Compra Venta

Contratos parte especial Compraventa y Permuta
Compraventa y Permuta
Compraventa
Art. 1323. Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega efectiva del precio, sino la obligacin de hacerlo. Esta obligacin es vlida aun en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantnea con la entrega simultnea de la cosa y el precio, a primera vista pareciera que en tal hiptesis las partes no contraen obligacin alguna y que todo se reduce a un trueque o ms, exactamente, a dos tradiciones simultneas, pero no es as, porque en ese trueque, no se agotan las obligaciones de las partes. Evolucin. La cuestin de la transferencia de la propiedad. En las sociedades primitivas, el trfico comercial se realizaba a travs del trueque. Pero a poco que aumento la riqueza, que se intensific el intercambio, aquel instrumento jurdico result insuficiente. Surgi naturalmente la necesidad de adoptar una medida de valores, un bien que permitiera adquirir cualquier otro bien. Y desde que la moneda fue creada, la compraventa sustituy el trueque como base esencial del comercio entre los hombres. En su primera etapa, la compraventa fue simplemente manual o al contado. Ms tarde, no bast con esta forma elemental y empez a distincin entre el contrato de compraventa en s mismo y la transferencia del dominio de la cosa. El contrato de compraventa, es decir, el compromiso de transferir el dominio queda perfeccionado por el solo consentimiento. La compraventa no es otra cosa que el compromiso de transferir la propiedad, pero sta no se transmite sino por la tradicin de la cosa (art. 577). Respecto de los inmuebles se exige, adems, la escritura publica. Y como estos dos requisitos resultan actualmente insuficientes para proteger los derechos de terceros, las leyes locales han organizado los Registros de la Propiedad, en los cuales deben inscribirse obligatoriamente las transferencias del dominio y sus modificaciones para que sean oponibles a terceros, similares registros se han creado para la transferencia de automotores y de los equinos de pura sangre de carrera en los cuales la inscripcin registral es constitutiva del dominio. Caracteres. a) es bilateral porque implica obligaciones para ambas partes; b) es consensual, porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio; c) no es formal si bien la escritura pblica es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en s; d) es oneroso; e) es conmutativo porque los valores intercambios cosa y precio- deben ser aproximadamente equivalentes y slo por excepcin puede ser tal contrato aleatorio como ocurre cuando se compara una cosa que puede o no existir.
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Compraventa civil y comercial. Desde el punto de vista de su estructura jurdica, la compraventa civil y la comercial son contratos idnticos. Pero cabe efectuar ciertas distinciones pues la compraventa civil es toda aquella a la cual el Cdigo de Comercio no le haya atribuido naturaleza comercial, es decir todo contrato de compraventa est regido por el Cdigo Civil a menos que lo contrario est dispuesto en el de Comercio. Segn el art. 450 Cdigo de Comercio, hay compraventa comercial cuando alguien compara una cosa para revenderla o alquilar su uso, es necesario que exista un propsito de lucro, basta con que exista este propsito en el vendedor o en el comprador, aunque la otra parte no lo tenga. Art. 7 del Cdigo de Comercio: si un acto es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan, por razn de l, sujetos a la ley mercantil.
Art. 452. No se consideran mercantiles: 1 Las compras de bienes races y muebles accesorios. Sin embargo, sern comerciales las compras de cosas accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raz;
Esta regla obedece a una tradicin histrica fundada en el deseo de proteger la propiedad inmobiliaria. En la actualidad se advierte una definida tendencia a atribuir carcter comercial a toda compraventa realizada con propsito de lucro, trtese de cosas muebles o inmuebles. Si en la compraventa es comprador una sociedad comercial o es un acto de corretaje, el acto es mercantil.
2 Los de objetos destinados al consumo del comprador, o de la persona por cuyo encargo se haga la adquisicin; 3 Las ventas que hacen los labradores y hacendados de los frutos de sus cosechas y ganados; 4 Las que hacen los propietarios y cualquier clase de persona, de los frutos y efectos que perciban por razn de renta, donacin, salario, emolumento u otro cualquier ttulo remuneratorio o gratuito; 5 La reventa que hace cualquiera persona del resto de los acopios que hizo para su consumo particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que la que hubiese consumido, se presume que obr en la compra con nimo de vender y se reputan mercantiles la compra y la venta.
Es necesario puntualizar que lo que confiere carcter de comercial al acto es el nimo de lucro, la intencin de especular con la cosa, no importa que no se consuma ese propsito. Las consecuencias jurdicas de la distincin entre compraventa civil y comercial son las siguientes: a) COMPETENCIA: depender de su carcter que entiendan los tribunales civiles o comerciales; b) PRESCRIPCIN: 1) prescribe por 2 aos para demandar el pago de mercaderas fiadas sin documento escrito; 2) se prescriben por 4 aos las deudas justificadas por cuenta de ventas aceptada, liquidadas o que presumen liquidadas; 3) prescriben por 4 aos las acciones de nulidad o rescisin de la compraventa comercial, en tanto que las acciones civiles tiene el plazo comn de prescripcin, salvo las que derivan de violencia, dolo o falsa causa que prescriben a los 2 aos; 4) difieren tanto los plazos de prescripcin de las acciones que nacen de la existencia de vicios ocultos como al momento a partir del cual empiezan a correr; c) COSAS AJENAS: segn el legislador civil no pueden venderse, mientras que el legislador comercial dispone lo contrario; d) FECHA DE ENTREGA Y PLAZO DE PAGO. ---Comparacin de la compraventa con:
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PERMUTA: Si una persona da una cosa y recibe otra cosa y dinero habr permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el cambio en dinero y compraventa si sucediese lo contrario; si ambos valores fueran iguales el contrato se considera permuta. CESIN DE CRDITO La palabra compraventa est reservada para el contrato cuyo objeto es la trasmisin del dominio sobre una cosa; en todos los dems casos de transmisin de derechos sean reales o personales, hay solamente cesin. Cumplido el contrato de compraventa el comprador adquiere un derecho absoluto sobre la cosa, derecho que puede hacer valer por si mismo, sin intermediarios; en la cesin, el cesionario tendr derecho a exigir del deudor lo que ste deba del cedente. La distincin ente ambos contratos tiene un valor ms terico que prctico, puesto que el art. 1435 dispone que si la cesin de derecho se hiciere por un precio en dinero, el contrato se regir supletoriamente por las reglas de la compraventa. LOCACIN DE COSAS Situaciones dudosas: --Pago del precio en mensualidades: habr compraventa siempre que las partes hayan pactado la transmisin de la propiedad de la cosa, sea que sta se lleve a cabo inmediatamente o despus de cierto tiempo y de cumplidas ciertas condiciones, los jueces deben indagar la verdadera naturaleza del contrato, con independencia de la calificacin que le hayan dado las partes. --Venta de frutos (cuando el comprador toma posesin del inmueble para recolectarlos): lo esencial es indagar si el contrato concede o no el disfrute de la cosa. --venta de productos: = Importancia prctica: a) el comprador puede usar la cosa libremente, mientras que el locatario debe hacerlo de acuerdo con lo convenido o segn la naturaleza o destino de la cosa y devolverla en buena estado; b) de acuerdo con la regla res perit domine, los riesgos de la cosa corren desde el momento de la tradicin por cuenta del comprador, en cambio, en la locacin son sufridos por el propietario locador; c) ciertas cosas fuera del comercio, pueden ser objeto de locacin, pero no de venta; d) el privilegio del vendedor se rige por disposiciones distintas a las del locador; e) los impuestos que gravan a uno y otro contrato son diferentes. LOCACIN DE OBRA Punto de vista predominante: hay siempre locacin de obra, cualquiera que sea la importancia relativa de la materia y del trabajo. Otro criterio: el contrato ser compraventa, pues, lo que principalmente se tiene en mira al contratar es la cosa concluida, salvo que la materia sea de escasa importancia en relacin al trabajo realizado, en cuyo caso ser locacin de obra. Borda: se trata de un contrato de naturaleza mixta, es decir que tiene caractersticas de ambas figuras. Empero, siendo tan importantes las consecuencias que resultan de encuadrar el contrato dentro de la compraventa o locacin de obra conviene atribuirlo uno u otro carcter. Nuestra ley ha preferido considerarlo como locacin de obra (art. 1629.
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Pero no se trata de una regla absoluta. Cuando la importancia del trabajo es desdeable en relacin con la el valor de la cosa, habr que decidir que es compraventa. El inters de ubicar con precisin este tipo de convenciones reside en las siguientes consecuencias: a) Responsabilidad del vendedor es ms amplia que la del empresario, pues el primero responde por eviccin y redhibicin, en tanto el segundo slo responde por la ruina total o parcial de la cosa; b) Privilegios son diferentes: los del vendedor estn regidos por los arts. 3893, 3896 y 3924 y 3926, en tanto que los el empresario lo estn por los arts. 3892, 3931 y 3933. DACIN EN PAGO La dacin en pago supone una obligacin preexistente que queda extinguida por ese acto, la compraventa constituye de por s la fuente de las obligaciones recprocas de comprador y vendedor. DONACIN CON CARGO Como regla general, si el cargo constituye en una prestacin de dinero ms o menos equivalente a la cosa habr compraventa, oculta tras la figura de la donacin. Pero sta no es una regla absoluta, pues las circunstancias del caso pueden demostrar que la intencin del transmitente de la cosa fue realmente liberal.
Elementos de la compraventa:
Capacidad. El principio general es que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar. (art. 1357 C. Civil) Excepciones Incapacidades de hecho: Por aplicacin de los principios generales sobre capacidad no pueden comprar o vender por s las personas por nacer, los menores de edad, sean impberes o adultos, los dementes, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito y los condenados con pena a prisin o reclusin mayor de tres aos. En cuanto a los menores de edad que han cumplido 18 aos, pueden comprar o vender los bienes que hubieran adquirido con el producto de su trabajo.(Con la reforma del Codigo esta distincin no tiene mucho sentido) Menores emancipados: tienen amplias atribuciones para disponer de sus bienes cualquiera que sea su naturaleza salvo que los hayan recibido a ttulo gratuito, en cuyo caso, slo podrn disponer de ellos en forma onerosa y previa autorizacin judicial, autorizacin que puede ser suplida por el asentimiento del cnyuge cuando ste es mayor de edad. Los contratos celebrados por incapaces y por emancipados (si se trata de los actos que no pueden realizar por s solos) sin la necesaria venia judicial son nulos de nulidad relativa. Incapacidades de derecho: No existe posibilidad de celebrar el acto, sea por s o por representante legal o judicial. Esposos entre s: admitir lo contrario conllevara a burlar el rgimen patrimonial del matrimonio que es inmodificable por voluntad de los cnyuges. Por imperio del art. 1358 la prohibicin se extiende a los cnyuges separados pero no rige cuando el matrimonio queda resuelto por divorcio vincular, tampoco cuando la venta se hecha en subasta pblica judicial y cuando el comprador sea una sociedad de la cual forma parte el cnyuge.
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El contrato celebrado en contra de la prohibicin del art. 1358 adolece de nulidad absoluta. Padres, tutores y curadores no pueden vender o comprar bienes a sus hijos, pupilos o curados: Es una consecuencia del principio ms general segn el cual est prohibido celebrar entre ellos cualquier clase de contrato. Sin embargo, se ha decidido que si el representante legal y el incapaz fuera condminos, el primero puede adquirir el bien por licitacin o publica subasta. Segn la opinin de algunos autores la nulidad sera absoluta porque ha sido dispuesta por la ley por razones de orden moral y se fundamenta en una incapacidad de derecho, pero para Borda, como, en el caso, el inters es la proteccin del menor, si ste llega a la mayora de edad y considera que la compra o venta ha sido conveniente a sus intereses, no sera razonable impedir la confirmacin del acto. La nulidad es, por ende, para Borda y quienes comparten su criterio, relativa. Albaceas: no pueden comprar los bienes de las testamentarias que estn a su cargo. Se procura evitar que ellos puedan valerse de sus funciones para perjudicar a los herederos, legatarios o acreedores; la compraventa realizada en violacin de lo dispuesto adolece de nulidad relativa. Mandatarios: Los mandatarios no pueden comprar los bienes que estn encargados de vender por cuenta de sus comitentes. La ley desea evitar un conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, que habra de redundar muy probablemente en perjuicio del primero. Por ello mismo, se admite sin discrepancias que si el mandante autoriza de modo expreso al mandatario comprar el bien que se le encarga vender, el acto es vlido. Nulidad relativa Empleados pblicos: a los empleados pblicos les est prohibido comprar los bienes del Estado o de las municipalidades de cuya administracin o venta estuviesen encargados (art. 1361, inc. 5). Una razn de moral en el desempeo de los empleados pblicos y la defensa de los intereses del Estado justifican sobradamente esta disposicin. Es dudoso si esta nulidad tiene carcter relativo o absoluto. Nos inclinamos en favor de la ltima solucin porque el inters que media en la invalidez es un inters de orden pblico. Jueces y empleados de la administracin de justicia: Los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores no pueden comprar los bienes que estn en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio (art. 1361, inc. 6). Tales compras permitiran poner en duda la ecuanimidad de las personas encargadas de administrar justicia o de sus auxiliares. Prevalece en la jurisprudencia el criterio de que la nulidad es absoluta, pero Borda piensa que debe hacerse una distincin: tratndose de funcionarios pblicos encargados o auxiliares de la administracin de justicia la nulidad debe ser absoluta y, en cambio, tratndose de los abogados o procuradores yo de peritos designados a propuesta de parte, la nulidad debe ser relativa, pues no hay, en este caso, un motivo de orden pblico vinculado con la administracin de justicia. Ministros nacionales y provinciales. Los ministros nacionales no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier establecimiento pblico o de corporacin civil o religiosa, ni los ministros de provincia los bienes provinciales o municipales de las corporaciones civiles o religiosas de la provincia. Esta prohibicin resulta muy razonable en lo que se refiere a la compra de bienes nacionales o provinciales pues existe el peligro de que la venta sea provocada por la influencia del ministro que desea adquirirlos, pero no lo parece tanto cuando se trata de la venta de bienes pertenecientes a corporaciones civiles o religiosas.
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El acto realizado sera nulo, de nulidad absoluta si se tratara de bienes del Estado nacional o provincial; en cambio, slo sera relativa si se tratara de bienes pertenecientes a personas jurdicas privadas. Religiosos profesos: no pueden comprar ni vender, salvo cuando comprasen cosas muebles por dinero al contado o cuando contratasen para sus conventos. Se trata de una incapacidad de derecho, puesto que tales actos no pueden ser celebrados ni siquiera por intermedio de representantes. Esta prohibicin parece tener un doble fundamento: a) convalidar legalmente el voto solemne de pobreza; y b) protege al religioso que ha prometido obediencia contra el peligro de que sus superiores puedan presionarlo para que se desprenda de sus bienes. La nulidad tiene carcter simplemente relativo. El Consentimiento: La compraventa necesita un acuerdo de voluntades debidamente declaradas. Para que se repute concluida y obligue a las partes, basta que el acuerdo haya recado sobre la cosa y el precio, que son los elementos esenciales del contrato. Ventas forzosas: su naturaleza jurdica. Algunas veces los dueos son obligados a desprenderse del dominio de una cosa recibiendo en cambio su valor en dinero. El art. 1324 establece que una persona puede ser obligada a vender: a) cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa de utilidad publica. No paga un precio sino una reparacin; b) cuando por una convencin o por un testamento se imponga al propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada. Advirtase que el dueo acept e hizo suyo el compromiso de vender en el acto mismo de adquisicin del dominio, es decir cuando acept la herencia o el legado, por lo que no puede decirse que falte consentimiento; en materia de convencin la ley se refiere al supuesto que el adquirente de un bien se ha comprometido en ese mismo acto a venderlo a terceros o al mismo enajenante (ej.: venta con pacto de retroventa); c) cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos y alguno de ellos exigiese el remate. No existe venta forzosa porque los otros condminos tienen la opcin entre vender su parte o conservarlo comprando la parte del condmino que exige la liquidacin; d) cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecucin judicial: para algunos autores se trata de una venta realizada por el rgano pblico en representacin del dueo de la cosa; para otros el rgano pblico vende en representacin de los acreedores; Borda sostiene que se trata de una venta realizada por el rgano pblico que vende a nombre propio, tratndose de un caso de expropiacin; e) cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin. Forma y prueba: La compraventa es un contrato consensual y queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes. En materia de inmuebles el acto debe hacerse por escritura pblica, pero desde que se admite que el comprador por boleto privado puede reclamar tanto la escrituracin del deudor como pedir al juez que suscriba tal venta en caso de negativa, la escritura publica no constituye una exigencia formal del
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contrato de compraventa de inmuebles sino una formalidad indispensable para la transmisin del dominio. En cuanto a la prueba del contrato, siendo ste consensual y no formal, puede ser acreditado por cualquier medio siempre que su valor no exceda de diez mil pesos; en este caso, ser indispensable al menos un principio de prueba por escrito o bien que el contrato hubiera tenido principio de ejecucin. Cualquier de estas circunstancias hace admisible todo gnero de pruebas, incluso la de testigos.
Elementos peculiares de la compraventa. La cosa

El principio general es que todas las cosas pueden ser vendidas a) debe ser una cosa en sentido propio, es decir debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciacin pecuniaria pero, a su vez, la energa elctrica puede ser objeto del contrato de compraventa por expresa voluntad legislativa (art. 2311, Civil); b) debe tratarse de una cosa cuya venta no est prohibida por ley como sucede con los bienes pblicos del Estado. En algunas ocasiones la prohibicin de venta puede resultar de un contrato, pues es lcita la prohibicin de vender a determinada persona, o la de vender los bienes donados o legados por un trmino de diez aos; c) debe ser cosa determinada o determinable (la cosa es determinada cuando es cosas cierta y determinable cuando fuese cosa incierta si su especie y cantidad hubiesen sido determinada); en el supuesto de cosas fungibles si no se hubiese determinado su cantidad, se entiende que se trata de cosa determinable si se hubiese dejado el arbitrio de hacerlo a un tercero; d) la cosa debe tener existencia real o posible ya que pueden venderse las cosas existentes y aun las futuras, pero no las que vendidas como existentes no han existido nunca o han dejado de existir al momento de contrato. Puede que la cosa haya dejado de existir parcialmente, en tal caso el comprador tiene derecho a dejar sin efecto el contrato o a demandar la entrega de la parte que existe con reduccin proporcional de su precio), pero para ello es necesario que la prdida sea apreciable. Venta de cosa ajena: En principio las cosas ajenas no pueden venderse (art. 1329 CCivil) pero para Borda la solucin es ilgica y no es absoluta pues reconoce excepciones ya que muchas veces son vlidas. La venta de cosa ajena es vlida en los siguientes casos: a) ventas de cosas fungibles (la prohibicin del art. 1329 slo juega cuando se trata de cosas ciertas y determinadas); b) cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, teniendo pleno conocimiento de tal circunstancia; c) cuando el contrato ha sido seguido de la entrega efectiva de la cosa al comprador siempre que la cosa no haya sido robada o prdida; d) cuando se trate venta hecha por el heredero aparente a favor de un comprador de buena fe. Para que la venta de una cosa ajena origine su nulidad es preciso que se renan las siguientes condiciones:
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comprador y vendedor hayan tratado sobre la cosa como perteneciente a ste; se trate de una cosa cierta y determinada el comprador no est amparado en los arts. 2412 y 3430 no se trate de una compraventa mercantil.
En efecto, el art. 453 del Cdigo de comercio admite la compraventa de cosa ajena aclarando que el vendedor est obligado a su entrega o, en su defecto, a abonar daos y perjuicios siempre que el comprador ignorase que la cosa es ajena. Si el comprador, al celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa ser nula. La promesa de venta de cosa ajena ser vlida. El vendedor estar obligado a adquirirla y a entregarla al comprador so pena de daos y perjuicios. Por lo tanto, si bien existe contradiccin ente la norma civil y la comercial la diferencia es ms aparente que real Efectos entre las partes. Si ambas partes saban que la cosa era ajena, el contrato es vlido pero slo como compromiso de adquisicin de la cosa y no como compromiso de entregar la cosa antes de haberla adquirido regularmente de su dueo. Si la cosa est en poder del vendedor a ttulo de depositario, mandatario, etc- no podr ser demandado para obligarlo a que la entregue al comprador antes de comprarla; pero si la entrega, el vendedor no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitucin del precio. Si ambas partes ignoraban que la cosa era ajena: el acto es anulable y la nulidad puede ser pedida por el vendedor hasta el momento de la entrega de la cosa (no despus) y el por comprador en cualquier momento y, adems de reclamar la nulidad, el comprador puede pedir tambin la restitucin del precio y de los daos y perjuicios todo lo cual debe ser abonado por el vendedor. Si slo el vendedor saba que la acosa era ajena, no puede ste reclamar la nulidad del la venta. Pero antes de la entrega podra excepcionarse oponindose a consumar un hecho ilcito, debiendo restituir el precio y pagar los daos y perjuicios. El comprador, est en condiciones de pedir la nulidad de la venta. Si slo el comprador saba que la cosa era ajena, no tiene derecho a reclamar daos y perjuicios ni a que se le restituya el precio. Pero si la cosa aun no le hubiere sido entregada, podr excepcionarse, negndose a recibirla y a pagar el precio pues nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilcito. Efectos con respecto del dueo. El dueo de la cosa est al margen de las transacciones por las cuales terceras personas compran o vendan sus bienes de buena o mala fe, tales actos le son, en principio, inoponibles. Este principio de inoponibilidad sufre algunas excepciones en favor del adquirente de buena fe. a) en primer trmino, el comprador de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida y que ha entrado en posesin de ella, puede rechazar la accin reivindicatoria del dueo; igual derecho tiene el comprador que adquiri la cosa mueble o inmueble del heredero aparente, o el que la adquiri de buena fe basada en un ttulo nulo o anulable. b) el poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos percibidos antes de descubrir el vicio de su ttulo (art. 2423). c) el adquirente de buena fe de un inmueble tiene derecho a invocar la usucapin breve (art. 3999). Consolidacin de la venta:
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Esto sucede por; a) ratificacin del propietario; b) por adquisicin del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta (sea esta por sucesin universal o particular). Venta de cosa parcialmente ajena. Dispone el art. 1331 que la venta por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa es de ningn efecto, aun respecto a la porcin del vendedor. En consecuencia, el vendedor debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era parcialmente ajena, los daos y perjuicios que resultan de la anulacin del contrato. Pero si ambos vendedor y comprador- trataron sobre la cosa en condominio en la inteligencia que el vendedor contraa el compromiso de adquirir las otras partes de sus verdaderos dueos, el vendedor debe responder por los daos y perjuicios resultante de su incumplimiento. Consolidacin: a) por la ratificacin hecha por los otros condminos, pero basta que uno slo no lo ratifique, por pequea que sea su parte en la cosa, para que la venta no queda convalidada y b) por haber adquirido el vendedor las restantes partes de la cosa. Venta de cosa futura. En principio, la compraventa debe tener un objeto actual. Sin embargo, la venta de cosas futuras es posible dentro de ciertos lmites, a saber: a) la venta de una cosa para el caso en que llegue a existir. Se trata de una venta condicional en la que la obligacin de pagar el precio est sujeta a la eventualidad de que la cosa llegue a existir; b) la venta de una cosa futura cuando el comprador asume el riesgo de la que la cosa llegue a existir (es la llamada venta de esperanza). Venta de esperanza La venta de esperanza emptio spei- se concibe como una venta en sentido propio, puesto que la esperanza es tambin algo actual y real, algo que puede venderse. Se trata de un contrato innominado, de carcter aleatorio que queda concluido como contrato perfecto desde que se produce el acuerdo de voluntades. Puede ocurrir que el comprador tome sobre s dos riesgos distintos: a) el de que la cosa exista o no y b) el que la cosa exista en mayor o menor extensin. En el primer caso, el vendedor tendra derecho a todo el precio aunque la cosa no llegue a existir, salvo que ello haya ocurrido por culpa o dolo del vendedor; en el segundo caso tambin el vendedor tendr derecho a todo el precio, pero slo en el caso de que la cosa llegue a existir por lo menos parcialmente. Pero si la cosa no llega a existir, el comprador no debe el precio y si lo hubiera pagado tiene derecho a repetirlo (art. 1405). Cosas sujetas a riesgo: No han inconveniente en vender cosas actualmente existentes, pero que estn sujetas a algn riesgo que las ponga en peligro de prdida parcial o total. El comprador puede tomar sobre l el riesgo, en cuyo caso deber pagar al precio convenido, aunque la cosa pereciere. Para que este resultado se produzca, es indispensable que el comprador tenga conocimiento del riesgo y lo asuma.
El precio.
Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado es preciso que el precio rena las siguientes condiciones: debe ser en DINERO, debe ser DETERMINADO O DETERMINABLE y debe ser SERIO. Desglosemos la definicion
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DINERO. Siendo en dinero, el precio puede ser en moneda nacional o extranjera, se puede pagar al contado o quedar un saldo pendiente DETERMINABLE. Si el contrato no diese el procedimiento para la fijacin del precio o lo dejase al arbitrio de una de las partes el contrato ser nulo. Tampoco vale que se estipule que se pagar el justo precio; la ley ha considerado que una clusula de este tipo deja en la incertidumbre los derechos de las partes. Normalmente el precio es fijado por las mismas partes, pero tambin puede serlo por un tercero. Si el precio es fijado por las partes pueden hacerlo de distintos modos: 1) determinando la cantidad a pagar; 2) refirindolo al precio de otra cosa cierta; 3) remitindolo al valor de plaza en cierto da y lugar; 4) utilizando cualquier procedimiento que haga determinable el precio. Si el precio es fijado por un tercero se considera a ste un mandatario de la partes, pero si ste no quiere o no llega a determinar el precio al venta queda sin efecto. (El Cdigo de Comercio, aunque expresamente deja a salvo el pacto en contrario) La estimacin del precio que hiciere el tercero es irrevocable y no hay recurso alguno para variarla. (art. 1351). Pero gran parte de la doctrina entiende que, de todas maneras, existira la posibilidad de impugnacin si el precio dado fuese desproporcionado con el valor de la cosa. SERIO No llena tal calidad el precio ficticio o simulado, tampoco el precio irrisorio. La venta por un precio vil se considera venta por precio serio, pues el precio vil no altera la naturaleza del acto. Pero la venta a precio vil puede impugnarse por efecto del vicio de lesin. Obligaciones del vendedor: Son dos: entregar las cosas vendida y garantizar para el caso de eviccin y de vicios ocultos. Est tambin obligado a recibir el precio. Conservacin y custodia de la cosa Puesto que el vendedor debe entregar la cosa, tambin est obligado a conservarla sin cambiar su estado hasta el momento en que haga efectiva la tradicin. Normalmente, el deber de custodia slo se concibe cuando se trata de venta de cosas ciertas o de cosas de gnero limitado. Siendo de gnero ilimitado no hay problema de conservacin porque el vendedor cumple entregando cualquier cosa perteneciente al gnero. Los gastos de conservacin de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues eso es lo que esta dispuesto respecto a los gastos de entrega, pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo contrario. Riesgos y aumentos: Desde le momento en que el comprador ha sido puesto en mora, estos gastos corren por su cuenta. Mientras el vendedor no hiciera tradicin de la cosa se aplicarn las obligaciones de dar, trtese de cosas ciertas o inciertas (es decir hasta la tradicin el vendedor carga con los riesgos y se beneficia con los aumentos y frutos de la cosa). Riesgos: Si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta; el vendedor no podr reclamar el pago del precio y si lo hubiere recibido, deber devolverlo; si la cosa se deteriora sin culpa del
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vendedor, el comprador tendr derecho atener resuelta la venta o pedir una disminucin proporcional del precio (art. 380). Sin embargo, si la cosa se hubiera perdido o deteriora sin culpa del vendedor despus de encontrarse en mora, est obligado a pagar los daos y perjuicios, a menos que demuestre que la cosa se habra deteriorado o perdido tambin en poder del comprador. Acrecimientos y mejoras: El acrecimiento ocurrido entre la celebracin del contrato y la entrega de la cosa tambin favorece al vendedor. Por consiguiente, podr reclamar un suplemento de precio proporcional al aumento y si el comprador se niega, la venta quedar disuelta (art. 582). Sin embargo, desde que el vendedor se encuentra en mora, los acrecimientos pertenecen al comprador y el vendedor no podr exigir un mayor precio de ellos. En cuanto a las mejoras el nico derecho que le cabe es llevarla, si al hacerlo no causa perjuicio a la cosa. Pero no podr pretender que se le paguen las mejoras necesarias. Frutos: Todos los frutos percibidos antes de la tradicin de la cosa pertenecen al vendedor, pero los pendientes corresponden al comprador. Productos: El vendedor no tiene derecho a seguir extrayendo productos desde el instante mismo en que se realiz la venta, pues ello sera contrario a su obligacin de conservacin y custodia. Riesgos y aumentos en caso de mora del comprador: en este caso se entiende que las cosas perecen y acrecen para su dueo que es el vendedor, la regla puede parecer injusta pero no lo es porque el vendedor tiene a su disposicin el procedimiento para evitar que el perjuicio recaiga sobre l pues, en primer lugar, puede consignar la cosa y, en segundo lugar, puede reclamar del comprador el pago de los daos y perjuicio que su mora le ha significado.
La entrega
La entrega es la transferencia de la posesin de la cosa por el vendedor al comprador: tiene por objeto poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho que le corresponde al propietario. Habr tradicin cuando una de las partes entregare voluntariamente la cosa y la otra voluntariamente la recibiere (art. 2377); esta entrega exige una tradicin material, pues la sola declaracin del tradens de darse por desposedo no basta para transferir la posesin (art. 2378). La tradicin de inmuebles al comprador debe hacerse por actos materiales del vendedor con asentimiento del comprador o viceversa, o bien desistiendo el vendedor de la posesin que tena y ejerciendo el adquirente actos posesorios en presencia del vendedor y sin oposicin alguna (art. 2380). La tradicin de cosas muebles tambin existe en los siguientes casos: a) si la cosa estuviese en caja, almacn o edificio cerrado, bastar con la entrega de la llave del lugar en que la cosa se halla guardada; b) si las cosas no estn presentes basta con la entrega de los conocimientos, factura, etc, en los trminos del C.Com., o cuando se remitan por cuenta y orden de otros, es suficiente que la persona
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que las remita las entregue al agente que deba transportarlas, con tal de que el comprador hubiere determinado o aprobado el acto de remisin; c) la tradicin de rentas nacionales o provinciales se juzgara hecho por la transferencia de ella, segn la legislacin que las rija; la de acciones nominativas de compaas y sociedades, cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales; la de acciones endosables, ser har por el solo endose, sin ser necesaria la notificacin al deudor; para las acciones al portador ser necesaria la tradicin efectiva de los ttulos. Tambin existe tradicin simblica cuando el comprador pone su marca en los efectos comprados en presencia del vendedor o con su consentimiento, cuando el comprador no se opone inmediatamente a la entrega o recepcin de la factura; cuando se ha puesto en el conocimiento o carta de porte la clusula por cuenta y el comprador no la ha reclamado dentro de las 24 horas o por el segundo correo y cuando obra en los libros de las oficinas pblicas el asiento a favor del comprador, del acuerdo de ambas partes. Extensin de la obligacin de entrega. El vendedor debe entregar la cosa tal como se encontraba en el momento del contrato de venta. Tiempo de entrega A menos que el contrato fije plazo, la entrega de la cosa es inmediatamente exigible por el comprador. Pero la regla tiene dos limitaciones: a) la facultad del comprador no debe ser ejercida perentoria y abusivamente, sino de buena fe b) asimismo, debe admitirse un plazo cuando ste se halla implcito en el contrato o cuando las costumbres del lugar lo imponen. Lugar de entrega La entrega debe hacerse en el lugar designado en el contrato y, a falta de estipulacin, en el que se encontrara la cosa en el momento de la celebracin. Para resolver el problema que se plantea respecto a las cosas fungibles se han propuesto dos soluciones: a) la cosa debe entregarse en el domicilio del vendedor y b) debe entregarse en el lugar que fijare el juez. Borda se inclina por la primera solucin que es la ms prctica y simple. En lo que se refiere a las obligaciones de gnero, la solucin del derecho mercantil es distinta, en todos los casos en que el comprador no fije un lugar determinado de entrega, la remesa que se haga a su domicilio importa entrega efectiva de los efectos vendidos. El llamado derecho de retencin del vendedor. En las compraventas al contado el vendedor puede negarse a entregar la cosa mientras el precio no le sea pagado ntegramente. Slo se refiere a las compraventas al contado. Si, en cambio, el vendedor ha concedido un plazo para pagar no puede ya invocarse la exceptio non adimpleti contractus y est obligado a entregar la cosa inmediatamente, si no se hubiera estipulado plazo tambin para la entrega. Sin embargo, cuando despus de la venta el comprador ha cado en estado de insolvencia, el vendedor puede negarse a entregarla. Gastos de entrega Salvo pacto en contrario, los gastos de entrega de la cosa son a cargo del vendedor hasta ponerla pesada y medida a disposicin del comprador.
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No se consideran gastos de entrega y, por ende, estn a cargo del comprador los honorarios del escribano que otorga la escritura, pero los honorarios correspondientes al estudio de los ttulos son a cargo del vendedor. Consecuencias de la falta de entrega. Cuando el vendedor no entrega la cosa en el tiempo convenido, el comprador puede optar por dos acciones: una de cumplimiento del contrato y entrega de la cosa, y otra de resolucin de la venta. En ambos supuestos tendr derecho tambin a reclamar daos y perjuicio. (Tb. Art. 467 C. Com) Supongamos que el comprador demanda el cumplimiento del contrato. Pueden presentarse varias situaciones a) que el demandado entregue la cosa: el cumplimiento no lo exime de pagar los daos y perjuicios ocasionados por la mora. b) Que el demandado se resista a entregar la cosa: ser necesario distinguir la venta de cosas ciertas y la de genricas. En el primer caso, el comprador tiene derecho a pedir el uso de la fuerza pblica para obligar al vendedor a entregar y, si se tratare de un inmueble, y el vendedor se negare a escritura, el juez debe otorgar la escritura en su nombre. Si se trata de cosas genricas o fungibles, el comprador podr pedir del juez autorizar para adquirir otras anlogas; asimismo, y luego de hallarse en mora el vendedor, puede comprar por s y sin autorizacin judicial mercaderas similares, y si las ha pagado ms caras, podr reclamar del vendedor la diferencia de precio a ttulo de indemnizacin de daos. En caso de que el comprador opte por la resolucin, hay que distinguir dos supuestos: a) que el pacto comisorio no haya sido estipulado por las partes, en cuyo caso el comprador deber requerir la entrega en un plazo no menor de quince das, vencido el cual el contrato queda resuelto; b) que el pacto comisorio haya sido previsto en el contrato, en cuyo caso ste queda resuelto por el slo vencimiento del plazo y sin necesidad de requerimiento. Una cuestin largamente debatida era la de si el comprador poda variar su opcin, una vez declarada su voluntad. El art. 1204 dispone que la resolucin podr pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato, pero no podr solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolucin (la misma regla rige en materia comercial). Extensin de las indemnizaciones en caso de incumplimiento del vendedor Si lo que se demanda es la resolucin del contrato, los daos estn determinados por la diferencia entre el precio fijado en el contrato y el valor que tena la cosa en el momento de entregarla, adems de las utilidades que pudo percibir el comprador en este lapso. Si se opta por el cumplimiento y luego resulta imposible cumplir, la indemnizacin debe cubrir la suma que se necesita para adquirir otra cosa igual, en el momento del vencimiento del plazo acordado en la sentencia que orden entregarla, adems de la compensacin de las utilidades. Imposibilidad de entregar la cosa Cuando el vendedor se encuentre imposibilidad de entregar la cosa se aplicaran las reglas generales relativas a las obligaciones de dar: a) si se trata de una imposibilidad que le es imputable, deber indemnizar los daos y perjuicios, sin perjuicio del derecho que tiene el comprador de cosas fungibles o de cantidades de cosas de exigir otras de la misma especie y calidad, adems de la indemnizacin por daos ocasionados por el incumplimiento. El C.Com., por su parte, dispone que en defecto de entrega de otra cosa, el vendedor podr ser obligado a dar el valor que fije en juicio de rbitros al objeto vendido, con relacin al uso que el comprador pretenda hacer de l y al lucro que se le poda proporcionar.
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b) si se trata de una imposibilidad derivada de fuerza mayor, el comprador no podr reclamar el pago de los daos y perjuicios, a menos que el evento que hace imposible el cumplimiento haya ocurrido despus de la mora del vendedor, y aun en este caso puede eximirse de responsabilidad si probase que la cosa se hubiere perdido igualmente en poder del comprador. El comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese pagado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad. Esta accin no lo priva del derecho de reclamar daos y perjuicios si la imposibilidad es imputable al vendedor. Privilegio del vendedor El vendedor de cosa mueble no pagada goza de privilegio por el precio sobre el valor de la cosa que se halle en poder del deudor. Si la cosa ha sido revendida a un tercero, el privilegio se ejerce sobre el precio. El privilegio del vendedor cede ante el del acreedor prendario, en el caso de que el comprador hubiera dado en prenda la cosa impaga siempre que el acreedor prendario ignorara que ella no estaba pagada. Cede tambin ante el privilegio del locador sobre las cosas que estn en la casa alquilada, a menos que el vendedor pueda probar que el locador saba que las cosas estaban impagas o haya intentado la reivindicacin en el trmino de un mes desde que la venta se hizo. El vendedor de un inmueble no pagado tiene privilegio sobre el valor del inmueble mientras se halla en poder del deudor. PRIVILEGIO = PRECIO DE VENTA + INTERESES VENCIDOS DE UN AO + CARGAS Y PRESTACIONES impuestas al adquirente en beneficio personal del deudor o de un tercero
Obligacin de garanta
El vendedor debe garantizar comprador que podr gozar de la cosa conforme a su destino y a la naturaleza del derecho de propiedad. Es una consecuencia de la buena fe y de la lealtad que debe exigirse siempre entre los contratantes. Esta obligacin comprende tres aspectos: a) el vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una turbacin del derecho que ha transmitido b) debe procurar que el comprador no sea turbado por un tercero que invoque para hacerlo un derecho anterior a la transmisin; c) debe garantizar al comprador de los vicios ocultos de la cosa. Garanta contra hechos propios del vendedor: La primera obligacin que la lealtad en los negocios impone al vendedor es abstenerse de todo acto que perturbe al comprador en el goce del derecho que ha trasmitido. La turbacin puede ser de hecho o de derecho. La primera ocurrir cuando el vendedor perturbe al comprador con sus hechos o sus actos jurdicos; la turbacin de derecho ocurrir cuando el vendedor pretenda derechos sobre la cosa vendida en virtud de un ttulo posterior a la venta. La obligacin de garanta hace surgir distintas acciones y excepciones a favor del comprador: a) en primer trmino, tiene la accin de daos y perjuicios que la turbacin le ha significado; b) tiene, asimismo, una accin para que se prohba seguir turbando su posesin; c) puede hacer declarar la ineficacia de ciertos actos jurdicos realizados por el vendedor y d) el comprador tiene la excepcin de garanta que es la defensa que la ley otorga al comprador a quien el vendedor pretende perturbar con una accin judicial.
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Toda clusula que exima el vendedor de su obligacin de garantizar al comprador contra sus hechos personales debe tenerse por nula. Vicios redhibitorios. Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisicin y cuya importancia es tal que de haberlos conocido el comprador no la habra adquirido o habra dado menos por ella. Se trata de una garanta que la ley reconoce a todo adquiriente a ttulo oneroso para ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables y para brindar una mayor seguridad en los negocios jurdicos. La palabra redhibitoria proviene de redhibire, que significa hacer retomar. Con ella se expresa la idea de que el adquiriente tiene el derecho de hacer retomar la cosa al enajenante y de exigirle que ste le devuelva el precio. Pero hay que advertir que no siempre el adquirente tiene esa accin para dejar sin efecto el contrato pues cuando el vicio no es mayormente importante, slo podr reclamar la restitucin de una parte del precio. Esta garanta solo se debe en los contratos a ttulo oneroso y no en los gratuitos. Para que exista vicio redhibitorio capaz de dar origen a la responsabilidad del vendedor es necesario que el vicio sea oculto, importante y anterior a la venta. El vicio debe ser oculto pues los vicios aparentes no dan origen a ninguna responsabilidad del enajenante. Tampoco da origen a responsabilidad la existencia de un vicio oculto, pero conocido por el comprador que recibe la cosa sin reservas. Como principio puede afirmarse que no son ocultos aquellos defectos que podran descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en la forma usual para ese negocio y para esa mercadera. El vicio debe ser importante. Es decir, de una importancia tal que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido la cosa o hubiera dado menos por ella. La gravedad del vicio se vincula con las acciones que la ley pone a disposicin del comprador: si fuera tan importante que la cosa resultare impropia para su destino, el comprador tiene dos acciones: a) la redhibitoria (resolucin contractual) y al quanti minoris (reduccin del precio); pero si el vicio no fuere grave slo podr ejercer la quanti minoris. El vicio debe existir al tiempo de adquisicin. En materia de prueba incumbe al adquirente probar que el vicio exista al tiempo de la adquisicin y, no probndolo, se juzga que sobrevino despus. No existen razones para apartarse del principio general de carga de la prueba (la idnea es la pericial). La garanta por vicios redhibitorios existe ente las partes contratantes y sus herederos. Tambin existe a favor de los sucesores singulares del adquirente, se aplican por analoga los mismos principios de la eviccin: el subadquirente por ttulo gratuito no tiene accin contra su antecesor inmediato, puede, no obstante ello, demandar por redhibicin a quien transfiri la cosa al donante por ttulo oneroso; el adquirente puede demandar a cualquiera de sus antecesores en el dominio que hubieran transmitido la cosa a ttulo oneroso. Si la accin ejercitada es la redhibitoria su objetivo es dejar sin efecto el contrato, por ello el comprador pondr a disposicin del vendedor la cosa y reclamar la restitucin del precio. Qu ocurre con los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa? Para algunos, la accin redhibitoria importa una resolucin propiamente dicha, de tal modo que la cosa vuelve a poder del vendedor libre de todas las cargas reales que se extinguen por efecto de la sentencia. Para otros no hay resolucin retroactiva del contrato, lo que impide que se afecten los derechos reales.
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Entre las partes, el vendedor de buena fe slo debe, en principio, la restitucin del precio con sus intereses desde el momento en que se realiz el pago y el comprador, a su vez, debe restituir la cosa, con todos los frutos y productos percibidos desde el momento de la entrega. Si el vendedor fue de mala fe esta obligado a restituir el precio y a pagar tambin al comprador todos los daos y perjuicios sufridos. Se reputa de mala fe el vendedor que conoca el vicio oculto o que deba conocerlo por razn de su oficio o arte. Si la accin es la quanti minoris slo se persigue la devolucin de una parte del precio equivalente a la desvalorizacin de la cosa (art. 2174); si el vendedor es de buen fe slo deber la restitucin de la parte del precio y para estimarla habr que tomar en cuenta el costo de los trabajos que deben realizarse para subsanar el vicio o defecto, o bien el importe de la desvalorizacin si aqul no fuera subsanable. Si el vendedor es de mala fe se discute si se puede ejercitar accin por daos y perjuicios y la doctrina ha terminado por aceptar tal posibilidad. Cuando se venden varias cosas en un mismo acto, sea por un solo precio o por precios separados, el vicio redhibitorio de una de ellas slo da accin para reclamar su redhibicin y no de las restantes. Pero si la venta comprende cosas principales y accesorias, los vicios ocultos de las primeras permiten reclamar la redhibicin de las segundas. Prdida de la cosa. Puede ocurrir que la cosa defectuosa se pierda en poder del comprador. A) Si la cosa se pierde como consecuencia del vicio, el vendedor debe restituir el precio, y si la prdida fuere slo parcial, el comprador podr devolverla en el estado en que se encuentra y reclamar la totalidad del precio pagado, o bien guardarla para si y reclamar una parte del precio equivalente a la desvalorizacin sufrida por el dao. B) Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador, le queda a ste, sin embargo, el derecho de pedir el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio (art. 2179) solucin legal discutible. Venta en remate judicial. El dueo de la cosa vendida en remate judicial no responde por los vicios redhibitorios. Ventas especiales, a prueba, sobre muestra, alternativa de, cosas futuras. La circunstancia de que la venta se haya hecho a prueba o ensayo no elimina la responsabilidad del vendedor por los vicios que hayan permanecido ocultos durante el perodo de prueba, pero no habr responsabilidad si se trata de vicios que el comprador podra haber descubierto fcilmente durante la prueba. La misma solucin se aplica en la venta a muestra. En las obligaciones alternativas subsiste la responsabilidad por vicios redhibitorios, aunque la eleccin haya sido hecha por el comprador. En materia de venta de cosas futuras, puesto que el comprador de una cosa futura acepta el lea de que sta llegue o no a existir, es evidente que no podr quejarse de que sea defectuosa. Una excepcin: cuando el defecto se ha originado en el deficiente cumplimiento de las obligaciones asumidas por el vendedor. (Pero sera ms responsabilidad por incumplimiento de obligaciones) Indivisibilidad de la accin redhibitoria. La accin redhibitoria es indivisible respecto de los compradores y sus sucesores, ninguno de ello puede ejercerla por slo su parte (art. 2181); sera en verdad excesivo obligar al vendedor a recibir de
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uno de los compradores o sus herederos una parte de la cosa y conservar para si el resto, restituyendo a los dems una parte del precio. En cuanto a la quianti minoris es indivisible y puede ser intentada por cualquiera de los compradores o sus herederos- contra cualquiera de los vendedores o sus herederos-. en proporcin a la parte de cada uno. Cesacin de la garanta No deber el vendedor la garanta por vicios redhibitorios: a) si as se hubiera estipulado en el contrato; b) si el adquirente conoca el vicio o deba conocerlo por su profesin u oficio. Sin embargo, en el marco de la Ley de defensa del consumidor, la norma citada no puede ser opuesta al adquirente. Clusulas que modifican la garanta Las partes pueden restringir, ampliar o renunciar a la garanta de vicios redhibitorios. Es un principio similar al que rige respecto de la eviccin y se funda en iguales motivos: la garanta no es de orden pblico y nada obsta a que las partes modifiquen o supriman su responsabilidad. La renuncia a la garanta puede ser inclusive tcita. La alineacin, transformacin o consumicin de la cosa, en cambio, no significa renuncia a la accin quanti minoris, pero el comprador no estar en condiciones de reclamar la resolucin del contrato, para lo cual debera consignar la cosa. El uso de la cosa despus de conocido el vicio debe interpretarse como una renuncia a la accin redhibitoria, pero no a la quanti minoris. Segn el art. 2167 CC pueden tambin por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente. El artculo rige en materia de cualidades ocultas. Si, en cambio, se tratare de cualidades aparentes prometidas en el contrato y la cosa entregada no los tuviere, la situacin de las partes est regida por los principios relativos al incumplimiento de las obligaciones. Prescripcin Es de 3 meses la prescripcin para las acciones redhibitoria y quanti minoris. El plazo empieza a correr desde que el defecto fue descubierto o se ha hecho aparente. El art. 473 del C.Com, establece que las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieran percibirse por el reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega, sern de cuenta del vendedor durante un plazo, cuya fijacin quedar al arbitrio de los tribunales, pero nunca exceder de los 6 meses siguientes al da de la entrega. Cabe aclarar que si el vendedor ha procedido con dolo, la accin de nulidad y daos y perjuicios o solamente por daos y perjuicios si el dolo fuere incidental- se prescribe a los 2 aos (4030). Obligacin de recibir el precio El vendedor est obligado a recibir el precio en el lugar convenido. Si no hubiese lugar convenido y la venta fuese al contado, debe recibirlo en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; si la venta fuese a crdito o si el uso del pas concede un trmino para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador. Obligaciones en los contratos de consumo sobe cosas muebles no consumibles. Garantas por defectos o vicios de cualquier ndole. Cuando se comercialicen cosas muebles no consumibles, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozan de garanta legal por los defectos o vicios de cualquier ndole, aunque hayan sido ostensibles o manifiestos al tiempo del contrato, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado y su
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correcto funcionamiento. El plazo de esta garanta es de 3 meses contados desde la entrega de la cosa, aunque las partes pueden pactar uno mayor. Responsables de la garanta por defectos o vicios Son solidariamente responsables por el otorgamiento y cumplimiento de la garanta por defectos o vicios, los productores, importadores, distribuidores y vendedores de cosas muebles no consumibles. El consumidor debe recibir el llamado certificado de garanta que deber estar escrito en idioma nacional, con redaccin de fcil compresin y letra legible. El certificado deber indicar como mnimo: a) la identificacin del vendedor, fabricante, importador o distribuidor; b) la identificacin de la cosa; c) las condiciones de uso, instalacin y mantenimiento: d) las condiciones de validez de la garanta y su plazo de extensin y e) las condiciones de reparacin de la cosa. La obligacin de notificar al fabricante o importador de la entrada en vigencia de la garanta cuando fuere necesaria estar a cargo del vendedor. Cualquier clusula que contrare lo expuesto es nula y se tendr por no escrita. Cabe sealar que el garante est obligado a entregar al consumidor una constancia de reparacin en donde se indique: a) la naturaleza de la reparacin; b) las piezas reemplazadas o reparadas y c) las fechas de recepcin y devolucin al consumidor de la cosa. Reparacin no satisfactoria El consumidor puede: a) pedir la sustitucin de la cosa adquirida por otra de idntica caractersticas, naciendo un nuevo plazo de garanta a partir de la fecha de entrega de la cosa; b) devolver la cosa en el estado en que se encuentre a cambio de recibir las sumas pagadas, y considerando el precio actual en plazo de la cosa; c) obtener una quita proporcional del precio. La responsabilidad por el dao que pudiere sufrir el consumidor como consecuencia del vicio o riesgo de la cosa recaer solidariamente sobre el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa.
Obligaciones del comprador

Las obligaciones del comprador son las siguientes: a) pagar el precio; b) recibir la cosa; c) pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepcin de la cosa. Obligacin de pagar el precio El precio debe pagarse en el momento establecido en el contrato, y si ste nada dijere, en el de la entrega de la cosa. La ley presume que cuando el contrato nada dice sobre el punto, la venta es al contado, salvo que las costumbres del lugar concediesen un plazo. Esta regla es de aplicacin estricta a las cosas muebles, en cambio respecto de los inmuebles, la transferencia del dominio exige, adems de la tradicin, la escritura: en consecuencia, es la escritura, si es simultnea o posterior a la tradicin, la que marca el momento en que puede exigirse el precio. El rgimen en el derecho mercantil es sustancialmente igual al expuesto: a) si se ha fijado fecha de pago en el contrato, se ser el momento en que deba cumplirse la obligacin; b) si, en cambio, no se la ha fijado, el comprador cuenta con diez das para realizar el pago, los que deben contarse a partir del momento en que el vendedor ha puesto la cosa a disposicin del comprador; sin embargo, el comprador no podr exigir al vendedor la entrega de la cosa sin haber pagado el precio en el mismo acto. Lugar del pago
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El precio debe pagarse en el lugar convenido. A falta de estipulacin, en las ventas al contado debe pagarse en el lugar de la entrega, y en las ventas a plazo, sea ste derivado del contrato o del uso local, debe hacerse en el domicilio del comprador. Intereses En principio el comprador no debe los intereses del precio por el tiempo transcurrido entre el momento del contrato y el pago, a menos que se trate de las siguientes hiptesis: a) que el contrato fije intereses, lo cual es muy comn en las ventas a plazo; b) que el comprador haya incurrido en mora. Los intereses corren desde el momento de la mora. Derecho a retener el precio El comprador tiene derecho a suspender el pago del precio en los siguientes casos: a) si tiene temor fundado a ser molestado por una accin real, a menos que el vendedor le afiance su restitucin y b) si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas. Temor fundado de ser molestado por una accin real. Segn el art. 1425 si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicacin de la cosa, o por cualquier accin real, puede suspender el pago del precio a menos que el vendedor le afiance su restitucin. Debe tratase de motivos serios, fundados en hechos objetivos, y no en simples suposiciones o en temores quimricos. Es sta una cuestin de apreciacin judicial. El motivo ms frecuente de invocacin de este derecho de retencin por el comprador es la falta de ttulos perfectos, con lo cual el adquirente queda expuesto a la accin reivindicatoria de un tercero. Conocimiento del vicio por el comprador Si al tiempo de celebrar el contrato de compraventa el comprador tena conocimiento del vicio del ttulo o de la amenaza que se cerna sobre la cosa, no puede ejercer el derecho de retencin, pues se presume que ese defecto ha sido tenido en cuenta al contratar y probablemente el adquirente ha conseguido condiciones ms ventajosas precisamente pro esa circunstancia. Oportunidad para hacer valer el derecho de retencin Retener significa conservar algo que se tiene, y desde el instante en que el comprador ha pagado el precio pierde este privilegio y no podra accionar por devolucin. Efectos del derecho de retencin El comprador puede suspender el pago del precio mientras dura la amenaza contra su derecho; desde que el vendedor ha saneado el vicio del ttulo o hecho cesar la amenaza, el comprador est obligado a entregar el precio sin dilacin alguna. Mientras ejerce su derecho, el comprador puede retener consigo el precio y el vendedor no podra obligarlo a que lo consignara a la espera de la subsanacin del vicio ni aun en caso de que ya hubiera entregado la cosa. En cuanto a los intereses, se admite que el comprador slo los debe cuando estuviese en posesin de la cosa, no interesando que sea o no fructfera. Renuncia al derecho de retencin El derecho de retencin puede ser renunciado por el comprador, sea en el acto de la compraventa, sea posteriormente; esa renuncia puede ser expresa o tcita, El conocimiento del vicio del ttulo o de la amenaza que se cierne sobre ella en el momento de celebrar el contrato importa una renuncia tcita del derecho de retencin, a menos que se haga una salvedad expresa en contrario.
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Recursos que la ley reconoce al vendedor Par hacer cesar el derecho de retencin el vendedor tiene los siguientes recursos: a) poner fin a la causa de la turbacin o la amenaza que se cierne sobre el derecho del comprador y b) afianzar al comprador la restitucin del precio para el caso de ser perturbado en su derecho. Falta de entrega de la cosa en las condiciones debidas El comprador puede rehusar el pago del precio: a) si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato; b) si el vendedor quisiese entregar la coa vendida sin sus dependencias o accesorios (deben descartarse las faltas mnimas o despreciables); c) si quisiese entregar cosas de especie o calidad diversa de la del contrato; y d) si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes y no por junto, cuando se hubiese contratado. Frente a esta situacin el comprador tiene una doble posibilidad: a) o bien mantiene en vigencia el contrato pero se rehusa a pagar el precio; o b) o bien demanda la resolucin del contrato Garantas del vendedor no pagado El precio es la prestacin principalmente tenida en mira por el vendedor; es por ello que el derecho de recibirlo ha sido rodeado de garantas, destinadas a asegurarle que se har efectivo y otras a permitirle recuperar la cosa si no logra el pago. Estas garantas son las siguientes: a) derecho a demandar el pago del precio una vez constituido en mora el comprador; b) puede retener la cosa mientras no se paga el precio; c) puede pedir la resolucin de la venta en el caso de que no se le haya pagado el precio; y d) finalmente tiene un privilegio sobre la cosa y aun sobre el precio si ella ha sido revendida. Obligacin de recibir la cosa El comprador est obligado a recibir la cosa en el trmino fijado en el contrato o en el que fuese de uso local, a falta de un trmino convenido o de uso, inmediatamente despus de la compra La cosa debe recibirse en el lugar designado en el contrato y, a falta de estipulacin, en el que se encontraba la cosa en el momento de la celebracin. La ley garantiza el cumplimiento de esta obligacin, poniendo a disposicin del vendedor diversos recursos. Tratndose de cosas muebles puede: a) cobrar al comprador los gastos de conservacin de la cosa y los dems daos que resulten de la actitud del comprador; b) consignar judicialmente la cosa: c) demandar el pago del precio siempre, claro sta, que haya hecho entrega de la cosa o la ponga a disposicin del comprador consignndola judicialmente; d) pedir la resolucin de la venta si no se le pagara el precio (sta no es una consecuencia de la negativa a recibir la cosa, sino del incumplimiento de la obligacin de pagar el precio). Con respecto a la venta de inmuebles, dispone el art 1431 que si el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiese hecho a crdito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a pedirle los costos de la conservacin e indemnizacin de perjuicios y poner la cosa en depsito judicial por cuenta y riesgo del comprador. Obligacin de pagar el instrumento del contrato y los gastos de recibo El comprador debe pagar el instrumento de venta y los costos de recibo de la cosa, esto tanto en materia civil como comercial, y salvo que las partes no hubieren acordado otra cosa, y sin perjuicio de las reglamentaciones locales en materia de inmueble.
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En cuanto a los gastos de recibo hay que distinguirlos cuidadosamente de los de entrega, que corresponden al vendedor. Deben entenderse por tales todos aquellos que se devenguen a partir del instante de la entrega.
Modalidades de la compraventa
Puesto que en el mbito contractual impera el principio de la libertad (art. 1197) las partes pueden pacta las clusulas y modalidades que estimen convenientes, las disposiciones del Cdigo, salvo contados excepciones, slo tienen carcter supletorio. Compraventa condicional: Condicin suspensiva- Segn el art. 1370, la compra y venta condicional tendr los siguientes efectos cuando la condicin fuese suspensiva. a) Mientras pendiese la condicin, ni el vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa, ni el comprador de pagar el precio y slo tendr derecho a exigir las medidas conservatorias. b) Si antes de cumplida la condicin, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, ste no adquiere el dominio de ella y ser considerado como administrador de cosa ajena, ello significa que deber restituir la cosa con sus frutos teniendo, por su parte derecho a exigir la retribucin correspondiente a la administracin de la cosa. c) Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio y la condicin no se cumpliese, se har restitucin recproca de la cosa y del precio, compensndose los intereses de ste con los frutos de aqulla. Condicin resolutoria: En cuanto la condicin fuese resolutoria la compraventa tendr los siguientes efectos: a) el vendedor y comprador quedarn obligados si la venta no fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor pendiente la condicin, slo tendr derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa; y b) si la condicin se cumple se observar lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueos, mas el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradicin de ella. En las relaciones entre las partes, una vez cumplida la condicin, el comprador estar sujeto a las obligaciones propias de quien debe restituir las cosas a su dueo. En caso de duda sobre si la condicin fuese suspensiva o resolutoria, se juzgar que es resolutoria siempre que, pendiente la condicin, el vendedor hubiese hecho entrega de la cosa al comprador. Compraventa a trmino La compraventa puede estar sujeta a trmino, sea suspensivo o resolutorio, El trmino puede referirse a la existencia misma de la obligacin o a la entrega de la cosa y al pago del precio. Clusula de no enajenar El art. 1364 prohibe la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna, pero autoriza la prohibicin referida a persona determinada. La prohibicin de vender a persona determinada puede hacerse en forma genrica siempre y cuando no tenga una amplitud tal que importe una injustificada limitacin al derecho de libre disposicin. Si se viola la prohibicin de vender a persona determinada, el vendedor puede demandar la nulidad y reivindicar la cosa vendida (en caso de inmuebles o bienes registrables); pero si la prohibicin se impuso bajo pena de multa, la enajenacin ser vlida y el vendedor slo tiene derecho a reclamar el pago de la multa pactada.
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En caso de que la cosa vendida fuese un bien mueble no registrable como la posesin paraliza la accin reivindicatoria, el vendedor tendra derecho a exigir daos y perjuicios causados por una venta prohibida. El pacto comisorio en la compraventa El C.Civil en su art. 1412 reconoce al comprador el derecho de pedir la resolucin, en cambio nada dice del vendedor, por lo cual durante mucho tiempo la jurisprudencia le neg tal derecho. El nuevo art. 1204 elimina toda duda de que el pacto comisorio beneficia a ambas partes, (es idntico al art. 216 del CComercio) y basta la interpelacin para que el requirente pueda tener por resuelto el contrato cuando vencido el plazo de quince das, la otra parte no da cumplimiento, y si el pacto fuera expreso, basta el mero vencimiento del plazo para tener por resuelto el contrato. Cabe aclarar que hay disposiciones confusas en el Cdigo Civil pues, por ejemplo, el segundo prrafo del art. 1374 que afirma que el pacto comisorio est prohibido en la venta de cosas muebles- se tiene por no escrito y se admite que el pacto comisorio, sea expreso o tcito, opere tato con relacin a los inmuebles como a los muebles A su vez, el art. 1375 inc. 1 carece de utilidad pues el rgimen general es de mora automtica., asimismo ha perdido inters el art. 1375 inc. 2 pues el art. 509 del Civil ha reformado todo el rgimen de mora. Esta norma distingue dos situaciones en las obligaciones sin plazo determinado: 1) que el plazo no estuviere expresamente convenido , pero resultare tcitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligacin, en cuyo caso la interpelacin es indispensable para constituir al deudor en mora y 2) que no hubiese plazo, supuesto en el cual el juez debe, a pedido de parte, fijarlo en procedimiento sumario, a menos que el acreedor opte por acumular las accin de fijacin de plazo y de cumplimiento, en cuyo caso, el deudor quedar constituido en mora en la fecha indicada por la sentencia para el cumplimiento de la obligacin. El art. 1375 inc. 4 establece que si vencido el plazo de pago, el vendedor recibiese slo una parte del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgara que ha renunciado a este derecho mantiene su vigencia pero debiendo entenderse que esta renuncia slo se refiere al derecho a pedir la resolucin emergente del anterior incumplimiento, pero no de incumplimientos anteriores. El at. 1429 dispone que si el comprador no pagase el precio de la cosa mueble comprada a crdito el vendedor slo tendr derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolucin de la venta. Segn Borda subsiste como norma vlida y constituye slo una excepcin al principio general del art. 1204, lo mismo puede decirse del art. 1432. ---Limitaciones al ejercicio del pacto comisorio por razones de moral y buenas costumbres Hay casos en que el ejercicio del pacto comisorio puede resultar abusivo y contrario a la mora. Esta situacin se ha presentado con especial claridad en la compraventa de inmuebles por mensualidades que incluye casi siempre una clusula segn el cual el atraso en el pago de una o ms cuotas da derecho al vendedor a reclamar la resolucin de la venta y retener para s la parte del precio ya pagada en concepto de indemnizacin por el incumplimiento y de la compensacin por el tiempo que el comprador goz de la tenencia de la cosa. Poco a poco se ha ido afirmando una jurisprudencia segn la cual el pacto comisorio no puede ser invocado en las comparas de inmuebles por mensualidades despus de que el comprador ha pagado un nmero importante de cuotas, o las cuotas que permitan al comprador exigir la escrituracin, o se si han introducido mejoras importantes y sustanciales superior al saldo de precio que falta a abonar. Esta jurisprudencia tuvo recepcin legislativa en el caso de loteos de inmuebles, pues la ley 23.266 estableci que el comprador podr reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho el 25% del
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precio y el pacto comisorio no podr hacerse valer despus de que el adquirente haya abonado ese 25% o haya realizado construcciones equivalente al 50% del precio de compra. Efectos entre las partes El principio general en esta materia es que la venta se reputa hecha bajo condicin resolutoria. El efecto fundamental ser la restitucin de la cosa y del precio. La jurisprudencia tiene declarado que esa restitucin se har ajustndose las partes a lo preceptuado por los arts. 2052 y 12054, relativos a la nulidad de los actos jurdicos. Si la cosa se hubiere deteriorado o perdido o si el comprador hubiere hecho mejoras, sus relaciones se regirn por la obligaciones de restituir cosas a sus dueos. Todo ello sin perjuicio de que la obligacin de parte culpable de pagar los daos y perjuicios resultantes de su incumplimiento. Es necesario tener en cuneta las disposiciones que restringen la aplicacin del acto comisorio. A saber, en primer lugar, en caso de venta de cosa mueble comprada a crdito el vendedor no tiene derecho a pedir la resolucin, salvo que exista pacto comisorio expreso. Si el pago ha sido al contado, puede hacerse valer el pacto comisorio tcito. El comprador, en cambio, puede pedir la resolucin del contrato porque, por lo general, en las situaciones que nos ocupa casi siempre ha mediado trasmisin del dominio a favor del comprador y la ley quiere dar estabilidad y fijeza a esas trasmisiones y, por otra parte, el vendedor cuenta generalmente con recursos importantes para garantiza su crdito. Distinta es la situacin del comprador, si el vendedor no le entrega la cosa prometida, lo menos que puede pretender es que se le restituya el precio. Efectos respecto de terceros Los efectos del pacto comisorio respecto de terceros son muy limitados a pesar de que lo contrario pareciera surgir de los textos legales. En efecto, respecto de los muebles, los tercos adquirentes de buena fe de la cosa estn protegidos por el art. 2421 segn la cual la posesin vale ttulo. El art. 1374 se encarga de aadir que el pacto comisorio es prohibido respecto de los bienes muebles, por lo que la figura no puede hacerse valer respecto de los terceros que hayan adquirido derecho sobre la cosa. Respecto de los inmuebles, el vendedor slo podr reivindicarlos del comprador o de terceros si la venta se ha hecho al contado. Es claro que en ese caso no habr escrituracin sin el pago del precio. Por tanto, la resolucin del contrato slo puede tener lugar cuando la operacin no se ha celebrado por boleto de compraventa. Venta con pacto de retroventa. Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad mayor o menor estipulada en el mismo contado. Para que haya venta con pacto de retroventa es necesario que el contrato haya sido seguido por la transferencia del dominio, lo que en el caso de inmuebles- implica la existencia de una escritura pblica en la materia. La clusula de rescate pactada en un boleto de compraventa es estrictamente una venta con derecho de poder arrepentirse el vendedor. No podr hablarse con propiedad de retroventa ni aun en el caso de que el vendedor hubiera entregado la posesin de la cosa porque no hay transferencia del dominio. La opinin predominante es que es una venta bajo condicin resolutoria. Esto ltimo implica que: a) el rescate se opera retroactivamente, es decir se reputa que la propiedad nunca ha salido del patrimonio del vendedor y quedan sin efecto los actos de disposicin sobre la
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cosas hechas por el comprador y b) estrictamente no sera indispensable una nueva escritura traslativa de dominio pero, en la prctica, sta se otorga siempre y c) el rescate no pago impuesto a la transmisin de bienes. En la prctica el pacto que nos ocupa encubre siempre o casi siempre un prstamo en dinero. La venta funciona como garanta de que la suma ser devuelta. Nuestro Cdigo la han prohibido con relacin a las cosas muebles y los jueces la miran con desconfianza y han reducido aun ms su esfera de legitimidad. Cabe agregar que en nuestro medio la venta de inmuebles con pacto de retroventa es absolutamente excepcional. El acto debe hacerse por escritura pblica lo que supone pago de impuesto, sellados y honorarios, el otorgamiento de una escritura pblica y el cumplimiento de trmites onerosos, engorrosos prolongados. La solucin lgica en caso de prstamos de dinero sera el suscribirlo otorgando una garanta hipotecaria y el pacto de retroventa se realiza para enmascarar estos negocios cuando el deudor no quiere incurrir en gasto no puede esperar la escrituracin. Condiciones de validez Para que el pacto de retroventa sea vlido debe reunir las siguientes condiciones: a) debe recaer sobre inmuebles; b) su plazo no puede exceder de tres aos y c) debe estipularse en el mismo acto de venta. El plazo de tres aos corre a partir de la fecha del contrato, se trata de un plazo de caducidad y si las partes hubiese estipulado uno mayor, se entiende que queda reducido al lmite legal. Si el pacto de retroventa se hace en contrato separado se entiende que existen dos contratos distintos y el nuevo contrato no es oponible a terceros, porque stos pudieron adquirir la propiedad ignorando que existe un compromiso de retractarse de la venta original. Derecho de rescate. El vendedor es titular del derecho de rescate que tambin puede ser ejercido por sus cesionarios, por sus herederos y por sus acreedores mediante la accin subrogatoria. Silos titulares del derecho de rescate fueron varios es necesarios el consentimiento de todos para recuperar la cosa (salvo que el condmino hubiese vendido por separado su parte de dominio, el podra ejercer la accin de rescate por su parte indivisa). La accin se ejerce contar el comprador o los compradores que la hubieran adquirido conjuntamente; los herederos del comprador capaces o incapaces-, si stos son varios la accin del vendedor debe ejercerse contar cada uno de ellos por su parte respectiva; sea que la cosa se halle todava indivisa, sea que se hubiera ya distribuido ente los herederos. Pero si se ha dividido la herencia y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos la accin del vendedor puede intentarse contra l por la cosa entera. Tambin se puede ejercer sobre los terceros adquirentes de la cosa pues es obvio que si stos han adquirido la cosa sabiendo que estaba sujeta una condicin resolutoria, deben resignarse a la restitucin de ella, a cambio, de la devolucin del precio. Capacidad para ejercer el derecho de rescate. Se trata de un acto de disposicin de bienes, por lo que la declaracin de volunta slo ser vlida cuando es hecha por una persona capaz o por los representantes legales de un incapaz de hecho, munidos de la correspondiente autorizacin judicial. Extincin del derecho de rescate. El derecho de rescate se extingue por expiracin del trmino de tres aos, por renuncia del vendedor de ejercerlo, por prdida de la cosa, sea que ella se deba a una causa natural o que haya sido puesta fuera del comercio o expropiada (si ha sido expropiada el vendedor conserva el derecho de reclamar la indemnizacin pagada por el Estado que ocupa el lugar de la cosa).
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Efectos del pacto. El comprador se encuentra en la condicin de un propietario que tiene el dominio afectado a una condicin resolutorio por lo que: a) puede realizar toda clase de actos de disposicin, pero estos derechos quedan extinguidos si el vendedor rescata la cosa; b) puede realizar actos de administracin y stos debern ser respetados por el vendedor que haga valer su derecho de rescate; c) puesto que las cosas se deterioran o pierden para su dueo, al vendedor le basta con no ejercer su derecho de rescate para hacerlos pesar sobre el comprador; pero si a pesar de los deterioros el vendedor siguiera teniendo inters en la cosa, el comprador no responde de los que hayan ocurrido por caso fortuito o fuerza mayor, pero si por lo que hubieran sucedido por su culpa o dolo y d) puede, como dueo, ejercer toda las acciones reales emergentes del dominio. El sujeto que ha vendido una propiedad con pacto de retroventa no tiene sobre la cosa ningn derecho real, sino slo uno de carcter personal: el de readquirir la propiedad. El ejercicio del derecho de rescate provoca la resolucin retroactiva ve la venta. Las obligaciones del rescatante son: a) restituir el precio, con lo ms o menos que se hubiera pactado; b) reembolsar las sumas que hubiera gastado el comprador en la entrega de la cosa y en el pago de los honorarios y gastos del contrato; c) reembolsar las mejoras necesarios o tiles que el comprador haya hecho en la cosa, no as las voluntarias, respecto de las cuales el derecho del comprador se reduce retirarlas si al hacerlo no causa perjuicio a la cosa. El comprador est obligado: a) devolver las cosas con todos sus accesorios que incluyen 1) las mejoras sean necesarios, tiles o voluntarias; b) los aumentos que hubiera experimentado el inmueble sea por accesin o aluvin y 39 los tesoros que se hubieran descubierto. En cuanto a los frutos hay que formular las siguientes distinciones: a) los percibidos por el comprador hasta el momento de la resolucin son suyos y b) los frutos naturales pendientes de percepcin deben distribuirse entre rescatante y comprador a prorrata del tiempo de produccin. Respecto a terceros y dado que el pacto de retroventa funciona como condicin resolutoria, todos los derechos que hayan adquirido terceras personas sobre la cosa por acto de disposicin del comprador quedan sin efecto. Pero para que el pacto de retroventa produzca sus efectos resolutorios respecto de terceros debe figurar en el instrumento de la transmisin del dominio. Los actos de administracin celebrados por el comprador con terceros no son afectados. Pacto de reventa Es la estipulacin de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de l el precio que hubiese pagado, con exceso o disminucin. Se tata pues de una clusula que, como la de retroventa, permite dejar sin efecto la enajenacin, slo que en esta caso dicha facultad se concede al comprador y no al vendedor Pero entre ambas figuras existen diferencias profundas, a saber: a) ante todo, el principio de la resolucin del contrato, esencial para apreciar los efectos de la retroventa, no juega aqu el menor papel con relacin a tercero. En el pacto de reventa, es el adquirente de la cosa el que toma la iniciativa, por tanto, el deber devolver la cosa libre de gravmenes en el estado en que la compr. Si el comprador quiere exigir del vendedor la devolucin del precio tendr que acordar con esos terceros la extincin de los derechos por ellos adquiridos; b) si la cosa ha sido expropiada, el comprador expropiado podr rescatar el precio entregando la indemnizacin recibida, que viene a ocupar el lugar de la cosa; c) en cuanto al trmino para ejercer el rescate es el mismo que para la retroventa, es decir tres meses y opera ipso iure, sin necesidad de constitucin en mora. Clusula de arrepentimiento
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La clusula de arrepentimiento es una facultad que se reservan el vendedor o el comprador o ambas a la vez, de dejar sin efecto el contrato restituyndose recprocamente lo que hubieran recibido o lo ms o menos que se estipulase. Si medio tradicin de la cosa no hay la ms mnima diferencia entre este pacto y los de retroventa o reventa. La nica diferencia reside que los pactos de retroventa y reventa presuponen la tradicin de la cosa y si se trata de inmuebles la escritura., pero cuando la tradicin no se ha operado o la facultad de las partes de dejar sin efecto el contrato se ha estipulado por boleto privado se llama clusula de arrepentimiento. Pacto de preferencia El pacto de preferencia es la clusula en virtud de la cual el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa si el comprador decide revenderla o darla en pago a terceros, ofreciendo las mismas condiciones que stos. Se llama, tambin, derecho de tanteo. El vendedor no tiene la obligacin, sin slo el derecho de recomprar la cosa. Por su parte, el comprador no est obligado a revenderla, pero si lo hace, debe dar preferencia a la persona de quien l adquiri la cosa. Para que esta figura funcione es indispensable que el comprador se haya decidido a revender la cosa o darla en pago. Es condicin ineludible que el vendedor ofrezca las mismas condiciones que el tercero, no se trata solamente del precio, sino tambin del plazo y de cualquier otra ventaja ofrecida por el tercero. El vendedor slo tiene una accin personal contra el comprador, se trata de una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor, sujeta a la condicin suspensiva de que ms tarde decida vender o dar la cosa en pago a un tercero. Si el comprador vendiese la cosa a un tercero sin dar aviso al vendedor originario, la venta ser valida y el vendedor slo tendr derecho a reclamar los daos y perjuicios. El nuevo contrato de reventa que se haga a favor del vendedor originario es un acto independiente del primero y paga los derechos fiscales correspondientes a la transmisin de bienes; el pacto de preferencia puede estipularse en el contrato originario o en acto posterior. Dispone el art. 1396 que el derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede ser cedido ni pasa a los herederos del vendedor, pues este pacto suele fundarse en razones puramente sentimentales. El derecho de preferencia es indivisible y el vendedor est obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de los tres das de serle notificada la oferta que tenga por ella, si se tratare de una cosa mueble y dentro de los diez das, su fuera inmueble. Pero mientras el comprador no se decida a revender la cosa, el derecho del vendedor a que se le otorgue la preferencia se mantiene vivo, cualquiera sea el tiempo que hubiese transcurrido. La primera obligacin contrada por el comprador es la de avisar al vendedor las condiciones que le son ofrecidas por el tercero. El comprador debe comunicar todas las condiciones de la operacin propuesta. El vendedor est obligado a reconocer al comprador todas las condiciones que el tercero le hubiere ofrecido, en cuanto a precio, plazo para el pago y entrega y cuantas otras ventajas resultantes para el comprador vendedor del contrato que se le ha propuesto. Su oferta debe ser por lo menos igual a cada una de las condiciones propuesta por el tercero. No obstante haber contrado el compromiso de avisar al vendedor de toda oferta que recibiere, es posible que el comprador enajene la cosa a un tercero sin dar cumplimiento a aquella obligacin, la venta es vlida y el vendedor originario slo podr exigir del comprador el pago de los daos y perjuicios sufridos.
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Venta hecha en pblica subasta El funcionamiento del pacto de preferencia origina problemas peculiares cuando la segunda venta se hace en remate pblico. El sistema legal difiere segn se trate de muebles o inmueble. En caso de cosas muebles el vendedor originario pierde todo derecho (art. 1395) Pero si la cosa fuese inmueble el vendedor tendr derecho a ser notificado sobre el da y lugar en que ha de hacerse el remate (art. 1395), no se justifica esta distincin entre cosas muebles o inmuebles en caso de subasta pblica. Dispuesto el remate, el titular del derecho de preferencia debe entrar en leal y franca competencia con los dems interesados, su derecho se reduce a participar en la puja. Omitida la notificacin del remate, el comprador-vendedor debe pagar los daos y perjuicios consiguientes. Venta con pacto de mejor comprador Es la estipulacin de quedar deshecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciese un precio ms ventajoso. (art. 1369 CC) A menos que las partes dispusiesen expresamente lo contrario, este pacto funciona como condicin resolutoria, es decir, la nueva oferta ms ventajosa resuelve la venta anterior, pero entre tanto tiene carcter de contrato definitivo y exigible por parte del comprador. Sin embargo, las partes pueden disponer que el pacto funciones como condicin suspensiva. A diferencia del derecho de preferencia, el derecho surgido del pacto de mejor comprador no tiene carcter estrictamente personal, puede ser cedido, pasa a los herederos del vendedor y puede ser ejercido por los acreedores del vendedor por va de la accin oblicua. Es preciso, que se trate de un bien inmueble (el pacto de mejor comprador est prohibido con respecto a los bienes muebles), que el plazo pactado no exceda de tres meses, se trata de un trmino de caducidad que corre desde la fecha del contrato y que produce sus efectos ipso iure; que el nuevo comprador sea ajeno al contrato originario (regula casos en que la venta haya sido hecha conjuntamente por condminos a varios compradores, ninguno de ello puede ser oferente). Las obligaciones al vendedor son: a) hacer saber al comprador quin sea el mejor comprador; b) hacer saber, asimismo, en qu consisten las mayores ventajas (mayor dinero o plazos ms breves de pago). Anoticiado de la mejor oferta hecha por un tercero, el comprador tiene derecho a proponer iguales ventajas en cuyo caso ser preferido, pero si no las ofreciere, el vendedor puede disponer de la cosa a favor del nuevo comprador. Si el pacto tiene carcter de condicin resolutoria, la compraventa originaria queda resuelta y sin efecto los derechos reales que el comprador hubiera trasmitido a terceros, los actos de administracin, por el contrario, debern ser respetados por el nuevo adquirente. Si se ha pactado como condicin suspensiva, la solucin es ms simple, puesto que el vendedor no ha entregado la cosa, puede disponer de ella en favor del tercero, sin ninguna responsabilidad frente al comprador originario. Venta con reserva de dominio A veces el vendedor, con el objeto de asegurarse el pago total de la cosa vendida, se reserva el dominio hasta que el precio haya sido pagado totalmente. Se trata de un poderoso medio de garanta y, por tanto, facilita el crdito. En los contratos es habitual estipular que el pago parcial del precio de venta ser retenido por el vendedor a ttulo de daos y perjuicios o de compensacin por el uso de la cosa. Esto ha motivado no pocas impugnaciones, pero actualmente el pacto de reserva de dominio ha terminado por imponerse y
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es admitido en caso todas las legislaciones por sus notorias ventajes como estimulante del trfico comercial. En la doctrina nacional y extranjera domina la idea de que el pacto de reserva de dominio importa una venta hecha bajo condicin suspensiva. Empero, el art. 1376 dice que este pacto equivale al pacto comisorio y como ste importa una condicin resolutoria, forzado es concluir que tambin tiene este carcter la reserva de dominio. Su verdadera intencin ha sido transmitir el dominio en el acto del contrato y supeditar ese dominio a la condicin resolutoria de que se pague la totalidad del precio. La prueba es que la cosa se entrega al comprador y que si la tradicin no se ha operado, el comprador puede exigirla judicialmente, lo que no se compagina con la idea de una venta hecha bajo condicin suspensiva. En nuestro derecho se discute si es posible incluir el pacto de reserva de dominio la venta de cosas muebles. La opinin negativa se sustenta en el art. 1374 que prohbe el pacto comisorio en la venta de ste gnero de cosas. Para Borda el pacto comisorio es perfectamente valido respecto de las cosas muebles y, por ende, no tendra sentido prohibir el pacto de reserva de dominio respecto de los muebles. Venta locacin Para reforzar sus derechos sobre la cosas hasta que el precio haya sido totalmente pagado, el vendedor suele dar al contrato la forma de arrendamiento estipulado que, en caso de pagar cierto nmero de mensualidades, el locatario adquirida la plena propiedad de la cosa. Se tata simplemente de una venta con reserva de dominio disimulada tras la apariencia de un arrendamiento (esta modalidad contractual ha sido tipificada por ley 25.2348 que regula el contrato de leasign). Venta ad gustum Se llama a aquella en la cual el comprador se reserva la facultad de degustarlo o probarla y de rechazar la cosa si no le satisficiere. Es una estipulacin frecuente en el comercio cuando se trata de mercaderas cuya compra est influida decisivamente por el gusto del comprador. Tal facultad de se presume incluida en todas las compras que se hacen de efectos que no se tienen a la vista, ni pueden clasificarse por una cantidad determinada y conocida en el comercio (art. 455 CComercial). No hay en este caso una compraventa en sentido propio, todo lo que hay es una promesa unilateral de venta en virtud de la cual el vendedor est obligado a poner a disposicin del comprador la cosa ofrecida para que la pruebe y a vendrsele si ste la acepta. La clusula de que la compraventa queda sujeta a la degustacin del comprador es innecesaria cuando esta modalidad est incorporada a las costumbres del comercio con relacin a la cosa vendida. Pero si no hubiere tal costumbre, el comprador slo se puede reservar esta facultad por clusula expresa Alcance de la facultad de probar. Predomina la opinin de que el derecho del comprador es absoluto, trtese de mercaderas adquiridas para uso personal o para revender a su clientela, y el vendedor no podra alegar que el rechazo sea abusivo. El comprador no puede tener indefinidamente en la incertidumbre al vendedor. Si el contrato fija un plazo dentro del cual debe hacerse la degustacin y dicho plazo se venciere, la cosa se tendr por aceptada y el contrato queda perfeccionado. El comprador slo podr excepcionarse probando que el vendedor no puso la cosa a su disposicin para realizar la degustacin.
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La solucin en el derecho mercantil es diferente cuando en el contrato no se ha fijado plazo para realizar el examen o prueba. En este caso, si el comprador se demora en realizarlo, el vendedor tendr derecho a interpelarlo para que lo haga en el trmino de tres das, vencido el cual se considerar el acto sin efecto. Cuando el comprador paga el precio de la cosa recibida a prueba y lo hace sin reserva alguna, debe entenderse que la cosa ha sido aceptada y el contrato queda firme. No tiene significado la aceptacin tcita de la mera recepcin de la cosa por el comprador, pues debe suponerse que la ha recibido para probarla. Tampoco la prueba o degustacin tiene significado de tal mientras no se haya notificado la aceptacin al vendedor. El comprador puede renunciar a su derecho de prueba, con lo que el contrato queda perfeccionado. El derecho de rechazar la cosa gustada es absoluto y no puede dar origen a una reclamacin del vendedor por ejercicio abusivo. Venta a ensayo o prueba Similar a la figura estudiada es la venta a prueba o ensayo, clusula que generalmente se expresa con la frmula a satisfaccin del comprador. Pero mientras que la venta ad gustum confiere al comprador un derecho de aceptacin o rechazo absoluto que puede ser ejercido a su libre arbitrio sin ningn gnero de restricciones, la venta a prueba o ensayo slo confiere al adquirente una facultad muy amplia de apreciacin, pero que debe ser ejercida dentro de lmites razonables y de buena fe, de tal modo que el si el vendedor prueba que la cosa tena todas las cualidades prometidas, el comprador no puede rechazar, es decir en este caso el derecho no puede ejercida abusivamente, Si el comprador rechaza la cosa, el tribunal puede, sobre la base del dictamen de peritos, decidir que la cosa tena las cualidades prometidas sin olvidar que esta clusula supone reconocer al comprador un apreciable margen de discrecionalidad y que slo puede ser obligado a cumplir el contrato cuando hay abuso en la actitud de rechazar la mercadera. Si obra abusivamente, puede ser obligado a comprar la cosa o bien a pagar los daos y perjuicios consiguientes. Venta de cosa de calidad determinada. A veces se fija en el contrato la calidad de la cosa vendida ej. 100 vaquilloonas Aberden Angus de pedigree- y en el caso el vendedor cumple entregando cosas de igual cantidad a la prometida y el comprador no podra rehusarse a recibirlas. El vendedor tiene derecho a demostrar que la cosa entregada tiene la calidad prometida y, como consecuencia, a exigir del comprador el cumplimiento del contrato. La venta de la cosa de calidad determinada es perfecta desde el momento de la celebracin. Si la cosa no tuviese las calidades convenidas, el comprador tiene a su disposicin varias acciones: a) puede pedir la resolucin del contrato y, desde luego, los daos y perjuicios consiguientes; b) puede exigir del comprador la entrega de otras mercaderas que renan las calidades prometidas y c) finalmente puede aceptar las mercaderas ofrecidas con reduccin de precio y daos y perjuicios. Venta segn muestra. Es una especie de venta de calidad determinada, pero aqu no se considera ya una calidad genrica, apreciada segn la buena fe y de acuerdo con los usos del comercio, sino de la precisa calidad que tiene la muestra. No se cumple por tanto con la entrega de una calidad anloga, ni de valor similar, es necesario que sea igual, lo que no impide que puedan admitirse diferencias insignificantes o ligeras que son toleradas por las costumbres comerciales.
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La muestra puede ser presentada por el vendedor que es lo usual- como por el comprador. Debe quedar en manos del comprado o de un tercero como testimonio de la calidad de la mercadera vendida. Si la mercadera entregada no se ajusta a la muestra, el comprador tendr a su disposicin las acciones que surgen de la venta de calidad determinada. Venta por junto, por cuenta, peso o medida La venta es hecha por junto, cuando las coas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precios; es a peso, cuenta o medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio, o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto, o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa. (ej. un quintal de cereales). La venta por junto es perfecta desde que las partes estn convenidas en el precio y la cosa; en tanto que la venta hecha por peso, cuenta o medida slo es perfecta cuando las cosas estn contadas, separadas o medidas. En la figura que no ocupa, el comprador puede obligar al vendedor a que pese, mida o cuente y le entregue la cosa vendida y el vendedor puede, a su vez, obligar al comprador a que reciba la cosa contada, medida o pesada y satisfaga el precio de ella En lo que respecta a la compraventa por junto cabe sealar que el comprador no puede ser obligado a recibir una porcin bajo promesa del vendedor de entregarle posteriormente lo restante. Modalidades de la venta de inmuebles. La venta de un inmueble determinado puede hacerse: a) sin indicacin de su rea y por un solo precio; b) sin indicacin del rea, pero a razn de un precio la medida; 3) con indicacin del rea pero bajo un cierto nmero de medidas que se tomarn de un terreno ms grande; 4) con indicacin del rea, por un precio cada medida, haya o no indicacin del precio total; 5) con indicacin del rea pero por un precio nico, y no a tanto la medida y 6) o muchos inmuebles con indicacin del rea, pero bajo la convencin de que no se garantiza el contenido y que la diferencia, sea ms sea menos, no producir en el contrato efecto alguno. Venta ad corpus La venta ad corpus es la que se hace sin indicacin del rea. En la prctica de los negocios es frecuente que luego de individualizar el inmueble por su ubicacin, se den tambin las medidas, agregndose o lo que ms o menos resulte ente muros. La jurisprudencia ha resuelto reiteradamente que este agregado u otro equivalente significa que las partes han entendido vender ad corpus y que, por tanto, no puede formularse reclamaciones recprocas fundadas en que el inmueble tiene mayor o menor superficie que la indicada. La consecuencia fundamental de la venta hecha con esta clusula es que no pueden formularse reclamaciones fundadas en la diferencia de superficie. Sin embargo, pensamos que deber reconocerse al comprador el derecho a deja sin efecto la operacin, si las medidas resultaran tan pequeas que el inmueble no fuera apto para su destino. Venta sin indicacin de rea, a un precio por medida El precio resultara de la mensura y evidentemente no se concibe reclamo fundado en la mayor o menor extensin, pues lo que se tuvo en cuenta fue el valor de la unidad de medida. Venta con indicacin de rea que se tomar de otra mayor.
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En este caso se indica el precio, la extensin vendida y el inmueble del que esa extensin ha de deducirse (100 hectreas a tomar de mi campo que tiene 5.000) En la prctica siempre se fija en el contrato la ubicacin de la parte vendida con relacin al total, pero en el caso harto improbable de que as no se hubiera hecho, pensamos que la eleccin corresponde al vendedor. Esta eleccin debe hacerse de buena fe y el vendedor no podra elegir el campo de peor calidad, si la diferencia fuera notoria. Venta con indicacin de rea y precio por medida Si el campo tiene la superficie indicada no ha problema. Pero si no las tiene debe aplicarse el art. 1345 que estipula: a) si resultare una superficie mayor el comprador tiene derecho a tomar el exceso, abonando su precio al valor estipulado; b) si resultare menor, tiene derecho a que se le devuelva la parte proporcional del precio y c) en ambos casos, si el exceso o la diferencia fuese de un vigsimo del rea total designada por el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el contrato. Venta con indicacin de rea por un precio nico En estos casos, la indicacin del rea no da lugar a suplemento de precio a favor del vendedor por el exceso del rea, ni a su disminucin por resultar el rea menor, salvo cuando la diferencia entre el rea real y la expresin en el contrato fuese de un vigsimo, con relacin al rea total de la coa vendida. Las hiptesis factibles son las siguientes: a) que el exceso o faltante no alcance el vigsimo de la superficie. No hay lugar a reclamaciones, la ley supone que las partes no se han preocupado tanto de las medidas cuando de la cosa en su conjunto. b) Que el exceso o disminucin igual o supere el vigsimo de la superficie: El comprador tiene derecho a que se disminuya proporcionalmente el precio si la diferencia fuere en menos, y si fuere en ms, puede optar por mantener la validez de la operacin pagando el exceso o dejar sin efecto el contrato: la diferencia en menos no le da derecho a pedir la resolucin del contrato, sino cuando la cosa resultare impropia para su destino; 2) el vendedor tiene derecho a exigir el pago del excedente, pero no a reclamar la nulidad. Venta de varios inmuebles por un solo precio Si la venta de varios inmuebles, aunque hecha en el mismo contrato, se ha hecho sealando el precio de dada uno de ellos, se aplican a cada caso separado las reglas estudiadas, pues se trata de operaciones diferentes. Compraventa de inmuebles por cuotas peridicas En la prctica de los negocios inmobiliarios se ha difundido la modalidad de la venta de lotes por mensualidades. En estos contratos era usual estipular que el precio se pagara en 60, 80, 100 o 120 mensualidades con derecho para el comprador de exigir la escrituracin luego de abonada 20 o 25 cuotas, y si el comprador se atrasaba se resolva el contrato sin necesidad de constitucin en mora, recuperando el vendedor el inmueble con las mejoras introducidas y conservando en su poder las cuotas ya pagadas a ttulo de indemnizacin. Estos contratos se prestaron a abusos que son conjurados por la ley 14.005. Segn esta directiva, el propietario que desea vender un inmueble en lotes y por cuotas peridicas debe anotar en el Registro de la propiedad su declaracin de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompaando un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrnseca del ttulo y un plano de subdivisin.
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Realizada esta anotacin previa, recin el propietario est en condiciones de formalizar los contratos con cada uno de los compradores, estos contratos pueden hacerse en instrumento privado pero dentro de los treinta das de su fecha debe procederse a la anotacin en el Registro. Ello significa que el contrato que no se ha ajustado a ellos es nulo y no permite demandar la escrituracin, pero se trata de una nulidad simplemente relativa invocable slo por el comprador al que la ley protege. Efectos de la anotacin en el Registro Desde que el propietario ha hecho la anotacin del inmueble queda inhibido de enajenarlo de modo distinto al previsto en la ley, salvo en caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble. El desistimiento slo puede referirse a los lotes no vendidos, desde la anotacin del contrato realizado el desistimiento ser imposible. El comprador podr reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho el 25% del precio, siendo esta facultad irrenunciable y nula toda clusula en contrario. El pacto comisorio por falta de pago no podr hacerse valer despus de que el adquirente haya abonado la parte del precio (25%) o haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra. El comprador podr abonar toda la deuda o pagar en cuotas con anticipacin al vencimiento de los plazos convenidos, beneficindose en tal caso con la reduccin proporcional de los intereses. El plazo de presume establecido a favor del comprador exclusivamente. El comprador que transfiera el contrato deber anotar la transferencia en el Registro de la Propiedad Inmueble. En caso de conflicto ente adquirentes de lotes y terceros acreedores del enajenante se observarn los siguientes principios: 1) el comprador que tuviere instrumento inscripto ser preferido a cualquier acreedor para la escrituracin de la fraccin adquirida y b) los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, slo podrn hacerse efectivos sobre las cuotas impagas. En el primer inciso de est artculo se contempla el caso de que varias personas hayan comprado el mismo lote; en tal caso, tiene derecho a la escrituracin el que haya anotado primero el contrato, aunque la fecha de ste sea posterior a la del otro. El inciso segundo impide que los acreedores del vendedor que hayan anotado sus embargos e inhibicin con posterioridad a la fecha del contrato prenotado, puedan hacer ejecucin del lote. Venta en comisin En los contratos de compraventa, particularmente de inmuebles, es frecuente la manifestacin hecha por el comprador de que adquiere en comisin. Esto significa que aunque hace el negocio a nombre propio, se propone transferir a un tercero los derechos y obligaciones derivadas del contrato. Esta forma de compra se emplea a veces para dejar oculto el nombre del verdadero comprador, que por cualquier motivo no quiere aparecer como tal, y otras con el fin de gozar de amplia libertad para transferir los derechos y obligaciones emergentes del contrato, par lo cual se cuenta con el consentimiento anticipado del vendedor. Es necesario agregar que el comprador en comisin debe revelar antes del momento de la escrituracin el nombre de la persona que ha de asumir la calidad de comprador, si as no lo hiciera queda l como nico responsable.
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Borda: pensamos que se trata de una venta afectada de una alternativa en cuanto a la persona del comprador y que la uno de los compradores eventuales est determinado, mientras que el otro queda todava ignorado. Condiciones de validez: A saber: a) que haya sido pactada en el contrato de venta. Respecto del vendedor no producira ningn efecto la declaracin hecha por el comprador con posterioridad al momento del control de que se ha comprado en comisin. Es razonable pues La admisin de esta clusula en el contrato supone una autorizacin anticipada del vendedor para que el comprador transfiera todos los derechos y obligaciones del contrato quedando l desobligado, hay una cesin que no puede hacerse sin el consentimiento del acreedor: b) que la transferencia se haya hecho antes del plazo fijado para la escrituracin o del estipulado en el contrato. Si llega el momento de la escrituracin sin que el comprador haya dado a conocer el nombre de la persona dispuesta a asumir la calidad del comprador, l queda como nico obligado (ms an, el comitente debe ser dado a conocer con tiempo suficiente como para poder escriturar a su nombre, de lo contrario el comprador en comisin habra incurrido en culpa suficiente para hacer pesa sobre l la obligacin de reparar los daos y perjuicios) y c) que la transferencia a favor del tercero se haya hecho en las mismas condiciones de venta, de lo contrario, no habra compra en comisin sino reventa. Los efectos son: El comprador queda autorizado a transferir los derechos y obligaciones del contrato de compraventa, hecha esa transferencia, queda desobligado respecto del vendedor. Desde luego, esto envuelve el peligro de que el comisionista, deseando desembarazarse de un negocio, transfiera el boleto a un insolvente. Por otra parte, los perjuicios que pueden resultar de tal maniobra no son demasiados graves, ya que el vendedor, hasta el momento de la escrituracin, conserva la propiedad del bien y solo se desprender de ella cuando se le pague lo convenido en el contrato y se garantice con hipoteca el saldo. El comisionista slo queda desobligado si comunica el nombre del vendedor comprador en tiempo suficiente como para extender la escritura a nombre de l, de lo contrario, deber los daos y perjuicios. Si el comprador no transfiere los derechos en trmino, queda como obligado personal. La transferencia de la calidad de comprador a favor de un tercero no importa un nuevo contrato de venta, sino el cumplimiento de la ltima etapa de un solo negocio jurdico, en consecuencia, no hay dos ventas, sino un solo acto a los efectos impositivos. Modalidades en los contratos de consumo: Venta domiciliaria por correspondencia u otros sistemas de comunicacin. Los contratos de consumo pueden ser celebrados por distintos medios. La ley ha previsto expresamente: a) la venta cuya oferta y aceptacin se realice por medio postal, telecomunicaciones, electrnico o similar y b) la llamada venta domiciliara, que es aquella en donde la oferta se hace en el lugar donde reside el consumidor o en su lugar de trabajo. En los casos de venta domiciliaria por correspondencia u otros sistemas de comunicacin, el consumidor tiene derecho a revocar la aceptacin durante el plazo de cinco das corridos, contado a partir de la fecha en que reciba la cosa, o se celebre el contrato, lo ltimo que ocurra, y sin responsabilidad alguna. Esa facultad no puede ser dispensada ni renunciada, por el contrario, debe ser informada por el vendedor de manera clara y notoria. La ley expresamente prohibe la realizacin de propuestas al consumidor, por cualquier tipo de medio, sobre una cosa que no haya sido requerida previamente y que genere un cargo automtico en
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cualquier sistema de dbito, que obligue al consumidor a manifestarse por la negativa para que dicho cargo no se efectivice. Ventas sobre documentos: En el comercio martimo y especialmente transocenico son frecuentes las ventas sobre documentos que suele incluir la clusula cif (sigla de cost, insurancie, freigh) en el cual el precio de venta incluye el costo de la mercadera, el seguro y el flete; la clusula fob (free on board) en cuyo caso se incluyen todos lao gastos hasta poner la mercadera a bordo, la clusula fas (free alongside ship) en cuyo supuesto slo se incluyen los gastos de transporte hasta el costado del buque. Venta de cosas que no estn a la vista. Si se trata de la venta de una cosa que no se encuentra a la vista del comprador y que debe serle remitida por el vendedor se entiende celebrado el contrato sujeto a la condicin resolutoria de que la cosa remitida no sea de la calidad convenida. Venta por fardo o bajo cubierta. Suele ocurrir que las cosas enajenadas sena entregadas en fardo o bajo cubierta, lo cual impide su examen y reconocimiento. El art. 472 del C comercio dispone que el comprador podr reclamar cualquier falta en la cantidad o vicio de la calidad dentro de los tres das inmediatos a la entrega. El vendedor, por su parte, tiene derecho a exigir en el acto de la entrega el reconocimiento ntegro de la calidad y cantidad de los gneros entregados, en cuyo caso, el comprador no podr hacer ningn tipo de reclamacin. Promesas unilaterales de venta o de compra. Promesa unilateral de venta. Comprende dos situaciones jurdicas: a) la simple promesa u oferta hecha a persona determinada o indeterminada, mientras no es aceptada, carece de toda fuerza obligatoria y es esencialmente revocable, luego de aceptada se transforma en un contrato de compraventa y b) la promesa de venta aceptada como promesa por la persona a quien va dirigida. Esta no acepta el contrato, sino solamente se compromete a considerar la oferta y a aceptarla o rechazarla dentro de cierto plazo. Vencido ste, la oferta queda sin efecto. Las situaciones ms comunes son las siguientes: el vendedor de un bien se reserva el llamado pacto de preferencia, que no es otra cosa que un compromiso asumido por el comprado de revender al enajenante la cosa, si puesta, en venta, aqul ofrece iguales condiciones que cualquier otro interesado; el arrendatario de un inmueble se reserva el derecho de adquirirlo por un cierto precio al trmino del arrendamiento. Promesa de comprar. Es el reverso de la medalla. Es una obligacin contrada por el comprador de mantener su oferta durante el plazo convenido. Producida la aceptacin definitiva, hay un contrato de compraventa perfecto. Boletos de compraventa. En la prctica de las operaciones inmobiliarias, la compraventa se concierta siempre, salvo casos muy excepcionales, por medio de contratos llamados boletos- privados. Ello se explica porque el otorgamiento de la escritura pblica importa un trmite bastante engorroso y largo, y las partes, una vez logrado el acuerdo sobre las condiciones de venta, tienen necesidad de procurarse un instrumento
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en el que consten las obligaciones asumidas, adems el vendedor encuentra ocasin de exigir la entrega de una sea que asegure la seriedad del compromiso contrado por el vendedor. En nuestro derecho es frecuente la opinin de que el boleto de compraventa de inmueble es slo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa. Esta tesis tiene su fundamento en los arts. 1184 y 1185.Pero esta distincin ente contrato definitivo y promesa bilateral de compraventa se explica slo en las legislaciones que confieren a la compraventa efecto traslativo de la propiedad. Pero no en nuestro derecho Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor carece de sentido considerar al boleto privado como simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho, la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de la transmisin de la propiedad. Cabe aadir que la concepcin del boleto como simple promesa implica escindir el proceso del consentimiento en dos etapas: en la primera se consentira slo en escriturar, en la segunda, se consentir en vender. El efecto fundamental del boleto de compraventa es colocar al titular en situacin de comprador y permitirle exigir del vendedor la transferencia del dominio. Permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el 25% del precio y pedir la escrituracin, quedando obligado a constituir hipoteca de primer grado sobre el bien, en garanta del saldo de precio (art. 146, ley 24522). El poder para suscribir a nombre de otro un boleto de compraventa puede otorgarse por instrumento pblico o privado, y aun verbalmente. Cesin del boleto. La cuestin puede presentarse como dudosa teniendo en cuenta que la venta importa para ambas partes derechos y obligaciones recprocas. Par el comprador supone el derecho de exigir la escritura y subsiguiente tradicin y la obligacin de pagar el precio. En su aspecto crediticio, es evidente de que el derecho del comprador puede ser cedido, sin que el deudo pueda oponerse a tal traspaso. En cuanto a la deuda la compraventa no puede cederse, en principio, sin la conformidad del acreedor vendedor- pero advirtase que el inters de ste se reduce simplemente a no desobligar a su deudo primitivo Por ello, la cesin o transferencia del boleto des perfectamente lcita y produce efectos entre cedente y cesionario, en cuanto al vendedor, su inters se limita a que el primitivo deudor cedente- no quede desobligado y efectivamente esto no podra ocurrir sin la conformidad expresa del vendedor, por tanto, mientras ste no haya dado su conformidad para la transferencia del boleto, su situacin jurdica ser la siguiente: desde que fuere notificado de la cesin est obligado a escriturar a nombre del cesionario, pero conserva su derecho creditorio por el precio, tanto contra el cedente como contra el cesionario. La cesin no requiere escritura pblica, puede hacerse en forma privada. Habitualmente se hace por endoso del boleto, en el cual consta la fecha, el nombre del cesionario y la firma del cedente. Acuerdo de voluntades no formulado en el boleto de compraventa: El boleto de compraventa no es esencial para la perfeccin del contrato de compraventa, puesto que los contratos consensuales quedan concluidos para producir sus efectos propios desde que las partes se hubieran manifestado recprocamente su consentimiento. La escrituracin:
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Las obligaciones esenciales que derivan para el vendedor de un inmueble que ha firmado boleto de compraventa son otorgar la escritura y hacer la tradicin. Si se niega a otorgar la escritura, conforme plenario civil, el juez puede otorgarla. La accin para reclamar la escritura prescribe en el plazo general establecido por el art. 4023, pero la accin es imprescriptible si se trata de una venta en remate judicial y media pago total del precio y entrega de la posesin. Concurso o quiebra del vendedor antes de la escritura: Una cuestin que dividi a nuestra jurisprudencia era si cayendo en concurso o quiebra el vendedor despus de firmar el boleto y antes de la escritura, la masa esta obligada o no a otorgarla. El art. 1185 bis establece que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiese abonado el 25% del precio. El juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura de dominio. La ley de concursos en su texto actual coincide con dicha solucin, pero exigiendo al comprador que constituye una hipoteca de primer grado a fin de garantizar al pago del saldo del previo. Colisin ente el adquirente por boleto y el acreedor hipotecario. De acuerdo con una primera opinin, debe prevalecer el acreedor hipotecario, a menos que el boleto est inscripto registralmente. No obstante, hoy prevalece la idea de que el derecho del comprador por boleto prevalece sobre el hipotecario, siempre que haya mediado entrega de la posesin anterior a la constitucin de la hipoteca.
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Permuta
La permuta es el trueque de una cosa por otra, desde el punto de vista jurdico, el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recprocamente la propiedad de dos cosas. Es el antecedente histrico de la compraventa, figura que supone la existencia de moneda y, por consiguiente, un grado de organizacin social ms avanzado. El papel econmico del contrato de permuta es muy modesto el dia de hoy. Cabe aclarar que no pueden permutar los que no pueden comprar y vender y que no pueden permutarse las cosas que no pueden venderse. Si una o ambas prestaciones consisten en un derecho, estaremos en presencia de una contrato innominado al cual se aplicarn las reglas de la compraventa o de la cesin de crditos. Los caracteres de la figura son los mismos de la compraventa: la permuta es consensual, no es formal, es bilateral, es oneroso y es conmutativo. Si uno de los permutantes tiene justos motivos par creer que la cosa recibida en permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que l ofreci (se tata de un derecho de retencin) y puede, tambin, pedir la resolucin del contrato aunque no fuese molestado en la posesin de la cosa recibida. El cambio el copermutante que hubiese enajenado la cosa que se le dio en cambio, sabiendo que ella no pertenece a la parte de quien lo recibi, no podr anular el contrato, mientas que el poseedor a quien hubiese pasado la cosa, no demandase contra l la nulidad de su contrato de adquisicin. La anulacin del contrato de permutacin tiene efecto contra los terceros poseedores de la cosa inmueble, entregada a la parte, contar la cual la nulidad se hubiese pronunciado. En caso de permuta los gastos del contrato deben repartirse en partes iguales. En caso de eviccin total est regido por los arts. 1489, 2128 y 2129. En el primero se dispone que el copermutante que ha sufrido la eviccin puede reclamar la restitucin de la propia cosa o el valor de la que hubiese dado en cambio; el art. 2128 dispone que el permutante vencido puede reclamar la cosa que dio en cambio o que se le pague el valor de ella. Es posible armonizar estas disposiciones admitiendo que copermutante que ha sufrido la eviccin tiene tres posibilidades: a) reclamar la restitucin de la cosa que entreg, b) reclamar su valor y c) demandar el valor de la cosa que se le dio. En cualquier caso, tiene adems derecho a pedir que se le indemnicen los daos y perjuicio sufridos. El art. 2120 dispone que si la cosa enajenada por ttulo oneroso por el copermutante, o constituy sobre ella algn derecho real, el permutante no tendr derecho alguno contra los terceros adquirentes, peor si hubiese sido enajenada ttulo gratuito, el permutante puede exigir del adquirente el o valor de la cosa o la restitucin de ella Por lo tanto, el permutante que ha sufrido la eviccin slo tiene accin contra el copermutante por el valor de la cosa que l entreg y de las cosas que recibi y la de la que fue privado por la eviccin. En caso de eviccin parcial es aplicable lo dispuesto para el comprador.
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