PLANIFICACION URBANA FADU-UBA Ctedra Arq.

. Alfredo Garay Curso 2012 Trabajo Prctico N3: Produccin de suelo urbano Partido de Esteban Echeverra 1. Introduccin

a. Hacer ciudad. Proyectar buenos barrios. Comprender cmo es el diseo de productos de inversin inmobiliaria. Con este ejercicio se propone que los estudiantes trabajen un proyecto inscripto en el marco de las condiciones que definen al proceso de urbanizacin en la periferia del Gran Buenos Aires. Se trata de proyectar un barrio ajustndose a las condiciones ambientales, urbansticas, econmicas, sociales y jurdico-administrativas en que se desarrolla la produccin de nuevas urbanizaciones. La pregunta qu es un buen barrio?, en el marco de estas condiciones, ayudar a incorporar nuevos grados de complejidad a una prctica que hasta el momento los estudiantes han desarrollado slo en su dimensin proyectual. Con este ejercicio se busca que el estudiante pueda analizar y comprender crticamente cules son las condiciones en que se desarrolla la produccin de suelo en el mercado y las restricciones que tienen los sectores populares para acceder a un suelo correctamente urbanizado. Se pretende que, con la utilizacin de las herramientas adecuadas, se pueda mejorar la calidad de las urbanizaciones y facilitar su acceso a los sectores de menores recursos. Para efectuar una aproximacin sistemtica al problema, hemos identificado una serie de reas temticas a tener en cuenta a la hora de comenzar el ejercicio. b. El espacio pblico y la creacin del paisaje urbano. La calidad de vida como objetivo central y como valor agregado del producto. Existe una estrecha relacin entre la calidad de vida en las ciudades y la calidad de su espacio pblico. Entendemos por espacio pblico a todo espacio de propiedad y acceso pblico (calles, veredas, plazas, parques). El espacio pblico es el escenario de la vida
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comunitaria, donde los vecinos pueden interrelacionarse y desarrollar actividades comunes que van desde el esparcimiento o la prctica de deportes a la realizacin de eventos culturales. Su ausencia o su baja calidad, por el contrario, generan un dficit en la sociedad que es difcil de reemplazar con otros equipamientos o construcciones de uso comunitario. El espacio pblico es tambin generador de identidad a nivel simblico y de valor a nivel inmobiliario. En su dimensin ambiental, funciona como un gran descompresor de la presin que el medio construido ejerce sobre el medio natural. El Gran Buenos Aires presenta un gran dficit de espacios pblicos, consecuencia de la especulacin inmobiliaria y la falta de normas estrictas que exigieran estndares mnimos durante su proceso de expansin urbana. El decreto-ley 8912 que desde 1977 regula la ocupacin del suelo en la provincia de Buenos Aires, ha definido una serie de estndares mnimos que deben respetarse a la hora de realizar el parcelamiento. En el Captulo III Delimitacin y dimensionado en su Articulo 13 establece que: Los espacios verdes o libres pblicos de un ncleo urbano sern dimensionados en base a la poblacin potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento para el mismo, adoptando un mnimo de diez metros cuadrados (10 m2) de rea verde o libre por habitante. Dentro de esa superficie, debern computarse las plazoletas, plazas y parques pblicos, ya sean comunales o regionales. Los espacios verdes sern convenientemente distribuidos y ubicados en cada rea o zona, a razn de tres y medio metros cuadrados por habitante (3,50 m2/hab.) para plazoletas, plazas o espacios libres vecinales; dos y medio metros cuadrados por habitante (2,50 m2/hab.) para parques urbanos y cuatro metros cuadrados por habitante (4 m2/hab.) para parques comarcales o regionales. A los efectos de computar los cuatro metros cuadrados (4 m2) correspondientes a parques comarcales o regionales podrn incluirse los parques de dicha caracterstica ubicados en un radio de sesenta kilmetros (60 Km). Se espera que los estudiantes definan si su proyecto ha de apoyarse sobre las caractersticas que presenta el medio natural (ya antropizado) o si la bsqueda de mayores atractivos paisajsticos lleva a producir alteraciones del medio natural y, por lo tanto, a componer un nuevo paisaje. Los estudiantes tendrn la posibilidad de generar movimientos de tierra y conformar nuevos espacios, definiendo con precisin los criterios de tratamiento paisajstico con los que se busca enriquecer la nueva urbanizacin. Esto supone ponderar ajustadamente su efecto sobre los costos y beneficios de esta intervencin y sus efectos sobre la estructura general de comercializacin del emprendimiento. La calidad del espacio pblico alcanza tambin al diseo de plazas, plazoletas, bulevares, que sern tenidos en cuenta en las cuestiones de trazado. Tambin se
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debern tener en cuenta las proporciones de los espacios, ajustando las alturas de las edificaciones para lograr que los espacios pblicos estn contenidos por los edificios que los conforman y que los usos de sus plantas bajas estn acordes al carcter de los espacios pblicos propuestos. c. Definicin del Trazado. Vialidad principal y secundaria. La relacin con el entorno. El debate sobre la inseguridad. La responsabilidad de producir ciudad. La construccin del Gran Buenos Aires es el resultado de una sucesin de emprendimientos pblicos y privados que se fueron realizando en el tiempo sin una morfologa preestablecida. La cuestin de la relacin con el entorno urbano existente es fundamental para garantizar la movilidad presente o futura entre los barrios que rodean el emprendimiento. La normativa vigente en la provincia de Buenos Aires nos permite desarrollar loteos abiertos (ver anexo Decreto-Ley 8912) o cerrados (ver Ley de Propiedad Horizontal). Esto acota los anchos de calle, dimensiones mnimas de las parcelas y un conjunto de relaciones geomtricas que definen el trazado. La decisin por un tipo de trazado resulta decisiva tanto para el planteo del tipo de ciudad que los estudiantes proponen como para verificar la racionalidad de las inversiones requeridas y la inscripcin de las parcelas dentro de un mercado de suelo urbano que las identifica como una mercanca. Se espera que al comprender la inscripcin de un producto (la parcela) en el mercado de suelo, los estudiantes comprendan cules son las condiciones de produccin, distribucin, intercambio y consumo de suelo urbano en el contexto de las actuales condiciones econmicas de la sociedad argentina. De esta manera, el conocimiento de las lgicas que regulan el desarrollo urbano permitir operar en un sentido transformador y, especialmente, en beneficio de los sectores sociales que han resultado ms postergados en la conformacin socio-territorial de las ltimas dcadas (trabajadores, inmigrantes, clases medias-bajas, etc.). Asimismo, el ejercicio implica la identificacin de potenciales compradores. La descripcin de sus modos de vida, patrones de consumo y capacidad adquisitiva. La identificacin de una poblacin-objetivo (target) del emprendimiento ser fundamental para calcular un precio y una velocidad de venta. En la ltima dcada, hubo un gran desarrollo de urbanizaciones privadas y una transformacin de los clubes de campo, que pasaron de ser residencia secundaria a residencia principal. Muchas hiptesis pueden explicar este fenmeno: la nocin de inseguridad que se instal entre las clases socio-econmicas medias altas, la bsqueda de un nuevo estilo de vida relacionado al imaginario que toma referencias de la ciudad jardn, el aumento en la capacidad de las nuevas infraestructuras de transporte orientadas al auto individual (completamiento de la red de autopistas), el valor de la tierra y de los costos fijos (como las expensas) en relacin al centro de la ciudad, etc.
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El ejercicio debera plantear un debate sobre el nuevo tipo de problemas que estos productos inmobiliarios han inducido sobre el comportamiento del tejido suburbano, observando cuestiones como los problemas de segregacin social, heterogeneidad del tejido, la continuidad de la estructura vial, la eficiencia de las infraestructuras, etc. d. Densificacin del tejido. La eficiencia de la inversin en infraestructuras, los requerimientos normativos en funcin del equipamiento y los espacios verdes a ceder y dificultades en la gestin del negocio. La densificacin del tejido induce una resignificacin del espacio urbano a travs de su morfologa, como as tambin una mayor carga sobre las infraestructuras y el medio natural. Tambin implica una estrategia de comercializacin del producto ms compleja porque requiere de la participacin de intermediarios (inversores) que estn interesados en realizar un segundo negocio inmobiliario (la venta de viviendas) dentro del negocio original que nos compete, que es la venta de tierra. Esto implica que ser necesario conseguir inversores ms sofisticados que para la venta de parcelas de vivienda unifamiliar. En muchos casos, la baja densidad atenta contra la factibilidad econmica de un emprendimiento porque no nos permite alcanzar los umbrales mnimos necesarios para costear las infraestructuras (sus costos de realizacin y su mantenimiento). Un buen proyecto de urbanizacin tender a minimizar los costos de infraestructuras y a alcanzar siempre los niveles mnimos de carga habitacional que puedan garantizar su posterior prorrateo. A nivel del paisaje urbano, los edificios en altura permiten conformar los espacios urbanos y pueden convertirse en puntos de referencia, acentuando la trama urbana, sobre todo en reas de tan baja densidad como las reas seleccionadas para desarrollar los proyectos. Por otro lado, el aumento de productos habitacionales incrementa los requerimientos de espacios verdes que estn regulados por el Decreto Ley 8912 e influye directamente en el diseo de los espacios pblicos. e. La oferta y la demanda. Definicin de productos. Etapas de la inversin. Velocidad de venta. Riesgo. TIR y VAN. La ciudad, cuando es producida por agentes privados, se convierte en un producto de mercado que sigue las lgicas de la oferta y la demanda. La oferta queda determinada por la cantidad de lotes en venta que existe en el mercado. La curva que determina el precio de los lotes por el lado de la oferta queda definido por los costos de urbanizacin ms el beneficio que el desarrollador espera obtener por el negocio. La demanda representa a las familias en busca de vivienda. El precio de venta de los productos ofrecidos resulta de la interaccin entre oferta y demanda. Sin embargo, a diferencia de otros bienes transables en el mercado, la relacin entre oferta y demanda no se da de manera lineal ya que el suelo como producto presenta
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caractersticas particulares debido a su condicin de localizacin, lo que hace que cada parcela sea nica. Para materializar un proyecto, se requiere un conjunto de acciones y recursos, entre los que se encuentran los econmicos, los que se canalizan mediante inversiones. La finalidad de la evaluacin econmica de un proyecto es contar con informacin pertinente para poder estimar la rentabilidad potencial, y decidir si es conveniente emprenderlo (o sea, inmovilizar los recursos a invertir) y tambin optimizar la asignacin de esos recursos. Las tareas bsicas para realizar dicha evaluacin son: la estimacin de costos y beneficios, el flujo de fondos distribuido en el tiempo previsto, el clculo de indicadores de rentabilidad, y el anlisis de sensibilidad y riesgos. Cuando la evaluacin es efectuada por un desarrollador privado, lo que se prioriza es la ganancia que obtiene el inversor y se contrasta la rentabilidad con el costo de oportunidad. Cuando se est efectuando una evaluacin social, se priorizan los beneficios sociales, aunque tambin es relevante analizar los indicadores econmicos y financieros. El flujo de fondos est constituido por el conjunto de costos (de inversin y operacin) y beneficios, medibles en el tiempo. Entre los indicadores ms utilizados para evaluar la rentabilidad de los proyectos se encuentran el valor actual neto (VAN) y la tasa interna de retorno (TIR). El VAN se basa en el principio de que un proyecto es conveniente si los ingresos asociados al mismo son iguales o mayores que sus costos, considerando que el valor del dinero tiene un costo de oportunidad en el tiempo. Es la estimacin del valor total actual de los beneficios netos futuros de un proyecto de inversin. Tcnicamente, se usa para el clculo de una tasa de inters que expresa la diferente valoracin del flujo futuro de un servicio o bien respecto a su disponibilidad presente, siendo que esa tasa actualiza los valores futuros, pero estimndolo en el presente. Existen numerosos instrumentos con frmulas matemticas, financieras y contables, para realizar el clculo del VAN automticamente, a partir de la carga de los datos correspondientes al proyecto. El criterio que se suele adoptar, es que si el VAN es mayor o igual a 0, el proyecto es entonces rentable y conveniente; por el contrario, si es menor a 0, el proyecto no debera emprenderse. Si da 0, significa que el proyecto no producir ni ganancias ni prdidas econmico-financieras. Criterio que suele ser utilizado en los productos de loteos de inters social. La TIR es la rentabilidad que proporciona el proyecto y est definida como la tasa de inters que, al aplicarse al flujo de caja de proyecto, hace que el VAN sea igual a 0 (cero). Visto de otro modo, es la tasa de descuento que iguala la suma del valor actual o presente de los gastos con la suma del valor actual o presente de los ingresos previstos, lo que permite recuperar la inversin. Esto implica, que a mayor TIR, se obtendr mayor rentabilidad, y por lo tanto, el proyecto ser ms conveniente (a

modo de referencia, la TIR mnima o de corte que suelen recomendar los organismos internacionales de financiamiento para las obras pblicas es del 12%). Como complemento de lo anterior, debe tomarse en cuenta, que en general, si la TIR es superior a la tasa de inters del mercado financiero, el proyecto es conveniente; y si es igual, el inversor ser indiferente entre emprender o no el proyecto. Asimismo, la TIR permite comparar la rentabilidad de dos o ms alternativas proyectos sobre una misma localizacin.

2.

El ejercicio

El Trabajo Prctico N3 propone indagar y comprender cmo es el proceso de subdivisin / Loteo de la tierra, en el marco de las condiciones econmicas y sociales de la Regin Metropolitana de Buenos Aires. Al mismo tiempo, se busca identificar las variables que intervienen en el valor del suelo y ensayar alternativas para hacer accesible a los sectores de menores ingresos a suelo correctamente urbanizado. Para ello, se realizar un ejercicio de tipo proyectual con las siguientes condiciones: Los estudiantes debern articular el conjunto de variables econmicas y de proyecto urbano que intervienen en el momento de hacer un loteo y de sugerir un tejido morfolgico, para permitir su evaluacin, tanto en trminos de diseo como de rentabilidad econmica, atendiendo a una demanda que no supone financiamiento por parte del desarrollador (se supone que los compradores son sujeto de crditos hipotecarios). El proyecto urbano deber ajustarse en algn tramo o algunos tramos del predio, en este caso un 50% de su superficie loteable (la que queda disponible luego de haber calculado las cesiones para equipamiento, espacio pblico y red vial), a fin de facilitar el acceso a suelo urbanizado a sectores de poblacin que no rena las condiciones para acceder a crditos hipotecarios, tomando como modelo el Programa de loteo social del Municipio.

Para comprender el funcionamiento del mercado inmobiliario es necesario indagar sobre las lgicas a las que obedecen los diferentes actores sociales intervinientes (inversores, funcionarios, profesionales, actores locales). Por eso, para poder proponer alternativas viables, debe procurarse responder a las necesidades que plantea el mercado pero, al mismo tiempo, a las de otros actores que buscan la satisfaccin de objetivos diferentes a la realizacin de una tasa de ganancia, como el desarrollo de buenas propuestas urbanas, el cuidado del ambiente, promover una mayor integracin social, etc. Se propone introducir a los estudiantes en la problemtica del proyecto urbano mediante la realizacin de la urbanizacin de un sector de aproximadamente 90 hectreas cada una, en el partido de Esteban Echeverra. La realizacin de este ejercicio de trazado, obedeciendo a las condiciones reales en las que habitualmente se desarrolla esta prctica, supone atenerse a las dimensiones normativas y econmicas que restringen los grados de libertad en temas que habitualmente no son considerados en los ejercicios de diseo.

3.

Objetivos
Abordar las problemticas de la produccin de suelo correctamente urbanizado en el marco de los aspectos socio-econmicos, ambientales y culturales que lo condicionan. Introducir a los estudiantes en los problemas del trazado parcelario y del proyecto del tejido urbano: los componentes de diseo urbano y sus relaciones espaciales la relacin entre una nueva intervencin y el tejido urbano existente dimensiones de parcelas y rea edificable (FOS) sugerencia de volumen edificable (FOT-Tejido) los condicionantes normativos (Ley 8.912 y normativa urbana del municipio de Esteban Echeverra).

Ajustar el proyecto al conjunto de condiciones que presenta la realidad (contexto ambiental y social, marco econmico y jurdico) buscando comprender cmo inciden las diferentes condiciones en la definicin del proyecto. Introducir a los estudiantes en las temticas de la economa urbana: Funcionamiento del mercado de suelo urbano Identificacin de productos y caracterizacin de la demanda Comprensin de los proceso de formacin del valor del suelo rural y urbano Anlisis de los componentes de un proyecto de inversin (pblico y privado) Comprensin del valor del tiempo y funcionamiento de los componentes financieros Desarrollar sucesivos ajustes del proyecto en el marco de la evolucin de estos factores

Reflexionar sobre el rol del urbanista, del inversor, del Estado en sus diversas escalas (nacional, provincial, municipal), de los habitantes y de sus relaciones en el marco de esta dinmica productiva.

rea a desarrollar

Barrio Laguna de Rocha Norte

Prximo a la laguna de Rocha, el predio est delimitado por la Avenida Olimpo, la Avenida Ingeniero Huergo, la prolongacin de la calle Juan Diaz de Sols y la proyectada Avenida Costanera del Centenario. Tiene una superficie de aproximadamente 91 hectreas.

Barrio Laguna de Rocha Centro

Prximo a la laguna de Rocha, el predio est delimitado por la prolongacin de la calle Juan Diaz de Sols, la Avenida Ingeniero Huergo, la calle Sierra de Fiambal y la proyectada Avenida Costanera del Centenario. Tiene una superficie de aproximadamente 78 hectreas.

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Barrio Laguna de Rocha Sur

Prximo a la laguna de Rocha, el predio est delimitado por las calles Sierra de Fiambal, Nuestras Malvinas, Pbto. Orencio Antonio Mainer, D. Chimondegui, De Lavarden, H. Constanzo, y la proyectada Avenida Costanera del Centenario. Tiene una superficie de aproximadamente 95 hectreas.

Programa El programa consiste en el desarrollo de un tejido residencial, complementado por los espacios pblicos y los equipamientos pblicos acordes a la legislacin urbanstica vigente. Se buscar comercializar ms del 50% de la tierra disponible, aplicando las condiciones de subdivisin, afectacin a espacios pblicos y equipamientos conforme a las condiciones que define la Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial de la provincia de Buenos Aires. Los estudiantes debern proyectar un trazado cumpliendo con las medidas mnimas y los porcentajes de donacin exigidos por la ley, identificando las cualidades de los productos inmobiliarios, cada uno vinculado a un target preciso. A modo indicativo, se proponen cuatro productos en dos modalidades: barrio abierto y barrio cerrado.

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Barrio abierto: Lote regular que cumpla con las medidas mnimas sealadas por el Decreto Ley 8912 (12 m de frente y 300 m2 de superficie), que admitan el desarrollo de viviendas individuales. Lote en condominio o dplex con superficies privativas de entre 80 y 150 m2 por unidad, con o sin espacios comunes de acceso, recreacin, estacionamiento, etc., con acceso a las unidades exclusivamente por PB. Lotes para edificios en altura (vivienda colectiva, que pueda admitir usos comerciales, equipamientos, servicios y amenities en planta baja)

Tambin se incorporar la tipologa lotes con servicios la que se rige por la Ordenanza No. 7844/11. Esta ordenanza crea el Programa de Lotes Sociales (PLS) con el fin de generar parcelamientos que permitan la inclusin al mercado inmobiliario de los sectores excluidos de los mercados formales de crdito, a travs de la intervencin del Gobierno Municipal. El texto de la Ordenanza se encuentra disponible en el blog de la ctedra. La modalidad que propone implementar el municipio consiste en firmar un convenio con los actuales propietarios de los predios a urbanizar (denominados desarrolladores) mediante el cual acceden a algunos beneficios previamente acordados: desgravaciones impositivas, condonacin de deudas municipales, declaracin de inters social del parcelamiento, adecuacin de la normativa urbana para permitir la urbanizacin. El desarrollador est obligado a destinar al menos el 50% de la superficie loteada al Programa de Lotes Sociales y deber ceder al municipio sin costo alguno el 5% del total de la superficie loteada para el mismo programa. Salvo este 5%, el resto del loteo ser comercializado por el desarrollador. Los lotes que se destinen al PLS tendrn como medida mnima de frente 8,50 metros y 30 metros de fondo, mientras que el resto de las parcelas de la operacin deber respetar las condiciones del decreto ley 8912/77 (frente mnimo = 12 metros, fondo mnimo = 25 metros, superficie mnima = 300 m2). El desarrollador se hace cargo de los costos de urbanizacin, debiendo asegurar los movimientos de suelo necesarios para la apertura de las vialidades y el escurrimiento de las parcelas, la provisin del servicio de agua corriente, el arbolado urbano y el alumbrado pblico y garantizando que en un lapso no mayor de 10 aos todas las parcelas estarn provistas del servicio de desages cloacales por red en aquellas manzanas que no superen una densidad neta de 150 hab/ha. Las manzanas de mayor densidad debern contar con el servicio de desages cloacales por red para poder ser comercializadas. Para la comercializacin de las parcelas afectadas al PLS, el desarrollador deber proveer lotes a aquellos grupos familiares que se encuentren imposibilitados de
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acceder a lneas de crdito dentro del mercado formal para el acceso a la vivienda familiar, nica y permanente, priorizando a aquellos grupos familiares que se encuentren debidamente inscriptos al Registro de Postulantes de Viviendas Sociales de la Provincia de Buenos Aires (Distrito Echeverra) en carcter de solicitantes de viviendas sociales. A ttulo informativo, se encuentran registrados 15.000 grupos familiares y se estima que un 20% ms de familias viven en condiciones de dficit habitacional en el partido. Las cuotas de las parcelas del programa varan entre $400 y $800, segn superficie y ubicacin y los valores de los terrenos oscilan entre $40.000 y $80.000. El municipio prev la confeccin de 5 a 10 modelos de viviendas por autoconstruccin, asegurndoles a quienes adopten un modelo para la aprobacin de los planos municipales para saber si cumplen con las pautas preestablecidas y aprueban las inspecciones tcnicas municipales. Al mismo tiempo, el municipio prev la asistencia tcnica permanente y est organizando la provisin colectiva de materiales para las viviendas a bajo costo, para lo cual tiene previsto un prstamo a devolver junto con las cuotas del lote. La ordenanza establece tambin los requisitos de elegibilidad de los beneficiarios as como las condiciones de comercializacin que debern respetar los desarrolladores y las pautas de valuacin de las parcelas. Barrio cerrado: Tratamiento como barrio cerrado de baja densidad con unidades funcionales de grandes dimensiones

Las propuestas podrn tomar uno o varios de estos productos y distribuirlos en la urbanizacin, conformando un tejido en el que puedan apreciarse elementos de inters, tanto desde el punto de vista espacial como paisajstico. Deber asimismo inscribirse correctamente en su entorno urbano, resolviendo problemas de insercin, accesibilidad, conectividad, tratamiento de las reas verdes, jerarqua vial (bulevares, avenidas, calles, pasajes, etc.), equipamientos comunitarios que generen tensiones proyectuales focales o sub-centralidades acordes a la escala de la urbanizacin, trazado de las diferentes infraestructuras (pluvial, agua, cloaca, pavimentos), distribucin y tratamiento de los espacios pblicos, geometra parcelaria y morfologa de la edificacin (forma, tamao, lneas de edificacin, alturas, retiros). El proyecto deber asignar distritos del Cdigo de Ordenamiento Urbano del partido de Esteban Echeverra a las reas a urbanizar, en funcin de los indicadores de edificabilidad (FOS y FOT por sector), usos y morfologa que se propongan.

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Se realizarn ejercicios de variacin de los trazados y tipologas propuestas, a fin de detectar los cambios que la variacin de proporciones de espacio privado y espacio pblico, la densidad, las tipologas inmobiliarias, el tiempo utilizado, etc., introducen en las ecuaciones de rentabilidad. Asimismo, estas variaciones servirn para identificar las formas en que el subsidio estatal a la produccin de suelo social (a travs de los programas de urbanizacin municipal, la construccin de viviendas llave en mano, los programas de mejoramiento barrial, los convenios urbansticos para el desarrollo de urbanizaciones privadas, los diversos mecanismos de proteccin o alquiler social, los programas de autoconstruccin asistida, los instrumentos tributarios o de captacin de plusvalor, etc.) permite variar en un sentido progresivo las ecuaciones de rentabilidad inmobiliaria, exclusivamente destinadas al mercado autosuficiente, que en la Argentina cubre solamente a los sectores de ingresos medios-altos y altos (ABC1). Aspectos econmicos Los estudiantes debern evaluar la relacin entre costo del terreno, costo de urbanizacin y valor de venta de las parcelas resultantes del emprendimiento. Asimismo, debern considerar el tiempo de realizacin del proyecto y el nivel de exposicin de las inversiones, calculando un tiempo de realizacin de las ventas en funcin del tiempo de venta de cada uno de los productos. Esta evaluacin indicar la conveniencia de identificar etapas de realizacin del proyecto.

4.

Plan de trabajo

El plan de trabajo propuesto para el TP3 plantea un desarrollo que integre una parte del terreno con urbanizacin de mercado y al menos el 50% de la superficie loteada deber enmarcarse en el Programa de Loteo Social del municipio de Esteban Echeverra. Se debern desarrollar las siguientes actividades y productos: I. Propuesta de trazado Anlisis de ejemplos de trazados y loteos propuestos por los alumnos (con fuente en libros, internet, revistas, planos, imgenes satelitales, folletos publicitarios, etc.) Realizacin de un loteo de aproximadamente 90 ha (los datos precisos de cada localizacin figuran en la descripcin, en las planillas y en el archivo DWG del predio, a proveer por la ctedra). El trazado incorporar las condiciones que plantea el programa PLS del municipio (50% del terreno), en combinacin con los otros productos inmobiliarios desarrollados (el otro 50% del terreno), procurando, al mismo tiempo, mixidad
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social y diversidad de densidades de tejido residencial. Ambos tipos de loteo, no necesariamente deben estar

II. Estudio de factibilidad econmica Volcado de la informacin en tablas de clculo del Valor Actual Neto (VAN) y de la Tasa Interna de Retorno (TIR). Estudio de alternativas y su relacin con la propuesta de trazado.

Conclusiones generales Del proceso y los resultados del ejercicio de trazado y loteo se debern extraer una serie de conclusiones respecto de la incidencia del trazado en las variables econmicas y de las formas posibles de hacer accesible suelo urbanizado de calidad al conjunto de la sociedad. Datos de trazado A partir de la informacin provista por la ctedra: plano del terreno (dwg) con curvas de nivel IGM e imgenes satelitales: Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de la Provincia de Buenos Aires: http://www.gob.gba.gov.ar/legislacion/legislacion/l-8912.html

Asimismo debern considerarse los datos del entorno, y por otra parte los loteos deberan realizarse en base a los requisitos que impone el Decreto-Ley 8912/77: Cesin para reas verdes barriales (plazas, plazoletas) Cesin para reas verdes locales (parque urbano) Cesin para equipamientos pblicos locales 3,5 m2/hab 2,5 m2/hab 3,0 m2/hab

Requerimientos mnimos de trazado segn Ley 8912/77 Lote mnimo barrio abierto Lote mnimo barrio cerrado (segn mercado) 300 m2 600 m2
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Lote mnimo dplex Lote mnimo condominio Ancho mnimo de calle Ancho mnimo de calle interna Largo mximo de manzana Lado mnimo de manzana Cul de Sac (dimetro) Calles peatonales: - ancho mnimo - ancho mximo:

300 m2 1.500 m2 15 m 12 m 160 m 50 m 25 m 6 m 11 m

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Normas de presentacin
Lminas en formato A3 o mdulo de A4 (doblada).

Los grupos de alumnos debern entregar el material en las siguientes condiciones:

Propuestas de Trazado: 1- Memoria descriptiva y clculo de superficies (en base a las planillas provistas por la ctedra) 2- Planta de conjunto, esc. 1:5.000, acotando y sealando calles, manzanas, plazas, espacios de equipamiento comunitario, veredas, forestacin, lotes, rea de edificacin, retiros. 3- Plantas de sectores esc. 1:1.000, idem. 4- Cortes de sectores, idem. 5- Imgenes que den cuenta del conjunto, de espacios diferenciados y recorridos. Estudio de factibilidad econmica: 1- Cmputo de superficies 2- Tablas de clculo de TIR y VAN. 3- Estudio de alternativas. 4- Reflexin sobre la incidencia de los factores econmicos y financieros en la propuesta.

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5- Consideracin de la posible incorporacin de subsidios econmicos, instrumentos fiscales, financiamiento externo y otras formas de intervencin estatal sobre el mercado del suelo y la produccin inmobiliaria, a efectos de modificar la ecuacin econmica financiera con un sentido de equidad social y territorial y de inclusin urbana. - Cada lmina llevar un rotulo con la siguiente informacin: Planificacin Urbana FADU-UBA Cat. Arq. Alfredo Garay - Curso 2012 Docentes: Alumnos: Grupo N TPN3 - Tema: Loteo en Esteban Echevarra. Barrio: Se entregar en sobre para lminas de formato A3, con rtulo y en soporte magntico (CD).

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Mes Junio

Cronograma de actividades
Da Mir. 06 Mir. 13 Mir. 20 Mir. 27 Clase XII XIII XIV XV XVI Trabajo Prctico en taller Anlisis de ejemplos de trazados y loteos aportados por los alumnos y debate sobre lectura de texto Proyectar la ciudad. Trazado, normativa, parcelamiento Feriado Nacional Pre-entrega trazado / comienzo de Factibilidad econmica Ajustes trazado, parcelamiento segn resultados de factibilidad econmica Receso invernal

Julio

Mir. 04

Agosto Mir. 10 Mir. 15

XVII XVII

Entrega final TP3 Devolucin al taller del TP3 y lanzamiento TP4

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Bibliografa recomendada
No. Biblioteca FADU/UBA

KATZ, Peter (1994), The New Urbanism. Toward an architecture of community, New York, Mc. Graw Hill. MENDEZ ACOSTA, Mario E., (2002) Mtodo para el diseo urbano, Ed. Trillas, Mxico D.F. PANERAI, P. Castex, J. y Deplane, J. (1986) Formas Urbanas: de la Manzana al bloque, Ed. G. Gili, Barcelona

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PANERAI, P. Mangin, David, (2002) "Proyectar la ciudad" Celeste ediciones, Madrid. http://www.4shared.com/document/wBSQQchM/Proyectar_la_ciudad.html SITTE, Camilo, (1980) Construccin de ciudades segn principios artsticos, Ed. G. Gili, Barcelona. UNWIN, Raymond, (1984) La prctica del urbanismo, G. Gili, Barcelona. Ley 8.912/77 de ordenamiento territorial y usos del suelo de la provincia de Buenos Aires: http://www.4shared.com/document/UCQgD24D/Ley_8912_Ordenamiento_del_uso_.html Ordenanza municipio de Esteban Echeverra de Loteo Social: http://www.4shared.com/folder/JUhkonxs/TP3.html Blog La Teja: http://lateja.wordpress.com

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