DIREITO IMOBILIRIO

04 A Incorporao
Imobiliria

A Incorporao Imobiliria

Noes Gerais
Art. 28 - As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela presente Lei.

Pargrafo nico - Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida
com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes,
ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas (Vetado).

Art. 29 - Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora
no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno
objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas (Vetado), em edificaes a serem
construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para
efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-
se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras
concludas.

Pargrafo nico - Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de
construo, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de sesso das fraes de
terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30 - Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos

que contratem a construo de edifcios que se destinem a constituio em condomnio, sempre que
iniciarem as alienaes antes da concluso das obras.

Art. 31 - A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao incorporador,

que somente poder ser:
a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio deste ou promitente cessionrio
com ttulo que satisfaa os requisitos da alnea a do ART.32;

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proibida a reproduo total ou parcial desta apostila por qualquer processo eletrnico ou mecnico.
 b) o construtor (Decretos nmeros 23.569, de 11 de dezembro de 1933, e 3.995, de 31 de dezembro
de 1941, e Decreto-lei nmero 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imveis (Lei nmero
6.530, de 12 de maio de 1978).

1. - No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo proprietrio do terreno, o promitente

comprador e cessionrio deste ou o promitente cessionrio, de mandato outorgado por instrumento
pblico, onde se faa meno expressa desta Lei e se transcreva o disposto no 4. do art.35, para
concluir todos os negcios tendentes alienao das fraes ideais de terreno, mas se obrigar
pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

2. - Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a indicao expressa do

incorporador, devendo tambm seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da
construo.

3 - Toda e qualquer incorporao, independentemente da forma por que seja constituda, ter um
ou mais incorporadores solidariamente responsveis, ainda que em fase subordinada a perodo de
carncia, referido no ART.34.

As Obrigaes e Direitos do Incorporador

Art. 32 - O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado,
no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda
ou de cesso de direitos ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no
haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para
demolio e construo, devidamente registrado;
b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos, de aes
cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte) anos,
acompanhado de certido dos respectivos registros;
d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e
indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea construda;
f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o
terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o
inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com
a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-
se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional
responsvel pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas que a elas
correspondero;
j) minuta da futura Conveno de Condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes;
l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1. do art. 31;
n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas h
mais de 5 (cinco) anos;
p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem
comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.

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 1 - A documentao referida neste artigo, aps o exame do oficial de registro de imveis, ser
arquivada em cartrio, fazendo-se o competente registro.

2 - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de

unidades autnomas sero tambm averbveis margem do registro de que trata este artigo.

3 - O nmero do registro referido no 1, bem como a indicao do cartrio competente,

constar, obrigatoriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos,
preliminares ou definitivos, referentes incorporao, salvo dos anncios "classificados".

4 - O Registro de Imveis dar certido ou fornecer, a quem o solicitar, cpia fotosttica,

heliogrfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste
artigo, ou autenticar cpia apresentada pela parte interessada.

5 - A existncia de nus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienao, no impedem o

registro, que ser feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos,
extrados do registro, a existncia e a extenso dos nus.

6 - Os oficiais de registro de imveis tero 15 (quinze) dias para apresentar, por escrito, todas as
exigncias que julgarem necessrias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigncias, tero o
prazo de 15 (quinze) dias para fornecer certido, relacionando a documentao apresentada e
devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentao, com exceo dos
documentos pblicos. Em casos de divergncia, o oficial levantar a dvida segundo as normas
processuais aplicveis.

7 - O oficial do registro de imveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de

documentao contraveniente lei ou der certido ...(Vetado)... sem o arquivamento de todos os
documentos exigidos.

8 - O oficial do registro de imveis que no observar o prazo previsto no 6 ficar sujeito

penalidade imposta pela autoridade judiciria competente em montante igual ao dos emolumentos
devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicvel por quinzena ou frao de quinzena de
superao de cada um daqueles prazos.

9 - O oficial do registro de imveis no responde pela exatido dos documentos que lhe forem
apresentados para arquivamento em obedincia ao disposto nas alnea e, g, h, p deste artigo, desde
que assinados pelo profissional responsvel pela obra.

10 - As plantas do projeto aprovado (alnea d deste artigo) podero ser apresentadas em cpia
autenticada pelo profissional responsvel pela obra, acompanhada de cpia de licena de
construo.

11 - At 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 (quinze) dias da entrega ao cartrio do Registro de

Imveis da documentao completa prevista, neste artigo, feita por carta enviada pelo Oficio de
Ttulos e Documentos, no tiver o Cartrio de Imveis entregue a certido de arquivamento e
registro, nem formulado, por escrito, as exigncias previstas no 6, considerar-se- de pleno direito
completado o registro provisrio.

12 - O registro provisrio previsto no pargrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as

unidades da incorporao, indicando na sua publicao o nmero do Registro de Ttulos e
Documentos referente remessa dos documentos ao Cartrio de Imveis, sem prejuzo, todavia, da
sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigao de satisfazer as exigncias,
posteriormente formuladas pelo Cartrio, bem como de completar o registro definitivo.

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 Art. 33 - O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, findo o
qual, se ela ainda no se houver concretizado, o incorporador s poder negociar unidades depois
de atualizar a documentao a que se refere o artigo anterior, revalidado o registro por igual prazo.

Art. 34 - O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia, dentro
do qual lhe lcito desistir do empreendimento.

1 - A fixao do prazo de carncia ser feita pela declarao a que se refere a alnea n, do art.
32, onde se fixem as condies que autorizaro o incorporador a desistir do empreendimento.

2 - Em caso algum poder o prazo de carncia ultrapassar o termo final do prazo da validade do
registro ou, se for o caso, de sua revalidao.

3 - Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionaro, obrigatoriamente, o prazo de

carncia, inclusive para efeitos do ART.45.

4 - A desistncia da incorporao ser denunciada, por escrito, ao Registro de Imveis e

comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos aquisio, sob pena de
responsabilidade civil e criminal do incorporador.

5 - Ser averbada no registro da incorporao a desistncia de que trata o pargrafo anterior,

arquivando-se em cartrio o respectivo documento.

6 - O prazo de carncia improrrogvel.

Art. 35 - O incorporador ter o prazo mximo de 60 (sessenta) dias, a contar do termo final do
prazo de carncia, se houver, para promover a celebrao do competente contrato relativo frao
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construo e da Conveno do Condomnio, de
acordo com discriminao constante da alnea i do art. 32.

1 - No caso de no haver prazo de carncia, o prazo acima se contar na data de qualquer

documento de ajuste preliminar.

2 - Quando houver prazo de carncia, a obrigao somente deixar de existir se o incorporador

tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condies previamente estabelecidas, por escrito, ao
Registro de Imveis, a no-concretizao do empreendimento.

3 - Se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar a incorporao, embora no

se tenham reunido as condies a que se refere o 1, o outorgante do mandato, de que trata o 1,
do art. 31, poder faz-lo nos 5 (cinco) dias subseqentes ao prazo de carncia, e nesse caso ficar
solidariamente responsvel com o incorporador pela devoluo das quantias que os adquirentes ou
candidatos aquisio houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso
sobre eles, dispensando-se, ento, do cumprimento da obrigao fixada no caput deste artigo.

4 - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1. do art. 31 a obrigao

da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta
ou o documento de ajuste preliminar podero ser averbados no Registro de Imveis, averbao que
conferir direito real oponvel a terceiros, com o conseqente direito obteno compulsria do
contrato correspondente.

5 - Na hiptese do pargrafo anterior, o incorporador incorrer tambm na multa de 50%

(cinqenta por cento) sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrvel por via executiva,
em favor do adquirente ou candidato aquisio.

6 - Ressalvado o disposto no art. 43, do contrato de construo dever constar expressamente a

meno dos responsveis pelo pagamento da construo de cada uma das unidades. O incorporador

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 responde, em igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo pagamento da construo
das unidades que no tenham tido a responsabilidade pela sua construo assumida por terceiros e
at que o tenham.

Art. 36 - No caso de denncia de incorporao, nos termos do art. 34, se o incorporador, at 30

(trinta) dias a contar da denncia, no restituir aos adquirentes as importncias pagas, estes
podero cobr-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em
funo do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que
reflita as variaes no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% (seis por
cento) ao ano, sobre o total corrigido.

Art. 37 - Se o imvel estiver gravado de nus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver
qualquer ao que possa compromet-lo, o fato ser obrigatoriamente mencionado em todos os
documentos de ajuste, com a indicao de sua natureza e das condies de liberao.

Art. 38 - Tambm constar, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de
encontrar-se ocupado o imvel, esclarecendo se a que ttulo se deve esta ocupao e quais as
condies de desocupao.

Art. 39 - Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total ou parcial
em unidades a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro;

II - a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que

corresponder a cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados.

Pargrafo nico - Dever constar, tambm, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do

terreno ficou ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo.

Art. 40 - No caso de resciso de contrato de alienao do terreno ou de frao ideal, ficaro

rescindidas as cesses ou promessas de cesso de direitos correspondentes aquisio do terreno.

1 - Nesta hiptese, consolidar-se-, no alienante em cujo favor se opera a resoluo, o direito

sobre a construo porventura existente.

2 - No caso do pargrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito aquisio de unidades

autnomas haver do mencionado alienante o valor da parcela de construo que haja adicionado
unidade, salvo se a resciso houver sido causada pelo ex-titular.

3 - Na hiptese dos pargrafos anteriores, sob pena de nulidade, no poder o alienante em cujo
favor se operou a resoluo voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autnoma, sem a prvia
indenizao aos titulares, de que trata o 2.

4 - No caso do pargrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer cobrana judicial do

que lhes for devido, somente podero garantir o seu pagamento a unidade e respectiva frao de
terreno objeto do presente artigo.

Art. 41 - Quando as unidades imobilirias forem contratadas pelo incorporador por preo global
compreendendo quota de terreno e construo, inclusive com parte do pagamento aps a entrega da
unidade, discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da construo.

1 - Poder-se- estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa

a construo, os efeitos da mora recairo no apenas sobre a aquisio da parte construda, mas,
tambm, sobre a frao ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.

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 2 - Poder-se- tambm estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento da
parcela relativa frao ideal de terreno, os efeitos da mora recairo no apenas sobre a aquisio
da frao ideal, mas, tambm, sobre a parte construda, ainda que totalmente paga.

Art. 42 - No caso de resciso do contrato relativo frao ideal de terreno e partes comuns, a
pessoa em cujo favor se tenha operado a resoluo sub-rogar-se- nos direitos e obrigaes
contratualmente atribudos ao inadimplente, com relao a construo.

Art. 43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos,

determinados ou determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes
normas:

I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis (seis) meses, o estado
da obra;

II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou

compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de
se retardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o
construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

III - em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel maioria
prosseguir na construo das edificaes, os subscritores ou candidatos aquisio de unidades
sero credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo
subsidiariamente os bens pessoais deste;

IV - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do

adquirente e s partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano da construo,
salvo autorizao unnime dos interessados ou exigncia legal;

V - no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda no
caso de elevao dos preos dos materiais e da mo-de-obra, salvo se tiver sido expressamente
ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, ento, nas condies estipuladas;

VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30
(trinta) dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o juiz notific-lo para que no
prazo mnimo de 30 (trinta) dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a
notificao, poder o incorporador ser destitudo pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
sem prejuzo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito cobrana executiva das
importncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

Art. 44 - Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador dever

requerer a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao e
discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem
da demora no cumprimento dessa obrigao.

1 - Se o incorporador no requerer a averbao o construtor requer-la- sob pena de ficar

solidariamente responsvel com o incorporador perante os adquirentes.

2 - Na omisso do incorporador e do construtor, a averbao poder ser requerida por qualquer

dos adquirentes de unidade.

Art. 45 - lcito ao incorporador recolher o Imposto do Selo devido, mediante apresentao dos
contratos preliminares, at 10 (dez) dias a contar do vencimento do prazo de carncia a que se
refere o art. 34, extinta a obrigao se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporao.

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 Art. 46 - Quando o pagamento do Imposto sobre Lucro Imobilirio e respectivos acrscimos e
adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, ser lcito ao adquirente reter o
pagamento das ltimas prestaes anteriores data-limite em que lcito pagar, sem reajuste, o
referido imposto e os adicionais, caso o vendedor no apresente a quitao at 10 (dez) dias antes
do vencimento das prestaes cujo pagamento torne inferior ao dbito fiscal a parte do preo a ser
ainda paga at a referida data-limite.

Pargrafo nico - No caso de reteno pelo adquirente, esse ficar responsvel, para todos os
efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acrscimos, inclusive pelos
reajustamentos que vier a sofrer o dbito fiscal.

Art. 47 - Quando se fixar no contrato que a obrigao do pagamento do Imposto sobre Lucro
Imobilirio, acrscimos e adicionais devidos pelo alienante transferida ao adquirente, dever-se-
explicitar o montante que tal obrigao atingiria, se sua satisfao se desse na data da escritura.

1 - Neste caso, o adquirente ser tido, para todos os efeitos, como responsvel perante o Fisco.

2 - Havendo parcela restituvel, a restituio ser feita ao adquirente, e, se for o caso, em nome
deste sero emitidas as Obrigaes do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4. da Lei nmero
4.357, de 16 de julho de 1964.

3 - Para efeitos fiscais, no importar em aumento do preo de aquisio a circunstncia de

obrigar-se o adquirente ao pagamento do Imposto sobre Lucro Imobilirio, seus acrscimos e
adicionais.

A Construo de Edificaes em Condomnio

A Construo em Geral (art. 48 a 54):

Art. 48 - A construo de imveis, objeto de incorporao nos moldes previstos nesta Lei, poder ser
contratada sob o regime da empreitada ou de administrao, conforme adiante definidos, e poder
estar includa no contrato com o incorporador (Vetado), ou ser contratada diretamente entre os
adquirentes e o construtor.

1 - O projeto e o memorial descritivo das edificaes faro parte integrante e complementar do

contrato.

2 - Do contrato dever constar o prazo da entrega das obras e as condies e formas de sua
eventual prorrogao.

Art. 49 - Os contratantes da construo, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses,
com relao a ela, podero reunir-se em assemblia, cujas deliberaes, desde que aprovadas por
maioria simples dos votos presentes, sero vlidas e obrigatrias para todos eles, salvo no que
afetar ao direito de propriedade previsto na legislao.

1 - As assemblias sero convocadas, pelo menos, por um tero dos votos dos contratantes, pelo
incorporador ou pelo construtor, com meno expressa do assunto a tratar, sendo admitido
comparecimento de procurador bastante.

2 - A convocao da assemblia ser feita por carta registrada ou protocolo, com antecedncia
mnima de 5 (cinco) dias para a primeira convocao, e mais 3 (trs) dias para a segunda, podendo
ambas as convocaes ser feitas no mesmo aviso.

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 3 - A assemblia instalar-se-, no mnimo, com metade dos contratantes, em primeira
convocao, e com qualquer nmero, em segunda, sendo, porm, obrigatria a presena, em
qualquer caso, do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, com metade
dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

4 - Na assemblia os votos dos contratantes sero proporcionais s respectivas fraes ideais de

terreno.

Art. 50 - Ser designada no contrato de construo, ou eleita em assemblia especial, devidamente

convocada antes do incio da obra, uma Comisso de Representantes composta de trs membros
pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para represent-los junto ao construtor ou ao
incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.

1 - Uma vez eleita a Comisso, cuja constituio se comprovar com a ata da assemblia,
devidamente inscrita no Registro de Ttulos e Documentos, esta ficar de pleno direito investida dos
poderes necessrios para exercer todas as atribuies e praticar todos os atos que esta Lei e o
contrato de construo lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos
contratantes ou, se for o caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigaes destes.

2 - A assemblia poder revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer
deciso da Comisso, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos j produzidos.

3 - Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poder discriminar as atribuies da

Comisso e dever dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituio e a forma de
preenchimento das vagas eventuais, sendo lcita a estipulao de que o mandato conferido a
qualquer membro, no caso de sub-rogao de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de
pleno direito, ao sub rogatrio, salvo se este no o aceitar.

4 - Nas incorporaes em que o nmero de contratantes de unidades for igual ou inferior a trs, a
totalidade deles exercer, em conjunto, as atribuies que esta Lei confere Comisso, aplicando
se, no que couber, o disposto nos pargrafos anteriores.

Art. 51 - Nos contratos de construo, seja qual for seu regime, dever constar expressamente a
quem cabero as despesas com ligaes de servios pblicos, devidas ao Poder Pblico, bem como
as despesas indispensveis instalao, funcionamento e regulamentao do condomnio.

Pargrafo nico. Quando o servio pblico for explorado mediante concesso, os contratos de
construo devero tambm especificar a quem cabero as despesas com as ligaes que incumbam
s concessionrias, no caso de no estarem elas obrigadas a faz-las, ou, em o estando, se a isto se
recusarem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52 - Cada contratante da construo s ser imitido na posse de sua unidade se estiver em dia
com as obrigaes assumidas, inclusive as relativas construo, exercendo o construtor e o
condomnio, at ento, o direito de reteno sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este
direito ser exercido pelo incorporador.

Art. 53 - O Poder Executivo, atravs do Banco Nacional da Habitao, promover a celebrao de

contratos, com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABTN), no sentido de que esta, tendo
em vista o disposto na Lei nmero 4.150, de 21 de novembro de 1962, prepare, no prazo mximo de
120 (cento e vinte) dias, normas que estabeleam, para cada tipo de prdio que padronizar:

I - critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo para uso dos sindicatos, na
forma do art. 54;

II - critrios e normas para execuo de oramentos de custo de construo, para fins do disposto
no art. 59;

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 III - critrios e normas para avaliao de custo global de obra, para fins da alnea h, do art. 32;

IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificao, para fins do disposto no art. 32;

V - critrio para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestaes, que
poder ser introduzido nos contratos de incorporao inclusive para o efeito de aplicao do
disposto no 2. do art. 48.

1 - O nmero de tipos padronizados dever ser reduzido e na fixao se atender

primordialmente:
a) o nmero de pavimentos e a existncia de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc).;
b) o padro da construo (baixo, normal, alto), tendo em conta as condies de acabamento, a
qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o nmero de elevadores e as inovaes de
conforto;
c) as reas de construo.

2 - Para custear o servio a ser feito pela ABNT, definido neste artigo, fica autorizado o Poder
Executivo a abrir um crdito especial no valor de dez milhes de cruzeiros, em favor do Banco
Nacional da Habitao, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importncia ABNT, se
necessrio.

3 - No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se- a atualizao peridica das normas
previstas neste artigo, mediante remunerao razovel.

Art. 54 - Os sindicatos estaduais da indstria da construo civil ficam obrigados a divulgar

mensalmente, at o dia 5 de cada ms, os custos unitrios de construo a serem adotados nas
respectivas regies jurisdicionais, calculados com observncia dos critrios e normas a que se
refere o inciso I do artigo anterior.

1 - O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigao prevista neste artigo deixar de
receber dos cofres pblicos, enquanto perdurar a omisso, qualquer subveno ou auxlio que
pleiteie ou a que tenha direito.

2 - Na ocorrncia de omisso de sindicato estadual, o construtor usar os ndices fixados por

outro sindicato estadual, em cuja regio os custos de construo mais lhe paream aproximados dos
da sua.

3 - Os oramentos ou estimativas baseados nos custos unitrios a que se refere este artigo s
podero ser considerados atualizados, em certo ms, para os efeitos desta Lei, se baseados em
custos unitrios relativos ao prprio ms ou a um dos dois meses anteriores.

A Construo por Empretitada (arts. 55 a 57):

Art. 55 - Nas incorporaes em que a construo seja feita pelo regime de empreitada, esta poder
ser a preo fixo, ou a preo reajustvel por ndices previamente determinados.

1 - Na empreitada a preo fixo, o preo da construo ser irreajustvel, independentemente das

variaes que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.

2 - Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no contrato ser reajustado na forma e nas
pocas nele expressamente previstas, em funo da variao dos ndices adotados, tambm previstos
obrigatoriamente no contrato.

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 3 - Nos contratos de construo por empreitada, a Comisso de Representantes fiscalizar o
andamento da obra e a obedincia ao projeto e s especificaes exercendo as demais obrigaes
inerentes sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo.

4 - Nos contratos de construo fixados sob regime de empreitada, reajustvel, a Comisso de

Representantes fiscalizar, tambm, o clculo do reajustamento.

5 - No contrato dever ser mencionado o montante do oramento atualizado da obra, calculado

de acordo com as normas do inciso III do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54,
quando o preo estipulado for inferior ao mesmo.

6 - Na forma de expressa referncia, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preo

fixo.

Art. 56 - Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de

incorporao com construo pelo regime de empreitada reajustvel, em que conste preo, sero
discriminados explicitamente o preo da frao ideal do terreno e o preo da construo, com
indicao expressa da reajustabilidade.

1 - As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a realizao da

incorporao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

2 - Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais.

Art. 57 - Ao construtor que contratar, por empreitada a preo fixo, uma obra de incorporao,
aplicar-se-, no que couber, o disposto nos itens II, III, IV (Vetado) e VI do art. 43.

A Construo por Administrao (arts. 58 a 62):

Art. 58 - Nas incorporaes em que a construo for contratada pelo regime de administrao,
tambm chamado "a preo de custo", ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o
pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposies:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes ou

aquisies para construo, sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da
construo;

II - todas as contribuies dos condminos, para qualquer fim relacionado com a construo, sero
depositadas em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos
bancrios, as quais sero movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Art. 59 - No regime de construo por administrao ser obrigatrio constar do respectivo

contrato o montante do oramento do custo da obra, elaborado com estrita observncia dos
critrios e normas referidos no inciso II do art. 53, e a data em que se iniciar efetivamente a obra.

1 - Nos contratos lavrados at o trmino das funes, este montante no poder ser inferior ao da
estimativa atualizada, a que se refere o 3. do art. 54.

2 - Nos contratos celebrados aps o trmino das funes, este montante no poder ser inferior
ltima reviso efetivada na forma do artigo seguinte.

3 - s transferncias e sub-rogaes do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se- o

disposto neste artigo.

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 Art. 60 - As revises da estimativa de custo da obra sero efetuadas, pelo menos semestralmente, em
comum entre a Comisso de Representantes e o construtor. O contrato poder estipular que, em
funo das necessidades da obra, sejam alterveis os esquemas de contribuies quanto ao total, ao
nmero, ao valor e distribuio no tempo das prestaes.

Pargrafo nico - Em caso de majorao de prestaes, o novo esquema dever ser comunicado
aos contratantes, com antecedncia mnima de 45 (quarenta e cinco) dias da data em que devero
ser efetuados os depsitos das primeiras prestaes alteradas.

Art. 61 - A Comisso de Representantes ter poderes para, em nome de todos os contratantes e na

forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do
condomnio dos contratantes, aprov-los ou impugn-los, examinando a documentao respectiva;
b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais necessrios obra ou aos servios a
ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino, modificaes por ele solicitadas
em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que no prejudiquem
unidade de outro condmino e no estejam em desacordo com o parecer tcnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadao das contribuies destinadas construo;
e) exercer as demais obrigaes inerentes a sua funo representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construo, e praticar todos os atos necessrios ao funcionamento regular do
condomnio.

Art. 62 - Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de

incorporao com construo pelo regime de administrao em que conste preo, sero
discriminados explicitamente o preo da frao ideal de terreno e o montante do oramento
atualizado do custo da construo, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicao do ms a que se
refere o dito oramento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.

1 - As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a realizao da

incorporao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

2 - Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais.

As Infraes
Art. 63 - lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de pagamento,
por parte do adquirente ou contratante, de trs prestaes do preo da construo, quer
estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de
prvia notificao com o prazo de 10 (dez) dias para purgao da mora, implique na resciso do
contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento pelo dbito respondem os direitos
respectiva frao ideal de terreno e parte construda adicionada, na forma abaixo estabelecida, se
outra forma no fixar o contrato.

1 - Se o dbito no for liquidado no prazo de 10 (dez) dias, aps solicitao da Comisso de

Representantes, esta ficar, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar,
em pblico leilo anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de
cesso, ou a cesso da quota de terreno e correspondente parte construda e direitos, bem como a
sub-rogao do contrato de construo.

2 - Se o maior lano obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota
do terreno e a construo, despesas acarretadas e as percentagens expressas no pargrafo seguinte,
ser realizada nova praa no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praa, ser aceito o
maior lano apurado, ainda que inferior quele total (Vetado).

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 3 - No prazo de 24 (vinte e quatro) horas aps a realizao do leilo final, o condomnio, por
deciso unnime de assemblia geral em condies de igualdade com terceiros, ter preferncia na
aquisio dos bens, caso em que sero adjudicados ao condomnio.

4 - Do preo que for apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, todas as despesas
ocorridas, inclusive honorrios de advogado e anncios, e mais 5% (cinco por cento) a ttulo de
comisso e 10% (dez por cento) de multa compensatria, que revertero em benefcio do
condomnio de todos os contratantes, com exceo do faltoso, ao qual ser entregue o saldo, se
houver.

5 - Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comisso de Representantes ficar
investida de mandato irrevogvel, isento do Imposto do Selo, na vigncia do contrato geral de
construo da obra, com poderes necessrios para, em nome do condmino inadimplente, efetuar as
citadas transaes, podendo para este fim fixar preos, ajustar condies, sub-rogar o arrematante
nos direitos e obrigaes decorrentes do contrato de construo e da quota de terreno e construo;
outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preos, dar quitaes; imitir o arrematante
na posse do imvel; transmitir domnio, direito e ao; responder pela evico; receber citao,
propor e variar de aes; e tambm dos poderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado
legalmente habilitado.

6 - A morte, falncia ou concordata do condmino ou sua dissoluo, se se tratar de sociedade,

no revogar o mandato de que trata o pargrafo anterior, o qual poder ser exercido pela
Comisso de Representantes at a concluso dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertena
a menor de idade.

7 - Os eventuais dbitos, fiscais ou para com a Previdncia Social, no impediro a alienao

por leilo pblico. Neste caso, ao condmino somente ser entregue o saldo, se houver, desde que
prove estar quite com o Fisco e a Previdncia Social, devendo a Comisso de Representantes, em
caso contrrio, consignar judicialmente a importncia equivalente aos dbitos existentes, dando
cincia do fato entidade credora.

8 - Independentemente das disposies deste artigo e seus pargrafos, e como penalidades

preliminares, poder o contrato de construo estabelecer a incidncia de multas e juros de mora
em caso de atraso no depsito de contribuies sem prejuzo do disposto no pargrafo seguinte.

9 - O contrato poder dispor que o valor das prestaes, pagas com atraso, seja corrigvel em
funo da variao do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de
Economia, que reflita as oscilaes do poder aquisitivo da moeda nacional.

10 - O membro da Comisso de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo estar
sujeito perda automtica do mandato e dever ser substitudo segundo dispuser o contrato.

Art. 64 - Os rgos de informao e publicidade que divulgarem publicidade sem os requisitos

exigidos pelo 3. do art. 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-o multa em
importncia correspondente ao dobro do preo pago pelo anunciante, a qual reverter em favor da
respectiva Municipalidade.

Art. 65 - crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em proposta,

contratos, prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a
constituio do condomnio, alienao das fraes ideais do terreno ou sobre a construo das
edificaes.
Pena - recluso de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqenta) vezes o maior
salrio mnimo legal vigente no Pas.

1 - Incorrem na mesma pena:

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 I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de
empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade,
prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunicao ao pblico ou aos condminos, candidatos
ou subscritores de unidades, fizerem afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao
das fraes ideais ou sobre a construo das edificaes;

II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de

empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a ttulo de
emprstimo, em proveito prprio ou de terceiro, bens ou haveres destinados incorporao
contratada por administrao, sem prvia autorizao dos interessados.

2 - O julgamento destes crimes ser de competncia de juzo singular, aplicando-se os artigos 5,

6 e 7 da Lei nmero 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

3 - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a priso do indiciado

depender sempre de mandado do juzo referido no 2..

Art. 66 - So contravenes relativas economia popular, punveis na forma do art. 10 da Lei

nmero 1.521, de 26 de dezembro de 1951 :

I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem previamente satisfazer s exigncias

constantes desta Lei;

II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicaes a que se referem os

artigos 37 e 38, desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a hiptese de seus
pargrafos 2 e 3, de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal de terreno, do
contrato de construo ou de conveno do condomnio;

IV - (Vetado);

V - omitir o incorporador, no contrato, a indicao a que se refere o 5. do art. 55, desta Lei;

VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 (trinta) dias, ou retardar-lhe excessivamente o

andamento sem justa causa.
Pena - multa de 5 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salrio mnimo legal vigente no Pas.

Pargrafo nico - No caso de contratos relativos a incorporaes, de que no participe o

incorporador, respondero solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o
corretor, o proprietrio ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no
contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem
imputveis.

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