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CONTRIBUIO AO PROJETO DE LEI DO INCRA SOBRE CADASTRO E
REGISTRO IMOBILIRIO
Este documento preliminar apresenta a posio de um grupo de professores de
universidades brasileiras com relao ao projeto de lei do INCRA sobre a criao do
CNIR e integrao entre dados do registro de imveis e cadastro rural.
Nos ltimos anos, alguns grupos de pesquisa tm se dedicado ao estudo do
aperfeioamento do sistema cadastral brasileiro, especialmente o GT -Cadastro, da
Universidade Federal de Santa Catarina, Programa de Ps-Graduao em Engenharia
Civil, rea de concentrao em Cadastro Tcnico Multifinalitrio, e o GTCI- Grupo de
Trabalho sobre Cadastro Imobilirio da Universidade Federal de Pernambuco,
Departamento de Engenharia Cartogrfica. As pesquisas realizadas tm resultado em
dissertaes de mestrado e teses de doutorado que esto em desenvolvimento, versando
sobre temas referentes s questes cadastrais. Alguns conceitos que so defendidos pelos
pesquisadores que assinam este documento dizem respeito ao projeto de lei acima
referido.
1. IDIAS GERAIS DEFENDIDAS PELO GRUPO
O grupo defende o estabelecimento no Brasil de um Cadastro Nacional nico,
constitudo de dados referentes a todos os imveis do territrio nacional, sejam estes
pblicos ou privados, urbanos ou rurais, e considera de fundamental importncia a
integrao dos dados deste cadastro com os dados do registro de imveis. Com este
objetivo, tem procurado a ctproximao com profissionais da rea do registro de imveis,
atravs da participao dos mesmos nos grupos de pesquisa e nos congressos das duas
reas profissionais.
O aperfeioamento do registro imobilirio atravs da utilizao dos dados do
cadastro s ser uma realidade quando este cadastro for de fato confivel. Assim, neste
momento em que se discute a modificao da lei de registros pblicos e da criao do
CNIR no se pode perder a oportunidade de buscar realmente o aperfeioamento do
sistema, de forma a corrigir os problemas j identificados por todos aqueles que
trabalham com dados relativos a imveis. No se pode admitir o desperdcio do esforo
de tantos profissionais para se proceder a uma reforma legislativa que no traga mudanas
realmente profundas e um ganho importante ao funcionamento dos dois sistemas.
Seguindo este raciocnio, torna-se necessrio, inicialmente, definir qual a
preciso adequada garantia do posicionamento inequvoco dos imveis. A simples
determinao do nmero de casas decimais com as quais devem ser apresentadas as
coordenadas iniciais do levantamento, conforme consta no Projeto de Lei supra citado, no
resolve o problema, uma vez que, dependendo da rea e da configurao geomtrica do
imvel, o resultado do levantamento poder ou no atender s exigncias de preciso.
De uma maneira geral, a tolerncia posicional na definio dos vrtices dos lotes e
parcelas varia de pas para pas, em funo do desenvolvimento hstrico-cartogrfico e do
valor da propriedade. Apenas para se ter uma noo comparativa de nveis de preciso
posicional dos pontos de divisa de propriedades, adotado no cadastro de alguns pases,
apresentamos o exemplo da realidade da Sua e do Canad.
Preciso cadastral na Sua, definida por seu Estatuto Civil
Regies Nveis de preciso Caractersticas
01 3,00 em Regies urbanas
02 9,00 em Regies suburbanas
03 30 a 60 em Regies rurais
Preciso cadastral no Canad, segundo McLauglin( 1977):
Re2ies Nveis de preciso Caractersticas
01 6,0cm Grande e alto preo
02 10,0 em Mdia explorao
03 16,0 em Regies agrcolas
04 40,0 em Montanhas, pasto e florestas
No Brasil, no existe uma definio do nvel de preciso para os pontos de divisa de
propriedade em um cadastro. Esse assunto carece de um estudo profundo para definir
valores de preciso em funo do grau de desenvolvimento de cada regio.
Por outro lado, a responsabilidade tcnica sobre os servios realizados uma
exigncia no menos importante, e essencial para a garantia da qualidade das
informaes. A documentao s dever ser encaminhada para registro aps aprovao
do levantamento pelo rgo fiscalizador (INCRA, rgos de terra), como ocorre nos
registros de loteamentos. A obrigao de fiscalizar a verdade dos dados geomtricos no
pode ser do registrador, que no o profissional habilitado para essa funo.
Outra questo que no ficou clara no Projeto de Lei: quem arcar com os custos
do georreferenciamento do imvel? O proprietrio? Nesse caso, a exigncia de
georreferenciamento pode provocar um ndice ainda maior de imveis irregulares, uma vez
que os proprietrios, para se livrarem das despesas com o levantamento, deixaro de
informar ou registrar possveis modificaes na situao do imvel, agravando ainda mais
o problema da atualizao dos dados dos dois sistemas.
Finalmente, a maior preocupao est no estabelecimento e manuteno desta
base de dados nica. Se os dados advindos dos levantamentos forem adicionados aos
dados originrios do cadastro declaratrio, bom esquecer a idia de aperfeioamento do
cadastro. Como falar em dados confiveis? Uma soluo para esta questo seria a
implantao progressiva do cadastro nico, apenas com dados originrios de
levantamentos.
2. CONTRIBUIES AO PROJETO DE LEI
Devido opo que fizemos de elaborar um documento que trouxesse algumas
questes para discusso neste encontro, no nos foi possvel trazer uma colaborao
mais efetiva em termos de redao de artigos que possam ser incorporados ao projeto,
face ao pouco tempo que tivemos para discusso. Dispomo-nos, no entanto, a proceder a
esta etapa do trabalho com relao aos pontos que sejam concordados.
2.1. Com relao proposta de alterao do 7 do Art. 22 da Lei 4.947, os Registros de
Imveis devero encaminhar ao INCRA, alm das informaes que constam no Projeto de
Lei , as modificaes nas matrculas decorrentes de averbao de tombamento de reas de
preservao florestal ou de outros recursos naturais, para atualizao do SNCR.
2.2 Com relao proposta de alterao do Art. 176, da Lei 6.015, destacamos:
a) H uma incoerncia de grandeza entre os valores exigidos para as coordenadas do ponto
inicial: o segundo de arco em coordenadas esfricas (coordenadas geogrficas) representa
aproximadamente 30m em coordenadas planas. Assim, no se pode exigir "as
coordenadas expressas at o segundo, se geogrficas; ou expressas at o metro, se
Universal Transversa de Mercator -UTM". As duas formas no so correspondentes e
acarretaria dois problemas: a escolha pelo levantamento mais barato, portanto de menor
preciso, e a diversidade de preciso dos resultados. A exigncia das coordenadas deve
ser feita atravs da preciso necessria para as mesmas. Qual o erro mximo admitido
na rea ou nas dimenses dos imveis? A discusso dever ser orientada neste sentido.
Uma coordenada com preciso da ordem do metro pode at atender s necessidades de
posicionamento de imveis com determinadas reas e configuraes geomtricas. No
entanto, a lei dever atender s exigncias de todos os imveis, para no haver o risco de
se obter divergncias de reas ou dimenses superiories s admitidas.
b) A adoo de um sistema de projeo cartogrfica na representao terrestre degrada a
preciso dos levantamentos. Assim, a escolha da projeo cartogrfica depende do nvel de
preciso do levantamento que se quer representar. O Projeto de Lei sugere o uso da
projeo UTM, no entanto, vrios estudos demonstram que a projeo UTM inadequada
para a representao na maioria dos levantamentos cadastrais.
c) O Projeto de Lei sugere a adoo de um memorial descritivo " ... contendo as distncias e
azimutes verdadeiros entre os vrtices, as coordenadas do ponto inicial ... ". Para dar mais
consistncia ao posicionamento e localizao do imvel, sugerimos um memorial descritivo
contendo as coordenadas de todos os vrtices, com distncias e azimutes determinadas a
partir destas coordenadas.
d) Um sistema de cadastro deve ser consistente. Isso exige o estabelecimento de redes de
referncias cartogrficas hierrquicas. O projeto de lei no prev o estabelecimento destas
redes. E a densificao do Sistema Geodsico Brasileiro no suficiente para a execuo
de levantamentos cadastrais. Outro ponto importante a necessidade de homogeneizao
dos levantamentos de imveis adjacentes, ou seja, amarrar e ajustar entre si estes
levantamentos, com relao s redes de referncia.
e) A fiscalizao dos servios executados de fundamental importncia para a garantia de
que estes foram atendem aos padres tcnicos exigidos. A Unio, mediante convnio,
poder delegar aos Estados, Municpios e Distrito Federal, o cadastramento, as vistorias e
avaliaes de propriedades rurais, de acordo com o 2 do Art. 6 da MP-1. 997, de
11/04/00. Poder-se-ia incluir neste pargrafo a fiscalizao do georreferenciamento das
propriedades. Os estados possuem rgos de terra que devero trabalhar em conjunto
com o INCRA neste esforo para o aperfeioamento do cadastro, e tem, ou devero ter,
condies operacionais de cumprir a tarefa de fiscalizao.
f) Todas estas necessidades, imprescindveis obteno de um "sistema nico" exigem a
presena de profissonais habilitados, com conhecimentos de geo-medio e ajustamento.
O fato de algum ter cursado uma ou duas disciplinas de topografia no habilita o
profissional para a execuo de tais servios.
g) Alm dos casos de desmembramento, parcelamento e remembramento, previstos no
Projeto de Lei, todos os levantamentos resultantes de aes judiciais (aes demarcatrias
e divisrias, divises de imveis em condomnios) devero ser georreferenciados.
h) A atual lei de Registros Pblicos no faz distino entre imveis rurais e urbanos, como
prev o Projeto de Lei. Desta forma, no podemos deixar de sugerir tambm o
aperfeioamento da identificao dos imveis urbanos, que padece de problemas
semelhantes de descrio. Assim, com relao ao item b) do Art. 176, que se refere
identificao do imvel urbano, sugerimos que seja considerada a possibilidade de
existncia de uma Rede de Referncia Cadastral Municipal, implantada pelo Poder Pblico
Municipal ou pelo rgo estadual de terra e que, neste caso, a localizao do imvel seja
referenciada a esta rede. Esse seria um princpio to importante para a identificao do
imvel quanto a atual designao cadastral, j prevista na referida lei, e que possibilitaria o
georreferenciamento tambm dos imveis urbanos.
Proposta:
Art. 176 ...
b) se urbano, indicao de suas caractersticas e confrontaes, rea,
logradouro, nmero, sua localizao referida Rede de Referncia Cadastral
Municipal, se houver, e sua designao cadastral, se houver.
3 Nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento, bem
como todos os levantamentos resultantes de aes judiciais (aes
demarcatrias e divisrias, divises de imveis em condomnios) de imveis
rurais, a identificao prevista no 1, 11, 3, "a" ser obtida a partir de
memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida
Anotao de Resposabilidade Tcnica- ART, contendo as coordenadas dos
vrtices definidores dos limites do imvel, coordenadas estas
georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso
posicional de X m (o valor da preciso dever ser definido em estudo a ser
realizado).
4 Os Estados, atravs de seus rgos de terra, devero estabelecer redes de
referncia estaduais que densificaro o SGB e cujos pontos sero utilizados
no georreferenciamento dos imveis.
5 O memorial descritivo referido no 3 dever ter a aprovao do INCRA
ou do rgo por este indicado.
Assinam este documento:
Profl MSc. Andrea F. T. Carneiro - Departamento de Engenharia Cartogrfica da UFPE
Prof. MSc. Artur Caldas Brando - Departamento de Estradas da UFBA
Prof. Dr. Carlos Loch - Departamento de Engenharia Civil da UFSC
Prof. Dr. Jucilei Cordini - Departamento de Engenharia Civil da UFSC
Prof. Dr-Ing Jrgen Philips- Departamento de Engenharia Civil da UFSC
Prof. MSc. Roque Sanchez -