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ZONAS DE RIESGO
CONCEPTO EVALUACION CALIFICACION OBSERVACIONES
RESTRICCIONES A 35 X
ZONAS DE AFECTACION A 30 X
AREAS INUNDABLES A 35 X
SUBTOTAL 100 x0.2 20
VIALIDADES
CONCEPTO EVALUACION CALIFICACION OBSERVACIONES
PAVIMENTOS A 35
GUARNICIONES,BANQUETAS A 30
ACCESOS A 35
SUBTOTAL 100 x0.1 10
INFRAESTRUCTURA
CONCEPTO EVALUACION CALIFICACION OBSERVACIONES
AGUA POTABLE A 25 X
DRENAJE A 25 X
ENERGIA ELECTRICA A 25 X
ALUMBRADO PUBLICO A 25 X
SUBTOTAL 100 x0.15 15
OBRA NEGRA O GRUESA
CONCEPTO EVALUACION CALIFICACION OBSERVACIONES
CIMENTACION A 20 X
ESTRUCTURA A 20 X
MUROS A 20 X
LOSAS A 20 X
BARDAS A 10 X
IMPERMEABILIZACION A 10 X
SUBTOTAL 100 x0.2 20
INSTALACIONES
CONCEPTO CALIFICACION OBSERVACIONES
HIDRAULICA A 25 X
ELECTRICA A 25 X
SANITARIA A 25 X
GAS B 13 X
SUBTOTAL 88 x0.15 13.2
CALIDAD
CONCEPTO EVALUACION CALIFICACION OBSERVACIONES
FUNCIONALIDAD A 25 X
ESTADO DE CONSERVACION A 35 X
VIDA UTIL REMANENTE A 35 X
SUBTOTAL 95 x0.15 14.25
EQUIPAMIENTO
CONCEPTO EVALUACION CALIFICACION OBSERVACIONES
EDUCACION A 30 X
SALUD A 20 X
ABASTO A 30 X
RECREACIÓN A 15 X
TRANSPORTE A 15 X
VIGILANCIA A 10 X
RECOLECCION DE BASURA A 10 X
SUBTOTAL 130 x0.05 6.5
TOTAL 98.95
OBSERVACIONES GENERALES
I. ASPECTOS GENERALES
I.1. ANTECEDENTES
Propietario: ABC GRUPO PROMOTOR INMOBILIARIO S.A. DE C.V. Régimen de propiedad PRIVADO
Dirección: Calle y N° 4a. PONIENTE SUR No. 151-D Colonia ZONA CENTRO
Deleg. o Municipio TUXTLA GUTIÉRREZ Entidad CHIAPAS Código Postal 29000
R.F.C. C.U.R.P.
No Notario 44 Nombre Notario LIC. BAYARDO ROBLES SASSO
Plaza TUXTLA GUTIÉRREZ, CHIAPAS Libro CUATRO
Volumen 318
N° de
20561 14/08/2009
Escritura/Instrumento de fecha
Para la aplicación de los valores unitarios del terreno se analiza la oferta y demanda que se cotiza en la zona de influencia, con datos publicados a través de páginas de Internet y
periódicos especializados. Para la construcción adicional a la investigación de mercado, se consultaron diferentes fuentes informativas de costos de construcción. Se utilizó el
método físico ó directo.
Enfoque de Capitalización de Rentas: "La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación
actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media, descritas en la regla
vigésimo segunda.
Advertencias:
Vías de acceso CARRETERA A CHICOASEN COMO VIALIDAD PRIMARIA Y CALLE PORTAL DE HIERRO COMO VIALIDAD QUE DA ACCESO AL
INMUEBLE
Equipamiento urbano
Clave Descripción Equipamiento Distancia
Cuenta con : 1 Iglesia (en radio de 2 Km) 500
2 Mercados (en radio de 2 Km) 1000
3 Plazas Publicas (en radio de 2 Km) 1500
4 Parques y Jardines (en radio de 2 Km) 1000
5 Escuelas (en radio de 2 Km) 300
6 Hospitales (en radio de 2 Km) 1000
7 Bancos (en radio de 2 Km) 1000
8 Estación de transporte publico urbano (en radio de 800 m) 600
9 Estación de transporte publico suburbano (radio de 800 m) 1400
10 Centro comunitario (en radio de 2 Km) 1000
Entorno Pagina 2 de 12
Entorno Pagina 3 de 12
0
01/03/2010
04/07/2010
UE DA ACCESO AL
e taxis, y transporte
Entorno Pagina 4 de 12
Entorno Pagina 5 de 12
Clave avalúo SHF 0
1 Existe 2 No existe
Barda perimetral en el conjunto Elevador
Estacionamiento Techado 2 No existe Cajones de estacionamiento adicionales para visitas 2 No existe
Estacionamiento techado 2 No existe Rampa de acceso del exterior al interior de la vivienda 2 No existe
Textura especial diferenciando en piso en banqueta que indique giro de acceso a la vivienda 2 No existe
Accesoria 2 No existe Cisterna 1 Existe
Jaula de tendido 2 No existe Rejas de proteccion en ventanas 1 Existe
Ducto para clima 2 No existe
Baño para personas con discapacidad 2 No existe
Baño en planta baja para personas con discapacidad. 2 No existe
Baño para personas con discapacidad Area de regadera sin sardinel 2 No existe
Baño para personas con discapacidad piso antiderrapante 2 No existe
Baño para personas con discapacidad charola 2 cm en regadera 2 No existe
Baño para personas con discapacidad. pendiente en piso o rejilla de captacion 2 No existe
Baño para personas con discapacidad. Preparacion en salida regadera para instalacion accesorio tipo 2 No existe
telefono
Baño para personas con discapacidad. Preparacion para adecuar lavado a 75 cm de altura 2 No existe
Baño para personas con discapacidad. Manerales tipo palanca 2 No existe
Cocina para personas con discapacidad preparacion para adecuar tarja a 75 cm de altura 2 No existe
Marco de puerta movible para discapacitados 2 No existe
Baño para personas con discapacidad preparacion para colocacion espejo de sobreponer 2 No existe
Pasamanos en baño 2 No existe
Areas de circulacion en vivienda para discapacitados (Ancho 1.20 m giro minimos 1.50) en pasillos cocina 2 No existe
baño y una recamara
Pasillos 2 No existe
Area accesos a vivienda con puerta de 90 cms o mas 1 Existe
Accesos entre espacios interiores con puertas de 90 cms o mas 1 Existe
Otro tipo de obras complementarias en la vivienda.
Entorno-2 Página 3 de 12
Entorno-2 Página 4 de 12
Clave avalúo SHF 0
II.1. TERRENO
Croquis de localización
Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación Al Norte con BOULEVARD JUAN SABINES GTZ.; Y CONCURRE A ESTA LA CALLE PORTAL DE HIERRO
QUE VIENE DE LA CARRETERA QUE CONDUCE A CHICOASEN.
Del terreno
En 11.30 m EN TRES LINEAS: LA PRIMERA 5.50 MTS. CON AREA COMUN, LA SEGUNDA DE 3.60 MTS. CON CAJON DE ESTACIONAMIENTO
Al Norte:
NUMERO 3 Y 4, LA TERCERA DE 2.20 MTS. CON AREA COMUN.
En 11.30 m
Al Sur: EN TRES LINEAS: LA PRIMERA 2.70 MTS. CON ESCALERAS EN AREA COMUN, LA SEGUNDA DE 5.90 MTS. CON MURO MEDIANERO
CON DEPARTAMENTO 002, LA TERCERA DE 2.70 MTS. CON AREA COMUN CON DERECHO DE USO EXCLUSIVO.
En 7.80 m EN TRES LINEAS: LA PRIMERA 3.00 MTS. CON AREA COMUN, LA SEGUNDA DE 3.10 MTS. CON AREA COMUN; LA TERCERA DE 1.70
Al Este:
MTS. CON ESCALERA EN AREA COMUN.
En 7.82 m EN TRES LINEAS: LA PRIMERA 3.20 MTS. CON AREA COMUN CON DERECHO DE USO EXCLUSIVO; LA SEGUNDA DE 3.12 MTS. CON
Al Oeste:
PROPIEDAD PRIVADA; LA TERCERA DE 1.50 MTS. CON AREA COMUN.
Superficie total del terreno: 54.320 m² Según calculo que resulta de aplicar el 8.4% del indiviso
Privativas (en caso de condominios)
EL PROPIO DEPARTAMENTO
Fuente consultada para la obtención del indiviso Escritura Indivisos del terreno. 8.4000
Espacio de uso 2 No existe Uso Actual Edificio de departamentos habitacionales de tres niveles, cada departamento con la siguiente distribución: dos recámaras, Sala-
multiple Comedor, Cocina y un Baños completo, area de lavando y cajón de estacionamiento sin techar.
Número de Baños 1 Número de Espacios de 1
Número de Recámaras 2 Estacionamiento
Calidad del proyecto 1 Funcional. Número de medios baños 0 Elevador 0
Resultado de Calidad de Proyecto Proyecto funcional, con espacios acordes al nivel económico de la construcción.
Comentarios Relevantes al Estado de Conservación Departamento usado, con buen estado de conservación en sus acabados
Grado de terminacion de obra 100.00 Grado y avance de obra en áreas comunes 100.00
Unidades rentables generales 12 departamentos Unidades rentables 1 departamento
II.3. SUPERFICIES
Superficie de terreno 646.752 m² Según calculo que resulta de aplicar el 8.4% del indiviso
Superficie construida 59.780 m² Según plano proporcionado por el solicitante
Superficie Accesoria 0.000 m² Según plano proporcionado por el solicitante
Superficie asentada en Escritura
646.752 m²
Superficie del terreno del conjunto
646.752 m² Según plano proporcionado por el solicitante
Superficie vendible 59.780 m² Según plano proporcionado por el solicitante
II.4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
Estructura
Cimentación: Losa de cimentación de concreto armado de 12 cm. De espesor, con trabe perimetral de concreto armado.
Muros, trabes y columnas: De tabique rojo recosido de la región , cerramientos y castillos de concreto armado
Losas y entrepisos: losa de concreto armado de 10 cms. de espesor, claros cortos y medianos.
Escaleras: Rampa de concreto y escalones forjados de ladrillo rojo recocido
Acabados
Pisos Muros Plafón
Espacio arquitectónico
No tiene No tiene No tiene
Recibidor
De concreto, con loseta de ceramica de Aplanado fino terminado pintura vinilica de buena Aplanado fino terminado pintura
Sala - Comedor buena calidad calidad vinilica de buena calidad
De conreto, con loseta de ceramica de buena Aplanado fino terminado pintura vinilica de buena Aplanado fino terminado pintura
1 Existe calidad calidad vinilica de buena calidad
Cocina
De concreto, con loseta de ceramica de Aplanado fino terminado pintura vinilica de buena Aplanado fino terminado pintura
1 Existe buena calidad calidad vinilica de buena calidad
Recámaras
De concreto, con loseta de ceramica Aplanado fino terminado pintura vinilica de buena Aplanado fino terminado pintura
1 Existe antiderrapante de buena calidad calidad vinilica de buena calidad
Baños
Concreto escobillado en la lavanderia Aplanado fino terminado pintura vinilica de buena Aplanado fino terminado pintura
Patio de servicio calidad vinilica de buena calidad
de pavimento asfaltico No tiene No tiene
Estacionamiento
Moderna contemporanea con aplanado fino terminado pintura vinilica de buena calidad
Fachada
Instalaciones
Hidráulicas Tuberia de PVC en agua fria y caliente, de acuerdo a los planos del proyecto.
1 Oculta
Sanitária Tuberia de PVC con diametros según plano de proyecto, inodoro y lavabo blanco economico
1 Oculta
Eléctricas Completos ocultos, contactos y salidas de acuerdo al proyecto y centro de carga
1 Oculta
Cancelería y comunicaciones Ventanas de aluminio
Valor Unitario estimado para terreno del inmueble sujeto 11 PROMEDIO 8,085.85
Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de inmuebles similares
m² Terreno m² construcción V. Unit. o P. Factor Resultante Valor unitario suelo ($/m²)
Unit. suelo Factores de comparación para los inmuebles similares utilizados
C.U.S. Zona Estacionamiento Superficie Edad Tipo/Calid. Termin.
1 52 52 8,269 0.99 1.00 1.00 0.98 0.95 1.00 0.92 7,607.48
PROMEDIO 7,826.51
Resultado natural de la investigación de inmuebles similares Resultado de los análisis de comparación de inmuebles similares
mínimo 8,038 $/m² de referencia mínimo 6,834 $/m² de referencia
promedio 8,236 $/m² de referencia promedio 7,827 $/m² de referencia
máximo 8,364 $/m² de referencia máximo 8,935 $/m² de referencia
Aplicación del enfoque de mercado
Factor Comercial de 1.00 por haberse realizado una venta en ese mismo condominio factor comercial: 1.00
monto unitario aplicable: 7,827.00
superficie vendible: 59.78
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda Fecha del avalúo 01/03/2010
Fecha de caducidad 7/4/2010
Considerando el valor del terreno a partir de un procedimiento residual estático: F = [VI (1 - b)] - Pn Precios de construcción de tipos similares (con base en
manuales de costos)
Tipo de Pagos Pagos Pagos Valor Unitario ($/m2)
inmueble ($/m²) netos totales
b [VI (1-b)] demérito ($/m²) VI-Pn Fuente P.unit. ($/m²)
- Presupuesto Propio 0
- Vivienda interes social
- Valuador BIMSA Jul 2010 6,750
- Vivienda interes social y económica
- Valores Unidad de Valuación 6,000
- Vivienda Interes Social Media HC2
Promedio 0.00 Promedio 6,375
600 1,200 0.90 1.00 1.00 1.00 0.99 1.00 0.89 1,068.00 Ubicación 1.00
750 1,733 1.05 1.05 1.00 1.00 1.02 1.00 1.12 1,940.96 Frente 1.00
600 1,425 0.90 1.00 1.00 1.00 0.99 1.00 0.89 1,268.25 Forma 1.00
490 1,500 0.90 1.05 1.00 1.00 0.95 1.00 0.90 1,350.00 Superficie 1.00
580 1,250 0.90 1.05 1.00 1.00 0.98 1.00 0.93 1,162.50 Otro 1.00
Lote tipo Valor Unitario Aplicado al Suelo 1396.00 Área de valor Banda de valor
Terreno:
Área / Valor Factores de eficiencia Valor Indiviso Valor parcial
Fracción de terreno m² Unit. Unitario
Zona Ubic. Frente Forma Superficie Otro (explicar) F Re. Neto del terreno
1 Unica 646.75 1,396 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1,396 9.17% 82,792.54
2 - 0.00
3 0.00
Superficie total terreno 1,396.00 Valor total del terreno 82,792.54
Construcciones
Uso Niveles Clase Edad Área V.R. Factor de Factor de Otro F Re. V.R. Neto Valor parcial
Tipos de construcción (clave) (clave) (clave) en años m² nuevo edad conservación (explicar) ($/m²) construcciones
1 Casa habitación H 1 3 6 59.78 6,000 0.91 0.98 1.00 0.89 5,340.00 319,225.20
2
3
Superficie total de construcciones 59.78 m² Valor total de las construcciones 319,225.20
Áreas e instalaciones comunes (solo en condominios):
Clave Descripción Unidad Cant. V.R. Vida Edad Factor de Factor de F Re. V.R. Neto Indiviso Valor parcial
nuevo Remte. en años edad conservación ($/m²) áreas comunes
- Estacionamiento m2 141.00 400 19 6 0.87 0.98 0.85 340.00 9.17% 4,396.10
Vestibulo m2 85.08 4000 54 6 0.91 0.98 0.89 3,560.00 9.17% 27,774.54
- Escalera Tiro 6.00 4000 54 6 0.91 0.98 0.89 3,560.00 9.17% 1,958.71
-
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda Fecha del avalúo 01/03/2010
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda Fecha del avalúo 01/03/2010
2 I. Social Intermedia 0 0 0 0 0 0
3 I.Social Intermedia 0 0 0 0 0 0
4 I.Social Intermedia 0 0 0 0 0 0
5 I.Social Intermedia 0 0 0 0 0 0
6 I.Social Intermedia 0 0 0 0 0 0
"NO APLICA PARA VIVIENDAS DE CLASE MINIMA, ECONOMICA, INTERES SOCIAL O MEDIA; SEGÚN SE INDICA EN EL DIARIO OFICIAL
DE LA FEDERACIÓN DE FECHA SEPTIEMBRE 27 DEL 2004, EN LA VIGESIMO SEGUNDA REGLA"…
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda Fecha del avalúo 01/03/2010
Fecha de caducidad 04/07/2010
Señalizacion en braile de: No. O No Señalización en braile No. De piso en braile en el inicio y fin del
2 2 No existe 2 No existe
nombre de edificio existe de calles interiores barandal.
WC economizador de
No
WC economizador de agua (6 2 No existe WC economizador 2 No existe agua (4.8 litros) 2
existe
litros) de agua (5 litros)
Ubicación aire acondicionado 0 No Aplica Aislamiento termico en el techo(con NOM MX 460) 2 No existe
RESUMEN DE VALORES
Solo para estudio de valor Valor hipotetico 0
Enfoque de Mercado $ 467,898.06
Enfoque Físico $ 441,165.74
Enfoque de capitalización de rentas $ NO APLICA
Revisión del valor por parámetros fiscales (Otro valor) $
Consideraciones previas a la conclusión:
Se concluye como Valor Comercial para el presente dictamen, en el Valor obtenido por el Enfoque de Mercado en numeros redondos:
CONCLUSIÓN
Valuador Controlador
Valuador ARQ. FRANCISCO JAVIER GUZMAN MARTINEZ Controlador ING. HECTOR HUMBERTO ESQUINCA NAÑEZ
Clave S.H.F. 000000 Clave S.H.F. 0500603
Especialidad Inmuebles Especialidad Inmuebles
Páginas necesarias para el reporte fotográfico del inmueble (exterior, interior y en su caso ofertas de comparables). 1
Croquis del inmueble (identificar polígonos de terreno y de las construcciones) 1
Otros estudios realizados (especificar) No aplica
Conclusiones Página 10 de 12
Clave del avalúo SHF 0
I. SINTESIS
1 Clave del Avalúo. Número asignado por la Unidad de Valuación. 0
2 Fecha del Avalúo. En formato AAAA-MM-DD 2010-01-03
3 Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable).(NUMERO DE PAQUETE)
4 Clave del controlador que certificó el Avalúo. Número asignado por la SHF
0500603
5 Clave del Valuador Profesional . Número asignado por SHF.
000000
6 Clave de la entidad que otorga el crédito
030002
7 Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva
Valuador: ARQ. FCO. JAVIER GUZMAN MARTINEZ Controlador: ING. HECTOR HUMBERTO ESQUINCA NAÑEZ
Clave S.H.F.: 0000000 Clave S.H.F.: 0409615
SÍNTESIS
SÍNTESIS
Clave del avalúo SHF 0
FACHADA ENTORNO
BAÑO SALA
FOTOS Página 11 de 12
Clave del avalúo SHF 0
FOTOS Página 12 de 12
Clave del avalúo SHF 0
Croquis Página 12 de 12
cve_tipoinmueble Descripcion_tipo_inmueble proposito
1 1
2 2
3 3
4
5
agua_potable descripcion_agua_potable
1 Con suministro al inmueble
2 Sin Suministro al inmueble
elementos_adicionales descripcion_elementos_adicionales
1 Ecotecnologia.
2 Elementos discapacitados.
3 Instalaciones Aspeciales.
4 Otros.
descripcion_uso_construcciones densidad_poblacion
Habitacional 1
Industrial 2
Comercial 3
Mixta 4
Otro 5
6
7
recoleccion_aguas_residuales descripcion_recoleccion_aguas_residuales
1 Con conexión al imnueble
2 Sin conexión al inmueble
3 Sin red de recolección
hayacometida alumbrado_publico
Existe 1
No existe 2
3
guarniciones
Concreto 1
Empedrado 2
Adoquin 3
Otro
No existe
descripcion_suministro_telefono acometida_telefonico
Red Aérea 1
Red Subterránea 2
No existe
descripcion_nomenclaura_calles vigilancia
Existe 1
No Existe 2
3
EXISTE NO EXISTE
1
2
descripcion_tipo tipo_inmueble_valuado
No Definido 1
Iglesia 2
Mercados 3
Plazas Públicas 4
Parques y Jardines 5
Escuelas 6
Hospitales
Bancos
Estación de Transporte publico urbano
Estación de Transporte publico suburbano
Centro comunitario en radio de 2 km
descripcion_configuracion topografia
Regular 1
Irregular 2
3
4
descripcion_clase estado_conservacion
Minima 1
Económica 2
Interés Social. 3
Medio. 4
Semilujo. 5
Residencial. 6
Residencial Plus. 7
descripcion_sanitaria electrica
Oculta 1
Aparente 2
Jardines(2 de 4)
Descripcion_densidad_poblacion
Nula
Escasa
Normal
Media
Semidensa
Densa
Flotante
sistmixtodrenaje descripcion
1 Existe
descripcion_guarniciones 2 No Existe
Concreto
Otro existenciatransurbano descripcion
No existe 1 Existe
2 No Existe
transurbanofrec descripcion
1 Existe
2 No Existe
descripcion_tipo_inmueble_valuado idsistdescaguaresiduales
Terreno 1 Existe
Casa Habitación 2 No existe
Casa en condominio
Departamento en Condominio idtratamientoagua
Otro 1 Existe
Vivienda Multiple 2 No existe
idsistreusoaguarestrada
1 Existe
2 No existe
idtratreutaguasjabonosas
1 Existe
descripcion_topografia 2 No existe
Plano.
Accidentado. idcaptacionaguapluvial
Con pendiente ascendente. 1 Existe
Con Pendiente descendente. 2 No existe
idseparacionbasura
1 Existe
2 No existe
descripcion_estado_conservacion
Ruinoso. idcontelabcomposta
Malo. 1 Existe
Regular 2 No existe
Bueno.
Muy Bueno.
Nuevo. idfotoalumbradopublico
Recientemente Remodelado. 1 Existe
2 No existe
descripcion_electrica idredaguapurificada
Oculta 1 Existe
Aparente 2 No existe
idsenbrailenummonomedificio
1 Existe
2 No existe
idsenbrailecalleinter
1 Existe
2 No existe
idnumpisoincfinbarandal
1 Existe
2 No existe
idnumdeptoporpiso
1 Existe
2 No existe
idbotonelevabraile
1 Existe
2 No existe
idwceconomizaaguaseis
1 Existe
2 No existe
1 Existe
2 No existe
idwceconomizaaguacuatro
1 Existe
2 No existe
idregaderaahorraagua
1 Existe
2 No existe
1 Existe
2 No existe
idregaderaahorraaguabanio
1 Existe
2 No existe
idsenbraileaguafriacalbanio
1 Existe
2 No existe
idregaderaahorraaguacocina
1 Existe
2 No existe
idsenbraileaguafriacalcocina
1 Existe
2 No existe
idubicaaireacondicionado
1 Sala
2 Recamara
3 Comedor
4 Sala y recamara
5 Recamara y comedor
6 Sala y comedor
7 Sala,recamara y comedor
No Aplica
idvozdatosinternet
1 No existe
2 Inalambrico
3 Alambrico