MODELO DE VALORACIÓN PARA PROYECTOS DE

CONSTRUCCIÓN

SEBASTIÁN CASTAÑEDA A.
Gerente Financiero
spromacoltda@cable.net.co

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 AGENDA
•Introducción
•Objetivo
•Negocio de la construcción
•Valoración de empresas
•Proyecto Modelo
•Variables de incertidumbre
•Análisis de resultados
•Opciones Reales
•Conclusiones y recomendaciones

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 MISIÓN

Promaco Ingeniería Ltda busca satisfacer la necesidad de sus

clientes con calidad e innovación, ejecutando proyectos de
construcción y prestando asesorías en las áreas financieras,
gerencia de proyectos y manejo integral del riesgo, preservando el
medio ambiente e implementando sistemas de seguridad industrial
y salud ocupacional.

VISIÓN

Promaco Ingeniería Ltda para el 2010 estará posicionada y

reconocida dentro del sector de la construcción y consultoría a
nivel nacional e internacional a través de la innovación y el
conocimiento, contribuyendo con el desarrollo de nuestro país.

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Servicios

• Construcción y Consultoría de Obras civiles

• Análisis integral de riesgos para proyectos
• Estructuración financiera de proyectos
• Análisis de factibilidad

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 INTRODUCCIÓN

La construcción es un negocio financiero

Sin embargo no se utilizan las metodologías
adecuadas para determinar la viabilidad de un
proyecto:

No se proyectan los flujos futuros de la
manera adecuada.

No se descuentan a la tasa apropiada.

No se realizan análisis de riesgos.

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OBJETIVO
• Presentar un modelo desarrollado por PROMACO
que permite evaluar el impacto de las variables
que afectan el valor en los proyectos de
construcción.
• Mostrar las ventajas del análisis integral de
riesgos en los proyectos utilizando herramientas
como Crystal Ball.
• Incluir la valoración por medio de las opciones
reales aplicadas al sector de la construcción, su
forma de valoración y su uso práctico en el sector.

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 El Negocio de la construcción

• Periodos de rentabilidad supremamente alta 290% NA en los

70´s, a mediado de los 80´s y finales de los noventas
rentabilidades negativas
• Alto nivel de Riesgo para los inversionistas
• Negocio cíclico
• Se basaba en la valorización de lotes, tendencia que cambio
• Diferenciación en las rentabilidades por estratos
• Nivel de endeudamiento 60%(firmas constructoras)
• No se utilizan herramientas financieras como el WACC

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Variación in
Variation delConstruction
sector de la versus
construcción
total GNP
vs. (Gross National
Product)
El Producto
in Colombia
Interno 1997-
1997-2006
-2006

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 MARCO TEORICO

• SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA

– Jalonador directo de la economía colombiana
– PIB 4% – 7 %
– 5.93% en el 2006 (1,4 BUSD) Crecimiento del 8.92%
• VARIABLES MACROECONOMICAS
– Política monetaria tasas de interés
– Expectativas inflacionarias
– Políticas de seguridad democráticas
– Economía mundial
– Tasas de crecimiento del PIB
– Desempleo
– Capacidad de ahorro de los colombianos

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 • VARIABLES MACROECONOMICAS
– Costo de los materiales para construcción
– Subsidios en los estratos bajos (VIS)
– Beneficios fiscales en los estratos altos
– Políticas de crédito y ahorro fiscal
– Inversión de capitales externos
– Poder Adquisitivo

• VARIABLES MICROECONOMICAS
– Capacidad financiera de los inversionistas
– Capacidad de endeudamiento de la firma constructora
– Oferta y demanda
– Experiencia especifica del sector
– Precios de las viviendas

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 40% Crecimiento en las ventas
30%
20%
10%
0%
-10% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
-20%
-30%
-40% 70% de las firmas constructoras
fueron a la quiebra
-50%

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Empresas dedicadas al Sector Construcción

1400
1200
1000
Unidades

800
600
400
200
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Años

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Valoración de empresas
El valor de cualquier activo o proyecto es el
Valor presente de los flujos futuros
descontados a la tasa adecuada

t
V =∑ FCFs
t
t =o (1 + WACC )

C.O : Rf + β * ( E ( Rm ) − Rf ) C.A.P.M

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 •W.A.C.C (Weighted average cost of capital)
Mide el rendimiento esperado de un activo (tasa de
descuento para hallar el VPN de un proyecto) como el
promedio ponderado del rendimiento de los securities
(D+E) = WACC
KD después de impuesto
KE
Estructura de capital
Riesgo sistemático (βD βE)
•BETA
Es la estimación estadística de la sensibilidad de los
retornos de dicho activo con respecto a los retornos del
mercado. Medida relativa del riesgo (SISTEMATICO, no
diversificable) del activo con respecto al mercado.
Modelo de valoración para proyectos de construcción
 Proyecto Modelo

• Promoción, construcción y ventas

• Edificio de 5 pisos con 4000 m2 de área
construida
• 3000 m2 de áreas de apartamentos son vendibles
• Área por piso es de 600 m2
• 14 apartamentos y 28 parqueaderos
• Estrato 6 Bogotá

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Proyecto Modelo

• Capital social $ 50 millones

• Fiducia 0.5% costos directos de obra
• Crédito constructor DFT +8% EA
• Contado 10% descuento
• Crédito 5% cuota inicial
• 25% Cuotas de construcción
• 70% Cuota de subrogación
• Factores de localización horizontales y verticales

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Programación proyecto modelo
Nombre de tarea Duración Comienzo Fin
Semestre 1, 2008 Semestre 2, 2008 Semestre 1, 2009 Semestre 2, 2009
D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O
INICIO 0 días mar 01/01/08 mar 01/01/08 01/01
COMPRA DEL LOTE 1 día mar 01/01/08 mar 01/01/08
ELABORACIÓN DE ESTUDIOS Y DISEÑOS 4 mss mié 02/01/08 mar 22/04/08
PREVENTA DE APARTAMENTOS 6 mss mié 23/04/08 mar 07/10/08
CONSTRUCCIÓN APARTAMENTOS 10 mss mié 08/10/08 mar 14/07/09
ESCRITURACIÓN APARTAMENTOS 13 días mié 15/07/09 vie 31/07/09
SUBROGACIÓN APARTAMENTOS 9 días lun 03/08/09 jue 13/08/09
FIN 0 días jue 13/08/09 jue 13/08/09 13/08

Enero – Abril 2008 Estudios y diseños

Mayo – Octubre 2008 Preventa
Noviembre – Agosto 2009 Construcción
Septiembre 2009 Subrogación 20 meses
Modelo de valoración para proyectos de construcción
 VALOR % COSTO DE % VENTAS
REAJUSTADO OBRA
Ene-08 Sep-09
.
LOTE $ 1.600.000.000 $ 1.912.803.630 16,6% 14,8%

ESTUDIOS Y DISEÑOS 5%
Subtotal Estudios y Diseños... $ 211.799.202 $ 253.206.427 2,2% 2,0%

COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 6.938.249.723 71,8% 64,0%

COSTOS INDIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN

$ 455.000.000 $ 464.763.139,37 4,7% 4,3%

Comerciales $ 271.166.875,00 2,8% 2,5%

COSTOS FINANCIEROS $ 445.480.844 4,6% 4,1%

TOTAL COSTOS $ 9.660.292.909 100% 89,1%

VENTAS $ 10.846.675.000 Valor m2

$3’500.000
UTILIDAD $ 1.186.382.091

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Pero estas variables pueden cambiar?

Variables generales

DTF

UVR
Variables del sector de la construcción

ICCV
Variables especificas del proyecto

Forma de pago

Mes de venta

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Variables macro generales

DTF (Tasa para los certificados de depósito a

término fijo) Enero 2005 – Agosto 2007

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Variables macro generales
UVR (Unidad de valor real) Enero
2004- Julio 2007
250

200

Data
150
Fitted
Forecast
100 Upper: 95%
Lower: 5%

50

0
m 04

m 05

m 06

m 07

m 08

m 09

10
se 4
en 4

se 5
en 5

se 6
en 6

se 7
en 7

se 8
en 8

se 9
en 9
0

0
-0

-0

-0

-0

-0

-0
e-

e-

e-

e-

e-

e-

e-
p-

p-

p-

p-

p-

p-
ay

ay

ay

ay

ay

ay
en

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Variables macro sectoriales
ICCV (Índice de los costos de construcción de
vivienda) Enero 2004 – Junio 2007

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Variables macro sectoriales

Forma de pago
Distribución uniforme forma de pago

30% 70%
contado crédito

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Variables macro sectoriales
Mes de venta
Distribución uniforme mes de venta

Modelo de valoración para proyectos de construcción

    
USA W.A.C.C WACC = K e  E  + K d  D 
 D + E    D + E  
Beta=0.98  

Costo del Equity=9.53%

Costo de la Dueda=5.7%
E/(D+V)=61.8%
D/(D+V)=38.2% Estructura Optima 12.18% USD
WACC= 7.55% de capital (V.M)
D/(D+E)=63% 14.84% COP
Proyecto D/E ratio E/(D+E)=37%
17.52% COP
Costo de la Costo del
DEUDA (KD)
EQUITY (KE)
Riesgo paí
país
2.94%
Tasa de Tasa libre Premio del Riesgo
Impuestos de riesgo Sistematico (β)
prestamo mercado
33% 5.06% 1.48
6.2% 6.57%

KD = (D *(1-T)) KE = Rf +(Rm-Rf)β
D + Tax Shield 5.37% Kequity 17.5%

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 EBIT FLUJO DE CAJA LIBRE (FCL)

Gastos no
efectivos

EBITDA

Taxes

CAPEX

Inversión en
capital de
trabajo

FCL
Modelo de valoración para proyectos de construcción
 RIESGO, ANÁLISIS,
SENSIBILIDAD Y VALOR

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 1. DURACIÓN ESPERADA VPN

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 1. DURACIÓN ESPERADA UTILIDAD NETA

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Aná
Análisis de sensibilidad

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 2. Análisis del modelo si se aumenta la duración de la obra

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 2. Análisis del modelo si se aumenta la duración de la obra

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Aná
Análisis de sensibilidad

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 3. Análisis del modelo disminuyendo la duración de la obra

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 3. Análisis del modelo disminuyendo la duración de la obra

Modelo de valoración para proyectos de construcción

Modelo de valoración para proyectos de construcción
Modelo de valoración para proyectos de construcción
 VALORACION DE PROYECTOS CON OPCIONES REALES

La valoración por medio de las opciones reales permite

incluir la flexibilidad estratégica que tienen los gerentes de
aplazar, abandonar, expandir, contratar, etc., dados los
altos niveles de incertidumbre que se presentan, capturando
mejor la estrategia y flexibilidad que pueden cambiar el
rumbo de un proyecto en marcha con miras a aumentar las
ganancias o disminuir las pérdidas

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OPCIONES REALES

Los Gerentes toman decisiones que pueden modificar el

resultado final de los proyectos con miras a maximizar sus
ganancias o disminuir sus perdidas:
– Ejecutar el proyecto
– Abandonar en la etapa de preventa
– Esperar o diferir la inversión
– Incrementar el valor del M2
– Contratar (Tercerizar)
– Expandir

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Las opciones reales generan valor a los
proyectos si:
• Se puede realizar un modelo financiero para valorar el
negocio.
• Existe incertidumbre.
• Esta incertidumbre define la rentabilidad o el valor del
proyecto.
• La gerencia tiene flexibilidad y opciones estratégicas a lo
largo del proyecto.
• La gerencia es racional para ejecutar estas opciones
estratégicas.

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OPCIONES REALES

VP (flujos de caja esperados) S

VPN q = =
VP(inversión de capital) VP ( X )

VPNq < 1 VPNq > 1

Proyectos
Proyectoscon
conVPNs
VPNsnegativos
negativos Proyectos
Proyectoscon
conVPNs
VPNspositivos
positivos
Call options aquí están “outof
Call options aquí están “out ofthe
themoney”
money” Call options aquí están “inthe
Call options aquí están “in themoney”
money”

•La práctica de decidir si invertir en proyectos con VPN positivo es idéntica a la

decisión de ejercer una opción call al momento de expirar.
• Observe que VPNq posee los 5 determinantes del valor de la opción: S, X, r, σ2 y
t.
•El valor de la opción call se incrementa como función del VPNq: a mayor VPNq,
mayor valor de la opción.

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 EVALUACIÓN DETERMINÍSTICA

Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5

Time

WACC = 30% FCF1 = $500 FCF2 = $600 FCF3 = $700 FCF4 = $800 FCF5 = $900

$900
CERO RIESGO=CERO VOLATILIDAD
$800

$700

$600

$500

Time
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 EVALUACIÓN PROBABILÍSTICA
Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
Time

WACC = 30% FCF1 = $500 ±20 FCF2 = $600 ±30 FCF3 = $700 ±35 FCF4 = $800 ±50 FCF5 = $900 ±70

Análisis del FCD

valores positivos del
proyecto
$900
Valor actual Volatilidad = 30%
$800

$700

$600

$500
Análisis del FCD
Valor
valores negativos
pronosticado
Time
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OPCIONES REALES
Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
Time

WACC = 30% FCF1 = $500 ±20 FCF2 = $600 ±30 FCF3 = $700 ±35 FCF4 = $800 ±50 FCF5 = $900 ±70

EJECUTAR LA OPCIÓN DE
EXPANSIÓN
$900

$800

$700

$600 EJECUTAR LA OPCIÓN DE

ABANDONO
$500

Time
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 ESTUDIOS DISEÑOS Y PREVENTAS CONSTRUCCIÓN
Alta demanda Incremento del valor del m2
0
Incio construcción 0 0 0 0

0 0.5
Demanda normal o baja Continuar
0.5 0
Alcanza el punto de equilibrio 0 0 0 0

0 0 0.5
Alta demanda Incremento del valor del m2
0
Contrato construcción 0 0 0 0
0.3
Alta demanda Incremento del valor del m2 0 0 0.5
Demanda normal o baja Continuar
0 0 0 0 0
0 0 0 0

Esperar
0.5 0
No alcanza el punto de equilibrio 0 0

0 0
Abandonar
0
0 0

Comprar el lote 0.5

Alta demanda Incremento del valor del m2
0 0
Incio construcción 0 0 0 0

0 0 0.5
Demanda normal o baja Continuar
0.5 0
Alcanzo el punto de equilibrio 0 0 0 0

0 0 0.5
Alta demanda Incremento del valor del m2
0
Contrato construcción 0 0 0 0
0.33
Demanda normal o baja Continuar 0 0 0.5
Demanda normal o baja Continuar
0 0 0 0 0
0 0 0 0

Esperar
0.5 0
No alcanza el punto de equilibrio 0 0

0 0
Abandonar
0

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 ESTUDIOS DISEÑOS Y PREVENTAS CONSTRUCCIÓN

0.5
Alta demanda Incremento del valor del m2

Incio construcción 0 0 0 0

0 0 0.5
0.5 Demanda normal o baja Continuar
Alcanza el punto de equilibrio
Estudio de mercado 0 0 0 0
0 0
0.5
Alta demanda Incremento del valor del m2 Contrato construcción

0 0 0 0 0 0

0.5
No alcanza el punto de equilibrio Terminar

0 0 0 0

0.5
Alta demanda Incremento del valor del m2
Montar una sala de ventas sin comprar el lote
Incio construcción 0 0 0 0
0
0 0 0.5
Demanda normal o baja Continuar
0.5
Alcanza el punto de equilibrio 0 0 0 0

0 0 0.5
Alta demanda Incremento del valor del m2

0 Contrato construcción 0 0 0 0
Demanda normal o baja Continuar
0 0 0.5
0 0 0 0 Demanda normal o baja Continuar

0 0 0 0

0.5
No alcanza el punto de equilibrio Terminar

0 0 0 0

Terminar

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 10 meses etapa Simulación
estudios, diseños y ventas en el
OPCIÓN DE EJECUCIÓN preventas la etapa de
Valor Presente de las preventas
ventas descontado al
WACC
ASSET($) VOLATILITY RISKFREE DIVIDEND MATURITY(Y) STEPS VENTAS MES 6 PUNTO DE EQUILIBRIO
$ 8,544,233,894 33.31% 8.24% 17.52% 0.83 5 $ 8,143,048,750 $ 5,423,337,500

UP SIZE DOWN SIZE UP PROB DOWN PROB DISC FACTOR OPTION STYLE
1.145667579 0.872853538 0.409770705 0.590229295 0.986368557 EUROPEAN

EXECUTION EXPANSION IMPLEMENTATION CONTRACTION SAVINGS SALVAGE

$ 9,737,591,251 1.00 0.00 1.00 0.00 0.00
Promesa de
8,544,233,894 9,788,851,760 11,214,770,098 12,848,398,507 14,719,993,612 16,864,219,445 compraventa
7,457,864,786 8,544,233,894 9,788,851,760 11,214,770,098 12,848,398,507 del 50% de
6,509,623,666 7,457,864,786 8,544,233,894 9,788,851,760
Valor Presente de los las ventas
5,681,948,050 6,509,623,666 7,457,864,786
costos traídos al 4,959,508,459 5,681,948,050
4,328,924,507
costo del dinero
330,017,513 685,563,829 1,379,231,817 2,645,626,227 4,691,536,803 7,126,628,193
Continue Continue Continue Continue Continue Execute
90,904,204 220,032,130 532,322,679 1,287,184,469 3,110,807,256
Continue Continue Continue Continue Execute
3,384,724 8,374,197 20,718,726 51,260,509
Continue Continue Continue Execute
0 0 0
Continue Continue Continue
0 0
Continue Continue
0
Continue

=SI(ventas mes 6>=Pto de equilibrio;(MAX((Activo t-Costos de implementación);0));0)

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OPCIÓN DE EJECUCIÓN

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 10 meses etapa Simulación
estudios, diseños y ventas en el
OPCIÓN DE ABANDONO preventas la etapa de
preventas
Valor Presente del
proyecto descontado
al WACC
ASSET($) VOLATILITY RISKFREE DIVIDEND MATURITY(Y) STEPS VENTAS MES 6 PUNTO DE EQUILIBRIO
$ 693,450,861 33.31% 8.24% 17.52% 0.83 5 $ 8,143,048,750 $ 2,711,668,750

UP SIZE DOWN SIZE UP PROB DOWN PROB DISC FACTOR OPTION STYLE COSTOS PREOPERATIVO Valor del lote
1.145667579 0.872853538 0.409770705 0.590229295 0.986368557 EUROPEAN $ 603,296,479 $ 1,600,000,000

EXECUTION EXPANSION IMPLEMENTATION CONTRACTION SAVINGS SALVAGE

0.00 1.00 0.00 1.00 0.00 $ 996,703,521 Promesa de
compraventa
693,450,861 794,464,169 910,191,841 1,042,777,283 1,194,676,125 1,368,701,704
del 50% de
605,281,038 693,450,861 794,464,169 910,191,841 1,042,777,283
528,321,695 605,281,038 693,450,861 794,464,169
las ventas
461,147,461 528,321,695 605,281,038
Valor de la opción 244,739,178 402,514,193 461,147,461
351,335,938

938,190,039 960,471,217 994,206,119 1,052,170,585 1,160,296,466 1,368,701,704 Valor del salvamento= valor del lote-
Continue Continue Continue Continue Continue Continue costos preoperativos
944,688,278 959,539,329 977,242,571 1,001,739,334 1,042,777,283
Continue Continue Continue Continue Continue
956,497,085 969,715,710 983,117,014 996,703,521
Continue Continue Continue Continue
969,715,710 983,117,014 996,703,521
Continue Continue Continue
983,117,014 996,703,521
Continue Continue
996,703,521
Continue

=+SI(Ventas mes 6>=Pto de equilibrio; MAX((Activo t;Valor de salvamento)); Valor de savamento)

Modelo de valoración para proyectos de construcción
 OPCIÓN DE ABANDONO

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 VPN ESPERADO - OPCIÓN DE ABANDONO

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 VALOR OPCIÓN DE ABANDONO

Valor de opción: VPN proyecto con opción-VPN proyecto sin opción

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OPCIÓN DE INCREMENTO DEL VALOR M2
PREVENTAS

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OPCIÓN DE INCREMENTO DEL VALOR M2 PREVENTAS-
CONSTRUCCIÓN COMPUESTA
$ 18,709,579,014 $ 17,294,313,420 $ 15,114,276,029 $ 12,499,485,597 $ 9,965,530,297 $ 8,092,933,448 $ 7,327,536,314 $ 7,792,544,699 $ 9,260,159,304
Continue Continue Continue Continue Continue Continue Continue Continue Continue
$ 20,031,918,526 $ 19,190,497,950 $ 17,319,883,452 $ 14,610,688,655 $ 11,534,605,401 $ 8,783,345,857 $ 7,057,572,782 $ 6,753,302,551
Continue Continue Continue Continue Continue Continue Continue Continue
$ 20,926,853,707 $ 20,870,666,929 $ 19,625,387,815 $ 17,166,700,170 $ 13,801,991,837 $ 10,224,501,696 $ 7,378,920,580
Continue Continue Continue Continue Continue Continue Continue
$ 21,225,775,314 $ 22,088,001,226 $ 21,765,412,359 $ 19,977,007,875 $ 16,735,688,233 $ 12,548,798,336
Continue Continue Continue Continue Continue Continue
$ 20,818,467,241 $ 22,607,012,290 $ 23,413,474,525 $ 22,726,253,943 $ 20,176,231,932
Continue Continue Continue Continue Continue
$ 19,690,196,024 $ 22,259,669,565 $ 24,230,507,013 $ 24,974,732,563
Continue Continue Continue Continue
$ 17,944,537,988 $ 21,008,092,413 $ 23,951,090,578
Continue Continue Continue
$ 15,795,671,942 $ 18,989,811,722
Valor opción compuesta incremento m2 -$ 235,186,934 Continue Continue
$ 13,519,635,920
Continue

0 0 0 0 0 0 0
Continue Continue Continue Continue Continue Continue Continue
0 0 0 0 0 0
Continue Continue Continue Continue Continue Continue
0 0 0 0 0
Continue Continue Continue Continue Continue
0 0 0 0
Continue Continue Continue Continue
0 0 0
Continue Continue Continue
0 0
Continue Continue
0
Continue

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OPCIÓN DE INCREMENTO DEL VALOR M2
PREVENTAS-CONSTRUCCIÓN

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 OPCIÓN DE INCREMENTO DEL VALOR M2
PREVENTAS-CONSTRUCCIÓN

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 VPN ESPERADO - OPCIONES DE ABANDONO, EJECUCIÓN Y
CONTRATACIÓN

Modelo de valoración para proyectos de construcción

Modelo de valoración para proyectos de construcción
 Conclusiones y recomendaciones
• Negocio Riesgoso
• Asegurarse de invertir en proyectos que le generen valor a la
empresa.
• Los modelos financieros son una buena herramienta para medir y
cuantificar el riesgo
• Los constructores están mitigando el riesgo por medio de las
ventas sobre planos (preventas)
• Entender el riesgo ofrece una ventaja competitiva de aprovechar
los upside y minimizar los downside
• Realizar proyecciones teniendo en cuenta intervalos de confianza,
información histórica y perspectivas futuras permiten realizar un
mejor análisis del negocio

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Conclusiones y recomendaciones
• Las opciones reales permiten incluir en la valoración de proyectos
las flexibilidades estratégicas para mejorar utilidades o en caso
contrario limitar perdidas
• Ser conciente de los riesgos que puede tener un proyecto,
valorarlos y tomar acciones con el fin asumirlos, transferirlos o
mitigarlos.
• Si maneja más de un proyecto debe tener presente los conceptos
de diversificación con el fin de lograr la combinación de proyectos
con la mayor rentabilidad y el menor riesgo.
• Una vez se estén ejecutando los proyectos todas las acciones
deben buscar aumentar el VPN y aprovechar las opciones reales.
• Es importante tener en cuenta la planeación tributaria en los
proyectos

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Por que los constructores deberían
utilizar este tipo de metodologías?
ACTUAL PROPUESTO
Análisis determinístico Análisis probabilístico
No se cuantifica el riesgo Análisis de los factores
de riesgo

Se analiza un solo Se analizan múltiples

escenario escenarios

FLC mal proyectado FLC proyectado

correctamente

Tasa de descuento WACC

aleatoria

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Por que los constructores deberían
utilizar este tipo de metodologías?
ACTUAL PROPUESTO

Máxima incertidumbre Disminuye incertidumbre

No se analiza el entorno Análisis financiero del

financieramente entorno económico
No inclusión de las Inclusión de las opciones
opciones reales reales que le agregan valor
a los proyectos
Decisiones basadas en Se toman las mejores
feeling decisiones

Modelo de valoración para proyectos de construcción

 Sebastián Castañeda Arbelaez
spromacoltda@cable.net.co
promacoltda@cable.net.co
Movil: 57+3103734269

Improve the quality of your critical business decisions