A Monsieur le Prsident, Mesdames et Messieurs les Conseillers du tribunal administratif de Marseille.

RECOURS POUR EXCES DE POUVOIR :

POUR :
(...) Ayant tous pour avocat Matre Benoit CANDON, du Barreau de Marseille (...)

CONTRE :
La dlibration en date du 23 octobre 2012 par laquelle le bureau de Marseille Provence Mtropole (MPM) a approuv le bail civil conclu entre MPM et la SAS SUEDE pour la location de locaux en l'tat de futur achvement au sein de la Tour La Marseillaise.

I FAITS ET PROCEDURE :
Les requrants sont domicilis Marseille et, tant propritaires de leurs logements, sont contribuables de Marseille Provence Mtropole (dite MPM), notamment par leur assujettissement aux taxes d'habitation et foncire. Ils ont donc intrt agir contre la dlibration attaque, qui engage les dpenses de MPM hauteur d'au moins 6,4 ME (5ME de loyer annuel plus 1,4ME de charges prvisibles). Les donnes sont les suivantes. Ce nouveau bail porte sur des locaux en l'tat de futur achvement pour une superficie de 16.000 m2 rpartie sur 12 tages situs dans une tour de 32 niveaux (dont 27 de bureaux) au bord du port maritime de Marseille (dans l'espace dit Les Quais d'Arenc ), pour un loyer annuel de 5,012 ME HT et des charges annuelles prvisibles de 1,4 ME HT, plus une redevance annuelle d'un restaurant interentreprises de 397.800E HT (plus ses charges), le tout pendant une dure de 12 annes. Actuellement, MPM loue des locaux pour 22.000 m2 rpartis principalement aux Docks (12.000 m2) et dans trois autres sites Marseille (bd Joseph Vernet dans le 8e, CMCI dans le 1er et bd de la Glacire dans le 14e). Le prix des locaux lous aux Docks est de 2,4 ME pour 12.000 m2. Depuis 2007 et de faon continue, MPM a augment les surfaces loues aux Docks, pour une meilleure organisation de ses services, le dernier avenant, n 9, ayant t conclu le 08/07/2011. MPM occupe galement, pour sa direction de l'eau et de l'assainissement, une surface de 3.265 m2 bd Joseph Vernet pour un loyer annuel HT de 455.625 E par an, avec une franchise annuelle de 113.906 E, par bail renouvel partir du 31/03/2010 pour 9 annes, suivant dlibration du 25/03/2010, considrant linteret pour la DEA de continuer a occuper les locaux situes 27 boulevard Joseph Vernet, 13008 Marseille . Les loyers des deux autres sites ne nous sont pas connus, mais ils sont a priori assez anciens (pas disponibles sur le site de MPM qui permet d'aller jusqu'en 2006) et devraient tre moins levs au m2 qu'aux Docks (ces derniers, partie d'Euromditerrane, tant dj chers pour Marseille). Le dmnagement des 1.200 agents de MPM et de leur matriel est programm pour fin 2015-dbut 2016, le bail des Docks, conclu suivant dlibration du 18/12/2006 et applicable depuis 1

le 01/01/2007 pour 9 annes, arrivant chance le 31/12/2015. Rien ne permet toutefois de penser que MPM serait expulse des Docks ou qu'elle ne pourrait renouveler son bail dans de bonnes conditions, ce qui n'a jamais t prtendu. Le projet immobilier de la Tour Marseillaise, encore dite Tour Nouvel du nom de son architecte, tait rest suspendu faute d'investisseurs, c'est--dire, pour cet immeuble ddi aux bureaux, faute d'entreprises s'engageant pour louer ou acheter partie de ces locaux. MPM, en concluant le bail litigieux, permet donc ce projet, men par le promoteur Constructa de mme que trois autres tours dans la future skyline marseillaise (ensemble de quatre tours alignes celle existante de la CMA-CGM), d'tre excut. Ainsi, dans une lettre ouverte du 29/10/2012 adresse M. Menucci, M. Caselli, prsident de MPM, dclare qu' en permettant la construction de La Marseillaise et en dcidant dy implanter son sige, MPM donne un signal fort de confiance dans Marseille et dans Euromditerrane. Enfin, l'environnement institutionnel est en passe d'tre modifi, avec la nouvelle mtropole marseillaise en voie de cration, celle-ci allant intgrer les six EPCI existants (MPM, Pays d'Aix, Aubagne, San Ouest Provence, Martigues, Salon), selon la ministre Madame Lebranchu dans le premier semestre 2013, de sorte que MPM disparaisse et que la composition, les comptences et l'organisation de la nouvelle mtropole en diffrent sensiblement, outre l'existence d'un dbat trs vif entre les futures composantes de cette mtropole, notamment sur la question de l'utilisation des deniers publics.

II ILLEGALITES EXTERNES :
1) Violation des articles L 2121-12 et L. 2121-13 du code gnral des collectivits territoriales (dfaut d'information des membres du bureau) : Les articles L 2121-12 et L 2121-13 du code gnral des collectivits territoriales (CGCT), auxquels renvoie l'article L 5211-1 du CGCT, s'appliquent aux dlibrations du bureau de MPM. En effet, celui-ci constitue un organe dlibrant au sens de l'article L 5211-1 prcit. D'autre part et en tout tat de cause, le bureau a pris la dlibration attaque sur dlgation du conseil communautaire, qui est le principal organe dlibrant au sens du mme article, de sorte que ses conditions de fonctionnement, en particulier les garanties de bonne information de ses membres, doivent tre identiques. Ainsi, de mme que la note de synthse vise par l'article L 2121-12 du CGCT doit tre suffisante, chaque membre du conseil municipal a le droit, dans le cadre de sa fonction, d'tre inform des affaires de la commune qui font l'objet d'une dlibration , aux termes de l'article L 2121-13 du mme code ; le maire est donc tenu de communiquer aux membres du conseil municipal les documents et informations ncessaires pour qu'ils puissent se prononcer utilement sur les affaires de la commune soumises leur dlibration, obligation transposable la communaut urbaine. Or nous contestons que cette information ait t lgalement donne, soit en temps utile, de faon suffisante et sincre. * Premirement, les membres du bureau n'ont pas reu la note de synthse prvue l'article L 2121-12 du CGCT dans le dlai de 5 jours francs avant la sance. * Deuximement, supposer que cette note soit l'expos des motifs ou rapport pralable la dlibration, elle serait insuffisante pour clairer les votants, car elle rsume l'affaire en quelques lignes, alors que les enjeux sont multiples et complexes. Ce rapport ne se rfre aucune tude qui serait consultable par les membres du bureau, et ne donne aucun lment de comparaison, au niveau financier, mais aussi de l'accomplissement des missions, de la gestion du personnel et de l'impact 2

local. * Troisimement, toujours supposer ce rapport tenant lieu de note de synthse , celle-ci serait galement errone et trompeuse. En effet, comme nous l'exposerons au fond dans le paragraphe III-1 consacr l'erreur manifeste d'apprciation, le rapport se trompe sur un lment dterminant, le fait que le changement de locaux s'effectue budget constant , alors que les anciens loyers taient moins chers au m2 et que leur somme se situe entre 3 et 3,5 ME, contre 5 ME dans la nouvelle tour. Et il en va de mme pour les charges. En outre, ce rapport masque un certain nombre d'informations pourtant essentielles pour en apprcier le bien-fond. Notamment, le plan des amnagements demands par MPM (annexe 4 au contrat) ne contient pas d'chelle. On peine donc apprcier l'espace disponible. De mme pour les loyers et charges, dont le montant actuel n'est pas prcis. MPM aurait d prsenter un tableau comparatif des loyers et charges. Dans ces conditions, le rapport ne satisfait pas aux exigences des articles L 2121-12 et L 2121-13 du CGCT telles que prcises par la jurisprudence (voir par ex. CAA Marseille, Commune de Gemenos, 11 mai 2010, n 08MA02694). 2) Violation de l'article 23 de la loi n 2001-1168 du 11 dcembre 2012 (absence d'avis du service des domaines) : Il ressort de la dlibration attaque que le service des domaines, qui devait tre obligatoirement consult en application de l'article 23 de la loi n 2001-1168 du 11 dcembre 2012, n'a pas donn d'avis par manque de rfrences locales sur ce type de projet . Or, si l'on peut soutenir que l'absence d'avis donn par un organe rgulirement consult ne vicie pas une dcision administrative, nous contestons qu'en l'espce le service des domaines ait t en possession des informations utiles pour donner un avis : projet de bail, annexes au bail, prix des locations actuelles de MPM. Dans ces conditions, il ne peut tre rput avoir donn son avis. Nous demandons donc MPM de justifier de la saisine du service des domaines et d'en produire la copie. 3) Violation des rgles de mise en concurrence (requalification en march public) : a) En ralit, compte tenu premirement de son importance financire (6,4 ME HT par an minimum plus le dmnagement), temporelle (12 ans), humaine (1.200 agents) et stratgique, deuximement de celle des amnagements demands par MPM (structures internes de 12 tages sur 32) ou auxquels elle participe (cration d'un restaurant interentreprises), et troisimement du caractre dterminant de ce bail pour la ralisation de cette construction (sans lequel elle n'aurait pas t finance), le choix de ce nouveau bail relevait, malgr sa qualification apparente de simple bail et dans la mesure o il a pour objet la fois des travaux et la prestations de services, des marchs publics au sens de l'article 1er du code des marchs publics et de l'article 1er de la directive 2004/18/CE. Si la location est exclue du champ des marchs de services par l'article 3-3 du code des marchs publics, et cela qu'elles qu'en soient les modalits financires , c'est la condition qu'elle ait pour objet des terrains, btiments existants ou d'autres biens immobiliers , ce qui n'est pas le cas d'un immeuble en l'tat de futur achvement, lequel n'existe pas encore (et la catgorie des autres biens immobiliers ne comprenant pas les btiments construire). Cette exclusion est logique afin de ne pas assimiler une location un march de travaux de construction. Plus encore, la dlibration attaque, dans son deuxime considrant , n'exclut pas la possibilit d'acheter entirement cet immeuble long terme, ni celle d'en acheter une partie court ou moyen terme (ces notions de court, moyen et long terme n'tant d'ailleurs pas prcises). Une 3

telle perspective apparat d'ailleurs possible, si l'on envisage que dans douze annes MPM souhaite demeurer dans ces locaux. Mais cela reviendrait faire difier un immeuble pour la collectivit sans respecter aucune de rgles de la commande publique. Au surplus, comme le relvent deux autres considrants , MPM dispose de la possibilit contractuelle dacqurir prioritairement les surfaces quil occupe ou qui viendraient tre libres par les autres occupants , ce qui d'une part touche l'acquisition comme la location, d'autre part montre que l'engagement de MPM dans cette tour est susceptible de dpasser largement les surfaces retenues par la dlibration attaque et a t prvu en tant que tel. De plus MPM dispose contractuellement dun droit de regard sur la nature et lactivit des autres colocataires de limmeuble . Ces clauses exorbitantes caractrisent encore la volont de MPM de rserver cet immeuble ses besoins et montrent quel point celui-ci dpend d'elle. Quant aux deux autres considrants , ils visent assoir la qualification de bail au prix d'une dnaturation du contrat, alors qu' l'inverse de ce qui est prtendu : la construction va tre difie pour le compte de la personne publique, puisque sans l'engagement de celle-ci cette tour n'existerait pas, limmeuble a t conu pour rpondre aux besoins propres de MPM et n'a pas t propos en l'tat, puisqu'il ne va exister que pour rpondre la demande de MPM et que le bail prvoit des travaux portant sur l'ensemble des amnagements intrieurs des tages afin d'adapter ces locaux aux besoins de MPM (seule la structure gnrale du projet d'immeuble reste inchange). b) En outre, deux engagements de MPM dans ce bail constituent manifestement des commandes de marchs publics de travaux, au sens de l'article 1-III du code des marchs publics. D'abord, l'excution des travaux d'amnagement (voir annexe 4 du bail) demands spcialement par MPM pour la somme de 2.034.000E (voir article 1.3.1 du bail), lesquels travaux sont compris dans les prestations du bail mais sont en ralit pays en loyers par MPM puisqu'ils en constituent une des contreparties. Ensuite, le financement du restaurant interentreprises, mme alatoire et malgr son caractre partiel, hauteur de 397.800E (article 4.1.1-b du bail), auquel s'ajoute la quote-part des charges d'entretien et de fonctionnement (article 12.5 du bail). Il et donc fallu respecter les rgles de la commande publique, notamment celles de mise en concurrence poses par le code des marchs publics. Le bail pass au mpris de ces rgles est donc illgal, tant relev que l'amnagement d'espaces adapts MPM en constitue une clause essentielle et indivisible. 4) Violation de l'article L. 2122-4 du code gnral des collectivits territoriales (incomptence du bureau) : Comme nous venons de le voir, le bail litigieux constitue en ralit un march public de services et de travaux, et les crdits affrents ne sont pas inscrits au budget de MPM. Par consquent, le bureau tait incomptent, en application de l'article L. 2122-4 du CGCT comme de la dlibration de MPM du 11/05/2009, qui limitent la dlgation de pouvoirs du conseil au bureau aux marchs dont les crdits sont inscrits au budget . 5) Violation de larticle 33 de la loi n 84-53 du 26 janvier 1984 (absence de consultation du comit technique) : Le comit technique de MPM na sauf erreur pas t consult (il nen existe aucune mention dans la dlibration attaque). Or la dlibration attaque, qui consiste dmnager lensemble des agents administratifs de MPM pour les regrouper dans une tour, donc modifier lensemble de leurs 4

conditions de travail des agents (voir paragraphe III-1-1 pour lexpos des nouvelles conditions de travail), est de toute vidence relative lorganisation et au fonctionnement des services , comme aux conditions de travail des agents, voire lhygine, la scurit , de sorte quen application de larticle 33 de la loi du 26/01/1983 portant statut de la fonction publique territoriale, le comit technique aurait d tre consult pour donner son avis. Labsence de cette consultation, qui est de nature clairer lautorit territoriale, vicie la dlibration attaque.

III ILLEGALITES INTERNES :

Les motifs retenus par MPM dans la dlibration attaque sont au nombre de deux : 1. Marseille Provence Mtropole afin d'optimiser l'espace tout en amliorant le cadre de travail de ses agents a recherch des locaux lui permettant de regrouper son personnel administratif en un mme lieu gographique et de faciliter le fonctionnement de ses services . 2. Construction l'identit singulire, signe par un architecte de renom, classe HQE (Haute Qualit Environnementale), La Marseillaise constitue un projet phare et emblmatique, un symbole identitaire pour une collectivit comme MPM en cho la tour CMA-CGM . 1) Erreurs manifestes d'apprciations, erreur de fait et erreur de droit : La dlibration attaque est illgale car elle est entache de diverses erreurs, de fait et de droit, et principalement d'erreurs manifestes d'apprciation sur l'intrt de conclure ce nouveau bail, dont les consquences ngatives apparaissent disproportionnes. Les erreurs d'apprciation sur les effets de la dlibration attaque sont en effet plurielles, manifestes et lourdes de consquences. 1-1) Erreur manifeste d'apprciation quant au motif tir des conditions de travail des agents : Comme expos plus haut, le premier motif de ce nouveau bail est le regroupement des agents dans de meilleures conditions. Mais d'abord, les agents de MPM sont dj regroups au sein des Docks, et cela depuis plusieurs annes, avec des possibilits contractuelles pour MPM de grer au mieux ses espaces compte tenu de ses besoins (chose visible dans la dlibration du 18/08/2011). Et l'existence de trois sites complmentaires ne pose pas de problme srieux et encore moins incontournable. Il n'existe donc pas de problme de regroupement des services dans la situation actuelle. En revanche, les conditions de travail des agents, et par del la qualit du service rendu, vont certainement ptir de la rduction trs importante des surfaces occupes : de 22.000 m aujourd'hui 16.000 m pour le nouveau bail, soit une rduction de 27 %. L'importance de cette rduction, pour 1.200 agents, va ncessairement crer un problme, sauf considrer qu'aujourd'hui 6.000 m sont lous en vain, ce qui est peu crdible. En outre, les 16.000 m2 constituent une surface utile brute locative (SUBL), soit la somme de la surface nette (SN) et de la quote-part de parties communes associe (voir bail page 3). Or lexamen des plans en annexe du bail (voir annexes 1 et 4) montrent que la surface de chaque tage (soit 1.326 m) est largement obre par des quipements communs situs dans la partie centrale de limmeuble (ascenseurs, escaliers, etc.) pour environ 18 %, plus les toilettes pour environ 12 %, de sorte quil ne demeure quenviron 70 % de lespace pour le travail des agents, couloirs circulaires compris. De mme, les plans des amnagements des locaux lous (voir annexe 4 du bail) montrent 5

que la surface rellement occupe par les agents est largement rduite par cette partie centrale et que ces agents seront placs la suite, tout le long des murs de la tour, regroups par bureaux de 2 4 personnes, spars par des cloisons de 7,8 cm en plaque de pltre (voir notice descriptive en annexe 3 au bail), et rpartis de la mme faon sur les 9 tages (du R+5 au R+13, le R+4 tant ddi la rception et le R+14 au prsident), raison de 98 agents par tage et 51 pour celui du prsident. Ainsi, les agents, cadres y compris, bnficieront-ils dune surface rduite, dune grande promiscuit et dune totale uniformit, les tages tant tous lidentique. La moiti d'entre eux aura toutefois vue sur la mer... (ce qui n'est pas forcment source d'efficacit administrative). D'autre part, la centralisation excessive des services n'est pas souhaitable dans son principe. MPM n'avance aucune raison particulire d'y procder, alors qu'au surplus, compte tenu des moyens actuels de communication (internet, scanner, tlcopie), la prsence physique n'apparat plus ncessaire la rsolution de tous les problmes administratifs, et que le champ territorial de MPM appelle sans doute d'autres solutions. Une telle centralisation est en revanche de nature produire un effet de masse bureaucratique, de type parkinsonien, tout comme elle nglige le dveloppement quilibr des quartiers que l'implantation d'une nombre lev de fonctionnaire favorise. En somme on peut srieusement douter du bien-fond, tant pour les agents que pour laccomplissement de leurs missions, de ce type de regroupement de personnel. 1-2) Erreur de droit et erreur manifeste d'apprciation quant au motif tir du projet phare et du symbole identitaire : Le second motif invoqu dans la dlibration attaque est le projet phare et emblmatique , le symbole identitaire . Si un tel objectif peut accrotre les intrts d'un projet, il apparat ici d'une utilit rduite, ne correspondant aucune ncessit actuelle pour MPM (et encore moins vu la cration de la mtropole), ni aucune mission lgale de la communaut urbaine, cela alors que les inconvnients apparaissent extrmement lourds comme nous l'avons vu. * Tout d'abord, le symbole identitaire est discutable, car une telle tour n'existe que depuis 2011 Marseille avec la tour CMA-CGM et l'identit de Marseille ne rside donc pas dans de telles constructions. En ce sens, le service des domaines n'a pas donn d'avis par manque de rfrences locales sur ce type de projet . Bien au contraire, ce choix apparat, compte tenu de l'identit marseillaise (qui se dfinit volontiers comme une succession de villages), comme un parti pris pour le dveloppement d'une zone l'amricaine, compose de grattes-ciel, que MPM souhaite crer Marseille. On relvera que cet objectif est nouveau, a priori sans rapport avec l'identit de MPM, et n'apparat que dans la dlibration attaque. De mme, l'cho donner la tour CMA-CGM (qui n'a pas apport grand-chose Marseille) n'apparat pas comme une priorit pour la communaut urbaine ni comme une de ses missions (voir infra). * Plus encore, le choix de participer cet projet phare est hasardeux et contestable.

Hasardeux en ce que cette tour n'a pas convaincu les investisseurs privs et rien ne permet de penser qu'elle participera fortement au dveloppement conomique de la communaut urbaine. Cela alors qu'il est avr que les projets urbanistiques de ce type connaissent des limites et des alas d'exploitation importants (voir les difficults actuelles de La Dfense), notamment parce que les entreprises prfrent des sites moins chers. * Contestable en ce que, pour le dveloppement de son territoire, le choix du sige d'une collectivit et a fortiori des locaux de l'ensemble de ses services peut tre un levier de 6

dveloppement local et doit donc tre fix dans une zone, ou dans des zones, dvelopper, ce qui n'est pas le cas de ce quartier d'affaires, qui est sens connatre un essor par ses investisseurs privs et ses avantages de tous types, contrairement de nombreux quartiers et arrondissements dynamiser dans Marseille ou ses environs. Ainsi en 2001, alors que les locaux de MPM, installs proximit du palais du Pharo, taient insuffisants pour grer l'effectif de la nouvelle communaut urbaine, son prsident M. Gaudin avait annonc que le futur sige administratif serait install dans l'ancien hpital Houphout-Boigny, dans les quartiers nord de Marseille. Le site, qui appartient l'Assistance publique de Marseille, tait estim 32 M de francs par le service des domaines et devait faire l'objet de lourds travaux de rhabilitation. En attendant qu'ils soient achevs, les services de MPM s'taient installs en novembre 2001 dans 3.000 m2 de bureaux du btiment des Docks. * Contestable galement sur le plan architectural, tant on voit mal l'intrt esthtique de cette tour, laquelle ne possde aucune beaut particulire alors qu'elle obre la vue, au surplus celle de la mer Mditerrane. Cette tour est un rectangle en forme de triangle interrompu, compos de quatre faades et d'une tronc central comprenant ascenseurs et parties communes, le pourtour tant rempli de bureaux. On peut donc difficilement parler, sur ce plan, de projet phare et emblmatique. * Contestable enfin sur le plan des missions de MPM, car la recherche du symbolique et du grandiose n'a pas de rapport avec la chose publique, et encore moins avec l'implantation de locaux administratifs. Il ne s'agit pas de clbrer un vnement ou une personne, mais de grer au quotidien des milliers de dossiers, ce qui ne ncessite certes pas une dmonstration de puissance (comme l'a par exemple voulu la socit CMA-CGM). Ce motif est donc entach la fois d'erreur de droit et d'erreur manifeste d'apprciation. 1-3) Erreur de fait et erreur manifeste d'apprciation sur les conditions financires et juridiques du nouveau bail : Contrairement ce qu'expose la dlibration attaque, celle-ci entrane une augmentation substantielle et disproportionne du cot de la location pour MPM. * Le prix HT au m2 des locaux lous passe de 200 euros aux Docks 312 euros dans la tour La Marseillaise, soit une croissance de 56 % du prix des 12.000 m2 lous aux Docks. L'augmentation est encore plus importante si l'on tient compte des locaux lous dans les trois autres sites, pour des loyers bien infrieurs aux Docks. Pour la direction de l'eau et l'assainissement situe Joseph Vernet, le prix au m2 tait de 140 E et de 104 E aprs dduction de la franchise, ce qui revient dans la tour un triplement de loyer. Ainsi, contrairement ce qu'expose la dlibration attaque, le changement de locaux ne s'effectue pas prix constant mais moyennant un loyer bien plus lev. Autrement considr, si MPM louait au prix fort du march, soit 200 E le m hors charges pour du haut de gamme, le loyer serait de 3,2 ME par an. Cela fait 1,8 ME par an de moins que la tour La Marseillaise, soit 21,6 ME sur 12 ans, hors intrts. Plus encore, comme dj dit, le prix des surfaces loues hors les Docks est certainement infrieur et il existe videmment dans la communaut urbaine des locaux des prix bien infrieurs, de sorte que la diffrence de prix, existante comme potentielle, soit bien plus importante. En outre, la location dans la tour est soumise la TVA au taux en vigueur (voir article 4.1.1 du bail), soit 19,6 %, ce qui n'est pas forcment le cas des autres locations actuelles de MPM. 7

* Il faut ajouter les charges, qui sont estimes 1,4 ME HT par an, ce qui est norme, et qui peuvent fort bien, compte tenu des caractristiques de cet immeuble haut niveau de services, s'avrer plus importantes, sans que MPM puisse en viter la croissance. On a dj pu constater que les charges dans les immeubles de grande hauteur sont nettement plus leves qu'ailleurs (notamment cause de contraintes de scurit et du cot des ascenseurs). A ce titre, il apparat dans larticle 5 du bail (pages 13 et suiv.) que MPM prend en charge lensemble des charges et impts, y compris ceux qui sont normalement la charge dun propritaire , et que le montant suscit ne constitue quune estimation et ne saurait avoir valeur contractuelle . * Il faut encore ajouter le restaurant d'entreprise, dit RIE dans le bail, dont la redevance annuelle paye par MPM sera de 397.800E HT (article 4.1.1-b du bail), laquelle s'ajoutent la quote-part des charges d'entretien et de fonctionnement (article 12.5 du bail). Ces frais s'assimilent un cot locatif supplmentaire puisque les agents n'auront qu'un droit d'entre et payeront leurs repas. Le vritable cot de cette location est donc de 5.012.430 E.HT + 397.800 E.HT = 5.410.230 E.HT, soit bien plus que les loyers actuels de MPM, situs sans doute entre 3 et 3,5 ME.HT. L'augmentation serait donc entre 54 % et 80 % selon le montant de ce dernier chiffre. * Enfin, il faut ajouter le cot du dmnagement, en personnel et matriels, et la perte de temps pour le service public, quivalent celui consacr au dmnagement. * A ces ces conditions financires pnalisantes s'ajoutent des conditions juridiques de mme nature, cela alors que MPM, dont le bail dcide de la ralisation du projet du constructeur, tait en situation de force pour ngocier des conditions sinon avantageuses, du moins quitables, ce qui n'est pas le cas et qui pourra tre source de dpenses supplmentaires. En effet on relve, sans que ces exemples soient exhaustifs, que : les charges sont estimes et peuvent tre plus leves que prvues, sans limite. les charges normalement la charge du propritaire sont toutes la charge de MPM. le montant des travaux d'amnagement li aux demandes d'amnagement spcifiques par MPM, estim 2.034.000E, est susceptible d'tre augment en tant que de besoin mais pas baiss pour MPM ( qui ce prix a pourtant t rpercut). le cot du restaurant est trs largement support par MPM, qui paie la redevance, les charges d'entretien et de fonctionnement, outre le prix des repas pay par les agents. le terme du contrat ne prvoit pas de vritable droit au renouvellement pour MPM, en l'tat d'une ncessaire accord des parties. 1-4) Erreur manifeste d'apprciation sur le choix d'une location plutt qu'une vente : La dlibration attaque possde ceci d'aberrant en ce qu'elle prvoit le paiement de 77,9 ME.TTC de loyers sur douze ans au lieu d'acheter des bureaux pour un prix infrieur, ce qui est parfaitement possible. * Au pralable, il faut tenir compte de deux lments pour apprcier et comparer le cot de l'opration litigieuse. D'abord, lorsquune collectivit territoriale construit ou achte, elle est ligible pour le montant de lopration au fond de compensation de la TVA (FCTVA). La collectivit rcupre la quasi-totalit de la TVA (en 2012 au taux de 15,482 %), qu'elle ne rcupre pas ni ne peut faire substantiellement dduire (faute de suffisamment de TVA collecte) en payant les loyers de la tour (soumis TVA en application de l'article 4.1.1 du bail, laquelle TVA est susceptible dvoluer la 8

hausse). Les comparaisons doivent donc tre ralises entre des sommes HT pour linvestissement et TTC pour la location, ou encore pour tre plus prcis, entre des sommes affectes du taux de 19,6 15,482 soit 4,118 % pour l'investissement et affectes du taux de 19,6 % pour la location dans la tour. Ensuite, comme dj dit au paragraphe prcdent, le cot du restaurant interentreprises (qui s'assimile un cot locatif car ne comprend pas le prix des repas pour les agents) doit tre ajout celui des loyers, soit la redevance annuelle de 397.800 E.HT plus les charges. En somme, le cot annuel de la location dans cette tour est : 5.012.430 E.HT + 397.800 E.HT = 5.410.230 E.HT, plus la TVA 19,6 %, soit 6.492.276 E.TTC. Sur 12 annes, les loyers pays (toujours hors charges) deviennent 64.922.760 E.HT et 77.907.312 E.TTC. * Raisonnons sur le cot d'achat d'un autre btiment, et prenons l'hypothse (confortable) d'un prix au m2 3000 E. Il en coterait 48 ME.HT pour 16.000 m2, plus 1,976 ME de diffrentiel de TVA 4,118 %, soit 50 ME.HT en arrondissant. Sur 20 ans, les intrts 4 % seraient de 22,72 ME, ce qui donnerait, pour un emprunt de 72,72 ME sur 20 ans, un remboursement annuel de 3,636 ME. Et pour faire la comparaison sur 12 ans (ce qui n'est pas usuel pour un investissement immobilier public), on obtiendrait 13,04 ME d'intrts avec un taux de 4 %, soit un total de 63,038 ME pour une chance annuelle de 5,253 ME, donc encore infrieure aux 5,410 ME.HT et plus encore aux 6,492 ME.TTC du loyer global et hors charges de la tour. Avec cette diffrence que MPM serait propritaire de l'ensemble de se locaux. Le principe d'une location pour un loyer aussi lev est donc absurde compte tenu des prix de l'immobilier marseillais et du crdit, et de l'effet de la TVA (outre les charges plus leves). 1-5) Erreur manifeste d'apprciation sur le choix d'une location long terme alors que MPM va disparatre et qu'une mtropole est en cours de cration : La dlibration attaque intervient en pleine cration de la nouvelle mtropole marseillaise, laquelle comme dj dit doit absorber en 2013 les EPCI regroupant les communes du dpartement, notamment MPM, donc intgrer de nouvelles communes, et tre dote de nouvelles comptences. Ainsi, court terme (nous en sommes l'avant-projet de loi et le projet doit tre dpos au 1er trimestre 2013), MPM n'existera plus dans sa forme actuelle (normalement plus du tout), et la nouvelle mtropole devra intgrer les services de l'ensemble de ces EPCI, ou plus encore, pour rpondre aux besoins d'une population de 1,8 M d'habitants au lieu d'1M ce jour, ce qui posera diffrents problmes logistiques, humains et politiques, notamment quant l'organisation et l'implantation des services administratifs de la mtropole. Il parat donc vident que le moment est particulirement mal choisi pour s'engager dans un bail de 12 annes, ni de choisir de regrouper la totalit des locaux en plein cur d'une zone d'affaires de Marseille alors que la mtropole va intgrer massivement de nouveaux territoires et de nouvelles comptences, ni d'imposer la future mtropole un choix stratgique et aussi coteux. De mme, les rticences politiques l'gard de cette mtropole vont sortir renforces devant ce fait accompli, symbole de la toute-puissance de la ville de Marseille sur sa mtropole. En somme, il est manifeste que le choix de ce nouveau bail, dont les avantages sont errons et les inconvnients lourds et avrs, est entach des erreurs de fait et des erreurs manifestes d'apprciation suscites. Il est donc illgal et convient de l'annuler. 2) Dtournement de pouvoir : Compte tenu de l'ensemble de ce qui prcde, il apparat que MPM a poursuivi des objectifs trangers ses pouvoirs et missions (ici l'implantation de locaux administratifs pour l'accomplissement de ses missions), en recherchant au dtriment des critres lgaux un symbole 9

identitaire nouveau et un cho la tour CMA-CGM , de sorte que la dlibration attaque soit entache de dtournement de pouvoir. Plus encore, l'historique de cette tour montre qu'elle tait en panne d'investisseurs et que le bail de MPM permettait de relancer un projet jusqu'ici suspendu. MPM sauve donc un projet immobilier priv, ce qui constitue une ralit incontestable, bien plus que le symbole identitaire . Par ailleurs, nous avons vu que le regroupement des agents dans cette tour n'avait pas fait l'objet d'tude srieuse, ce qui laisse penser que la finalit de ce dmnagement est le sauvetage d'un projet immobilier, lequel n'appartient pas aux missions de la communaut urbaine.

IV - INJONCTION :
Par voie de consquence et en application des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative, l'annulation de la dlibration attaque implique que MPM saisisse le juge du contrat dans le dlai d'un mois pour demander l'annulation du bail, dans l'hypothse o celui-ci serait dj sign lorsque le tribunal statuera.

PAR CES MOTIFS,

les requrants demandent au tribunal administratif : 1) dannuler la dcision attaque dans toutes ses dispositions. 2) denjoindre MPM, en application des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative, de saisir le juge du contrat dans le dlai d'un mois pour demander l'annulation du bail, dans l'hypothse o celui-ci serait dj sign lorsque le tribunal statuera. 3) de condamner MPM, au titre de larticle L. 761-1 du code de justice administrative, aux dpens et au versement dune somme de 1.196E au titre des frais irrptibles. Fait Marseille, le 20 dcembre 2012, pour les requrants, Matre Candon :

PIECES JOINTES : 1) 2) 3) 4) 5) reu de timbre fiscal de 35E. dlibration du 23/10/2012 (dcision attaque). dlibration du 08/07/2011 (avenant n 9 au bail des Docks). dlibration du 25/03/2010 (nouveau bail du bd Joseph Vernet). (...)