A segurana jurdica o elemento essencial do sistema registral imobilirio e, para garanti-la, h uma srie de princpios e mecanismos de controle de ingresso

o de ttulos, que so utilizados quando da qualificao registral. Um princpio que se destaca o da especialidade objetiva, pelo qual toda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado.[1] Essa individuao obtida pela meno dos requisitos apontados, notadamente de seus caractersticos e confrontaes e seu nmero de inscrio atual, e, portanto, legalmente exigida em todos os atos de mutao jurdico-real, sejam particulares, sejam judiciais.[2] As descries dos imveis efetuadas no passado so muito precrias e no garantem a segurana jurdica que se espera, sendo esta uma das maiores crticas feitas ao registro pblico imobilirio, como se isso tivesse ocorrido por culpa do registrador. Essas falhas ocorreram por uma srie de motivos, nenhum dos quais por culpa ou responsabilidade do registrador, pois nunca lhe coube a atribuio de descrever imveis, mas apenas a de transcrever, verbo ad verbum, a descrio constante do ttulo aquisitivo. Tais descries remontam poca colonial, quando o Brasil possua uma grande extenso de terras livres para serem colonizadas, havendo incentivo para o desbravamento, para as bandeiras, para a colonizao do interior. A falta de preciso na descrio dos imveis estava relacionada com o modelo de explorao da Colnia. No incio, as concesses de terras eram imensas, existia um modelo extrativista que se baseava no latifndio em tudo conforme o que se convencionou chamar de modelo colonial. Havia um aproveitamento extensivo do solo com o seu esgotamento pelo uso inadequado, com uma intrnseca necessidade de mobilidade o que acarretava uma flexibilizao dos limites da posse ou propriedade. A efetiva posse tinha essa caracterstica dinmica, expandia-se de um lado para o outro. No admira que, embora houvesse disposio tecnologia geodsica para a realizao de uma adequada demarcao das terras, isso no se far na Colnia.[3] Alm disso, essas descries no eram absurdas como se costuma dizer. Elas cumpriram muito bem seu papel de declarar a extenso do direito de propriedade naquele momento histrico, no gerando dvidas ou conflitos pelo fato de sua aparente precariedade. O registro cumpriu satisfatoriamente sua misso, independentemente da existncia de um suporte cadastral. Alis essa a tese de Filadelfo Azevedo. [] O mercado erigiria outro mecanismo de publicidade das situaes jurdicas em seu lugar. preciso enxergar devidamente a importncia relativa do cadastro para no cairmos na tentadora tese de que o cadastro condio essencial para o registro... Tanto no assim que sobrevivemos sua falta por longo tempo. E o advento da Lei 10.267/2001, se de um lado deve ser saudada como um importante avano, de outro no pode se constituir em embarao livre circulao dos bens, impondo obstculos consagrao e assinalao de direitos.[4] No entanto, com o constante aumento populacional, a terra foi se tornando cada vez mais rara e onerosa, surgindo, a partir de ento, os problemas sociais a ela relacionados, destacando-se a falta de moradia, os conflitos agrrios e a especulao no mercado imobilirio. Diante desse novo panorama, as antigas descries passam a no mais garantir, com a devida segurana, o direito de propriedade regularmente constitudo, transformando-se em potencialidade danosa tanto para seus titulares como para a sociedade em geral. A sociedade situa-se no plo passivo do problema, pois, no raras vezes, a imperfeio da descrio imobiliria utilizada pelo seu titular com o intuito esprio de avanar os limites reais de sua propriedade imobiliria sobre a propriedade alheia.

A propsito, diz o Dr. Jos Roberto Ferreira Gouva, 1 Curador de Registros Pblicos da Capital: O subscritor deste permite-se observar que esta no a primeira vez - e infelizmente no ser a ltima - em que algum pretende, atravs de registro imobilirio antigo, com descrio absolutamente ineficiente, tornar-se proprietrio de rea certa e identificvel. O juiz Narciso Orlandi Neto rejeitou pedido do titular do registro imobilirio do Stio do Ibirapuera que, h alguns anos, se dizia senhor de tudo o que estivesse nos bairros de Santo Amaro, Vila Mariana, Ibirapuera e outros mais. No mesmo sentido, observa o MM. Juiz Aroldo Mendes Viotti, na r. sentena de que se recorre: Cuida-se, portanto, de um daqueles registros que, apesar de traduzirem o retrato de uma poca, mostram-se inteiramente desprovidos de elementos que os permitam localizar geograficamente. Trazendo apenas referncia rea, em alqueires, e confrontaes no mais identificveis na poca presente, registros de tal natureza, em significativa expresso, como que flutuam geograficamente, no mais sendo localizveis no solo em ateno especialidade. Esses registros flutuantes, amoldveis a diversas realidades geogrficas, acomodando em contornos obscuros fenmenos geodsicos distintos, afrontam a base imobiliria que, mediante a especialidade objetiva, se encontra na raiz da segurana jurdica objeto teleolgico do registro predial.[5] [1] Afrnio de CARVALHO, Registro de imveis, 2001, p. 243. [2] Ibidem, p. 246. [3] Srgio JACOMINO, em entrevista concedida a Ftima Rodrigo em 5/11/2004 (Boletim Eletrnico do IRIB n 1824, de 28/6/2005). [4] Ibidem. [5] TJSP CGJ, Deciso n 170/86, de 20/10/1986, relator: juiz Ricardo Henry Marques Dip.