7 CMARA CVEL APELAO CVEL N 707.207-1, DA COMARCA DE LONDRINA - 1 VARA CVEL.

APELANTE (1) APELANTE (2) APELADO : GRANACON CONSTRUES CIVIS LTDA : CONDOMNIO CENTER SUL SHOPPING

: MUG ACESSRIOS LTDA

RELATORA CONV.1: JUZA SANDRA BAUERMANN

APELAO

CVEL

(1

2)

CONDOMNIO

CONSTRUO POR ADMINISTRAO. CONTRATO REGULADO PELA LEI N 4.591/64. INADIMPLNCIA DE CONDMINO. RESCISO CONTRATUAL COM LEILO EXTRAJUDICIAL INADIMPLENTE. DA UNIDADE DO CONDMINO DAS

PLEITO

DE DEVOLUO

PARCELAS PAGAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS QUE ENSEJOU A REALIZAO DE LEILO EXTRAJUDICIAL ADJUDICAO PELO

CONDOMNIO EM SEGUNDA PRAA. LEGALIDADE. AUSNCIA DE SALDO A SER DEVOLVIDO AO

EXCLUDO - IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUO DOS VALORES PAGOS PROCEDIMENTO DA LEI N 4.591/64. SENTENA REFORMADA. APELAO 1 CONHECIDA E PROVIDA PARA

ACOLHER A ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM -1

Em substituio ao Des. Luiz Osrio Moraes Panza Por designao da Presidncia.

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 1 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 2

DO PRIMEIRO APELANTE. APELAO 2 CONHECIDA E PROVIDA PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PLEITO INICIAL.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel n 707.207-1, de Londrina 1 Vara Cvel, em que apelante 1 GRANACON CONSTRUES CIVIS LTDA, apelante 2 CONDOMNIO CENTER SUL SHOPPING e Apelado MUG ACESSRIOS LTDA.

I Trata-se de recursos de apelao cvel interpostos por GRANACON CONSTRUES CIVIS LTDA e CONDOMNIO CENTER SUL SHOPPING, em face da r. sentena de fls. 236/246, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, determinar que os rus promovam solidariamente a restituio do valor pago, condenando, ainda, as rs ao pagamento de 2/3 das custas e despesas processuais, bem como honorrios advocatcios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenao.

Condomnio Center Sul Shopping interps embargos de declarao (fls. 248/251) que foram rejeitados conforme deciso de fls. 303/304.

Em razes recursais (fls. 306/320), sustenta Granacon Construes Civis Ltda, preliminarmente, ser parte ilegtima para figurar no plo passivo da presente demanda, pois sua participao no empreendimento restringiu-se execuo da obra, mediante o recebimento da taxa de administrao prevista no contrato.

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 2 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 3

No mrito, afirma que a sentena merece reforma, pois a apelada ingressou no empreendimento pelo sistema de construo direta, ou seja, a preo de custo, cuja finalidade era a construo de unidades condominiais e a lei que regulamenta a questo prev a possibilidade de retirada pela venda de unidade a outrem, ou, caso isso no seja possvel, atravs de leilo extrajudicial (fls. 312).

Assevera que, a partir do momento em que um condmino deixa de efetuar os pagamentos, sobrecarrega os demais, vez que a obra no interrompida. Ademais, a sentena ao determinar a devoluo dos valores pagos, fere o disposto no art. 63, 4 da Lei n 4.591/64, pois a apelada deixou de arcar com as parcelas devidas e, portanto, em virtude do leilo, ter direito restituio apenas do saldo, se houver.

Afirma, ainda, que o condomnio teve que adjudicar a unidade da apelada para que os prejuzos no fossem maiores e em virtude da inexistncia de licitantes, fato que no configura qualquer lucro por parte da apelante.

Alega que se trata de parceria firmada entre as partes e no uma compra e venda direta, sendo, portanto, incabvel a devoluo dos valores pagos, tal como determinada pela sentena, razo pela qual, requer a reforma da deciso, com o consequente afastamento da condenao pelas verbas de sucumbncia.

Condomnio Center Sul Shopping, por sua vez, tambm interps recurso de apelao (fls. 346/357) pugnando pela reforma da sentena, pois a apelada ingressou no empreendimento pelo sistema de

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 3 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 4

construo direta, ou seja, a preo de custo, cuja finalidade era a construo de unidades condominiais e, a lei que regulamenta a questo prev a possibilidade de retirada pela venda de unidade a outrem, ou, caso isso no seja possvel, atravs de leilo extrajudicial (fls. 312).

Assevera que, a partir do momento em que um condmino deixa de efetuar os pagamentos, sobrecarrega os demais, vez que a obra no interrompida. Ademais, a sentena ao determinar a devoluo dos valores pagos, fere o disposto no art. 63, 4 da Lei n 4.591/64, pois a apelada deixou de arcar com as parcelas devidas e, portanto, em virtude do leilo, ter direito restituio apenas do saldo, se houver.

Afirma, ainda, que o condomnio teve que adjudicar a unidade da apelada para que os prejuzos no fossem maiores e em virtude da inexistncia de licitantes, fato que no configura qualquer lucro por parte da apelante.

Alega que se trata de parceria firmada entre as partes e no uma compra e venda direta, sendo, portanto, incabvel a devoluo dos valores pagos, tal como determinada pela sentena, razo pela qual, requer a reforma da deciso, com o consequente afastamento da condenao pelas verbas de sucumbncia.

Ambos os recursos foram recebidos em ambos os efeitos (fls. 383).

A apelada apresentou contrarrazes a ambos os recursos (fls. 387/393).

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 4 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 5

O Relator originrio converteu o feito em diligncia, determinando que as partes se manifestassem sobre a efetivida adjudicao do bem. O segundo apelante postulou pela prorrogao do prazo assinalado, e os demais no se manifestaram.

Em razo de devoluo dos autos pelo Relator Originrio com base no artigo 29, pargrafo 3, do RITJPR e posterior designao da Presidncia deste Tribunal, vieram-me os autos conclusos.

a breve exposio.

II VOTO E A SUA FUNDAMENTAO

Recebo os recursos, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade, visto interpostos tempestivamente e porque atende aos demais pressupostos processuais.

Trata-se de ao de resciso de contrato c/c devoluo de parcelas pagas ajuizada por MUG Acessrios Ltda em face de Condomnio Center Sul Shopping e Granacon Construes Civis Ltda.

Da leitura da petio inicial constata-se que a autora aderiu ao condomnio requerido, comprometendo-se na aquisio da loja 131, com rea til de 24,88m, mediante o pagamento de entrada (em 1995), cujo valor foi dividido em trs parcelas de R$ 1.643,32 e mais as parcelas mensais, que pagou at 16.01.1998 (34 parcela) totalizando um valor pago de R$ 24.917,49.

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 5 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 6

Asseverou

que,

em

virtude

dos

atrasos

para

inaugurao do empreendimento, aumentos constantes no valor das parcelas, de forma supervalorizada, e diversos problemas de administrao apontados na exordial, deixou de efetuar os pagamentos, fato que ensejou que sua unidade fosse levada a leilo extrajudicial.

Em razo de tais fatos, pugnou pela resciso do contrato, com a devoluo das parcelas pagas, devidamente acrescida de juros de mora e correo monetria.

O douto magistrado ao proferir sentena, afastou as preliminares e julgou parcialmente procedente o pedido inicial, com base nos seguintes fundamentos:

Depois de ultimado o procedimento de venda extrajudicial,

contudo, fica caracterizada a ofensa a direito da condmina. (...) Uma vez que arrematado pelo valor da dvida, ento no houve a devoluo de qualquer valor autora. Ora, fica bastante claro o enriquecimento sem causa do empreendimento por conta desta diferena na medida em que arremata dvida de pouco mais de doze mil reais atravs a aquisio de direitos sobre unidade sujos direitos passavam dos vinte mil reais. (fls. 242).

1. apelante :

Da ilegitimidade passiva ad causam da primeira

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 6 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 7

Preliminarmente, pretende a primeira apelante Granacon Construes Civis Ltda o reconhecimento da sua ilegitimidade passiva, eis que apenas executou a obra, mediante o recebimento de valor correspondente taxa de administrao.

Razo lhe assiste.

Da leitura da carta de adeso acostada aos autos s fls. 32/33, bem como da ata da assembleia geral de constituio do condomnio Londrina Outlet Center se vislumbra que a primeira apelante seria responsvel pela administrao da construo do empreendimento, recebendo taxa de administrao. Alm disso, os pagamentos eram realizados em favor do condomnio, conforme boletos bancrios juntados aos autos com a inicial.

Do que resulta a concluso de que o negcio jurdico celebrado pelo autor/apelado no constituiu compra e venda de imvel, mas de ingresso em sistema de condomnio fechado, referente ao empreendimento denominado Condomnio Londrina Outlet Center, em que a participao da parte autora foi de participao no referido empreendimento com os demais condminos, cujo empreendimento foi administrado pela primeira apelante.

certo que a primeira apelante tambm foi contratada pelo condomnio para a prestao de servio de engenharia (edificao do empreendimento), e o fato de ter iniciado a promoo da formao do condomnio, no constituem elementos suficientes para se desconfigurar o contrato ao qual aderiu o apelado, que se configura como de edificao pelo sistema de incorporao imobiliria em condomnio, cuja regulao dada pela Lei 4591/64.

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 7 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 8

Diante de tais constataes, entendo que razo assiste primeira apelante ao alegar sua ilegitimidade passiva ad causam para responder a presente demanda, em que o apelado objetiva a resciso do referido contrato, com a devoluo de valores pagos no empreendimento, na qualidade de condmino.

2. Do mrito:

Quanto ao mrito em relao a segunda apelante, esta sustenta que o autor deu causa resciso do contrato a partir do momento em que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do contrato. Alm disso, havendo atraso no pagamento das parcelas, a unidade adquirida foi levada a leilo extrajudicial e, portanto, o autor, ora apelado tem direito ao recebimento apenas do saldo do leilo, aps deduzidos os valores inadimplidos e demais despesas, no havendo que se falar em restituio das as importncias pagas.

Sobre o tema, o referido dispositivo legal estabelece as regras para o leilo extrajudicial de unidade condominial contratada pelo regime de administrao ou a preo de custo, a saber:
Art. 63. lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestaes do preo da construo, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prvia notificao com o prazo de 10 dias para purgao da mora, implique na resciso do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo dbito respondem os direitos respectiva frao ideal de terreno e parte construda adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma no fixar o contrato.

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 8 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 9 1 Se o dbito no fr liquidado no prazo de 10 dias, aps solicitao da Comisso de Representantes, esta ficar, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em pblico leilo anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cesso, ou a cesso da quota de terreno e correspondente parte construda e direitos, bem como a subrogao do contrato de construo. 3 No prazo de 24 horas aps a realizao do leilo final, o condomnio, por deciso unnime de Assemblia-Geral em condies de igualdade com terceiros, ter preferncia na aquisio dos bens, caso em que sero adjudicados ao condomnio. 4 Do preo que for apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorrio de advogado e anncios, e mais 5% a ttulo de comisso e 10% de multa compensatria, que revertero em benefcio do condomnio de todos os contratantes, com exceo do faltoso, ao qual ser entregue o saldo, se houver.

Vislumbra-se, portanto, que o condomnio ter preferncia na aquisio dos bens e poder, portanto, adjudic-lo, hiptese em que, do preo obtido no leilo sero deduzidos, alm do valor do dbito, as despesas mencionadas no 4 do referido artigo, e somente eventual saldo

restitudo ao condmino inadimplente. No caso em exame, o procedimento legal para a

realizao do leilo extrajudicial no objeto de discusso entre as partes, de modo que se entende a regularidade do procedimento. Alis, o apelado, em suas contrarrazes, acaba por reconhecer que houve a arrematao do bem pela parte apelante fl.392, da que entendo desnecessria novas diligncias quanto a este ponto (adjudicao do bem). Em tendo havido a adjudicao da unidade pelo condomnio, o apelado s teria direito devoluo do que pagou se a

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 9 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 10

arrrematao de sua unidade tivesse se dado por valor superior ao quantum devido, mais os referidos encargos referidos no pargrafo 4 do artigo 63 da Lei 4591/94, acima reproduzido.

O que no ocorreu no caso em exame, uma vez que o valor da adjudicao foi suficiente apenas para quitar a dvida da parte autora, conforme incontroverso. Observe-se, que, em inexistindo licitantes, o

condomnio podia adjudicar o bem em segunda praa. No caso, o bem foi arrematado pelo valor da dvida.
O douto magistrado entendeu que a aquisio dos direitos sobre a unidade condominial, por intermdio da adjudicao em leilo extrajudicial ocorreu por valor muito inferior e que, por esta razo, deve haver a devoluo dos valores pagos, aps a deduo de todos os encargos previstos em lei (fls. 244).

Ocorre que no se pode falar em abusividade na adjudicao da unidade pelo Condomnio, quando no primeiro leilo no houve interessados. Ocorre que o parmetro a ser utilizado o valor do bem e no o valor das parcelas pagas. Alm disso, o valor de mercado pode ser considerado para concluir que o preo de venda foi vil e desproporcional.

Neste ponto o autor no logrou xito em se desincumbir do seu nus probatrio, qual seja/apelado, provar que o

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 10 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 11

preo da adjudicao vil. Alis, a questo sequer foi abordada sob esta tica, o que seria imprescindvel diante do procedimento previsto na Lei 4.591/64.

Por tais razes, no se pode falar em enriquecimento ilcito do condomnio, que seguiu o procedimento legal previsto para o caso, no se podendo lhe impor a devoluo de qualquer valor ao apelado quando no existiu saldo ao valor da adjudicao.

Neste mesmo sentido so os seguintes precedentes deste Tribunal:

CONDOMNIO E CONSTRUO POR ADMINISTRAO, A PREO DE CUSTO. INAPLICABILIDADE DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONTRATO REGULADO PELA LEI N 4.591/64. INADIMPLNCIA DE MAIS DE TRS PARCELAS CONSECUTIVAS. RESCISO CONTRATUAL COM LEILO DA UNIDADE DO CONDMINO INADIMPLENTE. ADJUDICAO PELO CONDOMNIO EM SEGUNDA PRAA. LEGALIDADE. AUSNCIA DE SALDO A SER DEVOLVIDO AO EXCLUDO. PEDIDO DE

RESSARCIMENTO JULGADO IMPROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Tratando-se de edificao pelo sistema de incorporao imobiliria pelo preo real ou de custo, em que vrias pessoas se renem em condomnio para a construo do edifcio por administrao prpria, no h falar-se em aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, diante da inexistncia da figura do fornecedor do produto ou servio e do consumidor. 2. Tendo o Condomnio observado o procedimento

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 11 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 12

legal (art. 63, da Lei 4.591/64) e contratual para a alienao da unidade do condmino inadimplente e desta no resultando diferena a maior entre o valor da arrematao e o saldo devedor, no h que se falar em restituio de qualquer importncia autora. (TJPR - 5 C.Cvel - AC 0138404-1 Maring - Rel.: Des. Domingos Ramina - Unnime - J. 29.04.2003)

CIVIL

PROCESSUAL

CIVIL

CONDOMNIO

CONSTRUO ADMINISTRADO INADIMPLEMENTO LEILO PELA

POR

ADMINISTRAO, ENCOL

A PREO DE CUSTO EMPREENDIMENTO ORGINALMENTE CONSTRUTORA

ALIENAO DA COTA-PARTE VIA AO PRETENDENDO A DO

EXTRAJUDICIAL DOS DO

NULIDADE

ATOS CDIGO

CONSTITUTIVOS DE DEFESA

INAPLICABILIDADE

CONSUMIDOR RELAO CONTRATUAL REGIDA PELA LEI N 4.591/64 INADIMPLNCIA CONFESSADA RESCISO CONTRATUAL COM LEILO DA UNIDADE DO CONDMINO INADIMPLENTE - ADJUDICAO DO IMVEL PELO CONDOMNIO RECORRIDO EM SEGUNDA PRAA REGULARIDADE PREO VIL INOCORRNCIA AUSNCIA DE DEMONSTRAO DE INCORREO DO VALOR DA AVALIAO RESTITUIO DAS PARCELAS PAGAS VALORES QUE FORAM PAGOS A AO APELADO PEDIDO DE

IMPOSSIBILIDADE TERCEIRO E

NO

RESTITUIO JULGADO IMPROCEDENTE - RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 8 C.Cvel - AC 0733092-3 - Foro

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 12 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 13

Central da Regio Metropolitana de Curitiba - Rel.: Juiz Subst. 2 G. Marco Antnio Massaneiro - Unnime - J. 19.05.2011).

Ante o exposto, entende-se que a r. sentena deve sofrer reforma, para excluir da lide, por ilegitimidade passiva ad causam o primeiro apelante Granacon Construes Civis Ltda (CPC, art.267, VI) e, no mrito, para julgar improcedente o pedido inicial.

Em virtude da reforma da sentena, em face do provimento dos recursos, impe-se a inverso dos nus da sucumbncia, de modo que a parte autora/apelada dever arcar com a integralidade das custas processuais e os honorrios advocatcios dos patronos dos apelantes, os quais fixo em R$1.000,00( Um mil reais) para cada um, com fulcro no artigo 20, pargrafo 4, do CPC, observados os parmetros do pargrafo 3 do artigo 20 do mesmo Cdigo.

III - DECISO:

Diante do exposto, acordam os Desembargadores da 7 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Paran, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso de apelao n 01 para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e dar provimento ao recurso de apelao n 02 para julgar improcedente o pleito inicial, nos termos do voto da Relatora.

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 13 de 14

Apelao Cvel n 707.207-1 fls. 14

Participaram da sesso e acompanharam o voto do Relatora os Excelentssimos Desembargadores Antenor Demeterco Junior e Lenice Bodstein.

Curitiba, 02 de agosto de 2011.

Juza Subst. 2 G. SANDRA BAUERMANN Relatora Convocada

Documento assinado digitalmente, conforme MP n. 2.200-2/2001, Lei n. 11.419/2006 e Resoluo n. 09/2008, do TJPR/OE O documento pode ser acessado no endereo eletrnico http://www.tjpr.jus.br Pgina 14 de 14