, consciente de la necesidad de literatura jurídica sobre propiedad horizontal, presenta
en este estudio académico una recopilación sistemática de las principales normas relacionadas con el tema, además de las
más relevantes y recientes decisiones de las altas cortes y conceptos de autoridades administrativas, que coadyuvan en el
análisis e interpretación de los casos concretos que en la práctica se presentan.
CAPITULO I

LEGISLACIÓN

ACTUAL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 LEY 675 DE 2001, ( 3 DE AGOSTO DE 2001)

ARTÍCULO 1o. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás
bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la
función social de la propiedad.

*Artículo declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318-02
de 2 de mayo de 2002, Magistrado Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra; "bajo el entendido de que los moradores no
propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas
del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo
expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

ARTÍCULO 2o. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente ley

1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y
ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento
de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los
órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley.

4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal
de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración
correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.

5.Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de
defensa, contradicción e impugnación.
ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o
conjunto, construido o por construirse.

Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

*Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE, por los cargos formulados, por la Corte Constitucional mediante Sentencia
C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra; "bajo el entendido de que los
moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las
autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan
afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

"Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la
imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural
de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y
servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o
de dominio particular y por bienes comunes.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que
comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria,
estructuralmente independientes.

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda
de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de
actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como
vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad
y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a
la vía pública directamente o por pasaje común.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a
todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o
conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el
carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan
construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para
aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que
sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios
comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.
Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición,
reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin
perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría
calificada exigida para el efecto en la presente ley.

Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de
dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen
además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas
comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos
de uso comercial o mixto.

Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio
particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o
sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de
voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

CAPITULO II.

DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

ARTÍCULO 4o. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante
escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona
jurídica a que se refiere esta ley.

ARTÍCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La


escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y
linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de
Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso
se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las
normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.


Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la
administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la
organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar
las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o
debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del
terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

PARÁGRAFO 3o. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar,
además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la
actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se
encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4o. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la
enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

ARTÍCULO 6o. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de
propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces
y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una
de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y
bienes de uso común.

PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad


horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la
escritura.

ARTÍCULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura
de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de
integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los
cuales tendrán carácter provisional.

Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarán sus
bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la
totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se
determinarán con carácter definitivo.

Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su
funcionalidad.

ARTÍCULO 8o. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA


JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las
que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o
entidad en quien este delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de
constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de
quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la
propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica. En ningún caso se
podrán exigir trámites o requisitos adicionales.

CAPITULO III.
DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

ARTÍCULO 9o. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La propiedad horizontal se


extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que
represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su
reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie
la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno
sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad,
por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

ARTÍCULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales
antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia
judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

ARTÍCULO 11. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la


copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un
año.

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se
dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de
copropiedad.

La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se
deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso
contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII
del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

ARTÍCULO 12. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la propiedad
horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual
conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.

Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea
general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá
registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

CAPITULO IV.

DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

ARTÍCULO 13. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto en los
siguientes eventos:

1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor
comercial.

2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la
asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el
setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

PARÁGRAFO 1o. Las expensas de la construcción estará n a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes
de copropiedad.
PARÁGRAFO 2o. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones
en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.

ARTÍCULO 14. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio
o etapa que haga parte de un conjunto, el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el edificio o
etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes
de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2 del
artículo anterior.

Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el
conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de
copropiedad.

En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los
términos del artículo 10 de esta ley.

PARÁGRAFO. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que
su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

ARTÍCULO 15. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán
constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de
los mismos.

PARÁGRAFO 1o. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de
incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.

PARÁGRAFO 2o. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la
reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la
indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los
coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

CAPITULO V.

DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR.

ARTÍCULO 16. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. Los bienes
privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del
edificio o conjunto.

La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto,
en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se
entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de
dominio particular al que acceden.

PARÁGRAFO 1o. De conformidad con lo establecido en el inciso 2o. del presente artículo, el impuesto predial sobre cada
bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de
copropiedad respectivo.

PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o
debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas para la
identificación de los bienes aquí señalados.

ARTÍCULO 17. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Los acreedores


hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al
régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.

Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva
unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

PARÁGRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen
de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del
mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del
acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El
notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado.

ARTÍCULO 18. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO


PARTICULAR O PRIVADO. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes
obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal,
absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos,
molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad
privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el
reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

2. Ejecutar de inmediato l as reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien
privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños
que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la
asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar
obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la
asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

CAPITULO VI.

DE LOS BIENES COMUNES.

ARTÍCULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o
facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular,
pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su
carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de
impuesto alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad
horizontal.

PARÁGRAFO 1o. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino
todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus
veces.

PARÁGRAFO 2o. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los
bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán
autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de
negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se
ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni
contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el
beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de
inversión, según lo decida la asamblea general.

ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las


autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general,
con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento
(70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes
no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución
al régimen de propiedad horizontal.
En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o
mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en
el municipio o distrito del que se trate.

PARÁGRAFO 1o. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales,
podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de
todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del
edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con
observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 2o. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los
inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de
estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES. La desafectación de


bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de
escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones
que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se
registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria
correspondiente.

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los
coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio
o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII
del título primero de esta ley.

ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce
de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien
privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los
propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso
y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso
exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no
contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los
bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior,
quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa
del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del
tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo,
se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el
constructor.

PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume
que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los
elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las
actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y
salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al
administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes
privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega
deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como
los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el
uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se
haya concluido.

PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el
reglamento de propiedad horizontal.

CAPITULO VII.

DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los
coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de
conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o
conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes
del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se
determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de
copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área
total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área
privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de
área privada y destinación.

ARTÍCULO 27. FACTORES DE CÁLCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS


CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes
de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la
destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y
precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de
dominio particular.

ARTÍCULO 28. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural
de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto,
podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de
propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de
la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.

4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los
coeficientes de copropiedad.

CAPITULO VIII.

DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES.

ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes
privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la
administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes
comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier
título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado,
respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de
dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y
salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud
presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la
copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada
una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien,
sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

PARÁGRAFO 2o. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica
aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

PARÁGRAFO 3o. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en
el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para
acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista
servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento d e
propiedad horizontal correspondiente.

ARTÍCULO 30. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de


expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad
horizontal, establezca un interés inferior.

Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá
los propietarios que se encuentren en mora.
PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito
constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

ARTÍCULO 31. SECTORES Y MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN. Los reglamentos de propiedad horizontal de los
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios
comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su
naturaleza, destinación o localización.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de
los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos,
calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.

Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de
uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.

CAPITULO IX.

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA.

ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da
origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar
correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes
privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que
surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a
las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con
fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se
cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa"

Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para
las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un
número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del
respectivo edificio o conjunto.

ARTÍCULO 33. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en la constitución de la


propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y
su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos
nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de
conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la
calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

ARTÍCULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados
por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos,
y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

ARTÍCULO 35. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o
expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre
el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto
ordinario de gastos del respectivo año.

El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad
con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo
podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su
cargo.

ARTÍCULO 36. ORGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona


jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de
edificio o conjunto.

CAPITULO X.

DE LA ASAMBLEA GENERAL.

ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los
propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el quórum y las condiciones previstas en esta
ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus
deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del
respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los
propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los
usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa"

ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la


persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle
su remuneración.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su
consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o
conjuntos de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así
como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los
períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en
caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por
incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del
debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10.Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.

11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación c on cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la
presente ley.

12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad
horizontal.

PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones indicadas
en el numeral 3 del presente artículo.

ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha
señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al
vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los
nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el
siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por
convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de
bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes
de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea
extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y
en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan
afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa"

PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas
comunes.

ARTÍCULO 40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma
ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el
lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado
meridiano (8:00 p.m.).

Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes
representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente
ley, para efectos de mayorías calificadas.
ARTÍCULO 41. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no
puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la
convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad
horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de
coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo
establecido en el presente artículo.

ARTÍCULO 42. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea
general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y
decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este
último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo
cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan
afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa"

PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax,
grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la
misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.

ARTÍCULO 43. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asamblea general
cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados
debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera
expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa"

En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los
propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1)
mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.

ARTÍCULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los artículos 42 y
43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación
simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa"

Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios
dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

ARTÍCULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad
horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la
asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más
de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes
de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en
la respectiva sesión.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa"

Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al
setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los
reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable
de la mayoría calificada aquí indicada.

Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.

ARTÍCULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las
siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que
integran el edificio o conjunto:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el
valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un
copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento
(75%).

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad
urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución.

PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de
segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.

ARTÍCULO 47. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario
de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día,
nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas
deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles
siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe
poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como
sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia
sobre la fecha y lugar de publicación.

La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la
falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.

PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde
Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter
policivo.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

ARTÍCULO 48. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la
persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias
y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la
respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica
demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que
será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del
certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte
pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la
solución de conflictos previstos en la presente ley.

ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes
privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones
legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la
respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de
Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

PARÁGRAFO. Exceptúense de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por
medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo
dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

CAPITULO XI.
DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la


administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios
en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido
por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en
ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y
reglamentarias.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los
propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de
sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como
representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente
de la asamblea general

PARÁGRAFO 2o. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la
administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para
ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

PARÁGRAFO 3o. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las
obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el
monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la
respectiva designación.

ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a
cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas
son las siguientes:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general
de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio
anual, incluyendo las primas de seguros.

2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de
propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del
consejo de administración, si lo hubiere.

4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea
General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la
desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de
desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de
conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general,
cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del
edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea
general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación
legal de la persona jurídica.

10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la
necesidad lo exija.

11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad
horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por
incumplimiento de obligaciones.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad
horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de
Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de
tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la
asamblea general de propietarios.

PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o
conjunto.

ARTÍCULO 52. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del
edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que
representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del
propietario inicial como administrador provisional.

Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los
propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte
(20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

CAPITULO XII.

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.

ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta
(30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número
impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número
igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo
en los reglamentos de propiedad horizontal.

*El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE por la sentencia C-318 de 2001 bajo el entendido “que los moradores
no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades
internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a
lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la
imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o
depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la
presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum
superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en
orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

CAPITULO XIII.

DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

ARTÍCULO 56. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal,
contador público (Titulado), con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la
asamblea general de propietarios.

*El aparte que se encuentra entre paréntesis fue declarado INEXEQUIBLE por la sentencia C-670 de 2002 Magistrado
Ponente Dr. Eduardo Montealegre Lynett.

El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus
funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos
comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con
el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.

Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de
propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.

ARTÍCULO 57. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona
jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen,
adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.

TITULO II.

DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y


DE LAS SANCIONES.

CAPITULO I.

DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.
ARTÍCULO 58. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios
o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad
horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso
residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con
lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a
fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y
por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos
alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

PARÁGRAFO 1o. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios,
para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

*El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE por la sentencia C-318 de 2001 bajo el entendido “que los moradores
no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas
del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto
en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

PARÁGRAFO 2o. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARÁGRAFO 3o. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente
artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones
que lo modifiquen, adicionen o complementen.

CAPITULO II.

DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

ARTÍCULO 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El


incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad
horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley,
dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad
horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE por la sentencia C-318 de 2001 bajo el entendido “que los moradores
no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas
del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto
en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa
del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2)
veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso,
sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso
exclusivo.

ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de
administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su
imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido
proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la
imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación
de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones,
con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y
2 del artículo precedente, de la presente ley.

ARTÍCULO 61. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO


PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la
autoridad policial competente si fuere el caso.

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1o. del artículo 18 de la presente ley, la policía y demás autoridades
competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.

ARTÍCULO 62. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO


PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias.

* El aparte subrayado fue declarado EXEQUIBLE, por la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 en el entendido
que: que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante
las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos,
conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia."

Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición
de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa".

La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será
aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las
normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

TITULO III.

UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS.

CAPITULO I.

DEFINICIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA.

ARTÍCULO 63. UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son conjuntos de
edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y
constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual;
cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos
comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.

El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.

ARTÍCULO 64. CONSTITUCIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias


Cerradas quedaran sometidas a las disposiciones de esta ley, que les sean íntegramente aplicables.

Las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%)
de los propietarios.

(Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónicamente y funcionalmente que comparten
elementos estructurales y constructivos que los asimilen a Unidades Inmobiliarias Cerradas siempre que con ello no se afecte
significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento
(80%) de los propietarios. Obtenida la licencia urbanística, los propietarios, con ese mismo porcentaje, podrán acordar
someterse al régimen de propiedad horizontal, aprobando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán
derecho a un voto por cada inmueble de su propiedad).

*La parte entre paréntesis fue declarada INEXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-265 de
16 de abril de 2002, Magistrado Ponente Dr. Manuel José Cepeda Espinosa.

CAPITULO II.

AREAS SOCIALES COMUNES.

ARTÍCULO 65. AREAS PARA CIRCULACIÓN. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de acceso
vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y señalización. Las áreas de
circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.

ARTÍCULO 66. AREAS DE RECREACIÓN. Todas las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán proporcionalmente a
su tamaño y al uso predominante de áreas comunes suficientes para actividades recreativas, culturales y deportivas. Tales
exigencias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la práctica del deporte y a la recreación.

La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la asamblea de
copropietarios y la junta administradora de la unidad Inmobiliaria Cerrada.

ARTÍCULO 67. AREAS DE USO SOCIAL. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas deben disponer de áreas específicas
destinadas al uso social de todos sus moradores y visitantes, como lugares de encuentro y reunión. Su utilización estará
sometida a la reglamentación de la Junta Administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.

ARTÍCULO 68. ZONAS VERDES. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres engramadas y arborizadas
destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.

Además, cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se construirán parques comunes internos
debidamente autorizados.

ARTÍCULO 69. AREAS DE SERVICIO. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas adecuadas y suficientes para
atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros
servicios.

ARTÍCULO 70. PARQUEADEROS. Las normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias
mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas;
así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la
industria.

ARTÍCULO 71. CERRAMIENTOS TRANSPARENTES. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se autoricen a partir
de la presente ley tendrán cerramientos en setos vivos o cerramientos transparentes que permitan la integración visual de los
espacios libres privados y edificaciones al espacio público adyacente, sin que ello implique que se prive a la ciudadanía de su
uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6o. de la Ley 9a. De 1989.

ARTÍCULO 72. APROVECHAMIENTO ECONÓMICO DE LAS ÁREAS COMUNES. Las actividades que puedan
desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la
Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y podrá imponérseles el
pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.
PARÁGRAFO. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la
persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria.

CAPITULO III.

INTEGRACIÓN MUNICIPAL.

ARTÍCULO 73. REFORMAS ARQUITECTÓNICAS Y ESTÉTICAS. La adopción o reforma de los cánones


arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de
autoridad competente.

ARTÍCULO 74. NIVELES DE INMISIÓN TOLERABLES. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier
otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles
tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.

Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía; con todo
podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la
Asamblea de Copropietarios.

PARÁGRAFO. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de
mascotas (animales domésticos).

ARTÍCULO 75. LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTÓNICAS Y AMPLIACIONES. Las


reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la
autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal
competente.

Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria
Cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos Administradores.

CAPITULO IV.

PARTICIPACIÓN COMUNITARIA.

ARTÍCULO 76. AUTORIDADES INTERNAS. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:

1. La Asamblea de Copropietarios.

2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que
tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.

3. El Administrador de la Unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública para el desempeño de sus funciones.

ARTÍCULO 77. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Los conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el
artículo 58 de la presente ley.

Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones
policivas, penales y civiles.

CAPITULO V.

OBLIGACIONES ECONÓMICAS.
ARTÍCULO 78. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO. Los reglamentos de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los
inmuebles.

ARTÍCULO 79. EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas
podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y
moradores.

En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el
Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de
protesto ni otro requisito adicional.

PARÁGRAFO. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones
ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.

ARTÍCULO 80. COBRO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS. Los urbanizadores y constructores de
Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada
inmueble.

Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma individual.

PARÁGRAFO. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor
individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene la aprobación de al menos la mitad más uno de los copropietarios.

ARTÍCULO 81. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos
domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.

Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a
través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el
Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.

ARTÍCULO 82. OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS. Las Unidades


Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y
del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios.

ARTÍCULO 83. IMPUESTO DE RENTA Y COMPLEMENTARIOS. Las unidades Inmobiliarias Cerradas son personas
jurídicas sin ánimo de lucro que no estan obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.

ARTÍCULO 84. Las disposiciones contempladas en el presente capítulo, no operan para los edificios o conjuntos de uso
comercial.

TITULO IV.

DISPOSICIONES FINALES.

CAPITULO I.

DISPOSICIONES FINALES.

ARTÍCULO 85. PARCELACIÓN. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y
por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en
especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter
indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y
las sanciones.

ARTÍCULO 86. RÉGIMEN DE TRANSICIÓN. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las
Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su
vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis
(6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.

* Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-488 de 26 de junio de 2002,
Magistrado Ponente Dr. Alvaro Tafur Galvis, "en el entendido que estas modificaciones deben hacerse conforme a las
disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal existentes en el momento de la vigencia de esta ley

Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se
entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en
contrario serán ineficaces.

* Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-488 de 26 de junio de 2002,
Magistrado Ponente Dr. Alvaro Tafur Galvis, "en el entendido que esta disposición se aplica exclusivamente a las normas de
orden público contenidas en esta ley".

PARÁGRAFO TRANSITORIO. Los procesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se
inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya
realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los reglamentos de propiedad
horizontal existentes y las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando
con arreglo a estas normas hasta su culminación.

ARTÍCULO 87. VIGENCIA Y DEROGATORIA. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las Leyes 182 de
1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido para reglamentarlas.

 DECRETOS REGLAMENTARIO DE LA LEY 675 DE 2001

DECRETO 1380 DE 2002 (julio 5). Diario Oficial No. 44.862, de 11 de julio de 2002.

Por el cual se prorroga el término establecido en el artículo 86 de la Ley 675 de 2001. El Presidente de la República de
Colombia,

en ejercicio de las facultades que le confiere el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución Política y en desarrollo del
artículo 86 de la Ley 675 de 2001, y

CONSIDERANDO:

Que el artículo 86 de la Ley 675 de 2001 consagra por el término de un (1) año, el régimen de transición para que los edificios
y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, puedan modificar, en
lo pertinente, los respectivos reglamentos internos, término contado a partir del 4 de agosto de 2001, fecha de publicación de
la mencionada ley en el Diario Oficial.

Que el citado artículo determina que el término de un (1) año es susceptible de prórroga por seis (6) meses más, según lo
determine el Gobierno Nacional,

DECRETA:

ARTÍCULO 1o. Prorrogar por seis (6) meses más, el término de un (1) año previsto en el artículo 86 de la Ley 675 de 2001.

ARTÍCULO 2o. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación en el Diario Oficial
2. RÉGIMEN ANTERIOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 LEY 182 DICIEMBRE 29 DE 1948

(DEROGADA POR LA LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001. Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un
mismo edificio).

El Congreso de Colombia

DECRETA

Artículo 1°- Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de
la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común,
podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.

El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean
independientes de los demás pisos o departamentos.

Artículo 2°- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y comunero en los bienes afectados al uso
común.

Artículo 3°- Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del inmueble, los
necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios
el uso y goce de su piso o departamento, tales como el terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitación del
portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y
agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escaleras, accesorios, etc.

Artículo 4°- El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o departamento de
su dominio.

Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos
derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que
acceden.

Artículo 5°- Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación y reparación
de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, sin
perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.

El dueño o dueños del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras
y ascensores, no siendo condóminos de ellos.

Las cuotas de impuestos o tasas serán pagadas directamente por cada propietario, como si se tratase de predios aislados.

Artículo 6°- Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre que los utilice según su destino
ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás.

Artículo 7°- Cada propietario usará de su piso o departamento en la forma prevista en el reglamento de copropiedad, y, en
consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en dicho reglamento, o a falta de éste, aquéllos a que
el edificio esté destinado, o que deban presumirse de su naturaleza. No podrá ejecutar acto alguno que perturbe la
tranquilidad de los demás propietarios, o comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio. Tales restricciones
regirán igualmente respecto del arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso o el goce de su piso o
departamento.

Artículo 8°- Cada propietario puede enajenar su piso o departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y arrendamiento sin
necesidad del consentimiento de los propietarios de los demás pisos o departamentos. Dividido el inmueble, en los casos
previstos en el artículo 14 de esta ley, subsistirá la hipoteca o gravamen.

Artículo 9°- La Hipoteca constituida sobre un piso o departamento que ha de construirse en un terreno en el que el deudor
es comunero, gravará su cuota en el terreno desde la fecha de inscripción, y al piso o departamento que se construya, sin
necesidad de nueva inscripción.
Artículo 10°- Para inscribir por primera vez un título de dominio o cualquier otro derecho real sobre un piso o
departamento comprendido en las disposiciones de esta ley, será menester acompañar un plano del edificio a que pertenece.
Este plano se agregará y guardará en el protocolo respectivo. La inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales
sobre un piso o departamento contendrán, además de las indicaciones de que trata el artículo 2659 del Código Civil, las
siguientes:

Ubicación y linderos del inmueble en que se halle el piso o departamento respectivo.


Número y ubicación que corresponda al mismo piso o departamento en el plano de que trata el Inciso 1° de este artículo. Los
pisos y departamentos de un edificio se inscribirán también en la matrícula de la propiedad inmueble, de conformidad con lo
establecido en la Ley 40 de 1932. La inscripción de la hipoteca de un piso o departamento contendrá además de las
indicaciones señaladas en el artículo 2663 del código civil, las que se expresan en los ordinales a. b. de este artículo.

Artículo 11°- Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide el edificio podrán constituir una
sociedad que tenga a su cargo la Administración del mismo. No constituyendo sociedad deberán redactar un reglamento de
copropiedad, que precise los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios, el cual deberá ser acordado por la
unanimidad de los interesados.

El reglamento de copropiedad deberá ser reducido a escritura pública, e inscrito simultáneamente con los títulos de dominio
y plano del edificio. Dicho reglamento tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirientes a cualquier título.

Artículo 12°- El reglamento de copropiedad contendrá las normas sobre administración y conservación de los bienes
comunes; funciones que correspondan a la asamblea de los copropietarios; facultades, obligaciones y formas de elección del
administrador, distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios, etc.

El reglamento determinará en que casos la gestión de los administradores requerirá la conformidad de la asamblea de
copropietarios.

Todo acuerdo que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios, o que tenga por objeto la construcción de mejoras
voluntarias, o que implique una sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá la unanimidad de los
copropietarios asistentes a la respectiva reunión.

Artículo 13°- La copia del acta de la asamblea, celebrada en conformidad al reglamento de copropiedad, en que se acuerdan
expensas comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de las mismas.

Artículo 14°- Mientras exista el edificio, ninguno de los copropietarios podrá pedir la división del suelo y de los demás
bienes comunes.

Si el edificio se destruyere en su totalidad o se deteriorare en una proporción que represente a lo menos, las tres cuartas
partes de su valor, o se ordenare su demolición de conformidad con el artículo 988 del Código Civil, cualquiera de los
copropietarios podrá pedir la división de dichos bienes.

Artículo 15°- Si la destrucción no fuere de tal gravedad, los copropietarios están obligados a reparar el edificio, sujetándose
a las reglas siguientes:

Cada propietario deberá concurrir a la reparación de los bienes comunes con una suma de dinero proporcional a los derechos
que sobre ellos tenga.
Dicha cuota, acordada en la asamblea que se celebre de conformidad al reglamento de copropiedad, será exigible
ejecutivamente, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 13 de esta Ley, y el Administrador estará obligado a cobrarla so pena
de responder de todo perjuicio. Las reparaciones de cada piso o departamento serán de cargo exclusivo del respectivo
propietario; pero está obligado a realizar todas aquellas que conciernen a la conservación o permanente utilidad del piso o
departamento. Si por no realizarlo oportunamente, estas reparaciones disminuyesen el valor del edificio o se ocasionaren
graves molestias, o se expusiera a algún peligro a los demás propietarios, el infractor responderá de todo perjuicio.

Artículo 16°- Es obligatorio el seguro contra incendio y daños de ascensor de todo edificio regido por esta ley.

Artículo 17°- Si el edificio destruido parcial o totalmente fuere reconstruido, subsistirán las hipotecas en las mismas
condiciones de antes.

Artículo 18°- Las indemnizaciones provenientes de seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del
edificio en los casos en que ésta sea procedente, y salvo acuerdo unánime de los propietarios. En caso de que el inmueble no
pueda ser reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá entre los propietarios, en proporción al derecho de cada
cual.

Artículo 19°- El Presidente de la República expedirá el reglamento de la presente Ley, en el cual se señalarán los requisitos
que deben reunir los edificios que deban quedar sometidos al régimen que ella establece.
La dirección de Obras Públicas Municipales, o la entidad o funcionario que haga sus veces, decidirá si el edificio que se
proyecte dividir en pisos o departamentos cumple con las exigencias de dicho reglamento. Esta declaración, una vez hecha, es
irrevocable. Los notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública sobre constitución o traspaso de la propiedad de un
piso o departamento, ni los registradores de instrumentos públicos inscribirán tales escrituras si no se inserta en ellas copia
auténtica de la correspondiente declaración municipal y del reglamento de copropiedad de que tratan los artículos 11 y 12 de
la presente ley.

Artículo 20°- Para los efectos de esta ley se tendrá como valor de cada piso o departamento el que los propietarios le
asignen unánimemente, o a falta de acuerdo, el que determine el respectivo catastro municipal.

Artículo 21°- Los avalúos que ordenan las leyes tributarias deberán hacerse separadamente por cada uno de los pisos o
departamentos que existan en los edificios a que se refiere la presente ley.

Artículo 22°- Los bancos hipotecarios y los bancos comerciales con sección hipotecaria, quedan autorizados para dividir las
hipotecas constituidas a su favor sobre edificios sometidos al régimen de la presente ley, entre los diferentes pisos o
departamentos que integran tales edificios, a prorrata del valor de cada uno de ellos.

Artículo 23°- Una vez efectuada la división de la correspondiente hipoteca y hecha la inscripción en la Oficina de Registro
de Instrumentos Públicos, los dueños de cada piso o departamento serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones
inherentes a los respectivos gravámenes.

Artículo 24°- Los bancos hipotecarios quedan especialmente autorizados para conceder préstamos con garantía hipotecaria,
destinados a la construcción de los edificios a que se refiere esta ley, hasta por el sesenta por ciento (60%) de su valor,
pudiendo iniciar los préstamos tan pronto como se acredite una inversión del cuarenta por ciento. (40%)

Artículo 25°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de
los copropietarios de los otros departamentos o pisos. Al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que
perjudiquen la solidez de la habitación, tales como excavaciones, sótanos, etc.

Artículo 26°- Esta ley regirá desde su sanción.

Dada en Bogotá, a dieciséis de diciembre de mil novecientos cuarenta y ocho.

 LEY 16 DE 1985.

( Derogada por la ley 675 de agosto 3 de 2001. Esta ley encuentra aplicación en aquellos casos en que no se haya adoptado el
nuevo régimen de propiedad horizontal). Enero 8 de 1985

El Congreso de Colombia

DECRETA

Artículo 1°- Definición: La llamada propiedad horizontal que se rige por las normas de la LEY 182 DE 1948 y del presente
estatuto, es una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes del inmueble y
sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de aquellas al dominio de la
persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta ley.

Artículo 2°- Obligatoriedad del reglamento y del régimen de propiedad horizontal: Un inmueble queda sometido al régimen
anterior, solamente cuando el reglamento a que se refiere el artículo 11 de la LEY 182 DE 1948 y la declaración municipal a
que alude el artículo 19 de la misma, se elevan a escritura pública con la documentación respectiva y se inscribe la escritura
en la correspondiente Oficina de Instrumentos Públicos, como lo mandan estos artículos. En el reglamento, además de las
previsiones que la LEY 182 DE 1948 consagra, deben establecerse todas aquellas que se estimen convenientes para asegurar
el cabal cumplimiento del objeto de la persona jurídica que se forma.

Artículo 3°- Persona Jurídica: La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta
de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados. Esta persona jurídica, que
no tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, administrar
correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común, y en general, ejercer la dirección, administración y manejo de los
intereses comunes de los propietarios de inmuebles en relación con el mismo.

Artículo 4°- Órganos de Gobierno: La dirección y administración de la persona jurídica a que se refiere el artículo anterior
corresponde a la Asamblea General de Propietarios que integran la totalidad de los dueños de los bienes de dominio exclusivo
o particular del inmueble. En la Asamblea éstos votarán en proporción a los derechos de dominio que tengan sobre dichos
bienes. Su representación legal estará a cargo del Administrador que indique el reglamento debidamente legalizado o que,
con posterioridad, señale la respectiva Asamblea General.

Artículo 5°- Registro y certificación sobre existencia y representación legal: El registro y posterior certificación sobre
existencia y representación legal sobre las personas jurídicas a que alude esta ley, para todos los efectos, corresponde al
funcionario o entidad que señale el Gobierno, previa comprobación de que la escritura de protocolización del reglamento y de
la declaración municipal se halla debidamente registrada en la correspondiente oficina.

Artículo 6°- Régimen de los bienes de uso o servicio común: De conformidad con lo dispuesto en la LEY 182 DE 1948 , los
bienes destinados al uso o servicio común mientras conserven ese carácter, son inalienables e indivisibles separadamente de
los bienes privados. Sin embargo, la Asamblea General de propietarios, por mayoría que represente por lo menos las cuatro
quintas (4/5) partes de los votos que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que no resulten
necesarios para tal fin y proceder a su división o enajenación si esto conviniere. En este caso, se protocolizarán con la
correspondiente escritura, la decisión de la Asamblea y las autorizaciones que haya sido indispensable obtener, entre las
cuales figurará necesariamente el permiso de la autoridad municipal que expidió la declaración a que se refiere el inciso
segundo del artículo 19 de la LEY 182 DE 1948 . También son enajenables y divisibles estos bienes en los demás casos
contemplados por la mencionada ley.

Parágrafo: Siempre que la Asamblea General se ocupare de la desafectación de uno de los bienes de uso o servicio común,
deberá examinar el perjuicio que pueda ocasionarse a cualquiera de los propietarios de los bienes privados, ordenando la
correspondiente indemnización y quedando a salvo la facultad del propietario mencionado para ejercitar las acciones que le
correspondan para el reconocimiento de sus derechos.

Artículo 7°- Integración con la Ley 182 de 1948: Todos los derechos y obligaciones de los propietarios sobre los bienes de
uso o servicio común consagrados con la LEY 182 DE 1948 se transfieren a la persona jurídica encargada de su
administración y manejo, y por lo tanto, tales derechos y obligaciones se radican en su patrimonio. Asimismo, las demás
prescripciones de dicha ley en relación con los mismos bienes se entienden referidas a esta persona jurídica.

Artículo 8°- Competencia y procedimiento: Las diferencias que surgieren entre propietarios y entre éstos y la persona
jurídica que nace de lo dispuesto en el artículo tercero de la presente ley, con motivo del ejercicio de sus derechos o el
cumplimiento de sus obligaciones como propietarios de dominio exclusivo o particular o como integrantes de la misma
persona jurídica antes mencionada, serán sometidas a decisión judicial, mediante el trámite del proceso verbal de que trata el
título XXIII, sección Primera del libro tercero del Código de Procedimiento Civil. Al mismo trámite se someterán las
diferencias que surjan entre la legalidad del reglamento y de las decisiones de la Asamblea General.

Parágrafo: Lo dispuesto en el inciso anterior no impide que los interesados puedan recurrir a las autoridades de policía para
los efectos preventivos de su competencia.

Artículo 9°- Sanciones: El juez, a petición del Administrador del inmueble o de cualquier propietario, podrá aplicar al
infractor del reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal, multa de cinco mil ($5.000) a cien mil
($100.000) pesos sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere lugar. Estas multas quedarán
reajustadas anualmente en forma acumulativa, en la misma proporción en que aumente el costo de vida, conforme con las
certificaciones que expida el Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE -, o la entidad que haga sus veces.
Lo dispuesto en este parágrafo subroga el inciso segundo del artículo séptimo de la LEY 182 DE 1948 .

Artículo 10°- Aplicabilidad: Esta ley solo se aplicará respecto de aquellos inmuebles que, conforme con la voluntad de su
propietario o propietarios, se sometan expresamente a ella. También podrán el propietario o propietarios optar por
someterlos exclusivamente al régimen de la LEY 182 DE 1948 , indicándolo así en el respectivo reglamento.

Los inmuebles sujetos al actual régimen de propiedad horizontal continuarán rigiéndose por la LEY 182 DE 1948 ; pero
podrán, si lo prefieren sus propietarios, acogerse a las disposiciones de esta ley, previa reforma del reglamento y el
cumplimiento de las diligencias aquí ordenadas.

Parágrafo: Los Administradores de que trata la LEY 182 DE 1948 , cuando los inmuebles estén sometidos exclusivamente a
este régimen, tendrán las facultades que el Código Civil establece para las grandes comunidades, especialmente las
contempladas por la Ley 95 de 1980 y en cuanto a personería se regirán por lo dispuesto en el artículo 22 de dicha ley.

Artículo 11°- Vigencia: La presente ley rige a partir de su promulgación.

República de Colombia. - Gobierno Nacional.

Publíquese y ejecútese.

Bogotá, D.C., 8 de enero de 1985


 DECRETO 1365 DE 1986. (Derogado por la ley 675 de agosto 3 de 2001). ABRIL 28 DE 1986

Por el cual se reglamentan las leyes 182/1948 y 16/85 sobre la propiedad horizontal

El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las atribuciones que le confiere el ordinal tercero del artículo 120
de la Constitución Nacional y, en especial las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985,

DECRETA

Artículo 1°- Podrán someterse al régimen de propiedad horizontal que establecen las leyes 182/1948 y , 16/85 tanto los
Edificios de uno o varios pisos, como los grupos de edificios que constituyan un conjunto, construido o por construirse, sobre
el mismo terreno, que sean susceptibles de división en unidades privadas independientes con salida directa a la vía pública o
por áreas destinadas al uso común.

Artículo 2°- La declaración principal a que se refieren los artículos 19 de la LEY 182/1948 y 2°, de la LEY 16/85 , se
entenderá surtida cuando la oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o municipal, o el funcionario
que haga sus veces, expida la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente con indicación expresa de que
el inmueble está destinado a propiedad horizontal.

Artículo 3°- Para los efectos del artículo anterior, el propietario o propietarios del inmueble o inmuebles, construidos o por
construirse, que pretendan ser sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán tramitar la expedición de la licencia de
construcción o reforma adjuntando los requisitos exigidos en el artículo siguiente.

Artículo 4°- A la solicitud de licencia de construcción o reforma de un inmueble destinado a la propiedad horizontal, deberá
acompañarse, además de los requisitos sobre urbanismo y construcción exigidos en los diferentes reglamentos municipales,
lo siguiente:

Un proyecto de división del o los inmuebles afectados a la propiedad horizontal en el que se especifique claramente el número
de edificios o bloques, el número de pisos o plantas, el número y área de las unidades de dominio privado, su altura y su
identificación, señalamiento general de las áreas y bienes de dominio o uso comunes y el nombre distintivo del edificio
construido o proyectado.
Plano que muestre la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán
objeto de propiedad exclusiva o particular; el señalamiento general de las áreas y bienes de dominio o uso comunes y la
circunstancia de que las unidades de propiedad privada o particular, sean independientes y tengan salida a la vía pública
directamente o por medio de las áreas destinadas al uso común. - La oficina de planeación o de obras públicas metropolitana,
distrital o municipal o el funcionario que haga sus veces, se abstendrá de otorgar la licencia respectiva cuando el proyecto de
división del inmueble o los planos presentados, no identifiquen claramente las unidades de dominio privado y los bienes de
dominio y uso comunes o cuando las unidades de dominio privado no sean independientes o no tengan salida a la vía pública

Artículo 5 °- Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a
escritura pública y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, la licencia de construcción,
la reforma de la misma, o su equivalente en los términos del artículo 2° del presente decreto y el reglamento de
administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá contener al menos lo siguiente:

 Nombre, domicilio e identificación de la persona o personas propietarias del inmueble o inmuebles que se sometan
al régimen de propiedad horizontal.
 Determinación del terreno por sus linderos y ubicación sobre las vías públicas, nomenclatura y superficie.
 Nombre distintivo del inmueble construido o proyectado, seguido de la expresión "Propiedad Horizontal".
 Indicación del título de procedencia del dominio del bien y número de las matrículas inmobiliarias.
 Identificación de cada una de las unidades de dominio privado, de acuerdo con el plano aprobado por la autoridad
competente. - Para los efectos de identificación de cada unidad privada, podrá optarse por un sistema gráfico o
descriptivo. El sistema gráfico consiste en hacer referencia del plano a que se refiere el literal b) del artículo cuarto
del presente decreto. El sistema descriptivo consiste en verter las especificaciones del plano indicado, a una forma
literal.
 Determinación de los bienes de dominio o uso común, particularmente los esenciales para la existencia, seguridad y
conservación del inmueble afecto a la propiedad horizontal y los que permiten a todos y cada uno de los propietarios
el uso y goce de su unidad de dominio privado.
 Requisitos que deben cumplirse para introducir modificaciones a las unidades de dominio privado y a los bienes de
dominio o uso comunes.
 Normas básicas para la utilización de los bienes de dominio o uso comunes.
 Indicación de los derechos y obligaciones de los propietarios y de los usuarios, particularmente en aspectos
relacionados con la convivencia, tranquilidad, seguridad, salubridad y bienestar general de los mismos.
 Normas para la reparación y reconstrucción del edificio o edificios.
 Destinación y uso de las unidades de dominio privado.
 Régimen Legal ( LEY 182/1948 o LEY 16/85 ) a que se somete el inmueble.
 Determinación de los coeficientes de copropiedad, o porcentajes de participación en la persona jurídica, según se
sometan al régimen de la LEY 182/1948 o la LEY 16/85 , para cada una de las unidades de dominio privado.
 Requisitos que deben cumplirse para introducir reformas al Reglamento de la Propiedad Horizontal.
 Determinación de los órganos de Administración y dirección de la copropiedad, o de la persona jurídica, en su caso y
asignación de sus funciones.
 Reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea General de Propietarios, forma y época de convocación,
quórum deliberatorio y decisorio.
 Forma de elección, obligaciones y facultades del Administrador.
 Determinación del periodo presupuestal de administración de la propiedad horizontal.
 El nombre del administrador inicial o del representante legal provisional en su caso.
 Normas que deben seguirse para la liquidación de la propiedad horizontal y distribución de los bienes de dominio o
uso comunes en el evento de que ésta termine conforme a la ley o por decisión unánime de los propietarios.
 Las demás estipulaciones que se consideren necesarias o convenientes, de conformidad con el régimen legal a que se
someta el o los inmuebles.

Artículo 6- Con el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal deberán protocolizarse los siguientes
documentos:

Copia de los planos urbanísticos y arquitectónicos del Edificio o conjunto de edificios, debidamente aprobados por la
autoridad competente.
Licencia de construcción en que conste claramente la destinación del o los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad
Horizontal.
Los documentos de que tratan los literales a) y b) del artículo cuarto del presente decreto.
Una memoria descriptiva en la cual se determine detalladamente la ubicación del o los inmuebles, nomenclatura, las
especificaciones de la construcción y las condiciones de seguridad y salubridad.

Parágrafo 1°. Los Notarios no podrán autorizar el otorgamiento de escrituras de constitución de Propiedad Horizontal si al
reglamento de Administración de la misma no se acompañan para el protocolo, los documentos descritos en este artículo.

Parágrafo 2°. Si los propietarios de un inmueble o inmuebles ya sometidos a propiedad horizontal deciden acogerse a la
LEY 16/85 , solamente deberán protocolizar el reglamento reformado en los términos de la misma y de este Decreto, y el acta
de la Asamblea en la que se tomó la decisión. Para la reforma del Reglamento se aplicará el procedimiento, el quórum y las
mayorías establecidas en los Artículos 15 y 16 del presente Decreto.

Parágrafo 3°. El Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal siempre que contenga al menos lo indicado en
los numerales del artículo Quinto, y esté debidamente protocolizado, tendrá fuerza obligatoria respecto de terceros
adquirientes u ocupantes a cualquier título, de las unidades de dominio privado.

Artículo 7°- El registro y certificación sobre existencia y representación legal de las personas Jurídicas que se crean por
ministerio de la LEY 16/85 , corresponderá al Alcalde del municipio donde se encuentren ubicados el o los inmuebles afectos
a propiedad horizontal. En el Distrito Especial de Bogotá, tal función corresponderá al Alcalde Mayor de la ciudad o a su
delegado.

Para tales efectos, deberá presentarse a la Alcaldía solicitud de registro de la persona jurídica, acompañada de la copia
auténtica de la escritura de protocolización del Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal debidamente
registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. Cuando se trate de traspaso de la LEY
182/1948 a la , LEY 16/85 a la solicitud de registro deberá acompañarse lo siguiente:

Copia auténtica de la escritura de protocolización de la reforma del Reglamento de Administración de la Propiedad


Horizontal, en la que deberá citarse la fecha, número y Notaría de la escritura de protocolización del Reglamento de
Copropiedad y el número de matrícula inmobiliaria que le correspondió como propiedad horizontal.
El acta de la Asamblea General de Propietarios, con la firma auténtica del Presidente y Secretario de la misma, en la cual
conste la decisión de la Asamblea de someter la propiedad horizontal constituida bajo el imperio de la LEY 182/1948 al
régimen de la LEY 16/85 . - Igualmente, en los casos de cambio de representante legal deberá presentarse a la Alcaldía, para
su registro y certificación, el acta correspondiente, con las firmas auténticas del Presidente y Secretario.

Artículo 8°- La persona jurídica prevista en la LEY 16/85 y en el presente Decreto, tendrá como domicilio el municipio en el
cual se encuentre localizado el edificio o conjunto de edificios.

Artículo 9°- El nombre a que alude el ordinal 3° del artículo quinto deberá aparecer en letras visibles a la entrada principal
del edificio o conjunto de edificios, seguido de la expresión "Propiedad Horizontal".

Artículo 10°- En todo acto de disposición o gravamen de un bien de dominio privado se considerará incluido el porcentaje
de participación del propietario en la persona jurídica a que alude la LEY 16/85 y el respectivo derecho de copropiedad en el
evento de la LEY 182/1948 , aunque no se diga expresamente, y sin que sea permitido pactar lo contrario.

El Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal no podrá contener normas que prohiban la enajenación o
gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

Artículo 11°- En todo acto de enajenación o traspaso del dominio de unidades privadas que hagan parte de un edificio o
conjunto de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal de la LEY 16/85 , se entenderán incorporados el
respectivo Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal y la licencia de construcción con la sola cita que de la
escritura de protocolización de ellos se haga.

Cuando el régimen escogido por el o los propietarios, sea el de la LEY 182/1948 , se citarán las escrituras de constitución y
modificación por su número, fecha y Notaría y no será necesario insertar copia auténtica del reglamento de copropiedad y de
la licencia de construcción, siempre que la escritura de constitución se haya otorgado en la misma Notaría. En esta forma se
considerará insertado el reglamento y la licencia respectiva para los efectos del artículo 19 de la ley mencionada.

En caso de no hallarse la escritura de constitución en la Notaría ante la cual se solemnice el acto de enajenación o traspaso, se
protocolizará con éste copia auténtica del Reglamento y de la licencia de construcción o su equivalente.

Para futuros actos de enajenación o traspaso en la misma Notaría, se citará, además de la escritura de constitución, la que
verse sobre la protocolización de que trata el inciso precedente.

En las copias de las escrituras de enajenación o traspaso a que se refieren los incisos 1, 2 y 3 del presente artículo, se insertará
copia del Reglamento y de la licencia respectiva tomándola de la escritura de constitución o de la protocolización, conforme a
la cita que de ellas se haga en la enajenación o traspaso.

La copia del reglamento de Administración de la Propiedad horizontal no contendrá sino lo efectivamente reglamentario y,
por consiguiente, en ella se omitirá la transcripción de áreas y linderos de unidades privadas, sobre las cuales no verse el
traspaso.

Artículo 12°- Para todos los efectos legales, los edificios que formen un mismo Conjunto constituido en propiedad
horizontal, se considerarán como una sola unidad, y en tal virtud el uso y goce de las áreas y servicios comunes, será de todos
los propietarios, en la forma determinada por el reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal. Así mismo, sus
rentas y el costo de las expensas de mantenimiento, conservación y reparación de dichas áreas y servicios serán a favor y
cargo, respectivamente, de todos los propietarios en proporción a sus porcentajes de participación en la persona jurídica, o en
sus coeficientes de copropiedad, en su caso, sin importar la ubicación de las unidades privadas en relación con tales áreas o
servicios comunes.

Artículo 13°- La determinación de los coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participación en la persona
jurídica, en su caso, se hará teniendo en cuenta que el valor de las unidades privadas, deberá fijarse considerando el área de la
misma, el estimativo de utilización de los bienes de uso común y de los demás factores de evaluación que incidan en el valor
de la unidad.

Tales coeficientes o porcentajes de participación así determinados, servirán de base para fijar el monto de los aportes o cuotas
a cargo de cada una de las unidades de dominio privado, que deberán cancelar sus propietarios para contribuir a las expensas
necesarias a la administración, mantenimiento, reparación y conservación de los bienes, áreas y servicios de uso común.
Todas y cada una de las unidades de dominio privado deberán tener un coeficiente de copropiedad, o porcentaje de
participación en su caso.

Artículo 14°- Para el cobro judicial de los aportes o cuotas en mora, aportes o cuotas extraordinarias, sanciones moratorias,
a la copia de la parte pertinente del acta de la Asamblea que determina las expensas comunes, deberá acompañarse
certificación del Administrador sobre la existencia y monto de la deuda a cargo del propietario deudor.

Artículo 15°- El sometimiento al régimen de la LEY 16/85 , de un edificio o conjunto de edificios ya afectos a la propiedad
horizontal en el momento de su expedición, requerirá de la voluntad de los propietarios manifestada en Asamblea por lo
menos con las cuatro quintas (4/5) partes de los votos de la totalidad de propietarios. Para este fin, y si el número de
propietarios lo amerita, estos podrán designar delegados a través de los cuales manifestarán su voluntad de someterse o no, al
régimen de la ley 16. Si no se expresare la voluntad de los propietarios porque no asisten o porque no designan delegados, se
convocará a otra reunión dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En esta oportunidad, la Asamblea podrá deliberar
con un número plural de propietarios que represente por lo menos el ochenta por ciento (80%) del total de coeficientes y
decidir con la mitad más uno de los votos que representen la totalidad de los propietarios.

Artículo 16°- Si convocadas las Asambleas a que se refiere el artículo anterior estas no se llevan a cabo por falta de quórum,
se citará a otra reunión dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En ésta última oportunidad, la Asamblea podrá
deliberar con un número plural de propietarios que represente por lo menos el cincuenta por ciento (50%) del total de
coeficientes del edificio o conjunto y decidir con la mitad más uno de los votos presentes.
Parágrafo- Los representantes, apoderados o mandatarios de los propietarios debidamente constituidos, no podrán designar
delegados ni votar dicho sometimiento sino cuando se manifieste expresamente tal circunstancia en el documento de
representación o poder.

Artículo 17°- La Asamblea General de Propietarios estará constituida por los propietarios de las unidades de dominio
privado o por sus representantes, delegados o mandatarios debidamente constituidos, reunidos con el quórum y en las
condiciones previstas en las leyes, decretos o reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.

Artículo 18°- Cuando por cualquier causa, una unidad de dominio privado perteneciere a varias personas o sucesiones
ilíquidas, los interesados deberán designar una sola persona que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de
propietario de la respectiva unidad en las reuniones de la Asamblea.

Así mismo, toda persona jurídica propietaria o representante de unidades de dominio privado, estará representada en dichas
reuniones por una sola persona natural.

Artículo 19°- La Asamblea General de Propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una (1) vez al año, dentro de los
tres (3) primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, con el objeto de examinar la situación
general y los aspectos económicos y financieros de la propiedad horizontal; aprobar o improbar las cuentas y balances del
último período presupuestal y los informes del Administrador y revisor, si lo hubiere; adoptar el presupuesto de ingresos,
gastos e inversiones para la respectiva vigencia y tomar en general todas las medidas tendientes a garantizar el cumplimiento
de las normas legales y el reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal y aquellas que aseguren el interés común
de los propietarios.

Cuando no fuere convocada, la Asamblea General de Propietarios se reunirá por derecho propio el primer día hábil del cuarto
mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, a las siete (7) pasado meridiano, en el propio edificio o conjunto
de edificios, o en el lugar donde normalmente acostumbran reunirse, sin perjuicio de que unánimemente se acuerde otro
lugar o de que el reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal lo indique.

Artículo 20°-La Asamblea General de Propietarios se reunirá extraordinariamente cuando así lo exijan las necesidades del
edificio o conjunto de edificios, en cualquier día, por convocatoria del Administrador o revisor, si lo hubiere, o por un número
plural de propietarios que represente por lo menos el diez por ciento (10%) de la totalidad de coeficientes de copropiedad, o
de los porcentajes de participación, en su caso.

Artículo 21°- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 16 del presente Decreto las convocatorias se harán en la forma y
época establecidas en el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.

Artículo 22°- La Asamblea General de Propietarios se reunirá el día, la hora y en el lugar previsto en la convocatoria; no será
válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, si no están representadas la totalidad de las unidades de dominio
privado.

Artículo 23°- Salvo lo que en materia de decisión y quórum dispongan las leyes, decretos y reglamentos para casos
especiales, la Asamblea General de Propietarios deliberará con un número plural de personas que represente por lo menos el
cincuenta y uno por ciento (51%) del total de los porcentajes de participación, o coeficientes de copropiedad, en su caso. Las
decisiones se adoptarán por mayoría de votos de los asistentes.

Artículo 24°- Si convocada la Asamblea, esta no sesiona por falta de quórum, se citará para una nueva reunión, que
sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios por mayoría de votos, cualquiera que sea la cantidad
de porcentajes de participación o coeficientes de copropiedad, en su caso, representados en la reunión.

Artículo 25°- Cuando las Leyes, Decretos o Reglamentos exijan determinada mayoría de votos para la aprobación de los
actos de la Asamblea, debe tenerse en cuenta que cada propietario de unidad privada votará en proporción a su porcentaje de
participación o coeficiente de copropiedad, en su caso.

Artículo 26°- Los miembros de los organismos de administración y dirección de la copropiedad, o de la persona jurídica, en
su caso; los Administradores, Revisores, empleados de la propiedad horizontal, no podrán representar en las reuniones de la
Asamblea, derechos distintos de los suyos propios mientras estén en el ejercicio de sus cargos.

Artículo 27°- Son funciones de la Asamblea General de Propietarios, además de las establecidas en las leyes, el presente
decreto y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, las siguientes:

 Nombrar y remover libremente al Administrador y a sus suplentes.


 Decidir sobre las modificaciones a los bienes de uso común, así como adoptar las decisiones que impliquen
alteraciones en el uso y goce de los mismos, con las mayorías establecidas en las normas legales.
 Aprobar las reformas al Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.
 Organizar la administración general del edificio o conjunto de edificios y velar por el cumplimiento de las normas
que rigen la propiedad horizontal.
 Crear, si lo considera necesario, organismos asesores o ejecutores de administración y dirección, designar sus
miembros y asignarles funciones y período.
 Elegir y remover libremente al Revisor Fiscal, si lo hubiere, y si fuere del caso señalar la cuantía y forma de pago de
su remuneración.
 Adoptar un reglamento interno, si a ello hubiere lugar, el que será de obligatorio cumplimiento por parte de los
propietarios y usuarios.
 Crear e incrementar en la cuantía y forma que estime conveniente, las reservas para el pago de prestaciones sociales
a los trabajadores y aquellas reservas que considere necesarias o pertinentes.
 Autorizar al Administrador para ejecutar actos o celebrar contratos cuando la cuantía o naturaleza de los mismos
exceda el límite de sus facultades.
 Acordar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias destinadas a la Administración, mantenimiento,
conservación y reparación de las áreas, bienes y servicios de uso común, así como establecer las sanciones
pecuniarias o limitaciones a la utilización de ciertos servicios que la Asamblea determinará, a quienes incumplan con
el pago oportuno de los aportes o cuotas fijadas.
 Fijar el aporte o cuota periódica o extraordinaria que corresponda por expensas comunes a cada uno de los
propietarios. Fijación que deberá hacerse a prorrata de los respectivos coeficientes de copropiedad o porcentajes de
participación, determinados en el reglamento de Administración de la Propiedad horizontal. La Asamblea podrá
delegar esta función en el Administrador.
 Crear los demás cargos que considere necesarios y fijarles su asignación.

Las demás funciones inherentes a su actividad y que no estén atribuidas a otro órgano o persona por las leyes, decretos o el
Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.

Artículo 28°- Las decisiones de la Asamblea General de Propietarios se harán constar en Actas que deberán ser firmadas
por el Presidente y el Secretario de la misma. Las actas se numerarán en forma consecutiva y expresarán por lo menos: lugar,
fecha y hora de iniciación de la reunión; los nombres de las personas que actúen como Presidente y Secretario, el número y
nombres de los propietarios de bienes de dominio privado presentes o representados en debida forma; los coeficientes de
copropiedad o porcentajes de participación representados en la reunión; de los asuntos tratados; las decisiones adoptadas y
los votos emitidos en favor o en contra de ellas, o en blanco; las constancias presentadas por los asistentes durante la reunión;
las designaciones efectuadas; la fecha y hora de terminación de la reunión. Copia de las actas deberá ser entregada por el
Secretario de la Asamblea General a los propietarios en el momento en que estos lo soliciten.

Artículo 29°- Las decisiones adoptadas válidamente por la Asamblea General de Propietarios, obligan a todos los
propietarios de unidades de dominio privado incluso a los ausentes o disidentes, al administrador, a los demás organismos
asesores y ejecutores de la administración y dirección si los hubiere y a quienes a cualquier título usen bienes integrantes del
edificio o conjunto, siempre que tales decisiones sean de carácter general y se ajusten a las leyes, decretos, o Reglamento de
Administración de la Propiedad Horizontal.

Artículo 30°- En los casos de la LEY 182/1948 el Administrador elegido en debida forma tendrá la personería de la
copropiedad en los términos de la Ley 95 de 1980, y en los casos de la LEY 16/85 tendrá la representación legal de la persona
jurídica, en relación con los bienes y servicios de dominio o uso comunes.

Artículo 31°- Funciones del Administrador: Sin perjuicio de sus facultades legales ni de las que sobre el particular
dispongan las leyes, decretos, reglamento de Administración de Propiedad Horizontal, o sus reformas, el Administrador
tendrá las siguientes funciones:

 Preparar con la debida antelación el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones de la correspondiente vigencia,
presentarlo para su aprobación a la Asamblea General y proceder a su debida ejecución.
 Velar por la conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes, áreas, instalaciones y servicios comunes, así
como velar por la tranquilidad, seguridad y salubridad de los usuarios y propender a su armónica convivencia. - Para
el cumplimiento de esta obligación deberá tomar las medidas necesarias y efectuar o contratar todas aquellas obras y
reparaciones cuya no realización inmediata pueda causar perjuicios a la edificación o conjunto de edificios, a los
bienes y servicios de uso común, con cargo a la reserva pertinente si se hubiere creado y/o al presupuesto ordinario.
Caso en el cual deberá convocar a la Asamblea General de Propietarios a efectos de rendir el correspondiente
informe y se adopten las medidas a que hubiere lugar.
 Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea General
 Cobrar y recibir los aportes o cuotas ordinarias y extraordinarias aprobadas por la Asamblea General.
 Presentar un informe anual a la Asamblea General sobre sus actividades, el estado financiero y la situación general
de la propiedad horizontal, sin perjuicio de otros informes que la Asamblea exija.
 Contratar y mantener vigentes los seguros exigidos por la ley o por el Reglamento de Administración de la Propiedad
Horizontal.
 Llevar la contabilidad o supervisar esta labor si estuviere encomendada a otra persona.
 Protocolizar las reformas al Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal aprobadas por la Asamblea
General de Propietarios y aquellos actos o documentos para los cuales se requiera esta formalidad.
 Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica o a la copropiedad, en su caso, en todos los actos y
contratos acordes con la naturaleza de su cargo y que se relacionen con la actividad normal de la propiedad
horizontal. Constituir apoderados judiciales para la defensa de los intereses de ésta, de conformidad con lo que
sobre el particular determine la Asamblea General de Propietarios o el Reglamento de Administración de la
Propiedad Horizontal.

Las demás que le imponga la ley, el Reglamento de Administración de la Propiedad horizontal, la Asamblea u otro organismo,
si fuere para ello delegado por la Asamblea.

Artículo 32°- Cuando el Administrador sea una persona Jurídica, actuará en representación de la propiedad horizontal el
representante legal de dicha persona jurídica.

Artículo 33°- El cargo de Administrador podrá ser o no remunerado; si lo es, la cuantía y forma de pago serán determinadas
por la Asamblea General. Esta decisión podrá ser delegada en otro organismo si lo hubiere.

Artículo 34°- Para todos los efectos de responsabilidad, al Administrador se le aplicarán en el desempeño de su cargo, las
formas del libro 4 del título XXVIII del Código Civil en cuanto no pugnen con la naturaleza misma del reglamento de
Propiedad Horizontal.

Artículo 35°- El presente Decreto deroga los decretos 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983.

Artículo 36°- Este Decreto rige a partir de la fecha de su publicación.

 LEY 428 DE 1998. (enero 16). Diario Oficial No. 43.219, de 21 de enero de 1998

Derogada por la Ley 675 de 2001.

Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de
propiedad horizontal.

NOTAS DE VIGENCIA:

“Ley derogada por el artículo 87 de la Ley 675 de 2001, publicada en el Diario Oficial No. 44.509, de 4 de agosto de 2001, "por
medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal".

1. Mediante Sentencia C-346-97 de 22 de julio de 1997, Magistrado Ponente Dr. Antonio Barrera Carbonell, la Corte
Constitucional revisó la exequibilidad del Proyecto de Ley 258/96 Senado y 31/95 Cámara, en cumplimiento de lo dispuesto
en el artículo 167 de la Constitución Política.

EL CONGRESO DE COLOMBIA

DECRETA:

ARTICULO 1o. OBJETO DE LA LEY. La presente ley tiene por objeto establecer los principios generales para el
desarrollo y funcionamiento de las Unidades Inmobiliaria Cerradas y la reglamentación de los derechos y obligaciones de los
copropietarios respecto a su municipio o distrito; organizar su funcionamiento para procurar una mejor calidad de vida y una
convivencia armónica de los copropietarios, moradores y usuarios, y establecer áreas comunes de servicios sociales
necesarios bajo estándares mínimos nacionales.
Corte Constitucional:

- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 de 10 de agosto de 2000,
Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis.

ARTICULO 2o. PRINCIPIOS GENERALES. Son principios generales para el desarrollo y funcionamiento de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas:

1. La función social de la propiedad inmueble, que implica la provisión de áreas suficientes para atender las necesidades de
las personas y su relación con la comunidad, tales como la circulación, recreación, reunión y disfrute visual; la protección y
conservación ambiental y la armonía estética del conjunto urbano.

2. La función urbanística de la propiedad que exige la integración funcional, ambiental y espacial de las construcciones con el
entorno; así como el acatamiento de las normas urbanísticas de planeación y de construcción municipales.

3. El respeto a la privacidad que impone obligaciones y limitaciones para garantizar un grado de aislamiento acústico y visual
de las áreas privadas.

TITULO I.
DEFINICION Y TIPOLOGIA DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS

ARTICULO 3o. DEFINICION DE UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las unidades inmobiliarias cerradas
son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten
elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas
verdes y de disfrute visual; cuyos copropietarios participan proporcionalmente en el pago de las expensas comunes, tales
como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.

El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un cerramiento y controles de ingreso.

PARAGRAFO. Las áreas de circulación, de recreación, de uso social, zonas verdes, de servicios y los espacios públicos son
de dominio inalienable e imprescriptible de la persona jurídica que integra la copropiedad.

Corte Constitucional:

- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 del 10 de agosto de 2000,
Magistrado Ponente Dr. Alvaro Tafur Galvis.

ARTICULO 4o. PROPIEDAD DE LAS ZONAS COMUNES. Los propietarios de las unidades inmobiliarias cerradas son
dueños de las zonas comunes en proporción a la participación de su derecho individual en relación al conjunto. Dicha
participación será establecida de acuerdo al régimen de propiedad horizontal.

La participación de cada copropietario guardará relación entre su área privada y el total de las áreas privadas de la unidad
inmobiliaria cerrada establecida de acuerdo al régimen de copropiedad y de propiedad horizontal.
Corte Constitucional

- Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-726 de 21 de junio de 2000,
Magistrado Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra.

ARTICULO 5o. DIMENSIONES. Las unidades inmobiliarias cerradas de cualquier tipología se consideran pequeñas
unidades cuando su área no exceda de una hectárea. Y unidades de grandes dimensiones cuando superen dicho límite; éstas
podrán autorizarse siempre y cuando no impidan la continuación de vías aledañas, ni se afecte la prestación de los servicios
públicos.

De acuerdo con las dimensiones y el tipo de convivencia generada en las unidades inmobiliarias cerradas pueden existir
peculiares organizaciones, normas de comportamiento y procedimientos para la solución de conflictos.

ARTICULO 6o. USO DEL SUELO PREDOMINANTE. Se considera uso del suelo predominante aquel cuyas
características arquitectónicas y funcionales, así como el impacto que genera en su entorno, determina la configuración de la
unidad inmobiliaria cerrada e impone condiciones y exigencias de usos complementarios.

Corte Constitucional:

- Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 del 10 de agosto de 2000,
Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis.

ARTICULO 7o. USOS Y SERVICIOS COMPLEMENTARIOS. Usos del suelo complementarios son aquellos de menor
impacto urbanístico en relación con los usos predominantes, pero que resultan imprescindibles para la configuración y
funcionalidad del entorno de acuerdo con la reglamentación municipal, tales como los parqueaderos, zonas recreativas, vías
peatonales y pequeños comercios.

Una misma área puede cumplir varias funciones y permitir la prestación de diversos servicios sociales, como la de áreas viales
y escenarios deportivos, según la reglamentación municipal y los estatutos de las unidades inmobiliarias cerradas.

Corte Constitucional:

- Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 del 10 de agosto de 2000,
Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis.
ARTICULO 8o. USOS DE LOS SUELOS COMPATIBLES. Las normas municipales de urbanismo determinarán las
tipologías de usos del suelo que se consideran compatibles entre sí, atendiendo a condiciones de funcionalidad urbana y a las
características de la configuración de la unidad inmobiliaria cerrada.

Corte Constitucional:

- Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 del 10 de agosto de 2000,
Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis.

ARTICULO 9o. USOS RESTRINGIDOS. Son todos aquellos usos del suelo permitidos a condición de que cumplan
determinadas normas, requisito o limitaciones exigidas por las autoridades municipales de urbanismo y planeación o por la
Asamblea General de Copropietarios.

Los usos del suelo ya establecidos en las unidades inmobiliarias cerradas podrán someterse a nuevas restricciones con el fin
de que cumplan su función urbanística y garanticen condiciones de salubridad y armónica convivencia.

Corte Constitucional:

- Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 del 10 de agosto de 2000,
Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis.

ARTICULO 10. UNIDADES INMOBILIARIAS RESIDENCIALES. Son aquellos conjuntos donde prevalece el uso
residencial, compatible con usos recreativos, sociales y comerciales en menor proporción.

PARAGRAFO. Áreas mínimas de las viviendas. Las Unidades Inmobiliarias Residenciales cumplirán exigencias de áreas
mínimas determinadas en las normas municipales o distritales de urbanismo.

ARTICULO 11. UNIDADES DE INMOBILIARIAS COMERCIALES. Son conjuntos de propiedades raíces integradas
arquitectónicamente en donde prevalecen los usos comerciales de tipologías afines, compatibles con los usos recreativos,
sociales y de servicios.

ARTICULO 12. UNIDADES INMOBILIARIAS INDUSTRIALES. Son conjuntos de propiedades raíces integradas
arquitectónicamente en donde prevalecen los usos comerciales y las actividades de producción y servicios, dentro de
condiciones sanitarias y de seguridad industrial señaladas por las autoridades competentes.

ARTICULO 13. UNIDADES INMOBILIARIAS TURISTICAS. Son conjuntos de propiedades raíces integradas
arquitectónicamente en donde concurren los usos residenciales, recreativos, sociales, de servicios y de comercio.

ARTICULO 14. UNIDADES INMOBILIARIAS DE SERVICIOS TECNOLOGICOS. Son conjuntos de propiedades


raíces integradas arquitectónicamente bajo condiciones restrictivas y exigencias técnicas y de seguridad peculiares.

TITULO II.
AREAS SOCIALES Y COMUNES

ARTICULO 15. AREAS PARA CIRCULACION. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de acceso
vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y señalización. Las áreas de
circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.

ARTICULO 16. AREAS DE RECREACION. Todas las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán proporcionalmente a
su tamaño y al uso predominante de áreas comunes suficientes para actividades recreativas, culturales y deportivas. Tales
exigencias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la práctica del deporte y a la recreación.

La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la Asamblea de
Copropietarios y la Junta Administradora de la Unidad Inmobiliaria Cerrada.

ARTICULO 17. AREAS DE USO SOCIAL. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas deben disponer de áreas específicas
destinadas al uso social de todos sus moradores y visitantes, como lugares de encuentro y reunión. Su utilización estará
sometida a la reglamentación de la Junta Administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.

ARTICULO 18. ZONAS VERDES. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres engramadas y arborizadas
destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.

Además cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se construirán parques comunes internos
debidamente arborizados.
ARTICULO 19. AREAS DE SERVICIOS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas adecuadas y suficientes
para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros
servicios.

ARTICULO 20. PARQUEADEROS. Las normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias
mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas,
así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la
industria.

ARTICULO 21. ESPACIO PUBLICO INTERNO. La extensión y características del espacio público interno guardarán
relación con las dimensiones y usos establecidos en la respectiva Unidad Inmobiliaria Cerrada.

ARTICULO 22. ESPACIO PUBLICO Y ADYACENTE. Los vecinos inmediatos, propietarios y moradores tendrán
derecho a formular iniciativas y una mayor participación en el desarrollo, organización y aprovechamiento del espacio
público.

ARTICULO 23. CERRAMIENTOS TRANSPARENTES. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se autoricen a partir
de la presente ley tendrán cerramiento en setos vivos o cerramientos transparentes que permitan la integración visual de los
espacios libres, privados y edificaciones al espacio público adyacente.

ARTICULO 24. APROVECHAMIENTO ECONOMICO DE LAS AREAS COMUNES. Las actividades que puedan
desarrollarse en las áreas comunes y en el espacio público interno de las cuales se derive un aprovechamiento económico
podrán ser reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.

PARAGRAFO. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la
persona jurídica de la copropiedad y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes con dueños.

TITULO III.
INTEGRACION MUNICIPAL

ARTICULO 25. INTEGRACION CON EL ENTORNO. Los propietarios y moradores de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas tendrán a su cargo obligaciones y deberes para con sus vecinos y con el municipio del cual forman parte, al cual
deberán integrarse en los aspectos urbanísticos y cívicos.

ARTICULO 26. REFORMAS ARQUITECTONICAS Y ESTETICAS. La adopción o reforma de los cánones


arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de Copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de la
autoridad competente.

ARTICULO 27. CONFORMACION URBANISTICA. El cambio en la conformación urbanística del entorno de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas conllevará el cumplimiento de exigencias exoneradas y así mismo podrá permitir la
transformación de áreas internas o externas para otros usos.

Corte Constitucional:

- La Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 del 10 de agosto de 2000, Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis,
se declara inhibida de fallar por ausencia de cargos.

ARTICULO 28. NIVELES DE INMISION TOLERABLES. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier
otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior no podrán superar los niveles
tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.

Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinadas por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía; con todo
podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la
Asamblea de Copropietarios.

PARAGRAFO. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de
mascotas (animales domésticos) pero en ningún caso podrán prohibirlos.

ARTICULO 29. LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTONICAS Y AMPLIACIONES. Las


reformas en las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la
autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de planeación y
urbanismo.
Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria
Cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos administradores.

PARAGRAFO. Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente que
comparten elementos estructurales y constructivos que los asimilen a Unidades Inmobiliarias Cerradas, podrán solicitar a la
autoridad municipal, licencia para convertirse en Unidad Inmobiliaria Cerrada o para dejar de serlo, siempre que con ello no
se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al 80% de los
propietarios.

TITULO IV.
PARTICIPACION COMUNITARIA

ARTICULO 30. DERECHOS DE LOS MORADORES. Toda persona que habite o permanezca en las Unidades
Inmobiliarias Cerradas tendrá derecho a unas condiciones de vida digna, a la privacidad, a la recreación, a la libre circulación,
a reunirse, a organizarse para fines lícitos y a participar en la vida social comunitaria.

El ejercicio de estos derechos se realizará de manera que respete los derechos de las demás personas y de acuerdo con los
reglamentos y normas de convivencia de la respectiva Unidad Inmobiliaria Cerrada.

ARTICULO 31. OBLIGACIONES DE LOS MORADORES. Todas las personas que habiten o permanezcan en las
Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán cumplir con los reglamentos y normas de convivencia de cada unidad; contribuir a
los gastos y expensas establecidas, conforme a principios de justicia y equidad; acatara las autoridades de la Unidad
Inmobiliaria Cerrada y cumplir sus órdenes; obrar en forma solidaria y humanitaria con las demás personas, proteger el
espacio público interno y adyacente a la Unidad Inmobiliaria Cerrada.

ARTICULO 32. AUTORIDADES INTERNAS. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:

1. La Asamblea de Copropietarios, que expedirá el reglamento de la copropiedad, en la cual participarán los propietarios en
proporción de un voto por cada unidad privada que posean.

2. La Junta Administradora, conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los derechos
previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.

3. El administrador de la unidad, quien podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública para el desempeño de sus funciones.

PARAGRAFO. Los copropietarios podrán hacerse representar en la Asamblea de Copropietarios y en la Junta


Administradora únicamente por moradores en la respectiva Unidad Inmobiliaria Cerrada.

ARTICULO 33. SOLUCION DE CONFLICTOS. Los conflictos de con-vivencia se someterán a la Junta Administradora,
la cual en primer lugar promoverá la concertación entre las partes y, en los casos más graves, convocará a los moradores de la
Unidad Inmobiliaria Cerrada con el fin de proponer y estudiar soluciones a los conflictos.

Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones
policivas, penales y civiles.

ARTICULO 34. MEDIDAS PARA LA CONVIVENCIA. Las autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas
podrán establecer disposiciones temporales para atender necesidades específicas de convivencia.

TITULO V.
OBLIGACIONES ECONOMICAS

ARTICULO 35. CUOTAS DE ADMINISTRACION Y SOSTENIMIENTO. Los reglamentos de las Unidades


Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los
inmuebles.

ARTICULO 36. EJECUCION DE LAS OBLIGACIONES. Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas
podrán demandar civilmente la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a
propietarios y moradores, a partir de las liquidaciones a los deudores morosos aprobadas por la Junta Administradora.

En tales procesos la liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el
Administrador, prestará mérito ejecutivo sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.

PARAGRAFO. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones
ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.

ARTICULO 37. COBRO DE LOS SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS. Los urbanizadores y constructores de
Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada
inmueble.

Las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma
individual.

PARAGRAFO. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor
individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene la aprobación de al menos la mitad más uno de los copropietarios.

ARTICULO 38. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos
domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas, serán pagados por los copropietarios de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 142 del 12 de julio de 1994.

Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a
través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el
municipio o distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.

ARTICULO 39. OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACION Y MEJORAS. Las Unidades


Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y
del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios.

ARTICULO 40. IMPUESTO DE RENTA Y COMPLEMENTARIOS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son personas
jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.

ARTICULO 41. IMPUESTO PREDIAL Y CONTRIBUCIONES DE VALORIZACION. <Artículo condicionalmente


exequible> Las Unidades Inmobiliarias Cerradas pagarán el impuesto predial y las contribuciones de valorización
correspondientes a las zonas comunes y al espacio público interno conforme a tarifas diferenciales menores a las tarifas de las
áreas privadas.

Corte Constitucional:

- Artículo declarado CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 del 10 de
agosto de 2000, Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis, aclara la Corte: "en el entendimiento de que las zonas comunes
y el espacio público interno, son bienes separables de los bienes privados y que la preferencia que permite la norma hace
referencia a aquellos bienes que cumplen funciones urbanísticas, siempre que estén debidamente individualizados y se
destinen al uso común, de conformidad con las normas de regulación urbana.

TITULO VI.
NORMAS ESPECIALES

ARTICULO 42. DERECHOS ADQUIRIDOS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas y sus propietarios tienen derechos
adquiridos sobre las zonas comunes, en cuanto al dominio, servidumbres y demás derechos reales sobre inmuebles
debidamente inscritos en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

ARTICULO 43. SITUACIONES JURIDICAS SUBJETIVAS. <Artículo inexequible>

Corte Constitucional:

- Artículo declarado inexequible por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-1043 del 10 de agosto de 2000, Magistrado
Ponente Dr. Alvaro Tafur Galvis.

Texto original de la ley 428 de 1998:

ARTICULO 43. Los Estatutos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas definirán los criterios y condiciones para impugnar
los Actos Administrativos de las autoridades de planeación y urbanismo que den aprobación y licencias definitivas.

ARTICULO 44. EXPROPIACION. Las expropiaciones decretadas por las autoridades públicas competentes que afecten
Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán indemnizar o compensar el detrimento patrimonial sufrido por la Unidad y por sus
copropietarios, en razón a la desmembración del conjunto y a todos los deterioros ocasionados por la expropiación.

ARTICULO 45. ADECUACION DE REGLAMENTOS. A partir de la vigencia de la presente ley, las Unidades
Inmobiliarias Cerradas deberán adecuar sus reglamentos a las previsiones establecidas en ella, en término de dos años.

ARTICULO 46. REGIMEN DE TRANSICION. En caso de incompatibilidad entre los reglamentos de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas y las disposiciones legales, prevalecerán en todo caso éstas últimas.

ARTICULO 47. En lo que no contradiga las normas especiales para el departamento Archipiélago de San Andrés,
Providencia y Santa Catalina se aplicará esta ley en el citado departamento.

ARTICULO 48. La presente ley rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las normas que le sean contrarias.

3.REGIMEN DE REUNIONES PARA LA ASAMBLEA DE COOPROPIETARIOS.

CODIGO DE COMERCIO

ARTICULO 422. REUNIONES ORDINARIAS DE LA ASAMBLEA GENERAL - REGLAS. Las reuniones ordinarias
de la asamblea se efectuarán por lo menos una vez al año, en las fechas señaladas en los estatutos y, en silencio de éstos,
dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada ejercicio, para examinar la situación de la sociedad, designar los
administradores y demás funcionarios de su elección, determinar las directrices económicas de la compañía, considerar las
cuentas y balances del último ejercicio, resolver sobre la distribución de utilidades y acordar todas las providencias
tendientes a asegurar el cumplimiento del objeto social.

Si no fuere convocada, la asamblea se reunirá por derecho propio el primer día hábil del mes de abril, a las 10 a.m., en las
oficinas del domicilio principal donde funcione la administración de la sociedad.

Los administradores permitirán el ejercicio del derecho de inspección a los accionistas o a sus representantes durante los
quince días anteriores a la reunión.

ARTICULO 423. REUNIONES EXTRAORDINARIAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE ACCIONISTAS. Las


reuniones extraordinarias de la asamblea se efectuarán cuando lo exijan las necesidades imprevistas o urgentes de la
compañía, por convocación de la junta directiva, del representante legal o del revisor fiscal.

El superintendente podrá ordenar la convocatoria de la asamblea a reuniones extraordinarias o hacerla, directamente, en los
siguientes casos:

1) Cuando no se hubiere reunido en las oportunidades señaladas por la ley o por los estatutos;

2) Cuando se hubieren cometido irregularidades graves en la administración que deban ser conocidas o subsanadas por la
asamblea, y

3) Por solicitud del número plural de accionistas determinado en los estatutos y, a falta de esta fijación, por el que represente
no menos de la quinta parte de las acciones suscritas.

La orden de convocar la asamblea será cumplida por el representante legal o por el revisor fiscal.

ARTICULO 424. CONVOCATORIA A LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE ACCIONISTAS.


Toda convocatoria se hará en la forma prevista en los estatutos y, a falta de estipulación, mediante aviso que se publicará en
un diario de circulación en el domicilio principal de la sociedad. Tratándose de asamblea extraordinaria en el aviso se
insertará el orden del día.

Para las reuniones en que hayan de aprobarse los balances de fin de ejercicio, la convocatoria se hará cuando menos con
quince días hábiles de anticipación. En los demás casos, bastará una antelación de cinco días comunes

ARTICULO 425. DECISIONES EN REUNIONES ESTRAORDINARIAS DE LA ASMBLEA. La asamblea


extraordinaria no podrá tomar decisiones sobre temas no incluidos en el orden del día publicado. Pero por decisión del
setenta por ciento de las acciones representadas podrá ocuparse de otros temas, una vez agotado el orden del día, y en todo
caso podrá remover a los administradores y demás funcionarios cuya designación le corresponda.

ARTICULO 429. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIAPOR DERECHO PROPIO-REGLAS. Artículo


subrogado por el artículo 69 de la Ley 222 de 1995. El nuevo texto es el siguiente: Si se convoca a la asamblea y ésta no se
lleva a cabo por falta de quórum, se citará a una nueva reunión que sesionará y decidirá válidamente con un número plural de
socios cualquiera sea la cantidad de acciones que esté representada. La nueva reunión deberá efectuarse no antes de los diez
días ni después de los treinta, contados desde la fecha fijada para la primera reunión.

Cuando la asamblea se reúna en sesión ordinaria por derecho propio el primer día hábil del mes de abril, también podrá
deliberar y decidir válidamente en los términos del inciso anterior.

En las sociedades que negocien sus acciones en el mercado público de valores, en las reuniones de segunda convocatoria la
asamblea sesionará y decidirá válidamente con uno o varios socios, cualquiera sea el número de acciones representadas.

LEY 222 DE 1995

ARTICULO 18. REPRESENTACION DE LOS SOCIOS. El artículo 184 del Código de Comercio quedará así:

ARTICULO 184. Todo socio podrá hacerse representar en las reuniones de la Junta de Socios o Asamblea mediante poder
otorgado por escrito, en el que se indique el nombre del apoderado, la persona en quien éste puede sustituirlo, si es del caso,
la fecha o época de la reunión o reuniones para las que se confiere y los demás requisitos que se señalen en los estatutos.
Los poderes otorgados en el exterior sólo requerirán las formalidades aquí previstas.

ARTICULO 19. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la junta de
socios, de asamblea general de accionistas o de junta directiva cuando por cualquier medio todos los socios o miembros
puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva. En este último caso, la sucesión de comunicaciones
deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado.

PARAGRAFO. Para evitar que se vean atropelladas las mayorías accionarlas en las asambleas y juntas directivas donde se
va a utilizar este nuevo mecanismo, será obligatorio tener la presencia de un delegado de la Superintendencia de Sociedades,
deberá ser solicitado con ocho días de anticipación.

Esta proceso se aplicará para las sociedades vigiladas por dicha superintendencia. Para las demás sociedades, deberá quedar
prueba tales como fax, donde aparezcan la hora, girador, mensaje, o grabación magnetofónica donde queden los mismos
registros.

4.ACCIONES POSESORIAS

CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO.

Art. 972
Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales
constituidos en ellos.

Art. 973
Sobre las cosas que no pueden ganarse por prescripción, como las servidumbres o discontinuas, no puede haber acción
posesorias.

Art. 974
No podrá instaurar una acción posesoria sino el que ha estado en posesión tranquila y no interrumpida un año completo.

Art. 975
El heredero tiene y está sujeto a las mismas acciones posesorias que tendría y a uqe estaría sujeto su autor, si viviese.

Art. 976
las acciones que tienen por objeto conservar la posesión, prescriben al cabo de un año completo, contado desde el acto de
molestia o embarazo inferido en ella.

Las que tienen por objeto recuperarla expiran al cabo de un año completo, contados desde que el poseedor anterior la ha
perdido.
Si la nueva posesión ha sido violenta o clandestina, se contará este año desde el último acto de violencia, o desde que haya
cesado la clandestinidad .

Las reglas que sobre la continuación de la posesión se dan en los artículos 778,779 y 7780 se aplican a las acciones posesorias

Art. 977
El poseedor tiene derecho para pedir que no se le turbe o embarace su posesión o se le despoje de ella, que se le indemnice el
perjuicio que ha recibido, y que se le dé seguridad contra el que fundadamente teme.

Art. 978
El usufructuario, el usuario y el que tiene derecho de habitación son hábiles para ejercer por sí las acciones y excepciones
posesorias dirigidas a conservar o recuperar el goce de sus respectivos derechos, aun contra el propietario mismo. El
propietario es obligado a auxiliarlos contra todo turbador o usurpador extraño, siendo requerido al efecto.

Las sentencias obtenidas contra el usufructuario, el usuario o el que tiene derecho de habitación, obligan al propietario;
menos si se tratare de la posesión del dominio de la finca o de derechos anexos a él: en este caso no valdrá la sentencia contra
el propietario que no haya intervenido en juicio.

Art. 979
En los juicios posesorios no se tomará en cuenta el dominio que por una o por otra parte se le alegue.

Podrán con todo, exhibirse títulos de dominio para comprobar la posesión, pero sólo aquellos cuya existencia pueda probarse
sumariamente; ni valdrá objetar contra ellos otros vicios o defectos que los que puedan probarse de la misma manera.

Art. 980
La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción, y mientras ésta subsista y con tal que haya durado un año
completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.

Art. 981
Se deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos de aquellos a que sólo da derecho el dominio, como el corte de
maderas, la construcción de edificios, la de cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual significación,
ejecutados sin el consentimiento del que diputa la posesión.

Art. 982
El que injustamente ha sido privado de la posesión, tendrá derecho para pedir que se le restituya con indemnización de
perjuicios.

Art. 983
La acción para la restitución puede dirigirse no solamente contra el usurpador, sino contra toda persona cuya posesión se
derive de la del usurpador por cualquier titulo.

Pero no serán obligados a la indemnización de perjuicios, sino el usurpador mismo, o el tercero de mala fe, y habiendo varias
personas obligadas, todas lo serán in solidum.

Art. 984
Todo el que violentamente ha sido despojado, sea de la posesión, sea de la mera tenencia, y que por poseer a nombre de otro,
o por no haber poseído bastante tiempo, o por otra causa cualquiera, no pudiere instaurar acción posesoria, tendrá, sin
embargo derecho para que se restablezcan las cosas en el estado en que antes se hallaban, sin que para esto necesite probar
más que el despojo violento, ni se le pueda objetar clandestinidad o despojo anterior. Este derecho prescribe en seis meses.

Restablecidas las cosas y asegurado el resarcimiento de daños, podrán intentarse por una por una u otra parte de las acciones
posesorias que correspondan.

Art. 985
Los actos de violencia, cometidos con armas o sin ellas, serán además castigados con las penas que por el Código respectivo
correspondan.

5. SERVIDUMBRES

CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO

Art. 879.
Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto
dueño.

Art. 880.
Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad.
Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, se llama pasiva.

Art. 881.
Servidumbre continua es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre,
como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante; y la servidumbre discontinua, la
que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo y supone un hecho actual del hombre, como la servidumbre de
tránsito.

Art. 882.
Servidumbre positiva es, en general, la que sólo impone el dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, como
cualquiera de las dos anteriores; y negativa, la que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin
la servidumbre le sería lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.

Las servidumbres positivas imponen a veces al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo, como la del artículo
900.

Servidumbre aparente es la que está continuamente a la vista, como la del tránsito, cuando se hace por senda o por una
puerta especialmente destinada a él; e inaparente, la que no se conoce por una señal exterior, como la misma del tránsito,
cuando carece de estas dos circunstancias y de otras análogas.

Art. 883.
Las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.

Art. 884.
Dividido el predio sirviente, no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrirla aquel o aquellos a quienes
toque la parte en que se ejercía.
Así, los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de tránsito, no pueden exigir que se altere la dirección, forma,
calidad o anchura de la senda o camino destinado a ella.

Art. 885.
El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho a
sacar agua de una fuente, situada en la heredad vecina, tiene el derecho al tránsito para ir a ella, aunque no se haya
establecido expresamente en el título.

Art. 886.
El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha
establecido lo contrario; y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, le será lícito
exonerarse de la obligación, abandonando la parte del predio en que deban hacerse o conservarse las obras.

Art. 887.
El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómodo para el predio dominante la servidumbre
con que se está gravado el suyo.
Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer
que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.

Art. 888.
Las servidumbres, o son naturales, que provienen de la natural situación de los lugares, o legales, que son impuestas por la
ley, o voluntarias, que son constituidas por un hecho del hombre.

Art. 889.
Las disposiciones de este titulo se entenderán sin perjuicio de lo estatuido sobre las servidumbres en el código de policía o en
otras leyes.

Art. 890.
Dividido el predio dominante, cada uno de los nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del
predio sirviente.

Art. 891. Servidumbres de aguas.


El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que la mano
del hombre contribuya a ello.
No se puede, por consiguiente, dirigir un albañal o acequia sobre el predio vecino, sino se ha constituido esta servidumbre
especial.
En el predio servil no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural, ni el predio dominante que la grave.

Art.892.
El dueño de una heredad puede hacer, de las aguas que corren naturalmente por ella, aunque no sean de su dominio privado,
el uso conveniente para los menesteres domésticos, para el riesgo de la misma heredad, para dar movimiento a sus molinos u
otras máquinas, y abrevar sus animales.
Pero aunque el dueño pueda servirse de dichas aguas, deberá hacer volver el sobrante al acostumbrado cauce a la salida del
fundo.

Art. 893.
El uso que el dueño de una heredad puede hacer de las aguas que corren por ella, se limita:

11 En cuanto el dueño de la heredad inferior haya adquirido por prescripción u otro título, el derecho de servirse de las
mismas aguas; la prescripción, en este caso, será de ocho años, contados como para la adquisición del dominio, y correrá
desde que se hayan construido obras aparentes, destinadas a facilitar o dirigir el descenso de las aguas en la heredad
inferior.
11 En cuanto contraviniere a las leyes y ordenanzas que provean al beneficio de la navegación o flote, o reglen la
distribución de las aguas entre los propietarios riberanos.
11 Cuando las aguas fueren necesarias para los menesteres domésticos de los habitantes de un pueblo vecino; pero en este
caso se dejará una parte a la heredad, y se la indemnizará de todo perjuicio inmediato.
Si la indemnización no se ajusta de común acuerdo, podrá el pueblo pedir la expropiación del uso de las aguas en la parte
que corresponda.

Art. 894.
El uso de las aguas que corren por entre dos heredades corresponde en común a los dos riberanos, con las mismas
limitaciones, y será reglado, en caso de disputa, por la autoridad competente, tomándose en consideración los derechos
adquiridos por prescripción u otro título, como en el caso del artículo precedente, número 1.

Art. 895.
Las aguas que corren por un cauce artificial, construido a expensa ajena, pertenecen exclusivamente al que, con los requisitos
legales, haya construido el cauce.

Art. 896.
El dueño de un predio puede servirse como quiera, de las aguas lluvias que corren por un camino público y torcer su curso
para servirse de ellas. Ninguna prescripción puede privarle de este uso.

Art. 897.
Las servidumbres legales son relativas al uso público, o a la utilidad de los particulares. Las servidumbres legales, relativas al
uso público, son:
El uso de la riberas en cuanto sea necesario para la navegación o flote. Y las demás determinadas por las leyes respectivas.

Art. 899.
Las servidumbres legales de la segunda especie, son así mismo determinadas por las leyes sobre policía rural, con excepción
de lo que aquí se dispone respecto de algunas de tales servidumbres.

Art. 900
Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los
respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes.

Art. 901.
Si se ha quitado de su lugar alguno de los mojones que deslinda predios comunes, el dueño del predio perjudicado tiene
derecho para pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa, y le indemnice de los daños que de la remoción se le
hubieren originado, sin perjuicio de las penas con que las leyes castiguen el delito.

Art. 902.
El dueño de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a
favor de otros predios.
El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.

Art. 903.
Si el dueño hace el cerramiento del predio a su costa y en su propio terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones que
quiera. Y el propietario colindante no podrá servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto, a no ser que haya adquirido
este derecho por título o por prescripción de ocho años contados como para la adquisición de dominio.

Art. 904.
El dueño de un predio podrá obligar a los dueños de los predios colindantes a que concurran a la construcción y reparación de
cercas divisorias comunes.
El juez, en caso necesario, reglará el modo y forma de la concurrencia; de manera que no se imponga a ningún propietario un
gravamen ruinoso.
La cerca divisoria, construida a expensas comunes, estará sujeta a la servidumbre de medianería.

Art. 905.
Si un predio se halla destituido de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño
del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito, en cuanto fuere indispensable para el uso y
beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo todo otro perjuicio.

Art. 906.
Si las partes no se convienen, se reglará por peritos, tanto el importe de la inmdenización como el ejercicio de la servidumbre.

Art. 907.
Si concedida la servidumbre de tránsito, en conformidad a los artículos precedentes, llega a no ser indispensable para el
predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del
predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que, al establecer ésta, se le
hubiere pagado por el valor del terreno.

Art. 908.
Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que lo poseían pro indiviso, y en
consecuencia, esta parte viene a quedar separada del camino, se entenderá concedida a favor de ella un servidumbre de
tránsito, sin indemnización alguna.

Art. 909.
La medianería es una servidumbre legal, en virtud de la cual, los dueños de dos predios vecinos que tienen paredes, fosos o
cercas divisorias comunes, están sujetos a las obligaciones recíprocas que van a expresarse.

Art. 910.
Existe el derecho de medianería para cada uno de los dos dueños colindantes, cuando consta, o por alguna señal aparece que
han hecho el cerramiento de acuerdo y a expensas comunes.

Art. 911.
Toda pared de separación entre dos edificios se presume medianera, pero sólo en la parte en que fuere común a los edificios
mismos.
Se presume medianero todo cerramiento entre corrales, jardines y campos, cuando cada de las superficies contiguas esté
cerrada por todos lados; si una sola está cerrada de este modo, se presume que el cerramiento le pertenece exclusivamente.

Art. 912.
En todos los casos, y aun cuando conste que una cerca o pared divisoria pertenece exclusivamente a uno de los predios
contiguos, el dueño del otro predio tendrá el derecho de hacer la medianería en todo o en parte, aun sin el consentimiento de
su vecino, pagándole la mitad del valor del terreno en que está hecho el cerramiento, y la mitad del valor actual de la porción
del cerramiento cuya medianería pretende.

Art. 913.
Cualquiera de los dos condueños que quiera servirse de pared medianera pare edificar sobre ella, o hacerla sostener el peso de
una construcción nueva, debe primero solicitar el consentimiento de su vecino, y si éste lo rehúsa, provocará un juicio
práctico que se dicten las medidas necesarias para que la nueva construcción no dañe al vecino.

En circunstancias ordinarias se entenderá que cualquiera de los condueños de una pared medianera puede edificar sobre ella,
introduciendo maderos hasta la distancia de un decímetro de la superficie opuesta; y que si el vecino quisiere, por su parte,
introducir maderos en el mismo paraje, o hacer una chimenea, tendrá el derecho de recortar los maderos de su vecino, hasta
el medio de la pared, sin dislocarlos.

Art. 914.
Si se trata de pozos, letrinas, caballerizas, chimeneas, hogares, fraguas, hornos u otras obras de que pueda resultar daño a los
edificios o heredades vecinas, deberán observarse las reglas prescritas por las leyes de policía, ora sea medianera, o no, la
pared divisoria. Lo mismo se aplica a los depósitos de pólvora, de materias húmedas o infectas y de todo lo que pueda dañar a
la solidez, seguridad y salubridad de los edificios.
Art. 915.
Cualquiera de los condueños tiene el derecho de elevar la pared medianera, en cuanto lo permitan las leyes de policía,
sujetándose a las reglas siguientes:

1.La nueva obra será enteramente a su costa.


2.Pagará al vecino a título de indemnización, por el aumento de peso que va a cargar sobre la pared medianera, la sexta parte
de lo que valga la obra nueva.
3.Pagará la misma indemnización todas las veces que se trate de reconstruir en la pared medianera.
4.Será obligado a elevar a su costa las chimeneas del vecino, situadas en la pared medianera.
5.Si la pared medianera no es bastante sólida para soportar el aumento de peso, la reconstruirá a su costa, indemnizando al
vecino por la remoción y reposición de todo lo que por el lado de éste cargaba sobre la pared o estaba pegado a ella.
6.Si reconstruyendo la pared medianera fuere necesario aumentar su espesor, se tomará este aumento sobre el terreno del
que construya la obra nueva.
7.El vecino podrá, en todo tiempo, adquirir la medianería de la parte nuevamente levantada, pagando la mitad, del costo total
de ésta, y el valor de la mitad del terreno sobre que se haya extendido la pared medianera, según el inciso anterior.

Art. 916.
Las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de todos los que tengan derecho de
propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos.
Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo abandonando su derecho de medianería, pero sólo cuando el
cerramiento no consista en una pared que sostenga un edificio de su pertenencia.

Art. 917.
Los árboles que se encuentran en la cerca medianera son igualmente medianeros; y lo mismo se extiende a los árboles cuyo
tronco está en la línea divisoria de dos heredades, aunque no haya cerramiento intermedio.
Cualquiera de los dos condueños puede exigir que se derriben dicho árboles, probando que de algún modo le dañan; y si por
algún accidente se destruyen, no se repondrán sin su consentimiento.

Art. 918.
Las mercedes de aguas que se conceden por autoridad competente, se entenderán sin perjuicio de derechos anteriormente
adquiridos en ellas.

Art. 919.
Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el
cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las haya menester para el servicio doméstico de los
habitantes, o en favor de un establecimiento industrial que las necesite para el movimiento de sus máquinas.
Esta servidumbre consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredad sirviente, a expensas del interesado; y está
sujeta a las reglas que van a expresarse.

Art. 920.
las casas, y los corrales, patios, huertas y jardines que de ellas dependan, no están sujetos a la servidumbre de acueducto.

Art. 921.
Se hará la conducción de las aguas por un acueducto que no permita derrames; en que no se deje estancar el agua ni acumular
basuras y que tenga de trecho en trecho los puentes necesarios para la cómoda administración y cultivo de las heredades
sirvientes.

Art. 922.
El derecho de acueducto comprende el de llevarlo por un rumbo que permita el libre descenso de las aguas y que por la
naturaleza del suelo no haga excesivamente dispendiosa la obra.
Verificadas estas condiciones, se llevará el acueducto por el rumbo que menos perjuicio ocasione a los terceros cultivados.
El rumbo más corto se mirará como el menos perjudicial a la heredad sirviente, y el menos costoso al interesado, si no se
probare lo contrario.
El juez conciliará en lo posible los intereses de las partes, y en los puntos dudosos decidirá a favor de las heredades sirvientes.

Art. 923.
El dueño del predio sirviente tendrá derecho para que se le pague el precio de todo el terreno que fuere ocupado por el
acueducto; el de un espacio a cada uno de los costados, que no bajará de un metro de anchura en toda la extensión de su
curso, y podrá ser mayor por convenio de las partes, o por disposición del juez, cuando las circunstancias lo exigieren; y un
diez por ciento más sobre la suma total.
Tendrá, además, derecho para que se le indemnice de todo perjuicio ocasionado por la construcción del acueducto y por sus
filtraciones y derrames que puedan imputarse a defectos de construcción.

Art. 924.
El dueño del predio sirviente es obligado a permitir la entrada de trabajadores para la limpia y reparación del acueducto, con
tal que se dé aviso previo al administrador del predio.
Es obligado asimismo a permitir, con este aviso previo, la entrada de un inspector o cuidador; pero sólo de tiempo en tiempo,
o con la frecuencia que el juez, en caso de discordia y atendidas las circunstancias determinare.

Art. 925.
El dueño del acueducto podrá impedir toda plantación u obra nueva en el espacio lateral de que habla el artículo 923.

Art.926.
El que tiene a beneficio suyo un acueducto en su heredad, puede oponerse a que se construya otro en ella, ofreciendo paso por
el suyo a las aguas de que otra persona quiera servirse; con tal que de ello no se siga un perjuicio notable al que quiera abrir
un nuevo acueducto.
Aceptada esta oferta, se pagará al dueño de la heredad sirviente el valor del suelo ocupado por el antiguo acueducto (incluso
el espacio lateral de que habla el artículo 923), a prorrata del nuevo volumen de agua introducido en él, y se le reembolsará,
además en la misma proporción lo que valiere la obra en toda la longitud que aprovechare al interesado.
Este, en caso necesario, ensanchará el acueducto a su costa y pagará el nuevo terreno ocupado por él, y por el espacio lateral,
y todo otro perjuicio; pero sin el diez por ciento de recargo.

Art. 927.
Si el que tiene acueducto en heredad ajena quisiere introducir mayor volumen de agua en él, podrá hacerlo, indemnizando de
todo perjuicio a la heredad sirviente. Y si para ello fueren necesarias nuevas obras, se observará respecto a éstas lo dispuesto
en el artículo 923.

Art. 928.
Las reglas establecidas para la servidumbre de acueducto se extienden a los que se construyan para dar salida y dirección a las
aguas sobrantes, y para desecar pantanos y filtraciones naturales por medio de zanjas y canales de desagüe.

Art. 929.
abandonado un acueducto, vuelve el terreno a la propiedad y uso exclusivo del dueño de la heredad sirviente, que sólo será
obligado a restituir lo que se le pagó por el valor del suelo.

Art. 930.
Siempre que las aguas que corren a beneficio de particulares, impidan o dificulten la comunicación con los predios vecinos, o
embaracen los riesgos o desagües, el particular beneficiado deberá construir los puntes, canales y otras obras necesarias para
evitar este inconveniente.

Art. 931.
La servidumbre legal de luz tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera, cerrado y tachado; pero no se dirige a darle vista
sobre el predio vecino, esté cerrado o no.

Art. 932.
No se puede abrir ventana o tronera de ninguna clase en una pared medianera, sino con el consentimiento del condueño.
El dueño de una pared no medianera puede abrirlas en ella en el número y de las dimensiones que quiera.
Si la pared no es medianera sino en una parte de su altura, el dueño de la parte no medianera goza de igual derecho en esta.
No se opone al ejercicio se la servidumbre de luz la contigüidad de la pared al predio vecino.

Art. 933.
La servidumbre legal de luz está sujeta a las condiciones que van a expresarse:
1.la ventana estará guarnecida de rejas de hierro, y una red de alambre, cuyas mallas tengan tres centímetros de abertura o
menos.
2.La parte inferior de la ventana distaría del suelo de la vivienda a que da luz, tres metros a lo menos.

Art. 934.
El que goza de la servidumbre de luz no tendrá derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que le quite
la luz.
Si la pared divisoria llega a ser medianera, cesa la servidumbre legal de luz, y sólo tiene cabida la voluntaria, determinada por
mutuo consentimiento de ambos dueños.

Art. 935.
No se pueden tener ventanas, balcones, miradores o azoteas, que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio
vecino, cerrado o no; a menos que intervenga una distancia de tres metros.
La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más sobresaliente de la ventana, balcón, etc., y el plano vertical de la
línea divisoria de los dos predios, siendo ambos planos paralelos.
No siendo paralelos los dos planos, se aplicará la misma media a la menor distancia entre ellos.
Art. 936.
No hay servidumbre legal de aguas lluvias. Los techos de todo edificio deben verter sus aguas lluvias sobre el predio a que
pertenecen, o sobre la calle o camino público o vecinal, y no sobre otro predio, sino con voluntad de su dueño.

Art. 937.
Cada cual podrá sujetar su predio a las servidumbres que quiera, y adquirirlas sobre los predios vecinos, con la voluntad de
sus dueños, con tal que no se dañe con ellas al orden público, ni se contravenga a las leyes.
Las servidumbres de esta especie pueden también adquirirse por sentencia de juez, en los casos previstos por las leyes.

Art. 938.
Si el dueño de un predio establece un servicio continuo y aparente en favor de otro predio que también le pertenece, y enajena
después uno de ellos, o pasan a ser de diversos dueños por participación, subsistirá el mismo servicio con el carácter de
servidumbre entre los dos predios, a menos que en el título constitutivo de la enajenación o de la partición se haya establecido
expresamente otra cosa.

Art. 939. Subrogado por la ley 95 de 1890 art.9


Las servidumbres discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes sólo pueden adquirirse por medio de un título; ni
aun el goce inmemorial bastará para constituirlas.
La servidumbres continuas y aparentes pueden constituirle por título o por prescripción de diez años, contados como para la
adquisición del dominio de fundos.

Art. 940.
El título constitutivo de servidumbre puede suplirse por el reconocimiento expreso del dueño del predio sirviente.
La destinación anterior, según el artículo 938, puede servir también de título.

Art. 941.
El título o la posesión de la servidumbre por el tiempo señalado en el artículo 939, determina los derechos del predio
dominante y las obligaciones del predio sirviente.

Art. 942.
Las servidumbres se extinguen:

1.Por la resolución del derecho del que las ha constituido.


2.Por la llegada del día o de la condición si se ha establecido de uno de estos modos.
3.Por la confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un mismo dueño.
Así, cuando el dueño de uno de ellos compra el otro, perece la servidumbre, y si por una venta se separan, no revive; salvo
el caso del artículo 938; por el contrario, si la sociedad conyugal adquiere una heredad que debe servidumbre a otra
heredad de uno de los dos cónyuges, no habrá confusión sino cuando, disuelta la sociedad, se adjudiquen ambas
heredades a una misma persona.
4.Por la renuncia del dueño del predio dominante.
5.Por haberse dejado de gozar durante veinte años.

En las servidumbres discontinuas corre el tiempo desde que han dejado de gozarse; en las continuas, desde que se haya
ejecutado un acto contrario a la servidumbre.

Art. 943.
Si el predio dominante pertenece a muchos proindiviso, el goce de uno de ellos interrumpe la prescripción respecto de todos;
y si contra uno de ellos no puede correr la prescripción no puede correr contra ninguno.

Art. 944.
Si cesa la servidumbre por hallarse las cosas en tal estado que no sea posible usar de ellas, revivirá desde que deje de existir la
imposibilidad, con tal que esto suceda antes de haber transcurrido veinte años.

Art. 945.
Se puede adquirir y perder por la prescripción un modo particular de ejercer la servidumbre, de la misma manera que podría
adquirirse o perderse la servidumbre misma.

6.REGIMEN DE TENENCIA DE PERROS POTENCIALMENTE PELIGROSOS.

LEY 746 DE 2002. ( apartes)


Por la cual se regula la tenencia y registro de perros potencialmente peligroso

El Congreso de Colombia

DECRETA:

Artículo 1°. Objeto y ámbito de aplicación. La presente ley tiene por objeto regular la tenencia de ejemplares caninos en las
zonas urbanas y rurales del territorio nacional, con el fin de proteger la integridad de las personas, la salubridad pública y el
bienestar del propio ejemplar canino.

Artículo 2°. Adicionase al Libro 3, Título 4, del Código Nacional de Policía un capítulo nuevo del siguiente tenor:

"CAPITULO XIII NUEVO"

De las contravenciones especiales con respecto a la tenencia de ejemplares caninos

Artículo 108-A. La tenencia de ejemplares caninos en las viviendas urbanas y rurales requiere que las circunstancias de su
alojamiento en el aspecto higiénico y sanitario, de alimentos y custodia, sean las adecuadas, y que no se produzca ninguna
situación de peligro o incomodidad para los vecinos u otras personas en general, o para el propio animal.

Artículo 108-B. Se permitirá la presencia de ejemplares caninos en los ascensores de edificios públicos y privados que,
como guías acompañen a su propietario o tenedor. Para los demás ejemplares, será deber de la copropiedad reglamentar su
permisibilidad. En las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales, los ejemplares caninos deberán
ir sujetos por medio de traílla, y provistos de bozal si es el caso específico de perros potencialmente peligrosos según las
definiciones dadas por la presente ley.

Articulo 108-C. En las vías públicas, en los lugares abiertos al público, y en el transporte público en que sea permitida su
estancia, todos los ejemplares caninos deberán ser sujetos por su correspondiente traílla. En el caso de los ejemplares objeto
de los artículos 108-E y 108-F de la presente ley, deberán portar además su correspondiente bozal y permiso. En caso de
incumplimiento de las anteriores medidas preventivas, el animal será decomisado por las autoridades de policía, y el
propietario será sancionado del siguiente modo: multa de cinco (5) salarios mínimos legales diarios por no portar la traílla;
multa de diez (10) salarios mínimos legales diarios por no portar el bozal en el caso de los ejemplares definidos en los
artículos 108-E y 108-F y multa de quince (15) salarios mínimos legales diarios por no portar el respectivo permiso en el caso
de los ejemplares definidos en los artículos 108-E y 108-F. En caso de concurrencia de las contravenciones, las multas se
aplicarán independientemente. Los gastos por la permanencia del animal en las perreras que el respectivo municipio
determine correrán por cuenta de su propietario, el cual podrá retirarlo provisto de los preceptivos bozal y traílla, en un plazo
máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de decomiso. Si el propietario no lo retira en el plazo establecido, el
ejemplar se declarará en estado de abandono y se podrá proceder a su sacrificio eutanásico.

Artículo 108-D. Queda prohibido dejar las deposiciones fecales de los ejemplares caninos en las vías, parques o lugares
públicos. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger convenientemente los
excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria, o bien en aquellos lugares que para tal efecto destine la
autoridad municipal. Parágrafo. Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los
lugares señalados en el inciso anterior, tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de
cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario
consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto
inconmutable de tres (3) a cinco (5) días: la autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la autoridad competente para
conocer el caso y aplicar la sanción respectiva.

Artículo 108-E. Dado su alto nivel de peligrosidad, se prohíbe la importación de ejemplares caninos de las razas
Staffordshire terrier, American Staffordshire terrier, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, o de caninos producto de
cruces o híbridos de estas razas, así como el establecimiento de centros de crianza de esta clase de ejemplares caninos en el
territorio nacional.

Artículo 108-F. Ejemplares caninos potencialmente peligrosos. Se considerarán perros potencialmente peligrosos aquellos
que presenten una o más de las siguientes características: a) Perros que han tenido episodios de agresiones a personas u otros
perros; b) Perros que han sido adiestrados para el ataque y la defensa; c) Perros que pertenecen a una de las siguientes razas
o a sus cruces o híbridos: American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila
Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De presa canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier,
Tosa Japonés. El propietario de un perro potencialmente peligroso asume la posición de garante de los riesgos que se puedan
ocasionar por la sola tenencia de estos animales y por los perjuicios y las molestias que ocasione a las personas, a las cosas, a
las vías y espacios públicos y al medio natural en general.

Artículo 108-G. Los menores de edad no pueden ser propietarios de los ejemplares caninos señalados en los artículos 108-E
y 108-F del presente capítulo.

*La Corte Constitucional declaró el presente artículo inexequible mediante sentencia C – 692 de 2003.

Artículo 108-H. Los menores de edad no podrán ser tenedores de los ejemplares de que tratan los artículos 108-E y 108-F
del presente capítulo en las vías públicas, lugares abiertos al público y en las zonas comunes de edificios o conjuntos
residenciales. Igual restricción recae frente a personas que se encuentren en estado de embriaguez, bajo el influjo de
sustancias psicoactivas, o presenten limitaciones físicas. En caso de incumplimiento, las autoridades de policía delegadas
procederán al decomiso del ejemplar, y se impondrá como sanción a su propietario por parte de las autoridades municipales
delegadas, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes, y el incidente se anotará en el respectivo registro del
animal. El animal se depositará en las perreras que los municipios determinen. Su propietario contará con un plazo máximo
de diez (10) días contados a partir de la fecha de decomiso para retirarlo provisto del preceptivo bozal y traílla, una vez
cancelada la multa impuesta. Los gastos que genere la estancia del animal en las perreras irán a cargo del propietario. Si el
propietario no lo retira en el plazo establecido, se declarará al animal en estado de abandono y se podrá proceder a su
sacrificio eutanásico. Parágrafo. En el caso de las personas que presenten limitaciones físicas, se exceptuarán los ejemplares
caninos que sirvan como perros guías.

*El aparte subrayado fue declarado inexequible por la Corte Constitucional, mediante sentencia C – 692 de 2003

Artículo 108-I. Registro de los ejemplares potencialmente peligrosos. Todos los ejemplares caninos que pertenezcan a la
categoría establecida en los artículos 108-E y 108-F de este capítulo, deben ser registrados en el Censo de Perros
Potencialmente Peligrosos que se establecerá en las alcaldías municipales, para obtener el respectivo permiso. En este
registro debe constar necesariamente: a) Nombre del ejemplar canino; b) Identificación y lugar de ubicación de su
propietario; c) Una descripción que contemple las características fenotípicas del ejemplar que hagan posible su identificación;
d) El lugar habitual de residencia del animal, especificando si está destinado a convivir con los seres humanos o si será
destinado a la guarda, protección u otra tarea específica. Para proceder al registro del animal, su propietario debe aportar
póliza de responsabilidad civil extracontractual suscrita por su propietario, la que cubrirá la indemnización de los perjuicios
patrimoniales que dichos ejemplares ocasionen a personas, cosas, o demás animales; así como el registro de vacunas del
ejemplar, y certificado de sanidad vigente, expedido por la secretaría de salud del municipio. Será obligatorio renovar el
registro anualmente, para lo cual se deberán acreditar los requisitos establecidos para la primera vez. En este registro se
anotarán también las multas o sanciones que tengan lugar, y los incidentes de ataque en que se involucre el animal. Una vez
registrado el ejemplar, la autoridad municipal delegada expedirá el respectivo permiso para poseer esta clase de perros. Este
permiso podrá ser requerido en cualquier momento por las autoridades de policía respectivas. Parágrafo 1°. Quien posea
animales pertenecientes a esta categoría contará con un plazo de seis (6) meses a partir de la entrada en vigencia de la
presente ley para proceder al registro del ejemplar en el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos de su respectivo
municipio. Parágrafo 2°. El propietario que se abstenga de adquirir la póliza de responsabilidad civil extracontractual,
acarreará con todos los gastos para indemnizar integralmente al (los) afectado (s) por los perjuicios que ocasione el ejemplar,
sin perjuicio de las sanciones que establezca la ley.

Artículo 108-J. Las instalaciones que alberguen a los ejemplares objeto de los artículos 108-E y 108-F del presente capítulo,
deben tener las siguientes características: las paredes y vallas deben ser suficientemente altas y consistentes y deben estar
fijadas a fin de soportar el peso y la presión del animal; las puertas de las instalaciones deben ser tan resistentes y efectivas
como el resto del contorno y deben diseñarse para evitar que los animales puedan desencajar o abrir ellos mismos los
mecanismos de seguridad: el recinto debe estar convenientemente señalizado con la advertencia de que hay un perro
peligroso en este sitio. En caso de incumplimiento con esta medida preventiva, el animal será decomisado por las autoridades
de policía, y el propietario será sancionado por las autoridades municipales delegadas, con multa de hasta un (1) salario
mínimo mensual. Los gastos que por la permanencia del animal en las perreras que el respectivo municipio determine
correrán por cuenta de su propietario, el cual podrá retirarlo provisto del preceptivo bozal y traílla una vez demuestre que las
instalaciones en que se mantendrá al animal cumplen con las normas de seguridad establecidas en el presente artículo. En
todo caso la permanencia del ejemplar en las perreras no podrá exceder de quince (15) días contados a partir de la fecha de
decomiso; si el propietario no lo retira en este plazo, se declarará al animal en estado de abandono, y se podrá proceder a su
sacrificio eutanásico.

Artículo 108-K. Toda compra, venta, traspaso, donación o cualquier cesión del derecho de propiedad sobre el ejemplar
canino clasificado como potencialmente peligroso deberá anotarse en su registro del Censo de Perros Potencialmente
Peligrosos, y en caso de cambio de municipalidad del ejemplar se deberá inscribir nuevamente en donde se ubique su nuevo
lugar de residencia, aportando copia del registro anterior.

Artículo 108-L. Si un perro potencialmente peligroso ataca a otra mascota, su propietario será sancionado por la autoridad
municipal competente con multa hasta de dos (2) salarios mínimos mensuales y estará obligado a pagar por todos los daños
causados a la mascota. Si el perro es reincidente se procederá al decomiso y sacrificio eutanásico del animal por parte de las
autoridades que las alcaldías municipales designen para tal fin.

Artículo 108-M. Si un perro potencialmente peligroso ataca a una persona infligiéndole lesiones permanentes de cualquier
tipo, se procederá al decomiso y sacrificio eutanásico del animal por parte de las autoridades que las alcaldías municipales
designen para tal fin.

Artículo 108-N. Las peleas de ejemplares caninos como espectáculo quedan prohibidas en todo el territorio nacional. Las
personas que organicen, promuevan o difundan las peleas de ejemplares caninos como espectáculo tendrán como sanción
impuesta por las autoridades municipales delegadas, multa de cinco (5) a veinte (20) salarios mínimos legales mensuales, sin
perjuicio de la responsabilidad penal que contempla la Ley 84 de 1989 sobre actos de crueldad hacia animales. Los
ejemplares caninos que sean utilizados en este tipo de actividad, serán decomisados por las autoridades de policía delegadas,
y se les aplicará la eutanasia.

Artículo 108-O. Se prohíben en todo el territorio nacional las asociaciones caninas orientadas al entrenamiento de
ejemplares para su participación en peleas de perros como espectáculos, para la agresión a las personas, a las cosas u otros
animales. Las personas que organicen, promuevan o difundan este tipo de asociaciones tendrán como sanción impuesta por
las autoridades municipales delegadas, multa de cinco (5) a veinte (20) salarios mínimos legales mensuales, sin perjuicio de
la responsabilidad penal que contempla la Ley 84 de 1989 sobre actos de crueldad hacia animales.

Artículo 108-P. Las autoridades municipales promoverán el remate, la adjudicación o la adopción de los animales
decomisados a terceras personas, siempre y cuando éstos no representen perjuicio para la comunidad. Una vez vencido el
término para retirar el animal por su dueño, éste se prorrogará automáticamente por cinco (5) días más para dar
cumplimiento a lo señalado en este artículo. En todo caso el nuevo propietario deberá pagar los gastos de permanencia del
animal en las perreras y proceder al cumplimiento de los demás requisitos de ley para la tenencia de perros". Artículo 3°. Se
autoriza a los municipios para definir las tarifas que se cobrarán a los propietarios por efectos del registro en el Censo de
Perros Potencialmente Peligrosos, la expedición del permiso correspondiente, así como las condiciones por las cuales se
suspenda o cancele el permiso para poseer ejemplares caninos potencialmente peligrosos. Artículo 4°. Los concejos distritales
y municipales, mediante acuerdos regularán o prohibirán el ingreso de perros y gatos a las zonas de juego infantiles ubicadas
en las plazas y parques del área de su jurisdicción. Artículo 5°. En los conjuntos cerrados, urbanizaciones, edificios con
régimen de propiedad horizontal podrá prohibirse la permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos a
solicitud de cualquiera de los copropietarios o residentes, por decisión mayoritaria de las asambleas o de las juntas directivas
de la copropiedad. Artículo transitorio Primero. Los municipios contarán con un plazo de seis (6) meses a partir de la entrado
en vigencia de la presente ley para constituir el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos y determinar la forma en que los
actuales tenedores de perros pertenecientes a esta categoría deberán cumplir con la obligación de inscripción en el censo, y el
mecanismo de comunicación de las altas, bajas e incidentes a registrar, así como los mecanismos para sistematizar la
información. Artículo transitorio Segundo. La póliza de responsabilidad civil extracontractual que se debe aportar para el
registro de los ejemplares caninos potencialmente peligrosos se exigirá a partir del momento en que las aseguradoras las
establezcan. Mientras se crea el cubrimiento a este riesgo, los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos detallados
en los artículos 108-E y 108-F, responderán por los daños y perjuicios que ocasione el animal, con su propio pecunio.

Artículo 5o. En los conjuntos cerrados, urbanizaciones, edificios con régimen de propiedad horizontal podrá prohibirse la
permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos a solicitud de cualquiera de los copropietarios o residentes,
por decisión mayoritaria de las asambleas o de las juntas directivas de la copropiedad.

Artículo 6°. Vigencia. La presente ley rige a partir de la fecha de su promulgación.

7. CÓDIGO DE POLICIA

ACUERDO 079 DE 2003 DEL CONCEJO DE BOGOTÁ D.C. ( Apartes)

En ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, en especial las que le confieren los ARTÍCULOS 7º, 12º, numerales
18 y 23, y el ARTÍCULO 13 del Decreto Ley 1421 de 1993,

A C U E R D A:

LIBRO PRIMERO NORMAS GENERALES


TÍTULO I
PRINCIPIOS QUE ORIENTAN EL CÓDIGO

ARTÍCULO 1.- Principios y valores fundamentales para la convivencia ciudadana: Este Código comprende las
reglas mínimas que deben respetar y cumplir todas las personas en el Distrito Capital para propender por una sana
convivencia ciudadana. Está fundamentado en los siguientes principios y valores: OJO FALTA TEXTO

CAPITULO 2º.

LA TRANQUILIDAD

ARTÍCULO 10.- Comportamientos que favorecen la tranquilidad. Para el logro de una convivencia ciudadana
armónica en el Distrito Capital de Bogotá, es necesario el respeto por las actividades normales de las personas, tanto en el
espacio público como en el privado. Se deben observar los siguientes comportamientos que favorecen la tranquilidad:
1. Los asistentes a reuniones en sitios y espacios públicos deben permitir la movilidad de los vehículos de servicio público o
privado, salvo autorización expresa de la Secretaría de Gobierno;
2. Avisar por escrito con no menos de 48 horas de antelación a la Secretaría de Gobierno, cuando se desee realizar protestas o
manifestaciones públicas y acatar lascondiciones que al respecto señale esta Secretaría;
3. Obtener la autorización de la Secretaría de Gobierno para la realización de festejos oespectáculos de carácter Distrital e
informar con anterioridad, de conformidad con las regulaciones vigentes, a los vecinos afectados;
4. Obtener la autorización de la Secretaría de Gobierno para la realización de festejos o espectáculos de carácter local, de
conformidad con las regulaciones vigentes, e informar con anterioridad a los vecinos afectados;
5. Respetar, en las reuniones, fiestas, ceremonias y actos religiosos, los niveles admisibles de ruido en los horarios permitidos
y evitar cualquiera otra actividad que perturbe la tranquilidad del lugar. En todo caso, informar con anterioridad a los vecinos
afectados;
6. Respetar las normas propias de los lugares públicos tales como templos, salas de velación, cementerios, clínicas, hospitales,
bibliotecas y museos;
7. Respetar las manifestaciones de las personas, independientemente de su etnia, raza, edad, género, orientación sexual,
creencias religiosas, preferencias políticas y apariencia personal, de acuerdo con lo establecido en este Código;
8. Acatar las normas ambientales en materia de contaminación auditiva y visual, emisión de contaminantes, olores molestos,
disposición ordenada y separada de residuos sólidos y demás desechos, así como la protección de la fauna y la flora;

PARÁGRAFO: La inobservancia de los anteriores comportamientos dará lugar a medidas correctivas, contenidas en el Libro
Tercero, Título III de este Código.

CAPITULO 3º.
LAS RELACIONES DE VECINDAD

ARTÍCULO 11.- Relaciones de Vecindad. Las relaciones de vecindad se forman a través del intercambio de actuaciones
entre quienes habitan en un mismo lugar y entre éstos y su entorno. Son deberes generales para fortalecer las relaciones de
vecindad, entre otros, los siguientes:
1. Respetar el derecho de los demás a escoger el lugar de su domicilio;
2. Participar en la solución de los problemas comunitarios y asistir a las asambleas de vecinos y del barrio;
3. Divulgar los reglamentos de copropiedad entre quienes habiten en los edificios, conjuntos residenciales y copropiedades;
4. Mantener el sitio de vivienda y de trabajo en condiciones de seguridad y salubridad;
5. Buscar con los vecinos la manera de facilitar a los jóvenes medios de expresión y esparcimiento y adoptar actitudes de
respeto hacia ellos.

ARTÍCULO 12.- Comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad.


Se deben observar los siguientes comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad:
1. Reparar las averías o daños de la vivienda que pongan en peligro, perjudiquen o molesten a los vecinos;
2. Mantener limpias las áreas comunes de las copropiedades, entre otras las zonas verdes, los sitios de almacenamiento
colectivo, las zonas de circulación y los parqueaderos; controlar el funcionamiento de los conductores de basura, unidades
sanitarias, cañerías, timbres, sistemas de iluminación, de calefacción y de ventilación; tener lavados y desinfectados los
tanques de almacenamiento de agua y mantener los hidrantes cercanos en buen estado y despejados. Los administradores de
las copropiedades son responsables de este comportamiento;
3. Respetar el derecho a la intimidad personal y familiar;
4. Prevenir que los menores de edad o las personas con discapacidad física, sensorial o mental, se causen daño a sí mismos, a
los vecinos, peatones o a los bienes de éstos;
5. Prevenir que los animales domésticos causen daño a los vecinos, peatones o a los bienes de éstos;
6. Recoger los excrementos que las mascotas depositen en el espacio público y en zonas comunes, por parte de su tenedor o
propietario;
7. Se permitirá la presencia de ejemplares caninos que como guías acompañen a su propietario o tenedor, en los ascensores
de edificios públicos y privados. Para los demás ejemplares, será deber de la copropiedad reglamentar su permisibilidad. En
las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales, los ejemplares caninos deberán ir sujetos por
medio de correa y traílla, conforme a lo establecido en el artículo 108 B de la Ley 746 de julio 19 de 2002 y las normas que la
sustituyan o la modifiquen;
8. En las vías públicas, en los lugares abiertos al público y en el transporte público en que sea permitida su estancia, todos los
ejemplares caninos deberán ser llevados por una persona responsable y estar sujetos por su correspondiente correa y traílla.
En el caso de los ejemplares objeto del numeral 9, deberán portar además su correspondiente permiso, dando cumplimiento
al artículo 108 C de la Ley 746 de julio 19 de 2002;
9. Los propietarios o tenedores de los siguientes perros considerados potencialmente peligrosos, asumen la posición de
garantes de los riesgos que se puedan ocasionar por la sola tenencia de estos animales y por los perjuicios y las molestias que
ocasionen a las personas, las cosas, las vías, espacios públicos y al medio natural en general, de conformidad con lo
establecido en la Ley 746 de julio 19 de 2002. Se consideran perros potencialmente peligrosos aquellos que presenten una o
más de las siguientes características:
a). Perros que pertenecen a una de las siguientes razas o a sus cruces o híbridos: Staffordshire Terrier, American Staffordshire
Terrier, Bullmasstiff Doberman, Dogo Argentino, Dogo de Buerdeos, Fila Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier,
American Pit Bull Terrier, De presa Canario, Rottweiler, Tosa Japonés.
b). Perros que han tenido episodios de agresiones a personas u otros perros;
c). Perros que han sido adiestrados para el ataque y la defensa;
10. Los propietarios o tenedores de mascotas como perros y gatos, cuando se encuentren fuera de su residencia, deben
cumplir con las disposiciones legales sobre esta materia;
11. Utilizar debidamente los servicios públicos y los electrodomésticos para impedir que, por negligencia, se vean afectados
los bienes de los vecinos y los comunes;
12. El ejercicio de arte, oficio o actividad de índole doméstica deberá cumplir las normas ambientales vigentes;
13. Cumplir el reglamento del inmueble en los casos de copropiedad o cuando la vivienda sea compartida; en especial lo
relacionado con el mantenimiento, la conservación, el uso y el orden interno de las áreas comunes y el pago de las cuotas de
administración;
14. No agredir física o verbalmente a vecino alguno;
15. No ocupar el espacio ajeno y las áreas comunes de edificaciones sin los permisos correspondientes;
16. No desarrollar arte, oficio o actividad de índole doméstica que contamine el ambiente u ocasione olores y ruidos que
perturben la tranquilidad.
PARÁGRAFO: La inobservancia de los anteriores comportamientos dará lugar a las medidas correctivas, contenidas en el
Libro Tercero, Título III de este Código.

CAPÍTULO 1º.

DE LAS PERSONAS

ARTÍCULO 15.- Comportamientos que favorecen la seguridad de las personas.


Existe seguridad para las personas, cuando se previenen los riesgos contra su integridad física y moral, su salud y
tranquilidad. Se deben observar los siguientes comportamientos que favorecen la seguridad de las personas:
1. Cuidar que la colocación de materas, jaulas u objetos similares en ventanas o balcones exteriores, no cause riesgo a quienes
transitan por el espacio público o al interior de la copropiedad;
2. Permitir el tránsito de peatones y vehículos en las vías públicas y no obstaculizar su paso sin justa causa, atendiendo las
normas que en materia de señalización tránsito y transporte rigen la materia;
3. Respetar los horarios establecidos por las autoridades para los sitios públicos o abiertos al público y los horarios
establecidos para la recreación y actividades nocturnas;
4. Respetar los sistemas de alarma o emergencia de vehículos, residencias, edificios, establecimientos comerciales y en
general de cualquier sitio público o abierto al público;
5. Revisar periódicamente el funcionamiento de los ascensores y mantener en lugar visible el manual de Procedimientos para
emergencias. Cuando éstos no funcionen o estén en reparación o mantenimiento, colocar un aviso de advertencia claro y
visible. Este comportamiento de convivencia será responsabilidad de los administradores de los distintos inmuebles;
6. Avisar a las autoridades cuando una persona haya sido lesionada o que haya fallecido por esa causa;
7. Respetar las señales que las autoridades o los particulares coloquen para advertir algún peligro;
8. Cumplir los reglamentos de prevención y seguridad establecidos, y tener los permisos correspondientes cuando fuera
necesario transportar ganado o cualquier tipo de animales;
9. Dar aviso inmediato a las autoridades, para que tomen las medidas que sean del caso, de acuerdo con lo dispuesto por el
Código Penal, cuando exista sospecha de que se pueden realizar actos violentos o que provoquen o mantengan en estado de
zozobra o terror a la población o a un sector de ella, o que pongan en peligro la vida, la integridad física o la libertad de la
población, de las edificaciones, medios de comunicación, transporte, procesamiento o conducción de fluidos o fuerzas
motrices y alertar a quienes puedan resultar afectados por ellos;
10. Atender las recomendaciones del Cuerpo Oficial de Bomberos en materia de prevención y seguridad para el manejo de
desechos de productos químicos y materiales inflamables;
11. No portar ni manipular armas, municiones, sustancias peligrosas o explosivas, sin el permiso de la autoridad competente y
no dejarlas al alcance de menores de edad o personas inexpertas;
12. No participar ni propiciar riñas o escándalos. En caso de que llegaren a ocurrir, procurar mediar o avisar de inmediato a
las autoridades;
13. No exhibir objetos peligrosos para la integridad física con la finalidad de causar intimidación, salvo en casos de legitima
defensa;
14. Permitir en los espectáculos públicos y en las edificaciones, el paso por las vías o puertas de acceso, de salida o de
emergencia, en las escaleras y en los pasillos;
15. No permitir por parte de los propietarios, tenedores y cuidadores, que los semovientes vaguen por el espacio público;
16. No propiciar riñas de animales fieros y razas consideradas como peligrosas, excepto las riñas de gallos y la fiesta taurina.

CAPITULO 2º.

DEL DOMICILIO

ARTÍCULO 16.- Comportamientos que favorecen la seguridad del domicilio.


Debemos respetar el derecho de los demás a escoger el lugar de domicilio y la privacidad. Las autoridades de Policía
ampararán en todo momento la inviolabilidad del domicilio y de los sitios no abiertos al público, a los cuales sólo se podrá
entrar con la autorización de su propietario, tenedor o administrador y en los casos excepcionales establecidos en este Código.
Se deben evitar los siguientes comportamientos que ponen en riesgo la seguridad del domicilio:
1. Penetrar sin justificación legal a domicilio ajeno, unidad residencial, establecimiento educativo, establecimiento público,
club social o deportivo, oficinas, lugares de trabajo, habitaciones de hoteles o zonas restringidas o debidamente demarcadas,
contra la voluntad de su propietario, tenedor o
administrador;
2. Escalar muro o pared de casa o edificio ajeno sin autorización de su propietario, tenedor o administrador.

CAPITULO 3º.

DE LAS COSAS

ARTÍCULO 17.- Comportamientos que favorecen la seguridad de las cosas.


Se deben observar los siguientes comportamientos que favorecen la seguridad de las cosas:
1. Activar únicamente cuando sea necesario los sistemas de alarma o emergencia de edificios, fábricas, establecimientos
comerciales o bancarios, aeropuertos, ascensores u otros similares y vehículos de transporte público y privado. Las alarmas
no podrán sonar por más de treinta (30) minutos;
2. Colaborar en las inspecciones que deban practicar las autoridades de Policía y el Cuerpo de Bomberos por solicitud de la
autoridad Distrital competente, a los establecimientos que desarrollen actividades industriales o comerciales si se es
propietario, poseedor o tenedor;
3. Cuidar la integridad física y las características arquitectónicas de los inmuebles, para prevenir su deterioro con peligro de
ruina;
4. Mantener bajo encerramiento los lotes urbanos si se es propietario, poseedor o tenedor y efectuar limpiezas periódicas;
5. Dar aviso a las autoridades de Policía sobre la venta de cualquier bien que pueda estar relacionado con un delito y en
ningún caso adquirirlo;
6. Explicar a la autoridad competente, la procedencia de la mercancía usada cuando ésta se comercialice;
7. Dar aviso a las autoridades con el fin de que tomen las medidas que sean del caso, cuando existan indicios de que se pueden
realizar actos violentos contra las cosas, ya sean bienes públicos o privados, alertando a quienes puedan resultar afectados
con ellos;
8. Dar aviso oportuno a las autoridades de Policía sobre la venta de lotes con destino a vivienda sin el lleno de los requisitos
legales o trámites de urbanismo aprobados por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital y las Curadurías
Urbanas y denunciar el sobre loteo asociado con cuerpos de agua del sistema hídrico y sus zonas de ronda;
9. Los comercializadores de vivienda urbana no podrán celebrar promesa de compraventa, recibir anticipo en dinero, especie
o arras, o realizar trámites que impliquen iniciar la venta de lotes de terreno o viviendas, sin el cumplimiento de los requisitos
exigidos por las normas que regulan la materia, y
10. No se podrá estacionar vehículos al lado de hidrantes o pilas de agua.

CAPITULO 4º.

EN LAS ACTIVIDADES PELIGROSAS

ARTÍCULO 18.- Comportamientos que favorecen la seguridad en el ejercicio de actividades peligrosas. Con el
fin de que los seres humanos y las cosas no corran peligro, es necesario tomar especiales precauciones. Los siguientes
comportamientos favorecen la seguridad en las actividades peligrosas:
1. Tener en cuenta las prohibiciones y precauciones que determinen las leyes y los reglamentos para encender fogatas,
quemas controladas y fuegos artificiales;
2. Reparar calderas, motores, máquinas, generadores radioactivos o atómicos o instalaciones similares de uso industrial o
doméstico, cuyo funcionamiento sea defectuoso, y no utilizarlo mientras no esté en condiciones de funcionar normalmente;
3. Colocar en un lugar visible, en los sitios de fabricación, almacenamiento o expendio de artículos pirotécnicos, el texto de la
Ley 670 de 2001 y las normas que la modifiquen, aclaren, adicionen o reglamenten;
4. Admitir como trabajadores en los sitios de fabricación, almacenamiento o expendio de artículos pirotécnicos, sólo a
mayores de edad, que deberán portar un carné vigente, suscrito por el Director del Cuerpo Oficial de Bomberos de Bogotá,
que certifique la capacitación respectiva;
5. Observar las prohibiciones y precauciones para el manejo, desplazamiento, transporte y almacenamiento de productos de
materiales químicos que determinen las normas y reglamentos y atender las recomendaciones que sobre el particular
presente el Cuerpo Oficial de Bomberos;
6. No vender, usar o distribuir artículos pirotécnicos, pólvora, globos y fuegos artificiales, salvo las excepciones que
expresamente consagren las normas dictadas por el Gobierno Distrital sobre la materia;
7. No producir, fabricar, vender, manipular o usar fuegos artificiales y artículos pirotécnicos que contengan fósforo blanco;
8. No vender fuegos artificiales, pólvora, artículos pirotécnicos o globos a personas distintas de las autorizadas para su
manipulación;
9. No encender fósforos, fumar o emplear aparatos que produzcan fuego o chispa eléctrica o que activen la combustión, en
áreas ecológicas, estaciones de venta de combustible, expendios o depósitos de material explosivo o que active la combustión;
10. Ubicar en lugares visibles los instrumentos adecuados y en buen estado necesarios para actuar adecuadamente en una
situación de emergencia;
11. No se podrán desvarar vehículos mediante inyección manual de combustible al motor en las vías públicas.

CAPITULO 8º.

EN LAS CONSTRUCCIONES

ARTÍCULO 23.- Comportamientos que favorecen la seguridad en las construcciones. Quienes adelanten obras
de construcción, ampliación, modificación, adecuación o reparación, demolición de edificaciones o de urbanización,
parcelación para construcción de inmuebles o de terrenos en las áreas rurales o urbanas, además de observar todas las
normas sobre construcción de obras y urbanismo, deberán obtener los conceptos previos y las licencias a que haya lugar y
tienen además la obligación de adoptar las precauciones para que los peatones o los vecinos de la construcción no corran
peligro. Se deben observar los siguientes comportamientos que favorecen la seguridad en las construcciones:
1. Obtener los conceptos previos favorables cuando sea pertinente y la licencia expedida por un curador urbano, para la
ejecución de obras de urbanismo, edificación, modificación de obras, ampliación, adecuación, remodelación, reforma interior
o subdivisión; de acuerdo con la ley, los reglamentos y las
disposiciones distritales;
2. Destinar un lugar al interior de la construcción para guardar materiales, escombros o residuos y no ocupar con ellos el
andén o el espacio público. Las áreas de espacio público destinadas a la circulación peatonal solamente se podrán utilizar
para el cargue, descargue y el almacenamiento temporal de materiales y elementos, cuando se vayan a realizar obras públicas
sobre las mismas u otras obras subterráneas que coincidan con ellas; para ello, el material deberá ser acordonado, apilado y
cubierto en forma tal que no impida el paso de los peatones o dificulte la circulación vehicular, evite la erosión eólica o el
arrastre del mismo por la lluvia y deberán también colocarse todos los mecanismos y elementos necesarios para garantizar la
seguridad de peatones y conductores;
3. Definir físicamente un sendero peatonal con piso antideslizante, sin barro, sin huecos y protegido de polvo y caída de
objetos, que no podrá ser nunca ocupado por las labores de la obra, incluidas las de cargue y descargue, cuando, con ocasión
de la obra, se requiera realizar alguna actividad en el espacio
público;
4. Colocar protecciones o elementos especiales en los frentes y costados para evitar accidentes o incomodidades a los
trabajadores y a los peatones y vecinos;
5. Colocar unidades sanitarias provisionales para el personal que labora y visita la obra;
6. Retirar los andamios o barreras, los escombros y residuos una vez terminada la obra o cuando ésta se suspenda por más de
tres (3) meses;
7. Cubrir los huecos y no dejar excavaciones en el andén o en la calzada y dejar estos en buen estado cuando se instalen o
reparen servicios o se pavimenten las calzadas;
8. Efectuar el lavado de las llantas de los vehículos que salen de la obra para evitar que se arroje barro en el espacio público.
En todo caso siempre limpiar el barro y residuos que de la obra lleguen a las vías o al sistema de alcantarillado;
9. Colocar las señalizaciones, semáforos y luces nocturnas para la seguridad de quienes se movilizan por el lugar;
10. Exigir a quienes trabajan y visitan la obra el uso de cascos y demás implementos de seguridad industrial;
11. Contar con el equipo necesario para prevenir y controlar incendios;
12. Reparar las deficiencias de construcción de las viviendas enajenadas y cumplir con las condiciones de calidad
generalmente aceptadas, adoptando las medidas técnicas previstas en las normas ambientales vigentes y las condiciones
ofrecidas en la venta;
13. Cumplir con los horarios de actividad ruidosa para obras, definidos en las normas
vigentes sobre la materia, y
14. Controlar la emisión de partículas al aire o las que puedan llegar a los sistemas de alcantarillado.

ARTÍCULO 32.- Comportamiento de los propietarios, tenedores, administradores, concesionarios o


dependientes en el manejo de los residuos sólidos en plazas de mercado o galerías comerciales. Los
propietarios, tenedores, administradores, concesionarios o dependientes de una plaza de mercado o galería comercial deben
observar los siguientes comportamientos que favorecen la convivencia:
1. Obtener los permisos correspondientes de la autoridad Distrital competente y cumplir con los requisitos y las condiciones
exigidas para el efecto, de conformidad con la normatividad vigente en la materia.
2. Efectuar la disposición y recolección de residuos sólidos en el interior del inmueble destinado para ese fin con sujeción a
los horarios y sistemas establecidos por los reglamentos sobre la prestación del servicio de aseo.

ARTÍCULO 33.- Comportamiento de los comerciantes en las plazas de mercado y galerías comerciales. Los
comerciantes que intervienen en el proceso de oferta y demanda de productos básicos para el consumo doméstico en las
plazas de mercado y galerías comerciales deberán observar los siguientes comportamientos que favorecen la salud en las
plazas de mercado y en las galerías comerciales:
1. Atender el local, puesto o bodega en forma personal o por medio de empleados debidamente acreditados por la
administración de la plaza de mercado o galería comercial y dentro de los horarios establecidos por la administración de ésta;
2. Ocupar el local puesto o bodega únicamente para la comercialización de los productos o servicios autorizados, cumpliendo
las normas sobre pesas medidas y precios conforme a las disposiciones legales y reglamentarias vigentes;
3. Conservar el local, puesto o bodega en perfecto estado para el servicio cumpliendo los reglamentos de salubridad, aseo,
vigilancia y seguridad, colaborando con las autoridades en la preservación y uso del espacio público;
4. Suministrar y usar los uniformes, elementos de higiene y seguridad, carné o distintivo que la autoridad administrativa de la
plaza de mercado o galería comercial establezca para el desempeño de sus actividades;
5. Adoptar las medidas de seguridad necesarias para evitar cualquier daño que pueda afectar a otros comerciantes o usuarios
o a las instalaciones de la plaza de mercado o la galería comercial;
6. Respetar a las autoridades administrativas, al concesionario, administrador, los demás comerciantes, los usuarios y el
público en general y colaborar para el buen funcionamiento de la plaza de mercado o galería comercial;
7. Permitir la entrada al local, puesto o bodega a las autoridades de Policía, los Bomberos Oficiales y los funcionarios de la
administración y de las empresas prestadoras de los servicios públicos, con fines de inspección de las instalaciones o
servicios, para efectos de seguridad, higiene, reparaciones, control de pesas medidas y precios y para el buen funcionamiento
en general de la plaza de mercado o galería comercial;
8. Separar y depositar los residuos sólidos en la fuente y su disponerlos selectivamente en un lugar destinado para tal efecto
por la administración de la plaza de mercado o galería comercial; de conformidad con la reglamentación expedida por la
autoridad competente.
9. Mantener vigente la licencia de sanidad del respectivo local, puesto o bodega;
10. No ocupar los frentes de los locales, puestos o bodegas, los andenes o los corredores interiores o exteriores de la plaza de
mercado o galería comercial con artículos, productos o elementos de cualquier género diferentes a la actividad comercial
autorizada;
11. No permitir el funcionamiento de garitos, máquinas de juego de suerte y azar, venta de estupefacientes, sustancias
psicotrópicas o tóxicas, ventas ambulantes y, en general, toda actividad diferente a la actividad comercial autorizada o que
entorpezca la libre circulación del público o su afluencia a los locales, puestos o bodegas de los comerciantes;
12. No instalar servicios eléctricos, hidráulicos u otros especiales sin previa autorización escrita de la empresa de servicios
públicos respectiva;
13. No mantener dentro del local, puesto o bodega materiales inflamables o explosivo y cumplir con los reglamentos de
prevención y control de incendios;
14. No vender en el local, puesto o bodega, artículos de mala calidad que puedan constituir peligro para la salud pública o
distintos de los autorizados en el permiso de funcionamiento;
15. No consumir en el local, puesto o bodega, bebidas embriagantes con un grado de alcohol superior al 4%, estupefacientes,
sustancias sicotrópicas o tóxicas;
16. No patrocinar, procurar o permitir la ocupación del espacio público externo aledaño a las plazas de mercado o galerías
comerciales, con el expendio de productos;
17. No vender, poseer, comprar o mantener en el local, puesto o bodega, artículos o mercancías que sean producto de
actividades ilegales;
18. No usar pesas o medidas no permitidas o adulteradas;
19. No arrojar basura o cualquier tipo de desperdicio fuera de las canecas, depósitos, recipientes o bolsas destinadas para tal
fin o ubicarlas en sitios que no correspondan para su adecuada disposición o reciclaje;
20. No vender artículos de primera necesidad a precios superiores a los autorizados oficialmente o que constituyan
especulación cuando estos precios no estuvieren legalmente establecidos;
21. No permitir la permanencia de animales de cualquier especie que afecte las condiciones de higiene, salubridad y seguridad
o que impida la correcta prestación del servicio;
22. No vender especies animales o vegetales que ofrezcan peligro para la integridad y la salud y cuya venta esté expresamente
prohibida por las autoridades ambientales competentes, y
23. Vender los alimentos debidamente empacados y envueltos con materiales limpios y coger con pinzas o instrumentos
apropiados aquellos que no estén empacados.

CAPITULO 6º.

LA CONTAMINACIÓN AUDITIVA Y SONORA

ARTÍCULO 82.- Comportamientos en relación con la contaminación auditiva y sonora. La contaminación


auditiva y sonora es nociva para la salud, perturba la convivencia ciudadana y afecta el disfrute del espacio público. Los
siguientes comportamientos previenen la contaminación auditiva y sonora:
1. Mantener los motores de los vehículos automotores en niveles admisibles de ruido y utilizar el pito solo en caso de riesgo de
accidentalidad;
2. Respetar los niveles admisibles de ruido en los horarios permitidos, teniendo en cuenta los requerimientos de salud de la
población expuesta y los sectores clasificados para el efecto, y tomar las medidas que eviten que el sonido se filtre al exterior e
invada el espacio público y predios aledaños;
3. No se podrán realizar actividades comerciales o promocionales por medio del sistema de altoparlantes o perifoneo para
publicidad estática o móvil;
4. Los establecimientos comerciales, turísticos y de venta de música o de aparatos musicales, no podrán promocionar sus
productos por medio de emisión o amplificación de sonido hacia el espacio público;
5. Someter el ejercicio de arte, oficio o actividad de índole doméstica o económica a los niveles de ruido admisibles, según los
horarios y condiciones establecidos en la ley, los reglamentos y las normas distritales.
6. En los clubes sociales y salones comunales solamente podrá utilizarse música o sonido hasta la hora permitida en las
normas nacionales y distritales vigentes.
7. Comunicar de inmediato a las autoridades de Policía cualquier práctica contraria a los comportamientos descritos en este
artículo;

CAPITULO 7º.

LOS RESIDUOS SÓLIDOS Y DESECHOS. SEPARACIÓN Y RECICLAJE

ARTÍCULO 83.- Comportamientos en relación con la contaminación por residuos sólidos o líquidos. El
manejo y la disposición inadecuada de los residuos sólidos y líquidos deteriora el espacio público y afecta la salud humana y
la calidad ambiental y paisajística. Los siguientes comportamientos previenen la contaminación con residuos y favorecen su
gestión integral:
1. Utilizar los recipientes y bolsas adecuados para la entrega y recolección de los residuos sólidos, de acuerdo con su
naturaleza y lo ordenado por la reglamentación pertinente;
2. No arrojar residuos sólidos o verter residuos líquidos, cualquiera que sea su naturaleza, en el espacio público o en predio o
lote vecino o edificio ajeno;
3. Presentar para su recolección los residuos únicamente en los lugares, días y horas establecidos por los reglamentos y por el
prestador del servicio. No se podrán presentar para su recolección los residuos con más de 3 horas de anticipación. No
podrán dejarse en separadores, parques, lotes y demás elementos de la estructura ecológica principal.
4. Los multifamiliares, conjuntos residenciales, centros comerciales, restaurantes, hoteles, plazas de mercado, industria y
demás usuarios similares, deberán contar con un área destinada al almacenamiento de residuos, de fácil limpieza,
ventilación, suministro de agua y drenaje apropiados y de rápido acceso para su recolección.
5. Almacenar, recolectar, transportar, aprovechar o disponer tanto los residuos aprovechables como los no aprovechables de
acuerdo con las normas vigentes de seguridad, sanidad y ambientales, y con el Plan Maestro de Residuos Sólidos que se
adopte para el Distrito Capital de Bogotá;
6. Quienes se encuentren vinculados a la actividad comercial, ubicar recipientes o bolsas adecuadas para que los compradores
depositen los residuos generados; dichos residuos deberán ser presentados únicamente en los sitios, en la frecuencia y hora
establecida por la reglamentación y el prestador del
servicio.
7. Quienes produzcan, empaquen, envasen, distribuyan o expendan residuos peligrosos, tales como químicos, aerosoles, pilas,
baterías, llantas, productos farmacéuticos y quirúrgicos, entre otros, ubicar recipientes adecuados para que se depositen,
después de su uso o consumo, los residuos generados. Esta
clase de residuos deberán ser almacenados separadamente y presentados para su recolección especializada en los términos
que señale la reglamentación y el prestador del servicio especial. Su disposición final deberá hacerse en lugares especiales,
autorizados por las autoridades sanitarias y
ambientales. El generador de esta clase de residuos será responsable por los impactos negativos que estos ocasionen en la
salud humana y al ambiente. Únicamente deben ser transportados en los vehículos especiales señalados por la
reglamentación vigente.
8. Es responsabilidad de las empresas que produzcan y comercialicen productos en envases no retornables o similares,
disponer de recipientes adecuados para el almacenamiento temporal, los que ubicaran en los centros comerciales y lugares de
mayor generación, para que sean reutilizados o dispuestos por el operador, de acuerdo con la normatividad vigente. Dichas
empresas colaboraran directamente con las autoridades del ramo en las campañas pedagógicas sobre reciclaje.
9. En la realización de eventos especiales y espectáculos masivos se deberá disponer de un sistema de almacenamiento
temporal de los residuos sólidos que allí se generen, para lo cual el organizador del evento deberá coordinar las acciones con
la entidad encargada para tal fin.
10. No podrán efectuarse quemas abiertas para tratar residuos sólidos o líquidos.
11. Barrer el frente de las viviendas y establecimientos de toda índole “hacia adentro” y presentar los residuos en los sitios,
días y horas establecidas por el prestador del servicio.

CAPITULO 8º.

DISPOSICIÓN DE ESCOMBROS Y DESECHOS DE CONSTRUCCIÓN

ARTÍCULO 85.- Comportamientos en relación con escombros y desechos de construcción. La disposición de


escombros y desechos de construcción y de demolición en el espacio público, deteriora la salud de las personas, afecta la
calidad ambiental y paisajística y perturban gravemente las actividades urbanas y rurales. Se deben observar los siguientes
comportamientos que favorecen la salud, el ambiente y el espacio público:
1. Almacenar los materiales y residuos de obra sólo en áreas privadas y si se tratare de obras públicas, disponerlos en lugar y
en forma que no se esparzan por el espacio público y no perturben las actividades del lugar, de acuerdo con las normas
nacionales y distritales vigentes sobre la materia;
2. Retirar los escombros y desechos de construcción y demolición de forma inmediata del frente de la obra y transportarlos a
los sitios autorizados para su disposición final o almacenarlos en los contenedores móviles para su posterior traslado a los
sitios autorizados por las entidades públicas o sus contratistas, que desarrollen trabajos de reparación, mantenimiento o
construcción en zonas de uso público; deberán recoger y almacenar en los contenedores móviles para su posterior traslado a
los sitios autorizados, en los casos en que el volumen de escombros no supere los tres (3) metros cúbicos, En el evento en que
sea necesario almacenar temporalmente escombros o materiales de construcción para el desarrollo de obras públicas en el
espacio público y éstos sean susceptibles de emitir al aire polvo y partículas contaminantes, deberán estar delimitados,
señalizados y cubiertos en su totalidad de manera adecuada y optimizando al máximo el uso con el fin de reducir las áreas
afectadas o almacenarse en recintos cerrados para impedir cualquier emisión fugitiva, de tal forma que se facilite el paso
peatonal o el tránsito vehicular;
3. Transportar tierra, escombros y materiales de construcción y demolición de manera que no se rieguen por el espacio
público ni se ponga en peligro la integridad de bienes y personas, de acuerdo con las normas vigentes sobre la materia; los
vehículos utilizados para el transporte de estos materiales deben estar carpados adecuadamente.
4. No arrojar tierra, piedra o desperdicios de cualquier índole en el espacio público. Sólo se podrán disponer escombros y
desechos de construcción y demolición en los sitios autorizados para ello;
5. No depositar o almacenar en el espacio público materiales de construcción, demolición o desecho que puedan originar
emisión de partículas al aire;
6. No utilizar las zonas verdes para la disposición temporal de materiales sobrantes producto de las actividades constructivas
de los proyectos excepto cuando la zona esté destinada a ser zona dura de acuerdo con sus diseños,
teniendo en cuenta que al finalizar la obra se deberá recuperar el espacio público utilizado, de acuerdo con su uso y
garantizando la reconformación total de la infraestructura y la eliminación absoluta de los materiales, elementos y residuos, y
7. Comunicar de inmediato a las autoridades de Policía, cualquier práctica contraria a los comportamientos descritos en este
artículo.

CAPITULO 9º.

LA PUBLICIDAD EXTERIOR VISUAL

ARTÍCULO 86.- Publicidad exterior visual. Se entiende por publicidad exterior visual el medio masivo de
comunicación, permanente o temporal, fijo o móvil, destinado a informar o llamar la atención del público a través de
elementos visuales como leyendas, inscripciones, dibujos, fotografías, signos o similares, visibles desde las vías de uso o
dominio público, bien sean peatonales o vehiculares, terrestres, fluviales o aéreas y cuyo fin sea comercial, cívico, cultural o
político. Tales medios pueden ser vallas, avisos, tableros electrónicos, pasacalles, pendones, colombinas, carteleras,
bogadores, globos y otros similares.
PARÁGRAFO PRIMERO. No se considera publicidad exterior visual, para efectos de este Acuerdo, la señalización vial, la
nomenclatura urbana o rural, la información sobre sitios históricos, turísticos y culturales y la información temporal de
carácter educativo, cultural o deportivo que coloquen las autoridades públicas u otras personas por encargo de éstas.
Tampoco se considera publicidad exterior visual las expresiones artísticas como pinturas o murales, siempre que no
contengan mensajes comerciales o de otra naturaleza y de conformidad con la autorización respectiva de la autoridad
competente.
PARÁGRAFO SEGUNDO. Además de lo descrito en este Código, la publicidad política se regirá por la reglamentación
especial vigente sobre la materia.

ARTÍCULO 87.- Comportamientos en relación con la publicidad exterior visual. La proliferación de avisos que en
forma desordenada se despliegan por el Distrito contamina y afecta la estética del paisaje y el espacio público, degrada el
ambiente y perturba el transcurrir de la vida ciudadana. La defensa del idioma y el estímulo a las buenas costumbres son
principios básicos en la publicidad exterior visual. Por ello, se deben observar los siguientes comportamientos que evitan la
contaminación
por publicidad exterior visual:
1. Utilizar siempre el idioma castellano salvo las excepciones de ley y no cometer faltas ortográficas ni idiomáticas;
2. Proteger y exaltar las calidades urbanísticas y arquitectónicas de los inmuebles individuales, conjuntos, sectores y barrios
del patrimonio inmueble en los cuales no se debe colocar ningún tipo de propaganda visual externa, con excepción de los que
expresamente permitan los reglamentos;
3. Proteger las calidades ambientales de áreas y conjuntos residenciales en los cuales sólo se permite el uso de avisos en las
áreas expresamente señaladas para el comercio y en las porciones de las edificaciones destinadas a tal uso. Estos avisos deben
cumplir con las normas vigentes sobre publicidad exterior visual;
4. Proteger las calidades espaciales y ambientales de las vías públicas en cuyas zonas verdes, separadores, andenes y puentes,
no podrán colocarse elementos de publicidad visual, propaganda política ni institucional;
5. Proteger todos los elementos del amoblamiento urbano, de los cuales no deben colgarse pendones, ni adosarse avisos de
acuerdo con las normas vigentes;
6. Proteger los árboles como recurso natural y elementos que forman parte de la Ciudad, de los cuales no deben colgarse
pendones ni adosarse avisos de ninguna clase;
7. Proteger el espacio aéreo, la estética y el paisaje urbano y abstenerse de colocar estructuras y vallas publicitarias sobre las
cubiertas de las edificaciones o adosadas a las fachadas o culatas de las mismas;
8. No desviar la atención de conductores y confundirlos con elementos y avisos publicitarios adosados a la señalización vial;
9. Respetar las prohibiciones que en materia de publicidad exterior visual establecen la Ley y los reglamentos y observar las
características, lugares y condiciones para la fijación de la misma;
10. No se podrán colocar avisos de naturaleza alguna que induzcan al consumo de bebidas embriagantes, tabaco o sus
derivados en un radio de doscientos (200) metros de cualquier establecimiento educacional o recreacional;
11. Comunicar de inmediato a las autoridades de Policía, cualquier práctica contraria a los comportamientos descritos en este
artículo.

PARÁGRAFO PRIMERO. Cuando se incumplan normas ambientales en espacios privados, que afectan la calidad
ambiental y paisajística del espacio público, a través de publicidad exterior visual, la autoridad de Policía, mediante el
procedimiento establecido en éste Código, impondrá la medida de retiro o desmonte de esta publicidad, junto con su
infraestructura.
PARÁGRAFO SEGUNDO. La inobservancia de los anteriores comportamientos se predica no sólo de la persona natural o
jurídica propietaria de la estructura donde se anuncia, sino también de quien la elabore, del anunciante, del propietario del
establecimiento y del propietario, poseedor o tenedor del bien mueble o inmueble donde se publicita y dará lugar a las
medidas correctivas contenidas en el Libro Tercero, Título III de este Código.

TITULO IX

PARA LA LIBERTAD DE INDUSTRIA Y COMERCIO Y LA PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES

CAPITULO 1º.
LA LIBERTAD DE INDUSTRIA Y COMERCIO

ARTÍCULO 110.- Libertad de industria y comercio con responsabilidad frente a los usuarios y
consumidores. Se garantiza la libertad de industria y comercio, sin perjuicio de la obligación de los propietarios, tenedores
o administradores de los establecimientos de garantizar la calidad de los bienes y servicios que ofrezcan, el cumplimiento de
las normas especiales que sobre cada actividad existan y el suministro de la información necesaria sobre ella y funcionar en
un local idóneo que cumpla las normas urbanas, de protección y seguridad contra incendios, sanitarias y ambientales sobre la
actividad.

CAPITULO 2º.

LOS ESTABLECIMIENTOS INDUSTRIALES Y COMERCIALES

ARTÍCULO 111.- Comportamientos que favorecen la libertad de industria y comercio. Los propietarios,
tenedores o administradores de los establecimientos industriales, comerciales, o de otra naturaleza, abiertos o no al público,
deben observar los siguientes comportamientos:
1. Cumplir las normas referentes al uso del suelo de acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial, de intensidad auditiva,
horario, ubicación, publicidad exterior visual y destinación, expedidas por las autoridades distritales;
2. Cumplir las condiciones sanitarias y ambientales, según el caso, exigidas por la ley y los reglamentos;
3. Cumplir las normas vigentes en materia de seguridad y de protección contra incendios;
4. Pagar los derechos de autor de acuerdo con la ley;
5. Obtener y mantener vigente la matrícula mercantil, tratándose de establecimientos de comercio;
6. No se podrá realizar propagandas sobre actividades tendientes a la enajenación de lotes de terreno o viviendas sin contar
con el correspondiente permiso de enajenación;
7. No ocupar el espacio público, e
8. Instalar ductos o dispositivos que aseguren la adecuada dispersión de gases, vapores, partículas u olores y que impidan
causar con ellos molestia a los vecinos o peatones cuando los establecimientos comerciales, tales como restaurantes,
lavanderías o pequeños negocios, produzcan emisiones al aire.
PARÁGRAFO PRIMERO. Dentro de los quince (15) días siguientes a la apertura de un establecimiento, su propietario o
administrador deberá comunicar tal hecho al Departamento Administrativo de Planeación Distrital. En cualquier tiempo las
autoridades policivas distritales verificarán el cumplimiento de los requisitos aquí señalados.
PARÁGRAFO SEGUNDO. La inobservancia de los anteriores comportamientos dará lugar a las medidas correctivas
contenidas en el Libro Tercero, Título III de este Código.

LOS APARCADEROS

ARTÍCULO 118.- APARCADEROS. Son aparcaderos las construcciones realizadas en el suelo o en el subsuelo de locales o
predios urbanos destinados al arrendamiento de espacios para estacionar y cuidar vehículos, El servicio de aparcaderos será
prestado por personas naturales o jurídicas debidamente inscritas en la Cámara de Comercio de Bogotá, cuyo objeto
comercial contemple la prestación de este servicio, en los cuales se deben observar los siguientes comportamientos:
1. Expedir boleta de recibido del vehículo y permitir la entrada al aparcadero solamente a quien la porte;
2. Contar con vigilantes permanentes y acomodadores con licencia de conducción, uniformados y con credenciales que
faciliten su identificación;
3. Cobrar únicamente la tarifa fijada por el Gobierno Distrital, con la asesoría del Departamento de Planeación Distrital,
teniendo en cuenta las características particulares de cada aparcadero, la cual debe permanecer expuesta a la vista de los
usuarios;
4. No permitir la entrada de un número de vehículos superior a la capacidad del local;
5. No permitir en el establecimiento el funcionamiento de talleres ni trabajos de reparación o pintura;
6. No vender repuestos o cualquier otro artículo;
7. No organizar el estacionamiento en las zonas de antejardín ni en andenes;
8. Contar con los equipos necesarios y conservarlos en óptimas condiciones para la protección y control de incendios;
9. No organizar el estacionamiento en calzadas paralelas y zonas de control ambiental;
10. No invadir el espacio público;
11. Tener matricula mercantil vigente de la Cámara de Comercio de Bogotá. Estar matriculado en la Cámara de Comercio de
Bogotá y renovar la matrícula de conformidad con las normas legales vigentes.
12. Cumplir con las condiciones sanitarias de conformidad con las normas legales vigentes.
PARÁGRAFO PRIMERO. Los aparcaderos ubicados en inmuebles de uso público, como parques, zonas verdes y
escenarios deportivos de esta índole, sólo podrán ser utilizados para el estacionamiento de vehículos con fines relativos a la
destinación de tales bienes.

CAPITULO 8º.

SERVICIO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA

ARTÍCULO 122.- Servicio de vigilancia y seguridad privada. Las personas que se desempeñen como vigilantes o
presten servicios de seguridad privada, cualquiera que sea su actividad, deben obtener permiso de la Superintendencia de
Vigilancia y Seguridad Privada.
PARÁGRAFO. Los Oficiales y Suboficiales de la Policía Metropolitana de Bogotá D.C., en cumplimiento de las actividades
propias del servicio, ejercerán control sobre el personal integrante de las empresas de vigilancia privada, en lo relativo a la
prestación de los servicios de vigilancia en los lugares autorizados y con el lleno de los requisitos establecidos en la ley y los
reglamentos.

ARTÍCULO 155.- Protección del domicilio. El que insista en permanecer en domicilio ajeno contra la voluntad de su
morador, aunque hubiere entrado con el consentimiento de éste, será expelido por la Policía a petición del mismo morador.

TITULO III

MEDIDAS CORRECTIVAS

ARTÍCULO 156.- Medidas Correctivas. Son los mecanismos establecidos en este Acuerdo mediante los cuales las
autoridades de policía del Distrito resuelven los conflictos que se generen por comportamientos contrarios a la convivencia
ciudadana.

ARTÍCULO 157.- Procedencia de las Medidas Correctivas. Las autoridades de Policía competentes, mediante el
procedimiento y los criterios establecidos en este Código, aplicarán ante un comportamiento contrario a la convivencia
ciudadana, las medidas correctivas a que haya lugar, en los siguientes casos:
1. Cuando no sea pertinente dictar una Orden de Policía para hacer cesar el comportamiento porque ya se haya consumado;
2. Cuando dictada la Orden de Policía, ésta no se haya cumplido, y
3. Cuando surtido el procedimiento establecido en los artículos 206 y 207 de este Código, no fuera procedente dictarla.
PARÁGRAFO. Las medidas correctivas pueden ser impuestas, sin perjuicio de las sanciones penales a que haya lugar.

ARTÍCULO 158.- Finalidades de las medidas correctivas. Las Medidas Correctivas tienen las siguientes finalidades:
1. Hacer que todas las personas en el Distrito Capital de Bogotá, observen las reglas de convivencia ciudadana;
2. Educar a los infractores sobre el conocimiento de las reglas de convivencia ciudadana y de los efectos negativos de su
violación.
3. Prevenir hacia el futuro la realización de comportamientos contrarios a la convivencia ciudadana;
4. Aleccionar al infractor, mediante la aplicación de una sanción por un comportamiento contrario a la convivencia.

ARTÍCULO 159.- Preexistencia de las medidas correctivas. Sólo se podrán imponer las medidas correctivas vigentes
al momento de la realización de los comportamientos contrarios a la convivencia descritos en este Código.

ARTÍCULO 160.- Comportamientos que dan lugar a Medida Correctiva. Sólo habrá lugar a la aplicación de
medidas correctivas, cuando la ley o este Código expresamente lo dispongan. Los principios y deberes generales establecidos
en este Código, son criterios de interpretación de las reglas de convivencia ciudadana.
ARTÍCULO 161.- Aplicación de medidas correctivas a las personas que padecen alteración o enfermedad
mental. Las personas que padecen alteración o enfermedad mental que incurran en comportamiento contrario a la
convivencia ciudadana, serán entregadas a la persona o entidad que, según el ordenamiento jurídico, deba asumir su cuidado.

ARTÍCULO 162.- Aplicación de las medidas correctivas a las personas menores de edad. Las medidas
correctivas establecidas en este Código también se aplican a los menores de dieciocho (18) años y mayores de doce (12) años,
sin perjuicio de lo dispuesto por la ley. Las medidas correctivas que se les impongan se comunicarán, según el caso, a sus
representantes legales y, en su defecto, al Instituto
Colombiano de Bienestar Familiar I.C.B.F.

ARTÍCULO 163.- Participación de varias personas en la infracción de reglas de convivencia. Si la infracción de


una regla de convivencia ciudadana se realiza por dos o más personas, la medida correctiva se impondrá tomando en
consideración el comportamiento específico de cada una de ellas.

ARTÍCULO 164.- Clases de medidas correctivas. Las medidas correctivas son:


1. Amonestación en privado y compromiso de cumplir las reglas de convivencia ciudadana;
2. Amonestación en público y compromiso de cumplir las reglas de convivencia ciudadana;
3. Expulsión de sitio público o abierto al público y compromiso de cumplir las reglas de convivencia ciudadana;
4. Asistencia a programas pedagógicos de convivencia ciudadana y compromiso de cumplir las reglas de convivencia
ciudadana;
5. Trabajo en obra de interés público, de carácter ecológico, de pedagogía ciudadana o de asistencia humanitaria y
compromiso de cumplir las reglas de convivencia ciudadana;
6. Multa;
7. Suspensión de autorización;
8. Suspensión de las actividades comerciales;
9. Cierre temporal de establecimiento;
10. Cierre definitivo de establecimiento;
11. Clausura de establecimiento comercial que preste servicios turísticos;
12. Retención de los bienes utilizados
13. Decomiso de los bienes utilizados;
14. Suspensión de la obra;
15. Construcción de la obra;
16. Suspensión de los trabajos y obras de la industria minera;
17. Restitución del espacio público;
18. Retiro o desmonte de publicidad exterior visual, y
19. Programas de reducción o mitigación de las fuentes generadoras de contaminantes.
PARÁGRAFO. En el Distrito Capital de Bogotá no habrá medidas correctivas que impliquen la privación de la libertad
personal. Los Miembros de La Policía Metropolitana de Bogotá D.C. podrán, como medida de protección, conducir a las
personas a los lugares, por el tiempo y con los fines señalados en los artículos 145 y 146 de este Código.

ARTÍCULO 165.- Amonestación en privado y compromiso de cumplir las reglas de Convivencia Ciudadana.
Consiste en llamar la atención en privado por las autoridades de policía al infractor a quien se le impartirá una orden de
policía para hacer cesar el comportamiento contrario a la convivencia ciudadana y se le instará a cumplir las reglas de
convivencia ciudadana.

ARTÍCULO 166.- Amonestación en audiencia pública y compromiso de cumplir las reglas de Convivencia
Ciudadana. Consiste en la reprensión, en audiencia pública, por los Comandantes de Estación o de Comandos de Atención
Inmediata, a la persona que incurra en un comportamiento contrario a la convivencia ciudadana, a quien se le impartirá una
Orden de Policía para hacer cesar la infracción y se le instará a cumplir las reglas de convivencia ciudadana.

ARTÍCULO 167.- Expulsión de sitio público o abierto al público y compromiso de cumplir las reglas de
Convivencia Ciudadana. Consiste en el retiro del sitio público o abierto al público por los miembros de la Policía
Metropolitana de Bogotá D.C., aún si es necesario con el uso de la fuerza, de la persona o personas que incurran en un
comportamiento contrario a las reglas de convivencia ciudadana y se le instará a cumplir las mismas.

ARTÍCULO 172.- Suspensión de las actividades comerciales. Consiste en la suspensión de las actividades
comerciales desarrolladas por un establecimiento, hasta por dos (2) meses, por imposición de los Alcaldes Locales, con el fin
de que cumpla con los requisitos de la Ley 232 de 1995 y las normas que la sustituyan, modifiquen o adicionen.

ARTÍCULO 173.- Cierre temporal del establecimiento. Consiste en el cierre del establecimiento, hasta por siete (7)
días, cuando en el ejercicio del objeto comercial, se haya incurrido en la violación de alguna regla de convivencia ciudadana,
por imposición de los Comandantes de Estación y de Comandos de Atención Inmediata. En caso de reincidencia se podrá
ordenar el cierre definitivo del establecimiento.
PARÁGRAFO PRIMERO. Para efectos de la reincidencia de que trata este artículo, se entiende que constituye un mismo
establecimiento de comercio, aquel que, con independencia del nombre comercial que emplee o del lugar geográfico en que
estén ubicado, desarrolle la misma actividad económica, pertenezca a un mismo propietario o tenedor, tenga un mismo
administrador, o conserve los elementos de amoblamiento o el personal que laboraba en el establecimiento materia de la
medida correctiva de cierre temporal. Para efectos de la aplicación de este artículo basta el cumplimiento de una
sola de las anteriores condiciones.
PARÁGRAFO SEGUNDO. Cuando se trate de cierre temporal por explotación sexual, pornografía o prácticas sexuales con
menores de edad, la imposición de la medida será por quince (15) días hábiles y serán competentes para ordenarla los
Inspectores de Policía en primera instancia y los Alcaldes Locales en segunda instancia.

ARTÍCULO 174.- Cierre definitivo del establecimiento. Consiste en del cierre definitivo del establecimiento, cuando
en el ejercicio de su objeto comercial, se haya incurrido en un comportamiento contrario a la convivencia ciudadana, en
forma reincidente, por imposición de los Alcaldes Locales.
PARÁGRAFO. Cuando se trate de cierre definitivo por explotación sexual, pornografía o prácticas sexuales con menores de
edad, serán competentes para ordenarlo los inspectores de policía en primera instancia y los alcaldes locales en segunda
instancia. En todo caso, se dará aplicación a lo establecido en el artículo 26 de la ley 679 de 2001 o las normas que la
modifiquen, adicionen o sustituyan.

CAPITULO 2º.
EL SUBSECRETARIO DE CONTROL DE VIVIENDA (2000)

ARTÍCULO 201.- Subsecretario de Control de Vivienda. Compete al Subsecretario de Control de Vivienda, con el
objeto de promover, prevenir, mantener, preservar o restaurar el derecho a la vivienda digna, al patrimonio y al orden
público, de conformidad con lo dispuesto por la ley 66 de 1968, los Decretos leyes 2610 de 1979 y 078 de 1987, la Ley 56 de
1985, en concordancia con las leyes 9 de 1989 y 388 y 400 de 1997, el Acuerdo Distrital 6 de 1990, el Decreto 619 de 2000 y
las disposiciones que los modifiquen, complementen o adicionen, ejercer las funciones de inspección, vigilancia y control de
las personas naturales y jurídicas dedicadas a la enajenación y arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda o a planes y
programas de vivienda realizados por el sistema de auto construcción y de las actividades de enajenación de las soluciones de
vivienda resultantes de los mismos. Deberá iniciar las actuaciones administrativas pertinentes, cuando haya comprobado la
enajenación ilegal de inmuebles destinados a vivienda o fallas en la calidad de los mismos, que atenten contra la estabilidad
de la obra e impartir ordenes y requerimientos como medidas preventivas e imponer las correspondientes sanciones.

ARTÍCULO 208.-Deberes de las autoridades de policía para proteger la posesión o mera tenencia. Las
autoridades de policía, para proteger la posesión o mera tenencia que las personas tengan sobre los inmuebles deberán:
a. Impedir las vías de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesión o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de
las servidumbres.
b. Restablecer y preservar la situación anterior cuando haya sido alterada o perturbada.

ARTÍCULO 209.- Amparo a la posesión o mera tenencia de inmuebles. La actuación se iniciará mediante querella
que deberá ser presentada personalmente por quien la suscribe, ante la Alcaldía Local correspondiente.

ARTÍCULO 210.- Los Alcaldes Locales harán el reparto de las querellas a las Inspecciones de Policía de su zona, de manera
inmediata.

8. REGIMEN DE TENENCIA DE ARMAS PARA SERVICIOS DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD


PRIVADA

DECRETO 2535. (17 DIC 1993)

Por el cual se expiden normas sobre armas, municiones y explosivos

EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA

En ejercicio de las facultades extraordinarias conferidas por los literales a., b., c., d., e., f., g., h., i., de la Ley 61 de 1993 y
teniendo en cuenta las recomendaciones de la Comisión del Congreso de que trata el artículo 2º de la misma

DECRETA

TITULO I

PRINCIPIOS GENERALES

ARTICULO 1.- Ámbito. El presente decreto tiene por objeto fijar normas y requisitos par la tenencia y porte de armas,
municiones, explosivos y sus accesorios; clasificar las armas; establecer el régimen para la expedición, revalidación y
suspensión de permisos, autoridades competentes; condiciones para la importación y exportación de armas, municiones y
explosivos; señalar el régimen de talleres de armería y fábricas de artículos pirotécnicos, clubes de tiro y caza, colecciones y
coleccionistas de armas, servicios de vigilancia y seguridad privada; definir las circunstancias en las que procede la
incautación de armas, imposición de multas y decomiso de las mismas y establecer el régimen para el registro y devolución de
armas.

Las armas, municiones, explosivos y sus accesorios destinados a la Fuerza Pública para el cumplimiento de su misión
constitucional y legal, así como su fabricación y comercialización en las empresas estatales no son objeto del presente decreto.

ARTICULO 2.- Exclusividad. Sólo el Gobierno puede introducir al país, exportar, fabricar y comercializar armas,
municiones, explosivos y las materias primas, maquinaria y artefactos para su fabricación y ejercer el control sobre tales
actividades.

ARTICULO 3.- Permiso del Estado.- Los particulares, de manera excepcional, solo podrán poseer o portar armas, sus
partes, piezas, municiones, explosivos y sus accesorios, con permiso expedido con base a la potestad discrecional de la
autoridad competente.

ARTICULO 4.- Exclusión de responsabilidad,- El permiso concedido a los particulares para la tenencia o porte de las
armas, sus partes, piezas, municiones, explosivos y accesorios se expedirá bajo la responsabilidad absoluta del titular del
permiso y no compromete la responsabilidad del Estado, por el uso que de ellas se haga.

ARTICULO 10.- Armas de uso civil.- Son aquellas, que con permiso de autoridad competente, pueden tener o portar los
particulares, y se clasifican en :

a.Armas de defensa personal


b.Armas deportivas
c.Armas de colección

ARTICULO 11.- Armas de defensa personal.- Son aquellas diseñadas para defensa individual a corta distancia. Se
clasifican en esta categoría:

a.Revólveres y pistolas que reúnan la totalidad de las siguientes características:


-Calibre máximo 9.652 mm. (.38 pulgadas)
-Longitud máxima de cañon 15.24 cm. (6 pulgadas).
-En pistolas, funcionamiento por repetición o semiautomática
-Capacidad en el proveedor de la pistola no superior a 9 cartuchos a excepción de las que originalmente sean calibre 22, caso
en el cual se amplia a 10 cartuchos.
b.Carabinas calibre 22 s, 22L, 22L.R., no automáticas.
c.Las escopetas cuya longitud de cañón no sea superior a 22 pulgadas.

TITULO III

PERMISOS

CAPITULO I

DEFINICIÓN, CLASIFICACIÓN EXCEPCIONES Y COMITÉ DE ARMAS

ARTICULO 20.- Permisos.- Es la autorización que el estado concede con base en la potestad discrecional de la autoridad
militar competente, a las personas naturales o jurídicas para la tenencia o para el porte de armas.

Cada una de las armas de fuego existentes en el territorio nacional en manos de los particulares, debe tener un (1) permiso
para tenencia o para porte, según el uso autorizado. No obstante, podrán expedirse dos (2) permisos para un (1) arma, si su
uso se autoriza entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad o entre cónyuges o compañeros permanentes.

ARTICULO 21.- Clasificación de los permisos.- Los permisos tienen validez en todo territorio nacional y se clasifican
en: permiso para tenencia, para porte y especiales.

ARTICULO 22.- Permiso para tenencia.- Es aquel que autoriza a su titular para mantener el arma en el inmueble
declarado, correspondiente a su residencia, a su sitio de trabajo o al lugar que se pretende proteger. Solo podrá autorizarse la
expedición hasta de dos (2) permisos para tenencia por persona.

El permiso de tenencia tendrá una vigencia máxima de diez (10) años.

PARÁGRAFO.- Para la expedición de permisos de tenencia a los coleccionistas deberá presentarse la credencial de
coleccionista de acuerdo con los previsto en este decreto; para la expedición de permiso de tenencia para deportistas, deberá
acreditarse la afiliación a un club de tiro y caza afiliado a la Federación Colombiana de Tiro.
ARTICULO 25.- Excepciones.- No requieren permiso para porte o para tenencia, las armas neumáticas, de gas y las
armas largas de pólvora negra, incluso las escopetas de fisto.

PARÁGRAFO.- No obstante lo establecido en este artículo, las armas que no requieren permiso están sujetas a las
disposiciones previstas en los artículos 84 a 94 del presente Decreto, en lo pertinente.

ARTICULO 26.- Autorizaciones a personas naturales.- Sin perjuicio de lo previsto en los artículo 23 y 34 literal c. De
este decreto, a las personas naturales sólo les podrá ser autorizado hasta dos permisos para tenencia y hasta dos permisos
para porte para las armas relacionadas en los artículos 10 y 12 de este decreto y excepcionalmente para las previstas en el
artículo 9 del mismo.

ARTICULO 27.- Autorizaciones para personas jurídicas.- A partir de la vigencia del presente decreto a las personas
jurídicas sólo les podrá ser autorizado permiso para tenencia hasta para cinco (5) armas, de cualquiera de las siguientes:
pistola, revólver, carabina o escopeta de las características previstas en el artículo 11 del presente decreto, salvo a los servicios
de vigilancia y seguridad privada, los cuales se rigen por las normas específicas previstas en este decreto y en las disposiciones
que reglamenten esta actividad.

ARTICULO 28.- Autorizaciones para inmuebles rurales.- A partir de la vigencia del presente decreto, para los
inmuebles rurales, la autoridad militar respectiva podrá conceder permiso para tenencia hasta para cinco (5) armas de
defensa personal.

PARÁGRAFO.- Cuando por especiales circunstancias se requiera un número superior de permisos, el propietario del
inmueble deberá constituir un Departamento de Seguridad en los términos establecidos en la Ley.

CAPITULO II

COMPETENCIA, REQUISITOS, PERDIDA Y SUSPENSIÓN DE LA VIGENCIA DE PERMISOS

ARTICULO 32.- Competencia.- Son competentes para la expedición y revalidación de permisos para tenencia y para
porte de armas y para la venta de municiones y explosivos en los lugares que determine el Ministerio de Defensa Nacional, las
siguientes autoridades militares: El jefe del Departamento Control Comercio Armas, Municiones y Explosivos, los jefes de
estado mayor de las unidades operativas menores o sus equivalentes en la Armada Nacional o la Fuerza Aérea y los ejecutivos
y segundos comandantes de unidades tácticas en el Ejército Nacional, o sus equivalentes en la Armada Nacional y la Fuerza
Aérea.

ARTICULO 33.- Requisitos para solicitud de permiso de tenencia.- Para el estudio de las solicitudes de permisos
para tenencia, deben acreditarse los siguientes requisitos:

1.Para personas naturales:

a.Formulario suministrado por la autoridad competente, debidamente diligenciado.

b.Presentación de la Tarjeta de reservista o provisional militar.

c.Fotocopia de la cédula de ciudadanía y del certificado judicial debidamente autenticadas.

d.Certificado médico de aptitud sicofísica para el uso de armas.

2.Para personas jurídicas:

a.Formulario suministrado por autoridad competente debidamente diligenciado.

b.Certificado de existencia y representación legal.

c.Fotocopia de la cédula de ciudadanía y del certificado judicial del representante legal debidamente autenticadas.

d.Concepto favorable de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada para los servicios sometidos a su vigilancia.

PARAGRAFO.- El solicitante, además de los requisitos anteriores deberá justificar la necesidad de tener armas para su
seguridad y protección, circunstancia que será evaluada por la autoridad competente.

ARTICULO 34.- Requisitos para solicitud de permiso para porte.- Para el estudio de las solicitudes de permiso
para porte deben acreditarse los siguientes requisitos.
1.Para personas naturales:

a.Acreditar los requisitos establecidos en el artículo anterior, en lo pertinente.

b.Si se solicita permiso para el porte de un arma de defensa personal, el solicitante deberá justificar la necesidad de portar un
arma para su defensa e integridad personal de acuerdo con lo previsto en el artículo 23 de este decreto, aportando para
ello todos los elementos probatorios de que dispone.

c.Si se solicita permiso para el porte de una arma de uso restringido, el solicitante deberá justificar que se encuentra en
peligro de muerte o grave daño personal por especiales circunstancias de su profesión, oficio o cargo que desempeña o
actividad económica que desarrolla, que ameriten su expedición, para lo cual podrá aportar todos los elementos
probatorios de que disponga, previa autorización del comité de Armas del Ministerio de Defensa Nacional:

2.Para Servicios de Vigilancia y Seguridad Privada

a.Acreditar los requisitos establecidos en el artículo anterior para las personas jurídicas.

ARTICULO 35.- Información a la autoridad.- Las informaciones que se suministren a las autoridades con el propósito
de obtener armas, municiones y explosivos, se considerarán rendidas bajo la gravedad del juramento, circunstancia sobre la
cual se deberá advertir al particular al solicitarle la información respectiva.

Es responsabilidad del funcionario competente investigar todas las circunstancias y hechos consignados en la solicitud,
consultando los archivos de la Policía Nacional, del Departamentos Control Comercio Armas, Municiones y Explosivos del
Comando General de las Fuerzas Militares y demás organismos de seguridad del Estado.

ARTICULO 36.- Cambio de domicilio.- El titular de un permiso para tenencia o para porte de armas, deberá informar
todo cambio de domicilio, o del lugar de tenencia del arma a la autoridad militar competente, dentro de los cuarenta y cinco
(45) días siguientes a que este se produzca, y tramitar el cambio del permiso de tenencia, si es del caso.

TITULO IX

SERVICIOS DE VIIGLANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA

ARTICULO 77.- Uso de armas para servicios de vigilancia y seguridad privada.- Los servicios de vigilancia y
seguridad privada podrán usar armas de fuego de defensa personal en la proporción máxima de un arma por cada tres
vigilantes en nómina y excepcionalmente armas de uso restringido, de acuerdo con lo previsto en el parágrafo 2 del artículo 9
de este decreto.

ARTICULO 78.- Idoneidad para el uso de armas.- Toda persona que preste servicio armado de vigilancia o seguridad
privada, deberá ser capacitado en el uso de las armas y acreditar su cumplimiento ante la Superintendencia de Vigilancia y
Seguridad privada.

ARTICULO 79.- Tenencia y porte.- Los servicios de vigilancia y seguridad privada deben obtener el permiso para la
tenencia o para el porte de armas y adquirir municiones ante la autoridad competente ubicada en el lugar donde funcione la
oficina principal, sucursal o agencia del servicio de vigilancia y seguridad privada. El personal que porte armamento deberá
contar con los siguientes documentos:

a.Credencial de identificación vigente, expedido por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.

b.Fotocopia auténtica del permiso de porte correspondiente.

ARTICULO 80.- Devolución de las armas.- Cuando los servicios de vigilancia y seguridad privada se disuelvan o les sea
cancelada la licencia de funcionamiento o su credencial, estos deberán entregar el armamento, municiones y permisos
correspondientes al Comando General de las Fuerzas Militares. El valor de las armas y de las municiones entregadas, salvo
que se haya autorizado su cesión, será devuelto al titular previo avalúo.

ARTICULO 81.- Devolución transitoria de las armas.- Cuando se presente suspensión de labores por parte del
personal integrante de los servicios de vigilancia y seguridad privada, el representante legal o quien haga sus veces, informará
dentro de los diez (10) días siguientes por escrito a la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada y entregará las
armas y municiones a la unidad militar del lugar, la cual dispondrá el traslado del armamento, munición y permisos a sus
instalaciones, previa elaboración del acta correspondiente.

Una vez se restablezcan las labores, previa solicitud se procederá a devolver el armamento, munición y permisos.
ARTICULO 82.- Devolución de material inservible.- El material inservible u obsoleto podrá ser entregado al
Comando General de las Fuerzas Militares con el respectivo permiso para el descargo correspondiente.

ARTICULO 111.- Vigencia.- El presente Decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las disposiciones que le
sean contrarias en especial el Decreto 1663 de 1979 y las normas que lo modifiquen o adicionen.

Publíquese y cúmplase

Dado en Santafé de Bogotá, D. C., a 17 de diciembre de 1993

LEY 61 DE 1993. Agosto 12

"Por la cual se reviste al Presidente de la República de facultades extraordinarias para dictar normas sobre armas, municiones
y explosivos, y para reglamentar la vigilancia y seguridad privada"

El Congreso de Colombia

DECRETA:

ARTICULO 1º. De conformidad con el ordinal 10 del artículo 150 de la Constitución Política, revístese al Presidente de la
República de facultades extraordinarias por el término de seis (6) meses, contados a partir de la vigencia de la presente Ley,
para los siguientes efectos:

a. Dictar normas sobre definición, clasificación y uso de armas y municiones;


b. Establecer el régimen de propiedad, porte, tenencia de las armas, y la devolución voluntaria de las mismas al Estado;
c. Regular la importación, exportación y comercialización de armas, municiones; explosivos y maquinarias para su
fabricación;
d. Señalar las normas sobre clasificación, expedición y revalidación de salvoconductos, para porte y tenencia de armas de
fuego;
e. Reglamentar lo relativo al funcionamiento y control de asociaciones de coleccionistas de armas, clubes de tiro y caza,
industrias y talleres de armería;
f. Regular la propiedad y tenencia de armas de fuego de las compañías de vigilancia y los departamentos de seguridad de las
personas jurídicas;
g. Establecer el régimen de contravenciones y medidas correctivas para la posesión y porte irregular de armas de fuego,
municiones, explosivos, materias primas maquinaria y artefactos para su fabricación;
h. Incautación, multa convertible en decomiso y decomiso de armas, municiones y explosivos, material decomisado;
i. Venta y asignación de armas decomisadas y material en desuso.
j. Expedir el estatuto de vigilancia y seguridad privada, concretamente sobre los siguientes aspectos; Principios generales,
constitución, licencias de funcionamiento y renovación de empresas de vigilancia privada y departamentos de seguridad,
régimen laboral; régimen del servicio de vigilancia y seguridad privada y control de las empresas; seguros, garantías del
servicio de vigilancia privada; reglamentación sobre adquisición y empleo de armamento; reglamento de uniformes;
regulación sobre equipos electrónicos para vigilancia y seguridad privada y equipos de comunicaciones y transporte;
mecanismos de inspección y control a la industria de la vigilancia privada; protección, seguridad y vigilancia no armada,
asesorías, consultorías en seguridad privada e investigación privada; colaboración de la vigilancia y seguridad privada con las
autoridades; régimen de sanciones, regulación de establecimientos de capacitación y entrenamiento en técnicas de seguridad
de vigilancia privada.

ARTICULO 2º. Designase una comisión de 6 parlamentarios, 3 del Senado y 3 de la Cámara de Representantes, incluidos
los ponentes o coordinador ponente, para que durante el término otorgado en el artículo 1º. Asesore y contribuya con el
Gobierno nacional en los fines y propósitos de la presente ley.
Los senadores y Representantes de esta comisión deben pertenecer a la Comisión Segunda.

ARTICULO 3º. Esta ley rige de la fecha de su sanción.

DECRETO 1809. ( 3 AGOSTO DE 1994) ( Apartes)

"Por el cual se reglamente el Decreto 2535 de 1993"

EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA,


En ejercicio de la facultas que le confiere el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución Política,

DECRETA:

ARTICULO 1º. En desarrollo del parágrafo 2º. Del artículo 8º. Del Decreto 2535 de 1993, las armas, municiones de guerra o
de uso privativo de la Fuerza Pública, que pueden portar los miembros de los organismos nacionales de seguridad y cuerpos
oficiales armados de carácter permanente creados o autorizados por la ley, son las siguientes:

a.Pistolas y revólveres de calibre superior a 9.652 mm (38 pulgadas).


b.Pistolas de funcionamiento semiautomático o automático y subametralladoras.

PARÁGRAFO 1º. Excepcionalmente, la Fiscalía General de la Nación, la Procuraduría General de la Nación, el Departamento
Administrativo de Seguridad (DAS) y el Instituto Nacional Penitenciario (INPEC), podrán poseer armas largas como fusiles y
carabinas, previa autorización del Comité de Armas del Ministerio de Defensa Nacional.

PARÁGRAFO 2º. El permiso para porte de las armas a que se refiere el presente artículo se expedirá por las autoridades
competentes, hasta por diez (10) años.

ARTICULO 2.- Conforme al parágrafo 3 del artículo 9º del Decreto 2535 de 1993, El comité de Armas del Ministerio de
Defensa Nacional, podrá autorizar el porte de armas de uso restringido así:

a.Hasta dos (2) armas por persona natural, siempre y cuando demuestre a través de elementos probatorios las circunstancias
de que trata el literal c. del artículo 34 del Decreto 2535 de 1993.

b.Los oficiales y suboficiales de la fuerza Pública en servicios activo, dos (2) armas.

c.Miembros del nivel ejecutivo y agentes de la Policía Nacional en servicio activo, un (1) arma.

d.Los Departamentos de seguridad podrán tener un (1) arma por cada cinco (5) miembros, sin que las misma puedan exceder
de cuatro (4) por escoltado en desempeño y en ejercicio de sus actividades como tal.

ARTICULO 7.- El Comité de Armas del Ministerio de Defensa Nacional, estudiará y decidirá sobre todas las peticiones que
se formulen, por conducto de la autoridad militar competente, para expedir y revalidar permisos para tenencia y para porte,
en relación con armas, municiones y explosivos de uso restringido. Para tales, fines además de las atribuciones señaladas por
la ley, cumplirá las siguientes funciones.

a.Decidir, previo concepto favorable de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, sobre la autorización para
expedir el permiso de tenencia o porte de armas de uso restringido, a las empresas, personas o entidades que se
encuentren inscritas y reguladas por aquella Superintendencia.

b.Decidir sobre las solicitudes que tengan como finalidad obtener los permiso de porte de armas de uso restringido, a quienes
demuestren estar incursos en las circunstancias contempladas en el literal c. del artículo 34 del Decreto 2535 de 1993, de
conformidad con lo estipulado en el inciso 2º del artículo 23 del mismo decreto.

c.conceptuar sobre la suspensión y cancelación de los permiso para porte o para tenencia, a personas naturales, jurídicas o
inmuebles rurales.

d.Recomendar a las autoridades militares competentes la suspensión provisional de venta de armas, municiones y explosivos,
cuando a su juicio estime necesaria tal medida, para la preservación del orden público y la seguridad ciudadana.

e.Recomendar políticas generales en materia de adquisición de armas y sobre la venta de municiones y explosivos, y
recomendar políticas generales en materia de importación y exportación de armas, municiones y explosivos.

f.Expedir el reglamento para adelantar el control sobre los elementos requeridos para uso industrial, que sin serlo
individualmente, en conjunto . conforman sustancias explosivas y sobre los elementos que sin serlo de manera original,
mediante un proceso pueden transformarse en explosivos.

ARTICULO 23. Control. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 64 del Decreto 2535 de 1993, los Comandantes de
Unidades Operativas o Tácticas o sus equivalentes en la Armada Nacional o la Fuerza Aérea, anualmente inspeccionarán las
armas y municiones que posean los integrantes de los Clubes de Tiro y Caza, los coleccionistas de armas y las Empresas de
Vigilancia y Departamentos de Seguridad que existan en su jurisdicción, con el propósito de verificar el cumplimiento de las
normas legales sobre la materia.
ARTICULO 29.- Cuando los servicios de vigilancia y seguridad privada, requieran prestar servicios de escoltas con armas de
fuego, deberán acreditar ante la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada los requisitos a que se refiere el literal c)
del artículo 34 del Decreto 2535 de 1993, respecto de las personas escoltadas.

La escolta para vehículos y mercancía se justificará, de acuerdo con las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que se
realice el desplazamiento. Las Empresas de vigilancia y Seguridad Privada con servicio de escolta autorizada, deberán
verificar el cumplimiento de los anteriores requisitos.

ARTICULO 35.- El presente Decreto rige a partir de la fecha de su publicación.

Publíquese, comuníquese y cúmplase.

Dado en Santa Fe de Bogotá D.C., a 3 de agosto de 1994.

9. REGLAMENTACIÓN DEL SERVICIO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA

DECRETO 356 DE 1994

Por el cual se expide el Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada

EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA,

en ejercicio de las facultades extraordinarias conferidas por el literal j) del artículo 1º de la Ley 61 de 1993, y
oído el concepto de Comisión Parlamentaria de que trata el artículo 2º de la misma Ley.

DECRETA:

TITULO I

ASPECTOS GENERALES

Artículo 1º.- Objeto. El presente Decreto tiene por objeto establecer el estatuto para la prestación por particulares de
servicio de vigilancia y seguridad privada.

Artículo 2º.- Servicios de Vigilancia y Seguridad Privada. Para efectos del presente Decreto, entiéndese por servicios
de vigilancia y seguridad privada, las actividades de que en forma remunerada o en beneficio de una organización pública o
privada, desarrollan las personas naturales o jurídicas, tendientes a prevenir o detener perturbaciones a la seguridad y
tranquilidad individual en lo relacionado con la vida y los bienes propios o de terceros y la fabricación, instalación,
comercialización y utilización de equipos para vigilancia y seguridad privada, blindajes y transporte con este mismo fin.

Artículo 3º.- Permiso del Estado. Los servicios de vigilancia y seguridad privada, de que trata el artículo anterior,
solamente podrán prestarse mediante la obtención de licencia o credencial expedida por la Superintendencia de Vigilancia y
Seguridad privada, con base en potestad discrecional, orientada a proteger la seguridad ciudadana.

La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada con base en esa misma potestad, podrá suspender la licencia o
credencial expedida.

Artículo 4º.- Campo de Aplicación. Se hallan sometidos al presente Decreto:

Los servicios de vigilancia y seguridad privada con armas de fuego o con cualquier otro medio humano, animal,
tecnológico o material.
Los servicios de transporte de valores.
Los servicios de vigilancia y seguridad de empresas u organizaciones empresariales, públicas o privadas.
Los servicios comunitarios de vigilancia y seguridad privada.
Los servicios de capacitación y entrenamiento en vigilancia y seguridad privada.
Los servicios de asesoría, consultoría e investigación en seguridad.
La fabricación, instalación, comercialización y utilización de equipos para vigilancia y seguridad privada.
Utilización de blindajes para vigilancia y seguridad privada.

Artículo 5º.- Medios para la prestación de los servicios de vigilancias y seguridad privada. Los servicios de
vigilancia y seguridad privada sólo podrán utilizar para el desarrollo de sus actividades aquellas armas de fuego, recursos
humanos, animales, tecnológicos o materiales, vehículos e instalaciones físicas, y o cualquier otro medio autorizado por la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.

Artículo 6º.- Modalidades para la prestación de los servicios de vigilancia y seguridad privada. Los servicios
de vigilancia y seguridad privada podrán autorizarse en cuatro (4) modalidades:

Vigilancia fija. Es la que se presta a través de vigilantes o de cualquier otro medio, con el objeto de dar protección a personas
o bienes muebles o inmuebles en un lugar determinado.

Vigilancia móvil. Es la que se presta a través de vigilantes móviles o cualquier otro medio, con el objeto de dar protección
personal, bines muebles o inmuebles en un área o sector delimitado.

Escolta. Es la protección que se presta a través de escoltas con armas de fuego, o de servicios de vigilancia y seguridad privada
no armados a personas, vehículos, mercancías o cualquier otro objeto, durante su desplazamiento.

Transporte de valores. Es el servicio de vigilancia y seguridad privada que se presta para transportar, custodiar y manejar
valores y el desarrollo de actividades conexas.

Parágrafo.- El Gobierno Nacional podrá desarrollar el desarrollo operativo de estas modalidades.

Artículo 7º.- Control La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada ejercerá control, inspección y vigilancia sobre
todas la personas naturales o jurídicas que desarrollen actividades de vigilancia y seguridad privada y sus usuarios de
conformidad con lo establecido en la ley.

TÍTULO II

SERVICIOS DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA CON ARMAS

CAPÍTULO I

Empresas de vigilancia y seguridad privada

Artículo 8º.- Definición. Se entiende por empresa de vigilancia y seguridad privada, la sociedad de responsabilidad
limitada legalmente constituida, cuyo objeto social consista en la prestación remunerada de servicios de vigilancia y
seguridad privada, en la modalidad de vigilancia fija, móvil y/o escoltas, mediante la utilización de cualquiera de los medio
establecidos en el artículo 6 de este Decreto.

Parágrafo 1º.- Las sociedades que se constituyan para la prestación de servicios de vigilancia y seguridad privada en los
términos de este artículo, tendrán como único objeto social la prestación de estos servicios estos servicios conexos, como los
de asesoría o investigación en seguridad.

Parágrafo 2º.- Las empresas constituidas con anterioridad a la publicación del presente Decreto podrán conservar su
naturaleza jurídica sin perjuicio de lo establecido en esta artículo.

(...)

Artículo 11º.- Licencia de funcionamiento. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, podrá expedir licencia
de funcionamiento, de carácter nacional, previo el cumplimiento de los siguientes requisitos por parte del solicitante:

Solicitud dirigida a la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, suscrita por el Representante Legal, en el cual
se informe:
Sede principal, sucursales o agencias que pretenden establecer.
Modalidad del servicio que pretenden ofrecer.
Medios que pretenden utilizar para la prestación del servicio, con sus características técnicas, si es del caso.

Adjuntar los siguientes documentos:

 Copia auténtica de la escritura de constitución y reformas de la misma.


 Certificado vigente de existencia y representación legal de la sociedad.
 Licencia de la empresa expedida por al respectiva alcaldía.
 Póliza de seguro de responsabilidad civil extracontractual, que cobra los riesgos de uso indebido de armas de fuego u
otros elementos de vigilancia y seguridad privada. No inferior a 400 salarios mínimos legales mensuales vigentes,
expedida por una compañía de seguros legalmente autorizada. (Subrayado fuera de texto).
 Solicitud de aprobación de instalaciones y medios por parte de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad
Privada.

(...)

Artículo 15º.- Personal. El personal de las empresas de vigilancia y seguridad privada que empleen armas de fuego o
cualquier otro elemento para vigilancia o seguridad privada, se denomina vigilantes y escoltas.

Artículo 16º.- Instalaciones. Las empresas de vigilancia y seguridad privada deberán contar con instalaciones para uso
exclusivo y específico del servicio de vigilancia y seguridad privada. Estas serán adecuadas para funcionamiento y desarrollo
de la actividad que se refiere el presente Decreto, de manera que brinde protección a las personas, las armas, municiones,
equipos de comunicación, de seguridad y demás elementos utilizados en el servicio.

Las instalaciones, la documentación, los medios que se utilizan, y cualquier otro elemento empleado para la prestación de los
servicios, podrá ser inspeccionadas en todo momento por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.

(...)

CAPÍTULO VI

Servicio comunitario de vigilancia y seguridad privada

Artículo 42º.- Definición. Se entiende por servicio comunitario de vigilancia y seguridad privada, la organización de la
comunidad en forma de cooperativa, junta de acción comunal o empresa comunitaria, con el objeto de proveer vigilancia y
seguridad privada a sus cooperadores o miembros dentro del área donde tiene asiento la respectiva comunidad.

Parágrafo 1º.- Los servicios comunitarios de vigilancia y seguridad social privada no podrán prestar servicios de vigilancia y
seguridad privada a ningún título o personas diferentes de los cooperadores o miembros, o fuera del área autorizada.

Parágrafo 2º.- El Gobierno Nacional podrá reglamentar esta actividad.

Artículo 43º.- Socios. Los cooperadores o miembros deberán ser personas naturales u jurídicas residentes en el área de
operación del mismo.

Artículo 44º.- Consejo de veeduría comunitaria. Para la prestación de servicios comunitarios de vigilancia y seguridad
privada, deberá integrarse un comité de veeduría comunal el cual deberá conceptuar sobre la pertenencia de autorizar dicho
servicio y ejercerá una veeduría permanente sobre las actividades autorizadas.

El Gobierna Nacional reglamentará la composición, funcionamiento y demás aspectos relacionados con este Consejo.

Artículo 45º.- Licencia de funcionamiento. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, podrá expedir
licencia de funcionamiento a las cooperativas, juntas de acción comunal o empresas comunitarias, para operar el servicio
comunitario de vigilancia y seguridad privada en el área donde tiene asiento la respectiva comunidad, previo el cumplimiento
de los siguientes requisitos:

Solicitud del representante legal dirigida a la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, indicando sede
principal y la descripción y la delimitación precisa del área de operación del servicio.
Relación del personal directivo, hoja de vida, fotocopio de la cédula de ciudadanía y el certificado judicial.
Relación de los asociados o miembros con su identificación o certificado de existencia y representación legal si el
cooperador o miembro es una persona jurídica.
Justificación de la solicitud avaluada por la certificación del consejo de veeduría.
Copia de los estatutos de constitución y reformas autenticadas por al autoridad competente.
Copia de la resolución de reconocimiento de la personería jurídica.
Certificación de existencia y representación legal.
Póliza de seguro de responsabilidad civil extracontractual que cubra los pagos de uso indebido de armas de fuego otros
elementos de vigilancia y seguridad privada por un valor no inferior a 250 salarios mínimos legales mensuales
vigentes.
Medios que pretende utilizar para la prestación del servicio con características, si es el caso.
Aprobación de las instalaciones y equipos por parte de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
Licencia de funcionamiento expedido por la Alcaldía competente.
Parágrafo 1º.- La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, exigirá según el caso, el cumplimiento de lo
establecido en el parágrafo 1 del artículo 11 de este Decreto.

Parágrafo 2º.- Para la renovación de la licencia de funcionamiento, los servicios comunitarios de vigilancia y seguridad
privada, deberán presentar un informe general sobre el estado del servicio, en el cual se haga una relación del personal de
vigilancia discriminado por modalidad del servicio, cantidad de armamento con que cuenta, vehículos y equipos de
comunicaciones y seguridad, con la descripción de sus características, o cualquier otro elemento utilizado en l a presentación
del mismo y adjuntar los paz y salvos o comprobantes de los aportes parafiscales, así como el comprobante de aportes a un
fondo de cesantías, cuando a esto haya lugar..

La superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, podrán solicitar información adicional cuando lo considere necesario.

Artículo 46º.- Modalidad. Los servicios comunitarios de vigilancia y seguridad privada sólo podrán operar en la
modalidad de vigilancia fija y/o vigilancia móvil, con o sin armas y limitada al área de operación autorizada para el servicio.

TÍTULO III

SERVICIOS DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA SIN ARMAS

CAPÍTULO I

Empresa de vigilancia y seguridad sin armas

Artículo 47º.- Definición. Para efectos del presente Decreto, entiéndase por empresa de vigilancia y seguridad privada sin
armas, la sociedad legalmente constituida cuyo objeto social consiste en la prestación remunerada de servicios de vigilancia y
seguridad privada empleando para ello cualquier medio humano, animal, material o tecnológico distinto de las armas de
fuego, tales como centrales de monitoreo y alarma, circuitos cerrados, equipos de visión o escuchar remotos, equipos de
detención, controles de acceso, controles perimétricos y similares.

Estos servicios también podrán desarrollar actividades conexas como asesorías, consultorías e investigación en seguridad.

Sólo podrán ser socios de estas empresas las personas naturales.

El Gobierno Nacional reglamentará el ejercicio de estas actividades.

Artículo 48º.- Licencia de funcionamiento. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, podrá expedir
licencia de funcionamiento de carácter nacional, a las empresas de vigilancia y de seguridad privada sin armas, previo el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 11 de este Decreto. no obstante la póliza de responsabilidad civil
extracontractual, tendrá un valor no inferior a cuatrocientos (400) salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Artículo 49º.- Modalidad. Las empresas de vigilancia y seguridad privada sin armas podrán operar en cualquier
modalidad de seguridad sin armas de fuego.

Artículo 50º.- Medios Reglamentado por la Resolución de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada 2601 de
2003. Los medios utilizados para la prestación de los servicios de vigilancia sin armas deberán ser autorizados por la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.

Parágrafo º.- Cuando se utilicen animales, éstos deberán ser debidamente adiestrados y entrenados para tal fin y estar en
condiciones de higiene y salud, que permitan emplearlos sin atentar contra la seguridad y la salubridad pública.

Artículo 51º.- Capital. Las empresas de vigilancia y seguridad privada sin armas, se deben construir con un capital social
suscrito y pagado no inferior a quinientos (500) salarios mínimos legales mensuales vigentes, comprobados ala fecha de su
constitución.

El Gobierno Nacional podrá establecer las cuantías mínimas de patrimonio que deberán mantener y acreditar estas empresas
ante la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.

Aquellas empresas que se hallen funcionando con anterioridad a la vigencia del presente Decreto, en un plazo de dos (2) años
contados a partir de la expedición del mismo, deberán cumplir con lo establecido en este artículo.

TÍTULO V
PRINCIPIOS, DEBERES Y OBLIGACIONES QUE RIGEN

LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS DE VIGILANCIA

Y SEGURIDAD PRIVADA

Artículo 73º.- Objetivo de la vigilancia y seguridad privada. La finalidad de los servicios de vigilancia y seguridad privada,
en cualquiera de sus modalidades, es la de disminuir y prevenir las amenazas que afecten o puedan afectar la vida, la
integridad personal o el tranquilo ejercicio de legítimos derechos sobre los bienes de las personas que reciben su protección,
sin alterar o perturbar las condiciones para el ejercicio de los derechos libertades públicas de la ciudadanía y sin invadir la
órbita de competencia reservada a las autoridades.

Artículo 74º.- Principios, deberes y obligaciones que rigen la prestación del servicio de vigilancia y seguridad privada. Los
servicios de vigilancia y seguridad privada deberán desarrollar sus funciones teniendo en cuenta los siguientes principios:

Acatar la Constitución, la Ley y la ética profesional.


Respetar los derechos fundamentales y libertades de la comunidad, absteniéndose de asumir conductas reservadas a la
fuerza pública.
Actuar de manera que se fortalezca la confianza pública en los servicios que presta.
Adoptar medidas de prevención y control apropiadas y suficientes, orientadas a evitar que su servicios puedan ser
utilizados como instrumentos para la realización de actos ilegales, en cualquier forma, o para dar apariencia de
legalidad a actividades delictivas o a prestar servicios a delincuentes o a personas directa o indirectamente
vinculadas con el tráfico de estupefacientes o actividades terroristas.
Mantener en forma permanente altos niveles de eficiencia técnica y profesional para atender sus obligaciones.
Contribuir a la prevención del delito, reduciendo las oportunidades para la actividad criminal y desalentando al acción de
los criminales, en colaboración con las autoridades de la república.
Observar en el ejercicio de sus funciones el cumplimiento de las normas legales y procedimientos establecidos por el
Gobierno Nacional, así como las órdenes e instrucciones impartidas por la Superintendencia de Vigilancia y
Seguridad Privada.
Emplear las armas de acuerdo con el uso autorizado en los respectivos permisos y abstenerse se emplear armamento
hechizo o no autorizado de acuerdo con la ley.
Emplear los equipos y elementos autorizados por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, únicamente
para los fines previstos en la licencia de funcionamiento.
Asumir actitudes disuasivas o de alerta, cuando observen la comisión de actos delictivos en los alrededores del lugar
donde están prestando sus servicios, dando aviso inmediato a la autoridad, de manera que puedan impedirse o
disminuirse sus efectos.
El personal integrante de los servicios de vigilancia y seguridad privada que tenga conocimiento de la comisión de hechos
punibles durante su servicio o fuera de él, deberá informar de inmediato a la autoridad competente y prestar toda la
colaboración que requieran las autoridades.
Prestar apoyo cuando lo soliciten las autoridades, con fin de atender casos de calamidad pública.
Mantener permanentemente actualizados los permisos, patentes, licencias, libros y registros, seguros y demás requisitos
que exige este Decreto.
El personal de los servicios de vigilancia y seguridad privada en servicio, deberá portar la credencial de identificación
expedida por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
Pagar oportunamente la contribución establecida por la Superintendencia de Vigilancia y seguridad Privada,
debidamente aprobada por le Ministerio de Hacienda y Crédito Público, así como las multas y los costos por
concepto de licencias y credenciales.
Colaborar con la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada en la labor de inspección, proporcionando toda la
información operativa, administrativa y financiera que ésta requerida para el desarrollo de sus funciones.
Salvaguardar la información confidencial que obtengan en desarrollo de sus actividades profesionales, salvo
requerimiento de autoridad competente.
Dar estricto cumplimiento a los términos pactados en los contratos con los usuarios, y por ningún motivo abandonar el
servicio contratado, sin previo y oportuno aviso al usuario.
Atender en debida forma los reclamos de los usuarios y adoptar medidas inmediatas en el caso de que alguno de sus
dependientes se vea involucrado por acción o por omisón, en hechos que atenten contra los bienes o personas a las
cuales se brindan vigilancia o protección.
Conocer las características básicas de las actividades que desarrollen sus clientes, el uso de las instalaciones o bienes y la
situación de las personas que se pretende proteger.
Desarrollar mecanismos de control interno, para prevenir que el personal del servicio de vigilancia y seguridad privada,
se involucre directa o indirectamente en actividades delictivas.
Establecer mecanismos y reglas de conducta que deberán observar representantes legales, directivos y empleados.
Dar estricto cumplimiento a las normas que rigen alas relaciones obrero-patronales y reconocer en todos los casos los
salarios y prestaciones sociales legales, así cono proveer a los trabajadores de la seguridad social establecida en la
ley.
Los servicios de vigilancia y seguridad privada, deberán aplicar procesos de selección de personal que garanticen la
idoneidad profesional y moral del personal que integra el servicio. Bajo su exclusiva responsabilidad, este personal
será destinado para la prestación del servicio a los usuarios, y responderá por sus actuaciones en los términos
previstos en los respectivos contratos y en la ley.
Prestar el servicio con personal idóneo y entrenado y con los medios adecuados según las características del servicio
contratado, para prevenir y contrarrestar la acción de la delincuencia.
No exceder la jornada laboral y reconocer horas extras, llevar el registro correspondiente y entregar copia a los
trabajadores en forma como lo establece la ley.
Atender, los reclamos que presenten los trabajadores y explicar en forma verbal o escrita a solicitud de los mismos, las
condiciones de su vinculación laboral, así como entregar copia del contrato de trabajo en los términos establecidos
en la ley.
Dar aviso inmediato a la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada y demás autoridades competentes, y
proporcionar toda la información relacionada con la ocurrencia de siniestro, en los cuales haya presencia de
personas vinculadas a los servicios de vigilancia y seguridad privada.
Los servicios de vigilancia y seguridad privada, deben desarrollar mecanismos idóneos de supervisión y control internos,
que permitan prevenir y controlar actos de disciplina del personal que presta servicios a los usuarios.
Los servicios de vigilancia y seguridad privada, serán responsables de proporcionar o exigir al personal un capacitación y
formación humana y técnica de acuerdo con las modalidades del servicio y cargo que desempeña.
La capacitación del personal de estos servicios, deberá tener un especial ILEGIBLE en la prevención del delito, en el
respeto a los derechos humanos, en la colaboración con las autoridades y en la valoración del individuo.
Abstenerse de desarrollar actividades diferentes de las establecidas en su objeto social.

TÍTULO VI

MEDIDAS CAUTELARES Y SANCIONES

Artículo 75º.- Medidas cautelares. La Superintendencia de Vigilancia y seguridad Privada, impondrá medidas cautelares
a las personas naturales o jurídicas que realicen actividades exclusivas de los vigilados sin contar con la debida autorización y
a los vigilados que infrinjan lo dispuesto en el presente Decreto y en especial lo dispuesto en los títulos V y VII de este Decreto
así:

Ordenar para que se suspenda de inmediato tales actividades, bajo apremio de multas sucesivas hasta por 10 salarios
mínimos legales mensuales vigentes cada una, mientras persista esta situación.
La suspensión de la licencia o permiso de funcionamiento, cuando sea el caso.
Terminación rápida y progresiva de los contratos o servicios desarrollados ilegalmente, mediante intervención especial
de la Superintendencia, que garantice eficazmente los derechos de terceros de buena fe.

Artículo 76º.- Sanciones. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada impondrá a los vigilados que infrinjan lo
dispuesto en este Decreto t en especial lo dispuesto en los títulos V y VII de este Decreto, las siguientes sanciones:

Amonestación y plazo perentorio para corregir las irregularidades.


Multas sucesivas en cuantía de 5 hasta 100 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
Suspensión de la licencia de funcionamiento o credencial hasta por seis meses.
Cancelación de la licencia de funcionamiento del vigilado, sus sucursales o agencias, o de las credenciales respectivas.

Artículo 77º.- Recursos. Contra las resoluciones que impongan las sanciones a que se refiere el artículo anterior, proceden
los recursos de reposición y apelación en los términos del Código Contencioso Administrativo.

Artículo 78º.- Funcionarios públicos. Los funcionarios de las fuerzas militares y de la Policía Nacional en servicio
activo, los empleados públicos y trabajadores del Departamento Administrativo de Seguridad y de la Superintendencia de
Vigilancia y Seguridad Privada, no podrán ser socios ni empleados de servicios de vigilancia y seguridad privada.

Artículo 79º.- Prohibición y expedición licencias. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada se abstendrá
de expedir licencias de funcionamiento o credenciales a servicios de vigilancias o seguridad privada, cuyos socios hubieren
pertenecido a servicios a los cuales se les haya cancelado la respectiva licencia o la credencial, cuando sea del caso.

Parágrafo.- Esta prohibición tendrá vigencia durante cinco (5) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria se la
resolución que dispuso la cancelación.

(...)

Artículo 88º. Prohibición. Al personal de los servicios de vigilancia y seguridad privada le esta prohibido el consumo de
licores de sustancias sicotrópicas durante el ejercicio de su funciones, así como la realización de actos de cualquier clase que
puedan menoscabar la confianza que el usuario deposita en el servicio.
Artículo 89º.- Responsabilidad. Los servicios de vigilancia y seguridad privada podrán además de la póliza de
responsabilidad civil extracontractual de que trata este decreto, pacta con el usuario la contratación de un seguro que cubra
los riesgos que afecten los bienes objeto de la vigilancia.
(Subrayado fuera de texto)

Artículo 90º.- Condiciones para la prestación del servicio. Los servicios de vigilancia y seguridad privada, no podrán
prestar servicios a los usuarios que no provean los recursos locativos o sanitarios mínimos para que el personal de vigilancia
fija o móvil pueda desarrollar su labor en condiciones que no atenten contra su propia seguridad y dignidad.

Así mismo, deberán preverse las situaciones de riesgos en las cuales a este personal le quede restringida la posibilidad de
movimiento.

Artículo 91º.- Contratación de servicios. Las personas naturales, jurídicas o entidades oficiales que contraten servicios
de vigilancia y seguridad privada, con empresas que no tengan licencias de funcionamiento, o que la misma se halla vencida,
serán sancionadas con multa que oscilará entre 20 y 40 salarios mínimos legales mensuales la cual s impondrá por la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada y deberá ser consignada en la dirección General del Tesoro a su favor.
( Subrayado fuera de texto)

Artículo 92º.- Tarifas. Las tarifas que se establezcan para la prestación de los servicios de vigilancia y seguridad privada,
deberán garantizar como mínimo, la posibilidad de reconocer al trabajador el salario mínimo legal mensual vigente, las horas
extras, los recargos nocturnos, prestaciones sociales, los costos operativos inherentes al servicio y demás prestaciones de ley.
Ver Decreto Nacional 73 de 2002

Artículo 93º.- Entrega transitoria. Cuando se presente suspensión de labores por parte del personal integrante de los
servicios de vigilancia privada con armas el representante legal o quien haga sus veces, informará inmediatamente por escrito
a la superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada la cual dispondrán el traslado del armamento, munición y permisos,
según le caso, así como uniformes y distintivos que han sido suministrados en calidad de dotación al personal, a la unida
militar más cercana previa elaboración del acta correspondiente.

Artículo 94º.- Dotaciones. Cuando el personal que integran los servicios de vigilancia y seguridad privada salga con
vacaciones, permisos o retiro deberá entregar a la empresa la credencial expedida por la Superintendencia de Vigilancia y
seguridad Privada, uniformes y demás elementos dados en dotación.

Parágrafo.- Las credenciales deberán ser devueltas por la empresa a la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada,
cuando se presenten retiros de personal.

Artículo 95º.- Medios y equipos. Los servicios de vigilancia y seguridad privada deben tener equipo de seguridad, de
comunicaciones, de transporte, instalaciones y los elementos necesarios para desarrollar su labor con las licencias y
autorizaciones vigentes expedidas por la autoridades competentes.

El armamento o cualquier instrumento fabricado con el propósito de causar amenaza, lesión o muerte deberá ser de exclusiva
propiedad del servicio de vigilancia y seguridad privada.

Artículo 96º.- Armamento y municiones. Las empresas de vigilancia y seguridad privada autorizadas para ejercer sus
actividades de acuerdo con las modalidades señaladas en el presente Decreto, sólo podrán utilizar armas de fuego catalogadas
como de defensa personal, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Decreto 2535 del 17 de diciembre de 1993 y
demás normas que lo sustituyan, adicionen o reformen, salvo lo dispuesto en el parágrafo 2 del artículo 9 del citado de
Decreto.

Estas deberán adoptar todas las medidas necesarias para evitar la pérdida o extravío del armamento.

Artículo 97º.- Tenencia y porte. El personal que utilice el armamento autorizados para los servicios de vigilancia y
seguridad privada con armas, deberá portar uniforme, salvo los escoltas y llevar consigo los siguientes documentos:

Credencial de identificación vigente expedida por la Superintendencia de Vigilancia y seguridad Privada.


Fotocopia autenticada del permiso para tenencia o porte.
La tenencia o porte en lugares diferentes a los cuales se presta vigilancia en virtud de un contrato de la respectiva sede
principal, sucursal o agencia o por fuera del ejercicio de las funciones contratadas, genera e decomiso del arma sin
perjuicio de las sanciones penales a que haya lugar.

Parágrafo.- Además del personal de vigilantes, podrá solicitarse la tenencia o parte de armas para el personal de
supervisores y escoltas, o permisos para tenencia de armas de reserva, en aquellos casos en que según lo pactado en los
contratos las armas deban permanecer en depósito en horas en las cuales no se preste el servicio.
Artículo 98º.- Cesión de permiso para uso de armas. Sin perjuicio de lo establecido en el Decreto 2535 de 1993, la cesión de
permisos para la tenencia o parte de armas cuyo cesionario sea un servicio de vigilancia y seguridad privada, será autorizada
por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.

Artículo 99º.- Transporte de armas. Los servicios de vigilancia y seguridad privada, podrán establecer las armas con
permiso de tenencia de un lugar a otro, según los servicios contratados y para prestar vigilancia o protección en sitios fijos,
con le arma y el proveedor descargados, autorización escrita de la empresa con la indicación del lugar de destino observando
las condiciones de seguridad que establezca el gobierno Nacional. Las armas con permiso para tenencia no podrán ser
portadas.

(...)

Artículo 103º.- Uniformes y distintivos. El personal de los servicios de vigilancia y seguridad privada que en la
prestación del servicio utilice armas de fuego o instrumentos fabricados con el propósito de producir amenaza, lesión o muere
a una persona, deberá portar el uniforme establecido por el Gobierno Nacional.

El uniforme que porte el personal de los servicios de vigilancia y seguridad privada será obligatorio en cuanto a diseño y color
con características diferentes a las de la Fuerza Pública y otros cuerpos oficiales armados. Las empresas de identifican por los
escudos, apliques y numeración de las placas que se les asigne.

Las empresas de vigilancia privada no podrán utilizar los grados jerárquicos de la Fuerza Pública, para denominar que
personal que labora en las mismas.

Parágrafo 1º.- El uniforme a que se refiere el presente artículo debe ser suministrado por el servicio de vigilancia y
seguridad privada correspondiente, conforme a lo dispuesto en las normas laborales.

Parágrafo 2º.- Los almacenes o industrias que prevean uniformes, no podrán fabricar ni comercializar prendas iguales a la
de la Fuerza Pública, que generen confusión en la ciudadanía u obstruyan la acción de la Fuerza Pública so pena de la
aplicación de las sanciones previstas en este Decreto.

Artículo 104º.- Información a la autoridad. Salvo lo dispuesto en otros artículos una vez obtenida o renovada la
licencia de funcionamiento, los servicios de vigilancia y seguridad privada deben llevar un registro actualizado y comunicar a
la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, las novedades que
presenten en materia personal, armamento, equipo y demás medios utilizados así como la relación de usuarios, indicando
razón-social y dirección.

Así mismo, trimestralmente, enviar copias de los recibos de pago a los sistemas de seguridad social y de los aportes
parafiscales.

La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada podrá establecer mecanismos ágiles que faciliten el suministro de esta
información.

Artículo 105º.- Información semestral. Los servicios de vigilancia y seguridad privada deberán enviar a la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, antes del 30 de abril de cada año los estados financieros del año
inmediatamente anterior, certificado por el Representante Legal y el Contador o Revisor Fiscal.

Los Departamentos de Seguridad, deberán además discriminar los gastos y los costos destinados a vigilancia y seguridad, del
año anterior.

Artículo 106º.- Investigación permanente. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, podrá en todo
momento consultar los archivos de la Policía Nacional y de otros organismos de seguridad del estado y adoptar las medidas
necesarias, cuando se determine que las circunstancias que dieron lugar a la concesión de una licencia de funcionamiento o
credencial hubieren variado.

Artículo 107º.- Atribuciones especiales. La superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, previa solicitud del
Director General de la Policía Nacional y los Comandos de Departamento de Policía podrá ordenar la suspensión, instalación
o el levantamiento transitorio de los servicios de vigilancia privada, en determinado sector o lugar dentro del territorio
nacional, cuando las necesidades lo exijan para la ejecución de una tarea oficial, disponiendo las medidas de seguridad en las
mencionadas áreas, mientras dure la actuación de las autoridades.

Artículo 108º.- Manuales. El Gobierno Nacional expedirá los manuales de operación, de inspección de uniformes y demás
que se requieran para la prestación de los servicios de vigilancia y seguridad privada.
Artículo 109º.- Archivos. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada en coordinación con la Policía Nacional,
llevará un archivo fotográfico y reseña dasctiloscópica del personal integrante de los servicios de vigilancia y seguridad
privada.

Artículo 110º.- Circulares. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, emitirá circulares a los entes vigilados
para divulgar información, instruir sobre las disposiciones que regulan su actividad, fijar criterios técnicos y jurídicos que
faciliten el cumplimiento de las normas legales, señalar procedimiento para su aplicación e impartir órdenes e instrucciones
que se requieran en desarrollo de su función de vigilancia, inspección y control.

Artículo 111º.- Pagos. Las sumas por concepto de credenciales, licencias y multas serán establecidas por resolución por la
superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada y depositadas por los servicios de vigilancia y seguridad privada en la
Dirección General del Tesoro.

Artículo 117º.- Vigencia. El presente Decreto rige a partir de la fecha de su publicación.


Dado en Santafé de Bogotá, a 11 de febrero de 1994.

10. PROCEDIMIENTO

Las controversias que se susciten en torno al artículo 18 y 58 de la ley 675 de 2001, se resolverán de acuerdo al trámite
contemplado en el capítulo II del título XXIII.

PROCESO VERBAL SUMARIO

Art. 435. Modificado D.E 2282 de 1982, art. 1, num. 239. asuntos que comprende.
Se tramitará en única instancia por el procedimiento que regula este capítulo, los siguinetes asuntos:

PAR 1. En consideración a su naturaleza.

1.Controversias sobre la propiedad horizontal de que tratan el artículo 7 de la ley 182 de 1948 y los artículos 8 y 9 de la ley
16 de 1985. *

Respecto de la anterior norma los artículos 7 de la ley 182 de 1948 y los artículos 8 y 9 de la ley 16 de 1985 fueron
expresamente derogados por el artículo 87 de la ley 675 de 2001 la cual se encuentra en el capítulo de legislación de
esta obra.

PROCEDIMIENTO DE LAS ACCIONES DE IMPUGNACIÓN

LEY 675 DE 2001

ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes
privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones
legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la
respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de
Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o comple menten.

PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por
medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo
dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

CÓDIGO DE COMERCIO

Art. 194. Las acciones de


impugnación previstas en este capítulo se intentarán ante los jueces, aunque se haya pactado cláusula compromisoria, y se
tramitarán como se dispone en este mismo código y, en su defecto, en la forma prevista en el código de Procedimiento civil
para los procesos abreviados.

PROCESO ABREVIADO
Art. 421. Modificado. D.E. 2282 de 1989. art. 1, num. 224. Impugnación de actos de asambleas, juntas
directivas o de socios.

La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas de accionistas o de juntas directivas o de socios de


sociedades civiles o comerciales, sólo podrá proponerse dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto respectivo, y
deberá dirigirse contra la sociedad; si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término no se contará desde la fecha
de la inscripción.

En la demanda podrá pedirse la suspensión del acto impugnando; el juez la decretará si la considera necesaria para eviatr
perjuicios graves y el demandante presta caución en la cuantia que aquél señale. Este auto es apelable en el efecto devolutivo.

11. REGLAMENTACIÓN PUBLICIDAD EXTERIOR VISUAL EN EDIFICIOS

DECRETO 959 DE 2000

DECRETA:

Artículo Primero: Este Decreto compila las normas del Acuerdo 01 de 1.998 y del Acuerdo 12 de 2.000, que conforman la
reglamentación vigente en materia de publicidad exterior visual en el Distrito Capital de Bogotá, según facultad otorgada por
le Concejo Distrital en el artículo décimo sexto del Acuerdo Distrital 12 de 2.000. Para efectos metodológicos se señalan en
cada caso, los artículos del Acuerdo 01 de 1.998 que han sido modificados por el Acuerdo 12 de 2.000.

La reglamentación en materia de Publicidad Exterior Visual en le Distrito Capital de Bogotá, será la siguiente:

TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1°: Objeto: El presente Acuerdo tiene como objetivo general mejorar la calidad de vida de los ciudadanos
residentes en Bogotá D.C. en consonancia, con los Derechos a la Comunicación, al medio ambiente sano, la protección de la
integridad del espacio público y la seguridad vial. Como objetivos específicos, determinar la forma, procedimiento y
ubicación de la Publicidad Exterior Visual, indicando a la vez las zonas en las que esta permitida o prohibida su exhibición y
las responsabilidades que recaen sobre propietarios y anunciantes.

Artículo 2°: Campo de Aplicación: Se entiende por Publicidad Exterior Visual el medio masivo de comunicación,
permanente o temporal, fijo o móvil, que se destine a llamar la atención del público a través de leyendas o elementos visuales
en general, tales como dibujos, fotografías, letreros o cualquier otra forma de imagen que se haga visible desde las vías de uso
público, bien sean peatonales, vehiculares, aéreas, terrestres o acuáticas, y cuyo fin sea comercial, cívico, cultural, político,
institucional o informativo. Tales medios pueden ser vallas, avisos, tableros electrónicos, pasacalles, pendones, colombinas,
carteleras, mogadores, globos, y otros similares.

Aún conservando las características atrás anotadas, no se entenderá como Publicidad Exterior Visual las señales viales, la
nomenclatura y la información sobre sitios de interés histórico, turístico, cultural o institucional de la ciudad, siempre que
tales señales sean puestas con la autorización de la Administración Distrital.

Título II
AMOBLAMIENTO URBANO

Artículo 3°: Elementos: Para los efectos del presente Acuerdo se entiende por Mobiliario Urbano el conjunto de elementos
colocados a instancias de la administración para el servicio, uso y disfrute del Público y que hacen parte del medio ambiente
urbano y del espacio público de la ciudad. Así como también los que ofrecen información, orientación y mejores condiciones
de seguridad, tranquilidad e higiene.

Son elementos de Amoblamiento Urbano, entre otros los siguientes:

De Comunicación: Las cabinas telefónicas, los buzones;


De Información: La nomenclatura, la señalización, las carteleras locales, los mogadores, las identificaciones
arquitectónicas o urbanas;
De Organización: Las señales de tránsito, los semáforos, los paraderos, los bolardos, los transformadores eléctricos, las
cajas de teléfonos, las tapas de las alcantarillas;
De Ambientación: El alumbrado público, las bancas, asientos y materas, los objetos decorativos, los monumentos y
esculturas;
De Recreación: Los juegos y aparatos de pasatiempo de propiedad pública;
De servicios Varios: Las casetas de expendio de dulces, revistas, flores y otros;
De Salud e Higiene: Los baños y objetos recolectores de basura;
De Seguridad: Los hidrantes, barandas, cerramientos;

Los que se autoricen en los contratos de concesión para el mantenimiento del espacio público.

Parágrafo 1o.: La Entidad Oficial que instale o autorice instalar Elementos de Mobiliario Urbano, será responsable,
directamente o a través de terceros del mantenimiento y perfecta conservación de los mismos.

Artículo 4°: El Alcalde Mayor en los términos establecidos en el estatuto de contratación pública, podrá autorizar la
colocación de elementos de mobiliario urbano con publicidad exterior visual en los términos establecidos en la Ley 140 de
1994 y en el presente Acuerdo.

Artículo 5°: Prohibiciones: No podrá colocarse Publicidad Exterior Visual en los siguientes sitios :
a) En las áreas que constituyan espacio público de conformidad con las normas distritales y la Ley 9 de 1989, o en las normas
que lo modifiquen, complementen o sustituyan.
b) En las zonas históricas, edificios, o sedes de entidades públicas y embajadas, salvo que se trate de los avisos que indican el
nombre de las entidades, embajadas y lugares históricos y de la Publicidad Exterior Visual que de manera eventual anuncie
obras de remoción o eventos artísticos.
c) (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). En los sectores residenciales especiales, salvo que se trate de avisos adosados a
la pared de establecimientos comerciales, los cuales en los sectores antes señalados, no podrán tener iluminación. Esta
prohibición no se aplicará sobre ejes de actividad múltiple ni aquellos establecimientos que por disposición de autoridad
competente deban iluminar su aviso en horario nocturno.
d) En las zonas declaradas como reservas naturales, hídricas y en las zonas declaradas de manejo y preservación ambiental,
excepto las vallas de tipo institucional que informen sobre el cuidado de estas zonas, las cuales en todo caso deberán ser
armónicas con el objeto de esta norma.
e) En lugares en los que su colocación obstaculice el tránsito peatonal, en donde interfiera con la visibilidad de la señalización
vial, informativa y de la nomenclatura urbana, aún cuando sean removibles.
f) Sobre vías principales y metropolitanas, no se permitirá publicidad exterior en movimiento, ya sea como pasavía o en
estructura de cualquier naturaleza o en soporte tubular.

TITULO III
CARACTERISTICAS PARTICULARES Y CONDICIONES PARA FIJACION DE LA PUBLICIDAD EXTERIOR
VISUAL

CAPITULO I
AVISOS

Artículo 6°: (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). Definición: Entiéndase por aviso conforme al numeral 3 del articulo
13 del código de comercio el conjunto de elementos distintos de los que adornan la fachada, compuesto por logos y letras o
una combinación de ellos que se utilizan como anuncio, señal, advertencia o propaganda que con fines profesionales,
culturales, comerciales, turísticos o informativos se instalan adosados a las fachadas de las edificaciones.

PARAGRAFO: No serán considerados como avisos aquellos elementos destinados a señalizar el ingreso y salida de los
establecimientos, ni los horarios de atención al público.

Artículo 7°: (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). Ubicación : Los avisos deberán reunir las siguientes características:

a) Solo podrá existir un aviso por fachada de establecimiento, salvo que la edificación contenga dos (2) o más
fachadas en cuyo caso se autorizara uno por cada uno de ellas. Lo anterior sin perjuicio de aquellos establecimientos que
puedan dividir su aviso según las reglas contenidas en este articulo.

b) Los avisos no podrán exceder el 30% del área de la fachada del respectivo establecimiento.

c) Cuando en una misma edificación se desarrolle varias actividades comerciales estas se anuncian observando los
requerimientos de este acuerdo. Cuando en la misma edificación existan establecimientos de comercio con fachadas hacia la
vía pública cada uno de ellos podrá anunciar en su respectiva fachada observando las limitaciones anteriores.

d) Las estaciones para el expendio de combustible y los establecimientos de comerciales con área de parqueo superior a 2.500
m2 podrán colocar un aviso comercial separado de la fachada, dentro del perímetro del predio, siempre y cuando no anuncie
en mismo un sentido visual del que se encuentre en la fachada del establecimiento comercial ni se ubique en zonas de
protección ambiental, zonas de sesión tipo A, andenes, calzadas de vías y donde este acuerdo lo prohibe. En este caso, la
altura máxima permitida será de quince (15) metros contados desde el nivel del piso hasta el punto más alto y la superficie no
podrá ser superior a 15 metros cuadrados
e) Los edificios de oficinas ubicados sobre ejes de actividad múltiple que tengan más de cinco pisos podrán tener su propia
identificación la cual podrá estar ubicada en su cubierta o en la parte superior de la fachada.

f) En los inmuebles donde operen redes de cajeros automáticos se permitirá que estos cuenten con sus respectivos avisos, los
cuales se consideran para todos los efectos avisos distintos de aquellos que corresponden a los establecimientos de comercio
ubicados en el inmueble. En todo caso estos avisos no podrán ocupar más del 30% del área del frente cajero.

PARAGRAFO PRIMERO. El aviso separado de la fachada referido en el literal d) será considerado como valla, en
consecuencia deberá efectuarse su registro ante el DAMA.

PARAGRAFO SEGUNDO. La junta de patrimonio histórico reglamentara en un plazo de seis (6) meses, a partir de la
vigencia del presente acuerdo, las características del aviso en las zonas históricas de la ciudad.

Artículo 8° : No está permitido colocar avisos bajo las siguientes condiciones :

a) Los avisos volados o salientes de la fachada ;


b) Los que sean elaborados con pintura o materiales reflectivos ;
c) Los pintados o incorporados en cualquier forma a las ventanas o puertas de la edificación ;
d) Los adosados o suspendidos en antepechos superiores al segundo piso.

Artículo 9° : (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). Responsables: Son responsables por el incumplimiento de lo que
aquí se reglamenta la persona natural o jurídica que elabore el aviso, el anunciante y el propietario del establecimiento o
predio que coloque el aviso sin el cumplimiento de los requisitos previstos quienes se harán acreedores a las sanciones
establecidas en este acuerdo.

CAPITULO II
VALLAS

Artículo 10° : Entiéndase por valla todo anuncio permanente o temporal utilizado como medio masivo de comunicación,
que permite difundir mensajes publicitarios, cívicos, comerciales, turísticos, culturales, políticos, institucionales, artísticos,
informativos o similares; que se coloca para su apreciación visual en lugares exteriores y que se encuentra montado sobre una
estructura metálica u otro material estable con sistemas fijos; el cual se integra física, visual, arquitectónica y
estructuralmente al elemento que lo soporta.

Artículo 11° : Ubicación : Las vallas en el distrito capital podrán ubicarse en los inmuebles ubicados en vías tipo V-0 y V-1,
V-2, en un ancho mínimo de 40 metros.
Sobre las vías V-0 y V-1 las vallas no podrán instalarse en zonas residenciales especiales.

Las vallas deberán cumplir las siguientes condiciones:

a) Distancia: La distancia mínima entre vallas será de 160 metros en vías con tramos de actividad y de 320 metros en vías sin
tramos de actividad.
b) Dimensiones vallas de estructura tubular: La altura máxima será de 24 metros, el área de la valla no podrá tener más de 48
metros, cuadrados y no podrá sobresalir del limite del inmueble
c) Dimensiones vallas de estructura convencional: El área de valla no podrá tener más de 48 metros cuadrados y podrá
instalarse en culatas (sin exceder el 70% del área de la misma), en las cubiertas de edificios la valla no podrá sobresalir los
costados de la edificación que la soporta.
d) Medios informativos electrónicos: En los tableros o vallas electrónicas se podrá anunciar únicamente información
ambiental, servicios públicos, medidas o sistemas de seguridad o transporte, prevención de riesgos, así como campañas
culturales, cívicas, de recreación y salud pública. Podrán instalarse excepcionalmente sobre espacio público de acuerdo con el
reglamento que el Alcalde Mayor expida para el caso. Estos elementos no podrán anunciar electrónicamente marca, producto
o servicio con propósito comercial alguno. El área expuesta del elemento será inferior a 8 metros cuadrados. Quien patrocine
la colocación de tableros electrónicos tendrán derechos hacer anuncios publicitarios fuera del tablero electrónico en un área
no mayor al 10%.

(...)

Artículo 12°. Prohibición: En ningún caso, las vallas podrán tener un área superior a 48 M2 en lotes sin construir, ni
podrán utilizar pintura o materiales reflectivos.

Artículo 13°. (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). Las vallas podrán ser iluminadas interior o exteriormente, siempre y
cuando no afecten residencias ni generen servidumbres de luz.

En todo caso el propietario de la valla deberá observar y cumplir los requisitos establecidos en las leyes 142 y 143 de 1994 o
aquellas que reglamenten, modifiquen o sustituyan.

Artículo 14°. Vallas Institucionales: Las vallas institucionales tienen por objeto comunicar actividades de los organismos
del Estado. Se regirán por lo previsto en este Acuerdo y sólo por excepción podrán utilizarse en el espacio público adyacente a
la obra en desarrollo. Estas vallas son temporales y contienen información institucional, preventiva, reglamentaria o
direccional sobre servicios, medidas o sistemas de seguridad o transporte, construcción y reparación de obras y vías,
programas de recreación, medio ambiente, salud e higiene o comportamientos cívicos. El área máxima será de 18 M2. Se
podrá utilizar pintura o materiales reflectivos.

(...)

Artículo 16° : (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). Responsables. Para los efectos de lo señalado en este acuerdo, será
responsable por el incumplimiento de lo que aquí se reglamenta el propietario de la estructura en la que se anuncia, el
propietario del establecimiento y el propietario del inmueble o vehículo.

PARAGRAFO: El propietario de inmueble o vehículo y el anunciante de la valla serán responsables en caso de no


indentificarse al propietario de la estructura.

(...)

CAPITULO I
REGISTRO, INFRACCIONES Y OTRAS DISPOSICIONES

Artículo 30° : (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). Registro : El responsable de la publicidad deberá registrarla a más
tardar dentro de los diez (10) días hábiles anteriores a su colocación, ante el DAMA quien reglamentara y supervisará el
cumplimiento de lo previsto en el presente acuerdo.

Este registro será publicó. Para efectos del mismo el responsable o su representante legal deberá aportar por escrito y
mantener actualizados los siguientes datos:

a) Tipo de publicidad y su ubicación


b) Identificación del anunciante, NIT y demás datos para su colocación
c) Identificación del dueño del inmueble donde se ubique la publicidad, junto con su dirección, documentos de identidad,
NIT, teléfono y demás datos para su localización
d) Ilustración o fotografías de la publicidad exterior visual y transcripción de los textos que en ella aparecen.

Cualquier cambio en la información de los literales a) b) y c) deberá ser avisados dentro de los tres (3) días siguientes a la
entidad responsable de su actualización. Para efectos sancionatorios, la no actualización de la información equivale al no
registro.

Para dar cumplimiento a lo anterior el DAMA deberá crear un formato único de registro y llevar un sistema de información
que haga posible conocer las condiciones en que se encuentra la publicidad exterior visual en relación con sus obligaciones
frente al distrito.

Artículo 31°. (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). Sanciones: Sin perjuicio de las acciones populares establecidas en la
constitución y la ley, cuando se hubiese colocado publicidad exterior visual, en sitios prohibidos por la ley y este acuerdo o, en
condiciones no autorizadas por este cualquier persona podrá solicitar su remoción o modificación ante la autoridad
competente. La solicitud podrá presentarse verbalmente o por escrito, de conformidad con el articulo 5 del código
contencioso administrativo. De igual manera sin perjuicio del ejercicio de la acción popular, la entidad competente podrá
iniciar una acción administrativa de oficio, para determinar si la publicidad exterior visual se ajusta a la ley.

Recibida la solicitud o iniciada des oficio la actuación, el funcionario verificara si la publicidad se encuentra registrada y si no
se ha solicitado su registro dentro del plazo señalado por este acuerdo se ordenara su remoción. De igual manera el
funcionario deberá ordenar que se remueva o modifique la publicidad exterior visual que no se ajuste a las condiciones de
este acuerdo tan pronto tenga conocimiento de la infracción cuando esta sea manifiesta o parta evitar o remediar una
perturbación del orden público en los aspectos de defensa nacional, seguridad, tranquilidad, salubridad y circulación de
personas y cosas o graves daños al espacio público.

En casos anteriores, la decisión debe adoptarse y notificarse dentro de los diez (10) Díaz hábiles al día de recepción a la
solicitud o de la iniciación de la actuación indicando los recursos que admite el código contencioso administrativo para
agotar la vía gubernativa. Si la decisión consiste en ordenar la remoción de la publicidad exterior visual, el funcionario fijara
un plazo no mayor de tres (3) Díaz hábiles para que el responsable de la publicidad, si es conocido, la remueva o la notifique.
Vencido este plazo, ordenara que las autoridades de policía las remuevan a costa del infractor.
Cuando la publicidad exterior visual se encuentre registrada y no se encuentre dentro de los eventos previstos en el inciso
tercero de este articulo, el alcalde, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes de la recepción de la solicitud o de la
iniciación de la actuación, debe promover las acciones procedentes ante la jurisdicción competente para solicitar la remoción
o modificación de la publicidad. En estos casos se acompañara a su escrito copia autentica del registro de la publicidad.

PARAGRAFO: Las vallas, avisos, pasacalles y demás formas de publicidad exterior visual que sean removidas y no
reclamadas por el propietario dentro de los cinco (5) días siguientes de la fecha de ejecutoria de la resolución que ordena la
remoción podrán ser donadas por la administración a un establecimiento de asistencia social de naturaleza pública o
destruirlas.

Artículo 32° : (modificado por el Acuerdo 12 del 2.000). Multas: Los infractores de este acuerdo incurrirán en multas de
uno y medio (1 1/2) a diez (10) salarios mínimos legales mensuales según la gravedad de la contravención y el desmonte del
respectivo elemento de publicidad si fuese el caso. El infractor tendrá un plazo de diez (10) días para acatar la orden; en caso
de desacato por parte del infractor a dicha sanción, la autoridad competente podrá multar nuevamente en las mismas
condiciones establecidas en el presente acuerdo.

Quien instale publicidad exterior visual en propiedad privada, sin el consentimiento del propietario, poseedor o tenedor,
deberá retirarla en el termino de veinticuatro (24) horas después de recibida la respectiva notificación.

El Departamento Administrativo del Medio Ambiente DAMA, de conformidad con su competencia, podrá imponer al
infractor de las normas de este acuerdo, las sanciones y medidas preventivas previstas en el articulo 85 de la ley 99 de 1993 y
ordenar la perdida de cupo si la gravedad de la infracción lo amerita.

PARAGRAFO: Los dineros recaudados por concepto de sanciones serán destinados para programas de mitigación, control
de la contaminación visual y reparación de los daños causados por el incumplimiento.

Artículo 33° : El funcionario que actúe contraviniendo lo establecido en el presente acuerdo incurrirá en causal de mala
conducta.

TITULO V
DISPOSICIONES FINALES

Artículo 34° : Contenido de los mensajes. No estarán permitidas prácticas atentatorias contra la moral y las buenas
costumbres o que induzcan a confusión con la señalización vial e informativa.

Artículo 35° : Cuando la publicidad exterior visual se haga sobre vallas, en su parte inferior derecha deberá incluir el
número de registro, en forma visible y legible desde el espacio público.

Artículo 36° : En las áreas deportivas, culturales, educativas y residenciales, sólo podrá publicarse las marcas de los
respectivos productos.

Artículo 37° : Licencias vigentes. Las licencias y autorizaciones vigentes antes de ser expedido este Acuerdo conservarán su
validez hasta la fecha de su vencimiento.

Parágrafo 1°: En caso de no haberse señalado plazo en la licencia o permiso concedido a la publicidad exterior visual, tal
permiso o licencia perderá su validez doce (12) meses después de la entrada en vigencia de este Acuerdo.

Parágrafo 2°: La publicidad exterior visual que no cuente con ningún tipo de licencia o permiso deberá ser registrada
dentro de un plazo no mayor a seis (6) meses a solicitud del anunciante. Las solicitudes de registro se evaluarán teniendo en
cuenta lo estipulado en este Acuerdo, vencido este plazo la publicidad visual que no este registrada se le aplicará la sanción
establecida en el Artículo 32° de esta disposición.

Artículo 38° : Desmonte de vallas. En el proceso de desmonte de vallas, tendrá prelación para permanecer en el respectivo
lugar, la valla con el registro o licencia más antiguo que se encuentre de conformidad con las normas vigentes al momento de
su instalación.

Artículo 39° : Publicidad política. Lo concerniente a la Publicidad Política se regirá por las normas legales vigentes y por lo
establecido en el presente Acuerdo.

Artículo 40° : Vigencia y Derogatorias. El presente Acuerdo rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las
disposiciones que le sean contrarias, en especial las contenidas en los Decretos Distritales 514 de 1986 y 351 de 1991.

Artículo 41° (artículo nuevo, Acuerdo 12 del 2.000).: La publicidad exterior visual es un medio masivo de comunicación
reconocido por la constitución política y regulado de manera especifica por la ley 140 de 1994, que la determina como una
actividad libre previo el cumplimiento de ciertos requisitos previamente establecidos.

Artículo 42° (artículo nuevo, Acuerdo 12 del 2.000).: Los elementos que se encuentran con alguna autorización podrán ser
trasladados siempre y cuando cumplan con las condiciones previstas en el presente acuerdo y previo aviso de 15 días al
DAMA.

Artículo 43° (artículo nuevo, Acuerdo 12 del 2.000). : Transitorio: Se congela en el distrito capital la instalación de nuevas
vallas por un termino de 2 años contados a partir de la entrada en vigencia del presente acuerdo.

Las vallas instaladas al momento de la firma del presente acuerdo, que cumplan la distancia de 160 metros en el mismo
sentido y costado vehicular y que hayan solicitado registro ante el DAMA tendrán prelación para permanecer instaladas
teniendo en cuenta el registro o licencia más antiguo que se encuentre de conformidad con las normas vigentes en el
momento de su instalación.

Artículo 44°(artículo nuevo, Acuerdo 12 del 2.000). : Dos años después de la entrada en vigencia de este acuerdo se
entenderá derogados todos los registros y/o permisos de publicidad exterior visual anteriores al mismo, en concordancia con
lo establecido en el articulo anterior.

Por tanto, antes del vencimiento de este termino deberán tramitarse ante el DAMA los nuevos registros de las vallas que
cumplan con los registros establecidos en el presente acuerdo.

Artículo 45° (artículo nuevo, Acuerdo 12 del 2.000). : Facúltese al señor Alcalde Mayor de la ciudad, para que en un plazo
de tres (3) meses, mediante decreto distrital agrupe en un solo texto el acuerdo numero 01 de 1998 y el presente acuerdo.

Artículo 46° (artículo nuevo, Acuerdo 12 del 2.000). : Vigencia. El presente acuerdo rige a partir de su sanción Las demás
normas del acuerdo 01 de 1998 continúan vigentes.

COMUNÍQUESE Y CUMPLASE

Dado en Santa Fe de Bogotá, D.C., a los nueve (9) días del mes de junio del dos mil (2.000).

DECRETO 506 DE 2003

DECRETA

CAPITULO PRIMERO

DISPOSICIONES GENERALES

ARTÍCULO 1. DEFINICIONES: Para los efectos del presente decreto se adoptan las siguientes definiciones:

Adorno de fachada: Elemento que se instala en las fachadas destinado a su embellecimiento.

Afectación luminosa a residencias: Penetración dentro de las edificaciones de uso residencial, de luz o iluminación,
proveniente del elemento de publicidad exterior visual o del elemento que ilumina dicha publicidad. Respecto de las
vallas, se considera que hay afectación de luz cuando la valla iluminada se encuentre a igual altura o por debajo de la
fachada de cualquier inmueble vecino de uso residencial, en una distancia de ochenta (80) metros medidos por el
frente de la valla de que se trate, en un ángulo hasta de ciento ochenta grados (180º).

Altura del aviso: Dimensión del cuerpo del aviso medido desde su base hasta el punto más alto.

Altura de la cubierta de la fachada: Encuentro entre la fachada y el punto más bajo de la cubierta.

Antepecho del segundo piso: Borde inferior de la ventana del segundo piso que normalmente se destina a la colocación
de los codos, o a una distancia de 80 centímetros del piso hacia arriba.

Aviso adosado: Aviso pegado a la fachada sin que medie espacio entre ellos.

Fachada: Cara o alzada de una edificación que da sobre la zona pública o comunal.

Fachada hábil para instalar publicidad exterior: Es aquella parte de la fachada en la que se puede instalar publicidad
exterior visual conforme a las normas del presente Decreto reglamentario.

Fundiciones en aleaciones: Combinaciones de metales fundidas vaciadas en un molde para obtener el aviso.

Grandes Superficies Comerciales: Establecimientos de comercio de escala metropolitana con área de ventas superior a
seis mil metros cuadrados (6.000M2) que desarrollan su actividad en edificaciones de hasta tres (3) pisos.

Hierro forjado: Trabajo de ornamentación en hierro hecho mediante martillado, en los que no se utiliza soldadura o
cuando se utiliza ésta, la misma se mimetiza.

Materiales pétreos a la vista: Tipos de piedra con que se elabora el aviso sin pintura.

Mogador: Elemento de amoblamiento urbano, construido por la Administración Distrital en el cual se puede instalar
publicidad exterior visual.

Publicidad Exterior Visual en Movimiento: Medio masivo de comunicación que se destina a llamar la atención del
público a través de leyendas, elementos visuales o imágenes desde la vía pública a través de pantallas. No
constituyen publicidad exterior visual en movimiento los mensajes transmitidos en los informadores electrónicos
que el Distrito Capital permita que se instalen en el espacio público.

Servidumbre de luz: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 931 del Código Civil, la servidumbre legal de luz tiene
por objeto dar luz a un espacio cualquiera, cerrado y techado, pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino,
esté cerrado o no.

Valla tipo Colombina: Sin perjuicio de los derechos del titular de la marca registrada "Colombina", se entiende por valla
tipo colombina para los efectos de este Decreto, el elemento de publicidad exterior visual con un solo apoyo, con un
largo máximo de cuatro (4) metros contados desde la base o sitio de instalación.

Vía V – 0: Vía del Plan Vial Arterial de la ciudad, definida por el Plan de Ordenamiento Territorial cuya sección vial
cuenta con un ancho mínimo de cien (100 metros). Los perfiles viales de éste tipo de vías se encuentran definidos en
el Anexo No. 3 del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá.

Vía V – 1: Vía del Plan Vial Arterial de la ciudad definida por el Plan de Ordenamiento Territorial cuya sección vial
cuenta con un ancho mínimo de 60 metros. Los perfiles viales de éste tipo de vías se encuentran definidos en el
Anexo No. 3 del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá.

Vía V – 2: Vía del Plan Vial Arterial de la ciudad definida por el Plan de Ordenamiento Territorial cuya sección vial
cuenta con un ancho mínimo de cuarenta (40) metros. Los perfiles viales de éste tipo de vías se encuentran definidos
en el Anexo No. 3 del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá.

Volumen cubierto: Es el espacio contenido dentro del área de la cubierta y la altura de la misma.

ARTÍCULO 2. PROHIBICIONES PARA LA INSTALACIÓN DE PUBLICIDAD EXTERIOR VISUAL: Las


prohibiciones para la instalación de publicidad exterior visual compiladas en el Decreto Distrital 959 de 2000, se sujetarán a
las siguientes reglas:

2.1.- La prohibición de instalar publicidad exterior visual, para los sectores residenciales especiales sobre vías, se aplica a las
zonas residenciales netas contempladas en el Decreto Distrital 619 de 2000. En atención al régimen de transición previsto en
el numeral 9 del artículo 515 del citado decreto, la excepción a ésta prohibición cuando se trate de ejes de actividad múltiple
se continuará aplicando, hasta tanto se expida la reglamentación del Plan de Ordenamiento Territorial.

2.2.- La prohibición de instalar publicidad exterior visual en las zonas declaradas como reservas naturales, hídricas y en las
zonas declaradas de manejo y preservación ambiental, aplica de conformidad con el Decreto Distrital 619 de 2000, para las
áreas protegidas de la estructura ecológica principal, las rondas hidráulicas y para las zonas de manejo y preservación
ambiental.

2.3.- La prohibición de instalar publicidad exterior visual en movimiento sobre vías principales y metropolitanas, aplica de
conformidad con el Decreto Distrital 619 de 2000, para la malla vial arterial principal y complementaria de que trata el
artículo 140 del citado decreto y para los inmuebles ubicados con frente sobre las mismas.

2.4.- En todo caso, las Autoridades podrán instalar publicidad exterior visual en el espacio público, de conformidad con las
normas que expresamente las faculten para ello, o que les impongan el deber legal de hacer anuncios públicos.

CAPÍTULO SEGUNDO

AVISOS

ARTÍCULO 3. ELEMENTOS QUE NO SE CONSIDERAN AVISOS: De conformidad con lo previsto en el artículo 6 del
Decreto Distrital 959 de 2000, no se consideran avisos los elementos que adornan las fachadas. Igualmente no son avisos los
elementos destinados a señalizar el ingreso y salida de los establecimientos, ni los horarios de atención al público, siempre y
cuando no se utilicen como anuncio o propaganda con fines profesionales, culturales, comerciales o turísticos.

En los casos en que los adornos de fachada y los elementos destinados a señalización se utilicen como anuncio o propaganda
con fines profesionales, culturales, comerciales o turísticos, se considerarán como publicidad exterior si son visibles desde la
vía pública.

ARTÍCULO 4. DIVISIBILIDAD DEL AVISO: La divisibilidad de los avisos contemplada en el literal a) del artículo 7º del
Decreto Distrital 959 de 2000, se podrá realizar conforme a las siguientes reglas:

4.1.- Área de la fachada y número de partes o avisos permitidos:

AREA DE LA FACHADA HABIL PARA AREA MAXIMA DEL TOTAL DE NÙMERO MAXIMO EN QUE SE PUEDE
INSTALAR AVISOS EXPRESADA EN AVISO EXPRESADA EN METROS FRACCIONAR EL AVISO
METROS CUADRADOS CUADRADOS

De 0 a 200 De 0 a 60 1
De 201 a 400 De 60 a 120 2
De 401 a 600 De 120 a 180 3
De 601 a 900 De 180 a 270 4
De 901 a 1200 De 270 a 360 5
De 1201 a 1500 De 360 a 450 6
De 1501 a 2000 De 450 a 600 7
De 2001 a 2500 De 600 a 750 7
De 2501 a 3000 De 750 a 900 8
De 3001 a 3500 De 900 a 1050 8
De 3501 a 4000 De 1050 a 1200 9
De 4001 a 5000 De 1200 a 1500 9
más de 5000 Más de 1500

Se entenderá que existe un solo aviso cuando sobre la fachada del establecimiento se produzca una sola afectación visual, lo
cual ocurre cuando los anuncios, aunque no estén materialmente unidos pudiendo estarlo, se sucedan en el mismo sentido
vertical u horizontal, de tal manera que en caso de unirse el área resultante no exceda el porcentaje del treinta por ciento
(30%) del área de la fachada respectiva.

4.2.- La sumatoria de las áreas de los avisos individuales de que trata la tabla anterior, no podrá exceder el treinta por ciento
(30%) del área de la fachada hábil para instalar avisos del respectivo establecimiento. Este treinta por ciento (30%) se
calculará, sobre el área en que se pueden instalar avisos; que para centros comerciales y grandes superficies comerciales de
carácter metropolitano con más de seis mil metros cuadrados (6,000M2) de área de ventas, comprende la que se encuentre
por debajo de la cubierta; en los demás casos el área hábil es la que se encuentre por debajo del nivel del antepecho del
segundo piso. En ambos casos incluyendo puertas y ventanas.

4.3.- En las edificaciones en que operen redes de cajeros automáticos, se permite que cada uno de éstos cuente con su
respectivo aviso el cual no podrá ocupar más del treinta por ciento (30%) del área del frente del respectivo cajero. Estos
avisos se consideran como avisos distintos de aquellos que corresponden a la edificación en que se localizan los
establecimientos de comercio.

4.4.- Cada cuarenta y ocho (48) metros cuadrados del área del aviso se contabilizará como una parte más. Para éste efecto se
dividirá el área del aviso entre cuarenta y ocho (48) y el cuociente determinará el número de avisos utilizados, teniendo en
cuenta la tabla de que trata el numeral 1 de éste artículo. En caso que el cuociente tenga una fracción, dicha fracción se
contabilizará como un aviso más.

ARTÍCULO 5. AVISOS COMERCIALES SEPARADOS DE FACHADA: Los avisos comerciales separados de fachada
de que trata el literal d) del artículo 7 del Decreto Distrital 959 de 2000, para inmuebles distintos a expendios de
combustibles, se podrán instalar cuando el establecimiento comprenda dos mil quinientos metros cuadrados (2.500M2) de
área en parqueadero a cielo abierto y área no cubierta. El aviso separado de fachada se deberá instalar en dicha superficie.

Los avisos comerciales separados de fachada podrán contar con dos caras siempre y cuando no anuncien en un mismo
sentido visual entre ellas o en el mismo sentido visual del aviso de fachada del establecimiento de comercio. Se entiende que
no están en un mismo sentido visual del aviso del establecimiento de comercio, cuando forman entre ambos avisos un ángulo
que puede oscilar entre ochenta grados (80º) y cien grados (100º), o cuando están a una distancias de más de cuarenta (40)
metros entre ellos.

Este tipo de avisos no se podrá instalar en zonas de protección ambiental, cesiones públicas para parque y equipamientos,
andenes, calzadas de vías y demás sitios prohibidos por los Acuerdos 1 de 1998 y 12 de 2000.

ARTÍCULO 6. AVISOS EN EL CENTRO HISTORICO DE LA CIUDAD: La instalación de avisos en el centro histórico


de la ciudad, deberán observar las siguientes disposiciones:

6.1.- Los avisos podrán tener un área máxima de dos (2) metros cuadrados.

6.2.- Solo se pueden instalar en el primer piso de las edificaciones excepto cuando no haya voladizo, caso en el cual el aviso
podrá instalarse sin sobrepasar el antepecho del segundo piso.

Cuando la edificación tenga voladizo, los avisos solo se podrán instalar en el primer piso; en caso de que la edificación no
tenga voladizo, los avisos podrán instalarse sin sobrepasar el antepecho del segundo piso, cuando los locales a los que
correspondan funcionen tanto en el primer piso como en el segundo.

6.3.- Si el aviso está elaborado en materiales pétreos a la vista, en hierro forjado o en fundiciones en aleaciones, podrá ocupar
hasta el treinta por ciento (30%) de la fachada del primer piso, sin que el área del aviso supere dos (2) metros cuadrados. En
los casos en que se elaboren avisos en otros materiales, el aviso podrá ocupar hasta un dieciseisavo del área de la fachada del
primer piso, sin que el aviso supere los dos metros cuadrados (2 M2).

6.4.- Los avisos no pueden tener iluminación propia. Solo podrán contar con iluminación indirecta sobre la fachada, a través
del uso de reflectores, faroles o similares, que enluzcan la fachada en su conjunto.

6.5.- Para vías diferentes a las carreras séptima y décima y la Avenida Jiménez de Quezada, el ancho del aviso no podrá
superar el ancho del acceso al establecimiento respectivo, y el aviso deberá instalarse en el primer piso. Sobre las vías
mencionadas, si la fachada es plana, el aviso podrá instalarse del antepecho del segundo piso hacia abajo, siempre y cuando el
establecimiento al que corresponda el aviso, funcione tanto en el primer piso como en el segundo.

ARTÍCULO 7. OTRAS DISPOSICIONES EN MATERIA DE AVISOS:

7.1.- Los establecimientos comerciales localizados sobre vía pública que no cuenten con fachada, podrán instalar su aviso
dentro del volumen cubierto y el alto del aviso no podrá ser mayor de un metro con diez centímetros (1.10 mts) , ni al treinta
por ciento (30%) de la altura del volumen cubierto. El aviso no podrá ocupar en ningún caso más del treinta por ciento (30%)
del área del frente del volumen donde se instale.

7.2.- Los establecimientos a cielo abierto diferentes de las estaciones de servicio, podrán instalar su aviso en el acceso, sin que
el alto del aviso sea mayor de ochenta centímetros (80 cms) ni el ancho del mismo supere el ancho del acceso. En caso que no
se instale en el acceso, el aviso se deberá adosar al cerramiento, sin sobrepasar la altura del mismo.

7.3.- En los inmuebles con fachada en vidrio u otros materiales transparentes, la altura para la instalación de avisos se
calculará conforme a las reglas contenidas en el ordinal 2 del artículo octavo del presente Decreto. La dimensión de los avisos
en estos casos no podrá exceder del treinta por ciento (30%) del área de la fachada hábil para instalar avisos.

ARTÍCULO 8. PROHIBICIONES PARA LA INSTALACIÓN DE AVISOS: Las prohibiciones para la instalación de


avisos señaladas en el artículo 8º literales a) y d) del Decreto Distrital 959 de 2000, se sujetarán en su orden a las siguientes
precisiones:

8.1.- En relación con el literal a) del artículo 8 del Decreto Distrital 959 de 2000, que prohíbe colocar avisos volados o
salientes de fachada, se entiende que el aviso está volado de fachada cuando no se encuentra adosado a la fachada propia del
establecimiento al que corresponda el aviso, y que está saliente cuando sobresale de la fachada propia del establecimiento o
local, aprobada en la licencia de construcción, o en el acto de reconocimiento. En los casos en que el inmueble no cuente con
licencia de construcción ni con acto de reconocimiento, el aviso no podrá sobrepasar la altura de la cubierta de la fachada.

8.2.- Respecto del literal d) del artículo 8 del Decreto Distrital 959 de 2000 que prohíbe instalar avisos adosados o
suspendidos en antepechos superiores al segundo piso, se considera que hay antepecho del segundo piso cuando éste cuente
con ventanas. En los casos en que el segundo piso no tenga ventanas, o cuando estén a una altura superior al cincuenta por
ciento (50%) del espacio existente entre la placa del segundo piso y la del tercer piso o la cubierta, el antepecho se tomará sin
superar el cuarenta por ciento (40%) de la altura existente entre la placa del segundo piso y la cubierta o la placa del tercer
piso.

Esta disposición no se aplicará a los centros comerciales ni a las grandes superficies comerciales cuando cualquiera de las
anteriores sea de carácter metropolitano y el área construida de ventas sea igual o superior a seis mil metros cuadrados
(6,000 M2). En estos casos, podrán instalar sus avisos sin sobrepasar la cubierta de la construcción. Tampoco se aplicará a
los teatros, cines y museos, siempre que el anuncio se despliegue como un hecho gráfico de factura plástica y que se refiera al
evento que se presenta en su interior, ni a los hoteles de cinco (5) pisos o más, que se ubiquen en vías de la malla arterial
principal, en cuyo caso se podrá establecer el aviso en letras de molde de modo vertical y horizontal, sin luz interior y
adosadas a la fachada.

ARTÍCULO 9. RESPONSABILIDAD SOLIDARIA EN MATERIA DE AVISOS: De conformidad con lo dispuesto en el


artículo 9º del Decreto Distrital 959 de 2000, son responsables solidarios ante el Departamento Técnico Administrativo del
Medio Ambiente, por el incumplimiento de las normas sobre avisos, quien elabora el aviso, el anunciante y el propietario del
establecimiento o predio, quienes se harán acreedores solidarios de las sanciones previstas en la ley.

CAPITULO TERCERO

VALLAS

ARTÍCULO 10. CONDICIONES PARA LA INSTALACIÓN DE VALLAS: La instalación de vallas en el Distrito Capital
se sujetará a las siguientes reglas:

10.1.- Para los efectos del artículo 11 del Decreto Distrital 959 de 2000, sobre las vías V-0, V-1 y V-2, las vallas no podrán
instalarse en zonas residenciales netas.

10.2.- Conforme a lo dispuesto en el numeral 9 del artículo 515 del Decreto Distrital 619 de 2000, hasta tanto se expida la
reglamentación sobre usos y tratamientos, la distancia mínima entre vallas será de ciento sesenta (160) metros en vías con
tramo de actividad y de trescientos veinte (320) metros en vías sin tramos de actividad, los cuales se contarán entre vallas con
registro del DAMA, para ser instaladas en un mismo sentido y costado vehicular.

10.3.- Cuando se encuentren vallas en el mismo costado vehicular formando con sus caras no expuestas un ángulo superior a
noventa grados (90°), se entiende que las vallas están instaladas en un mismo sentido vehicular, por lo cual el Departamento
Técnico Administrativo del Medio Ambiente - DAMA- ordenará el desmonte de la valla que tenga el registro más reciente. En
todo caso solo se permite hasta dos (2) vallas contiguas, conforme lo dispuesto en el artículo 4 literal a de la ley 140 de 1994.

10.4.- Una vez se expida la reglamentación del Plan de Ordenamiento Territorial, en ningún caso se podrán instalar vallas en
un mismo sentido y costado vehicular con distancia inferior a 160 metros.

10.5.- La publicidad exterior visual en vehículos automotores prevista en el literal e) del artículo 11 y en el artículo 15 del
Decreto 959 de 2000, deberá registrarse ante el DAMA y sujetarse a las siguientes reglas:

10.5.1.- Vallas en vehículos de transporte público: Los vehículos de transporte público de pasajeros, tales como taxis, buses,
busetas y colectivos, que utilicen combustibles exceptuados del control de emisiones contaminantes, o cuya edad sea inferior
a 5 años con referencia al año modelo, podrán portar vallas en las capotas, siempre y cuando se instalen sobre un aditamento
resistente a los fenómenos naturales, de forma tal que se integren visualmente al elemento portante, en forma paralela a los
costados del vehículo y que su tamaño no supere el cincuenta por ciento (50%) del área de la capota, ni tenga una altura
superior a sesenta (60) centímetros.

10.5.2.- Publicidad en otros vehículos: De conformidad con el literal e) del artículo quinto del Acuerdo Distrital No. 12 de
2000, se prohíbe montar, fijar, pintar o adherir publicidad exterior visual en vehículos, salvo aquella que sirva para anunciar
productos o servicios en desarrollo del objeto social principal de la empresa que utiliza el vehículo para el transporte o
distribución de los productos o la prestación de sus servicios. En ningún caso se podrá instalar publicidad exterior visual
simultáneamente en el techo y en los costados del respectivo vehículo ni afectando simultáneamente más de dos caras o
laterales.

Siendo la publicidad exterior visual en el Distrito Capital, el objeto de los Acuerdos 01 de 1998 y 12 de 2000, así como del
decreto 959 del 2000, el servicio de publicidad exterior visual no puede ser ofrecido mediante uso de vehículos habilitados
para ese fin principal".

Los vehículos para los cuales se solicite el registro de publicidad exterior visual deberán utilizar carrocerías aprobadas por el
Ministerio de Transporte, según el uso para el cual se destinen.

10.6.- En toda obra de construcción, remodelación, adecuación o ampliación legalmente autorizada por las autoridades
competentes y con frente a cualquier vía, solo se podrán instalar dos vallas, siempre y cuando no estén en un mismo sentido y
costado vehicular. Las vallas podrán instalarse una vez quede en firme la licencia de construcción para anunciar el proyecto, y
para anunciar ventas desde la fecha en que se expida el permiso de ventas por parte de las autoridades competentes; para el
caso de preventas mediante fiducia, a partir de la radicación de documentos ante la Subdirección de Control de Vivienda del
DAMA. Las vallas deberán retirarse dentro de los quince (15) días siguientes a la finalización de la obra. Estas vallas se deben
ubicar dentro del predio en que se realiza la obra, y deben contener la información establecida para las vallas de obra de que
trata el artículo 27 del Decreto Nacional 1052 de 1998, ubicada en la parte inferior de la valla en una medida o área no inferior
a un octavo (1/8) de la valla, y en todo caso no menor de dos metros cuadrados (2 M2).

El área de la valla en ningún caso podrá superar 48 metros cuadrados, y en todo caso deberá ser inferior al diez por ciento
(10%) del área de la fachada de la obra aprobada sobre el costado respectivo en que se instala la valla.

10.7.- La prohibición para la instalación de vallas no cobija a los avisos separados de fachada.

10.8.- Los medios informativos electrónicos, cuando se instalen en propiedad privada se regirán por las normas aplicables a
vallas o avisos, según sea el caso. Cuando se instalen en el espacio público, se regirán por las normas aplicables a los
informadores electrónicos.

10.9.- Está prohibida la instalación de vallas en los predios e inmuebles ubicados al costado oriental de la línea determinada
en el parágrafo del artículo 11 del Decreto Distrital 959 de 2000, la cual se entiende determinada por los ejes de las vías
mencionadas en dicha norma.

10.10.- Cuando un inmueble tenga un aviso separado de fachada y una valla entre dichos elementos deberá existir una
distancia mínima de ochenta (80) metros, salvo que no publiciten en un mismo sentido y costado vehicular o que el aviso
separado de fachada tenga un área inferior a ocho (8) metros cuadrados.

10.11.- Solo se podrá instalar vallas en los inmuebles que tengan frente sobre las vías autorizadas por las normas vigentes.

(...)

CAPITULO SEXTO

DISPOSICIONES FINALES

ARTÍCULO 15. CONTENIDO DE LOS MENSAJES: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto
Distrital 959 de 2000, no están permitidas prácticas o mensajes que atenten contra la moral y las buenas costumbres o que
induzcan a confusión con la señalización vial e informativa.

ARTÍCULO 16. VIGENCIA Y DEROGATORIA: El presente decreto rige a partir de la fecha de su expedición y deroga las
disposiciones que le sean contrarias
CAPITULO II

JURISPRUDENCIA

1. CORTE CONSTITUCIONAL

1.1 SENTENCIAS DE TUTELA

 Corte Constitucional, Sentencia T-468 de 2004. MP Marco Gerardo Monroy Cabra.


Impedimento del derecho de locomoción por parte de la Administración del Edificio.

En el presente caso la Sala analizará si el Administrador del Edificio Almarial está vulnerando los derechos a la libre
locomoción y al trabajo de la accionante al prohibir el ingreso al edificio a su hija junto con su automóvil, el de otras personas,
de no recibir los pedidos y correspondencia que llegan
dirigidos al apartamento propiedad de la hija de la accionante.

1. Juicio de proporcionalidad y ponderación de los principios constitucionales en conflicto

En la Sentencia T-630 de 1997, se analizó si las restricciones que la administración le realizó a los residentes en ese caso de no
permitir el ingreso al edificio tanto de su hija como el de las personas mencionadas anteriormente, se ajustan a la Carta
Política.

“La primera: los servicios de la administración que generan derechos legales, tales como el uso de la piscina y la prohibición
de ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, sobre los cuales no habrá pronunciamiento de la Sala, pues
aquellos no alcanzan el rango de derechos fundamentales
susceptibles de protegerse a través de la tutela. La segunda situación, es la que se deriva de la suspensión de servicios de
correspondencia y citófonos, puesto que aquellos, de acuerdo con el caso concreto, podrían derivar trasgresión del derecho a
la inviolabilidad de correspondencia y demás formas de comunicación privada, el derecho a la vida, de expresión y al debido
proceso.

En este orden de ideas, para saber si las medidas adoptadas (la suspensión del citófono y la correspondencia) constituyen un
abuso del derecho o si encuentran justificación constitucional, deberá ponderarse los principios constitucionales en conflicto,
a saber, de un lado, los valores constitucionales que el Estado pretende maximizar, como sería en este caso la protección de la
copropiedad, la convivencia pacífica, la efectividad de los derechos individuales, la vigencia de un orden justo, la garantía por
el respeto de los derechos ajenos y el no abuso de los derechos. Y, de otro lado, los derechos a la vida, en caso de no
comunicación de la llegada de ambulancias para enfermos (tutela T-144.724), el derecho a la no interceptación de
correspondencia y demás formas de comunicación privada, en caso de negativa a recibir la correspondencia de un deudor
moroso (tutela T-144.724), y el respeto por los derechos a la comunicación privada y a la intimidad familiar, en caso de la
incomunicación y prohibición de ingreso de visitantes por ausencia de servicio de citófono.

Entonces, esta Sala considera que la suspensión de servicios busca preservar fines constitucionalmente legítimos, que son el
derecho a la propiedad y la facultad de hacer efectivo un derecho subjetivo.
Ahora, también se considera que la suspensión de servicios es adecuada y necesaria para obtener el fin perseguido, pues
resulta razonable y legítimo que los particulares busquen mecanismos no judiciales de solución de conflictos que no limiten
arbitrariamente derechos ajenos. Por ello, si bien existen mecanismos judiciales para lograr el pago de las expensas
adeudadas es factible utilizar métodos pacíficos que toleren la diferencia. Así mismo, la junta administradora puede tomar las
medidas del caso para propender por la seguridad de la unidad residencial. Sin embargo, esta Sala considera que algunas de
las medidas adoptadas por la junta administradora del conjunto residencial Villa del Sol, tales como la no recepción de
documentos y correspondencia privada y la suspensión del citófono, no son proporcionales stricto sensu, pues si bien sirven
al interés para el cual han sido ordenadas, extralimitan su ejercicio y desvirtúan el fin para el cual fueron establecidas, pues
en algunas ocasiones son tan gravosas que podrían generar daños de magnitud constitucional. ( El subrayado es nuestro)

En este orden de ideas, las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una
condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para
impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes.” Esta jurisprudencia fue reiterada en
la Sentencia SU-509 de 2001.

El artículo 3° de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes como partes “del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación
de los bienes de dominio particular.”

El hecho de que un copropietario se encuentre en mora no autoriza al administrador de un Edificio constituido bajo el
Régimen de propiedad horizontal para violar derechos fundamentales ya sea de los propietarios, de residentes, o de terceros.

 Corte Constitucional, Sentencia T-555 de 2003. MP Clara Inés Vargas Hernández. Las
decisiones de la Asamblea de copropietarios no puede contrariar los derechos
fundamentales.

La propiedad horizontal es una forma de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del
inmueble bien sea un apartamento, un piso o un local comercial, y por otro, la propiedad común de las áreas sociales,
necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio.
La dirección y administración del condominio está a cargo de la asamblea general, órgano de dirección de la persona jurídica
que surge por mandato legal, integrado por la totalidad de propietarios de los apartamentos pisos o locales cuyo
representante legal es el administrador señalado en el reglamento debidamente legalizado, es decir, elevado a escritura
pública e inscrito en la oficina de instrumentos públicos. Dicha asamblea general, como órgano de administración y dirección
de la unidad residencial o del centro comercial es el encargado de examinar los aspectos generales, económicos y financieros
de la copropiedad, tiene la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la comunidad, las que, si se ajustan a la
Constitución, la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 "Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal" y los
reglamentos, deben ser acatadas por todos los propietarios, inclusive para
los ausentes o disidentes, el administrador y los demás órganos, y en lo pertinente los usuarios y ocupantes del edificio,
conjunto residencial o centro comercial.

Las potestades reguladoras y de delegación que están llamadas a ser ejercidas por la Asamblea de copropietarios, órgano
colegiado en el cual participan democráticamente todos los propietarios, resultan ser muy amplias de conformidad con el
artículo 38 de la Ley 675 de 2001. No obstante, a pesar de que sus integrantes actúen de común acuerdo, e incluso en el
ámbito de los reglamentos de copropiedad, sus decisiones no pueden contrariar los derechos constitucionales fundamentales,
ni ser manifiestamente desproporcionadas, discriminatorias, irrazonables o arbitrarias.

En este orden de ideas, a pesar de que la decisión de la Asamblea de Copropietarios haya sido adoptada respetando ciertos
procedimientos y sistemas de mayorías, resultaría inaplicable si contrariase, por ejemplo, los derecho fundamentales a la
igualdad, la libre locomoción, el derecho al trabajo o las libertades económicas. En igual sentido, carecería de efectos jurídicos
una delegación en tal sentido, y por supuesto, la ejecución de la misma por el órgano correspondiente.

(...) Existe una clara línea jurisprudencial en el sentido de que los propietarios de bienes inmuebles sean éstos destinados
para vivienda, oficina o un uso comercial, se hallan en una situación de subordinación en relación con los órganos que
administran la propiedad horizontal y que cuando quiera que éstos con su actuación u omisión vulneren o amenacen
derechos constitucionales fundamentales procede la acción de tutela.

 Corte Constitucional, Sentencia T-1082 de 2001. MP. Marco Gerardo Monroy Cabra.
Prohibición de ingreso de taxis a los parqueaderos.

Consagra el artículo 13 de nuestra Carta Política que todas las personas gozarán de los mismos derechos, libertades y
oportunidades. Lo anterior con las excepciones en las cuales sea necesario un trato diferente para lograr una igualdad
efectiva. De no darse un factor que justifique la discriminación dentro de los parámetros constitucionales, el trato
diferenciador estará vulnerando el derecho a la igualdad de naturaleza fundamental según nuestra Carta Política.

De encontrarse que la discriminación no se basa en criterios razonables, no guarda proporcionalidad con el fin perseguido o
se está dando fuera de los parámetros establecidos por la Constitución para una diferenciación positiva o negativa, se estaría
vulnerando el derecho a la igualdad.

Esta Sala observa que si inclusive en caso de mora no es válida la obstaculización del ingreso, menos aún lo será en caso de
que la persona se encuentre al día con su cuota y la restricción de ingreso al condominio se deba a aparentes generalizaciones
de primacía del bienestar general.

En caso de que la obstaculización de ingreso sea total, con este tipo de restricciones se vulnera también la libertad de
locomoción según la cual todo colombiano, con las limitaciones que establezca la ley, tiene derecho a circular libremente por
el territorio nacional, a entrar y salir de él. La persona titular de este derecho puede ejercerlo por diferentes medios. Por
ejemplo, transportarse a pie o en vehículo motorizado.

Si bien como el mismo artículo constitucional lo consagra, este derecho puede tener limitaciones, estas deben ser razonables
y no arbitrarias. En consecuencia, cabría entonces la restricción de ingreso a personas no habitantes de un conjunto
residencial, a pie o en automóvil, si así lo establece el reglamento de propiedad horizontal ya que esto se encuentra dentro del
límite de lo razonable porque procura la seguridad del conjunto.

No obstante, este tipo de restricciones ignora el criterio de razonabilidad que las debe regir si a los mismos habitantes del
condominio que está al día en los pagos de administración se les restringe totalmente la entrada por una de las formas por
ellos escogida, como puede ser el ingreso en automóvil, sin mayor razón que una interpretación normativa errada del
reglamento de propiedad horizontal o una decisión apresurada de la asamblea general de copropietarios. ( El subrayado es
nuestro)

En el presente caso existe un trato diferente a los propietarios de parqueaderos privados del conjunto residencial accionado.
Mientras que a todos los propietarios de parqueaderos se les permite ingresar su vehículo y ubicarlo en el espacio que les
pertenece, al peticionario se le niega el ingreso de su taxi al conjunto residencial y en consecuencia el parqueo del mismo
dentro su parqueadero (# 07). El criterio según el cual a todos los propietarios de parqueaderos se les permite el ingreso y a él
no, es el hecho de que su vehículo es de servicio público y el de los demás no.
El objetivo buscado con el establecimiento de tal restricción es, según lo expuesto por el administrador y por la junta de
copropietarios, “buscar que prime el interés general sobre el particular, para mejorar la seguridad tranquilidad y óptima
convivencia dentro del conjunto” al restringir la entrada al conjunto vehículos de servicio público y conservar el conjunto
como netamente residencial.

Si bien el accionante es dueño de un taxi, este se diferencia del resto de vehículos de servicio público respecto de los cuales se
aplica la restricción de no entrar al conjunto residencial en cuanto que al entrar con su vehículo, el señor Trigos no realiza
ninguna actividad comercial separada del manejo residencial del conjunto en cuanto que no ingresa para recoger o dejar
pasajeros sino, al igual que todo el resto de propietarios de apartamentos y parqueaderos, para guardar su carro en su garaje
(lugar donde lo puede
resguardar de peligro de robo o daño) y posteriormente ingresar a su casa. Lo único que diferencia el uso del parqueadero
privado por parte del señor Trigos con respecto a los demás propietarios de parqueaderos privados es el color amarillo de su
vehículo, ya que como se analizó el deja de prestar el servicio público al ingresar al conjunto tornándose la conducción del
vehículo en uso particular. ( El subrayado es nuestro)

El señor Trigos por ser dueño de un inmueble ubicado dentro del condominio tiene derecho al uso de las zonas comunes y,
obviamente, al uso de las particulares.

 Corte Constitucional, Sentencia T-717 de 2004. MP Jaime Araújo Rentería. Vulneración a la


participación política de los copropietarios, en las decisiones de la Asamblea.
La Corte Constitucional ha reconocido por vía jurisprudencial una regla según la cual la acción de tutela resultará en principio
improcedente en caso de controversias suscitadas por causa de decisiones que adopten las Asambleas de Copropietarios y los
demás órganos de dirección y administración de la propiedad horizontal.

No obstante lo anterior, esta Corporación también ha precisado que existen excepciones a la regla anotada. En situaciones
particulares, la acción ordinaria prevista por la legislación puede no resultar eficaz para la protección de los derechos
fundamentales que son transgredidos por quienes ejercen la administración y dirección de un bien sujeto al régimen de
propiedad horizontal, tales como las Juntas Administradoras, Consejos Administrativos, Asambleas de Copropietarios o
cualquier otro órgano que detente la dirección o administración de la copropiedad. La tutela resultará procedente entonces,
previa verificación de que el medio de defensa judicial, apreciado en concreto en cuanto a su eficacia y atendiendo las
circunstancias en que se encuentre el solicitante, no resulta idóneo para lograr a través de él la protección del derecho
fundamental.

En varias oportunidades, la Corte Constitucional ha querido fijar los alcances del derecho a la participación contenido en el
artículo 40 de la Constitución Nacional. La Corporación ha sido consistente al afirmar que dicho derecho debe ser entendido
como una de las manifestaciones mas valiosas de la democracia y del Estado de Derecho.

La participación de los ciudadanos en las decisiones que los afectan tiene que ver con otros aspectos de su vida ajenos al
ejercicio de cargos de orden nacional, departamental o municipal. La gestión de los asuntos del vecindario, del lugar donde se
reside o se es copropietario, que es donde por regla general se afectan los principales intereses cotidianos del individuo y de la
familia, es de especial importancia y se encuentra cobijado por el artículo 40 de la Constitución y, en tanto derecho
fundamental, protegido por el mecanismo constitucional de la tutela.

Los actores dentro de la presente acción de tutela consideran violado su derecho fundamental a la participación, por haber la
Asamblea de Copropietarios de la Agrupación de Vivienda Rafael Núñez elegido a los miembros del Consejo de
Administración exclusivamente de los integrantes de una de las dos (2) planchas propuestas a votación, desconociendo
-aducen- que el artículo 71 del reglamento interno estipula que dicha elección deberá hacerse por medio de la aplicación del
sistema de cuociente electoral. Señalan que de haber usado este sistema en la designación de los miembros del Consejo de
Administración, la plancha a la que ellos pertenecían habría obtenido una participación en el mentado órgano.

Un sistema de mayorías fue el que aplicó la Asamblea en el caso en estudio. Este sistema es el que se usa necesariamente
cuando se va elegir a un solo representante (circunscripción uninominal), pero su aplicación también es posible en el caso de
circunscripciones plurinominales; es decir cuando se desea adjudicar varios puestos. Por oposición a los sistemas de
mayorías, los sistemas proporcionales suponen una elección de representantes de tal manera que se ve reflejada de manera
más exacta la opinión de los votantes; el objetivo que se persigue es que quien obtenga mayor votación obtenga mayor
representación, pero que también las minorías cuenten con participación.

Considera la Sala que en este punto se evidencia la vulneración por parte de la Asamblea de Copropietarios al hacer uso de un
sistema de mayorías, cuando la elección debió hacerse con aplicación del sistema proporcional. (...) Es decir, la Asamblea
actuó en contra de la comunidad misma y de quienes estaban llamados a representar una minoría.

La Sala reitera, en aras de la claridad, que el cuociente será el número que resulte de dividir el total de los votos válidos por el
de puestos por proveer. La adjudicación de puestos a cada lista (en este caso las llamadas planchas) se hará en el número de
veces que el cuociente quepa en el respectivo número de votos válidos. Además, si quedan puestos por proveer, se
adjudicarán a los mayores residuos, en orden descendente De igual manera esta Sala advertirá a la Agrupación de Vivienda
“Rafael Núñez, II Etapa” que debe usar dicho sistema en todas las elecciones que haga del Consejo de Administración,
mientras el Reglamento Interno de Copropiedad que así lo establezca mantenga su vigencia.

 Corte Constitucional, Sentencia SU-509 de 2001. MP Marco Gerardo Monroy Cabra.


Suspensión de algunos servicios de administración en conjuntos de vivienda.

Hay que reiterar que la jurisprudencia ha expresado que es factible interponer tutela contra particulares que administran
conjuntos residenciales debido a que los afectados por decisiones de una Junta o Consejo de Administración, o por un
Administrador, o Administradora de los conjuntos sometidos generalmente al régimen de propiedad horizontal, son
decisiones que pueden colocar en situación
de indefensión o necesariamente de subordinación a los copropietarios.

La regla general es que en materia de administración de las copropiedades hay que sujetarse a lo previsto en la ley 428 de
1998. Además, los copropietarios están sujetos a los Reglamentos de la copropiedad adoptados en la forma prevista por la ley
sustancial. Sin embargo, estos Reglamentos pueden desconocer o amenazar los derechos constitucionales fundamentales, y
en estas situaciones es procedente la tutela.

Mediante la acción de tutela no se puede ni ordenar el pago de las cuotas de administración, ni decir cuál es el monto de las
mismas, ni mucho menos permitir la exoneración de pago.
La tutela no es vía adecuada para solucionar conflictos económicos derivados de la aplicación del reglamento de propiedad
horizontal, pues para ello está la justicia civil ordinaria, a través del proceso verbal sumario.

En relación con la publicación de lista de morosos, en las zonas comunes de la copropiedad, la Corte dijo que tal publicación
no constituye, por sí misma, violación a los derechos al buen nombre y a la intimidad, por cuanto lo único que se da a conocer
es un hecho cierto, la mora en el pago de cuotas de administración y este es un asunto que interesa a los demás habitantes de
la copropiedad.

En cuanto a la suspensión de servicios de administración que están previstos en los Reglamentos de copropiedad, no procede
la tutela. Es el caso del uso de la piscina y de las zonas aledañas a la misma, de otro tipo de comodidades, del ingreso de los
morosos a la asamblea general de propietarios, entre otros eventos. Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no
desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de
derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela. ( el subrayado es nuetro)

SERVICIO DE CITÓFONO
Hasta ahora la jurisprudencia ha reconocido que un obstáculo a tal servicio, en determinados casos concretos, podría derivar
en trasgresión a los derechos fundamentales a la vida, a la intimidad y al debido proceso. De manera que hay que examinar en
cada caso concreto, ponderando los derechos que pudieren entrar en conflicto. En el presente fallo se analiza un punto de la
anterior jurisprudencia: la mayor o menor distancia de las casas y apartamentos respecto de la portería. La Corte considera la
incidencia de la distancia de una manera diferente a la expuesta en decisiones anteriores de la Corporación. Esa circunstancia
no puede ser argumento para conceder o no la tutela, puesto que el uso del citófono no es solo para anunciar visitantes, sino
que, en ocasiones incide en avisos o informaciones vitales; el citófono es un elemento comunicador que permite dar
informaciones urgentes que pueden ser necesarias para el goce de los derechos fundamentales, inclusive para preservar vida
o seguridad física de niños, de ancianos, de discapacitados y de todos los residentes y puede ser transmisor de información
urgente sobre otros derechos fundamentales, como por ejemplo sobre el trabajo. Por lo tanto, los mismos argumentos de la T-
630/97 que sirvieron para conceder la tutela cuando la portería está lejos de la casa o apartamento al cual se le ha quitado el
citófono, se predican para cualquier distancia. Se replantea entonces la jurisprudencia por esta Sala Plena en este aspecto y se
considera que el citófono es un elemento requerido para las necesidades vitales, luego la suspensión del servicio podría ser
una amenaza para la pronta solución de riesgos imprevistos, sea cual fuere la distancia entre portería y habitación del
copropietario, lo cual puede vulnerar derechos fundamentales de las personas.

SERVICIO DE CORRESPONDENCIA
Hay que partir de la base de que la orden de impedir la recepción de correspondencia se constituye en un proceder
caprichoso, pues transgrede el núcleo esencial del derecho a la intimidad personal y familiar previsto en el artículo 15 de la C.
P. Pero una restricción que no impida el acceso a la correspondencia sino que establezca una regla de comportamiento, así
sea mortificante para el moroso, no da lugar a tutela.

SERVICIO DE GAS
La Corte Constitucional indicó que no se puede suspender dicho servicio cuando llega de red matriz, pero que tratándose de
una distribución interna sí se puede ordenar la suspensión del servicio de gas en caso de mora del propietario o inquilino
porque "La situación difiere si la administración suspende servicios que presta una empresa ajena a su relación, por ejemplo
los servicios públicos, pues no sólo abusa de sus facultades de cobro y contraviene arbitrariamente el principio de continuidad
de los servicios públicos sino que desconoce una necesidad vital de las personas".
CONJUNTO RESIDENCIAL-Obstáculos para abrir la puerta de entrada a un condominio
En este sentido la Corte considera que hay que tener en cuenta las circunstancias de cada caso, como por ejemplo la edad de
los usuarios, las condiciones físicas, si es o no discapacitados, ya que en estos casos pueden vulnerarse derechos
fundamentales si se pone a las personas en situación de riesgo que amenace violar el derecho a la vida, a la integridad
personal o a la libertad de locomoción. En estas circunstancias podría considerarse que se vulneran los derechos
fundamentales antes indicados y por lo tanto es un hecho violatorio de tales derechos la orden que los Administradores le dan
al portero para que no abra los garajes para así obligar al inquilino moroso a bajarse del vehículo, abrir el mismo la puerta y
entrar y luego cerrar dicha puerta. También ocurre esta situación cuando el comunero tiene que esperar a que llegue otro
copropietario y entrar a continuación de éste. Es evidente que estos comportamientos no pueden considerarse como
afectación a la dignidad del moroso, pero también es evidente que coloca a éste en real peligro de ser asaltado o agredido e
inclusive secuestrado en el instante en que efectúa una labor que no es solamente mecánica sino parte integral de medidas
preventivas de seguridad. Por tanto, este servicio no puede ser obstaculizado porque podría poner en riesgo la vida o la
integridad personal o la seguridad de la persona.

 Corte Constitucional, Sentencia No. T-233 de 1994. MP Carlos Gaviria Díaz. Violación al
derecho de intimidad.

ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS-Facultades.
La propiedad horizontal es una forma de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del
inmueble -apartamento o piso-, y, por otro, la propiedad común de las áreas sociales -las necesarias para la existencia,
seguridad y conservación del edificio-, cuyo dominio pertenece a la persona jurídica que, eventualmente, nace una vez se
constituye legalmente este tipo de propiedad o a la comunidad pro indiviso y que es diferente a los propietarios
individualmente considerados. La dirección y administración del condominio está a cargo de la asamblea general, integrada
por la totalidad de propietarios de los apartamentos o pisos, cuyo representante legal es el administrador señalado en el
reglamento debidamente legalizado -elevado a escritura pública e inscrito en la oficina de instrumentos públicos-. Dicha
asamblea general, como órgano de administración y dirección de la unidad residencial encargado de examinar los aspectos
generales, económicos y financieros de la copropiedad, tiene la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la
comunidad, las que, si se ajustan a los reglamentos, deben ser acatadas por todos.

SERVICIO DE T.V. CABLE/DERECHO A LA LIBERTAD-Copropietarios/DERECHO A LA INTIMIDAD-Copropietarios.


Con la actuación realizada por la asamblea general, a través de la Junta Administradora de la Unidad Residencial de la
instalación del servicio de T.V. Cable, se conculca el derecho fundamental a la libertad para decidir sobre el ámbito íntimo,
personal y familiar, de que es titular la peticionaria, debido a que, en primer término, decide sobre un asunto que sólo a ella
compete como propietaria de un apartamento ubicado en el citado conjunto habitacional; y en segundo lugar, porque contra
su voluntad la han obligado a adquirir un servicio que no desea. La determinación acogida -instalación del servicio de T.V.
Cable- y, por ende, la sanción aplicada a la peticionaria -impedirle participar en las decisiones de las asambleas de
copropietarios, por no habérsele recibido el pago de las cuotas de administración-, vulnera sus derechos a la libertad e
intimidad personal y familiar de la peticionaria, por lo que su protección se dará a través de este fallo.

SUBORDINACION/INDEFENSION
La subordinación tiene que ver con acatamiento, sometimiento a órdenes proferidas por quienes, por razón de sus calidades,
tienen la competencia para impartirlas, situación en la que se halla la petente, debido a que la decisión prohijada por la
asamblea general y llevada a efecto por la junta directiva debe ser acatada, según los estatutos de la copropiedad y ante la
coacción de un proceso ejecutivo. Por lo tanto, en el presente caso la acción de tutela es procedente, debido a que la
peticionaria se encuentra en situación de indefensión y subordinación frente al demandado -Junta Administradora del
Conjunto Residencial.

ACTO POLICIVO-Naturaleza
En cuanto a las actuaciones de policía, éstas no son de naturaleza judicial sino administrativa, por lo cual no puede afirmarse
que sea éste un recurso judicial con el que se logre la protección de los derechos que se demanda; pero si se llegase a admitir
que el procedimiento efectuado por las autoridades de policía sí cumple, en el caso a examen, la misma función del proceso
judicial, tampoco se lograría la solución del conflicto planteado en razón de que, según las normas de competencia, a la
policía le corresponde velar por la salubridad, tranquilidad y seguridad de la comunidad, que, según los hechos narrados en
la solicitud, no han sido quebrantados. Por lo que se concluye que la peticionaria no puede, mediante las actuaciones
policivas señaladas por el Juez Sexto Penal Municipal, impugnar las actuaciones de la asamblea general, ni lograr la
protección de los derechos fundamentales que juzga vulnerados.

PROCESO VERBAL/ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS-Decisiones


Si bien el juez civil tiene competencia y cuenta con los medios necesarios para evitar que a la demandante se le vulnere el
derecho a participar en las decisiones de la asamblea de copropietarios, no puede, antes de dictar sentencia, impedir que la
junta administradora ejecute judicialmente a la accionante, ni ordenar que cese la violación a sus derechos a la libertad e
intimidad personal y familiar, lo que sí es materia de la sentencia de tutela. De tal manera que, ante la violación de los
derechos a la libertad e intimidad personal y familiar, invocados por la demandante y ante la ausencia de un medio tan eficaz
como la tutela, para su protección judicial, su restablecimiento será otorgado a través de esta vía.

 Corte Constitucional, Sentencia No. T-333 de 1995. MP Antonio Barrera Carbonel. Violación
a la intimidad.

SUBORDINACION/INDEFENSION/TUTELA CONTRA ADMINISTRADORA DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Instalación


de T.V. cable
La subordinación tiene que ver con acatamiento, sometimiento a órdenes proferidas por quienes, por razón de sus calidades,
tienen la competencia para impartirlas, situación en la que también se halla la petente, debido a que la decisión prohijada
por la asamblea general y llevada a efecto por la junta directiva debe ser acatada, según los estatutos de la copropiedad y ante
la coacción de un proceso ejecutivo". "Se concluye, que en el presente caso la acción de tutela es procedente, debido a que la
peticionaria se encuentra en situación de indefensión y subordinación frente al demandado -Junta Administradora del
Conjunto Residencial.
PROPIEDAD HORIZONTAL/ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS-Límites
No se pone en duda que los propietarios de las unidades de dominio privado, a quienes se le impone una obligación por la
asamblea general o de propietarios, con arreglo a las atribuciones previstas en las normas que regulan la propiedad
horizontal, deben cumplirla, pero sin perjuicio de que puedan cuestionar su validez ante el juez civil utilizando el mecanismo
del proceso verbal sumario y si es el caso, obtener el restablecimiento de los derechos que les hayan sido conculcados, pues
cuando las decisiones de dicha asamblea rebasan el ámbito de sus facultades legales o estatutarias no pueden ser obligatorias,
pese a que hayan sido adoptadas por mayoría.

ACCION DE TUTELA/DERECHO A LA LIBERTAD/DERECHO A LA INTIMIDAD


La tutela, destinada en este caso a amparar los derechos fundamentales de los demandantes a la libertad e intimidad personal
y familiar, constituye el mecanismo ideal y efectivo de protección de éstos con el fin de contrarrestar el abuso de poder en que
incurrió la asamblea general al adoptar decisiones que escapan de su competencia y que determinaron la violación de dichos
derechos, porque no se puede supeditar la vigencia y goce de los derechos fundamentales a la posibilidad de su amparo a
través de la utilización de medios procesales distintos a los previstos en la Constitución para su protección, que han sido
instituidos con finalidades diferentes y que realmente no son garantía para su protección efectiva.

 Corte Constitucional, Sentencia T – 614 de 1997. MP Hernando Herrera Vergara.


Violación al derecho a la intimidad

En este sentido, es fundamental anotar que cuando una persona debe soportar la contaminación del ambiente del lugar
donde trabaja o reside, como consecuencia del mal uso que de él hacen otros particulares, no sólo se vulnera su derecho
al ambiente sano, a la vida y a la salud, sino su propia intimidad. En este aspecto en particular resulta pertinente citar la
sentencia T-219 del 4 de mayo de 1994, Magistrado Ponente Eduardo Cifuentes Muñoz, que señaló lo siguiente:

"Modernamente, la jurisprudencia constitucional ha extendido la protección del ámbito o esfera de la vida


privada, implícita en el derecho fundamental a la intimidad, a elementos o situaciones inmateriales como "el no
ser molestado" o "el estar a cubierto de injerencias arbitrarias", trascendiendo la mera concepción espacial o física
de la intimidad, que se concretaba en las garantías de inviolabilidad del domicilio y de la correspondencia. El
ruido molesto y evitable (ST-210 de 1994) es un fenómeno percibido desde la órbita jurídico constitucional como
una "injerencia arbitraria" que afecta la intimidad de la persona o de la familia. Mutatis mutandis, el hedor puede
constituir una injerencia arbitraria atentatoria del derecho fundamental a la intimidad, cuando una actividad
económica que involucra costos ambientales se desarrolla por fuera del marco constitucional y legal que habilita el
ejercicio de la libertad de empresa (CP art. 333), y alcanza a afectar el desarrollo de la vida privada de la persona
que debe soportarlo.

“Las emanaciones de mal olor - con mayor razón aquél denominado "fétido" o "nauseabundo" proveniente de la
actividad industrial - no sólo son fuente de contaminación ambiental sino que, cuando se prolongan en el tiempo
de manera incontrolada, pueden potenciarse hasta el grado de tornar indeseable la permanencia en el radio de
influencia de las mismas. En esta situación, la víctima se ve constreñida a soportar el mal olor o a abandonar su
residencia con el consiguiente recorte de su libertad de autodeterminación. La autoridad pública investida de las
funciones de policía sanitaria está en el deber de controlar que la explotación de los recursos naturales, el uso del
suelo y la producción de bienes y servicios no generen efectos adversos y desproporcionados sobre los derechos de
terceros, lo que de suyo corresponde a la finalidad misma de la intervención estatal en la economía: conseguir el
mejoramiento de la vida de los habitantes, la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del
desarrollo y la preservación del medio ambiente (CP art. 334). El mal olor, incontrolado y evitable, vulnera el
derecho fundamental a la intimidad personal o familiar.

“El particular que, prevalido de la inacción de las autoridades públicas, contamina el aire y ocasiona molestias a
las personas que permanecen en sus hogares hasta un grado que no están obligadas a soportar, vulnera
simultáneamente el derecho a un ambiente sano y el derecho fundamental a la intimidad (CP arts. 15 y 28). La
generación de mal olor en desarrollo de la actividad industrial es arbitraria cuando, pese a la existencia de normas
sanitarias y debido al deficiente control de la autoridad pública, causa molestias significativamente
desproporcionadas a una persona hasta el grado de impedirle gozar de su intimidad".

De acuerdo con lo anterior, es evidente que en el presente caso ante la existencia de normas legales que prohíben la
instalación de criaderos de animales dentro del perímetro urbano, así estos lleven funcionando un largo periodo en
dichos lugares, no es excusa para que las autoridades, como la Inspectora de Policía de dicho municipio, so pretexto de
señalar que esta es una de las actividades económicas más importantes de la zona, ignore lo establecido por las normas
que prohíben tales actividades pecuarias en zonas urbanas.

 Corte Constitucional, Sentencia T-630 de 1997. MP Alejandro Martínez Caballero.


Extralimitación de las funciones de la Asamblea.

Los habitantes de conjuntos residenciales o edificios se encuentran subordinados respecto de las decisiones tomadas por
esos entes, los administradores y las juntas administradoras, toda vez que las disposiciones contenidas en los
reglamentos de propiedad horizontal obligan a todos los habitantes de la unidad familiar, incluso vinculan a terceros
adquirentes. Por consiguiente, los residentes deberán acatar y someterse a las ordenes proferidas por quienes, de acuerdo
con lo señalado en el reglamento de copropiedad y por las leyes, deben administrar el conjunto, so pena de ser
sancionados a través de un proceso ejecutivo o de un proceso verbal sumario, pues está demostrado que los
copropietarios se encuentran subordinados a las decisiones que tomen la Asamblea General de Propietarios y la
administradora que ejecuta la determinación.

JUEZ DE TUTELA-No exonera pago de expensas de administración/ABUSO DE LA TUTELA-Renuencia a cumplir con


obligación que se contrae.
Es claro que el juez de tutela no puede exonerar el pagos de expensas de administración ni puede favorecer el
incumplimiento de los deberes u obligaciones derivadas de la vida en comunidad, pues como bien lo afirmó esta
Corporación: "abusa de la acción de tutela quien, desquiciando el objeto de la misma, pretende amparar lo que no es un
derecho suyo sino precisamente aquello que repugna al orden jurídico y que apareja responsabilidad y sanción: la
renuencia a cumplir las obligaciones que contrae."

MEDIO DE DEFENSA JUDICIAL-Conflictos económicos producto de aplicar reglamento de propiedad horizontal.


A través de este medio -la acción de tutela- de protección de derechos constitucionales, no es factible discutir la
pertinencia del monto de las cuotas que se cobran actualmente ni la recta utilización de los dineros, ni es posible
solucionar conflictos económicos derivados de la aplicación del Reglamento de propiedad horizontal, pues para ello
puede acudirse a la justicia civil ordinaria, a través del proceso verbal sumario.

LISTA DE DEUDORES MOROSOS-Ponderación de información destinada a los habitantes de conjuntos residenciales.


En relación con la publicación de listas de deudores morosos dentro de los edificios o conjuntos residenciales, la
jurisprudencia de esta Corporación ha sido clara en manifestar que no constituye, por si misma, una transgresión de los
derechos fundamentales al buen nombre y a la intimidad. Sin embargo, también es necesario "ponderar la información
destinada al conocimiento de los habitantes del conjunto, para que de acuerdo con ese contenido resulte posible
establecer si se viola o no el derecho". Para lo cual deberá estudiarse: a) si la información contenida en las listas
involucran aspectos que comprometen a todos los residentes de la unidad residencial; b) si no se describen aspectos
estrictamente personales o familiares; c) si la información tiene relevancia económica para todos los miembros del
conjunto; d) si la publicación se circunscribe a todos los habitantes del edificio y no a todo el público en general.

ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Facultad para garantizar zonas comunes no debe limitar


arbitrariamente los derechos/DEBERES DE LA PERSONA-Respetar derechos ajenos y no abusar de los propios.
Los organismos de administración tienen la facultad de decidir cuales son las medidas que adoptaran en orden a
garantizar la seguridad, existencia y conservación de las zonas comunes de la propiedad horizontal, para lo cual deben
contar con las expensas indispensables para atender dichas necesidades. Sin embargo, esta libertad de escogencia de
mecanismos pacíficos para solucionar los conflictos no puede contrariar la Constitución, pues el artículo 4º de la Carta
dispone que aquella es "norma de normas" y como tal vincula no sólo a todas las autoridades públicas sino también a los
particulares. Por consiguiente, es legítimo que la administración de las propiedades horizontales procuren encontrar
fórmulas que resuelvan la diferencia, evitando así la judicialización de todas las actuaciones de la sociedad, pero no es
viable que se realice una limitación arbitraria de derechos fundamentales. Si bien un derecho subjetivo le da al titular un
poder de actuación para la satisfacción de sus intereses, esto no autoriza a que se ejercite de forma contraria a su
finalidad o sin un propósito legítimo que lo autorice, pues de acuerdo con el numeral 1º del artículo 95 de la Constitución
toda persona "debe respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios". Esto significa que los derechos no son
absolutos sino que encuentran límites y restricciones en los derechos de los demás y en la primacía del orden justo, los
cuales deben ser interpretados de tal forma que hagan compatibles el ejercicio y la protección de los derechos que se
ejercen conforme a la ley y a la Constitución. En consecuencia, el sometimiento al derecho de otra persona no significa
que aquella pueda dañar ilegítima e injustamente los derechos constitucional y legalmente protegidos, pues en el Estado
de Derecho la jerarquización de normas constituye un elemento indispensable para el respeto de los derechos
individuales.

REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Respeto de derechos constitucionales fundamentales.


También los reglamentos internos de una propiedad horizontal deben respetar la Constitución y los derechos
constitucionales fundamentales, los cuales prevalecen sobre las relaciones jurídicas emanadas de la propiedad horizontal.

ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Protección servicio de citofono cuando se torna una necesidad


vital/DERECHO A LA VIDA-Suspensión servicio de citófono en conjuntos residenciales cuando se torna en necesidad
vital.
Las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el
ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de
existencia vital para los habitantes. En ocasiones la suspensión del servicio de citófono toca con derechos inalienables de
la persona, tales como la vida, el derecho a recibir acciones solidarias de vecinos y amigos y derechos de comunicación
derivados de la vida en comunidad, los cuales forman parte del espacio y necesidad vital de los residentes de un conjunto
residencial, en donde casi en todos los casos, necesitan del mismo para tener contacto con lo que sucede al interior de su
apartamento, pues los apartamentos se encuentran tan alejados de la portería y de los lugares de acceso a la unidad
residencial que la comunicación a través del citófono se torna en una necesidad vital. Por consiguiente, en esas unidades
residenciales donde no es posible tener comunicación directa o medianamente sencilla con la portería, el servicio de
citófono es vital para preservar los derechos a la vida, intimidad familiar y los derechos a la seguridad de todo el
conglomerado.

CORRESPONDENCIA Y FORMAS DE COMUNICACION PRIVADA-Arbitrariedad por no recepción en conjuntos


residenciales.
La orden que impide la recepción de correspondencia y toda forma de comunicación privada de los residentes de
conjuntos residenciales es arbitraria, pues transgrede de manera desproporcionada el derecho fundamental contenido en
el artículo 15 de la Constitución. No ocurre lo mismo con el servicio de selección de la correspondencia, lo cual no
transgrede el núcleo esencial del derecho ni afecta una necesidad vital de la persona. Igualmente, sucede con servicios
como la piscina y otro tipo de comodidades que no desconozcan necesidades vitales de los residentes.

 Sentencia T-454/98.MP Alejandro Martínez Caballero. Cuándo procede la acción de tutela.

MEDIO DE DEFENSA JUDICIAL-Controversias entre copropietarios

En reiterados pronunciamientos esta Corporación ha señalado que la acción de tutela no procede, por cuanto el mecanismo
judicial idóneo es el proceso verbal sumario a que alude el parágrafo primero del artículo 435 del Código de Procedimiento
Civil, en aquellas controversias entre copropietarios relativos a temas como: a) la modificación de los bienes de uso común,
las alteraciones en su uso, la organización en general del edificio. b) la definición acerca de la legalidad de la norma aprobada
en tal sentido por la Asamblea de copropietarios. c) los conflictos económicos que se derivan de la aplicación del reglamento
de propiedad horizontal, tales como el pago de una determinada cuota de administración.

TUTELA CONTRA ADMINISTRACION DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Casos en que procede.

La acción de tutela procede como un medio eficiente y eficaz para la protección inmediata de derechos fundamentales que
resultan vulnerados con las decisiones de aquellas personas y, además se constituye en la vía procesal prevalente, en las
siguientes ocasiones: a) cuando prima facie existe una vulneración de derechos fundamentales o una limitación arbitraria de
estos derechos b) cuando el proceso verbal sumario "no resulta idóneo y efectivo para lograr el amparo inmediato de
derechos fundamentales conculcados o amenazados en razón de actos expedidos por dicha junta o asamblea" c) cuando las
decisiones de la administración o asamblea impiden las satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital que los
individuos no pueden asegurarse por sí mismos. Esto quiere decir que la acción de tutela es procedente cuando "ese espacio
donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social".

 Corte Constitucional, Sentencia T – 035 de 1997. MP Hernando Herrera Vergara. Animales


domésticos, responsabilidad de propietarios.

Para la Sala no hay duda sobre el estrecho vínculo que presenta la tenencia de un animal doméstico con el ejercicio de
derechos por parte de su propietario o tenedor, los cuales deben ser objeto de protección y garantía jurídica. Frente a esta
situación, los derechos fundamentales que en forma diáfana se relacionan son los relativos al libre desarrollo de la
personalidad y a la intimidad personal y familiar.

El mantenimiento de un animal doméstico, como el caso de un perro, en el lugar de habitación, siempre que no ocasione
perjuicios a los copropietarios o vecinos, constituye un claro desarrollo del derecho al libre desarrollo de la personalidad y a la
intimidad personal y familiar que el Estado debe respetar, como medio para que el ser humano exprese su autonomía y sin
más limitaciones que las que imponen los derechos de los demás y el orden jurídico. La presencia de un animal en un sitio
residencial y concretamente en el edificio sometido al régimen de propiedad horizontal puede ocasionar perturbaciones de
diferente índole con respecto a los copropietarios del inmueble. Empero, para ello el propietario del animal estará en la
obligación de adoptar los precauciones necesarias que impidan dichas perturbaciones o las medidas correctivas del caso,
exigibles por la asamblea general o las personas que la representen, siendo el propietario de la mascota el responsable de los
daños y perjuicios que puedan ocasionar por su culpa, negligencia, acción u omisión.

Con apoyo en el principio general que rechaza la existencia de derechos absolutos y como quiera que todo derecho detenta un
deber correlativo, no sólo ante él mismo sino también frente a los derechos de los demás, unido a la necesidad de una
coexistencia armónica entre el ejercicio de los derechos que confluyen en la copropiedad y que con la permanencia de un
animal se ponen en contacto, será imperioso que en el seno del órgano de administración supremo -asamblea general- se
lleve a cabo una labor de definición de las medidas mínimas que regulen esa convivencia pacífica, las cuales deberán
consignarse en el respectivo reglamento.

Para el efecto conviene precisar que las limitaciones al ejercicio de derechos fundamentales, como los que aquí se consignan,
se justifican plenamente a fin de que el régimen de propiedad horizontal pueda garantizar la convivencia tranquila de la
comunidad, sin alteraciones entre los copropietarios que habitan el mismo inmueble.

Desde luego que el desarrollo de los derechos fundamentales como el señalado, implica, a su vez, para el propietario el
respeto a las condiciones de protección de los animales durante su tenencia, según el ordenamiento legal vigente -Ley 84 de
1989-, las cuales están encaminadas a garantizar la vida, la promoción de la salud y el bienestar de los animales. Esas hacen
referencia al deber de cuidado en cuanto a sus necesidades de movilidad, luminosidad, aireación, aseo e higiene o de abrigo,
suministro de bebida y alimento, así como de medicinas y cuidados indispensables para mantener al animal con buena salud
y sin enfermedades, a efecto de garantizar su integridad física y mantenerlos en condiciones apropiadas para la convivencia
respectiva.

De ahí que resulte viable que la asamblea general de copropietarios pueda exigir del propietario del animal doméstico una
conducta determinada que lo proteja y que garantice las condiciones ya señaladas y que, al mismo tiempo, asegure la
tranquilidad de los vecinos, como por ejemplo, establecer un control al número de animales que puedan albergarse en el lugar
de habitación el que serán ubicados, así como, requerir a los propietarios otorgarles la debida atención, y la adopción de
medidas que aseguren que la permanencia de los mismos en la copropiedad no resulte abusiva, peligrosa ni molesta.

 Corte Constitucional, Sentencia SU – 479 de 1997. MP José Gregorio Hernández


Galindo. Antena parabólicas en áreas comunes.

Como supuesto básico de la recepción de informaciones, calificada materialmente por la Constitución, y del derecho a obtener
diversión a título personal y familiar, así como del acceso a la cultura y el conocimiento, la garantía de los derechos
correspondientes supone la libertad individual en cuanto a la escogencia espontánea e incondicionada de los canales aptos
para proporcionar los servicios orientados a esas finalidades, bien que se trate de los medios de comunicación o de la
actividad de personas naturales o jurídicas especializadas en informar, recrear y propiciar el acceso a la ciencia, el arte y la
cultura. No hay verdadero derecho a la información cuando externamente se impone al receptor de la misma un determinado
medio o servicio, o cuando, contra su voluntad, se le impide el acceso a alguno o algunos de ellos en particular. Ni existe
tampoco un genuino ejercicio del derecho a recrearse o a incrementar la propia cultura si no hay posibilidades de opción
sobre los medios que lo permitan.

CONTRATACION DE SERVICIO DE TELEVISION POR SUSCRIPCION-Prevalencia de autonomía individual frente


administración de conjunto habitacional/ACCION DE TUTELA-libertad de contratación de copropietarios frente a conjunto
de vivienda

Cuando la contratación es impuesta, en especial si se limita a determinado oferente de televisión por suscripción, resultan
violentados, aparte del derecho a la información, la autonomía personal y el derecho a la intimidad del individuo y de su
familia, en cuanto el servicio no querido ni buscado penetra forzosamente en el ámbito de privacidad constitucionalmente
protegido. Se reitera lo expuesto por la Corte en sentencias donde puso de presente, que las asambleas y juntas directivas o
consejos de administración de edificios y conjuntos residenciales no pueden hacer valer sus decisiones por encima o en contra
de los derechos constitucionales fundamentales de los copropietarios o residentes, obligándolos a suscribir contratos
individuales o colectivos con determinada firma de televisión por suscripción, ni tampoco prohibiéndoles que lo hagan. Cada
uno goza de libertad para decidir si se suscribe o no a la denominada televisión por cable y para seleccionar la empresa
prestadora de tales servicios que más le convenga y agrade. Por supuesto, por tratarse de materias que desbordan el campo de
las simples relaciones jurídicas emanadas de la propiedad horizontal, ubicando las controversias en el plano de la vulneración
de derechos constitucionales fundamentales, tiene lugar la aplicación directa de la Constitución Política de manera preferente
sobre los mecanismos procesales ordinarios, y se repite que es la acción de tutela el medio judicial idóneo para obtener su
protección y para que el juez imparta las respectivas órdenes mediante las cuales se reivindique la libertad de contratación de
los copropietarios o residentes frente a la pretendida imposición de quienes administran el respectivo conjunto de vivienda.

ANTENA PARABOLICA-Hace parte de áreas comunes en conjunto habitacional

Existe diferencia entre la contratación con servicios de televisión por suscripción, en la que prevalece la autonomía
individual, y la adquisición que a nombre de la comunidad y a título de bienes de uso común entre los copropietarios, haga la
administración de un cierto edificio o conjunto habitacional de una estación terrena de televisión (antena parabólica), para la
recepción de señales incidentales de televisión con destino al disfrute comunitario de las mismas, previo cumplimiento de los
requisitos legales, la autorización de la Comisión Nacional de Televisión y el acatamiento a las disposiciones señaladas en el
correspondiente reglamento de propiedad horizontal. En tales casos, la antena hace parte de las áreas comunes del edificio o
complejo residencial, ya que se integra al conjunto de elementos que con el patrimonio común se adquieren para comodidad
y beneficio de sus habitantes. Tan de uso común es la antena parabólica como otros bienes y servicios comunes
(parqueaderos, lavandería, parque infantil, gimnasio, salón comunal, entre otros) y, por tanto, teniendo acceso a ella todas las
unidades residenciales, los propietarios de éstas se hallan obligados por igual, en los términos que prevea el reglamento de
propiedad horizontal y como lo disponga, en ejercicio de sus atribuciones, la respectiva asamblea de copropietarios, a su
sostenimiento.
ANTENA PARABOLICA-Decisión de adquisición por mayoría de integrantes de Asamblea/ANTENA PARABOLICA-pago de
cuota fijada

Otra cosa es que, al momento de decidir acerca de si la antena parabólica se adquiere o no, como ocurre con los demás
elementos comunes, cada uno de los integrantes de la Asamblea deba tener, según las reglas generales, la oportunidad de
oponerse o de apoyar tal proyecto, y la posibilidad cierta de ejercer su derecho de voto. Adoptada la determinación
correspondiente por las mayorías que el reglamento contemple, los ausentes y disidentes quedan obligados por ella y, si algo
tienen que alegar al respecto, en cuanto a su validez, deben acudir a los medios judiciales ordinarios. Pero, mientras el acto de
la Asamblea permanezca en vigor, en cuanto no haya sido revocado por ella misma o anulado por el juez competente, las
obligaciones del copropietario, entre las cuales se encuentra el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias que se hayan
fijado, deben ser cumplidas, bajo el apremio de las sanciones que, según sus facultades, pueda imponer la administración.
Queda a salvo desde luego, la libertad de cada copropietario de contratar o no servicios adicionales de televisión privada por
suscripción, sin que en ello puedan interferir la asamblea ni la junta administradora.

 Corte Constitucional, Sentencia T – 216 de 1998. MP Carlos Gaviria Díaz. Obligatoriedad


de las decisiones adoptadas por la Asamblea de copropietarios.

La propiedad horizontal impone a los copropietarios el uso común de algunas áreas, y la consiguiente necesidad de atender a
su administración de manera colectiva, a través de un órgano colegiado en el que están llamados a participar
democráticamente todos ellos: la asamblea de copropietarios. Las decisiones de este órgano, obligan a quienes tenían derecho
a participar en la asamblea y no lo ejercieron (directamente o por medio de apoderado), lo mismo que a aquellos que
participaron y cuyas propuestas no fueron acogidas por la mayoría. Así, "es claro que el juez de tutela no puede exonerar el
pago de expensas de administración ni puede favorecer el incumplimiento de los deberes u obligaciones derivadas de la vida
en comunidad, pues como bien lo afirmó esta Corporación: 'abusa de la acción de tutela quien, desquiciando el objeto de la
misma, pretende amparar lo que no es un derecho suyo sino precisamente aquello que repugna al orden jurídico y que
apareja responsabilidad y sanción: la renuencia a cumplir las obligaciones que contrae.

 Corte Constitucional, Sentencia T 440 de 1995. MP Antonio Barrera Carbonell.


Improcedencia de la acción de tutela para dirimir controversias sobre propiedad horizontal.

"La posibilidad de considerar el derecho a la propiedad como derecho fundamental depende de las circunstancias
específicas de su ejercicio. De aquí se concluye que tal carácter no puede ser definido en abstracto, sino en cada caso
concreto. Sólo en el evento en que ocurra una violación del derecho a la propiedad que conlleve para su titular un
desconocimiento evidente de los principios y valores constitucionales que consagran el derecho a la vida a la dignidad y a
la igualdad, la propiedad adquiere naturaleza de derecho fundamental y, en consecuencia, procede la acción de tutela.
Dentro de este marco general, el reconocimiento de la propiedad, entendido como un derecho fundamental se presenta
siempre que sea ejercido dentro de los límites que imponen las leyes y el orden social. No puede alegarse la violación de
un derecho, en este caso la propiedad, cuando existe duda sobre la adquisición o la licitud del objeto que se busca
amparar".

"Si bien el carácter de fundamental del derecho a la propiedad privada es relativo, la Corte Constitucional ha reconocido
que, en los casos en los que su desconocimiento conduzca a la vulneración de los derechos fundamentales a la vida, a la
igualdad y a la dignidad humana, éste adquiere el carácter de derecho fundamental".

"El derecho a la propiedad, sólo puede tutelarse cuando de su violación se desprenda claramente que también se vulnera
otro derecho fundamental -vida, salud, seguridad social, etc-, cuya efectividad debe restablecerse con urgencia, pues de lo
contrario, los efectos de la conculcación incidirían desfavorablemente en la supervivencia del afectado y sus legitimarios
o en las condiciones que la hacen digna".

No todo problema originado en la supuesta vulneración del derecho a la igualdad debe ser dilucidado y solucionado a
través de la acción de tutela, pues ésta exige fundamentalmente que el asunto tenga raigambre e importancia
constitucional.

Frecuentemente se presentan problemas atinentes al derecho a la igualdad que tienen su origen o fundamento en la
violación de la ley, la convención o el contrato que no debe resolver el juez constitucional de la tutela, sino el juez
ordinario mediante el mecanismo de las acciones procesales ordinarias. Por lo tanto, en cada caso concreto es necesario
precisar si el asunto debe resolverse bajo la órbita estrictamente constitucional o por el contrario dentro del ámbito
meramente legal o reglamentario. La inexistencia del medio de defensa judicial, o en caso de existir éste, la falta de
idoneidad, efectividad o eficacia del mismo en un caso concreto o la evidencia de la ocurrencia de un perjuicio
irremediable, son determinantes en cada evento sometido a estudio del juez de la procedencia o improcendencia de la
tutela como mecanismo definitivo o transitorio, cuando se viola el derecho a la igualdad.

De acuerdo con la normatividad sobre propiedad horizontal, las diferencias que surjan entre propietarios y entre éstos y
la administración, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones, como propietarios de
los bienes de dominio exclusivo o particular, al igual que las diferencias que surjan sobre la obligatoriedad y alcance del
reglamento de copropiedad y de las decisiones de los órganos administrativos y directivos, deberán dirimirse a través del
proceso verbal sumario a que alude el artículo 435, parágrafo 1o., numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, según el
cual al trámite de dicho proceso se somete a las controversias sobre la propiedad horizontal...

Por lo demás, no procede la tutela contra la Junta Directiva del Condominio Campestre "El Peñón", no sólo por existir
otro medio de defensa judicial idóneo y eficaz, sino porque el peticionario no se encuentra frente a dicha Junta en un
estado de subordinación. Tampoco se halla en un estado de indefensión, porque como lo ha repetido en muchas
oportunidades la Corte, éste supone la carencia en cabeza del peticionario de medios físicos, materiales o jurídicos
idóneos y efectivos para amparar sus derechos fundamentales, situación que en el caso subjudice no se da, toda vez que
dicho peticionario dispone del aludido medio alternativo de defensa judicial .

 Corte Constitucional, Sentencia T – 115 de 1994. MP Hernando Herrera Vergara.


Publicación de cartas en el conjunto residencial.

Ahora bien, la sola publicación de una carta en las carteleras del conjunto residencial en obedecimiento de directrices
trazadas por la asamblea de copropietarios, no constituye por sí misma, independientemente del contenido, vulneración
del derecho constitucional fundamental a la intimidad. Es necesario, entonces, ponderar la información destinada al
conocimiento de los habitantes del conjunto, para que de acuerdo con ese contenido resulte posible establecer si se viola
o no el derecho. A folios 5 y6 del expediente aparece la Carta que el administrador del Conjunto Residencial y la
Presidenta del Consejo dirigieron al señor CALDERON FERNANDEZ, carta que es motivo de la presente acción; en ella
se le manifiesta al accionante que "El Consejo de Administración se ha dirigido a usted desde el pasado mes de abril con
el fin de responder a su solicitud de un parqueadero y de buscar un ocasión para encontrar conjuntamente soluciones a
problemas que lo implican y que han venido siendo señalados por diversos residentes en reiteradas ocasiones". Expresan
quienes suscriben la misiva que por no haber recibido respuesta a misivas anteriores envían una nueva para poner en
conocimiento del destinatario y de los residentes algunos problemas dentro de los que se destacan: que según el
reglamento "no es lícito que en su local funcione una insdustria panificadora", que no está permitida la instalación de un
transformador industrial, el uso de una alta carga energética ni el uso de gas; que la elaboración del pan genera ruidos
ensordecedores...." ; que el almacenamiento de harinas y alimentos además de malos olores ha generado una plaga de
cucarachas..."; que la modificación de la fachada y la instalación de inadecuados avisos de publicidad contradicen el
reglamento, que la eliminación de aguas servidas y calientes en las jardineras ha venido deteriorando las plantas", que el
local ha sido convertido en residencia para lo cual "se hicieron inadecuadas o inconsultas instalaciones"; que la venta de
bebidas embriagantes está generando un grave problema social y de seguridad para los residentes".

No encuentra la Sala en expresiones como las que se acaban de referir, motivos de violación o amenazas de los derechos
constitucionales fundementales y en particular del derecho a la intimidad. Las circunstancias descritas en la carta no
comportan un situación que pueda interesar tan solo al propietario, sino que involucran aspectos que comprometen a los
demás miembros del conjunto residencial, y que, de algún modo, se relacionan con las previsiones del reglamento de la
copropiedad. No se trata de informaciones estrictamente personales, familiares no destinadas al conocimiento público,
por el contrario, la administración no hizo nada diferente a ventilar asuntos ya conocidos por los habitantes del conjunto,
como que algunos de ellos presentaron la queja y en todo caso la asamblea de copropietarios adoptó la medida que se
cuestiona. El contenido de la carta revela la enunciación de una serie de problemas con el propósito de "buscar una
ocasión para encontrar conjuntamente soluciones" en el sentido de que "su colaboración es indispensable para la
convivencia de centenares de familias en un área que no es común y que es patrimonio de la ciudad".

1.2 SENTENCIAS DE CONSTITUCIONALIDAD

 Corte Constitucional, Sentencia C- 522 de 2002. MP. Jaime Córdoba Triviño. Participación
en la toma de decisiones a través del sistema de coeficiente.

La fuerza expansiva de la democracia y la relación estrecha que existe entre los principios de igualdad y participación
democrática y la regla de una persona un voto no significa, que en todos los campos y en todas las esferas de la vida social
deba adoptarse esa norma como criterio para adoptar las decisiones colectivas. La Constitución no proscribe toda forma de
voto ponderado pues en ciertos espacios esos sistemas son legítimos. Así, en particular, la Carta no ordena que toda
organización o asociación deba ser democrática pues explícita o implícitamente admite que existan asociaciones que no
tienen por qué adoptar principios de funcionamiento ni un tipo de organización democráticos. Es obvio entonces que esas
entidades pueden acoger criterios de decisión que se aparten de la regla "una persona un voto".

Pero la situación es aún más compleja, pues incluso en ámbitos y organizaciones que, conforme a la Carta, se rigen por el
principio democrático, la regla "una persona un voto" no tiene una operancia absoluta. Así, en el campo político, la propia
Constitución, con el fin de potenciar otros valores constitucionales, ha admitido cierta desviación frente a la "regla un persona
un voto.

(...) Conforme a lo anterior, en ámbitos en donde la Carta exige una organización democrática, en principio la regla para
adoptar decisiones colectivas debe conferir un mismo peso al voto de las distintas personas; sin embargo, es posible apartarse
de esa norma de decisión, siempre y cuando existan razones constitucionales claras que justifiquen ese alejamiento de la
regla "una persona un voto” Sentencia C-110 de 2000.

(…) El legislador en uso de la cláusula general de competencia de hacer la ley, eligió como criterio el coeficiente de propiedad
para definir las relaciones en las asociaciones de copropietarios de unidades inmuebles independientes que comparten la
propiedad de bienes necesarios para el uso de cada unidad y ello, no es inconstitucional porque no se revela contrario al
interés general.

De este modo, parece que el legislador al configurar el voto porcentual para definir la participación de los propietarios en las
asambleas del régimen de propiedad horizontal crea una distinción que atenta contra el bien público de la democracia. En
primer lugar, es del caso precisar que la democracia más que un bien público es un principio rector del orden jurídico y un
sistema político en el que la soberanía popular constituye la única fuente de legitimidad para el ejercicio del poder. Si se
observa como una conquista política de los pueblos en pro de la igualdad, es posible afirmar que de este modo se trata de un
bien público y sin embargo, esto no significa que posea sin mayor definición una obligatoriedad normativa para ello, requiere
la traducción jurídica de esta percepción para precisar y definir la regla que permita identificar qué constituye una obligación
exigible en términos democráticos y frente a ello, se concluyó con anterioridad que la regla producto de la aplicación de la
democracia es la de una persona un voto.

REGLA DE UN VOTO PARA LA COPROPIEDAD

Luego se trata de dos hipótesis jurídicas diferentes y por ello, no es posible aplicar sin más definiciones la regla de la
democracia al reglamento de propiedad horizontal, porque la identificación de las reglas exige que para evaluar las
condiciones de participación no se puede pasar por alto que se trata de una asociación de copropietarios, el vínculo para la
colectividad tiene su origen en la existencia de personas dueñas de unidades inmobiliarias independientes que comparten la
propiedad de bienes necesarios para el uso y disfrute de cada una de las unidades privadas. De lo contrario, la consecuencia
de aplicar la regla una persona un voto llevaría a que no es posible hacer la distinción entre propietarios, tenedores,
poseedores, arrendatarios, en fin cualquier habitante del bien inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, se
encuentra en condiciones de participar en la asamblea general ya no de los copropietarios sino de los moradores del
inmueble.

De todo lo anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las
unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de
propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares.

La comunidad de copropietarios existe porque hay un grupo de propietarios de inmuebles individuales que comparten la
propiedad de ciertas zonas comunes y del terreno donde está construido el inmueble. En consecuencia, el derecho de
propiedad es la causa fundante de la organización y por lo tanto, no se puede separar de los derechos y deberes derivados de
esa condición original.

El coeficiente de propiedad horizontal es el punto de referencia que traduce la participación y obligaciones de cada
propietario en estrecha relación con la unidad privada respectiva, que es el único motivo de la asociación por ello,

En principio el uso del coeficiente de propiedad para definir el valor del voto en las asambleas de copropietarios es un criterio
que responde a los atributos de dominio y disposición de la propiedad privada de conformidad con el equilibrio entre los
derechos y deberes de los copropietarios, en donde el coeficiente de propiedad define las cuotas partes de las
responsabilidades económicas de los recursos necesarios para el sostenimiento de los bienes comunes y pago de servicios
públicos domiciliarios y así, quien posee el mayor coeficiente correlativamente paga la mayor cuota de sostenimiento. Sin
embargo, surge la duda de si la regla del equilibrio entre derechos y deberes se debe aplicar en todas las decisiones que se
toman en las asambleas de copropietarios y si allí, el criterio del coeficiente de propiedad es una medida racional, justa y
proporcional. ( el subrayado es nuestro)
Se debe distinguir en el momento de votar en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda las
decisiones de tipo económico de las decisiones que no lo son, porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como
criterio para determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes pero
para las decisiones que no representan una erogación económica, la regla será la de un propietario un voto. (Subrayado es
nuestro)

 Corte Constitucional, Sentencia C-265 de 2002. MP Manuel José Cepeda. Solicitud para la
constitución de Unidades Inmobiliarias cerradas.

Ahora bien, el objeto de la demanda presentada por la actor está constituido por una expresión contenida en el artículo 64 de
la Ley 675 de 2001; esta norma señala las condiciones en las que es posible la constitución de Unidades Inmobiliarias
Cerradas por asimilación. En efecto, la disposición dice que “los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones
integradas arquitectónicamente que comparten elementos estructurales y constructivos que los asimilen a Unidades
Inmobiliarias Cerradas, podrán solicitar a la autoridad urbanística licencia para convertirse en Unidad Inmobiliaria Cerrada
siempre que con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo menos un número no
inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios” 1. De esta forma, la ley autoriza la creación de Unidades
Inmobiliarias Cerradas que originalmente no fueron concebidas como tales siempre y cuando se cumplan con los requisitos
establecidos en la disposición que se acusa parcialmente en este proceso.

“El concepto de espacio público... hace relación no sólo a los bienes de uso público, sino a aquellos bienes de propiedad
privada que trascienden lo individual y son necesarios para la vida urbana. Los antejardines, las zonas de protección
ambiental, los escenarios privados a los cuales accede el público (como los teatros), caen bajo ese concepto que permite un
manejo urbano en el que el elemento público y colectivo prevalece sobre el particular.

Así, la noción legal de espacio público que alude al “conjunto de inmuebles públicos y los elementos arquitectónicos y
naturales de los inmuebles privados, destinados por su naturaleza y por su uso o afectación, a la satisfacción de necesidades
urbanas colectivas que trascienden, por tanto, los límites de los intereses individuales de los habitantes”

De otra parte, el concepto de espacio público también tiene importantes consecuencia respecto del régimen de propiedad
privada que reconoce y garantiza el Ordenamiento Superior. Así, es posible que algunos elementos estructurales de
inmuebles objeto de propiedad privada se integren naturalmente al espacio público urbano; en estos casos el dominio
exclusivo que sobre un inmueble se le reconoce al propietario debe armonizarse con la protección del interés general que se
expresa en el derecho de libre circulación y acceso a las áreas de tráfico vehicular y peatonal, a las zonas de recreación
pública, a las franjas de retiro de las edificaciones sobre las vías etc. Las normas legales han precisado éstas y otras
limitaciones al derecho de propiedad privada en aras de la preservación del espacio público. ( el subrayado es nuestro)

En este orden de ideas, el concepto de espacio público constituye una expresa limitación a la propiedad privada, en general, y
a la propiedad horizontal, en especial, pues ésta es una forma de organización de la propiedad privada que tiene plena eficacia
sólo en la medida en que las limitaciones a la libertad de circulación, y a otros derechos, generadas por los sistemas de
cerramiento y control de ingreso que se desprenden de la figura jurídica de las Unidades Inmobiliarias Cerradas no invadan
el espacio público ni excluyan de su goce a los habitantes que no pertenecen a dichas unidades.

En estos casos, es preciso identificar criterios que permitan la armonización de diferentes derechos e intereses que pueden
verse enfrentados, de tal forma que se impida la apropiación por parte de los particulares de elementos del espacio público
que garantizan la vida en comunidad (v.g. el cerramiento de una calle que hace posible el acceso a un sector de la ciudad) y
permiten el ejercicio de derechos individuales, sociales y colectivos que mejoran la calidad de vida de todas las personas (en
plazas, parques, lugares de reunión etc.).

El legislador no puede permitir, así sea indirectamente, la afectación permanente del espacio público por vía de cerramientos
que equivalgan a una apropiación privada de lo destinado al uso común. Inconstitucionalidad de la expresión
“significativamente” y conformación de la unidad normativa

En el presente caso, la expresión del artículo 64 de la Ley 575 de 2001 que acusa el actor se inscribe en la constitución de
Unidades Inmobiliarias Cerradas por asimilación y se relaciona directamente con la preservación del espacio público urbano
o rural, que puede verse afectado por la creación de dichas formas de propiedad con el consiguiente perjuicio para el goce de
los derechos de los demás habitantes del sector. No obstante, el legislador no fija un criterio claro e inteligible que oriente a la
administración en la determinación de cuando la afectación del espacio público es significativa. Por esta vía, la expresión
demandada del inciso 3 del artículo 64 de la Ley 575 de 2001 estaría creando el riesgo de que se avalara la apropiación del
espacio público por parte de particulares puesto que no refiere a alguna escala de graduación que permitiera diferenciar entre
una afectación significativa y una no significativa del espacio público. La Corte, entonces, encuentra que la expresión
demandada es inconstitucional.
 Corte Constitucional, Sentencia C-346 de 1997. MP Antonio Barrera Carbonell.
Unidades Inmobiliarias cerradas

PRINCIPIOS DE UNIDAD Y AUTONOMIA DE ENTIDADES TERRITORIALES-Conciliación


La conciliación entre los principios de unidad y autonomía, ha de hacerse bajo el entendido de que las entidades
territoriales son titulares de poderes jurídicos, competencias y atribuciones que les pertenece por si mismas y que no
devienen propiamente del traslado que se les haga de otros órganos estatales, para gestionar sus propios asuntos e
intereses. De esta suerte, aunque se reconoce la existencia de un ordenamiento superior, igualmente se afirma la
competencia de dichas entidades para actuar dentro del espacio que según dicha autonomía se les reconoce.

AUTONOMIA DE ENTIDADES TERRITORIALES-Económico y financiero.


Un rasgo característico que afirma el derecho a la autonomía lo constituye la atribución que tienen las entidades
territoriales para establecer los tributos necesarios que requiere el cumplimiento de sus funciones. En efecto, no basta
con diseñar una autonomía bajo la idea de que las entidades territoriales pueden designar sus propias autoridades,
ejercer poderes, atribuciones o competencias específicas que les pertenecen, con cierta libertad e independencia, si al
mismo tiempo aquélla no comprende lo económico y financiero, es decir, el derecho de contar con recursos, a través de la
participación en las rentas nacionales y el establecimiento de impuestos y de administrarlos, según convenga a la gestión
de los intereses regionales y locales.

AUTONOMIA DE ENTIDADES TERRITORIALES-Límites en materia fiscal.


No existe una autonomía absoluta en materia fiscal en cabeza de las entidades territoriales, pues su competencia para
establecer y regular los tributos debe ejercerse por la autoridad competente, dentro de los límites que le señalen la
Constitución y la ley, lo cual significa que el atributo de la potestad impositiva regional y local es relativo y, en tal virtud,
el legislador puede señalar ciertas pautas, orientaciones y regulaciones o limitaciones generales para su ejercicio, siempre
que se respete el núcleo esencial de la autonomía, es decir, que no se desnaturalice la esencia de ésta de modo que se la
desvirtúe, desconozca o desnaturalice.

AUTONOMIA DE ENTIDADES TERRITORIALES-Elemento de referencia para establecer límites en materia fiscal.


La expresión y gestión de los intereses regionales, propios de la autonomía, no resultan contrarios ni excluyentes con los
propósitos y objetivos de alcance nacional; es decir, pueden existir competencias concurrentes que impliquen en un
momento dado la necesidad de afirmar los intereses locales y que al mismo tiempo entren en conflicto con los intereses
nacionales, en cuyo caso se debe hacer la ponderación adecuada que consulte en lo posible su armonización, pero "se
privilegiará el interés que concentre el mayor valor social"

ESPACIO PUBLICO-Concepto.
El concepto de espacio público, conceptualmente ya no es el mismo de antaño, limitado a los bienes de uso público
(calles, plazas, puentes y caminos), según la legislación civil, sino que es mucho mas comprensivo, en el sentido de que
comprende en general la destinación de todo inmueble bien sea público o privado al uso o a la utilización colectiva,
convirtiéndose de este modo en un bien social.

ESPACIO PUBLICO INTERNO-Regulación corresponde al legislador/IMPUESTO PREDIAL DE ESPACIO PUBLICO


INTERNO-Gravación menor que para áreas privadas en unidades inmobiliarias cerradas/IMPUESTO PREDIAL-Tarifas
diferenciales.
La norma alude a un aspecto, el llamado "espacio público interno" que constituye un aspecto que concierne a los
llamados intereses colectivos o sociales que corresponde regular al legislador. De este modo, no puede resultar extraño
que, para efectos del impuesto predial, el legislador determine, dado el valor y la connotación social que tienen las áreas
que integran dicho espacio, que ellas sean gravadas con un impuesto predial diferenciado menor que el previsto para las
áreas privadas. Ello se adecua a la Constitución, porque ésta no sólo propicia y protege el surgimiento y consolidación de
otras formas alternas de dominio diferente a la tradicional propiedad individual, sino que, además, le asigna al Estado el
deber de velar por la protección de la integridad de las zonas destinadas al espacio público y al uso común. La obligación
de contribuir a los gastos e inversiones del Estado debe estar sustentada en conceptos de justicia y equidad, razón por la
cual se consultan éstos cuando el legislador permite el establecimiento de tarifas diferenciales menores para las zonas
comunes y del espacio público interno, con respecto a las que corresponden a las áreas de dominio privado, pues la
institución de aquéllas responden más a los intereses comunitarios prevalentes, que a los intereses privados.

AUTONOMIA DE ENTIDADES TERRITORIALES-Restricciones que persiguen un interés general en materia


tributaria/IMPUESTO PREDIAL Y CONTRIBUCIONES DE VALORIZACION-Zonas comunes y espacio público interno
en unidades inmobiliarias cerradas.
No resulta irrazonable ni desproporcionado, antes por el contrario consulta finalidades constitucionales que son válidas,
el establecimiento en el art. 42 de las aludidas restricciones a la autonomía de los municipios para establecer impuestos,
mas aún cuando con ellas se satisface o persigue un interés de alcance general y la consecución de un objetivo de mayor
valor social que el que pueda representar el tratamiento tributario uniforme de las áreas que componen las unidades
inmobiliarias cerradas. La competencia privativa que tienen los municipios para gravar la propiedad inmueble no se
vulnera con la disposición objetada, porque dicha potestad subsiste en cabeza de aquéllos, en el sentido de que pueden
señalar, conforme a la ley, todos los elementos del respectivo tributo, sólo que con el fin de perseguir finalidades
constitucionales legítimas se ha dispuesto en la norma comentada el establecimiento de tarifas diferenciales en las
condiciones en ellas señaladas, pero que en todo caso deben ser fijadas por la competente autoridad municipal.

AUTONOMIA DE MUNICIPIOS-Establecimiento de tarifas diferenciales atendiendo ciertos criterios.


En el establecimiento de las referidas tarifas diferenciales las autoridades municipales gozan de plena autonomía. Sin
embargo, en su determinación deben obrar con criterios de razonabilidad, racionalidad y proporcionalidad que consulten
los intereses municipales y de la comunidad. Por lo tanto el uso desviado de esta facultad, atentatorio contra los intereses
públicos sociales puede dar lugar al uso de la acción pública de nulidad ante la jurisdicción de lo contencioso
administrativo.

FORMAS PROCESALES-En su diseño deben observarse ciertos criterios.


En el establecimiento de las formas propias de cada actuación judicial, que comprende así mismo la regulación de las
diferentes acciones, el legislador debe tomar como punto de referencia la realidad social y extraer de ellas reglas útiles
que hagan expedito y eficaz el derecho de acción. Por lo tanto, si bien el legislador goza de libertad para establecer las
formas procesales, en el diseño de éstas deben observarse los criterios de razonabilidad, racionabilidad, proporcionalidad
y finalidad. No son válidas constitucionalmente, en consecuencia, aquéllas formas procesales que se desvían de dichos
criterios y que anulan u obstaculizan irrazonablemente el ejercicio del derecho de acción.

COPROPIETARIOS DE UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA-Exigencia de mayoría para impugnar acto de autoridades


de planeación y urbanismo/ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS-Ausentismo/DERECHO DE ACCION PARA
IMPUGNAR-Protección.
La consagración de una mayoría de las dos terceras partes de los votos de los copropietarios de una unidad inmobiliaria
cerrada, para obtener la autorización de impugnar las decisiones de las autoridades de planeación y urbanismo, resulta a
todas luces irracional y desproporcionada, porque significa la consagración de un sistema específico y excepcional para la
impugnación de los referidos actos administrativos subjetivos, que desconoce la realidad social y particularmente la
forma como operan en la práctica las asambleas de copropietarios, en las cuales el ausentismo de sus miembros es la
regla de conducta constante. Con mucha dificultad y luego de más de una citación, por lo menos, se logra que concurran a
ella el número mínimo para llevar a acabo la respectiva sesión. Conseguir la aquiescencia del 75% de los miembros de la
asamblea, como lo prevé la norma, es casi un imposible. Por ende, la exigencia del proyecto configura, en la práctica, la
negación del derecho de acción para impugnar dichas decisiones.

DERECHO A LA IGUALDAD-Imposición carga procesal onerosa a unidades inmobiliarias cerradas/DERECHO DE


ASOCIACION-Unidades cerradas determinan ejercicio derecho de acción.
Se viola en el presente caso el derecho a la igualdad, cuando desatendiendo los aludidos criterios el legislador impone a
las personas jurídicas que constituyen las unidades inmobiliarias cerradas una carga procesal onerosa y excepcional que
no se exige a las demás personas que acuden a la jurisdicción de lo contencioso administrado. Dicha norma consagra una
injerencia excesiva y desproporcionada del legislador en el ámbito del derecho de asociación, si se tiene en cuenta que
como personas jurídicas son las propias unidades cerradas las que deben determinar, según lo establezcan sus propios
estatutos, la conveniencia y las condiciones bajo las cuales ejercitan el derecho de acción ante la jurisdicción de lo
contencioso administrativo. Avalar la referida norma, implicaría legitimar una intervención indebida en el manejo y
administración de dichas unidades, pues el establecimiento de las reglas o procedimientos de gestión de sus propios
intereses sólo a ellas compete.

 Corte Constitucional, Sentencia C-944 de 2003. MP Alfredo Beltrán Sierra. Entidades


territoriales pueden gravar la propiedad inmueble.

La Carta Política les reconoce de manera exclusiva a tales entes territoriales la facultad de gravar la propiedad inmueble, con
excepción de la contribución de valorización, la que puede ser impuesta por otras entidades, tal y como lo ordena el artículo
317 que textualmente reza: "Sólo los municipios podrán gravar la propiedad inmueble. Lo anterior no obsta para que otras
entidades impongan contribución de valorización". Dicha renta municipal al igual que los demás impuestos municipales,
como se ha reiterado, goza de protección constitucional, de manera que la ley no puede conceder exenciones, ni tratamientos
preferenciales, ni efectuar recortes en relación con el impuesto predial.” (sentencia C-467 de 1993, MP., doctor Carlos Gaviria
Díaz)

La Constitución señala los derechos y el ámbito de las atribuciones que en materia fiscal le corresponden a las entidades
territoriales e igualmente puntualiza los espacios competenciales permitidos y los vedados para la actividad legislativa. En
efecto, la Constitución confiere a los departamentos y a los municipios la facultad de establecer impuestos de conformidad
con la ley, (arts. 300-4 y 313-4), otorga a éstos últimos la potestad exclusiva de gravar la propiedad inmobiliaria, sin perjuicio
de la contribución de valorización (C.P. art. 317); consagra el principio de que los impuestos regionales gozan de protección
constitucional y no puede la ley trasladarlos a la Nación, salvo temporalmente en caso de guerra exterior (C.P. art. 362);
prohíbe que la ley establezca exenciones o tratamientos preferenciales sobre los tributos de las entidades territoriales, o
consagrar recargos sobre sus impuestos a menos que el recargo esté destinado a las entidades responsables del manejo y
conservación del medio ambiente y de los recursos naturales renovables (C.P. art. 294).” (sentencia C-346 de 1997, MP.,
doctor Antonio Barrera Carbonell)

Por las razones anteriores, no prospera el cargo de violación del artículo 317 de la Constitución, pues, la norma acusada no
está decretando un impuesto predial, sino, se repite, hace precisiones generales sobre la materia, lo que encuadra, según lo
visto, perfectamente dentro de las facultades del legislador.

El actor reprocha que la norma establece que el valor a pagar por concepto de impuesto predial de las unidades privadas de
los edificios o conjuntos bajo el régimen de propiedad horizontal es mayor que el que debe pagar el propietario de un
inmueble que no está sometido a este régimen.

Para la Sala no existe violación del principio de igualdad porque resulta claro que unos y otros propietarios de bienes raíces
no se encuentran en la misma situación : el inmueble de los primeros hace parte de en un conjunto o edificio, que tiene áreas
comunes, en cambio, el inmueble de los segundos no comparte áreas comunes con otros propietarios.

 Corte Constitucional, Sentencia C-488 de 2002. MP Álvaro Tafur Gálvis. Aplicación de las
normas de orden público de la ley 675, se aplicará a los reglamentos del régimen anterior.

Cabe anotar que para ninguna de las decisiones de la asamblea se requiere la unanimidad de los votos de los copropietarios
que la conforman, como tampoco la decisión unánime de los votos de los asistentes a la reunión, en cuanto i) “la asamblea
general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad
de los coeficientes de copropiedad”, ii) “tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de
copropiedad representados en la respectiva reunión.”, iii) “para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la
propiedad horizontal se podrá exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.”, iv)
[l]as mayorías superiores previstas en los reglamentos se tendrán por no escritas y se asumirá que la decisión
correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados
en la de la mayoría calificada aquí indicada”, y v) las decisiones que se tomen en contravención a las disposiciones sobre
quórum y mayorías “serán absolutamente nulas” –artículo 45-.

De lo dicho se concluye que la Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad horizontal que –como se dijo- amplía la
comunidad de intereses a aspectos considerados individuales en el régimen de las Leyes 182 de 1948 y 16 de1985, porque i)
concede a la asamblea de copropietarios atribuciones para decidir la destinación y uso de los bienes privados, ii) amplia el
poder decisorio del órgano rector de la copropiedad al suprimir la unanimidad que fuera exigida en el régimen anterior para
la imposición de expensas extraordinarias, mejoras necesarias y la alteración sensible del uso y del goce de los bienes
comunes, y iii) convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la asamblea de copropietarios al
permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir inmuebles.

De suerte que la Ley 675 puede disponer que las asambleas de los edificios y conjuntos constituidos antes de su vigencia,
sometan a consideración de sus integrantes las nuevas disposiciones para que adopten la reforma pertinente. Y también
puede disponer que de no hacerlo en el término previstos los dictados de la ley de cumplimiento imperativo se entenderán
incorporadas en dichos reglamentos, como quiera que las previsiones de la nueva ley, coherentes con principios y valores
constitucionales de mayor entidad que la autonomía de la voluntad operan en todo el ordenamiento, sin que para el efecto
cuente que los reglamentos de copropiedad sean modificados, o que las asambleas, y los copropietarios decidan mantenerlos.

En consecuencia, la expresión del inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 demandada, en cuanto concede un término
para que las asambleas y copropietarios de edificios y conjuntos modifiquen sus estatutos no quebranta el ordenamiento
constitucional, en el entendido de que estas modificaciones se deben hacer consultando los reglamentos vigentes,
particularmente en cuanto a las mayorías requeridas para adoptar las reformas.

La expresión “y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por
seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional”; contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 de
2001 no quebranta los artículos 2°, 4° y 58 constitucionales, en el entendido que las asambleas y copropietarios deberán
sujetarse a sus reglamentos vigentes para modificar en lo pertinente sus estatutos. Y el aparte “transcurrido el término
previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas” contenido en el inciso segundo
de la misma disposición, tampoco quebranta tales disposiciones, en el entendido que la previsión se aplica exclusivamente a
las normas de orden público contenidas en la ley.

De modo que los edificios y conjuntos que el 4° de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad horizontal
mediante el registro de la escritura pública, contentiva del reglamento de copropiedad y de los documentos a que hacen
referencia los artículos 4° y 6° del Decreto 1365 de 1986, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo que sus
copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad, convengan en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de
2001 y, para el efecto, haciendo uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos. Y respecto de las previsiones de
la ley de orden público, que con prescindencia de la voluntad de los copropietarios y de los consorcios rigen como lo dispone
la ley.

Porque el Estado no puede prescindir de la justicia interna y propia con que cuentan los propietarios y las asambleas de los
edificios o conjuntos, como depositarias de la voluntad común, para valorar la conveniencia o inconveniencia de alterar las
condiciones jurídico patrimoniales existentes, de frente a las situaciones económicas y sociales que efectivamente comparten.

Salvo en defensa de intereses de orden público social y económico, de mayor jerarquía constitucional que la estabilidad que
demandan las situaciones jurídicas patrimoniales, que deberán valorarse y ponderarse, previa confrontación de las diferentes
disposiciones de la Ley, asunto que no le correspondía a esta Corporación abordar, como quedó explicado.

 Corte Constitucional, Sentencia C-782 de 2004. MP. Rodrigo Uprimny Yepes. Contribución
a las expensas de acuerdo con la proporción de la unidad privada.

Las normas acusadas establecen que los distintos inmuebles de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal deben contribuir al financiamiento de las expensas comunes mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de administración, que son proporcionales al coeficiente de propiedad de cada inmueble, el cual depende del
área de cada inmueble. El demandante considera que esa regulación desconoce el principio de igualdad y viola el derecho de
propiedad. Según su parecer, los inmuebles de mayor extensión no causan necesariamente gastos adicionales al conjunto o al
edificio en que se encuentran, pues todos los residentes del conjunto, sin importar el área de su inmueble, gozan en igual
proporción de los servicios comunes y de administración. Y por ello, concluye el actor, es discriminatorio cobrar mayores
cuotas para las expensas comunes a los inmuebles de mayor extensión, pues todos los residentes reciben en igual proporción
los mismos servicios comunes y de administración. Según su parecer, la regulación compatible con el principio de igualdad es
que la ley señale que las cuotas por administración sean idénticas para todos los inmuebles, o eventualmente que sean
proporcionales al gasto que cada inmueble ocasione a la administración, en caso de que uno o varios inmuebles causen mayor
consumo de servicios comunes.

El artículo 58 constitucional establece, en consecuencia, algunos parámetros concretos para determinar la garantía y
configuración normativa de este derecho, como son el reconocimiento a la propiedad privada “con arreglo a las leyes civiles”,
la afirmación de la protección de los derechos adquiridos en relación con ella, - en el tránsito legislativo-, y el reconocimiento
a la función social y ecológica que tiene la propiedad, como características establecidas por el constituyente al uso, goce y
disposición de este derecho.

De allí que se pueda asegurar que la Carta reconoce y protege el derecho a la propiedad privada y sólo condiciona su ejercicio
y disposición, principalmente, a motivos de utilidad pública o de interés social, asegurando en todo caso, ante la existencia de
conflictos entre el interés general de la colectividad y el interés particular, la prevalencia del primero (CP art. 58). Con todo,
aunque la ley pueda invocar el bienestar general para limitar los derechos de contenido patrimonial, cuando la limitación o
extinción del derecho pueda ser valorada económicamente, el afectado deberá ser indemnizado conforme a la Carta, salvo en
los eventos en que el acceso a la propiedad responda a las contravenciones señaladas en el artículo 34 constitucional, esto es,
que el bien haya sido adquirido mediante enriquecimiento ilícito, en perjuicio del Tesoro Público o con grave deterioro de la
moral social .

En ese orden de ideas, si bien la regulación de los derechos de propiedad tiene reserva de ley, eso no significa que la potestad
reguladora del Congreso no es absoluta, en la medida en que le compete asegurar que el ejercicio de la propiedad sea posible
y sus límites o exigencias sean razonables y respetuosas del núcleo esencial de este derecho. Bajo tales supuestos, es
plenamente posible que el Legislador decidida estructurar el acceso a la propiedad privada, mediante mecanismos específicos
que permitan su consolidación y ejercicio, acorde con las necesidades históricas. Tal potestad es propia de sus competencias
constitucionales, por lo que sólo limitaciones desproporcionadas o irrazonables, o abiertamente contrarias a derechos
fundamentales concretos, pueden ser consideradas reprochables, en vista del amplio margen de configuración del Congreso
en materia económica y patrimonial.

(...) El derecho a la propiedad horizontal puede definirse como una forma de dominio individual sobre un bien, que se
acompaña además del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio
efectivo del derecho individual. Desde sus orígenes en la regulación legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes
nació directamente del derecho de los propietarios sobre los bienes privados. De manera tal que "de la propiedad de los
bienes privados deviene el derecho de dominio sobre los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa". La
regulación y definición del contenido y límites de los derechos privados y comunes en la propiedad horizontal estaba entonces
establecida en la ley y especialmente en el reglamente de copropiedad horizontal correspondiente.

La ley 675 de 2001 prevé un criterio respecto a la determinación de la toma de decisiones, la fijación de expensas comunes y
el establecimiento de obligaciones frente a la propiedad común. Se trata del “coeficiente de copropiedad”, que define el
alcance de muchos de los derechos del propietario con respecto a las área comunes y al ejercicio de sus actividades, incluso,
en las áreas privadas. De hecho, el artículo 25 de la ley 675 de 2001 señaló que los coeficientes de copropiedad (porcentajes de
propiedad) definen la proporción de los derechos de los titulares de unidades privadas sobre los bienes comunes, el
porcentaje de participación en la asamblea para la toma de decisiones económicas y el índice de participación en las expensas
comunes, pues a mayor coeficiente, mayor cuota de sostenimiento. En el mismo sentido, el artículo 26 de la mencionada ley
estableció que tales coeficientes se calculan “con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con
respecto al área total privada del edificio o conjunto”, lo cual significa que dicho coeficiente depende esencialmente del área
de cada unidad privada que compone el edificio o el conjunto.

Como bien se dijo anteriormente, en esta oportunidad los cargos del actor se centran en atacar como violatorio del derecho a
la igualdad la decisión legislativa de utilizar precisamente estos coeficientes de copropiedad como criterio para establecer el
monto de las expensas comunes en cada caso concreto, incluyendo indudablemente la administración del edificio o conjunto,
y demás gastos. Para el demandante, el legislador debió haber consagrado en materia de las expensas comunes un criterio
retributivo, es decir un criterio en el que se tenga en cuenta los costos que realmente cada unidad inmobiliaria ocasiona al
edificio y los beneficios reales que dicha unidad obtiene de las zonas comunes, para que cada propietario pague
exclusivamente las sumas que correspondan, conforme a esa realidad. En su opinión, la ley debió haber consagrado un
régimen que permitiera que cada quien asumiera el costo de las expensas comunes conforme a lo que recibe por servicios, de
manera tal que quien use o necesite en mayor grado de tales bienes, pague una proporción mayor conforme a esa realidad.

En efecto se considera que quienes tienen un mayor patrimonio y perciben mayores ingresos pueden aportar una suma
mayor pero proporcional al área de su inmueble para el financiamiento de los gastos comunitarios.

Este criterio puede ser válidamente impuesto por el legislador, en la medida en que resulta razonable y adecuado para la
configuración y ejercicio del derecho a la propiedad horizontal, que se vinculen las obligaciones respecto de las expensas de
las áreas comunes no sólo a un criterio objetivo de propiedad, - el coeficiente de propiedad común sigue al de propiedad
individual-, sino que se acojan además consideraciones relacionadas con la capacidad contributiva y de pago derivada
precisamente de esa mayor capacidad patrimonial, que razonablemente se encuentra ligada al mayor área de la unidad
respectiva. Con ello se establece un criterio objetivo y eficiente en el recaudo de las sumas comunes, que en modo alguno
resulta contrario al principio de igualdad, pues es admisible que la ley exija, por razones de proporcionalidad, solidaridad y
redistribución, que quienes gozan de inmuebles de mayor área y por ende mayor valor contribuyan en mayor medida a
sufragar los gastos comunes que quienes son propietarios de inmuebles con menor área, que se entiende que tienden a ser de
menor valor.

La propiedad horizontal es entonces un tipo de dominio que genera derechos sobre unidades inmobiliarias independientes y
sobre áreas comunes. Con respecto al régimen que regula este tipo de propiedad, el Legislador tiene amplia libertad para
determinar el contenido de ese derecho, de manera tal que su competencia se circunscribe a asegurar que el ejercicio del
mismo resulte pleno y viable en el contexto histórico determinado y a que la normatividad impuesta sea razonable y
constitucionalmente legítima (vgr. respeto por los derechos adquiridos, no vulneración de derechos, fundamentales, etc). La
Ley 675 de 2001 podía entonces optar por establecer como regla para determinar el pago de las expensas comunes un criterio
de proporcionalidad al área de cada inmueble, diferente a otros criterios posibles, y conforme al cual a mayor copropiedad
individual corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de
contribución en las expensas comunes. Este criterio resulta razonable desde la perspectiva de las atribuciones del legislador,
porque desarrolla el derecho a la propiedad horizontal asegurando su viabilidad práctica y responde a los intereses
comunitarios que subyacen a este tipo de propiedad.

Para esta Corporación, en consecuencia, no puede considerarse contrario al derecho a la igualdad la diferenciación real entre
propietarios, que fue reconocida legalmente por medio de los coeficientes de copropiedad, en la Ley 675 de 2001, en la
medida en que es válida la regulación diversa para los diferentes e igual para los iguales. Además, como ya se explicó
largamente en esta sentencia, la opción por este criterio dista de ser arbitraria, pues representa un medio adecuado para
lograr al menos dos propósitos constitucionalmente admisibles.

 Corte Constitucional, Sentencia C-738 de 2002. MP. Marco Gerardo Monroy Cabra.
Contribución a las expensas comunes necesarias.

Las expensas necesarias, según la definición contenida en la misma Ley, son erogaciones necesarias causadas por la
administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de
los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el
mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos
esenciales relacionados con estos." Las consecuencias que se derivan de que los costos de mercadeo sean considerados como
expensas necesarias en los edificios o conjuntos de uso comercial consisten en que los propietarios de los bienes privados
estarán obligados a contribuir su pago, "de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal", sin que sea necesaria su
aprobación mediante mayoría calificada del 70%, como si la requieren las expensas que no son necesarias. Además, para esos
efectos existirá solidaridad entre el propietario, el tenedor a cualquier título, y el propietario anterior.

De otro lado, para definir las consecuencias que se derivan del hecho de que la ley considere que los costos de mercadeo
tienen el carácter de expensas necesarias en los edificios o conjuntos de uso comercial, es preciso tener en cuenta lo dispuesto
por el artículo 31 de la Ley, que prevé la figura de los llamados "módulos de contribución". El tenor de la disposición
mencionada es el siguiente:
"Artículo 31. Sectores y módulos de contribución. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén
destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o
localización.

"Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios
de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos,
calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.

"Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de
uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica."

Como puede apreciarse, no todas las expensas necesarias originadas en los bienes comunes, y entre ellas las provenientes de
los costos de mercadeo, son necesariamente asumidas por todos los copropietarios, pues, como lo ordena la disposición que
se acaba de transcribir, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto se debe prever la existencia de "bienes y servicios
comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios". En relación con ellos, las expensas necesarias
estarán a cargo exclusivo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes los sufragarán de acuerdo
con los módulos de contribución respectivos. Esta regla busca proteger a aquellos propietarios que, por la naturaleza,
destinación, o localización de su unidad privada, no se ven beneficiados con el uso y goce de ciertos bienes o servicios
comunes.

"como quiera que en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, algunos bienes comunes pueden beneficiar más a
unos propietarios o tenedores que a otros, se ha considerado necesario proponer la creación de la figura de los sectores y
módulos de contribución, para garantizar que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales que no
estén destinados al uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de bienes privados que derivan mayores
beneficios de su uso, exclusivamente para los comerciales o mixtos, nunca para los residenciales

(...) En efecto, como la misma disposición lo indica, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria,
"sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca". Esta
expresión indica que no es obligatorio que en los conjuntos o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal los
costos de mercadeo se tengan por expensas necesarias, pues los copropietarios pueden adoptar otra determinación, o señalar
excepciones al respecto, de manera que el asunto queda librado a la decisión de la asamblea de copropietarios, quien a través
del derecho que le asiste de aprobar o de modificar dicho reglamento, puede introducir tales excepciones.

De otro lado, tampoco es cierto que todos los costos de mercadeo tengan que ser asumidos por todos los copropietarios de
edificios o conjuntos de uso comercial en calidad de expensas necesarias y en proporción directa al índice de copropiedad,
pues si algunos servicios no están destinados al uso y goce general de los copropietarios (como pueden serlo en ciertos casos
los costos de publicidad o mercadeo), el reglamento debe prever la sectorización de tales servicios, como lo ordena
perentoriamente el artículo 31 antes trascrito, a fin de que las correspondientes erogaciones se determinen mediante el
sistema de módulos de contribución. De esta manera, tales expensas serán asumidas únicamente por quienes se benefician
con ellas.

Ahora bien, no puede perderse de vista que un edificio o conjunto de uso comercial es aquel "cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística
vigente", por lo cual los reglamentos de propiedad horizontal y las decisiones de los órganos de administración deben
respetar el desarrollo de la libre iniciativa empresarial de los demás copropietarios. Por ello, los condueños que se benefician
de ciertos servicios que como los publicitarios contribuyen al logro del objeto comercial implícito en este tipo de propiedad
horizontal, deben contribuir a sufragarlos, acogiendo la voluntad mayoritaria al respecto. Una solución distinta, que
permitiera a cada dueño de unidades privadas decidir libremente si contribuye o no a tales expensas, desconocería el
fundamento mismo del régimen de propiedad horizontal, que se estructura sobre la existencia de bienes comunes cuyo uso y
disfrute corresponde a todos los copropietarios, pero en donde también los costos y gastos de mantenerlos son de todos en
proporción a su participación en ellos, y también la destinación de las unidades privadas para uso comercial, definida en el
reglamento de propiedad horizontal, a cuyas disposiciones los copropietarios, en el momento en que adquieren tal calidad, se
acogen libremente.

(...) ella no obliga a la asambleas a establecer que el costo de los servicios publicitarios sea considerado como una expensa
necesaria, ya que admite restricciones y excepciones al respecto. En tal virtud no es una norma de orden público, es decir una
de aquellas respecto de las cuales los particulares no puedan disponer en contrario. Por lo tanto, esta disposición de la Ley
675 de 2001 no es de las que modifican automáticamente los reglamentos de propiedad horizontal vigentes al momento de
entrar a regir la ley, en el caso de que la asamblea no hubiera decidido, voluntariamente y consultando tales reglamentos, la
correspondiente modificación dentro del plazo de un año prorrogable por seis meses más, señalado en el artículo 86 de la
misma Ley.

(...) No existe una identidad entre las nociones de bienes comunes no esenciales y de bienes de uso público, pues los
primeros, dentro de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, no están destinados al uso de
toda la comunidad en general, o al de todos los habitantes del territorio, sino exclusivamente al de los copropietarios. Por eso,
la disposición no tiene el alcance regulador que le atribuye el actor, pues específicamente no tolera la enajenación de bienes
de uso público, ni destinados al uso público. En tal medida el cargo se elabora sobre contenidos normativos inexistentes.

• Corte Constitucional, Sentencia C-318 de 2002. MP. Alfredo Beltrán Sierra Demanda de
inconstitucionalidad en contra de los artículos 1, 3, parcial, 32, parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43,
parcial, 44, parcial, 45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51, parcial, 53, parcial, 58, parcial, 59, parcial,
y 62, parcial, de la Ley 675 de 2001, "Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal."

En virtud de lo dispuesto por el artículo 241, numeral 4, de la Constitución, la Corte Constitucional es competente para
conocer de las demandas de inconstitucionalidad contra disposiciones contenidas en leyes, como las que son objeto de
esta acción.

2. Lo que se debate.

2.1 Hay que advertir desde ahora, que el examen se hará sobre el cargo general que plantea el actor, que consiste,
básicamente, en que la Ley 675 de 2001, desde su articulado inicial, desconoce la realidad del país, en el sentido de que
al lado de los derechos de los propietarios de las unidades privadas en los edificios o conjuntos sometidos al régimen de
propiedad horizontal, concurren los derechos de otras personas, que son moradores de tales unidades, en calidad de
poseedores, tenedores, arrendatarios, cuyos derechos también deben ser respetados. Considera, entonces, que la Ley al
desconocer esta realidad, viola el preámbulo de la Constitución y los artículos 1, 2, 5, 13, 14, 23, 29, 40, 95, 103, 112 y
229 de la Carta.

La violación de los derechos de quienes no son propietarios, según el demandante, se plasma en el contenido de los 17
artículos que acusa parcialmente. Cuyo concepto de violación se resume en que tales preceptos impiden que los
moradores de edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, que no sean propietarios, sean
objeto de regulación del reglamento, a pesar de que el objeto de la Ley, es la convivencia pacífica (arts. 1 y 3 de la ley
675); los no propietarios no hacen parte de la persona jurídica que se constituye para administrar correctamente los
bienes y servicios comunes (art. 32 ibídem); no pueden integrar la asamblea general, que es el órgano que toma
decisiones, decisiones que no sólo afectan a los propietarios, sino a los demás moradores (art. 37 ibídem); en las
reuniones de copropietarios sólo son convocados los propietarios (arts. 39, 42, 43, 45); se les restringe a los no
propietarios el acceso a las actas a los no propietarios (arts. 47, 49); ni pueden, esta clase de moradores, designar al
representante legal (art. 50); además, una de las funciones del administrador es notificar las sanciones a los
propietarios, pero nada dice sobre quienes no lo son (art. 51, 11).

Sin embargo, observa el demandante, para efectos de imponer sanciones, los no propietarios sí son objeto de regulación
en la Ley (art. 59); y, el derecho de impugnación contra las sanciones sólo se predica para los propietarios (62).

Esto quiere decir que, se viola, en especial, el principio consagrado en la Constitución que dice "facilitar la
participación de todos en las decisiones que los afectan" (art. 2 de la Carta), porque, explica el actor, si las decisiones
de la asamblea general cobijan a todos, todos deben tener derecho a participar en la asamblea, al no hacerlo, la Ley no
está garantizando la convivencia pacífica, a pesar de ser el objeto descrito en el artículo 1º.

2.2 El interviniente y el señor Procurador consideran que no tiene razón el demandante porque, la situación jurídica de
quienes son propietarios no es la misma de la de los poseedores, tenedores o arrendatarios. Para el Procurador, sin
embargo, quienes sean poseedores con ánimo de señor y dueño, deben ser tenidos como propietarios.

2.3 Planteadas así las cosas, dada la generalidad del cargo y la forma como está redactada la demanda, la mayor parte
de las normas constitucionales que estima vulneradas el actor, obedecen a la interpretación personal que de las mismas
él da, por lo que la Sala no se detendrá a examinar disposición por disposición, sino que examinará la acusación
general.

2.4 Por ello, en primer lugar examinará en qué consiste una ley de propiedad horizontal; y, en segundo lugar, si una ley
de esta naturaleza debe cobijar las relaciones jurídicas de convivencia de los propietarios y de los no propietarios, o si la
resolución de estas situaciones corresponde a otra clase de regulaciones.

3. La ley que regula el régimen de propiedad horizontal. Breve referencia histórica.

3.1 La acusación, tal como la plantea el demandante, no puede resolverse sin hacer una breve referencia a la razón de
ser de esta relativamente nueva noción del derecho de dominio, denominada propiedad horizontal.
3.2 La necesidad inmediata de establecer reglas sobre la propiedad horizontal, los estudiosos la ubican en los hechos
sucedidos el día 9 de abril de 1948, cuando, a raíz de la destrucción de inmuebles, que se produjo ese día, hizo que este
asunto que ya estaba en desarrollo en otros países, con la experiencia vivida en las 2 guerras mundiales, que se
padecieron en el siglo pasado, dejara de ser un problema teórico y se convirtiera en una realidad de inaplazable
regulación, en nuestro país.

En efecto : había que solucionar, en forma rápida, el problema de vivienda de quienes se habían quedado sin ella, lo
que, aunado al momento social por el que estaba pasando Colombia, que se traducía en la llegada a las ciudades de
inmensos números de personas que vivían en el campo, fueron factores que contribuyeron a generar una gran presión
por la tierra urbana, y buscar la manera de que con la menor utilización de la misma, se beneficiara el mayor número de
personas. Además, aprovechando la reducción de costos de construcción que se deriva de esta clase de soluciones de
vivienda, en comparación con las individuales y aisladas.

Los hechos del 9 de abril, pues, dieron como resultado que con la declaración del Estado de Sitio (Decreto 1239 de 10 de
abril de 1948), se expidiera el Decreto 1286 de 1948, de fecha 21 de abril de 1948 "sobre el régimen de la propiedad de
pisos y departamentos de un mismo edificio."

En los considerandos 2 y 3 de este Decreto, se lee:

"2º. Que para facilitar la reconstrucción de los sectores afectados por los pasados sucesos, es necesario dictar normas
encaminadas al fomento de la construcción de todo género de edificios;

"3º. Que por falta de una legislación al respecto, en Colombia no se ha desarrollado el régimen de propiedad por pisos y
departamentos de un mismo edificio, el cual en otros países ha permitido resolver en forma satisfactoria el problema de
habitación de la clase media."

Este decreto fue convertido, en el mes de diciembre de 1948, en la Ley 182 de 1948.

3.3 Sin embargo, desde entonces, esta clase de derecho de dominio ha planteado múltiples interrogantes, que de una u
otra manera, afectan la convivencia pacífica de quienes comparten bienes comunes.

4. Cómo ha resuelto la ley el interrogante de a quién pertenecen los bienes comunes, y, por ende, la
titularidad de los mismos.

4.1 Por tratarse de una situación nueva que, como se dijo, no tenía un desarrollo legal y, mucho menos, jurisprudencial,
frente a los numerosos interrogantes y conflictos que suscitaba esta moderna forma de vivir cotidianamente,
compartiendo unos bienes y servicios comunes, ha dado lugar a las más diversas teorías jurídicas, encaminadas a
resolver, dentro de las nociones generales y clásicas del derecho y de la propiedad, asuntos tales como, cuál es la
naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, a quién pertenecen las áreas comunes: si a todos los propietarios, o a
una nueva persona jurídica o a una sociedad, integrada por los propietarios. Para lo que interesa a esta providencia,
porque, no es del caso detenerse en todas las teorías que se han desarrollado, basta mencionar las más importantes, y la
forma como la Ley las ha adoptado:

4.1.1 - La teoría de la comunidad, entendida como el derecho de propiedad que tienen dos o más personas sobre los
bienes comunes. Sin embargo, esta teoría presenta inconvenientes jurídicos, ya que, si se aplica en estricto sentido, los
comuneros tendrían derecho, también, por ejemplo, a pedir la división de la cosa en común. Por ello, se desarrolló la
teoría de la comunidad sui generis, que fue la adoptada, primero en el Decreto 1286 de 1948, y posteriormente, en la
Ley 182 de 1948, así : "Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y comunero de los bienes
afectado a uso común. (art. 2)"

4.1.2 - En la Ley 16 de 1985 se acogió la teoría de la persona jurídica. Con esta teoría se trataron de superar los
inconvenientes que contenía la teoría de la sociedad, que estaba siendo expuesta en ese momento. Sin embargo, esta
teoría de la persona jurídica, dentro de la propiedad horizontal, entendida como una persona jurídica distinta de los
copropietarios y dueña de los bienes comunes, para algunos presenta el problema jurídico de la forma jurídica de la
adquisición de los derechos reales : el título y el modo. No obstante estos inconvenientes que le señalan es la que se
impuso, no sólo en la Ley 16 de 1985, sino, también, en la ley 675 de 2001, artículo 32.

4.2 Sea este breve recuento, para resaltar dos aspectos :

4.2.1 La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es un tema en desarrollo, tanto por la ley como por la
jurisprudencia, y, su evolución y perfeccionamiento dependerán, en gran medida, como todos los asuntos jurídicos, de
la forma como éstos se desenvuelvan en la sociedad, aunado al hecho innegable, que esta clase de propiedad es la que se
impone en el mundo moderno. Basta mirar el auge de los grandes centros comerciales y de las construcciones de
vivienda, que son verdaderos conglomerados habitacionales, que comparten áreas y servicios.

4.2.2 El otro aspecto a destacar consiste en que desde su regulación legal, el derecho de dominio sobre los bienes
comunes nace directamente del derecho que adquirieron los propietarios de los bienes privados. Es decir, de la
propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio de los bienes comunes, con todas las consecuencias
que ello significa.

4.3 La Corte se refirió a la coexistencia de estos dos derechos (sobre las unidades privadas y las comunes) y la
titularidad de las áreas comunes en los propietarios de las áreas privadas, así:

"Del análisis de la norma en cuestión, queda claro que coexisten dos derechos, a saber: el primero, que radica en la
propiedad o dominio que se tiene sobre un área privada determinada; y, el segundo, una propiedad en común sobre las
áreas comunes, de la cual son cotitulares quienes a su turno lo sean de áreas privadas. (sentencia C-726 de 2000, M.P.,
doctor Alfredo Beltrán Sierra)

También, la Corte Constitucional, en sentencia T-035 de 1997, examinó las características del régimen de propiedad
horizontal. En esa oportunidad señaló que el propietario comparte con otros la titularidad del dominio sobre los bienes
comunes; éstos son los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del conjunto; esta forma de propiedad
otorga derechos y obligaciones al propietario; esta forma de propiedad puede imponer limitaciones al régimen de
propiedad que se tiene sobre el bien individual; y, destacó la sentencia, que el reglamento de propiedad horizontal "es
un negocio jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones
correspondientes y deciden sobre los derechos disponibles, como a bien lo tengan", sin que ello signifique que pueda
trascender o regular sobre los derechos fundamentales, tales como la intimidad o la autonomía. Explicó la sentencia
estos puntos, así:

"De esta manera, puede afirmarse, entonces, que el régimen de propiedad horizontal tiene, entre otras, las siguientes
características:

Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad
individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.

Los bienes comunes están compuestos por aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
conjunto, con los cuales se pretende facilitar el uso y goce de cada uno de los inmuebles por sus respectivos propietarios
y demandan el uso ordinario para el cual existen, con un correlativo respeto a la utilización legítima por parte de todos
los demás propietarios. En lo que hace a los bienes de dominio particular, se tiene que estos pueden ser utilizados con
cierta libertad y autonomía por parte de sus propietarios, pero bajo la forma prevista por el reglamento de copropiedad
o a falta de éste en consonancia con los propósitos para los cuales se encuentra destinado el edificio, dada su naturaleza
(Ley 182 de 1948).

Esta forma de propiedad otorga, entonces, una serie de derechos al propietario de un bien, tales como gozar de los
bienes comunes para aquello que fueron concebidos (circular u otros derechos similares) y su dominio se encuentra en
cabeza de una comunidad (Ley 182 de 1948) o de una persona jurídica creada para ese fin (Ley 16 de 1985).

De otro lado, el régimen de propiedad horizontal impone también obligaciones para el propietario que tienen que ver
con aquellas conductas cuya observancia resulta indispensable para que la modalidad de la propiedad cumpla a
cabalidad sus objetivos. Son obligaciones de los propietarios, por ejemplo, pagar las cuotas (ordinarias y las
extraordinarias) correspondientes para cubrir adecuadamente los gastos en que se incurra para mantener los bienes
comunes, de manera que cumplan con sus finalidades.

Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene
sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma.
Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones
que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate.

El conjunto de derechos, deberes y limitaciones mencionados se concretan en un reglamento de copropiedad exigido


por la ley, adoptado por la unanimidad de los propietarios, el cual debe elevarse a escritura pública y registrarse en el
folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles sometidos a él.

En este sentido, el citado reglamento constituye un negocio jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de
igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre los derechos disponibles, como a bien
tengan. Sin embargo, las características propias del mismo y la circunstancia de que en él se pueden comprometer
derechos constitucionales fundamentales obliga a señalar que las mencionadas estipulaciones tienen que sujetarse a
unas reglas mínimas de proporcionalidad, razonabilidad y objetividad, ajustadas a los mandatos constitucionales a fin
de garantizar la convivencia pacífica entre copropietarios y vecinos, ante el goce legítimo de los derechos que en la
comunidad se ejercitan, para así armonizarlos de manera que el ejercicio de los derechos de unos se limite por el
ejercicio de los demás.

Por lo tanto, el contenido del reglamento de copropiedad no podrá ir más allá de la regulación de los derechos que exige
el mantenimiento de la comunidad, de aquello que resulte necesario para su existencia, seguridad y conservación, y con
las limitaciones mencionadas; así las cosas, no podrán ser oponibles, por virtud del mismo, cláusulas relativas a
derechos que no trascienden el ámbito de lo privado y que por tanto forman parte del núcleo esencial de derechos como
la intimidad o la autonomía privada, sobre los cuales se admiten excepciones cuando entran en conflicto con los
derechos de los demás o el orden jurídico. A contrario sensu, los derechos que trascienden ese espacio íntimo pueden
ser objeto de regulación más amplia, siempre bajo los parámetros que imponen los principios y valores del
ordenamiento constitucional.

Esos límites procuran evitar que en las decisiones que se adopten en la asamblea general de copropietarios se violen los
derechos de las minorías a través de la votación impositiva de la mayoría." (sentencia T-035 de 1997, M.P., doctor
Hernando Herrera Vergara)

4.4 De todo lo anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los
propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de
propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son
titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las
sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden
a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la
Constitución y la ley.

4.5 Ahora bien: hay que observar que en todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando
son objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el
derecho de defensa. Además, pueden acudir al procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil. Al
examinar la Ley 675, en estos aspectos, al contrario de lo afirmado por el demandante, en el sentido de que no se
respetan estos principios en relación con quienes no son propietarios, el artículo 77, no acusado, es claro al respecto:
"Solución de conflictos. Los conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la
presente ley. Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercer las
acciones policivas, penales y civiles."

Ello significa, entonces, que cuando se trate de la imposición de sanciones a los moradores del inmueble, aun cuando
no sean propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá siempre observarse respecto
de éstos el debido proceso interno, garantía constitucional que, en ningún caso, puede ser vulnerado. El reglamento, en
todo caso, será de obligatorio cumplimiento tanto para propietarios como para los residentes que no lo son. Cabe
señalar, también que, así la Ley 675 de 2001 no lo dijera expresamente como lo hace en la norma transcrita, tal
circunstancia tampoco impediría a los afectados acudir a las autoridades administrativas o judiciales para resolver los
conflictos suscitados en la convivencia en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.

4.6 Entendidas así las cosas, hay que concluir que una ley expedida para regular el régimen de propiedad horizontal,
como su nombre lo indica, está encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de
propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, por
lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron
adquirir un inmueble en estas condiciones. Y por ello, corresponde a la Ley definir cuáles son los derechos que los
propietarios tienen sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados, y cuáles sobre los restantes bienes
comunes del inmueble.

Es obvio, entonces, que una ley de propiedad horizontal no tiene por objeto regular los derechos de copropiedad de
quienes no tienen derechos de dominio sobre los bienes comunes, como es, precisamente, el caso de quienes no son
propietarios de bienes privados, y mucho menos, de los comunes. Aunque, nada impide, que la ley de propiedad
horizontal se ocupe de algunas situaciones de quienes sin ser propietarios, por el hecho de morar en el edificio o
conjunto, deban, también, someterse a las reglas de convivencia.

4.7 De otra parte, observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal
pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las
autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta
resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las
decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de
representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer
nugatorio este derecho.

En consecuencia, el cargo general aducido por el actor, en el sentido de que la Ley sólo reguló los derechos de los
propietarios y desconoció los derechos de quienes no lo son, como los tenedores, arrendatarios, poseedores, etc., no
prospera, por las razones expuestas, pero habrá de entenderse condicionado a lo expuesto en párrafos precedentes,
como se indicará, para mayor precisión en la parte resolutiva de esta sentencia.

4.8 Finalmente, sólo hay que decir, como lo pusieron de presente el interviniente y el señor Procurador, el actor asimila
las nociones de propietario con las de poseedor, tenedor, arrendatario, y, en general, con la de cualquier persona, y que
bajo cualquier título, que sea morador de un edificio o conjunto bajo el régimen de propiedad horizontal.

Como las diferencias son obvias, basta remitirse al Código Civil, para descartar que con la expedición de la Ley 675 se
viole el derecho de quienes no son iguales, como es el caso que se examina.

Resuelve: Primero : Declarar exequibles por los cargos formulados, lo acusado de los artículos 1, 3, parcial, 32,
parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43, parcial, 44, parcial, 45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51,
parcial, 53, parcial, 58, parcial, 59, parcial, y 62, parcial, de la Ley 675 de 2001, "Por medio de la cual se expide el
régimen de propiedad horizontal.", bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al
régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así
como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta
sentencia.

Segundo : Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de
la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.
CAPITULO III

DOCTRINA

1. DIRECCION DE IMPUESTOS Y ADUANAS (DIAN)

 CONCEPTO 049190 DE 2005 JULIO 22. GRAVAMEN A LOS MOVIMIENTOS FINANCIEROS -


EXCLUSION

Si se causa el gravamen a los movimientos financieros cuando se manejan recursos exentos pero no se marca la cuenta ante el
agente retenedor, especialmente cuando la exención obedece al manejo de recursos de la seguridad social o de propiedad
horizontal, si tenemos en cuenta que en este último caso la exención no está contemplada en el artículo 879 del Estatuto
Tributario.

Como se ha manifestado por el Despacho en oportunidades anteriores, las exenciones en materia de Gravamen a los
Movimientos Financieros son taxativas y corresponden de manera general a las previstas por el artículo 879 del Estatuto
Tributario, exenciones que para ser controladas deben ser informadas a los agentes retenedores por parte de quienes
manejan de manera exclusiva dichas operaciones (artículo 879 parágrafo 2, adicionado por el artículo 48 de la Ley 788 de
2002.), marcando la cuenta corriente o de ahorros por parte de los responsables de la operación que están obligados a
identificar la cuenta corriente o de ahorros.

Dispone igualmente la norma que en ningún caso procede la exención cuando se incumpla con la obligación de identificar las
respectivas cuentas o cuando aparezca más de una cuenta identificada para el mismo cliente. En el mismo sentido consagra la
obligación de identificar las cuentas el artículo 11 del decreto reglamentario 449 de febrero de 2003, cuando dispone que para
hacer efectivas las exenciones al gravamen a los movimientos financieros de que trata el artículo 879 del E.T., los
responsables de la operación, están obligados a identificar las cuentas corrientes y de ahorros en las que se manejen de
manera exclusiva los recursos objeto de exención, salvo cuando se trate de cuentas de ahorro establecidas para la financiación
de vivienda y la de los pensionados, caso en el que se deberá abrir una única cuenta.
El no dar cumplimiento a dicha obligación, causará el gravamen a los movimientos financieros, el cuál no será objeto de
devolución y/o compensación.

Es preciso tener en cuenta que la exención consagrada en el artículo 33 de la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, no se refiere de
manera específica al Gravamen a los Movimientos Financieros, sino en general alude al hecho que la persona jurídica
originada en la constitución de la propiedad horizontal de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, tiene la calidad de no
contribuyente de impuestos nacionales, pero en manera alguna se refirió a un impuesto en particular. Se considera que en
cada impuesto para que opere el beneficio fiscal, se deben cumplir por el ente surgido con ocasión de la Ley 675 de 2001, los
requisitos señalados en relación con cada uno, cuando sea el caso. Por ende, si con ocasión de la expedición de la Ley 788 de
2002, reglamentada por el decreto 449 de 2003, se exige la marcación de la cuenta por quienes no están sujetos al impuesto,
la propiedad horizontal debe cumplir con dicha exigencia para que no se le retenga o cobre el GMF, donde de manera
exclusiva maneje los recursos no objeto del impuesto.

Con respecto al aparte final de su escrito mediante el cual señala que el procedimiento referente a los recursos no sujetos al
gravamen en normas específicas no fueron abordados por el Concepto general 0002, respetuosamente se reitera lo referido
en el párrafo anterior, en el sentido que los controles del impuesto son generales y así están señalados en la Ley para la
procedencia del beneficio fiscal, específicamente en el Gravamen a los Movimientos Financieros, toda vez que es un requisito
legal para la procedencia del beneficio.

Finalmente, es oportuno tener en cuenta que en el Concepto general 0002 de 2003, el tema se trató de manera expresa así:
"...
Se debe entender que la Ley creó una exención de impuestos nacionales para las personas jurídicas originadas en la
constitución del régimen de propiedad horizontal acorde con la Ley 675 de 2001, entre los cuales se encuentra el Gravamen a
los Movimientos Financieros solo respecto del manejo de recursos obtenidos en desarrollo de su objeto, esto es, las cuotas de
administración para lo cual se debe identificar una cuenta en la entidad financiera donde se manejan de manera exclusiva
dichos recursos a nombre de la persona jurídica.
. . ."
Luego en otro aparte el mencionado concepto precisa:
"...
Para tal efecto se reitera, deberá marcarse una cuenta en la entidad financiera a nombre de la persona jurídica que surge por
efectos de la aplicación de la Ley 675 de 2001, en donde se manejarán dichos recursos de manera exclusiva. En todo caso,
recursos diferentes a las cuotas de administración del régimen de propiedad horizontal, se encuentran gravados, con el
Gravamen a los Movimientos Financieros.
..."
Se infiere de los apartes del concepto que la marcación de la cuenta tiene por objeto realizar operaciones únicamente con
recursos obtenidos en desarrollo de su objeto, como son las cuotas de administración. Es responsabilidad del agente de
retención efectuarla cuando sea del caso, por lo tanto, si por alguna circunstancia la Administración encuentra que en una
cuenta marcada para el manejo de recursos no sometidos al tributo se realizan operaciones gravadas, responde el agente
sobre las sumas sobre las cuales está obligado a retener, sin perjuicio claro está del derecho de reembolso contra el
contribuyente cuando aquél satisfaga la obligación (artículo 370 del Estatuto Tributario). Por lo tanto, la entidad de crédito
debe tener plena seguridad que en la cuenta marcada únicamente se manejen recursos excluidos o exentos del GMF.

 CONCEPTO 021702 DE 2005 ABRIL 19. GRAVAMEN A LOS MOVIMIENTOS FINANCIEROS –


EXENCIONES

El artículo 879 del Estatuto Tributario, que relaciona las exenciones del Gravamen a los Movimientos Financieros, dispone en
el inciso 2o del numeral primero:
"...
La exención se aplicará exclusivamente a una cuenta de ahorros por titular y siempre y cuando pertenezca a un único titular.
Cuando quiera que una persona sea titular de mas de una cuenta de ahorros en uno o varios establecimientos de crédito,
deberá elegir aquella en relación con la cuál operará el beneficio tributario aquí previsto e indicárselo al respectivo
establecimiento. . . ." (Subrayado fuera de texto)

Así las cosas, la disposición es clara en el sentido que la exención opera para una única cuenta de ahorros del titular, aspecto
corroborado en el Concepto 00002 de 2003, cuando señala las condiciones y requisitos por parte del ahorrador para que
proceda la exención, así:

Valga la pena aclarar que la exención sólo cobija una cuenta de ahorros independientemente que sea abierta en una entidad
vigilada por la Superintendencia Bancaria o de la Economía Solidaria.

Por parte del ahorrador:


a) Presentar solicitud escrita ante la entidad vigilada por la Superintendencia Bancaria o de la Economía Solidaria en la que
manifiesta que es el único titular de la cuenta de ahorros seleccionada y que destina esa cuenta de ahorros para que sea objeto
del beneficio de la exención.

b) Manifestar que no ha solicitado ni solicitará el beneficio respecto de ninguna otra cuenta de ahorros en la entidad o en otro
establecimiento.

c) Autorizar el suministro de información relacionada con la cuenta de ahorros seleccionada a las autoridades
correspondientes para verificar la aplicación de la exención.
..." (Subrayado fuera de texto).

Ahora bien, en cuanto a si la exención prevista en el numeral 1o del artículo 879 del Estatuto Tributario aplica a las personas
jurídicas, es oportuno tener en cuenta que la disposición no hace distinción sobre el tema, razón por la cual el Despacho ha
considerado que también aplica a las personas jurídicas, con las condiciones y requisitos señalados en la Ley, y los
reglamentos ya mencionados y hasta el monto mensual limitado no acumulable.

En cuanto si la persona jurídica que surge de la constitución de la propiedad horizontal goza de exención en todas las cuentas
donde maneje recursos propios de su objeto social acorde con lo dispuesto por el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, el
Despacho ha considerado que la exención sólo cobija el manejo de los recursos correspondientes a las cuotas de
administración, por ende el beneficio no se extiende a persona o recursos diferentes, de ahí que se ha considerado que estos
se manejen de manera exclusiva en una cuenta a nombre de la persona jurídica debidamente identificada, identificación que
debe ser previa al manejo de los recursos.

Conforme la interpretación sistemática de la ley, método del cual da cuenta el artículo 30 del Código Civil, el Concepto
General del Gravamen a los Movimientos Financieros 00002 de Julio 08 de 2003, en concordancia con la Ley 675 de 2001,
es puntual al precisar que las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, gozan de la
exención, ceñida a las cuotas de administración y como tal deben estar plenamente separados e identificados los
mencionados recursos, sin que se puedan confundir con otros, razón por la cual se ha considerado que se deben manejar en
una cuenta plenamente identificada a nombre de la persona jurídica surgida del régimen de propiedad horizontal de la ley
675 mencionada.

 CONCEPTO 047303 DE 2005 JULIO 14. DECLARACION ANUAL DE INGRESOS Y PATRIMONIO

Requiere Usted en su escrito, se precise que las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal se
encuentran obligadas a presentar declaración de ingresos y patrimonio.

Al respecto, inicialmente la Ley 182 de 1948, contempló la existencia de sociedades que tengan a cargo la administración de
edificios, disponiendo en su artículo 11o:

" Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio, podrán constituir una sociedad que
tenga a su cargo la administración del mismo. No constituyendo sociedad deberán redactar un reglamento de copropiedad,
que precise los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios , el cual deberá ser acordado por unanimidad de los
interesados..." .

Las propiedades horizontales constituidas en personas jurídicas, como tales, fueron creadas por la Ley 16 de 1985, cuando se
estableció en el artículo 3°: " La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de
los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados".

La denominación de propiedad horizontal corresponde, conforme lo dispone el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, a la de
edificio o conjunto, misma definición contenida en la ley 182 de 1948, cuando se refirió a los pisos o departamentos en que se
divide un edificio, y a la persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo
individualmente considerados, términos en que se refiere la Ley 16 de 1975, cuando hace alusión a la propiedad horizontal.

Una y otra, es decir junta administradora y propiedad horizontal constituida en persona jurídica, nacen de una misma
necesidad y persiguen igual finalidad, consistente esta en la administración de la propiedad horizontal

Es así como la legislación tributaria vigente, hace referencia al tratamiento contemplado para las personas jurídicas
originadas en la propiedad horizontal, disposiciones a las que deben señirse quienes sean consideradas como tales, según lo
preceptúan los artículos 3, 32 y 33 de la Ley 675 de 2001; 23, 598 del Estatuto Tributario y artículo 12 del Decreto 4345 de
2004, que claramente contienen tanto las excepciones como las obligaciones a cumplir por parte de las personas jurídicas en
cuestión.

Siendo la Ley misma, quien determina que personas no son responsables del Impuesto sobre la Renta y complementarios, del
Impuesto Sobre las Ventas, y de la presentación de la declaración de Ingresos y Patrimonio, no es procedente establecer por
vía distinta una nueva clasificación, pues dicha facultad, conforme lo dispone el artículo 338 de la Constitución política,
corresponde únicamente al Congreso de la República a través de Leyes ordinarias

Las juntas de copropietarios administradores de edificios organizados en propiedades horizontales, o de copropietarios de


conjuntos residenciales por mandato legal, no responden por el Impuesto sobre la Renta y Complementarios (artículo 23 del
E.T.); por la declaración de Ingresos y Patrimonio ( artículo 598 del E.T.); tampoco están obligados a la presentación de la
declaración de Impuesto Sobre las Ventas (artículo 437 del E.T., y 33 de la Ley 675 de 2001), no obstante están obligadas a
pagar el Impuesto Sobre las Ventas en la adquisición de bienes o servicios gravados con el IVA, cuando se adquieran a un
régimen común del IVA.

Este Despacho se ha pronunciado con anterioridad sobre el tema, explicando detalladamente el tratamiento tributario
aplicable a las propiedades horizontales como es el caso de los Conceptos 009437 de 1999, y 019797 de abril 4 de 2002.

Así las cosas, si bien el literal b) del artículo 598 del E.T., se refiere a las juntas de copropiedad administradoras de edificios
organizados en propiedad horizontal y la ley 675 de 2001, en su artículo 33 se refiere a las mismas como "la persona jurídica
originada en la constitución de la propiedad horizontal /.../ ", no menos cierto es que la designación consagrada en la Ley de
propiedad horizontal en modo alguno difiere del objeto y fines perseguidos por las juntas de copropietarios administradoras
de edificios organizados en propiedad horizontal, lo que de suyo permite mantener el tratamiento legalmente dispuesto.
Además, el artículo 86 de la ley 675, supra, claramente previene que: " Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes
consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente Ley.

Tal previsión, indudablemente, conlleva una equivalencia en su tratamiento legal a la designación dispuesta en la Ley 675,
pues en esencia, la actividad adelantada es igualmente "administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios
comunes, /.../ "., por lo que este Despacho reitera el tratamiento fiscal aplicable en el literal b) del artículo 598 del E.T., a
aquellas entidades que por expreso mandato legal se vieron obligadas a un cambio en su designación legal como de aquellas
surgidas a partir de la expedición de la misma ley, manteniendo de esta manera el régimen aplicable a las anteriormente
denominadas " juntas de copropiedad administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal ", pues en esencia y
frente a la situación propuesta lo que determina un tratamiento preferencial no deriva de la simple designación sino de la
actividad o labor desarrollada, que es precisamente lo que configura el tratamiento de excepción, distinto es cuando la ley
consagra una excepción atendiendo al tipo de bien o producto, o cuando en materia del gravamen a la renta no solo cambia la
denominación o razón social sino la gestión realizada siendo ésta precisamente el fundamento legal del beneficio concedido.

 CONCEPTO 024195 DE 2005 ABRIL 28. ENTIDADES NO CONTRIBUYENTES DEL IMPUESTO


SOBRE LA RENTA.

El artículo 22 del Estatuto Tributario señala dentro de las entidades que no son contribuyentes del impuesto sobre la renta y
complementarios a la Nación, los departamentos y sus asociaciones, los distritos, los territorios indígenas, los municipios y
las demás entidades territoriales, las corporaciones autónomas regionales y de desarrollo sostenible, las áreas
metropolitanas, las asociaciones de municipios, las superintendencias, las unidades administrativas especiales, las
asociaciones de departamentos y las federaciones de municipios, los resguardos y cabildos indígenas, los establecimientos
públicos y los demás establecimientos oficiales descentralizados, siempre y cuando no se señalen en la ley como o
contribuyentes.

Tampoco será contribuyente la propiedad colectiva de las comunidades negras conforme a la Ley 70 de 1993."
Por su parte el artículo 598 ibídem dispone:
"...
Por los años gravables 1987 y siguientes, están obligadas a presentar declaración de ingresos y patrimonio, todas las
entidades no contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, con excepción de los siguientes:

a) La Nación, los departamentos, las intendencias y comisarias, los municipios y el Distrito Especial de Bogotá, y

b) Las juntas de acción comunal y defensa civil, los sindicatos, las asociaciones de padres de familia, y las juntas de
copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal."

Conforme con la nueva Constitución Política de 1991, las intendencias y comisarías ahora están constituidas como
departamentos acorde con lo señalado por el artículo 286.

Ahora bien, el artículo 38 de la Ley 489 de 1998, dentro de la integración de la rama ejecutiva del poder público en el orden
nacional del sector central, incluye a las superintendencias y unidades administrativas especiales sin personería jurídica. A su
vez, el artículo 67 ibídem, dispone que las unidades administrativas especiales sin personería jurídica, son organismos
creados por ley, con la autonomía administrativa y financiera que aquella les señale, que cumplen funciones administrativas
para desarrollar o ejecutar programas propios de un ministerio o departamento administrativo.

El artículo 16 del Estatuto Tributario preceptúa que los fondos públicos son contribuyentes del impuesto sobre la renta y
complementarios, tengan o no personería jurídica, cuando sus recursos provengan de impuestos nacionales destinados a ellos
por disposiciones legales o cuando no sean administrados directamente por el Estado. Para tales efectos se asimilan a
sociedades anónimas.

De esta forma, es claro que los fondos unidades administrativas especiales sin personería jurídica, cuyos ingresos no
provengan de impuestos nacionales y sean administrados por el Estado, además de no ser contribuyentes del impuesto sobre
la renta y complementarios conforme con lo prescrito por el artículo 22 del Estatuto Tributario, que desarrollan funciones
propias del ministerio o departamento respectivo, detentan igual tratamiento de la entidad de la cual forman parte, razón por
la cual, no deben presentar declaración de ingresos y patrimonio de manera independiente. Si la entidad de la cual depende la
unidad sin personería, es un ente que puede ser considerado la Nación, como es el caso de los ministerios, no se encuentran
obligados a presentar declaración de ingresos y patrimonio en los términos del literal a) del artículo 598 del Estatuto
Tributario, diferente de los establecimientos públicos en general que si bien no son contribuyentes del impuesto sobre la
renta, si están obligados a presentar la mencionada declaración.

 CONCEPTO 021887 DE 2005 ABRIL 19. EL NOMBRAMIENTO DISCRECIONAL DE REVISOR


FISCAL POR PARTE DE EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO RESIDENCIAL, OBLIGA A QUE LAS
DECLARACIONES TRIBUTARIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DEBAN SER FIRMADAS POR
REVISOR FISCAL SO PENA DE TENERSE POR NO PRESENTADAS?

Solicita aclarar el Concepto 027172 de Mayo 7 de 2002 en el cual, respecto de las Propiedades Horizontales, se manifiesta que
una vez sea nombrado el revisor fiscal por la asamblea general de propietarios, será obligatorio para las juntas o conjuntos
que las declaraciones de retención en la fuente e impuesto sobre las ventas, si realizan operaciones o prestan servicios
gravados, se presenten firmadas por revisor fiscal.

Para el efecto, debe precisarse que el artículo 56 de la Ley 675 de 2001 como norma especial, establece que los conjuntos de
uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público con matrícula profesional vigente e
inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios, pero que los edificios o conjuntos
de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios.

A su turno, el artículo 580 del Estatuto Tributario al establecer las causales para tener por no presentadas las declaraciones
tributarias, indica en el numeral d) que una de ellas es la omisión de la firma del contador público o revisor fiscal existiendo la
obligación legal.

Indica lo anterior que si no existe en la Ley la obligación de que el ente declarante tenga contador o revisor fiscal, la presencia
de su firma no puede ser exigida y por tanto, su omisión tampoco acarrea el desconocimiento de la presentación de la
declaración. Es decir, si es de manera discrecional u optativa que se estatuye la presencia del revisor fiscal, esta
determinación no conlleva la obligación fiscal de que su firma avale las declaraciones para que estas tengan validez.

 CONCEPTO 019797 DE 2002 ABRIL 4. LAS PERSONAS JURÍDICAS ORIGINADAS EN LA


CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE QUE TRATA LA LEY 675 DE 2001 NO ESTÁN
SUJETAS AL IMPUESTO DE TIMBRE PERO SÍ AL IMPUESTO SOBRE LAS VENTAS.

El artículo 32 de la Ley 675 de Agosto 3 de 2001, por medio de la cual se expidió el Régimen de Propiedad Horizontal,
dispuso:

"La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios
de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes,
manejar los asuntos de interés común de los propietarios de
bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal."

Esta persona jurídica sin ánimo de lucro tiene la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales como lo señala el
artículo 33 del mismo ordenamiento:

"La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su
denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde éste se localiza y
tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación
con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de
1.986." (resaltamos).

En el artículo 23 del Estatuto Tributario, ya se había otorgado la calidad de no contribuyentes del impuesto sobre la renta y
complementarios a las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de
copropietarios de conjuntos residenciales. Por ello, considera el Despacho que con la norma citada se ratifica esta
connotación, habida cuenta de que esas juntas siempre se han considerado como personas jurídicas. En su condición de no
contribuyentes, no están obligadas a presentar declaración de renta ni de ingresos y patrimonio, como lo dispone el artículo
598 del mismo estatuto. Tampoco están sujetas a retención en la fuente, como lo ordena el literal b) del numeral 1 del artículo
369 ibídem pero sí son agentes de retención de acuerdo con el artículo 368, como lo ha sostenido este Despacho a través del
Concepto 055779 de Julio 14 de 1998.

Ahora bien, la Ley 675 de 2001 pareciera que amplía la calidad de no contribuyentes a las personas jurídicas constituidas por
efectos de la propiedad horizontal con respecto a otros impuestos del orden nacional.

Para el propósito de dilucidar este aspecto, debemos referirnos al sujeto pasivo de los impuestos, que de acuerdo con la
doctrina y la jurisprudencia, se puede hacer desde dos puntos de vista, así: "La definición de sujeto pasivo, puede hacerse
desde dos enfoques: el económico o financiero que podemos definirlo como aquellas personas que finalmente son las que
soportan la carga tributaria, como consecuencia del conocido fenómeno de la traslación, y quienes en definitiva aportan los
recursos destinados a financiar los gastos y servicios públicos del Estado, o, el jurídico que en principio, es aquella persona o
ente que dentro de la estructura de la obligación tributaria, asume el papel de deudor, sin que, como lo anota el autor
mencionado, sea importante el hecho de que posteriormente trasladen a otras personas lo que ellas han satisfecho,
recuperando así el monto de la carga tributaria" (Derecho Tributario, Instituto de Derecho Tributario, 2ª edición
actualizada).

En relación con el impuesto sobre las ventas, en sentido estricto, el contribuyente es quien definitivamente paga el tributo, o
sea, el consumidor del bien o del servicio.

Sin embargo, aquí debe tomarse el sujeto pasivo en su sentido jurídico, siguiendo la filosofía del Decreto Ley 3541 de 1.983, el
cual en su artículo 83, que corresponde al 3º del Estatuto Tributario, expresa que para fines del impuesto sobre las ventas se
consideran sinónimos los términos contribuyente y responsable. De la misma manera, el artículo 437 del Estatuto Tributario,
dispone que los comerciantes y quienes realicen actos similares a los de ellos, los importadores y quienes prestan servicios
son sujetos pasivos y enumera enseguida a los responsables del impuesto sobre las ventas.

De acuerdo con lo anterior, es fácil deducir que las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad
horizontal, de acuerdo con la Ley 675 de 2001 no son contribuyentes del impuesto sobre las ventas, en el sentido de que no
son responsables del mismo "en relación con las actividades propias de su objeto social. A este propósito, debe recordarse que
el artículo 7 del Decreto 1372 de 1992 dispone que para efectos del impuesto sobre las ventas, se entiende como aportes de
capital, no sometidos al impuesto sobre las ventas, las cuotas de administración fijadas por las juntas de copropietarios
administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de condominios.

Así pues, la previsión del artículo 33 de la Ley 675 de 2001, en relación con el impuesto sobre las ventas, debe entenderse en
el sentido de que la persona jurídica originada en la propiedad horizontal, no es responsable del IVA en el desarrollo de su
objeto social propio, pero sí está obligada a pagarlo cuando adquiera bienes o servicios gravados.

Con respecto al Impuesto de Timbre, el artículo 515 del Estatuto Tributario indica que son contribuyentes las personas
naturales o jurídicas, sus asimiladas, y las entidades públicas no exceptuadas expresamente, que intervengan como
otorgantes, giradores, aceptantes, emisores o suscriptores en los documentos. Así mismo es contribuyente aquel a cuyo favor
se expida, otorgue o extienda el documento.

Para este Despacho no hay duda de que a partir de la Ley 675 de 2001, las personas jurídicas originadas en la constitución de
la propiedad horizontal, no son contribuyentes del impuesto de timbre, según la definición que para el efecto hace el articulo
515 del Estatuto Tributario y que esta exención se constituye en una nueva de carácter personal al régimen de este tributo.

Por otra parte, el Título III de la Ley 675 de 2001 se refiere a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, definidas en el artículo 63
de la misma ley. En el artículo 83 se dispone que las unidades inmobiliarias cerradas son personas jurídicas sin ánimo de
lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios y el artículo 84 señala que las disposiciones
contempladas en el Capítulo V, no operan para los edificios o conjuntos de uso comercial.

Estas unidades inmobiliarias cerradas se constituyen por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal llamados a integrarla, cuando lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento
(80%) de los propietarios. Esto quiere decir que son entes diferentes a las personas jurídicas surgidas de la propiedad
horizontal propiamente dicha.

En estas condiciones, las personas jurídicas inmobiliarias cerradas, solamente están exentas del pago del impuesto de renta y
complementarios, en cuanto los edificios o conjuntos no sean de uso comercial. Considera el Despacho, que así mismo deben
presentar la declaración de ingresos y patrimonio, por no
encontrarse dentro de las excepciones consagradas en el artículo 598 del Estatuto Tributario, obedeciendo al principio de la
legalidad y al carácter restrictivo de las excepciones.

 CONCEPTO 087 DE 2004 DICIEMBRE 23. ¿ES PROCEDENTE, EN USO DE LAS FACULTADES DE
FISCALIZACIÓN Y CONTROL, ORDENAR EL REGISTRO DE LAS ZONAS COMUNES
PERTENECIENTES A UN CONJUNTO O EDIFICIO DESTINADO A VIVIENDA?
La Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expidió el régimen de propiedad horizontal, en su artículo 3°, definió los Bienes
comunes, como aquellas partes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, pertenecientes en pro
indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia,
estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Así mismo, esta ley hace distinción entre los diferentes edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal y
los define en los siguientes términos:
Edificio o conjunto residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de
personas de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de
actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como
vivienda, comercio, industria u oficinas de conformidad con la normatividad urbanística vigente Como se aprecia de las
normas mencionadas, los bienes comunes en el régimen de propiedad horizontal vigente, pertenecen proindiviso a todos los
propietarios de un conjunto residencial y forman parte de un edificio o conjunto que puede ser de uso residencial, comercial o
mixto.

Ahora bien, teniendo en cuenta que las zonas comunes a que se refiere en su consulta, pertenecen a un edificio en el que no se
desarrollan actividades comerciales, se entendería que es un edificio o conjunto residencial, destinado a la vivienda de
personas, de acuerdo a la ley en comento, por lo cual, dichas zonas forman parte de los bienes de uso particular, destinados a
vivienda. Por lo anotado, y toda vez que el artículo 470 del Decreto 2685 de 1999, en su literal e), hace la salvedad de ordenar
el registro de casa de habitación en el caso de personas naturales, no sería procedente que en uso de las facultades de
fiscalización y control de que trata este artículo, esa Subdirección ordene el registro de zonas comunes que pertenecen a un
conjunto o edificio destinado a vivienda.

2. SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS

• CONCEPTO SSPD-OJ-2006-192 del 11 de abril de 2006. SE BASA LA CONSULTA


OBJETO DE ESTUDIO EN DETERMINAR QUIEN ASUME EL COSTO DE LOS TRABAJOS EN
LAS VÍAS PÚBLICAS DE LAS EMPRESAS DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS. ¿EL
USUARIO DEBE PAGAR DESDE EL MEDIDOR HASTA LA PARTE INTERNA DE LA VIVIENDA,
PERO NO DESDE EL TUBO MADRE AL MEDIDOR?

La respuesta se formula teniendo en cuenta el alcance del artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.

1. TRATÁNDOSE DE LAS REDES LOCALES, TALES COSTOS SON DE CARGO DE LA EMPRESA

El inciso segundo del artículo 28 de la Ley 142 de 1994 dispone que las empresas tienen la obligación de efectuar el
mantenimiento y reparación de las redes locales, cuyos costos serán a cargo de ellas.

Las redes locales son definidas por el numeral 14.17 del artículo 14 de la ley citada, como “el conjunto de redes o
tuberías que conforman el sistema de suministro del servicio público a una comunidad en el cual se derivan las
acometidas de los inmuebles...”

En suma, los costos de reposición de dichas redes deben ir incluidas en la tarifa que se cobra al usuario, de tal forma
que una vez ejecutadas las obras no pueden ser cobradas por separado en la factura.

2. ACOMETIDAS DOMICILIARIAS, REPARACIÓN O REPOSICIÓN, ESTÁN A CARGO DEL USUARIO

La acometida es definida por el numeral 14.1 del artículo 14 de la Ley 142 de 1994 en los siguientes términos:
“Derivación de la red local del servicio respectivo que llega hasta el registro de corte del inmueble. En edificios de
propiedad horizontal o condominios, la acometida llega hasta el registro de corte general. Para el caso de
alcantarillado la acometida es la derivación que parte de la caja de inspección y llega hasta el colector de la red
local.”

De otro lado, la Ley 142 de 1994 dedica el capítulo II del Título VI a las fórmulas y prácticas tarifarías, dentro de este
capítulo, el artículo 90 dispone que en las tarifas podrá incluirse un cargo por unidad de consumo, un cargo fijo y un
cargo por aportes de conexión, este último con el fin de cubrir los costos involucrados en la conexión del usuario al
servicio.

De lo anterior se deduce que los gastos en que incurre la empresa para hacer reparaciones a la acometida domiciliaria
no forman parte de aquellos que el artículo 28 de la Ley 142 de 1994 determina que son a cargo de la empresa, en razón
a que las acometidas domiciliarias no forman parte de la red local.

Además, conforme al artículo 97 de la ley citada, las acometidas domiciliarias pueden ser construidas con cargo al
suscriptor, es decir, de quien solicita el servicio y, en este evento, son de propiedad de quien las ha pagado o del
propietario del inmueble, de conformidad con el artículo 135 de la Ley 142 de 1994 el cual dispone que “la propiedad de
las redes, equipos y elementos que integran una acometida externa será de quien los hubiere pagado, si no fueren
inmuebles por adhesión. Pero ello no exime al suscriptor o usuario de las obligaciones resultantes del contrato y que se
refieran a esos bienes”.

Por lo tanto, la reparación y mantenimiento de las acometidas domiciliarias serán a cargo del propietario.

• CONCEPTO SSPD-OJ-2006-236. SE BASA LA CONSULTA OBJETO DE ESTUDIO EN


DETERMINAR LA INTERPRETACIÓN QUE SE DEBE DAR A LA CIRCULAR DEL MINISTERIO
DE MINAS Y ENERGÍA 18077 DEL 05 DE DICIEMBRE DE 2005, EN EL SENTIDO DE EXIMIR
DEL COBRO DE LA CONTRIBUCIÓN DE SOLIDARIDAD A LAS ZONAS COMUNES DE LOS
INMUEBLES CONSTITUIDOS COMO PROPIEDAD HORIZONTAL; EN CONTRAPOSICIÓN CON
LAS LEYES 142 DE 1994 Y 675 DE 2001, CON LA FINALIDAD DE DAR APLICACIÓN A LAS
MISMAS CONFORME A DERECHO.

Las siguientes consideraciones se formularán de conformidad con lo establecido en el artículo 25 del Código
Contencioso Administrativo.

Respecto al pago de la contribución de solidaridad por parte de los inmuebles constituidos como propiedad horizontal
en el servicio de Energía Eléctrica, el concepto SSPD-OJ-2005-415 ratificó lo dispuesto en la Circular 78 de 2003,
expedida por el Ministerio de Minas y Energía, para las empresas de energía eléctrica, en la cuál se precisó el alcance de
la exención contenida en el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, señalando que:

“Dada la existencia de esta Circular y tal como lo indica el numeral 2, para que la propiedad horizontal sea exenta de
contribución para el servicio de energía eléctrica, debe acreditar ante la empresa prestadora del servicio público, su
existencia y representación legal, con la presentación de la certificación expedida por el Alcalde Municipal o Distrital,
tal como lo señala el numeral 3 de la Circular en mención. Según el numeral 2 de la Circular 78 de 2003, la exención
se aplica desde la entrada en vigencia de la Ley 675 de 2003.

En consecuencia, la refacturación de los cobros realizados se hará desde la fecha en que la propiedad horizontal
acredite su existencia y representación legal, de acuerdo con la vigencia de aplicación de la Ley, es decir desde el 3 de
agosto de 2001, tal como lo indica el numeral 3 de la Circular 78 de 2003 y no a partir de la fecha en que se expide la
resolución por parte del municipio”.
Ahora bien, en éste mismo sentido, la Superintendecia de Servicios Públicos Domiciliarios acoge lo dispuesto en la
Circular 18077 de 2005, expedida por el Ministerio de Minas y Energía, en la cual se precisa el alcance de a las
Circulares MME 050 de 2003, 078 de 2003 y 039 de 2004, en cuanto al cobro de la contribución de solidaridad a las
áreas comunes de los inmuebles constituidos como propiedad horizontal.

De acuerdo con la Circular 18077 de 2005, las empresas comercializadoras de energía eléctrica no cobrarán la
contribución de solidaridad, a las zonas comunes de las personas jurídicas que se constituyan como propiedad
horizontal de naturaleza civil sin ánimo de lucro, SIEMPRE Y CUANDO EN ESAS ÁREAS NO DESARROLLEN
ACTIVIDADES INDUSTRIALES Y/O COMERCIALES QUE IMPLIQUEN INTERMEDIACIÓN Y ÁNIMO DE LUCRO.
A diferencia de lo anterior, las zonas comunes de las personas jurídicas que se constituyan como propiedad horizontal
de naturaleza civil sin ánimo de lucro que desarrollen alguna actividad industrial y/o comercial que produzca renta o
lucro(2), si están sujetas al pago de la contribución.

Sin embargo, la exención de la contribución sólo será efectiva cuando las personas jurídicas a las cuales aplica, cumplan
con la totalidad de los requisitos señalados en el numeral 3° de la Circular:

Solicitud expresa del interesado de aplicación de la exención mencionada.

Certificación que acredite como propiedad horizontal de naturaleza civil sin ánimo de lucro, de acuerdo con lo
estipulado en la Ley 675 de 2001.

Verificación ante el prestador del servicio que efectivamente dentro de las áreas comunes no se desarrollan ningún tipo
de actividades industrial y/o comercial.

De acuerdo a lo expuesto anteriormente, para efectos del servicio de energía eléctrica, según la Circular 18077 de 2005
del Ministerio de Minas y Energía, están exentas del pago de la contribución de solidaridad las zonas comunes de las
personas jurídicas que se constituyan como propiedad horizontal de naturaleza civil sin ánimo de lucro, en las cuales no
se desarrollen actividades industriales y/o comerciales que impliquen intermediación y ánimo de lucro, siempre y
cuando cumplan la totalidad de los requisitos señalados en el numeral 3 de la Circular 18077 de 2005.

Respecto de los demás servicios públicos, se mantiene el criterio expuesto en los conceptos emitidos por la Oficina
Asesora Jurídica, como el SSPD-OJ-2005-415,

SSPD-OJ-2004-434, SSPD-0J-2004-390, SSPD-OJ-2002-565, SSPD-OJ-2003-448, entre otros, en el sentido en que


no procede para las zonas comunes de las personas jurídicas que se constituyan como propiedad horizontal, la exención
del artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

• CONCEPTO SSPD-OJ-2006-315. SE BASA LA CONSULTA OBJETO DE ESTUDIO EN


DETERMINAR LO SI SIGUIENTE: EXISTEN CASOS DE USUARIOS QUE ESTÁN SIENDO
ATENDIDOS POR UN COMERCIALIZADOR CON UN MEDIDOR POR PISO O CON UN
MEDIDOR GENERAL, SIN EMBARGO EN CADA PISO O EN EL ESPACIO QUE CUBRE EL
MEDIDOR GENERAL EXISTEN LOCALES DIFERENCIADOS QUE PUEDEN CATALOGARSE
COMO USUARIOS FINALES DEL SERVICIO DE ENERGÍA ELÉCTRICA. SOBRE EL TEMA, LA
LEY 675 DE 2001 ESTABLECIÓ QUE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES QUE A LA FECHA
DE ENTRADA EN VIGENCIA DE DICHA LEY, NO POSEAN MEDIDOR INDIVIDUAL PARA LAS
UNIDADES PRIVADAS QUE LA INTEGRAN, PODRÁN INSTALARLOS SI LO APRUEBA LA
ASAMBLEA GENERAL CON EL VOTO FAVORABLE DE UN NÚMERO PLURAL DE
PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS QUE REPRESENTEN EL 70% DE LOS COEFICIENTES
DEL RESPECTIVO EDIFICIO O CONJUNTO. SE PREGUNTA:

1. Es posible atender a los usuarios con estas características con un medidor por piso o un medidor general?
Como lo manifestó la Comisión de Regulación de Energía y Gas en Concepto 3389 de 2001:

“...con la expedición del artículo trascrito de la Ley 675 de 2001, ya no es posible, para las propiedades horizontales que
a la fecha de expedición de esta Ley, no tuvieran medición individual, que en los contratos de condiciones uniformes las
empresas exijan a los usuarios tener equipos que permitan una medición individual del servicio, como requisito para
prestarle el servicio de energía eléctrica, ya que ese requerimiento se contrapone a lo señalado en la ley en el sentido de
que, para ese caso, la decisión de que una propiedad horizontal tenga medición individual, se ve condicionada a un voto
favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento de los
coeficientes de la respectiva propiedad.

Es importante recalcar que esto opera solo para las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la
ley no posean medidor individual para las unidades privadas, en razón de que expresamente así lo dispone la norma, de
tal forma que, para aquellas que se constituyan con posterioridad a esta fecha, es posible continuar con el
requerimiento de tener medición individual”.

En consecuencia, si a la fecha de entrada en vigencia de la Ley 675 de 2001 existían propiedades horizontales que no
poseían medidor individual para las unidades privadas, la empresa deberá seguir realizando la medición en las
condiciones técnicas que posean tales inmuebles, salvo que se haya dado aplicación al artículo 32 de la citada ley o que
un usuario de manera individual lo solicite y sea técnicamente posible.

2. Si los usuarios acogiéndose a lo establecido por la Ley 675 de 2001 no aprueban instalar medidores individuales para
cada local, es posible, para emitir factura individual a cada local, distribuir la energía para el medidor general (o del
piso) mediante aforo de carga, participación por área ocupada u otro método que defina en sus estatutos la
copropiedad?.

Si es procedente siempre y cuando se trate de propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la ley
no posean medidor individual para las unidades privadas.

3. Si el medidor general está en un nivel superior al uno, y considerando que a los usuarios de edificios multifamiliares
y zonas comunes debe facturárseles en el nivel de tensión donde se encuentre su equipo de medida o debería
encontrarse, puede el comercializador que atienda a los usuarios otorgarles el beneficio de la tarifa más económica
correspondiente al nivel de tensión del medidor general ?

De conformidad con el artículo 2 de la Resolución CREG 082 de 2002, “ Los usuarios de los STR o SDL pagarán un
cargo por su uso (monomio o monomio horario), en función del Nivel de Tensión donde se encuentren conectados.
Para el caso de los STR y a efecto de la liquidación y facturación de los cargos, el Liquidador y Administrador de
Cuentas (LAC), aplicará únicamente cargos monomios.

Los usuarios que sean propietarios de activos del Nivel de Tensión 1 pagarán cargos del Nivel de Tensión 3 o 2,
dependiendo del Nivel de Tensión donde esté conectado su transformador de distribución secundaria. ” Subrayado
fuera de texto.

Por consiguiente, en el caso objeto de consulta, los usuarios pagaran cargos por uso del nivel al cual se encuentren
conectados, en este caso se entiende de nivel 1, a no ser que los mismos sean propietarios de su activo de nivel 1 en cuyo
caso pagarían cargos del nivel 2 o 3 según sea el nivel de tensión donde se encuentre conectado su transformador.

4. Puede el comercializador que atienda a los usuarios considerarlos como un Usuario no regulado y otorgarles la tarifa
correspondiente?

El usuario no regulado se encuentra definido en la Ley 143 de 1994, artículo 11 como “la persona natural o jurídica con
demanda máxima superior a 2 MW por instalación legalizada cuyas compras de electricidad se realizan a precios
acordados libremente. La Comisión de Regulación de Energía y Gas podrá revisar dicho nivel, mediante resolución
motivada”.
Por su parte, la Comisión de Regulación de Energía y Gas mediante Resolución 131 de 1998 definió que se entiende por
usuario no regulado en los siguientes términos:

“Para todos los efectos regulatorios, es una persona natural o jurídica con una demanda máxima superior a un valor en
MW o a un consumo mensual mínimo de energía en Mwh, definidos por la Comisión, por instalación legalizada, a
partir de la cual no utiliza redes públicas de transporte de energía eléctrica y la utiliza en un mismo predio o en predios
contiguos. Sus compras de electricidad se realizan a precios acordados librementente entre el compradory el vendedor”.

En consideración a lo anterior, el usuario no regulado se caracteriza por ser un consumidor final de energía que tiene
un solo punto de medida (instalación legalizada) y en ese punto se debe cumplir con la condición de tener límites de
potencia o energía mensuales de 0.1 MW o 55 Mwh.

En consecuencia, no es procedente unificar las demandas de cada uno de los usuarios sometidos al régimen de
propiedad horizontal y darles el tratamiento de usuario no regulado.

• CONCEPTO SSPD-OJ-2006-336. SE BASA LA CONSULTA OBJETO DE ESTUDIO EN


RESPONDER LAS SIGUIENTES INQUIETUDES:

1. ¿Debe el área común de los edificios y unidades inmobiliarias cerradas cancelar el impuesto de alumbrado público,
teniendo en cuenta que este ha sido cancelado individualmente por cada uno de los habitantes del edificio o unidad
inmobiliaria cerrada en su respectiva factura?

2. ¿No constituye esto un doble pago del servicio cuando ya ha sido cancelado por cada uno de los habitantes del edificio o
de la unidad inmobiliaria cerrada?

3. ¿De ser correcto el cobro del impuesto de alumbrado público en el área común, cuál es su fundamento legal?

Las siguientes consideraciones se formulan con el alcance previsto en el artículo 25 del Código Contencioso
Administrativo.

1. ¿Debe el área común de los edificios y unidades inmobiliarias cerradas cancelar el impuesto de alumbrado público,
teniendo en cuenta que este ha sido cancelado individualmente por cada uno de los habitantes del edificio o unidad
inmobiliaria cerrada en su respectiva factura?

Para dar una respuesta clara a su pregunta, consideramos conveniente hacer las siguientes precisiones:

La resolución CREG 043 de 1995 define en el articulo primero:

"SERVICIO DE ALUMBRADO PUBLICO: Es el servicio público consistente en la iluminación de las vías públicas,
parques públicos, y demás espacios de libre circulación que no se encuentren a cargo de ninguna persona natural o
jurídica de derecho privado o público, diferente del municipio, con el objeto de proporcionar la visibilidad adecuada para
el normal desarrollo de las actividades tanto vehiculares como peatonales. También se incluirán los sistemas de
semaforización y relojes electrónicos instalados por el municipio. Por vías públicas se entienden los senderos peatonales y
públicos, calles y avenidas de tránsito vehicular"

De acuerdo con esta definición, para que el servicio de iluminación que se presta en un determinado lugar, pueda ser
considerado como alumbrado público, debe reunir las siguientes condiciones:

a. Debe prestarse en vías públicas, parques públicos u otros espacios de libre circulación.
b. Los lugares o espacios que se acaban de mencionar, no deben estar a cargo de personas jurídicas o naturales diferentes
del municipio.

c. El servicio de iluminación debe tener como finalidad, permitir la visibilidad adecuada para el desarrollo normal de las
actividades peatonales y vehiculares.

Si bien, por las características que se acaban de enunciar, podría pensarse que el alumbrado público es un servicio público,
esto no es así, toda vez que no hace parte del servicio público domiciliario de electricidad y por el contrario, presenta
características que lo diferencian de este último.

Conforme a la normatividad vigente, los responsables de la prestación del Servicio de Alumbrado Público son los
municipios, los cuales pueden prestarlo directamente, o pueden contratarlo con un tercero. En todo caso, el municipio es
quien debe asumir el costo de la prestación de dicho servicio y esta facultado, a través del Concejo Municipal y el Alcalde
Municipal, para definir la tarifa del impuesto que debemos pagar los usuarios de dicho servicio.

Ahora bien, con respecto al servicio de alumbrado que se presta en las zonas comunes de las propiedades horizontales, el
articulo 81 de la ley 675 de 2001, dispone:

"Articulo 81: Servicios Públicos Domiciliarios Comunes: Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de
acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las unidades inmobiliarias cerradas serán
pagadas por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del articulo 32 de la presente ley..."

Entendemos que el servicio de iluminación, que la ley 675 de 2001, llama "alumbrado público", es el que se presta en las
zonas comunes y en los espacios públicos internos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, y tiene una naturaleza distinta
definida por la misma Ley, la cual no permite asimilarlo ni clasificarlo como el "Servicio de Alumbrado Público" que regula
la resolución CREG–043 de 1995, por las siguientes razones:

A) Las zonas comunes y espacios internos, de las unidades inmobiliarias cerradas no son espacios de libre circulación,
como lo define la Resolución CREG-043 de 1995. Por el contrario, la propia Ley 675 de 2001 establece que se trata de
conjuntos inmobiliarios con acceso restringido por un cerramiento y controles de ingreso (Artículo 63 de la ley 675 de
2001).

En efecto, el articulo 63 de la ley 675 de 2001, define las Unidades Inmobiliarias Cerradas:

"Articulo 63. Unidades Inmobiliarias Cerradas: Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son conjuntos de edificios, casas y
demás construcciones integradas arquitectónicamente y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y
constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual;
cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos
comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.

El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso."
(Subrayado nuestro)

De acuerdo con lo establecido en la Ley 675 de 2001 las vías de acceso vehicular y las áreas de circulación peatonal que
conforman las áreas de circulación de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, así como las demás zonas comunes están
sometidas al régimen de copropiedad privada y por tanto de acceso restringido y controlado por sus copropietarios.

No sucede lo mismo con las vías públicas, parques públicos y otros espacios de libre circulación en los cuales se presta el
Servicio de Alumbrado Público, que además de no estar sometidos al régimen de propiedad o copropiedad privada, su
acceso no es restringido ni controlado por los particulares, sino por el contrario son verdaderos bienes de uso público.

B) Las zonas comunes y espacios internos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas se encuentran a cargo de personas
distintas del Municipio, esto es, a cargo de la persona jurídica que conforma la Unidad Inmobiliaria Cerrada, la cual ejerce
el dominio de las áreas de circulación, de recreación, de uso social, zonas verdes, de servicios y los espacios públicos.
C) La Iluminación, que se presta en las zonas comunes y en el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas, no es un servicio cuya prestación este a cargo del municipio. Esto es, mientras que el pago del Servicio de
Alumbrado Público es de responsabilidad del respectivo municipio como ya se ha mencionado, el pago del servicio de
iluminación o de alumbrado que se presta en las zonas comunes o en los espacios públicos internos es de responsabilidad
de los respectivos copropietarios, se entiende entonces, que el servicio de energía que se presta en las zonas comunes y en
el espacio público interno, es servicio público domiciliario y no Servicio de Alumbrado Público, que es el definido por la
Resolución CREG-043 de 1995 y en consecuencia se trata de normas jurídicas que regulan materias distintas.

Adicionalmente, le informamos que el artículo 32 parágrafo de la Ley 675 de 2001, establece la manera como se debe
cobrar el servicio público domiciliario de electricidad de las zonas comunes:

"Artículo 32 parágrafo: Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona
jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria
única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará
únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir
dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los
medidores individuales."

Teniendo en cuenta lo anteriormente señalado, muy posiblemente, lo que usted denomina como "cobro de alumbrado
público en las áreas comunes de los edificios", se refiere es a la iluminación de las zonas comunes que están dentro de la
unidad inmobiliaria cerrada, concepto totalmente distinto al impuesto que se cobra por concepto de alumbrado público, el
cual si corresponde efectivamente, a la iluminación de las calles, parques, postes y demás zonas de libre acceso y de uso
público.

Así las cosas, se deduce que el municipio no es el responsable de garantizar el funcionamiento del "alumbrado público" en
los conjuntos cerrados y por ende corresponde a la administración junto con los respectivos copropietarios velar por el
adecuado funcionamiento de la iluminación de las zonas comunes de la propiedad horizontal.

• CONCEPTO SSPD-OJ-2006-350. SE BASA LA CONSULTA EN DETERMINAR LA


OBLIGACIÓN DE MEDIR INDIVIDUALMENTE LOS CONSUMOS DE LAS PROPIEDADES
HORIZONTALES CONSTITUIDAS ANTES DE LA LEY 675 DE 2001 Y SI LA NORMA QUE RIGE
EL TEMA DE LA MEDICIÓN INDIVIDUAL EN PROPIEDADES HORIZONTALES ES LA
CORRESPONDIENTE EN LA LEY 142 DE 1994 MODIFICADA POR LA LEY 689 DE 2001, LA
RESOLUCIÓN 108 DE 1997 O LA LEY 675 DE 2001?

De conformidad con el artículo 9 de la ley 142 de 1994 es derecho de los usuarios obtener de las empresas la medición
de sus consumos con instrumentos tecnológicos apropiados. Por su parte, el artículo 146 ibídem dispone que la
empresa y los usuarios tienen derecho a que los consumos se midan y a que se empleen para ello lo instrumentos que la
técnica haya hecho disponibles.

De otra parte, en concordancia con lo anterior, la Resolución CREG-108 de 1997, artículo 24, establece que "con
excepción de los inquilinatos, y de los usuarios incluidos en planes especiales de normalización del servicio, todo
suscriptor o usuario deberá contar con equipo de medición individual de su consumo". Se entiende por inquilinato,
para la aplicación de esa resolución, la "Edificación clasificada en los estratos socioeconómicos 1, 2 ó 3, con una entrada
común desde la calle, que aloja tres o más hogares que comparten los servicios públicos domiciliarios y los servicios
sanitarios". (Resolución CREG-108 de 1997, artículo 1o).

Sin embargo, la Ley 675 de 2001, prevé en su artículo 32 lo siguiente:


"Objeto de la persona jurídica: La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona
jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y
eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes
privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo: Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que
surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única
frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará
únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no
existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de
los medidores individuales.

Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual
para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de
un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del
respectivo edificio o conjunto". Subrayado fuera de texto.

De acuerdo con esta norma, la instalación de medición individual a las unidades privadas de la propiedades
horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la ley 675 no posean medición individual, esta condicionada a la
decisión de la asamblea general.

 CONCEPTO CRA 1355 DE 2005. MULTIUSUARIOS DEL SERVICIO PUBLICO DOMICILIARIO DE


ASEO.

No es una condición necesaria que todos los usuarios que conforman la propiedad horizontal estén de acuerdo con acceder a
la opción tarifaria, pues esta decisión está sometida al régimen de propiedad horizontal, una vez cumplidos los estatutos
internos referentes al quórum. No obstante, para los casos en que existe copropiedad es necesario que cada uno de los
propietarios de los inmuebles, que conforman el usuario agrupado, firme una autorización.

El servicio ordinario de aseo para multiusuarios se cobra mediante factura individual para cada uno de los usuarios que lo
conforman y esta debe contener un cargo fijo y un cargo por la parte proporcional de los residuos sólidos generados y
presentados. Este tipo de factura se aplica a este tipo de usuarios exclusivamente.

Una vez ocupado el inmueble se debe avisar a la persona prestadora tal evento, de lo contrario le serán aplicadas las
disposiciones del Artículo 20 de la Resolución CRA 233/02, donde consta que si la persona prestadora del servicio ordinario
de aseo comprueba que el inmueble no estuvo desocupado, podrá facturar el servicio no cobrado de los periodos frente a los
cuales la persona prestadora desvirtuó la acreditación efectuada por parte del usuario, incluyendo los intereses de mora sobre
éste valor, acorde con lo establecido en el Artículo 150 de la Ley 142 de 1994.

Por otra parte, cuando el inmueble sea ocupado se puede acordar un pago que esté acorde con las características de este y con
los pagos realizados por otros usuarios del multiusuario con condiciones similares. De lo contrario, se puede solicitar un aforo
extraordinario a la empresa prestadora.

La persona prestadora programará las visitas para la realización de las mediciones puntuales que forman el aforo, teniendo
en cuenta: clase de aforo, tipo de usuario y fecha de realización de cada una de las mediciones puntuales del aforo. El
muestreo deberá ser representativo de un período de facturación y la medición deberá corresponder a registros semanales. El
número de visitas deberá ser uniformemente distribuido en los días en que se presta el servicio. Las visitas se realizarán en
los horarios semanales habituales de recolección.

El Artículo 1 de la Resolución CRA 247 de 2003, que modifica parcialmente el Artículo 4 de la Resolución CRA 233 de 2002,
establece los requisitos que debe acreditar el multiusuario para acceder a la opción tarifaria en los siguientes términos:

“ARTÍCULO 1º.- Modificase el Artículo 4 de la Resolución CRA 233 de 2002, el cual quedará así:

“ARTÍCULO 4º.- Requisitos que el usuario agrupado debe cumplir para acceder a la opción tarifaria:

a. Presentar la solicitud a la persona prestadora del servicio ordinario de aseo, a la cual se deberá adjuntar el acta del acuerdo
en la que conste la decisión de acogerse a la opción tarifaria, aprobada por la asamblea de copropietarios o la autorización
firmada por el propietario de cada uno de los inmuebles que conforman el usuario agrupado, en los casos en que no exista
copropiedad. Adicionalmente, en la solicitud debe indicarse la persona designada como responsable de firmar las actas de
producción de residuos resultado del aforo.

b. Presentar los residuos sólidos en la unidad de almacenamiento o en el andén frente al predio, de acuerdo con lo establecido
en el artículo 21 del decreto 1713 de 2002, subrogado por el artículo 2 del decreto 1140 de 2003.

c. Disponer de cajas de almacenamiento suficientes para almacenar y presentar el volumen de residuos producidos, en
atención a lo establecido en el artículo 17 del decreto 1713 de 2002.

d. Presentar los residuos sólidos en un lugar común para la recolección y aforo.

e. Presentar la relación de usuarios que solicitan acceder a la opción tarifaria, con sus datos identificadores, de acuerdo con el
catastro de usuarios. También se deberá informar la existencia de inmuebles desocupados.

f. Indicar la forma como será asumida la producción de residuos por cada uno de los usuarios individuales que conforman el
multiusuario, esto es, por coeficiente de propiedad horizontal, por coeficiente simple de acuerdo con el número de usuarios
que conforman el usuario agrupado, o por la distribución porcentual que el usuario agrupado reporte.

Parágrafo Las personas prestadoras del servicio público domiciliario de aseo no podrán exigir requisitos adicionales a los
establecidos en el presente artículo para que el usuario agrupado pueda acceder a la opción tarifaria” Subrayado fuera de
texto

De acuerdo con lo anterior, si la copropiedad no cuenta con una unidad de almacenamiento adecuada de acuerdo con lo
establecido en el Decreto 1140 de 2003, podrá realizar la presentación de los residuos sólidos para el aforo sobre el andén
frente al predio. No obstante, deberá manifestar tal situación en la solicitud, así como acreditar los requerimientos antes
descritos.

8. “Me podrían explicar por favor los coeficientes, pues no son muy claros.”

- Coeficiente de propiedad horizontal.

Son los coeficientes que por propiedad horizontal le corresponde a cada uno de los apartamentos o inmuebles que conforma
el multiusuario.

- Coeficiente simple.

En este caso todos los usuarios del multiusuarios tienen la misma participación. Resulta de dividir el 100% del total aforado
entre el número de usuarios; por ejemplo, si el total de usuarios es 10, a cada uno le correspondería pagar el 10% del total
aforado.

- Por distribución porcentual que el usuario agrupado reporte.

Esta distribución es resultado del consenso que se obtenga en la asamblea de propietarios/copropietarios, el cual podrá
considerar situaciones particulares que se puedan presentar al interior del usuario multiusuario, tales como la presencia de
locales comerciales, entre otros.
Los multiusuarios están formados por todos aquellos usuarios agrupados en unidades inmobiliarias, centros habitacionales,
conjuntos residenciales, condominios o similares bajo el régimen de propiedad horizontal vigente o concentrados en centros
comerciales o similares.

 CONCEPTO CRA 1483 DE 2005. MULTIUSUARIOS DEL SERVICIO PUBLICO DOMICILIARIO DE


ASEO.
(Resolución CRA 319 del 28 de Febrero de 2005)

Esta resolución dispone que cuando una edificación de apartamentos, oficinas o locales constituida por dos o más unidades
independientes, no tenga medición individual e independiente de acueducto para cada una de las unidades privadas, y acorde
con lo establecido en el Artículo 4 del Decreto 229 de 2002, no sea técnicamente posible que cada acometida cuente con su
correspondiente medidor de acueducto, éste será considerado como multiusuario. En este sentido, se entenderá que la
persona jurídica que se origina de la propiedad horizontal de la edificación o el propietario de la misma, según corresponda,
constituye un único suscriptor frente a la empresa y por lo tanto para efectos del cobro del servicio la empresa expedirá una
única factura.

Para el efecto, las personas que se encuentren dentro de esta modalidad deberán presentar ante la persona prestadora las
razones de tipo Técnico por las cuales no existe medición individual y el número de unidades independientes residenciales,
comerciales, industriales, oficiales y especiales que lo conforman. En cada servicio se cobrará un solo cargo fijo para el
multiusuario, cuyo calculo será de conformidad con las formulas contenidas en el Artículo 3 de la Resolución mencionada.
 CONCEPTO CRA 761 DE 2005. COBRO DEL SERVICIO DE ASEO PARA VIVIENDAS SUBDIVIDIDAS
QUE NO SE ENCUENTRAN BAJO EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

El Artículo 90 de la Ley 142 de 1994 contempla dentro de los elementos de las fórmulas tarifarias un cargo por unidad de
consumo, un cargo fijo y un cargo por expansión del sistema. El cargo fijo corresponde al costo “que refleje los costos
económicos involucrados en garantizar la disponibilidad permanente del servicio para el usuario, independientemente del
nivel de uso”. Tal disposición legal fue avalada en su exequibilidad por la Corte Constitucional, Corporación que en sentencia
C-041 de 2003 (M. P: Jaime Córdoba Triviño) encontró en un todo acorde con la Carta Política el cobro de cargos fijos en los
servicios públicos, con base en los principios superiores que imponen, en cabeza de los particulares, la obligación de
contribuir con el financiamiento de los gastos en que incurra el prestador del servicio dentro de los criterios de justicia y
equidad (Artículos 95, 367, 368 y 369 C.P.)

Así, la Corte consideró que “para determinar los costos del servicio hay que tener en cuenta una serie de factores que incluyen
no sólo el valor del consumo de cada usuario sino también los aspectos económicos que involucran su cobertura y
disponibilidad permanente de manera tal que la prestación sea eficiente1.

En efecto, el cobro de un cargo fijo a los usuarios es uno de los mecanismos a través de los cuales es posible que la persona
prestadora recupere los costos de administración o de clientela en los que incurre. Así, en la citada Sentencia, la Corte
Constitucional afirmó que:

”De acuerdo con lo anterior, la Corto encuentra que con el cargo fijo contemplado en el artículo impugnado el Estado no se
despoja de su función de garantizar la prestación eficiente de los servicios públicos, pues la gratuidad de los servicios públicos
domiciliarios no está contemplada por el Constituyente de 1991 y, además dentro de los deberes de toda persona se encuentra
el de contribuir al financiamiento de los gastos e inversiones del Estado. La tarifa que se paga por la prestación de un servicio
público domiciliario está vinculada no sólo con el nivel de consumo del usuario, sino con los costos en que incurre la empresa
respectiva para poder brindar el bien o servicio en condiciones de competitividad y está determinada por el beneficio que
finalmente recibe el usuario. El sólo hecho de que el prestador del servicio esté disponible para brindar el mismo genera
costos, los cuales son independientes del consumo real que se efectúe. A juicio de la Corte, a norma acusada, en cuanto
contempla un cargo fijo que debe pagar el usuario, no vulnera la Carta Política toda vez que tal concepto se ve reflejado en su
propio beneficio, es decir en una prestación eficiente y permanente del servicio”.

Por otra parte, el Artículo 1 del Decreto 229 de 2002, modificatorio del Artículo 3 del Decreto 302 de 2000, define unidad
independiente como “apartamento, casa de vivienda, local u oficina independiente con acceso a la vía pública o a las zonas
comunes de la unidad inmobiliaria.” De lo anterior se colige que el cobro del cargo fijo procede en los eventos contemplados
en la definición expuesta anteriormente, es decir, cuando existan unidades independientes.

De igual forma, la Ley 142 de 1994 reconoce garantías a los usuarios, entre las cuales se cuenta el derecho a la medición real
de sus consumos, así como la prohibición de cobro por servicios no prestados.

Sin embargo, como es evidente, el ejercicio de tales garantías requiere como condición previa de la plena identificación de los
usuarios. Así, con tal finalidad, y en consideración a un apropiado desarrollo del proceso de facturación, las personas
prestadoras implementan el instrumento denominado “catastro de usuarios”, mediante el cual se permite la identificación de
los mismos y el registro de sus datos relevantes.

En tal sentido, el Decreto 302 de 2000 dispone en su Artículo 2:

“Del registro o catastro de usuarios. Cada entidad prestadora de los servicios públicos de acueducto y alcantarillado deberá
contar con la información completa y actualizada de sus suscriptores y usuarios, que contenga los datos sobre su
identificación, modalidad del servicio que reciben, estados de cuentas y demás que sea necesaria para el seguimiento y
control de los servicios.

La entidad prestadora de los servicios públicos de acueducto y alcantarillado, asegurará que la identificación de los inmuebles
corresponda a la nomenclatura oficial.

En casos excepcionales por deficiencias o baja cobertura de la nomenclatura oficial, la entidad prestadora de los servicios
públicos podrá adoptar una nomenclatura provisional.

Parágrafo. Es responsabilidad de los suscriptores o usuarios informar a la entidad prestadora de los servicios públicos de
acueducto y alcantarillado cualquier cambio en las características, identificación o uso de los inmuebles a las reportadas en el
momento de la solicitud de instalación de los servicios”.

Es evidente que el catastro de usuarios es administrado por cada empresa, de manera autónoma, y constituye un registro
particular cuyo manejo debe ajustarse a la legislación vigente.
Así las cosas, las personas prestadoras tienen la facultad determinar las unidades independientes en un inmueble. No
obstante, el ejercicio de esta facultad, ni es arbitraria, ni depende del criterio particular de la persona prestadora, dado que
ésta debe corresponder a las definiciones de la Ley 142 de 1994 y los Decretos 1713 de 2002, 1505 de 2003 para el servicio de-
aseo, 302 de 2000 y 229 de 2002 para el servicio de acueducto.

 CONCEPTO CRA 889 DE 2005. CRITERIOS DE SOLIDARIDAD Y REDISTRIBUCIÓN DE


INGRESOS; OPCIÓN TARIFARIA DE ASEO-MULTIUSUARIOS

El artículo 89 de la Ley 142 de 1994, establece la aplicación de los criterios de solidaridad y redistribución de ingresos, de la
siguiente manera:

”Las comisiones de regulación exigirán gradualmente a todos quienes prestan servicios públicos que, al cobrar las tarifas que
estén en vigencia al promulgarse esta ley, distingan en las facturas entre el valor que corresponde al servicio y el factor que se
aplica para dar subsidios a los usuarios de los estratos 1 y 2. Igualmente, definirán las condiciones para aplicarlos al estrato 3.
Los concejos municipales están en la obligación de crear “fondos de solidaridad y redistribución de ingresos”, para que al
presupuesto del municipio se incorporen las transferencias que a dichos fondos deberán hacer las empresas de servicios
públicos, según el servicio de que se trate, de acuerdo con lo establecido en el artículo 89.2 de la presente ley. Los recursos de
dichos fondos serán destinados a dar subsidios a los usuarios de estratos 1, 2 y 3, como inversión social, en los términos de
esta ley.” (Subraya fuera de texto)

Así mismo, el numeral 89.1 del artículo en comento señala que:

“Se presume que el factor aludido nunca podrá ser superior al equivalente del 20% del valor del servicio y no podrán incluirse
factores adicionales por concepto de ventas o consumo del usuario. Cuando comiencen a aplicarse las fórmulas tarifarias de
que trata esta ley, las comisiones sólo permitirán que el factor o factores que se han venido cobrando, se incluyan en las
facturas de usuarios de inmuebles residenciales de los estratos 5 y 6, y en las de los usuarios industriales y comerciales. Para
todos estos, el factor o factores se determinará en la forma atrás dispuesta, se discriminará en las facturas, y los recaudos que
con base en ellos se hagan, recibirán el destino señalado en el artículo 89.2 de esta ley.”

Por lo anterior, es claro que los beneficiarios de este subsidio son los usuarios de los estratos 1, 2, y 3; y los obligados a
contribuir son los usuarios de inmuebles residenciales de los estratos, 5 y 6, y los usuarios industriales y comerciales;
igualmente que el factor de dicha contribución nunca podrá ser superior al equivalente del 20% del valor del servicio y que no
se podrán incluir factores adicionales por concepto de ventas o consumo del usuario.

En caso de tener alguna duda en relación con el cobro de la contribución y/o el porcentaje aplicado, la Ley 142 de 1994 en los
artículos 152 y siguientes prevee la posibilidad de defensa de los usuarios en sede de la empresa en caso de reclamaciones por
medio del derecho de petición y de los recursos. Si el usuario, lo está conforme con la decisión tomada por la empresa, puede
interponer recurso de reposición ante ésta y en subsidio el recurso de apelación ante la Superintendencia de Servicios
Públicos Domiciliarios - SSPD (dentro de los cinco días siguientes a la fecha de conocimiento de la repuesta de la empresa,
cuando se resuelvan reclamaciones sobre facturación), según lo dispuesto por los artículos 79 numeral 29 y 159 de la ley en
referencia.

Opción tarifaria de aseo - multiusuarios

Como primera medida, es pertinente mencionar que mediante Resolución CRA 15 de 1997, hoy contenida en el Título IV de la
Resolución CRA 151 de 2001, esta unidad administrativa estableció la metodología para el calculo de las tarifas del servicio
público domiciliario de aseo.

Por su parte, el Decreto 1713 de 2002, expedido por el antes Ministerio de Desarrollo Económico, define en su Artículo 1
multiusuarios del servicio de aseo en los siguientes términos: -

“Multiusuarios del servicio público domiciliario de aseo. Son todos aquellos usuarios agrupados en unidades inmobiliarias,
centros habitacionales, conjuntos residenciales, condominios o similares bajo el régimen de propiedad horizontal vigente o
concentrados en centros comerciales o similares, que se caracterizan porque presentan en forma conjunta sus residuos
sólidos a la persona prestadora del servicio en los términos del presente decreto o las normas que lo modifiquen, sustituyan o
adicionen y que hayan solicitado el aforo de sus residuos para que esta medición sea la base de la facturación del servicio
ordinario de aseo. La persona prestadora del servicio facturará a cada inmueble en forma individual, en un todo de acuerdo
con la regulación que se expida para este fin.

La Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico –CRA implementará la forma de cobro de esta opción
tarifaría en el término de diez (10) meses, contados a partir de la vigencia del presente decreto, para estos usuarios, habida
cuenta de las economías de escala del proceso técnico de prestación, teniendo en cuenta la preservación del principio de
solidaridad, suficiencia financiera y extensión de los servicios generales que hacen parte del servicio”.

En este orden de ideas, la CRA, en desarrollo de dicho decreto, expidió la Resolución 233 de 2002, por medio de la cual se
establece la opción para que a los usuarios agrupados les sea facturado el servicio público domiciliario de aseo con base al
volumen de residuos sólidos producidos.

En tal sentido, este tipo de usuarios podrán presentar la solicitud al prestador del servicio para que su facturación se realice
de acuerdo con la producción real de residuos presentados, aforados por la persona prestadora, una vez cumplan con los
requisitos señalados en el Artículo 1 de la Resolución CRA 247 de 2003, que modifica el Artículo 4 de la Resolución CRA 233
de 2002:

“ARTÍCULO 1º.- Modificase el Artículo 4 de la Resolución CRA 233 de

2002, el cual quedará así:

“ARTÍCULO 4o.- Requisitos que el usuario agrupado debe cumplir para

acceder a la opción tarifaria:

a. Presentar la solicitud a fa persona prestadora del servicio ordinario de aseo, a la cual se deberá adjuntar el acta del acuerdo
en la que conste la decisión de acogerse a la opción tarifaria, aprobada por la asamblea de copropietarios o la autorización
firmada por el propietario de cada uno de los inmuebles que conforman el usuario agrupado, en los casos en que no exista
copropiedad. Adicionalmente, en la solicitud debe indicarse la persona designada como responsable de firmar las actas de
producción de residuos resultado del aforo.

b. Presentar los residuos sólidos en la unidad de almacenamiento o en el andén frente al predio, de acuerdo con lo establecido
en el artículo 21 del decreto 1713 de 2002, subrogado por el artículo 2 del decreto 1140 de 2003.

c. Disponer de cajas de almacenamiento suficientes para almacenar y presentar el volumen de residuos producidos, en
atención a lo establecido en el artículo 17 del decreto 1713 de 2002.

d. Presentar los residuos sólidos en un lugar común para la recolección y aforo.

e. Presentar la relación de usuarios que solicitan acceder a la opción tarifaria, con sus datos identificadores, de acuerdo con el
catastro de usuarios. También se deberá informar la existencia de inmuebles desocupados.

f. Indica, la forma como será asumida la producción de residuos por cada uno de los usuarios individuales que conforman el
multiusuario, esto es, por coeficiente de propiedad horizontal, por coeficiente simple de acuerdo con e/ número de usuarios
que conforman el usuario agrupado, o por la distribución porcentual que el usuario agrupado reporte.

Parágrafo Las personas prestadoras del servicio público domiciliario de aseo no podrán exigir requisitos adicionales a los
establecidos en el presente artículo para que el usuario agrupado pueda acceder a la opción tarifaria”.

Por su parte, la Resolución CRA 236 de 2002, señala la metodología que deben adoptar los prestadores del servicio de aseo
para la realización de los aforos a este tipo de usuarios.

 CONCEPTO SSPD 0000295 DE 2005. MEDICIÓN INDIVIDUAL.- ES OBLIGATORIA.

De conformidad con el artículo 9o de la Ley 142 de 1994 es derecho de los usuarios obtener la medición de sus consumos
reales mediante instrumentos tecnológicos apropiados. A su vez el artículo 144 ibídem señala que los contratos de
condiciones uniformes podrán exigir que los usuarios adquieran, instalen, mantengan y reparen sus medidores. A su turno, el
artículo 146 dispone que tanto la empresa como el usuario tienen derecho a que los consumos se midan y que para los
servicios de saneamiento básico en los que por razones de tipo técnico o de seguridad social no sea exista medición
individual, la comisión definirá los parámetros adecuados para estimar el consumo.

Así mismo, el artículo 80 de la Ley 675 de 2001 indica que los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias
Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble.

De otro lado, el artículo 15 del Decreto 302 de 2000 modificado por el artículo 4o del Decreto 229 de 2002 señala que de ser
técnicamente posible cada acometida deberá contar con su correspondiente medidor de acueducto, el cual será instalado en
cumplimiento de los programas de micromedición establecidos por la entidad prestadora de los servicios públicos de
conformidad con la regulación expedida por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico.

Conforme a las citadas normas, los usuarios tienen derecho a que los consumos se midan de manera individual, salvo razones
de tipo técnico, de seguridad o de interés social y de manera correlativa surge la obligación para los usuarios de independizar
las acometidas.

Ahora bien es necesario tener en cuenta que la Resolución CRA 319 de 2004, por la cual se regulan los servicios de acueducto
y alcantarillado a multiusuarios donde no hay medición individual aplica a todos los prestadores de servicios públicos
domiciliarios de acueducto y/o alcantarillado, de cualquier naturaleza, que sirvan a multiusuarios donde no existe medición
individual por razones de tipo técnico.

Para efectos de aplicar lo establecido en el artículo 2o de la Resolución que establece cuando una edificación de
apartamentos, oficinas o locales constituida por dos o más unidades independientes sea considerada como multiusuario, la
persona jurídica que se origina de la propiedad horizontal o el propietario de la misma deberán presentar ante la persona
prestadora las razones de tipo técnico por las cuales no existe medición individual y el número de unidades independientes
residenciales, comerciales, industriales, oficiales y especiales que lo conforman.

Igualmente, es el del caso observar que la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico mediante la
Circular CRA 03 de 2005 señaló que se entendía por imposibilidad técnica de medición individual en el caso de multiusuarios
de acueducto y alcantarillado.

Por lo expuesto, esta Oficina estima que no es viable que si un usuario esta obligado a independizar sus acometidas por ser
técnicamente posible, autorice para que se le siga cobrando tantos cargos fijos como acometidas existan; el cumplimiento de
la ley de la regulación no puede quedar librado a lo voluntad de los acuerdos entre empresas y usuarios. En otros términos, no
es posible que empresas y usuarios efectúen acuerdos para incumplir la ley.

Si un usuario se niega a independizar sus acometidas, debe entenderse de conformidad con el inciso 4o del artículo 146 de la
Ley 142 de 1994 que existe un omisión que impide la medición individual, y en tal caso, se justifica la suspensión o
terminación del contrato.

Sin embargo, como la independización de las acometidas tienen unos costos para los usuarios, es necesario que se llegue a
unos acuerdos y se establezcan unos plazos razonables para la adecuación a efectos de que vencidos los términos acordados se
pueden impone las sanciones a que haya lugar. Dichos acuerdos deben estar establecidos en los contratos de condiciones
uniformes.

 CONCEPTO SSPD 034 DE 2005. SUSPENSIÓN DEL SERVICIO DE ASEO - SÓLO SE PUEDE
SUSPENDER POR RAZONES DE FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO.

De conformidad con el numeral 2.3 artículo 2º de la Ley 142 de 1994, una de las finalidades de la intervención del Estado en
los servicios públicos es velar por la prestación continua e ininterrumpida de los servicios públicos, finalidad que se origina
entre otras razones por el carácter de esenciales que les asignó el artículo 4º ibídem.

Esa característica de esencialidad de los servicios públicos comporta que, según el artículo 136 de la ley 142 de 1994, la
obligación principal de la empresa en el contrato servicios públicos sea la prestación continua.

Conforme a lo señalado, para todos los servicios públicos domiciliarios de que trata la Ley 142 de 1994 la continuidad en su
prestación tiene su base en la esencialidad del servicio; para el caso particular del servicio de aseo, el artículo 112 del Decreto
1713 de 2002(2), el cual subrogó el artículo 89 del Decreto 605 de 1996, la continuidad del servicio no tiene como base
únicamente la razón de que sea esencial, sino que se apoya en motivos de salubridad pública y de política ambiental.

Las empresas de aseo no pueden suspender el servicio de manera temporal o definitiva, pues la naturaleza misma del servicio
de aseo hace que éste, en punto del tema de la suspensión, se aparte de otros servicios (energía, agua potable, gas) en los
cuales su no prestación por causa imputable al usuario no afecta a los demás miembros de la comunidad.

Por otra parte, debe advertirse que el inciso final del artículo 140 de la Ley 142 de 1994 prevé que haya o no suspensión del
servicio, la empresa puede ejercer los demás derechos que las leyes y el contrato le conceden en caso de incumplimiento. En
el caso del aseo, la no suspensión por razones de orden sanitario y ambiental no impide que la empresa pueda ejercer
acciones que le permitan efectuar el cobro del servicio, como por ejemplo, el cobro ejecutivo ante la jurisdicción ordinaria o la
jurisdicción coactiva por parte de las empresas industriales y comerciales del Estado prestadoras de servicios públicos (art.
130 de la Ley 142 de 1994).

En conclusión, el rompimiento de la solidaridad que regula el parágrafo del artículo 130 de la Ley 142 de 1994 no opera
respecto del servicio de aseo dada su imposibilidad de suspensión por parte de las empresas.

2. Puede una empresa de servicios públicos desvincular a un usuario que evita el pago del servicio de aseo argumentando
tener sistemas propios de recolección de residuos

El parágrafo del artículo 16 de la Ley 142 de 1994 prevé que "siempre que haya servicios públicos disponibles de acueducto y
saneamiento básico es obligatorio vincularse como usuario, o acreditar que se dispone de alternativas que no perjudiquen a la
comunidad. La norma agrega que la Superintendencia de Servicios Públicos es la entidad competente para determinar si la
alternativa propuesta no causa perjuicios a la comunidad.
Ahora bien, dado que el citado parágrafo hace parte del artículo 16 de la Ley 142 de 1994 relativo a la aplicación de esta Ley a
los productores de servicios marginales o para uso particular, una interpretación jurídicamente viable de esa norma es que la
posibilidad de desvinculación como usuario del servicio de aseo esta reservada únicamente a los productores marginales,
quienes por ser personas autorizadas por la ley para prestar servicios conforme al numeral 15.2 del artículo 15 ibídem,
estarían en condiciones de disponer de alternativas de prestación que no perjudiquen a la comunidad.

En el mismo sentido el Decreto 1713 de agosto 6 de 2002, "por el cual se reglamenta la Ley 142 de 1994, la Ley 632 de 2000 y
la Ley 689 de 2001, en relación con la prestación del servicio público de aseo, y el Decreto Ley 2811 de 1974 y la Ley 99 de
1993 en relación con la Gestión Integral de Residuos Sólidos", dispuso en su artículo 125 dentro de los deberes de los
usuarios:

Vincularse al servicio de aseo, siempre que haya un servicio disponible, o acreditar que se dispone de alternativas que no
perjudiquen a la comunidad, de acuerdo con lo establecido por la ley. (subrayado fuera de texto)

Por lo demás, no debe perderse de vista que la cláusula vigésimaprimera del anexo 9 de la Resolución CRA 151 de 23 de enero
de 2001, Regulación integral de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y aseo expedida por la
Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico, prevé que "En todo caso, la persona prestadora exigirá una
constancia de que el suscriptor o usuario pasará a otro sistema de recolección y manejo de residuos"(3)

3. Como se factura el servicio de aseo de áreas comunes de una unidad residencial

Las áreas comunes de una unidad residencial son espacios sometidos al régimen de propiedad horizontal deben seguirse lo
dispuesto por la Ley 675 de 2001, esto es, que de conformidad con el artículo 3o los bienes comunes son partes del edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro-indiviso a todos los propietarios de bienes
privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Dichos bienes y áreas están definidas por los artículos
19 y ss, 63 y ss ibidem.

A su turno, la propiedad horizontal concurre al pago de las expensas comunes conforme lo ordenado por el artículo 29 de la
citada norma:

"Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas
necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y
conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal."

Igual acontece con las unidades inmobiliarias cerradas a que se refiere el artículo 63 de la norma en estudio que las define
como:

"los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten
elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas
verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los
servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.

En este sentido, el servicio de aseo de las áreas y bienes comunes de la propiedad horizontal, que como persona jurídica se
rige por los artículos 32 y ss. de la Ley 675 de 2001, forman parte del cobro total que se le hace al multiusuario y no se le cobra
de manera independiente.

De otro lado, a quienes no han solicitado su reconocimiento como multiusuario se les cobrará el servicio en forma
independiente, esto es a la administración de la propiedad horizontal el servicio de aseo como una unidad independiente.

En todo caso, no se debe confundir un multiusuario (propiedad horizontal) con aquellos cerramientos no autorizados de
residencias que encierren vías que por su naturaleza son espacio público, evento en el cual no se les puede considerar a dichos
espacios como áreas comunes.

 CONCEPTO SSPD 160 DE 2005. LIBRE ELECCION DEL PRESTADOR-SERVICIO DE ASEO.

El derecho a la libre competencia debe tener como garantía la libre elección del prestador del servicio. En efecto, el numeral
9.2 del artículo 9 de la Ley 142 de 1994, dentro de los derechos de los usuarios, estableció la libre elección del prestador del
servicio y del proveedor de los bienes necesarios para su obtención o utilización, norma concordante con el numeral 133.4 del
artículo 133 de la Ley 142 de 1994 sobre presunción del abuso de la posición dominante.

Bajo estos dos supuestos, libertad de competencia y elección del prestador del servicio, descansa el régimen de los servicios
públicos, los cuales sólo pierden vigencia de manera temporal por virtud de la declaratoria de un área de servicio exclusivo,
de manera que estos dos principios no pueden ser desconocidos por las empresas de servicios públicos sin incurrir en
violación de las normas sobre prácticas discriminatorias, abusivas o restrictivas de la libre competencia (Ley 142 de 1994, art.
34).

De acuerdo con lo establecido en el artículo 123 del Decreto Reglamentario 1713 de 2002, para obtener la prestación del
servicio de aseo basta que el usuario lo solicite y la persona prestadora esté en capacidad técnica de prestarlo.

Por otra parte, el mecanismo de desafiliación de un usuario deberá estar sujeto al cumplimiento de las cláusulas que sobre
vigencia del contrato y terminación del mismo estén previstas en el Contrato de Condiciones Uniformes, el cual, en la mayoría
de los casos indica que las partes podrán terminar por mutuo acuerdo el contrato dando un preaviso a la empresa prestadora
con una antelación no superior a dos meses a la fecha en la que se desea dar por terminado el contrato; así mismo si en dicho
Contrato se exige constancia de que el suscriptor o usuario pasará a otro sistema de recolección y manejo de residuos, así
como que se encuentre al día en sus compromisos con el actual prestador, esos requisitos deben cumplirse.

Se advierte que el contrato de servicios públicos de aseo puede celebrarse a término indefinido y en ningún caso la empresa,
de conformidad con el artículo 133.19 de la Ley 142 de 1994, puede obligar al suscriptor o usuario a continuar con el contrato
por más de dos años, o por un plazo superior al que autoricen las comisiones por vía general para los contratos con grandes
suscriptores o usuarios, so pena de configurar una conducta de abuso de posición dominante. De otro lado, las partes podrán
darlo por terminado por las causales previstas en el contrato y/o en la ley.

En estas condiciones, se confirma el derecho que tiene todo usuario de elegir libremente el prestador del servicio, una vez
reúna los requisitos necesarios para ser atendido por la empresa prestadora seleccionada.

2. PAGO DE SERVICIOS PUBLICOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Sobre este aspecto, la Ley 675 de 2001, partiendo de la consideración según la cual la propiedad horizontal una vez
constituida legalmente constituye una persona jurídica, señala lo siguiente en materia del pago de los servicios públicos:

Artículo 32

Parágrafo. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge
como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las
empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con
fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se
cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las
unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número
plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo
edificio o conjunto.

A su turno, los artículos 42, 45 y 46 de la citada ley disponen que la toma de decisiones, sea por mayoría simple o cualificada
según el caso, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, el administrador y los demás órganos de la
propiedad horizontal.

De las citadas disposiciones se desprende en primer lugar que el cobro de los servicios públicos prestados sobre las zonas
comunes de la propiedad horizontal es distinto e independiente al cobro de los servicios prestados a las unidades privadas. En
segundo lugar, que en materia de servicios públicos, las decisiones mayoritarias únicamente son oponibles a todos los
propietarios cuando se trate de asuntos relativos al la propiedad horizontal y no a las unidades privadas que la conforman,
como es el caso de la elección del prestador del servicio para las áreas comunes, de la instalación de medidor individual para
las unidades privadas por disposición de la misma Ley 675 de 2001.

Se recuerda que la opción tarifaria de los denominados multiusuarios consiste en la posibilidad que tienen los usuarios
agrupados en unidades inmobiliarias, centros habitacionales, conjuntos residenciales, condominios o similares sometidos al
régimen de propiedad horizontal y los usuarios concentrados en centros comerciales o similares, de presentar en forma
conjunta sus residuos sólidos con el fin de que el cobro del servicio ordinario de aseo se realice según la producción real de
residuos generados y presentados, lo cual permite que el servicio de aseo de las áreas y bienes comunes de la propiedad
horizontal, que como persona jurídica se rige por los artículos 32 y ss. de la Ley 675 de 2001, forme parte del cobro total que
se le hace al multiusuario.

3.- CONCLUSIONES

a) La decisión sobre la escogencia del prestador del servicio público para las unidades privadas compete exclusivamente a
cada uno de los propietarios de esas unidades privadas, no siendo en tal caso aplicable la toma de decisión mayoritaria; es
decir que la mayoría no obliga a la minoría en la toma de esta decisión.

b) Es jurídicamente viable que en una misma propiedad horizontal, o conjunto multifamiliar como en el caso de la consulta,
los usuarios de las unidades privadas tengan prestadores del servicio de aseo diferentes, salvo que ese conjunto esté ubicado
en una zona de servicio exclusivo de aseo que implique la operación de un solo prestador.

c) De presentarse una pluralidad de prestadores, éstos deben tomar las medidas necesarias para asegurase de facturar el
servicio efectivamente prestado tal como lo dispone el artículo 146 de la Ley 142 de 1994.

 CONCEPTO SSPD 241 DE 2005. COBRO POR AJUSTE A LAS TARIFAS.

artículo 150 de la Ley 142 de 1994, el cual establece que al cabo de cinco meses de haber entregado las facturas, las empresas
no podrán cobrar bienes o servicios que no facturaron por error, omisión, o investigación de desviaciones significativas frente
a consumos anteriores.

En otras palabras, sólo podrá cobrar los ajustes correspondientes a los cinco meses anteriores a la entrega de la última
factura.

En relación con el segundo aspecto preguntado, si después de una sanción la empresa reincide en la conducta sancionada por
esta Superintendencia, podrá ser denunciada de nuevo, o en su defecto, esta entidad puede iniciar de oficio una nueva
investigación, cuyo resultado puede ser una sanción más alta, conforme lo normado por el artículo 81 de la Ley 142 de 1994.

Ahora bien, si lo que sucede es que la empresa no cumple con la orden dad por está Superintendencia, esta entidad podrá
imponer mutas sucesivas conforme lo indica el artículo 65 del C.C.A.

De otro lado en relación con el Concepto OJ-2004-261 del 2 de julio de 2004 el cual le fue remitido previamente la Oficina
Jurídica debe precisarse que se rectificó la línea conceptual mediante concepto SSPD-OJ-2005-160 en el siguiente sentido:

“De las citadas disposiciones se desprende en primer lugar que el cobro de los servicios públicos prestados sobre las zonas
comunes de la propiedad horizontal es distinto e independiente al cobro de los servicios prestados a las unidades privadas. En
segundo lugar, que en materia de servicios públicos, las decisiones mayoritarias únicamente son oponibles a todos los
propietarios cuando se trate de asuntos relativos al la propiedad horizontal y no a las unidades privadas que la conforman,
como es el caso de la elección del prestador del servicio para las áreas comunes, de la instalación de medidor individual para
las unidades privadas por disposición de la misma Ley 675 de 2001.”

Para tal efecto, el referido concepto concluye que:

“a) La decisión sobre la escogencia del prestador del servicio público para las unidades privadas compete exclusivamente a
cada uno de los propietarios de esas unidades privadas, no siendo en tal caso aplicable la toma de decisión mayoritaria; es
decir que la mayoría no obliga a la minoría en la toma de esta decisión.

“b) Es jurídicamente viable que en una misma propiedad horizontal, o conjunto multifamiliar como en el caso de la consulta,
los usuarios de las unidades privadas tengan prestadores del servicio de aseo diferentes, salvo que ese conjunto esté ubicado
en una zona de servicio exclusivo de aseo que implique la operación de un solo prestador.

“c) De presentarse una pluralidad de prestadores, éstos deben tomar las medidas necesarias para asegurase de facturar el
servicio efectivamente prestado tal como lo dispone el artículo 146 de la Ley 142 de 1994.”

 CONCEPTO SSPD 259 DE 2005. MEDIDORES INDIVIDUALES EN ZONAS COMUNES.- ES


OBLIGACIÓN INSTALARLOS, SALVO QUE NO SEA TÉCNICAMENTE POSIBLE DIFERENCIAS ENTRE
LOS REGISTROS DEL MEDIDOR TOTALIZADOR Y LOS MEDIDORES INDIVIDUALES.- CORRESPOND
ASUMIRLA AL USUARIO.

Las siguientes consideraciones se formulan con el alcance previsto por el artículo 25 del C.C.A.

El artículo 5º el Decreto 229 de 2002, por el cual se modifica parcialmente el Decreto 302 del 25 de febrero de 2000 señala lo
siguiente:

“Artículo 5 °. El artículo 16 del Decreto 302 de 2000, quedará así:

Artículo 16. De los medidores generales y de control. En el caso de edificios o unidades inmobiliarias cerradas podrá existir
un medidor de control 2inmediatamente aguas abajo de la acometida. Deben existir medidores individuales3en cada una de
las unidades habitacionales o no residenciales que conforman el edificio o las unidades inmobiliarias o áreas comunes.

Las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de medición que permitan facturar los
consumos correspondientes. De no ser técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se debe
instalar un medidor general 4en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen
registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales”.
Por otra parte, el artículo 32 de la Ley 675 de 2001 señala lo siguiente:

“ Artículo 32. Objeto de la persona jurídica.

PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que
surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a
las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con
fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se
cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

De acuerdo con las citadas normas es obligatorio que las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas
dispongan de medición individual, salvo que no sea técnicamente posible. De conformidad con el artículo 144 de la Ley 142 de
1994, la instalación de esos medidores deberá hacerla a quien corresponda según el contrato de condiciones uniformes. Si la
instalación corresponde a la empresa y no lo hace, el usuario podrá interponer los recursos previstos en el artículo 154 de la
Ley 142 de 1994 en el entendido que se trata de una decisión que afecta la prestación del servicio o la ejecución del contrato y
alternativamente el usuario podrá solicitar a esta Superintendencia que adelante la investigación correspondiente.

Finamente, de acuerdo a los términos de su consulta y a que no se dispone de mayor información técnica sobre la forma de
medición, esta Oficina estima que la diferencia entre lo registrado entre el totalizador y los medidores individuales no
corresponde asumirla a la empresa.

 CONCEPTO SSPD 415 DE 2005. CONTRIBUCIÓN DE SOLIDARIDAD. LOS EDIFICIOS


CONSTITUIDOS COMO PROPIEDAD HORIZONTAL NO ESTAN EXENTOS DE SU PAGO.

De conformidad con el numeral 89.1 del artículo 89 de la Ley 142 de 1994 son sujetos pasivos del pago de la contribución por
solidaridad- o factor- los usuarios de inmuebles residenciales de los estratos 5 y 6, y los usuarios industriales y comerciales.

A su turno, el numeral 89.7 del artículo 89 de la ley 142 de 1994 señala que cuando comiencen a aplicarse las fórmulas
tarifarias que la misma ley previene, los hospitales, clínicas, puestos y centros de salud, y los centros educativos y
asistenciales sin ánimo de lucro, no seguirán pagando sobre el valor de sus consumos la contribución o factor a que se refiere
el numeral 89.1 del artículo 89 citado.

De otro lado, el artículo 5 de la Ley 286 de 1996 dispone así mismo que quedan excluidas del pago de la contribución las
entidades establecidas en el numeral 89.7 del artículo 89 de la Ley 142 de 1994, es decir no son sujetos pasivos de la
contribución quienes tengan el carácter de: "hospitales, clínicas, puestos y centros de salud, y los centros educativos y
asistenciales sin ánimo de lucro". En este sentido, quien demuestre tener alguna de las calidades anteriores, sin distinguir su
naturaleza pública o privada se encuentran exentas de su pago.

Ahora bien, en cuanto a la exención para las entidades sin ánimo de lucro, se encuentra que las normas citadas no establecen
de manera general que quedarán exoneradas del pago de la contribución todas las entidades sin ánimo de lucro, sino que
dicha característica está prevista de manera específica y exclusiva para los centros educativos y asistenciales.

Para el caso específico de la propiedad horizontal, el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 dispone que la persona jurídica
originada en la constitución de la propiedad horizontal tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así
como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo
establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.”

Según la Corte Constitucional(2)'''''''' el tributo que se paga por contribución de solidaridad puede ser nacional,
departamental o municipal dependiendo del servicio público que se trate. Esta precisión jurisprudencial permite concluir que
la exención de impuestos nacionales a que se refiere el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 no comprende la contribución de
solidaridad del artículo 89 de la Ley 142 de 1994. En efecto, carecería de sentido una exención respecto de impuestos
nacionales a los servicios, energía y gas combustible y telefonía pública básica conmutada, a la vez que se impone la
obligación de pagar impuestos departamentales o municipales por la misma causa, a los consumos del servicio de agua
potable y saneamiento básico.

Finalmente, si lo que se quería era exonerar del pago de contribución de todos los servicios públicos domiciliarios a la
persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal así debió haberlo indicado expresamente el artículo
33 de la Ley 675 de 2001. No debe olvidarse que el artículo 186 de la Ley 142 de 1994 dispone que para efectos de excepciones
y derogatorias, no se entenderá que dicha ley resulta contrariada por normas posteriores sobre la materia, sino cuando éstas
identifiquen de modo preciso la norma de la Ley 142 objeto de excepción, modificación o derogatoria.

Pago de la contribución en el servicio de Energía Eléctrica:

En la Circular 78 de 2003, expedida por el Viceministerio de Minas y Energía, para las empresas de energía eléctrica, se
precisó el alcance de la exención contenida en el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, en los siguientes términos:

“(...) 1. No son sujeto pasivo de la contribución de solidaridad, en relación con las áreas comunes, aquellas personas jurídicas
originadas en la constitución de la propiedad horizontal, siempre y cuando las actividades que desarrollen en dichas áreas no
sean industriales y/o comerciales.

“(...)

“Este Despacho precisa los requisitos que deben cumplir las propiedades horizontales, para ser beneficiarias de la exención
del pago de contribución de solidaridad y determina las obligaciones de las empresas comercializadoras de energía eléctrica,
así:

“(...)

“2. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, deberán acreditar su existencia y
representación legal mediante la certificación expedida por el alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o
conjunto, o la persona o entidad en quien éste delegue.

“Éste será el único documento exigible por parte de las Empresas Comercializadoras de Energía para hacer efectiva la
exención de la contribución de solidaridad, siempre y cuando se cumpla lo dispuesto en el numeral 1° de la presente circular.
La aplicación de dicha exención se entiende a partir de la vigencia de la Ley 675 de 2001.

“3. Las empresas que actualmente atiendan a las propiedades horizontales y a las cuales se les haya facturado la contribución
de solidaridad, a partir de la entrada en vigencia de la Ley 675 de 2001, deberán hacer las respectivas refacturaciones de los
cobros realizados desde la fecha que acrediten la existencia y representación legal, de acuerdo con la vigencia de aplicación
establecida en el párrafo anterior. Dicha refacturación deberá reportarse junto con la conciliación del trimestre respectivo al
Fondo de Solidaridad para su validación y reconocimiento, en cuadro anexo, detallando nombre y tipo de usuario, mes de
reliquidación, monto y periodo reliquidado.

“En el caso de que dichas refacturaciones las realicen comercializadores independientes que deben girar contribuciones o
superávits a los comercializaciones incumbentes que apliquen subsidios en el mercado en que se encuentre ubicado dicho
usuario de propiedad horizontal, podrán descontarlas de los giros corrientes, en el mes o trimestre correspondiente.

“Lo anterior, deberá reportarse al Fondo de Solidaridad para su validación y reconocimiento en la conciliación del trimestre
respectivo, en cuadro anexo, por mercado de comercialización, detallando nombre y tipo de usuario, mes de reliquidación,
monto y periodo reliquidado.

“4. La refacturación total la hará el comercializador que actualmente atienda al usuario de propiedad horizontal y su
comprobación podrá hacerse con base en la facturación que demuestre el pago, presentada por el usuario solicitante o
mediante certificación del comercializador anterior de haber facturado dicha contribución.”

Dada la existencia de esta Circular y tal como lo indica el numeral 2, para que la propiedad horizontal sea exenta de
contribución para el servicio de energía eléctrica, debe acreditar ante la empresa prestadora del servicio público, su existencia
y representación legal, con la presentación de la certificación expedida por el Alcalde Municipal o Distrital, tal como lo señala
el numeral 3 de la Circular en mención. Según el numeral 2 de la Circular 78 de 2003, la exención se aplica desde la entrada
en vigencia de la Ley 675 de 2003.

En consecuencia, la refacturación de los cobros realizados se hará desde la fecha en que la propiedad horizontal acredite su
existencia y representación legal, de acuerdo con la vigencia de aplicación de la Ley, es decir desde el 3 de agosto de 2001, tal
como lo indica el numeral 3 de la Circular 78 de 2003 y no a partir de la fecha en que se expide la resolución por parte del
municipio.

Respecto de los demás servicios públicos, se mantiene el criterio expuesto en los conceptos citados en la primera parte de este
concepto.

 CONCEPTO SSPD 399 DE 2005. PROPIEDAD HORIZONTAL. UNIDAD INDEPENDIENTE EN LOS


SERVICIOS DE ACUEDUCTO Y ASEO. MULTIUSUARIO. COBRO DEL SERVICIO DE ASEO -
Clasificación de los usuarios del servicio de aseo. FACTURACIÓN DEL SERVICIO DE ACUEDUCTO.
ACOMETIDAS Y MEDIDORES PARA MULTIUSUARIOS
.

PROPIEDAD HORIZONTAL

El artículo 3 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal, define Régimen de Propiedad
Horizontal, como el “sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido
o por construirse”.

La misma norma define edificio como la “construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terrero, cuya
estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural
o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal,
se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes”, y como conjunto “desarrollo inmobiliario
conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparte, áreas y servicios de uso y
utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros.

Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes”.

Por lo tanto es la ley la que define el régimen de propiedad horizontal y no las empresas de servicios públicos.

UNIDAD INDEPENDIENTE EN LOS SERVICIOS DE ACUEDUCTO Y ASEO

El Decreto 229 de 2002 por el cual se reglamenta la prestación de los servicios de acueducto y alcantarillado define para la
unidad independiente así: “Unidad Independientes: apartamento, casa de vivienda, local u oficina independiente con acceso a
la vía pública o a las zonas comunes de la unidad inmobiliaria”.

Para efectos de la facturación del servicio de aseo, se considera como unidad independiente el inmueble que reúna las
siguientes características: “Espacio físico independiente y privado, para el uso particular y exclusivo de un usuario,
compuesto como mínimo de baño, cocina y alcoba, que genera residuos sólidos derivados de la actividad residencial privada
familiar. En el caso de vivienda compartida, a pesar de la existencia de una única entrada, cada unidad independiente será
tenida en cuenta para efectos del catastro de usuarios y facturación a pesar que no se encuentre debidamente legalizada. Para
el caso de las unidades no residenciales, es el espacio físico independiente y privado para el uso particular y exclusivo de un
usuario, donde desarrolla una actividad que genera residuos sólidos derivados de una actividad no residencial”.

MULTIUSUARIO

En materia de acueducto, conforme a lo establecido en el artículo 1 del Decreto 229 del 11 de febrero de 2002, “por el cual se
modifica parcialmente el Decreto 302 del 25 de febrero de 2000”, define a los Multiusuarios como “Edificación de
apartamentos, oficinas o locales con medición general constituida por dos o más unidades independientes”.

De otra parte, la Resolución 019 de 2005 expedida por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico-
CRA definió el cobro de los multiusuarios de acueducto en los casos que no sea técnicamente posible la medición individual.

Con relación al servicio de aseo, la Resolución 233 de 2002 expedida por la CRA definió el multiusuario así: “son todos
aquellos usuarios agrupados en unidades inmobiliarias, centros habitacionales, conjuntos residenciales, condominios o
similares bajo el régimen de propiedad horizontal vigente o concentrados en centros comerciales o similares, que se
caracterizan porque presentan en forma conjunta sus residuos sólidos a la persona prestadora del servicio en los términos del
Decreto 1713 de 2002 o las normas que lo modifiquen, sustituyan o adicionen y que hayan solicitado el aforo de sus residuos
para que esta medición sea la base de la facturación del servicio ordinario de aseo. La persona prestadora del servicio
facturará a cada inmueble en forma individual, en un todo de acuerdo con la regulación que se expida para ese fin”.

COBRO DEL SERVICIO DE ASEO

El numeral 9.1 del artículo 9 de la Ley 142 de 1994, establece como derechos de los usuarios de los servicios públicos, entre
otros, el de obtener de las empresas la medición de sus consumos reales mediante instrumentos tecnológicos apropiados,
dentro de plazos y términos que para los efectos fije la comisión reguladora, con atención a la capacidad técnica y financiera
de las empresas o a las categorías de los municipios establecida por la ley.

Por su parte, el artículo 146 íbidem, señala que la empresa y el suscriptor o usuario tienen derecho a que los consumos se
midas, a que se empleen para ello los instrumentos de medida que la técnica haya hecho disponibles, y a que el consumo sea
el elemento principal del precio que se cobre al suscriptor o usuario. El párrafo sexto de la misma norma determina que en lo
que respecta al servicio de aseo se aplicarán los principios anteriores con las particularidades propias del mismo.

Clasificación de los usuarios del servicio de aseo. El artículo 13 del Decreto 1713 de 2002, determina que de conformidad con
la metodología que determine la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico, los usuarios del servicio
público ordinario de aseo se clasifican en usuarios residenciales y usuarios no residenciales, y cada uno de ellos en pequeños y
grandes generadores.

Es usuario residencial conforme al artículo 1 de la misma norma, “la persona natural o jurídica que produce residuos sólidos
derivados de la actividad residencial privada o familiar, y se beneficia con la prestación del servicio de aseo. Se considera
como servicio de aseo residencial el prestado a aquellos locales que ocupen menos de veinte (20) metros cuadrados de área,
exceptuando los que produzcan más de un metro cúbico de residuos sólidos al mes.
Y es usuario no residencial, “la persona natural o jurídica que produce residuos sólidos derivados de la actividad comercial,
industrial o de servicios, y otros no clasificados como residenciales y se beneficia con la prestación del servicio de aseo”.

Es pequeño generador conforme a lo establecido en el artículo 1 del Decreto No. 1713 de 2002, “todo usuario no residencial
que genera residuos sólidos en volumen menor a un metro cúbico mensual”.

Y son grandes generadores o productores, “los usuarios no residenciales que generan y presentan para la recolección residuos
sólidos en volumen superior a un metro cúbico mensual”.

La facturación del servicio de aseo para inmuebles residenciales con uno o varios locales comerciales con áreas de menos de
20 metros cuadrados y una producción de residuos sólidos inferior a un centímetro cúbico, debe hacerse atendiendo la
definición de usuario residencial, contenida en el artículo primero del Decreto 1713 de 2002, que establece:

“Usuario residencial. Es la persona natural o jurídica que produce residuos sólidos derivados de la actividad residencial
privada o familiar, y se beneficia con la prestación del servicio de aseo. Se considera como servicio de aseo residencial el
prestado a aquellos locales que ocupen menos veinte (20) metros cuadrados de área, exceptuando los que produzcan más de
un metro cúbico de residuos sólidos al menos”.

De acuerdo a lo expuesto, el inmueble destinado a la residencia y a cada uno de los locales se les factura como un usuario
independiente, residencial o comercial según cada caso.

FACTURACIÓN DEL SERVICIO DE ACUEDUCTO

Sobre este aspecto, esta Oficina Asesora Jurídica en Conceptos SSPD-OJ-2005-367 y SSPD-OJ-2005-295, señaló:

“…uno de los elementos que componen la fórmula tarifaria, es el denominado cargo fijo y su objeto es reflejar los costos
económicos involucrados en garantizar la disponibilidad permanente del servicio para el usuario, independientemente del
nivel de uso (numeral 90.2 del artículo 90 de la Ley 142 de 1994).

Por otra parte, el artículo 146 de la Ley 142 de 1994 indica que es obligación para la empresa y el usuario que los consumos se
midan, por cuanto de ello depende el precio que se cobre por el servicio; es preciso señalar que en los inmuebles en donde
existe una sola acometida y por consiguiente un solo medidor, solo puede existir una sola cuenta determinada en la factura y
por ende un sólo cobro por cargo fijo.

De acuerdo con lo anterior, el cobro por cargo fijo que puede hacer una empresa es en relación con cada una de las
acometidas que tenga el inmueble al cual le están prestando el servicio.

Por manera que, en los inmuebles subdivididos se cobrará un único cargo fijo si existe una sola acometida y un único
medidor”.

ACOMETIDAS Y MEDIDORES PARA MULTIUSUARIOS

Con relación a las acometidas, la única regulación que existe con relación al diámetro de las mismas es la prevista en la
Resolución 151 de 2001 expedida por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico para efectos de
facturación a pequeños establecimientos comerciales o industriales conexos a las viviendas, cuya norma se trascribe:

Artículo 2.4.1.2 Facturación a pequeños establecimientos comerciales o industriales conexos a las viviendas. Para efectos de
facturación de los servicios de acueducto y alcantarillado, se considerará como residenciales a los pequeños establecimientos
comerciales o industriales conexos a las viviendas con una acometida de conexión de acueducto no superior a media pulgada
(1/2") (Artículo 3, Parágrafo. Decreto 394 de 1987).

En consecuencia, al no existir norma que defina las características de las acometidas para multiusuarios y usuarios
comerciales, tales características las define cada empresa de acuerdo con el uso del servicio solicitado por el usuario.

Finalmente, respecto de los medidores, el artículo 144 de la Ley 142 de 1994 señala que la empresa podrá establecer en el
contrato de condiciones las características de los equipos de medida.

 CONCEPTO 0455 DE 2005. ACCESO A LOS SERVICIOS PÚBLICOS.- LA ASAMBLEA DE


COOPROPIETARIOS NO PUEDE PROHIBIR SU ACCESO

La Ley 142 de 1994 prevé en su artículo 4 que los servicios públicos domiciliarios (energía, telefonía pública básica
conmutada local, gas natural y GLP, acueducto, alcantarillado y aseo) son catalogados servicios públicos esenciales, por tanto
gozan de la protección del Estado.

Por su parte el artículo 134 ibidem consagra que toda persona capaz de contratar que habite o utilice de modo permanente un
inmueble, a cualquier título, tendrá derecho a recibir los servicios públicos domiciliarios al hacerse parte de un contrato. De
modo que, es un derecho de todos los copropietarios acceder a los servicios públicos domiciliarios.

De lo anterior, se concluiría que la Asamblea de Copropietarios no se podría oponer a la construcción de las redes para el
acceso al servicio público domiciliario de gas natural, por tratarse de un servicio público esencial.

Por lo expuesto, en el caso objeto de consulta se deberán adelantar las acciones judiciales correspondientes contra la
copropiedad, previstas en sus estatutos y la Ley 675 de 2001.

SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

 INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA NO. 30 DE 2003 Asunto: Régimen de


propiedad horizontal (ley 675 de 2001), y obligaciones del notario.

La Superintendencia de Notariado y Registro ha recibido consultas y quejas de usuarios, abogados, funcionarios del Registro
de Instrumentos Públicos y de algunos notarios, relacionadas con las exigencias que deben hacerse para la autorización de las
escrituras públicas de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.
Como Usted sabe la ley 675 de 2001 reguló de manera íntegra la materia referida a la propiedad horizontal, y derogó de forma
expresa las leyes anteriores sobre este régimen y los diversos decretos reglamentarios.
Así las cosas, es desde la perspectiva de la citada ley que deben examinarse los deberes y obligaciones impuestas al notario o a
alguno de los otorgantes o sujetos actuantes en el régimen de propiedad horizontal.
Obligaciones frente a gravámenes hipotecarios de mayor extensión.
El artículo 17 de ley 675 de 2001, dispone:
“DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados
para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre
las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.

Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva
unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

PARÁGRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de
propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del
mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del
acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El
notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado.” (Subrayas fuera
del texto).

Es esta una exigencia legal cuya no satisfacción impide al notario autorizar el acto o contrato. Debe cuidarse este aspecto por
cuanto al transgredir la prohibición se incurre en un incumplimiento de los deberes propios de la función notarial con la
graves consecuencias previstas en el Código Disciplinario Único y la probable responsabilidad civil frente a los otorgantes.
Exigencia del notario del paz y salvo por concepto de contribuciones a las expensas comunes.
El artículo 29 de la ley 675 de 2001 dispone:
“PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o
conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de
servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el
reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier
título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado,
respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de
dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y
salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud
presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la
copropiedad. (Subrayas fuera del texto).

PARÁGRAFO 1o. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una
de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin
perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

PARÁGRAFO 2o. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun
cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

PARÁGRAFO 3o. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el
primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder
a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de
ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento d e propiedad
horizontal correspondiente.”

En el caso previsto en el artículo citado la ausencia del paz y salvo exigido por el notario no impide la autorización del acto o
contrato pero si supone la obligación de dejar constancia en la escritura de que se hizo la solicitud al administrador de la
copropiedad correspondiente. Esta constancia deberá referirse también a la solidaridad del nuevo propietario por las deudas
vigentes con la copropiedad.
La exigencia anotada es necesario ponerla en concordancia con el artículo 51, ordinal 13, de la ley 675 de 2001 que señala
entre las funciones básicas del administrador de la copropiedad, las siguientes:
“La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución,
conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
(...)

13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de
tenedor o propietario de un bien de dominio particular.”
Conflicto de interpretación entre la ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal, y el artículo 40 del decreto
reglamentario 2148 de 1983.
Debo referirme ahora, señor notario y señor Registrador de Instrumentos Públicos, al tema anunciado bajo este epígrafe.
En vigencia de la ley 675 de 2001 algunos interpretes han creído entender que el artículo 40 del decreto reglamentario 2148
de 1983 continúa vigente. Transcribo el texto de esta norma:
“En la escritura por medio de la cual se enajene o traspase la propiedad sobre unidad o unidades determinadas de un edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal, no será necesario insertar copia autenticada del reglamento, siempre que la
escritura de constitución se haya otorgado en la misma notaría.
En caso contrario se protocolizará con ésta copia autenticada de la parte pertinente del reglamento que solo contendrá la
determinación de áreas y linderos de unidades sobre las cuales verse el traspaso y de las que tengan el carácter de bienes
afectados al uso común.”
El procedimiento obligatorio al cual se refiere la norma reglamentaria citada tiene un claro antecedente legal, el artículo 19 de
la derogada ley 182 de 1948 (estuvo vigente hasta el año 2001) disponía:
“El Presidente de la República expedirá el reglamento de la presente Ley, en el cual se señalará los requisitos que deben
reunir los edificios que deban quedar sometidos al régimen que ella establece.
La Dirección de Obras Públicas Municipales, o la entidad o funcionario que haga sus veces, decidirá si el edificio que se
proyecte dividir en pisos o departamentos con las exigencias de dicho reglamento. Esta declaración, una vez hecha, es
irrevocable. Los Notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública sobre constitución o traspaso de la propiedad de un
piso o departamento, ni los Registradores de Instrumentos Públicos inscribirán tales escrituras si no se inserta en ellas copia
auténtica de la correspondiente declaración municipal y del reglamento de copropiedad de que tratan los artículos 11 y 12 de
la presente Ley.” (Subrayas fuera del texto).

Era evidente que una disposición así tenía entre sus propósitos hacer partícipe a los adquirentes de inmuebles sometidos al
régimen de propiedad horizontal de unas condiciones, reglas, obligaciones, maneras de la propiedad que determinaban
formas específicas de convivencia. Se pasaba de los atributos plenos del dominio a una clase de propiedad que en cuanto
compartida generaba limitaciones o procedimientos específicos de uso. Esto explica que el requerimiento de incorporar el
reglamento a la escritura pública de compraventa de la unidad inmobiliaria, para cerciorarse de que el adquirente individual
conocía el régimen que regía su propiedad, no era un requisito derivado de la inercia que considera el incremento de papeles
como una garantía del buen negocio.
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Con posterioridad la ley 16 de 1985, que modificó algunos aspectos del régimen de propiedad horizontal, no tocó el aparte a
que me referí arriba.
Si ocurrió que el decreto reglamentario de las leyes de propiedad horizontal citadas, y ya derogadas, el 1365 de 1996 disponía
en su artículo 11:

“En todo acto de enajenación o traspaso del dominio de unidades privadas que hagan parte de un edificio o conjunto de
edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal de la Ley 16 de 1985, se entenderán incorporados al respectivo
reglamento de administración de la propiedad horizontal y la licencia de construcción con la sola cita que de la escritura de
protocolización de ellos se haga.
Cuando el régimen escogido por él o los propietarios, sea el de la Ley 182 de 1948, se citarán las escrituras de constitución y
modificación por su número, fecha y notaría y no será necesario insertar copia auténtica del reglamento de copropiedad y de
la licencia de construcción, siempre que la escritura de constitución se haya otorgado en la misma notaría. En esta forma se
considerará insertado el reglamento y la licencia respectiva para los efectos del artículo 19 de la ley mencionada.
En caso de no hallarse la escritura de constitución en la notaría ante la cual se solemnice el acto de enajenación o traspaso, se
protocolizará con este copia auténtica del reglamento y de la licencia de construcción o su equivalente.
Para futuros actos de enajenación o traspaso en la misma notaría, se citará además de la escritura de constitución, la que
verse sobre la protocolización de que trata el inciso precedente.

En las copias de las escrituras de enajenación o traspaso a que se refieren los incisos 1, 2 y 3 del presente artículo, se insertará
copia del reglamento y de la licencia respectiva tomándola de la escritura de constitución o de la protocolización, conforme a
la cita que de ellas se haga en la enajenación o traspaso.
La copia del reglamento de administración de la propiedad horizontal no contendrá sino lo efectivamente reglamentario y,
por consiguiente, en ella se omitirá la transcripción de áreas y linderos de las unidades privadas, sobre las cuales no verse el
traspaso.
La copia del Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal no contendrá sino lo efectivamente reglamentario y,
por consiguiente, en ella se omitirá la transcripción de áreas y linderos de unidades privadas, sobre las cuales no verse el
traspaso.”

Debo observar que el artículo 40 del decreto reglamentario 2148 de 1983 introduce por primera vez un concepto del todo
ajeno al régimen de propiedad horizontal. Según este la obligación de insertar copia auténtica del reglamento de copropiedad
dependerá de que la escritura de transferencia de dominio se otorgue o no en la misma notaría en la cuál se constituyó dicho
régimen de copropiedad.

Por supuesto hoy es inocuo discutir los alcances muy precisos y determinados por abundante jurisprudencia del poder
reglamentario de la leyes que tiene el presidente de la República.

Pero si es necesario examinar qué consecuencias tiene la derogatoria que la ley 675 de 2001 hace de las leyes anteriores a ella
sobre régimen de propiedad horizontal y de los decretos que en su momento las reglamentaron.
Se pueden construir entonces varias hipótesis:
La primera de ellas implicaría que al reglamentarse el Estatuto Notarial, con el artículo 40 del decreto reglamentario 2148 de
1983 se reglamentó, sin nombrarlo, un aspecto del régimen de propiedad horizontal. De ser así ello no constituiría sino un
problema formal y técnico de un estatuto reglamentario sin mayor consecuencia en su aplicación.
La otra hipótesis consistiría en que el artículo 40 ibídem al aparecer en el capítulo VII, De las Copias, reglaría un aspecto
propio de la función notarial en lo atinente a las copias de los reglamentos de copropiedad que deben expedirse para los actos
de transferencia de unidades sometidos a tal régimen.
En la presente hipótesis es imposible separar la concepción de la propiedad horizontal del estatuto general de copias del
notariado colombiano. Y en este sentido si la ley 675 de 2001 no estableció reglas semejantes para las compraventas de
unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal, mal podría el reglamento notarial crearlas.
Es posible considerar hoy que la ley vigente del régimen de propiedad horizontal no contempla el requisito de incluir en cada
compraventa particular el reglamento de copropiedad porque desde 1948 hasta el año 2001 el sistema de compartir el
dominio y ajustar la convivencia a sus reglas, no sólo ha sido suficientemente discutido generando, conocimientos y
costumbres, sino que además su desarrollo mismo ofrece formas de conocimiento eficientes y con necesaria inmediación para
que sea conocido y discutido. Tan es así que la ley 675 de 2001 se refiere a aspectos económicos derivados de las hipotecas, las
de mayor extensión, y a aspectos específicos de la administración de la copropiedad como son los paz y salvo por concepto de
expensas comunes.
Se puede concluir entonces, que en cualquiera de las dos hipótesis, la materia sobre la cual recaería el reglamento no existe,
en cuanto no hay ley que lo permita y habría que atender dos efectos jurídicos indudables. Uno referido a la derogatoria tácita
que hizo la ley 675 de 2001 al regular toda la materia referida a la propiedad horizontal. Y otra surgida de la reiterada
jurisprudencia nacional sobre los alcances de la potestad reglamentaria en cuanto esta tienen restricciones de índole
sustancial ya que no es posible mediante dicho reglamento, modificar, ampliar, adicionar, enervar ni suprimir disposiciones
que el legislador ha consagrado. El único “objeto del reglamento consiste en lograr el cumplimiento y efectividad de la ley. No
le es posible al Presidente so pretexto de reglamentar la ley, introducir en ella mutaciones o alteraciones que desvirtúan la
voluntad del legislador, (...)”.

Así, los notarios no deben, ni pueden en los casos aquí examinados, exigir copia del reglamento de copropiedad para
autorizar las transferencias de dominio sobre unidades inmobiliarias sometidas a eses régimen. Se limitarán a identificar la
escritura pública de constitución por las señas ordinarias de notaría, número de la escritura y fecha.

 O. A. J. 2087. Bogotá D. C., septiembre 5 de 2005 “Servidumbre activa de uso y


administración y de servicios complementarios”

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica:

Mediante las Resoluciones No.1695 y 2708 de 2001, 0625 y 4043 de 2002, la Superintendencia de Notariado y Registro,
adopto los códigos para cada unos de los actos o negocios jurídicos objeto de inscripción en las Oficinas de Registro de
Instrumentos Públicos del País, con fundamento en la
legislación vigente según la rama del derecho a que corresponda.
Los Registradores de Instrumentos Públicos a efectos de solicitar la creación de un nuevo código registral, para la inscripción
de los documentos sujetos a registro, deben cumplir con los requisitos exigidos en el artículo 2º la resolución 1695 de 2001.

La petición debe formularse mediante escrito debidamente fundamentado, el cual queda sujeto al concepto previo y técnico
sobre viabilidad por parte de las Oficinas Asesoras Jurídica , de Planeación e Informática, así como de la posterior
autorización del señor Superintendente de Notariado y Registro mediante acto administrativo.

Define el código civil, en el artículo 879: “Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un
predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño”

La ley 675 de 2001, en el artículo primero consagra, que el objeto de esta ley es regular la forma especial de dominio
,denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacifica en los
inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

En este orden de ideas, si nos remitimos a la ley 675 de 2001, respecto de los bienes comunes no esenciales, consagra en el
capitulo VI De los bienes comunes:

Articulo 19. – Alcance y naturaleza.” Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen
en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de
bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto
alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad
horizontal”.

Es así, que traemos a colación y para mayor ilustración apartes de la obra MANUAL TEORICO PRACTICO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL, del doctrinante y tratadista doctor CIRO PABÓN NÚÑEZ, que sobre el particular, para las servidumbres,
anota:

“ Esta forma legal encontró acogida y respaldo en eminentes civilistas, quienes no dudaron en creer que el derecho accesorio
que sobre las cosas comunes tiene el titular del departamento consistente en una servidumbre de indivisión reciproca,
explicando así la virtualidad de usarlos, para lograr el aprovechamiento independiente de aquel, aunque su derecho exclusivo
no alcance a los referidos elementos, sino que participa con los demás condueños en su disfrute y utilización”.

“Contra esta postura doctrinaria se han pronunciado la casi totalidad de los jurisconsultos, quienes con innegable lógica
jurídica sostienen que donde hay propiedad, sea singular, común, especial, no puede haber servidumbre, por cuanto el dueño
de un piso se sirve de cualquiera de los elementos comunes, porque son de él y de todos los propietarios. Así, dicen que no
puede admitir que la propiedad de casas por pisos se explique por la existencia de una servidumbre reciproca, pues lo
evidente es la existencia de un autentico condominio en lo que a elementos comunes se refiere: el suelo sobre el que esta
edificada la casa, los cimientos o fundaciones, el tejado, las paredes maestras, el patio, las escaleras, pertenecen pro-indiviso a
todos los propietarios de los pisos y nadie se sirve de los suyo en concepto de la servidumbre, sino de dueño. Ya las partidas
( Ley 134, titulo XXXI, partida 3ª ), lo establecieron”.

Conclusión:

Como quiera que su petición no se ajusta a lo preceptuado en el artículo 2º de la resolución número 1695 de 2001, por no
estar fundamentado no es posible darle curso a la solicitud de asignación de código registral a las servidumbres aludidas

En consecuencia, se hace necesario que toda petición sobre el particular se efectúe conforme a lo dispuesto en este acto
administrativo.

De esta consulta se enviará copia al Grupo Interno de Trabajo de Estudio, Doctrina y Jurisprudencia para lo de su
competencia

SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES

 RECOGE OFICIO 100-5858 DEL 21 DE FEBRERO DE 2002.Reuniones por derecho propio.

De acuerdo con su solicitud tendiente a revisar el oficio citado en la referencia, mediante el cual esta Superintendencia
conceptuó la viabilidad de celebrar reuniones por derecho propio en fecha diferente al primer día hábil del mes de abril, por
cuanto, en su opinión "....se está estableciendo una convocatoria por vía doctrina, que por muy respetable que sea, no puede
suplir ni modificar la convocatoria efectuada por el legislador al consagrar en el Art. 422 las reuniones por derecho propio..."
(subrayado del texto), me permito manifestarle lo siguiente:

Con fundamento en algunos de los comentarios que pone de presente en la aludida petición, esta Entidad ha considerado
conveniente efectuar un nuevo análisis de la normativa que en el Código de Comercio regula el tema, para luego determinar
la viabilidad de celebrar reuniones por derecho propio en fechas diferentes al primer día hábil del mes de abril, en la forma y
términos previstos en el inciso 2º del artículo 422 del Código de Comercio, examen que incluirá la posición del Despacho
acerca de la posibilidad de realizar reuniones ordinarias por fuera de los tres primeros meses del año.

Para facilitar el desarrollo del asunto, es preciso la trascripción del siguiente articulado:

Artículo 110. Contenido de la Escritura de Constitución. "La sociedad comercial se constituirá por escritura pública en la cual
se expresará:
(...)
7. La época y la forma de convocar y constituir la asamblea o la junta de socios en sesiones ordinarias o extraordinarias....".

Artículo 181. Reuniones Ordinarias y Extraordinarias. "Los socios de toda compañía se reunirán en junta de socios o
asamblea general ordinaria una vez al año, por lo menos, en la época fijada en los estatutos....".

Artículo 182. Convocatoria y Deliberación de Reuniones Ordinarias y Extraordinarias. "En la convocatoria para reuniones
extraordinarias se especificarán los asuntos sobre los que se deliberará y decidirá. En las reuniones ordinarias la asamblea,
podrá ocuparse de temas no indicados en la convocatoria, a propuesta de los directores o de cualquier asociado....".

Artículo 422. Reuniones Ordinarias "Las reuniones ordinarias de la asamblea se efectuarán por lo menos una vez al año, en
las fechas señaladas en los estatutos y, en silencio de éstos, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada
ejercicio, para examinar la situación de la sociedad, designar los administradores y demás funcionarios de su elección,
determinar las directrices económicas de la compañía, considerar las cuentas y balances del último ejercicio, resolver sobre la
distribución de utilidades y acordar todas las providencias tendientes a asegurar el cumplimiento del objeto social.

Si no fuere convocada, la asamblea se reunirá por derecho propio el primer día hábil del mes de abril, a las 10 a.m., en las
oficinas del domicilio principal donde funcione la administración de la sociedad....".

Artículo 424. Convocatoria a las Reuniones de la Asamblea General de Accionistas. "Toda convocatoria se hará en la forma
prevista en los estatutos y, a falta de estipulación, mediante aviso que se publicará en un diario de circulación en el domicilio
principal de la sociedad. Tratándose de asamblea extraordinaria en el aviso se insertará el orden del día.

Para las reuniones en que hayan de aprobarse los balances de fin de ejercicio, la convocatoria se hará cuando menos con
quince días hábiles de anticipación. En los demás casos, bastará una antelación de cinco días comunes".

Artículo 445. Balance General e Inventario de las Sociedades Anónimas. "Al fin de cada ejercicio social y por lo menos una
vez al año el treinta y uno de diciembre, las sociedades anónimas deberán cortar sus cuentas y producir el inventario y el
balance general de sus negocios....".

Artículo 34, Ley 222 de 1995. Obligación de Preparar y Difundir Estados Financieros. "A fin de cada ejercicio social y por lo
menos una vez al año, el 31 de diciembre, las sociedades deberán cortar sus cuentas y preparar y difundir estados financieros
de propósito general, debidamente certificados. Tales estados se difundirán junto con la opinión profesional correspondiente,
si ésta existiera.... ".

Artículo 46, Ley 222 Cit. Rendición de Cuentas al Fin de Ejercicio. "Terminado cada ejercicio contable, en la oportunidad
prevista en la ley o en los estatutos, los administradores deberán presentar a la asamblea o junta de socios para su aprobación
o improbación, los siguientes documentos....".

En primer lugar, el análisis de la preceptiva citada –Arts. 110, 181, 422 (parcial) y 445 C. de Co. y 46 Cit.- colige el carácter
obligatorio de las reuniones ordinarias, cuya finalidad está circunscrita a "...examinar la situación de la sociedad, designar los
administradores y demás funcionarios de su elección, determinar las directrices económicas de la compañía, considerar las
cuentas y balances del último ejercicio, resolver sobre la distribución de utilidades y acordar todas las providencias tendientes
a asegurar el cumplimiento del objeto social", cuando la referida normatividad utiliza expresiones como "se reunirán en junta
de socios o asamblea general ordinaria"; "se efectuarán por lo menos una vez al año", acepciones que no tienen otro sentido
que la orden imperativa de llevar a cabo la sesión ordinaria (Diccionario Enclicopedico Larousse, 1998), al tiempo que
también determina la celebración de una reunión como mínimo durante el año.

Paralelamente al carácter imperativo de la citada normatividad, el legislador reconoce la autonomía de la voluntad de los
asociados para que atendiendo las necesidades propias de la sociedad a la que pertenecen, precisen en el contrato social la
época para llevar a cabo la reunión para tratar los temas relacionados con la administración, gestión y funcionamiento de la
sociedad, bien dentro de los tres primeros meses, una vez terminado el período contable, o en cualquier época del año. Sin
embargo, por la importancia y trascendencia que para los socios o accionistas constituye la reunión ordinaria, en forma
supletiva previó que frente al silencio de los estatutos, los asociados deberán reunirse dentro de los tres meses siguientes al
vencimiento de cada ejercicio social, previa convocatoria en la forma y términos previstos en los estatutos o, en su defecto, en
la ley (Art. 424 ibidem).

No obstante agregó que si por cualquier circunstancia la asamblea no fuera convocada, ella podrá reunirse por derecho
propio el primer día hábil del mes de abril, a las 10 a.m., en las oficinas del domicilio principal donde funcione la
administración de la sociedad (inciso 2º del artículo 422 del C. de Co.), solucionando el problema en que estarían los
asociados ante la ausencia de norma estatutaria en tal sentido, o por el contrario, cuando pese a estar determinada la época
de las sesiones ordinarias en los estatutos sociales, dentro de los tres primeros meses del año, la persona facultada para ello,
omite el acto de la convocatoria.

Es evidente entonces, al examinar el tema de la reunión por derecho propio, que el legislador pretendió garantizar a los
asociados el derecho a reunirse, como mínimo una vez al año cuando no fueren convocados, de forma que no quedaran
indefensos, sometidos a la voluntad de un administrador que, deliberada o involuntariamente, no convoca al máximo órgano
social para examinar la situación de la empresa, haciendo nugatorios algunos de los derechos que le otorga la ley a quienes
ostentan la calidad de socios o accionistas, como bien podrían destacarse el de conocer las cuentas y el balance de fin de
ejercicio; enterarse de la gestión de los administradores; efectuar las designaciones que por ley o estatutos les corresponde;
repartir los dividendos etc.

Dicho en otras palabras, es una citación contemplada en la ley, de una parte, para garantizar y asegurar que los asociados
puedan reunirse, como mínimo, una vez al año, a efecto de que ejerzan los derechos políticos y económicos que legalmente
les corresponde, de otra, como medida correctiva a fin de subsanar la omisión en que incurre el administrador del ente
jurídico al no convocar a la reunión ordinaria.

En ese orden de ideas, en aplicación al principio contemplado en el artículo 27 del C. C., según el cual "Cuando el sentido de
la norma sea claro, no se desatenderá su tenor literal a pretexto de consultar su espíritu...", la normativa objeto de análisis,
particularmente del inciso 2º del mencionado artículo 422, advierte que lejos de tratarse de una norma vaga o confusa,
resuelve la situación jurídica de los asociados que no son convocados a la reunión ordinaria dentro de los tres primeros
meses del año, para analizar, entre otros asuntos, la situación financiera de la empresa a 31 de diciembre del año
inmediatamente anterior, como lo disponen los precitados artículos 34 y 46 de la Ley 222 y 445 del C. de Co, que obliga a los
entes societarios a preparar y difundir estados financieros con el corte de cuentas antes mencionado.

Determinada la procedencia, la finalidad e imperatividad de las reuniones por derecho propio, no hay duda en afirmar que la
misma solo procede en la fecha, día, hora y lugar establecidos por el legislador, presupuestos que no admiten modificación
alguna, ni siquiera por pacto estatutario, lo que de plano excluye que pueda llevarse a cabo en condiciones diferentes a las
señaladas en la ley o en fecha distinta a la contemplada en el ordenamiento positivo, luego si vía estatutaria fijan fecha para
las reuniones ordinarias por fuera de los tres primeros meses del año, el Despacho entiende que los asociados
voluntariamente prescinden, para el período en curso, de la reunión de que trata el precitado inciso 2º, puesto que en los
términos de ley sólo procede cuando vía estatutaria o legal la reunión ordinaria debe llevarse a cabo dentro de los tres
primeros meses del año.

Confirma la anterior posición, el autorizado concepto del doctor JORGE GABINO PINZÓN, en ponencia presentada en el
seminario organizado por la Cámara de Comercio de Bogota, para conmemorar los "30 años del Código de Comercio", Pág.
229, en la que al referirse al texto del artículo 422, expresa "....debe aclararse que el principio que domina toda esta
reglamentación es el de la libertad de establecer en los estatutos las épocas fijas en las cuales deben celebrarse las reuniones
ordinarias y que es "en silencio de estos", según se dice en el mencionado artículo 422, cuando deben llevarse a cabo dichas
reuniones dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada ejercicio. Lo cual quiere decir que esa reunión por
derecho propio el primer día hábil de abril es para cuando los estatutos no han previsto una época distinta para las reuniones;
y quiere decir, a la vez, que no es que sea obligatoria la fijación de la época de las reuniones ordinarias dentro de los tres
primeros meses del año..." (resaltado no es del texto).

En efecto, si estatutariamente el máximo órgano social debe sesionar ordinariamente en fecha posterior a los tres primeros
meses del año, no sería dable desplazar la realización de la reunión por derecho propio, en primer lugar, porque la
convocatoria de carácter legal fue concebida para cuando no sea convocada dentro de los tres primeros meses de cada año y,
en segundo lugar, porque lo que pretendió el legislador es que los asociados al terminar cada período contable -primero de
enero al 31 de diciembre del año inmediatamente anterior- sesionen en asamblea ordinaria y aprueben los estados
financieros, las cuentas del ejercicio y el informe de gestión de sus administradores, entre otros (Arts. 34, 46 y 445 Ibidem).

En ese orden de ideas, con los argumentos antes expresados, y dado el carácter imperativo del inciso 2º del artículo 422 antes
trascrito, debe concluirse que la reunión por derecho propio sólo procede cuando por ley o por estatutos, la reunión ordinaria
debe celebrarse dentro de los tres primeros meses del año y quien estando legalmente facultado para convocar, la omite,
evento que otorga a los socios o accionistas el derecho de sesionar y decidir validamente con un número plural de asociados,
cualquiera que sea el número de acciones o cuotas que esté representado, al tenor de lo dispuesto en el artículo 429 C. de Co.,
siempre que la misma se lleve a cabo el primer día hábil del mes de abril, a las diez (10) de la mañana, en las oficinas del
domicilio principal donde funcione la administración de la sociedad.
Apartándonos de la procedibilidad de las reuniones por derecho propio, los argumentos antes expuestos y su conclusión
imponen hacer referencia a la doctrina de la Superintendencia de Sociedades en materia de reuniones ordinarias del máximo
órgano social.

En efecto, aunque la práctica ha generalizado la realización de las reuniones ordinarias de la asamblea general de accionistas
o junta de socios dentro de los tres primeros meses del año, conforme con el principio de la autonomía de la voluntad, las
partes dentro del contrato social pueden convenir éste tipo de sesiones por fuera de tal período, lo que permite colegir, sin
mayor análisis, que será ordinaria la reunión llevada a cabo dentro de los meses de enero, febrero y marzo de cada año; la
celebrada por fuera del primer trimestre de cada período contable, conforme lo establezcan los estatutos; como la supletiva,
llamada por derecho propio, lo que significa que el carácter de ordinaria obedece a factores de tiempo y temario
exclusivamente.

Por lo antes expuesto, procede el Despacho a recoger el contenido del Oficio 100- 5858 del 21 de febrero del 2002 y reitera
algunas de las opiniones que en materia de reuniones por derecho propio ha expresado la Entidad, contenidos, entre otros, en
la Circular Externa 07 de 23 de marzo de 1994; Boletín Jurídico 5 de 1998, publicado en el libro de Doctrinas y Conceptos
Jurídicos año 2000, Pág. 598 y ss y Oficio 220- 23231 de 19 de mayo de 2004, a saber:

1. Si bien el ordenamiento mercantil positivo prevé que la reunión por derecho propio procede por falta de convocatoria al
máximo órgano social –asamblea general de accionista o junta de socios-, ha sido criterio de la Entidad de tiempo atrás, que
la misma también procede por su indebida convocación, es decir, cuando ésta pretermite alguno de los requisitos de
procedibilidad en cuanto a medio o antelación, o es realizada por quien no está facultado para ello, conforme a lo establecido
en la ley o en los estatutos para el efecto.

2. Procede igualmente cuando el órgano social competente, si bien es debidamente convocado, en cuanto a medio y
antelación se refiere, la fecha en que habrá de efectuarse la sesión es posterior al 31 de marzo.

3. Sí los estatutos prevén una sesión que los contratantes han denominado como "reunión por derecho propio", ajena a la
preceptiva del artículo 422 Cit., el Despacho ha considerado que por tratarse de una convocatoria de origen contractual, al
determinarse el lugar, fecha y hora de la sesión, las mayorías deliberatorias y decisorias que habrán de aplicarse serán las
comunes previstas en la ley o en los estatutos y no las especiales del ordenamiento positivo señaladas en el artículo 429 ib.,
para las llevadas a cabo el primer día hábil del mes de abril, a las 10 a. m., en las oficinas del domicilio principal donde
funcione la administración de la sociedad, caso en el que podrán sesionar y decidir validamente con un número plural de
asociados, cualquiera que sea el número de acciones o cuotas que esté representado.

 CIRCULAR EXTERNA No. 005 ( 16 sept.1996). Reuniones no Presenciales.

Como el artículo 19 de la Ley 222 del 20 de diciembre de 1995 incorporó al régimen societario colombiano las "reuniones no
presenciales", y esa disposición legal ha suscitado algunas preocupaciones, entre ellas las que tienen que ver con la presencia
del delegado de esta Superintendencia, hemos considerado conveniente precisar el criterio de este Despacho sobre este
asunto, así

1. LA CONVOCATORIA NO ES REQUISITO ESENCIAL:

Según el artículo 186 del Código de Comercio, para la debida conformación y funcionamiento de las asambleas y juntas de
socios es necesario cumplir lo prescrito en la ley o en los estatutos en cuanto a convocación y quórum. Sin embargo, el
requisito de la convocatoria previa puede obviarse cuando quiera que en la reunión respectiva se halle representada la
totalidad de los asociados, conforme a lo dispuesto en el artículo 182 ibídem, de donde resulta claro que las reuniones de
estos órganos sociales pueden llevarse a cabo con previa citación o sin ella, según sean las condiciones en que acudan los
accionistas o socios.

REQUISITOS ESENCIALES DE LAS " REUNIONES NO PRESENCIALES":


Teniendo en cuenta que el artículo 186 del Código de Comercio no alude a la convocatoria como presupuesto para la
existencia de las "reuniones no presenciales", los requisitos esenciales de estas reuniones, se resumen en la participación de
todos los socios o de todos los miembros de la junta directiva en su caso y a la utilización de un medio susceptible de
probarse.

De acuerdo con la regla general mencionada, estas reuniones pueden obedecer a la determinación concreta de sesionar
conforme a las nuevas condiciones que permite la ley ; o a una citación o convocatoria previa, ya sea que ésta se efectúe
inicialmente para una reunión presencial que luego se realice bajo la modalidad de no presencial, o que desde un comienzo se
realice para promover una reunión no presencial a la cual los socios o administradores asistirán preparados, gracias a la
antelación.

3. SOLICITUD PARA QUE ENVIE DELEGADO :

La solicitud del delegado de la Superintendencia de Sociedades, tratándose de sociedades sujetas a su vigilancia, deberá
efectuarse con ocho días de antelación a la reunión no presencial cuando quiera que la misma se vaya a realizar en virtud de
una citación o convocatoria hecha con una antelación no inferior a la indicada. En los demás casos, la solicitud del delegado
se hará en el momento en que se programe la realización de la correspondiente reunión.

4. FUNCIONES DEL DELEGADO :

Del parágrafo del artículo 19 de la Ley 222 es dable inferir que la función primordial que está llamado a cumplir el delegado
de la Superintendencia de Sociedades, es la de verificar la realidad e idoneidad del medio que se emplee para surtir la
comunicación entre los asociados o miembros de la junta directiva, pues no a otra conclusión permite llegar la exigencia de la
prueba a que hace alusión la norma para el caso de las sociedades no sujetas a vigilancia.

5. PARTICIPACION Y PRESENCIA DEL DELEGADO :

En uno u otro evento y teniendo en cuenta la función del delegado, su presencia se cumplirá en las oficinas donde funcione la
administración de la sociedad, en cualquiera de los lugares donde se esté surtiendo la comunicación e inclusive desde la
misma Superintendencia o de otro lugar a través del medio técnico que le permita enterarse del desarrollo de la reunión, si
ello es posible de acuerdo con los equipos de que disponga.

6. INDICACION DE MEDIOS TECNICOS:

Para este propósito, las sociedades cuyas asambleas, juntas de socios o juntas directivas vayan a celebrar reuniones no
presenciales, al solicitar delegado deberán informarle a la Superintendencia de Sociedades cuál es el medio que se proyecta
utilizar, y cuáles son las condiciones y elementos técnicos de acceso al sistema y de participación dentro del mismo.

7. AUSENCIA DE DELEGADO :

De conformidad con el numeral 32, del artículo 2o. del Decreto 1080 del 19 de junio del presente año, a través del cual se
reestructuró la Superintendencia de Sociedades, esta Entidad solo enviará delegados a las reuniones no presenciales, en la
medida en que hubiere disponibilidad de personal y presupuesto para ese fin. De ahí resulta que si esta Superintendencia no
pudiera atender la solicitud que se le formule para estos efectos, la reunión podrá realizarse siempre que se cumplan los
requisitos esenciales que determinan su procedencia, sin que la ausencia del delegado pueda verse como causa de
inexistencia, nulidad o ineficacia.

 CONCEPTO 155-036540 del 29 de julio de 2002. Las cuotas de administración de una copropiedad
sometida a la ley 675 de 2001 causadas con posterioridad al comienzo de la negociación son gastos de
administración.

En los acuerdos de reestructuración de la Ley 550 de 1999, ¿Cuál es el tratamiento que reciben las cuotas de administración
de aquellas copropiedades sometidas a la Ley 675 de 2001, que hagan parte de los mismos, en calidad de acreedores?

En lo que se refiere a la inquietud planteada en el numeral 1º de este escrito, es necesario hacer algunas observaciones:

Esta Entidad, con ocasión de una consulta que se elevará en el mismo sentido, se pronunció a través de Oficio No 155-030596
del 26 de junio de 2002, manifestando que:

"La calificación de los créditos como acto jurisdiccional, en el cual se tenía en cuenta la prelación de créditos establecida en el
Código Civil, como se hacía en concordatos (Ley 222 de 1.995), no existe en el Acuerdo de Reestructuración.

La Ley 550 de 1999 en su artículo 34 numeral 12 solamente estableció prelación legal para los créditos pensionales, laborales,
de seguridad social, fiscales y de adquirentes de vivienda (C.S.T. arts. 157 y 354, Ley 100 de 1993 arts. 126 y 270, Decreto 2610
de 1979 art. 10, Ley 338 de 1997 art. 125 parágrafo 3º).

El orden de pago o prelación podrá pactarse con el voto favorable de un número plural de acreedores internos y externos que
representen por lo menos el sesenta por ciento (60%) de los créditos externos e internos de la empresa, conforme a la lista de
votantes y de votos admisibles, y con votos provenientes de diferentes clases de acreedores, en las proporciones previstas en
el artículo 29 de la citada Ley 550.

En cuanto a los créditos por expensas, la Ley 675 de 2001 que es posterior a la Ley 550 de 1999, estableció una solidaridad
para su pago entre el propietario, tenedor y futuro adquirente.

Las expensas son de naturaleza civil, tienen una acción real de persecución contra el inmueble integrante de la Propiedad
Horizontal y una acción personal contra el propietario actual, el propietario futuro y contra quien la ocupe a cualquier título.
Como puede verse las expensas exigibles por la Propiedad Horizontal y establecidas en la nueva ley que reforma el Código
Civil, se convierten en crédito preferente en el sentido de que persigue su satisfacción en cabeza del tradente, del adquirente y
del tenedor y de la cosa hállese ésta en cabeza de cualquier titular de dominio, equiparable esto a una acreencia hipotecaria.."
Si se trata de una copropiedad regulada por la Ley 675 de 2001, ¿es necesario presentar documentos o requisitos adicionales?

Si bien es cierto que, en un principio la Ley no establece expresamente, los documentos que debe aportar el acreedor para
formar parte de la negociación, no lo es menos que, por tratarse de una negociación que interesa únicamente a las partes, es
decir, tanto a acreedores internos como externos, le corresponde al mismo acreedor entregar la documentación que soporte
su crédito al promotor, para una mayor ilustración de éste último, al momento de realizar la determinación de derechos de
voto y acreencias.

SUPERINTENDENCIA DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA

 CONCEPTO SOBRE EL SERVICIO DE PORTERÍA COMO SERVICIO DE VIGILANCIA. 0020

Nuestra Constitución Nacional en su artículo 2 establece como fines del Estado, garantizar la efectividad de los principios,
derechos y deberes consagrados en la Constitución; así como la de proteger a todas las personas residentes en Colombia en su
vida, honra, bienes, creencias y demás derechos y libertades, y para asegurar el cumplimiento de os deberes sociales del
Estado y de los particulares. La seguridad es una función pública primaria a cargo del Estado.

Es importante destacar que a los particulares se les posibilita el ejercicio de la vigilancia y seguridad privada en las
condiciones y términos señalados en la ley, de acuerdo con los límites que la propia actividad prescribe.

Lo antes mencionado nos indica que por tratarse de un servicio público fundamental a cargo del Estado la seguridad debe
tener un marco de acción y ejercicio que implique que no pone en riesgo, los intereses jurídicamente tutelados, no obstruir e
impedir la labor de la Fuerza Pública y de los demás organismos de seguridad e investigación del Estado, y en últimas,
orientar a una protección de la seguridad ciudadana.

Para regular y ordenar esta actividad el Gobierno Nacional expidió el Decreto Ley 356 de 11 de febrero 1994, señalando en su
texto el alcance y finalidad del legislador en materia de servicios de vigilancia y seguridad privada; correspondiendo a la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada velar pro esta función.

En el Decreto mencionado que contiene el estatuto de vigilancia y seguridad privada en el artículo 4 nos habla del campo de
aplicación y dispone:

“ Artículo 4 – Campo de aplicación. Se hallan sometidos al presente decreto:

1. Los servicios de vigilancia y seguridad privada con armas de fuego o con cualquier otro medio humano, animal,
tecnológico o material.
2. Los servicios de transporte de valores.
3. Los servicios de vigilancia y seguridad de empresas u organizaciones empresariales, públicas o privadas.
4. Los servicios comunitarios de vigilancia y seguridad privada.
5. Los servicios de capacitación y entrenamiento en vigilancia y seguridad privada.
6. Los servicios de asesoría, consultoría e investigación en seguridad.
7. La fabricación, instalación, comercialización y utilización de equipos para vigilancia y seguridad privada.
8. Utilización de blindajes para vigilancia y seguridad privada.

Estas son las actividades que están bajo el imperio o radio de acción de control de la superintendencia de vigilancia.

Cabe anotar igualmente que un elemento entre otros que vale destacar para aclarar su inquietud es los medios para las
vigilancia y seguridad privada, el cual constituya un elemento esencial, el que merece un tratamiento dentro de la
normatividad vigente, por lo que su utilización debe necesariamente ser utilizada por la superintendencia de vigilancia y
seguridad privada al igual como se avalan las modalidades en cada uno de los servicios de vigilancia y seguridad privada para
ello me permito transcribir el artículo 5 del Decreto 356 de 1994:

Artículo 5 – Medios para la presentación de servicios de vigilancia y seguridad privada. Los servicios de vigilancia y
seguridad privada solo podrán utilizar para el desarrollo de sus actividades aquellas armas de fuego, recursos humanos,
animales, tecnológicos o materiales, vehículos e instalaciones físicas y cualquier otro medio autorizado por la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.”

Hecho el anterior análisis podemos concluir que no solo la vigilancia con armas de fuego está regulada, sino también la
vigilancia y seguridad sin armas de fuego.

Es necesario expresar que la vigilancia y seguridad privada sin armas de fuego, por regla general se desarrollan estos servicios
con medios tecnológicos, sin olvidar que su principal fuente es el hombre como recurso humano.

En relación al segundo punto por usted formulado, tenemos que el punto de partida, insistimos en el hombre que
fundamenta la vigilancia, constituyendo el principal instrumento para garantizar la razón de seguridad de los bienes y
personas a proteger. Lo que nos lleva a concluir que la actividad de portería lleva implícita una función de vigilancia y
seguridad, sometida al control de esta superintendencia, así no tenga armas.

Es propio manifestarle que en cuanto a su interrogante el artículo 17 del Decreto 356 de 1994, prevé:

“ Artículo 17- Definición: Se entiende por departamento de seguridad, la dependencia que al interior de una empresa u
organización empresarial o entidad de derecho público o privado, se establece para proveer el servicio de vigilancia y
seguridad privada de bienes, instalaciones y personas vinculadas a la misma.
También deberán establecer departamentos de seguridad, las personas naturales que pretendan organizar servicios de
vigilancia y seguridad privada con armas de fuego para su propia protección.

El artículo antes citado nos lleva a la conclusión de que quienes pretendan asumir una seguridad deben contar a su interior
con la licencia de la Superintendencia de vigilancia y seguridad privada así tengan un portero, por tratarse de una actividad
que lleva implícita una función de vigilancia y seguridad privada, por ser el instrumento por excelencia de que se valen estos
residentes o contratistas para salvaguardar los riesgos de terceros frente a sus intereses, de allí que en la práctica asuman
tareas propias de estos servicios reglados.

Al punto cuarto de su escrito. Como se expresó anteriormente la actividad de portería o consejería lleva implícita una función
de vigilancia y seguridad privada; considerar lo contrario sería crear un mecanismo facilitador para burlar y evitar la
aplicación de la Ley cuando se trata del ejercicio de servicio de vigilancia y seguridad privada por empresas o personas que
no utilizan medios armados u otros medios que la tecnología y la ciencia ofrece.

Para contratar estos servicios de portería o consejería se requiere que tengan licencia aprobada por la Superintendencia de
Vigilancia y Seguridad privada, así se trate de vigilancia sin armas.

En lo relativo a los servicios de aseo este no es servicio de vigilancia, el cual no debe estar dentro del objeto social de las
empresas de vigilancia y seguridad privada, ya que este es único.

PEDRO HERVEY GONZÁLEZ NIETO.


Jefe Oficina Jurídica.