Reformado ArrendamentoUrbano

Fevereirode2012
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1. Enquadramento
Quase uma centena de anos de congelamento de rendas gerou custos: centros das cidades esto degradados e sem populao; as periferias esto sobrelotadas, com consequente acrscimo de custos de deslocao para os particulares. Reforma de 2006 no logrou atingir os resultados pretendidos quanto aos contratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabilitao urbana: desde 2006, de um universo (atual) de 255 mil imveis com rendas antigas congeladas, apenas 3.036 rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dados do Sistema NRAU em 25/02/2012). Enquadramento econmico: 76% dos portugueses so donos da sua habitao (INE, Censos 2011). Todavia, o elevado custo e o difcil acesso ao crdito vo impedir milhares de famlias de terem casa prpria. O arrendamento ser a opo natural. A no existncia de casas no mercado em quantidade e com preos acessveis poder constituir um grave problema. A reforma do regime do arrendamento urbano um compromisso assumido no Programa do Governo e integra os objetivos previstos no Memorando de Entendimento assinado com a Troica.

2.Brevecaraterizaodomercadodearrendamento2011vs.2001
Arrendamentonototaldealojamento2001/2011 Evoluodoscontratosantigos2001/2011

Imveis Arrendados Vagos* Total

Arrendados/Total Vagos/Total

2001 720.878 543.927 5.054.922 14,3% 10,8%

2011 772.700 734.846 5.879.845 13,1% 12,5%

Var.%
7,2% 35,1%

720.878

772.700

440.410
16,3%

42% 255.536

*Em2011,dototaldealojamentosvagosforamindicadoscomoestandopara arrendarumtotalde110.207alojamentos(1,9%dototaldealojamentos). Fonte:INE,Censos2001e2011.

2001 Contratosat1990

2011 Totaldecontratos

Procuracrescentedearrendamento Aumentodefogosvagos Gradualdiminuiodoscontratosantigos Elevadopotencialdecrescimentodomercadodearrendamento

2.Brevecaraterizaodomercadodearrendamento2011
Contratosporfaixaetriadoinquilino(anos)
Antes1990
039 3% 4049 6% 039 20%

19912005
4049 27%

20062011
039 50% 4049 21%

Contratosporantiguidade*2011(%)

Antes1990 20062011

+65 60%

5064 31%

+65 19%

5064 34%

+65 11%

5064 18%

47%
362.605

33%
255.536

Contratosporrenda(/ms)
Antes1990 19912005
50100 <50 7% 6% 16% 26% 50100 44% <50 >500 400 500 11% 15% 5% 6% 300 400 22% 22% 23% 200 300 100 200 13% 10% 2% 19% 400 3% 500 50100 <50 >500 100 200

20%

154.559
200 300 300 400

20062011
300 400 31%

400 500

>500

200 300

19912005
*Anodecelebraodocontratodearrendamento. Fonte:INE,Censos2011.

100 200

18%

ContratosprRAUcomregimevinculsticotmaindapesosignificativo(33%dototal) ContratosprRAUtmrendasbaixas(70%abaixodos100.44%abaixodo50) Contratosnovostmrendaselevadas(32%acimados400)

3.Diagnstico

Procura crescente arrendamento

de A REFORMA DO ARRENDAMENTO URBANO

Ausncia de oferta de arrendamento a preos acessveis

PRIORITRIA

4.ReformadoregimedoarrendamentourbanoPL38/XII
Objetivos Impactos Dinamizaodo mercadode arrendamento VetoresdaReforma

REFORMADO ARRENDAMENTO URBANO + Reabilitao Urbana

Flexibilizaodoregime docontratode arrendamento

A.
Alteraoaoregime substantivo

Promoode mecanismosexpeditos decessaodocontrato edesocupaoda habitao

Aumentodaofertade habitaesapreos acessveis

B.
Revisodosistemade transiodoscontratos antigosparaonovoregime C. Agilizaodoprocedimento dedespejo D. Melhoriadoenquadramento fiscal

Aumentodasegurana jurdicaparasenhorios

Conjugaodoregime doarrendamentocoma reabilitaourbana

Renovaodascidades (emconjuntocom reabilitao)

Mobilidadedomercado detrabalho

Promoodapoupana interna

Dinamizaoeconmica (revitalizaodascidades)
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4.Reformadoregimedoarrendamentourbano(cont.)
VectoresdaReforma

Descrio
Conferesemaiorliberdadespartes,promovendooaparecimentodecontratosdedurao variada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados s necessidades do inquilino e do senhorio Pretendese evitar situaes prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhorio podeprfimaocontratoaps2mesesdenopagamentoouatrasonopagamentodarenda, comunicandooaoinquilino.

A.
Alteraoaoregime substantivo

B. Revisodosistema detransiodos contratosantigos paraonovoregime

Prevse a transio dos contratos antigos para o novo regime num curto perodo, atravsdeummecanismodenegociaodarenda.Regrasespeciais: Carnciaeconmicaperodotransitriode5anos Idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%a pode existir actualizao de renda, mas inquilinos mantm o contrato Emcasodenecessidadededemoliodoimvelouobrasprofundasqueobriguem desocupao, o contrato cessa com indemnizao, salvo no caso de idade igual ou superior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que h lugar a realojamentoemcondiesanlogas criadoummecanismoespecialdedespejoclerequecorre,tantoquantopossvel,por viaextrajudicial.Hapenasrecursoaotribunalparaacautelarodireitodoinquilinoque seoponhaouquandosejanecessriaautorizaoparaentradaforadanahabitao Enquadramentoprogramticodatributaodasrendasdeprdiosurbanosemsedede IRSregimefiscalobjetodediplomaprprio
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C. Agilizaodo procedimentode despejo D. Melhoriado enquadramento fiscal

5.Principaisalteraes
Antes Duraodoscontratos: Regra geral: As partes podem acordar prazo entre 5 e 30 anos; se nada estipularem,oscontratosconsideram se celebrados por durao indeterminada Excepo: Os contratos a prazo certo spodemterduraoinferiora5anos quandocelebradosparahabitaono permanente ou para fins transitrios especiais

Depois

A. Alterao aoregime substantivo

Contratos habitacionais

Duraodoscontratos: Noexisteumprazomnimoparaos contratos; Se as partes nada estipularem, consideramsecelebradoscomprazo certopeloperodode2anos

Nota:Naprticaoscontratosso,informalmente, celebradoscomduraoinferiorexigidanaLei.

Mora(atrasonopagamento): O senhorio pode pr fim ao contrato aps 3 meses de no pagamento ou atraso. Nos 3 meses seguintes, o inquilino pode pagar, caso em que a resoluodocontratoficasemefeito. Naprtica,odespejospossvelao fimde6meses(3+3)

Mora(atrasonopagamento): O senhorio pode pr fim ao contrato aps 2 meses de no pagamento ou atraso.Nomsseguinte,eapenaspor umavezemcadacontrato,oinquilino pode pagar, caso em que a resoluo docontratoficasemefeito. Naprtica,odespejopossvelaofim de3meses(2+1)ou,apsnovoatraso, de2meses.
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois NOVA SITUAO: Atrasos reiterados nopagamentodarenda,superioresa8 dias, por 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de 1 ano, conferem ao senhorio o direito a pr fimaocontrato.

A.
Alterao aoregime substantivo
Contratos habitacionais

Denncia para demolio ou obras profundas (contratos de durao indeterminada): Adennciafeitaemacojudicial; A indemnizao fixada de acordo comdespesasedanossuportadaspelo inquilino,nopodendoserinferiora2 anosderenda; Na falta de acordo quanto ao pagamento de indemnizao ou ao realojamento do inquilino, h lugar a indemnizao, mas no se prev qualquerprazoparaoacordo.

Denncia para demolio ou obras profundas (contratos de durao indeterminada): Denncia por mera comunicao ao inquilino; Prazo de 30 dias paraacordo; na falta deacordo,hlugaraindemnizao Indemnizao fixada em 6 meses de renda; A no execuo das obras, salvo motivonoimputvelaosenhorio,d lugar ao pagamento por este de uma indemnizao correspondente a 10 anosderenda.
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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois Durao: Mantmse a liberdade das partes na determinao da durao docontrato, mas se as partes nada estipularem, considerasecelebradopor5anos

A.
Alterao aoregime substantivo

Contratos parafinsno habitacionais

Durao: As partes podem livremente estabelecer regras quanto durao do contrato, mas se as partes nada estipularem, considerase celebrado por10anos Regime de transio e atualizao de rendas: Contratos anteriores a 1990 celebrados por durao indeterminada no podem ser cessados por livre vontade do senhorio(contratosparaavida) O senhorio s pode promover a atualizao da renda se o imvel: (i) estiver avaliado fiscalmente h menos de 3 anos; e (ii) estiver em estado pelo menosmdiodeconservao. Atualizao faseada (2/5/10 anos) at 4%dovalordahabitao.

B.
Revisodo sistemade transiodos contratosantigos paraonovo regime
Contratos habitacionais celebradosantesda vignciadoRAU

Regime de transio e atualizao de rendas: Estabelecimento de um mecanismo de negociao da renda, que assenta no dilogoentreaspartes. Duasexcees: Carnciaeconmica Idadeigualousuperiora65anosou deficincia com grau de incapacidadesuperiora60%

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5.Principaisalteraes(cont.)
Mecanismodenegociaodarenda Senhorio Inquilino
Aceita

Resultado
Rendaatualizada;contratocomprazocertode5 anos(salvoacordoquantoaoutrotipo/durao). Senhorio aceita. Renda atualizada; contrato comprazocertode5anos(salvoacordoquanto aoutrotipo/durao). Senhorionoaceita.Senhoriopode: Denunciar o contrato, com pagamento de indemnizaoequivalentea5anosderenda (valormdiodasduaspropostas); Atualizar renda de acordo com o valor da habitao; contrato com prazo certo de 5 anos. Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar a habitao;nohatualizaodarenda. Esta circunstncia pode justificar um perodo transitriode5anosemqueaatualizaodarenda est limitada (max. taxa de esforo de 25% do rendimento do agregado, com tecto de 1/15 do valor da habitao). Para rendimentos inferiores a 500eurosataxadeesforo10%. Aps5anosarenda pode ser atualizada avalores de mercado, competindo Segurana Social encontrar resposta para a situao de carncia se semantiver. Aplicao das regras da negociao, salvo se houversituaodecarnciaeconmica. Em qualquer caso, no h alterao do tipo ou cessaodocontratosemacordodoinquilino. 11

Senhorioprope: Atualizaoderenda; Tipodecontrato:prazo certo/durao indeterminada Duraodocontrato.

Contrapecomnova renda,tipoedurao

Denunciaocontrato

Invocacircunstncias decarncia econmica Invoca que tem idade 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade > 60%

5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois

B.
Revisodo sistemade transiodos contratosantigos paraonovo regime
Contratos habitacionais celebradosantesda vignciadoRAU Denncia para demolio ou obras profundas: Dennciafeitaemacojudicial; O senhorio obrigado a realojar o inquilino independentemente da sua idade. Denncia para demolio ou obras profundas: Senhorio pode denunciar o contrato pormeracomunicao. O senhorio obrigado a realojar, no mesmo concelho em condies anlogas, o inquilino com idade 65 anosoudeficinciacomincapacidade >60%.

5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois
Transmissopormorte: Limitase a transmisso por morte para ascendentesem1grau(pais); Eliminase a possibilidade de transmisses sucessivas; Impedese a transmisso para pessoa com outra casa prpria ou arrendada no mesmo concelho Transmisso d lugar transio do contrato para o novo regime (contrato com prazo de 2 anos)quandoocorra: para ascendente que viva com o inquilino e tenha idade inferior a 65 anos;ou para descendente quando este fizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos.

B.
Revisodo sistemade transiodos contratosantigos paraonovo regime
Contratos habitacionais celebradosantesda vignciadoRAU

Transmissopormorte: Htransmissopormorteparaqualquer ascendente; H transmisso sucessiva entre pais, ascendentesefilhos.

Contratosno habitacionaisantes davignciadoDLn. 257/95

Regimedetransioeatualizaoderendas: Contratosanterioresa1995celebradospor durao indeterminada no podem ser cessados por livre vontade do senhorio, salvo ocorrendo trespasse ou alterao de maisde50%dacomposiosocietria; Osenhoriospodepromoveraatualizao da renda se o imvel estiver avaliado fiscalmentehmenosde3anos. Atualizao faseada (5/10 anos) at 4% do valordahabitao.

Regime de transio e atualizao de rendas: Estabelecimento de um mecanismo de negociao da renda, que privilegia o dilogoentreaspartes; Exceo: microentidades (entre outros, volumedenegcioslquidonosuperior a500mileuros)perodotransitriode 5anos 13

5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Depois

Revisodo sistemade transiodos contratosantigos paraonovo regime

B.

Contratos habitacionais celebradosna vignciadoRAU (ps1990)

Regimedetransio: Nohlivredennciapelosenhorio. Regimedetransio: Hlivredennciapelosenhorioquandose verifique: Trespasse ou locao do estabelecimento;ou Alterao de mais de 50% da composiosocietria.

Regimedetransio: O senhorio pode denunciar livremente o contrato com uma antecedncia no inferiora2anos; Excluise a possibilidade da livre denncia nas situaes de inquilinos com: Idadeigualousuperiora65anos; ou Deficincia com grau de incapacidadesuperiora60%.

Contratosno habitacionais celebradosna vignciadoDLn. 257/95

Regimedetransio: O senhorio pode denunciar livremente o contrato com uma antecedncia no inferiora2anos.

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5.Principaisalteraes(cont.)
Antes Procedimentodedespejo: Constituindose o ttulo executivo (nas situaes referidas infra), o senhorio pode instaurar ao executiva para a entrega da habitao H sempre processojudicial. Depois Procedimentodedespejo: criado um mecanismo especial de despejo, que corre, tanto quanto possvel, por via extrajudicial, e que asseguremeiosdereaomaiscleres eeficazesparaefetivaradesocupao da habitao, no caso de incumprimento do contrato por parte doinquilino. Reduo do prazo do despejo para 3 meses,assimpromovendoaconfianano funcionamento gil do mercado de arrendamento e o investimento neste sectordaeconomia.

C. Procedimentode despejo

Fundamentosdodespejo Cessaodocontratoporrevogao; Caducidadedocontratodearrendamentopelodecursodoprazo; Cessaodocontratoporoposiorenovao; Cessaodocontratodearrendamentopordenncia; Resoluodocontratodearrendamentopornopagamentoderendapormaisde2meses; Resoluodocontratodearrendamentoporoposiopeloinquilinorealizaodeobrascoercivas; Dennciadocontratoemcasodenecessidadeparahabitao 15 Dennciadocontratoparademolioourealizaodeobrasprofundas.

5.Principaisalteraes(cont.)
Procedimentoespecialdedespejo
Senhorio Inquilino Outrasentidades(BNA,Tribunal)

Verificadoofundamentodo despejo,osenhoriopode apresentarumpedidode despejonoBalcoNacional doArrendamento(BNA); Inquilinonodeduz oposioaopedidode despejo

BNA emite um ttulo de desocupao, podendo o senhorio promover a efetivaodomesmo; Apenas h interveno do tribunal se for necessrio autorizar a entrada no domiciliodoinquilinocarcterurgente.

BNAnotificaoinquilino Inquilinodeduz oposioaopedidode despejo

D lugar abertura de um processo especialeurgente; Inquilino paga cauo e deposita rendas devidasnodecursodoprocesso; Se alguma das partes utilizar abusivamenteesteprocedimento,incorre emmultaiguala10vezesataxadejustia devida.

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 6.Concluses
Maior confiana proprietrios
ATUALIZAODASRENDASANTIGASE TRANSIODOSCONTRATOSANTIGOSPARA ONOVOREGIME

REFORODALIBERDADEDASPARTES

dos

Promover aposta reabilitaourbana

na

Mais oferta de arrendamento a preos acessveis

DESPEJOSMAISRPIDOSEMAISSEGUROS

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