CURSO EN ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS/EL CONDOMINIO COMO ORGANIZACION ABIERTA

CAPITULO 3 - ORGANIZACIN

3.A) REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACI N

En todo condominio debe de editarse un Reglamento o regulaciones hacia la propiedad y hacia la comunidad residente donde cada propietario debe de respetarlo y acatarlo. Estas normas se deben de inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble del pas. El Reglamento de Condominio y Administracin se debe de estructurar de conformidad con el destino y naturaleza del condominio y fincas filiales resultantes. El destino puede ser: habitacional, comercial, agrcola, aparcelamiento, turstico, industrial, pecuario, de recreo o cualquier otro propsito lcito. Pueden estar construidos o por construirse, en modalidad horizontal, vertical, ambos.

Voto 2003-00739 de 11.00 del 31/01/03 VI. es menester indicar que todo condmino se somete, voluntariamente, a una restriccin en cuanto al uso, goce y disfrute de los inmuebles, as como a la forma de solucin de conflictos establecida por la comunidad de condminos, constituyendo esto una forma de auto tutela administrada por el Ordenamiento Jurdico En el Reglamento de administracin debern establecerse derechos y obligaciones adicionales para los propietarios a las establecidas en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

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CURSO EN ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS/EL CONDOMINIO COMO ORGANIZACION ABIERTA stas NO pueden ser violatorias a dichas disposiciones legales o de alguna otra que sea aplicable y no se desnaturalice la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Deber constituirse en funcin del aprovechamiento que cada propietario tiene derecho, conforme al destino de la cosa, del principio de no daar a nadie y buena fe. As, como de las buenas relaciones de vecindad, las cuales van ha determinar las obligaciones y derechos de los propietarios. Cada edificacin, deber conservarse en buen estado de uso as como sus accesorios, accesos y espacios de esparcimiento comn. El reglamento de condominio y administracin, como conjunto normativo de las regulaciones futuras de convivencia (obligaciones y derechos de los propietarios) uso y disfrute de cosas comunes, etc., forma parte del ttulo constitutivo (la escritura). Deber contener las disposiciones mnimas obligatorias que determina el ordenamiento como las dispositivas. En algunos casos puede ser un reglamento sencillo, en otros, definitivamente no, como el caso de grandes plataformas comerciales. Esas regulaciones, conforme al *artculo 33 de esta Ley, deben ser claras, precisas y no contrarias a la moral, las buenas costumbres, al orden pblico, al abuso del derecho y por su parte garantizar derechos fundamentales. Adems, en la escritura dicha, el afectante, constituido en asamblea, debe aprobarlas. *Ley 7933 CR El reglamento de condominio y administracin deber contener, como mnimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: Las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y obligaciones, el perodo del nombramiento o la contratacin y las causas para removerlo. Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes. La frecuencia con que se reunir la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidir las reuniones y el procedimiento para designarla. El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercer y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario. El rgimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolucin de disputas. Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al rgimen de propiedad en condominio, las cuales se convertirn en fincas matrices, sin perder por ello su condicin original. La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.

Definicin del Reglamento

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Es el instrumento jurdico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de acuerdo a las caractersticas de cada condominio. Es el que regula los derechos y obligaciones especficas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad en condominio. (Cap. 1 art.29)

3.B)- EL CONDOMINIO. / ORGANIZACIN ABIERTA

1.- La figura del condominio en Costa Rica CA., se establece como una figura de inters social, bajo declaratoria del Banco Hipotecario de la Vivienda. Estos tienen y disfrutan de todos los derechos especiales, de los programas, de las normas especficas, de las facilidades crediticias, las subvenciones, los controles y las obligaciones de que goza la vivienda de inters social, sin perder por ello ninguna de las prerrogativas de la propiedad en condominio. En la Constitucin Poltica (CR) en su artculo 65, se establece la obligacin para el Estado Costarricense de promover la construccin de viviendas de inters social. Sistema Abierto: Caractersticas y Relaciones de Vecindad Como sistema abierto, es una organizacin integrada por diversas personas que pueden ser: propietarios, adquirientes, arrendatarios, cesionarios o socios. Tiene ciertas caractersticas que lo identifican con las dems organizaciones en cuanto a su comportamiento no as en su inters y propsito; ya que El Condominio en su mayora, es
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una organizacin sin fines de lucro donde se agrupan personas en busca de una vivienda. Tal sistema permite que sus residentes se beneficien del rgimen de vivienda de inters social, y puedan aprovechar las bondades y virtudes del condominio. El sistema deber perfeccionar la tutela de la informacin (reglamento) para que el residente conozca el sistema y ambiente condominal. Sistema compuesto por personas que tienen una interaccin comunitaria continua e incesante y donde las personas coordinan distintas actividades con el fin de efectuar diferentes proyectos comunitarios. Los residentes interactan en su vida social y privada a lo interno con el propsito de preservar la paz, armona y cooperacin entre todos los propietarios condminos y arrendatarios.

La tendencia de una organizacin como son los condominios, es regular sus condiciones internas por medio de un sistema de control de retroalimentacin (buenas relaciones de vecindad), con el fin de estabilizar las voluntades frente a las amenazas que surgen y preservar la salud econmica y el buen funcionamiento administrativo, independientemente de las condiciones externas cambiantes. De ah que todos los condminos deben buscar y mantener un estado de equilibrio dinmico dentro de su entorno interno cuando se trata de cambios externos. Homeostasis/Equilibrio dinmico. Se puede decir que una de las fortalezas del condominio es lo que llamamos Homeostasis. Decimos esto porque en esta organizacin se agrupan las personas para organizarse con el deseo de tener una interaccin continua e incesante en su vida social. Se benefician de los proyectos de cooperacin que puedan iniciar y se aprovechan de las bondades y virtudes del rgimen para progresar. Sinergia/Esfuerzo simultneo. En el condominio, debe de haber un esfuerzo simultneo de toda la residencia en beneficio de una misma funcin o propsito. Dar lo mejor de s, integrarse a la actividad social y comunitaria. Nacemos, crecemos y morimos en las organizaciones. En esta etapa de la vida del condominio, se deben adoptar estrategias de crecimiento y flexibilidad con respecto a los modelos de desarrollo urbano de hoy en da. Esto nos ayuda a preservar y ordenar la parte urbanstica de las edificaciones y espacios libres. Geneantropa/Debilidades y Amenazas Como en toda organizacin, existen debilidades a lo interno o privado del condominio. Cuando se constituye el condominio donde se especifica su naturaleza e inters, tambin viene inherente un reglamento de convivencia que respetar; esto para regular las mltiples acciones y libertades de los condminos. Como estamos tratando con personas, no se pueden someter los pensamientos de stos; por el contrario, son los mismos condminos quienes deben de respetarse mutuamente a la hora de compartir y disfrutar del derecho de co-propiedad. Cuando se habla de geneantropa entropa negativa, estamos diciendo que en esta comunidad organizada existe el desgaste ocasionado por aquellas personas que no colaboran, que se oponen a todo y consecuentemente, llevan a
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la desintegracin de la organizacin cuyo resultado es su extincin. Conociendo tales amenazas de riesgo en el condominio, se deben poner en prctica medidas alternas para la resolucin de conflictos en un ambiente de paz y cordialidad, donde se ataque el problema y no a la persona en cuestin.

3.C)- CONVIVENCIA Y RELACIONES DE VECINDAD

Las relaciones de vecindad nacen desde el momento en que cada propietario asume sus obligaciones y derechos de cara a la comunidad en que participa, al constituirse propietario de su filial y co-propietario de los bienes comunes. La tolerancia y el deseo de preservar la paz a lo interno, constituye un vnculo de amistad, camaradera y solidaridad ante las eventualidades que surgen a lo interno. Esta unin de grupo hace que esta organizacin se fortalezca en las diferentes circunstancias de su vida cotidiana. Nacen sociedades entre vecinos, se acompaan en momentos difciles ante la prdida o duelo, se comparten alegras como tristezas. En otras palabras, son pequeas organizaciones donde todos contribuyen para la obtencin de los diferentes bienes y servicios a cambio de la comodidad, seguridad y tranquilidad. Todo esto se deriva, en este caso, de la propiedad y de un sistema ordenado de convivencia. Aunque no absolutos ni perfectos, s presentan lmites y limitaciones; pero la relacin de vecindad en virtud del uso y del disfrute de la propiedad no debe verse empaado por el uso abusivo de algunos propietarios cuando en su reglamento se habla del derecho de uso y disfrute de bienes y reas comunes. Por tal motivo, La Ley apercibe a cada propietario condmino, residente, arrendatario, cesionario u ocupante a abstenerse de realizar actos inmorales, actos contrarios a las buenas costumbres, acciones molestas a la vecindad, nocivas, insalubres, peligrosas, contaminantes a la salud, etc. Cul es el espritu de la Ley en este caso? Podemos leer el numeral 22 y 23 de la Ley 7933 lo siguiente:
Artculo 22. Las obligaciones a cargo del propietario lo exigirn en forma directa, aunque no ocupe personalmente el inmueble. En este caso, cuando el propietario no lo habite, utilice ni ocupe, quienes lo habiten, utilicen u ocupen respondern de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario. La administracin del condominio, previo otorgamiento de poder por parte del condmino respectivo, podr ejercer accin de desahucio en contra del ocupante no propietario que en forma reiterada el reglamento del condominio o altere la convivencia normal de todos los condminos. Artculo 23. Si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en esta ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condminos, se impondrn las siguientes sanciones, que desarrollar y determinar el reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la Asamblea de Condminos: a- Prevencin por escrito. b- Sancin o multa. 5 COPYRIGHT BY BETAVA & CO/ CURSO EN ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS/www.betava.com

CURSO EN ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS/EL CONDOMINIO COMO ORGANIZACION ABIERTA c- Obligacin de desalojo por parte del condmino. El reglamento del condominio contemplar el rgimen especfico de multas. Su reclamacin se sustanciar mediante el proceso sumario dispuesto en el Cdigo Procesal Civil.

Por lo anterior expuesto, es claro aqu que la Constitucin (CR) enmarca numerosos principios y valores que la sociedad civil debe cumplir. Por ejemplo; el principio de no daar a nadie, el de buena fe, de relaciones sanas, de reparacin al dao causado, del derecho al recinto privado e inviolabilidad de domicilio, proteccin al medio ambiente, conservacin del paisajismo; todo esto, con el fin de garantizarle al residente los derechos fundamentales que la Constitucin de la Repblica le otorga. Ya nos hemos referido anteriormente al Medio Ambiente, donde cada ciudadano tiene derecho a vivir sanamente, pero nos vamos a referir en esta ocasin a la Ley 7554 (CR) Orgnica del Ambiente del 04/10/95 que establece:
Artculo 62: Contaminacin atmosfrica. Se considera contaminacin de la atmsfera la presencia en ella y en concentraciones superiores a los niveles permisibles fijados de partculas slidas, polvo, humo, vapor, gases, malos olores, radiaciones, ruidos, ondas acsticas imperceptibles y otros agentes de contaminacin que el Poder Ejecutivo defina como tales en el reglamento. Ver tambin el artculo No. 49 de la misma Ley, o el Art.

294 de la Ley General de Salud (CR). Todo esto tiene que ver, tanto en la operacin como en el aprovechamiento de las cosas comunes, ya sea por el condmino propietario o por sus ocupantes, familiares, dependientes, arrendatarios o cesionarios. La normal tolerancia debe aplicarse a todos; ya sea entre los mismos vecinos o entre los condminos. Aqu aplica tambin a los visitantes, los cuales deben adaptarse y respetar el respectivo reglamento mientras se encuentren sea en rea privativa o rea comn. Se concluye que, no solamente se debe conocer la Ley que regula este rgimen especial, sino tambin, la Ley Civil de la Repblica.

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