Informe Avaluo Lote Hospital

INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO LOTE DE TERRENO Y EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL SANTA MARTA
Solicitado por CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS NIT 830035364
Elaborado por:
Arq. ALBERTO R. CABAS BARROS
SANTA MARTA, JULIO 29 DE 2010
Carrera 4 No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Municipal Tel. 4210585 - Cel. 301-5245440 Email: scamagd@yahoo.com Santa Marta, Colombia
ASPECTOS GENERALES
ITEM OBSERVACIONES
CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS CALLE 118 N.15A 29 BOGOTA TEL. 6196808 NIT. 830035364 REP. LEGAL: GERMAN CASTRO BAONA LOTE DE TERRENO Y EDIFICIO CINCO PISOS. Localizado en la Ciudad de Santa Marta que se encuentra a orillas del Mar Caribe en las estribaciones de la Sierra Nevada de Santa Marta en el Departamento del Magdalena. Coordenadas Geogrficas: 111450 de latitud Norte y 741206 de latitud oeste. Altura Promedio: 2 msnm. Con una diferencia de altura que va en el territorio del municipio desde el nivel del mar hasta los 5.775 msnm en el Pico Cristbal Colon que es mas elevado de toda Colombia. Santa Marta dista de Bogot 918 Km., de Riohacha 166 Km., de Barranquilla 93 Km. y Cartagena a 209 Km., el permetro limita por el Norte y el Oeste con el Mar Caribe, por el Oeste con el Departamento de la Guajira, por el sur con los Municipios de Cinaga y Aracataca. En el contexto Urbano pertenece a la Comuna No. 7 Gaira-Rodadero, se encuentra localizado al sur de la Ciudad en el Balneario el Rodadero a unos 10 Kilmetros aproximadamente y el sector donde se ubica puntualmente esta denominado Balneario el Rodadero, el cual es una zona de caractersticas Tursticas y Hoteleras con edificaciones de Apartamentos para estrato 4, 5 y 6.
SOLICITANTE:
TIPO DE INMUEBLE: LOCALIZACION GEOGRAFICA:
FOTO AEREA:
TOMADA DE GOOGLE EARTH
DEPARTAMENTO: MUNICIPIO: SECTOR: DIRECCION:
Magdalena Distrito Santa Marta. Centro Histrico de Santa Marta. Carrera 2 No. 21 - 02 .-Lote de terreno contiguo al Antiguo Hospital San Juan de Dios, hoy Centro Cultural San Juan de Dios, sin uso especfico. .-Edificio donde funcion la Caja Nacional de Previsin CAJANAL., igualmente sin uso y en proceso de adecuacion. LOTE DE TERRENO.El predio en estudio corresponde a un lote anexo al Antiguo Hospital San Juan Dios, hoy Centro Cultural San Juan de Dios, el cual funcion como Hospital siendo el mas antiguo de la Ciudad, en el rea que se estudia existen algunos elementos constructivos en ruinas donde funcion la lavandera y el cuarto de maquinas de la institucin y el convento del cual solo quedan algunos muros no representativos patrimonialmente que da hacia la carrera 2. Es preciso anotar que el inmueble fue declarado Bien de Inters Cultural Nacional, declarado Monumento Nacional segn Resolucin Nmero 0358 del 16 de Abril de 1999 del Ministerio de Cultura. EDIFICIO 5 PLANTAS.Construccin de cinco niveles construido el Departamento del Magdalena y donado para uso exclusivo de la sede de la Caja Nacional De Previsin CAJANAL en el ao 1.976, posteriormente es entregado a Cajanal S.A. EPS en Liquidacin en el ao 2005. En el Ao 2007 es adquirido por el Departamento del Magdalena segn
DESTINACION ACTUAL:
USO E HISTORIA DE UTILIZACION
escritura Publica No. 1983, actualmente en proceso de readecuacin con obras paralizadas, sin uso totalmente desalojado y en custodia por una empresa de vigilancia. INFORMACION CATASTRAL REA DEL PREDIO LOTE DE TERRENO CONTIGUO AL HOSPITAL SAN JUAN DE DIOS. (informacin tomada de Carta Catastral Urbana) REA DEL EDIFICIO ANTIGUO CANAL REA DEL LOTE: REA DE CONSTRUCCION: CERTIFICADO DE TRADICION: 427 M2 1.530 M2 OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PBLICOS DE SANTA MARTA Las reas a su alrededor mas cercano cuenta con rboles de abundante follaje, almendros y robles. CLIMA: La temperatura promedio es de 28 C y predomina un ambiente seco debido a las brisas provenientes de la Sierra Nevada. Los principales meses de lluvia son Junio, Julio, Septiembre y octubre, las precipitaciones en esta regin varan de 12 a 975 mm mensuales. ATMOSFERA: existe una atmosfera de caractersticas combinadas, entre lo Urbano y lo Marino. El rea en general es totalmente plana con una altitud de 2 metros sobre el nivel del mar. Santa Marta es una de las ciudades de menor amenaza ssmica dentro del mapa ssmico Colombiano. No obstante de que esta delimitacin se haya obtenido de la historia conocida de eventos ocurridos en el pasado, es importante tener presente la advertencia de los especialistas en el tema, en el sentido de que en zonas donde han ocurrido sismos seguramente se podrn esperar con certeza eventos fuertes en el futuro y que en zonas donde no se han reportado eventos esto podran presentarse. Igualmente es importante destacar que varias de las poblaciones y regiones calificadas como de amenaza ssmica baja e intermedia, cuentan desafortunadamente con una alta vulnerabilidad debida a la baja calidad de sus edificaciones. Las nuevas edificaciones son sismo resistentes, pero las mas antiguas fueron diseadas sin cumplir al 100% con las Normas y por lo tanto con sismos incluso de baja magnitud pueden ofrece un alto riesgo, es decir un alto nivel de consecuencias sociales y econmicas potenciales. TITULACION E INFORMACION JURIDICA PROPIETARIO: DEPARTAMENTO DEL MAGDALENA.
2.936 M2
MEDIO AMBIENTE CIRCUNDANTE:
CONDICIONES TOPOGRAFICAS:
ACCIDENTES GEOTECNICOS:
TITULO DE ADQUISICION: CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS TITULO DE ADQUISICION: EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL
Escritura 4846 Notaria Segunda del Circulo de Santa Marta, del tres de Agosto de 1.991 Escritura 1983 de la Notaria Treinta y Siete (37) de Bogota D.C. del 17 de Marzo de 2007.
MATRICULA INMOBILIARIA: CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS. MATRICULA INMOBILIARIA: EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL INSCRIPCION CATASTRAL: CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS INSCRIPCION CATASTRAL: EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL
080 34750 080 - 6469
01-01-206-0003-000 010102060001000
DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR

NORTE: Estructura Urbana del Centro Histrico de Santa Marta. SUR: Estructura Urbana de Santa Marta sector ESTE: Estructura Urbana Centro Histrico de Santa Marta.. OESTE: Playas Balneario de Santa Marta Mar Caribe En el sector se desarrollan Proyectos Arquitectnicos con caractersticas Tursticas, las existentes de igual forma presentan las mismas actividades, con todas las paralelas que genera la llamada industria sin chimeneas, Restaurantes, Estaderos, recreacin, bao de mar, playa, actividades nuticas, comercio informal en gran escala. Estrato 4 Vas principales en Concreto rgido Calle 22 o Avenida Santa Rita, Carrera Primera que comunica con el resto de la Ciudad, Va de acceso directo Carrera Segunda en trayecto sur Norte, Calle 20 en sentido Este - Oeste. El predio posee todas las caractersticas de tipo socio-econmico, urbano, dentro del Centro Histrico de la Ciudad, con un alto grado de Valorizacin, generado por las actividades tursticas, comerciales y de inversin que se realizan en el sector. ACUERDO 005 DEL 2000.- Por el cual se expide el Plan de Ordenamiento Territorial de Santa Marta JATE MATUNA 2000 2009. ARTICULO 754. Operacin de Cualificacin de reas Consolidadas. Buscan mejorar la dinmica del tejido residencial consolidado, apuntando
DELIMITACION DEL SECTOR:
ACTIVIDAD PREDOMINANTE:
ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA:
VIAS DE ACCESO:
VALORIZACION:
REGLAMENTACION URBANISTICA:
a su mayor eficiencia y funcionalidad mediante la cualificacin de su sistema soporte. Toda la normatividad en cuanto a intervenciones, adecuaciones, construcciones se deben regir a lo consignado en el PLAN ESPECIAL DE MANTENIMIENTO Y PROTECCION del Centro Histrico de la Ciudad.
DESCRIPCION DE LOS PREDIOS

Ubicados en el Centro Histrico de Santa Marta en un sector de caractersticas tursticas, con la generacin de sitios de alojamiento, restaurantes y sitios de diversin. El lote de terreno contiguo al Centro Cultural San Juan de Dios corresponde a los patios donde anteriormente se desarrollaban actividades concernientes a las actividades de antiguo hospital, presenta acceso directo sobre la carrera segunda entre calles 20 y 22. Igualmente el edificio donde funcion la Caja Nacional de Previsin queda adosado al lote de terreno del Centro Cultural San Juan de Dios, ubicado en la Esquina de la Carrera Segunda con Calle 20. REA DEL PREDIO LOTE DE TERRENO CONTIGUO AL HOSPITAL SAN JUAN DE DIOS. (informacin tomada de Carta Catastral Urbana) REA DEL EDIFICIO ANTIGUO CANAL REA DEL LOTE: REA DE CONSTRUCCION: 427 M2 1.530 M2 Plano a nivel de la Av. Tamaca en la parte Este del predio, al oeste plano a 2. M.L - SNM Al predio llegan los servicios pblicos as: AGUA: Atendido por la Empresa METROAGUA ALCANTARILLADO: Atendido por la Empresa METROAGUA. ENERGIA ELECTRICA: Atendida por la Empresa ELECTRICARIBE. TELEFONIA, TELEVISION E INTERNET: Hoy en da este servicio es atendido en la Ciudad por los Operadores TELECOM Y TELMEX. GAS DOMICILIARIO: Servicio prestado por GASES DEL CARIBE. TRANSPORTE PUBLICO: Empresas de bus urbano RODAMAR, RODATUR, COOTRANSMAG, BASTIDAS Y Cooperativas de TAXIS. El lote se encuentra delimitado por las construcciones aledaas: Hospital San Jun de Dios, edificio antiguo Cajanal, vivienda particular y se observan muros en deterioro que correspondian a las areas de lavanderia y cuartos de maquinas del antiguo hospital, actualmente lleno de vegetacin y de rboles frondosos. Mampostera en ladrillo, pisos en cemento, cubiertas en tejas, laminas onduladas de asbesto cemento y laminas de zinc. Construccin de cinco plantas actualmente en proceso de adecuacin, pero paralizadas, donde se observa el acondicionamiento de muros con 2.936 M2
UBICACIN:
TOPOGRAFIA Y RELIEVE:
SERVICIOS PUBLICOS:
CARACTERISTICAS GENERALES Y CONSTRUCCIONES DEL LOTE DE TERRENO:
EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL:
estucos, intervencin en cielos rasos hasta el cuarto nivel, pisos en baldosas de granito en regular estado y sueltos en algunos sectores por efectos de remodelaciones, no presenta instalacin elctrica alguna, sin unidades sanitarias amobladas ni enchapadas, ventaneara metlica y vidrios transparentes en regular estado, equipos de ascensor ausente, cubierta en placa de concreto impermeabilizada en buen estado, sin puertas en instancias donde son requeridas, rea de parqueadero sin definir, ni acabados, METODO DE AVALUO Se utiliz el Mtodo Comparativo, consultando el Banco de Datos de la Divisin Lonja Inmobiliaria de la Sociedad Colombiana de Arquitectos Regional Magdalena, Avaluadores con Matriculas del Registro Nacional de Avaluadores RNA vigente, sobre predios semejantes (Uso, Caractersticas, rea) adems de: Uso actual Ubicacin sobre va principal Topografa del terreno Ubicacin en el casco Urbano Oferta y demanda. METODO UTILIZADO: CONSIDERACIONES GENERALES: Para determinar el valor del terreno se tuvo en cuenta el mtodo del costo para la tierra en una zona de caractersticas netamente Turstica El Lote posee una perfecta ubicacin, facilidad de acceso, una orientacin acorde para desarrollar cualquier tipo de proyecto Arquitectnico. Es un lote con unas excelentes caractersticas panormicas tanto en altura como a nivel visual bajo por su cercana a la playa del balneario El Rodadero. En cuanto a su seguridad, no existe ningn tipo de problemas, se cuenta con la estacin de polica muy cercana.
INVESTIGACION ECONOMICA
INVESTIGACION DIRECTA (Consultas de Avaluos realizados en el sector) VALOR M2 DE TERRENO
Arq. Alan Guerra Buendia Arq. Javier Henrriquez Arq. Pedro Segrera Jaramillo Arq. Roberto Galofre Sanchez Arq. Alberto Cabas Barros VALOR PROMEDIO
M2 M2 M2 M2 M2
$ $ $ $ $ $
650.000,00 550.000,00 550.000,00 600.000,00 600.000,00 590.000,00
VALOR ADOPTADO:
Analizados los datos y clculos anteriores se adopta el siguiente valor: Valor del Terreno M2: $590.000.00
RESULTADO DEL AVALUO

DESCRIPCION
AREA LOTE CONTIGUO AL EDIFICIO DEL ANTIGUO HOSPITAL SAN JUAN DE DIOS
UN.
M2
CANT.
3.068,00 $
VR/M2
590.000,00 $
VR TOTAL
1.810.120.000,00
EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL AREA DEL TERRENO AREA DE CONSTRUCCION M2 M2 427,00 $ 1.530,00 $ 590.000,00 550.000,00 $ $ 251.930.000,00 841.500.000,00
VALOR TOTAL DEL AVALUO
2.903.550.000,00
AVALUO COMERCIAL: $2.903.550.000,00

SON: DOS MIL NOVECIENTOS TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL PESOS.
Atentamente,
ALBERTO R. CABAS BARROS

Arquitecto MP 08700-21221 Del Atlntico Avaluador Profesional R.N.A. SIC # 02113137 Lonja Inmobiliaria Sociedad Colombiana de Arquitectos
ANEXOS
REGISTRO FOTOGRFICO
REGISTRO FOTOGRAFICO LOTE CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS
FOTO REA DEL LOTE
FOTO VISTA INTERIOR
VISTA INTERIOR
VISTA INTERIOR
VISTA CONSTRUCCIONES EXISTENTES
VISTA INTERIOR
REGISTRO FOTOGRAFICO EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL
VISTA DESDE LA CARRERA SEGUNDA
VISTA DESDE LACALLE 20
VISTA EXTERIOR CARRERA SEGUNDA
VIS TA ACCESO CARRERA SEGUNDA
VISTA INTERIOR
VISTA INTERIOR

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INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO LOTE DE TERRENO Y EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL SANTA MARTA

Solicitado por CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS NIT 830035364

Arq. ALBERTO R. CABAS BARROS

SANTA MARTA, JULIO 29 DE 2010

TIPO DE INMUEBLE: LOCALIZACION GEOGRAFICA:

TOMADA DE GOOGLE EARTH

DEPARTAMENTO: MUNICIPIO: SECTOR: DIRECCION:

USO E HISTORIA DE UTILIZACION

MEDIO AMBIENTE CIRCUNDANTE:

080 34750 080 - 6469

DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR

DELIMITACION DEL SECTOR:

DESCRIPCION DE LOS PREDIOS

CARACTERISTICAS GENERALES Y CONSTRUCCIONES DEL LOTE DE TERRENO:

EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL:

INVESTIGACION DIRECTA (Consultas de Avaluos realizados en el sector) VALOR M2 DE TERRENO

650.000,00 550.000,00 550.000,00 600.000,00 600.000,00 590.000,00

RESULTADO DEL AVALUO

VALOR TOTAL DEL AVALUO

AVALUO COMERCIAL: $2.903.550.000,00

ALBERTO R. CABAS BARROS

REGISTRO FOTOGRAFICO LOTE CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS

FOTO REA DEL LOTE

FOTO VISTA INTERIOR

VISTA CONSTRUCCIONES EXISTENTES

REGISTRO FOTOGRAFICO EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL

VISTA DESDE LA CARRERA SEGUNDA

VISTA DESDE LACALLE 20

VISTA EXTERIOR CARRERA SEGUNDA

VIS TA ACCESO CARRERA SEGUNDA

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