BANC D'ESSAI : dix SCPI Scellier passes au crible

Au lieu d'investir en direct dans un logement locatif, il est possible de profiter du rgime fiscal Scellier en souscrivant des parts de SCPI. Une manire de dfiscaliser ds 2011, ses revenus de 2010.

MARTINE DENOUNE, LES ECHOS

Bien rdes les SCPI (socits de placement immobilier) figurent dans les placements en pierre papier . Par opposition un investissement immobilier dtenu en direct, o un particulier possde un bien qu'il donne en location locataire, la SCPI runit plusieurs investisseurs, appels associs , qui dtiennent des parts de son capital. Gnralement les SCPI investissent dans l'immobilier commercial comme les bureaux, les murs de magasins. Toutefois, certaines se spcialisent dans l'investissement rsidentiel afin d'tre ligibles au rgime fiscal d'incitation l'investissement locatif. Actuellement, elles donnent donc accs au dispositif Scellier.

Une rduction d'impt de 25% ou de 31%

Lorsque la SCPI constitue son patrimoine en achetant des logements relevant du secteur libre, elle donne droit au rgime fiscal Scellier (simple), savoir une rduction d'impt de 25% tale sur neuf ans. Si elle investit dans des logements relevant du secteur intermdiaire (loyers moins levs pratiqus auprs de locataires aux ressources plafonnes ), elle donne droit au rgime fiscal Scellier intermdiaire , assorti d'une rduction d'impt de 31% tale sur douze ans : 25% sur neuf ans, puis 2% par an pendant trois ans. En outre, le Scellier intermdiaire procure un abattement de 30% sur les revenus fonciers. En devenant associ d'une SCPI Scellier, le particulier bnficie d'une rduction d'impt ds l'anne de la souscription, et sans qu'un prorata temporis soit appliqu, explique Laurent Flchet, prsident du directoire de Ciloger. Ainsi par exemple, une souscription ralise le 1er octobre 2010 permettra l'associ d'imputer ds 2011, la rduction d'impt sur l'impt d au titre de ses revenus encaisss cette anne . Rien de comparable dans l'achat Scellier en direct, puisque l'investisseur en direct doit attendre l'anne d'achvement du logement pour commencer bnficier de son avantage fiscal. Prenons l'exemple d'un logement acquis en VEFA (vente en l'tat futur d'achvement) dbut octobre 2010, et livrable au 1er trimestre 2012. L'investisseur devra patienter jusqu'en 2013 pour imputer la rduction d'impt sur l'impt d au titre de l'anne 2012. Pour l'associ d'une SCPI, le montant total, soit 100% de la souscription, constitue la base de la rduction d'impt. Pour l'investisseur en direct, le prix de revient du logement : prix d'acquisition major des frais d'acquisitions (notaire, commissions, taxes, ) sert de base la dite rduction d'impt.

Pour une mme anne fiscale, la base de la rduction d'impt ne excder 300.000 euros par foyer fiscal. Si l'on ne joue que la carte de l'immobilier en parts, il est judicieux de panacher les SCPI. Pour une souscription de 300.000 euros, nous recommandons de souscrire trois ou quatre SCPI, explique un conseiller en gestion de patrimoine. Autour de 100.000 euros, slectionner deux SCPI avant de diversifier les risques est recommand .

10 SCPI logement ouvertes jusqu' fin dcembre 2010 Socit de gestion/distributeurs Ciloger/Caisses d'pargne, Banque Postale, CGPI Immovalor gestion/Allianz finance conseil HSBC Reim/HSBC Nami-Aew/Banque populaire UFG Reim/ Crdit Mutuel, CGPI BNP Paribas reim/BNP Paribas Amundi immobilier/Crdit Agricole, LCL et Socit Gnrale Amundi immobilier/ Crdit Agricole, LCL, Socit Gnrale UFFI Ream/Primonial Inter gestion/CGPI SCPI Valeur d'achat de la Minimum de part en souscription euros 600 1.500 1.200 1.250 1 part 5 parts 25 parts 5parts 5 parts 10 parts 5 parts Fiscalit Scellier (simple) Scellier Scellier intermdiaire Scellier Scellier Scellier Scellier

Ciloger habitat Domivalor 4 Elyses rsidence 5 Fructirsidence

Multihabitation 1.500 5 Pierre Avenir 2 1.000 Premely habitat 2.000 Premely habitat 2.000 2 Primo 1 Renovalor 2 480 5.000

5 parts 10 parts 4 parts

Scellier Scellier intermdiaire Scellier intermdiaire

Avec le concours de l'ASPIM-IEIF

Comment a marche ?
Que la SCPI relve du rgime fiscal Scellier ou Scellier intermdiaire , elle constitue un placement long terme. Avec ce type de SCPI, il faut conserver ses parts pendant une dure minimale de neuf ans, sauf perdre l'intgralit des avantages fiscaux accords par la loi avertit d'AMF (Autorit des marchs financiers). Dans les faits, il faudra attendre deux ou trois annes annes supplmentaires correspondant la priode pendant laquelle la socit de gestion liquide la SCPI en vendant les immeubles aux locataires ou d'autres acqureurs. Pour une SCPI Scellier intermdiaire , il faut rester sur ce placement pendant une quinzaine d'annes.

Avec une SCPI, le capital n'est pas garanti. La rentabilit dpend des conditions de location des immeubles. Grce aux loyers, l'associ peut tabler sur un rendement annuel de l'ordre de 3%. Lorsque la socit de gestion procde la vente des logements, l'associ reoit le produit des cessions sous forme de bonis de liquidation. Les grants tablent sur une revalorisation du patrimoine d'environ 1% par an.

Quelle clientle vise ?

Les SCPI fiscales s'adressent aux particuliers soucieux de se dcharger de tout souci de gestion. Inutile de trouver les biens, les locataires, d'envoyer les quittances de loyer, de recouvrer les loyers. Cette gestion dlgue un cot compris selon les SCPI entre 8 10% HT des loyers encaisss. Cette gestion en pool prsente l'avantage de mutualiser les risques. Qu'un actif immobilier devienne vacant ou qu'un locataire ne paie plus ses loyers, cet accident est dilu dans la masse. Sur un plan purement fiscal, il convient de moduler le montant de la souscription de parts en fonction du montant de la rduction d'impt souhaite pendant les neuf ans, voire douze ans. Cela ncessite donc d'avoir des revenus rguliers au fil des annes. Ainsi par exemple une souscription de 72.000 euros cette anne au capital d'une SCPI Scellier, procure une rduction d'impt de 18.000 euros raison de 2.000 euros par an.

La souscription
Sur la dizaine de socits de gestion figurant dans ce banc d'essai, la plupart sont filiales de banques. Pour les SCPI pilotes par ces filiales bancaires, il est possible de souscrire auprs des banques, ds lors qu'on est suivi par un attach commercial. Dans la panoplie des produits bancaires, les SCPI sont considrs comme des produits moyenne gamme . Par consquent, elles ne sont pas rserves la gestion de fortune. Il est galement possible de souscrire des parts de SCPI via des conseillers en gestion de patrimoine. Ces professionnels distribuent des SCPI de socit de gestion indpendante comme par exemple Prial, Sofidy, UFFI. Mais galement celles manant de socits dans le giron de groupe bancaire : l'UFG, Ciloger. Il est galement possible de souscrire des parts de SCPI par l'intermdiaire de sites spcialiss, qui disposent d'une plateforme tlphonique pour donner des conseils. Au particulier de choisir la formule qui lui convient le mieux.