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Deutschland

S T D T E

Ein Herz fr Mieter


Die Wohnungsnot wird Wahlkampfthema. Regierung und Opposition wetteifern um Vorschlge, wie die Preisexplosion bei Immobilien zu stoppen ist. Dabei hat vor allem die Politik den Kostenschub verursacht.
enn die Kunden des Immobilienhndlers Jacopo Mingazzini in Berlin aus dem Flieger steigen, verbinden sie gern das Angenehme mit dem Ntzlichen: Erst kutschieren Mingazzinis Mitarbeiter die Gste aus Mailand oder Florenz zu den wichtigsten Sehenswrdigkeiten der Stadt. Dann fhren sie die Italiener in ein Wohnviertel, das nicht besonders schick, aber dafr zentral gelegen ist: den Wedding. Die Touren sind straff organisiert. Fnf Wohnungen prsentieren Mingazzinis Mitarbeiter den kaufwilligen Besuchern manchmal an einem Tag. Verhandelt wird auf Italienisch, die Nachfrage ist gro. 150 der rund 1200 Wohnungen, die der Hndler in diesem Jahr verkauft hat, haben Italiener erworben, die ihr Erspartes krisensicher in deutschen Immobilien anlegen wollen. Sie wissen genau, dass sie fr eine Wohnung, die heute fr fnf Euro pro Quadratmeter vermietet ist, bei Neuvermietung wesentlich mehr verlangen knnen, sagt Mingazzini. Womit sich italienische Lehrer oder Anwlte vor der Euro-Krise schtzen wollen, sorgt in der Hauptstadt fr Unruhe. Der Berliner Wohnungsmarkt spielt verrckt, die Mieten explodieren, plus 20 Prozent bei Neuvermietungen im Westen seit 2007 und so sieht es in diesen Tagen in vielen Ballungszentren aus. Selbst durchschnittliche Citylagen sind fr Normalverdiener kaum noch zu bezahlen. Wer in Hamburg, Mnchen, Berlin, Frankfurt am Main, Dsseldorf oder Kln

heute eine neue Wohnung sucht, sollte bereit sein, bei gleicher Gre und vergleichbarem Standard mindestens ein Viertel mehr zu bezahlen, als er bislang gewohnt war. Pech fr alle, die wegen Job oder Studium in eine andere Stadt umziehen wollen. Mobilitt? Muss man sich leisten knnen. Kinderwunsch? Das wird eng. Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass bundesweit etwa 250 000 Wohnungen fehlen. In einer zunehmenden Zahl von Stdten und Regionen zeichnen sich Engpsse ab, heit es im jngsten Wohnungswirtschaftsbericht der Regierung. Der Kampf gegen den Miet-Schock (Bild) drngt mit Macht auf die politische Tagesordnung. Keine Partei will sich im Bundestagswahljahr nachsagen lassen, sie nehme die Sorgen der Wohnungssuchenden nicht ernst. Etwa jeder zweite Whler wohnt zur Miete. Und auch jene, die glcklich im Eigenheim leben, kennen die Geschichten ber explodierende Nebenkosten, dreiste Makler und berteuerte Bruchbuden zur Genge aus dem Familien- und Freundeskreis. Regierung und Opposition wetteifern lngst um Lsungsvorschlge. Bauminister Peter Ramsauer (CSU) spricht davon, in den Universittsstdten Hotelschiffe vor Anker gehen zu lassen als Ersatz fr die Studentenwohnheime, die zu bauen in den vergangenen Jahren versumt wurde. SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrck kndigt einen Nationalen Aktionsplan fr Wohnen und Stadtentwick-

Demonstration gegen Wohnungsnot in Hamburg:

lung an und pldiert fr eine Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus. Die Grnen verlangen, dass Maklergebhren nicht mehr vom Mieter, sondern vom Vermieter bezahlt werden mssen. Und selbst die eher grundbesitzerfreundliche FDP stimmte vor der Weihnachtspause im Bundestag fr ein Gesetz, das berzogene Mieterhhungen verhindern soll. Gefahr erkannt, Gefahr gebannt, wollen die Parteien ihren Whlern signalisieren. In Wahrheit ist viel Heuchelei im Spiel, wenn die Politiker pltzlich ihr Herz fr die Mieter entdecken; schlielich sind sie fr die Preisexplosion auf dem Immobilienmarkt in betrchtlichem Um-

Wucherungen
Vernderung der Mietpreise gegenber 2007, in Prozent
Quelle: IVD

Bestandsmieten

Neuvermietung
Neubau, mittlerer Wohnwert

+24 +16

Durchschnittliche Nettokaltmiete, Wohnung mit 3 Zimmern/70 m2, Fertigstellung ab 1949, mittlerer Wohnwert

+32 +21 +18 +18

+12 +15 +9 +18

BERLIN OST
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BREMEN
D E R

KLN
S P I E G E L 1 / 2 0 1 3

DSSELDORF

DRESDEN

Der Kampf gegen den Mietschock drngt mit Macht auf die politische Tagesordnung

fang verantwortlich. Hauptkostentreiber auf dem Mietmarkt ist der Staat, und zwar auf allen Ebenen: Weil Europas Zentralbank die Zinsen auf einen historischen Tiefststand gedrckt hat, ist Baugeld billig wie nie, zugleich strmt sdeuropisches Fluchtgeld nach Deutschland. Das treibt die Immobilienpreise und lsst deutsche Mieter mit der bitteren Erkenntnis zurck, dass sie zu einem betrchtlichen Teil den Preis fr die Euro-Krise zahlen. Viele Kommunen verteuern Grundstckspreise und Erschlieungskosten durch ein allzu knappes Angebot und eine trge Baubrokratie. Fast alle Bundeslnder haben den sozialen Wohnungs-

bau zurckgefahren und schrauben an der Grunderwerbsteuer; in Baden-Wrttemberg und in Nordrhein-Westfalen beispielsweise sind statt 3,5 Prozent neuerdings 5 Prozent fllig. Vor allem aber treibt die Energiewende der Bundesregierung den Preis frs Wohnen in die Hhe. Um Heizkosten zu sparen, frdert der Bund den Einbau von Wrmepumpen, Geothermie-Anlagen und dreifach verglasten Isolierfenstern. Eine gute Idee, die allerdings den Nachteil hat, dass sie zu Lasten der Mieter geht. Normalerweise haben Immobilieneigentmer keinen groen Spielraum fr Mieterhhungen. Den Preis drfen sie nur frei festlegen, wenn sie eine Wohnung

neu vermieten. Ist die Immobilie bewohnt, drfen sie die Kaltmiete hchstens um 20 Prozent in drei Jahren steigern. Ganz anders sieht es aus, wenn sie ihre Immobilie energetisch ertchtigen, wie es im Brokratensprech heit. Hier setzt der Staat dem Vermieter weniger enge Grenzen. Die Sanierung, so die Begrndung, diene ja einem guten Zweck. Bis zu elf Prozent der Sanierungskosten darf ein Eigentmer pro Jahr auf den Mieter abwlzen: Wird beispielsweise eine Wohnung fr 20 000 Euro gedmmt, verteuert sich die Miete um bis zu 183 Euro im Monat. Die Entlastung bei der Heizkostenabrechnung fllt dagegen vergleichsweise klein aus. Und selbst monatelangen Baulrm muss sich der Mieter klaglos gefallen lassen, wenn die Arbeiten im Namen des Klimaschutzes geschehen, so hat es die Bundesregierung in ihrer jngsten Mietrechtsnovelle noch einmal klargestellt. Die Folgen sind dramatisch, niemand wei das besser als die Stuttgarter Rentnerin Ursula Falk. Seit 30 Jahren wohnt sie in einem achtgeschossigen Betonwrfel auf dem Hallschlag. Ihre Kinder und Enkel sind hier aufgewachsen. Frau Falk hngt an der Nachbarschaft, auch wenn es in Stuttgart schnere Viertel gibt. Seit neuestem haben die Huser in der Siedlung renovierte Fassaden mit Vollwrmeschutz; die Kunststofffenster entsprechen dem jngsten Energiestandard. Und genau das macht den Bewohnern Sorgen. Denn der Vermieter, die Stuttgarter Wohnungs- und Stdtebaugesellschaft, will die Sanierungskosten bei der Miete aufschlagen. Wie alle 120 Mietparteien bekam Falk vor einiger Zeit einen Brief vom Eigentmer: Ihre Kaltmiete werde nach der Modernisierung um ber 60 Prozent steigen von 475 auf 770 Euro. Inzwischen zeigt sich die Wohnungsgesellschaft zwar zu Nachlssen bereit. Doch auch eine Erhhung um 40 Prozent knne sie aus eigener Kraft nicht stemmen, sagt Ursula Falk. Entweder die Enkel helfen, oder sie zieht aus und sucht sich eine Wohnung, die sie sich noch leisten kann. Doch auch das drfte schwierig werden. In Stuttgart sind die Neuvermie-

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ANGELIKA WARMUTH / DPA

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HAMBURG

MNCHEN

BERLIN WEST
D E R S P I E G E L 1 / 2 0 1 3

STUTTGART

FRANKFURT/MAIN
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Deutschland

Minister Ramsauer, Kanzlerkandidat Steinbrck: Viel Heuchelei ist im Spiel, wenn Politiker ber steigende Mieten klagen

tungspreise in den vergangenen fnf Jahren um rund 20 Prozent gestiegen. Und das ist erst der Anfang, wenn es nach den Umweltpolitikern geht. Altbauten auf den neuesten Stand der Energietechnik zu bringen erweist sich in nicht wenigen Fllen als Kostenfalle nach dem Muster ffentlicher Bauirrtmer wie des Berliner Flughafens oder der Elbphilharmonie eine Erfahrung, die zuletzt ausgerechnet das Umweltbundesamt machen musste. Die Behrde residiert in Dessau in einem kologischen Vorzeigebau, der nach strengsten Umwelt- und Energiesparstandards errichtet wurde. Ein Erdwrmetauscher ersetzt die herkmmliche Heizung. Statt einer Klimaanlage soll eine solarbetriebene Kltemaschine im Sommer fr Khle sorgen. Doch dann stellte sich heraus: Die Technik war teurer als geplant, und ihre Wartung sprengte alle Kalkulationen. Entsprechend lagen die Betriebskosten rund 50 Prozent hher als bei anderen Behrdenbauten, monierte jngst der Bundesrechnungshof. Zum Glck fr die Behrde sprang der Steuerzahler ein; normale Mieter dagegen sind Opfer eines Zielkonflikts, wie es in der Politik gern genannt wird. Je schneller die Regierung die Energiewende vorantreibt, desto rasanter steigen die Unterkunftskosten. Es sind nicht nur neue Umweltvorschriften, die das Wohnen verteuern. Die grn-rote Landesregierung von BadenWrttemberg etwa stellte Anfang Dezember ihre Plne fr eine Novelle der Landesbauordnung vor. Danach ist bei Neubauten darauf zu achten, dass knftig mehr Stellflche fr Fahrrder freigehalten wird, und zwar auch bei jenen Grund16

stcken, in denen bislang kein gesteigerter Bedarf nachweisbar war. Der Umfang der Bauvorschriften wchst, dafr fahren die Lnder ihre eigenen Investitionen zurck. Seit 2006 sind sie gemeinsam mit den Kommunen fr den sozialen Wohnungsbau zustndig. Der Bund berweist ihnen einen Zuschuss von einer halben Milliarde Euro im Jahr, darf aber keine Vorschriften machen, so regelt es die Fderalismusreform. Doch die Kommunen haben seit Jahren kaum noch in Sozialwohnungen investiert, sondern das Geld des Bundes lieber fr andere Zwecke ausgegeben. Berlin zum Beispiel kassierte jedes Jahr rund 32 Millionen Euro, stotterte damit aber vor allem alte Kredite ab, anstatt den Neubau preiswerter Wohnungen zu finanzieren. Entsprechend ist die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland in den letzten zehn Jahren von etwa 2,6 Millionen auf 1,6 Millionen geschrumpft. Gleichzeitig sind die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften ganz vorn dabei, wenn es darum geht, ihren Mietern eine kosanierung mit der entsprechenden Mieterhhung aufzuntigen. Die Regierenden haben allzu lange geglaubt, Wohnungsnot sei ein bewltigtes Problem aus vergangener Zeit. Das Land vergreist, die Bevlkerung wchst nicht mehr; warum, so hie es in der Politik, solle man sich da ber einen Mangel an Wohnraum Gedanken machen? Eher schien es ntig zu sein, den Rckbau leerstehender Plattenbauten und verlassener Drfer zu organisieren. Und tatschlich stiegen die Mieten mit Ausnahme weniger Boom-Regionen lange Zeit langsamer als die sonstigen Lebenshaltungskosten.
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Doch inzwischen hat sich die Lage fundamental gendert. Zwar stagniert die Bevlkerungszahl bundesweit, in den Metropolen aber drngen sich mehr Menschen denn je. Die Zahl der Haushalte steigt bundesweit sogar an, weil die Menschen zunehmend allein leben. Berufspendler brauchen mitunter gleich zwei Wohnungen, und bei jedem Umzug soll die neue Bleibe tunlichst ein Stck grer ausfallen als die vorherige. Der Durchschnittsbrger beansprucht heute 43 Quadratmeter Wohnflche, acht Quadratmeter mehr als vor 20 Jahren. Doch die Kommunen reagierten allzu trge auf die Entwicklung. Der frhere Abteilungsleiter im Bauministerium, Ulrich Pfeiffer, Aufsichtsratschef des auf Immobilien spezialisierten Beratungsinstituts Empirica, wirft den Stadtoberen vor, Bauland zu horten und nur zu berhhten Preisen an Investoren abzugeben. Tatschlich ist die Zahl der Baugenehmigungen fr Wohnungen in den vergangenen Jahren stark gesunken, von 639 000 im Jahr 1995 auf zuletzt 228 000 im Jahr 2011. Und dazu, so Pfeiffer, wrden die Kommunen die Bauherren mit unntigen, aber kostentreibenden Auflagen befrachten: Am Ende schlgt das alles auf die

Mieten durch.
Doch was kann die Politik tun? Die Vorste des zustndigen Bundesministers Ramsauer fr bernachtungsschiffe und Studentenkasernen sind eher Ausweis von Hilflosigkeit, das Problem lsst sich so nicht beheben. Ernster sind da schon die Vorschlge von Kommunalpolitikern und Mietervertretern zu nehmen, den Kostenanstieg von Staats wegen zu begrenzen. Dass eine solche Radikalkur wirken kann, ist unter Experten unumstritten,

JULIAN STRATENSCHULTE / DPA

TORSTEN SILZ / DAPD