2012

ANLISIS CRTICO INFORME BID:

DEL

Espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en Amrica Latina y el Caribe

Anlisis elaborado por: COLECTIVO POR LA IGUALDAD

cxigualdad@gmail.com http://www.cxigualdad.com.ar/ Twitter: @cxigualdad Facebook: Colectivo por la Igualdad

Introduccin El presente documento tiene como objetivo plasmar, desde una lectura analtica crtica, algunas observaciones respecto del reciente informe del Banco Interamericano de Desarrollo, titulado Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en Amrica Latina y el Caribe. No pretendiendo, por tanto, hacer una sntesis del mismo sino plantear algunos cuestionamientos y resaltar aquellas dimensiones que consideramos centrales para abordar y problematizar la situacin actual de la vivienda y el hbitat en la regin. La presente introduccin, en este mismo sentido, consistir en realizar apuntes crticos a su parte preliminar (prlogo e introduccin) para posteriormente desarrollar el anlisis de cada uno de los captulos que componen el informe bajo anlisis. Lo primero que se quisiera sealar es que el informe otorga un papel secundario al rol del Estado dando el lugar protagnico al sector privado como llamado principal a la resolucin del problema. En la introduccin del informe se expresa abiertamente que el mejoramiento de las condiciones de la vivienda para millones de familias supone una oportunidad de inversin para el sector privado. Bajo este criterio la vivienda digna y el hbitat adecuado son claramente mercantilizados, quitndoles de esta manera su calidad de derechos humanos y al Estado la obligacin de su garanta. Sumado a ello, y lo cual tambin se observa a lo largo del informe, es la insistente reiteracin del crdito como respuesta al problema, ignorando dentro del anlisis que tal como lo menciona Raquel Rolnik, relatora especial de las Naciones Unidas sobre vivienda, el crdito para la propiedad de la vivienda no es una solucin de talla nica () la crisis actual de la vivienda en el mundo, donde hay millones de casas y apartamentos vacos, al mismo tiempo que aumenta de manera alarmante el nmero de embargos y la falta de vivienda, es la evidencia ms cruda del fracaso de la financiacin de la vivienda para hacer frente a las necesidades habitacionales de todos los segmentos de la sociedad1 Igualmente, la introduccin del informe hace referencia a la deficiencia de la vivienda autoconstruida depositando la responsabilidad de su precariedad a la propia familia y al modelo de autoconstruccin en si mismo. Este planteamiento parece considerar que dicho modelo hace parte de una amplia gama de posibilidades a las cuales pueden optar las familias de ms bajos ingresos como solucin habitacional; cuando es absolutamente claro, que la autoconstruccin es una respuesta comn a una necesidad inminente que surge por la falta de respuesta del Estado a los sectores ms empobrecidos de la sociedad y al sostenimiento de un modelo que no
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Vese: http://www.ohchr.org/SP/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=12610&LangID=S

resuelve de manera estructural, sino que al contrario profundiza, el fenmeno creciente de la pobreza en la regin. Como aspecto positivo de esta parte preliminar del informe vale la pena destacar la importancia que se da a lo ambiental como elemento transversal a incorporar en toda solucin que se proponga, y el reconocimiento que se hace acerca del sesgo existente dentro de la poltica de vivienda que ha favorecido histricamente a los hogares ms ricos; resaltando, en este contexto, la necesidad de reorientar la poltica hacia los hogares de bajos ingresos fomentando la urbanizacin y el uso de tecnologas innovadoras de construccin para la vivienda social. Captulo 1 Pisos y calles de tierra: los mercados de vivienda si cuentan Este primer captulo es una aproximacin a la problemtica del dficit de vivienda urbana en relacin a tres aspectos centrales: la salud, la educacin y el medio ambiente. En la parte preliminar del mismo encontramos ciertas afirmaciones que responden a un planteo no integral de la problemtica en tanto resalta un carcter eminentemente positivo a fenmenos como la aglomeracin y las economas de escala; cuando una mirada al caso particular de las ciudades ms grandes de la regin demuestra que ninguno de estos dos fenmenos ha generado desde sus supuestas ventajas impacto positivo sobre la situacin y condiciones de las familias ms pobres que se desplazan hacia las reas metropolitanas buscando mejores condiciones de vida. El ejemplo ms tangible de ello es que uno de los grandes beneficios que se le asigna a los aglomerados es la facilidad de acceso a los servicios bsicos, sin embargo, la falta de acceso a los mismos sigue siendo una de las principales problemticas que afectan a las familias ms pobres que habitan las grandes ciudades en la regin. En este mismo sentido, se expone que los grandes azotes de la vida urbana son el crimen, las enfermedades y la congestin, asignando a los mismos una categora de plaga que encuentra como una de sus causas claves la vivienda precaria. Esta afirmacin implica un anlisis muy reducido tanto de los azotes como de las causas estructurales que los subyacen, ignorando por completo la pobreza, la desigualdad y la falta de respuesta de los Estados para dar soluciones que igualen a las sociedades permitiendo a todos y todas tener las mismas oportunidades. Sin embargo partimos de saber que, por la naturaleza y caractersticas de la entidad que emite el informe, es previsible que no se cuestione el modelo poltico y econmico hegemnico generador de la exclusin y las desigualdades que efectivamente producen y reproducen lo que en el marco del mismo han catalogado como grandes azotes de la vida urbana.

Si bien en la parte preliminar del documento se enuncia que el enfoque del informe se aleja del anlisis tradicional de los problemas habitacionales centrado fundamentalmente en los atributos de la vivienda; el desarrollo general del captulo no muestra una visin innovadora respecto de las problemticas que trascienda la visin tradicional de la vivienda y el hbitat deficitario. No se observa que se haya incluido en el anlisis una nocin de derecho a la ciudad que posibilite entender y reconocer la interrelacin e integralidad de derechos como nica manera de mejorar la calidad de vida en un entorno urbano. As el informe desarrolla de manera desarticulada la relacin entre vivienda precaria, educacin, salud y medio ambiente; limitndose a desarrollar ciertos aspectos diagnsticos que muestran como vivir en una vivienda con condiciones deficientes impacta en la propagacin de enfermedades, en el desarrollo escolar de los nios y nias y en la contaminacin ambiental, lo cual ya est ampliamente estudiado y por tanto conocido. Incluir una visin no tradicional del problema implicara concebir que tener una casa en condiciones adecuadas, garantizar el derecho a educacin y salud de calidad, poder trabajar de manera no precarizada; tener acceso a vas y medios de trasporte; y poder participar de las decisiones pblicas (todo ello desde una visin de sostenibilidad econmica, social y ambiental) son todos elementos de un mismo derecho sin el cual no es posible la realizacin del derecho a una vivienda digna y a un hbitat adecuado. Slo desde esta visin, concebimos posible, el diseo e implementacin de una poltica pblica que resuelva sustancialmente los problemas ms graves de las ciudades de la regin. Otra cuestin a destacar y que observamos atraviesa trasversalmente el captulo, lo cual ya se haba mencionado anteriormente, es que la situacin de precariedad y la falta de acceso a la vivienda es considerada sustancialmente como un problema de mercado y no como un problema de derechos. Esta visin consideramos marca un sesgo de anlisis que impide observar el fenmeno de manera adecuada y postular soluciones coincidentes con nuestra visin, en la cual el Estado por medio de regulaciones legales, asignacin y uso de presupuesto para polticas sociales y diseo e implementacin de polticas pblicas integrales tienen el rol protagnico, mientras que el resto de actores juegan un papel subsidiario y limitado conforme a dichas regulaciones estatales. Un aspecto ms puntual que igualmente nos llama la atencin es que se afirma que las privatizaciones han tenido un efecto positivo en relacin a la provisin de agua y saneamiento. Sin embargo, la situacin actual de la regin demuestra que el modelo de privatizacin y mercantilizacin de los servicios pblicos propios de la ola neoliberal que se instal en Amrica Latina en los aos 90, ha tenido consecuencias nefastas a nivel social. Haber propiciado que la extensin de la cobertura de los servicios bsicos est a merced del

mercado ha significado limitar el acceso de miles de hogares pobres a dichos servicios. Por ltimo quisiramos sealar lo inapropiado que resulta enunciar, as sea superficialmente, tal como se hace en el informe, que la marginacin social es una sensacin de las familias que viven en barrios bajos. Si se busca efectivamente lograr modificar las condiciones de dichas familias no puede partirse de afirmaciones que oculten o solapen que la exclusin y la marginacin social de las familias y las personas ms pobres es una realidad ante la cual se requiere tomar medidas perentorias por parte de los Estados que impliquen, incluso, llevar a cabo acciones que conduzcan a la deconstruccin de los imaginarios sociales que alimentan y reproducen da a da dicha realidad.

Captulo 2 Retrato de un problema: el sector de la vivienda Los problemas de vivienda afectan a ms de una tercera parte de familias de Amrica Latina y el Caribe que viven en ciudades. Por supuesto, entendemos la vivienda como mucho ms que un techo ms cuatro paredes: comprende su dotacin de servicios, su ubicacin, la seguridad del barrio y muchos otros factores que contribuyen a la calidad de vida de las personas. En la regin, alrededor de 21 millones de hogares habitan en viviendas que carecen por lo menos de un servicio bsico. El 25% de la poblacin urbana de la regin vive en asentamientos informales. La informalidad en la regin ha aumentado desde la dcada del 50. En el informe del BID se realiza un anlisis de los distintos pases de la regin en cuanto a su problemtica de vivienda y llegan a la conclusin que las viviendas informales suelen tener un origen comn: la urbanizacin ilegal de tierras donde se construyen casas carentes de servicios bsicos. Segn el informe del BID, los programas de vivienda deberan prestarle tanta o ms atencin a la ubicacin y a la calidad de los proyectos, centrarse en los sectores ms vulnerables y dejarle la clase media baja al sector privado, establecer subsidios para que los hogares menos favorecidos puedan adquirir viviendas formales, mejorar los servicios comunitarios y locales. Estas medidas pueden ser mas importantes que cumplir con las metas de produccin de unidades fsicas para disminuir las brechas habitacionales. En este sentido, consideramos que en realidad es el sector pblico el que tiene que intervenir fuertemente en el mercado inmobiliario, en la regulacin de

un banco de inmuebles que implique poder regular los precios del mercado. En ciudades como Buenos Aires, si el Estado no interviene comprando tierras e inmuebles, es imposible que pueda regular los precios de venta de los privados. Una poltica que involucre al sector privado, es el sistema de compensaciones. As se busca la recuperacin y redistribucin de plusvalas, entendiendo la plusvala como el acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrnsecas a ella, y desde el derecho urbanstico como la movilizacin de parte de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos del valor de la comunidad para convertirlos en recaudacin pblica por la va fiscal (a travs de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o ms directamente con mejoramientos en beneficio de los ocupantes y de la comunidad en general. La participacin en plusvalas es un mecanismo que apunta a corregir uno de los fenmenos ms inequitativos e irracionales presentes en nuestras ciudades, el funcionamiento espontneo y sin regulacin del mercado de la tierra que, con el aporte de importantes recursos fiscales, genera incrementos considerables de los precios de ciertos terrenos. Esto brinda a algunos propietarios beneficios muchas veces escandalosos, mientras los fondos para el financiamiento de polticas pblicas de hbitat y vivienda son crnicamente escasos. La participacin en plusvalas intenta dar al Estado la capacidad para recuperar para la comunidad, al menos una porcin de estos incrementos en los precios de los terrenos, y recatar para el conjunto de los ciudadanos una parte del esfuerzo colectivo. Por supuesto, no estamos de acuerdo en generar mecanismos de exenciones a los cdigos de edificacin ni otorgar beneficios al sector privado que estn por fuera de los estndares de calidad de vida dispuestos por los pactos internacionales y normativas locales, pero si en casos como por ejemplo la construccin de vivienda suntuosa que puedan generar un beneficio a la comunidad desde el punto de vista de las polticas pblicas. En el informe se plantea que una de las formas de medir el dficit de vivienda es a travs del nivel de ingreso. Se supone que a medida que aumentan los ingresos, el porcentaje de hogares que residen en sitios de mala habitacin disminuye. Sin embargo, esto se ve distorsionado por la capacidad de los hogares de obtener crdito y por la capacidad que tenga el sector privado de urbanizar tierras y construir viviendas para hogares de todos los niveles de ingresos. Nicaragua, Bolivia y Argentina tienen los dficits de vivienda ms altos segn los niveles de ingresos. En cambio, en pases como Costa Rica, se aplicaron los programas de vivienda de tipo ABC (ahorro, bono y crdito). En el informe se plantea necesaria la participacin del sector privado para solucionar el problema de vivienda de todos los sectores sociales. Ac se repite la misma cuestin planteada en el prrafo precedente. Nosotros apostamos al sector pblico regulando, y al sector privado en la participacin de plusvalas.

Un resultado de los mercados de tierra y vivienda es la segregacin urbana, es decir, la agrupacin en estrecha proximidad de familias de condiciones sociales similares, entre ellas status socioeconmico, origen tnico y migratorio, y edad. Segn el informe, cerrar la brecha cuantitativa de vivienda para los hogares pobres en la regin requiere una inversin de por lo menos 25.500 millones de dlares. Este clculo supone que los hogares pobres demandan viviendas estndar bsicas de 40 metros cuadrados construidas en lotes de 60 metros cuadrados cuyo costo total se estima en 15.500 millones de dlares. Para los hogares que no son pobres cerrar la brecha supone la inversin de 148.000 millones de dlares. Cada vivienda para este sector supone un costo de 23.000 dlares. Se plantea una distincin entre viviendas para pobres y viviendas para los que no son pobres un tanto arbitraria. No se plantean los parmetros de tal distincin y a priori no podemos estar de acuerdo con esa divisin. Cerrar la brecha cualtitativa de infraestructura requiere una inversin de 107.000 millones de dlares, suponiendo una inversin de 5.000 dlares por hogar. Cerrar la brecha cualitativa de materiales supone una inversin de 30.000 millones de dlares. Cerrar la brecha del dficit cuanti y de infraestructura de todos los hogares pobres de la regin requerira 53.000 millones de dlares. Actualmente los pases de Amrica Latina destinan el 1% de su PBI a programas pblicos de vivienda y a proyectos de desarrollo urbano. Por ltimo, el informe plantea que los pases de Amrica Latina tienen que abordar dos problemas: las causas de porqu las familias que pueden adquirir una buena vivienda acaban en una precaria, y cuales son los factores de reducen los incentivos del sector privado para urbanizar terrenos y construir viviendas buenas y al alcance de la mayor parte de la poblacin. No creemos que el sector privado no invierta en viviendas para los sectores mas vulnerables por falta de incentivos, por el contrario, en muchas ciudades de la regin, como en la Ciudad de Buenos Aires, las exenciones otorgadas al sector privado para el mercado de la construccin son enormes, y la capacidad que tienen los gobiernos de turno de diferenciar el uso del espacio pblico para los distintos sectores de la sociedad es alarmante. En el informe se apuesta a una reforma regulatoria con mejoras en los mercados de crdito y laborales, y con una coordinacin fluida entre los gobiernos locales, regionales y nacionales, para proporcionar incentivos e infraestructura claves que permitan acondicionar terrenos destinados a hogares de diversos ingresos. Estamos de acuerdo que hay que promover el acceso al crdito y que los gobiernos deben trabajar coordinadamente, tal es el caso de lo que debera suceder entre el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y el Gobierno de la

Provincia, en lo que entendemos debera trabajarse en la Regin Metropolitana. Captulo 3 Dos habitaciones, dos baos y un patio grande? La demanda de vivienda en Amrica Latina y el caribe La realidad social de Latinoamrica est signada por la falta de acceso a un hbitat de calidad por parte de vastos sectores de la poblacin, y esa situacin es transversal a los distintos pases de la regin. Los grandes centros urbanos, por tratarse de los espacios en los que confluyen la mayor cantidad de personas, posibilidades, servicios, pero tambin intereses y tensiones, son a su vez gran centros de desigualdad, en los que la puja por la funcionalidad del territorio da como resultado la segregacin y la ghettizacin de numerosas personas y grupos familiares. Por esa razn, solo desde un enfoque del derecho a la ciudad, que tenga en cuenta un abanico de derechos y demandas insatisfechas actualmente, es que se puede pensar, desde el Estado, una planificacin del espacio que permita incorporar a la vida social y a la ciudadana a aquellas y aquellos que hoy permanecen marginados en la distribucin espacial. En material habitacional, el sector privado es sin dudas el jugador ms destacado, y eso incluye no solo a los desarrolladores inmobiliarios sino tambin al sector financiero. La actualidad latinoamericana muestra tanto por la definicin y diseo de las inversiones y las apuestas del sector privado, como por la fragilidad de las acciones del pblico la configuracin y reconfiguracin -por su constante dinamismo y mutacin- de ciudades para pocos, o, en el mejor de los casos, ciudades que no son para todos. El informe, en su tercer captulo, ensaya sobre todo diagnsticos y algunas respuestas que colaboren en la bsqueda de mejoras en lo que refiere al acceso de ms y mejor vivienda en la regin. Sin embargo, en ese camino, el factor de los ingresos insuficientes por parte de muchsimas familias marginadas del circuito inmobiliario considerado formal y de calidad no resulta satisfactorio si se piensa a la problemtica habitacional como un problema ms asociado al rol del mercado y del Estado que a situaciones particulares. A su vez, se habla del crecimiento de ciudades medianas y pequeas, y de la demanda de vivienda en esos centros urbanos. Lo cierto es que las grandes ciudades, las metrpolis o megalpolis del continente pueden experimentar por el propio dinamismo que adquieren, en general por iniciativa del sector privado ms que del pblico, una saturacin de su crecimiento, lo que puede llevar a la necesidad de generar nuevos nichos de plusvalor, a una diversificacin de las estrategias del capital, que apuesta, en estos casos por reconfigurar otras ciudades, vistas como espacios con potencial de

desarrollo, por as decirlo. Este enfoque podra haber sido un eje abordado con mayor ahnco en el captulo 3 del informe. Es esta transformacin de los centros urbanos -y periurbanos, vale decir- un elemento clave si se quiere buscar explicaciones a la problemtica del acceso a la vivienda y al hbitat de calidad. Y es el capital y su necesidad de expansin, su comportamiento dinmico en funcin de la necesidad de crear mrgenes de rentabilidad nuevos y a la vez mayores lo que altera los modos de vida a una velocidad cada vez ms alta -a esto refiere la transformacin planteada antes-, exigiendo progresivamente la capacidad de asimilacin por parte de las sociedades. An cuando el nmero de habitantes de una ciudad permanezca estable, la demanda de vivienda puede aumentar, explica el informe, y en relacin a ello indica que a ms familias, pero a menos personas por cada una, ms hogares se requerirn. A ese dato podra aadirse que a ms construccin, pero a menos planificacin de esa inversin para sectores vulnerables, mayor ser la demanda insatisfecha. Entre los planteos del informe, se hace hincapi en la necesidad de una expansin de la oferta de buenas unidades de vivienda y de acceso a financiamiento hipotecario. Si bien es vlido y cierto, existe tambin una necesidad de regular al mercado inmobiliario y de que el Estado sea un actor mucho ms presente en la oferta de vivienda. Tambin seala como problemtica la situacin de que quienes tienen bajos ingresos, y se propende por polticas pblicas que intervengan para mejorar ingresos. Si se sigue en esa lnea, todo apunta a enfocar en la demanda, nada a modificar la oferta. Por otro lado, se remarca que la falta de acceso al crdito es uno de los principales problemas, y que en buena parte las y los trabajadoras/es informales lo padecen. En este sentido, cobra vital importancia la necesidad de un Estado presente que pueda jugar un rol clave tanto en el combate y eliminacin de la informalidad en el mercado laboral como en la facilitacin de financiamiento accesible y de acuerdo a los ingresos de cada grupo familiar independientemente de la formalidad o no en el empleo, ya que no debe penalizarse con la falta de acceso a la vivienda al trabajador/a no registrado/a, sino a su empleador/a. Y es el Estado el que cuenta o est en condicin de contar con toda la informacin requerida para modificar esa realidad. Si se buscan soluciones segmentadas de acuerdo a los sectores socio-econmicos pre-existentes en una ciudad o poblacin determinada, implcitamente lo que se estar haciendo es reproducir o al menos legitimar la existencia de clases y de amplias desigualdades. En este sentido, podra pensarse al Estado como actor central en la ejecucin y en el diseo de polticas pblicas que tiendan a equilibrar esas inequidades, en lugar de tener respuestas focalizadas, de tipo

parche o de cobertura parcial para la franja ms vulnerable y pobre. Esto ltimo solo sirve para calmar nimos, reclamos y demandas coyunturales, pero no para revertir estructuralmente la realidad adversa que es hoy la oferta de mercado inmobiliario para vastos sectores bajos y medios de la pirmide social. Un anlisis exhaustivo de la penetracin en el mercado de bajos ingresos tambin debera considerar si la oferta de vivienda a bajo precio corresponde a la demanda existente. Resulta interesante cmo el tercer captulo del informe indaga y desagrega datos y cifras relativas a la oferta de mercado de acuerdo a las posibilidades econmicas de distintos segmentos poblacionales de Amrica Latina, con la situacin especfica de cada pas. Sin embargo, esta informacin aparece planteada a modo de diagnstico acrtico, si se considera, por ejemplo, la afirmacin que sostiene que si bien no hay oferta privada para determinados sectores, stos s pueden aspirar, por su poder adquisitivo, a ser propietarios de unidades de vivienda que se ajustan a los ingresos de un segmento inferior, en trmicos econmicos. Ello implica que, como bien da a entender el propio informe, siempre va a haber al menos un segmento o franja social excluido de la oferta del sector privado; y, a su vez, que la oferta no se ajusta a la demanda de esos sectores, sino que la demanda se acopla a lo que los actores del mercado inmobiliario estn dispuestos a planificar y construir. Otra caracterstica de lo esbozado por el informe, y que a la vez es comn y frecuente percibir en diversos discursos que refieren a la situacin habitacional en los pases de la regin, es la insistencia sobre la dificultad o la baja asequibilidad para la adquisicin de una unidad de vivienda por parte de determinado sector de la poblacin debido a sus bajos ingresos, en lugar de hablar de una realidad que parte de una oferta diseada para sectores ms pudientes. De ser as, en lugar de pensar en fortalecer los ingresos de los pobres, se podra pensar en adecuar las cifras del mercado a sus posibilidades, lo que requerira de un involucramiento, como se dijo anteriormente, mucho mayor por parte del sector pblico. La insuficiencia de ingresos es el principal factor limitante de la asequibilidad de la vivienda en las ciudades (...). Esta frase sintetiza esta idea desarrollada en distintos fragmentos del captulo 3 del informe. Sin embargo, la incapacidad de documentar los ingresos y los precios de la vivienda del mercado privado son factores ms importantes en algunas de ellas. Aqu s hay un reconocimiento al rol de la variable precios de mercado como gran condicionante de la capacidad de adquisicin de vivienda, aunque sin profundizar sobre ello. Una de las limitaciones de sealar a la variable ingresos como uno de los principales problemas de asequibilidad es situar la problemtica habitacional en el campo de los indicadores macroeconmicos, porque as a los sectores de la poblacin que se

encuentran ms lejos de poder satisfacer su demanda de vivienda propia se los ubica dentro de universos estadsticos del tipo el 10% con menor poder adquisitivo, en lugar de pensar en polticas habitacionales que den respuesta a un derecho y demanda insatisfecho. El reduccionismo de ciertos problemas sociales contemporneos a cuestiones de ndole macroeconmica atenta contra la efectiva solucin de esas realidades. Es posible que los formuladores de polticas pblicas o los planificadores urbanos ignoren la valoracin que dan los hogares a algunos de estos atributos (N.: proximidad de parques e instalaciones recreativas, distancia a las oportunidades de empleo y otras comodidades comparadas con la posibilidad de tener una vivienda ms grande o ms pequea, o un jardn o un patio), sobre todo en los mercados que actualmente se encuentran desatendidos por el sector privado. Este planteo resulta interesante debido a que las polticas pblicas y el diseo de dispositivos estatales no suele contemplar la demanda de vivienda en clave de entorno urbano, de espacio social apto para la realizacin de la vida de las personas desde una perspectiva integral, que incluya la garanta de distintos derechos. Tambin es cierto -y va en lnea con lo anterior- lo que seala el informe respecto de la tendencia por parte de los gobiernos a ofrecer viviendas en la periferia de los centros urbanos, lo que muchas veces no se ajusta a las demandas y necesidades de la poblacin afectada a dichas situaciones. Por ltimo, respecto de la baja movilidad residencial que presenta el continente, est claro que en buena medida ese dato de la realidad responde a la imposibilidad de amplios sectores de poder acceder a mejores condiciones habitacionales, ms que a la conformidad respecto de la calidad de vivienda y a la ausencia de una necesidad por mejorar esas condiciones. Captulo 4. Comprar o no comprar: la expansin del mercado de alquiler Este captulo comienza afirmando que el alquiler frente a la casa propia puede constituir una respuesta mas adecuada para las necesidades de cierto conjunto de familias. Planteando que un mercado eficiente de alquiler puede tener un impacto favorable en la economa. El tema a analizar sera cuales son los sectores que se veran alcanzados por este impacto, ya que hoy por hoy del mercado de alquileres los nicos beneficiados son los sectores medios y altos. Y el crecimiento de la economa no implica de por si mejores condiciones de vida para toda la poblacin. El informe problematiza la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda por sus limitaciones. Seala como principales limitaciones: la insuficiencia de ingresos, el costo de la vivienda, la poca oferta y el acceso limitado al crdito,

determinando estos como los motivos por los cuales muchas familias habitan viviendas informales construidas por los propios habitantes. Seala que la opcin de alquilar podra mejorar las condiciones habitacionales. Esto no necesariamente es as, yendo al caso de las villas en la Ciudad de Buenos Aires muchas personas alquilan en viviendas informales. Tampoco se realiza el anlisis de que el estado podra mejorar las condiciones habitacionales de quienes viven en viviendas informales urbanizando villas y asentamientos y garantizando el acceso a los servicios pblicos. Tambin es interesante pensar en la importancia de que sean los propios habitantes de las viviendas quienes intervengan y decidan como sern las viviendas en donde van a residir. Es importante destacar experiencias como las cooperativas que adems de atacar la problemtica de la falta de vivienda emplean a los futuros dueos de las mismas. Esto adems de generar trabajo involucra a los futuros habitantes de dichas viviendas para decidir de manera colectiva las caractersticas de las mismas. Otro de los problemas que seala el informe es la falta de suelos urbanizados destinados a viviendas para familias de pocos ingresos y analiza que la movilidad de los individuos evita los costos de transaccin asociados a la compraventa. Ac podemos sealar la ausencia del Estado en preservar suelos destinados a construccin de vivienda popular y el avance de los procesos de gentrificacin que expulsan a las clases populares de ciertos barrios. Tambin se seala que el desempleo crece porque hay ms viviendas privadas sin explicar el trasfondo de ello, no haciendo mencin, por ejemplo, a la posibilidad de que el Estado ponga a disposicin para un comodato las viviendas que son de su propiedad. Tambin se concluye que el alquiler amplia el acceso al mercado de trabajo para los residentes ms pobres porque los acercara a lugares con mejor acceso a servicios, a mejores escuelas y barrios mas seguros. Esto no necesariamente es as ya que en muchas ocasiones por los altos precios de los alquileres en zonas ms urbanas deben alquilar inmuebles en zonas mas alejadas en donde los precios son ms bajos, alejndose de su fuente de trabajo. Otro anlisis posible debiera ser como ampliar el acceso a la red de servicios pblicos a todas las localidades, lograr que todas las escuelas tengan un buen nivel y que todos los barrios sean seguros. Igualmente el informe expone que la vivienda es una inversin no diversificada ya que se pone toda la riqueza en un activo y por eso las familias estn expuestas a perder los ahorros de una vida, dando el ejemplo de lo ocurrido en EEUU. Por eso el alquiler minimizara los riesgos de perder todo y permitira poner el dinero en otros activos. Esto supone que pagando un alquiler las familias contaran con dinero extra para invertir pero esto no suele ser as dado que en general quienes se encuentran pagando crditos hipotecarios, por ejemplo en

el caso de Argentina, en los crditos otorgados por el Estado pagan un monto mucho menor que aquellos que alquilan. Los grupos familiares de bajos ingresos que alquilan destinan una parte importante de sus ingresos all y no tienen posibilidad de invertir dinero extra en otro lado. Adems la inversin que puede llegar a realizar familias de bajos ingresos suele consistir en aquella inversin realizada para la actividad que les genere ingresos, por ejemplo la compra de mercadera para comercializar. El informe establece cuatro limitaciones al desarrollo del mercado del alquiler formal: un nfasis exagerado en polticas pblicas de promocin de la propiedad de la vivienda, marco regulatorio que protege excesivamente a los inquilinos frente a los propietarios, disponibilidad limitada de suelo urbano con servicios y un mercado de crditos poco desarrollados que limitan el acceso al financiamiento de largo plazo para los dueos de inmuebles en alquiler. En cuanto a la primera de las cuestiones es errado pensar que existe un nfasis exagerado en este tipo de polticas. Si bien es cierto que no existen polticas pblicas que fomenten el alquiler y si hay polticas pblicas que fomentan la propiedad de la vivienda esto no significa que en stas se ponga un nfasis exagerado. Muy por el contrario el acceso a crditos de vivienda es muy escaso. Tanto el crdito otorgado por el Estado, dirigido a sectores bajos y medios bajos, como el crdito de bancos privados son muy escasos. En el caso de los crditos estatales la cantidad otorgada o en oferta de otorgamiento no se condice con la cantidad de la demanda. Adems muchos de estos crditos son otorgados producto de acciones judiciales ya sea aquellas en donde los propios habitantes se acercan a organismos que judicializan sus casos o inclusive en casos colectivos de relocalizaciones, como lo es el caso Mendoza (relocalizacin de los habitantes del camino de sirga, espacio lindante al riachuelo). En el caso de los crditos privados los bancos exigen requisitos difciles de cumplir y adems no se financia la totalidad de la vivienda sino que se exige un ahorro previo de alrededor del 25% del inmueble, lo que es muy difcil de lograr, sobre todo considerando el caso de aquellas familias que se encuentran alquilando y que deberan destinar parte de sus ingresos a ahorrar. Tambin se exige contar con un trabajo formal, con cierto nivel de ingresos y antigedad. Respecto del marco regulatorio que protege excesivamente a los inquilinos frente a los propietarios esto en la Argentina no es as en absoluto. Adems deberamos preguntarnos qu se considera una proteccin excesiva en el marco de un Estado que garantice el derecho a una vivienda digna. Existen procesos que se han incorporado en estos ltimos aos de restitucin anticipada de inmuebles, tanto en el marco de las causas penales de usurpacin como en los desalojos civiles. La normativa existente no slo protege con mayor nfasis la vivienda como propiedad privada de sus dueos en relacin a la

vivienda como derecho, sino que en muchas ocasiones deja totalmente desprotegidos a los inquilinos siendo, en el caso de los sectores bajos y medio bajos, la parte dbil de la relacin contractual. Si nos remitimos a los hechos son numerosos los casos que existen de desalojos ilegales. En este ltimo ao podemos poner como ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires el caso del hotel de la calle Brasil en donde sin orden judicial adecuada se desaloj a todo un hotel. Otros casos de desalojos ilegales ocurren de manera constante en los llamados hoteles de pasajeros que niegan la aplicacin de la ley de locaciones urbanas y escondiendo una relacin de locacin pretenden excluirse de la normativa considerando la excepcin por servicios tursticos. Adems examinando con detenimiento el cdigo de procedimiento civil y comercial detectamos muchas situaciones de desproteccin de los inquilinos, manteniendo por ejemplo disposiciones que expresan que la orden de desalojo no slo se ejecuta contra el locador sino contra todos los subocupantes e inquilinos aunque no fueran parte del juicio ni estuvieran notificados de la existencia del mismo. Problema en el nfasis en la promocin de la propiedad y no a favor del acceso a una vivienda segura, salubre y de calidad. Ac tambin podramos pensar que el problema es que el Estado no garantice vivienda segura, salubre y de calidad, ms all del rgimen de tenencia de la misma. Critica los estudios que sealan que la propiedad de la vivienda equivale a mejor salud fsica, mayor compromiso comunitario y poltico, mayor valorizacin de la propiedad en reas circundantes. Dice que los beneficios slo se producen en ciertas circunstancias. Habla de los propietarios pobres, de cmo influye en la salud el no poder cumplir con el pago de la hipoteca. Habra que tener en cuenta que cualquier persona que sufre riesgo de ser desalojada de una vivienda, sea por una ejecucin o por un desalojo se ve expuesta a una situacin de stress. Hace mencin a que las tasas de propiedad en Amrica Latina y el Caribe son mas altas que en la OCDE. Esto tambin tiene que ver con que en Europa existen pases en donde el Estado interviene en el mercado de alquileres y donde el Estado es propietario de viviendas sociales. Otra de las cuestiones que seala, a nuestro juicio errada es que La legislacin y el sistema judicial tienden a favorecer los derechos de los inquilinos por sobre los de los propietarios lo cual hace extremadamente difciles y costosos para los segundos los procesos de desalojos por va judicial y la restitucin de la vivienda El resultado depende de la decisin de un juez que a menudo presta especial consideracin a la situacin del inquilino como por ejemplo si hay menores residiendo en la propiedad Como ya mencionamos anteriormente esto no es as, ni tampoco ocurre que los jueces prestan especial consideracin a la situacin de los inquilinos si estos tienen hijos dado que no existen normas que protejan especialmente a estos y las que si existen no se cumplen. La nica diferencia que existe en los

casos de desalojos civiles es que deben intervenir de manera obligatoria los defensores de menores e incapaces que no siempre lo hacen y si no se les da intervencin se puede llegar a pedir la nulidad de lo actuado, pero esto no es para nada frecuente. Forma parte del imaginario popular que si una familia tienen nios a su cargo es ms difcil en trminos jurdicos realizar un desalojo. Captulo 5. La verdad acerca de los mercados de tierras Este captulo del informe del BID aborda algunas lneas vectoras sobre el mercado de tierras. La descripcin del problema se basa casi exclusivamente en la funcin (neo)liberal del mercado de tierras, en su funcionamiento, y en su sustancial inequidad. Se menciona la escasa regulacin del mercado del suelo por parte del estado como productor de la informalidad. Planteando a lo largo de este captulo lo que podra denominarse como una apologa del libre mercado de la tierra. El abordaje respecto de la temtica no se plantea desde una visin integral, limitndose a un abordaje descriptivo sin profundizar en propuestas alternativas y holsticas para dar una respuesta estructural al problema. Las pocas propuestas que se presentan se restringen a las que tradicionalmente se han postulado desde el BID (mejoramiento de barrios) y del Banco Mundial (ej. Macroproyecto de Colombia). Nuestra observacin al respecto, es que no se trasciende a la visin tradicional de los organismos financieros del mbito internacional. Este informe, para sustentar sus posiciones, gener indicadores, a travs de muestreos en lotes en las periferias urbanas. En el caso Argentino arroj que es un 10% ms econmica la tierra informal, que la formal. Esa conclusin es, cuanto menos, errada. El informe sostiene que las soluciones informales de acceso a la vivienda son "creadas" por regulaciones estrictas en el desarrollo urbano, desconoce que el mayor problema es la concentracin de capital en unas pocas manos que generan los crecientes problemas de gentrificacin que viven las urbes de Amrica Latina. Incluso asegura que, por restricciones estatales, el tamao mnimo de los lotes deja afuera a gente humilde (en la mayora de los pases de Amrica los lotes pueden ser de 60 metros cuadrados, en la argentina lo mnimo es de 300). Respecto de esto no postula la necesidad de crear nuevas regulaciones legislativas que permitan corregir tal situacin y no incluye siquiera un anlisis sustancial como lo es la posibilidad de la propiedad colectiva de la tierra. El informe sostiene que mayora de las reas recin urbanizadas (llegada de infraestructura) se destinar a albergar a los pobres. No dando cuenta de la tendencia actual predominante en la cual los barrios cerrados son los que jalonan la infraestructura haca

zonas semi-rurales, generando una expansin artificial del espacio urbano, tal como ocurre, por lo menos, en las principales urbes de Argentina. Sostiene que en EEUU hay estudios que afirman que cuanta ms regulacin hay sobre el mercado de tierras ms cara y escasa es la misma. Y que la complejidad normativa fomenta los monopolios. El texto incluso asevera que los hogares de ingresos bajos y medios bajos OPTAN por construir sus propias viviendas en asentamientos informales y en barrios marginales como alternativa, en vez de obtener una vivienda formal producida por el sector privado, ignorando de esta manera que los sectores populares en su gran mayora estn condenados a vivir en precarias condiciones, no tienen incluso margen para optar por otra solucin habitacional. Tambin hace referencia a los criterios de eficacia y eficiencia que deben primar en los mercado de tierras, resaltando el enfoque facilitador que promueve el Banco Mundial, ligado a la cada ves ms creciente tendencia de instalar valores de la gerencia privada en las estructuras y funcionamiento de los Estados y que ha conllevado a la tambin cada vez ms creciente mercantilizacin de los servicios y bienes pblicos. En el marco de este captulo tambin se afirma que al Estado le cuesta 2,5 veces ms construir infraestructura cuando ya hay un asentamiento informal, y que para prevenirlo los Gobiernos locales deben planificar el crecimiento de las ciudades y sus sectores populares, por que solucionar el problema de los asentamientos informales es mucho ms costoso que planificar con anterioridad. Insiste en la necesidad de crear polticas de prevencin en la generacin de nuevos asentamientos, pero por un criterio econmico, no social. Esta verdad de perogrullo omite mencionar que en la actualidad son los grandes desarrolladores urbanos, esas enormes sociedades de capitales financieros, los que planifican las ciudades. Posteriormente hace mencin al modelo de intervencin a gran escala, que coloca a los mismos desarrolladores privados -que generan la expulsin de los sectores populares de las urbes- en gestores de la solucin a los problemas de la vivienda social. Para ello critica solo la existencia de crdito para vivienda terminada o construccin de vivienda por parte del Estado. Promueve los espacios de usos mixtos, donde se proporciona vivienda de alta calidad y asequible a gran escala, lo cual tiene su correlato en el mbito Argentino en el reciente programa del Gobierno Nacional denominado como el Plan Pro.Cre.Ar Hacia el final del informe se asevera que la evidencia seala que es posible urbanizar la tierra en la periferia de muchas ciudades de Amrica Latina con el fin de proporcionar vivienda asequible a los grupos de bajos ingresos. Para los hogares esto implica sacrificar

ubicacin y acceso por vivienda ms barata. Afirmacin que pone en clara evidencia que el anlisis no incorpora en sus parmetros el derecho a la ciudad, sino que planteas exactamente lo opuesto a lo que este derecho pretende defender. Por ltimo, y lo cual consideramos de especial preocupacin, es que el captulo bajo anlisis pretende bajo su ttulo determinar la verdad acerca de los mercados de tierras en la regin, pero ignora absolutamente durante su desarrollo un tema central para el abordaje: la funcin social de la tierra y de la vivienda. Captulo 6 Una industria de la construccin que requiere remodelacin El captulo est dedicado a analizar el problema del acceso a la vivienda para sectores de bajos recursos, centrndose en el rol de la industria de la construccin en Amrica Latina. As, el diagnstico parte de un hecho irrefutable de la realidad: la oferta de soluciones habitacionales para las familias pobres es claramente insuficiente. Ahora bien, el problema es que a la hora de comprender y explicar las causas de este hecho, los autores quedan encerrados en los lmites de una visin liberal tradicional, sin profundizar en una mirada crtica sobre la produccin social del hbitat. En ese sentido, los conflictos en torno al Derecho a la Ciudad quedan meramente reducidos a fallas y distorsiones del Mercado Inmobiliario, en trminos de confluencia entre oferta y demanda. Por tanto, siguiendo tal eje explicativo, existira una escasez de demanda por parte de las clases bajas debido a su falta de acceso al crdito, que se vera agravada por la falta de incentivos al sector privado de la construccin para el desarrollo de tecnologas que permitan reducir los costos. En consecuencia, la mayor parte del texto buscar evaluar este ltimo aspecto -el desarrollo de nuevas tecnologas- apuntando errneamente a una solucin tcnica de un conflicto cuyas races son inevitablemente sociales. Por otro lado, en cuanto a los actores involucrados, existe un anlisis insuficiente sobre la relacin con la fuerza de trabajo (sindicalizada o no) y los subcontratistas; y prcticamente ni se menciona el vnculo con el capital financiero, los promotores inmobiliarios y el Estado. Nuevamente, el enfoque queda subsumido al cruce entre oferta y demanda, producto y consumidores. No obstante, merece destacarse la importancia dada al impacto en el medio ambiente y a la sustentabilidad de la industria en el largo plazo en estrecha relacin con las pautas de consumo. En conclusin, podemos afirmar que el captulo analizado es til como actualizacin de las ltimas tendencias en materia de tecnologa y tcnicas de construccin, pero que presenta serias deficiencias a la

hora de entender la complejidad del conflicto por el Derecho al Hbitat en conexin con los actores y las desiguales relaciones de poder. Captulo 7 Muy pequeo para prosperar: el mercado de financiamiento de vivienda En las conclusiones del captulo de referencia, el informe del BID describe que los mercados de financiamiento de vivienda en Amrica Latina y el Caribe son pequeos y poco desarrollados. Como desarrollaremos a lo largo de estas lneas, si bien coincidimos a priori con este anlisis, no lo hacemos respecto de las causales que llevan al sub-desarrollo del mercado hipotecario para viviendas. Los errores en los que incurre el informe en su anlisis son varios: en primer lugar, el sector de la economa que se ve afectado por la falta de desarrollo del mercado hipotecario, en segundo lugar omite el problema de la masa trabajadores no registrados y su acceso al crdito y, por ultimo, no hace referencia a la inaccesibilidad a crditos existes por problemas burocrticos o requisitos de imposible cumplimiento. Como bien establecamos, uno de sus problemas es el lugar donde el informe planta su lente. El BID considera que la razn por la cual el nivel de crditos para vivienda es bajo es la falta de seguridad que poseen los acreedores para su cobro, as como falencias en la registracin de la propiedad y una falta de marco institucional. En nuestra opinin, sin embargo, las causas son absolutamente opuestas: existe un sinnmero de personas jurdicas (algunas con escasa apariencia de legalidad) ofreciendo crditos para vivienda, los bancos ofrecen los suyos con altas tasas de inters desincentivando a los clientes y el Estado poco fiscaliza estas condiciones de mercado. A su vez, cabe agregar que el informe falla en analizar la problemtica del mercado hipotecario para la gran cantidad de trabajadores asalariados o independientes que no cuentan con la debida registracin por parte de sus empleadores. Esta masa de asalariados, al no poseer ingresos comprobables, quedan absolutamente por fuera del sistema de financiamiento de viviendas. Expulsados, no tienen otra opcin que el ahorro por cuenta propia (situacin difcil para quien vive en la pobreza) o vivir en condiciones habitacionales deficientes. Dentro de este paradigma excluyente, el crdito es solamente para algunos, quienes poseen la suerte de contar con un empleador que cumple con los requisitos que la norma establece, y otros son doblemente excluidos: no solamente quedan por fuera del sistema de la seguridad social sino que adems son condenados a formas alternativas de mejoramiento de la calidad de vida, de an ms difcil acceso, llevando incluso a situaciones crticas de hacinamiento, cnones de alquileres excesivamente onerosos y

abusivos dentro del mercado informal de inquilinatos e incluso a tomas de terrenos altamente violentas y peligrosas. En esto coincidimos: los mercados de financiamiento de crdito para vivienda son pequeos y escasos, pero lo son para quienes desean acceder a ellos. Los montos a otorgar son sorpresivamente bajos (hasta 50 mil dlares), los requisitos formales para el ingreso son imposibles de cumplir para una enorme porcin de las clases desaventajadas y su ejecucin es tan burocrtica que el mismo interesado desiste de la compra de la vivienda por este medio. Tomemos como ejemplos dos lneas de crdito existentes en Argentina, una a nivel federal y la otra a nivel local. Ambas lanzadas este ao, proponen como objetivo crditos baratos para el acceso a una VIVIENDA NICA FAMILIAR Y DE OCUPACIN PERMANENTE. El programa nacional de crditos, de nombre PRO.CRE.AR, es financiado por la Administracin Nacional de la Seguridad Social y se encuentra en ejecucin su primer etapa. Esta lnea ofrece, actualmente, crditos a quienes ya poseen terrenos y precisan de capital para poder realizar la construccin de sus viviendas. En una segunda etapa, los crditos sern dirigidos a quienes no poseen suelo propio, siendo el Estado Nacional quien provea del mismo desafectando ciertos terrenos fiscales en desuso. Aunque es interesante destacar que entre sus requisitos no existe el piso mnimo de ingresos, el programa trae varios problemas: en primer lugar, exige no solamente ya poseer un terreno propio, sino que adems exige un monto mnimo del valor del terreno y su ubicacin debe ser en una zona urbana o semi-urbana consolidada, con lo cual en vez de fomentar la dispersin poblacional a lo largo del territorio, se contina concentrando el hacinamiento en las grandes ciudades, lejos de lograr una estable planificacin urbanstica. Segundo, est claramente orientado a las clases medias urbanas, en detrimento de posibles crditos otorgables a quienes se encuentran en situacin habitacional mucho ms deficiente. En tercer lugar, de manera hasta casi en burla, para acceder a un turno para su tramitacin es por sorteo en la Lotera Nacional. De salir sorteado, el solicitante no accede directamente al crdito, sino que solamente ha ganado un turno con el Banco Hipotecario para poder plantear la evaluacin de su caso. No se trata de un anlisis de idoneidad, sino una suerte de un bochornoso juego de azar. Por ltimo, cabe aclarar que dentro de los terrenos pertenencientes a la Administracin Federal de Inmuebles Ferroviarios, que el Estado Nacional propone proveer para la construccin en la segunda etapa de ejecucin del programa, se encuentran asentadas casi el 90% de las villas y asentamientos urbanos de, al menos, la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. Con lo cual permanece el interrogante sobre qu pasar con los mismos si se desea poner estas tierras a disposicin de la lnea crediticia.

Por otro lado, en la Ciudad de Buenos Aires existen dos lneas de crditos para vivienda, casi iguales entre s. Uno de ellos, creado por la ley local n 341, cuenta con financiamiento tanto de construccin o adquisicin en la modalidad individual o colectiva. En ambos casos, los resultados no han sido ptimos. Varios de sus crticos han sealado que el Programa Crditos Hipotecarios (administrados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad) est prcticamente frenado. Ello por dos razones: una, ya que su acceso por parte de la poblacin ms vulnerable es prcticamente imposible debido a sus requisitos de difcil cumplimiento y, por otro lado, ya que una vez otorgado su ejecucin es tan problemtica que el mismo interesado acaba por desistir del mismo. Entre sus requisitos, el programa exige un piso mnimo de ingresos registrados de 2300 pesos netos mensuales, comprobables a travs de un recibo de sueldo, constancia de pago de monotributo o diversas facturas de servicios pblicos que denoten propiedad (resulta incoherente que un propietario debe demostrar que necesita un crdito). Asimismo, las respuestas por parte del organismo dependiente del Estado local a las solicitudes de los crditos suelen demorar al menos uno o dos aos, cuando no unos cinco aos. Existen solicitudes de crdito que nunca han recibido respuesta. Los crditos otorgados a lo largo de los doce aos en los que se ha encontrado en vigencia la ley han sido escasos, encontrndose el programa vaciado de fondos. Al da de la fecha, fuentes no oficiales calculan que al menos el 70% de los crditos otorgados no han podido ser efectivamente utilizados para la adquisicin de una vivienda. Ello, ya que, por un lado, no cubren los gastos de la escrituracin (con lo cual el solicitante pierde la sea en la vivienda por no poder cubrir los costos de unos 500 o 600 pesos y toda la operatoria se cae), el Instituto de Vivienda posee requisitos que reducen gravemente el universo de inmuebles a adquirir y es lento para el giro del dinero, con lo cual las inmobiliarias que conocen de dicha lnea de financiamiento se niegan a trabajar con ella por falta de confianza. Como puede vislumbrarse, la cuestin del financiamiento de vivienda por parte del Estado o de privados no es una cuestin sencilla de resolver. No se trata simplemente de un juego de mercado donde atraer inversiones, sino que es una operatoria que requiere de cuidado y fiscalizacin, pero al mismo tiempo de celeridad para su concrecin. Para nuestra sorpresa, ninguno de estos factores se ha visto plasmado en alguna de las crticas que el BID realiza al estado del mercado de crditos. Por el contrario, se describe al mismo como uno estable a pesar de la inflacin y cuyos problemas resultan insulsos si en realidad se los contrasta con la mejora que se viene dando desde el ao 2001 en adelante.

Tampoco ha sido abordado hasta el momento un modelo que integre dentro de sus soluciones a la poblacin cuyo empleo no es registrado. Resulta cuestionable que el Estado posea los mismos requisitos para el acceso al crdito que una banca privada (salvo por la tasa de inters aplicable y la cantidad de cuotas otorgables). Por ltimo, es importante sealar que ninguna de estas lneas de crdito acaba por solucionar la problemtica de la falta de tierra y hacinamiento urbano. Existe un sinnmero de cuestionamientos que an no se han resuelto hasta el momento. Qu es lo que deseamos para nuestra economa? Viviendas caras con crditos baratos? O la creacin de una lnea de viviendas de precios accesibles? En definitiva, crditos accesibles (de existir) no resultan suficientes sin una regulacin del mercado inmobiliario. Captulo 8 Y si yo construyo mi casa? El captulo aborda la autogestin como recurso de urgencia por parte de miles de familias de sectores medios y pobres de Latinoamrica ante la ausencia de polticas pblicas de acceso a la tierra, a la vivienda, etc. Como ultima instancia, no lo plantea desde la autoconstruccin como una prctica cooperativista. No habla de hbitat, slo de vivienda y el largo y tortuoso camino de construirla. En ese sentido, plantea que en algunos municipios el presupuesto es insuficiente para urbanizar, no sera el caso de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires donde hay presupuesto y a su vez, un incremento en la subejecucin de los diferentes planes, programas, proyectos de mejoras habitacionales. El texto argumenta que por falta de presupuesto en los municipios se constituyen los asentamientos ilegales, no indica que stos surgen y se establecen en y por determinaciones socioeconmicas de privilegios a determinados sectores sociales, productivos excluyendo a otros. Cmo podemos dar cuenta en la Ciudad de Buenos Aires, la eleccin de las familias en cuanto al lugar donde se quiere vivir, esta condicionada por otras cuestiones que no necesariamente coinciden con sus elecciones personales (cercana al trabajo). De igual manera, las polticas de Estado frecuentemente incurren en desplazar, mover a familias enteras. El texto en este sentido no refiere a Derecho a la Ciudad, sino que subraya la necesidad de las familias de establecerse cercana a los centros. Vivienda incremental, lo aborda desde tres puntos bsicos. El proceso de autoconstruccin, implica en primer lugar acceso a la tierra, en este punto el texto argumenta nuevamente la falta de presupuesto para la urbanizacin y por ello la conformacin de asentamientos ilegales (no advierte sobre subejecucin, especulacin inmobiliaria y el

mercado, connivencia entre los intereses gubernamentales y los privados), por otro lado, da cuenta de un modelo eficiente para grupos de bajos ingresos que comprenden el uso mixto del suelo, pero no da cuenta de un modelo integral de acceso al suelo, igualitario para todos. Posteriormente se aborda la construccin de la unidad bsica, no se hace referencia a que muchas familias pobres, antes de acceder a la compra de materiales, viven en casillas construidas a base de materiales reciclados, chapa, maderas, plstico. Ese proceso tambin implica una autoconstruccin y organizacin comunitaria. El modelo de vivienda incremental a largo plazo, plantea el acceso al lote a los servicios pblicos, junto a materiales y asistencia tcnica para los hogares de bajos ingresos. Cuando plantea como primer punto el acceso de la tierra, no establece con claridad el rol del Estado. Si bien, advierte que en los pases de desarrollo, los estndares de viviendas ideales estn dados para los sectores medios altos dejando a los asentamientos un lugar de ilegalidad frente a aquellos, haciendo una clara distincin entre asentamientos legales e ilegal, vivienda incremental. De otra parte, el texto plantea que la solucin a los problemas que se presentan en la cadena de valor de la vivienda se resolveran con una nuevas alianzas entre el sector privado, gobiernos, ONG. Y resalta el papel de estos tres tipos de organizaciones como actores que inciden en la respuesta a las problemticas que se van presentando durante el proceso de construccin. Bajo el argumento de la dificultad de disear polticas y asignar funciones a los gobiernos, el informe propone como solucin el uso de remesas de pases desarrollados para el financiamiento de programas habitacionales; as como toma partido a favor de soluciones tales como los modelos comerciales de viviendas inclusivas y la innovacin comercial en los mercados de la base de la pirmide. Incluso, en este mismo sentido, el informe asevera que el microfinanciamiento pblico subsidiado de viviendas suele perjudicar el desarrollo de los mercados privados de microfinanciamiento para el mismo rubro. En este marco se denota, como se ha mencionado anteriormente, la preponderancia del mercado inmobiliario, financiero y productivo por sobre el Estado y el rol esencial de las polticas pblicas. En esa lnea el texto plantea que los programas de subsidios estatales se han mostrado insuficientes para convencer al capital financiero y a los urbanizadores. El microfinanciamiento privado de vivienda se concibe en el desarrollo del captulo como una solucin ms idnea que la intervencin del Estado para resolver la problemtica desde el diseo e implementacin de polticas pblicas integrales. La vivienda es concebida a lo largo del captulo desde su valor de cambio por sobre su valor de uso.

Todo lo anterior implica, como tambin lo mencionamos anteriormente, la mercantilizacin absoluta de un derecho humano como lo es la vivienda digna y el hbitat adecuado. El captulo en sntesis elabora un diagnstico a partir de diferentes experiencias de autoconstruccin donde en la mayora intervienen ONG, y tambin experiencias de implementacin de polticas pblicas por parte de los gobiernos, aunque dando cuenta siempre de las limitaciones de stos. Expone la necesidad de vivienda pero no lo hace de manera integral plantendolo desde el hbitat y contextualizando poltica y econmicamente la realidad en los pases de Latinoamrica. Grfica desde la idea de pirmide a los sectores dominantes y a la base de la misma que seran los sectores populares, stos son los que tienen el problema de vivienda. Captulo 9: Construccin de una poltica de vivienda que funcione En el captulo se analizan las polticas de vivienda que adoptaron Argentina, Colombia y Chile. Sosteniendo que Argentina ha realizado polticas ms intervencionistas del mercado que pases como Colombia y Chile. El anlisis es muy acotado, analiza nicamente las polticas pblicas de crdito y construccin de viviendas realizadas por estos pases y no las polticas de regulacin del mercado o de la distribucin del territorio. Muestra un sesgo muy particular en analizar la eficacia de estas polticas en garantizar la vivienda a sectores de bajos ingresos. El anlisis est centrado en la eficacia y en la focalizacin de estos programas y no en una visin de todas las dimensiones implicadas en polticas habitacionales integrales. Tampoco se estudia las polticas habitacionales destinadas a sectores de medio y altos ingresos. En sntesis, se afirma que "de los casos de Argentina, Chile y Colombia no arroja evidencia clara de que una posicin produzca resultados de vivienda significativamente superiores a los de la otra. En realidad, ios dos enfoques parecen complementarse mutuamente. Dado que los dficits de vivienda que enfrentan los hogares de bajos ingresos son tan grandes en la mayora de pases de Amrica Latina y el Caribe, los recursos pblicos deberan complementarse con intervenciones privadas. Por otro lado, la funcin del sector pblico como facilitador no implica en ningn caso que este deba desaparecer del mercado de la vivienda". Aunque el estudio estuvo focalizado en las polticas estatales y con una mirada centrada en la focalizacin de los sectores de bajos

recursos en las conclusiones generales ampla las miradas: "Los pases deben adoptar una visin global de los problemas de vivienda que afectan a todos los grupos de ingreso, ms all de centrarse en las necesidades de los menos favorecidos, para incluir a los hogares de ingresos medios bajos y medios que no estn cubiertos" Las propuestas de regulacin del mercado y de los recursos privados son muy escuetas y amplias:" Una solucin sostenible y de largo plazo a las brechas de vivienda existentes requiere la movilizacin de recursos privados. Para este fin, os pases tienen que hacer pleno uso de los instrumentos del enfoque de facilitacin de mercados diseando programas que fomenten el ahorro y el acceso a crdito para los hogares de ingresos medios y bajos". Las propuestas son generales y las conclusiones se restringen a las polticas analizadas. No se aportan propuestas que no hayan sido implementadas por los Estados, ni anlisis de planeamiento urbano o democratizacin de la gestin y produccin de las ciudades.