Modelos de Gesto e Financiamento

ndice

I.

Modelos de Gesto

II.

Anlise Econmico-Financeira

III. Concluses

I.

Modelos de Gesto

II. Anlise Econmico-Financeira II. Anlise Econmico-Financeira

III. Concluses III. Concluses

I. Modelos de Gesto e Financiamento

O modelo de negcio a implementar ser definido por plataforma em funo das caractersticas intrnsecas da mesma, valorizando aspectos como a sua importncia para a rede nacional, particularidades do respectivo promotor e rentabilidade associada. Assim, assumindo como standard uma abordagem clssica de transferncia individual de riscos para a entidade que demonstre deter melhor capacidade para os gerir, admitem-se como passveis de serem implementados quatro modelos distintos de negcio, com alocao por plataforma a decidir de forma casustica. Para integrao da Rede Nacional de Plataformas Logsticas ir ser criada uma unidade pblica, a quem, para alm da responsabilidade da deciso e negociao do modelo de negcio a implementar por cada plataforma, caber ainda o papel de promoo da Rede.

I. Modelos de Gesto e Financiamento

Modelo A - Promotor e Gestor Pblico Promotor Pblico
O Promotor poder ser uma ou vrias entidades pblicas (i.e. Cmaras Municipais, Administraes Porturias, Refer, CP, ANA, etc); A esta entidade ficar adstrita a responsabilidade pela aquisio dos terrenos e construo de Infra-Estruturas acessrias.

Plataforma Logstica

Ambos veculos pblicos, podendo ser, ou no, a mesma entidade administrativa

Responsvel pela Construo e Gesto da Plataforma, sem prejuzo da possibilidade de transferncia do risco de construo para os potenciais utilizadores finais da mesma; Celebrao e gesto de contratos de arrendamento com os potenciais interessados; Manuteno e operao das zonas comuns.

Gestor Pblico

I. Modelos de Gesto e Financiamento

Modelo B Parceria Pblico-Privada Promotor Pblico
O Promotor poder ser uma ou vrias entidades pblicas (i.e. Cmaras Municipais, Administraes Porturias, Refer, CP, ANA, etc.); A esta entidade ficar adstrita a responsabilidade pela aquisio dos terrenos e construo de Infra-Estruturas acessrias. A explorao da plataforma concessionada a privados atravs de concurso pblico.

Plataforma Logstica

Instrumentalizao de uma Entidade Pblica para a realizao das Infra-Estruturas e monitorizao dos servios / negcios alocados a gesto privada

Responsvel pela Construo e Gesto da Plataforma, sem prejuzo da possibilidade de transferncia do risco de construo para os potenciais utilizadores finais da mesma; Celebrao e gesto de contratos de arrendamento com os potenciais interessados; Manuteno e operao das zonas comuns.

Gestor Privado

I. Modelos de Gesto e Financiamento

Modelo C Empresa de Capitais Mistos

Promotor e Gestor Pblico e Privado Plataforma Logstica

Criao de uma Empresa de capitais mistos para a construo das InfraEstruturas e gesto conjunta e integrada de todos os servios / negcios

Responsvel pela aquisio dos terrenos, elaborao do projecto e construo de InfraEstruturas acessrias;

Responsvel pela Construo e Gesto da Plataforma, sem prejuzo da possibilidade de transferncia do risco de construo para os potenciais utilizadores finais da mesma;

Celebrao e gesto de contratos de arrendamento com os potenciais interessados;

Manuteno e operao das zonas comuns.

I. Modelos de Gesto e Financiamento

Modelo D Promotor e Gestor Privado Promotor Privado
O Promotor, entidade privada, apresenta o projecto a entidades pblicas, de modo a ajustar os interesses de ambas as partes. O Promotor privado o responsvel pela aquisio dos terrenos, elaborao do projecto e construo de Infra-Estruturas acessrias.

Plataforma Logstica

Ambos entidades privadas, podendo ser, ou no, a mesma entidade Responsvel pela Construo e Gesto da Plataforma, sem prejuzo da possibilidade de transferncia do risco de construo para os potenciais utilizadores finais da mesma;

Gestor Privado

Celebrao e gesto de contratos de arrendamento com os potenciais interessados; Manuteno e operao das zonas comuns.

I. Modelos de Gesto e Financiamento

Conceitos Chave: Do ponto de vista da mitigao de risco prefervel o envolvimento de privados na actividade de gesto das plataformas, pelo que a opo de implementao do Modelo A no dever ser privilegiada, sem prejuzo de em anlise plataforma a plataforma poder ser decidido o contrrio; desejvel a separao entre a esfera pblica e privada, pelo que o Modelo C apenas dever ser implementado quando exista interesse pblico na respectiva participao; A implementao dos modelos A, B e C permite que as plataformas mais rentveis contribuam para a minimizao do esforo do Sector Pblico para a promoo das plataformas menos rentveis ou deficitrias; Acresce que se antecipa que parte do investimento necessrio construo das acessibilidades possa ser suportado pelos investidores, atravs da aplicao de um prmio de entrada a liquidar com a assinatura do contrato de parceria, sem prejuzo da inerente responsabilidade de construo se poder manter no mbito da esfera pblica.

I. I.

Modelos de Gesto Modelos de Gesto

II.

Anlise Econmico-Financeira

III. Concluses III. Concluses

II. Anlise Econmico-Financeira

Pressupostos Econmicos
Horizonte de anlise: 20 anos. Taxa de Inflao: constante de 2,50%. Taxa de Juro Base: previso da EURIBOR 12M implcita na forward yield curve. Custos de Investimento: pressupostos disponibilizados pelas entidades promotoras das plataformas e pela FERBRITAS. Perodo de Construo: 2 anos. Tarifas: valores disponibilizados pela ATKearney, referentes aos preos mdios de arrendamento de espaos logsticos e de espaos de servios construdos nas zonas de implementao de cada uma das Plataformas. reas das Plataformas: dimensionamento de cada plataforma fornecido pelas entidades promotoras das plataformas e pela equipa FERBRITAS/ATKearney. Proveitos: aplicao do tarifrio ao dimensionamento de cada plataforma para um ano de cruzeiro (2015), com taxas de ocupao equivalentes a 40% para o primeiro ano de explorao e crescimentos anuais constantes e sucessivos de 10 pp. Custos de Operao e Manuteno: Estimados em 1/3 dos proveitos.

II. Anlise Econmico-Financeira

Pressupostos Financeiros
Capacidade de endividamento: 30% das necessidades de financiamento cobertas por Fundos Prprios e o restante por Dvida Bancria Snior, com entradas pari passu de ambas as fontes de financiamento e remunerao de Fundos Prprios condicionada ao cumprimento de determinados rcios mnimos. Apoios Comunitrios: no considerados. Nas perspectivas financeiras para 2007-2013 prev-se que os projectos desta natureza sejam comparticipados at 1/3. Comparticipao: unicamente aplicvel s unidades consideradas como menos rentveis ou deficitrias, conceito aplicvel (s) plataforma(s) que no permitam, por si s, atingir um ROE de Fundos Prprios mnimo de 12%. Condies Dvida Snior: Prazo: 15 anos (2 anos de carncia) All-in:1,375% (inclui margem, comisso de organizao e de imobilizao) Caso Base com RCSD mnimo de 1,20x

II. Anlise Econmico-Financeira

Maia/Trofa Investimento Perodo de construo Perodo de explorao Investimento (preos constantes 2006) rea Bruta rea Arrendvel Investimento p/ rea bruta Investimento p/ rea arrendvel Estrutura de Financiamento Fundos Prprios Fundos Alheios Comparticipao Poceiro Bobadela/Sob Leixes Aveiro Sines Valena Elvas/Caia Tunes

24 meses 18 anos 232,1 M 177 ha 124 ha 1,3 M 1,9 M

24 meses 18 anos 306,8 M 220 ha 139 ha 1,4 M 2,2 M

24 meses 18 anos 19,1 M 63 ha 52 ha 0,3 M 0,4 M

24 meses 18 anos 118,1 M 65 ha 47 ha 1,8 M 2,5 M

24 meses 18 anos 80,5 M 86 ha 76 ha 0,9 M 1,1 M

24 meses 18 anos 64,5 M 86 ha 60 ha 0,8 M 1,1 M

24 meses 18 anos 70,9 M 48 ha 32 ha 1,5 M 2,2 M

24 meses 18 anos 59,3 M 38 ha 25 ha 1,6 M 2,4 M

24 meses 18 anos 46,3 M 30 ha 19 ha 1,5 M 2,4 M

82,6 M 192,7 M 0,0 M 275,3 M

110,5 M 257,8 M 0,0 M 368,2 M

6,8 M 15,8 M 0,0 M 22,6 M

41,3 M 96,4 M 0,0 M 137,7 M

29,1 M 67,9 M 0,0 M 97,0 M

23,2 M 54,1 M 0,0 M 77,3 M

25,0 M 58,4 M 1,5 M 84,9 M

15,4 M 36,0 M 18,6 M 70,0 M

12,4 M 28,9 M 13,3 M 54,6 M

Tarifa Logstica (Eur/m2) Servios (Eur/m2) Custos de Operao e Manuteno FSE (% s/ Proveitos) Pessoal (% s/ Proveitos) Total Taxa Interna de Rentabilidade Projecto (nominal) Accionista (nominal)

54,00 103,20

44,40 67,20

63,60 95,40

55,20 103,20

46,80 72,00

33,60 50,40

43,20 56,40

32,40 42,00

33,60 48,00

18% 15% 33%

18% 15% 33%

18% 15% 33%

18% 15% 33%

18% 15% 33%

18% 15% 33%

18% 15% 33%

18% 15% 33%

18% 15% 33%

14,9% 21,7%

10,0% 12,8%

50,7% 76,3%

11,5% 15,5%

18,3% 27,5%

15,4% 22,3%

9,6% 12,0%

9,6% 12,0%

9,6% 12,0%

II. Anlise Econmico-Financeira

Consolidado

Investimento Perodo de construo 24 meses Perodo de explorao 18 anos Investimento (preos constantes 2006) 1.038,8 M rea Bruta 858 ha rea Arrendvel 598 ha Investimento p/ rea bruta 1,2 M Investimento p/ rea arrendvel 1,7 M

Estrutura de Financiamento Fundos Prprios Fundos Alheios Comparticipao

30% 70% 0%

371,8 M 867,6 M 0,0 M 1.239,4 M

Tarifa 2 Logstica (Eur/m ) 2 Servios (Eur/m ) Taxa Interna de Rentabilidade Projecto (nominal) Accionista (nominal) Custos de Operao e Manuteno FSE (% s/ Proveitos) 18% Pessoal (% s/ Proveitos) 15% 33% Total

13,5% 19,2%

I. I.

Modelos de Gesto Modelos de Gesto

II. Anlise Econmico-Financeira II. Anlise Econmico-Financeira

III. Concluses

III. Concluses
A anlise realizada tendo por base os layouts, as caractersticas e a procura das Plataformas includas na Rede Nacional de Plataformas Logsticas conclui que esta auto-sustentvel, tem capacidade de endividamento, apresenta taxas internas de rentabilidade atractivas e contribui positivamente para a gerao de valor. Neste pressuposto, a criao da Rede pela sua dimenso, orientao estratgica e perspectivas de evoluo a mdio-longo prazo, vai permitir conciliar o interesse pblico da sua implementao com uma desejvel participao da iniciativa privada. Nesse sentido, a interveno pblica determinante em diversos aspectos: Gesto do processo expropriativo por forma a limitar a especulao imobiliria; Obteno das necessrias autorizaes ambientais; Dinamizao dos processos conducentes construo das acessibilidades; Promoo do desenvolvimento econmico e da competitividade nacional e regional nas reas abrangidas.

III. Concluses
Por outro lado, a iniciativa privada dever pautar-se pelas seguintes prorrogativas: Rentabilizao dos capitais investidos; Partilha de risco; Aplicao da experincia acumulada na gesto de iniciativas similares; Potenciao da rea de abrangncia das actividades de cada uma das unidades das plataformas.

Objectivo fulcral do desenvolvimento de uma Rede Logstica Nacional dever passar pela criao de mecanismos que permitam viabilizar financeiramente todas as unidades consideradas vitais para o Estado atravs de um mecanismo de subsidiao cruzada, o qual dever ainda permitir, se possvel, financiar parte do esforo financeiro associado construo das acessibilidades.

Nota de Advertncia

Este documento foi elaborado pelo Caixa Banco de Investimento, S.A. (CaixaBI) com base na informao fornecida e preparada pelo Ministrio das Obras Pblicas, Transportes e Comunicaes e e seus consultores, unicamente com a finalidade de fornecer um conjunto de informaes preliminares relativamente aos Modelos de Gesto e Financiamento da Rede de Plataformas Logsticas de Portugal (Projecto). O presente documento no pretende ser exaustivo nem contm toda a informao que um potencial investidor possa desejar pelo que os interessados devero conduzir a sua prpria apreciao e anlises e bem assim da informao includa nesta apresentao. O CaixaBI no procedeu a uma verificao independente da informao contida neste documento, incluindo projeces financeiras e estimativas de investimento, proveitos e custos relativas s vrias componentes do Projecto e no assume a obrigao de verificar essa informao. O CaixaBI no se responsabiliza, nem garante a exactido deste documento e no presta qualquer garantia, expressa ou implcita sobre a informao contida neste documento, incluindo qualquer comunicao escrita ou oral transmitida aos interessados durante o seu processo de anlise do Projecto.

Modelos de Gesto e Financiamento