UNIDADE 02

1. SISTEMA REGISTRAL IMOBILIRIO

1.1 CARACTERSTICAS 1.1.1 Bifsico: O cadastro imobilirio perfaz dupla fase registral at estar completo,
quais sejam: a) 1 momento > Preparao documental (efeito inter partes); b) 2 momento > Publicidade documental: Registro Imobilirio (efeito erga omnes). CURIOSIDADES: Na Frana no h necessidade da publicidade registral, tendo em vista que a vontade de transferir o suficiente, assim celebra-se somente o contrato. J o ordenamento Italiano, consagra a necessidade da transcrio dos ttulos traslativos de propriedade. Na legislao Portuguesa, at mesmo a posse merece publicidade registral. O sistema Germnico, do qual o Brasil se originou, adota a presuno absoluta de verdade para os registros praticados, alm da f pblica, da prioridade e da especialidade. No Brasil, a presubso juris tantum satisfaz a necessidade de segurana jurdica e traz a flexibilidade necessria ao desenvolvimento movido pela capital, possibilitando o acompanhamento do progresso da economia internacional.

1.1.2 Produo de verdade relativa:

a) Retificabilidade; b) Possibilidade de cancelamento. CC. Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule. Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.

1.1.3 Obrigatoriedade de finalizao das fases do procedimento registral:

a) Inexistncia de prazos e sanes. CC. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel.

1.1.4 Rogao ou Instncia: todo o processo depende de motivao da parte. A serventia inerte: Lei n 6.015/73. Art. 13. Salvo as anotaes e as averbaes obrigatrias, os atos do registro sero praticados: I - por ordem judicial; II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados; III - a requerimento do Ministrio Pblico, quando a lei autorizar.

1.2 TIPOS DE SISTEMAS REGISTRAIS VIGENTES

a) Cadastral (atual)> consignado na LRP Lei n 6.015/73; b) Incra > Imveis rurais Lei n 4.504/64, Lei n 5.668/72, Decreto n 72.106/73; c) Imveis pblicos> patrimnio da Unio; d) Cadastro de estrangeiros (imveis rurais) Lei n 5.079/71 e Decreto n 74.965/74; e) Torrens (presuno absoluta de verdade).

2. DICIONRIO BSICO DO DIREITO IMOBILIRIO

2.1 PESSOAS DO PROCESSO REGISTRAL
a) Notrio ou tabelio de notas; b) Registrador ou Oficial de Registro; c) Interessados (qualquer cidado) decorrente do Princpio da Disponibilidade (Art. 333, XI do Provimento n 06/99 da CGJ/CE o qual estabelece que ningum pode transferir mais direitos do que tem) - sociedade, fazenda pblica, herdeiros, partes, comprador, vendedor, proprietrios, adquirentes, rgos pblicos, justia, credores, scios de empresas etc. Obs.: Qualquer pessoa pode requerer certido no Cartrio de Registro de Imveis, como decorrncia do Princpio da Publicidade (art. 17, LRP). No entanto, somente poder requerer a efetivao de algum ato registral sobre o ttulo de propriedade do imvel, a pessoa que comprovar sua qualidade de interessado relacionada ao imvel em questo. Lei n 6.015/73. Art. 16. Os oficiais e os encarregados das reparties em que se faam os registros so obrigados: 1 a lavrar certido do que lhes for requerido; 2 a fornecer s partes as informaes solicitadas. Lei n 6.015/73. Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certido do registro sem informar ao oficial ou ao funcionrio o motivo ou interesse do pedido.

2.2 TRANSCRIO (LIVRO 3) / INSCRIO (LIVROS 2, 4 E 5)

So livros do servio imobilirio amparados pelo Decreto n 4857/39, norma jurdica anterior Lei de Registros Pblicos. A diferena entre ambos a natureza dos registros neles efetuados, pois o citado Decreto relacionava os atos que deveriam ser realizados no Livro Transcrio (Ex: compra e venda, doao, etc) e no de Inscrio (Ex: enfiteuse, promessa de compra e venda, hipoteca, etc.). Lembre-se que os imveis que ainda estejam registrados neste antigo sistema registral continuam com suas titularidades garantidas, ou seja, o advento da Lei n 6.015/73 no invalidou os atos registrais efetuados antes disto. Assim, Transcries e Inscries continuam vlidas e os imveis objetos das mesmas somente sero objeto de matrcula a requerimento do interessado ou nos demais casos em que a Lei determine.

2.3.MATRCULA
Instrumento criado pela Lei n 6.015/73, efetivado no Registro Geral da serventia registral imobiliria (Livro 02), destinado ao lanamento de registros e averbaes, aberta por ocasio do primeiro ato registral a ser lanado na vigncia da Lei de Registros Pblicos (Art. 228, LRP).

2.4 REGISTRO
o ato pelo qual se torna pblico o ato jurdico, estabelecendo autenticidade, segurana e validade das obrigaes, refere-se genericamente a transferncia ou onerao da propriedade imvel.

2.5 ADVERBAO
o ato registral que altera a caracterizao do imvel ou a qualificao das partes. Esto relacionadas no Art. 167, II da Lei n 6.015/73. Na maioria das vezes, as averbaes so provocadas mediante apresentao de requerimento assinado por pessoa legalmente habilitada, com firma reconhecida, contendo, no mnimo, o pedido, a qualificao da parte requerente e o ttulo aquisitivo do imvel (Matrcula, Transcrio ou Inscrio), onde sero realizados os atos solicitados instrudo da documentao comprobatria do pedido (Arts. 222 e 223 da Lei n 6.015/73). Em virtude da multiplicidade de documentos necessrios aos diversos tipos de averbaes, indicamos alguns deles a seguir: 2.5.1 Documentao Geral Os documentos relacionados em seguida devem ser observados em qualquer tipo de solicitao de averbao: a) Caso o imvel pertena outra zona imobiliria, anexar certido negativa do imvel, mencionando que o mesmo, objeto da averbao, ainda no se encontra l registrado; b) Se o imvel estiver registrado em outra circunscrio, juntar certido atualizada do registro, emitida pelo ofcio anteriormente competente, a qual tem validade de 30 dias; c) Caso o signatrio do requerimento no seja o proprietrio (pessoa constante no registro do imvel) ou o proprietrio seja pessoa jurdica, necessrio apresentar documento que comprove interesse no imvel ou poderes de representao (Ex: procurao pblica ou particular, termo de inventariante, contrato social, estatuto, ata de assemblia, certido simplificada, cpia de escritura pblica de compra e venda, etc.). Observaes sobre registros e averbaes: a) Legislao: * Lei n 6.015/73 - Art. 167, I e II; * Provimento n 06/99 Art. 399 e 473. b) Diferena entre REGISTO e AVERBAO: * Registro: considera-se registro todo ato que implique em transferncia ou onerao da propriedade imvel; * Averbao: ser considerada averbao, todo ato registral que de qualquer forma altera as caractersticas do imvel ou a qualificao das partes nele mencionadas; * Ato registral: o gnero onde se inserem as espcies registro, averbao. todo ato praticado pelo registrador, por exemplo: prenotao, abertura de matrcula, registro, averbao e certificao. c) Prazo para registro: 30 dias. Art. 188, Lei n 6.015/73 e art. 534, Provimento n 06/99. No entanto, os ofcios podem diminuir tal prazo, mas nunca aument-lo. No permitido o pagamento de taxa de urgncia para agilizar a execuo do servio; d) Prazo para conferncia da legalidade da documentao: 15 dias - Art. 534, 2 Provimento n 06/99; e) Pagamento prvio dos emolumentos - Art. 14, Lei n 6.015/73; f) Apresentao para anlise e clculo de emolumentos - Art.12, Lei n 6.015/73), isento de cobrana de emolumentos e no gera prenotao, portanto, no confere direito de preferncia ao apresentante do ttulo;

g) Smbolos de Identificao: R (registro) e AV (averbao) e ordem numrica crescente dos atos registrais - Art. 372, Provimento n 06/99 e art. 232, LRP.

2.6 PREFERNCIA, PRENOTAO E PROTOCOLO 2.6.1 Preferncia

o direito que assiste ao apresentante do ttulo que primeiro comparece ao Ofcio de Registro de Imveis para dar publicidade do mesmo. Tal direito est atrelado ao Princpio da Prioridade, nos termos do Art. 333, VII do Provimento n 06/99 da CGJ/CE e tem como efeito a oponibilidade erga omnes depois de apresentado o ttulo. a) LEI N 6.015/73 Arts. 186 e 191; b) PROVIMENTO 06/99 arts. 533 e 538. OBS: O direito de preferncia persiste mesmo nos casos em que a mesma parte interessada apresentar dois ou mais ttulos, tendo em vista que ela atribuir preferncia a algum deles e em decorrncia deste ato, o ttulo escolhido ter o seu direito de prioridade.

2.6.2 Prenotao
Ato realizado pelo Oficial de Registro para assegurar o direito de preferncia do apresentante. Possui a validade de 30 dias, contados da data da apresentao do ttulo. a) LEI N 6.015/73 arts. 183; b) PROVIMENTO N 06/99 arts. 530.

2.6.3 Protocolo
Livro do CRI destinado a lanar todos os atos realizados em virtude do ttulo apresentado, o qual obrigatoriamente reproduzido no ttulo do apresentante, para que este fique ciente da realizao dos mesmos. a) LEI N 6.015/73 arts. 182, 184, 185, 188 e 211; b) PROVIMENTO 06/99 arts. 529, 531, 532 e 534. OBS: pertinente ressaltar que o Protocolo ser encerrado diariamente. Ademais, a prenotao somente gera efeitos perante ttulos contraditrios referentes ao mesmo bem imvel, apresentados na mesma poca, fora desta hiptese a preferncia gerada produz apenas efeitos administrativos, para fins de ordenao do servio do registrador, no intuito de controlar a ordem de entrega dos atos registrais solicitados.

2.7 TTULO AQUISITIVO

O conceito de Ttulo aplicado aos registros pblicos pode ter duas acepes: a primeira, como sendo o documento hbil apresentado ao registro imobilirio para ser tornado pblico, e a outra, como sendo o prprio registro do imvel. a) Documento prvio do registro (Escritura pblica, Formal de partilha etc.); b) Registro da propriedade.

2.8 ESCRITURA PBLICA

a materializao do negcio jurdico, feita por pessoa investida de f pblica (Notrio ou Tabelio).

2.9 CARACTERIZAO DO IMVEL

A caracterizao do imvel decorrente do Princpio da Especialidade: a) Todos os imveis devem ser caracterizados plenamente, para que possam ser diferenciados de outros, sem qualquer dvida, para no ferir direito de terceiros, alheios ao registro; b) Deve constar na descrio do bem, o logradouro para onde faz frente, numerao, medidas, reas, pontos cardeais e confiantes; c) Qualquer alterao nas divisas do imvel somente ser possvel por meio de ao judicial, perante uma das varas de registros pblicos.

3. PRINCPIOS DO DIREITO IMOBILIRIO

Os servios Notariais e de Registro so de natureza mista, ou seja, prestados por particulares, por delegao do Poder Pblico, razo pela qual a atividade norteada por Princpios Gerais da Administrao Pblica e princpios da atividade privada, bem como por princpios especficos a Atividade Registral.

3.1 PRINCPIOS GERAIS DA ADMINISTRAO PBLICA

a) Da Legalidade: seguir as formalidades exigidas por lei; b) Da Igualdade: os servios devem ser prestados a todos, igualmente, sem discriminao; c) Da Moralidade: ligado legalidade; d) Da Probidade: obriga a prtica de alguns atos e impede a prtica de atos indevidos; e) Da Publicidade: a obrigao de fornecer as informaes solicitadas e as certides requeridas. CF. Art. 37. A administrao pblica direta e indireta de qualquer dos Poderes da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios obedecer aos princpios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficincia e, tambm, ao seguinte: (Redao dada pela Emenda Constitucional n 19, de 1998)

3.2 PRINCPIOS INERENTES A ATIVIDADE PARTICULAR

a) O&M: Diz respeito ao fluxograma de trabalho a ser seguido, s formas de avaliar a eficincia e o resultado do trabalho. b) TAYLORISMO: Diz respeito ao desenvolvimento ordenado e cientfico do trabalho, atravs: a) do MTODO (metodologia para desenvolver cada funo); b) da TCNICA (conhecimento especfico do assunto); c) da DIVISO DE TAREFAS (pessoa certa no lugar certo).

3.3 PRINCPIOS ESPECFICOS ATIVIDADE REGISTRAL 3.3.1 Especialidade

O imvel e os contratantes devem estar perfeitamente identificados e particularizados, tornando o imvel inconfundvel (Art. 225, Lei 6.015/73). Lembre-se que no registro imobilirio existe a especialidade Objetiva, relativa caracterizao do imvel e a especialidade subjetiva, relacionada com a qualificao das partes envolvidas no registro. Lei n 6.015/73. Art. 225 - Os tabelies, escrives e juizes faro com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos, as confrontaes e as localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima, exigindo dos interessados certido do registro imobilirio. 1 As mesmas mincias, com relao caracterizao do imvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartrio para registro. 2 Consideram-se irregulares, para efeito de matrcula, os ttulos nos quais a caracterizao do imvel no coincida com a que consta do registro anterior.

 3o Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os limites e as confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais.(Includo pela Lei n 10.267, de 2001) 3.3.1.1 Unicidade: cada matrcula somente pode ter em sua abertura um nico imvel, mesmo que depois possa o imvel primitivo, originar vrios outros.

3.3.2 Disponibilidade
Significa que ningum pode transferir mais direitos do que os constitudos no registro, devendo este princpio ser observado em relao ao imvel (no podendo ser transferido o domnio de uma casa, quando h no registro um terreno), como tambm aos contratantes (a transferncia de domnio de um imvel de um casal, sob o regime de comunho de bens, s ser vlida com a assinatura dos dois).

3.3.3 Instncia ou da Reserva de Iniciativa

Tambm conhecido como Princpio da Rogao ou Inrcia do Registrador, aquele pelo qual, em regra, o registrador s pode praticar atos de registro e averbao, se solicitado pelo interessado. Lei n 6.015/73. Art. 13. Salvo as anotaes e as averbaes obrigatrias, os atos do registro sero praticados: I - por ordem judicial; II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados; III - a requerimento do Ministrio Pblico, quando a lei autorizar. 3.3.3.1. Exceo a este princpio: quando o registrador pode proceder ex-ofcio: nos casos de erro evidente contido no registro (Art. 213- LRP).

3.3.4 Continuidade
Este princpio a viga mestra do nosso Sistema Registral, que garante a segurana dos registros imobilirios. Cada registro deve apoiar-se no anterior, formando um encadeamento histrico de titularidade, a vista do qual, s se far o registro de um direito se o outorgante dele figurar no registro anterior como seu titular (Art. 195, LRP). Lei n 6.015/73. Art. 195 - Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. 3.3.4.1 Excees a este Princpio: a) No registro de usucapio: o imvel no transmitido pelo proprietrio anterior, mas adquirido originariamente, em razo da posse prolongada. b) Na desapropriao: a aquisio pelo Poder Pblico no se vincula a nenhum ttulo anterior, cujo registro dispensado. Opinio de alguns doutrinadores.

3.3.5 Tipicidade
Todos os atos de Registro tm que estar indicados na Legislao. Para o registro a tipificao fechada, pois gera direitos (Art.221,LRP), j para a averbao admite-se uma maior elasticidade das previses, desde que no gere prejuzo a terceiro ou no altere o imvel, como averbar alguns cmodos construdos, por exemplo. Todavia, configurando-se as hipteses de averbaes previstas na legislao, estas passam a ser obrigatrias, cabendo ao registrador, exigir a efetivao das mesmas. Os registros e as averbaes esto elencados no Art. 167, I e II da Lei n 6.015/73. Lembre-se ainda da tipificao referente aos documentos que geram registros, ou seja, em todo o ordenamento jurdico verifica-se a forma para os documentos que materializam as diversas situaes jurdicas que tm imveis como objetos.

3.3.6 Titularidade
Os atos registrais s podem ser praticados por pessoas investidas de f-pblica, nomeadas pelo Poder Publico.

3.3.7 Prioridade ou Preferncia

O que atribui prioridade a um ttulo a ordem de entrada no cartrio. O primeiro que apresentar o ttulo ter a preferncia ao registro (Art. 186, LRP). Lei n 6.015/73. Art. 186 - O nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo, e esta a preferncia dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um ttulo simultaneamente. Lei n 6.015/73. Art. 191 - Prevalecero, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os ttulos prenotados no Protocolo sob nmero de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia til. CC. Art. 1.246. O registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

3.3.8 Obrigatoriedade
Para ser titular do domnio obrigatrio o ato de registrar (quem registra o dono).

3.3.9 Territorialidade ou Circunscrio

Delimita a competncia em razo do local, para os atos de registro (Art. 12, Lei 8.935/94). Observe o grfico.

3.3.10 F-pblica
Os atos registrais devem assegurar autenticidade, advinda da delegao do Poder Pblico pessoa investida no cargo ( Art. 1o. da Lei 8.935/94).