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APUNTES DE VALORACIN
CATASTRAL
ING. TC. TOPOGRAFA
CURSO 2010/2011







Profesora: Ins Sant Riveira
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NDICE

TEMA 1. VALORACIN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES RSTICOS ........ 3
1. INFORMACIN CATASTRAL RSTICA ............................................................... 3
2. CARACTERSTICAS DE LA INFORMACIN CATASTRAL RSTICA ............. 4
3. OBJETO DE LA VALORACIN CATASTRAL DE INMUEBLES RSTICOS .... 7
4. MARCO LEGAL DE LA VALORACIN CATASTRAL DE INMUEBLES
RSTICOS ....................................................................................................................... 8

TEMA 2. MTODOS COMPARATIVOS Y ANALTICOS ....................................... 14
1. METODOLOGA PARA LA APLICACIN DE LOS MTODOS
COMPARATIVOS ......................................................................................................... 14
2. MTODOS SINTTICOS CLSICOS ..................................................................... 17
3. MTODOS SINTTICOS NUEVOS ........................................................................ 19

TEMA 3. MTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA .................. 25
1. EL MTODO .......................................................................................................... 25
2. EJEMPLO DE APLICACIN ................................................................................ 28
3. VARIANTE TRIANGULAR ................................................................................. 30

TEMA 4. EL MTODO ANALTICO CLSICO ........................................................ 33
1. CONCEPTO DE RENTA ....................................................................................... 33
2. EL TIPO DE CAPITALIZACIN ......................................................................... 34
3. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN APLICANDO LA TEORA DE
LA DECISIN ............................................................................................................... 37
4. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN MEDIANTE MTODOS
ESTADSTICOS ............................................................................................................ 38
5. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN POR MTODOS SINTTICOS
39
6. TIPO DE INTERS EN EXPROPIACIONES ....................................................... 40
7. LIMITACIN DEL HORIZONTE TEMPORAL .................................................. 42
8. EL TIPO DE CAPITALIZACIN EN LA PRCTICA ........................................ 43
9. LA PLUSVALA .................................................................................................... 44
10. EJEMPLO DE VALORACIN CON EL MTODO ANALTICO .................. 44

EMA 5. LOS MTODOS ESTADSTICOS O ECONOMTRICOS .......................... 46
1. LA ELECCIN DE LAS VARIABLES EXGENAS .......................................... 46
2. LA ELECCIN DE LA FUNCIN ....................................................................... 47
3. TOMA DE DATOS ................................................................................................ 48
4. EJEMPLOS DE VALORACIN ............................................................................... 48

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TEMA1.VALORACINCATASTRALDEBIENESINMUEBES
RSTICOS
1.INFORMACINCATASTRALRSTICA
El elemento bsico de referencia en la informacin catastral rstica es la parcela
catastral. El artculo 1 de la Ley 48/2002 del Catastro Inmobiliario establece que a los
exclusivos efectos catastrales, tiene la consideracin de bien inmueble la parcela o
porcin de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un trmino municipal y
cerrada por una lnea poligonal que delimita, a tales efectos, el mbito espacial del
derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las
construcciones emplazadas en dicho mbito, cualquiera que sea su dueo, y con
independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble. Es decir, que es la
propiedad la que determina los lmites de la parcela, aunque en ocasiones dentro de este
lmite pueden surgir varias parcelas si el suelo tiene distinta naturaleza (p. ej. rstico y
urbano) o si pertenece a varios trminos municipales.
Cuando la parcela catastral rstica no presenta caractersticas homogneas
respecto al cultivo o aprovechamiento se subdivide en subparcelas que ofrezcan
uniformidad en el mismo y en sus caractersticas agrolgicas. Tambin, si en el interior
de una parcela rstica hay emplazada una construccin de naturaleza rstica, la porcin
de suelo por ella ocupada dar lugar tambin a una subparcela que se identifica con una
C en la referencia catastral para diferenciarla de otros tipos de subparcelas.
Segn el art. 1 de la Ley de Catastro Inmobiliario (LCI) se entiende por suelo de
naturaleza rstica: aquel que no sea de naturaleza urbana, conforme a lo dispuesto en
el apartado anterior, ni est integrado en un bien inmueble de caractersticas
especiales.
Y como construcciones de naturaleza rstica: los edificios e instalaciones de
carcter agrario que, situados en los terrenos de naturaleza rstica, sean
indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrcolas, ganaderas o
forestales. Las construcciones que no cumplieran este requisito de indispensabilidad
deberan considerarse como de naturaleza urbana, aunque estuvieran ubicadas sobre
terreno rstico, y tambin debera considerarse como de naturaleza urbana el suelo por
ellas ocupado.
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2.CARACTERSTICASDELAINFORMACINCATASTRAL
RSTICA
Las caractersticas principales que, segn los criterios de la LCI, son utilizadas
para la identificacin y descripcin de los bienes inmuebles rsticos se agrupan en 3
categoras; fsicas, econmicas y jurdicas.
Caractersticas fsicas
Localizacin
El suelo catastral rstico de un trmino municipal se divide en polgonos que se
corresponden con un cdigo numrico de 3 caracteres, las parcelas con un cdigo de
cuatro caracteres y las subparcelas con caracteres alfanumricos en minsculas.
Cada parcela adems tiene asignado el cdigo del paraje en el que se encuentra situada
y un cdigo numrico que permite conocer la ortofoto en la que se encuentra situada.
Otra forma de conocer la localizacin de las parcelas catastrales rsticas son las
coordenadas UTM de su centroide. Esta informacin viene recogida en la base de datos
alfanumrica de catastro.
Identificacin. Referencia catastral.
Forma y linderos.
Las parcelas deben estar adecuadamente representadas en el soporte grfico
correspondiente; croquis, planos, fotografa area y actualmente cartografa digitalizada
sobre ortofotos.
Extensin superficial.
Se expresa en hectreas con cuatro decimales y se obtiene automticamente en aquellos
casos en que ya se ha efectuado una digitalizacin de la cartografa correspondiente,
debiendo acudirse a mtodos convencionales en las restantes situaciones
Calificacin.
La calificacin, en terminologa catastral rstica, es un concepto que hace referencia a la
determinacin del cultivo o aprovechamiento correspondiente a cada porcin de terreno
que, dentro de una parcela, ofrezca homogeneidad respecto a esta caracterstica.
Como vimos antes, diferentes cultivos o aprovechamientos dentro de una parcela dan
lugar a la existencia de tantas subparcelas como porciones de terreno haya con
calificacin diferente.
A nivel nacional, en la base de datos catastral actual existen ms de 150 tipos diferentes
de cultivos y aprovechamientos. Se pueden ver en los Cuadros provinciales de
calificaciones catastrales pero seran necesarios ms tipos ya que estos cuadros actan
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como conjunto limitante de los tipos de cultivos y aprovechamientos que pueden
aparecer en los Cuadros municipales.
Hay otras dificultes que complican la calificacin que son inherentes a la propia
naturaleza de los aprovechamientos, p ej, la mezcla heterognea y dispersa de diferentes
cultivos o aprovechamientos.
Cuando en el interior de una parcela hay varios cultivos con presencia significativa pero
cuya distribucin es muy complicada de reflejar, como puede ser el caso de la existencia
de hileras de plantaciones de diversas especies o de manchas entremezcladas de
diferentes tipos de aprovechamientos, su identificacin en la base de datos catastral se
realiza mediante la utilizacin de subparcelas abstractas. Mediante ellas se asigna una
superficie a cada una de las distintas calificaciones existentes pero sin hacerlas
corresponder con una representacin grfica en la cartografa. En los planos slo
aparecer representado el recinto de la subparcela grfica total que integrar el de todas
las subparcelas abstractas existentes en su interior.
Caractersticas jurdicas y fiscales.
Titularidad catastral.
Debido a determinadas circunstancias hay muchas ocasiones en las que existen graves
dificultades para identificar adecuadamente a los titulares catastrales, como ejemplo,
slo se tiene constancia del DNI del 55% de los titulares.
Exenciones y bonificaciones fiscales.
En la LRHL se determinan las causas que son motivo de exencin en el IBI en los
bienes inmuebles. Entre ellas es necesario destacar, por su importancia en el catastro
rstico, la exencin en el pago del IBI de los montes poblados con especies de
crecimiento lento cuando la densidad de arbolado sea la propia de la especie o las
repoblaciones forestales sujetas a proyectos de ordenacin aprobados por la
administracin forestal. Tambin los bienes de las Cooperativas Agrarias y de
Explotacin Comunitaria de la tierra tienen una exencin del 95% de la cuota. Los
ayuntamientos tambin establecen un lmite, de modo que los sujetos en los que la base
imponible de la totalidad de sus bienes rsticos sea inferior a ese valor quedan exentos.
El objetivo de esta exencin era la eficacia en la gestin de este impuesto, al eliminar de
la recaudacin gran cantidad de recibos de muy escasa cuanta.
Caractersticas econmicas
Las caractersticas econmicas de una parcela se refieren a la clase y al valor catastral.
Clasificacin
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Por clasificacin se entiende la determinacin de la intensidad productiva (clase) que
corresponde a una subparcela dentro de las que, para cada cultivo o aprovechamiento se
hayan establecido en cada trmino municipal tomando como referencia las existentes en
el cuadro provincial.
Para realizar esta tarea es necesario delimitar en cada municipio y para cada parcela, las
porciones de terreno que, dentro de una misma calificacin, presentan unas
caractersticas homogneas respecto a determinadas condiciones que influyen en su
productividad. Generalmente para delimitar este tipo de subparcelas se tienen en cuenta
las caractersticas agrolgicas y topogrficas del terreno y las condiciones de
accesibilidad de la parcela.
La clasificacin se determina por comparacin con parcelas-tipo previamente
establecidas para cada una de las intensidades productivas fijadas en el trmino
municipal.
Valor catastral.
El valor catastral de una parcela es el resultado obtenido como suma del valor de todas
las subparcelas que comprende. Est integrado por el valor del terreno y de las
construcciones que contiene.
El art. 8 de la LCI establece los criterios que han de tenerse en cuenta para la
determinacin del valor catastral, los cuales han de ser complementados por el
correspondiente desarrollo reglamentario. Hasta que no se efecte este desarrollo
contina en vigor la disposicin transitoria segunda de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales, segn la cual el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza
rstica se exigir aplicando como valor catastral de dichos bienes el resultado de
capitalizar al 3% el importe de las bases liquidables vigentes a 1 de enero de 1990 a
efectos de la Contribucin Rstica y Pecuaria.
El valor as obtenido se ha ido incrementando cada ao mediante coeficientes aprobados
por sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estado, lo que ha supuesto que el
valor catastral actual de un inmueble rstico que no haya experimentado variacin en
sus caractersticas fsicas, sea ya ms del doble, en moneda corriente, del establecido en
1990.
El sistema de clculo actual del valor catastral de los inmuebles rsticos conduce a unos
resultados muy imperfectos si se le relaciona con el valor de mercado de este tipo de
bienes. Sin embargo, este valor refleja la potencialidad productiva que, desde una
perspectiva del uso agrcola, tienen los terrenos de naturaleza rstica. Partiendo de esta
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premisa se puede afirmar que el valor catastral unitario permite establecer
comparaciones entre territorios para determinar su posicin relativa respecto a la
productividad agraria.
3.OBJETODELAVALORACINCATASTRALDEINMUEBLES
RSTICOS
Aunque el valor catastral de los inmuebles rsticos puede ser utilizados en
mltiples ocasiones (expropiaciones, contabilidad, hipotecas,), su objetivo prioritario
es servir como instrumento de la poltica fiscal y especialmente como base imponible
del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el cual es uno de los principales recursos
presupuestarios de las Haciendas Municipales.
En consecuencia, hay que tener en cuenta que el valor catastral es un valor que
ha de utilizarse con carcter referencial y buscando fundamentalmente la justicia
distributiva del impuesto, ms que el conocimiento individualizado del valor absoluto
de cada uno de los bienes inmuebles.
En funcin del objetivo pueden citarse los siguientes tipos de valoraciones de
inmuebles rsticos:
- Tasaciones; para determinar el valor de los bienes para compra-venta,
expropiacin forzosa, herencia, daos o a efectos de garanta hipotecaria. Todas
estas tasaciones tienen en comn que se llevan a cabo sobre bienes
individualizados y concretos, no siendo necesario contextualizar su valor con
otros de similares caractersticas, aunque normalmente se emplean mtodos
comparativos, que s exigen una correlacin con los valores de otros bienes de
caractersticas similares.
- Evaluacin de la riqueza del territorio; p. ej. para la implantacin de polticas
de desarrollo impulsadas por las Administraciones Pblicas o por organismos
internacionales pblicos o privados. En este caso no importan tanto los valores
de fincas concretas como el valor de toda una zona como fuente de recursos.
- Valoraciones sobre la totalidad del territorio pero asignando valores
individualizados a cada una de las unidades en que se divide el territorio.
Dentro de esta categora se encuentra la valoracin catastral, que debe mantener
un equilibrio entre la exactitud de cada valoracin individual y la coordinacin
entre todas ellas.
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4.MARCOLEGALDELAVALORACINCATASTRALDE
INMUEBLESRSTICOS
La Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria (RD de 27 de agosto de
1966), cuyo hecho imponible era el importe de las rentas producidas anualmente (de
forma real o potencial) por los bienes rsticos, entre los que se incluan tanto los
terrenos no urbanos como el ganado cuya subsistencia dependa fundamentalmente de
los recursos obtenidos fuera de la explotacin agraria.
Por lo tanto, en la informacin catastral deba encontrarse el rendimiento terico
de cada parcela, que se obtena para cada cultivo o aprovechamiento a travs de cuentas
analticas en las que se aplicaba la ecuacin clsica: I G = B + R, donde I es la suma
de los ingresos, G los gastos necesarios para su obtencin, B el beneficio empresarial y
R la renta de la tierra.
Los clculos se realizaban sobre explotaciones de caractersticas ideales
utilizando precios de productos y gastos de mano de obra, semillas... publicados
oficialmente por el Ministerio de Agricultura. Estos clculos analticos se referenciaban
a la superficie unitaria (ha) obtenindose Tipos evaluatorios, rendimientos tericos por
ha para una calificacin y clasificacin (intensidad productiva) determinada. Los tipos
evaluatorios se fijaron por ltima vez en 1983 sobre la base de las informaciones de
ingresos y gastos de los distintos cultivos en ese momento. Su objetivo era ser utilizados
en la valoracin durante el perdo 1983/87 pero siguen siendo la base de la valoracin
catastral.
La base imponible de la Contribucin Territorial era la suma de los resultados de
multiplicar en todas las fincas de un titular su superficie por el tipo evaluatorio. El 50%
de esta base imponible constituye la base liquidable y sobre ella se calcula el IBI.
La Ley 39/1988 de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales
(LRHL) establece en el artculo 66 que la base imponible [del IBI] estar constituida
por el valor de los bienes inmuebles y que se tomar como valor de los bienes
inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijar tomando como referencia el
valor de mercado de aquellos, sin que, en ningn caso, pueda exceder ste. El art. 68
aade que el valor catastral de los bienes rsticos estar integrado por el valor del
terreno y de las construcciones. Por lo que respecta al valor de los terrenos seala que
se calcular capitalizando al inters que reglamentariamente se establezca, las rentas
reales o potenciales de los mismos, segn la aptitud de la tierra para la produccin, los
distintos cultivos y aprovechamientos y de acuerdo con sus caractersticas catastrales.
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Para el caso de las construcciones se remite a la normativa establecida para las de
naturaleza urbana.
Como consecuencia se producen dos cambios esenciales con respecto a la
anterior Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria; en el hecho imponible, excluyendo
la ganadera, incluyendo las construcciones agrarias y manteniendo los terrenos rsticos,
y en la base imponible, que ahora es el valor catastral. Por lo tanto, se pasa de un
impuesto que grava la renta a un impuesto basado en el valor de los bienes.
Por lo tanto en esta ley se establece la obligacin de desarrollar una metodologa
de valoracin catastral. Sin embargo, est metodologa no se lleg a desarrollar y, como
esto era previsible, en la Disposicin Transitoria Segunda de la Ley se seala que
respecto de los bienes inmuebles de naturaleza rstica, y hasta tanto no se produzca
esta ltima circunstancia [fijacin de valores con arreglo a las normas contenidas en la
Ley], el impuesto se exigir aplicando como valor catastral de dichos bienes el
resultado de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidable vigentes en la misma
fecha [1 enero 1990] a efectos de la Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria.
Posteriormente entraron en vigor la Ley 51/2002 de Reforma de la LRHL
(LR) y la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario (LCI).
Este nuevo marco legislativo modifica la regulacin del valor catastral y
prorroga la vigencia de la Disposicin Transitoria Segunda de la LRHL, por lo que en la
prctica permite que los valores de los bienes rsticos sigan calculndose como se vena
haciendo desde la entrada en vigor de la LRHL:
El art. 66 de la Ley de Reforma de la LRHL establece que la base imponible
del IBI estar constituida pro el valor catastral de los bienes inmuebles, que se
determinar conforme a los dispuesto en las normas reguladoras del Catastro
Inmobiliario.
El art. 8 de la LCI contiene la nueva regulacin de la valoracin catastral y
establece que:
- El valor catastral se determina a partir de los datos obrantes en el Catastro.
- Estar integrado por el valor catastral del suelo y de las construcciones.
- Para la determinacin se tendrn en cuenta los siguientes criterios:
o Localizacin, las circunstancias urbansticas que afecten al suelo y su
aptitud para la produccin.
o El coste de ejecucin de las construcciones.
o Las circunstancias y valores de mercado.
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o Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.
- No podr superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio ms
probable por el cual podra venderse, entre partes independientes, un
inmueble libre de cargas.
- Mediante Orden Ministerial se establecer un coeficiente de referencia al
mercado para los bienes de una misma clase.
- Reglamentariamente, se establecern las normas tcnicas que permitan
determinar el valor catastral.
Esta ley en su Disposicin Transitoria Segunda afirma que Lo establecido en
esta Ley respecto a la determinacin del valor catastral queda en suspenso respecto a
los bienes inmuebles rsticos hasta que mediante Ley se establezca la fecha de su
aplicacin, manteniendo su vigencia mientras tanto, a los efectos indicados, la
disposicin transitoria segunda, apartado 1, de la Ley 39/1988.
Segn esto y teniendo en cuenta que en la Contribucin se establece
Base Liquidable = 0,5 * base imponible
Y que segn la LRHL el valor catastral se calcula capitalizando al 3% la base
liquidable. Y que la Ley de Presupuestos de 1990 estableca un coeficiente de
incremento del 5% para la actualizacin de los valores catastrales:
0, 5 Im
(1990) 1, 05 1, 05
0, 03 0, 03
0, 5 ( )
1, 05 17, 5 ( )
0, 03
BaseLiquidable Base ponible
ValorCatastral
TipoEvaluatorio Superficie ha
TipoEvaluatorio Superficie ha

= = =

= =
En las sucesivas leyes de presupuestos del Estado se han ido estableciendo los
porcentajes de incremento sobre los valores catastrales de los bienes inmuebles rsticos
por los que habra que multiplicar la expresin anterior.
Incrementos del valor catastral rstico en Espaa
Ao Coeficiente anual
1990 1.05
1991 1.5
1992 1.05
1993 1.05
1994 1.035
1995 1.035
1996 1.035
1997 1.026
1998 1.021
1999 1.018
2000 1.02
11
2001 1.02
2002 1.02
2003 1.02
2004 1.02
2005 1.00

Es de destacar el incremento de un 50% del valor catastral entre el ao 1990 y
91, hecho que dice muy poco a favor de la calidad del proceso de valoracin.
Con lo que, en 2005, su valor catastral resulta de la siguiente forma:
) ( 37,78 (2005) catastral Valor ha Superficie torio TipoEvalua =
El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aunque introduce variaciones en
el procedimiento administrativo, no en los mtodos de valoracin de los inmuebles
rsticos, segn su disposicin transitoria segunda.
En consecuencia de todo lo anterior, el valor calculado de este modo presenta
una serie de problemas:
- El tipo de capitalizacin no se adecua a los distintos cultivos y no responde a
la realidad del mercado inmobiliario rstico espaol.
- Los rendimientos agrarios que si bien fueron correctos en el momento que se
calcularon no se han mantenido vigentes debido a los sistemas de cultivo, de
comercializacin, a la PAC, etc.
- Los incrementos reales no son constantes e iguales para cada
aprovechamiento. Existen algunos en los que las variaciones pueden oscilar
entre el 3 y 8% y otros en los que apenas se llega al 1%.
Por todo esto los valores catastrales actuales no guardan una relacin uniforme y
nica con los valores de mercado
Debido a esto existe un inters por parte de la administracin en elaborar la
Normativa tcnica de valoracin de bienes inmuebles de naturaleza rstica. Debera
tratarse de una metodologa fcilmente aplicable y actualizable, apoyada en parmetros
objetivos, con resultados generalizables, viable informticamente y capaz de valorar las
construcciones agrarias.
Por este motivo en el resto de la materia vamos a ver las distintas metodologas
de valoracin de inmuebles rsticos existentes.



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EJERCICIO PRCTICO
Se desea determinar el valor catastral para el ao 2001 de dos parcelas. Para ello
se dispone del cuadro vigente de cultivos y aprovechamientos de ese trmino municipal
y de los coeficientes de actualizacin del valor catastral rstico:

Cultivo Intensidad Productiva Tipo Evaluatorio
AM 1 1220
AM 2 1000
C- 1 2700
C- 2 2300
C- 3 1650
CR 1 12500
CR 2 11000
E- 0 250
FE 0 220
FE 0 220
FR 1 13100
FR 2 11800
HR 0 21500
I- 0 0
MM 0 650
MT 0 150
O- 1 3900
O- 2 3000
O- 3 1600
OR 1 9500
OR 2 5800
V- 1 4500
V- 2 3800

Ao Coeficiente
1990 1.05
1991 1.5
1992 1.05
1993 1.05
1994 1.035
1995 1.035
1996 1.035
1997 1.026
1998 1.021
1999 1.018
2000 1.02
2001 1.02

Las dos parcelas estn constituidas por las siguientes subparcelas, con esta superificie y
distribucin de cultivos e intensidades productivas
Parcela Subparcela Cultivo I. P. Superficie
37 a O- 1 0.3821
37 b O- 2 0.5891
37 c V- 1 1.5005
13
37 d I- 0 0.0352
37 e FR 2 0.6603
37 f C- 2 0.9875
37 g I- 0 0.0255
37 h MM 0 1.5025
37 k HR 0 0.6056
38 0 CR 1 1.3578

Capitalizando la base liquidable (50% de la base imponible) vigente en 1990 en
incrementndola en un 5% se obtiene el valor catastral en 1990. posteriormente se
actualiza mediante los incrementos reseados en las Leyes Generales de Presupuestos
del Estado y se obtiene el valor catastral en el ao 2001;
Parcela Subparcela Cultivo I. P. Superficie B.I.(1990) V.C. (2001)
37 a O- 1 0.3821 1490 52895
37 b O- 2 0.5891 1767 62731
37 c V- 1 1.5005 6752 239674
37 d I- 0 0.0352 0 0
37 e FR 2 0.6603 7792 276564
37 f C- 2 0.9875 2271 80619
37 g I- 0 0.0255 0 0
37 h MM 0 1.5025 977 34666
37 k HR 0 0.6056 13020 462164
38 0 CR 1 1.3578 16973 602446
El valor catastral total de las dos parcelas en 2001 es 1.811.758 pts.
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TEMA2.MTODOSCOMPARATIVOSYANALTICOS
Los mtodos que normalmente se utilizan en valoracin agraria pueden
agruparse en dos grandes grupos; mtodos sintticos y mtodos analticos.
Mtodos sintticos
Buscan la estimacin del valor de un bien comparndolo con el valor que ha
tenido en el mercado otro bien de caractersticas similares. Estos mtodos son los ms
antiguos y los que tradicionalmente se han venido aplicando. Se les llama tambin
mtodos comparativos. Las etapas para la aplicacin de estos mtodos son:
- La realizacin de un estudio de mercado o recogida de informacin relativa al
tipo de bienes que se pretende valorar. Esta informacin debe ser lo ms amplia
posible y debe referirse a la zona en que se encuentra el bien que se valora.
- Verificacin de la informacin obtenida. Debe depurarse la muestra obtenida
hasta obtener una muestra que aunque sea ms pequea sea ms fiable.
- Estratificacin de la muestra de campo depurada. Se trata de clasificar y analizar
las caractersticas ms relevantes para aplicar los mtodos oportunos.
- Comparacin del bien objeto de valoracin con los de la muestra, ajustando su
valor en funcin de las diferencias existentes entre los valores caractersticos.
- Obtencin del valor final. Se debe asignar un valor final, obtenido como media
aritmtica o mediante cualquier otro criterio.
La estimacin del valor de una finca por comparacin con fincas similares es el
procedimiento de valoracin ms primitivo. Los mtodos sintticos estiman un valor de
mercado.

1.METODOLOGAPARALAAPLICACINDELOSMTODOS
COMPARATIVOS
1. Establecimiento de las cualidades y caractersticas del inmueble a valorar que
influyan en su valor. En el caso de suelos rsticos:
- Localizacin: emplazamiento y entorno
- Rgimen urbanstico (tipo de proteccin)
- Situacin (distancia a ncleos de poblacin)
- Accesibilidad
- Superficie y forma
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- Uso
- Cultivo
- Caractersticas agrolgicas (aptitud productiva)
- Topografa
- Orientacin
- Mejoras incorporadas (regado,)
2. Anlisis del segmento del mercado inmobiliario de bienes comparables al que se
valora, que se basar en informaciones sobre transaciones reales y ofertas firmes para
finalmente obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha
de valoracin.
La segmentacin del mercado de inmuebles debe hacerse en funcin de sus principales
caractersticas. El suelo rstico suele segmentarse en funcin de su uso, cultivo y aptitud
productiva.
3. Estudio de mercado. La opacidad del mercado inmobiliario hace muy difcil la
obtencin de informacin sobre el importe real de transaciones, por lo que el anlisis del
mercado queda reducido frecuentemente a la informacin sobre precios de venta de
inmuebles en oferta. Recursos para obtener esta informacin:
- Agencias inmobiliarias
- Prensa
- Revistas inmobiliarias
- Internet
- Hemerotecas (para valores no actuales)
Resumen de datos de la informacin de mercado
Testigo n Descripcin Localizacin Fuente Superficie Precio Valor
unitario
(/m
2
, /ha)
1


4. Seleccin de una muestra representativa.
Se comprueban los precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar los
procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la
definicin del valor de mercado.
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Se seleccionarn las muestras o testigos lo ms semejantes posibles al inmueble a
valorar.
5. Homogeneizacin.
Comparacin del inmueble con la muestra de bienes comparables mediante la tcnica de
homogeneizacin, con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten
adecuados para el inmueble.
Se tendrn en cuenta las diferencias o analogas observadas entre las caractersticas de
los inmuebles comparables y las del inmueble a valorar que influyen en el valor.
Los precios de las muestras se homogeneizarn aplicando coeficientes o ponderaciones
para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se est valorando.
Una vez establecidas las caractersticas que influyen en el valor, debe determinarse
cmo influyen, en qu proporcin:
- En porcentaje, sobre el valor total (lo ms normal)
- En valor absoluto (en euros) por ejemplo si el testigo tiene una instalacin de
regado de la que se puede saber cuanto cuesta, se restara al valor del testigo ese
importe.
La homogeneizacin se realiza mediante hojas de clculo. Si una muestra/testigo es
mejor que el inmueble a valorar en una caracterstica, se resta a su valor el plus de valor
que esa caracterstica representa en el valor total. Si es peor se le suma, con el fin de que
el valor del testigo sea homogneo con respecto a esa caracterstica. Al valor
resultante se le llama valor homogeneizado.
Tabla de homogeneizacin
Valor
(/ha)
Rgimen
urbanstico
Situacin
Superficie
yforma
Naturalezay
caractersticas
Usos Aprovechamiento Mejoras Accesibilidad
% % % %
%
24000 = 0 = 0 = 0 M 2000 M 1800 P 5
PP 4800 M 2
27000 = 0 M 3 = 0 M 2000 P 1800 = 0
= 0 M 2
17000 P 3 P 3 P 6 P 2000 P 1800 PP 10
PP 4800 M 2
12000 = 0 PP 6 PP 12 P 2000 PP 4000 P 5
P 2400 P 2
22000 = 0 = 0 M 6 = 0 = 0 P 5
P 2400 P 2
26000 = 0 M 3 M 6 = 0 P 1800 = 0
P 2400 P 2

N
Testigo
Valor
(/ha)
Homogeneizacin Sumacorrecciones
homogeneizacin(/ha)
Valor homogeneizado
(/ha)
Peso
% % /ha
1 24000 1000 3% 1720 25720 16.67 4287
2 27000 200 5% 1550 25450 16.67 4242
3 17000 8600 20% 12000 29000 16.67 4833
4 12000 8400 25% 11400 23400 16.67 3900
5 22000 2400 1% 2620 24620 16.67 4103
17
6 26000 4200 7% 2380 28380 16.67 4730
Valordemercadohomogeneizado(/ha) 26095

6. Conciliacin
Para obtener un valor representativo del precio normal de mercado se pueden utilizar
distintas medidas:
- Mediana: es el valor que presenta tantos precios de magnitud superior como de
magnitud inferior a l
- Moda: es el valor correspondiente al precio que se repite con mayor frecuencia
- Media aritmtica:
Simple: se obtiene dividiendo la suma de los precios entre el nmero de ellos
Ponderada: cociente entre la suma de los productos de cada precio por el factor
de ponderacin respectivo y la suma de cada uno de los coeficientes de
ponderacin

2.MTODOSSINTTICOSCLSICOS

Mtodo sinttico por clasificacin (o de estimacin directa)
Consiste en establecer una clasificacin de las fincas rsticas dentro de una comarca, en
grupos relativamente homogneos, en funcin de sus caractersticas tcnicas y
econmicas, y estimar un precio de mercado para cada clase. Entonces, la valoracin de
una finca se reduce a situarla en el grupo que le corresponda y asignarle el valor de
dicha clase. Para su correcta aplicacin es imprescindible una labor previa de toma de
datos y clasificacin. Cuantas ms numerosas sean las clases con mayor exactitud se
podr realizar la asignacin de valor a cada finca. Sin embargo, siempre quedar un
cierto margen de arbitrariedad, ya que no puede haber infinitos intervalos.

Mtodo sinttico por correccin
Se parte de un valor general, llamado precio normal asignable a la finca de tipo medio
dentro de una clase, y se va estudiando este valor en funcin de algunas de las
caractersticas que se supone influyen en l. Los coeficientes correctores, cuando hay
ms de uno, actan acumulativamente. Sin embargo, nunca se valorar una finca por
debajo del precio mnimo pagado en la zona, estimado empricamente.

18
Mtodo de los valores tpicos
Es una variante del mtodo sinttico por correccin. Consiste en estimar el valor de una
finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede
dividirse dicha finca en funcin de los aprovechamientos, cultivos, calidad de la tierra,
etc. Se utiliza tambin una escala de valor. Para su aplicacin se recoge informacin
sobre los precios unitarios para cada aprovechamiento, se fijan los porcentajes de
participacin de cada clase en el total de la finca y se efecta la valoracin.

Mtodo sinttico de comparacin espacial
Consiste en comparar la finca con otras de las que se conoce su valor de mercado y que
tienen caractersticas ms o menos similares a las de la finca que se valora. Las
variables que suelen utilizarse para esta comparacin son la produccin bruta, el canon
de arrendamiento, la distancia al ncleo urbano, la edad de las plantaciones, etc.
La finca A que se desea valorar se compara con otras fincas B, C, D, etc, situadas en
parajes diferentes dentro de la misma comarca y que se destinan al mismo cultivo. La
comparacin se efecta estudiando una o varias caractersticas comunes a las fincas A,
B, C, Estas caractersticas pueden ser: la produccin bruta, el arrendamiento, la
distancia de la parcela al centro urbano, la edad de las plantaciones, etc. La forma ms
sencilla de estimar el valor de una finca mediante comparacin espacial es suponer que
dicho valor es proporcional al ndice que mide la caracterstica estudiada. P. ej. si la
caracterstica es la produccin bruta unitaria, se supone que los valores de las fincas A,
B, C, etc, son proporcionales a sus respectivas producciones unitarias P
A
, P
B
, P
C
, etc.
P
P
V
V
i
i
M

=
donde Vm es el valor de mercado de la parcela objeto de valoracin, P es el valor de la
produccin en /ha para la finca objeto de valoracin, Vi es el precio de la parcela i en
/ha y Pi es el valor de la produccin de la parcela i en /ha.

Mtodo sinttico de comparacin temporal o valoracin histrica
El valor de mercado de la finca A en el momento actual se deduce por comparacin de
los valores de la misma finca en momentos de tiempo anteriores. En base a stos se
puede deducir la tasa de crecimiento y, teniendo en cuenta el tiempo que ha pasado
entre la ltima tasacin y el momento actual, se corrige su valor.
19
Los valores de mercado pueden ser conocidos a travs de informaciones sobre precios
de compraventa en transacciones que tuvieron lugar en pocas pasadas. Como trmino
de comparacin se pueden tomar ndices tales como el canon de arrendamiento de A en
diversas pocas, los ingresos brutos totales o los ingresos netos totales.

Procedimiento a impresin, a vista o del leal saber y entender
Durante mucho tiempo se ha utilizado en Espaa un procedimiento de valoracin sin
ningn rigor ni fundamento, ms que la propia experiencia del valorador por su
condicin de experto. Esta forma de valoracin no puede considerarse como un mtodo
ya que no responde a una sistemtica.
Pese a su nula base cientfica, el procedimiento del leal saber y entender aparece
clasificado como mtodo sinttico en diversos trabajos.
Algunos autores defiende la aplicacin de la valoracin a la vista en casos en que no
se pueda aplicar un mtodo ms documentado, aunque reconoce que entonces es
necesario introducir ampliar justificaciones de base emprica.

3.MTODOSSINTTICOSNUEVOS
Criterio baricntrico
Criterio de proporcionalidad o criterio baricntrico

=
=
=
n
i
i
n
i
Mi
X
V
a
1
1
2


Criterio de comparacin por ratios
Existen expresiones intermedias que corresponden a otros criterios de comparacin
distintos a la proporcionalidad o al ajuste de mnimos cuadrados, p ej las basadas en la
utilizacin de ratios.
El uso de ratios consiste en calcular los cocientes entre determinadas variables. Estos
ratios pueden compararse desde una perspectiva de evolucin histrica o tomando como
punto de referencia los correspondientes ratios medios de las fincas de la misma
comarca.
La estimacin del valor de mercado mediante estos ratios puede escribirse de una
manera general:
20
n
X
V
a
n
i
i
Mi

=
=
1
1

Los resultados obtenidos con este criterio de comparacin difieren de los que resultan
de aplicar el criterio convencional de proporcionalidad, que se calcula a partir de la
expresin

=
=
=
n
i
i
n
i
Mi
X
V
a
1
1
2


Criterio de los dos extremos
En numerosos casos reales el valorador no posee una tabla relativamente amplia de
datos sobre compraventas de fincas de caractersticas semejantes. Por el contrario, suele
ocurrir que los datos existentes se reducen slo a los valores extremos, tanto para la
variable valor de mercado como para el parmetro que se toma como ndice de
comparacin.
En estos casos se puede adoptar un criterio simplificado, aunque, por su mayor
simplificacin, resulta menos eficiente que los anteriores al generar mayor varianza
sistemticamente.
Este criterio implica la aceptacin del supuesto de que a los valores de mercado
extremos (mximo y mnimo) les corresponde los valores extremos del ndice de
comparacin. Asimismo, supondremos que el valor de mercado est relacionado con el
ndice segn una ecuacin lineal cuya recta representativa pasa por los puntos extremos.
m M
Mm MM
m
Mm
X X
V V
X X
V V

1
1

) (
) )( (
1
1
m M
m Mm MM
Mm
X X
X X V V
V V

=
) (
) )( (
1
1
m M
m Mm MM
Mm
X X
X X V V
V V

+ =
Criterio del origen
Supongamos que los valores de mercado estn relacionados con sus respectivos ndices
segn una recta que pasa por el origen (V
MM
,X
M
) y por el centro del segmento
(V
Mm
,X
m
). Ello implica que el valor de mercado medio (V
0
), entre ambos extremos, se
21
corresponde con el ndice medio (X
0
). Pero el supuesto que caracteriza el criterio es que
adems las fincas cuyo ndice es muy bajo tienen tambin un valor de mercado muy
bajo por lo que la renta pasa por el origen. Este supuesto es meramente terico, en
realidad no se observa la existencia de fincas con un valor de mercado nulo.
Segn este criterio, como la recta pasa por los puntos (0,0) y (V
0
, X
0
), su ecuacin es:
1
0
0
1
0
0
X
X
V
V

=
Por otra parte
2
0
Mm MM
V V
V
+
=
2
0
m M
X X
X
+
=
Sustituyendo queda
1 1
X
X X
V V
V
m M
Mm MM
+
+
=
Se puede observar que el criterio del origen no es ms que una simplificacin del
criterio de proporcionalidad.

EJERCICIO FINAL
En este ejemplo vamos a ver una aplicacin de
1. Criterio de los ratios
2. Criterio baricntrico
3. Criterio de los extremos
4. Criterio del origen
En la siguiente tabla se presenta el precio de compraventa de 10 parcelas en funcin de
la produccin bruta P y del riesgo de helada R
N parcela Precio (V) /ha Produccin (P) /ha Riesgo de helada %R
1 85000 32000 0
2 85000 40000 5
3 75000 24000 10
4 70000 28000 20
5 70000 28000 25
6 65000 20000 25
7 65000 29000 25
22
8 65000 25000 25
9 50000 22000 40
10 45000 24000 50
Si tomamos como variable explicativa la produccin bruta, P, el precio de compraventa
V es creciente con P. El criterio de los ratios
65 , 2
32000
85000
11
= = a 12 , 2
40000
85000
12
= = a 12 , 3
24000
75000
13
= = a 5 , 2
28000
70000
14
= = a
5 , 2
28000
70000
15
= = a 14 , 3
20000
65000
16
= = a 2 , 2
29000
65000
17
= = a 6 , 2
25000
65000
18
= = a
7 , 2
22000
50000
19
= = a 87 , 1
24000
45000
110
= = a
5 , 2
10
87 , 1 7 , 2 6 , 2 2 , 2 14 , 3 5 , 2 5 , 2 12 , 3 12 , 2 65 , 2
1
=
+ + + + + + + + +
= a
As pues, el valor de mercado se expresa en funcin de la produccin bruta por la
ecuacin
V=2,5P
Con la aplicacin del criterio baricntrico se obtiene
47 , 2
24000 22000 25000 29500 20700 28000 28000 24000 40000 32000
45000 50000 65000 65000 65000 70000 70000 75000 85000 85000
2
=
+ + + + + + + + +
+ + + + + + + + +
= a
El valor de mercado segn este criterio y en funcin de la produccin bruta ser
V=2,47P
El criterio de los dos extremos y el criterio del origen no pueden aplicarse en este caso
por no cumplirse la hiptesis fundamental de ambos criterios que establece la
coincidencia de los extremos. (En este ejemplo al valor mnimo no le corresponde la
produccin mnima).
Como la relacin entre el riesgo de heladas y el valor es inversa, para poder aplicar los
criterios baricntrico, de los extremos y del origen hay que realizar un cambio de
variable, introduciendo un coeficiente de seguridad S, que puede ser definido de dos
maneras distintas:
1. Como funcin inversa de riesgo
S=1/R
2. como funcin complementaria del riesgo
S=100-R
La segunda forma posee la ventaja respecto a la primera de su aplicabilidad a todos los
valores posibles del riesgo, incluido el valor 0.
23
Realizando el cambio de variable obtenemos los siguientes valores
V S
85000 100
85000 95
75000 90
70000 80
70000 75
65000 75
65000 75
65000 75
50000 60
45000 50
Aplicando el criterio de los ratios con esta variable
850
100
85000
11
= = a 890
95
85000
12
= = a 830
90
75000
13
= = a 880
80
70000
14
= = a
930
75
70000
15
= = a 870
75
65000
16
= = a 870
75
65000
17
= = a 870
75
65000
18
= = a
830
60
50000
19
= = a 900
50
45000
110
= = a
872
10
900 830 870 870 870 870 930 880 830 890 850
1
=
+ + + + + + + + + +
= a
El valor de mercado sera V=872S
Aplicando el criterio baricntrico se obtiene
S a 870
50 60 75 75 75 75 80 90 95 100
45000 50000 65000 65000 65000 70000 70000 75000 85000 85000
2
=
+ + + + + + + + +
+ + + + + + + + +
=

El valor de mercado sera V=870S
La aplicacin del criterio de los extremos conduce a la expresin
) 50 ( 800 45000
50
) 50 )( 45000 85000 (
45000
1
+ =

+ = S
S
V
La aplicacin del criterio del origen llega a la siguiente expresin
867
150
130000
50 100
45000 85000
3
= =
+
+
= a
Por lo que el valor de mercado ser
V=867S

24
Pueden utilizarse combinaciones lineales de los distintos criterios entre s o ponderando
las variables que pueden influir en el valor de mercado, es decir
) (
) (
2 1
| o
| o
+
+
=
a a
P V
o y | son los coeficientes de ponderacin de los diferentes criterios para una sola
variable explicativa (produccin)
o
| o
| o
+
+
=
S a P a
V
'
1 1

o y | son los coeficientes de ponderacin para varias variables (produccin y
heladas(S)).
25
TEMA3.MTODOBETAODELASDOSDISTRIBUCIONES
BETA

Con este mtodo se busca establecer la relacin existente entre el valor de mercado y
una caracterstica del bien a valorar. Podemos suponer que la funcin que liga las
variables valor de mercado de una finca y variable externa o signo externo es
desconocida en cuanto a su expresin matemtica exacta, pero puede ser estimada
estadsticamente por medio del anlisis de regresin o por otros procedimientos.
Generalmente, dicha funcin viene definida por una ecuacin lineal que se ajusta por
mnimos cuadrados a partir de los datos estadsticos disponibles. Tambin pueden
utilizarse frmulas heursticas que simplifican el anlisis de regresin, y que hemos
considerado como eslabones intermedios entre los mtodos sintticos clsicos y los
mtodos estadsticos-economtricos.
Un enfoque diferente del mismo problema es el anlisis estadstico basado en comparar
dos funciones de distribucin. Este mtodo fue publicado en 1973 con el nombre de
mtodo Beta, y ha sido objeto de diversos trabajos posteriores. Su ventaja principal es
que necesita menos informacin emprica (menor nmero de datos y ms fciles de
investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo, manejando tablas o aplicando la
variante triangular.

1. ELMTODO
Se desconoce la relacin funcional entre la variable valor de mercado y la variable signo
externo, pero se sabe que dicha relacin es montona creciente o decreciente, con lo
cual al crecer el valor del signo externo crece o decrece el valor de la ha de tierra.
La variable valor de mercado se ajusta estadsticamente a una funcin de distribucin
F. La variable signo externo L se ajusta estadsticamente a una funcin de distribucin
G, que pueden ser de igual o distinto tipo y que pueden ser estimadas. Suponemos que
las funciones F y G tienen forma de campana o similar.
La distribucin beta tiene una forma muy parecida a la distribucin normal o curva de
Gauss, esto es, campaniforme, pero con la particularidad de que toda la curva est
acotada en el OX entre un lmite inferior y un lmite superior en lugar de extenderse
entre - y +. Por lo tanto, tiene las principales caractersticas de una distribucin
26
normal; describe fielmente los fenmenos estadsticos normales como son los precios de
mercado y los valores de las variables explicativas. Para la aplicacin de este mtodo
tiene las siguientes ventajas:
1. Si los lmites superior e inferior estn en el eje OX positivo, todos los valores
son positivos, por tanto puede atriburseles un significado econmico.
2. Si se conocen los lmites inferior y superior y tambin la moda, estos tres valores
son suficientes para ajustar la distribucin.
3. En la prctica, aunque se disponga de pocos datos, frecuentemente se pueden
conseguir:
a. El valor ms bajo de mercado, el valor ms alto de mercado y valor de
mercado ms frecuente. Anlogamente, tambin se suele conocer el
mximo, el mnimo y la moda de la variable explicativa.
El mtodo consiste en la comparacin de las curvas de densidad de las distribucin del
valor de mercado y del valor de la caracterstica.
El mtodo comienza ajustando a distribuciones beta la variable valor de mercado (V) y
la variable explicativa que se utiliza, p ej L, calidad del suelo. El valor mximo, mnimo
y la moda son suficientes para ajustar L a una distribucin beta.
Sean:
L
A
=el ms bajo ndice L
L
B
=el ms alto ndice L
L
M
=la moda de los ndices
Estos tres valores determinan una distribucin beta.
27

Anlogamente sean
V
A
=valor ms bajo de mercado
V
B
=valor ms alto de mercado
V
M
=la moda de los valores de mercado
Estos nmeros determinan otra distribucin beta.
Al ms bajo ndice L
A
le corresponden el ms bajo valor de mercado, y al ndice ms
alto L
B
le corresponde el valor ms alto de mercado.
Sean,
L
1
=ndice fiscal de la finca que se desea valorar (conocido)
V
1
=valor de mercado (desconocido) de la finca
V
1
puede encontrarse fcilmente empleando unas tablas de la distribucin beta.
En definitiva, el mtodo exige conocer solamente estos datos, los ndices L
A
, L
B
, L
M,
y
los valores de mercado correspondientes V
A,
V
B,
V
M,
as como el ndice L
1
para la finca
que se quiere valorar. En la prctica esta informacin puede encontrarse mediante una
pequea encuesta, en el caso de que no existan estadsticas de precios.
Se parte de la hiptesis de que los parmetros de la distribucin tienen la forma:
p=h+\2
q=h-\2
Sean a es el extremo inferior de la distribucin, b el extremo superior de la distribucin
y M la moda de la distribucin.
28

En los manuales de estadstica se demuestra que la moda de la distribucin beta depende
de p y q, segn la siguiente ecuacin:
q p
bp aq
M
+
+
=
sustituyendo en esta frmula los valores p y q se obtiene
h
h b h a
M
2
) 2 ( ) 2 ( + +
=
despejando h se obtiene
) ( 2
) ( 2
b a M
a b
h
+

=
Los valores a, b y M se conocen. Sustituyendo estos datos en la ecuacin se calcula h.
conocido h, la distribucin queda perfectamente determinada por los parmetros p y q.
La funcin de densidad f(x, p, q) puede tipificarse mediante el cambio de variable
a b
a x
y

=

2. EJEMPLODEAPLICACIN
Para la valoracin de una finca en Sevilla, donde los valores de mercado oscilan entre
35000 y 80000 pts/ha, segn calidad, siendo el valor de mercado ms frecuente el de
61000 pts/ha. Por otra parte, el importe de la produccin bruta oscila entre 4000 y
10000 `ts/ha, siendo 8000 pts/ha la cifra ms frecuente. La finca objeto de valoracin da
una produccin bruta de 7000 pts/ha.
Podemos atribuir a los valores de mercado una distribucin beta cuy parmetro h
1
es
9
115000 ) 61000 2 (
) 45000 ( 2
1
=

= h
as pues
p
1
=9+\2
q
1
=9-\2
A la variable produccin bruta se le atribuye una distribucin beta cuyo parmetro h
2
es
3
p
2
=3+\2
29
q
2
=3-\2
Si tipificamos la variable produccin bruta, el valor de y para x=7000 se deduce de
5 , 0
6000
4000 7000
1
=

= y
Buscando en las tablas de la distribucin Beta correspondientes a h=3 resulta


Para y=0,5 F(y)=0,101 (fila 50)
En la misma tabla para h=9 para F(y)=0,101 se obtiene y=0,43
30
Deshaciendo la tipificacin
35000 80000
35000 '
43 , 0

=
X

X=54.350 pts/ha

3. VARIANTETRIANGULAR
El razonamiento es el mismo. La diferencia consiste en que las curvas campaniformes
se sustituyen por tringulos.

El rea del tringulo, como ocurre siempre en las funciones de densidad, es igual a 1,
por tanto
1=(L
B
-L
A
)*H
M
/2
H
M
=2/ L
B
-L
A
La misma distribucin se aplica a los valores de mercado.
La principal ventaja de la distribucin triangular es que el valor de mercado puede
calcularse indistintamente por frmulas matemticas sencillas o por tablas, con
resultados parecidos a los obtenidos con la distribucin beta.
Cuando se utilizan frmulas conviene distinguir varios casos, segn el valor que tome la
variable explicativa y la variable valor de mercado en la finca objeto de valoracin
respecto a los valores modales de ambas variables.
1. La variable explicativa de la finca L
1
toma un valor inferior al valor modal L
M
y
el valor de mercado V
1
toma un valor inferior al valor modal V
M
.
L
1
<L
M

V
1
<V
M

El valor de mercado de la finca se obtiene por igualdad de los tringulos AST y
AST, mediante la expresin
31

) )( (
) )( ( ) (
1
1
A B A M
A B A M A
A
L L L L
V V V V L L
V V


+ =
2. Tanto la variable explicativa L1 como la variable valor de mercado V1, toman
valores superiores a sus respectivos valores modelas LM y VM.
L
1
>L
M

V
1
>V
M

El valor de mercado de la finca se obtiene por igualdad de los tringulos TSb y TSB
mediante la expresin
) )( (
) )( ( ) (
1
1
A B M B
A B M B B
B
L L L L
V V V V L L
V V


=

3. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor superior al valor modal LM,
mientras el valor de mercado de la finca V1 toma un valor inferior
L
1
>L
M

V
1
<V
M

El valor de mercado se obtiene por igualdad de los tringulos AST y AST, mediante
la expresin
) )( (
) )( (
) (
1
2
1
1 A B A M
A B M B
B
A
V V V V
L L L L
L L
V V
|
|
.
|

\
|


+ =

4. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal LM,
mientras el valor de mercado de la finca V1, toma un valor superior
L
1
<L
M

V
1
>V
M

El valor de mercado se obtiene por igualdad de los tringulos A`S`T` y AST, mediante
la expresin
) )( (
) )( (
) (
1
2
1
1 A B M B
A B A M
A
B
V V V V
L L L L
L L
V V
|
|
.
|

\
|


=
EJEMPLO
VA=1000000 pts/ha
VB=1800000 pts/ha
VM=1500000 pts/ha
LA=35
LB=50
32
LM=40
Para una finca cuyo ndice de calidad sea L1=36
El valor de mercado ser
pts V 61 , 1073029
) 35 50 )( 35 40 (
) 1000000 1800000 )( 1000000 1500000 ( ) 35 36 (
1000000
1
=


+ =
Para una finca cuyo ndice de calidad sea L1=41
21 , 1428952 ) 1000000 1800000 )( 1000000 1500000 (
) 35 50 )( 40 50 (
) 41 50 (
1 1000000
2
1
=
|
|
.
|

\
|


+ = V

El mtodo con otras funciones de distribucin
El mtodo de comparacin de funciones de distribucin puede utilizar otras funciones
distintas de la Beta y la triangular. As, el uso de la distribucin rectangular simplifica
los clculos, reducindolos a la frmula
) (
) )( (
1
1
A B
A B A
A
L L
V V L L
V V

+ =
Sin embargo, con la distribucin rectangular se pierde informacin, ya que no
intervienen los valores modales.
Existe tambin la posibilidad de combinar una distribucin para la variable explicativa
con otra distinta para la variable valor de mercado.
33
TEMA4.ELMTODOANALTICOCLSICO
Es el mtodo que establece la ley 8/2007 para valoraciones en el nuevo rgimen estatal
del suelo. El sistema actual de valoracin catastral rstica se basa en esta metodologa,
ya que segn la disposicin transitoria segunda de la LRHL, todava vigente, la rentas
potenciales calculadas en 1982 para la Contribucin Territorial Rstica se capitalizan a
un tipo del 3% para obtener los valores catastrales.
El mtodo analtico aparece en una poca ms tarda que el mtodo sinttico. Cuando se
empez a aplicar, los expertos no lo acogieron con simpata por dos razones. La primera
fue que el mtodo analtico les pareca menos propio de especialistas que el mtodo
sinttico. El mtodo analtico consiste en la capitalizacin de la renta de la tierra a un
tipo de inters fijado por la autoridad, y los expertos crean que la capitalizacin a un
tipo de inters dado poda hacerla cualquier persona. La segunda razn fue que el
mtodo analtico dejaba a los expertos un margen mucho menor que el mtodo sinttico
para la defensa de su criterio personal en cuanto al valor de una finca.
El mtodo analtico tiene como fundamento la capitalizacin de una renta de la tierra. El
valor de capitalizacin se obtiene mediante la frmula:
R
r
V
100
=
donde r es el tipo de inters del capital a largo plazo y R es la renta de la finca.
Se basa en que la hiptesis de que el valor de mercado de una finca de renta R euros al
ao es igual a la suma de dinero que habra que prestar a largo plazo para conseguir
unos intereses de cuanta equivalente a la renta de la finca. El valor de mercado
coincidir entonces con el valor de capitalizacin.
Pero esta hiptesis no se suele cumplir, slo se cumplira en el caso de que una
inversin en fincas rsticas pudiera ser equiparada a una inversin financiera como los
prstamos a largo plazo.
En la prctica, la capitalizacin se efecta a un tipo r distinto del tipo de inters de los
prstamos a largo plazo. Los peritos valoradores tratan de elegir un tipo r tal que el
valor de capitalizacin calculado mediante esta frmula se aproxime lo ms posible a un
valor de mercado.
No existe ningn criterio absoluto e indiscutible para elegir el tipo r.
1. CONCEPTODERENTA
34
La renta de la tierra, R, puede interpretarse de dos modos diferentes:
- Como el canon arrendatario que se paga por la finca, o que podra pagarse por la finca
si estuviese arrendada.
Ej: una finca es arrendada por 61000 pts/ao y se considera adecuado un tipo de
capitalizacin del 5%, el valor de capitalizacin de la finca ser
pts V 1220000 61000
5
100
= =
- Como la renta calculada. Si la finca es explotada directamente por el propietario, el
cual obtiene unos ingresos y corre con unos gastos de explotacin. Si de los ingresos se
deducen los gatos de explotacin y el inters de los capitales propios, la diferencia que
resulta es la renta calculada de la finca.
Si, en el caso anterior, en vez de arrendar la finca, se dedica al cultivo de cereal con
unos ingresos de 2290 y unos gastos de 1070, la renta calculada ser
La renta calculada ser 2290-1070=1220
Y su valor de capitalizacin
24400 1220
5
100
= = V
2. EL TIPO DE CAPITALIZACIN
El tipo de capitalizacin depende de la seguridad y de la liquidez de la inversin. Puede
afirmarse que a igualdad de otras circunstancias, el tipo de capitalizacin ha de elegirse
tanto ms bajo cuanto mayor sea la seguridad. Tambin, a igualdad de otras
circunstancias, ha de elegirse tanto ms bajo cuanto mayor sea la liquidez.
Para demostrarlo se pueden considerar dos inversiones A y B que tiene
aproximadamente el mismo grado de liquidez. La renta calculada para la inversin A es
igual a la renta calculada para la inversin B. Existen unos riesgos de que las rentas de
A y B no alcancen las cifras previstas. Supongamos que los riesgos de la inversin A
sean muy superiores a los de la inversin B. Segn esto, el valor de mercado de la
inversin A ha de ser menor que el de la inversin B, ya que para una misma renta
calculada y para un mismo grado de liquidez, la inversin A es menos segura que la B.
Sean
r
A
tipo de capitalizacin que estima el valor de mercado de A
r
B
tipo de capitalizacin que estima el valor de mercado de B
V
A
valor de mercado de A
V
B
valor de mercado de B
35
R renta calculada, la misma en ambas inversiones
Aplicando la frmula a la inversin A y B se tiene
R
r
V
A
A
100
=
R
r
V
B
B
100
=
Como el valor de mercado de A es menor que el de B
R
r
R
r
B A
100 100
<
para que se verifique esta ecuacin debe cumplirse que
r
A
>r
B

Por lo tanto, debe elegirse un tipo de capitalizacin ms bajo para la inversin menos
arriesgada, como se quera demostrar.

El mtodo analtico tiene varios inconvenientes graves que hacen difcil su aplicacin
correcta, como son:
- Falta de precisin sobre el concepto de valor que se pretende estimar con l.
- Arbitrariedad en la eleccin del tipo de capitalizacin
- Dificultad de separar contablemente la renta de la tierra del beneficio
empresarial.
La falta de precisin sobre el concepto de valor que se pretende estimar con l, se debe a
que, mientras en los mtodos sintticos queda bien claro desde el principio que el valor
que se quiere estimar es el valor probable de mercado, en el mtodo analtico los
distintos autores no se ponen de acuerdo en que valor se puede estimar con este mtodo,
algunos afirman que es el valor actual, otros el valor en venta, el valor probable, etc.
El mtodo analtico no proporciona ningn criterio preciso que permita elegir con rigor
cientfico el tipo de capitalizacin a emplear en los clculos. Al carecer de un criterio de
aplicacin general, lo valoradores han solido seguir algunos de los siguientes
procedimientos:
1. En ciertos casos, adoptan el tipo de capitalizacin legal. No existe ninguna garanta
de que este tipo de capitalizacin proporcione una buena estimacin del valor de
mercado. Es simplemente un valor legal que tan slo puede invocarse a efectos
jurdicos.
36
2. En otros casos los expertos no calculan el valor de mercado por el mtodo analtico,
sino que tratan de justificar un informe basndose en este mtodo. Para ello determinan
a priori el valor de mercado de la finca objeto de valoracin, ya sea con el apoyo de
mtodos sintticos o recurriendo a su experiencia, a las informaciones de los
agricultores o de los agentes inmobiliarios. Una vez estimado de este modo el valor de
mercado, algunos expertos prefieren presentar su informe como si lo hubieran calculado
por el mtodo analtico, y para ello proceden de la siguiente manera:
-
Una vez estimado el valor V
M
- Se estima la renta de la finca, R. Esta renta puede ser una renta calculada o una
renta efectivamente pagada por un arrendatario al propietario.
- Para que al capitalizar la renta R resulte el valor de mercado V
M
es preciso
capitalizar a un tipo
r = R/V
M
La dificultad de separar contablemente la renta y el beneficio. El clculo de la renta de
una finca se realiza mediante el anlisis contable de los gastos e ingresos del
aprovechamiento de la tierra segn la ecuacin
I-G=R+B
I = ingresos anuales
G = gastos anuales
R = renta de la finca
B = beneficio empresarial
La primera dificultad que aparece en la prctica es la fijacin de los rendimientos de las
cosechas, de los precios de los productos y de los costes por unidad de superficie. Para
fijar el beneficio empresarial de una parcela hay que tener en cuenta el tamao de la
empresa, su organizacin y el porcentaje que dentro de ella representa la parcela a
valorar.
La dificultad de separar contablemente la renta de la tierra R del beneficio empresarial
B puede ser superada capitalizando la suma R+B. Se capitaliza la ganancia, que incluye
ambos trminos.
Este enfoque presenta un particular inters cuando se trata de una tasacin por causa de
expropiacin forzosa. Si el propietario de la finca es a su vez un empresario que explota
la finca, parece justo indemnizarle no slo por la prdida de la finca, sino tambin por el
perjuicio que se le ocasiona como empresario. Este perjuicio puede medirse por la
disminucin del beneficio como consecuencia de la expropiacin.
37
3. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN APLICANDO LA
TEORA DE LA DECISIN
Algunos autores han propuesto aplicar la teora de juegos, que es una de las ramas de la
teora de la decisin, a la determinacin del tipo de capitalizacin. Supongamos que se
quiere valorar la finca A por el mtodo analtico. Previamente se ha calculado la renta
R. El valorador puede optar por un tipo u otro de capitalizacin; p ej, puede elegir uno
de los tipos r
1
, r
2
, r
3
, o r
4
. Para cada uno de estos cuatro tipos resulta un valor de
capitalizacin para la finca A. Estos 4 valores de capitalizacin son:
V
1
=R/r
1

V
2
=R/r
2

V
3
=R/r
3

V
4
=R/r
4

La eleccin del tipo de capitalizacin se puede plantear como un problema de aciertos o
de equivocaciones. Capitalizando a un cierto tipo, el valorador acierta con el valor
correcto de la finca, mientras que si capitaliza con alguno de los restantes comete un
error. El tipo de capitalizacin correcto no puede conocerse de antemano con absoluta
certeza, ya que depende de lo que ocurra en el futuro. Si en el futuro las circunstancias
econmicas se presentan favorables para los cultivos de la finca A, el tipo de
capitalizacin correcto ser ms bajo que si las circunstancias se presentan
desfavorables. Por lo tanto, la naturaleza puede jugar cualquiera de los cuatro tipos
posibles de capitalizacin. Por su parte, el valorador puede jugar tambin con cualquiera
de los 4 tipos de capitalizacin, segn el que elija para realizar los clculos.
Si el valorador juega, p ej, el tipo r
3
, y la naturaleza juega el tipo r
4
, el perito comete un
error que es igual a la diferencia
3 4
43
r
R
r
R
e = =
Se llega as a la matriz de un juego contra la naturaleza, cuyos elementos son los
posibles errores de valoracin. Esta matriz es

Naturaleza
r
1
r
2
r
3
r
4


Valorador
r
1
0 e
21
e
31
e
41

r
2
e
12
0 e
32
e
42

38
r
3
e
13
e
23
0 e
43

r
4
e
14
e
24
e
34
0

Si los errores se toman en valor absoluto e21=e12, etc, la matriz es simtrica. En cuanto
a los elementos de la diagonal principal, todos ellos son nulos, ya que corresponden a
casos en los que el perito valorador acierta plenamente con el tipo de capitalizacin
correcto.
Aplicando a la matriz anterior un criterio de la teora de juegos, como puede ser el de
Wald, que se basa en los mnimos para escoger la mejor opcin, escogiendo aquella en
la que el mnimo sea menos malo, el valorador puede elegir el tipo de capitalizacin.
4. ELECCINDELTIPODECAPITALIZACINMEDIANTE
MTODOSESTADSTICOS
Suponemos que se posee informacin acerca de recientes transacciones de fincas A1,
A2, A3,, An. Todas estas fincas se pueden clasificar como de un cierto tipo T. Se
conocen los precios de compraventa P1, P2,, Pn, correspondientes a dichas
transacciones. Tambin se conocen o pueden calcular las rentas R1,,Rn de cada una
de las fincas. Sea la ecuacin de regresin:
y=ax + b + c
donde
y = valor de mercado de una finca de tipo T
x = renta de una finca de tipo T
a, b = parmetros de la regresin
c = error aleatorio
Los parmetros a y b pueden estimarse ajustando por mnimos cuadrados esta ecuacin.
As pues, la ecuacin lineal y=ax+b, permitir estimar el valor de mercado P de una
finca A, cuya renta es R, con tal de que A pueda ser clasificada como del tipo T. Para
ello bastar con sustituir en la ecuacin anterior la variable x por su valor R, se tendr:
P=aR+b
En lugar de ajustar a la nube de puntos la ecuacin anterior, se podra ajustar la
ecuacin ms simplificada; y = ax + c cuyas variables tienen el mismo significado.
Por lo tanto, la ecuacin lineal sin trmino independiente sera y =ax, que podra
aplicarse a la estimacin del valor de mercado de una finca de renta R segn la frmula
P=aR, lo que permitira calcular P de modo sencillo.
39
Si se hace a=1/r
0
, lo cual equivale a un sencillo cambio de notacin, sustituyendo en la
ecuacin anterior se tiene P=R/r
0
. Esta expresin coincide con la frmula de
capitalizacin V=R/r. De modo que se podra obtener r.
Ejemplo:
Se posee la informacin siguiente sobre valores de mercado Z y rentas R de unas casas
rurales
Z() R(/ao)
3209 144
3233 144
3354 144
3360 144
3756 144
4051 156
4159 161
4388 171
5060 179
4604 181
4952 191
5824 191
4730 191
5902 196
4952 199
Ajustando por mnimos cuadrados la funcin
Z=aR=R/r
0

Resulta
a=25,74 25,74=1/ r
0
r
0
=0,04
5. ELECCINDELTIPODECAPITALIZACINPOR
MTODOSSINTTICOS
Hemos visto que los mtodos estadsticos pueden ser utilizados para la eleccin del tipo
de capitalizacin, pues los mtodos sintticos tambin pueden utilizarse para este fin,
tomando como variable explicativa la renta de la tierra.
En el caso del ejemplo anterior, la estimacin de r por el criterio baricntrico sera:
Z = 65534
40
R = 2536
a=65534/2536 = 25,8%
r = 100/a = 3,9%
Por el criterio de los ratios sera;
a
1
=3209/144=22,2% a
5
=26,0%
a
2
=22,4% a
6
=25,9%
a
3
=23,2% a
7
=25,8%
a
4
=23,3% a
8
=25,7%
a
9
=28,2% a
10
=25,4%
a
11
=25,9% a
12
=30,7%
a
13
=24,7% a
14
=30,1%
a
15
=24,8%
La media de a es 384,3/15=25,6%, de donde r=100/a=3,9%
6. TIPO DE INTERS EN EXPROPIACIONES
El tipo de inters debe ser similar al que est utilizando el mercado respecto a
operaciones comparables. No puede ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo
medio de la deuda del Estado, con vencimiento superior a dos aos o con vencimiento
igual o superior a cinco aos, segn la finalidad de la valoracin.
Para su determinacin se tomar el tipo medio durante un periodo continuado no
inferior a tres meses ni superior a un ao contados antes de la fecha de la tasacin.
El tipo medio deber haber sido publicado por un organismo pblico o por un mercado
organizado.
www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a2116.pdf
www.bde.es/webbde/es/secciones/informes/banota/series.html
41



42




7. LIMITACINDELHORIZONTETEMPORAL
La capacidad productiva de la tierra suele tener una duracin prcticamente ilimitada.
No existe otro bien econmico comparable a la tierra en cuanto a duracin o
permanencia de su valor econmico. Esta es la principal razn por la cual en el mtodo
clsico se considera que la renta de la tierra tiene un horizonte temporal ilimitado, esto
permite utilizar frmulas de capitalizacin con rentas o ganancias que se extienden hasta
43
el infinito. Sin embargo, la frmula de capitalizacin V=100R/r se obtiene suponiendo,
no slo que la duracin de la renta no tiene lmite sino que adems se mantiene
constante durante los aos sucesivos. Y este supuesto s es difcil de creer, sobre todo
para actividades agrarias, que llevan consigo una fuerte variacin temporal en sus
rendimientos fsicos.
Tanto las variaciones tcnicas como econmicas de los rendimientos pueden ser
estimadas en algunos casos mediante la utilizacin de series cronolgicas, donde estos
rendimientos aparecen en funcin del tiempo. Mediante regresin se puede obtener una
funcin que determina el rendimiento en funcin del tiempo.
Las variaciones temporales de rendimientos y rentas no permiten utilizar en muchos
casos la frmula de capitalizacin convencional, que supone rentas constantes y
duracin infinita. Por ello, se suele limitar el horizonte temporal a un nmero
determinado de aos, suficientemente grande pero acotado, y despreciar los sumandos
posteriores. De modo que se obtiene

= +
=
n
i
i
i
r
R
V
1 ) 1 (

donde V es el valor de la finca, R es el arrendamiento o la renta calculada, r es el tipo de
capitalizacin y n es el horizonte temporal, es decir, el nmero de aos.
8. ELTIPODECAPITALIZACINENLAPRCTICA
El problema ms difcil que se le presenta al valorador de fincas rsticas es la eleccin
del tipo de actualizacin que ha de emplear en sus clculos. El tipo de capitalizacin (o
de actualizacin) vara mucho de unas inversiones a otras, segn la liquidez y seguridad,
entre otras variables, as como segn la mayor o menor tasa de inflacin y otras
circunstancias macroeconmicas, de modo que en una misma poca hay distintas tasas
de actualizacin que, a su vez, hay que cambiar al cabo de pequeos perodos de
tiempo.
En principio, el tipo de actualizacin puede calcularse de dos maneras distintas, segn
se trate de dinero propio o de dinero prestado. En el primer caso, si el inversor posee
recursos suficientes para abordar la inversin, la tasa de actualizacin se calcula como
un coste de oportunidad, en el sentido de igualarlo a la rentabilidad que se puede
obtener de esa cantidad de dinero dedicndola a inversiones alternativas. En segundo
lugar, si el inversor ha de obtener el dinero prestado, se considera la tasa de
44
actualizacin como igual al coste del dinero a largo plazo, coste que puede ser diferente
dependiendo de las caractersticas de la inversin y del inversor.
En pocas de escasa inflacin y estabilidad de la economa, la comparacin entre
inversiones alternativas es relativamente fcil y estable, el dinero de los bancos tiene un
coste homogneo y estable. Por el contrario, en pocas de inflacin moderada o alta, la
comparacin se hace sumamente difcil, ya que las expectativas sobre las alzas de
precios repercuten de manera muy distinta en las inversiones alternativas y hacen
muchas veces inaplicable la comparacin entre ellas.
9. LAPLUSVALA
La mayora de las inversiones productivas (maquinaria, etc) sufren una fuerte
devaluacin a lo largo del tiempo como consecuencia del deterioro fsico de los activos
y de su obsolescencia. Su valor residual (valor de la inversin al final de su vida til)
apenas tiene importancia en trminos reales. Ahora bien, si contabilizamos en trminos
monetarios, la inflacin puede compensar, total o parcialmente, este efecto
producindose a veces una recuperacin del coste de inversin.
Sin embargo, las fincas rsticas tambin se diferencian del resto de las inversiones
productivas en cuanto a su valor residual, ya que debido al carcter imperecedero de la
tierra este valor residual suele aumentar con el paso del tiempo en trminos monetarios
y, a veces tambin en trminos reales. Esto es la plusvala de los inmovilizados. Esta
plusvala es real cuando la tasa de crecimiento del precio del activo es mayor que la tasa
de inflacin.
Por lo tanto, se trata de una nueva componente a considerar en el clculo del tipo de
capitalizacin de la tierra. Se trata del efecto plusvala que, en caso de ser una plusvala
real, puede conducir a un fuerte cambio en el tipo de capitalizacin real de la renta, si la
plusvala no se agrega en el clculo como una renta adicional.

10. EJEMPLODEVALORACINCONELMTODO
ANALTICO
45


46

TEMA5.LOSMTODOSESTADSTICOSOECONOMTRICOS
Hemos visto que los mtodos sintticos clsicos no son ms que mtodos estadsticos en
embrin y su desarrollo conduce a los mtodos de regresin con una sola variable. En
cuanto al mtodo analtico clsico, sabemos que una de las posibles maneras de estimar
el tipo de capitalizacin es recurrir a una regresin simple, sin trmino independiente
cuya variable endgena sea el valor de mercado y cuya variable exgena sea la renta de
la tierra.
Partimos del siguiente cuadro donde figuran los precios de compraventa, as como
algunas caractersticas agronmicas para una serie de parcelas.
Parcela Precio
compraventa
/ha
(V)
Produccin
bruta /ha
(P)
Riesgo de
heladas %
(Rh)
Edad
plantacin
(aos)
(E)
1 85000 32000 0 12
2 85000 40000 5 30
3 75000 24000 10 7
4 70000 28000 20 13
5 70000 28000 25 16
6 65000 20700 25 7
7 65000 29500 25 18
8 65000 25000 25 10
9 50000 22000 40 15
10 45000 24000 50 20
Eligiendo las 3 primeras variables que aparecen en el cuadro se ajusta una ecuacin de
la forma
V = aP + bRh + c
V = 0,32P -765Rh + 75750
Donde la variable endgena valor de mercado V queda explicada por las variables
exgenas valor de la produccin bruta P y riesgo de helada Rh (% de aos en que se
registr una helada de cierta consideracin).
Los coeficientes de la ecuacin proporcionan el peso relativo de cada una de las
variables en el valor de mercado.
Esta ecuacin de regresin puede servir para valorar parcelas de caractersticas similares
a las de este cuadro. El valor de mercado resulta de sustituir en dicha ecuacin de
regresin las variables P y Rh por los valores correspondientes a la parcela a valorar.
1. LAELECCINDELASVARIABLESEXGENAS
47
El error que se comete al tomar por valor de mercado de una finca el valor estimado a
travs de la regresin, es funcin de los coeficientes de correlacin de cada una de las
variables exgenas con la endgena, as como de los coeficientes de correlacin de estas
variables exgenas entre s. Ser tanto menor cuanto ms variables exgenas tomemos,
pero la falta de datos impide que la dimensin de la regresin sea tan grande como
queramos. Por ello resulta sumamente importante saber qu variables exgenas deben
utilizarse en cada caso concreto.
Para ello, se puede proceder a estudiar el coeficiente de correlacin parcial entre cada
variable exgena y la variable endgena, con el fin de despreciar aquellas variables
exgenas cuyo coeficiente de correlacin parcial no sea significativo.
Una vez eliminadas aquellas variables poco significativas en funcin de su coeficiente
de correlacin parcial, se proceder a elegir de entre las que queden, aquella que tenga
un coeficiente de correlacin parcial mayor, despus la segunda que tenga mayor
coeficiente de correlacin, y as sucesivamente hasta que el coeficiente de correlacin
mltiple nos determine un nivel de explicacin de la variable endgena satisfactorio. El
cuadrado del coeficiente de correlacin se denomina coeficiente de determinacin D y
se interpreta como la proporcin de la varianza de la variable endgena explicada por
las variables exgenas.
Cuando se utilizan regresiones con muchas variables exgenas se pueden presentar
problemas de multicolinealidad al existir correlacin entre varias variables exgenas.
Entonces conviene eliminar algunas variables exgenas con el fin de disminuir o
eliminar la multicolinealidad. Esta eliminacin de variables exgenas se realiza a travs
del anlisis factorial, con la introduccin de combinaciones lineales de las variables
exgenas que cumplen determinados requisitos.
2. LAELECCINDELAFUNCIN
Una vez elegidas las variables exgenas que van a intervenir en el modelo
economtrico, se debe proceder al establecimiento de la funcin que las relaciona con la
variable endgena. La funcin ms utilizada es la funcin lineal con trmino
independiente, que para dos variables exgenas se reduce a:
V = a
1
x
1
+ a
2
x
2
+ ++ a
n
x
n
+ a
3
donde V sera el valor buscado, x1xn las variables exgenas explicativas del valor y
a1,, an los parmetros del modelo de regresin.
48
Lo que implica aceptar la suposicin de que las variables exgenas influyen de manera
lineal y constante sobre la variable endgena. Aunque este supuesto puede no convenir
en algunos casos, su simplicidad lo hace ventajoso en la inmensa mayora de las
valoraciones prcticas.
Sin embargo, para algunas valoraciones pueden dar mejor resultado otro tipo de
funciones, como las utilizadas en la teora de la produccin agraria. Por ejemplo, la
funcin cuadrtica
6 2 5 1 4 2 1 3
2
2 2
2
1 1
a x a x a x x a x a x a V + + + + + =
o la funcin de Cobb-Douglas
3 2
2 1 1
a a
x x a V =
La funcin cuadrtica permite recoger efectos de las variables exgenas sobre la
endgena que no sean constantes, sino crecientes en un intervalo y decrecientes en otro.
Asimismo, recoge efectos producidos por las variables de manera sinrgica, como se
observa en el trmino a3, donde ambas variables actan multiplicando sus efectos.
3. TOMADEDATOS
Los mtodos economtricos habran tenido un mayor desarrollo en valoracin agraria, a
no ser por la dificultad, insalvable en muchas comarcas, que supone la toma de datos
fiables en cantidad suficiente para aplicar con un mnimo de garanta estos mtodos. La
falsedad de los datos sobre precios de compraventa en notaras y registros de la
propiedad, as como la falta de transparencia en las transacciones, hace inaplicable el
mtodo all donde no se cuenta con una buena red de informacin.
4.EJEMPLOSDEVALORACIN
1.- Martnez, I. (1995). Modelos analgicos de valoracin de Bienes Inmuebles. Una
aplicacin a la valoracin agraria en la Rioja. Tesis doctoral. Universidad Politcnica de
Valencia.
En este trabajo se ha calculado la siguiente ecuacin
V = -126,492 + 21,305 C + 30,692 P 1,089 M + 18,368 E + 6, 192 A + 10,938 D +
2,805 J + 16,147 U
siendo
V = valor de mercado en pts/ha
C = cultivo de la parcela que toma valor de 1 a 13
P = sistema de regado que toma valor de 1 a 5
49
M = distancia del municipio en que se halla la parcela al municipio con parcelas de
valor mximo
E = expectativas de uso de la parcela que toma valor de 1 a 7
A = clase de acceso a la parcela que toma valor de 1 a 13
D = cantidad de suelo que toma valor de 1 a 5
J = mejoras estructurales que toma valor de 1 a 14
U = variable dicotmica que toma el valor 1 o 0 segn existan o no posibilidades de
anexionar la parcela a otra lindante.

2.- Garca, R. (1995). Modelos de valoracin fiscal. Tesis doctoral. Universidad
Politcnica de Valencia.
Segura, B., Garca, B., Vidal, F. (1997). Modelos economtricos de valoracin.
Aplicacin a la valoracin fiscal. Revista Investigaciones Agrarias.
En estos trabajos se presentan las siguientes funciones de regresin:
V = 1782,39 0,19 S
2
33,61Va 35,21C 16,77H 225,39U + 170,31E + 8,31F
2

0,51F
3

V = 1387,03 37,08Va 43,99C 42,79H 114,38U 21,35A + 13,06F
2
0,41F
3

siendo
V = valor de mercado de la parcela
S = superficie de la parcela
Va = ndice de la variedad que toma valores de 1 (mayor cantidad) a 10 (menor
cantidad)
C = ndice microclimtico que toma valores de 1 a 10
H = ndice de homogeneidad del cultivo que toma valores de 1 a 10
U = ndice de ubicacin de la parcela que toma valores de 1 a 10
E = variable dicotmica que indica la existencia o no de electrificacin
F = variable de naturaleza cronolgica que indica la fecha de transaccin o valoracin
de la parcela
A = ndice de calidad de los accesos de 1 a 10.

3.- Otro ejemplo son las siguientes ecuaciones para diversos aprovechamientos en la
provincia de Crdoba
Campia bajo regado V = 1718190 + 458,035 R
R = rendimiento en kg de maz/ha
50
Campia via V = 66983 + 240,274R 0,0087 R
2
/ V = 1175870 + 105,039R
R = rendimiento en kg de uva/ha
Olivar V = 297664 + 941,57R 0,032 R
2
/ V = 336657 + 717,36R
R = rendimiento en kg aceituna/ha
Campia secano V = 1088000 + 0,035 R
2
+ 32,82 R / V = 797,017 + 245,068R
R = rendimiento en kg trigo/ha
Campia olivar V = 1486390 + 0,090 R
2
124,771R
V = 736625 + 420,289R
R = rendimiento en kg aceituna/ha