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CURSO DO PROF. DAMSIO A DISTNCIA

MDULO XV

DIREITO CIVIL

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DIREITO CIVIL

Prof. Vitor Frederico Kmpel

1. PERDA DA PROPRIEDADE IMVEL

H quatro formas de perda da propriedade imvel dispostas no Cdigo Civil: alienao, renncia, abandono e perecimento do bem imvel. Nos casos de alienao e renncia, os efeitos da perda esto subordinados transcrio do ttulo de transmisso ou do ato de renncia no registro do lugar do imvel. Perde-se, ainda, a propriedade imvel, mediante desapropriao por necessidade ou utilidade pblica. Os casos de necessidade pblica eram dispostos no art. 590, 1. e seus incisos, do Cdigo Civil de 1916. Por ser matria de ordem pblica, no esto previstas no Cdigo Civil de 2002.

2. AQUISIO E PERDA DA PROPRIEDADE MVEL

H quatro formas de aquisio de bens mveis:

tradio: corresponde entrega do bem sem formalidades; acesso: forma natural de aquisio de mobilidade;
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usucapio: aquisio pelo tempo; ocupao: assenhoreamento de bem mvel abandonado.

A forma mais usada na aquisio de bens mveis a tradio, que a entrega efetiva do bem. A ocupao uma forma de aquisio somente de bem imvel, visto que, em nosso sistema, o bem imvel abandonado ou de ningum incorpora-se ao Poder Pblico. A acesso e o usucapio so formas comuns de aquisio de bens mveis e imveis. No existe direito hereditrio sobre bens mveis, visto que, com a abertura da sucesso, todos os bens so legalmente considerados imveis.

3. CONDOMNIO

uma espcie de propriedade em que dois ou mais indivduos so titulares em comum de um bem, exercendo cada qual posse e propriedade sobre frao ou parte da coisa. Dentro desse conceito, tem-se o princpio da exclusividade, em que se verifica que dois ou mais titulares no podem ter o mesmo direito real sobre a mesma coisa. O condomnio trabalha com uma fico, visto que os condminos so titulares da mesma coisa em abstrato. O condomnio instvel, ou seja, nasce para ser extinto, visto que ningum obrigado a remanescer em condomnio.
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3.1. Classificao 3.1.1. Condomnio tradicional Regido pelo Cdigo Civil. O condomnio tradicional bipartido. Pode ser ordinrio ou especial: a) Ordinrio Chamado de condomnio pro indiviso: todos os condminos exercem posse e propriedade sobre o bem em sua integralidade. b) Especial Chamado de condomnio pro diviso: todos os condminos exercem posse e propriedade sobre parte certa da coisa; pode ser:

compscuo: tambm chamado de condomnio de passagem segue as mesmas regras da servido;

partes especficas: o condomnio de muros, cercas, valas etc. tem natureza jurdica de relao de vizinhana; somente haver o condomnio se o muro integrar o imvel dos dois titulares.

3.1.2. Condomnio por unidades autnomas Tal modalidade de condomnio no era prevista pelo Cdigo Civil de 1916, porm, hoje est estabelecido nos artigos 1.331 a 1.358. A Lei n. 4.591/64 recepcionada naquilo que obviamente no contraria o novo Cdigo Civil. Divide-se em duas espcies:
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condomnio de apartamentos: regido pelo novo Cdigo Civil e pela Lei n. 4.591/64;

condomnio de casas e terrenos (condomnio priv): regido pelo novo Cdigo Civil, pelas Leis n. 4.591/64 e 6.766/79.

3.2. Estrutura Jurdica 3.2.1. Propriedade O jus utendi limitado ao exerccio do outro condmino; o jus fruendi proporcional qualidade ou quantidade das cotas; o jus disponendi ilimitado; no jus serviendi todos os condminos so titulares da ao reivindicatria e da nunciao de obra nova. A coisa comum no pode ser modificada sem a expressa anuncia de todos os condminos. Observao: condomnio germnico aquele indissolvel (ex.: regime de comunho de bens entre marido e mulher: enquanto permanece o casamento no se dissolve o condomnio). Observao: condomnio romano aquele que pode ser dissolvido quando as partes desejarem.

3.2.2. Posse Todos os condminos so titulares do jus possidendi. O exerccio da posse pessoal, dependendo de expressa anuncia de todos. A tutela possessria ampla, podendo ser proposta contra terceiros ou mesmo contra outro condmino.
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Se o bem for divisvel por natureza, pode gerar usucapio.

3.2.3. Responsabilidade A responsabilidade ocorre em relao s despesas e dvidas do bem, que sero proporcionais s cotas assumidas pelos condminos. Se a despesa for assumida por um dos condminos em benefcio do condomnio, haver subrogao e direito de regresso em face dos demais condminos proporcionalmente s cotas de cada um. O condmino que causar dano ser responsvel por ele. A responsabilidade civil personalssima, no se estendendo aos demais condminos.

3.3. Extino Deve-se observar a natureza do bem:

Bem divisvel: aquele que pode ser fracionado sem perder suas qualidades. H sempre uma presuno de divisibilidade quando houver dvida.

Bem indivisvel: pode ser indivisvel pela sua natureza, quando a frao se tornar pequena demais, tornando o bem economicamente invivel, por exemplo: um diamante. Pode ser indivisvel por determinao legal, por exemplo: hipoteca. Pode ainda ser indivisvel por vontade das partes, por exemplo: doao com clusula de indivisibilidade, que tem durao mxima de cinco anos.
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Se o bem for divisvel, cada condmino pode alienar sua cota parte, independentemente do direito de preferncia, que somente dever ser observado quando o bem for indivisvel (preempo). Preempo, ou direito de preferncia, a prerrogativa que o condmino tem, em relao ao estranho, de, em igualdade de condies, adquirir a coisa comum. A preempo pode ser legal ou convencional.

3.3.1. Preempo legal Quando um condmino desejar alienar a cota parte que possui em um bem indivisvel, dever notificar o outro condmino para exercer o direito de preferncia. Essa notificao formal e obrigatria. No caso de haver dois ou mais condminos exercendo o direito de preferncia, a lei confere alguns critrios de desempate: 1. Ter preferncia o condmino que tenha feito benfeitorias na coisa. 2. Caso no haja benfeitorias, preferir quem tiver o maior nmero de cotas. 3. No caso de no haver benfeitorias e as cotas serem iguais, preferir aquele que primeiro depositar o valor em juzo. 4. Se nenhum dos condminos depositar o valor em juzo, dever ser feito um sorteio. Se o bem for alienado sem que se outorgue o direito de preferncia aos demais condminos, estes podero ingressar com uma ao anulatria no prazo de seis meses da data da cincia da venda, com o objetivo de anular o contrato e exercer o direito de preferncia. A preempo legal atinge tambm a relao de locao. O proprietrio de um bem somente poder alien-lo se notificar o locatrio para que exera seu direito de preferncia na aquisio da coisa. No caso de sublocao,
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prefere o sublocador ao locatrio. Havendo vrios locatrios, o primeiro critrio de desempate a data do contrato (o contrato mais antigo ter preferncia); caso seja um nico contrato de locao, ter preferncia o locatrio mais velho; por ltimo, se no houver como utilizar os dois primeiros critrios, deve-se fazer um sorteio. O locatrio tambm ter direito ao anulatria no prazo de seis meses, caso o bem seja alienado sem sua notificao, para o exerccio do seu direito de preferncia.

3.3.2. Preempo convencional uma clusula especial no contrato de compra e venda, na qual o comprador outorga ao vendedor a possibilidade de readquirir a coisa, na hiptese de venda, em igualdade de condies com terceiros. Quando o comprador quiser vender o bem, dever notificar o vendedor para exercer seu direito de preferncia em 30 dias (para bens imveis) ou em 3 dias (para bens mveis). Essa prerrogativa no se transmite aos herdeiros, personalssima. Se o bem for vendido sem que o antigo vendedor exera o direito de preferncia, o prejudicado no ter direito ao anulatria, somente indenizao por perdas e danos. Observao: na preempo, o vendedor tem uma faculdade de comprar o bem no caso de o comprador vend-lo. Difere da retrovenda, que no constitui nova alienao, mas sim pacto adjeto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imvel que est sendo alienado em certo prazo (artigo 505 do Cdigo Civil).

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