UNIVERSIDAD NACIONAL SAN ANTONIO ABAD DEL CUSCO FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS

CARRERA PROFESIONAL DE DERECHO

CONTRATO DE CORRETAJE
ASIGNATURA: DOCENTE DERECHO COMERCIAL I

: DR.: SARMIENTO ENCISO WALTER HERACLIO

ALUMNOS : DEL CASTILLO MERMA BILL ALAN CRUZ FERNANDEZ JEAN CARLOS JHONNATAN CUSCO-PER 2012

PRESENTACIN
El presente trabajo fue realizado prestando un esmero y entusiasmo debido, por lo cual nos fue encomendado en nuestra formacin profesional como futuros juristas. El tema de CONTRATO DE CORRETAJE es un tema de mucha importancia concerniente a la actividad jurdica por ende se necesita realizar la investigacin con un cuidado denodado, por lo cual estamos encarecidamente agradecidos al catedrtico de la asignatura el DR.: SARMIENTO ENCISO WALTER HERACLIO. Esperando que nuestro desarrollo en conocimientos sea apoyado siempre por su parte.

CONTRATO

El contrato es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en comn entre dos, o ms, personas con capacidad (partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral. Es el contrato, en suma, un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones relativos, es decir, slo para las partes contratantes y sus causahabientes. Pero, adems del acuerdo de voluntades, algunos contratos exigen, para su perfeccin, otros hechos o actos de alcance jurdico, tales como efectuar una determinada entrega (contratos reales), o exigen ser formalizados en documento especial (contratos formales), de modo que, en esos casos especiales, no basta con la sola voluntad. De todos modos, el contrato, en general, tiene una connotacin patrimonial, incluso parcialmente en aquellos celebrados en el marco del derecho de familia, y es parte de la categora ms amplia de los negocios jurdicos. Es funcin elemental del contrato originar efectos jurdicos (es decir, obligaciones exigibles), de modo que a aquella relacin de sujetos que no derive en efectos jurdicos no se le puede atribuir cualidad contractual. En cada pas, o en cada estado, puede existir un sistema de requisitos contractuales diferente, pero el concepto bsico de contrato es, en esencia, el mismo. La divergencia de requisitos tiene que ver con la variedad de realidades socio-culturales y jurdicas de cada uno de los pases (as, por ejemplo, existen ordenamientos en que el contrato no se limita al campo de los derechos patrimoniales, nicamente, sino que abarca tambin derechos personales y de familia como, por ejemplo, los pases en los que el matrimonio es considerado un contrato).

CONCEPTOS LEGALES DE CONTRATO

La mayora de los Cdigos civiles de los pases cuyos ordenamientos jurdicos provienen histricamente del sistema romano-cannico y germnico, contienen definiciones aproximadas del contrato. La mayora de ellos, siguen las directrices iniciadas por el Cdigo civil francs, heredero del Cdigo

Napolenico, cuyo artculo 1101 establece que el contrato es la convencin por la cual una o ms personas se obligan, con otra u otras, a dar, hacer, o no hacer alguna cosa. El BGB, Cdigo civil alemn prescribe por su parte que "para la formacin de un negocio obligacional por actos jurdicos, como para toda modificacin del contenido de un negocio obligacional, se exige un contrato celebrado entre las partes, salvo que la ley disponga de otro modo". Por su lado elCdigo civil suizo seala que "hay contrato si las partes manifiestan de una manera concordante su voluntad recproca; esta manifestacin puede ser expresa o tcita". El Cdigo Civil de la antigua Unin Sovitica solo expresaba que "los actos jurdicos, esto es, los actos que tienden a establecer, modificar o extinguir relaciones de Derecho Civil, pueden ser unilaterales o bilaterales (contratos)". El Cdigo Civil espaol, en su art. 1254, como todos los de

la Europa continental, sigue tambin el rastro marcado por el Cdigo Napolenico, de modo que deja establecido que "el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algn servicio." El Cdigo Civil argentino, en su art. 1137, establece que "hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaracin de voluntad comn, destinada a reglar sus derechos.

ANTECEDENTES HISTRICOS DEL CONTRATO

De entre los antecedentes remotos, sobre los que hay mayor grado de coincidencia en la doctrina, pueden citarse los siguientes:

1.- Sistema Contractual Romano.

En el Derecho romano el contrato aparece como una forma de acuerdo (conventio). La convencin es el consentimiento de dos a ms personas que se avienen sobre una cosa que deben dar o prestar. La consensualidad era el prototipo dominante. La convencin se divide en pacto (pactum) y contrato (contractus), siendo el pacto aquel que no tiene nombre ni causa y el contrato aquel que lo tiene. En este contexto se entiende por nombre la palabra que produce la accin (el pacto se refiere nicamente a relaciones que slo engendran una excepcin). La causa es alguna cosa presente de la cual se deriva la obligacin. El pacto fue paulatinamente asimilndose al contrato al considerar las acciones el instrumento para exigir su cumplimiento. El contrato se aplica a todo acuerdo de voluntades dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles y estaba siempre protegido por una accin que le atribua plena eficacia jurdica. Los contratos se dividen en verdaderos y

en cuasicontratos. Eran verdaderos los que se basaban en en consentimiento expreso de las partes y eran cuasicontratos los basados en el consentimiento presunto. A su vez los contratos verdaderos de dividan

en nominados e innominados. Eran nominados los que tenan nombre especfico y particular confirmado por el derecho (ej. compraventa) e innominados los que an teniendo causa no tenan nombre. Los contratos innominados eran cuatro: Doy para que des, Doy para que hagas, Hago para que des y Hago para que hagas. Lo caracterstico de los contratos innominados es que en ellos no intervena el dinero contado. En el Derecho romano existan contratos unilaterales y bilaterales. Los contratos unilaterales obligaban solo a una de las partes (por ejemplo, el mutuo) y los bilaterales obligaban a ambas partes (como en el caso de la compraventa).

2.- Acciones en los Contratos en Roma.

La accin (Actio) era el otro elemento esencial de los contratos en Derecho romano. Las acciones relativas a los contratos son actiones in personam en las cuales el demandante basa su pretensin en una obligacin contractual o penal, las cuales podan ser Directas y Contrarias. Ejemplos de ellas son: Actio directa: Acciones directas eran aquellas con que contaba el acreedor, frente al deudor, desde el momento mismo de la celebracin del contrato, tales como. la actiocerti (que persigue un objeto especfico, suma de dinero o cosa); la actio ex stipulatio (que tiene el acreedor cuando el objeto no era ni dinero, ni bienes genricos sino que implicaba un hacer); la actiolocati (que tiene el arrendador contra el arrendatario); la actiocommodati directa (para lograr la restitucin de la cosa dada en prstamo); la actiodepositi directa (ara exigir al depositario la restitucin de la cosa depositada); la actiomandati directa (para exigir al mandatario cuentas del mandato); la actio pignoraticia directa (para que el dueo recupere la cosa dada en prenda); la actionegotiorumgestorum directa (para exigir rendicin de cuentas al gestor de un negocio). Actio contraria: Acciones por las cuales se pide siempre indemnizacin, o sea, nacen despus de haberse realizado el contrato, como, la actiofiduciae (para la devolucin de la propiedad transmitida en garanta); la actio redhibitoria (para rescindir el contrato por encontrase vicios ocultos en la cosa vendida); la actioquantiminoris (por la que el comprador exige una reduccin en el precio de la cosa por no corresponder al precio real), esta ltima tambin llamada actio estimatoria; la actioconducti (para hacer cumplir las obligaciones al arrendador); la actiocommodati contraria (para lograr el resarcimiento de los posibles daos o gastos causados por la cosa dada en comodato le hubiere causado al comodatario; la actiodepositi contraria (para que el depositante pague los gastos del depsito); la actiomandati contraria (para exigir al mandante cuentas de los gastos realizados durante el mandato); la actio pignoraticia contraria (para que el acreedor prendario exija recuperar los daos y gastos causados por la cosa pignorada); la actioaerviana (que permita al pignorante quedarse en

posesin de los invecta et illata que iban a servir de garanta); la actioquasiserviana (extensin de la actioServiana a otros objetos dados en prenda, tambin llamada hypotecaria. La actionegotiorumgestorum contraria (para que el gestor recupere los gastos); la actiodepensi (para que el fiador cobre al deudor principal lo que no se le hubiera reembolsado); la actiopoenae persecutoria (para la reparacin del dao); la actiorei persecutoria (para recuperar la cosa perdida y sus pertenencias, la actual reipersecutoriedad); la actiopraescriptisverbis (en situaciones en que el actor haba cumplido y el demandado no), llamada tambin actiocivilisincerti o civilis in factum, tpica de los contratos innominados; y la actiodoli (accin penal que se ejercita contra quien daa con dolo).

3.- Contratos nominados en el Derecho de Roma.

Algunos tipos de contratos en el derecho romano eran: *Aestimatum. Contrato en virtud del cual una parte recibe objetos tasados con la obligacin de venderlos o devolverlos despus de cierto tiempo. * Chirographum. Forma de obligarse de los peregrinos, en virtud de la cual el deudor entregaba al acreedor un recibo. * Syngraphae. Forma literal de obligarse los peregrinos, consistente en dos copias, una en poder del acreedor y la otra en poder del deudor. * Conventio in manum: Contrato verbis en virtud del cual la mujer al contraer nupcias entra a la familia del marido, ocupando jurdicamente el lugar de una hija. * Depositum: Depsito. Contrato que se perfecciona con la entrega de la cosa que el depositario ha de devolver cuando el depositante la requiera. Depositumirregulare: Depsito de dinero o bienes fungibles.

Dictiodotis. Contrato verbis en el que el padre, un tercero o la mujer se comprometen a constituir una dote. Iusiurandum liberti: Contrato verbis en virtud del cual el esclavo se compromete a prestar ciertos servicios al patrn. Tambin llamado promissioiurata liberti. Locatioconductio: Arrendamiento. Una de las partes (locator) se obliga a procurara la otra (conductor) el uso y el disfrute temporal de una cosa o la prestacin de determinado servicio (locatioconductiooperarum) o la ejecucin de una obra (locatioconductiooperis), a cambio de una cantidad de dinero llamado merces. Mandatum: Mandato.

Contrato en virtud del cual una persona (mandante) encarga a otra (mandatario) la realizacin gratuita de determinado acto, por cuenta o inters de aquella o tercero. Pignus: Prenda. El deudor, o un tercero, entregan al acreedor la posesin de una cosa, en garanta de una deuda. Precarium: Contrato inominado por el cual una de las partes concede el prstamo de una cosa a la otra parte, quien se lo ha solicitado especialmente (preces) la que est obligada a devolverlo a la primera solicitud. Societas: Sociedad. Contrato entre dos o ms personas, con el fin de participar en ganancias y prdidas. Stipulatio: Estipulacin contrato verbal, solemne, unilateral que consiste en una pregunta seguida de una respuesta congruente. Transactio: Contrato inominado que consiste en un convenio extrajudicial en virtud del cual las partes se hacen concesiones para evitar los resultados del juicio posterior.

4.- Contratos tipificados (nominados) en las Siete Partidas.

El Cdigo de las Siete Partidas del Rey Alfonso X (1252-1284), de Castilla, ha ejercido, durante varios siglos, una enorme influencia jurdica en el derecho contractual de Espaa y tambin de la mayora de los

pases hispanohablantes de Amrica. La Partida Quinta compuesta de 15 ttulos y 374 leyes, se refiere a los actos y contratos que puede el ser humano realizar o celebrar en el curso de su vida (derecho privado). Trata del contrato de mutuo, prohibiendo el cobro deintereses o "usura"; de comodato;

de depsito; de donacin; de compraventa, con la distincin entre ttulo y modo de adquirir (proveniente del derecho romano); depermuta; de locacin o arrendamiento; de compaa o sociedad; de estipulacin o promesa; y de la fianza y los peos (hipotecas y prendas). Se refiere, tambin, al pago y a la cesin de bienes. Asimismo, incluye importantes normas de derecho mercantil, referidas a los comerciantes y contratos mercantiles.

ELEMENTOS DEL CONTRATO

El contrato tiene todos los elementos y requisitos propios de un acto jurdico cuales son los elementos personales, elementos reales y elementos formales. a. Elementos personales Los sujetos del contrato pueden ser personas fsicas o jurdicas con la capacidad jurdica, y de obrar, necesaria para obligarse. En este sentido pues, la capacidad en derecho se subdivide en capacidad de goce (la aptitud jurdica para ser titular de derechos subjetivos, comnmente denominada tambin como capacidad jurdica) y capacidad de ejercicio o de obrar activa o pasiva (aptitud jurdica para ejercer derechos y contraer obligaciones sin asistencia ni representacin de terceros, denominada tambin como capacidad de actuar). b. Elementos reales Integran la denominada prestacin, o sea, la cosa u objeto del contrato, por un lado, y la contraprestacin, por ejemplo, dar suma de dinero, u otro acuerdo. c. Elementos formales La forma es el conjunto de signos mediante los cuales se manifiesta el consentimiento de las partes en la celebracin de un contrato. En algunos contratos es posible que se exija una forma especfica de celebracin. Por ejemplo, puede ser necesaria la forma escrita, la firma ante notario o ante testigos, etc.

REQUISITOS DEL CONTRATO

Bsicamente son tres, aquellos requisitos que, en casi todos los sistemas jurdicos, exigen las leyes, para alcanzar la eficacia del contrato:

consentimiento, objeto y causa. a. Consentimiento

Es el elemento volitivo, el querer interno, la voluntad que, manifestada bajo el consentimiento, produce efectos en derecho. La perfeccin del contrato exige que el consentimiento sea prestado libremente por todas las partes intervinientes. La voluntad se exterioriza por la concurrencia sucesiva de la oferta y de la aceptacin, en relacin a la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Ser nulo el consentimiento viciado, por haber sido prestado por error, con violencia o intimidacin, o dolo. Los vicios del consentimiento. La ausencia de vicios en el consentimiento es imprescindible para la validez y eficacia del contrato, a cuyo fin se requiere que la voluntad no est presionada por factores externos que modifiquen la verdadera intencin. Los ms destacados vicios del consentimiento se encuentran: - El error: Cuando versa el error, existe una equivocacin sobre el objeto del contrato, o sobre alguno de sus aspectos esenciales. El error es motivo de nulidad del contrato cuando recae sobre la naturaleza del contrato (quera hacer un arrendamiento e hizo una compraventa), sobre la identidad del objeto, o sobre las cualidades especficas de la cosa. El error no debe de ser de mala fe, porque de lo contrario, se convierte en dolo. - La fuerza o violencia: En la violencia se ejerce una fuerza irresistible que causa un grave temor a una de las partes del contrato, o que una de las partes haya abusado de la debilidad de la otra. La amenaza de acudir ante una autoridad judicial para reclamar un derecho no es coaccin, a no ser que se amenace abusivamente de este derecho. - El dolo: Todo medio artificioso, fraudulento o contrario a la buena fe, empleado con el propsito de engaar, o confundir, para inducir a una persona a consentir un contrato que, de haber conocido la verdad, no lo hubiera aceptado, es considerado dolo. La vctima del dolo puede mantener el contrato y reclamar daos y perjuicios. b. Objeto Pueden ser objeto de contratos todas las cosas que no estn fuera del comercio de los hombres, aun las cosas futuras. Pueden ser igualmente

objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes, a la moral, a las buenas costumbres o al orden pblico. c. Causa Normalmente, la normativa civil de los ordenamientos jurdicos exige que haya una causa justa para el nacimiento de los actos jurdicos. La causa es el motivo determinante que llev a las partes a celebrar el contrato. Un contrato no tiene causa cuando las manifestaciones de voluntad no se corresponden con la funcin social que debe cumplir, tampoco cuando se simula o se finge una causa. El contrato debe tener causa y sta ha de ser existente, verdadera y lcita.

ELEMENTOS ACCIDENTALES Son aquellos que las partes establecen por clusulas especiales, que no sean contrarias a la ley, la moral, las buenas costumbres, o el orden pblico. Por ejemplo: el plazo, la condicin, el modo, la solidaridad, la indivisibilidad, la representacin, etc. En consonancia con la autonoma de la voluntad, los contratantes pueden establecer los pactos, clusulas y condiciones que tengan por convenientes.

CONTRATO DE CORRETAJE

Para el Diccionario Espaol, Corretaje significa comisin que perciben los corredores de comercio sobre las operaciones que realizan. En sentido legal, el Contrato de Corretaje se define como aquel que en virtud del cual una de las partes (corredor) se compromete a indicar a otra (comitente) las oportunidades de celebrar un negocio jurdico, o a servirle de intermediario de este negocio a cambio de una comisin. Tiene como caracterstica principal que es unilateral, ya que el corredor no se compromete. Se configura cuando una persona se obliga ante otra a mediar en la negociacin y conclusin de uno o varios negocios, sin tener relacin de dependencia o representacin con ninguna de las partes. Sydney Alex Bravo Melgar precisa que el corretaje es el contrato a travs del cual una persona denominada proponente o interesado efecta un encargo material a otra persona denominada corredor, a fin que se le seale la oportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio jurdico, a cambio de una compensacin pecuniaria, el cual en la prctica generalmente se traduce en un porcentaje del valor de venta del bien. As mismo seala que el corretaje es el acuerdo entre "corredor" y "comitente", por el cual el primero se obliga mediante una retribucin a buscar la persona o cosa necesarias para llegar a la conclusin del contrato proyectado por el segundo.

A. NATURALEZA JURDICA DEL CORRETAJE Las instituciones jurdicas tienen naturaleza jurdica, en tal sentido cuando se investiga es necesario determinar la misma a fin de que los estudios sean ms exactos y ms profundos. En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene para nuestros propsitos determinar cul es su naturaleza jurdica. El corretaje tiene la naturaleza jurdica la de ser un contrato, y como contrato es un contrato atpico en el derecho peruano por que no se encuentra regulado por el derecho positivo de dicho estado. Entonces concluimos que al Corretaje se le aplican las normas generales sobre contratos contenidas en el Cdigo Civil. El artculo 1353 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que todos los contratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas generales contenidas en la seccin primera del libro titulado fuentes de las obligaciones del Cdigo en mencin, salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato. Algunos autores modernos niegan al corretaje su carcter contractual, partiendo de la enseanza doctrinaria elaborada por Von Haan, segn la cual el trabajo de lo que l denomina "mediador" no produce ningn efecto jurdico, en cuanto su contenido es una actividad meramente de hecho que slo tiene trascendencia en el mbito de lo jurdico, en el evento de que las partes celebren el respectivo negocio. Un gran sector de la doctrina italiana acogi la teora del alemn, desarrollndola. Por otro lado, hay quienes han sostenido que el corretaje es una promesa unilateral. Los principales exponentes de esta teora son Tumedi y Pozzi, este ltimo con un trabajo ms elaborado, quienes sostienen que el corretaje no es un contrato sino un negocio jurdico diferente, precisamente una promesa unilateral, siendo entonces un contrato sui generis; posisin que no compartimos.

Personalmente considero CONTRACTUAL a la naturaleza jurdica del corretaje; en el cual, lo trascendente viene a ser que las obligaciones y derechos son impuestos por la ley por lo que aplicamos al mismo las normas contenidas en el Cdigo Civil vigente.

CORREDOR En el Vocabulario Jurdico se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relacin a dos o ms personas, con el fin de que celebren un negocio comercial sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboracin, dependencia, mandato o representacin. As se determin que corredura es la operacin por la cual un intermediario pone en relacin a dos personas entre s, con miras a la celebracin de un contrato. El corredor tendr derecho a la remuneracin estipulada entre los contratantes; a falta de estipulacin, y en su defecto, a la que se fije por peritos. Salvo estipulacin en contrario, la remuneracin del corredor ser pagada por el interesado en el negocio materia del encargo; y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendr derecho a su remuneracin en todos los casos en que haya celebrado el negocio en que intervengan. Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneracin se distribuir entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario. El corredor deber comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por l, que en alguna forma puedan influir en la celebracin del negocio. FUNCION ECONMICA El corredor es un intermediario entre la oferta y la demanda. Es decir, pone en relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o

representacin. Es decir que el corredor presta un servicio.

Un ejemplo de esta actividad es el llamado corretaje inmobiliario. Quien est interesado en vender un inmueble puede procurar por s mismo conectarse con un comprador; pero es frecuente que recurra a los servicios de un corredor. ste tratar de conectarlo con un comprador. Si, en definitiva, ese contrato de compraventa tiene lugar, el vendedor deber pagar al corredor una comisin por el servicio prestado. Esta comisin generalmente se establece como un porcentaje del precio de venta.

OBJETO DEL CONTRATO

Como hemos afirmado, el corredor no se obliga a garantizar que las partes contraten, la obligacin del corredor es una de medios no de resultados. Lo mismo que el abogado o el mdico, comprometen su pericia y diligencia. Por tanto, su obligacin principal consiste en procurar la celebracin del negocio. En este sentido escapa del mbito negocial del corredor prometer al proponente la celebracin del contrato. De este modo, las obligaciones emergentes del contrato de corretaje sern, para el caso del corredor: diligencia en la tarea de procurar la celebracin del negocio, publicitar el eventual negocio, informar al proponente de las personas que se interesen en el negocio. Indudablemente, la principal obligacin a cargo del proponente consiste en pagar una comisin, a menudo consistente en un porcentaje del negocio. TRIBUTACIN EN MATERIA INMOBILIARIA

Los corredores tienen ingresos, por lo cual en el Estado Peruano tributan, en distintos regmenes. En tal sentido cuando los corredores de inmuebles son personas jurdicas pueden stas tributar en el Rgimen General del Impuesto a la Renta o en el Rgimen Especial del Impuesto a la Renta. Cuando el corredor de inmuebles es una persona natural puede tributar en el Registro Unico Simplificado y en el Rgimen Especial del Impuesto a la Renta.

CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO

Las principales caractersticas de este contrato son:

Atpico, es decir, no se encuentra normado por nuestro ordenamiento legal; conviene recordar que otras clases de corretajes s estn legislados.

Consensual, no requiere ninguna formalidad, ni siquiera que conste por escrito; en todo caso la forma ser la que establezcan las partes.

Principal, como se ha sealado este contrato no es accesorio de ningn otro, y su aplicacin y vigencia no depende de ningn acto jurdico.

Bilateral, por contener prestaciones a cargo de ambas partes. Oneroso, siendo un contrato comercial resulta patrimonial o

econmicamente gravoso para las partes.

Conmutativo, hay quienes sostienen que el contrato de corretaje es un contrato aleatorio; no compartimos esta posicin, pues al momento de celebrarlo las partes conocen de modo cierto el sacrificio y la ventaja que les reportar; por tanto, se tratara de un contrato conmutativo y no aleatorio.

B. CLASES DE CORRETAJE Existen varias clases de corretaje as tenemos: el corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y el corretaje de valores. Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero especficamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho comercial, el corretaje de seguros en el derecho de seguros y el corretaje de valores en el derecho burstil. La Ley General Del Sistema Financiero Y Del Sistema De Seguros Y Orgnica De La Superintendencia De Banca Y Seguros, ley 26702, define a los corredores de seguros a las personas naturales o jurdicas que, a solicitud del tomador, pueden intermediar en la celebracin de los contratos de seguros y asesorar a los asegurados o contratantes del seguro en materias de su competencia; siendo la Superintendencia de Banca y Seguros, la entidad administrativa encargada de autorizar y regular el ejercicio de las actividades de los intermediarios y los auxiliares de seguros y lleva un registro de ellos, en el que se precisa los servicios de los ramos de seguros en los que cada uno puede operar, segn corresponda. El corretaje con valores en el derecho burstil, est definida como la intermediacin con valores es la realizacin habitual por cuenta ajena, de operaciones de compra venta, colocacin, distribucin, corretaje, comisin o negociacin de valores que son objeto de oferta pblica, as como las adquisiciones de ttulos que se efectan con el fin de colocarlos despus y obtener una ganancia por diferencial de precio. En el pas, la Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores, CONASEV, que es una institucin pblica del Sector Economa y Finanzas cuya funcin, entre otras es la de estudiar, promover y reglamentar el mercado de valores, controlando a las personas naturales y jurdicas que intervienen en ste, dentro de los que se encuentran bajo su fiscalizacin a los intermediarios con valores o corredores burstiles; tal como se prescribe en la ley de orgnica de la CONASEV, Decreto Ley N 26126[3]

EL CORRETAJE INMOBILIARIO.

GENERALIDADES

En el presente trabajo nos ocuparemos del contrato de Corretaje inmobiliario como parte de la presente investigacin y debido al auge en materia inmobiliaria que en el Per existe y debido a que en la actualidad se encuentra regulado ya el Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda a travs de la Ley 29080 Ley De Creacin Del Registro Del Agente Inmobiliario Del Ministerio De Vivienda, Construccin Y Saneamiento. Dentro del comercio el negocio inmobiliario es uno de los ms antiguos y dinmicos. Este negocio consiste, principalmente, en la comercializacin de inmuebles: casas, terrenos, departamentos, aires, oficinas, centros

comerciales, etc; tanto en la modalidad de compraventa como en la de arrendamiento.

DEFINICIN DE CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO

Desde una ptica legislativa es difcil intentar una definicin del contrato de corretaje inmobiliario, dado que en nuestro ordenamiento no se ha normando este contrato, como s ha disciplinado otro tipo de corretaje, pero al hacerlo no los ha definido. De manera que tendremos que acudir a la doctrina para este propsito. As la Ley 29080 Ley De Creacin Del Registro Del Agente Inmobiliario Del Ministerio De Vivienda, Construccin Y Saneamiento, as como su Reglamento el D.S. 004-2008-VIVIENDA, no definen al contrato de corretaje inmobiliario; pero si regulan las operaciones inmobiliarias de intermediacin como aquellas operaciones relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio o de uso o usufructo de bienes inmuebles, as como la administracin, comercializacin y consultora sobre los mismos.

Teniendo en cuenta, entonces que el Contrato de Corretaje Mobiliario no se encuentra definido ni contenido en la legislacin nacional, entonces afirmamos que constituye en tal caso un vaco legal. El contrato de corretaje inmobiliario es un contrato que no se encuentra regulado expresamente en el derecho positivo peruano, por el cual el propietario otorga el derecho a un tercero para que este consiga un comprador, vendedor o un arrendatario o arrendador a cambio de una retribucin, que puede ser un monto fijo o un porcentaje o una cuota mensual de los primeros arrendamientos. Sydney Alex BRAVO MELGAR precisa que el corretaje es el contrato a travs del cual una persona denominada proponente o interesado efecta un encargo material a otra persona denominada corredor, a fin que se le seale la oportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio jurdico, a cambio de una compensacin pecuniaria, el cual en la prctica generalmente se traduce en un porcentaje del valor de venta del bien. El contrato de corretaje es un contrato que se celebra normalmente por documento privado con legalizacin notarial de firmas. En la Ley 29080, encontramos una definicin de AGENTE INMOBILIARIO mas no encontramos definicin del contrato de Corretaje inmobiliario; as el Agente Inmobiliario con Registro es la Persona natural o jurdica inscrita en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construccin y

Saneamiento, que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestacin econmica en el territorio nacional. El contrato de corretaje puede ser un contrato por adhesin o con negociacin previa, es decir, en este contrato no siempre existen tratativas, tratos previos o tratos preliminares. Ya que es probable que las empresas corredoras de inmuebles establezcan documentos pre establecidos, y no admitan negociar las clusulas. Sydney Alex BRAVO MELGAR precisa que el corretaje es el contrato a travs del cual una persona denominada proponente o interesado efecta un encargo material a otra persona denominada corredor, a fin que se le seale la oportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio jurdico, a

cambio de una compensacin pecuniaria, el cual en la prctica generalmente se traduce en un porcentaje del valor de venta del bien. a. LOS CORREDORES INMOBILIARIOS Los corredores de inmuebles pueden ser personas jurdicas y personas naturales y tambin entes no personificados como las sociedades no registradas en el registro de sociedades. As por ejemplo una empresa corredora de inmuebles puede ser una sociedad (en el derecho positivo societario peruano existen los siguientes tipos o formas societarias: sociedad annima, sociedad comercial de responsabilidad limitada, la sociedad colectiva, las sociedades civiles y las sociedades en comandita), o una cooperativa entre otras personas jurdicas, no importando para ello que las mismas corran inscritas en el registro de personas jurdicas.

EL AGENTE INMOBILIARIO EN LA LEGISLACION PERUANA.

GENERALIDADES. El pasado 11 de Septiembre de 2008, apareci en el Diario Oficial El Peruano la Ley 29080 denominada "Ley de Creacin del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construccin y Saneamiento", la misma que fue promulgada por el Congreso de la Repblica en sesin del 07 de Septiembre del 2008. La aprobacin de esta importante norma legal permite, a nombre del Estado, el reconocimiento oficial a la actividad que desarrolla el Agente Inmobiliario en la intermediacin inmobiliaria. Como ha sido de conocimiento pblico hasta antes de este dispositivo legal, la labor de intermediacin inmobiliaria la poda desarrollar cualquier persona con o sin la preparacin necesaria para orientar a los clientes sobre sus planes de compra o de venta de inmuebles. Son conocidas las mltiples ocasiones donde esas personas, sin preparacin, han ocasionado daos econmicos a quienes confiaron en la palabra fcil o la sonrisa engaosa de alguien que deca conocer la actividad inmobiliaria incluso con accionar ilcito de algunos inescrupulosos que embaucaban a sus vctimas, es en ese escenario en donde el legislador peruano promulga la Ley 29080 Ley de Creacin del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construccin y Saneamiento. La ley sobre el Agente inmobiliario ley 29080, seala que el Agente Inmobiliario ejerce su funcin con acreditacin estatal, a partir de su inscripcin en el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento; registro que constituye el reconocimiento estatal de la idoneidad del Agente Inmobiliario para desarrollar actividades de intermediacin inmobiliaria y busca dotar de seguridad jurdica a las operaciones en que ste interviene. La Ley 29080 define las Operaciones Inmobiliarias de Intermediacin como aquellas Operaciones de intermediacin, relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, o de

uso

o usufructo de

bienes inmuebles,

as como

la administracin,

comercializacin, asesora y consultora sobre los mismos.

REGISTRO PREVIO O REGISTRO ADMINISTRATIVO Tal como prev el artculo 3 de la Ley 29080, El Agente Inmobiliario ejerce su funcin con acreditacin estatal, a partir de su inscripcin en el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento. Constituyendo el reconocimiento estatal de la idoneidad del Agente Inmobiliario para desarrollar actividades de intermediacin inmobiliaria y busca dotar de seguridad jurdica a las operaciones en que ste interviene. Las funciones del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento - VIVIENDA, a efectos de la Ley, sern ejecutadas a travs de la Direccin Nacional de Vivienda DNV.

LOS

CORREDORES

INMOBILIARIOS

PUEDEN

SER

PERSONAS

JURDICAS Y PERSONAS NATURALES. Tal como prescribe la legislacin nacional los corredores de inmuebles pueden ser personas jurdicas y personas naturales y tambin entes no personificados como las sociedades no registradas en el registro de sociedades. As por ejemplo una empresa corredora de inmuebles puede ser una sociedad (en el derecho positivo societario peruano existen los siguientes tipos o formas societarias: sociedad annima, sociedad comercial de responsabilidad limitada, la sociedad colectiva, las sociedades civiles y las sociedades en comandita), o una cooperativa entre otras personas jurdicas, no importando para ello que las mismas corran inscritas en el registro de personas jurdicas. DEBERES Y SANCIONES DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS Tal como prescribe el artculo 7 de la Ley 29080, los agentes inmobiliarios a efectos de ejercer su trabajo de intermediacin o mediacin en un negocio jurdico deben cumplir con algunos deberes mnimos que determinarn alguna seguridad jurdica a los contratantes. As los agentes observar los siguientes deberes:

Actuar en los contratos sobre bienes inmuebles, a que se refiere el numeral III del artculo 2, bajo el principio de la buena fe y de la transparencia.

Asesorar a los propietarios, compradores o a quien pretende realizar una operacin inmobiliaria, en la evaluacin comercial para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideracin.

Proponer con claridad, precisin y exactitud informacin veraz acerca de los negocios en los que interviene, a los propietarios, compradores o a quienes pretenden realizar una operacin inmobiliaria.

Advertir, orientar y explicar a los propietarios, compradores y a quienes pretenden realizar una operacin inmobiliaria acerca del valor y las caractersticas de los bienes y las consecuencias de los actos que realicen.

Deberes que, en el caso en que no fueren observados, los agentes sern susceptibles de sancin que fluctan desde una amonestacin escrita hasta la cancelacin definitiva de la licencia de agente inmobiliario. La legislacin nacional fcula al Intermediado podr presentar las denuncias que estime convenientes respecto de la actuacin del Agente Inmobiliario con Registro ante la Direccin Nacional de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Construccin del Per quien es la encargada de calificacin y aplicacin de las sanciones a los Agentes de acuerdo a las normas contenidas en el Reglamento de la Ley 29080.

CONCLUSIONES

1. Afirmamos que el presente corto trabajo, deja en el tapete de los investigadores la continuacin de la actividad cognitiva a fin de enriquecer el presente trabajo. 2. Afirmamos as mismo que el corretaje es un contrato, considerndolo como uno innominado en el ordenamiento jurdico nacional. 3. El corretaje facilita o incentiva la celebracin de contratos de compra venta y de arrendamiento. 4. El corretaje es un contrato poco utilizado en el territorio nacional pero que poco a poco va expendindose y teniendo gran aceptacin sobre todo en las urbes de mayor desarrollo del pas. 5. En la Legislacin Peruana, el Agente Mobiliario se encuentra legislado en la Ley 29080 Ley de Creacin del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construccin y Saneamiento.

BIBLIOGRAFIA

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CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Tomos IV y V. Editorial Helista. Argentina. 1994.

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Pgina web http://www.monografias.com. En http://www.monografias.com CONTRATOS enviado por Irina Maroa. Pgina web www.aprendecorretaje.com Ley 29080 Ley de Creacin del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de vivienda, Construccin y Saneamiento.

D.S. 004-2008-VIVIENDA, Reglamento de la Ley de Creacin del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.

Cdigo Civil Peruano de 1984. Constitucin Poltica Peruana de 1993.