Técnico em Transações Imobiliárias

INEDI Cursos Profissionalizantes
Tcnico em Transaes Imobilirias
Noes de
Operaes Imobilirias
MDULO 09
BRASLIA 2005
Os textos do presente Mdulo no podem ser reproduzidos sem autorizao do INEDI Instituto Nacional de Ensino a Distncia SDS Ed. Boulevard Center, Salas 405/410 Braslia - DF Telefax: (0XX61) 3321-6614
CURSO DE FORMAO DE TCNICOS EM TRANSAES IMOBILIRIAS TTI

COORDENAO NACIONAL Andr Luiz Bravim Diretor Administrativo Antnio Armando Cavalcante Soares Diretor Secretrio COORDENAO PEDAGGICA Maria Alzira Dallla Bernardina Corassa Pedagoga COORDENAO DIDTICA COM ADAPTAO PARA AED Neuma Melo da Cruz Santos Bacharel em Cincias da Educao COORDENAO DE CONTEDO Jos de Oliveira Rodrigues Extenso em Didtica Joslio Lopes da Silva Bacharel em Letras EQUIPE DE APOIO TCNICO: INEDI/DF Andr Luiz Bravim Rogrio Ferreira Colho Robson dos Santos Souza Francisco de Assis de Souza Martins Adlia Maria Moura de Moraes PRODUO EDITORIAL Luiz Ges EDITORAO ELETRNICA E CAPA Vicente Jnior IMPRESSO GRFICA Grfica e Editora Equipe Ltda
_______________________, Operaes Imobilirias, mdulo IX, INEDI, Curso de Formao de Tcnicos em Transaes Imobilirias, 3 Unidades. Braslia. Disponvel em: www.inedidf.com.br. 2005. Contedo: Unidade I: o corretor de imveis; Unidade II: o exerccio da profiso Unidade III: o Sistema Cofeci/Crecis; legislao profissional Exerccios 347.46:459 C413m
Caro Aluno O incio de qualquer curso uma oportunidade repleta de expectativas. Mas um curso a distncia, alm disso, impe ao aluno um comportamento diferente, ensejando mudanas no seu hbito de estudo e na sua rotina diria, porque estar envolvido com uma metodologia de ensino moderna e diferenciada, proporcionando absoro de conhecimentos e preparao para um mercado de trabalho competitivo e dinmico O curso Tcnico em Transaes Imobilirias ora iniciado est dividido em nove mdulos. Este mdulo 09 traz para voc a bsica disciplina Operaes Imobilirias que dividida em trs grandes unidades de estudo, apresenta, dentre outros itens essenciais, a origem da profisso e o seu exerccio, as normas legais, os rgos de fiscalizao, o cdigo de tica e noes sobre avaliao de imveis, alm de exerccio de fixao, testes para avaliar seus aprendizado e lista de vocabulrio tcnico que, com certeza, ser indispensvel no seu desempenho profissional.Trata-se, como voc pode perceber, de uma completa, embora sinttica, habilitao no mbito desse conhecimento to decisivo para o futuro profissional do mercado imobilirio. Se o ensino a distncia garante maior flexibilidade na rotina de estudos tambm verdade que exige do aluno mais responsabilidade. Ns, do INEDI , proporcionamos as condies didticas necessrias para que voc obtenha xito em seus estudos, mas o sucesso completo e definitivo depende do seu esforo pessoal. Colocamos sua disposio, alm dos mdulos impressos, um completo site (www.inedidf.com.br) com salas de aula virtuais, frum com alunos, tutores e professores, biblioteca virtual e salas para debates especficos e orientao de estudos. Em sntese, caro aluno, o estudo dedicado do contedo deste mdulo lhe permitir no s o domnio dos conceitos mais elementares de Operaes Imobilirias, como tambm a melhor abordagem do cliente, alm do conhecimento dos instrumentos bsicos para que o futuro profissional possa atingir os seus objetivos no mercado de imveis. Enfim, ao concluir seus estudos neste mdulo voc ter vencido uma importante etapa para atuar com destaque neste seguimento da economia nacional. Boa sorte!
SUMRIO
INTRODUO....... .....................................................................................................07 UNIDADE I 1. O CORRETOR DE IMVEIS ..................................................................................11 1.1 Conceito de Corretagem ...............................................................................11 1.2 Caractersticas profissionais do Corretor ........................................................11 1.3 Histrico......................................................................................................08 1.4 Espcies de Corretores ..................................................................................09 1.5 Legitimidade .................................................................................................09 2. O EXERCCIO DA PROFISSO .............................................................................11 2.1 Formas de Exercer ........................................................................................11 2.2 A Remunerao .............................................................................................12 2.3 O Over-price ................................................................................................13 2.4 A Opo de Venda ........................................................................................13 2.5 Encargos do Corretor ...................................................................................15 2.6 Avaliao de Imveis .....................................................................................16 2.7 Benfeitorias ...................................................................................................17 2.8 Bens passveis de avaliao ............................................................................18 2.9 Mtodos de avaliao ....................................................................................18 UNIDADE II 3. COFECI e CRECI .....................................................................................................21 3.1 Os rgos Fiscalizadores ..............................................................................21 3.2 COFECI .......................................................................................................21 3.3 CRECI .........................................................................................................22 4. OS RGOS DE CLASSE .......................................................................................24 4.1 O Sindicato dos Corretores de Imveis .........................................................24 4.2 O Sindicato das Empresas Imobilirias ..........................................................24 5. CDIGO DE TICA PROFISSIONAL ...................................................................25 6. CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR ..............................................................26 UNIDADE III 7. NOES BSICAS NECESSRIAS .......................................................................29 7.1 Noes Bsicas sobre Financiamento de Imveis ...........................................29 7.2 Noes Bsicas sobre Locao de Imveis .....................................................34
7.3 Noes Bsicas sobre Condomnio ................................................................40 7.4 Noes Bsicas sobre Loteamentos urbanos ..................................................42 7.5 Noes Bsicas sobre Incorporao Imobiliria .............................................43 7.6 Como constituir uma empresa imobiliria ......................................................45 TESTE SEU CONHECIMENTO .................................................................................99 GLOSSRIO .............................................................................................................119 BIBLIOGRAFIA...........................................................................................................131 GABARITO........... ........................................................................................................132
INTRODUO
A sociedade brasileira tem vivenciado uma grande transformao no mundo dos negcios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu perodos bem definidos no seu desenvolvimento. Do perodo colonial at o final da Segunda Guerra, tivemos o predomnio das atividades ligadas terra. Era o pas agro-pastoril. A partir de 1945, com o fim da guerra, o pas entrou na era da industrializao. Houve o xodo do campo para as cidades e a populao foi se transformando de mo-de-obra agrria para mo-de-obra industrial e comercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas produtoras de bens de consumo. Nas duas ltimas dcadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, tal seja, o prestador de servios. Esta atividade terciria tem se expandido por todos os cantos do territrio brasileiro. Tal fenmeno universal. Em todos os pases, principalmente os mais desenvolvidos, o profissional liberal, enquadrando-se como atividade prestadora de servios a que mais cresce. a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imveis se enquadra nesta nova categoria de prestador de servios. Dois teros da riqueza nacional dos pases em desenvolvimento dependem da propriedade imobiliria. Assim, a importncia de se adaptar a esses novos tempos. a poca da competio e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsdios para que o Corretor de Imveis tenha esse padro de qualidade o objetivo deste mdulo. Ao mesmo tempo em que mostra a evoluo da profisso, dlhe tambm a oportunidade de conhecer as normas de seu trabalho e de sua conduta e, acima de tudo, a importncia de oferecer servios com princpios, com tica e com capacidade. Este o motivo maior do exame de proficincia institudo pelo COFECI por meio das diversas disciplinas curriculares. O presente mdulo tem como meta auxiliar ao candidato no exame de proficincia. Todavia, pela extenso dos assuntos, no dever ele ater-se somente ao texto. A consulta s obras indicadas na bibliografia servir como fonte riqussima para um melhor entendimento da matria.
Bons estudos !
TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS
INEDI - Cursos Profissionalizantes
OPERAES IMOBILIRIAS Unidade I
Unidade
I
Conceituar os termos especficos da rea de transao imobiliria - corretor e espcies, corretagem - transao imobiliria, honorrios, opo de venda, profissional autnomo; Identificar as caractersticas profissionais do Corretor; Identificar os encargos do Corretor; Analisar a evoluo histrica da profisso no Brasil; Identificar as exigncias vigentes para o desempenho da profisso Identificar as prerrogativas do profissional da rea; Apresentar argumentos relativos remunerao devida ao Corretor; Identificar as caractersticas do processo de avaliao de imvel, Refletir sobre o uso de possibilidades da profisso de forma indevida. Refletir sobre a responsabilidade social do profissional da rea.
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1. O CORRETOR DE IMVEIS
1.1 CONCEITO DE CORRETAGEM A palavra corretagem, geralmente, usada com vrios sentidos. Ela pode significar o acordo, o trato, o contrato que pessoas jurdicas ou particulares ajustam com corretores para a compra e venda de mercadorias ou ttulos e efeitos de comrcio; pode indicar, tambm, a funo ou ofcio do corretor e, ainda, pode significar o prprio salrio, ou honorrios (comisso) a que o corretor faz jus, quando consegue, proveitosamente, aproximar as partes interessadas numa transao. Corretar fazer o ofcio, a funo de corretor, servindo de intermedirio entre duas partes, representando ora o vendedor, ora o comprador. Corretor de imveis o profissional que anda, procura ou agencia negcios imobilirios. A intermediao ser bem ou mal sucedida na medida em que o corretor usa de sua capacidade profissional aliada tica, honestidade e disposio para encontrar o produto, quase sempre um imvel, certo para a pessoa certa. O Corretor, portanto, um promotor de transaes comerciais. A mais comum dessas transaes a imobiliria. A transao imobiliria uma modalidade de trabalho de explorao econmica. Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas tenham um tratamento igualitrio e coerente com os princpios bsicos de qualquer profissional que prima pela melhor forma de desenvolver o seu trabalho. O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando em relao ao cdigo anterior traz o Captulo XIII dedicado Corretagem, estabelecendo regras de obedincia obrigatria aos corretores de imveis nos artigos 722 a 729, alm de prever benefcios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorrios.
O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor no dia 10 de janeiro de 2003 traz o Captulo XIII dedicado Corretagem. A nova Lei apresentou inovaes em relao ao cdigo anterior. A Lei n 10.406/02 estabelece regras de obedincia obrigatria aos corretores de imveis nos artigos 722 a 729 e, tambm, prev benefcios, especialmente, aqueles ligados ao pagamento de honorrios. Esses artigos do novo CCB so to importantes que devem ser leitura obrigatria de todo profissional da intermediao imobiliria. 1.2 CARACTERSTICAS PROFISSIONAIS DO CORRETOR A primeira caracterstica do corretor a sua habilitao legal. Para exercer a profisso, o corretor necessita possuir diploma de tcnico ou de nvel superior na rea de transao imobiliria e, posteriormente, ser aprovado no exame de proficincia, institudo com a Resoluo 800/2002 para, assim, obter sua inscrio no Creci). Satisfeitas as exigncias legais, o Corretor o um profissional que se encontra apto a agenciar negcios para terceiros, intervindo na aproximao de partes interessadas em transaes imobilirias, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distncias at o fechamento do negcio. O corretor , pois, o profissional dono de sua prpria atividade. Ele pode trabalhar individualmente, com escritrio em sua prpria casa ou aliar-se a outros corretores com escritrio conjunto, ou, ainda, ligar-se a uma empresa imobiliria, trabalhando em sistema de parceria, sem contudo perder o seu status de profissional liberal ou autnomo. H que se registrar a possibilidade de um corretor de imveis trabalhar com carteira assinada numa empresa imobiliria, pelo regime da CLT.
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1.3 HISTRICO A intermediao imobiliria no Brasil comeou de maneira informal, no perodo colonial, com os primeiros agentes de negcios imobilirios. Dava-se essa denominao agentes imobilirios - queles que, entre outras atividades, tambm se encarregavam em descobrir os proprietrios dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam. No se tratava de uma profisso regular, na acepo tcnica do termo, e sim, como todas as demais, uma atividade econmica, sem qualquer vnculo de emprego ou classista. A limitao dos meios de comunicao e a dificuldade pela descoberta de novas oportunidades de negcios, geraram um movimento de troca de informaes pessoais entre os agentes imobilirios. Eles, diariamente, se encontravam nos cafs de esquina e outros pontos movimentados das cidades maiores para procurar e oferecer imveis para seus clientes. Esse intercmbio, modesto a princpio, foi se desenvolvendo, atraindo novos interessados pela atividade, fazendo surgir as primeiras lideranas. Nasceu, a assim, no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imveis, no ano de 1927. Uma vez organizado e promovendo a expanso de negcios de seus filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma referncia para a atividade de corretagem da poca. Sua experincia foi levada a outros Estados, repetindo-se a boa repercusso no, ainda, incipiente mercado imobilirio. Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sentido de ver a atividade legalmente reconhecida, com lei prpria disciplinando a profisso. At ento, a atividade era considerada sem importncia j que qualquer pessoa podia exerc-la. Pertencer ao sindicado era uma vantagem, mas no uma obrigatoriedade legal. Este movimento sindical foi ganhando fora e mobilizando outros segmentos dentro da prpria atividade. Tal fato foi acentuado
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com o surgimento de empresas imobilirias que, como pessoas jurdicas, estavam a exigir ateno do poder pblico. Como fruto dessa exigncia, conscientizao e organizao, foi promulgada a Lei 4.116, de 27 de agosto de 1962, dispondo sobre a regulamentao do exerccio da Profisso de Corretor de Imveis. Foi uma grande conquista. Entretanto, por conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender expanso e s novas caractersticas impostas pela atividade, cada vez mais dinmica. Essa Lei foi revogada em 1978 pela Lei 6.530, que devidamente regulamentada pelo Decreto 81.871/78, encontra-se em vigor at hoje. Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei n 4.116/62 tornou-se um marco na histria do corretor de imveis, razo porque, o dia 27 de agosto oficialmente considerado o Dia do Corretor de Imveis. A Lei 6.530/ 78, ao revogar a anterior, manteve os direitos dos corretores inscritos sob a sua gide, conforme preceitua o artigo 23 do novo dispositivo legal: Art. 23 Fica assegurado aos Corretores de Imveis, inscritos nos termos da Lei n 4.116/ 62, de 27 de agosto de 1962, o exerccio da profisso, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentao desta Lei. Esta ressalva que a Lei n 6.530 fez para assegurar os direitos dos Corretores de Imveis, justifica-se pelo teor de seu artigo 2, que restringe o exerccio da profisso quando diz: Art. 2 - O exerccio da Profisso de Corretores de Imveis ser permitido ao possuidor de ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias. Resguardou-se assim o direito daqueles que j exerciam a atividade de corretor quando a nova lei criou exigncias para o ingresso na profisso. Dentre essas exigncias est o de que a pessoa para se inscrever nos Conselhos
dever comprovar ser um Tcnico em Transaes Imobilirias TTI, formado por estabelecimento de ensino reconhecido pelos rgos educacionais competentes. (Resoluo COFECI n 327/92). Esta Resoluo foi baixada em cumprimento ao Decreto n 81.871/78 que, ao regular a Lei n 6.530/78 determina em seu art. 28: A inscrio do Corretor de Imveis e da pessoa jurdica ser efetuada no Conselho Regional da jurisdio, de acordo com Resoluo do Conselho Federal de Corretores de Imveis . Atualmente, a atividade de corretagem est passando por uma transformao substancial com o objetivo de adequar o profissional s novas formas de trabalhar. Nesse sentido a qualificao profissional torna-se um instrumento bsico. No h mais espao para aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar, devero estar atentos s mudanas e s exigncias da sociedade. O segundo grau completo uma exigncia, porm, j no o bastante. Desde 1927, quando se formou o primeiro sindicado de corretores de imveis, muita coisa mudou. A Lei n 4.116 foi importante na sua poca. A Lei n 6.530 incrementou a atividade mas j no satisfatria, estando a reclamar sua substituio para se adequar aos novos tempos. A criao dos Cursos de nvel superior bem traduzem a importncia deste segmento da sociedade brasileira, que o mercado imobilirio. 1.4 ESPCIES DE CORRETORES O corretores podem ser classificados em duas grandes divises: a) Corretores oficiais So aqueles profissionais que, para o exerccio de determinada atividade, prevista em Lei, so investidos de f pblica prprias do seu ofcio, tais como: Os Corretores de Fundos Pblicos (Lei n 4.728/65); Corretores de Mercadorias (DecreINEDI - Cursos Profissionalizantes
to-Lei n 806 de 1.851, art, 26); Corretores de Cmbio (Operaes de Cmbio, Lei n 5.601/ 70); Corretores de Seguro (Lei n 5.594/64); b) Corretores livres So aqueles profissionais que atuam como intermedirios, em negcios prprios, na comercializao de coisas mveis, imveis, bens ou servios, promovendo a aproximao das partes e tendo direito a remunerao pelo trabalho prestado. Algumas dessas atividades ainda no tm nenhuma legislao especfica e por isso qualquer pessoa, desde que tenha capacidade jurdica, pode praticar o servio. Podem ser citados como exemplo os corretores de automveis, os agentes literrios, de espetculos pblicos. Outras atividades da rea j se encontram com a profisso reconhecida e regulada por lei. Os corretores so considerados livres, porm protegidos por legislao prpria que rege toda a atividade. Os Corretores de Imveis so o principal exemplo. 1.5 LEGITIMIDADE PARA O EXERCCIO DA PROFISSO prerrogativa do Corretor de Imveis a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria. Conforme a Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78, s pode exercer a profisso de corretor de imveis quem estiver legitimado para tal. Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se s normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com o Conselho Federal se faz presente em todo o territrio nacional, criando condies de trabalho e disciplinando o seu funcionamento. Como qualquer outra profisso regulamentada, aquele que no atende s exigncias de seu Conselho ou nele no est inscrito, no poder desenvolver as atividades privativas da profisso. Neste sentido a lei clara. Respon 13
de civil e criminalmente todos aqueles que cometem ilcitos no desempenho profissional ou que a exeram a profisso sem estarem regularmente inscritos. Os Conselhos Regionais, rgos encarregados da orientao e da fiscalizao da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, no estando inscritos como profissionais, exercem ilegalmente a profisso e, assim, por ignorar a legislao ou por m-f, lesam os clientes que a eles confiam seus interesses. Por no estarem inscritos nos Conselhos de sua regio, esses pseudo-corretores, quando flagrados ou denunciados, tm contra si instaurados os processos pelo exerccio ilegal da profisso, cuja conseqncia uma ao penal pblica, pela prtica de contraveno, como prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei n 3.688/41 (Lei das Contravenes Penais) que assim se expressa: Art. 47 - Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condies a que por lei est subordinado o seu exerccio: PENA - Priso simples, de quinze dias a trs meses, ou multa, de cinqenta centavos a cinco cruzeiros. Como em toda profisso regulamentada, a lei prev direitos e obrigaes, que no podem ser ignorados pelo corretor de imveis. Ele deve estar sempre atento s normas, j que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes, parceiros ou estranhos. Alm da legislao especfica, existem outras que o corretor de imveis no pode ficar alheio, tanto na esfera cvel como na criminal. Apenas como ilustrao sobre a responsabilidade do corretor de imveis, no exerccio de sua profisso, transcrevemos o artigo 65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condo14
mnio em edificaes e as incorporaes imobilirias: Art. 65 crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais do terreno ou sobre a construo das edificaes. Pena recluso de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. Pargrafo 1 - Incorrem na mesma pena: I o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresas coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunicao ao pblico ou aos condminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais ou sobre a construo das incorporaes. (grifamos)
a) Existem algumas definies sobre corretagem de imveis. No seu entendimento, qual a melhor delas? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ b) O novo Cdigo Civil Brasileiro traz um captulo dedicado corretagem. Pesquise e diga quais os artigos tratam do assunto. _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________
c) D uma olhada no texto e relacione abaixo quais as exigncias legais para inscrio nos Conselhos Regionais de Corretores de Imveis. _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ d) Apesar de ser profissional liberal, o corretor de imveis pode ser empregado celetista? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ e) Qual a 1a lei que regulamentou a profisso de corretor de imveis? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ f) O Dia Nacional do Corretor de Imveis comemorado no dia 27 de agosto. Voc sabe o porqu? Responda abaixo. _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ g) A Lei 4.116/62 foi declarada inconstitucional em 1977. Qual a lei que a sucedeu e hoje se encontra em vigor? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ h) Quem exerce a profisso de corretor de imveis sem estar inscrito no Creci pratica que tipo de ato ilcito? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ i) Volte ao texto e verifique qual o tipo de crime na profisso sujeita o corretor de imveis pena de recluso de 1 a 4 anos? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________
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2. O EXERCCIO DA PROFISSO
2.1 FORMAS DE EXERCER O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transao imobiliria. Como profissional autnomo, o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas. Destacam-se como principais: Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritrio; Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritrio conjunto com rateio das despesas e participao nos negcios realizados por qualquer um dos parceiros; Fazendo parceria com alguma pessoa jurdica, ou seja, uma empresa imobiliria; Como empregado celetista de uma empresa imobiliria. Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situaes. O profissional deve fazer uma avaliao de qual o melhor mtodo para seu estilo de trabalho. Trabalho individual em casa ou em seu escritrio - trabalhando em casa, onde o escritrio a prpria residncia, as despesas so pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia prprio da atividade, onde a troca de informaes altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com a dinmica do mercado imobilirio. A troca de informaes uma oportunidade que se tem de oferecer algum imvel a outros profissionais e de se informar com eles se os mesmos tm algum a oferecer. Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro precisa. Trabalho aliado a outros corretores. Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca com as despesas do escritrio sob
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forma de rateio e igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da frmula acordada para o funcionamento do escritrio, que, em princpio funciona como se fosse uma empresa jurdica, normalmente constituda. Parceria com uma empresa imobiliria - estar empresa ligado a uma imobiliria, tem se mostrado bastante eficaz e largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte fsico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a funo prpria da intermediao, arcando, to somente, com as despesas pessoais necessrias execuo de seu trabalho. Cada imobiliria tem um forma de fazer a diviso dos resultados financeiros das comisses recebidas, No entanto, normalmente, obedecido um princpio de tradio para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quanto ao mtodo e com pequenas variaes quanto aos percentuais de cada uma das partes. Como empregado celetista de uma empresa imobiliria - O corretor tem carteira assinada, passando a ser um empregado da empresa imobiliria, com salrio definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento por vendas, captao etc. 2.2 A REMUNERAO O corretor tem direito remunerao sempre que ocorre um resultado satisfatrio de seu trabalho. Essa remunerao, para o profissional autnomo, chamada honorrio. Na compra e venda de imveis usados ou os chamados Imveis de Terceiros, quem paga os honorrios do corretor , geralmente, o dono do imvel, muito embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado pelo comprador. A forma como o pagamento ser efetuado e a quem caber o nus, deve ser explicitaINEDI - Cursos Profissionalizantes
da de maneira clara, evitando assim que haja dupla cobrana de honorrios. A dupla cobrana um ato ilcito, previsto em lei. S se admite quando as partes por mtuo e comum acordo, optarem por dividir o que devido ao profissional. Nas vendas de imveis novos pertencentes s construtoras, a remunerao j est includa no preo de tabela e no oferece maiores particularidades. O incio das vendas, normalmente, s acontece depois de celebrado um contrato entre o corretor ou a imobiliria e o empreendedor. Quando se trata de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas. Em alguns casos, a comisso equivale ao valor total da entrada e esta repassada para a imobiliria responsvel pelo lanamento, que em seguida faz o acerto com o corretor. Em outros casos, j na proposta de compra, o sinal de negcio corresponde aos honorrios do corretor, que ao entregar a proposta imobiliria ou ao empreendedor j retm o que lhe devido. Na locaes de imveis, no se trata de corretagem, mas sim de taxa de administrao. Quem paga pelos servios prestados o proprietrio. Nesse sentido, a Lei n 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao tratar das obrigaes do locador, diz expressamente: Art. 22 O locador obrigado a: ........ VII pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver....... Existem outros servios que o corretor faz jus remunerao. Esses servios constam das tabelas elaboradas pelos Sindicatos da categoria. Essas tabelas so feitas pelos sindicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, h a necessidade da homologao da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a Lei n 6.530/78 no art. 17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto n
81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa: Compete aos Conselhos Regionais: Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos. 2.3 O OVER-PRICE Em Ingls, over price significa acima do preo, acima do custo ou do valor. Custo excessivo. Na rea de transao imobiliria, Over-price ou over price, se caracteriza como um ganho adicional superior comisso normal devida pelos servios prestados, e recebida de forma camuflada para que as partes no tenham conhecimento de que esto pagando a mais. Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento, caracteriza-se como over-price. Esse um procedimento abominvel, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido pelo Cdigo de tica Profissional (Art. 6, inciso III). O infrator deve ser punido com multa pecuniria que varia de 2 a 6 anuidades. Essa multa prevista para a pessoa fsica e para a pessoa jurdica. Se o over-price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobiliria, todos recebero, individualmente, a punio prevista no Cdigo. 2.4 A OPO DE VENDA A Opo de venda um contrato bilateral, celebrado entre o corretor ou imobiliria e o titular dos direitos de determinado imvel para que, na forma e nas condies ajustadas, o primeiro se prope a prestar seus servios para atender aos objetivos do segundo, que vender o seu imvel.
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Normalmente, a opo um contrato celebrado entre o profissional e o vendedor, porm nada impede que seja tambm firmado entre o corretor e o comprador. a opo de compra ou com maior preciso do termo, Autorizao para procura de imvel. O Conselho Federal dos Corretores de Imveis, na Resoluo 005/78, estabelece em seu Artigo 1 que: Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluir, dentre outros, os seguintes dados: a) nome e qualificao das partes; b) individualizao e caracterizao do objeto do contrato; c) preo e condies de pagamento da alienao ou da locao; d) dados do ttulo de propriedade declarados pelo proprietrio; e) meno da exclusividade ou no; f) remunerao do corretor e forma de pagamento; g) prazo de validade do instrumento; h) previso de at 06 (seis) meses de subsistncia da remunerao, depois de vencido o prazo previsto na alnea anterior, na hiptese de se efetivar a transao com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento; i) autorizao expressa para receber, ou no, sinal de negcio. Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opo de venda. Com bastante freqncia so deixados em branco alguns dos itens acima citados. Tal fato torna a opo de venda um documento juridicamente imperfeito e, portanto, passvel de nulidade, caso surja questo sobre o direito do corretor em receber a sua remunerao em decorrncia da negativa do contratante (o vendedor) em pagar pelo servio. Entre os mais freqentes casos de discusso, via judicial, para recebimento de honor18
rios est o no preenchimento dos itens relativos ao prazo de validade da opo e as vendas realizadas aps expirar o prazo avenado, ou seja, prazo combinado para que o servio seja prestado durante determinado perodo. Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente s se manifeste, concretamente, sobre determinado imvel, depois de vencida a opo, podendo, ainda, procurar diretamente o proprietrio para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos comisso, deve o corretor, ao trmino do contrato de intermediao, comunicar por escrito ao proprietrio, o nome e a identificao das pessoas por ele trabalhadas e, se possvel, fazendo um pequeno resumo de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais dados que podero reforar os fundamentos para se pleitear os honorrios pelos servios prestados na tentativa de concretizar a transao. Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poder o proprietrio se eximir pelo pagamento da comisso. Casos h em que o proprietrio no assina a opo de venda, mas to somente uma autorizao para que o imvel seja trabalhado. importante observar a diferena, porque a simples autorizao poder ser revogada a qualquer momento pelo cliente, enquanto que o contrato de intermediao ou opo, cria um vnculo de direitos e obrigaes recprocas. Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for devido. A autorizao um ato unilateral enquanto a opo de venda bilateral, ou seja, o que vem escrito faz lei entre as partes, obrigandoas aos termos constantes do documento. O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n 10.406/2002), no art. 726, estabelece condies especiais para o servio de intermediao prestado com autorizao escrita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor de imveis: buscar sempre a autorizao, de venda ou locao, escrita e com exclusividade.
Vale lembrar que o corretor ou empresa s poder anunciar, publicamente, se estiver munido de documento escrito que lhe faculte o direito de intermediar a venda, ou seja, a opo. o que estabelece o Decreto 81.871/ 78, no art. 5, assim como a Resoluo n 458/ 96 do Conselho Federal. Decreto 81.871/78, art. 5 Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita para alienao do imvel anunciado. Resoluo COFECI n 458/95 - Dispe sobre anncio para venda de imvel. O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS, no uso das atribuies que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, RESOLVE: Art. 1 - Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediao imobiliria. Art. 2 - Dos anncios e impressos contar o nmero da inscrio de que fala o artigo 4 da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra J, quando se tratar de pessoa jurdica. A no obedincia a esta norma sujeita o infrator pena pecuniria, que varia de uma a trs anuidades, podendo ser aumentada em at seis anuidades em caso de reincidncia fixada pela Resoluo COFECI n 492/96.
profisso. Mostre a sua preferncia e cite 5 dessas atividades. _______________________________________ _______________________________________ b) Na parceria com empresas imobilirias o corretor de imveis ter vnculo empregatcio? Pesquise antes de responder: _______________________________________ _______________________________________ c) Na qualidade de profissional liberal, como se chama a remunerao do corretor de imveis? _______________________________________ _______________________________________ d) Normalmente, numa operao de compra e venda, quem paga a remunerao do corretor de imveis? _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________ e) Na administrao de alugueres o corretor de imveis (ou empresa imobiliria) recebe que tipo de remunerao? _______________________________________ _______________________________________ f) Veja no texto e responda qual o rgo ou entidade responsvel pela elaborao da Tabela de Honorrios do corretor de imveis. _______________________________________ _______________________________________ g) Com suas palavras descreva o que significa over price. _______________________________________ _______________________________________ h) Segundo a Resoluo-Cofeci n 005/78, quais os dados essenciais de uma Opo de Vendas? _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________
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a) O profissional corretor de imveis pode se especializar em vrios tipos de atividades na

i) O Decreto 81.871/78 traz a regra de que um imvel somente pode ser anunciado mediante autorizao escrita. Qual a principal diferena entre uma simples autorizao para trabalhar o imvel e uma Opo de Vendas? _______________________________________ _______________________________________ j) O art. 726 do novo Cdigo Civil Brasileiro permite a exclusividade na Opo de Vendas; relacione as principais vantagens para o cliente que conceda a Opo de Vendas com exclusividade: _______________________________________ _______________________________________
2.5 ENCARGOS DO CORRETOR O Corretor de Imveis, sendo um profissional autnomo, deve estar sempre atento quanto s suas obrigaes fiscais, tributrias e previdencirias. Ele tem obrigaes para com o Municpio, com a Receita Federal e com a Previdncia Social. O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside e pagar o ISSQN Imposto Sobre Servios de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto feito por estimativa e o contribuinte poder optar por pagar de uma s vez quando recebe o carn (carnet) ou, parceladamente, em pagamentos mensais. Quanto Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os recebimentos de comisses pela intermediao dos negcios por ele realizados durante o ano. Quando seu servio prestado a uma pessoa jurdica, a empresa pagadora dever fazer o pagamento mediante a emisso do RPA Recibo de Pagamento a Autnomo, recolhendo o imposto pela rede bancria a favor da Receita Federal. No havendo a reteno do imposto ou sendo o servio prestado a pessoa fsica, cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasio de sua declarao de renda, feita anualmente. Todas os negcios intermediados pelo Corretor, devero ser objeto de anotaes. Na declarao anual de imposto de renda, obrigatria a indicao da fonte pagadora da remunerao pela intermediao imobiliria, devendo constar da declarao, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido. Com referncia s contribuies previdencirias, oportuno que o Corretor de Imveis seja inscrito no INSS e faa o recolhimento mensal por meio de carn, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuio. extremamente importante que o Corretor contribua para a previdncia social, uma vez que, a sua aposentadoria por idaINEDI - Cursos Profissionalizantes
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de, por tempo de contribuio ou por invalidez s estar assegurada se as contribuies forem feitas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS. Uma vez inscrito na previdncia social, o Corretor ir contribuir dentro de uma tabela progressiva e que servir de clculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso, importante, tambm, que seja obedecida a tabela progressiva de tempo de permanncia em cada perodo para poder aumentar o valor da contribuio mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuio e a idade, para fazer jus aos benefcios previdencirios. Aqueles profissionais que j se esto inscritos na previdncia social, porm com as contribuies atrasadas, o melhor procedimento procurar um Posto do INSS e se inteirar das mltiplas formas de parcelamento do dbito a fim de regularizarem a situao. Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo INSS, passou a ser obrigao da fonte pagadora reter o valor da contribuio previdenciria, sempre que for feito qualquer pagamento a autnomos e demais profissionais liberais, exceto se o prestador do servio comprovar que recolhe essa contribuio e est, regularmente, em dia.
c) Pesquise e relacione abaixo quais as vantagens do profissional liberal ser inscrito no ISSQN: _______________________________________ _______________________________________
a) Como profissional liberal quais as obrigaes fiscais do corretor de imveis perante o fisco? _______________________________________ _______________________________________ b) Como contribuinte o corretor de imveis est obrigado a declarar o total dos seus honorrios ao imposto de renda? _______________________________________
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2.6 AVALIAO DE IMVEIS Uma das principais atribuies do Corretor de Imveis a avaliao de imveis. Esse tipo de atividade, no que se refere a imveis urbanos, normatizada pela NBR-5.676/80 e no que se refere a imveis rurais pela NBR 8.799/85. De acordo com o Dicionrio Imobilirio, Avaliao de Imveis, considerando-se o contexto em que se aplica, pode ser conceituada como: Determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre o imvel. Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imvel; Valor determinado pelos avaliadores; Arte de estimar valores de propriedades especficas, onde o conhecimento profissional de engenharia, de corretagem imobiliria e do mercado imobilirio propriamente dito, e o bom julgamento so condies essenciais. A avaliao de um imvel, geralmente, apresenta um carter tcnico. Mas, em situao especfica pode possuir um carter jurdico, recebendo, ento, o nome de avaliao judicial. Em Direito Processual Civil, a avaliao judicial o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da execuo, consigna em laudo a descrio e o valor dos bens penhorados. O artigo 3 da Lei n 6.530/78 diz: compete ao corretor de imveis exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria.. Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imveis pode assinar relatrios de avaliao que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens imveis. Ao enge22
nheiro cabe a emisso do laudo de avaliao sob o aspecto tcnico do imvel, tais como fundao, segurana e, tambm, o preo de mercado. Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Cdigo de Processo Civil-CPC, que estabelece: Art. 700 - Poder o juiz, ouvidas as partes e sem prejuzo dos editais, atribuir a corretor de imveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediao na alienao do imvel penhorado. Quem estiver interessado em arrematar o imvel sem o pagamento imediato da totalidade do preo poder, at 5 (cinco) dias antes da realizao da praa, fazer por escrito o seu lano, no inferior avaliao, propondo pelo menos 40% (quarenta por cento) vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o prprio imvel. A avaliao de um imvel, para determinao do valor de mercado, pressupe a anlise geral de todas as suas caractersticas, incluindo-se aspectos, tais como: regio onde se encontra; relevo; destinao (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc); extenso da rea; tipos e formas de acessos; vizinhana; caracterstica da construo, se houver ou se o objeto da avaliao; servios pblicos, servios comunitrios, existentes e em potencial na regio; benfeitorias; situao em relao ao cdigo de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver. Quando se tratar de apartamento, devese verificar, tambm: se o mesmo ou no vazado; sua localizao em relao nascente e ao pr do Sol; existncia e tipos de rudos externos.
Em uma avaliao deve prevalecer o bom senso do avaliador. Realizada a anlise do imvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado Denomina-se Valor de Mercado o preo de determinado bem, normalmente, praticado no mercado imobilirio. O valor de mercado pode ou no vir a ser praticado numa transao. Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transao imobiliria d-se o nome de preo de mercado. 2.7 BENFEITORIA Benfeitoria qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um imvel pelo homem, e que no pode ser retirado sem destruio ou dano considervel. Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melhorar as suas condies Tipos de Benfeitorias: Benfeitoria necessria indispensvel para conservar ou impedir a deteriorao ou a destruio da coisa; Benfeitoria til embora dispensvel aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua condio aumentandolhe o valor; Benfeitoria volupturia dispensvel que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazvel ou recrevel. Alm dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como: Benfeitorias no reprodutivas edificaes, vedos, instalaes hidrulicas, de irrigao etc. Benfeitorias reprodutivas culturas comerciais ou domsticas. Alm da benfeitoria deve-se considerar a depreciao, ou seja, a desvalorizao
de um bem devido idade, desgaste ou obsolescncia 2.8 BENS PASSVEIS DE AVALIAO: a. Bens tangveis: lotes, glebas, lojas, stios, edificaes, fazendas, mquinas, equipamentos, instalaes. b. Bens intangveis: marcas, patentes, fundo de comrcio (ponto), concesses.
a) Para que fique bem gravado, transcreva a autorizao contida no art. 3o, parte final, da Lei n 6.530/78, sobre avaliao de imveis: _______________________________________ _______________________________________ b) Na parceria com empresas imobilirias o corretor de imveis ter vnculo empregatcio? _______________________________________ _______________________________________ c) Interpretando as disposies do art. 3o da Lei n 6.530/78, que tipo de avaliao o corretor de imveis pode assinar? _______________________________________ _______________________________________ d) Veja que tipo de autorizao para o corretor de imveis est contida no art. 700 do Cdigo de Processo Civil: _______________________________________ _______________________________________ e) Consulte o texto e defina abaixo o que preo de mercado de um bem imvel: _______________________________________ _______________________________________
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f) Existem trs tipos de benfeitorias que podem ser feitas pelo locatrio. Quais so elas? _______________________________________ _______________________________________ g) Para melhorar seus conhecimentos responda o que significa vedo? _______________________________________ _______________________________________ h) O proprietrio de um imvel residencial locado a terceiro obrigado a indenizar benfeitorias volupturias? Porqu? _______________________________________ _______________________________________ i) Faa sua pesquisa e defina o que bem tangvel. _______________________________________ _______________________________________
2.9 - MTODOS DE AVALIAO Para avaliao de um imvel podem ser utilizados mtodos diretos e indiretos: Mtodos Diretos utilizam a metodologia comparativa e a de custo. Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel de imveis semelhantes, na mesma regio e que tenham sido comercializados o mais recentemente possvel. do Custo: consiste na verificao rigorosa do custo da edificao e das benfeitorias incorporadas. Nem sempre possvel ser utilizado, especialmente se o imvel tiver sido construdo h muito tempo. Mtodos Indiretos consideram variveis renda e/ou aspectos residuais. da Renda: a determinao do valor de venda ou para aluguel feita levandose em conta o quanto o imvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza.
Obs: na determinao do valor de alugueres para imveis novos e sem a possibilidade de se usar o mtodo comparativo, em regra usa-se como base 0,5% (meio por cento) do valor total do imvel. Assim, um apartamento que tenha valor de 1.000.000,00 (um milho), seu aluguel inicial, por esse mtodo, seria de 5.000,00 (cinco mil). - Residual: tendo o valor total do imvel e o do terreno, a diferena o valor da edificao.
a) Um bom corretor de imveis deve saber pelo menos os conceitos bsicos sobre avalia24
OPERAES IMOBILIRIAS Unidade II
o de imveis. Defina o que mtodo de avaliao comparativo. __________________________________ ___________________________________ b) Usando as tcnicas que aprendeu estime o valor inicial do aluguel de um imvel cujo valor de mercado seja de R$ 2.000.000,00, sem que haja qualquer outro parmetro de comparao. ___________________________________ ___________________________________ c) Na prtica, qual o mtodo de avaliao mais utilizado pelo corretor de imveis? ___________________________________ ___________________________________ d) O corretor de imveis que seja especializado na compra e venda de fazendas tambm avalia mquinas e implementos agrcolas. Qual o motivo? ___________________________________ ___________________________________
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Unidade
II
Conceituar os termos relativos ao processo inscrio e aos rgos de interesse da categoria - Conselho Federal, Conselho Regional, Sindicato; Analisar o papel dos rgos fiscalizadores da Profisso; Analisar o Cdigos de tica e o de Processo Disciplinar do Corretor de Imveis; Identificar as exigncias vigentes para o desempenho da profisso; Refletir sobre a convenincias de filiao a um Sindicato da Categoria.
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3. COFECI e CRECI ESTRUTURA E FUNCIONAMENTO

3.1 OS RGOS FISCALIZADORES O exerccio da profisso de Corretor de Imveis est, legalmente, subordinado, em mbito nacional, ao Conselho Federal de Corretores de Imveis - COFECI, e, em mbito regional, ao Conselho Regional de Corretores de Imveis - CRECI, da jurisdio de competncia. O COFECI e os CRECIs so rgos de disciplina e fiscalizao do exerccio da profisso de Corretor de Imveis, exercendo, dentre outras, aes de natureza: Disciplinar; Normativa; Deliberativa; Administrativa; Supervisora.
3.2 CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS - COFECI O COFECI tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exerccio da profisso de Corretor de Imveis em todo o territrio nacional, tendo sede e foro em Braslia/DF. Sua estrutura organizacional compe: Plenrio Diretoria Conselho Fiscal Comisses e Grupos de Trabalho.
O plenrio, rgo deliberativo, composto por dois representantes de cada Conselho Regional, tendo competncia para eleger o presidente, a diretoria, elaborar e alterar o seu prprio regimento, elaborar e alterar o Cdigo de tica Profissional, fixar anuidades, emolumentos e multas, expedir resolues, criINEDI - Cursos Profissionalizantes
ar e extinguir conselhos regionais, praticar os demais atos necessrios ao cumprimento de seus objetivos em obedincia Lei n 6.530/ 78 e seu Regulamento. Os conselheiros, que so os dois representantes de cada Conselho Regional, alm das funes prprias do plenrio, por eles compostas, desempenham ainda os encargos que lhes forem confiados, bem como relatar processos disciplinares e administrativos e dar assistncia a qualquer rgo do Conselho, quando solicitados. A diretoria, sob a direo do Presidente do COFECI, tem por finalidade, principalmente, assinar e publicar os atos normativos, executar as decises do plenrio, firmar convnios e acordos de assistncia tcnica, financeira ou cultural com entidades de classe, rgos pblicos e instituies de direito privado. O Conselho Fiscal, com previso legal para se reunir trimestralmente, tem por finalidade examinar as contas em todos os seus aspectos formais das atividades econmico-financeira do COFECI. As Comisses e Grupos de Trabalho objetivam desempenhar as tarefas permanentes ou eventuais criadas pelo Presidente. Alm da diretoria, os rgos considerados de apoio no COFECI so as Secretarias (executiva, financeira, administrativa), a Assessoria Contbil-Financeira, a Assessoria Jurdica, a Assessoria de Comunicao, podendo ser criadas outras, a critrio da Presidncia; As receitas do COFECI so provenientes de 20% (vinte por cento) das anuidades e emolumentos pagos pelos profissionais inscritos e arrecadados pelos Conselhos Regionais, de acordo com o art. 18 da Lei n 6.530/78. So ainda receitas do Conselho Federal, a renda patrimonial, as contribuies voluntrias e as subvenes e dotaes oramentrias. De acordo com o art. 16, inciso XIV da Lei n 6.530/78, o COFECI poder intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, sempre que houver irregularidade na adminis 29
trao, inclusive pelo no repasse das parcelas devidas ao Conselho Federal e arrecadados pelos Conselhos Regionais. Registra-se, que as atividades da Presidncia, Diretores e Conselheiros so exercidas sem qualquer tipo de remunerao. 3.3 CONSELHOS REGIONAIS DE CORRETORES DE IMVEIS CRECI Os Conselhos Regionais, que atuam no territrio nacional por regies, com foro e sede na capital de seu Estado ou de um dos Estados de sua jurisdio, so compostos por 27 membros efetivos e igual nmero de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegvel, secreto e obrigatrio dos profissionais inscritos. A eleio dos membros, para compor o Conselho Regional, feita em assemblia geral convocada especialmente para esse fim, sendo obrigatrio o voto a todos os corretores inscritos e em situao regular. O corretor que no comparecer e nem justificar a sua ausncia ser apenado com a multa correspondente ao valor mximo de at uma anuidade devida ao Conselho. Estar em dbito para com o Creci no justificativa aceita para o no exerccio do voto. (nova sistemtica de composio estabelecida na Lei n 10.795, de 05/12/2003). A exemplo do Conselho Federal, qualquer corretor de imveis poder exercer o mandato de membro do Conselho Regional, desde que, na poca das eleies preencha os requisitos mnimos de: ter inscrio principal na jurisdio do Conselho Regional respectivo h mais de dois anos; estar em pleno gozo dos direitos profissionais, civis e polticos; comprovar a inexistncia de condenao a pena superior a dois anos, em virtude de sentena transitado em julgado;
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Assim como o COFECI, tambm o CRECI, tm como rgo deliberativo o plenrio, constitudo de seus membros e como rgo administrativo, a diretoria, cujo funcionamento so fixados em regimento baixado por Resoluo do Conselho Federal. No mbito de sua competncia e jurisdio o CRECI exerce, entre outras, aes de natureza: Normativa; Fiscalizadora; Disciplinar; Deliberativa; Administrativa; Supervisora.
Uma vez realizada a eleio e empossados os Conselheiros formado o plenrio, seu rgo maior na esfera territorial de sua competncia. Compete ao plenrio, entre outras funes: cumprir e fazer cumprir as Resolues e demais atos do COFECI; eleger sua Diretoria e Representantes junto ao COFECI, sendo dois membros efetivos e dois suplentes; referendar atos da Presidncia praticados por motivo de urgncia; estabelecer as anuidades, multas e emolumentos, de acordo com Resoluo do COFECI. A Diretoria composta de: Presidente; Primeiro e segundo Vice-Presidentes; Primeiro e segundo Secretrios; Primeiro e segundo Tesoureiros; Conselho Fiscal (trs membros efetivos e trs suplentes).
Diretoria compete administrar o CRECI, sob a direo do Presidente, bem como, executar as decises do plenrio; O Decreto n 81.871/78 ao regulamentar a Lei n 6.530/78, fixou no artigo 16 a competncia dos Conselhos Regionais, assim expressos:
I. II.
Eleger sua diretoria; Aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento Padro elaborado pelo Conselho Federal; III. Fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio; IV. Cumprir e fazer cumprir as Resolues do Conselho Federal; V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destinadas efetivao da sua receita e a do Conselho Federal; VI. Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua Diretoria, bem como a previso oramentria para o exerccio seguinte, submetendo essa matria considerao do Conselho Federal; VII. Propor a criao de Sub-regies, em divises territoriais que tenham um nmero mnimo de Corretores de Imveis, fixados pelo Conselho Federal; VIII. Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos respectivos; IX. Decidir sobre os pedidos de inscrio de Corretores de Imveis e de pessoas jurdicas; X. Organizar e manter o registro profissional das pessoas fsicas e jurdicas inscritas; XI. Expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrio; XII. Impor sanes previstas neste regulamento; XIII. Baixar Resolues, no mbito de sua competncia; XIV. Representar em juzo ou fora dele, na rea de sua jurisdio, ou legtimos interesses da categoria profissional; XV. Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporo o Conselho Federal;
XVI. Promover, perante o juzo competente, a cobrana das importncias correspondentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrana amigvel;
a) Para conhecer a histria da profisso, responda: a profisso de corretor de imveis foi regulamentada pela Lei n ________, posteriormente substituda pela Lei n _____________. _____________________________________ _____________________________________ b) J ficou bem claro que somente corretor de imveis habilitado ao exerccio profissional aquele que estiver inscrito no Creci Conselho Regional de Corretores de Imveis da regio. Veja no art. 17 da Lei n 6.530/78 e cite trs das principais funes dos Crecis: _____________________________________ _____________________________________ c) Segundo as disposies do art. 11 da Lei n 6.530/78, com a nova redao dada pela Lei n 10.795/2003, o Plenrio do Creci composto por _________ Conselheiros efetivos. _____________________________________ _____________________________________ d) E o Plenrio do Cofeci? composto por ________ Conselheiros Federais efetivos e igual nmero de suplentes, eleitos nos Crecis. _____________________________________ _____________________________________ e) O art. 14 da Lei n 6.530 estabelece que o mandato dos Conselheiros eleitos de ______ anos, e no remunerado. _____________________________________ _____________________________________ _____________________________________
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f) Veja na Lei n 6.530/78, art. 16, inciso XIV, em quais hipteses o Cofeci pode intervir temporariamente nos Conselhos Regionais: _____________________________________ _____________________________________ g) Segundo o art. 12 da Lei n 6.530/78 quais as exigncias legais para que o corretor de imveis possa ser candidato a Conselheiro nos Crecis: _____________________________________ _____________________________________ h) Por lei, o sistema Cofeci/Crecis tem o chamado poder de polcia; aps o devido processo legal quais penalidades podem ser aplicadas ao corretor de imveis faltoso? _____________________________________ _____________________________________ i) O voto nos Conselhos Regionais pessoal, obrigatrio e secreto. O Corretor de imveis que no votar sem justificativa estar sujeito a que penalidade? _____________________________________ _____________________________________ j) Um Presidente de Creci que pratique atos que a lei defina como improbidade administrativa ser julgado pelo Plenrio de que rgo? _____________________________________ _____________________________________
4. OS RGOS DE CLASSE
4.1 OS SINDICATOS DOS CORRETORES DE IMVEIS O Conselho Federal e os Conselhos Regionais Corretores de Imveis, so rgos encarregados de disciplinar, fiscalizar e orientar o exerccio da profisso de corretor de imveis, em conformidade com a legislao federal e que, desde 1978 vem expresso na Lei n 6.530 e no Decreto n 81.871, mencionados anteriormente. A inscrio no Conselho Regional o Corretor de Imveis obrigatria. Outro rgo importante, relacionado ao Corretor de imveis o Sindicato da categoria, de filiao facultativa. Os sindicatos tm um carter social voltado para defender os interesses de seus filiados. Ele assistencial no sentido de estar ao lado de seus membros na defesa da categoria como um todo ou a um filiado, em casos individuais. Da porque, via de regra, os Sindicatos contam com uma assessoria jurdica sempre disposio daqueles que dela necessitam. O Sindicato tem ainda funo de apoio a seus filiados em razo dos diversos convnios que firma com entidades de sade, educao, empresas privadas, sempre tendo como objetivo trazer vantagens a seus membros. No caso especfico dos Sindicatos dos Corretores de Imveis, h um vnculo muito forte com os Conselhos Regionais, principalmente porque: At o advento da Lei n 10.795/03 os Sindicatos tinham a prerrogativa de indicar um tero para compor o Conselho Regional, escolhido entre os seus filiados. o Sindicato quem elabora as tabelas de comisso sobre os servios prestados pelos Corretores de Imveis, cabendo ao Conselho somente homologar referidas tabelas e que, uma vez ho-
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mologada, torna-se regra geral, mesmo para aqueles que no pertencem ao Sindicato. Os Sindicatos foram os responsveis pelos primeiros passos para o nascimento, aperfeioamento e evoluo da profisso de Corretores de Imveis, como j visto no incio deste trabalho. 4.2 OUTRAS ASSOCIAES DO MERCADO IMOBILIRIO A existncia do sistema Cofeci/Crecis prevista em Lei, sendo obrigatrio a inscrio para o exerccio profissional. Os sindicatos tm a existncia tambm prevista em dispositivos legais, mas com filiao facultativa dos profissionais. A dinmica do mercado imobilirio gerou o surgimento de outras associaes, de natureza particular e sem previso legal. Algumas com grande atuao no mercado, outras com menor expresso. Dentre essas, destacam-se as principais: Sindicato das Empresas de Compra e Venda SECOVI; Associao das Empresas do Mercado Imobilirio ADEMI; Associao das Empresas Loteadoras AELO.
imveis, e qual tarefa delegada ao Creci da regio? ______________________________________ ______________________________________
a) segundo a Constituio Federal, livre a associao sindical. Quais so as obrigaes do corretor em relao ao Sindicato da Classe? ______________________________________ ______________________________________ b) Veja no art. 17, inciso IV, da Lei n 6.530/ 78, qual o rgo responsvel pela elaborao da Tabela de Honorrios do corretor de
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5. CDIGO DE TICA PROFISSIONAL

Cdigo um conjunto de disposies, de regulamentos legais aplicveis em diversos tipos de atividades. Cdigo de tica profissional do Corretor de imveis, portanto, o conjunto de disposies que regem a profisso. Essas disposies so estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imveis e possuem efeito legal. O Cdigo de tica Profissional, aprovado pela Resoluo COFECI n 326/92, j em seu artigo primeiro esclarece o motivo pelo qual foi aprovado pelo Conselho Federal: Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imveis, quando no exerccio profissional . Os artigos 2, 3 e 4 tm um carter de recomendao, estabelecendo o que o Corretor de Imveis deve e o que no se deve fazer no exerccio de sua profisso, a qual deve ser considerada como alto ttulo de honra, sendo vedado praticar ou permitir que se pratique atos que comprometam a sua dignidade. O art. 5 impe a responsabilidade do corretor pelos atos que venha a praticar e cujas conseqncias podem ser danosas ao cliente e, como tal, responsabiliza-o civil e penalmente. O art. 6 tem o carter mandamental, enumerando as proibies impostas ao Corretor de Imveis, enquanto que o art. 7 d competncia ao CRECI de cada regio para apurar e aplicar a punio cabvel em decorrncia da prtica de qualquer das proibies enumeradas. Por fim, o Cdigo faz referncia s recomendaes e proibies dos artigos anteriores e classifica em faltas leves e graves a transgresso a qualquer uma delas. O Cdigo de tica Profissional tem como objetivo valorizar a profisso e, ao mesmo tempo, cobrar responsabilidades dos profissionais que atuam no mercado imobilirio.
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O Cdigo de tica no pode ser ignorado por nenhum Corretor de Imveis. Pela sua importncia, a tica Profissional um dos componentes curriculares deste curso.
a) A Resoluo-Cofeci n 326/92 aprovou o Cdigo de tica dos corretores de imveis. Pesquise e cite trs das principais proibies impostas ao corretor de imveis pelo Cdigo de tica Profissional: ________________________________________ ________________________________________ b) Escreva abaixo a principal obrigao tica do corretor de imveis, segundo disposies do art. 2o da Resoluo do Cofeci que aprovou o Cdigo de tica. ________________________________________ ________________________________________ c) Cite trs infraes graves que o Corretor de imveis pode cometer, em relao ao cliente, segundo o que dispe o art. 4o da Resoluo 326/92. ________________________________________ ________________________________________
6. CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR

Aprovado pela Resoluo 146/82, o Cdigo de Processo Disciplinar tem como escopo a apurao e punio de infrao s leis, regulamentos e normas disciplinadoras do exerccio da profisso de Corretor de Imveis. O cumprimento do previsto nesse Cdigo responsabilidade exercida, em primeira instncia, pelos Conselhos Regionais, nos limites de cada jurisdio e, em grau de recurso, pelo COFECI. Alm das infraes previstas no Cdigo de tica Profissional, h ainda outras enumeradas no artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 do Decreto n 81.871 e que so classificadas como leves e graves. Constituem infraes de natureza leve: I. II. III. IV. V. VI. VII. anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito; anunciar sem constar o nmero de inscrio; anunciar loteamento ou condomnio sem o nmero do Registro de Imveis; violar sigilo profissional; violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso; deixar de pagar a contribuio ao Creci; recusar a apresentao da Carteira profissional quando couber.
A representao das infraes ser efetivada atravs de processo disciplinar, originado de Auto de Infrao ou de Termo de Representao, sendo assegurado ampla defesa, tanto na primeira instncia quanto em grau de recurso junto ao COFECI. De conformidade com o artigo 39 do Decreto 81.871, as sanes disciplinares consistem em: a) advertncia verbal; b) censura; c) multa; d) suspenso at 90 dias; e) cancelamento da inscrio. O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se- pelas circunstncias de cada caso, sendo que a sano de multa pode ser cumulativa com outra penalidade, podendo as infraes leves constantes do Cdigo de tica Profissional serem fixadas entre uma a trs anuidades, e para as infraes consideradas graves, a multa dever ser mnima de duas e o mximo de seis anuidades, sem prejuzo das demais sanes em ambos os casos. (Resoluo 315/91).
Constituem infraes de natureza grave: I. prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados; II. exercer a profisso quando impedido de fazlo ou facilitar para que outras a exeram; III. negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem confiados; IV. praticar no exerccio da profisso, atos que a lei defina como crime de contraveno; V. promover ou facilitar transaes ilcitas que prejudiquem a terceiros.
a) O Plenrio do Conselho Federal de Corretores de Imveis-COFECI aprovou o Cdigo de Processo Disciplinar para o corretor. Qual a finalidade desse cdigo? _______________________________________ _______________________________________ b) O art. 47 da Lei das Contravenes Penais diz que comete crime de Contraveno quem exerce ilegalmente uma profisso. Qual a penalidade para quem for condenado cometendo esse crime? _______________________________________ _______________________________________
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c) o Creci rgo julgador de 1a instncia, e o Cofeci de 2a instncia. Quais as penalidades impostas ao corretor de imveis pelo Creci e que devem ser apreciadas obrigatoriamente pelo Cofeci? __________________________________________ __________________________________________
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Unidade
III
Conceituar os termos relativos a sistema financeiro, locao, condomnio, incorporao imobiliria, empresa imobiliria; Identificar os diferentes tipos de financiamento utilizados na rea; Analisar as vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de financiamento da rea; Explicar o funcionamento bsico de um condomnio; Identificar as caractersticas bsicas de uma incorporao imobiliria; Identificar as exigncias legais para a constituio de uma empresa; Identificar as atividades e formulrios mais utilizados nas empresas imobilirias; Refletir sobre papel do Corretor do processo de transao imobiliria.
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OPERAES IMOBILIRIAS Unidade III
7. NOES BSICAS NECESSRIAS

A matria de Operaes Imobilirias, tanto no nvel mdio (TTI) como no nvel superior (3 grau) tem uma abrangncia bastante ampla em razo de seu carter voltado para o cotidiano do Corretor de Imveis. Da porque a necessidade de se avanar parcialmente no campo das outras matrias, sem contudo tirar delas o mrito e a importncia. Essas informaes sero vistas, de maneira sinttica, para dar ao leitor uma noo especfica, em cada assunto tratado. No presente trabalho, sero abordadas, apenas, questes que o corretor se depara no seu dia-a-dia, porm, de forma genrica. Tal considerao serve como um alerta para existncia dessas questes. Recomenda-se, portanto, a procura de outras fontes de informao a respeito das mesmas, a busca de outros estudos,. 7.1 NOES BSICAS SOBRE FINANCIAMENTO DE IMVEIS O Sistema Financeiro de Habitao SFH -, foi criado pela Lei n 4.380/64, com o objetivo de implantar uma poltica de habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas assalariadas, sem recursos para adquirir um imvel pelas condies, at ento, existentes. Para exercer as funes de orientar, disciplinar e controlar a poltica habitacional, pretendida foi criado o Banco Nacional de Habitao - BNH , como parte integrante do SFH. Desde sua criao at 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funes com a participao das instituies financeiras autorizadas a operar com crdito imobilirio, financiando milhes de moradias por todo o pas. Uma vez extinto o BNH, suas funes foram transferidas para o Banco Central. Por questes estruturais, as operaes desse setor
reduziram-se enormemente, ocasionando um colapso na construo civil. A significativa queda nas atividades do setor levou o governo a estudar novos mecanismos que pudessem dar uma retomada de crescimento do mercado imobilirio. Nasceu, assim, a Lei n 9.514/97, o chamado SFI Sistema de Financiamento Imobilirio e que atualmente responde pela maior parte dos financiamentos de imveis. Pelo novo instituto, a garantia hipotecria foi substituda pela Alienao Fiduciria do Imvel. A Alienao fiduciria um tipo de financiamento utilizado na comercializao de bens. Nesse tipo de contrato, o bem adquirido com recursos da instituio financiadora que mantm o domnio sobre o mesmo at que ele seja, totalmente pago. Enquanto houver a dvida, o comprador tem o direito de uso, mas o domnio do bem pertence ao financiador. Essa uma garantia de rpida constituio e de rpida execuo. Por esse sistema, o muturio que deixar de honrar sua obrigao financeira poder vir a perder seu imvel rapidamente pois, embora o bem esteja em seu nome, ele s ter o direito de usufru-lo, j que o direito de dispor s existir aps a quitao da dvida ou de sua transferncia. Igualmente, s ter a propriedade plena (domnio integral) aps cumprida a obrigao de quitar o preo. De forma esquemtica podemos sintetizar a essncia da lei da seguinte forma: a) O construtor ou o incorporador, para lanar e entregar um empreendimento, firma com o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento parcelado; b) O prprio imvel comercializado constitui-se na garantia da dvida contrada junto ao construtor, o que feito com a alienao fiduciria em garantia, normatizado na prpria Lei n 9.514/97, nos artigos 22 a 33;
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c) Sendo titular desse crdito, o construtor busca negoci-lo com a companhia securitizadora mediante a cesso de crdito; d) A companhia securitizadora por sua vez emite ttulos CRI vinculados ao crdito adquirido do construtor e promove a sua colocao no mercado financeiro. Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condies de crdito, utilizando os mesmos critrios para o clculo de juros, de correo monetria e de garantia. Assim, o artigo 5 determina as condies essenciais para o financiamento, tratando das condies monetrias, financeiras e securitrias. O artigo 17 cuida das garantias nas operaes do financiamento imobilirio, entre elas a alienao fiduciria, admitindo-se todavia outras tradicionais garantias j existentes em nosso direito, como a hipoteca. Como o interesse maior consiste em simplificar a garantia do emprstimo e a celeridade na execuo dos inadimplentes, a lei concentrou-se na garantia fiduciria a partir do j citado artigo 22. O conceito deste tipo de garantia vem j no seu artigo 22: A alienao fiduciria regulada por esta Lei o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel. Muito embora na alienao fiduciria haja a transferncia do domnio da propriedade para o credor, este no o seu objetivo, mas sim o de lhe dar garantia, no caso de inadimplncia do devedor. A alienao fiduciria um contrato acessrio, porquanto, sua natureza a de garantir o recebimento de um crdito existente em outro contrato, dito principal, como por exemplo uma compra e venda, em que o com40
prador, no pagando o bem vista, obtm um parcelamento, dando em garantia o prprio bem adquirido, obrigando-se assim a cumprir o avenado, sob pena de, no o fazendo, ver-se expropriado do imvel, atravs de um procedimento previsto na prpria lei (arts. 26 e 27). A constituio da alienao fiduciria um contrato: a) formal, dado que exige forma escrita; b) pblico, mesmo que celebrado por instrumento particular, de sua essncia o registro pblico no Cartrio de Registro de Imveis para que possa valer contra terceiros; c) oneroso, na medida em que os celebrantes visam a obter vantagens ou benefcios; d) bilateral, porquanto surge da vontade de duas ou mais partes, com direitos e obrigaes recprocas; e) comutativo, uma vez que as obrigaes de ambas as partes so conhecidas previamente. Importante observar que na alienao fiduciria, o construtor, o incorporador ou mesmo o particular, ao fazer a comercializao do imvel receber a garantia da fidcia, podendo reter em seu nome ou buscar recursos no mercado, faz a cesso do direito a terceiros interessados em investir seu capital. Diz o pargrafo primeiro do art. 22 que: ...a alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das entidades que operam no SFI. margem da Lei n 9.514/97 que instituiu o SFI, existem outras modalidades de financiamento para a aquisio de imvel. Essa variao vai desde o financiamento bancado pelo prprio vendedor at aqueles que ainda so tidos e mantidos pelo poder pblico.
A Caixa Econmica Federal, hoje o principal agente pblico para o financiamento de moradias, tem vrias modalidades, destacando-se: I - Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador - FAT- Habitao O Plano operado em duas linhas: SFI. Financiamento de imveis na planta e/ou em construo. Nessa perspectiva, o plano objetiva viabilizar a produo de empreendimentos na planta ou em fase de construo diretamente a pessoas fsicas, alavancando a indstria da construo civil, gerando emprego e renda. Tem acesso a esse plano todas as pessoas fsicas, independente das faixas de renda, j que o construtor/incorporador devedor solidrio at a entrega das unidades ao muturio. A operao consiste na emisso de Carta de Garantia de financiamento a quem pleiteia o financiamento Construtora/Proponente e esta por sua vez faz a contratao individual com os interessados atravs de contrato particular de compromisso de compra e venda. A amortizao pelo sistema SAC-Sistema de Amortizao Constante. O limite de financiamento de R$ 180.000,00 Carta de Crdito - Fat-Habitao Residen cial. Linha de crdito imobilirio Destinado s pessoas fsicas com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vinculada ao programa de gerao de emprego e renda na indstria da construo civil e ao SFI. Destina-se aquisio de terreno e construo ou somente construo se o candidato j possuir o terreno. Amortizao pelo Sistema SAC e prazo mximo de financiamento de 204 meses, devendo a construo ser concluda no prazo de at 18 meses. II - Plano Construcard. Linha de financiamento habitacional destinada a aquisio de material de construo, reforma ou ampliao
de imvel residencial urbano. Existem dois momentos distintos neste sistema. Primeiro a fase de utilizao do crdito, cuja utilizao dever ocorrer no prazo mximo de seis meses. Aps esse perodo ou do uso total do crdito antes disto, vem o segundo momento, que o de amortizao do emprstimo e que calculado pelo sistema Price. O valor do financiamento poder ir at R$ 180.000,00 e dever ser liquidado no prazo mximo de 36 meses. III- Plano FGTS Casa Prpria - Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns requisitos, como: Ser filiado ao regime do FGTS h mais de trs anos; No ser proprietrio ou promitente comprador de imvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do territrio nacional; No ser proprietrio de qualquer tipo de imvel no municpio onde exera sua ocupao, bem como nos municpios limtrofes; Exclusivamente para aquisio de imvel residencial concludo ou em construo, no sendo possvel utilizar os recursos somente para a compra do terreno; O recurso deve ser utilizado para o pagamento parcial do preo de aquisio de imvel residencial, financiado fora do Sistema Financeiro de Habitao; IIIA - Plano FGTS Financiamento de imveis na planta e/ou em construo com recursos do FGTS. Para usufruir desse financiamento, o interessado deve atender aos seguintes requisitos: Renda familiar de at R$ 4.500,00; Que o empreendimento escolhido para adquirir o imvel j tenha sido aprovado pela Caixa e com o uso deste tipo de recurso.
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financiamento feito diretamente da Caixa para o muturio, devendo necessariamente contar com a inter venincia de Entidades Organizadoras ou Agentes Promotores, tais como Sindicatos, Cooperativas, Associaes, Constr utoras, COHAB e rgos semelhantes. O recurso pode ser usado nas seguintes modalidades: Construo de unidades habitacionais em terreno prprio; Aquisio do terreno e construo; Produo de lotes urbanizados. Para a produo de lotes urbanizados, o limite mximo de R$ 10.000,00 e para os demais casos de R$ 62.000,00, podendo ser financiado em at 239 meses. IIIB Plano Carta de Crdito FGTS Individual - Destinado s famlias com renda familiar de at R$ 4.500,00 e destinados aquisio da casa prpria. O valor da carta de crdito varia de acordo com a renda familiar, podendo chegar a R$ 64.000,00, correspondendo a 80% do valor venal do imvel, desde que seja novo. Para o imvel usado o limite de R$ 44.000,00 e sendo somente o terreno, limita-se esse valor a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal no poder ser superior a 25% da renda bruta familiar, chegando a 30% em casos especiais a critrio da Caixa. Depois de aprovada a ficha do candidato, expedida a Carta de Crdito, com a validade de 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30. O prazo mximo de amortizao de 239 meses. IIIC Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS - Depois de mais de 15 anos de tramitao do Projeto de Lei n 2.710/2002, o Congresso Nacional aprovou a
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Lei n 11.124, de 16 de junho de 2005, que institui o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, cujo objetivo viabilizar para a populao de baixa renda o acesso terra urbanizada (terrenos) e habitao digna e sustentvel, com implementao de polticas e programas de investimentos e subsdios para viabilizar financiamentos populao de menor renda. A Caixa Econmica Federal ser o agente financeiro operador do SNHIS, podendo o Conselho Monetrio Nacional autorizar outros agentes financeiros a atuar no Sistema Financeiro de Habitao. Os recursos para o financiamento sero originados do FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador, do FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio, do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social FNHIS, criado pela mesma lei, e por outros fundos ou programas que vierem a ser incorporados ao SNHIS. OUTROS SERVIOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONMICA FEDERAL. Carta de Crdito CAIXA Letra Hipotecria Longa Comercial. Trata-se de uma linha de financiamento para imveis comerciais novos ou usados, para atender aos micros, pequenos e mdios empresrios, comerciantes e profissionais liberais. Os recursos so provenientes da prpria Caixa, porm vinculada ao SFI com a garantia do prprio imvel nos termos da legislao especfica do SFI. O limite de financiamento de R$ 180.000,00, amortizveis em at 60 meses pelo Sistema SACRE (Sistema de Amortizao Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a. Consrcio Imobilirio Caixa. Destina-se a aquisio de imveis prontos, novos, usados, lotes urbanizados, aquisio de imvel rural, quitao de saldo devedor habitacional, etc.
Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consrcio. O adquirente da cota recebe a carta de crdito correspondente ao valor contratado, ao ser contemplado. No consrcio da Caixa possvel usar o FGTS para dar lance. Programa de Arrendamento Residencial PAR. Nesse programa, que destinado populao de baixa renda, as unidades residenciais sero adquiridas com recursos de um fundo financeiro, constitudo exclusivamente para esse fim. A Caixa, em parceria com os Estados e Municpios publica os editais informando ao segmento da construo civil, quais as reas priorizadas em diversas regies do Brasil. As principais caractersticas do programa so: Envolvimento de rgos pblicos e empresas, em parcerias, tais como: Ministrio da Fazenda; Secretaria de Estado e Desenvolvimento Econmico; Caixa Econmica Federal; Empresas do ramo da construo civil; Empresas imobilirias na rea de administrao de imveis O valor mximo de cada unidade de R$ 20.000,00 e cada empreendimento poder contar com no mximo 160 unidades, sendo que cada construtora poder ter vrios empreendimentos, desde que esse total no ultrapasse 1.000 unidades. O tamanho mnimo de cada unidade de 37m2., devendo conter necessariamente dois quartos. Os Estados e Municpios priorizados, devero adotar medidas de reduo ou iseno de ITBI, IPTU etc. Uma vez pronta a unidade, a Caixa far um contrato de arrendamento por determinado prazo, findo o qual, o arrendatrio poder exercer o direito de compra. Por ser o principal gestor do Sistema Financeiro de Habitao, a Caixa Econmica Federal rene um maior nmero de alternativas
de financiamento imobilirio. Entretanto, outros segmentos empresariais e financeiros tambm tm linhas de crdito destinado aquisio da casa prpria. Destacam-se os seguintes: Plano Direto da Construtora - A empresa, ao lanar um empreendimento, cria uma tabela com preos preestabelecidos e sem qualquer vinculao a agentes financeiros. O aporte para a construo basicamente da construtora e, a medida em que vo sendo comercializadas as unidades, os adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessrios. So previamente estipulados os ndices de reajuste, com maior aplicao o INCC e o CUB. Estipula-se, normalmente, ainda, que, aps o Termo de Habite-se o reajuste passe a ser pelo IGP-M e incidindo-se ainda os juros de 1% ao ms. Bancos Particulares - Destinam-se a interessados/adquirente, desde que preencha os requisitos exigidos por cada instituio de crdito. Leva-se em conta sobretudo o relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o banco. Alm do indexador pactuado, o financiador cobra juros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo de financiamento mximo de 15 anos. uma das modalidades de financiamento mais onerosas para o adquirente, j que o banco tem como principal caracterstica obter a maior rentabilidade para a aplicao de seu capital financeiro.
a) Volte ao texto e escreva abaixo qual a finalidade do SFH Sistema Financeiro de Habitao em nosso pas: __________________________________
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b) Para um melhor aprendizado, transcreva abaixo como funciona a alienao fiduciria e quais as suas principais caractersticas: ________________________________________ ________________________________________ c) O FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador, pode ser utilizado como financiamento imobilirio em quais circunstncias? ________________________________________ ________________________________________ d) E o FGTS Fundo de Garanti de Tempo de Servio, administrado por qual instituio financeira, e de quais os financiamentos imobilirios faz parte? ________________________________________ ________________________________________ e) Basicamente, quais as condies necessrias para se obter um financiamento imobilirio em banco particular? ________________________________________ ________________________________________
7.2 NOES BSICAS SOBRE LOCAO DE IMVEIS Locao o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso e gozo de bem mvel ou imvel, por determinado tempo. um contrato estabelecido entre a pessoa que tem domnio sobre o imvel e a pessoa fsica ou jurdica que vai usufruir do mesmo. Esse tipo de contrato protegido em Lei. Existe a Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991, a chamada Lei do Inquilinato que disciplina as locaes de imveis urbanos e outras leis que tratam dos demais casos, ali no includos. Assim, no fazem parte da Lei do Inquilinato por terem legislao prpria: Pelo Estatuto da Terra: As locaes de imveis rsticos, tambm chamada de Arrendamento Rural, como, por exemplo, as atividades agroindustriais, agrcolas, pastoris, etc; Pelo Cdigo Civil: a) Imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas fundaes pblicas e autarquias; b) Vagas autnomas de garagem ou de espao para estacionamento de veculos c) Espaos destinados publicidade; d) Apart-hoteis, flats, hotis residncia ou equiparados; e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing de prdios comerciais e industriais). A Lei 8.245/91, lei do inquilinato, tipificou trs modalidades de locao: a) Nos arts. 46 e 47, a locao residencial; b) Nos arts. 48 a 50, a locao para temporada; c) Nos arts. 51 a 57, a locao no residencial. Nas relaes de locao, os elementos bsicos so: a) O locador;
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b) O locatrio; c) O imvel. Locador uma pessoa fsica ou jurdica que cede a outrem (o locatrio) o uso e gozo de bem mvel ou imvel, mediante um contrato de locao. O locador detentor da legitimidade para ceder a algum (ao locatrio), a ttulo oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteo e/ou administrao patrimonial. Podem, assim, ser locadores: a) O proprietrio, propriamente dito; b) O tutor; c) O usufruturio; d) O esplio, etc. Em todas essas condies, o locador deve, necessariamente, ter a legitimidade para figurar no polo ativo da locao. Por locatrio entende-se a pessoa que recebe do locador um bem ou um servio, mediante um contrato de locao, obrigandose a pagar por isso o preo ajustado. O locatrio tambm chamado de inquilino, de arrendatrio. Como o locador, o locatrio deve, igualmente, ser capaz para assumir compromissos e responder pelo seu cumprimento ou pelas conseqncias pela inadimplncia. No tem validade um contrato de locao em que pessoa jurdica esteja indevidamente representada, por quem no tem poderes para tal ou, ainda, para prestar fiana em nome de empresa, quando pelo contrato social esto vedado. Juridicamente, o termo imvel um bem fixo que no se pode transportar, tais como, terreno, casa. Qualquer edificao imvel por ao do homem. O imvel s passvel de locao se estiver em condies de ser dado mansa e pacificamente para uso do locatrio. Com muita freqncia, ocorrem casos em que um imvel financiado pela Caixa est em fase de execuo, com meses e meses de atraso e o seu proprietrio o d em locao, mesmo sabendo que mais
dia, menos dia, o inquilino ser importunado. O art. 22 da Lei do Inquilinato, entre outras obrigaes do locador est o de garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel. Alguns artigos da Lei do Inquilinato merecem ateno especial de todos quantos militam nesta rea: 4 - Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Pargrafo nico: O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel ocorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquelas do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo trinta dias de antecedncia. Obs: No novo Cdigo Civil, o art. 413 diz que a penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio. Continuando com a Lei do Inquilinato, temos: Art. 5 - Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo. Este artigo enftico no sentido de que a ao de despejo o nico caminho que se pode valer o proprietrio para a retomada do imvel e a conseqente extino do vnculo locatcio. Essa matria objeto dos artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato e disciplinado pelo Cdigo de Processo Civil quanto ao procedimento para a ao de despejo.
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Art. 6 - O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante comunicado por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias. Sendo o contrato por prazo determinado, aplica-se o preceito do artigo 4, em seu Pargrafo nico Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio. Art. 8 - Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel. Este artigo encerra duas situaes distintas: Contrato por prazo determinado ou indeterminado: d ao adquirente o direito da retomada com o aviso de 90 dias para a desocupao; 2) Contrato por prazo determinado e com clusula de vigncia em caso de venda e desde que o contrato de locao esteja registrado margem da matrcula do imvel no Cartrio de Registro de Imveis: Nesta situao o novo proprietrio obrigado a aguardar o vencimento do contrato. Pargrafo primeiro - Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo. Pargrafo segundo - A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.
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Para exercer o direito de retomada, necessariamente, o documento de compra e venda (escritura ou cesso de direitos) dever estar registrada margem da matrcula do imvel). Art. 10 - Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros. Art. 11 - Morrendo o locatrio, ficaro subrogados no seus direitos e obrigaes: I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel; II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio. Art. 12 - Em caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. Se o contrato de locao estiver em nome do cnjuge que se retirou do imvel, h por fora da lei uma sub-rogao, passando o cnjuge que permaneceu no imvel como o novo locatrio, o qual dever comunicar, por escrito ao locador a nova situao das relaes locatcias. de se observar que, havendo a subrogao e conseqentemente outro locatrio, os fiadores antigos ficam desobrigados, podendo o locador exigir novos fiadores ou outra garantia admitidas na lei do inquilinato, no prazo mximo de 30 dias, contados da data em que tomou conhecimento do fato. Art. 17 - livre a estipulao do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo. Pargrafo nico - Nas locaes residenciais sero observados os critrios de reajustes previstos na legislao especfica.
Estando o imvel desocupado e anunciado para nova locao, pode o proprietrio fixar o valor que desejar, desde que seja estipulado em moeda nacional e que os aumentos no estejam atrelados ao salrio mnimo ou variao de moeda estrangeira. Uma vez fixado o valor inicial do aluguel, os reajustes somente podero ocorrer segundo os critrios especficos que definem a periodicidade dos aumentos. O presente pargrafo especfico para as locaes residenciais. As demais podero ter livremente estipuladas a periodicidade dos reajustes. Art. 18 - lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula de reajuste. Havendo consenso entre locador e locatrio, qualquer clusula contratual poder ser modificada no curso da locao, incluindo-se neste caso a estipulao de novo aluguel. Mas, somente se for por comum acordo. Em caso contrrio, dever ser observado o disposto no artigo 17. Art. 19 - No havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo do mercado. No havendo entendimento entre locador e locatrio sobre o valor do aluguel e se o contrato ou o valor do ltimo acordo j estiver vigorando por mais de trs anos, tanto um (locador) quanto o outro (locatrio) poder pedir judicialmente uma reviso do valor do aluguel para ajust-lo a um valor real, ou seja, a um valor de mercado. Este procedimento tem o nome de Ao Revisional de Aluguel. Art. 20 - Salvo nas hipteses do artigo 42 e da locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel
Constitui contraveno penal (art. 43, III), a cobrana de aluguel antecipadamente, excetuando-se as locaes para temporada (art. 48) e na hiptese de no existir nenhuma das garantias locatcias (cauo, fiana e seguro fiana). No existindo a garantia, poder o locador cobrar o aluguel e encargos antecipadamente at o sexto dia do ms em curso. Caracterizada a contraveno penal, sujeita-se o locador pena de priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses o valor do ltimo aluguel, atualizado e revertido a favor do locatrio. Art. 22 - O locador obrigado a: VII - Pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou seu fiador. VIII - Pagar os impostos e taxas e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato. X - Pagar as despesas extraordinrias do condomnio. Pargrafo nico - Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente: a) Obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel; b) Pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas; c) Obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; d) Indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locao; e) Instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicaes, de esporte e lazer; f) Despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) Constituio de fundo de reserva.
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Art. 23 - O locatrio obrigado a: (.............) XII - Pagar as despesas ordinrias de condomnio 1 - Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente: a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio; b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e foras das reas de uso comum; c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum; d) manuteno e conservao das instalaes e equipamento hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum; e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados pratica de esportes e lazer; f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao; i) reposio de fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao. 2 - O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas. 3 - No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no pargrafo 1 desse artigo, desde que comprovadas. Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos
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ou dao em pagamentos, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. Pargrafo nico - A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em pode ser examinada a documentao pertinente. Art. 28 - O direito de preferncia do locatrio, caducar se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias. Art. 32 - O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao. Art. 33 - O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver par si o imvel locado, se o requerer no prazo se seis meses, a contar do registro do ato no Cartrio de Imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel. Para que o proprietrio possa vender o imvel locado sem nenhum problema com o inquilino, deve dar a este o direito de preferncia, o que se faz atravs de uma notificao por escrito, devendo o inquilino se manifestar na segunda via da notificao ou em outro documento hbil. Todas as informaes sobre o negcio devero constar da notificao, tais sejam: o preo, as condies de pagamento, se existe nus ou no, onde os documentos de propriedade podem ser examinados. No sendo o imvel oferecido ao locatrio e se for vendido a outra pessoa, ter ele,
o locatrio, seis meses de prazo para anular a escritura de compra e venda e depositando o valor da transao resguardando assim o direito de adquirir o bem. Art. 35 - Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno. Art. 36 - As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel. Art. 37 - No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia: I cauo; II fiana; III seguro de fiana locatcia. Art. 38 - A cauo poder ser em bens mveis ou imveis. Art. 39 - Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel. Art. 45 - So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou se afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto. Art. 46 - nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorrogase automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel: I nos casos do art. 9; II em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver relacionada com o seu emprego; III se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio; IV se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo poder pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao do hotel ou penso, em cinqenta por cento; V se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos. Art. 56 - Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,independentemente de notificao ou aviso. Art. 57 - O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias para desocupao.
a) No mercado imobilirio e at nos meios jurdicos, como chamada a Lei n 8.245/91 ? ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________
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b) Como a Lei que trata das locaes imobilirias define o que imvel no residencial? ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ c) A Lei do Inquilinato disciplina as locaes residenciais e as no residenciais. Quais as demais locaes ela menciona e que so reguladas por leis especiais? ______________________________________ ______________________________________ d) Veja no texto da apostila e relacione abaixo quais os elementos bsicos de um contrato de locao: ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ e) se nenhuma das partes se manifestar ao final de um contrato de locao de 12 meses, o que ocorre legalmente? ______________________________________ ______________________________________ f) Um imvel, em plena vigncia do contrato de locao, pode ser vendido? Se a resposta for positiva, qual o principal cuidado que a lei obriga ao vendedor/proprietrio? ______________________________________ ______________________________________ g) Veja na Lei do Inquilinato quais as situaes nas quais o locador pode pedir de volta o imvel, na vigncia do contrato de locao: ______________________________________ ______________________________________ h) Para ficar bem gravado em sua memria, transcreva abaixo em quais situaes o locatrio pode devolver o imvel sem o pagamento de multa contratual. ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________
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i) Em relao s garantias locatcias, em qual situao o locador (e o corretor) est sujeito pena de priso? ______________________________________ ______________________________________ j) Direito de preferncia ou preempo o direito que o locatrio tem de adquirir o imvel colocado venda pelo proprietrio ou seu representante, preferencialmente aos demais eventuais interessados. Qual o prazo mximo que a lei concede ao inquilino para manifestar sua vontade, depois de regularmente avisa do interessa na venda do imvel por ele alugado? ______________________________________ ______________________________________ k) Relacione as trs modalidades de garantia locatcia previstas na Lei do Inquilinato: ______________________________________ ______________________________________
7.3 NOES BSICAS SOBRE CONDOMNIO O novo Cdigo Civil, com vigncia a partir de janeiro de 2003, introduziu um Captulo especfico denominado Do condomnio edilcio, compreendendo os artigos 1.331 a 1.358. Em diversos desses artigos temos a ratificao de muitos dos existentes na Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. O condomnio submete-se s regras especiais da espcie, assim como, tambm, no que couber, norma civil mencionada. A palavra condomnio tem o significado de domnio em comum, isto , um bem ou uma propriedade imvel pertencendo a vrios donos, aos quais d-se a denominao de condminos, ou ainda, de co-proprietrios. O condomnio deve ter normas prprias, elaboradas de acordo com os dispositivos da lei que o regula. Cada condmino tem direitos reais de unidades autnomas e individuais, por pertencer somente a ele, alm de direitos reais sobre as partes comuns, por pertencerem a todos os condminos. Da porque a necessidade de uma norma prpria para a comunidade compreendendo os moradores, bem como a relao destes com terceiros. A Lei que rege as relaes entre os condminos denominada Conveno e obrigatria para todos os edifcios sob forma de condomnio. A Conveno dever ser redigida dentro nas normas reguladoras previstas na Lei do Condomnio e das Incorporaes e ainda do Cdigo Civil. Entre os muitos artigos, merecem destaque os que dizem respeito aos direitos e deveres dos condminos. So direitos dos condminos, de acordo com o art. 1.335 do Cdigo Civil: I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades: II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite. So deveres dos condminos, igualmente de acordo com os arts. 1.336/1.337 do Cdigo Civil: I contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais; II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias existentes; IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. 1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao ms e multa de at 2% (dois por cento) sobre o dbito. 2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por 2/3 (dois teros) no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa. Dentro do condomnio h um ordenamento para delinear os direitos e as obrigaes com relao aos proprietrios, usurios e terceiros. Esta lei interna de subordinao obrigatria deve ser emanada de algum poder. Este poder surge da vontade dos proprietrios, e manifestado atravs da Assemblia. ela o poder maior dentro de um condomnio e a ela compete a aprovao da Conveno e do Regimento Interno bem como a escolha e aprovao da forma de gerir e administrar a propriedade condominal, sendo portanto o rgo deliberativo dos condminos.
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A administrao do condomnio exercida pelo sndico e de seus auxiliares. O condomnio deve ter no mnimo, um Sndico e um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, sendo que em ambos os casos o mandato no poder exceder a dois anos, sendo todavia permitida a reeleio. O Conselho Consultivo necessariamente deve ser integrado por condminos, porm a funo de sndico poder ser exercida por no condmino e inclusive por pessoa jurdica. As decises sobre a forma de administrao do condomnio cabem Assemblia Geral, que pode ser de dois tipos: a assemblia geral ordinria e a assemblia geral extraordinria. A ordinria rene-se em data prevista na Conveno, objetivando: a) Eleio do sndico e demais membros para a administrao pelo perodo no superior a dois anos; b) Para exame e a votao das contas da administrao podendo aprov-las ou rejeit-las. c) Discutir e aprovar o oramento para e exerccio seguinte; d) Outros assuntos de natureza permanente. Eventualmente poder tratar de assuntos vrios, desde que constantes da pauta de convocao. A extraordinria, que pode ser convocada pelo Sndico, pelo Conselho ou por qualquer condmino que represente o mnimo previsto na conveno, deve obrigatoriamente constar o motivo da convocao na pauta; O comparecimento assemblia no uma obrigao, porm importante que a ela compaream todos os condminos, porque nela que so discutidos os assuntos de interesses da comunidade do prdio. O sndico, eleito pelos condminos em Assemblia Geral tem a funo de dirigir e administrar o condomnio, cumprindo-lhe levar com probidade o seu trabalho. Alm de
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realizar os atos administrativos normais, tem legitimidade ainda para representar o condomnio, em juzo e fora dele, ativa e passivamente. Deve cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno.
a) O novo Cdigo Civil Brasileiro dedica 44 artigos, a partir do art. 1314, s relaes condominiais. Consulte o texto legal e cite trs dos principais direitos dos condminos: _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ b) Veja o art. 1.331 do Cdigo Civil e, aps, no dicionrio, transcreva o que evm a ser condomnio edilcio: _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ c) Pela legislao brasileira o Sndico deve ser sempre um condmino? _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ d) Como ocorre a constituio de um Condomnio Edilcio, consoante previso do art. 1.332 do Cdigo Civil. _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________ _________________________________________
7.4 NOES BSICAS SOBRE LOTEAMENTOS Os loteamentos urbanos obedecem preceitos estabelecidos pela Lei n 6.766, de 19/12/1979. Normalmente so desmembramentos de glebas rurais, situadas nos arredores das cidades. Cada Municpio possui regras prprias. O procedimento bsico para aprovao de um loteamento o seguinte: Consulta prvia Prefeitura com apresentao dos documentos a seguir: - Planta de situao; - Planta baixa, com localizao e dimenso dos lotes, sistema virio, reservas, praas, locais para comrcio, escolas e lazer; - Planta de levantamento topogrfico; - Memorial descritivo, planilha de clculo e caderneta de campo; - Escritura de registro do imvel; - RIMA Relatrio de Impacto ambiental. O loteador somente pode anunciar o empreendimento para venda aps obter o devido registro na Prefeitura, constituindo ilcito passvel de punio pelo Creci o anncio sem a meno do n da licena. A Lei n 6.766/79 estabelece algumas diferenas entre loteamento e desmembramento, como abaixo: Art. 2o O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes. 1o Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modiINEDI - Cursos Profissionalizantes
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ficao ou ampliao das vias existentes. 2o Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. Com relao infra-estrutura mnima a ser feita pelo loteador, a lei assim determina, ainda no art. 2o: 5o Consideram-se infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no. As dimenses mnimas dos lotes urbanos so definidas no Plano Diretor de cada municpio. Na entanto, a Lei 6.766/79 estabelece, no art. 4o, que os lotes devem ter dimenses mnimas de 125 m (cento e vinte e cinco metros quadrados de rea, e frente mnima de 5 m (cinco metros). Deve ser definida, ainda, obrigatoriamente, uma faixa chamada non aedificandi, reservada aos equipamentos urbanos, como abastecimento de gua, servios de esgoto, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado. 7.4.1. Direito de Superfcie Vem sendo chamado de novo modelo de ocupao do solo a possibilidade de se fazer um loteamento urbano com as regras estabelecidas pelos arts. 1.369 a 1.377 do novo Cdigo Civil brasileiro, que possibilita um relacionamento muito mais flexvel entre os loteadores (concedentes) e os adquirentes (superficirios). o Direito de Superfcie. Os contratos de compra e venda de lotes elaborados com o fundamento jurdi54
co nesses artigos so uma espcie de leasing imobilirio, possibilitando o desfazimento do negcio de maneira simplificada, se necessrio, sem prejuzos para as partes, diferentemente do que estabelece o Cdigo de Defesa do Consumidor. Pelo Cdigo, em caso de inadimplncia, o loteador, sem prazo definido, obrigado a devolver o que recebeu, corrigido, podendo reter apenas 10% como forma de indenizao.
a) A Lei n 6.766/99 regula os loteamentos urbanos em nosso pas. Como ela chamada no mercado imobilirio? ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ b) Veja no texto legal quais as principais determinaes legais para constituio de um loteamento urbano, e as transcreva abaixo: ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ c) D uma olhada no dicionrio ou no glossrio desta apostila e transcreva abaixo o que vem a ser arruamento? ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ d) O chamado direito de superfcie uma instituio jurdica prevista nos artigos 1.369 a 1.377 do Cdigo Civil. Descreva abaixo o que significa: ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________
7.5 NOES BSICAS SOBRE INCORPORAO IMOBILIRIA Incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Incorporador a pessoa fsica ou jurdica que administra uma incorporao imobiliria, coordenando-a e levando-a a termo. O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistncia de dbitos de impostos, protesto de ttulos; aes cveis e criminais e de nus reais relativos ao imvel, aos alienantes e ao incorporador; os projetos de construo devidamente aprovados pelas autoridades competentes. O nmero do registro da incorporao, bem como a indicao do cartrio competente, constar, obrigatoriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes incorporao, salvo dos anncios classificados. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, dever informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra. O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras. vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns ou modificar as suas especificaes.
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A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28 expressa: Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Dentro da atividade imobiliria, um dos tpicos mais importantes diz respeito s INCORPORAES IMOBILIRIAS. Isto porque uma incorporao imobiliria implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porm unidas por situaes necessrias a fim de atender os objetivos de uma habitao coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatores de produo com objetivos definidos para construir e, antes, durante ou aps a concluso da construo, vender as unidades imobilirias que integram a edificao coletiva. Para tanto, h o envolvimento de pessoas e tcnicos das mais variadas especialidades e funes, objetivando levar a cabo o empreendimento at a sua concluso, e finalizando todo o processo com a individualizao e discriminao de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imveis da circunscrio a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado. At 1964 a atividade de construo civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislao especfica. Os poucos empresrios que de dispunham a construir prdios condominais se perdiam na prpria falta de planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construo. Muitos compradores atrasavam os pagamentos e conseqentemente, atrasava-se ou inviabilizava-se a concluso do empreendimento. Com a criao do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessria uma legislao regularizadora da atividade de construo civil voltada para as edificaes residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de de56
zembro foi sancionada a Lei n 4.591, recebendo o nome de Condomnio e Incorporaes, por dispor sobre Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relaes condominais e os artigos 28 ao 66 se ocupam das edificaes ou conjunto de edificaes de prdios residenciais e no residenciais. Quem pode ser considerado incorporador? A resposta est no artigo 28, pargrafo nico da referida Lei: Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. O incorporador pois a figura central de uma incorporao imobiliria. dele a idia de empreender o projeto, planejar o negcio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessrios ao empreendimento e ainda, pela comercializao e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imveis. O incorporador, para lanar um empreendimento, dever seguir um roteiro, em conformidade com as caractersticas de cada projeto, porm todos eles sujeitos Lei 4.591/64. Este roteiro basicamente: Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir; Ter os projetos aprovados nos rgos competentes; Registrar o Memorial de Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis; Contratar a construo; Comercializar as unidades que compem o projeto; Concluir a obra; Fazer o registro individual no Cartrio de Registro de Imveis de cada unidade comercializada; Instalar o condomnio com entrega do prdio aos condminos.
Pelos artigos 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor, tem-se a caracterizao de uma relao de consumo, a atividade de incorporar e vender unidades imobilirias, o que, sempre feito atravs de contratos de compra e venda; 7.5.1. Patrimnio de afetao Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imveis de empreendimentos de incorporao, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do Deputado Ayrton Xerz-PSDB/RJ, autor do PL 2109/1999, apresentou o Projeto de Lei n 3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que dispe sobre o patrimnio de afetao das incorporaes imobilirias, Letras de Crdito Imobilirio, Cdulas de Crdito Imobilirio e Cdula de Crdito Bancrio. Tais projetos de lei vieram a ser transformados na Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2004. O artigo 1o deste diploma legal estabelece: Art. 1o Fica institudo o regime especial de tributao aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao. O Pargrafo nico do art. 3o diz: o patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias da incorporao afetadas. Esse dispositivo resultou no nome Patrimnio de Afetao, que significa, em sntese, que a contabilidade da obra ser feita independentemente dos demais controles da empresa, e o terreno, as acesses e os demais bens vinculados incorporao imobiliria, manterse-o apartados do patrimnio do incorporador e se destinaro a viabilizar a concluso das obras e entrega das unidades imobilirias aos adquirentes.
Assim, em caso de falncia da incorporadora, os bens do patrimnio de afetao garantiro a concluso da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuzo dos adquirentes, alm de ser permitido aos compradores a contratao de outra empresa para concluso das unidades. Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imveis para entrega futura, traduzindo maior confiana no mercado imobilirio de incorporaes.
a) A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28, define o que vem a ser incorporao imobiliria. Lei acima o texto e, com suas prprias palavras, defina quem pode ser incorporador imobilirio: ______________________________________ ______________________________________ b) Em breves palavras defina o que a principal caracterstica da incorporao imobiliria: ______________________________________ ______________________________________
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7.6 COMO CONSTITUIR UMA EMPRESA IMOBILIRIA Para constituio de uma empresa imobiliria deve-se seguir os mesmos trmites de uma pessoa jurdica qualquer, podendo a sociedade ser dos seguintes tipos: - limitada por cotas de participao (Ltda); - sociedade annima (SA); - sociedade de capital e trabalho. As empresas imobilirias devem ter seu Contrato Social elaborado por um contador, contendo a especificao do capital social de cada scio. Obedecendo s disposies do art. 6, pargrafo nico da Lei n 6.530/78, pelo menos um dos scios deve ser corretor de imveis regularmente inscrito no Creci da regio, devendo constar sua condio de responsvel-tcnico pela empresa. Diz o citado pargrafo nico: As Pessoas Jurdicas a que se referem este artigo devero ter como scio-gerente ou diretor um corretor de imveis individualmente inscrito. O corretor de imveis que deixar de ser responsvel por pessoa jurdica deve comunicar o fato ao Creci da regio, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de desvinculao. Tal obrigao se estende prpria empresa, segundo os arts. 37 e 38 da Resoluo 327/ 92. As pessoas jurdicas tambm esto obrigadas inscrio no INSS, ISS e no CNPJ Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas. Estaro obrigadas a elaborar balano ao final de cada exerccio e a recolher os tributos previstos nas legislaes tributrias, como COFINS, FGTS, reteno e repasse sobre servios de terceiros etc. Cabe registrar que as empresas imobilirias no podem ser optantes do Sistema SIMPLES para pagamento de tributos, nem podem ser Microempresas.
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Aps registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser solicitada a inscrio da empresa no Creci da regio, obedecidas as regras dos artigos 24 a 29 da Resoluo-Cofeci n 327/92. Se necessrio, a empresa poder abrir filiais em locais distintos de sua sede, mantendo o mesmo corretor responsvel. Enquanto a matriz est sujeita ao pagamento de anuidade e emolumentos segundo a faixa do capital social declarado, a filial tem esses encargos reduzidos metade do valor pago pela matriz. 7.7.1. Atividades e formulrios mais utilizados nas empresas imobilirias Os corretores de imveis e as empresas imobilirias podem (e devem) se especializar num ou mais tipos de atividades comuns classe. As principais so: - administrao de alugueres residenciais e comerciais; - administrao de condomnios residenciais; - administrao de condomnios no residenciais (flats, apart-hotis, shoppings, resorts etc); - compra e venda de imveis residenciais de terceiros; - compra e venda de imveis comerciais; - compra e venda de imveis rurais; - incorporaes, normalmente em parceria com empresas construtoras; - loteamentos. Existem ainda outras atividades especficas, como a comercializao de pontos comerciais, de galpes e glebas destinadas a loteamentos. Outro ponto a ser tratado com ateno pelas imobilirias a captao de imveis, seja para venda, seja para locao. A captao de imveis de suma importncia porque a forma de se obter o produto com o qual comercializa e sobrevive a empresa.
Em geral h corretores especializados nessa atividade, funcionando a remunerao, tambm de forma geral, como abaixo: 25% dos honorrios para o corretor responsvel pela captao; 25% dos honorrios para o corretor responsvel pela venda do imvel; 50% para a empresa imobiliria, que arca com as despesas com anncios, telefones, deslocamento de profissionais e demais despesas com a manuteno do escritrio. (OBS: os porcentuais citados podem variar.) Quando se trata de captao de imvel para locao, os honorrios pela intermediao, normalmente, so cobrados razo de um aluguel, e os servios de administrao propriamente ditos, segundo tabela de honorrios de cada regio. Uma empresa bem estruturada deve ser modernamente informatizada, devendo utilizar, no mnimo, os seguintes expedientes: opo de vendas e/ou locao escrita, de preferncia com exclusividade; ficha para captao e controle de imveis; contrato de administrao de imveis para locao; contrato para administrao de condomnios; contrato de locao; ficha de controle de locao; contrato de promessa de compra e venda; recibo de sinal e princpio de pagamento; cadastro de clientes; ficha de vistoria; ficha de avaliao; ficha de visita; outros, como carta de cobrana, aviso de inadimplncia, termo de entrega de chaves etc.
a) uma empresa imobiliria deve ter um profissional corretor de imveis como responsvel tcnico; esse corretor deve ser registrado no contrato social com que denominao: _____________________________________ _____________________________________ b) Volte ao texto e escreva abaixo quais as atividades possveis de serem desenvolvidas por uma empresa imobiliria: _____________________________________ _____________________________________ c) Pela legislao brasileira o que vem a ser nome fantasia? _____________________________________ _____________________________________ d) Pense um pouco e relacione abaixo qual ou quais as atividades da profisso de corretor de imveis que voc deseja se especializar. _____________________________________ _____________________________________
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d) At que se concluam as obras de construo. e) At que sejam vendidas todas as unidades. I - Assinale a alternativa de acordo com o enunciado. 1) Assinale a resposta errada: S pode ser incorporador: a) Dono do terreno. b) Promitente comprador do terreno. c) Corretor. d) Construtor. e) Uma pessoa jurdica. 2) Assinale o que no da competncia do sndico: a) Presidir as assemblias ordinrias e extraordinrias. b) Prestar contas assemblia dos condminos. c) Cumprir e fazer cumprir o regimento interno e a conveno. d) Representar ativa e passivamente o condomnio. e) Ouvir o conselho fiscal em questes envolvendo grandes despesas extraordinrias. 3) Assinale a alternativa correta As decises tomadas pela assemblia de condomnio, o brigam: a) Todos os condminos. b) Todos os condminos, menos o sndico. c) Todos os condminos, menos o conselho fiscal. d) Somente os condminos que compareceram assemblia. e) Somente os condminos que votaram a favor da proposio discutida. 4) O registro da incorporao imobiliria ser vlido: a) Por prazo indeterminado. b) Pelo prazo de um ano. c) Pelo prazo de 180 dias.
5) Aps a concesso do termo de habite-se a lei incumbe, em primeiro lugar, o dever de requerer a averbao da construo: a) Ao incorporador. b) Ao construtor. c) Ao proprietrio do terreno. d) A qualquer pessoa interessada. e) Ao adquirente da unidade autnoma. 6) No contrato de opo de venda no obrigatrio constar: a) Nome e qualificao das partes. b) Individualizao e caracterizao do objeto do contrato. c) Meno de exclusividade ou no. d) Prazo de validade do instrumento. e) Data de entrega do imvel no caso de se efetivar a venda. 7) O direito de receber a comisso prevista no contrato de opo de venda permanece, mesmo depois de vencido o prazo, desde que comprovado que o comprador foi atendido pelo corretor. Este prazo alm do vencimento de: a) 180 dias. b) 150 dias. c) 120 dias. d) 90 dias. e) 60 dias. 8) Mesmo no tendo opo de venda ou autorizao para vender um imvel, o corretor poder anunci-lo publicamente desde que: a) Seja inscrito no CRECI. b) Esteja em dia com a sua anuidade. c) No anncio conste o preo de venda. d) No anncio conste o nmero do Creci do corretor. e) Todas as alternativas esto erradas.
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9) A tabela de comisso pela intermediao imobiliria : a) Elaborada pelo COFECI. b) Elaborada pelo CRECI de cada regio. c) Definida nos Congressos dos corretores de imveis que se realizam anualmente. d) De comum acordo entre o corretor e a imobiliria onde ele trabalha. e) Todas as alternativas esto erradas. 10) A tabela de comisso pela intermediao elaborada pelo Sindicado dos Corretores de Imveis para ter validade necessita: a) Ser homologada pelo COFECI. b) Ser homologada pelo CRECI de cada regio. c) No precisa ser homologada. d) S homologada se o Sindicado manifestar esta vontade. e) Todas as alternativas esto certas. 11) Receber uma comisso alm do combinado, de forma fraudulenta chamada de: a) Over-chips. b) Over-price. c) Over-dose. d) Tabela price. e) Super price. 12) Dentre as atribuies do corretor de imveis est a de: a) Exercer a intermediao na compra e venda. b) Exercer a intermediao na permuta. c) Exercer a intermediao na locao. d) Opinar quanto comercializao imobiliria. e) Todas as alternativas esto corretas. 13) No mbito de sua competncia, o CRECI exerce, entre outras, aes de natureza: a) Normativa. b) Fiscalizadora. c) Disciplinar. d) Deliberativa. e) Todas as alternativas esto corretas.
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14) De acordo com o Decreto 81.871/78 que regulamenta a profisso de Corretor de Imveis, as sanes disciplinares podem ser de: a) Advertncia verbal. b) Censura. c) Multa. d) Suspenso de at 90 dias. e) Todas as alternativas esto corretas. 15) Tendo com o base o Cdigo de tica, o corretor de imveis em relao ao exerccio da profisso, classe e a seus colegas no est obrigado a: a) Prestigiar as entidades de classe. b) Respeitar o direito de outro corretor que j esteja atendendo a um mesmo cliente. c) Colocar-se a par da legislao vigente. d) Zelar pela prpria reputao. e) Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputao da classe. 16) proibido ao corretor de imveis: a) Promover a intermediao com cobrana de over-price. b) Fazer transao imobiliria contra disposio literal da lei. c) Praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas. d) Desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor. e) Todas as alternativas esto corretas. 17) permitido ao corretor de imveis: a) Desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor. b) Praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas. c) Fazer transao imobiliria contra disposio literal da lei. d) Promover a intermediao com cobrana de over-price. e) Todas as alternativas esto erradas. 18) No de competncia do Conselho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI): a) Eleger sua diretoria.
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b) Elaborar e alterar seu Regimento. c) Baixar normas de tica profissional. d) Elaborar as tabelas de comisses de intermediao imobiliria. e) Homologar o Regimento dos Conselhos Regionais. 19) Cabe ao Conselho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI): a) Baixar normas de tica profissional. b) Fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais. c) Julgar os recursos das decises dos Conselhos Regionais. d) As trs primeiras alternativas esto corretas. e) As trs primeiras alternativas esto erradas. 20) No contrato de locao de uma casa residencial pelo prazo de 30 meses, o proprietrio poder pedir o imvel antes de vencido o contrato desde que: a) Avise ao inquilino com antecedncia de 30 dias. b) Avise ao inquilino com antecedncia de 60 dias. c) Pague a multa contratual prevista no contrato. d) Avise por escrito imobiliria encarregada da administrao. e) No pode pedir o imvel antes do vencimento do contrato. 21) No contrato de locao de uma casa residencial pelo prazo de 30 meses, o inquilino poder devolver o imvel, bastando apenas que: a) Avise ao proprietrio com antecedncia de 30 dias. b) Avise ao proprietrio com antecedncia de 60 dias. c) Pague a multa contratual prevista no contrato. d) Avise por escrito imobiliria encarregada da administrao. e) No pode devolver o imvel antes do vencimento do contrato.
22) No contrato de locao residencial por prazo indeterminado, o locatrio poder devolver o imvel, desde que: a) Avise ao proprietrio com antecedncia mnima de 15 dias. b) Avise ao proprietrio com antecedncia mnima de 30 dias. c) Pagando a multa correspondente a um ms de aluguel. d) As alternativas segunda e terceira esto corretas. e) S pode devolver o imvel se o proprietrio concordar. 23) O imvel alugado a um casal que se separa: a) Deve ser rescindido imediatamente. b) O proprietrio conceder um prazo de 90 dias para o casal desocupar o imvel. c) A locao continuar com o cnjuge que permanecer no imvel. d) Faz-se um novo contrato de locao e com reajuste do preo do aluguel. e) Faz-se um novo contrato de locao em nome do cnjuge que for pagar penso. 24) livre a conveno do aluguel, podendo ser estipulado em: a) Em Dlar. b) Em qualquer moeda estrangeira. c) Em salrio mnimo regional. d) De acordo com a vontade do proprietrio. e) Em nenhuma das alternativas. 25) Nos contratos de locao o proprietrio pode exigir o aluguel adiantado: a) Desde que seja este o seu desejo. b) Se a locao for por tempo indeterminado. c) Se a locao for para temporada. d) Se o inquilino atrasar o pagamento com freqncia. e) Somente a alternativa primeira correta.
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26) Uma imobiliria (pessoa jurdica) no precisa ser inscrita no CRECI se: a) Todos os scios forem corretores inscritos. b) Se pelo menos um scio for inscrito. c) Se todos os seus corretores forem inscritos. d) Se no tiver nenhum corretor nela trabalhando. e) Todas as alternativas esto erradas. 27) A pessoa jurdica para se inscrever no CRECI como imobiliria precisa: a) Ter um corretor como responsvel tcnico. b) Ter um capital social superior a 100 salrios mnimos. c) Ter um mnimo de trs scios. d) Ter mais de um departamento de vendas. e) Ter sede prpria. 28) Os Conselhos Regionais so compostos pelos Conselheiros em nmero de: a) 27 efetivos e 27 suplentes. b) 27 efetivos e 18 suplentes. c) 18 efetivos e 18 suplentes. d) 18 efetivos e 27 suplentes. e) 18 efetivos e 9 suplentes. 29) Constitui infrao disciplinar por parte do corretor de imveis: a) Transgredir normas de tica disciplinar. b) Prejudicar por dolo ou culpa, os interesses que lhe foram confiados. c) Violar o sigilo profissional. d) Deixar de pagar a contribuio ao Conselho Regional. e) Todas as alternativas esto corretas. 30) O corretor de imveis que cometer infrao poder ser apenado cumulativamente com: a) Multa e suspenso. b) Multa, suspenso e advertncia. c) Multa, suspenso, advertncia e censura. d) Suspenso e advertncia. e) Suspenso, advertncia e censura.
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II - Assinale as verdadeiras com a letra V e as falsas com a letra F. Coloque essas letras nos parnteses colocadas depois dos nmeros das questes. 01 ( ) S pode ser incorporador uma pessoa jurdica. 02 ( ) No da competncia do sndico representar ativa e passivamente o condomnio. 03 ( ) As decises tomadas pela assemblia de condomnio, constituem-se obrigao para todos os condminos. 04 ( ) O registro da incorporao imobiliria ser vlido por um ano. 05 ( ) Nas relaes de locao, os elementos bsicos so o locador; o locatrio e o imvel. 06 ( ) No contrato de opo de venda obrigatrio constar nome e qualificao das partes, individualizao e caracterizao do objeto do contrato, meno de exclusividade ou no, prazo de validade do instrumento. 07 ( ) O direito de receber a comisso prevista no contrato de opo de venda permanece, mesmo depois de vencido o prazo, desde que comprovado que o comprador foi atendido pelo corretor. Este prazo alm do vencimento de 180 dias. 08 ( ) Mesmo no tendo opo de venda ou autorizao para vender um imvel, o corretor poder anunci-lo publicamente desde que seja inscrito no CRECI e esteja em dia com a sua anuidade. 09 ( ) A tabela de comisso pela intermediao imobiliria definida nos Congressos dos corretores de imveis que se realizam anualmente. 10 ( ) A tabela de comisso pela intermediao elaborada pelo Sindicado dos Corretores de Imveis para ter validade necessita ser homologada pelo CRECI de cada regio.
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11 ( ) Receber uma comisso alm do combinado, de forma fraudulenta chamada de over-price. 12 ( ) So atribuies do corretor de imveis exercer a intermediao na compra e venda, na permuta e na locao de imveis. Ele pode, tambm, opinar quanto comercializao imobiliria. 13 ( ) No mbito de sua competncia, o CRECI exerce funo normativa, deliberativa e disciplinar. Ele s no tem funo fiscalizadora. 14 ( ) De acordo com o Decreto 81.871/ 78 que regulamenta a profisso de Corretor de Imveis, as sanes disciplinares podem ser advertncia verbal, censura, multa, e suspenso de at 90 dias. 15 ( ) O corretor de imveis em relao ao exerccio da profisso, classe e a seus colegas no est obrigado a defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputao da classe. 16 ( ) proibido ao corretor de imveis promover a intermediao com cobrana de over-price, fazer transao imobiliria contra disposio literal da lei, praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas, desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor. 17 ( ) permitido ao corretor de imveis negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem confiados; 18 ( ) No de competncia do Conselho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI) elaborar as tabelas de comisses de intermediao imobiliria. 19 ( ) Cabe ao Conselho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI) baixar normas de tica profissional, fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais, julgar os recursos das decises dos Conselhos Regionais.
20 ( ) No contrato de locao de uma casa residencial pelo prazo de 30 meses, o proprietrio no pode pedir o imvel antes do vencimento do contrato. 21 ( ) No contrato de locao de uma casa residencial pelo prazo de 30 meses, o inquilino poder devolver o imvel, desde que pague a multa contratual prevista no contrato. 22 ( ) No contrato de locao residencial por prazo indeterminado, o locatrio poder devolver o imvel quando quiser. 23 ( ) O imvel alugado a um casal que se separa deve ser objeto de um novo contrato de locao em nome do cnjuge que for pagar penso. 24 ( ) livre a conveno do aluguel, podendo ser estipulado em salrio mnimo regional. 25 ( ) Nos contratos de locao o proprietrio pode exigir o aluguel adiantado se a locao for para temporada. 26 ( ) Uma imobiliria (pessoa jurdica) no precisa ser inscrita no CRECI se todos os scios forem corretores inscritos. 27 ( ) A pessoa jurdica para se inscrever no CRECI como imobiliria precisa ter um corretor como responsvel tcnico. 28 ( ) Os Conselhos Regionais so compostos pelos Conselheiros em nmero de 27 efetivos e 27 suplentes. 29 ( ) Constitui infrao disciplinar, por parte do corretor de imveis, prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados, violar o sigilo profissional. 30 ( ) O corretor de imveis que cometer infrao poder ser apenado cumulativamente com multa, suspenso, advertncia e censura.
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Ao revisional de aluguel de imvel: tem o objetivo de proceder ao reajuste do aluguel quando no h acordo entre o locador e o locatrio. Pode ser movida por qualquer das partes. Ver art. 68 a 70 da Lei n 8.245/91. Adimplir : cumprir, executar, completar (um contrato). Adjacncias: vizinhana de uma coisa e outra. Dependncia acessria entre duas coisas. Adjacente: que fica junto, contguo. ngulos que tm o mesmo vrtice e so separados por um lado comum.
Ad Corpus: expresso latina que qualifica a venda que se faz por corpo, i., por um nico preo. Ex: venda de apartamentos, casas etc. Ad Mensuram: expresso latina que qualifica a venda em que o preo estipulado por unidades ou partes, sem se considerar o todo. a venda por medida ou conta. Ex: venda de fazendas: o preo estipulado por alqueire, por equitare etc. Ad Valorem: expresso latina que significa pelo valor.
Aforamento: tambm designado enfiteuse, o contrato pelo qual o proprietrio transfere o domnio til e perptuo de um imvel, mediante o pagamento de um foro anual, certo e invarivel. Este instituto jurdico foi abolido pelo novo CC, no art. 2.038. guas interiores: guas martimas, fluviais e lacustres que integram o territrio de um Estado. guas pluviais: aquelas acumuladas pela chuva. Podem passar a pertencer quele que as represar em terrenos de sua propriedade. Alienao: venda. Transferncia de propriedade de uma coisa, de um direito, real ou pessoal. Alienao fiduciria: negcio jurdico pelo qual uma das partes chamada fiducirio, adquire, em confiana, a propriedade de um bem mvel, obrigando-se a devolv-lo quando satisfeita a obrigao. A Lei 9.514/97, art. 22, passou a permitir a alienao fiduciria para bens imveis.
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Alqueire: unidade de medida agrria que varia de regio para regio. Em Minas Gerais o alqueire vale 48.400 m; em So Paulo, 24.200 m, e no norte do Brasil 27.225 m. Aluguel: do latim elocariu. Preo de alugar. Aluguer. Aluvio: modo de aquisio originria de propriedade imvel, derivada da formao de acrscimos de depsitos natural de terras, ou pelo desvio das guas do rio. Alvar: ordem emanada de autoridade competente em favor de algum, certificando, autorizando ou determinando atos e direitos. Na construo civil a autorizao para incio de obra. lveo: superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto. Anticrese: contrato pelo qual o devedor - conservando ou no a posse de um imvel - atribui ao credor (anticresista), a ttulo de garantia da dvida, os frutos e rendimentos oriundos do imvel. Aplice: ttulo de obrigao civil, ou mercantil. Cdula ou instrumento de contrato de seguro de vida ou de risco martimo ou terrestre. Aqestos: bens adquiridos por qualquer dos cnjuges, na vigncia da sociedade, e que passam a integrar a comunho. Arbitragem: processo decisrio de conflito de interesses em que os litigantes escolhem, de comum acordo, um rbitro mediador, comprometendo-se a acatar o parecer deste. Mediante clusula compromissria este tipo de soluo de demandas vem sendo muito utilizado nos contratos de locao e de compra e venda de imveis. Arras: do grego arrabon. Garantia ou sinal dado por um dos contratantes que firma a presuno de acordo final e torna obrigatria a conveno. Ver arts. 417 a 420 do CC. Arrendamento: contrato pelo qual o arrendador d em locao um imvel ao arrendatrio. Mais utilizado para imveis rurais, embora no haja diferena essencial entre arrendamento e locao.
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Astreinte: penalidade imposta ao devedor, consistente numa prestao peridica, que vai sendo acrescida enquanto o montante total do dbito no pago. Aval: garantia do pagamento do ttulo de crdito, de natureza pessoal, dada por terceiro. Avulso: modo de aquisio originria da propriedade imvel, que ocorre quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destaca de um prdio e se junta a outro. Bem-de-famlia: proteo, instituda mediante escritura pblica, contra eventual execuo de bens, relativamente ao imvel em que reside a famlia. (Ver Lei n 6.015/73, art. 260). A Lei 8.009/90, art. 3o, III, permite que o bem-defamlia seja dado em garantia nos contratos de locao, podendo, por este dispositivo legal, ser penhorado. No mesmo sentido dispe a Lei n 8.245/ 91, art. 82). No entanto, a jurisprudncia do STF est firmada no sentido de que o bem-de-famlia impenhorvel, fazendo-o com lastro no direito constitucional de moradia. Assim, os artigos citados das leis 8.009/90 e 8.245/ 91, so insconstitucionais. Benefcio de ordem: tambm chamado de benefcio de excusso, consiste na prerrogativa legal conferida ao fiador demandado de exigir, at a contestao da lide, que sejam executados inicialmente os bens do devedor principal. Ver art. 827 do CC. Benfeitorias: obras ou despesas realizadas em um bem imvel (ou mvel), com o intuito de mant-lo conservado, melhorado ou embelezado. Podem ser classificadas como benfeitorias teis, necessrias ou volupturias. Bens fungveis: aqueles mveis que podem ser substitudos por outros da mesma espcie, qualidade e quantidade. Bens imveis: aqueles que no podem ser transportados sem que ocorra a sua destruio ou inutilizao. Podem ser: Imveis por natureza: o solo, com a sua superfcie. Imveis por acesso fsica ou artificial: edifcios. Imveis por acesso intelectual: as sementes lanadas ao solo. Imveis assim considerados para efeitos legais: direitos reais sobre imveis, penhor agrcola e as aes que os asseguram, as aplices da dvida pblica, o direito sucesso aberta, os navios e os avies.
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Bens infungveis: aqueles que so insubstituveis por outros. As obras de arte, o direito autoral etc. Bens pblicos: aqueles que integram o domnio nacional, pertencentes Unio, aos Estados, Aos Municpios e ao Distrito Federal. So assim classificados: Bens de uso comum do povo: mares, rios, estradas, ruas e praas. Bens de uso especial: terrenos e edificaes em uso para o servio pblico. Bens dominicais: constitudos pelo patrimnio das pessoas jurdicas de direito pblico, como objeto de direito pessoal ou real dessas entidades. Capitalizao: processo matemtico de obteno do valor residual de um bem. Captao de imvel: busca de imvel, pelo corretor, para locao, compra e venda, obtendo autorizao escrita do proprietrio. Casa: Determina a CF no art. 5o, XI: "A casa asilo inviolvel do indivduo, ningum nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinao judicial." Caso fortuito: acontecimento de ordem natural gerador de efeitos jurdicos, como as erupes vulcnicas, queda de raios, estiagem, avalanches, o aluvio etc. Cauo: garantia do adimplemento da obrigao, que consiste no depsito em dinheiro ou na apresentao de bens suficientes em juzo (cauo real) ou nomeao de fiador idneo (cauo fidejussria). Cauo na locao de imvel prevista no art. 37, I, da Lei n 8.245/91. Cesso: contrato oneroso ou gratuito, pelo qual o cedente transfere, ao cessionrio, crditos ou direitos. Clusula compromissria: tambm denominada pactum de compromittendo, a clusula que obriga os contratantes, em caso de litgio, a se submeterem composio desta mediante arbitragem. Muito utilizada nos contratos de locao.
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Clusula leonina: clusula contratual que atribui, a uma das partes, vantagens injustificadamente maiores do que aquelas conferidas outra parte. Comodato: do latim commodatum, significando emprstimo gratuito de bem infungvel, que se perfaz com a tradio deste. No admite a devoluo de bem diverso daquele objeto do acordo. (CC, arts. 579 a 585) Compscuo: terreno em que pastam animais de vrios donos. Compra e venda: contrato em que um dos contratantes, denominado vendedor ou alienante, se obriga a transferir a propriedade de um bem mvel ou imvel, corpreo ou incorpreo, ao outro contratante, denominado comprador ou adquirente, mediante o pagamento de preo certo em dinheiro ou valor fiducirio correspondente. Ver art. 481 do CC. Compromisso arbitral: conveno pela qual os interessados submetem seu litgio arbitragem judicial ou extrajudicial de uma ou mais pessoas. Ver clusula compromissria. Compromisso de compra e venda (ou contrato ou promessa de compra e venda): contrato preliminar que objetiva a celebrao posterior de um contrato definitivo, que vem a ser de compra e venda, quase sempre de bem imvel. Ver arts. 462 a 466 do CC. Concordata: benefcio que a lei confere ao devedor comerciante de boa-f, consistente na prorrogao dos prazos de pagamento ou na reduo do montante devido, a fim de evitar a decretao de sua falncia. Condio resolutiva: condio que enseja a extino do contrato, to logo verificado determinado fato, em regra estabelecido por uma das partes, como a quitao de prestaes. Condomnio: direito exercido simultaneamente, por vrias pessoas, sobre um mesmo objeto, incidindo referido direito num quinho ideal. Condomnio edilcio: denominao adotada pelo CC (arts. 1.331 e seguintes) para o condomnio em edifcio de apartamentos. Consumidor: toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final. (Lei n 8.078/90, art. 2o - Cdigo do Consumidor)
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Contrato: acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, sobre objeto lcito e possvel, com o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos. Pode ser aberto, acessrio, a titulo oneroso ou no, bilateral ou unilateral (doaes), consensual, comutativo etc. Contrato de corretagem: pelo contrato de corretagem uma pessoa denominada corretor, no vinculada por mandato (procurao), prestao de servios ou qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para o outro contratante, seu cliente, denominado dono do negcio ou comitente, um ou mais negcios, conforme as instrues que receber. (ver CC, arts. 722 a 729). Contrato de locao de imvel: contrato bilateral, oneroso, comutativo, firmado entre o locador e o locatrio, tendo como objeto imvel residencial, no residencial ou rural, com obedincia aos ditames da lei do inquilinato (Lei 8.245/91) e do Cdigo do Consumidor. Corretor de Imveis: o profissional que atua no mercado imobilirio na intermediao na compra, venda, administrao, permuta, locaes e avaliaes imobilirias e de bens, mediante recebimento de honorrios. A profisso de corretor de imveis regulamentada pela Lei n 6.530, de 12 de maio de 1978, por sua vez regulamentada pelo Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978. A corretagem imobiliria est disposta nos artigos 722 a 719 do CC. Dao em pagamento: um dos modos de extino das obrigaes, consistente no pagamento de dvida mediante a entrega de objeto diferente do convencionado, devendo operar-se com o consentimento do credor. Denncia vazia: denncia imotivada da locao de imvel, promovida pelo locador ou pelo locatrio. Ver artigos 6o e 57 da Lei do Inquilinato - Lei n 8.245/91. Desapropriao: uma das formas de expropriao(CF, art. 5o, XXIV), consistente no desapossamento coercitivo de um bem mvel ou imvel, pelo Poder Pblico, com fundamento na necessidade pblica, na utilidade pblica ou, ainda, no interesse social, e mediante a justa e prvia indenizao em dinheiro. Despejo de imvel: desocupao judicial de imvel locado, em favor do proprietrio. Ver Lei do Inquilinato (8.245/91), arts. 59 e seguintes.
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Dever de urbanidade (tica profissional): dever imposto ao profissional, consistente em tratar bem o pblico, os colegas de profisso, as autoridades e os funcionrios pblicos em geral, com respeito, discrio e independncia, exigindo igual tratamento e zelando pelas prerrogativas a que tem direito, de modo a tornar-se merecedor de respeito, contribuindo com isso para o prestgio de sua classe. Direito de Preferncia: tambm denominado preempo ou prelao, a clusula especial do contrato de compra e venda de bem mvel ou imvel, que garante ao vendedor o direito de readquir-lo junto ao comprador, desde que sustente igualdade de condies perante um terceiro interessado na compra. Ver arts. 27 a 34 da Lei n 8.245/91. Direito de recobro (mesmo que retrovenda): direito do vendedor de recobrar o imvel vendido, desde que restitua o preo pago, mas as despesas e melhorias realizadas pelo adquirente. Direito de tapagem: direito de vizinhana fundado no princpio da utilizao da propriedade, consistente em poder cercar, murar, valar ou tapar prdio urbano ou rural. Direitos de vizinhana: decorrentes das limitaes jurdicas fruio de imveis vizinhos pelos respectivos proprietrios. Washington Barros Monteiro observa: "Os direitos de vizinhana constituem limitaes impostas pela boa convivncia social, que se inspira na lealdade e na boa-f. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possvel a coexistncia social. Se assim no se procedesse, se os proprietrios pudessem invocar uns contra os outros seu pretenso direito absoluto e ilimitado, no poderiam praticar qualquer direito pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas vrias faculdades". Distrato: dissoluo de um contrato motivado por resciso, resilio ou resoluo. Doao: contrato gratuito (benfico) pelo qual uma das partes (doador) se compromete a transferir, gratuitamente, um bem de sua propriedade para o patrimnio de outra. um tipo de contrato unilateral. A doao pode ser pura ou incondicional, condicional, modal, remuneratria, com clusula de reverso, a ttulo singular e inoficiosa. Vale lembrar que a doao pode ser revogada em caso de ingratido do donatrio. Ver arts. 538 a 563 do CC.
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Domiclio: local onde a pessoa natural ou jurdica exerce sua atividade habitual, enquanto residncia o local onde a pessoa natural mora, com inteno de ali permanecer. Edil: do latim aedes, casa, prdio; da edificium, combinando com ficium, de facere. tambm sinnimo de vereador. Emolumentos: lucros eventuais. Empreitada: contrato que denomina a "locao de servio em que o locador se obriga a fazer ou mandar fazer certa obra, mediante retribuio determinada ou proporcional ao trabalho executado." Endosso: assinatura do endossante aposta no verso em branco do ttulo, que tem por efeito transferir a propriedade deste, remanescente o endossante como um coobrigado solidrio no cumprimento da obrigao. Enfiteuse: tambm denominado aforamento, um contrato bilateral e oneroso, no qual, por ato inter vivos ou por disposio de ltima vontade, o proprietrio do imvel confere, perpetuamente, a outrem o domnio til deste, mediante o pagamento de uma penso anual, invarivel, denominada foro Escopo: alvo, mira, intuito, inteno. Escritura: documento que comprova a celebrao de um negcio jurdico. Esplio: Conjunto de bens que integra o patrimnio deixado pelo de cujus, e que sero compartilhados, no inventrio, entre os herdeiros ou legatrios. Estelionato: crime capitulado no art. 171 do CP, praticado contra o patrimnio alheio, que tem como caractersticas o engodo, a astcia e a picardia. tica profissional: como cidado e profissional, deve o homem conduzirse ticamente nos seus contatos com seu semelhante. Os corretores de imveis esto obrigados a obedecer o Cdigo de tica Profissional, estabelecido par a classe com a Resoluo-Cofeci n 326/92. Evico: perda total ou parcial de uma coisa, que sofre seu adquirente, em conseqncia de deciso judicial promovida pelo verdadeiro dono ou possuidor. Ver arts. 447 a 456 do CC.
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Fato jurdico: todo acontecimento, natural ou humano, capaz de produzir, modificar ou extinguir direitos . Fiana locatcia: contrato acessrio em que o fiador garante o cumprimento da obrigao principal pelo afianado, se este no cumpri-la. A fiana estabelecida entre o credor e o fiador, independentemente da vontade do afianado, de modo que o fiador ser quem o credor quiser. Ver arts. 819 a 827 do CC, e art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91). Fraude contra credores: defeito nos negcios jurdicos, consistente na diminuio dolosa do patrimnio do devedor, promovida por este, no intuito de prejudicar seus credores. Funo social da propriedade: expresso que denomina o princpio pelo qual o interesse pblico deve ter preferncia sobre a propriedade privada, embora sem elimin-la. Da resultam os institutos da desapropriao. Fundo de comrcio: fundo de comrcio a expresso adotada pelo art. 1.412 do CC, designando o complexo de bens corpreos e incorpreos, organizado para o exerccio empresarial. Garantias locatcias: garantias que a lei confere ao locador de imveis em face da eventualidade do inadimplemento do contrato pelo inquilino. So trs as modalidades definidas no art. 37 da Lei n 8.245/91: a cauo, a fiana e o seguro fiana locatcia. Geminados: diz-se de imveis contguos, em parede-e-meia. Jamais use a expresso germinados, no caso de imveis contguos. Habite-se: autorizao concedida pela autoridade administrativa para que o imvel edificado de acordo com os requisitos legais possa ser ocupado para os fins a que se destina. Hasta pblica: a venda judicial de imveis, por leiloeiro. Hectare: unidade de medida agrria correspondente a 100 ares. Cada are, por sua vez, vale 100m. Assim, um hectare vale 10.000m. Herdeiro: pessoa a quem se defere a sucesso de bens deixados pelo autor da herana. Podem ser herdeiros legtimos, aqueles que a lei inclui na sucesso legtima (CC, art. 1829) e, por devoluo (CC art. 1.844) o Municpio, o
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Distrito Federal e a Unio. Herdeiro necessrio, legitimrio ou forado, qual seja, o descendente ou ascendente do autor da herana. Herdeiro universal, aquele que, legtimo ou necessrio, o nico sucessor. Herdeiro porcionrio, aquele que, com outro herdeiro, divide o quinho hereditrio. Hipoteca: direito real de garantia que incide sobre imvel. Imvel rural: prdio rstico de rea contnua qualquer que seja a sua localizao, destinado explorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial, quer mediante planos pblicos de valorizao, quer mediante iniciativa privada (art. 1 I, da Lei n 4.504/64 - Estatuto da Terra). Incorporador imobilirio: pessoa natural ou jurdica, empresria ou no, que, embora no levantando a construo, comprometa-se ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas. (Lei 4.591/64, arts. 29 e 32 a 47) Inquilino: pessoa que mora em imvel cedido por locao. Locatrio. Latifndio: vasta extenso de terra concentrada nas mos de um s proprietrio. definido no art. 4o da Lei n 4.504/64. Leasing: arrendamento mercantil de bens mveis e imveis, entre pessoas jurdicas. Legado: parte da herana deixada pelo testador quele que no seja herdeiro, denominado legatrio. Legtima: parte da herana que cabe a cada herdeiro, e que no pode ser disposta pelo testador. Letra de cmbio: ttulo de crdito formal, consistente numa ordem escrita de pagamento, de um emitente ou sacador, a outrem, chamado aceitante ou sacado, para que pague a um terceiro, denominado tomador, determinada importncia em local e data determinados. Locao: contrato bilateral, consensual, oneroso e comutativo, em que uma das partes, denominada Locador, se compromete a ceder outra, denominada Locatrio, o uso e gozo de bem mvel ou imvel no fungvel.
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Locao no residencial: denominao dada pela Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), locao comercial, industrial, abrangendo, ainda, locao de prdios pblicos, galpes etc. Locao para temporada: locao de imvel destinado residncia temporria do inquilino, por prazo no superior a 90 dias. Ver art. 48 da Lei do Inquilinato. Locador: denominao que se d quele que loca, aluga o bem ao locatrio. Em se tratando de imvel o locador chamado por muitos de senhorio. Luvas: importncia que o inquilino paga ao locador, independentemente do aluguel, para conseguir um contrato de locao comercial. O art. 45 da Lei n 8.245/91 permite a cobrana de luvas nos contratos iniciais. Mediao: atividade que consiste em aproximar as partes potencialmente contratantes, orientando-as para a concretizao do negcio, mediante comisso (honorrios, no caso dos corretores de imveis) a ser paga por um ou por ambos os interessados. Multipropriedade imobiliria: tambm chamada time-sharing: trata-se de um sistema original de condomnio de bem imvel, em que cada condmino tem o direito de utiliz-lo, com exclusividade, durante um certo perodo do ano previamente estabelecido com os demais condminos. Mtuo: espcie de contrato de emprstimo em que o mutuante transfere ao muturio o domnio de bem fungvel, tendo este a obrigao de restituir bem do mesmo gnero, qualidade e quantidade. O objeto mais comum deste contrato o dinheiro. Nome empresarial: firma ou denominao da pessoa natural ou jurdica no exerccio de suas atividades empresariais. O Cdigo Civil trata deste assunto nos arts. 1.155 a 1.168. Nota Promissria: ttulo de crdito formal, consistente numa promessa de pagamento a ser efetuado pelo emitente, ao beneficirio ou ordem deste, em data e local determinados. Notrio: denominao dada ao Tabelio de notas, aquele encarregado da elaborao de escrituras pblicas.
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Notificao premonitria: notificao que faz o locador ao inquilino para denunciar o contrato de locao em vigor. Ver art. 46 da Lei n 8.245/91 Lei do Inquilinato. Novao: um dos modos de extino das obrigaes, que consiste na formao de uma nova obrigao, em substituio anterior, que se extingue. Nunciao de obra nova: tipo de ao judicial especial, de carter preventivo, para impedir que construo ou obra congnere venha a causar danos ao proprietrio possuidor de imvel, a condmino de condomnio edilcio ou ao Municpio. Nu-proprietrio: denominao ao proprietrio de um bem que o cede em usufruto a outrem. Ocupao: forma originria de aquisio de propriedade, que consiste na apropriao de coisa sem dono. nus real: gravame incidente sobre bens mveis ou imveis, em face de direitos reais sobre coisas alheias. Outorga uxria: autorizao dada pela mulher ao marido, para a prtica de determinados atos, sem a qual estes no teriam validade, haja vista o disposto nos artigos 107, 220, 1.647, 1.648 e 1.650, todos do CC. Pacto compromissrio: tambm denominado contrato preliminar, a conveno pela qual as partes se comprometem a celebrar contrato futuro. A promessa de compra e venda um exemplo. Pacto de melhor comprador: clusula do contrato de compra e venda pela qual o vendedor, dentro de um prazo estipulado, pode desfazer o negcio se aparecer um novo comprador que oferea melhores condies. Penhor: direito real sobre coisa alheia, consistente na entrega de um bem mvel, suscetvel de alienao, efetuada pelo devedor ou terceiro, ao credor, para garantia de um dbito. Penhora de bens: apreenso judicial de bens do devedor, destinada a garantir o pagamento da dvida. Pessoa natural: ser humano dotado de direitos e obrigaes determinados pela lei.
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Posse: de acordo com o art. 1.196 do CC, considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de alguns dos poderes inerentes propriedade. Preempo: tambm denominado referncia ou prelao, a clusula especial do contrato de compra e venda de bem mvel ou imvel, que garante ao vendedor o direito de readquir-lo junto ao comprador, desde que sustente igualdade de condies perante um terceiro interessado na compra. Probidade: integridade de carter, honradez. Procurador: pessoa que, no contrato de mandato, recebe poderes do mandante para atuar em nome deste, praticando atos ou administrando interesses. Pode ser pblica ou particular. Prdigo: aquele que dilapida seus bens de forma compulsiva. o esbanjador, o perdulrio inconseqente, que leva runa seu patrimnio, muitas vezes prejudicando a famlia. Relativamente incapaz: situao do indivduo que, embora possa praticar, pessoalmente, sem qualquer restrio, certos atos da vida civil, para a maioria destes dever estar assistido por algum escolhido em funo do parentesco, de relao de ordem civil ou por deciso judicial. Remio de dvida: resgate, pagamento de dvida. Remisso: renncia, libertao, perdo de dvida concedido pelo credor ao devedor. Renncia: uma das formas de perda de propriedade, a par da alienao (a principal forma de perda da propriedade), do perecimento da coisa e da desapropriao. Retrovenda: clusula especial de contrato de compra e venda, pela qual o vendedor tem o direito de resgatar o bem alienado (vendido), dentro de determinado prazo, pagando o preo recebido e mais as despesas realizadas pelo comprador. Semovente: expresso que denomina os animais, especialmente aqueles teis aos homens.
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Sublocao de imveis: ato de alugar a um terceiro uma parte da coisa locada. Superfcie (direito de): direito real de uso de bem alheio, consistente na cesso de imvel, pelo proprietrio, a um superficirio, gratuita ou onerosamente, para que este construa ou plante no terreno. regulado pelos arts. 1.369 a 1.377 do CC. Tapume: cerca de arame ou madeira, sebe viva, vala, enfim, qualquer estrutura que sirva de demarcao de terrenos contguos, e para impedir a entrada de pessoas ou animais. Ver art. 1.297 do CC. Terras devolutas: so bens de natureza dominial, vale dizer, integral o patrimnio de pessoas jurdicas de direito pblico. So terras vagas, no aproveitadas, que podem ser alienadas ou cedidas a particulares. Ver art. 20 da CF. Terrenos de marinha: faixa de terra banhada pelas guas marinhas, lacustres ou fluviais, numa largura de 33 m, contados da preamar mdia terra adentro. Esses terrenos integram o patrimnio da Unio. Tombamento: ato pelo qual o Poder Pblico visa a preservao de bem de valor histrico, cultural, artstico, cientfico ou paisagstico, e que consiste na sua inscrio como Patrimnio Nacional. Tradio: entrega real ou ficta de um bem, mediante a qual se transmite a propriedade ou a posse. A tradio de um bem imvel se perfaz com o registro da escritura pblica no Cartrio do Registro de Imveis daquela regio especfica. Transao: conveno pela qual as partes (transigentes) extinguem obrigaes litigiosas mediante concesses mtuas. Transcrio: ato pelo qual o oficial competente lna, em livro prprio, o registro dos ttulos translativos de propriedade, por ato inter vivos. Turbao da posse: ato que, injustamente praticado, impede o normal exerccio da posse pelo legtimo possuidor. Ver arts. 926 e 927 do CPC. Usucapio: modo originrio de aquisio da propriedade, autorizada pela posse mansa e pacfica, de um bem, no perodo fixado por lei. Ver arts. 1.260 a 1.262 do CC. CF, arts. 183 e 191, CPC, arts. 941 a 945.
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GLOSSRIO GLOSSRIO
Usufruto: direito real sobre bem alheio atribudo a algum para que possa fruir das utilidades e frutos de um bem de propriedade alheia, sem alterao de sua substncia, enquanto temporariamente destacado da mesma propriedade. Venda a contento: clusula especial do contrato de compra e venda pela qual o comprador pode desfazer o negcio se a coisa recebida no for do seu agrado, tendo as obrigaes de mero comodatrio, enquanto estiver em seu poder, sob condio suspensiva, e no manifestar a aceitao. Venda ad corpus: venda de bem imvel que leva em conta apenas sua especificao por caractersticas e confrontaes, sem determinao de rea. Ver CC, art. 500. Venda ad mensuram: espcie de venda de imvel que exige a especificao da rea alienada, sendo esta determinada. Ver CC, art. 500. Vcio redibitrio: defeito oculto que torna o bem alienado imprprio para o uso a que se destina, ou causa diminuio do seu valor. Ver CC, art. 2.164.
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BIBLIOGRAFIA
AVVAD, Pedro Elias e LIMA, Rafael Augusto de Mendona. Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Renovar, 2001. BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentrios Lei do Inquilinato. So Paulo: Saraiva, 1997. CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria. Rio de Janeiro: Renovar, 2003. FIZA, Csar. Direito Civil. Curso Completo. Belo Horizonte: Del Rey, 2001. FRANCO, J. Nascimento. Condomnio. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1999. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnios e Incorporaes. Rio de Janeiro: Forense, 2000. RESENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias. Goinia: AB Editora, 2001. THEODORO JR. Humberto e outros. O Controle Imobilirio e a Legislao Tutelar do Consumo. Rio de Janeiro: Forense, 2002. TRAVASSOS, Ari. Comercializao de Imveis. So Paulo: Dirio das Leis, 2003. _______________. Cdigo Civil. Texto e Legislao Complementar. So Paulo: Saraiva, 2003. COFECI. Legislao. Braslia: 2000.
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GABARITO GABARITO
EXERCCIO I
EXERCCIO II
1-E 2-A 3-A 4-C 5-A 6-E 7-A 8-E 9-E 10-B 11-B 12-E 13-E 14-E 15-B
16-E 17-E 18-D 19-D 20-E 21-C 22-D 23-C 24-E 25-C 26-E 27-A 28-A 29-E 30-A
1-V 2-F 3-V 4-F 5-V 6-V 7-V 8-F 9-F 10-V 11-V 12-V 13-F 14-V 15-F
16-V 17-F 18-V 19-V 20-F 21-V 22-F 23-F 24-F 25-V 26-F 27-V 28-V 29-V 30-F
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