Manual de Avaliao de Prdios Urbanos

(verso 5.0)

Direco de Servios de Avaliaes (Maio de 2011)

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Nota introdutria..3 Mapa sntese das actualizaes do Manual de Avaliao..........5

1. Conceito de prdio.6 1.1. Classificao de prdios..7 1.2. Avaliao de prdios (Tabela I Regras de Avaliao)................8 2. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados (Vt).10 2.1. Determinao do valor base dos prdios edificados.11 2.1.1. Determinao do valor mdio de construo..12 2.2. Determinao da rea bruta de construo (do edificio ou fraco) mais a rea excedente da implantao (A)....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de reas (Caj) Tabla e frmula...14 2.3. Aplicao do coeficiente de afectao (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectao)..16 2.4. Aplicao do coeficiente de localizao (Cl)...19 2.5. Aplicao do coeficiente de qualidade e conforto (Cq).20 Tabela III A Prdios urbanos destinados a habitao....21 Tabela III B Prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios.....22

2.5.1. Directrizes relativas apreciao da qualidade construtiva, da localizao excepcional, da localizao e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservao.24 2.5.2. Aplicao de coeficientes majorativos s moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares).....25 2.6. Aplicao do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)...25 3. Determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo.28 3.1. Regra geral...28 3.2. Mtodo comparativo a que se refere o artigo 76. do CIMI ...............30 4. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios da espcie outros (Tabela VI regras de avaliao de prdios tipo outros).........31 Regra geral com as adaptaes necessrias (n. 1 do artigo 467. do CIMI) Prdios urbanos destinados a habitao.....32 Mtodo de custo (n. 2 do artigo 46. do CIMI)....33 Avaliao de prdios da espcie outros sem capacidade construtiva (n. 3 do artigo 46. do CIMI).33 Avaliao de prdios em ruinas (n. 4 do artigo 46. do CIMI) ........34

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5. Outras questes ......37 5.1. Avaliao das fraces autnomas, ou partes susceptveis de utilizao independente, com a afectao estacionamento coberto e fechado com arrecadaes no seu interior........................................................37 5.2. Avaliao dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo actividade de venda de veculos automveis ou outras mercadorias/servios (ex. venda de imveis).38 5.3. Avaliao de prdios urbanos (lotes de terreno para construo), cujo alvar refira que o mesmo tem como destino duas afectaes distintas.38

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A reforma da tributao do patrimnio visou, na sua essncia, introduzir uma maior equidade fiscal e transparncia no relacionamento do Estado com os demais cidados, bem como, conferir mais eficcia no combate to famigerada evaso fiscal. Ora, como sabido, uma das pedras basilares daquela reforma foi a criao do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prdios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliao predial bem mais objectiva, eficaz e coerente do que a existente at ento. Nesse sentido, sublinha-se, entre outras, o facto da determinao deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor mdio de construo, as reas, a localizao, o tipo de construo, as caractersticas intrnsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imveis a serem avaliados. Desta forma, foram criadas regras objectivas, simples e coerentes que se traduzem, por um lado, na reduo efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas temtica em apreo e, por outro, na certeza de que o valor patrimonial dos prdios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. No entanto, o acervo normativo plasmado no Cdigo do Imposto Municipal Sobre Imveis (CIMI) no pode, nem sequer nos parece que isso poder algum dia ser objectivamente possvel, abarcar todas as questes prticas de ndole tcnico decorrente da aplicao do citado sistema de avaliao. Assim, mostrou-se necessrio criar um instrumento de cariz operacional, nomeadamente um manual, que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliaes dos prdios urbanos para efeitos fiscais, quer os funcionrios dos Servios e Direces de Finanas da DirecoGeral dos Impostos que tratam desta matria. A primeira verso do manual de avaliao de prdios urbanos, da autoria da Direco de Servios de Avaliaes, foi elaborado em Setembro de 2004, no entanto, o seu contedo j foi por diversas vezes alterado com vista sua actualizao (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009). Esta necessidade de quase permanente actualizao do mesmo surge, grosso modo, por fora das alteraes legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliaes, quer pela dinmica de mercado imobilirio, quer ainda pelo acumular da experincia nas avaliaes de prdios urbanos para efeitos tributrios e pelo desenvolvimento de mecanismos de validao e controlo da qualidade das mesmas.

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Ora, como j se encontra referido anteriormente, a ultima reviso do manual de avaliao (verso 4.0) foi concretizada h quase dois anos e teve a sua gnese na alterao legislativa sofrida pelo CIMI, mediante a entrada em vigor da Lei n 64-A/2008, de 31/12, que aprovou o Oramento de Estado para 2009, bem como da experincia adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicao prtica dos normativos de avaliao, sendo por isso sancionada matria por diversas vezes em informaes, circulares e outros normativos, que foram divulgados a todos os intervenientes no perodo compreendido entre a aprovao da verso anterior e a actualidade. Desde aquela data, e at ao presente, muitas tm sido as matrias objecto de anlise nesta Direco de Servios que justifica, durante o ano de 2011, a elaborao da presente reviso do j referido Manual de Avaliao de Prdios Urbanos. Tratando-se de um manual de avaliao em que o objecto patrimnio imobilirio para fins fiscais uma realidade dinmica, no tem a Direco de Servios de Avaliaes (DSA) a pretenso de produzir um documento definitivo e abrangente, admitindo, naturalmente, futuros ajustamentos.

Lisboa, Maio de 2011.

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MAPA SNTESE DAS ACTUALIZAES DO MANUAL DE AVALIAO PARA A VERSO 5 VERSO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM N PG Processo n. 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17.01.2011, pela Exmo. Senhor Subdirector-Geral substituto legal do Exm. Senhor Director-Geral dos Impostos. Processo n. 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24.01.2011, pela Exma. Senhora Subdirectora-Geral. ENQUADRAMENTO:

Coeficiente de Vetustez

Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez

2.6.

25

Elementos a entregar pelos sujeitos passivos declarao Modelo. 1 de IMI

Documentao a ser exigida quando estejam em causa a avaliao de prdios urbanos no licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliao garagens individuais/colectivas que sejam fraces autnomas ou divises susceptveis de utilizao independente com arrecadaes no seu interior. Regras a aplicar na avaliao dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo actividade de venda de veculos automveis ou outras mercadorias/servios (ex. venda de imveis). Regras a aplicar na avaliao de prdios urbanos dos quais faam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas.

1.2.

Garagens individuais/colectivas com arrecadaes no seu interior

5.1.

37

Entendimento da DSA tendo por base o prescrito no Parecer jurdico n. 521/2010 da DSJC

Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias

5.2.

38

Entendimento preconizado pela DSA.

Prdios dos quais faam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas

2.5.

24

Entendimento preconizado pela DSA.

Prdios urbanos (lotes de terreno para construo), cujo alvar refira que os Regras a aplicar nestas avaliaes mesmos tm como (critrio da dominncia). destino duas afectaes distintas

5.3.

38

Entendimento preconizado pela DSA.

Estabelecimentos prisionais Valor base dos prdios edificados

Regras a aplicar nestas avaliaes (n. 2 do artigo 46. do CIMI). Em 2011 603,00 .

4. (regra n. 5) 2.1

34

Entendimento preconizado pela DSA. Portaria n. 1330/2010, de 31.12.

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1. Conceito de prdio (artigos ns 1 a 7 do CIMI) Na metodologia de avaliao do patrimnio imobilirio com o objectivo tributrio, a definio de prdio e a sua tipificao constituem conceitos fundamentais, primeiro, pela razo bvia, de serem os objectos da avaliao, segundo, por existirem outras definies, designadamente no mbito do planeamento e ordenamento territorial e que no se enquadram, exactamente, na terminologia fiscal.

Assim, de acordo com o art. 2 do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (adiante designado por CIMI) um prdio ... toda a fraco de territrio, abrangendo as guas, plantaes, edifcios e construes de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carcter de permanncia, desde que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, e em circunstncias normais, tenha valor econmico, bem como as guas, plantaes, edifcios ou construes nas circunstncias anteriores, dotados de autonomia econmica em relao ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fraco de territrio que constitua parte integrante de um patrimnio diverso ou no tenha natureza patrimonial...

Deste modo: ...Os edifcios ou construes, ainda que mveis por natureza, so havidos como tendo carcter de permanncia quando afectos a fins no transitrios....

Quanto ao carcter de permanncia, este considerado quando: ...os edifcios ou construes estiverem assentes no mesmo local por um perodo superior a um ano.

Finalmente, e para efeitos de aplicao do IMI: ...cada fraco autnoma, no regime de propriedade horizontal, havida como constituindo um prdio.

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Em sntese, para que determinada realidade territorial seja considerada como prdio tem de reunir os seguintes atributos:

[a] - o atributo fsico, ser uma fraco do territrio;

[b] - o atributo jurdico, que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva ; [c] - o atributo econmico, que em circunstncias normais, tenha valor econmico.

Atento conjugao destes trs atributos, repare-se nos Terrenos Baldios que, por no fazerem parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, no possuem o atributo jurdico, logo, no so considerados prdios.

1.1. Classificao de prdios

Para efeitos tributrios, os prdios so classificados em:

a) Prdios rsticos (artigo 3 do CIMI); b) Prdios urbanos (artigo 4 do CIMI); c) Prdios mistos (artigo 5 do CIMI).

Os prdios urbanos (vide a propsito o disposto no artigo 6 do CIMI) dividem-se em:

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para servios;

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(c)Terrenos para construo - Terrenos para os quais tenha sido emitido licena ou autorizao, admitida comunicao prvia1 ou emitida informao prvia2 favorvel de operao de loteamento ou construo e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no ttulo aquisitivo;

(d) Outros - Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:

As entidades competentes vedem qualquer licena ou autorizao de operao de loteamento ou de construo;

Edifcios e construes licenciados ou, na falta de licena, que tenham como destino normal outros fins que no a Habitao, Comrcio, Industria ou Servios).

1.2. Avaliao de prdios urbanos

A iniciativa da primeira avaliao fiscal de um prdio urbano cabe ao Chefe de Finanas, com base na declarao Mod. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Servio de Finanas qual devem juntar os documentos/elementos necessrios para a eficaz avaliao, destacando-se:

Plantas de arquitectura das construes correspondentes s telas finais aprovadas pela Cmara Municipal (ou, no caso de construes no licenciadas, plantas da responsabilidade do contribuinte, escala 1/50, 1/100 ou 1/200 cotadas se possvel); Plantas das dependncias (garagens, parqueamentos, arrecadaes, etc.) com dados que permitam

Comunicao Prvia Processo instrudo para comunicao Cmara Municipal sobre a realizao de determinadas operaes urbansticas (Portaria n. 232/2008, de 11/03). Por analogia com o determinado no art. 37 do CIMI, quando tenha sido feita comunicao prvia, os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declarao Mod 1 de IMI fotocpia da memria descritiva e das peas desenhadas (plantas) que instruram o processo de comunicao prvia. 2 Informao Prvia Documento emitido pela Cmara Municipal com indicao de que o requerente est ou no autorizado a realizar determinadas operaes de loteamento, obras de urbanizao, obras de edificao, obras de demolio, alteraes de utilizao e outras operaes urbansticas (Portaria 232/2008, de 11/03). 3 A propsito, transcreve-se o determinado no ponto 4 do art. 3 do CIMI, ...consideram-se aglomerados urbanos, alm dos situados dentro de permetros legalmente fixados, os ncleos com um mnimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilizao pblica, sendo o seu permetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos, no sentido transversal, e 20 m da ltima edificao, no sentido dos arruamentos.

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determinar as reas brutas dependentes; Plantas do edifcio, caso existam terrenos adjacentes implantao; Escritura de constituio de propriedade horizontal. Para o caso dos terrenos para construo: fotocpia do alvar de loteamento ou, no existindo loteamento, fotocpia do alvar de licena de construo, projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva, comunicao prvia e informao prvia.

NOTA: No que respeita avaliao de prdios urbanos no licenciados (clandestinos), quando os sujeitos passivos alegam que no existem plantas de arquitectura para o prdio que pretendam ver avaliado, no lhes deve ser exigida a apresentao de declarao camarria a atestar essa situao (devem entregar planta da sua responsabilidade), incumbindo, nestes casos, aos Servios Locais de Finanas, em caso de dvida, a responsabilidade de comprovar essa ausncia junto das respectivas Cmaras Municipais.

Sendo a determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios o objectivo da avaliao para fins fiscais, a Tabela I relaciona para os prdios urbanos e mistos o modo de aplicao das regras de avaliao com vista obteno daquele valor, em concordncia com o estabelecido no artigo 7 do CIMI. TABELA I Regras de Avaliao

Classificao dos prdios

Regras de avaliao

Prdios urbanos com partes enquadrveis em mais que uma utilizao

Uma parte principal (a de maior relevncia econmica) e outra (s) meramente acessria (s) exemplo de moradia com garagem no r/c e habitao no 1 andar.

Regras de avaliao da parte principal, tendo em ateno a valorizao resultante da existncia de partes acessrias

Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prdio com dois pisos, um com comrcio ou servios e o outro com habitao)

Regras de avaliao correspondentes a cada parte, resultando o valor da soma das partes

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Vistoria

Antes de se abordar o mtodo de avaliao importa considerar a questo da vistoria prvia referida no art. 14 do CIMI, para salientar que, apesar desta no ter carcter de obrigatoriedade, no desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer, com rigor, o prdio em avaliao.

Para prdios cuja data de construo anterior a 7 de Agosto de 1951 e prdios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art. 250 do CPPT, obrigatria a vistoria;

Ateno especial deve ser tida quando o perito efectua a localizao geogrfica do prdio, para efeitos de seleco do Coeficiente de localizao (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantao, uma vez que as coordenadas que o sistema assume so fundamentais para a identificao do prdio, no s em gesto corrente como tambm para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora.

2. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38 do CIMI) A determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos, para os vrios tipos de afectao (habitao, comrcio, indstria e servios), resulta da aplicao da seguinte equao geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Sendo:

Vt Vc A Ca Cl

Valor patrimonial tributrio Valor base dos prdios edificados rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao

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Cq Cv

Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez

NOTAS:

1. Na avaliao de edificaes construdas temporria e precariamente em terrenos pblicos (camarrios e outros), semelhana do que acontece com a avaliao de prdios construdos em direito de superfcie, so observadas as regras previstas nos artigos 38 a 46 do CIMI;

2. O valor patrimonial tributrio apurado arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.

2.1. Determinao do valor base dos prdios edificados (Vc) (vide artigo 39 do CIMI) O valor base dos prdios edificados [Vc] corresponde ao valor mdio de construo por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantao, fixado em 25% daquele valor.

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2.1.1. Determinao do valor mdio de construo O valor mdio de construo por metro quadrado proposto anualmente, at 31 de Outubro, para vigorar no ano seguinte, pela Comisso Nacional de Avaliao de Prdios Urbanos (CNAPU), sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanas. O valor mdio de construo determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos directos e indirectos suportados na construo do edifcio, tais como os relativos a materiais,mo-de-obra, equipamentos, administrao, energia, comunicaes e outros consumveis. 4

2.2. Determinao da rea bruta de construo (do edifcio ou da fraco) mais a rea excedente da implantao (A) (vide artigo 40 - A do CIMI) A determinao da rea bruta de construo e rea excedente rea de implantao, resulta da seguinte expresso:

A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

Para o ano de 2011 o valor mdio de construo por metro quadrado foi fixado em 482,40 (vide Portaria n 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanas), o que conduz a que o valor base dos prdios edificados [Vc] seja de 603,00. Os valores atribudos para os anos anteriores so os da tabela seguinte:

Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Valor mdio de construo /m2 [] 480,00 480,00 490,00 492,00 492,00 492,00 487,00 482,40

Valor base Prdios Edificados/m2 [] 600,00 600,00 612,50 615,00 615,00 615,00 609,00 603,00

Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009

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Em que:
Aa - representa a rea bruta privativa a superfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifcio ou da fraco, incluindo varandas privativas fechadas, caves e stos privativos com utilizao idntica do edifcio ou da fraco. Aplica-se o coeficiente 1,00.

Ab - representa as reas brutas dependentes

So as reas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifcio ou da fraco, cujas utilizaes so acessrias relativamente ao uso a que se destina o edifcio ou fraco considerando-se, para esse efeito, locais acessrios as garagens os parqueamentos, as arrecadaes, as instalaes para animais, os stos ou caves acessveis e as varandas, desde que no integrados em Aa, e outros locais privativos de funo distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0,30

Caj Coeficiente de ajustamento de reas

Coeficiente aplicado ao somatrio das reas brutas privativas e dependente ponderada, varivel em funo de escales de rea para as afectaes: Habitao, Comrcio, Servios, Indstria e Estacionamento Coberto, individual ou colectivo, fechado ou aberto.

Ac - representa a rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao

A rea do terreno livre do edifcio ou da fraco ou a sua quota-parte resulta da diferena entre a rea total do terreno e a rea de implantao da construo ou construes. Integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros. Aplica-se o coeficiente 0,025, para o valor at ao limite de duas vezes a rea de implantao;

Ad - representa a rea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de implantao

Aplica-se o coeficiente 0,005, para a rea excedente ao limite de duas vezes a rea de implantao.

Nota:

Entende-se por rea de implantao a rea situada dentro do permetro de fixao do edifcio ao solo medida pela parte exterior, incluindo a rea ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. As reas de telheiros e alpendres no integram todavia a Ab, visto no serem reas fechadas. Quando a rea de caves se prolonga para alm do corpo principal do edifcio e a cobertura desta estiver acima do nvel do solo, esta rea integra igualmente a rea de implantao.

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2.2.1. Coeficiente de ajustamento de reas (Caj) Tabelas e Frmula Na aplicao do Caj seguem-se, para as diferentes afectaes, os seguintes escales de rea:

HABITAO Aa+0,3 Ab <= 100 >100 160 >160 220 > 220 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

COMRCIO E SERVIOS Aa+0,3 Ab <= 100 >100 - 500 >500 - 1000 > 1000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

ESTACIONAMENTO INDSTRIA COBERTO Aa+0,3 Ab <=400 >400 - 1000 >1000-3000 >3000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80 Aa+0,3 Ab <=100 >100 - 500 >500-1000 >1000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escales de reas consoante as afectaes. Habitao (exemplo)
Se Aa+0,3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0,3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0,3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0,3Ab)>220 m2 (Aa+0,3Ab) x 1,0 100 x 1,0+0,90 x (Aa+0,3Ab-100) 100 x 1,0+0,90 x (160-100)+0,85 x (Aa+0,3Ab-160)

100 x 1,0+0,90 x (160-100)+0,85 x (220-160)+0,80 x (Aa+0,3Ab-220)

Notas importantes sobre a determinao da rea (A): No quadro abaixo, procura-se identificar algumas situaes que, frequentemente, colocam dvidas quanto sua forma de determinao:
Prdios em regime de propriedade horizontal No considerar No considerar Considerar como terreno livre. No clculo de Ac e de Ad, atender permilagem da fraco autnoma Calcular em funo da permilagem da fraco autnoma No considerar Prdios em regime de propriedade total com andares ou divises susceptveis de utilizao independente No considerar No considerar Considerar como terreno livre. No clculo de Ac e de Ad, atender distribuio proporcional pelos diferentes andares ou divises susceptveis de utilizao independente. Calcular atendendo sua distribuio proporcional pelos diferentes andares ou divises susceptveis de utilizao independente. No considerar

Situao reas comuns no edifcio Terraos Jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros reas dependentes comuns reas de circulao em centros comerciais

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a) Em prdios em regime de propriedade total com andares ou divises susceptveis de utilizao independente, no se consideram as reas comuns de circulao, por se tratar de reas equivalentes s reas comuns de circulao dos prdios em regime de propriedade horizontal patamares, escadas, elevadores.

No caso de existirem escadas exteriores, estas tm o mesmo tratamento dado s escadas interiores, devendo a sua rea ser, somente, considerada na rea de implantao do edifcio. (Despacho do Exm. Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 - Informao n. 331/05/DSA Processo n. 15/05;

b) Quanto aos terraos (superfcies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifcio coberturas, ou ao nvel de um andar, geralmente a tardoz, que, embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fraces ou andares so parte estruturante e comum) no entram no clculo de A, por no se enquadrarem no esprito do Art. 40 do CIMI.

Constituem excepo os terraos em edifcios com varandas: nestes casos, se um ou mais andares tem terrao, estes entram no clculo de Ab com rea equivalente das varandas, por aplicao dos critrios seguintes:

[i] Se a fraco ou andar com terrao tiver a devida correspondncia, em termos de tipologia, com um andar ou fraco com varanda (s), deve considerar-se do terrao uma rea igual da (s) varanda (s), at ao limite da rea total do terrao; [ii] Se no existir correspondncia, em termos de tipologia, deve considerar-se do terrao a rea da maior varanda do edifcio, no podendo exceder a rea total do terrao.

c)

As reas de circulao

assim como as reas de armazenagem de stocksem centro

comercial em propriedade total sem partes so enquadradas nas reas brutas dependentes com excepo das reas afectas a restaurao ocupadas com as cadeiras e mesas que so enquadradas na rea bruta privativa.

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Em centros comerciais em propriedade horizontal ou total com partes economicamente independentes, as reas afectas restaurao ocupadas por cadeiras que no estejam integradas em qualquer fraco ou parte so consideradas reas brutas privativas e distribudas em funo da permilagem ou proporcionalmente rea pelas fraces ou partes a que do apoio.

d) Em edifcios com garagens colectivas que no sejam fraces ou partes economicamente independentes, no clculo da rea bruta dependente (Ab) no so consideradas para efeitos de avaliao os corredores de circulao, os espaos de lavagem de automveis e outras reas ocupadas por equipamentos.

e) Em prdios com piscinas cobertas e fechadas, ginsios, saunas, sala de condomnio, sala polivalente e afins estas entram para o clculo da rea bruta dependente (Ab), sendo considerada em funo da permilagem de cada fraco autnoma, no regime de propriedade horizontal, ou, considerando uma distribuio proporcional pelos diferentes andares ou divises susceptveis de utilizao independente, no regime de propriedade total.

f) Em prdios com cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores ao edifcio principal, adoptamse os seguintes critrios (Despacho do Exm. Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 Informao n. 331/05/DSA Processo n. 15/05):

[i] Se a cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores forem as nicas existentes no prdio, a rea destas deve integrar a rea bruta privativa (Aa); [ii] Se a cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores coexistem, cumulativamente, com as existentes no edifcio principal, a rea daquelas deve integrar a rea bruta dependente (Ab).

2.3. Aplicao do coeficiente de afectao (Ca) (vide artigo 41 do CIMI) Em funo do tipo de utilizao de determinado prdio edificado, assim se aplica o respectivo coeficiente de afectao, de acordo com a tabela II abaixo.

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TABELA II Coeficiente de Afectao (Ca)

Tipo de utilizao Comrcio Servios Habitao Habitao social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazns e actividade industrial Comrcio e servios em construo tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento no coberto
8 6 7 5

Coeficientes 1,20 1,10 1,00 0,70 0,60 0,80 0,40 0,15 0,08 0,45 0,35

Estacionamento coberto e no fechado

Prdios no licenciados, em condies muito deficientes de habitabilidade Arrecadaes e arrumos

Notas importantes sobre a aplicao do Coeficiente de Afectao (Ca): a) Prdio com licena que prev mais do que uma utilizao sem diferenciar a fraco, andar ou parte do prdio susceptvel de utilizao independente:

[i] Se o prdio no se encontra ocupado, deve considerar-se a afectao declarada pelo contribuinte de entre as afectaes previstas na licena de utilizao; [ii] Se o prdio estiver ocupado, deve considerar-se a afectao correspondente utilizao efectiva, desde que esteja considerada na licena de utilizao.

De acordo com o Oficio-Circulado n. 40 078/2005, de 25 de Maio, aquando da entrega da declarao mod. 1 do IMI, dever o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declarao corresponde a habitao social sujeita a regimes legais de custos controlados. Os contratos de desenvolvimento para a habitao, so considerados uma forma especifica de habitao a custos controlados (Despacho de 07/11/08 sancionado na informao n 388/08 da DSA). Na transmisso de fraces em prdios ou fraces de habitao social, estas no perdem a sua natureza de habitao social (Despacho do Exm. Senhor Director-Geral dos Impostos de 2005/08/02 - Informao n. 331/05/DSA Proc. 15/05].
6 7 8

Prdio urbano da espcie Outros vide a propsito o ponto 4. Prdio urbano da espcie Outros vide a propsito o ponto 4. Prdio urbano da espcie Outros vide a propsito o ponto 4.

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b) Prdio sem licena de utilizao: Quando o prdio no possui licena de utilizao considera-se a afectao correspondente ao destino normal e no ao destino concreto.

c) Prdio no licenciado, em condies muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectao 0,45, apenas se aplica a edificaes para habitao. Porm, para se poder considerar esta afectao necessrio que se verifiquem cumulativamente as duas condies no licenciados (sem licena de construo) e apresentar condies muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas, casas abarracadas, ou habitaes com telhados com infiltraes, paredes com escorrncia de guas e/ou bolores, buracos nas paredes e pavimentos, etc.).

d) Exemplos de afectao:

Oficinas (ex. mecnica auto, de restauro de mobilirio, de reparaes elctricas), hotis, restaurantes, bares, discotecas: Servios; Oficinas (ex. marcenaria, metalomecnica, olaria): Indstria; Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilizao (comrcio, servios, armazns se constituem reas

economicamente independentes, etc.); Quiosques: Comrcio ou servios, de acordo com a utilizao dominante em termos de actividade; Estabelecimentos onde a actividade principal o ensino ( ex. creches, escolas de ensino bsico e secundrio, institutos politcnicos, universidades): Servios; Estabelecimentos onde se prestam actos clnicos e cuidados de sade (ex. Centros de enfermagem, casa de repouso e lares, clnicas, hospitais): Servios; Clubes de caa e pesca: Servios; Avirios e suiniculturas: Indstria;

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Superfcies comerciais ou de servios instalados em construes no tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comrcio e Servios em construo tipo industrial; Unidades fabris com partes destinadas a escritrio, posto mdico, refeitrio, etc.: A norma a avaliao ser sempre baseado no licenciamento. Se apenas existe uma licena para a unidade fabril, aplicam-se as regras de avaliao da parte principal, de acordo com a alnea a), do n. 2, do art. 7 do CIMI; Se existirem licenas diferenciadas, est-se perante a existncia de partes susceptveis de utilizao independente, devendo a avaliao respeitar essa diferenciao. Assim, aquando do preenchimento do modelo 1. IMI, o seu anexo II, dever discriminar essas partes (Despacho do Exm. Senhor Director-Geral dos Impostos de 2/8/2005 - Informao n. 331/05/DSA Processo n. 15/05). Em andares com escritrios e ou consultrios, as reas de salas de espera e instalaes sanitrias de utilizao comum so tratadas como reas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritrios ou consultrios.

2.4. Aplicao do coeficiente de localizao [Cl] (vide artigos 42. e 62. do CIMI)

O coeficiente de localizao varia entre 0,4 e 2,0 podendo ser reduzido para 0,35 em situaes de habitao dispersa, frequente no meio rural, e ser elevado at 3,0 em zonas de elevado valor de mercado imobilirio.

De acordo com o n 3 do art. 42 do CIMI, a fixao do Cl deve considerar o seguinte quadro de referncia:

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a) Acessibilidades;

Qualidade

diversidade

de

vias

rodovirias,

ferrovirias, fluviais e martimas. b) Proximidade de equipamentos sociais; Estabelecimentos comrcio. c) Servios de transportes pblicos; de ensino, servios pblicos,

d) Localizao em zonas de elevado valor de mercado imobilirio.

Compete aos peritos avaliadores a definio de zonas homogneas (designadas por reas price na terminologia anglo saxnica), onde se verifica, para determinada afectao, preos unitrios idnticos de imveis semelhantes (por verificao dos valores correntes de mercado), aplicandose a estes o mesmo coeficiente de localizao (Cl). Para a sua efectivao, j em 2004, a DGCI em colaborao com a DGITA desenvolveu, para a rede nacional de peritos avaliadores responsveis pela execuo do zonamento, uma aplicao informtica baseada na Web SIGIMI9 que permitiu de modo clere e homogneo, obter o zonamento para todos os municpios, em formato digital.

2.5. Aplicao do coeficiente de qualidade e conforto [Cq] (vide artigos 43. do CIMI) O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) aplicado ao valor base do prdio edificado, podendo ser majorado at 1,7 e minorado at 0,5, e obtm-se:

Adicionando unidade os coeficientes majorativos; Subtraindo unidade os coeficientes minorativos.

SIGIMI Sistema de Informao Geogrfica do Imposto Municipal sobre Imveis, principalmente, com funcionalidades de visualizao e de edio de Sistema de Informao Geogrfica.

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As tabelas III A e III.B evidenciam o gradiente de valores possveis:

TABELA III A: Prdios urbanos destinados a habitao

Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrio Moradias unifamiliares Localizao em condomnio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de tnis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localizao excepcional Sistema central de climatizao Elevadores em edifcios de menos de 4 pisos Coeficiente at 0,20 0,20 0,04 0,03 0,06 0,03 0,03 0,04 at 0,15 at 0,10 0,03 0,02 Minorativos Descrio Inexistncia de cozinha Inexistncia de instalaes sanitrias Inexistncia de rede pblica ou privada de gua Inexistncia de rede pblica ou privada de electricidade Inexistncia de rede pblica ou privada de gs Inexistncia de rede pblica ou privada de esgotos Inexistncia de ruas pavimentadas Inexistncia de elevador em edifcios com mais de 3 pisos Existncia de reas inferiores s regulamentares Coeficiente 0,10 0,10 0,08

0,10

0,02 0,05 0,03 0,02

0,05

Estado deficiente de conservao Localizao e operacionalidade relativas Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis activas ou passivas

at 0,05 at 0,05 0,05

Localizao e operacionalidade relativas

at 0,05

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TABELA III.B: Prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios

Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrio Localizao em centro comercial Localizao em edifcios destinados a escritrios Coeficiente 0,25 Minorativos Descrio Coeficiente Inexistncia de instalaes 0,10 sanitrias Inexistncia de rede pblica ou privada de gua Inexistncia de rede pblica ou privada de electricidade Inexistncia de rede pblica ou privada de esgotos Inexistncia de ruas pavimentadas Inexistncia de elevadores em edifcios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservao Localizao e operacionalidade relativas Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis activas ou passivas 0,08 0,10 0,05 0,03 0,02 at 0,05 at 0,10 0,10

0,10

Sistema central de climatizao Qualidade construtiva Existncia de elevador (es) e/ou escada(s) rolante(s

0,10 at 0,10

0,03

Localizao e operacionalidade relativas

at 0,20

Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem caractersticas intrnsecas do prdio (edifcio ou fraco) e da sua envolvente urbana (infra-estruturas pblicas). Ainda da leitura das mesmas tabelas, pode observar-se o seguinte:

Para os prdios urbanos destinados a habitao, apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variao; Para os prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios, apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variao.

Dos aspectos referidos nas alneas anteriores trataro os pontos 2.5.1 e 2.5.2. Visando a aplicao uniforme das tabelas antes referidas, o n 2 do art. 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas, sendo desnecessrio aqui repeti-los. Todavia, no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo, de seguida d-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei.

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Notas importantes sobre conceitos subjacentes aplicao do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)

a) Moradia unifamiliar: Edificao destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo]. No caso de moradias geminadas ou em banda, so consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundaes e estrutura da parte habitacional independentes, mesmo que constitudas em propriedade horizontal e ainda que tenham reas dependentes comuns fora do corpo principal (Despacho do Exm. Senhor Director Geral dos Impostos de 02/07/2007 Informao n. 220/06/DSA Processo n. 227/05); b) Condomnio fechado: Corresponde definio constante da alnea e) do art. 43 do CIMI; c) Sistema central de climatizao: Para efeitos de aplicao do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energticos de Climatizao em Edifcios (Decreto - Lei n. 79/2006 de 4 de Abril, que revogou o Decreto-Lei 118/98, de 7 de Maio), considera-se sistema central de climatizao, o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatizao (ventilao, aquecimento, arrefecimento, humidificao, desumidificao e purificao de ar), situado ou concentrado numa instalao e num local distinto dos locais a climatizar, sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte, transportado por um fluido trmico aos diferentes locais a climatizar. Se o edifcio possuir pr - instalao do sistema central de climatizao, para efeitos de avaliao, deve o mesmo ser considerado como se j estivesse efectivamente instalado, desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira, tubagens e irradiador (despacho da Exma. Senhora Subdirectora Geral, de 02.07.2007, exarado sobre a Informao n. 306/2006 Processo n. 644/DSA); d) Existncia/Inexistncia de elevador: Para efeitos de aplicao do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectaes de habitao, comrcio, servios e indstria;

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e) Aplicao de elementos de qualidade e conforto em prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios (vide Tabela III.B do ponto 2.5) [i] Edifcios de escritrios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado Localizao em edifcios destinados a escritrios aplicvel, exclusivamente, aos espaos que possuem aquele tipo de utilizao. [ii] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divises susceptveis de utilizao independente, s se aplicam os coeficientes relativos a sistema central de climatizao e existncia de elevador (es) e ou escada (s) rolante (s), se estes elementos existirem no interior da fraco autnoma ou do andar. f) Na avaliao de prdios dos quais faam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas deve considerar-se na avaliao apenas o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual, conforme o caso.

2.5.1. Directrizes relativas apreciao da qualidade construtiva, da localizao excepcional, da localizao e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservao. Os peritos avaliadores, na parametrizao da sua grelha de valorizao ou depreciao, devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas apreciao da qualidade construtiva, da localizao excepcional, da localizao e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservao.

Notas importantes sobre as justificaes do perito avaliador na ficha de avaliaes Na Aplicao de Gesto das Avaliaes (AGA), a Ficha de Avaliao constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence, naturalmente, ao perito avaliador. Desta forma, para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razes acima expendidas, compete ao perito preencher, tendo em conta as directrizes constantes do Anexo I da ficha de avaliao, elaborar um grelha de valores dos respectivos coeficientes e fundament-los em conformidade com o n 3 do art. 43 do CIMI.

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2.5.2. Aplicao de coeficientes majorativos s moradias unifamiliares. (Tabela I prevista no n 1 do art. 43 do CIMI)

A alnea b) do n. 1 art. 62 do CIMI estabelece que compete CNAPU propor para vigorar trienalmente, os coeficientes majorativos aplicados s moradias unifamiliares, sobre proposta dos peritos. Os valores destes coeficientes podem ser atribudos com base numa correlao positiva com as percentagens do valor das edificaes autorizadas ou previstas para determinado terreno para construo (vide a propsito o n. 2 do art. 45 do CIMI).

2.6. Aplicao do coeficiente de vetustez (Cv) (vide artigo 44 do CIMI) O coeficiente de vetustez determinado em funo do nmero inteiro de anos decorridos desde a data de emisso da licena de utilizao, caso exista, ou desde a data de concluso das obras de edificao, de acordo com a tabela V. No caso de prdios ampliados estas regras aplicam-se, respectivamente, de acordo com a idade de cada parte. Constituem excepo, as situaes em que as licenas de utilizao so obtidas para efeito de legalizao; aqui a determinao do coeficiente de vetustez feita com base na data de concluso das obras. Quando no for possvel determinar a data de concluso das obras, esta ser fixada pelo Chefe do Servio de Finanas nos termos do n. 2 do art. 10 do CIMI (Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05).

TABELA V Coeficiente de Vetustez (Cv)

Anos
Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60

Coeficiente de Vetustez
1,00 0,90 0,85 0,80 0,75 0,65 0,55 0,40

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Notas importantes aplicao do Coeficiente de Vetustez (Cv)

a) Prdios ampliados

[i] Prdio em propriedade total sem divises, andares ou fogos susceptveis de utilizao independente: Havendo alteraes em prdio edificado, em regime de propriedade total, por ampliao e desde que a parte ampliada no seja susceptvel de utilizao independente, a determinao do seu Vt ser feita cumprindo as seguintes etapas:

1) Clculo do Vt do prdio, sem a ampliao: A rea do prdio a considerar a anterior ampliao; A idade do prdio, para aplicao do Cv, a da ampliao. Se a ampliao incluir novos elementos de qualidade e conforto, estes devem ser considerados, para aplicao do Cq.

2) Clculo do Vt do prdio com a ampliao: A rea do prdio a considerar inclui a ampliao; A idade do prdio, para aplicao do Cv, a da ampliao; Se a ampliao incluir novos elementos de qualidade e conforto, estes devem ser considerados, para aplicao do Cq.

3) Clculo do Vt do prdio, reportado situao anterior ampliao: A rea do prdio a considerar a anterior ampliao; A idade do prdio, para aplicao do Cv, o do prdio, se no tivesse ocorrido ampliao. Se a ampliao incluir novos elementos de qualidade e conforto, estes devem ser considerados para aplicao do Cq.
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4)

Clculo do Vt da ampliao = [2] [1]

5) Clculo do Vt final do prdio = [3] + [4]

Em suma, sempre que esteja em causa uma ampliao de um prdio, o Vt deve ser determinado para cada uma das partes, fazendo-se sempre trs avaliaes: Duas avaliaes com o Cv data da ampliao, determinando-se pela diferena o Vt da ampliao. Na terceira avaliao, calcula-se o Vt do edifcio antigo com a respectiva idade, somando-lhe o Vt da ampliao. Sempre que seja necessrio discriminar o Vt de reas acessrias (ex. Garagem) aplicam-se as regras contidas nos nmeros 1, 2 e 4, com as devidas adaptaes.

[ii] Prdio em propriedade total com divises, andares ou fogos susceptveis de utilizao independente: Sempre que esteja em causa a avaliao de prdios com partes susceptveis de utilizao independente, a avaliao deve ser feita separadamente com discriminao do Vt, seguindo-se a regra geral para a determinao da idade de cada uma das partes.

[iii] No caso da ampliao de terreno para construo ou de logradouros de prdio urbano (vulgar arredondamento de estremas): Deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada s para efeitos de IMT nos termos do art. 14, n. 4 a 6 do CIMT. Os proprietrios dos prdios da resultantes (novos prdios) apresentaro a declarao modelo 1 do IMI, nos termos da alnea d) dos art. 13. do CIMI, devendo os prdios ser avaliados para efeitos de IMI.

b) Outras regras

Nas avaliaes de prdios urbanos que sofreram mudana de afectao com emisso de nova licena de utilizao, sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos, bem como, nos que se encontram na mesma situao mas que, no entanto, sofreram obras de melhoramento/conservao/manuteno

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que no impliquem alteraes da estrutura resistente, no deve ser alterada a idade do prdio, devendo-se, assim, contar o nmero de anos para aplicao do respectivo coeficiente de vetustez desde a data da emisso da primeira licena de utilizao/concluso da edificao. O efeito das eventuais obras deve ser contemplado na atribuio do valor patrimonial tributrio ao nvel do coeficiente de qualidade e conforto, previsto no artigo 43. do CIMI;

Nas avaliaes de prdios urbanos que sofreram obras de reconstruo, que implicaram demolio total ou parcial da edificao, sujeitos por isso a nova licena de utilizao ou comunicao prvia o nmero de anos para aplicao do respectivo coeficiente de vetustez deve ser contado desde a data de emisso da nova licena de utilizao ou da comunicao prvia quando exista, ou da data da concluso das obras de edificao efectuadas aps a demolio total ou parcial.

3. Determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo (vide artigo 45 do CIMI)

3.1. Regra Geral

A determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo ... o somatrio do valor da rea de implantao do edifcio a construir, que situada dentro do permetro de fixao do edifcio ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente implantao. n. 1 do art. 45 do CIMI, o que resulta na seguinte equao geral:

1.

Vt = Vtimplantao + Vtadjacente

Sendo:

1.1.

Vtimplantao = Vc x [(Abc Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai x Ca x Cl x Cq

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Em que:

Vc Abc

Valor base dos prdios edificados rea bruta de construo autorizada ou prevista

Ab

rea bruta dependente Percentagem da rea de implantao (variando entre 15 e 45 % do valor das edificaes previstas ou autorizadas) Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao Coeficiente de moradia unifamiliar (s se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar)

%ai Ca Cl Cq

E, 1.2. Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)] x Ca x Cl x Cq

Em que:

Vc Ac Ad Ca Cl Cq

Valor base dos prdios edificados rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao rea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de implantao Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao Coeficiente de moradia unifamiliar (s se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar)

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Da conjugao de 1.1. Vtimplantao e de 1.2. Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equao geral:

1.3. Vt = Vc x { [ (Abc Ab) + (Ab x 0,3) ] x %ai + (Ac x 0,025) + (Ad x 0,005) } x Ca x Cl x Cq

As percentagens referentes rea de implantao (%ai) e respectivas reas de aplicao, semelhana do zonamento para os coeficientes de localizao, so parte integrante dos contedos do SIGIMI e so igualmente aprovadas em Portaria.

3.2. Mtodo comparativo a que se refere o artigo 76. do CIMI

Na determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo e dos terrenos da espcie outros quando seja reconhecida a distoro a que se refere o n. 4 do art. 76. do CIMI, aplicado o Mtodo Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expresso:

V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preo de venda do terreno por m2, praticado no local, na situao de infra-estruturao em que se encontra data do reporte da avaliao A terr = rea do terreno

Notas importantes sobre o clculo de Vt de terrenos para construo

a) Terrenos para construo com diferentes afectaes

[i] Quando o terreno se destina construo de edificaes com diferentes afectaes, com discriminao das respectivas reas, estas devem ser consideradas no clculo de Vt. Assim, nestes casos, o Vt corresponde soma dos Vts das diferentes afectaes. Havendo terreno livre, ser considerada a quota-parte de cada afectao;

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[ii] Quando o terreno se destina construo de edificaes com diferentes afectaes, sem discriminao das respectivas reas, deve considerar-se, para atribuio dos coeficientes de afectao [Ca] e de localizao [Cl], a rea dominante.

b) Nos prdios vazados10, a rea de implantao corresponde projeco, na horizontal, do seu permetro exterior;

c) Terrenos para construo que abrangem zonas de Cl e de % de rea de implantao diferentes (Despacho do Exm. Senhor Director-Geral dos Impostos de 18/07/05 Informao n. 241/05/DSA Processo n. 234/05):

Quando existem terrenos para construo que abrangem zonas de coeficientes de localizao e % de rea de implantao diferentes, o perito deve proceder por analogia com o art. 79 do CIMI, referente inscrio de prdios na matriz, quando situados em mais de uma freguesia. Assim, teremos:

Se o terreno de construo possuir uma entrada principal, deve o perito adoptar como valores de Cl e % de rea de implantao, os da zona onde aquela se situa; Se no for possvel identificar uma entrada principal, deve o perito adoptar como valores de Cl e % de rea de implantao, os da zona onde se encontra a maior rea do terreno para construo.

4. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios de espcie Outros

(vide artigo 46 do CIMI) Para a determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios de espcie Outros necessrio atender s suas especificidades, sendo aplicveis as seguintes regras de avaliao.

10

Em regra, trata-se de edifcios cujo rs-do-cho apenas possui a caixa de escada e os pilares, sendo vazado o espao sobrante por no se construrem os panos de alvenaria.

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Assim:

1. - Regra Geral com as adaptaes necessrias (n 1 do art. 46 do CIMI)

O valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados determinado nos termos do art. 38 do CIMI com as adaptaes necessrias (vide a propsito o ponto 2), designadamente:

Quanto ao tipo de utilizao: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectao [Ca] que melhor se ajusta utilizao efectiva do prdio. Quanto localizao: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localizao [Cl], em funo da afectao que antes considerou. Constituem excepo, os estacionamentos coberto e no coberto11, ambos com coeficiente de afectao constante da tabela do art. 41 do CIMI (vide Tabela II do ponto 2.3 deste manual), sendo o coeficiente de localizao o correspondente utilizao dominante na zona. Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos, em funo da afectao que antes considerou.

Constituem excepo os estacionamentos cobertos e no cobertos e as arrecadaes e arrumos, aos quais no se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no clculo do valor patrimonial tributrio.

11

O estacionamento no coberto avaliado pela regra geral quando, o mesmo, possuir construes de carcter definitivo, caso contrrio, aplica-se o mtodo de custo.

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2. Mtodo de Custo (n 2 do art. 46 do CIMI)

No sendo possvel utilizar as regras do art. 38 do CIMI, o perito deve utilizar o Mtodo de Custo adicionado do valor do terreno, com base na seguinte expresso: V = T + Et + (C + Ec) x Cad + Evc + L

Em que: V = Valor patrimonial tributrio T = Valor comercial do terreno Et = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construo Ec = Encargos com a construo Cad = Coeficiente de apreciao ou de depreciao (a aplicar sempre que o prdio rena condies que imprimam valorizao ou desvalorizao, designadamente, de exclusividade, de natureza arquitectnica, fsica, funcional, econmica e ambiental) Evc = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor

3. Avaliao de prdios espcie Outros sem capacidade construtiva (n. 3 do art. 46. do CIMI)

Nos terrenos, o seu valor unitrio corresponde ao que resulta da aplicao do coeficiente de 0,005 ao produto do valor base dos prdios edificados pelo coeficiente de localizao.

Vt = Vc x A terr x Cl x 0,005 Vc Valor base dos prdios edificados

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A terr rea do terreno Cl Coeficiente de localizao correspondente utilizao dominante da zona, a identificar pelo avaliador.

4. Avaliao de prdios em runas12 (n. 4 do art. 46. do CIMI) O valor patrimonial tributrio determinado como se de terrenos para construo se tratasse (vide a propsito o ponto 3). Na tabela VI, a ttulo de exemplo, enumera-se um conjunto de prdios da espcie Outros e seu enquadramento em termos de clculo do seu valor patrimonial tributrio.

Notas importantes sobre o clculo do valor patrimonial tributrio dos prdios da espcie outros

a) Para os prdios da espcie Outros, onde o avaliador no consegue identificar uma afectao principal ou a construo no possibilita a aplicao da regra geral de prdios edificados, aplica se, para clculo do valor patrimonial tributrio, o mtodo de custo, devendo fundamentar essa opo;

b) Avaliao de prdios urbanos em runas: A avaliao efectuada tendo como referncia a rea de construo das edificaes antes existentes;

c) Avaliao de parques elicos e centrais fotovoltaicas: A avaliao efectuada pelo mtodo do custo [art. 46, n 2 do CIMI]. Os equipamentos, designadamente aerogeradores, turbinas, ps e painis solares no so considerados na avaliao, por serem considerados equipamentos;

d) Avaliao de estabelecimentos prisionais: No que concerne s regras a aplicar na avaliao dos estabelecimentos prisionais, os peritos avaliadores devem ter em

12

Prdios em runas esta classificao definida de acordo com a deliberao da Cmara Municipal.

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DIRECO DE SERVIOS DE AVALIAES

considerao o entendimento sancionado para os estabelecimentos militares13, mormente que so prdios do tipo Outros (nos termos da alnea d) do n. 1 do artigo 6. do CIMI). A avaliao dos mesmos deve ser feito ao abrigo do disposto no n. 2 do artigo 46. do CIMI, mormente com a aplicao do mtodo de custo adicionado do valor do terreno;

e) Avaliao de postos de abastecimento de combustvel: No que concerne s regras a aplicar na avaliao dos postos de abastecimento de combustvel, os peritos avaliadores devem ter em considerao o seguinte:

Quando se trate apenas de postos de abastecimentos de combustvel ou quando se lhes encontrem associados quiosques/lojas de convenincia ou a lavagem de automveis, com carcter meramente acessrio pouco representativo, deve ser aplicado o mtodo de custo conforme determina o n. 2 do art. 46. do CIMI (neste caso a afectao considerar deve ser Comrcio);

Quando existam outras reas, para alm do posto de combustvel (ex. restaurao, hotelaria, supermercado, loja de venda e substituio de pneus, mudana de leo ou outros servios deve ser efectuada uma anlise individual a cada um dos casos. Assim, cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras n. 2 do artigo 46. do CIMI, para a rea de abastecimento e, eventualmente loja de convenincia ou lavagem de automveis, ou pela aplicao das regras constantes do artigo 38. do CIMI para outras reas/partes

economicamente independentes (ex. restaurantes, supermercados e oficinas).

13

Designadamente os Quartis.

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TABELA VI Regras de avaliao de prdios Outros

Prdios da espcie OUTROS

Regras de avaliao

Sedes das Cmaras Municipais, Museus, Bibliotecas e Residncias de Estudantes

1 Regra Geral. Considerando-se a afectao Servios.

1 Regra Geral. Estacionamentos cobertos fechados e no fechados O Cl a aplicar corresponde ao da afectao dominante da rea envolvente da localizao do estacionamento.

1 Regra Geral. Estacionamentos no cobertos com construes no precrias. Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos, ou seja, o correspondente afectao dominante da rea envolvente onde est implantado o estacionamento.

Estacionamentos no cobertos, sem construes ou com construes precrias 2 Mtodo do Custo.

Igrejas, estabelecimentos militares, quartis de bombeiros e de proteco civil 2 Mtodo do Custo.

Estaes rodovirias, estaes ferrovirias e de metropolitano, postos transformao de energia (EDP), parques elicos. 2 Mtodo do Custo.

Aeroportos, aerdromos, portos e marinas

2 Mtodo do Custo.

Recintos desportivos, piscinas, campos de golfe

2 Mtodo do Custo.

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DIRECO DE SERVIOS DE AVALIAES

Prdios da espcie OUTROS

Regras de avaliao

2 Mtodo do Custo. [Se, adicionalmente ao posto de abastecimento de combustvel, Postos de abastecimento de combustvel existirem outras reas como restaurao, alojamento, supermercados e oficinas, cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras.]

Barragens, ETARs

2 Mtodo do Custo.

Estabelecimentos prisionais

2 Mtodo do Custo adicionado do valor do terreno.

Zonas verdes, aterros sanitrios pedreiras, saibreiras, minas de sal-gema

3 Avaliao como prdios da espcie Outros sem capacidade construtiva

5. Outras questes

5.1.

Avaliao das fraces autnomas, ou partes susceptveis de utilizao independente, com a afectao estacionamento coberto e fechado com arrecadaes no seu interior No que concerne s regras a aplicar na avaliao garagens individuais/colectivas que sejam fraces autnomas ou divises susceptveis de utilizao independente com arrecadaes no seu interior, estas no devem ser consideradas reas brutas dependentes, por se encontrarem inseridas em rea bruta privativa.

Reala-se, que tanto os lugares de estacionamento como as garagens individuais so consideradas, para efeito do disposto no artigo 41. do CIMI, como estacionamentos cobertos e fechados.

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DIRECO DE SERVIOS DE AVALIAES

5.2.

Avaliao dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo actividade de venda de veculos automveis ou outras mercadorias/servios (ex. venda de imveis)

No que concerne s regras a aplicar na avaliao dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo actividade de venda de veculos automveis ou outras mercadorias/servios deve ser observada a mesma regra que se aplica na avaliao dos estacionamentos descobertos com construes precrias, mormente o disposto no n. 2 do artigo 46. do CIMI (mtodo de custo).

5.3. Avaliao de prdios urbanos (lotes de terreno para construo), cujo alvar refira que o mesmo tem como destino duas afectaes distintas. No que concerne s regras a aplicar na avaliao de lotes de terreno para construo, cujo respectivo alvar de loteamento preveja mais do que uma afectao (ex. comrcio/servios) deve aplicar-se na validao da afectao e correspondente coeficiente de localizao o critrio da dominncia do mercado imobilirio na zona.

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