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HIPOTECA UNILATERAL: RETROACTIVIDAD Y BLOQUEO

Por Martin Mejorada C.

Hace tiempo se debati sobre cmo constituir una hipoteca sin la intervencin del acreedor, a propsito de la Resolucin N P003-98-ORLC/TR expedida por la PrimeraSala del Tribunal Registral (Lima), la misma que hasta hoy es precedente de observancia obligatoria. Segn esta resolucin, la hipoteca unilateral es posible porque una garanta no supone la desmembracin del derecho de propiedad del otorgante y, consecuentemente, no lleva consigo un necesario desplazamiento patrimonial ni una correlativa adquisicin por parte del acreedor (). En esa ocasin discrep con el Tribunal, pues la hipoteca s genera un desplazamiento patrimonial a favor del acreedor. Un nuevo derecho surge en su patrimonio, la hipoteca, y por lo mismo debe intervenir. Defend la intangibilidad del patrimonio (manifestacin del derecho de propiedad), el cual no puede modificarse sin la aceptacin del titular, salvo que la ley lo permita (artculo 70 de la Constitucin).1 Recientemente se aprob otro precedente que aborda ciertos aspectos de la hipoteca unilateral. La Resolucin N 339-2007-SUNARP-TR-T de la Cuarta Sala del Tribunal Registral (Trujillo), seala que esta hipoteca se puede levantar unilateralmente, sin la participacin del acreedor porque ste no particip en la constitucin, ni acept la garanta en el Registro. En esta circunstancia entiende el colegiado- el acreedor no es titular del derecho hipotecario y por tanto el propietario del bien puede cancelar la inscripcin en cualquier momento. El Tribunal corrige desaciertos del precedente anterior, pero temo que incurre en otros. Acepta que la garanta no puede ingresar en el patrimonio del acreedor sin su consentimiento, pero igual existe gravamen. Es una garanta sin titular. As resume su posicin: en el ttulo constitutivo de la hipoteca unilateral faltan los elementos que configuran la relacin jurdica acreedor deudor. Esta hipoteca surge como garanta real al inscribirse en el Registro, estando pendiente la futura aceptacin del negocio jurdico por parte del acreedor, cuyos efectos se retrotraen al mismo momento de la inscripcin () esta clase de hipoteca sirve para obtener rango o preservar prioridad. Puede existir garanta sin titular?. Parece que el Tribunal es consciente del error que encierra su planteamiento, por ello agrega que la aceptacin del acreedor, si se produce, tiene efectos retroactivos al momento de la inscripcin del acto unilateral. Puede un ente administrativo disponer efectos retroactivos a un derecho, sin que ello est previsto en la ley?. La respuesta es negativa. La retroactividad es fuente de incertidumbre en el mercado de bienes y por ello slo puede existir cuando la ley la prev. En el caso de la hipoteca no existe norma. Las citas doctrinarias que hace el Tribunal provienen del derecho espaol donde la Ley Hipotecaria s se ocupa del asunto

y seala la retroactividad.
1MEJORADA

CHAUCA, Martin. Se Puede Construir una Hipoteca Unilateralmente? Comentarios a la Resolucin N P003-98-ORLC/TR del Tribunal Registral de la ORLC. Ius et Veritas N 24. Junio, 2002.
{113805.DOC;1}

De otro lado, el Tribunal reconoce que la hipoteca unilateral es en el fondo una reserva de rango. Un acto por el cual se separa la prioridad en la partida del inmueble. Pues bien, esa es la funcin del llamado bloqueo registral regulado en la Ley 18278. El bloqueo es una separacin del rango. Se extiende a solicitud de un Notario y con la copia de la minuta. El bloqueo tiene una vigencia de 60 das hbiles, durante la cual no puede inscribirse ni anotarse ningn acto incompatible con aqul cuya prioridad se ha reservado. Sobran razones que justifican la excepcionalidad y temporalidad del bloqueo. En un sistema que promueve el trfico de bienes, la informacin sobre las titularidades debe ser definitiva y segura, no provisional e incierta, por ende el rango de un ttulo no puede permanecer reservado indefinidamente. El Tribunal nos presenta una suerte de bloqueo registral no previsto en el ordenamiento. Tras la hipoteca unilateral se esconde un bloqueo sin plazo. La hipoteca puede estar inscrita durante aos y el rango seguir reservado hasta que el constituyente decida cancelarlo. Instrumento ideal para pillos y morosos. Es decir, se permite por la va indirecta lo que la Ley 18278 prohbe de modo directo. Adems, el bloqueo ordinario slo puede cancelarse a pedido de su beneficiario, pero el bloqueo de la hipoteca unilateral lo puede levantar el propio constituyente. La decisin bajo comentario colisiona con normas de orden pblico de la Ley 18278 y en la prctica hace intil la constitucin unilateral. Esta situacin preocupa. Al ser un precedente obligatorio, todas las hipotecas constituidas unilateralmente podran levantarse en cualquier momento a pedido de los propietarios. En tal sentido, Para qu sirve la constitucin unilateral, si de todas maneras el acreedor tiene que aceptar e inscribir su aceptacin para conservar el derecho?. No sirve para nada. Reitero la necesidad de una norma que se ocupe de este tema. Las decisiones del Tribunal Registral no son la ltima palabra. Ser el Poder Judicial quien decida si hay o no garanta unilateral, sus caractersticas, y si sta se puede levantar sin participacin del acreedor. El efecto inmediato de las inscripciones produce una falsa sensacin de determinacin y certeza, pero la realidad es que lo inscrito no define el derecho ni lo hace incuestionable. 30 de junio de 2008