TECNICAS DE TASACIN. Existen dos metodologas utilizadas, los mtodos directos y/o los indirectos.

Los directos son: Mtodo Comparativo. (Comparacin de ventas). Mtodo del Costo. (Costo de Reproduccin o de la sumatoria). Los Indirectos son: Mtodo de la Capitalizacin o Comparacin de las Rentas. Mtodo Residual o del Mximo Aprovechamiento Eficiente (Involutivo). Solo trabajaremos con el mtodo directo el comparativo o de comparacin de ventas. En primer lugar, el tasador tendr que verificar el fin al que se destina el estudio, si es para venta, enajenacin, hipoteca, impuestos, inventario, expropiacin, revalorizacin de activo, etc; pues podran surgir valores dependiendo del enfoque del problema. El objetivo de la tasacin es encontrar la tendencia central o media ponderada del mercado, indicada por importantes transacciones inmobiliarias y, para alcanzar esto, el tasador queda subordinado al siguiente esquema de trabajo: a) Obtener referencias de ventas de propiedades comparables. b) Actualizar los valores de las propiedades considerando las diferentes pocas de las negociaciones.

c) Comparar las propiedades de referencia con la propiedad que est siendo valorada a travs del mtodo ms adecuado al caso: Comparacin directa, llevar a un comn denominador, ajustando las diferencias de tamao, calidad, ubicacin, poca de la negociacin o de la oferta, estado de conservacin, etc. La seguridad de esta tcnica depende: Del grado de comparabilidad de cada propiedad con aquella que es valorada. De la poca o fecha de la venta. De la Verificacin de las condiciones de venta. d) Buscar la tendencia central o media ponderada de los resultados obtenidos para llegar finalmente al VALOR. METODOLOGIA CLASICA. Los factores de homogeneizacin ms utilizados son: - Factor de rea. - Factor de Tiempo.

DEPRECIACIN CON ROSS HEIDECKE. ESTADO 1 2 3 4 5 CARACTERISTICA Excelente a nuevo. Bueno, con conservacin normal. Regular, necesitando reparaciones sencillas (De poco monto). Regular, necesitando reparaciones importantes (Elevado monto). Malo, o susceptible de demolicin. 52.60%. 100.00%. 18,10%. C 0%. 2,52%.

Entre las cinco (5) categoras se intercalan los estados, segn se aprecie en la edificacin estudiada. La frmula para obtener el factor total de depreciacin, es con el coeficiente de HEIDECKE., ser: Fd = (1 - )*C En donde: Fd= Factor de depreciacin total. = Factor de depreciacin obtenido por la frmula. C = Coeficiente de Estado HEIDECKE (en porcentaje). D = Depreciacin. D = (VR Vr) [ + (1 - )* C] Siendo: (VR Vr) = Vd es el valor o base depreciable. = (e/vp + e/vp). e = Edad cronolgica. Vp = vida til probable.

DEFINICIN DE ESTADISTICAS. La estadstica est ligada con los mtodos cientficos en la toma, organizacin, recopilacin, presentacin y anlisis de datos, tanto para la deduccin de conclusiones como para tomar decisiones razonables de acuerdo con tales anlisis. DISTRIBUCIONES DE FRECUENCIA. 1. Levantamiento de los Datos. - Definicin: Es la obtencin de una coleccin de datos que no han sido ordenados numricamente.
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Ordenacin: Es la colocacin de datos numricos tomados, en orden creciente o decreciente de magnitud. La diferencia entre el Mayor y el Menor de los nmeros se llama RECORRIDO O RANGO DE LOS DATOS.

- Distribuciones de Frecuencias: Cuando se dispone de gran nmero de datos, es til el distribuirlos en CLASE O CATEGORIAS y determinar el nmero individuos pertenecientes a cada clase, que es la FRECUENCIA DE CLASE. Una ordenacin tabular de los datos en clases y con las frecuencias correspondientes DISTRIBUCIN FRECUENCIAS. - Intervalos de Clases y Lmites de Clases: Los trminos, clase e intervalo de clase, se utilizan a menudo indistintamente, aunque el intervalo de clase es realmente un smbolo para la clase. a DE cada una, se conoce O como una DE FRECUENCIAS TABLAS

- Tamao o anchura de un intervalo de clase: Es la diferencia entre los lmites reales de clase que lo forman y se conoce como ANCHURA DE CLASE, TAMAO DE CLASE O LONGITUD DE CLASE.= C. C = (Rango) / (1 + 3,322 * Log N); N = nmero total de datos. - Marca de Clase: Es el punto medio del Intervalo de Clase y se obtiene sumando los lmites inferior y superior de la clase y dividiendo entre 2. La marca de clase se llama tambin Punto Medio de la Clase. - Medidas de Tendencia Central: Se dividen en dos grupos los promedios matemticos que son: la media aritmtica, la media geomtrica y la media armnica. Y los no matemticos son la mediana y la moda. Media aritmtica = fi * xi / N.
Media geomtrica = FN * logan / N.

Media armnica = H = N / (1/x). Mediana = Me = Lm + n/2 - Fm / fm * C. Moda = Mo = li + d1 / d1 + d2 * C.

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Medidas de dispersin. Para el mejor conocimiento de la naturaleza de una distribucin, adems de una medida de tendencia central, es necesaria otra clase de medida que exprese el grado de representatividad.