O DIREITO DE LAJE E A PROBLEMTICA DO REGISTRO IMOBILIRIO

Raffalla Gatto Bellucci Acadmica do 5 ano matutino do Curso de Direito da Unifacs

SUMRIO: 1 Introduo 2 O Direito de Laje 3 O Sistema Legal de Reconhecimento de titularidade e a possibilidade de registro da Laje 3.1 Conseqncias sociais e econmicas da falta de reconhecimento formal do Direito de Laje Concluso Referncias.

RESUMO: O presente trabalho tem por escopo realizar uma abordagem sobre o instituto do Direito de Laje, figura no reconhecida pelo Ordenamento Jurdico Brasileiro, porm de prtica comum nas grandes periferias e favelas dos centros urbanos brasileiros, perpassando sobre a questo do Registro Imobilirio das unidades constitudas sobre aquelas previamente estabelecidas sobre o solo, uma vez que a Lei n 6.015/73 (Lei de Registros Pblicos) no permite o fracionamento sucessivo da propriedade. Palavras-chaves: Laje, favela, Registro Imobilirio.

ABSTRACT: The scope of this work is an approach to achieve the Institute of Law of Flagstone, figure not recognized by Brazilian law, but commonly practiced in large suburbs and slums of Brazil's urban centers, passing on the question of the Real Estate Registry of units consisting of those previously established on the ground, since the law No. 6.015/73 (Public Registrys Law in Brazil) does not permit successive fractionation of the property. Key words: Flagstone, slums, Real State Registry.

1 INTRODUO

O presente trabalho tem por objetivo realizar uma abordagem sobre o tema da sub-habitao nas cidades brasileiras, perpassando pela questo do Direito de Laje, figura no reconhecida em nosso Ordenamento Jurdico, porm de prtica comum nas periferias e favelas dos grandes centros urbanos do pas.

2 O espao urbano um bem econmico de relativa escassez, sendo seu preo determinado pelo cruzamento das curvas de procura e oferta, resultando num patamar de valor inacessvel maioria da populao. Dessa forma, o nvel de renda ser determinante absoluta na aquisio dos melhores locais para habitao. No Brasil, essa situao possui um agravante substancial, uma vez que nosso modelo de desenvolvimento econmico aprofundou o fosso entre as classes sociais, resultando numa altssima concentrao de renda na mo de uma elite restrita que, por esse motivo, tem acesso absoluto aos terrenos de melhor localizao, dotados de infra-estrutura e relativo conforto. Resta, assim, ao trabalhador de baixa renda e aos pobres, concentrar-se em posies cada vez mais perifricas na estrutura urbana, ocupando terrenos localizados nas chamadas bordas das cidades. Esse processo de periferizao, aliado falta de polticas pblicas eficazes, fez com que grande parcela da populao fosse distanciada das zonas centrais das cidades e, conseqentemente, dos postos de trabalho, do comrcio e dos servios pblicos de melhor qualidade, como a educao, sade e lazer, dando origem a agrupamentos urbanos de condies subumanas, popularmente conhecidos como favelas. Conforme expe a autora Elosa Petit Pinheiro, o termo favela tem a sua origem na Cidade do Rio de Janeiro, com a ocupao do Morro da Providncia, no primeiro decnio do sculo XX, por tropas do Exrcito Brasileiro, combatentes da Revolta de Canudos, que aps a dispensa, por no possurem espao para a moradia, ocupam o citado morro. Florescendo neste local espcie vegetal xerfita, de caractersticas similares existente na terra de Canudos, denominada Favela, serviu a mesma como toponmio para o novo agrupamento habitacional (2002, p. 151). Bencio Schimidt e Ricardo Farre estimam que em 1982, cerca de 40% da populao do Rio de Janeiro, 45% da de So Paulo e 63% da de Recife, s para citar as maiores capitais, viviam em assentamentos precrios: favelas e cortios (1986, p.51). Nestas cidades, ao fim da dcada de 70, incio dos anos 80, o modo dominante de aquisio da propriedade urbana no se deu conforme as regras estabelecidas pelo Cdigo Civil e demais legislaes pertinentes, ou seja, atravs do registro em Cartrio da circunscrio do imvel, mas sim por meio de invases urbanas. Dessa forma, tais algomeraes so marcadas pela ocupao juridicamente irregular. Em grande parte dos casos, o morador proprietrio apenas da construo onde reside, mas no

3 do terreno. Essas edificaes podem ter sido adquiridas atravs de compra (por meio de um Contrato de Gaveta) ou constitudas pelo prprio morador, atravs do processo de autoconstruo. Neste sentido, a gegrafa Arlete Moyss Rodrigues destaca a seguinte passagem de sua obra (2003, p.40):
A favela surge da necessidade do onde e como morar. Se no possvel comprar uma casa pronta, nem terreno onde auto-construir, tem-se que buscar uma soluo. Para alguns essa soluo a favela. A favela a conjugao de vrios processos: da expropriao dos pequenos proprietrios rurais e da superexplorao da fora de trabalho no campo, que conduz a sucessivas migraes rural-urbana e tambm urbana-urbana, principalmente de pequenas e mdias para as grandes cidades. tambm produto do processo de empobrecimento da classe trabalhadora em seu conjunto.

nesse contexto que surge a figura da Laje (ou puxadinho como popularmente conhecida). Esse tipo de construo se caracteriza pela edificao de um novo patamar s moradias originalmente constitudas sobre o solo, reduzindo assim o custo empregado na obteno de uma residncia, uma vez que o adquirente no necessitar desembolsar valores na aquisio do terreno. Devido ao pouco espao dedicado ao lazer em bairros populares, no incomum que os moradores utilizem a laje como um espao de diverso. naquele local onde as pessoas celebraro suas confraternizaes, organizaro churrascos, festas e afins. A laje faz parte do cotidiano de inmeras famlias, pois nesta estrutura onde desenvolvem suas relaes afetivas e de amizade. A laje tambm pode ser utilizada como uma forma de acrescer o oramento domstico, seja pela venda, seja pelo aluguel da mesma. Assim, o dinheiro adquirido atravs do negcio pode ser empregado na realizao de melhorias na residncia do prprio vendedor. Todavia, como j dito, na maior parte dos casos, a laje adquirida por mero Contrato de Gaveta, ou at mesmo sem a utilizao de qualquer instrumento jurdico. O Poder Pblico nunca se preocupou com a moradia do pobre, mas, mesmo assim, um forte comrcio imobilirio estabeleceu-se dentro das favelas brasileiras, que se desenvolve sem nenhum tipo de regulamentao ou obedincia s regras de urbanismo. Destarte, chegado o momento dos rgos administrativos buscarem uma soluo para a construo irregular e a falta de moradias.

4 2 O DIREITO DE LAJE

O Direito de Laje, tambm associado ao Direito de Sobrelevao, constitui uma modalidade de Direito de Superfcie, todavia, ao contrrio do citado instituto, previsto no Cdigo Civil e Estatuto das Cidades, o puxadinho no foi tutelado pelo Ordenamento Jurdico Brasileiro, existindo apenas de fato, no mbito das relaes praticadas nas comunidades carentes dos grandes centros urbanos A construo de Lajes representa um fenmeno usual e corriqueiro. Em qualquer favela ou aglomerado populacional de baixa renda possvel visualizar a existncia de unidades habitacionais sobre aquelas previamente estabelecidas sobre o solo. No entanto, diante do silncio legal acerca desse Direito, seus habitantes vem-se forados a criar mecanismos prprios, com o fito de estabelecer a posse e o domnio de cada famlia sobre a sua moradia, o que s os afasta, cada vez mais, do sistema de legalidades institudo pelo Estado brasileiro. Mencionado direito pode ser definido como a possibilidade de uma pessoa ceder a superfcie da sua construo, a fim de que terceiros possam sobre ela edificar outra unidade, de titularidade distinta daquela primitivamente constituda sobre o solo. Em outras palavras, o morador da habitao inferior concede quele que pretende estabelecer-se na laje, o direito de construir sobre a sua moradia. Partindo desse mesmo entendimento, Slvia Regina de Assumpo Carbonari, em artigo publicado no stio do portal eletrnico mbito Jurdico, define o Direito de Laje conforme as diretrizes abaixo detalhadas (2008, p.1):
Para essas comunidades, o direito de laje refere-se ao poder de disposio que o proprietrio da construo tem sobre o espao areo imediatamente superior sua construo, e que, pela cultura popular desenvolvida nas favelas, lhe pertence por direito.

Em relao ao Direito Comparado, o Direito de Laje, melhor representado na figura do Direito de Sobrelevao, encontra sua origem no Cdigo Civil Suo, artigo 675, que dispe sobre o Direito de Superfcie:
Droit de Superficie1

Direito de Superfcie. As construes e outras estruturas estabelecidas acima ou abaixo de um imvel, ou unidas a ele de qualquer outra maneira durvel, pode ter um proprietrio distinto, condio de estarem inscritas como servides no Registro Imobilirio (traduo livre).

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1. Les constructions et otres ouvrages tablis au-dessus ou au-dessous dun fonds, ou unis avec lui de quelque autre manire durable, peuvent avoir um propritaire distinct, la condition dtre inscrits comme servitudes au registre foncier.

Na referida codificao, o Direito de Superfcie encontra-se previsto nos artigos 675 e 779 a 779, I, compreendendo uma rea de servido onde a pessoa tem a faculdade de ter ou realizar construes acima ou abaixo de um imvel. Dessa forma, o beneficirio de tal direito pode construir sobre determinado bem, sem necessariamente adquiri-lo. Caso tal Direito seja adquirido por mais de trinta anos e menos de noventa e nove anos (limite temporal mximo), ele poder ser Registrado no Cartrio de Imveis, ser alienado ou gravado de Hipoteca. O Ordenamento Portugus tambm previu o Direito de construir sobre teto alheio, conforme se visualiza no artigo 1526 do Cdigo Civil daquele pas, a saber:
Artigo 1526 O direito a construir sobre teto alheio est sujeito as disposies deste ttulo e s limitaes impostas constituio da propriedade horizontal; levantado o edifcio, so aplicveis as regras da propriedade horizontal, passando o construtor a ser condmino das partes referidas no artigo 1421

Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald classificam tal Direito como uma espcie de Superfcie em segundo grau, na qual o superficirio estaria autorizado, contratualmente, a transmitir a um terceiro o direito de construir sobre o seu imvel. Haveria, pois, uma tripartio de propriedades autnomas: a propriedade do solo, de titularidade do concedente; a propriedade da superfcie, pertencente ao superfcirio; e a propriedade da sobrelevao, que ingressaria no patrimnio do segundo concessionrio (2009, p.422). Tambm para Ricardo de Lira Pereira, tal instituto representa uma forma de Direito de Superfcie em segundo grau. Nas palavras do citado autor, tal figura consiste na possibilidade do superficirio conceder a um segundo concessionrio o direito de construir sobre a sua propriedade superficiria (2002, p. 273). Da mesma opinio compartilha Carlos Roberto Gonalves, ao afirmar que apesar do Cdigo Civil Brasileiro no contemplar a possibilidade da superfcie em segundo grau, tais institutos encontram-se previstos nos direitos francs (surlvation), portugus e suo (superfcie au deuxime degr) e que consistem na concesso feita a terceiros, pelo superficirio, do direito de construir sobre a sua propriedade, ou seja, a sua laje (2010, p. 445). Em defesa do reconhecimento legal do Direito de Laje, a Defensoria Pblica do Estado de So Paulo, em material veiculado no stio eletrnico do prprio rgo, afirma que lcito ao superficirio o direito de construir sobre a sua propriedade superficiria. Para citado rgo,

6 no Brasil, pas assolado pela pobreza, onde freqentemente observamos tenses sociais para garantia do direito de moradia, forosa a normatizao do instituto ora em apreo, onde se constri no plano inferior e vende-se o direito de laje para outro construir, tudo isso de maneira espontnea, sem a necessidade de previso legislativa expressa (2009, p.1). Destarte, pode-se afirmar que o Direito de Laje constitui importante instrumento para a concretizao da Funo Social da Cidade e o Direito moradia. Mesmo revelia do Poder Pblico, as lajes continuam a ser edificadas e, enquanto o problema do Dficit Habitacional no for erradicado da nossa sociedade, esse tipo de moradia permanecer na paisagem urbana das grandes cidades. Dessa forma, cabe ao Estado criar mecanismos a fim de tutelar essa, j no to nova, forma de habitao, retirando seus habitantes da informalidade.

7 3 O SISTEMA LEGAL DE RECONHECIMENTO DE TITULARIDADES E A POSSIBILIDADE DE REGISTRO DA LAJE

O sistema de registros brasileiro marcado pela ocorrncia de duas fases distintas: uma primeira obrigacional, onde o adquirente torna-se credor de uma obrigao de dar, porm sem converter-se em proprietrio legtimo e, uma segunda, iniciada a partir da efetivao do registro ou averbao, momento no qual o adquirente tornara-se titular do direito real de propriedade. Nessa conformidade, percebe-se que a transferncia de titularidades no Ordenamento Brasileiro no se opera mediante a mera tradio do bem. Logo, o contrato de Compra e Venda acordado entre as partes operar efeitos meramente obrigacionais, de limites interpartes celebrantes. Para que o negcio seja oponvel a terceiros e opere efeitos reais, faz-se necessrio o registro do ttulo translativo em Cartrio competente. Assim que, a despeito do ordenamento brasileiro ter adotado uma sistemtica formal, em que necessrio se faz o cumprimento de requisitos legais para a formalizao do direito de propriedade, suas regras no tm acompanhado a evoluo dos tempos, deixando de reconhecer situaes j consolidadas na nossa sociedade, inclusive diante da repetio em srie de novos modelos introduzidos pelo cidado brasileiro, a exemplo Direito de Laje, objeto de estudo do presente trabalho, o que s dificulta a vida da polulao, cujas propriedades continuam margem do seu reconhecimento de direito, apenas existindo no mundo factual. Com efeito, a Lei de Registros Pblicos data de 1973, portanto, tem vigncia h mais de 35 anos, sem qualquer inovao no que tange s edificaes lanadas sobre as diversas lajes construdas sobre os tetos dos imveis brasileiros, em especial aqueles localizados nas regies perifricas e favelas. A despeito do Princpio da unicidade da matrcula, consagrado no artigo 236, da referida LRP, o artigo 235, nico, da mesma norma, permite relativizar essa regra, ao autorizar o desmembramento de bens imveis na constituio das unidades autnomas em edificaes sobre a modalidade de Condomnio Edilcio, o parcelamento de glebas para loteamento e nos demais casos de atribuio de frao ideal e autonomia s unidades de um todo.
Art 235. Podem, ainda, ser unificados com a abertura de matrcula nica (includo pela Lei n 6.216, de 1975) :

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I dois ou mais imveis constantes de transcries anteriores a esta Lei, margem das quais ser averbada a abertura da matrcula que os unificar; II dois ou mais imveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transies, ser feita a averbao prevista no item anterior, as matrculas sero encerradas na forma do artigo anterior. Pargrafo nico. Os imveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilhas e glebas destacadas de maior poro, sero desdobrados em novas matrculas, juntamente com os nus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferncia de uma ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o item II do art. 233.

Com apoio nessa permissividade legal, nada impede que, considerando a realidade imobiliria brasileira, atualmente marcada pela existncia de inmeros puxadinhos, consubstanciados em novas unidades autnomas, diferenciadas daquela que lhes deram origem, sejam para eles criadas novas matrculas, com o direito de registro perante a unidade cartorria competente, embora sem que tal contexto possa ser confundido como verdadeiros Condomnios Edilcios. Dessa forma, o adquirente da laje, que ir edificar a sua unidade naquele espao negociado pelo proprietrio da unidade localizada no pavimento inferior, poderia assim exercer, a partir da concretizao do negcio, verdadeiro direito real sobre o imvel edificado, que passaria a ter matrcula prpria e diversa daquela relativa ao imvel sobre o qual ir se reerguer, inclusive com direito de transcrio da respectiva matrcula no cartrio de imveis competente. Entretanto, para que isso seja possvel, mister se faz que o novo puxadinho edificado tenha acesso ao logradouro pblico, ou seja, uma entrada diferenciada do resto da estrutura do imvel originrio. Assim, se a laje possui uma escada lateral de acesso, poder se proceder o registro. No entanto, se o acesso unidade superior se der por uma escada localizada dentro do imvel inferior, o desmembramento no ser possvel Diante, pois, das lacunas existentes no nosso ordenamento jurdico de registros pblicos acerca da figura incontestvel do direito de laje, a soluo apresentada apenas se afigura como uma alternativa, visando, no mnimo, o reconhecimento formal daquelas unidades erigidas nos moldes indicados, sobretudo para dirimir os conflitos existentes entre os seus ditos proprietrios, que necessitam ingressarem no mundo jurdico, ocupando posio real e definida diante do sistema de titularidades. A despeito disso, a soluo definitiva para o problema no reside no campo das impossibilidades, bastando para isso que sejam implementadas algumas modificaes nas legislaes pertinentes, ou seja, no Cdigo Civil Brasileiro, no Estatuto das Cidades e,

9 principalmente, na Lei de Registros Pblicos, com vistas a que se possibilite o fracionamento sucessivo da propriedade, o que hoje ainda no se admite no nosso Ordenamento Jurdico. Dessa forma, indiscutivelmente, a partir do fracionamento da rea construda, permiter-se- o reconhecimento da individualidade das unidades dispostas verticalmente, umas sobre as outras, com distino entre as diversas titularidades formadas, sem que se confundam as figuras do cessionrio e do superficirio, bem assim os seus respectivos direitos. Ressalte-se, outrossim, a dificuldade de se implementar o contexto antes apresentado, tendo em vista que, atualmente, na grande maioria dos casos, o imvel sobre o qual se pretende edificar o puxadinho no possui registro imobilirio, marcado que est pela informalidade dos respectivos terrenos, criando bices, por conseguinte, para a realizao da matrcula e do registro das edificaes feitas sobre a laje. O grande problema, portanto, reside no fato de que as lajes negociadas derivam de imveis que no possuem qualquer registro imobilirio, sendo, no raras vezes, fruto de invases e vendas irregulares.

4.1

CONSEQUNCIAS

SOCIAIS

ECONMICAS

DA

FALTA

DE

RECONHECIMENTO FORMAL DO DIREITO DE LAJE

No se pode negar os prejuzos, de toda ordem, decorrentes da informalidade que rege as edificaes erigidas a partir do Direito de Laje, destacando-se o fato da impossibilidade do legtimo detentor da sua posse exercer, concomitantemente, o seu regular domnio. Quanto aos distrbios sociais, impe destacar a proliferao de conflitos entre aqueles que se dizem legtimos proprietrios de seus imveis, no raras vezes sem a necessria comprovao do seu ttulo dominial, ensejando que as discusses judiciais envolvam unicamente matria possessria, a dificultar que solues justas sejam produzidas pelos Tribunais Ptrios. Aliado a isso, tais imveis, construdos sobre outros que tambm, em geral, no se encontram com regularidade dominial, permanecem na informalidade, dificultando a negociao dos mesmos, a ponto de criar um universo especulatrio sem regras definidas, em que se compra e se vende o bem, aleatoriamente, com preos exorbitadamente flutuantes, impondo-se valores extorsivos que so pagos, na maioria das vezes, diante da extrema necessidade de se adquirir um teto para abrigo prprio do permissionrio e de sua famlia.

10 Tal informalidade produz, ainda, inmeras consequncias negativas, a exemplo da dificuldade de o Poder Pblico estabelecer diretrizes bsicas para a urbanizao de tais centros, localizados nas periferias e favelas das cidades, diante mesmo da falta de matrcula dos imveis, que se aglomeram, desordenadamente, proporcionando problemas outros, especialmente relativos segurana, j que so alvo fcil da marginalidade e daqueles que, aproveitando-se desse contexto, instituindo verdadeiros campos de guerra na redondeza. Citese como exemplo a periferia da cidade do Rio de Janeiro, marcada que est pelo domnio de grupos armados e miliciantes. Demonstra-se, assim, a partir de tais comentrios, a necessidade de o Poder Pblico buscar solues urgentes, visando a regularizao desse contexto, proporcionando a efetiva formalizao desses negcios, que s benefcios trar para o sistema habitacional do pas, bem como para toda a sua economia.

11 5 CONCLUSO

O presente trabalho buscou traar um panorama bsico de como visto o Direito de Laje no nosso ordenamento jurdico, mas sem a pretenso de esgotar todas as possibilidades de abordagem, diante da grande dificuldade de assim faz-lo, tendo em vista a ausncia de qualquer norma legal que tenha buscado disciplinar o instituto, ao longo do tempo, at os dias atuais. Ainda que o puxadinho tenha surgido como uma alternativa falta de moradia da classe operria, hoje, contudo, representa um poderoso instrumento econmico, no s pelo grande nmero de unidades comercializadas, diariamente, como tambm pelos valores agregados s mesmas. A venda de Lajes representa um fenmeno usual e corriqueiro das grandes periferias e favelas, gerando um mercado imobilirio que movimenta grandes somas em dinheiro. O caminho para o reconhecimento jurdico dessas unidades habitacionais, acreditamos, longo, pois deve se originar desde os reclamos do povo, passando pelo empenho das representaes populares, at a efetiva tomada de decises por parte do Poder Pblico. Devemos, pois, cada um de ns, inclusive aqueles que vivem distante da realidade apresentada, desfrutando do privilgio de uma habitao que rene todas as condies necessrias constituio de uma vida digna e com qualidade, lutar para a conquista dessa vitria, em especial atravs das associaes organizadas, pblicas ou privadas, que certamente contaro com a massiva adeso das camadas sociais menos favorecidas, que s benefcios tero com a institucionalizao formal e legal das moradias decorrentes do exerccio regular do Direito de Laje.

12 REFERNCIAS

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