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ESTE SUPLEMENTO FAZ PARTE INTEGRANTE DO DIRIO ECONMICO N 5366 DE 16 DE FEVEREIRO DE 2012 E NO PODE SER VENDIDO SEPARADAMENTE

Consultrio: Lei do

ARRENDAMENTO
Saiba tudo o que vai mudar com a nova Lei das Rendas
Parlamento comea hoje a discutir a Lei e o Governo admite ajustamentos para reforar apoios sociais Conhea a novas regras para despejos, obras e arrendamento comercial Cinco escritrios de advogados esclarecem todos as dvidas levantadas pelos leitores do Dirio Econmico

Joo Paulo Dias

II Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

CONSULTRIO: LEI DO ARRENDAMENTO

SO CINCO OS DIPLOMAS sobre alteraes aos regimes jurdicos do arrendamento e reabilitao que esto hoje em discusso no Parlamento. O Governo mostra abertura a alteraes proposta sobre rendas, que, no seu entender, resolve os principais problemas. Esta reforma j foi apelidada de lei do despejo pelos inquilinos e considerada insuficiente pelos proprietrios.

Lei das rendas vai ser melhorada mas apenas para casos sociais
O PSD e o CDS querem alterar proposta do Governo para proteger situaes de maior fragilidade. Oposio, inquilinos e comrcio alertam para ruptura social.
INS DAVID BASTOS
ines.bastos@economico.pt

uando hoje se sentarem no hemiciclo da Assembleia da Repblica para debaterem o novo Regime do Arrendamento Urbano, que liberaliza as rendas antigas, os partidos tm uma certeza: o Governo, leia-se tambm, o PSD e o CDS, esto disponveis para alterar a proposta inicial. Melhor-la, preferem dizer os deputados da maioria. E o termo melhorar no dito em vo, nem por acaso: que a disponibilidade para introduzir mexidas no novo regime tem limites rgidos e, vistas bem as coisas, as mexidas incidem, sobretudo, em situaes-limite de vulnerabilidade ou fragilidade social. o caso, por exemplos, de alguns idosos com mais de 65 anos com uma renda mensal de cerca de 200 euros. Se a proposta do Governo admite a actualizao da renda, bem como o despejo na falta de pagamento, a maioria tem abertura para aligeirar o regime, estando nesta situao mais de 130 mil idosos. o caso da introduo da renda intermdia (entre 200 a 500 euros) para fogos devolutos, que poder abranger mais de 150 mil famlias. o caso, ainda, do apoio aos desempregados. De resto, a margem para alteraes apertada e os principios-base que nortearam o novo regime - liberalizao das rendas (regime transitrio de cinco anos para contratos anteriores a 1990), despejos rpidos ou simplificao da denncia de contratos - vo manter-se. Ao tomar a iniciativa de fazer estas mexidas, PSD e CDS esvaziam muitas das propostas da oposio. H pilares fundamentais para ns, como a actualizao da renda por negociao, a desjudicializao dos despejos, a flexibilidade dos contratos e a simplificao das denncias para obras, disse ao Dirio Econmico o deputado social democrata Antnio Amaro Leito. E dentro destas balizas que o PSD admite fazer melhoramentos, seja nos procedimentos dos despejos, no prazo mnimo dos contratos, na transio das rendas antigas ou nos contratos comerciais. Com uma linha orientadora: olhar a casos mais sensveis e, dessa forma, travar a onda de crticas da oposio, do turismo, do comrcio, dos inquilinos e, at, dos senhorios. Foram mais de 20 as entidades que a Comisso do Ambiente ouviu e todas elas apontaram crticas ao impacto negativo que, em momento de

Novas regras

1 Actualizao
Rendas congeladas sero actualizada num espao de cinco anos para quem no tenha incapacidade financeira. Negociao Senhorio prope nova renda. Inquilino sugere novo valor. Renda fica pelo valor mdio das duas propostas. Pode ser criada regime intermdio para pessoas com mais carncias.

3 Falta de acordo
Acordo falha e inquilino tem seis meses para sair e recebe indemnizao 60 vezes o valor mdio. Despejos Quem no paga duas renda seguidas pode ser despejado, num processo que dura trs meses.

5 Transio
Idosos com mais de 65 anos, deficientes ou pessoas sem recursos vo ter regime especial. aqui que a maioria pode mexer, reforando as salvaguardas. Obras Os senhorios podem despejar os inquilinos desde que aleguem necessidade de obras profundas. Pode haver aqui mexidas para salvaguardar casos sociais. Regime fiscal Ministra quer criar taxa liberatria para quem arrenda. Ainda est em estudo.

crise, a liberalizao pode ter na vida de centenas de famlias e na sade financeira de milhares de empresas ou lojas, causando uma ruptura social. E a maioria sabe que, hoje, no debate, vo chover crticas da oposio. No queremos desvirtuar o que essencial, mas estamos abertos a melhorar a proposta, porque h questes sociais que tm que ser mais protegidas, reconheceu ao Dirio Econmico o deputado do CDS Altino Bessa, para quem preciso proteger os comerciantes com rendas antigas que fizeram investimentos e ainda esto a amortizar esse investimento. O arrendamento comercial uma das principais preocupaes do PSD, CDS e dos inquilinos. O Bloco de Esquerda e o PCP acusaram o Governo de expulsar as pessoas das suas casas e o PS olhou com desconfiana para o Balco Nacional do Arrendamento que o Governo vai criar para acelerar os despejos. Nesta matria, os socialistas, que propem que o despejo seja entregue a advogado, notrio ou solicitador, vo esbarrar na oposio do PSD e CDS. J na criao de uma taxa liberatria para o investimento em arrendamento PS e Executivo esto de acordo. O BE far hoje uma interveno muito crtica e pedir que a actualizao das rendas anteriores a 1990 se faa em 15 anos (Governo quer cinco), mas no ter sucesso. E quando a oposio alegar que esta uma lei de despejos e no de arrendamento, a maioria acenar com a abertura para melhorar o regime em sede de especialidade e acautelar os casos de maior fragilidade social. Mas tambm dir que o novo regime vai permitir colocar no mercado mais de 700 mil fogos devolutos e incentivar, indirectamente e a mdio prazo, a descida das rendas. A prpria ministra responsvel pelo novo regime mostrou convico de que a proposta que sair do Parlamento para Belm ser bem boa. A esquerda no tem a mesma convico e at j usa o argumento da inconstitucionalidade - est em causa Direito Habitao -, como que num piscar de olhos a Cavaco, que ter a palavra final: ou veta, ou promulga ou envia para o Tribunal Constitucional. Se promulgar, no Vero, acredita a ministra Assuno Cristas, a actualizao das rendas (com excepo das que dependem de uma avaliao patrimonial das Finanas) e os processos rpidos de despejo j estaro no terreno.

Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico III

A ERA PORTUGAL quer lanar um programa de arrendamento dirigido a estudantes estrangeiros em Lisboa, que estejam a estudar ao abrigo do Programa Erasmus ou a realizar Mestrado ou Doutoramento. A modalidade de arrendamento permite aos estudantes arrendar desde um quarto a um apartamento, a preos mais baixos do que aqueles oferecidos pelo mercado.

O GOVERNO vai lanar uma linha de atendimento telefnico dedicada s alteraes ao arrendamento, disse a ministra da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Territrio, Assuno Cristas. A governante esclareceu, porm, que a linha s entrar em funcionamento uma vez publicada a lei, pois pode ainda sofrer alteraes durante a discusso no parlamento.

Infografia: Mrio Malho | mario.malhao@economico.pt

Paulo Figueiredo

IV Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

CONSULTRIO: LEI DO ARRENDAMENTO

DESPEJOS
Nova lei mais flexvel
ANTONIO DE ALBUQUERQUE
antonio.albuquerque@economico.pt

Acelerar as aces de despejo, que chegam a demorar trs anos, um dos grandes objectivos da proposta de Lei do arrendamento urbano. De acordo com a proposta de lei, o senhorio pode passar frente da fase de aco declarativa, recorrendo de imediato fase executiva, quando em causa esto comprovadas faltas de pagamento. O diferimento de desocupao dever ser considerado como prioridade urgente pelos tribunais. E s em condies imperiosas pode o recurso do arrendatrio suspender a execuo. Com esta iniciativa, que exige alteraes ao Cdigo de Processo Civil, pretendese encurtar em pelo menos um ano o perodo de durao de uma aco de despejo, que hoje funciona como um dos principais factores desincentivadores do investimento para arrendamento.

Foi-me penhorada a renda atravs do tribunal tendo a execuo sido entregue a uma sociedade de solicitadores. Acontece que a inquilina s pagou um ms ou seja o ms de Julho. A partir de Agosto como no foi pressionada deixou de pagar a renda e os condomnios, tendo-me entregue a chave em 15 de Janeiro. Se os solicitadores eram os responsveis pela cobrana, que lhe foi solicitada pelo tribunal, como devo proceder para a cobrana da dvida uma vez que eu tenho tudo liquidado do processo? A Proposta de Lei no inclui quaisquer alteraes que digam respeito a esta matria. A questo colocada no se encontra relacionada com o regime do arrendamento urbano, tratando-se essencialmente de uma questo processual, razo pela qual no cabe no mbito do presente Consultrio do Arrendamento.
GARRIGUES

Leia todas as respostas dadas pelos cinco escritrios de advogados s dvidas colocadas pelos leitores do Dirio Econmico em www.economico.pt

Por falecimento dos meus pais herdei uma moradia que um inquilino que tem mais de 65 anos. O contrato de arrendamento est em nome do pai j falecido do inquilino e anterior a 1960. A renda actual de 16 euros. O dito inquilino vive da reforma e desde Abril de 2011 que no paga a renda. Pela nova lei do arrendamento poderei proceder ao despejo do inquilino?

Claro que sim, pode avanar, quer ao abrigo da Lei presentemente em vigor, quer no mbito da nova Proposta de Lei, para a resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas. De facto, de acordo com a nova verso do art. 1083 n 3 do CC inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatrio..., dispondo igualmente o n 2 do art. 1084 do CC que a resoluo pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos ns 3 e 4 do artigo anterior, bem como a resoluo pelo arrendatrio operam por comunicao contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigao incumprida. Sendo assim, de acordo com a nova redaco dada ao art. 9 da Lei n 6/2006, poder proceder comunicao ao arrendatrio da cessao do contrato por falta de pagamento de rendas, por uma das seguintes formas: - Notificao judicial avulsa; - Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicao e cpia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; - Carta registada por a/r nos contratos celebrados por escrito em que tenha

sido convencionado o domiclio, caso em que inoponvel ao senhorio qualquer alterao do local, salvo se este tiver autorizado a modificao (provavelmente, no seu caso o contrato de arrendamento no tem inserida qualquer clusula nesse sentido, pelo que, teria de optar pelas outras duas hipteses). Caso o referido arrendatrio no proceda desocupao do imvel na sequncia da referida interpelao, nem proceda regularizao da divida, ter posteriormente, de avanar com um procedimento especial de despejo, previsto nos artigos 15 e ss da Proposta de Lei, com base no contrato de arrendamento e na comunicao efectuada por notificao judicial avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo, procedimento este que ir correr junto do Balco Nacional do Arrendamento. Cabe-nos referir contudo que, este procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado.
RAPOSO SUBTIL

Se no se chegar a acordo com o senhorio quanto tempo disponho para procurar nova casa? Da anlise da pergunta apresentada, presumimos que a preocupao que estar aqui em causa ser sobre o tem-

Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico V

OPINIO
38. e seguintes do CIMI. O arrendatrio nestes casos, deve fazer prova anual do rendimento perante o senhorio. Findo o perodo de cinco anos, o senhorio pode promover a transio do contrato para o NRAU e o arrendatrio no pode invocar as circunstancias previstas nas alneas do n. 4 do artigo 31. (artigo 35., n. 7, alnea a)). Ou seja, passado 5 anos , e se data no tinha mais de 65 anos, o arrendatrio no pode invocar novamente nenhuma das duas situao ( RABC inferior a cinco RMNA e idade igual ou superior a 65 anos). Sem prejuzo, no caso em concreto de existir necessidade de demolio do edifcio e neste caso o senhorio pode denunciar o contrato comunicando ao arrendatrio com antecedncia no inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupao, dessa comunicao dever constar de forma expressa o fundamento da denncia, bem como a declarao do municpio que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prvio da operao urbanstica a efectuar no locado e que esta obriga desocupao do mesmo. A invocao da necessidade de demolio obriga o senhorio mediante acordo e em alternativa ao pagamento de uma indemnizao correspondente a seis meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo concelho, em condies anlogas s que o arrendatrio j detinha (que s obrigatrio no caso de o arrendatrio ter mais de 65 anos de idade). Caso as partes no cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da comunicao do senhorio, o mesmo dever pagar a indemnizao correspondente a seis meses de renda, indemnizao essa que dever ser paga no momento da entrega do locado.
ANTAS DA CUNHA

MIGUEL MARQUES DOS SANTOS


Garrigues

Reforma do Arrendamento Urbano: um passo muito positivo


Para formar uma opinio esclarecida sobre a Proposta de Lei de reforma do Arrendamento Urbano, que se encontra em discusso na Assembleia da Repblica, necessrio ter como pressuposto o ponto de partida que o Governo encontrou ao iniciar a preparao da Proposta de Lei e as razes de natureza jurdica que contriburam para esse ponto de partida. O ponto de partida que o Governo encontrou tristemente claro e mais ou menos unnime. Por um lado, vivemos uma situao de inexistncia de mercado de arrendamento. Por outro lado, vivemos uma situao de total desconfiana dos investidores. E, finalmente, temos as nossas cidades degradadas e as nossas famlias endividadas. Quanto s razes de natureza jurdica que contriburam para esta situao, o diagnstico tambm claro. O vinculismo que vivemos desde o incio do sculo passado (com os seus caractersticos congelamento de rendas e prorrogao obrigatria dos contratos), associado a um regime de transmisso por morte excessivamente aberto e a um regime de despejo lento e ineficiente, formaram um cocktail explosivo, que inexoravelmente levou ao ponto de partida atrs referido. Foi com base nestes pressupostos que o Governo preparou a Proposta de Lei, alinhando as solues que pretende implementar para ultrapassar a situao. E quais so essas solues? Por um lado, a Proposta de Lei trata de forma decidida o tema da actualizao de rendas e da prorrogao legal forada dos contratos, criando um mecanismo de actualizao de renda e passagem dos contratos para o novo regime, que se baseia num princpio de negociao particular e que contm um conjunto de regimes de excepo para os casos mais vulnerveis. Por outro lado, a Proposta de Lei limita as situaes de transmisso por morte. E, finalmente, a Proposta de Lei cria um Procedimento Especial de Despejo, que corre num Balco Nacional do Arrendamento, e que ser tendencialmente mais clere. As solues includas na Proposta de lei so globalmente muito positivas. cabea das solues mais positivas est o regime de actualizao de rendas o qual, embora complexo a ainda a necessitar de melhoramentos, tem a virtude de permitir, num prazo relativamente curto (de entre 1 e 7 anos), acabar com os contratos antigos, ou pelo menos, em certos casos, acabar com o congelamento de rendas. Quanto ao aspecto negativo, de destacar o regime do despejo, que, a manterse nos termos propostos, dificilmente gerar confiana nos investidores.

>> E XC E P E S PA R A D E S P E J O
Os inquilinos com dificuldades financeiras podem pedir ao tribunal o adiamento do despejo por dez meses. Esta excepo aplica-se a: Beneficirios de prestaes sociais, como complemento solidrio para idosos; Inquilinos que estejam a receber o subsdio de desemprego ou estejam inscritos em centro de emprego, desde que verificada a condio de recursos; Inquilinos recm-divorciados se a renda apresentar uma taxa de esforo elevadas.

po que o arrendatrio dispe para desocupar a casa na falta de acordo entre ele e o senhorio quanto ao valor da renda num processo de actualizao da mesma e/ou quanto ao tipo e durao do contrato de arrendamento nos termos do novo mecanismo previsto na nova Proposta de Lei. Como nota prvia, cumpre salientar que este novo mecanismo de actualizao de renda por acordo entre as partes apenas ser aplicvel a partir de 1 de Janeiro de 2013 e somente aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigncia do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90 de 15 de Outubro (RAU) (e aos contratos de arrendamento no habitacionais celebrados antes do Decreto-lei n. 257/95, de 30 de Setembro). Nos termos da Proposta de Lei, e caso no se verifiquem circunstncias excepcionais (tais como o arrendatrio ter idade igual ou superior a 65 anos ou ter uma deficincia com grau de incapacidade superior a 60% ou ainda caso o arrendatrio tenha um filho ou enteado menor, etc.), na falta de acordo com o arrendatrio quanto ao valor da nova renda, o senhorio poder denunciar o contrato de arrendamento (pagando a correspondente indemnizao) produzindo a denncia efeitos no prazo de 6 (seis) meses aps a comunicao do senhorio ao arrendatrio.
PLMJ

O caso de um inquilino, com um contrato de arrendamento de 1970 , actualmente 62 anos de idade e rendimentos baixos (reforma inferior a mil euros). Pela informao que tenho com base na proposta de lei sobre arrendamento, aps um entendimento entre senhorio e inquilino a renda poder ser aumentada nos cinco anos seguintes , ainda que com bastantes limitaes. Visto que aps esses cinco anos o referido inquilino ter 67 anos , e o valor da renda , apesar dos aumentos decorridos durante esses 5 anos ainda estar longe do valor de mercado, creio que no terei hiptese de o despejar pelo factor idade. Gostaria que me informassem se efectivamente assim, visto que nesse caso talvez seja prefervel no chegar a acordo e pagar a indemnizao visto que ser para demolir o edifcio caso fique livre. A Proposta de Lei prev que se protejam situaes especiais quanto actualizao do valor das rendas como o caso dos arrendatrios com RABC inferior a cinco RMNA (=33.950,00), que o caso. Para estes casos no perodo de cinco anos a renda s pode ser actualizada tendo como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado e tendo como mximo 25% do RABC do agregado familiar do arrendatrio, ou ainda atendo como mximo o valor da avaliao realizada nos termos do artigo

Paulo Figueiredo

A arrendatria tem 87 anos e vive h mais de 50 anos na casa pagando uma renda de 75. Devido a problemas de sade encontra-se provisoriamente num lar. A inquilina pode ser despejada dado que se encontra h dois meses no lar? A Proposta de Lei no veio alterar o regime de resoluo do contrato de arrendamento motivado pela no ocupao do imvel arrendado. Assim, mantm-se em vigor o regime que permite a resoluo do contrato de arrendamento sempre que o arrendatrio o no utilize h mais de 1 ano. No entanto, note que excepo a esta regra geral a desocupao do local arrendado por motivo que se deva, designadamente, a caso de fora maior ou de doena.
URA MENNDEZ - PROENA DE CARVALHO

VI Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

CONSULTRIO: LEI DO ARRENDAMENTO

ACTUALIZAO DAS RENDAS E APO


Arrendatrios com mais de 65 anos ficam isentos
ANTNIO DE ALBUQUERQUE
antonioalbuquerque@economico.pt

A nova lei do arrendamento obriga os senhorios a avanar com a proposta inicial de actualizao das rendas e caso o inquilino no aceite a actualizao, o senhorio ter de lhe pagar uma indemnizao no valor de 60 meses de renda (cinco anos). Antes disso, o inquilino pode fazer uma contraproposta. O objectivo da proposta de lei do executivo travar possveis especulaes, evitando que os senhorios avancem com propostas de actualizao muito altas, sob pena de, depois, pagarem indemnizaes elevadas. No entanto, algumas especificidades do actual regime manter-se-o. A excepo so os arrendatrios com mais de 65 anos, os que provem ter carncias econmicas e pessoas com um grau de deficincia acima de 60% - estes no podero ser alvos de despejo.

Leia todas as respostas dadas pelos cinco escritrios de advogados s dvidas colocadas pelos leitores do Dirio Econmico em www.economico.pt

Tenho um contrato de 1987 com uma renda actual de 258,68, tenho um rendimento de 672,84 e 60 anos, gostaria de saber at quanto a minha renda pode ser actualizada? A sua pergunta est directamente relacionada com a resposta dada pergunta anterior. Pelo exposto, cabe ao senhorio avanar com oprocessodeactualizaoderendas,devendo, para o efeito, comunicar ao arrendatrio o valor da renda, o tipo e a durao do contratoproposto,bemcomo,ovalordolocado, avaliado nos termos dos artigos 38 e ss do CIMI, acompanhado da cpia da caderneta predialurbana. Porm,parasedeterminaratquantoovalor da sua renda poder ser aumentada, um dos factores determinantes para o clculo da mesma, consiste em saber qual o valor que ir ser atribudo ao imvel arrendado, aps a avaliaoefectuadapelasFinanas. Sendo assim, aps ser interpelada pelo seu senhorio para os referidos efeitos, dever no prazo de 30 (trinta) dias pronunciar-se em relao proposta apresentada, devendo, nesse mesmo perodo vir alegar e juntar documentos comprovativos emitidos pelo servio de finanas competente, cfr. o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuiesmnimasnacionaisanuais(RMNA). Perante esta situao, no prazo de 5 (cinco) anosacontardarecepopelosenhoriodas/ resposta, a renda s pode ser actualizada nos seguintestermos: * o valor actualizado da renda tem como limitemximoovaloranual correspondente a 1/15 do valor do locado, valor este, correspondente ao da avaliao realizada nos termos dos arts. 38 e ss do CIMI; * no seu caso, considerando que, dispe de um rendimento superior a 500,00 mensais, o valor actualizado da renda corresponde, at aprovao dos mecanismos de proteco e compensao social a um mximo de 25% do RABC do seu agregado familiar, aumento este que, no poder exceder o limitede1/15dovalordolocado. No final do perodo transitrio de 5 (cinco) anos, a renda poder ser actualizada nos termos gerais, promovendo-se a transio do contrato para o NRAU, nos termos previstos no art. 30 do referido diploma legal, podendo o senhorio comunicar ao arrendatrio o seu propsito, indicando, o valor da renda, o tipo e a durao do contrato propostos, bem como o valor patrimonial do imvel acompanhadodecpiadacadernetapredialurbana. Neste caso, o arrendatrio est impedido de invocar as razes previstas no art. 31 n 4 do NRAU (ou seja, razes de carncia econmica, idade ou grau de deficincia superior a 60%) e na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perododedoisanos.
RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS

A que realidades se aplica a comunicao de denncia por obras/demolio? a) Obras ainda no licenciadas na data de entrada em vigor da lei? b) Obras licenciadas mas no iniciadas na data de entrada em vigor da lei? c) Obras licenciadas e iniciadas na data de entrada em vigor da lei, mas com as operaes que obrigam sada de casa do inquilino por iniciar? A denncia do contrato para demolio ou realizaodeobrasderemodelaoourestauro profundos possvel apenas no caso de estas implicarem a desocupao do imvel, e depende da apresentao pelo senhorio de uma declarao do municpio que ateste ter sido iniciado procedimento administrativo de controlo prvio da operao urbanstica a efectuar no imvel arrendado e que as obras a realizar implicam desocupao. Assim, no necessrio que as obras que o senhorio pretenda realizar se encontrem j licenciadas pelo municpio, bastar que o senhoriotenhadadoentradadeumpedido de comunicao prvia ou licenciamento dessas mesmas obras. No entanto, o regime especfico da denncia do contrato de arrendamento pelo senhorio para a realizao de obras de remodelao ou restauro constahojedelegislaocomplementarao NRAU (maxime do Decreto-Lei n. 157/2006 de 8 de Agosto) o qual dever ser ainda adequado aos termos constantes da Proposta de Lei, no sendo ainda conhecido o novo texto deste diploma complementar.
URA MENNDEZ, PROENA DE CARVALHO

Em referncia nova lei gostava que informassem do seguinte: a) No caso de obras Profundas? Ser que numa casa - mudar a porta principal, fazer pintura interior, mudar janelas, mudar louas casa de banho, refazer canalizao e refazer o ho so consideradas obras profundas. Neste caso se sim para o despejo basta uma simples carta ou preciso tambm algum documento da Cmara Municipal? b) Se o inquilino no pagar at ao dia 8 de cada ms (data pagamento no contrato) tem de pagar depois mais 50%? c) No caso das micro empresas comerciais que estaro protegidas por 5 anos. Findo este prazo o senhorio poder renovar depois o contrato s por 2 anos? E no fim desses dois poder o senhorio recuperar o seu imvel? O regime da denncia dos contratos de arrendamento para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundosencontra-seregulamentadoemlegislao complementar ao NRAU, mais especificamente no Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto, a qual - de acordo com o estabelecido na Proposta de Lei dever ser adaptada nova lei, no prazo de 90diasacontradasuapublicao.

Neste sentido, ainda no so conhecidas as alteraes a introduzir ao referido diploma legal, pelo que no estamos em condies de responder primeira questo suscitada. Por outro lado, e no que se refere mora do arrendatrio no pagamento da renda, a PropostadeLeinofazqualquertipodealterao s normas actualmente aplicveis, peloquenestecasoosenhoriomantma faculdade de exigir, alm das rendas em atraso, uma indemnizao igual a 50% do que for devido, salvo se a falta de pagamento servir de base resoluo do contratopelosenhorio. De notar que cessa o direito indemnizao ou resoluo do contrato, se o arrendatrio fizer cessar a mora no prazo de oito diasacontardoseuincio. Por ltimo, relativamente microempresa a Proposta de Lei refere-se s microentidades definindo-as como a empresa que, independentemente da sua forma jurdica, no ultrapasse, data do balano, dois dos trs limites seguintes: (a) total do balano e/ou (b) volume de negcios lquido de 500 000 e/ou (c) nmero mdio de 5 empregadosduranteoexerccio. s microentidades concedido um perodode5anos,duranteoqualovalordarenda ser actualizado de acordo com um dos seguintes critrios (aplicando-se o critrio doqualresultarumvalormaiselevado):(a) o valor actualizado da renda ter como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponder ao valor da avaliao realizada nos termos do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis); ou (b) o valor actualizado da renda ser o resultante da totalidade da variao do ndice de preos no consumidor, sem habitao, correspondente aos ltimos 12 meses e para os quais existam valores disponveis data de 31 de Agosto, apurado peloInstitutoNacionaldeEstatstica. Findo este perodo de 5 anos, o senhorio poder promover a actualizao da renda nos termos gerais, tais como estabelecidos na Proposta de Lei, isto o senhorio dever comunicar ao arrendatrio o valor da renda,otipoeaduraodocontratopropostos (o senhorio livre de propor qualquer perododeduraoparaocontrato). Aps a recepo pelo arrendatrio da comunicao a que se faz referncia no pargrafo antecedente, este ter um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e durao do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento. Se as partes no chegarem a acordo, o contrato ter um prazo de 2 anos referido podendo o senhorio opor-se respectiva renovao nos termos gerais aplicveis, caso em que o arrendatrio dever desocuparolocalarrendado
PLMJ

Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico VII

IOS
OPINIO

PEDRO SRAGGA LEAL, RITA ALARCO JDICE E FRANCISCO LINO DIAS


PLMJ

Mais um passo na liberalizao do arrendamento urbano


No que respeita s rendas antigas, a soluo delineada na Proposta de Lei, ao contrrio do processo em vigor, passa a depender unicamente das partes. Num dilogo iniciado pelo senhorio, so apresentadas as expectativas quanto ao valor justo da renda (desejavelmente de mercado), sendo que na falta de acordo o senhorio denuncia o contrato (o que era at agora impossvel) contra o pagamento de uma indemnizao que considera o valor mdio das propostas formuladas. De salientar que os valores (desfasados da realidade nacional) at aos quais aferida a insuficincia econmica dos arrendatrios, cuja invocao limita a actualizao da renda durante 5 anos, parecem incluir a grande maioria dos arrendatrios com rendas antigas (habitacionais e no habitacionais), adiando por 5 anos a sua aproximao a valores de mercado. No que respeita ao fim do contrato, a Proposta amplia a regra de resoluo por via extrajudicial, criando em simultneo o BNA como ferramenta expedita para tornar efectiva a restituio do imvel, impondo prazos curtos de resposta, tanto ao arrendatrio como s autoridades envolvidas. De facto, para almde assegurar ao arrendatrio a possibilidade de se opor ao despejo, ser sempre necessrio obter uma deciso judicial (o que poder, em ltima anlise, demorar o processo) para recuperar o locado caso o arrendatrio habitacional no o desocupe. A Proposta agiliza ainda o procedimento de denncia dos contratos antigos para a realizao de obras de remodelao ou de restauro profundos, bastando a mera comunicao ao arrendatrio, acompanhada de declarao do municpio a atestar o inicio do procedimento para obras que obriguem desocupao do locado, prevalecendo o pagamento da indemnizao contra o realojamento no mesmo concelho, em condies anlogas s que j detenha, excepto no caso dos arrendatrios dos grupos mais vulnerveis, para os quais (na falta de acordo) o realojamento obrigatrio. ainda de saudar o fim da polmica venda forada ao arrendatrio que pretendesse reabilitar o locado com um coeficiente de conservao mau ou pssimo, quando o senhorio no o fizesse. De facto, era inaceitvel a manuteno do mecanismo que permitia ao arrendatrio adquirir o local arrendado pelo seu valor patrimonial, determinado nos termos do CIMI, quase sempre muito inferior ao valor de mercado, j que este era aplicvel aos contratos de rendas antigas, cujo baixo valor (muitas vezes

>> S E N H O R I O CO M AC E S S O AO S R E N D I M E N TO S
Os inquilinos que aleguem baixos rendimentos na hora de negociar a renda com os senhorios e que, por causa disso, beneficiarem de aumentos controlados, tero de comunicar e provar todos os anos ao senhorio que mantm o mesmo nvel de rendimento ou que, tendo aumentado, este no ultrapassou o tecto que lhes permite ter a actualizao controlada das rendas.

Paulo Figueiredo

VIII Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

CONSULTRIO: LEI DO ARRENDAMENTO

ARRENDAMENTO COMERCIAL
Governo actualiza rendas para o comrcio
INS DAVLD BASTOS
ines.bastos@economico.pt

O novo regime de actualizao das rendas assenta na negociao entre inquilino e proprietrio, vai aplicar-se tambm ao arrendamento comercial. Porm, algumas especificidades do regime prprio do arrendamento para comrcio e empresas vo manter-se. Mas as linhas gerais da reforma que prev o fim dos contratos vitalcios, a livre negociao da renda aos valores do mercado e a agilizao dos despejos vo ser aplicadas aos dois regimes. Os comerciantes j avisaram que a aplicao ao arrendamento comercial das mesmas regras do habitacional vai estrangular o sector e provocar o fecho de muitas empresas, nomeadamente do comrcio tradicional.

Leia todas as respostas dadas pelos cinco escritrios de advogados s dvidas colocadas pelos leitores do Dirio Econmico em www.economico.pt

Tenho um caf micro empresa alugado por 200 euros no regime antigo. Agora s poderei aumentar em 1/15 do valor patrimonial por um perodo de transio de cinco anos salvo outro acordo com ele no valor da renda e durao de contrato. Ao fim dos cinco anos de transio tenho de o contactar para lhe dar o novo valor da renda e durao de contrato correcto? Se a durao for de dois anos, poderei eu fazer sair o arrendatrio ao fim desses dois anos ? A Proposta de Lei refere-se a microentidades definindo-as como as empresas que, independentemente da sua forma jurdica, no ultrapassem, data do balano, dois dos trs limites seguintes: (a) total do balano e/ou (b) volume de negcios lquido de 500.000 euros e/ou (c) nmero mdio de cinco empregados durante o exerccio. De facto, a Proposta de Lei estabelece um mecanismo especial de proteco das microentidades no caso de ter sido iniciado um processo de actualizao da renda pelo senhorio com base nas novas regras. O arrendatrio, no mbito de tal processo, poder invocar a circunstncia de ser uma microentidade (juntando os documentos comprovativos) caso em que - durante um perodo de cinco anos - o valor de actualizao da renda fica limitado ao maior dos seguintes valores: (a) valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponder ao valor da avaliao realizada nos termos do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis) ou (b) valor resultante da aplicao renda mensal em vigor do coeficiente correspondente totalidade da variao do ndice de preos no consumidor, sem habitao, correspondente aos ltimos 12 meses e para os quais existam valores disponveis data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatstica. Findo este perodo especial de cinco anos, o senhorio poder, novamente, promover a actualizao da renda sem que o arrendatrio possa de novo invocar a circunstncia de ser uma microentidade, ficando, consequentemente, sujeito s regras gerais de actualizao extraordinria estabelecidos na Proposta de Lei, sendo-lhe comunicado o valor da renda, o tipo e a durao do contrato propostos. O arrendatrio ter um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto, opor-se ao mesmo (propondo um novo valor), pronunciar-se quanto ao tipo e durao do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento. No caso de, reiniciado o processo de actualizao de renda pelo senhorio no final do referido perodo de cinco anos, as par-

tes no chegarem a acordo sobre o regime e prazo a que o contrato dever ficar sujeito, dever entender-se que o contrato fica sujeito ao regime de prazo certo e que passa a ter um prazo de dois anos. Consequentemente, o senhorio poder opor-se renovao do contrato no final do novo prazo de dois anos, desde que o comunique com um pr-aviso de 60 dias (caso em que o contrato termina e o arrendatrio dever desocupar o local arrendado).
PLMJ

>>LO JAS P EQ U E N AS E M R I S CO
Contratos comerciais vo ficar sujeitos ao mesmo regime de actualizao das rendas dos contratos habitacionais, mas o Governo abre regime transitrio para microentidades. A rendas destas sobe, mas gradualmente. Comrcio j diz que milhares de lojas no vo suportar o encargo e podem fechar portas.

H 31 anos que arrendei um espao comercial, um caf. O espao precisa de obras pois est quase a cair. Essas obras so profundas e portanto tenho que sair do espao. Dvidas: O senhorio pode cancelar o contrato de arrendamento alegando que vai para obras profundas? Se sim serei indemnizado? Se o espao cair devido a falta de obras o proprietrio tem que me indemnizar? O contrato fica cancelado automaticamente? Na verdade, ao abrigo da alnea b) do artigo 1101 do Cdigo Civil, o senhorio pode denunciar o contrato com fundamento na realizao de obras de remodelao ou restauro profundo. Nesta situao, o senhorio deve comunicar a sua inteno ao arrendatrio, com antecedncia de seis meses sobre a data pretendida para a desocupao do imvel, referindo o motivo da denncia, acompanhado de uma declarao do municpio que ateste que est a decorrer um procedimento de controlo das obras e que necessria a desocupao do locado. O senhorio est ainda obrigado a pagar uma indemnizao correspondente a 6 meses de renda, ou, em alternativa, e mediante acordo com o arrendatrio, a garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo concelho em condies semelhantes s que detinha no local arrendado. No existindo acordo quanto ao realojamento, a indemnizao deve ser paga no ms seguinte deciso que determina a desocupao do locado. Deve o senhorio iniciar as obras no prazo de 6 meses sob pena de ficar obrigado ao pagamento de uma indemnizao correspondente a dez anos de renda. Por ltimo, sublinhamos que estas normas sero regulamentadas atravs de legislao especial a aprovar pelo Governo.O arrendatrio pode resolver o contrato, no termos do n5 do artigo 1083 do Cdigo Civil, quando o senhorio no realize as obras a que est obrigado, nos termos da lei, sempre que a sua omisso possa colocar em causa a aptido do locado para o fim a que se destina. Neste caso, deve o arrendatrio comunicar ao senhorio a sua in-

teno, invocando os motivos da resoluo. De facto, de acordo com o artigo 1111 do Cdigo Civil, caso as partes nada tenham estipulado no contrato, so da responsabilidade do senhorio as obras de conservao. Assim, se o imvel ruir por falta de obras de conservao o senhorio poder vir a ser responsabilizado por todos os danos causados por no ter cumprido os seus deveres de conservao.
RAPOSO SUBTIL

Tenho um espao comercial arrendado, com contrato anterior a 1990, sem contrato escrito, por valores muito baixos(52) . Preciso de actualizar o valor da renda. De acordo com a nova lei como o posso fazer? Tambm preciso de realizar obras . Posso pedir ao inquilino para sair ? Tenho de o indemnizar ? Quanto tempo demora em mdia este pedido? A renda poder ser actualizada nos mesmos moldes do arrendamento para habitao, ou seja, o senhorio ter que tomar a iniciativa de comunicar ao arrendatrio o valor da renda, o tipo e a durao do contrato propostos, bem como indicar o valor do locado, e nos termos do artigo 33. por aplicao do artigo 52. da Proposta de Lei, caso o arrendatrio se oponha ao valor da renda, propondo outro valor, pode o senhorio no prazo de 30 dias contados da recepo da resposta do arrendatrio, comunicar se aceita ou no a proposta. Caso o senhorio no aceite o valor da renda proposto pelo arrendatrio pode denunciar o con-

Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico IX

OPINIO
obriga desocupao do mesmo. A invocao de demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa ao pagamento de uma indemnizao correspondente a seis meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo concelho, em condies anlogas s que este j detinha. Se as partes no chegarem a acordo no prazo de 30 dias a contar da comunicao do senhorio ao arrendatrio, o senhorio ter que pagar uma indemnizao correspondente a seis meses de renda.
ANTAS DA CUNHA, FERREIRA E ASSOCIADOS

trato de arrendamento mas ter que pagar uma indemnizao equivalente a cinco anos de renda ou actualizar a renda tendo como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado ou tendo como limite o valor da avaliao do locado realizada nos termos dos artigos 35. e seguintes do CIMI e , neste caso considerasse o contrato celebrado com prazo certo por um perodo de cinco anos. No entanto, dever o leitor ter em ateno o disposto nos artigos 54. e seguintes da Proposta de Lei no caso de existir no locado uma microentidade. Para o caso de denncia do contrato de arrendamento para fins habitacionais por motivo de demolio, ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundo do locado, entendemos que a nova redaco dada ao art. 1103. do Cdigo Civil igualmente aplicvel ao arrendamento para fins no habitacionais. Neste sentido, a nova redaco dada pela Proposta de Lei ao artigo 1103. do CC estipula que, a denncia pelo senhorio com fundamento em demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos feita mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficcia, o fundamento da denncia. Esta comunicao dever ser acompanhada de declarao do municpio que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prvio da operao urbanstica a efectuar no locado e que esta

O meu pai possui uma empresa em nome individual. Num dos estabelecimentos, o contrato est em nome do meu av (que j faleceu), mas o recibo passado em nome do meu pai. O contrato ainda vlido? Outra questo a seguinte: como pretendo continuar a empresa, o que poder acontecer s rendas quando o meu pai falecer? J foi criada uma empresa nova para os outros estabelecimentos que so propriedade da famlia. E as rendas, como ficam? Nos termos da legislao actualmente em vigor, os contratos de arrendamento para fim no habitacional celebrados antes do NRAU, apenas se transmitem para os sucessores caso estes, h mais de trs anos, explorem, em comum com o arrendatrio primitivo, o estabelecimento que funcione no imvel arrendado. O sucessor com direito transmisso dever comunicar ao senhorio, nos trs meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a explorao. No pressuposto de que a transmisso do contrato a favor do sucessor do primitivo arrendatrio tenha sido comunicada, e aceite pelo senhorio (o que parece decorrer do facto de os recibos estarem a ser emitidos em nome do actual detentor do estabelecimento), parece-nos que o contrato de arrendamento inicial se manter vigente. No que se refere actualizao das rendas, importa antes de mais clarificar que o procedimento previsto na Proposta de Lei poder ter incio, por iniciativa do senhorio, a qualquer momento aps a entrada em vigor das normas relativas a esta matria (o que, de acordo com a Proposta de Lei, dever ocorrer em 1 de Janeiro de 2013), independentemente de qualquer facto (nomeadamente a morte do actual arrendatrio). Para incio do procedimento de transio do contrato para o NRAU e actualizao de rendas, o senhorio dever dirigir uma comunicao ao arrendatrio, formulando uma proposta para o valor da renda, e para

o tipo e durao do contrato, devendo ainda incluir a indicao do valor patrimonial do locado e cpia da respectiva caderneta predial. Face iniciativa do senhorio, o arrendatrio dever dar resposta no prazo de 30 dias (a falta de resposta equivale aceitao das propostas do senhorio). Na sua resposta, o arrendatrio poder (i) aceitar o valor proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo ou (iii) denunciar o contrato. Se o arrendatrio se opuser ao valor proposto pelo senhorio, formulando uma contraproposta, e o senhorio no aceitar essa contraproposta, este poder optar por (i) denunciar o contrato, mediante o pagamento de uma indemnizao (de montante igual a 5 anos da renda mdia entre as propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatrio, eventualmente agravada em certas situaes), ou (ii) actualizar o valor da renda anual at 1/15 do valor patrimonial do locado (calculado nos termos do Cdigo do IMI). Caso na sua resposta o arrendatrio invoque que uma microentidade (i.e., uma empresa que, independentemente da sua forma jurdica, no ultrapasse, data do balano, dois dos trs limites seguintes: a) total do balano: 500.000 euros; b) Volume de negcios lquido: 500.000 euros; c) Nmero mdio de empregados durante o exerccio: cinco), e faa prova da manuteno desta condio anualmente, o valor actualizado da renda ter o limite mximo anual de 1/15 do valor patrimonial do locado (no podendo o senhorio denunciar o contrato). Saliente-se ainda que, se o valor da renda apurado nos termos acima expostos for inferior ao valor da renda que resultaria da actualizao anual, de acordo com o coeficiente anual de actualizao de rendas publicado pelo INE, ser este ltimo o valor da renda a pagar. Cinco anos aps esta actualizao, o valor da renda poder ser actualizado pelo senhorio nos termos gerais (j no podendo o arrendatrio invocar que uma microentidade). Nesse momento, se o senhorio vier a desencadear o mecanismo de actualizao de renda, caso o senhorio e o arrendatrio no cheguem a acordo quanto ao tipo e durao do contrato, o mesmo considerar-se- celebrado ao abrigo do NRAU, com prazo certo e pelo perodo de dois anos. Em resumo, para o caso de microentidades prev-se um regime transitrio de cinco anos, durante o qual apenas poder ser actualizada a renda, nos termos atrs expostos, sendo que, nesse perodo, salvo acordo entre as partes no poder ocorrer a cessao do contrato ou a alterao do tipo de contrato.
GARRIGUES

FERNANDO ANTAS DA CUNHA


Antas da Cunha, Ferreira e Associados

Duas caractersticas da reforma


Na minha perspectiva, entendo que so duas as caractersticas principais da reforma em curso. O modelo com vista actualizao das rendas e o novo procedimento que tem por objectivo o despejo dos imveis sujeitos a contratos de arrendamento. Entendo que o modelo previsto para a actualizao das rendas assenta num principio muito positivo que o da negociao entre as partes tendo por base uma igualdade de armas. Sem prejuzo de aspectos especficos de formas de actualizao das rendas, cujo o espao no me permite pormenorizar, a grande tnica passa a estar centrada na negociao, ou seja, sero as prprias partes a colocarem a fasquia para o novo valorde renda. Com efeito, ao Senhorio interessa que o valorseja o maiorpossvel mas, ter sempre de ter em ateno que, ao no aceitar a contraproposta do arrendatrio, estar a obrigar-se a procederao pagamento de uma indemnizao superior, cujo montante poder ascendera 60 xo valor da renda proposta.Ao invs, o arrendatrio ter interesse em aumentar substancialmente o valor da renda, porquanto ser sempre mais favorvel do que se colocar numa posio de celebrar um novo contrato de arrendamento. Entendo, porm, que em alguns em casos poderse-ia ter ido mais longe no que respeita ao encurtar os prazos de convocao. J no que respeita ao despejo, o senhorio no enquadramento actual da lei tem sempre que recorrer a um processo de despejo apresentado junto de um tribunal e muitas vezes verifica-se que mesmo dispondo de um ttulo executivo, o tempo mdio de durao da aco executiva demasiado longo ( mdia 18 meses). Para tornar o arrendamento num contrato mais seguro e o despejo mais clere a Proposta de Lei prev um novo procedimento extrajudicial que permitir a desocupao do imvel num prazo muito mais curto, para tal ser criado o Balco Nacional de Arrendamento. O BNAser a entidade qual o senhorio poder recorrer para requerer a notificao de desocupao do imvel devido falta de pagamento das rendas durante 3 meses por parte do inquilino. O procedimento seguir os seguintes trmites: ao secretrio do BNAcompetir proceder notificao do requerido para em dez dias desocupar o locado ou deduzir oposio. Se o inquilino no deduzir oposio ao pedido de despejo, o BNAemite ttulo de desocupao do locado, podendo o senhorio promover a efectivao do mesmo, apenas havendo lugar interveno de tribunal, com carcter urgente, para autorizao de entrada no domicilio do arrendatrio caso este se recuse a desocupar o imvel. Se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo haver lugar interveno do juiz num processo judicial especial e urgente.

Joo Paulo Dias

X Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

CONSULTRIO: LEI DO ARRENDAMENTO

QUANDO PODE FAZER OBRAS


OPINIO

JOO TORROAES VALENTE


URA MENNDEZ - PROENA DE CARVALHO

O EQUILBRIO POSSVEL?
No que respeita ao regime substantivo dos arrendamentos, as alteraes constantes da proposta so muito positivas e podero efectivamente contribuir para a celebrao de novos contratos de arrendamento habitacional com prazo certo (j que os de durao indeterminada no tm, que saibamos, aplicao prtica conhecida...). No entanto, a dinamizao do mercado de arrendamento urbano depender mais da confiana que os proprietrios depositem na segurana e celeridade agora oferecidos pelo novo mecanismo extrajudicial de despejo previsto na proposta, o qual ser tramitado por uma entidade administrativa a criar denominada Balco Nacional do Arrendamento. em funo da eficincia do mesmo que os proprietrios avaliaro o risco de colocar os seus activos no mercado. Apesar dos louvveis objetivos desta proposta, parece-nos um acto de f julgar que os arrendatrios acionados pelo balco no iro oporse ao requerido pelos senhorios e que por essa via se conseguir o almejado titulo de desocupao semelhana do que sucede com as injunes. Na verdade, ao contrrio de uma dvida, em que pagar quanto mais tarde melhor... no caso da casa de cada um, sendo o risco ficar sem tecto no imediato, parece evidente que o recurso oposio judicial ou ao pedido de diferimento de desocupao ser quase sempre o caminho escolhido... Assim, esto abertos muitos caminhos para o arrendatrio trazer para o terreno judicial a matria pretendida extrajudicializar pelo Governo... Nesse terreno, apesar de serem de aplaudir as regras especiais (mas no de urgncia) ora propostas em sede de processo civil, o facto que tal processo ir esbarrar com as ineficincias do sistema judicial que temos e que no est preparado para esta nova avalanche de processos, podendo o seu volume traduzirse em maior lentido... luz deste facto, melhor seria ( semelhana do que se passa em Espanha) criar tribunais de competncia especializada para lidar com este tipo de processos em vez de criar entidades administrativas para tramitar matrias que, na sua grande maioria, acabaro necessariamente em tribunais incapazes de dar resposta atempada aos mesmos. Atenta a opo feita pelo Governo, espera-se que o mesmo consiga assegurar o bom funcionamento deste novo sistema extrajudicial e judicial especial, pois do sucesso do mesmo depender o sucesso da reforma.

Senhorio pode ser obrigado a fazer obras


ANTNIO DE ALBUQUERQUE
antonio.albuquerque@economico.pt

>> L I S B OA T E M M E TA D E DAS C ASAS D E VO LU TAS


Cerca de 50% das casas da baixa lisboeta esto vazias, segundo os dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatstica (INE). O nmero de casas vazias destinadas para arrendamento aumentou 37.6% entre 2001 e 2011, passando de 80.094 para 110.207 imveis, segundo os dados provisrios do Censos 2011. Segundo os dados divulgados pelo INE, 15% das residncias vazias em Portugal destinam-se ao mercado de arrendamento e a maior parte das casas para arrendar esto localizadas no Algarve.

As obras coercivas podem ser pedidas pelos inquilinos, juntos das Comisses Arbitrais Municipais, sempre que o senhorio se recuse a realiz-las. Outra soluo ser o prprio inquilino a fazer as obras necessrias, desde que apresente, previamente, um oramento ao seu senhorio e que as obras sejam suportadas por este. Caso o senhorio recuse fazer e pagar as obras, o inquilino pode realiz-las a seu prprio custo e o valor gasto ser descontado no valor da renda que pagar. Outra questo que se coloca com frequncia a de saber se o arrendatrio pode comprar o imvel ou fraco. Desde que o senhorio e a Cmara Municipal se recusem a fazer obras, numa casa muito degradada, pode o arrendatrio fazer ofertas de aquisio para a sua compra.

Leia todas as respostas dadas pelos cinco escritrios de advogados s dvidas colocadas pelos leitores do Dirio Econmico em www.economico.pt

A questo sobre a nova proposta de lei do arrendamento. Factos: tenho 62 anos; o meu contrato de arrendamento anterior a 1977; sou reformada e a minha penso 485,74,no tenho mais rendimentos; vivo com um filho que no tem rendimentos. Pago de renda 100;o valor patrimonial nas finanas da casa que habito 50.000. A minha questo :segundo os critrios de insuficincia econmica quanto que posso vir a pagar de renda e porqu? Resposta: Neste foro as nossas respostas revestem sempre um carcter meramente informativo e preliminar, nomeadamente porque no estamos na disposio de todos os elementos que rodeiam cada caso concreto. No obstante, no caso de arrendatrios que invoquem e comprovem que tm um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuies mnimas na-

cionais anuais ( = 33.950,00), o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio. No perodo de cinco anos a renda pode ser actualizada pelo senhorio tendo como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado (mximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatrio ou mximo de 10% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a 500 euros mensais) ou ainda tendo como limite o valor do locado correspondente ao valor da avaliao realizada nos termos do artigo 38. e seguintes do CIMI. Neste caso em concreto, o valor da renda s pode ser actualizado no mximo em 10% do rendimento anual bruto corrigido, ou seja, a renda s poder ser aumentada em 56,67/ ms ( 680,04 /ano,

Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico XI

OPINIO

MANUEL ILHU
Raposo Subtil e Associados

DEVER-SE-IA TER IDO MAIS LONGE


As perguntas que se impem so: Ser que esta reforma atingir os objectivos propostos? Ser que finalmente so criadas as condies legislativas, procedimentais, administrativas e pragmticas que concorram eficazmente para tais objectivos? Poder-se-ia e dever-se-ia ter ido mais longe. O que resulta da leitura e anlise desta proposta um ziguezaguear entre vrias solues, conforme os interesses particulares em presena em cada momento. No se obedece a um fio condutor nico que permita apurar concretamente qual o caminho que o Governo, decidiu seguir. mais uma oportunidade perdida, seno vejamos: - Quanto perpetuidade dos contratos habitacionais, reduzem-se as situaes em que existe o direito transmisso no arrendamento, contudo, continua-se a permitir essa transmisso, nalguns casos com efeitos mitigados, noutros, por razes sociais, mantm-se inalterada. No que diz respeito aos contratos no habitacionais a soluo encontrada , salvo o devido respeito, absurda, pois reflecte uma proteco s microempresas atravs de uma forma desadequada e que coloca em causa a livre concorrncia. - A actualizao das rendas ditas antigas, continua a ser um objectivo fulcral, contudo no prevemos um xito muito diferente daquele a que temos assistido. Isto porque, o mecanismo encontrado - voluntarismo forado - no se adequa ao relacionamento existente entre senhorios e inquilinos, quer por razes histricas quer polticas. Acresce que, para forar esse dilogo e encontrar uma soluo, cria-se um mecanismo complexo, confuso e de difcil entendimento pelas partes envolvidas. - O objectivo da recuperao do parque habitacional em estado degradado mais um aspecto revelador de pouco se ter aprendido com a aplicao do regime ainda em vigor. Quer porque se mantm os conceitos de obras e restauros profundos dependentes da necessidade da desocupao ou no do locado, quer porque se continua a no prever qualquer contrapartida visvel e imediata para o senhorio pela execuo das obras, quer ainda porque no se estabelece qualquer mecanismo realmente eficaz de apoio ao senhorio para o apoiar na realizao das ditas. - Relativamente agilizao dos despejos, a desjudicializao do despejo constitua, desde h vrios anos, uma reivindicao dos intervenientes no mercado do arrendamento e que agora v finalmente a luz do dia.

que cabe dentro do limite mximo anual previsto de 1/15 do valor do locado avaliado em 50.000).
ANTAS DA CUNHA, FERREIRA E ASSOCIADOS

Inquilinos com baixos rendimentos (reformas), mas com bens imobilirio, designadamente na terra, casa, terrenos, estas pessoas so pobres para efeito de clculos para a renda? Para efeitos de clculo do rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar e declarao de que o mesmo inferior a cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), apenas relevam os rendimentos auferidos pelo agregado familiar declarados em sede de IRS, situao esta que dever ser aferida pelos respectivos Servios de Finanas
RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS

Tenho 41 anos, vivo com a minha me que tem 79 anos e que doente crnica no podendo estar sozinha. Nasci na casa que ainda hoje

habitamos. Actualmente a renda reconheo que muito baixa mas nunca recebemos nenhuma proposta por parte dos senhorios de a alterar mesmo com o cdigo anterior. Quando a minha me foi para l morar, julgo que em 1966, a renda era muito alta (750$00). Nunca fizeram obras, no entanto, ns sempre as fizemos. Nos ltimos anos informamos o senhorio das obras que iriamos fazer, entre elas a colocao de telhado novo (logicamente que com a renda actual to baixa no iriamos pedir para ele as fazer). Com isto quero dizer que a casa se encontra, para a idade que tem, em bom estado de conservao. uma casa geminada e na outra casa reside o nosso senhorio e familia. A minha me ainda tutora de um sobrinho com 52 anos de idade e com mais de 60% de deficincia. Como quem toma conta da minha minha me sou eu naturalmente tambm estou responsvel h vrios anos pelo meu primo.

As perguntas que tenho so: Vivendo em economia comum com a minha me e como por uma questo de sade da prpria no pude abandonar a casa terei direito a nela permanecer em caso da sua morte? O meu primo, de quem ela tutora e tem uma deficincia superior a 60% tem algum direito? Nos termos da Proposta de Lei, apenas haver lugar transmisso por morte para filho maior de contratos de arrendamento anteriores ao NRAU nos casos em que o filho seja portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60% ou nos casos em que este tenha idade inferior a 26 anos, frequente o 11. ou 12. anos de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior. Em ambos os casos, ainda requisito da transmisso que o filho conviva h mais de 1 ano com o arrendatrio. No se encontra prevista a possibilidade de transmisso para um sobrinho do arrendatrio neste tipo de contratos
GARRIGUES

Paulo Figueiredo

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