Acrdo do Tribunal da Relao de voraAcrdos TREAcrdo do Tribunal da Relao de vora Processo:2034/10.8TBSTB.

E1 Relator:ACCIO LUS JESUS NEVES Descritores:INCUMPRIMENTO DEFINITIVO MORA CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA ABUSO DE DIREITO RESOLUO DO CONTRATO Data do Acordo:13-09-2012 Votao:UNANIMIDADE Texto Integral:S Meio Processual:APELAO Sumrio: Apenas o incumprimento definitivo, que no a simples mora (a qual apenas constitui o devedor na obrigao de reparar os danos da emergentes) constitui causa de resoluo do contrato promessa e determina a aplicao do regime estabelecido no n 2 do art. 442 do C. Civil )restituio do sinal em dobro). Sendo pressuposto do incumprimento definitivo, a mora s se converte naquele, quando, para alm de ter sido inobservado um prazo essencial para a prestao, a prestao no for cumprida em prazo razoavelmente fixado pelo credor ou quando o credor tiver perdido o interesse na prestao, interesse esse apreciado objectivamente. Mau grado o facto de no contrato promessa escrito apenas se ter estipulado que seria a r promitente vendedora a marcar a escritura logo aps a obteno da licena de habitao, tendo-se provado que nas negociaes, face s preocupaes do autor na clere realizao do contrato (para reinvestir o capital proveniente da venda da sua moradia e para evitar o pagamento de mais valias), a r garantiu na altura que a escritura se realizaria no mximo em finais de Fevereiro de 2007, mas que no o fez at essa data, de considerar que a r incorreu em mora. Em face disso e da impossibilidade de obteno da licena de habitao (uma vez que o prdio se encontrava embargado, por ter sido implantado parcialmente na via pblica situao que apenas veio a ser resolvida em finais de 2009) e uma vez que a possibilidade de reinvestimento do referido capital (para evitar o pagamento de mais valias) terminava em 20.12.2008, tendo o autor adquirido uma moradia, igualmente para a sua habitao, de considerar como justificada a perda do interesse na prestao e da consequente concretizao do negcio, por parte do autor, havendo assim incumprimento definitivo da r. Inexiste abuso de direito, relativamente ao direito do autor resoluo do contrato, pelo facto de este ter ocupado a fraco prometida, na medida em que para alm de se tratar de uma situao comum nestes casos, situao essa que tem a ver, naturalmente, com a expectativa (de ambas as partes), na realizao do negcio, at foi a r apelante que deu causa ao frustrar dessa expectativa de concretizao do negcio. A indemnizao da r, resultante dessa ocupao apenas poderia ter lugar, no com base no invocado abuso de direito resoluo (o qual em si mesmo no constitui fonte de indemnizao) mas sim com base no (no invocado) enriquecimento sem causa, e mesmo a, sem fundamento, na medida em que o autor foi ocupar a fraco prometida, com o consentimento da r e na expectativa da realizao do negcio, aps ter vendido a moradia onde vivia e tendo at de arrendar uma habitao durante algum tempo pelo facto

de a fraco no lhe ter sido entregue no prazo acordado. Sumrio do relator Deciso Texto Integral: Acordam nesta Seco Cvel os juzes do Tribunal da Relao de vora: A intentou, em 07.04.2010, aco declarativa ordinria contra F , Lda, pedindo: - que se reconhea a resciso do contrato promessa de compra e venda aqui posto em crise por culpa exclusiva e impossibilidade de cumprimento devido conduta dos rus; - que se condenem os rus a restituir em dobro ao autor a quantia por si recebida a ttulo de sinal, acrescida de juros legais, vencidos e vincendos, desde a citao e at efectivo pagamento; - que se condenem os rus no pagamento do montante de 1.500,00 a ttulo de dano no patrimonial: - e que se condenem os rus, por m f, no pagamento de multa a determinar segundo o prudente arbtrio do Tribunal a favor do autor. Alegou para tanto e em resumo o seguinte: Celebrou com a r, em 06.11.2006, um contrato promessa de compra e venda nos termos do qual prometeu comprar e esta prometeu vender determinada fraco autnoma, pelo preo de 150.000,00, tendo entregue r, a ttulo de sinal e princpio de pagamento a quantia de 7.500,00, ficando o remanescente de ser pago no acto da escritura definitiva e tendo ficado convencionado que o local, dia e hora da mesma seriam fixados pela r, logo que obtivesse a licena de utilizao. No mbito das negociaes, o autor informou a r da necessidade de reinvestir o capital proveniente da venda da moradia onde habitava para efeito de mais valias em sede de tributao, tendo a r tranquilizado o autor garantindo que a escritura definitiva se realizaria, no mximo, at finais de Fevereiro de 2007. O autor vendeu a sua moradia em 20.12.2006, mas a r s em Abril de 2007 que lhe entregou a fraco pronta a habitar, o que fez com que o autor tivesse de arrendar um apartamento nesse perodo para residir. No percebendo a razo do atraso na celebrao da escritura, o autor veio a saber em Julho de 2008 que, tal se devia ao facto de a obra estar embargada, vindo a ser informado na Cmara Municipal que tal se deveu ao facto de o edifcio se encontrar parcialmente implantado em rea pblica. Com receio de no poder reinvestir o seu capital para efeito de mais valias em sede de tributao, cujo prazo expirava em 20.12.2008, o autor acabou por comprar e escriturar, em 05.12.2008, a moradia onde agora reside, tendo deixado a fraco prometida em 19.01.2009. Em 21.01.2009 enviou carta r a comunicar a resciso unilateral do contrato promessa, reclamando o pagamento do dobro do valor entregue a ttulo de sinal, invocando ainda o direito de reteno da fraco prometida vender. A descrita situao acarretou para o autor danos de natureza no patrimonial que devem ser compensados pelo montante de 1.500,00. Os 2 e 3 rus so scios e gerentes da 1 r, sendo a sua conduta dolosa e ilcita pelo que so tambm responsveis pelos actos ilcitos que obstaram emisso da licena de utilizao Citados, contestaram e reconviram os rus, defendendo-se por impugnao, alegando em resumo o seguinte: Os contactos e conversaes prvias ao contrato promessa foram feitos com uma agncia imobiliria. O lapso relativo implantao parcial do prdio na via pblica apenas foi detectado aquando da vistoria realizada com vista obteno da licena de

habitao, tendo havido desde logo esforos de todas as partes envolvidas para se solucionar o problema, com a alterao do projecto e a compensao do Municpio, sendo que tudo isso foi devidamente explicado aos promitentes compradores, tendo sido garantida ao autor a obteno da referida licena, o que veio a suceder em 23.09.2009. A r sempre confiou que o autor viesse a efectivar a compra, tendo este quebrado injustificadamente o vnculo obrigacional, pelo que tem direito a fazer sua a quantia entregue a ttulo de sinal. Pela concesso de emprstimo do valor do preo acordado para aquisio ou pelo arrendamento de uma habitao com as mesmas caractersticas, o autor teria de pagar pelo menos 600,00 mensais. Em resultado da utilizao da fraco pelo autor durante 22 meses, a r teve que proceder a reparaes e substituies, no que despendeu mais de 13.200,00. E concluram pedindo, para alm da improcedncia da aco, que o autor fosse condenado a reconhecer que perdeu o sinal a favor da r F , em virtude da resciso unilateral e definitiva do contrato promessa e ainda a pagar mesma r a quantia de 13.200,00. Replicou o autor, reafirmando a sua posio e concluindo no sentido da improcedncia da reconveno. Admitido o pedido reconvencional, foi proferido despacho saneador e foram elaborados os factos assentes e a base instrutria, aps o que, instrudo o processo, teve lugar a audincia de julgamento. Seguidamente, foi proferida sentena, nos termos da qual a aco foi julgada parcialmente procedente e improcedente a reconveno: - declarando-se resolvido o contrato promessa celebrado entre o autor e a r F ; - condenando-se esta r no pagamento da quantia de 15.000,00, correspondente ao sinal em dobro, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, desde 21.01.2009, at integral pagamento; - absolvendo-se a r do pagamento da indemnizao de 1.500,00 a ttulo de danos morais; - absolvendo-se a r do pedido de condenao por litigncia de m f; absolvendo-se os rus B e F dos pedidos contra eles formulados; - e absolvendo o autor dos pedidos reconvencionais. Inconformada, interps a r F o presente recurso de apelao, em cujas alegaes, pedindo a revogao da sentena e a sua substituio por outra que declare que houve incumprimento definitivo do contrato promessa por parte do autor e que este seja condenado a reconhecer que perdeu o sinal a favor da r e ainda a pagar r uma quantia, a fixar em execuo de sentena, pela ocupao e uso da habitao prometida comprar, pelo perodo de 22 meses, calculada eventualmente com base no valor de uma prestao mensal de um contrato de mtuo para 150.000,00 ou no valor mensal de uso da referida habitao no mercado de arrendamento, apresentou as seguintes concluses: a) O rs-do-cho prometido vender um T2, tem uma rea de 150 m2, com uma sala com quase 50 m2 com lareira, dois quartos e cozinha com mais de 13 m2 cada, duas casas de banho e hall, situado em Aires, Palmela, perto da Estao Ferroviria (facto 15 da FF). b) Os factos devem ser avaliados e valorados segundo parmetros da lgica do homem mdio e das regras da experincia comum. c) O Tribunal deu como no provados os quesitos 34, 35 e 36, por entender que as testemunhas no eram peritas em questes bancrias e em mercado do

arrendamento, o que traduz um juzo de valor completamente errado. d) Devia o Tribunal a quo dar como provados os quesitos 34, 35 e 36, nesta medida e dimenso: - (Quesito 34) Provado que se o A. tivesse solicitado junto de qualquer Banco um emprstimo de 150.000 para adquirir a habitao, entregaria ao banco uma prestao mensal no concretamente apurada. - (Quesito 35) Provado que se o A. tivesse arrendado uma habitao com as caractersticas da habitao dos autos, teria pago uma renda mensal no concretamente apurada. - (Quesito 36) Provado que a habitao em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante no concretamente apurado. e) No o fazendo o Tribunal a quo " violou a norma do artigo 653, n 2 do CPC. f) S o incumprimento definitivo do contrato-promessa confere ao credor o direito sua resoluo. A mora s se converte em incumprimento definitivo, aps ocorrer o disposto no artigo 801 do CC. g) No h incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da R ora recorrente e, assim parece, no chega a haver mora no cumprimento. h) Com efeito, nos termos do contrato-promessa em anlise a escritura pblica de compra e venda ser celebrada em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, logo aps a obteno da licena de utilizao . i) O autor, ora recorrido, nunca interpelou a r, judicial ou extrajudicialmente, para realizar a escritura definitiva, marcando-lhe prazo peremptrio. j) O autor no perdeu o interesse no cumprimento. k) Devia o Tribunal a quo ' ter declarado o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do autor, com as consequncias legais da decorrentes. l) Declarando o contrrio, o Tribunal a quo violou as normas dos artigos 442, 801, 804 e 805 se verificasse a simples mora, e 808, todos do CC. m) O autor outorgou um contrato-promessa com a r, ocupou a habitao prometida comprar, nela se instalou com a famlia e ali passou a viver, ininterruptamente, dormindo e pernoitando, confeccionando e consumindo as suas refeies, recebendo os seus amigos e familiares e toda a sua correspondncia, durante 22 meses, pediu alteraes na habitao e instalao/aplicao de materiais. n) Comportando desta maneira, o autor criou na r a convico e expectativa de que iria cumprir o contrato. o) Resolvendo o autor sem mais o contrato, com fundamento de que no queria pagar uma mais-valia relativa a uma venda por si feita dois anos antes, que no havia licena de habitao, que o prdio tinha sido erradamente implantado, sem que viesse provar dolo por parte da r, o autor exerceu abusivamente o seu direito de resoluo, na modalidade de venire contra factum proprium. p) So pressupostos desta modalidade de abuso do direito - venire contra factum proprium - a existncia dum comportamento anterior do agente susceptvel de basear uma situao objectiva de confiana, a imputabilidade das duas condutas (anterior e actual) ao agente, a boa f do lesado (confiante) e o nexo causal entre a situao objectiva de confiana e o investimento que nela assentou. q) O abuso de direito de conhecimento oficioso (ver Ac. do STJ citado). r) Devia o Tribunal a quo ter declarado que o autor agiu com manifesto abuso de direito e feito naufragar a pretenso deste. s) No o fazendo o Tribunal a quo violou a norma do artigo 334 do CC e 660, n 2 in fine, do CPC. t) O autor e famlia solicitaram mudar-se para a fraco prometida vender e a r consentiu porque havia uma expectativa legtima de aquisio da fraco pelo autor. Nem outro raciocnio se impe pelas regras da lgica e da experincia comum.

u) O autor e famlia usaram a habitao prometida vender durante 22 meses, com o consentimento da r, porque a r tinha a expectativa do cumprimento do contrato. v) Impe-se tambm pelas regras da lgica e da experincia comum afirmar que o autor foi usar uma habitao acabada de construir, totalmente nova, e que depois de 22 meses de a usar o que deixou foi uma habitao em 2 mo. w) O autor e sua famlia usaram a habitao prometida vender, as loias sanitrias, novos equipamentos de cozinha, tais como fogo, armrios, etc. x) O uso, mesmo que normal, no se compadece com o tempo, e 22 meses depois, a promoo da venda da fraco em 2 mo implicava, no mnimo, novas loias sanitrias, novos equipamentos de cozinha, anulao das alteraes pedidas pelo Autor, novo cho e uma pintura geral. y) O pedido indemnizatrio da r vem na sequncia do abuso de direito perpetado pelo autor ao incumprir definitivamente do contrato-promessa, e no facto de ter usado de uma habitao a seu pedido s custas da r. z) E ainda porque o cidado comum paga por ter uma habitao, seja sua, seja arrendada. aa) O autor rompendo com o contrato tornou-se responsvel pelos prejuzos que causou r. bb) Tinha o Tribunal a quo o dever de condenar o autor em quantia que ressarcisse a r pelos 22 meses que aquele e sua famlia usaram a habitao prometida comprar. cc) Declarando o pedido reconvencional da r improcedente, o Tribunal a quo violou as mais elementares normas de justia e concretamente a norma do artigo 798 do CC. No foram apresentadas contra-alegaes. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir: Em face do contedo das concluses das alegaes da apelante, enquanto delimitadoras do objecto do recurso /art. 685-A do CPC), so as seguintes as questes de que cumpre conhecer: - alterao da matria de facto; - incumprimento definitivo; - abuso de direito; - procedncia do pedido indemnizatrio da r. Factualidade dada por provada na 1 instncia: 1) Por documento escrito datado de 06.11.2006 e subscrito pelo autor e 1 r, na pessoa do 2 ru, sob a epgrafe Contrato de Compra e Venda , acordou-se que: Primeiro Outorgante (1 R) dono e legtimo proprietrio da fraco autnoma designada pela letra A que corresponde ao Rs do cho esquerdo, destinado a habitao do prdio sito em Monte do Olival, , em Aires, faz parte integrante da respectiva fraco a garagem n 1 na cave e a arrecadao designada pela letra A no sto, ambas no mesmo edifcio da respectiva fraco, descrito na Conservatria do Registo Predial de Palmela sob o n 9117, Freguesia de Palmela, concelho de Palmela, ainda omisso na matriz predial urbana, com o alvar de construo n 10/2006 emitido pela Cmara Municipal de Palmela 3m 13.01.2006 (clusula 1). Pelo presente contrato de promessa de compra e venda, o primeiro outorgante (2 R) promete vendeu ao segundo outorgante (A) e este promete comprar, o andar identificado na clusula anterior, livre de nus e desonerado de qualquer encargo hipotecrio (clusula 2). O preo da promitente venda de EURO: 150,000,00 (cento e cinquenta mil euros), que o segundo outorgante que o segundo outorgante pagar ao primeiro outorgante nas seguintes condies: No acto da assinatura do presente contrato, como sinal e princpio de pagamento, o segundo outorgante

entrega ao primeiro outorgante a importncia de 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), valor que esta ltimo declara ter recebido e da qual d a respectiva quitao; O restante preo em dvida, ou seja a quantia de 142.500,00 (cento e quarenta e dois mil e quinhentos euros) sero pagos no acto da outorga da escritura de compra e venda da fraco objecto do presente contrato (clusula 3). A escritura pblica de compra e venda ser celebrada em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, logo aps a obteno da licena de utilizao (clusula 4). O primeiro outorgante comunicar ao segundo o local, dia e hora da escritura pblica de compra e venda (clusula 5, n 1). 2) A r no entregou ao autor a casa pronta a habitar no ms de Dezembro de 2006, pelo facto de a mesma no se encontrar pronta. 3) As partes no celebraram at finais de Fevereiro de 2007 o contrato referido nas clusulas 4 e 5 do acordo referido em 1). 4) S em Abril de 2007 que a r entregou ao autor a fraco pronta e habitvel. 5) Tendo, desde aquela data (Abril de 2007), o autor e o seu agregado familiar ali passado a viver, ininterruptamente, dormindo e pernoitando, confeccionando e consumindo as suas refeies, recebendo os seus amigos e familiares e toda a sua correspondncia. 6) O autor solicitou ao ru uma rpida resoluo do facto de no dispor de licena de habitao, tendo-lhe o ru assegurado que j se encontrava a tratar daquela questo na Cmara, e que por isso, estaria para breve a realizao da escritura. 7) Em 19 de Janeiro de 2009,o autor juntamente com o respectivo agregado familiar procedeu mudana, deixando a fraco objecto do contrato supra referido livre e desembaraada de pessoas e bens. 8) Aps, o ru trocou fechadura da porta, ali impedindo o acesso do autor. 9) Em 21.09.2009, o mandatrio do autor enviou uma carta 1 r, e esta recebeu, onde refere que: ( ) Assim, e porquanto a escritura pblica da fraco a vs prometida comprar no se realizou por culpa que aos meus constituintes no pode ser imputada e nem para tanto contriburam com a sua conduta, no lhes resta outra alternativa que pr termo ao contrato promessa de compra e venda por vs outorgado, com fundamento em justa causa por incumprimento da vossa parte, incumprimento esse que resulta da prtica, por vs, de acto ilcito e doloso, bem sabendo pois bem sabiam que a ocupao e implantao de parte do edifcio em terreno pblico teria como consequncia, em primeira linha, o embargo da obra. ( ) Assim, e pretendendo os meus constituintes rescindir e rescindem o contrato em causa, nos termos expostos, no podem deixar de reclamar a devoluo do montante de 7.500,00 por eles pagos a ttulo de sinal, acrescido de igual montante pela vossa culpa no incumprimento, cfr. art. 442 do CC. Mantendo os meus constituintes um direito de crdito sobre V. Exas., o qual se consubstancia no incumprimento culposo da vossa parte, e tendo operado a tradio da fraco para os mesmos por efeito da entrega das chaves e consequente deteno da posse por usos e habitao, beneficiam os mesmos do direito de reteno da referida fraco at integral pagamento dos montantes aqui reclamados (al. I). 10) O prdio s ficou pronto a ser habitado em finais do ms de Maro de 2007. 11) O prdio ocupou uma parte da via pblica. 12) Por escritura pblica datada de 12.10.2007, a 1 r declarou vender a S e esta declarou comprar a fraco autnoma designada pela letra B correspondente ao rs do cho direito, destinado a habitao, do prdio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Aires, lote nmero 6, descrito na Conservatria do Registo Predial de Palmela sob o nmero nove mil cento e setenta e trs da dita freguesia, afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrio F, inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo 12136, constando da mesma que o primeiro

outorgante, F , na qualidade de scio gerente e com poderes para o acto da F Limitada, declarou que: Que a construo (titulada pelo alvar de licena de construo nmero 10/2006), pela sua representada feita no prdio atrs referido, foi concluda e no est embargada. Que a sua representada no foi notificada: a) Da apreenso do alvar de construo; b) Do indeferimento do pedido de licena de utilizao; c) Da notificao para o pagamento das taxas devidas. Que o pedido da licena foi entregue e recebido na Cmara Municipal de Palmela, em 8 de Agosto de 2007, portanto h mais de cinquenta dias . E conta ainda: Arquivo: ( ) Pedido de vistoria para a emisso do alvar de licena de utilizao, entregue na Cmara Municipal de Palmela em 8 de Agosto de 2007 . 13) A 1 r tem licena de habitao/utilizao para o prdio em questo desde Abril de 2010. 14) O autor pediu que a r fizesse alteraes na sala, essencialmente na parte elctrica, o que a r fez, tendo para tanto instalado, pelo menos, tubos e caixas para instalao elctrica sob o pavimento da sala. 15) O rs-do-cho prometido vender um T2, tem uma rea de 150 m2,com uma sala com quase 50m2 com lareira, dois quartos e cozinha com mais de 13 m2 cada, duas casas de banho e hall, situado em Aires, Palmela, perto da Estao Ferroviria. 16) No mbito das negociaes encetadas ente autor e r, antes da concluso do acordo referido em 1), o autor havia informado a r da necessidade premente que teria de reinvestir o capital que proviesse da venda da moradia onde habitava com o seu agregado familiar, para efeitos de mais valias em sede de tributao. 17) A r tranquilizou na altura o autor sobre esta questo, garantindo que seria rpida a obteno da licena de utilizao em falta e que, por isso, a escritura definitiva se iria realizar, no mximo, em finais de Fevereiro de 2007. 18) Autor e r acordam que a escritura se realizaria a tempo de o autor poder reinvestir o capital adquirido com a venda de uma moradia. 19) O autor vendeu a moradia em que habitava dado que tinha a expectativa de adquirir a fraco objecto do contrato referido em 1). 20) O autor teve de arrendar uma habitao dado que a fraco no foi entregue no prazo acordado. 21) A r afirmou que o problema que atrasava a realizao da escritura era de fcil resoluo. 22) Em altura que no se pode precisar, mas que se situa entre finais de 2007 e incios de 2008, o autor em conversa com outros promitentes compradores acerca da falta de licena de utilizao, teve conhecimento de que as escrituras no se poderiam vir a realizar, porquanto a obra se encontrava embargada, e, consequentemente, a Cmara no emitia a licena de utilizao. 23) Estranhando aquela informao, o autor dirigiu-se Cmara Municipal de Palmela com vista a obter esclarecimento correcto sobre a situao da obra e do prdio. 24) Tendo ali sido informado de que parte do edifcio se encontrava implantado em rea pblica, destinada a passeios para pees. 25) E que essa ocupao da rea pblica tinha permitido um acrscimo de ares til nas fraces. 26) Devido ao protelamento do acto de celebrao da escritura, o autor receou a no concretizao da aquisio da fraco. 27) O autor receou que perderia a possibilidade de reinvestir o capital para efeitos de mais valias em sede de tributao, uma vez que o prazo expirava em 20.12.2008. 28) O autor foi Cmara Municipal informar-se sobre o processo de concesso de licena de utilizao. 29) Apressadamente, por ver o prazo de reinvestimento a esgotar-se e no querendo sujeitar-se ao pagamento de mais valias, o autor comprou e escriturou em 5.12.2008 a moradia em que agora reside. 30) Toda esta situao tem criado uma grande instabilidade emocional,

desgaste, nervosismo e receio no autor. 31) O autor apreciava a fraco em causa nos autos e ficou triste por sair desse espao. 32) O autor sente-se enganado, j que o ru no pretende proceder devoluo do sinal em dobro. 33) Foi solicitada uma vistoria ao imvel embargado. 34) Com a vistoria foi ento verificado um lapso na implantao do edifcio, o qual ocupou uma pequena parte da via pblica. 35) A 1 r e a Cmara Municipal de Palmela acordaram que a soluo do problema seria uma alterao ao projecto e compensar o Municpio, o que aconteceu. 36) A r sugeriu, em alternativa, a celebrao imediata da escritura sem licena de utilizao, ou que se esperasse pela obteno da licena. 37) A 1 r garantiu sempre aos promitentes compradores e ao autor que a obteno da licena seria um assunto de fcil resoluo. 38) Todo o processo de alterao ao projecto com vista obteno de licena de habitao/utilizao foi despachado favoravelmente em sesso de Cmara de 23.09.2009. 39) O autor solicitou a instalao/aplicao de diversos materiais antes de passar a residir na fraco em causa nos autos. 40) Aps a sada do autor e pela sua famlia da fraco em causa nos autos, a r procedeu a obras de beneficiao geral, tendo sido feita a pintura daquele espao. 1.963,00. 41) A pintura ascendeu a 42) data do acordo referido em 1) o autor desconhecia acerca do embargo da obra. 43) O autor no pretendia arrendar uma qualquer fraco com as caractersticas da habitao dos autos. 44) O autor quando desocupou a casa deixou a sala em bom estado de conservao e limpeza. Quanto alterao da matria de facto: Questiona a r apelante as respostas negativas dadas aos quesitos 34, 35 e 36da base instrutria, nos quais se perguntava: 34: Se o A. tivesse solicitado junto de qualquer Banco um emprstimo de 150.000 para adquirir a habitao, entregaria ao banco uma prestao mensal superior a 600 por ms? 35: Se o A. tivesse arrendado uma habitao com as caractersticas da habitao dos autos, teria pago uma renda muito superior a 600? 36: A habitao em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante nunca inferior a 600? Isto, porquanto tais respostas se basearam no facto de o tribunal entender que as testemunhas ouvidas no eram peritas em questes bancrias e em mercado do arrendamento - o que traduz um juzo de valor completamente errado. E assim, segundo a r apelante, o tribunal deveria ter dado tais quesitos no como no provados mas sim como parcialmente provados, nos seguintes termos: Quesito 34: Provado que se o A. tivesse solicitado junto de qualquer Banco um emprstimo de 150.000 para adquirir a habitao, entregaria ao banco uma prestao mensal no concretamente apurada. Quesito 35: Provado que se o A. tivesse arrendado uma habitao com as caractersticas da habitao dos autos, teria pago uma renda mensal no concretamente apurada. Quesito 36: Provado que a habitao em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante no concretamente apurado. Conforme se alcana da respectiva motivao, o tribunal justificou as

respostas negativas a tais quesitos no seguintes termos: Relativamente a esta matria no pode merecer convencimento a prova produzida em audincia. Com efeito, as testemunhas ouvidas limitaram-se a manifestar o seu entendimento subjectivo sobre o valor de rendas ou de emprstimos concedidos por entidades bancrias. Por um lado, no revelaram qualquer conhecimento objectivo do funcionamento do mercado de arrendamento (no essa sua rea). Por outro, no revelador de ter conhecimento vlido sobre uma matria fazer aluso a casos que supostamente so semelhantes aos dos autos. Como podem garantir as testemunhas que no conhecem o mercado de arrendamento que poderia ser cobrada uma renda de 600? Como que as testemunhas conseguem chegar a essa valor? Com base em que elementos? Na verdade, as testemunhas limitaram-se a avanar, de forma pouco reflectida, com um nmero. Quanto ao valor do emprstimo bancrio, valem os considerandos tidos anteriormente. A prova deste facto no seria fcil. Teramos de ter em considerao que os valores dos emprstimos so altamente variveis e esto sujeitos a uma srie de condicionantes. Ora, as testemunhas revelaram desconhecer quais os factores que influem na concesso dos emprstimos, tambm no podendo servir de razo de cincia a ocorrncia de casos semelhantes na famlia. Impe-se, tambm aqui, que se a convico das testemunhas esteja baseada em factos objectivos, ou que exeram a sua profisso no ramo imobilirio. Desde j se diga que se nos afigura assistir inteira razo r apelante. Isto, atendendo ao teor da referida motivao, conjugada com as presunes resultantes da experincia comum, e sem necessidade sequer de aceder aos depoimentos das testemunhas inquiridas matria dos quesitos em questo, depoimentos esses que, de resto, no foram invocados com referncia aos depoimentos gravados, nos termos do disposto na al. a) do n 1 do art. 712 do CPC, com referncia ao disposto no n 2 do art. 685-B do mesmo diploma. Com efeito, conforme resulta claramente da referida motivao, as testemunhas inquiridas matria dos quesitos em anlise apenas no lograram convencer o tribunal dos valores (superiores ou nunca inferiores a 600,00 mensais) que eram perguntados nos quesitos, relativamente prestao a pagar por um emprstimo correspondente ao valor do preo da fraco que foi acordado no contrato promessa e relativamente ao valor da renda ou de uso no mercado de arrendamento, estando em causa uma habitao idntica. Agora uma coisa certa. Pelo que claramente resulta da motivao, evidente que as testemunhas ouvidas sobre a matria em questo se pronunciaram no sentido da necessidade de pagamento de uma prestao por parte de quem pedir um emprstimo correspondente ao valor do preo ou no sentido de uma casa idntica, colocada no mercado de arrendamento, produzir uma determinada renda ou rendimento. Trata-se, alis de uma prova que resulta da experincia comum, constituindo at factualidade que pblica e notria. Assim, e conforme se depreende da motivao, o tribunal a quo apenas no ficou convencido relativamente aos valores que em concreto eram perguntados. E da que, conforme pretende a r apelante os quesitos em anlise devessem ser dados como provados com excepo dos valores perguntados, valores esses que deveriam ser tidos como no concretamente apurados. Procedem assim, nesta parte e nesta conformidade, as concluses das alegaes da r apelante.

Nestes termos, desde j se acorda em alterar as respostas negativas dadas aos quesitos 34, 35 e 36 nos seguintes termos: Quesito 34: Provado apenas que se o A. tivesse solicitado junto de qualquer Banco um emprstimo de 150.000 para adquirir a habitao, entregaria ao banco uma prestao mensal no concretamente apurada. Quesito 35: Provado apenas que se o A. tivesse arrendado uma habitao com as caractersticas da habitao dos autos, teria pago uma renda mensal no concretamente apurada. Quesito 36: Provado apenas que a habitao em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante no concretamente apurado. E, em consequncia, desde j se acorda em aditar matria de facto dada por provada, os seguintes factos: 45) Se o autor tivesse solicitado junto de qualquer Banco um emprstimo de 150.000 para adquirir a habitao, entregaria ao banco uma prestao mensal no concretamente apurada. 46) Se o autor tivesse arrendado uma habitao com as caractersticas da habitao dos autos, teria pago uma renda mensal no concretamente apurada. 47) A habitao em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante no concretamente apurado. Quanto questo do incumprimento definitivo: Conforme se alcana da sentena recorrida, o tribunal a quo considerou que assistia ao autor o direito resoluo do contrato promessa, na medida em que o mesmo deixou de ter interesse na celebrao da escritura, estando-se assim perante uma situao de incumprimento definitivo. Todavia, segundo a r apelante, sendo que s o incumprimento definitivo do contrato promessa confere ao credor o direito resoluo, tendo ficado estipulado que a escritura de compra e venda seria celebrada em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, logo aps a obteno da licena de utilizao, o autor nunca a interpelou para realizao da escritura, marcando-lhe prazo para o efeito e da que o tribunal devesse declarar imputvel ao autor o incumprimento definitivo do contrato promessa. Conforme defende o apelante, em conformidade alis, com o que se considerou na sentena recorrida, e bem assim em consonncia com a jurisprudncia dominante, apenas o incumprimento definitivo, que no a simples mora, constitui causa de resoluo do contrato promessa e determina o regime estabelecido no n 2 do art. 442 do C. Civil (restituio do sinal em dobro), sendo que a simples mora apenas constitui o devedor na obrigao de reparar os danos causados ao credor em resultado dessa mesma mora, nos termos do disposto no n 1 do art. 804 do C. Civil (vide entre muitos outros o acrdo do STJ de 27.05.2010, em que relator Pereira da Silva, in www.dgsi.pt). Assim, manifesto que, para haver incumprimento definitivo, ter que haver mora, mora essa que apenas se converte em incumprimento definitivo, nos termos do disposto no n 1 do art. 808 do C. Civil. Face ao estabelecido nesta disposio, e conforme tem sido entendido na jurisprudncia, para alm da situao de no ter sido observado um prazo fixo que seja essencial para a prestao, a mora apenas se converte em incumprimento definitivo no caso de a prestao no ser cumprida em prazo razoavelmente fixado pelo credor ou no caso de, em consequncia da mora, o credor ter perdido o interesse que tinha na prestao (vide, para alm do j citado, os acrdos do STJ de 02-02-2006, em que relator Arajo de Barros, de 27.05.2010, em que relator Cardoso de Albuquerque e de

15.03.12, em que relator Gabriel Catarino, todos www.dgsi.pt). Considera a apelante que, para alm de no chegar a haver sequer mora no cumprimento, inexiste da sua parte incumprimento definitivo do contrato, uma vez que, para alm de o autor no ter perdido o interesse no cumprimento, o autor no chegou a interpelar a r, judicial ou extra-judicialmente, para a realizao da escritura pblica, marcando-lhe prazo peremptrio. certo que, conforme se alcana da factualidade provada, no contrato promessa sub judice apenas ficou estipulado que a escritura de compra e venda seria celebrada em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, logo aps a obteno da licena de utilizao e que a mesma seria marcada pela r que, comunicaria ao autor o local, dia e hora da escritura pblica de compra e venda (vide n 1 dos factos provados). E da mesma forma tambm certo que no se provou (nem foi sequer alegado) que o autor tivesse pedido judicialmente a fixao de prazo para a realizao da escritura ou que tivesse interpelado a r para a realizao da escritura, marcando-lhe prazo para o efeito. Todavia, tambm se provou que, tendo o contrato promessa sido celebrado em 06.11.2006, no mbito das respectivas negociaes, a r foi informada pelo autor da necessidade premente que teria de reinvestir o capital que proviesse da venda da moradia onde habitava com o seu agregado familiar, para efeitos de mais valias em sede de tributao, tendo-se provado ainda que a r tranquilizou na altura o autor sobre esta questo, garantindo que seria rpida a obteno da licena de utilizao em falta e que, por isso, a escritura definitiva se iria realizar, no mximo, em finais de Fevereiro de 2007. E, para alm disso, ainda se provou que tendo sido acordado entre autor e r que a escritura se realizaria a tempo de o autor poder reinvestir o capital adquirido com a venda de uma moradia, e tendo o autor vendido a moradia em que habitava face expectativa da aquisio da fraco prometida, o autor teria que reinvestir o capital dessa venda para efeitos de mais valias, em sede de tributao, at 20.12.2008. Desta forma haveremos de considerar que se provou que as partes acordaram, ainda que verbalmente, que a escritura se realizaria impreterivelmente at 20.12.2008, ou seja, a tempo de o autor, para no pagar mais valias, poder reinvestir o capital adquirido com a venda da moradia que habitava. Alis, ainda se provou que, numa primeira fase, at foi acordado que a escritura se realizaria at finais de Fevereiro de 2007. Desta forma e no tendo a r procedido marcao da escritura, quer at finais de Fevereiro de 2007, e mesmo at 20.12.2008, manifesto que a r incorreu em mora. Conforme se alcana da sentena recorrida, o tribunal considerou ter havido incumprimento definitivo da r em virtude de o autor ter perdido o interesse na celebrao da escritura, ou seja, o interesse na realizao da prestao, por parte da r entendimento contra o qual se manifesta a r apelante. Nos termos do n 2 do art. 808 do C. Civil, a perda do interesse na prestao, enquanto causa do incumprimento definitivo, tem que ser apreciada objectivamente. Assim tal perda de interesse no poder assentar na simples vontade ou mera apreciao subjectiva do credor, devendo antes ser apreciada na perspectiva do bonus pater familiae, atravs da ponderao global do caso,

tendo-se em linha de conta a durao da mora, o comportamento do devedor e a posio subjectiva do credor, designadamente as utilidades que a prestao tinha para ele (vide os dois acrdos do STJ de 27.05.2010). In casu, a nosso ver manifesto que a r apelante no cumpriu com a sua obrigao de marcar a escritura no s no prazo acordado como tambm no o fez em prazo razovel ou mesmo no prazo adequado salvaguarda dos legtimos interesses do autor (relativos ao no pagamento de mais valias), interesses esses que eram do seu conhecimento. Com efeito uma vez que, tendo o contrato promessa sido celebrado em 06.11.2006, a r garantiu que a escritura se realizaria at finais de Fevereiro, sabendo ainda que a escritura, teria que ter lugar a tempo de evitar o pagamento de mais valias, sendo que o respectivo prazo expirava em 20.12.2008. Esse foi, de resto um dos pressupostos da realizao do contrato promessa, que foi objecto das respectivas negociaes, uma vez que se provou que (ns 16 e 17 dos factos provados) no mbito das negociaes encetadas ente autor e r, antes da concluso do acordo referido em 1), o autor havia informado a r da necessidade premente que teria de reinvestir o capital que proviesse da venda da moradia onde habitava com o seu agregado familiar, para efeitos de mais valias em sede de tributao. A r tranquilizou na altura o autor sobre esta questo, garantindo que seria rpida a obteno da licena de utilizao em falta e que, por isso, a escritura definitiva se iria realizar, no mximo, em finais de Fevereiro de 2007 . E, para alm disso ainda se provou que (ns 18, 19 e 27) Autor e r acordam que a escritura se realizaria a tempo de o autor poder reinvestir o capital adquirido com a venda de uma moradia. O autor vendeu a moradia em que habitava dado que tinha a expectativa de adquirir a fraco objecto do contrato referido em 1). O autor receou que perderia a possibilidade de reinvestir o capital para efeitos de mais valias em sede de tributao, uma vez que o prazo expirava em 20.12.2008 . Ora o certo que com esta data a chegar, sem que a r procedesse realizao da escritura, e sabendo o autor do embargo da obra, de aceitar como absolutamente sustentada a perda do interesse na realizao da prestao ou seja, do interesse na realizao do contrato prometido, por parte do autor. Da que, compreensivelmente, para evitar o pagamento de mais valias, o autor tivesse adquirido a moradia onde agora reside, em 05.12.2008 (poucos dias antes daquele prazo), assim perdendo o interesse na aquisio da fraco prometida, sendo que ainda se provou que s muito mais tarde, em 23.09.2009, que foi despachada favoravelmente a alterao ao projecto, ou seja, s nessa data que o prdio ficou em condies de lhe ser levantado o embargo (de onde resultaria a possibilidade de emisso da licena de utilizao e, como tal, de celebrao da escritura prometida). Desta forma, bem esteve o tribunal a quo ao considerar ter havido incumprimento definitivo da r apelante em virtude de o autor ter perdido o interesse na prestao daquela, improcedendo assim, nesta parte, as concluses do recurso. Quanto ao abuso de direito: Defende a apelante que o autor, ao resolver o contrato, com o fundamento de no querer pagar mais valias, o fez com abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium e que o tribunal devia ter declarado que

o autor agiu com manifesto abuso de direito. Isto, e no essencial, pelo facto de ter ocupado a fraco prometida, criando na r a convico e a expectativa do cumprimento do contrato promessa. Todavia, sem qualquer razo. Para alm de se tratar de questo que s agora foi suscitada, a apelante acaba desde logo por entrar em contradio, ao defender, por um lado que no foi ela a incumprir mas sim o autor e, por outro lado ao invocar o abuso de direito de resoluo do contrato promessa. Com efeito, ou bem que aceita o seu incumprimento definitivo, defendendo nesse caso que o direito do autor consequente resoluo do contrato promessa est eivado de abuso de direito, ou bem que defende, como acaba por defender (ainda que, sem razo, pelo que acima se exps) a inexistncia de incumprimento da sua parte e, como tal, a ausncia de fundamento para a resoluo. Acresce que, e independentemente de o abuso de direito constituir ou no questo de conhecimento oficioso, a ocupao da fraco prometida e a expectativa da realizao do negcio prometido, jamais poderiam constituir causa do invocado abuso de direito resoluo. Com efeito a ocupao (tradio) da fraco prometida, para alm de ter tido lugar (obviamente, at porque nada se alegou em contrrio) com o acordo da r, no deixa de constituir uma situao bem comum nestas situaes, situao essa que tem a ver, naturalmente, com a expectativa (de ambas as partes), na realizao do negcio. Para alm disso, se, in casu, algum deu causa ao frustrar dessa expectativa de concretizao do negcio prometido, esse algum foi a r apelante, pelas razes supra apontadas, sendo que o autor at acabou por entregar a fraco r. Improcedem assim tambm nesta parte as concluses do recurso. Quanto procedncia do pedido indemnizatrio da r: Defende a r apelante que o seu pedido de indemnizao, deve ser julgado procedente, devendo o autor ser condenado a ressarci-la pelos 22 meses em que ele e a sua famlia usaram a fraco prometida. Isto, invocando, por um lado, o abuso de direito e, por outro lado, o rompimento do contrato por parte do autor. Todavia, sem razo. Desde logo face inexistncia de invocado abuso de direito, o qual de resto no seria s por si fonte de responsabilidade civil (contratual ou extra-contratual). Quanto ao rompimento do contrato (responsabilidade contratual), face ao supra exposto, manifesta a falta de razo da apelante, na medida em que, como vimos, foi ela a incumprir o contrato. De resto, conforme j supra referido, a ocupao da fraco teve lugar com o consentimento da r e na expectativa da concretizao do negcio, concretizao essa que no teve lugar precisamente em resultado do incumprimento da apelante. Quando muito, o que se poderia questionar (o que no foi questionado) seria a possibilidade de indemnizao com base no enriquecimento sem causa. Mas mesmo a, a nosso ver, sem fundamento, na medida em que o autor foi ocupar a fraco prometida, com o consentimento da r e na expectativa da realizao do negcio, repete-se, e aps ter vendido a moradia onde vivia, tendo at de arrendar uma habitao durante algum tempo pelo facto de a fraco no lhe ter sido entregue no prazo acordado.

Improcedem assim tambm nesta parte as concluses do recurso. Termos em que se acorda em negar provimento apelao e em confirmar a sentena recorrida. Custas pela apelante: vora, 13.09.2012 Accio Lus Jesus Neves Bernardo Domingues Silva Rato