Proprit revenus: rendement lev...

trs haut risque

27 septembre 2012

Andr Dubuc LA PRESSE

En achetant une proprit revenu en 2012, l'investisseur peut esprer un rendement annuel avant impt de 5 7,5%. Mais il s'agit d'un rendement haut risque qui repose essentiellement sur l'apprciation future du bien immobilier.

(Montral) L'immobilier reste un investissement plus payant que les obligations, mais moins que les actions. En achetant une proprit revenu en 2012, l'investisseur peut esprer un rendement annuel avant impt de 5 7,5%, selon diffrents calculs de rendement, qui feront l'objet d'une prsentation au Salon de l'investissement immobilier du Qubec au Palais des congrs, samedi prochain. Un rendement de cet ordre peut paratre allchant premire vue, surtout si on le compare au taux offert sur les dpts terme par les institutions financires. Mais il s'agit d'un rendement haut risque qui repose essentiellement sur l'apprciation future du bien immobilier. Si, la place, l'investisseur jette son dvolu sur les actions, il peut s'attendre un rendement courant de 7%. De plus, le potentiel de croissance de la valeur marchande y est plus lev que dans l'immobilier. De son ct, l'acheteur d'obligations peut esprer un rendement total de 2,5%. Ces calculs ont t effectus par le gestionnaire de portefeuille Carl Simard, de la firme Medici gestion de portefeuille stratgique. M. Simard participe samedi au Salon 2012 sur l'investissement immobilier, vnement auquel prend aussi part le fils de Donald Trump. M. Simard se dfend bien d'avoir un a priori dfavorable concernant l'investissement immobilier, ayant lui-mme deux coproprits et un chalet, en plus de sa rsidence principale. Il n'en demeure pas moins qu'il parat risqu d'investir en 2012 dans un plex, selon son analyse. Carl Simard a calcul le taux de rendement interne relatif l'investissement immobilier. Il s'agit d'un taux de rendement obtenu sur la mise de fonds d'un immeuble de rfrence qui actualise toutes les entres et sorties de fonds projetes pendant 25 ans. Il obtient un rendement annuel de 6% pendant 25 ans. partir de l'analyse d'un panier de transactions reprsentatives du march des proprits revenus en 2011 Montral et en province, M. Simard dresse le profil d'un immeuble de rfrence comptant 14 logements. Son prix d'achat est de 1 106 000$. Il est financ au dpart 75% un taux de 4,25% les 10 premires annes, puis de 5% les 15 annes suivantes. Il a t postul que les revenus et dpenses augmenteraient de 2,5% par anne et que l'immeuble s'apprcierait au rythme de 2,5% par anne. Pour donner une ide du dfi auquel fait face l'investisseur immobilier, soulignons qu'au Qubec, depuis 10 ans, les dpenses d'assurance, d'nergie, d'impt foncier, trois postes de dpenses significatifs, ont augment plus rapidement que les revenus. Les loyers sont assujettis au contrle de la Rgie du logement qui limite l'ampleur des hausses anne aprs anne. En fait, le temps est peu propice l'investissement en raison du prix lev auquel se vendent les immeubles. En 2011, la proprit revenus se vendait en moyenne 18 fois les revenus nets. Un ratio plus normal s'tablit entre 10 et 12 fois les revenus nets. Les revenus nets sont la diffrence entre les loyers moins les dpenses d'exploitation, en excluant les frais de financement et l'amortissement.

Dans ce contexte, le rendement espr est trs sensible au taux d'apprciation de la proprit. Selon les calculs de M. Simard, si l'immeuble gagne 5% par anne en valeur, le taux de rendement annuel de l'immeuble de rfrence grimpera 9%. l'inverse, si le taux d'apprciation de l'immeuble est de 0%, un scnario raliste advenant une remonte des taux d'intrt, le rendement tir de l'immeuble de rfrence tombe 2,6% par anne. Autrement dit, la marge de manoeuvre est trs rduite, dit Carl Simard, en entrevue. Le taux espr de 6% est attrayant, mais il ne dit rien propos des risques sous-jacents qui sont considrables. Il cite entre autres le risque de taux d'intrt et le risque d'exploitation compte tenu de l'ge du parc immobilier, qui a 50 ans en moyenne au Qubec. Est-il encore possible de faire de l'argent en immobilier en 2012? Sans doute, mais l'investisseur doit s'attendre travailler fort. Bricoleur, il amliorera son immeuble faible cot. Habile gestionnaire, il augmentera ses revenus plus rapidement que ses dpenses. Fin renard, il investira dans le prochain secteur en vogue et la valeur de son immeuble s'apprciera plus rapidement qu'ailleurs. Vous sentez-vous prt relever le dfi?