INFORME TECNICO DE AVALUO

DEFINICION. Un informe es una relacin de ciertos hechos, previamente analizados, el cual orienta al interesado hacia una accin determinada.

PRINCIPIOS DE UN INFORME. Todo informe debe apoyarse sobre un hecho o serie de hechos reales. El informe debe reducirse a una demostracin. El informe debe dirigirse a la presentacin de proposiciones prcticas.

CONDICIONES QUE DEBE REUNIR UN INFORME DE AVALUO 1. Debe contener toda la informacin y datos recabados en el diagnstico del predio rstico. 2. Debe ser un fiel reflejo de todos los factores ambientales, agronmicos y socioeconmicos que caracterizan un predio rstico. 3. Debe ser lo ms objetivo posible y en el se debe utilizar un lenguaje sencillo, breve y eficaz 4. Debe expresar las vas que permitieron el estimado del valor.

ESQUEMA DE PRESENTACION DE UN INFORME DE AVALUO Con fines prcticos y de orientacin, a continuacin se presentan las dos (2) formas ms utilizadas para la presentacin de un informe de avalo de un bien rural : La primera de ellas se deriva de los procedimientos establecidos en la extinta Ley de Reforma Agraria, esquema el cual es utilizado an por muchos tasadores. La segunda forma se ha venido utilizado para valoraciones de bienes rurales, que persiguen un inters privado o un inters pblico, diferente al establecido anteriormente con fines de Reforma Agraria.

A.- PRIMER ESQUEMA FACTIBLE DE UTILIZAR EN UN INFORME DE AVALO

1.- INTRODUCCION. Se sealarn las causas que dan motivo al estudio, con indicacin de la persona o empresa solicitante (Qu y para quin).

2.- OBJETIVOS. Estos debern ser definidos en forma clara y precisa, destacando los fundamentales de los de motivacin general.

3.- DIAGNOSTICO. Este contempla los aspectos legales, fsicos, agro-econmicos y los socioeconmicos. 3.1- ASPECTOS LEGALES. 3.1.1- Identificacin de la Propiedad y el Propietario 3.1.2- Tradicin legal: Nos refleja las diferentes formas y momentos en que ha ocurrido la transmisin del dominio o posesin del bien valorado. Se debe mencionar la documentacin que ampara la propiedad e incluirla en los anexos. 3.1.3- Linderos y Colindantes: Dar cuenta de los deslindes que constan en los documentos de propiedad y se tratar en forma prctica de aclararlos de acuerdo a la realidad. Igualmente, se sealarn los nombres de los colindantes. 3.1.4- Tenencia de la Tierra: Se establecer la estructura de tenencia de la tierra adscrita a la explotacin agrcola, trtese de propias, arrendadas, ocupadas etc. 3.1.5- Gravmenes y otras restricciones de tipo legal: Se corresponde al sealamiento de todo gravamen existente sobre el bien valorado o cualquier restriccin que pueda afectar la normal tramitacin de una compraventa ( propiedades comunales, linderos indeterminados o en litigio, contratos de servidumbre, arrendamiento, etc.)

3.2 - ASPECTOS FISICOS 3.2.1- Ubicacin: Se deber indicar la jurisdiccin poltico territorial a la que pertenezca la finca, igualmente su ubicacin geogrfica tomando como base las "Cartas" elaboradas por Cartografa Nacional, indicando las coordenadas del polgono que encierran la totalidad de la finca. Finalmente se har la ubicacin prctica tomando como puntos de referencia poblaciones, carreteras, detalles propios del rea etc., citando su orientacin y distancia respecto a estos puntos referenciales. 3.2.2.- Superficie: En este aparte se indicar la superficie agrcola total, diferenciando la superficie agrcola til o aprovechable, la superficie improductiva y la superficie indirectamente productiva. De no existir un plano de la finca se elaborar un croquis, a incorporarse en anexos, donde aproximadamente se reflejen las superficies diferenciadas. 3.2.3 Topografa: Referida bsicamente al relieve y a la pendiente. Se har referencia a las condiciones topogrficas, tales como pendiente media y discontinuidad del terreno. 3.2.4.- Acceso y Vialidad: Referida a la vialidad externa e interna. Se describirn las vas de acceso a la finca, de acuerdo a su calidad, estado de conservacin y distancias a los principales mercados. En cuanto a vialidad interna se indicar el tipo y estado de las vas presentes en la propiedad que se estudia. 3.2.5. Hidrologa: Se debe establecer la disponibilidad de agua de la finca a travs de la determinacin de las aguas superficiales y subterrneas. Para las aguas superficiales es necesario enumerar las fuentes de agua de esta naturaleza con breve descripcin de las mismas. En relacin a aguas subterrneas se debe indicar la existencia de acuferos a travs de estudios realizados por organismos pblicos o empresas privadas, de existir perforaciones se establecern sus especificaciones; toda esta informacin debe estar orientada hacia el aprovechamiento prctico de las aguas. 3.2.6.- Clima: La importancia del clima esta en relacin directa a la posibilidad de aprovechamiento y desarrollo de una finca. Se requiere recopilar todos los datos climatolgicos disponibles en estaciones meteorolgicas y termo pluviomtricas cercanas a la zona donde se encuentra la finca a valorar, en especial se obtendrn datos de precipitacin ( mxima ,mnima y promedio), temperatura (mxima y

mnima promedio anual), humedad relativa media, vientos ( direccin y velocidad), evaporacin y altitud sobre el nivel del mar (m.s.n.m) 3.2.7.- Suelos: En este punto se dar la informacin detallada de las condiciones agrolgicas, y las distintas caractersticas del suelo. 3.2.8.- Vegetacin: Se estimarn las reas cubiertas con vegetacin natural, indicndose solo las especies predominantes con sus nombres comunes y cientficos. De tratarse de bosques se debern indicar las especies de mayor importancia econmica.

3.3.- ASPECTOS AGRO-ECONOMICOS 3.3.1 Tipo de Explotacin: Se sealar el sistema de explotacin el cual se desarrolla en la finca a valorar, igualmente los sistemas ms usados en la zona de influencia ( explotaciones agrcolas, ganaderas, forestales, mixtas), su intensidad de uso ( intensivo, extensivo) y tipo de administracin ( directa o indirecta). 3.3.2.- Mercados: Se informar sobre los mercados naturales de los productos agrcolas o pecuarios de la regin, indicndose cual o cuales se corresponden a ciudades, pueblos, agroindustrias, centros de acopio etc. donde se destinan los productos generados en la zona, el volumen de venta en cada uno de ellos , los tiempos de transporte y la calidad de las vas de comunicacin de acceso a estos mercados. 3.3.3.- Centros de Abastecimiento: Han de mencionarse los lugares y casas comerciales donde se realiza la obtencin de insumos utilizados en la explotacin agrcola. Generalmente corresponden a los citados en el punto descrito como Mercados. 3.3.4.-Cultivos: Se mencionarn los cultivos anuales y perennes existentes en la finca, estableciendo la superficie ocupada por los mismos, su estado de desarrollo y sus condiciones fitosanitarias. 3.3.5. Forrajes: Se citar la disponibilidad de forrajes, tanto naturales como introducidos, indicando las especies y/o variedades existentes y precisando las reas cubiertas por los mismos.

3.4.- ASPECTOS SOCIO-ECONOMICOS

3.4.1.- Centros Poblados: Se establecern los centros poblados ubicados en la regin y/o zona de ubicacin de la finca, sealando la importancia relativa de los mismos. 3.4.2.- Servicios: Consiste en sealar los servicios pblicos existentes ya sea dentro del fundo o los ms cercanos que se hallen ubicados en caseros, pueblos o ciudades , indicando su capacidad y la distancia respecto al predio rstico valorado. Como servicios pblicos se entienden principalmente energa elctrica, agua potable, telefona, escuelas, dispensarios, correos, telgrafos, etc.

4.- AVALUO: Este aparte debe contener de manera bien argumentada los valores siguientes: 4.1.- Valor de la tierra 4.2.- Valor de las Mejoras 4.3.- Valor de las construcciones, edificaciones e instalaciones. 4.4.- Valor de los Semovientes 4.5.- Valor de los Cultivos 4.6.- Valor de las Maquinarias y Equipos 4.7.- Valor de Insumos en Depsito 4.8.- Resumen del Avalo

5.- CONCLUSIONES Estableciendo la estimacin final de los valores y las observaciones que sean de inters.

6.- ANEXOS Se incorporar lo siguiente: Fotografas de los bienes valorados, planos o croquis de la propiedad, cuadros de inventarios y caracterizacin, clculos varios, presupuestos y cotizaciones, copias de documentos etc.

B.- SEGUNDO ESQUEMA DE PRESENTACIN DE UN INFORME DE AVALO

1.- PREFACIO 1.1.- Carta de Remisin: Contiene el motivo y definicin del avalo, fecha y conclusiones del mismo. 1.2.- Indice o tabla de contenido

2.- FACTORES DE LOCALIZACIN 2.1.- Descripcin o definicin de la propiedad 2.2- Ubicacin 2.3.-Tradicin legal, regulaciones oficiales, registro catastral. 2.4.- Linderos y colindantes 2.5.- Factores Agrolgicos, Climticos y de riesgos especiales 2.6.- Servicios de mercadeo, suministros, disponibilidad de abastecimiento y servicios. 2.7.- Vialidad interna y externa (de acceso al predio) 2.8.- Usos, tipo de explotacin. procesamiento y

3.- CALCULOS, MEDICIONES Y CARACTERIZACIONES 3.1.- Terrenos: Areas segn sus usos, forma geomtrica, relieve topogrfico, porcentaje aprovechable. Areas habilitadas agrcolamente (deforestadas, mecanizadas, irrigadas). Caracterizacin de los suelos. Disponibilidades de aguas superficiales o subterrneas. Drenajes. 3.2.- Construcciones, edificaciones e instalaciones: Dimensiones, materiales utilizados en su construccin, utilidad, estado de conservacin y mantenimiento, edad cronolgica. 3.3.- Cultivos: Tipos, reas, caractersticas (estado de desarrollo, densidades de siembra, presencia de malezas etc.), estado fitosanitario. 3.4.- Semovientes: Tipos, clasificacin, cantidad, caractersticas, estado sanitario.

3.5.- Maquinarias y identificacin, estado cronolgica.

Equipos: Tipos, cantidad, caractersticas, de conservacin y mantenimiento, edad

4.- FORMACION DEL VALOR Debe contener la descripcin del mtodo o mtodos a utilizar, anlisis de los datos obtenidos y utilizables para el estimado de valor, estudios estadsticos y el resumen de clculos realizados para llegar al valor de los bienes especficos. Suele dividirse en: 4.1- Valor del terreno 4.2.- Valor de las construcciones, edificaciones e instalaciones 4.3- Valor de los Cultivos. 4.4.- Valor de los Semovientes 4.5.- Valor de las Maquinarias y equipos 4.6.- Otros

5.- CONCLUSIONES Contempla la estimacin final de los valores obtenidos y el establecimiento de toda observacin considerada de inters.

6.- ANEXOS Incluye la presentacin de: Fotografas de los diferentes bienes objetos del avalo Plano o croquis de la propiedad. Croquis de la Ubicacin Relativa Cuadro de Referenciales Presupuestos Copias de documentos y otros recaudos de apoyo