Diagnostico de La Precarizacion en El Rimac

PROYECTO DE CAPITALIZACIN Y DESPRECARIZACIN DE LA PROPIEDAD URBANA
PER 04/026
EL RMAC
DIAGNSTICO DE LA PRECARIZACIN
MARZO - 2005
PROYECTO DE CAPITALIZACIN Y DESPRECARIZACIN DE LA PROPIEDAD URBANA PER/04/026
DIAGNSTICO DE LA PRECARIZACIN DE LA PROPIEDAD URBANA
ESTUDIO DE TIPOLOGAS DE POSEEDORES EN PRECARIZACIN, SOLUCIONES ESPONTNEAS SOBRE PROPIEDAD Y PROCEDIMIENTOS EN EL DISTRITO DE EL RMAC
MARZO 2005 LIMA - PERU
DIAGNSTICO DE LA PRECARIZACIN DE EL RMAC ESTUDIO DE TIPOLOGAS DE POSEEDORES EN PRECARIZACIN, SOLUCIONES ESPONTNEAS SOBRE PROPIEDAD Y PROCEDIMIENTOS EN EL DISTRITO DE EL RMAC
El Rmac
Documento elaborado por el equipo de consultores contratado por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo PNUD, oficina de Per, para el Proyecto de capitalizacin y desprecarizacin de la propiedad urbana. Con el apoyo logstico de SASE (Seguimiento, Anlisis y Evaluacin para el Desarrollo). Derechos reservados. Proyecto PER/04/026. PROYECTO DE CAPITALIZACIN Y DESPRECARIZACIN DE LA PROPIEDAD URBANA. Esta publicacin no puede ser reproducida, ni en todo ni en parte, ni registrada en o transmitida por un sistema de recuperacin de informacin, en ninguna forma ni por ningn medio, sea mecnico, fotoqumico, electrnica, magntico, electro ptico, por fotocopia, o cualquier otro, sin el permiso previo por escrito del Programa.
Diagnstico de soluciones espontneas y estudio de procedimientos
EL RMAC
Equipo consultor para el Proyecto PER/04/026: Director: Horacio Gago Prial Equipo Central: Jorge Smith Maguia , Aldo Shiroma Zevallos, Patricia Lzaro Rondn (asistente general) y Cristina Vargas Huaman (asistente tcnica) Equipo de apoyo en campo: Martha Agero Grentz y Jorge Cabrera Merino Fotografa: Wili Gamboa Edicin grfica: Csar Chvez Taipe Estadstica: Pilar Cardich Presidente de SASE: Ricardo Vergara Belande 4
EL RMAC
TABLA DE CONTENIDO
GLOSARIO ..................................................................................................................................................... Captulo I
INTRODUCCIN ..........................................................................................................................................................
1.1 1.2 1.3 PRESENTACIN .................................................................................................................................................................... LA REGIN LIMA Y LA PROVINCIA DE LIMA ........................................................................................................... HISTORIA DE EL RMAC ....................................................................................................................................................
7
9
10 12 16
Captulo II
LA PRECARIZACION EN EL RMAC .................................................................................................................... 20
2.1 2.2 2.2 Un distrito deteriorado pero con gran potencial ..................................................................................................................... No uno sino tres Rmac ............................................................................................................................................................ El fantasma de la precarizacin en el Rmac ............................................................................................................................. Grafico 1 ...................................................................................................................................................................................... Mapa Tipologas de Precarizacin ............................................................................................................................................. La Beneficencia como causa de precarizacin ........................................................................................................................... La ley nacional como causa de la precarizacin ......................................................................................................................... Procedimientos onerosos e inciertos ........................................................................................................................................ El Municipio frente a los ojos del poseedor ........................................................................................................................... Los colegios profesionales como problema ............................................................................................................................ Nmero excesivo de planos ...................................................................................................................................................... Las comisiones tcnicas evaluadoras como problema ............................................................................................................ EL RNC como factor de precarizacin ..................................................................................................................................... Legislacin anti municipal ........................................................................................................................................................ El INC como causa de precarizacin ........................................................................................................................................ Cul es el alcance de la proteccin que ejerce el INC sobre tales bienes?.......................................................................... 20 21 24 28 29 30 34 35 37 37 38 38 41 42 43 45
2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13
Captulo III
ANLISIS DE TIPOLOGAS DE PRECARIZACION DE LA PROPIEDAD ............................................ 48
3.1 Tipologa 1: Poseedores en predios afectados por el INC 2,6% de las muestras ................................................................ Grfico 02 .................................................................................................................................................................................... Grfico 03 .................................................................................................................................................................................... Grfico 04 .................................................................................................................................................................................... Tipologa 2: Poseedor individual de parte menor del predio de la Beneficencia Pblica de Lima 7.8% de las muestras Grfico 05 .................................................................................................................................................................................... Tipologa 3: Poseedor individual de parte menor del predio de Instituciones religiosas 0.2% de las muestras ............. Grfico 06 .................................................................................................................................................................................... Tipologa 4 : Sucesin poseedora de parte de predio en precariedad parcial 2.4% de las muestras ................................... Grfico 07 .................................................................................................................................................................................... Tipologa 5: Sucesin indivisa poseedora de predio en precariedad parcial 52% de las muestras .................................... Grfico 08 .................................................................................................................................................................................... Tipologa 6: Poseedor individual de predio con documento privado 8.9% de las muestras ............................................ Grfico 09 .................................................................................................................................................................................... 48 53 54 55 56 57 58 59 60 62 63 65 66 67
3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
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Tipologa 7: Poseedor de predio con edificacin informal 17.3% de las muestras ............................................................ Grfico 10 .................................................................................................................................................................................... 3.8 Tipologa 8: Poseedor inquilino de parte menor de predio antiguo 7.3% de las muestras ............................................... Grfico 11 .................................................................................................................................................................................... 3.9 Tipologa 9: Sucesin o persona natural poseedora de mala f de parte menor de predio antiguo 1.4% de las muestras Grfico 12 .................................................................................................................................................................................... 3.10 Tipologa 10: Predio abandonado sin identificacin del propietario 0.1% de las muestras .............................................. Grfico 13 ....................................................................................................................................................................................
3.7
68 69 70 71 72 74 75 76
Captulo IV
SOLUCIONES ESPONTNEAS AL PROBLEMA DE LA PRECARIZACIN EN EL RMAC ......... 77
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 Grfico 14 Matriz jurdica de eficiencia de soluciones espontneas ....................................................................................... 82 Solucin espontnea 1 (regla para entrar en posesin) ........................................................................................................... 83 Solucin espontnea 2 (regla para entrar en posesin) ........................................................................................................... 86 Solucin espontnea 3 (regla para entrar en posesin) ........................................................................................................... 89 Solucin espontnea 4 (regla para permanecer en la posesin) ............................................................................................. 91 Solucin espontnea 5 (regla para permanecer en la posesin) ............................................................................................. 93 Solucin espontnea 6 (regla para modificar fsicamente el inmueble) ................................................................................. 95 Solucin espontnea 7 (regla para modificar fsicamente el inmueble) ................................................................................. 97 Solucin espontnea 8 (regla para modificar fsicamente el inmueble) ................................................................................. 99 Solucin espontnea 9 (regla para la enajenacin del bien) .................................................................................................... 101
Captulo V
PROCEDIMIENTOS SOBRE PROPIEDAD EN EL RIMAC........................................................................... 103
5.1 5.2 5.3 5.4 Resumen del Procedimiento de Anteproyecto en consulta ................................................................................................... Grfico 15 .................................................................................................................................................................................... Procedimiento para regularizar ampliacin en inmueble ....................................................................................................... Grfico 16 .................................................................................................................................................................................... Resumen del procedimiento para obtener certificado de finalizacin de obra ..................................................................... Grfico 17 .................................................................................................................................................................................... Resumen del procedimiento para obtener licencia para demoler .......................................................................................... Grfico 18 .................................................................................................................................................................................... 106 107 108 109 110 111 112 113
CaptuloVI.
METODOLOGA ........................................................................................................................................................... 114
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 Zonas de investigacin .............................................................................................................................................................. Seleccin de reas cubiertas en zonas de investigacin ............................................................................................................ Identificacin de informantes calificados para entrevistas...................................................................................................... Recoleccin de documentos posesorios................................................................................................................................... Nmero de predios cubiertos................................................................................................................................................... 114 117 119 123 124
Captulo VII.
CONCLUSIONES........................................................................................................................................................... 127
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GLOSARIO
Tipologa de poseedor en precarizacin. Individuos que poseen inmuebles
caracterizados por rasgos relevantes de deterioro legal y econmico que afectan directamente la representacin registral y por ende disminuyen o anulan su potencialidad econmica.
Registro. Institucin en donde se inscriben los actos documentos referidos a la

propiedad y otros derechos sobre bienes inmuebles. Otorga seguridad jurdica y brinda certidumbre respecto a la titularidad de los derechos de propiedad.
Fbrica. La inscripcin registral de las edificaciones que se hubieren realizado

sobre predios o unidades inmobiliarias.
Causante. Persona que al fallecer transmite derechos y obligaciones a otra

(causahabiente).
Sucesin indivisa. Conjunto de descendientes que adquieren derechos, entre

los cuales se encuentran los derechos de propiedad del causante en razn de su muerte.
INC / Instituto : Instituto Nacional de Cultura. Organismo Pblico encargado

de ejecutar la poltica del Estado en materia cultural realizando acciones de proteccin, conservacin, promocin, puesta en valor y difusin del patrimonio y de las manifestaciones culturales del pas.
Zona Monumental. Sectores o barrios de la ciudad cuya fisonoma deben

conservarse porque poseen: 1) valor urbanstico de conjunto, 2) valor documental histrico artstico, o 3) se encuentra en ellas un nmero apreciable de monumentos o ambientes urbanos monumentales.
Monumento Histrico. Edificaciones de cualquier poca que, por su valor

arquitectnico o histrico artstico, deben conservarse total o parcialmente. 7
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Activo predial. Inmueble que se deprecia con el paso del tiempo y tiene el
potencial de generar un flujo econmico.
Tipologa de poseedor en precarizacin. Individuos que poseen inmuebles

caracterizados por rasgos relevantes de deterioro legal y econmico que afectan directamente la representacin registral y, por ende, disminuye o anula su potencialidad econmica.
El Proyecto. Proyecto de capitalizacin y desprecarizacin de la propiedad

urbana del PNUD (PER/ 04/026).
CAP. Colegio de Arquitectos del Per. CIP. Colegio de Ingenieros del Per. SUNARP. Superintendencia Nacional de Registros Pblicos. COFOPRI. Comisin de Formalizacin de la Propiedad. Esta institucin se
dedic al saneamiento y titulacin de los asentamientos humanos que aparecieron en tierra estatal, en las zonas perifricas de las ciudades, tras la ola migratoria campo/ciudad de la segunda mitad del siglo XX.
TUPA. Texto uniformado de procedimientos administrativos. RNC. Reglamento Nacional de Construcciones Matriz de eficiencia. Matriz de indicadores de eficiencia de las soluciones
normativas de tipo espontneo que existen en la localidad sobre propiedad.
MIMDES. Ministerio de la Mujer y Desarrollo Social. INABIF. Instituto de Bienestar Familiar, perteneciente al MIMDES.
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Captulo
I.
INTRODUCCIN
El presente documento se denomina Diagnstico de la Precarizacin en El Rmac y expone los hallazgos ms importantes del trabajo de campo sobre el estado, cantidad y calidad de los derechos de propiedad existentes sobre inmuebles; identifica y analiza las prcticas sociales y soluciones espontneas que realizan los propietarios y poseedores de viviendas de El Rmac a fin de hacer frente al problema de la precarizacin; y finalmente resume y grafica los procedimientos realmente existentes ms importantes referidos al ejercicio de la propiedad que regulan los derechos de propiedad en la ciudad. Este diagnstico es parte del Proyecto Capitalizacin y Desprecarizacin de la Propiedad Urbana (Per 04/026) del Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo y se ha ejecutado por el equipo consultor, organizado especialmente para el Programa, contando con el soporte logstico de la firma SASE. El Proyecto ha seguido en este diagnstico la metodologa explicada en la Base Tcnica para la Capitalizacin Popular a partir del Saneamiento de la Propiedad Urbana que tambin promovi el PNUD el ao 2004. El trabajo de campo fue realizado en el distrito de El Rmac entre el mes de septiembre y diciembre de 2004.
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Proyecto de Capitalizacin y Desprecarizacin de la Propiedad Urbana PER 04/026
1.1
PRESENTACIN
La precarizacin de la propiedad es una de las ms importantes causas de exclusin econmica de las mayoras nacionales. Se trata de un mal social que afecta a la amplia gama de poseedores de inmuebles (ocupantes antiguos, inquilinos de casas sin dueo, herederos en posesin de partes de antiguas casonas, etc.), quienes debido a razones bsicamente institucionales, son confinados a la posicin de ejercer nicamente la funcin primaria de la propiedad. Como en tiempos premodernos, sus casas terminan siendo nicamente moradas para habitar y no activos prediales con posibilidad de crear nuevo capital. El objetivo del proyecto Capitalizacin y Desprecarizacin de la Propiedad Urbana es proveer de integracin y adecuada definicin, en materia de derechos de propiedad, a los poseedores de inmuebles de El Rmac, cuyos derechos de propiedad arrojan severos niveles de deterioro legal y muestran una situacin de grave precarizacin. La precarizacin se manifiesta de tres modos: 1. Elevado costo e incertidumbre respecto a los procedimientos municipales o administrativos relacionados con licencias vinculadas con construccin. 2. Inmovilidad de los inmuebles (en su sentido econmico), como consecuencia de su declaracin de monumentalidad histrica por parte del INC. En El Rmac existen 112 inmuebles declarados monumento histrico y gran parte de su rea urbana histrica ha sido calificada por el Instituto como zona monumental . 3. Falta de titularidad de las casas, originada por impedimentos y prohibiciones diversas, que afecta a miles de poseedores. En El Rmac se presentan ntidamente las tres manifestaciones de precarizacin sealadas. La precarizacin es debida a procedimientos onerosos y divorciados de la realidad, los cuales encarecen la legalidad, al punto que solamente una minora privilegiada logra dotar de visibilidad financiera a sus propiedades. Tiene, en consecuencia, un agudo sentido discriminatorio. 10
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Su origen tiene que ver, en mucho, con el carcter centralista y ajeno a la realidad que caracteriza al proceso normativo en pases como el Per. Cuando las leyes sobre propiedad se disean desde los escritorios -y son creadas en funcin de contextos ideales, muchas veces tomados de otras realidades-, el resultado es que se convierten en leyes ineficaces y peligrosamente discriminatorias. Tener en cuenta la realidad es esencial para que el proceso legislativo sea exitoso. La legislacin nacional sobre propiedad no ha tomado en consideracin que la sociedad peruana, de los ltimos treinta aos, cambi radicalmente. El proceso migratorio campo ciudad, producto de la revolucin demogrfica del siglo XX, no solamente modific el rostro de las ciudades, sino que transform su esencia misma. La sociedad pas, en poco tiempo, de ser rural y premoderna, a urbana, mestiza y joven. Esa transformacin se ha manifestado en las diversas maneras cmo se muestra la vida en una sociedad: en sus relaciones jurdicas y econmicas. En ese contexto, la legislacin de propiedad, para ser eficaz, tendr que provenir de un proceso que se adecue a la dinmica de transformacin propia de la sociedad espontnea peruana. Para vencer la precarizacin, la ley sobre propiedad deber sustentarse en una visin de cambio y estar dotada de mecanismos adaptados a procesos masivos de incorporacin de nuevos agentes econmicos y sociales. No haberlo hecho ha generado las incoherencias que caracterizan al actual sistema de propiedad nacional. Por ejemplo, en un pas con una acentuada costumbre de autoconstruccin y maximizacin del espacio, donde edificar es comn por parte de los millones de poseedores y consiste en un proceso de largo aliento, la legislacin no puede privilegiar el acto de construir casas por parte de las empresas inmobiliarias. En un pas en el que se va sustituyendo poco a poco el material ligero por el noble y las transferencias entre familiares son permanentes, donde las subdivisiones de las casas es la regla comn para resolver problemas de espacio y es comn organizar juntas vecinales para adquirir terrenos, que luego se subdividen, o donde existe un alto sentido asociacionista y se acude a vecinos notables para dar testimonio de las transacciones; en una realidad as, la legislacin no puede -sin la seguridad de tornarse ineficaz y fomentar la precarizacindejar de tener en cuenta las realidades. O en un distrito como El Rmac donde 11
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una institucin de origen medieval como la Beneficencia Pblica es propietaria de 273 inmuebles que acogen a 714 unidades de vivienda, la mayora de los cuales se encuentra en completo estado de abandono, la prohibicin legal de transferir la propiedad a privados o a los mismos poseedores, equivale a perpetuar la exclusin social de miles de personas. De acuerdo a la metodologa seguida, el Proyecto considera que la eficiente definicin de los derechos de propiedad en El Rmac, es alcanzable y ser posible si el Estado, a travs del gobierno local, como sede con capacidad normativa suficiente, reforme y regule los procedimientos de propiedad a fin de reducir sus costos e incrementar los incentivos para tramitarlos. Y especialmente, si al plantear la mencionada reforma, el gobierno local toma en cuenta la realidad de los problemas de precarizacin, las soluciones espontneas de quienes se enfrentan a esos problemas y finalmente remueve los obstculos dentro de los procedimientos actualmente existentes.
1.2
LA REGIN LIMA Y LA PROVINCIA DE LIMA
La regin Lima se encuentra situada en la costa occidental central del territorio peruano. Su superficie es de 34,801.59 km2. Sus lmites con el norte son Ancash, al este con las regiones de Pasco y Junn, al noreste con Hunuco, al sureste con Huancavelica, al sur con Ica y al oeste con el Ocano Pacfico. Su poblacin censada en 1993 arroj una cantidad de 6478,957 habitantes. La cifra estimada de habitantes para el ao 2002 fue de 7748,528 habitantes, la tasa de crecimiento desde 1993 es en promedio del 2% anual. El ao de 1940 el departamento de Lima solo tena 850,000 habitantes y hoy da vive all casi el 29% de todos los peruanos. Slo de 1972 hasta la fecha ha crecido ms del doble. 12
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La densidad por habitante en la provincia de Lima alcanzaba en 2002 los 2,616 habitantes por km2; sin embargo, este promedio no es estable en la totalidad del departamento pues algunas zonas como Canta slo registran 7,04 por km2 y Yauyos 4,09 por Km2. El terrorismo de la dcada de 1980 hizo que se produjese una migracin masiva de la sierra a la costa peruana, lo cual incluso fue ms pronunciada en Lima, donde tradicionalmente haba una migracin desde la sierra y tambin desde otras zonas de la costa. La mayora de los inmigrantes a Lima provienen de Junn, luego los ancashinos y por ltimo los ayacuchanos. Para el periodo 1988-1993, sobre el cual se tienen cifras ms o menos precisas, la cifra respectiva de inmigrantes procedentes de Junn es de 92,464 habitantes, 66,826 son ancashinos y 47,128 ayacuchanos. En este mismo quinquenio unos 400,000 provincianos migraron hacia la regin de Lima y especficamente a la provincia de Lima, aunque tambin a provincias situadas en el litoral como Huaral y Huaura, por citar algunas. Lima tiene actualmente 10 provincias. La provincia de Lima sola tiene aproximadamente 6987,984 habitantes (2002), correspondindole al rea urbana 6 969,2 habitantes por km2 y al rea rural 18,8 km2. Lima es un polo de atraccin por los servicios que ofrece, tanto en infraestructura como empleo. En relacin al ndice de desarrollo humano (IDH) elaborado por el PNUD, dentro del Per la regin de Lima ocupa el primer lugar en dos de los rubros que forman parte del ndice, como son el logro educativo e ingreso familiar per cpita. Ocupa el segundo lugar en la tasa de alfabetismo, el cuarto en esperanza de vida al nacer y el noveno lugar en
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la posibilidad de seguir estudios secundarios. Es interesante constatar que si bien el IDH en la provincia de Lima experimenta incluso un descenso de 0,766 (1993) a 0,755 (en el 2002), en otras provincias de Lima sobre todo aledaas como lo son Huaura, Barranca, Huaral y Caete este ndice comienza a mejorar sustancialmente. Al margen de esas cifras, el espacio del hbitat limeo no siempre est bien distribuido y menos an bien abastecido en cuanto a servicios especficos, aunque en la provincia de Lima se nota una mejora considerable en el acceso a los servicios cuando comparamos las cifras entre 1993 y 2000. En 1993 el acceso al agua potable en Lima era de 79,2 y en 2000 era de 86,4, el del saneamiento que era de 67,8 en 1993 en 2000 era de 75,8 y el alumbrado pblico pas de 42,3 al 94,4 en el ao 2000. La poblacin econmicamente activa en el censo de 1993 dio 2 390,949 para la regin de Lima y 2162,533 para la provincia de Lima. De esta poblacin econmicamente activa el 65,35% corresponda a los hombres y 34,65% a las mujeres. Dentro de esta vorgine poblacional y de un crecimiento catico carente de planificacin alguna, el espacio habitacional en la provincia de Lima es un bien codiciado, pues las olas de inmigrantes han buscado estar lo ms cerca posible de aquellas reas que puedan brindar mejores servicios al menor costo o estar cerca de las fuentes de trabajo o aquellos lugares donde puedan ofertar sus servicios de trabajo. La revolucin demogrfica y consecuente urbanizacin de la vida redefinieron el espacio limeo. La poblacin quintuplicada en cincuenta aos tras esa oleada de inmigrantes le dio otras caractersticas al espacio citadino. Jos Matos Mar1 ya lo haba vislumbrado al estudiar el fenmeno de las barriadas, pero fue Hernando de Soto quien descifr la lgica interna de la incidencia de la
1 MATOS MAR, Jos. El Desborde Popular. Lima, 1984.
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informalidad en la economa y en el uso del espacio urbano. En El Otro Sendero, Hernando de Soto nos dice, Adaptaciones criollas ingeniosas han beneficiado la produccin o prestacin de bienes o servicios indispensables, llegando a transformar ciertas reas de la manufactura, la distribucin minorista, la construccin y el transporte. El desierto y los cerros que rodean la ciudad han dejado de ser un paisaje pasivo para incorporarse a ellas. El estilo europesta que la caracterizo ha dado paso a una personalidad cobriza y tumultuosa...2 Esta ltima reflexin de De Soto sobre el espacio es muy importante, pues se aplica a la totalidad de Lima con ciertas partes de la ciudad y tambin dentro de cada distrito especfico hay una zona con cierto grado de informalidad frente a otra formal. El fenmeno de los llamados conos, los cuales a su vez incluyen barriadas o asentamientos humanos, entraa que no se integren, la mayor parte de las veces, a los planes reguladores o las pautas urbansticas elaboradas por el Estado y/o las municipalidades. All un orden espontneo ha definido y regulado el espacio. Todo este nuevo mundo ha generado nuevas reglas de comportamiento y de mutua obligacin: acceso a la propiedad, permanencia en la posesin, modificacin fsica de los predios, lazos de solidaridad, y reglas de intercambio basadas en esa capacidad humana de generar costumbres jurdicas. Lima tiene, tras la transformacin causada por la ola migratoria, una poblacin involucrada en actividades productivas en una proporcin no menor del 60%. Hasta los aos de 1960, el valle del Rmac posea no menos de 15,000 hectreas de tierras frtiles. Lima al comenzar a ser urbana no dej de ser agrcola y manufacturera. El mismo crecimiento de la informalidad es signo que el limeo o el nuevo inmigrante que se estableca en Lima, no espera parado en su puerta las ddivas del Estado. En los conos de la nueva Lima es cuantiosa la actividad econmica y social as como grande la capacidad inventiva de los pobladores para salir adelante, contra la indolencia, y las trabas de la administracin estatal.
DE SOTO, Hernando. El Otro Sendero. Instituto Libertad y Democracia, Lima 1987.
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1.3 HISTORIA DE EL RMAC

La fecha de creacin oficial de El Rmac como distrito es el 2 de febrero de 1920. Sin embargo, su historia es bastante ms antigua y se remonta a los aos fundacionales de la propia ciudad de Lima, como parte integrante de esta y despensa fundamental de productos de pan llevar. Cuadro N 1 : Informacin bsica Extensin Poblacin (al 2003) N de Viviendas (al 1999)
Fuente: INEI y CIDAP
12.87 km2 211,769 hab. 40,386 unidades

Puente de piedra
Cuadro N 2 Poblacin y densidad poblacional Poblacin Densidad Poblacional 1993 190,000 14,763 2002 211,769 16,454 2004 217,091 16,867
Fuente: CIDAP y INEI (Proyeccin para 2004 INEI)
El Rmac comparte con El Cercado lo que se denomina Centro Histrico, por el hecho mismo que en su espacio se encuentran edificaciones y ambientes urbanos muy antiguos. El Rmac es parte orgnica del llamado centro o cercado de Lima y por lo mismo es parte inseparable de la historia de la ciudad, al igual que los Barrios Altos. Es de hecho uno de los ms antiguos y tradicionales de Lima metropolitana. En l se encuentra construcciones virreynales de los siglos XVII o XVIII que conviven con modernas edificaciones que en conjunto conforman 40, 386 viviendas3 sobre una superficie de 11,087 Km2 en las cuales habitan 211.6679 vecinos4.
3 CIDAP-Centro de Investigacin, documentacin y asesora poblacional. Consultas Urbanas Rmac. Lima, Marzo 1999 4 INEI / SASE
El Rmac Ao 1687
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Durante la colonia y sobre todo en los siglos XVII y XVIII, El Rmac tuvo su apogeo, a veces como lugar de residencia pero las ms de las veces como lugar de esparcimiento. El amurallado de Lima ordenado en 1686 por el virrey Melchor y Navarra, duque de la Palata, puso a El Rmac fuera de la ciudad dndole al futuro distrito un destino particular, el de zona de paseo y recreacin. Se encontraba justo al frente de Lima, pero a su vez estaba fuera. Esta naturaleza perdurara en el tiempo hasta que comenzada la segunda mitad del siglo XX fue absorbido por la urbe. La vieja tradicin limea de ir bajo el puente el 24 de Junio a hacer un paseo en la pampa de Amancaes pasara poco a poco al olvido. En la mentalidad de los ilustrados del siglo XVII no era algo muy conveniente que los distintos grupos de la sociedad se mezclaran. La elite, por lo mismo, debera tener espacios especficos donde alternar y encontrarse con gente de su misma condicin. Resultado de aquello fue la creacin de la Alameda de los Descalzos en El Rmac (que en realidad ya exista desde los tiempos del virrey Marqus de Montesclaros quien la erigi en 1611), la construccin de la Alameda de Acho, al lado mismo de la plaza de toros, y tambin el Paseo de Aguas, el cual daba acceso a la antigua alameda. Las caractersticas que tiene el espacio urbano en El Rmac actual datan de la poca del gobierno de Jos Balta (1868 1872). El ingreso de dinero que gener el boom del guano ya le haba permitido al gobierno de Ramn Castilla (1845 1851) iniciar una modernizacin del espacio urbano de la capital que en algo favoreci al Rmac. Castilla repar la Alameda de los descalzos y tambin inici el alumbrado de las calles. Pero la consolidacin de ese amago de modernidad se inici con el presidente Balta, el cual asesorado por el ingeniero norteamericano Enrique Meiggs, hizo derribar las murallas de Lima, lo cual se realiz entre 1868 y 1870. Balta encarg al ingeniero Luis Sad la elaboracin de una propuesta de desarrollo urbano, la cual fue al final el Primer Plano regulador Oficial de la Ciudad de Lima. Ya sin murallas, la ciudad creci en varias direcciones, y hacia el nor este, (Barrios Altos, El Rmac) la ciudad sirvi para cobijar nuevos barrios de artesanos. Muchos sectores de gente empobrecida migraron hacia El Rmac mientras que las familias de altos ingresos optaron por el sur (Miraflores, Barranco y Chorrillos).
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Hacia 1858, alrededor del 40% de los agricultores que posean huertos dentro de las murallas de Lima eran europeos y cuando se derribaron las murallas, muchos expandieron sus huertos y parcelas de tierra cultivable en los alrededores de la ciudad. No haba en la Lima de entonces un estrato social especfico que se dedicase a actividades como la jardinera o la horticultura. Se cre y radic en ese momento en El Rmac y se mantuvo compuesto por inmigrantes no espaoles. Ellos se dedicaban tambin a las actividades ligadas al pequeo comercio. Lima no era una ciudad de gran movimiento comercial y, como siempre ocurre cuando hay poca movilidad econmica (reducido mercado interno5), se abren pequeos comercios que permiten a la gente avecindada en la ciudad abastecerse para las necesidades cotidianas sin desplazarse mucho. Se gener as una sensacin de pertenencia al barrio o la vecindad. Es un poco eso lo que lentamente fue gestndose en gran parte de los habitantes de la zona histrica y antigua del El Rmac. Al tumbar la murallas, Balta, asesorado por Meiggs, pens que valorizara los terrenos de El Rmac. Pero esto no ocurri, nadie compr los terrenos que se supona iban a ser surcados por nuevos bulevares que construira Meiggs. Los especuladores no quisieron arriesgar a comprar las tierras aledaas a las antiguas murallas. Se inauguraron ms bien las avenidas Grau y Alfonso Ugarte. Hacia fines de 1872 se construy el Palacio de la Exposicin. Ese fue otro golpe para el frustrado despegue de El Rmac. La gente adinerada que en otros tiempos iba a pasearse abajo el puente, ahora haca sus paseos, actividades sociales y conciertos en la zona del Palacio de la Exposicin. La implantacin de algunas grandes industrias como la cervecera Backus en El Rmac no aportaron mucho a la modificacin de las caractersticas del espacio
5 MANRIQUE Nelson: Historia de la Repblica, Coleccin Nuestra Historia, COFIDE. Lima, 1995.
Plano de Lima - 1880
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urbano rimense. El desarrollo del Rmac ha sido de alguna manera un epgono del cercado de Lima. El Rmac no tuvo un fenmeno comercial como ocurri con otras zonas de la ciudad (Gamarra en el distrito de La Victoria),pese a tratarse de un distrito de fcil acceso y ubicado a slo 300 metros de la Plaza de Armas de Lima y a 150 de Palacio de Gobierno. Caquet vendra despus y le dara una tnica distinta al distrito y marcara su nueva potencialidad, hasta ahora desaprovechada debido, en gran parte, a la precarizacin de sus derechos de propiedad.
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Captulo
II. LA PRECARIZACION EN EL RMAC

2.1 Un distrito deteriorado pero con gran potencial
El Rmac es un distrito con severos problemas de precarizacin de los derechos de propiedad de sus casas, casonas y quintas. En trminos prcticos puede decirse que en muchas partes del distrito no existen propietarios y que el uso econmico del enorme potencial que cobijan sus inmuebles como activos prediales, actualmente es cercano a cero. El Rmac es un distrito cntrico, antiguo, seero, lleno de historia y con monumentos autnticos de gran valor que se encuentran deteriorados y desaprovechados. Se trata de un distrito popular y limeo por antonomasia que mantuvo su limeidad pese a la revolucin social y cultural que sobrevino con la llegada de la sociedad espontnea6 (el vuelco migratorio del campo a la ciudad que transform Lima). El Rmac permanece como una de las zonas metropolitanas mejor ubicadas en el nuevo mapa de la ciudad, se encuentra en pleno Centro, y est enlazado con el Cono Este y Sur por la Carretera Panamericana y es puerta obligada de acceso al prspero Cono Norte. Este carcter le ofrece un futuro promisorio si supera sus males institucionales y desprecariza los derechos de propiedad de los poseedores de sus inmuebles.
El Rmac es un distrito con severos problemas de precarizacin de los derechos de propiedad de sus casas, casonas y quintas.
6 GAGO, Horacio. Sociedad Espontnea y Derecho. Civitas, Madrid, 2000.
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Su resistencia a ceder ante el provincianismo de los inmigrantes de la sierra que tomaron y se hicieron de los alrededores (Comas, San Martn de Porres, Carabayllo) le da un carcter singular que ha marcado en mucho su deterioro urbano pero que puede indicar tambin su potencialidad como emporio turstico. En trminos de derechos de propiedad urbana el deterioro actual de El Rmac se explica por la carencia de titulares claros (propietarios), la presencia de ms de 700 unidades de vivienda de propiedad de la Beneficencia, la inmovilizacin de sus inmuebles como consecuencia de la declaratoria de monumentalidad de muchos de sus inmuebles (112 inmuebles calificados como monumentos) y la existencia de procedimientos sobre propiedad engorrosos y excesivamente onerosos. Ubicar los problemas de precarizacin, identificar las soluciones espontneas, plantear las reformas que reduzcan costos de transaccin en los procedimientos sobre propiedad y consensuarlas con los actores en la escena de la propiedad (poseedores, Municipio, notarios, colegios profesionales, INC, Beneficencia pblica) para luego implementar las normas que desprecaricen la propiedad en El Rmac, equivaldr a darle vida a un gran potencial, dormido desde hace mucho tiempo, dcadas y quiz siglos.
El deterioro actual de El Rmac se explica por la carencia de propietarios, la existencia de 714 viviendas de la beneficencia, el abandono que en la prctica se da a los inmuebles monumento y los procedimientos engorrosos y excesivamente onerosos.
2.2
No uno sino tres Rmac
El Rmac se puede subdividir en tres zonas que se diferencian entre s por presentar particulares caractersticas respecto de la posesin de bienes inmuebles que ejercen los individuos, sean estos propietarios, arrendatarios o poseedores sin ttulo que respaldan su posesin en base al contacto directo con el bien:
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1. El Rmac histrico.El Rmac histrico se encuentra ubicado entre las avenidas Prolongacin Tacna, va de Evitamiento y el lmite del distrito con la zona de los asentamientos humanos. Esta zona es la ms antigua del distrito y est conformada por inmuebles de ms de cien aos de construccin, muchos de los cuales han sido declarados monumentos histricos por el Instituto Nacional de Cultura (INC). Esta zona cuenta con una importante presencia, la Beneficencia Pblica de Lima, propietaria de 714 unidades de vivienda y de diversas instituciones religiosas que administran varios inmuebles de esta zona. Cabe resaltar que en el Rmac Histrico se encuentra el mayor nmero de poseedores de inmuebles en estado ruinoso y abandonados por sus antiguos propietarios, obligando a los poseedores a realizar directamente reparaciones bsicas para evitar el desplome del predio y mantener mnimas condiciones de habitabilidad. En el Rmac histrico se concentran los tres actores caractersticos de las ciudades con problemas de precarizacin: el INC, la Beneficencia Pblica y las instituciones religiosas propietarias de inmuebles. Caracteriza a los inmuebles afectados por las dos primeras instituciones su precaria condicin arquitectnica (descuido, abandono, a veces inminente colapso). Se trata de inmuebles grandes, tugurizados, en su mayora integrados por no menos de 15 unidades de vivienda cada uno, habitadas por un nmero no menor de 4 personas cada una de ellas. Cabe a las organizaciones religiosas actuar con mayor diligencia en materia de proteccin de su propiedad, pues slo buscan mantener actualizados los contratos de arrendamiento y realizar reparaciones en funcin de reclamos de los habitantes perjudicados por los deterioros de sus posesiones. 2. El Rmac antiguo y comercial El Rmac Antiguo se encuentra ubicado entre la avenida Prolongacin Tacna, calle Ramn Espinoza y las avenida Morro de Arica y Francisco Pizarro. En esta zona los inmuebles son posedos por individuos que carecen de ttulo para 22
En el Rmac histrico se concentran los tres actores caractersticos de las ciudades con problemas de precarizacin: el INC, la beneficencia pblica y las instituciones religiosas propietarias de inmuebles.
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ocupar dichos inmuebles. Estas personas, en la mayora de casos, son descendientes de antiguos arrendatarios o poseedores de mala fe desde el inicio de su posesin, es decir, han ocupado la vivienda sin tener ningn vnculo con el anterior poseedor. En ese sentido, las modificaciones en inmuebles son casi inexistentes. Este Rmac fue concebido primigeniamente como espacio de barracas o cuadras empleadas para los trabajadores y esclavos de los dueos de tierras y haciendas de la zona. Curiosamente esta suerte de estigma ha permanecido en el tiempo y ocasionado que esta sea una zona que alberga el sector ms pobre y marginal del distrito, con altos ndices de delincuencia y hacinamiento en los diversos callejones de que est compuesto. En esta zona los poseedores utilizan consensos diversos para legitimar su posesin y demostrar ante terceros que efectivamente son los propietarios, que destacaremos en el anlisis de tipologas de precarizacin. El Rmac Comercial no tiene una extensin muy grande, se halla en la prolongacin del distrito antiguo y posee muchas de sus caractersticas, pero se diferencia en un hecho fundamental: su marcada orientacin hacia las actividades comerciales. Es la zona de uno de los grandes mercados mayoristas de la capital, Caquet, lo que implica que los inmuebles adquieran una funcin netamente econmica, convirtindose en depsitos o almacenes, en su mayora alquilados. La zona tiene un elevado movimiento comercial durante el da, y una casi nula vida activa durante la noche. A estas horas se caracteriza por el silencio y las rondas realizadas por guardianes. En este Rmac, la mayor parte de las edificaciones tienen un uso exclusivamente comercial (pequeos y medianos almacenes que forman una central de abastos de productos para el hogar), existiendo otras de carcter mixto donde los primeros niveles de las viviendas son utilizadas con fines comerciales (bodegas, renovadoras de calzado, venta de alimentos, etc.), y los segundos como casa habitacin.
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3.- El Rmac moderno Es la zona nueva del Rmac cuya antigedad no es mayor a 40 aos y con un carcter marcadamente residencial, una zona definida urbansticamente con criterios modernos. Sus lmites son las avenidas El Sol, Morro de Arica, Prolongacin Tacna y Francisco Pizarro. Surge con la construccin de la unidad Vecinal del distrito, alrededor de la cual aparecieron con el tiempo urbanizaciones modernas. Sus construcciones son de material noble y cuenta con servicios bsicos, colegios particulares, grandes parques y supermercados. Se caracteriza por presentar las edificaciones ms modernas del distrito. Aqu, ya no encontramos las grandes solares, quintas o callejones. Las viviendas son casas medianas o grandes, de dos plantas, por lo general y en algunos casos cuentan con jardines. En esta zona tambin encontramos un sector predominantemente comercial ubicado en las avenidas Samuel Alczar y Tarapac. La mayora de procedimientos de regularizacin de edificaciones y licencias de construccin se encuentran en esta zona, ya que los poseedores perciben que formalizar las edificaciones que realizan les permitir alquilar los espacios construidos, transferirlos o anticiparlos7 a sus herederos.
2.2
El fantasma de la precarizacin en el Rmac
No es lo mismo comprar un inmueble registrado con dos niveles que comprarlo slo con la inscripcin de uno.
La precarizacin de la propiedad urbana implica dos situaciones no excluyentes entre s: a) que el poseedor de determinado inmueble no tenga inscrito su derecho de propiedad en los Registros Pblicos, y b) que, contando con la inscripcin del derecho de propiedad, las edificaciones realizadas sobre el inmueble no se encuentran registradas.
Se suele construir dos o tres pisos en forma de departamentos con salida independiente a la calle con el fin de arrendarlos, venderlos a terceros o darlos en uso (como futura herencia) a sus descendientes.
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El derecho de propiedad no inscrito genera inseguridad, puesto que el registro es el mecanismo mediante el cual se publicita tal derecho, lo hace de conocimiento ante los terceros. En ese sentido, aquellos terceros que deseen contratar sobre determinado inmueble (contrato de compra venta, hipoteca, etc.) podrn contar con informacin acerca del titular del derecho, afectaciones en garanta y caractersticas de la edificacin, entre otros requerimientos usuales. Por otra parte, no inscribir las edificaciones realizadas sobre el inmueble que, pueden ser la construccin de un segundo o tercer piso, la ampliacin del primero, etc., disminuye el valor econmico de dicho inmueble. No es lo mismo comprar un inmueble registrado con dos niveles que comprarlo slo con la inscripcin de uno. Estas dos realidades han sido encontradas en El Rmac. El distrito presenta caractersticas muy particulares que, en muchos casos, han generado la precarizacin de la propiedad. Ello nos permite presentar una serie de tipologas de poseedores precarizados y una serie de normas espontneas que estos poseedores ejecutan para satisfacer sus necesidades de vivienda. Un factor importante que propicia la precarizacin en El Rmac es la presencia de la Beneficencia Pblica de Lima como propietaria de 273 inmuebles que renen 714 unidades de vivienda. Estos predios se encuentran subdivididos en pequeas unidades las cuales son arrendadas a personas de escasos recursos econmicos. Sin embargo, dichos inmuebles presentan serios problemas de precariedad debido a que la Beneficencia no mantiene un control o registro actualizado de sus arrendatarios. Por ello, se encuentran a hijos y nietos de los originarios arrendatarios (muchas veces ya fallecidos) habitando estos inmuebles e, incluso, terceros a los que se les ha traspasado la vivienda.
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El estado de las viviendas es ruinoso o semi ruinoso no slo porque los solares son muy antiguos8 sino porque la Beneficencia no se preocupa por realizar obras de mantenimiento y refacciones. Ante dicha situacin, los poseedores realizan demoliciones parciales de las partes ms derruidas del inmueble, clausuran dichas zonas tapiando la entrada, construyen servicios higinicos propios (recordemos que estos solares se caracterizan por contar con un solo bao comunitario) y todo tipo de refaccin que evite que la vivienda colapse. En consecuencia, estos inmuebles han sido modificados de modo que las caractersticas de la edificacin que aparece en los registros pblicos no coinciden con la realidad fsica. Por otro lado, en la zona histrica9 del distrito se hallan poseedores (personas naturales o sucesiones indivisas) de casonas muy antiguas o parte de ellas que carecen de titularidad inscrita en los registros, algunos de los cuales inclusive, no mantienen ninguna relacin o vnculo con el propietario o sus herederos que legitime su posesin como arrendatarios, por ejemplo. En la zona moderna10 de El Rmac muchos inmuebles cuentan con la inscripcin registral del derecho del propietario originario, que en la mayora de casos se trata del padre fallecido; sin embargo, los herederos, los nuevos copropietarios no han registrado el cambio de titularidad del derecho de propiedad. El panorama se agrava con el hecho que las edificaciones realizadas en el inmueble tampoco se encuentran inscritas. Cabe resaltar que la falta de registro de las edificaciones tienen su origen, en primer lugar, en la ineficiencia de las normas de habitabilidad urbana, las cuales no se ajustan a las necesidades de los propietarios ni guardan relacin con las caractersticas de la zona y, en segundo lugar, en los obstculos que la propia administracin municipal genera para el otorgamiento de las licencias de construccin, sin dejar de lado el elevado costo que implica.
La falta de registro de las edificaciones tienen su origen en la ineficiencia de las normas de habitabilidad urbana, que no se ajustan a las necesidades de los propietarios ni guardan relacin con las caractersticas de la zona
Por lo general son grandes casonas coloniales y quintas antiguas, algunas de las cuales han sido declaradas patrimonio cultural por el INC. Geogrficamente se encuentra ubicado entre las avenidas Prolongacin Tacna, va de Evitamiento y el lmite del distrito con la zona de los asentamientos humanos. Limita con las avenidas El Sol, Morro de Arica, Prolongacin Tacna y Francisco Pizarro.
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En suma, se puede afirmar que el distrito del Rmac adolece de serios problemas de precarizacin de la propiedad, situacin que se presenta con diversos matices en todo el distrito. (Ver grfico 1 y Mapa)
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GRFICO N 01
IMGENES DE LA PRECARIZACIN
CAMBIO DE USO
Muchos predios tienen un uso diferente al original
INDEPENDIZACIONES
Los poseedores del predio realizan frecuentemente subdivisiones e independizaciones Buscan la mxima utilizacin del espacio No se realizan trabajos de refaccin Los diferentes colores de las fachadas De un mismo predio indican posesin Utilizacin de materiales y tcnicas constructivas distintas al modelo original
MODIFICACIN FSICA
Los poseedores modifican sus predios sin autorizacin del INC
2.3
La Beneficencia como causa de precarizacin
Las beneficencias generan precarizacin de la propiedad debido principalmente al rgimen legal anacrnico al que se encuentra sometido su patrimonio, el mismo que pese a ser considerado como de dominio privado del Estado, se encuentra inmovilizado por trabas y obstculos que en la prctica hacen imposible su capitalizacin y desprecarizacion. El marco legal de las beneficencias est compuesto por el Decreto Legislativo 356 (1985) 11, el Decreto Legislativo 866 (1996)12, la Ley 26918 (1998)13, el Decreto Supremo 008-1998-PROMUDEH (1998) que reglamenta la Ley 26918,
RESEA DE UNA INSTITUCIN MEDIEVAL
La historia de las Beneficencias en el Per data del siglo XVI, con ocasin de la firma de las Capitulaciones de Toledo en 1529, cuando se consider la necesidad de fundar una entidad benfica en virreinato del Per. Una de las primeras medidas adoptadas en tal sentido fue la construccin de hospitales, y por tal motivo, es posible afirmar que la obra de las Beneficencias se inici en estas instituciones. No obstante, bajo el mandato del Virrey Luis de Velasco se fund la Hermandad de Vecinos encargados del cuidado del Hospital San Andrs, que en Septiembre de 1819, se convirti en la Real Junta de Beneficencia, que tuvo a su cargo la administracin del Ramo de Suertes, la Plaza de Toros, el Cementerio General y Hospitales como Santa Ana, San Bartolom, Incurables, entre otros. El nombre de Sociedad de Beneficencia data del ao 1834, mediante la expedicin un Decreto que le asign dicho nombre en sustitucin de la Real Junta de Beneficencia, asimismo se les confiri personera jurdica. Hasta 1935 dependieron funcionalmente del Ministerio de Justicia, luego del Ministerio de Salud Pblica y a partir de 1996 dependen funcionalmente del MIMDES, especficamente del INABIF.
La beneficencia genera precarizacin de la propiedad debido principalmente al rgimen legal anacrnico al que se encuentra sometido su patrimonio.
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Regulaba la Organizacin y Funciones de las Sociedades de Beneficencia y de las Juntas de Participacin. Esta norma ha sido derogada en parte con la dacin de la Ley 26918, Ley del Sistema de Poblacin en Riesgo. Traslada la supervisin y control de las Sociedades de Beneficencia al MIMDES, dependiendo del INABIF. Ley de Creacin del Sistema Nacional para la Poblacin en Riesgo, reorganiza las Sociedades de Beneficencia, su rgimen patrimonial, entre otros. Establece que las Sociedades de Beneficencia se constituirn o transformarn en fundaciones.
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el Cdigo Civil (arts. 830 modificado por la Ley 26680 del 08.11.96 en el extremos de regular el derecho del Estado a suceder a travs de las sociedades de beneficencia, 923 y 950 sobre derecho de propiedad y prescripcin adquisitiva), el Decreto Legislativo 776 (Tributos Municipales) y el DS 154-2001-EF (2001)14. El principal problema que observamos en este rgimen normativo consiste en prohibir la libre transferencia de los bienes de dominio privado de las beneficencias, hecho que constituye una de las principales causales de precarizacin como se describir ms adelante. As, slo se permite la transferencia de propiedad de tales bienes a favor del Estado, en tanto que a los particulares slo se les puede otorgar un derecho de uso o cesin en uso. Este rgimen patrimonial contina vigente en tanto dicha entidad no se transforme o constituya como fundacin; pero, cabe precisar que actualmente, las beneficencias pertenecen al Sector del MIMDES, bajo el control y supervisin del INABIF, en tanto que su patrimonio se encuentra sujeto al control de la Superintendencia de Bienes Nacionales, mientras no se constituyan o transformen en fundaciones. La Ley N 26918 y su reglamento el DS 008-1998-PROMUDEH, crean un nuevo rgimen patrimonial para las sociedades de beneficencia. Les permite constituirse o transformarse como fundaciones. Bajo esta figura jurdica sus bienes tendrn la naturaleza de bienes privados rigindose bajo las reglas del Cdigo Civil, incluso, al extremo de dejar de ser considerados como bienes de propiedad estatal. No obstante, el reglamento de la citada norma establece una serie de requisitos formales para su transformacin en fundaciones, y adems, establece una serie de controles previos y posteriores para la transferencia de sus bienes a favor del Estado o de particulares, que en los hechos esteriliza la supuesta orientacin privada de la norma. En ese sentido, esta norma que pareca corregir los problemas generados por el Decreto Legislativo N 356, lejos de ello, los ha agravado porque ha creado un
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Reglamento General de Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad Estatal (el cual resulta aplicable a las beneficencias en tanto no se hayan transformado o constituido como fundaciones).
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limbo en el rgimen patrimonial de las beneficencias. Estas ya no pueden disponer libremente ni siquiera de aquellos bienes que se encuentren en total abandono fsico y legal. De hecho estos inmuebles generan un ingente pasivo por los impuestos municipales que no pueden cubrir con el alquiler de los mismos, adems de los gastos de administracin derivados de tales bienes (gastos de conservacin, registro actualizado de inquilinos, pago de servicios pblicos, etc.), al tal punto que en lugar de constituir bienes generadores de renta se han convertido en bienes generadores de pasivos exorbitantes, desde el punto de vista econmico y social. Las principales causas de precarizacin generada por los bienes inmuebles de propiedad de la beneficencia se pueden resumir en las siguientes: 1. Los inmuebles de la beneficencia se encuentran en la prctica en
situacin de abandono legal, por cuanto esta institucin no est en

capacidad econmica de asumir el pago de las obligaciones derivadas de la administracin de tales bienes, especialmente de los tributos municipales (respecto de aquellos bienes destinados a uso comercial). Esta situacin se observa en los bienes destinados a vivienda15, los cuales no cuentan siquiera con contratos de alquiler vigentes, y la entidad carece de padrn o registro alguno de inquilinos. A la beneficencia slo le preocupa por recibir una renta que no llega a cubrir el costo de administracin y conservacin del predio, con el nico propsito de evitar la prdida del bien por prescripcin adquisitiva. 2. Existen enormes trabas y barreras legales que impiden su libre transferencia. Pese a que tales bienes pertenecen a la categora de bienes de dominio privado del Estado, dichos activos estn limitados por la legislacin de beneficencias, de modo que en los hechos stas no pueden realizar actos de disposicin a favor de particulares. Adems, debe
15
Por citar algunos ejemplos, los inquilinos vienen poseyendo tales predios por ms de 10 aos, sin contar con contrato vigente; puesto que en algunos casos incluso el arrendatario original ha fallecido y el bien ha sido cedido en uso a sus causahabientes, quienes han incluido modificaciones en el predio no declaradas a la beneficencia ni autorizadas por la municipalidad.
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anotarse que existe incapacidad legal de la propia beneficencia para decidir por s misma la venta de tales activos, debiendo sujetarse ms bien a las autorizaciones del INABIF y de la Superintendencia de Bienes Nacionales16. 3. Adems del abandono legal, tales bienes presentan un notorio
abandono fsico, por cuanto los bienes se encuentran en estado

decadente e incluso ruinoso, lo cual atenta contra la seguridad de los poseedores de dichos predios, as como de los vecinos de la localidad, adems de atentar contra el ornato y la imagen urbana de la zona donde se encuentran ubicados tales bienes. Por ejemplo, los inquilinos han realizado obras en los predios sin contar con la autorizacin del municipio y de la propia beneficencia, por lo que la fbrica registrada en SUNARP no coincide con la fbrica real, hecho que tambin contribuye a la precarizacin del bien. Esta situacin se agrava en las zonas donde la beneficencia resulta ser propietaria de una cantidad notoria de predios, como El Rmac pues los mismos se han tugurizado, convirtiendo la zona en insegura por lo precario de sus edificaciones.
16 Incluso, de haberse constituido o transformado en fundaciones, requieren contar con la autorizacin del INABIF y slo pueden transferir sus bienes siguiendo los procedimientos engorrosos establecidos en el Reglamento de la Ley 26918.
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2.4
La ley nacional como causa de la precarizacin
La legislacin nacional vigente sobre licencias de obra, regularizacin de edificaciones (Ley 27157), habilitaciones urbanas y normas tcnicas sobre construcciones urbanas (Reglamento Nacional de Construcciones), fomenta la precarizacin de los derechos de propiedad en El Rmac. Esa legislacin no ha sido reglamentada adecuadamente por el Municipio, sino que se ha incorporado como normativa directa en la realidad rimense, sin mas17. Esta legislacin fomenta la precarizacin, no por habrselo propuesto el legislador nacional, sino como consecuencia de utilizar un mecanismo inadecuado en el proceso legislativo, que no adopta como insumo normativo la tipologa de los problemas de los derechos de propiedad en las distintas ciudades del pas, y desecha las soluciones espontneas practicadas por los poseedores, quienes padecen problemas en sus derechos de propiedad. La precarizacin, como faceta de la informalidad, tiene una explicacin desde el enfoque de un anlisis de costo/beneficio. Los procedimientos sobre propiedad son muy costosos ante los ojos de los poseedores, con relacin a los beneficios que encuentran en el escenario inmediato y tras atravesar por toda la tramitologa. No se afirma que, entre los poseedores, no exista una percepcin de que los beneficios para desprecarizar sean escasos o que no existan razones que incentiven la consecucin final del ttulo bien inscrito. No. Lo que se est diciendo es que los costos concretos y actuales, derivados de los procedimientos dictados por las leyes nacionales y aplicados por el Municipio en materia de propiedad, en el momento en que el poseedor debe asumirlos (es decir aqu y ahora), son percibidos como muy altos, con relacin a los estmulos inmediatos que obtendr de la condicin de desprecarizacin, luego de tan intrincados procedimientos.
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El Proyecto encuentra, precisamente, que las directrices de solucin se encuentran dentro de las competencias del gobierno local, en materia de creacin de mecanismos para la proteccin y definicin de la propiedad que se desarrollan en el captulo propositivo de este Informe (Directrices para la capitalizacin de la propiedad).
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2.5
Procedimientos onerosos e inciertos
El poseedor es consciente de que enfrentar procedimientos que le demandarn altos pagos a arquitectos, ingenieros, notarios y registro, adems de honorarios para tramitadores y eventuales pagos extralegales a funcionarios, verificadores o delegados de las comisiones evaluadoras. A ello se suma largas colas, antesalas, horarios restringidos, maltrato y mala informacin en las oficinas municipales con el agravante de que los procedimientos tienen un componente de gran zozobra, lo que convierte el resultado final en uno sumamente incierto. Si a ese escenario de elevados costos e incertidumbre, se contrapone uno de beneficios alternativos potenciales (otorgamiento de crdito, incremento del valor de reventa del inmueble, solucin a los problemas familiares de divisin de bienes, etc.) que no son de realizacin inmediata, como s lo son los costos del procedimiento, entonces, la decisin del poseedor va a ser la abstencin. En el distrito el 96% de los poseedores de inmuebles se encuentran en precarizacin. Si bien es cierto, algunos poseedores son propietarios, estos han construido en el inmueble y no han obtenido licencia para construir ni han regularizado la obra, precarizando de esta manera su ttulo sobre el inmueble. El 60% no realiza ninguna accin para cambiar su condicin de precarizacin. Un 40% comienza a reunir los requisitos para regularizar las construcciones que ha realizado en su predio. El 30% realiza el trmite previo a la presentacin de los documentos para poder solicitar la licencia de construccin o regulacin y contrata profesionales para la elaboracin de planos y la ejecucin de la obra. Un 10% presenta su expediente a la municipalidad, pero debido al tiempo que demora el proceso para obtener la licencia y al costo de sta muchos abandonan el proceso. A otros se les niega la licencia por diversos motivos y es solo el 1% que termina exitosamente.
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Cuadro No 03 Poseedores interesados en regularizar sus obras versus quienes lo consiguen - Noviembre del 2004
Procedimiento para regularizacin de obras (%) Solicitan informacin Comienza a reunir los requisitos Tramita el certificado de parmetros urbanos (requisito previo) Presente el expediente al Municipio Concluyen exitosamente 30 10 1 100 40
Cuadro No. 04 Lista de requisitos y gastos directos de tramitacin de licencia de obra18

Requisitos previos Certificado de parmetros urbanos Certificado de habilidad del Colegio de Ingenieros Certificado de habilidad del Colegio de Arquitectos 3 juegos de planos arquitectnicos de ubicacin 3 juegos de planos arquitectnicos de distribucin por cada planta 3 juegos de planos de ingeniera elctrica 3 juegos de planos de ingeniera sanitaria 3 juegos de planos de ingeniera de estructuras TOTALES Gastos (en US$) 44,00 18,00 18,00 75,00 por cada 90 m2 de rea 75,00 por cada 90 m2 de rea 38,00 por cada 90 m2 de rea 38,00 por cada 90 m2 de rea 75,00 por cada 90 m2 de rea US$ 381,00 antes de iniciar el procedimiento (S/.1.257,00)
18 No incluye costos indirectos propios de la tramitacin: desplazamientos, espera, horas hombre, etc. Tampoco gastos extralegales para agilizar el expediente.
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2.6
El Municipio frente a los ojos del poseedor
La percepcin del poseedor sobre los procedimientos tiene que ver tambin con cmo se ve el Municipio, desde los ojos del usuario. En la investigacin se ha verificado que esa imagen es negativa. El Municipio es percibido como un lugar donde no se cumplen los plazos de los procedimientos que indica el propio TUPA o donde los delegados de las comisiones calificadoras tienen como nica mira ganar honorarios a partir de rechazar, una y otra vez, los expedientes o como un inexpugnable muro contra el cual las modificaciones que se piensa realizar (o que ya han realizado), van a ser rechazadas s o s. En suma, el Municipio proyecta, en materia de precarizacin de la propiedad, una imagen de entidad ineficiente e indiferente a los problemas de altos costos de los procedimientos, fuente de tramitologa y burocracia y nimo recaudador ilimitado.
2.7
Los colegios profesionales como problema
La ley nacional genera, de otro lado, incentivos para prcticas mercantilistas. Un ejemplo de ello es la existencia de la obligatoriedad de obtener de parte del colegio de arquitectos y del de ingenieros los certificados de habilidad, para acreditar que el profesional o profesionales a quien contrata el poseedor tienen vigencia dentro de sus colegiados profesionales. No se trata de demostrar si el profesional est colegiado (requisito razonable para el ejercicio profesional), sino de sobredemostrar, cada vez que el profesional firma un plano o un expediente de licencia, que el Colegio respectivo lo ha autorizardo. En suma, se trata de una embozada manera de obtener dinero del usuario, por parte de los colegios profesionales.
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2.8
Nmero excesivo de planos
Con excepcin del procedimiento de regularizacin de edificaciones, el mismo que tiene su propia problemtica, la tramitacin de licencias para construir, ampliar, modificar, etc. exige, entre otros requisitos (certificado de parmetros urbanos y certificados de habilidad profesional), la presentacin de un nmero excesivo de planos arquitectnicos y de ingeniera, que en -el mejor de los casos (si se trata de una construccin de una nica planta)- es no menor de 1519, sin contar con aquellos que se requiere para obtener el certificado de parmetros urbanos ni tampoco con los que luego demandar el Registro. La lgica del legislador reitera, en este caso, la tendencia pro funcionarial y anti ciudadano de los procedimientos; de privilegiar la gama de facilidades para la administracin, poniendo sobre los hombros del poseedor (el ciudadano) la necesidad de demostrar, con vastedad, la realidad en la que sustenta su demanda. El tema de los planos excesivos es muy importante porque tienen un costo considerable, lo que en muchos casos determina la voluntad del poseedor de atravesar por el procedimiento de solicitud de licencia.
2.9
Las comisiones tcnicas evaluadoras como problema
El mayor obstculo que presentan los procedimientos actuales sobre propiedad, durante su tramitacin (a excepcin del trmite de regularizacin de edificaciones, el cual tiene sus propios problemas) se relacionan, directa o indirectamente, con la inspeccin de la obra y la evaluacin tcnica de los expedientes. En El Rmac, donde hay ms de 40.000 viviendas, solamente existe en la prctica un verificador para acudir a la obra y constatar que el proyecto se ajusta a la realidad. De otro lado la comisin tcnica evaluadora al interior de los procedimientos municipales de trmite de licencia es un factor de precarizacin importante. Su conformacin, organizacin e incentivos para trabar los
19 Incluso suele ocurrir que el numero sea 20, por cuanto el usuario est obligado a mantener un juego de planos en la obra para que lo maneje el maestro de obras, y otro juego para su propio archivo.
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expedientes, hacen de estos entes, verdaderos agentes de la precarizacin. El resultado prctico de contar con este tipo de comisiones es que, del 100% de expedientes de licencia de obra que se inician en el Municipio, ms del 90% sean observados al menos una vez. Adems, dado el carcter monumental de El Rmac histrico toda accin relacionada con licencias sobre inmuebles en esta zona tiene que ser evaluada y revisada por una comisin tcnica que tiene sede en la Municipalidad de Lima Metropolitana, carecindose de puentes interinstitucionales adecuados que agilicen el trabajo. La comisin tcnica, al interior de los procedimientos municipales de trmite de licencia, no es eficaz. El tipo de organizacin que tiene incentiva a los participantes a no coordinar adecuadamente para alcanzar decisiones veloces. En la prctica, el no reportar al Municipio, sino a sus propias conciencias, hace que la comisin termine siendo fuente de incertidumbre en el trabajo de evaluacin de expedientes. De otro lado, su visin -desde el escritorio- mengua ms an sus posibilidades de entender cada caso concreto. Asimismo, el hecho de que los honorarios de los comisionados se generen por expediente evaluado, es decir, cada vez que se renen para analizarlos y no en funcin de los resultados exitosos de la tramitacin, convierte a la comisin -en la prctica- en una mquina de rechazo y observacin de expedientes. El poseedor tendr que emplear gran cantidad del tiempo para subsanar planos con los costos aadidos que conlleva, muchas veces a causa de nimiedades exigidas por algn comisionado- y realizar nuevos pagos por cada dos evaluaciones que la comisin realice sobre su expediente. Al contrario de lo que supondra un esquema de estmulo del xito, el legislador ha brindado, en los hechos, incentivos para que los comisionados rechacen expedientes. Que los honorarios de los comisionados se fijen en atencin a las veces que se renen o sesionan para revisar los expedientes20 no incentiva la culminacin del trmite sino a la prolongacin indeterminada del mismo.
20 Es importante destacar que para la aprobacin de expedientes calificacin de anteproyectos de obras se requiere unanimidad de los integrantes de la Comisin, en tanto que para aprobarlos con observaciones o para desaprobarlos basta mayora simple.
La comisin tcnica al interior del Municipio no es eficaz. El tipo de organizacin que tiene incentiva a los participantes a no coordinar adecuadamente para alcanzar decisiones veloces.
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De otro lado, el usuario debe asumir no slo el costo del trmite ante la municipalidad, sino tambin los costos de las comisiones tcnicas, que varan de acuerdo a la etapa del procedimiento: precalificacin, calificacin, ejecucin y finalizacin de la obra. Como se aprecia, la conformacin de tales comisiones tcnicas resulta ser un obstculo para la realizacin de los trmites de licencia de obra, ya que no se trata de comisiones permanentes sino ms bien temporales, conformadas slo para atender casos individuales, lo cual constituye per se una prdida de tiempo y un costo que se traslada al usuario.De otro lado, la incertidumbre que se genera desalienta al usuario para continuar el trmite, recurriendo ms bien a la informalidad y, posteriormente, a la regularizacin de obra. Cul es el origen de las Comisiones tcnicas? Su origen ms cercano lo encontramos en la Ley 26878 - Ley General de Habilitaciones Urbanas (20.11.97). Esta norma establece los Procedimientos nicos de Licencia de Construccin (Nueva Edificacin y Regularizacin) y Declaratoria de Fbrica y de Licencia de Demolicin, los cuales se sigue ante las municipalidades distritales y provinciales (Cercado). La ley indica que la participacin de esas comisiones constituye un requisito mnimo indispensable para poder obtener un licencia de obra siguiendo el trmite regulado por la Ley. Cmo estn conformadas? Los integrantes de las comisiones tcnicas al menos son 6. Los miembros ordinarios de las Comisiones Tcnicas calificadoras de obras son nombrados por el Municipio, el Colegio de Arquitectos del Per (CAP) y el Colegio de Ingenieros del Per (CIP). A su vez, el funcionario designado por el Municipio debe ser arquitecto o ingeniero colegiado, con experiencia en planeamiento urbano, quien nombre el Municipio presidir la comisin. En casos excepcionales, el nmero mnimo de integrantes de las comisiones tcnicas se podr reducir a tres: el funcionario municipal, profesional o no, quien la presidir, un delegado del CAP y un delegado del CIP. En tales casos, los delegados designados ejercern las funciones de calificacin de obras y de supervisin de las mismas. 40
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2.10 EL RNC como factor de precarizacin

El Reglamento Nacional de Construcciones es una norma de antigua data, que contiene los criterios tcnicos, lmites, mrgenes y dems disposiciones de tipo arquitectnico/ingenieril que deberan ser cumplidas por todos los poseedores de inmuebles al edificar. Es una norma con vocacin totalizadora, siendo este carcter la mayor de sus debilidades. Los criterios del RNC no han surgido del estudio de las realidades urbanas aparecidas en los aos posteriores a la revolucin demogrfica y a la urbanizacin de la sociedad peruana. Se trata de una visin del deber ser urbanstico, terica e idealista, que no tiene en cuenta la autoconstruccin (la regla de oro de las edificaciones en el pas), la maximizacin del espacio, las transferencias familiares en vida, la participacin vecinal en el momento de la definicin de criterios de construccin ni todas las dems manifestaciones de las prcticas urbanas en materia de construccin y propiedad. Su existencia de papel, sin embargo, marca un importante nivel en materia de precarizacin, por cuanto suele ser utilizado como la razn que faculta a las comisiones tcnicas evaluadoras a denegar, observar o retener expedientes. Si bien, en los ltimos aos, ante la contundente manifestacin de obras edificadas conforme las necesidades y no los supuestos del RNC, las comisiones han relajado su anterior visin legalista (permitiendo interpretaciones nuevas del reglamento), no ha desaparecido del todo su cualidad de factor entorpecedor de los procedimientos. Con la promulgacin de la nueva Ley Orgnica de Municipalidades (2002), el RNC ha sido relegado a la condicin de norma supletoria y subsidiaria de las ordenanzas que dicte el Municipio, a fin de regular las obras de un modo ms apropiado. Esta facultad del Municipio, an no suficientemente explotada, es una de las bases de las directrices de reforma que se propone en este Proyecto para desprecarizar la propiedad en El Rmac.
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2.11 Legislacin anti municipal

En la dcada de 1990, bajo el mandato del presidente Alberto Fujimori, las polticas de Estado, en general, tuvieron un marcado corte centralista y, ms precisamente, anti municipal. Ello se manifest en multiplicidad de decisiones de Estado y en una legislacin que afectaba la vida social y econmica de los peruanos. Bajo ese mandato se cre COFOPRI (Comisin de Formalizacin de la Propiedad), que se encarg -desde el Ministerio de Vivienda, inicialmente, y despus desde el Ministerio de la Presidencia- de sanear y titular la propiedad de los asentamientos humanos aparecidos en tierras estatales, durante varias dcadas de la segunda mitad del siglo XX, como consecuencia de las olas migratorias campo/ciudad. Fue un trabajo concentrado en la cpula del Estado, en el cual los alcaldes no tuvieron parte. Esta orientacin anti municipal, contrastaba con la dinmica econmica que se abra paso en la sociedad espontnea en Lima metropolitana. Tambin colisionaba con la creciente tendencia globalizadora de la economa, la cual apareca en escena y propugnaba la creacin de redes sociales y econmicas con sustento en las localidades. En el pas, la mxima pensar globalmente y actuar localmente era contradicha desde las altas esferas del poder, por razones de control poltico. Si bien es cierto COFOPRI, entreg ms de 1.5 millones de ttulos de propiedad en cinco aos, ese trabajo en la realidad se vio poco reflejado en la inclusin econmica y financiera de los millones de beneficiarios, por la sencilla razn de que ms del 98% de los ttulos de propiedad nicamente acreditaban el derecho sobre el terreno y no sobre las edificaciones erigidas sobre aquellos lotes. COFOPRI haba titulado, pero no haba conseguido que los beneficiarios actualizaran las partidas registrales, luego de construir. La razn de ello fue que el Municipio; es decir, la entidad mejor enterada de las vicisitudes de la ciudad y de las necesidades de los moradores, haba sido apartado por decreto de la funcin titulizadora y de saneamiento legal.
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2.12 El INC como causa de precarizacin

El rgimen existente para la proteccin de inmuebles declarados monumentos histricos genera precarizacin porque inmoviliza econmicamente los activos afectados. Caracteriza a dicha modalidad de precarizacin la inmovilidad de los activos prediales, obligada por las restrictivas normas del Instituto Nacional de Cultura. Independientemente de los criterios utilizados por esta institucin, para declarar la monumentalidad de una zona urbana o dictar ambientes urbano monumentales o atribuir la condicin de monumento histrico a un inmueble en concreto, las normas imponen una gama de prohibiciones, restricciones, condiciones y requisitos para habitar, utilizar y acondicionar un inmueble sujeto a esas declaraciones, las cuales en la prctica inmovilizan el activo, al extremo de inducir el incumplimiento de la normativa e incluso el abandono del predio. En El Rmac tienen la condicin de monumentos histricos 112 inmuebles, pero se encuentran afectados por estas restricciones muchos ms, debido al carcter de zona monumental atribuido por el INC a todo el Rimac Historico. Esto, en trminos de tramitologa, significa bsicamente lo mismo: complicados requisitos y altos costos para la obtencin de autorizaciones, para intervenir un inmueble de este tipo21. Las normas que regulan el patrimonio cultural limitan el derecho de propiedad e indican que el INC determinar si la obra que se pretende realizar no afectar las caractersticas esenciales del predio. Se sabe que, en los hechos, el instituto rechaza de plano cualquier solicitud para alterar estos inmuebles. Esta situacin obliga a los propietarios a realizar las modificaciones necesarias en sus inmuebles sin la respectiva autorizacin de obra, de parte del INC. As, realizan subdivisiones informales, las cuales se ajustan a sus necesidades de vivienda. El resultado es la precarizacin de la propiedad. Los inmuebles, inscritos en los Registros Pblicos, presentan informacin sobre las caractersticas que posean en determinado momento de su vida. Las modificaciones realizadas
21 Un predio declarado monumento histrico tiene que cumplir con las directivas del INC, en todo lo referido a su arquitectura (diseo y materiales por ejemplo), estructura y hasta instalaciones. De otro lado, un predio ubicado en una zona monumental tiene que cumplir con las directrices del INC respecto del mximo de pisos posibles, las fachadas, el color de la pintura del predio, etc.
El rgimen existente de inmuebles declarados monumentos histricos genera precarizacin porque inmoviliza econmicamente los activos afectados.
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deben registrarse, con el fin de que la realidad registral coincida con la realidad fsica del inmueble. Sin embargo, gran nmero de los predios afectados por el INC en El Rmac, presentan estas modificaciones las cuales, por haber sido realizadas informalmente, carecen de registro y, por tanto, se encuentran en situacin de precariedad. La legislacin sobre la materia indica que la proteccin de los bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin (PCN), comprende el suelo, subsuelo, los aires y el marco circundante, en la extensin tcnicamente necesaria para cada caso. Dice la norma correspondiente que todo bien inmueble integrante del PCN, que pertenezca al perodo posterior al prehispnico, as sea de propiedad privada, debe sujetarse a las obligaciones y lmites siguientes: 1. El propietario queda impedido de introducir toda clase de mejoras, modificaciones, remodelaciones, etc., sobre el bien, debiendo solicitar autorizacin expresa y previa al INC. Es importante anotar, que en el caso de los bienes inmuebles toda mejora o cambio que suponga una edificacin o construccin requiere de una licencia municipal, pero en el caso de los bienes integrantes del PCN, previo a la licencia municipal se requerir una autorizacin del INC. 2. Respecto de la enajenacin del bien, es preciso que previamente se comunique al INC, para que pueda ejercer su derecho de preferencia. 3. El propietario slo podr solicitar la reivindicacin del bien, y el consiguiente desalojo del poseedor, siempre que se comprometa a restaurarlo en el plazo establecido en el proyecto de restauracin aprobado por el INC. En caso de incumplimiento ser pasible de una multa impuesta por el INC. 4. El propietario adquiere la responsabilidad por el deber de cuidado y conservacin del bien. Los bienes declarados monumentos histricos, automticamente, pasan a ser considerados bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin22, cuya
22 Ley 28296, General del Patrimonio Cultural de la Nacin (julio 2004) y Ley 27580, Ley de Proteccin al Patrimonio Cultural.
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administracin, proteccin, custodia y explotacin corresponde al Estado a travs del Instituto Nacional de Cultura (INC), an cuando segn las normas Constitucionales y legales se respeta el derecho a la propiedad privada de su titular; propiedad que en buena cuenta pasa a ser un derecho sin contenido tangible.
2.13 Cul es el alcance de la proteccin que ejerce el INC sobre tales bienes?
En principio, el propietario, e incluso el poseedor del bien (arrendatario u otro), debe sujetarse a los procedimientos, directivas y normas generales contenidos en la Ley General del Patrimonio Cultural de la Nacin, as como en las normas que dicte el INC sobre nueva edificacin, remodelacin, restauracin, cambio de uso e incluso transferencia o disposicin del predio monumentalizado23. Este sometimiento impide el libre ejercicio del derecho de propiedad e impone cargas onerosas al propietario, por cuanto las remodelaciones o restauraciones requieren la opinin experta de un funcionario designado por el INC, as como el uso de materiales complejos y costosos que confieran valor histrico al inmueble, pasivos que no estn dispuestos a asumir los propietarios debido a sus propias limitaciones econmicas y adems, porque no encuentran un verdadero incentivo econmico y social para hacerlo. Como contraparte, se observa que el propio INC no cuenta con recursos suficientes para expropiar tales bienes y asumir su custodia, proteccin y explotacin como corresponde. Esta va permitira incluso evitar, en ltima instancia, la inmovilizacin del activo que conlleva a su deterioro y abandono fsico y legal; por cuanto, al menos a travs de la expropiacin, el propietario
Ambiente urbano monumental
23 En estos casos, el trmite de licencia de obra nueva se complejiza an ms, considerando que el mismo de por s es engorroso, segn la Ley 27157 y su Reglamento.
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obtendra un valor por el bien, el cual le permitira adquirir otra propiedad no monumentalizada. De igual forma, se observa la inmovilizacin en los bienes ubicados en zonas monumentales. En este caso, los bienes estn sujetos a restricciones urbanas24, por ejemplo, no pueden tener ms de determinada cantidad de pisos, deben conservar el color original o el que decida el INC, las veredas o retiros municipales deben guardar armona con el entorno y la imagen urbana tal como fue concebida varios siglos o dcadas atrs, etc. Estas limitaciones pueden resultar hasta cierto punto contrarias al inters comn si se considera que las urbes constituyen realidades dinmicas y evolutivas, donde los ciudadanos marcan la pauta del avance de las mismas o de su retroceso y la Autoridad local slo est para dirigir el avance y evitar la decadencia de las mismas, velando porque el derecho de propiedad predial sea ejercido en armona con el bien comn y procurando el desarrollo integral de la localidad. En ese contexto socio jurdico, los propietarios de los predios monumentalizados, lejos de sentirse alentados por la condicin que adquiere el predio, perciben que su derecho de propiedad ha sido descapitalizado por el Estado, perdiendo el valor econmico que tena e, incluso, que est fuera del comercio. Esta situacin conlleva a buscar soluciones espontneas (meta jurdicas), algunas de las cuales podran calificarse como contra legem, es decir atentatorias del orden jurdico. En el primer caso, estaran las edificaciones construidas sin solicitar la opinin y autorizacin del INC y del municipio pero que podran ser regularizadas, en la medida que mantengan la estructura del bien como monumento histrico. En el segundo caso, en cambio, estaran aquellas acciones conducentes al deterioro del bien por omisin; es decir, no realizan mejoras en el bien por lo engorroso y costoso que resultan los trmites de licencia de obra y, en cambio, esperan que el bien se deteriore para solicitar su demolicin a las autoridades, cuando la ruina sea inminente. En este ltimo caso, incluso, los propietarios prefieren exponerse a las sanciones administrativas que pudiera imponer el INC.
...los propietarios de los predios monumentalizados, lejos de sentirse alentados por la condicin que adquiere el predio, perciben que su derecho de propiedad ha sido descapitalizado por el Estado, perdiendo el valor econmico que tena e, incluso, que est fuera del comercio.
24 Estas restricciones se imponen sin considerar la opinin y anuencia del gobierno municipal.
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Es importante advertir que la precarizacin por inmovilizacin del bien obedece al divorcio existente entre el INC y los municipios, sin considerar que el marco normativo actual los compele a actuar coordinadamente, tal como se observa en la Constitucin de 1993, la actual Ley Municipal y la Ley de Proteccin del Patrimonio Cultural, especficamente en los artculos 82, numeral 12 y 91, normas que consideran la labor de preservacin, proteccin y difusin del patrimonio cultural como una competencia compartida entre ambos niveles de gobierno, el nacional26 y el local, sobre la base del principio de subsidiariedad.
25 Es importante resaltar que el INC representa un organismo tcnico, dependiente del Ministerio de Educacin, sin potestad poltica o gubernativa, competencia de la cual s gozan los municipios y, por lo mismo estaran llamados a liderar y ejecutar las acciones de conservacin, proteccin y explotacin de los bienes culturales.
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Captulo
III. ANLISIS DE TIPOLOGAS DE PRECARIZACION DE LA PROPIEDAD

Tipologa 1: Poseedores en predios afectados por el INC 2,6% de las muestras
Esta tipologa comprende a aquellas personas, naturales o jurdicas, que poseen un predio que ha sido declarado como monumento histrico por el Instituto Nacional de Cultura (INC). Es por ello, que las alteraciones fsicas realizadas en estos predios debern ser aprobadas por la Comisin Tcnica del INC, a travs del procedimiento para el otorgamiento de Licencia de Obra, por ser predios declarados Monumentos Histricos. Los poseedores por lo general no logran reunir los requisitos y cubrir los costos de este procedimiento aadido. Siendo las directivas del INC tajantes al prohibir modificaciones, externas o internas, cuya finalidad no est orientada a la conservacin fiel del estilo arquitectnico y la estructura original del predio, lo cual implicara altos costos de obra que el poseedor no puede asumir; la solucin ha sido realizar alteraciones sin la autorizacin del INC. Dentro de esta tipologa y debido a la evolucin de los problemas de precarizacin generados por la inmovilidad econmica que causa sobre el activo predial el procedimiento dentro del INC, se han hallado las siguientes sub tipologas:
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Tipologa 1 A.- Sucesin Indivisa poseedora de parte de predio en precariedad parcial. 1% Se trata de uno o ms miembros de una comunidad de herederos que es poseedora de una parte del predio, cuyo ascendiente ya fallecido, aparece como titular en el registro pblico o el vendedor que le transfiri el derecho mantiene su derecho inscrito. Caracteriza a esta tipologa que los poseedores (uno o ms miembros de la sucesin) habitan en parte de la casa, destinando el resto para fines de arrendamiento. Se encuentran en esta situacin hace ms de 20 aos y cuentan con una prueba de su derecho posesorio que consiste en un documento privado o, como mucho, un instrumento notarial que acredita su condicin de heredero. En el registro este predio se encuentra inscrito a nombre del ascendiente fallecido, encontrndose el lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin individualizado en la partida registral, respecto a los lotes colindantes. La fbrica (la inscripcin registral de la edificacin realizada en el predio) que aparece en los registros pblicos est sustancialmente desactualizada, figurando en stos la fbrica originaria de la casa sin inclusin de las subdivisiones realizadas en la totalidad del predio destinadas al alquiler. El estado de conservacin de la edificacin, cuya antigedad supera en la mayora de los casos los 100 aos, es malo. El uso del predio, que ha sido subdividido informalmente, es mixto ya que la comunidad de herederos alquila espacios menores dentro del predio. Igualmente, los poseedores de esta sub tipologa han realizado reparaciones, refacciones y acondicionamientos sin la anuencia del INC, requisito para la obtencin de la licencia de construccin emitida por la Municipalidad Distrital. (ver grfico 02) . Respecto de los poseedores, esta sub tipologa de precarizacin presenta los siguientes problemas:
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a. La inmovilizacin del activo predial a partir de la declaracin de monumentalidad por el INC, lo que genera falta de incentivos para la puesta en valor del predio por los altos costos que representa adecuarse a los parmetros arquitectnicos impuestos por el INC. b. La insuficiencia de ttulo debido a que el poseedor es heredero de una alcuota, pero no logra reunir los poderes del resto de herederos para realizar la divisin y particin de la masa hereditaria. Tipologa 1 B.-Poseedor inquilino de parte menor de predio. 0.5% Se trata de una persona fsica que posee una parte menor del predio, declarado monumento histrico, en calidad de inquilino. Este poseedor se encuentra en dicha posesin desde hace ms de 20 aos, y cuenta con una prueba de su derecho posesorio que consiste en un contrato de arrendamiento cuyo plazo ha vencido y que fue suscrito hace ms de 20 aos. El estado de conservacin de la edificacin, de una antigedad que supera los 80 aos, es malo. El uso del predio es residencial, habiendo sido subdivido informalmente, por sus propietarios, para alquiler. En los registros el predio se encuentra inscrito a nombre de la persona (arrendador) con quien el poseedor suscribi el contrato. Sin embargo, en muchos casos, este arrendador, titular registral del predio, ha fallecido y son uno o ms miembros de la comunidad de herederos que le ha sucedido, quienes se imputan el cobro del arrendamiento. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado en la partida registral y la fbrica est desactualizada pues no figuran las modificaciones recientes realizadas en el predio. El poseedor inquilino no paga el alquiler regularmente (cada mes) ni renueva su contrato. Slo abona el alquiler cuando un heredero le solicita el pago y frente a ello, el poseedor inquilino, para evitarse potenciales problemas, lo efecta. Los poseedores de esta sub tipologa han realizado modificaciones, reparaciones y acondicionamientos sin la anuencia del INC, requisito para la obtencin de la licencia de construccin emitida por la Municipalidad Distrital. En consecuencia, las alteraciones en el predio no se encuentran registradas. (ver grfico 03)
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Los problemas que reporta esta sub tipologa de precarizacin para los poseedores son los siguientes: a. La inmovilizacin del activo predial a partir de la declaracin de monumentalidad por el INC, pues el inquilino no puede afrontar los altos costos que representa adecuarse a los parmetros arquitectnicos impuestos por el INC. b. La inexistencia de ttulo, el titular registral es un tercero, a pesar que la mayora de los inquilinos ejerce la posesin desde hace ms de 10 aos. Tipologa 1C.-Sucesin indivisa o Persona natural de mala f (que reconoce la existencia de un propietario distinto) de parte menor del predio. 1.1% En esta sub tipologa, el poseedor (puede ser uno o ms miembros de una comunidad de herederos o simplemente una persona fsica) se encuentra en tenencia de una parte menor de un predio declarado monumento histrico, sin reconocer pago alguno a quien se atribuye condicin de propietario. El poseedor ha obtenido su condicin como consecuencia de ser descendiente (heredero) de un ex inquilino, ya fallecido, quien habitaba el predio con antigedad y que a su vez tambin lleg a desconocer los pagos a partir de cierto momento. Se trata de un poseedor de mala f que ejerce la posesin sobre una parte menor del predio con una antigedad superior a 10 aos. Sus coherederos tambin ejercen la posesin de otras partes del predio en similares condiciones. Tambin se da que terceros habiten otras partes del predio y que paguen un subarrendamiento a los primeros. Lo peculiar de esta subcategora es que en su momento, tanto el causante (el primer poseedor ya fallecido) como los miembros de la sucesin, desconocieron el derecho del propietario y dejaron de pagar el monto del alquiler, poseyendo de hecho una parte menor del predio. La razn de este desconocimiento fue que en los hechos los dueos registrales abandonaron el predio y dejaron de cobrar la renta durante largos periodos, probablemente como consecuencia de controversias hereditarias que a su vez les acontecieron. En el registro el predio se encuentra inscrito a nombre de la persona (arrendador) con quien el causante de la sucesin, suscribi un contrato de alquiler. El lote
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(terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado. La fbrica que aparece en los Registros Pblicos se encuentra desactualizada al no haberse inscrito las modificaciones recientes realizadas. El estado de conservacin de la edificacin, cuya antigedad supera los 80 aos, es malo. El uso del predio es residencial. Los poseedores de esta sub tipologa han realizado modificaciones, acondicionamientos y demoliciones sin la anuencia del INC, requisito para la obtencin de la licencia de construccin emitida por la Municipalidad Distrital. Los poseedores en esta sub tipologa de precarizacin enfrentan los siguientes problemas: a. La inmovilizacin del activo predial a partir de la declaracin de monumentalidad por el INC, pues el inquilino no puede afrontar los altos costos que representa adecuarse a los parmetros arquitectnicos impuestos por el INC. b. La inexistencia de ttulo pues el predio pertenece a un tercero que, en muchos casos, lo tiene en abandono.
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TIPOLOGA
SUCESIN INDIVISA POSEEDORA DE PARTE DE PREDIO EN PRECARIEDAD PARCIAL
1A
1%
Predio declarado monumento histrico. Causahabiente mediato o inmediato aparece en registro
CARACTERSTICAS
! Ejercida por uno o ms miembros de sucesin indivisa. ! Utilizan solo parte del predio. ! Uso residencial. ! El resto del predio es arrendado. ! Estado de edificacin malo.
PROBLEMAS
! No pueden hacer modificaciones o demoliciones por no tener licencia del INC. ! No pueden acceder a la prescripcin adquisitiva de dominio por que el cdigo civil, lo impide.
Grfico 02
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TIPOLOGA
POSEEDOR INQUILINO DE PARTE MENOR DE UN PREDIO
1B
0.5%
Se trata de una persona natural que posee una parte menor del predio, declarado monumento histrico en calidad de inquilino
CARACTERSTICAS
! La posesin es sobre parte menor del predio. ! Se consolidan en la propiedad mediante un certificado de posesin (notarial o municipal). ! Uso residencial. ! El estado de la edificacin es malo.
PROBLEMAS
! Se han realizado reparaciones y acondicionamientos informales que no han sido registrados. ! No existe prueba fehaciente respecto de quien tiene la calidad de propietario.
Grfico 03
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TIPOLOGA
Sucesin indivisa o Persona natural de mala f (que reconoce la existencia de un propietario distinto) de parte menor del predio
1C
1.1%
Poseedor de mala f ocupa parte menor del predio, sin reconocer el derecho de propiedad de quien aparece en el registro o de sus sucesores
CARACTERSTICAS
! La posesin de una parte menor del predio ha sido ejercida a travs de varias generaciones por parte de coherederos de quien originalmente fue un inquilino. ! El poseedor no reconoce el derecho de propiedad de quien aparece en el registro o de sus sucesores. ! Uso mayoritariamente residencial. ! El estado de la edificacin es malo.
PROBLEMAS
! Desfase en la cadena registral. ! No existen pruebas fehacientes de quin sea el propietarios.
Grfico 04
Tipologa 2: Poseedor individual de parte menor del predio de la Beneficencia Pblica de Lima 7.8% de las muestras
Se trata de poseedores de partes menores de predios que se encuentra inscritos a nombre de la Beneficencia Pblica de Lima, cuya normativa impide la transferencia de esos inmuebles a privados, aun cuando se trate de posesiones superiores a 10 aos. El derecho posesorio del interesado consta en un contrato de arrendamiento que indica como plazo de duracin un ao. En la prctica el contrato ha sido tcitamente renovado en sucesivas ocasiones. En algunos casos, sin embargo, aprovechando el vencimiento del plazo del contrato, el poseedor ha desconocido la propiedad de la Beneficencia sobre el predio y ha dejado de efectuar los pagos del alquiler, probablemente incentivado por la posibilidad de alcanzar la prescripcin adquisitiva. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado en los registros pblicos. No obstante, la fbrica que aparece en Registros Pblicos est desactualizada. El estado de conservacin de la edificacin es malo. Son en muchos casos solares antiguos que requieren especiales cuidados y que han sido subdivididos informalmente en unidades de vivienda. Esto implica una sobre- poblacin de habitantes promediando 8 unidades de vivienda por solar, haciendo que el hacinamiento sea una caracterstica evidente. Estas unidades pueden servir indistintamente de vivienda como de local comercial. El poseedor solo ha realizado reparaciones y refacciones mnimas, sin notificar a la Municipalidad ni a la Beneficencia de las mismas, mejoras que no son reconocidas por la Beneficencia, por lo cual no son registradas. El poseedor no realiza los acondicionamientos de modo adecuado o suficiente para cubrir las necesidades familiares del poseedor, por impedimento de la Beneficencia. El problema de este poseedor es la inexistencia de ttulo, a pesar de, en muchos casos, ejercer la posesin durante ms de 10 aos. (ver grfico 05)
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TIPOLOGA
POSEEDOR INDIVIDUAL DE PARTE MENOR DEL PREDIO DE LA BENEFICIENCIA PBLICA DE LIMA
7.8%
Se trata de una persona natural o jurdica que posee una parte menor del predio de propiedad de la beneficencia
CARACTERSTICAS ! Posesin sobre parte menor del predio en virtud de un contrato de arrendamiento cuyo plazo normal es de un ao. ! Existen renovaciones tcitas que en algunas casos se dan con la sucesin del arrendatario original. ! Uso mayoritariamente residencial. ! Estado de edificacin malo.
PROBLEMAS ! El arrendatario no puede adquirir la propiedad por un contrato de Compra y Venta , pues la normativa de la beneficencia as lo impide. ! Las reparaciones destinadas al mantenimiento del bien son asumidas por el arrendatario y son realizadas de modo informal. ! Procedimientos onerosos y engorrosos para subdividir con permiso de la beneficencia. ! El arrendador no puede adquirir por prescripcin adquisitiva pues la beneficencia interrumpe el plazo mediante notificaciones de desahucio aunque no realice gestiones para el cobro de la renta.
Grfico 05
Tipologa 3: Poseedor individual de parte menor del predio de Instituciones religiosas 0.2% de las muestras.
El poseedor ejerce la posesin sobre una parte menor de un predio que pertenece a una institucin religiosa desde hace ms de 10 aos, contando con un contrato de arrendamiento como prueba de su derecho, el mismo que tiene un plazo no mayor de un ao. A diferencia de la tipologa anterior, los contratos son renovados oportunamente. En el registro el predio se encuentra inscrito a nombre de las Instituciones Religiosas o excepcionalmente del tercero que transfiri la propiedad a la iglesia, va donacin. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado en el registro, mientras que la fbrica que aparece en Registros Pblicos est desactualizada al no haberse registrado las modificaciones recientes realizadas en el predio. El estado de conservacin de la edificacin es regular a pesar de tratarse, en muchos casos, de solares antiguos, aunque se encuentra subdividida informalmente en varias unidades de vivienda. El uso del predio es, mayoritariamente, residencial. El poseedor ha realizado reparaciones y acondicionamientos. Estas mejoras, usualmente, han sido reconocidas por las Instituciones religiosas pero no se han registrado. En esta tipologa la precarizacin del poseedor es igualmente la carencia de ttulo pues el inquilino posee una parte de predio de propiedad de Instituciones Religiosas. (Ver grfico 06)
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TIPOLOGA
POSEEDOR INDIVIDUAL DE PARTE MENOR DEL PREDIO DE INSTITUCIONES RELIGIOSAS
0.2%
Se trata de una persona natural o jurdica que posee una parte menor del predio que arrienda de instituciones religiosas
CARACTERSTICAS ! Posesin sobre parte menor del bien en virtud del contrato de arrendamiento con renovaciones sucesivas. ! Uso mayoritariamente residencial. ! Estado de edificacin regular.
PROBLEMAS ! El arrendatario no puede adquirir la propiedad por un contrato de Compra y Venta, pues las instituciones religiosas no desean transferir su propiedad. ! Las reparaciones destinadas al mantenimiento del bien son asumidas por el arrendatario, que son realizadas de modo informal, aunque excepcionalmente se le reconoce el costo de las mejoras. ! El arrendador no puede adquirir por prescripcin adquisitiva pues las instituciones religiosas interrumpen el plazo mediante requerimientos del pago de la merced conductiva.
Grfico 06
Tipologa 4 : Sucesin poseedora de parte de predio en precariedad parcial 2.4% de las muestras
En este caso nos referimos a uno o ms miembros de una sucesin que es poseedora de parte de un predio, apareciendo el causante como titular registral.. Uno o ms miembros de la sucesin indivisa ejercen la posesin sobre parte del predio, destinando el resto del mismo para arrendamiento. La posesin tiene ms de 20 aos. La prueba del derecho del poseedor es un documento privado o un instrumento notarial que acredita su condicin de heredero. El predio se encuentra inscrito a nombre del ascendiente fallecido. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado en el registro, mientras que la fbrica que aparece en los Registros Pblicos se haya desactualizada (figura en stos la fabrica originaria sin mencin de las alteraciones realizadas en el predio) . De otra parte se han realizado subdivisiones dentro de la edificacin, para los sucesores o el alquiler a terceros. El estado de conservacin de la edificacin es malo pues, en muchos casos, son edificaciones con ms de 80 aos de antigedad. El predio se encuentra subdividido, de modo informal y utilizando diversos materiales, en unidades de vivienda mnimas que son alquiladas por los miembros de la sucesin. En algunos casos, estos inquilinos superan los 10 aos de posesin ejerciendo un uso mixto (comercial y residencial) sobre el mismo. Los poseedores de esta tipologa han realizado reparaciones, refacciones, acondicionamientos y demoliciones respecto del espacio que consideran su porcin alcuota como herederos. Sin embargo, los altos costos de los procedimientos y la exigencia de acreditar su titularidad registral han impedido que el poseedor tramite la licencia de construccin ante la Municipalidad. En consecuencia, las alteraciones en el predio no han sido registradas.
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El poseedor tiene los siguientes problemas: a. Inexistencia de ttulo pues solamente uno o ms miembros de la sucesin indivisa ejercen la posesin, de parte del predio, desde hace ms de 20 aos pero el Cdigo Civil prohibe la prescripcin entre coherederos. b. La excesiva onerosidad de los procedimientos municipales de subdivisin e independizacin del predio matriz. c. La excesiva onerosidad de los requisitos sealados por la normativa municipal para iniciar trmites de construccin de obras privadas. d. La excesiva onerosidad y complejidad de los procedimientos municipales de trmites de licencia de construccin.
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TIPOLOGA
SUCESIN POSEEDORA DE PARTE DE PREDIO EN PRECARIEDAD PARCIAL
2.4%
Se trata de uno o ms miembros de una sucesin indivisa que posee una parte del predio cuyo causahabiente mediato o inmediato aparece en el registro
CARACTERSTICAS ! La posesin es ejercida por uno o ms miembros de la sucesin indivisa. ! La posesin es sobre parte del predio y las otras partes se arriendan. ! EL uso es mayoritariamente residencial. ! El estado de edificacin es malo.
PROBLEMAS ! Los poseedores de la sucesin indivisa no pueden adquirir la totalidad del predio por prescripcin adquisitiva de dominio porque el Cdigo Civil lo impide ( entre coherederos). ! Reparaciones, modificaciones o subdivisiones realizadas de manera informal. ! Prdida del valor econmico del predio por falta de motivacin de parte de los poseedores.
Grfico 07
Tipologa 5: Sucesin indivisa poseedora de predio en precariedad parcial 52% de las muestras
Esta es la tipologa de poseedor en precarizacin ms importante. Se trata de uno o ms miembros de una sucesin indivisa (comunidad de herederos) que posee todo un predio que no se halla inscrito a su nombre sino al del ascendiente fallecido. El o los miembros de la sucesin indivisa ejercen la posesin sobre todo el predio desde hace ms de 20 aos, contando con un documento privado o un instrumento notarial como acreditacin de su condicin de heredero. Es decir, en algunas ocasiones, sus nombres no aparecen como propietarios en ningn documento, llegando incluso a emitirse recibos oficiales a nombre del fallecido. En el registro el predio se encuentra inscrito a nombre del causante y el lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado. La fbrica que aparece en los Registros Pblicos est desactualizada, figurando la originaria que no incluye las alteraciones recientes destinadas a subdividir espacios para el uso de los herederos y, excepcionalmente, para alquiler de tiendas comerciales. Normalmente el estado de conservacin de la edificacin es bueno y el predio tiene un uso residencial. El poseedor ha realizado ampliaciones, modificaciones y acondicionamientos con el objeto de subdividir los espacios asignados a cada heredero, y lo ha hecho sin tramitar licencia de construccin alguna ante la Municipalidad. Es usual que la razn de ello sea la exigencia oficial existente de concordancia entre el titular registral y el recurrente del trmite, lo que no se da en la tipologa por carecer el heredero de existencia legal ante el Municipio. Los altos costos de tramitacin y un trmite ininteligible son los obstculos para que la comunidad de herederos realice la divisin y particin legal de los bienes de su ascendiente. En consecuencia, las alteraciones no han sido registradas. (ver grfico 08)
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Los problemas principales del poseedor en esta tipologa son : a. La insuficiencia del ttulo pues el poseedor, o poseedores, son herederos que no logran reunir los poderes del resto de herederos para realizar la divisin y particin de la masa hereditaria. b. La excesiva onerosidad de los procedimientos municipales de subdivisin e independizacin. c. La excesiva onerosidad de los requisitos sealados por la normativa municipal para iniciar trmites de construccin de obras privadas. d. La excesiva onerosidad y complejidad de los procedimientos municipales de trmite de licencia de obra.
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TIPOLOGA
SUCESIN INDIVISA POSEEDORA DE PREDIO EN PRECARIEDAD PARCIAL
5
52%
Se trata de una sucesin que posee todo el predio cuyo causahabiente inmediato aparece en el registro
CARACTERSTICAS
! Sucesin indivisa, sin testamento o declaratoria de herederos. ! Posesin sobre todo el inmueble. ! Uso mayoritariamente residencial. Estado de la edificacin es bueno / regular.
PROBLEMAS
! Se han realizado modificaciones y ampliaciones informales en el predio, no han podido ser registradas por problemas de titularidad.
Grfico 08
Tipologa 6: Poseedor individual de predio con documento privado 8.9% de las muestras
Se trata de una persona natural que posee todo un predio que adquiri mediante documento privado a un tercero (vendedor) que aparece como titular registral del predio y que an no ha inscrito el cambio de titularidad en los Registros. El poseedor individual ejerce la posesin sobre todo el predio desde hace menos de 10 aos contando como prueba de su derecho posesorio con un documento privado o un instrumento notarial celebrado con el vendedor, quien es el titular registral del total del predio. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado en el registro y la fbrica registrada se encuentra desfasada pues solamente figura inscrita la fbrica originaria sin las alteraciones recientes efectuadas en el predio. El estado de conservacin de la edificacin es bueno y el uso del mismo es residencial. El poseedor real tambin ha realizado modificaciones y acondicionamientos sin licencia de construccin ante la Municipalidad, impedido de tramitarla por los altos costos de los procedimientos y la exigencia de acreditar su titularidad registral. En consecuencia, las alteraciones en el predio no han sido inscritas.(ver grfico 09) El problema de esta tipologa es la precarizacin del derecho de posesin sobre estos predios debido a : a. La onerosidad del procedimiento para la inscripcin, en Registros Pblicos, de su documento privado que le transfiere la propiedad. b. La excesiva onerosidad de los requisitos sealados por la normativa municipal para iniciar trmites de construccin de obras privadas. c. La excesiva onerosidad del procedimiento para la obtencin de la licencia de construccin sea por obra nueva, por remodelacin, ampliacin, etc.
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TIPOLOGA
POSEEDOR INDIVIDUAL DE PREDIO CON DOCUMENTO PRIVADO
Se trata de una persona natural o jurdica que posee un predio que adquiri con documento privado de quien aparece en el registro
8.9%
CARACTERSTICAS
! Existe posesin sobre todo el inmueble. ! Uso del predio residencial / comercial. ! Estado de la edificacin bueno / regular.
PROBLEMAS
! Falta de conocimientos de las ventajas del buen en registro. ! Se han realizado modificaciones y ampliaciones informales en el predio que no han sido registradas.
Grfico 09
Tipologa 7: Poseedor de predio con edificacin informal 17.3% de las muestras

Esta es la segunda tipologa de precarizacin en importancia cuantitativa en el distrito. Se trata de un poseedor (persona fsica o una empresa) que es propietaria de un predio y que tiene su derecho debidamente individualizado en el registro, ya sea sobre el terreno o sobre una antigua edificacin, y que ha realizado alteraciones sucesivas en el inmueble sin autorizacin del Municipio ni inscripcin registral. El poseedor ejerce la posesin sobre todo el predio desde hace ms de 20 aos y tiene inscrita su titularidad sobre el predio en el registro. Del mismo modo, el lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado en la partida registral respecto de sus lotes colindantes, mientras que la fbrica inscrita est usualmente desactualizada, figurando en ella la fbrica originaria sin incluir las alteraciones recientes realizadas en el predio. El estado de conservacin de la edificacin es bueno y se trata de un predio mayoritariamente de uso residencial. Adems, el poseedor ha realizado en ste modificaciones, refacciones y acondicionamientos sin licencia de construccin ante la Municipalidad, debido a la complejidad de estos procedimientos, optando a veces por la alternativa de la regularizacin posterior de las modificaciones. El problema de esta tipologa es la precarizacin del derecho de posesin sobre estos predios debido a: a. La excesiva onerosidad de los requisitos sealados por la normativa municipal para iniciar tramites de construccin de obras privadas b. La excesiva onerosidad y complejidad de los procedimientos municipales de trmite de licencia de obra. (Ver grfico 10)
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TIPOLOGA
POSEEDOR DE PREDIO CON EDIFICACIN INFORMAL
Se trata de una persona natural o jurdica que posee un predio que tiene registrado su derecho de propiedad pero no las modificaciones recientes
17.3%
CARACTERSTICAS
! Predios de construccin reciente y de gran valor comercial por cercana a grandes mercados. ! Posesin sobre todo el predio. ! Uso residencial / comercial ! Estado de edificacin: bueno.
PROBLEMAS
! Construccin de obras nuevas, modificaciones o ampliaciones sin trmite de licencia ante la municipalidad, por ser elevados los costos de tramitacin. ! Prdida del valor econmico del predio por falta de inscripcin de fbrica reciente.
Grfico 10
Tipologa 8: Poseedor inquilino de parte menor de predio antiguo 7.3% de las muestras
Se trata de una persona natural que posee una parte menor de predio antiguo en calidad de inquilino. Este poseedor tiene efectiva posesin sobre la parte menor del predio, desde hace ms de 20 aos, y la prueba de su derecho posesorio es un contrato de arrendamiento caduco, de una antigedad superior a 20 aos. El predio se encuentra inscrito a nombre de la persona (arrendador) con quien el poseedor suscribi el contrato. Sin embargo, en muchos casos, este arrendatario, titular registral del predio, ha fallecido y son uno o ms miembros de la comunidad de herederos quienes se imputan la propiedad, y el cobro del arrendamiento. Es por ello, que el poseedor inquilino ni paga un monto por alquiler mensualmente ni hace renovaciones de contrato. Solamente cancela el monto del alquiler cuando un heredero, quien se imputa la propiedad, le solicita el pago del alquiler y, frente a ello, el poseedor inquilino, para evitarse potenciales problemas, efecta el pago. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado en la partida registral. La fbrica que aparece en los Registros Pblicos esta desactualizada pues solo figura la fabrica originaria sin que se hayan inscrito las modificaciones realizadas por los herederos ni tampoco las realizadas por estos inquilinos. El estado de conservacin de la edificacin es malo pues son edificaciones que superan los 50 aos, en promedio. Adems, el predio ha sido subdividido informalmente utilizando diversos materiales sin criterio tcnico alguno. El uso del predio es mayoritariamente residencial Los poseedores de esta tipologa han realizado modificaciones, reparaciones y acondicionamientos sin permiso de la Municipalidad no slo por los altos costos del procedimiento, sino por la exigencia de acreditar su titularidad registral. Esto ha conllevado que las alteraciones no sean inscritas en Registros Pblicos. (ver grfico 11) De este modo, el poseedor enfrenta el principal problema de la inexistencia de ttulo la mayora de los inquilinos ejerce la posesin desde hace ms de 10 aos. 70
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TIPOLOGA
POSEEDOR INQUILINO DE PARTE MENOR DE PREDIO ANTIGUO
7.3%
Se trata de una persona natural que posee una parte menor del predio y que reconoce su calidad de inquilino ante quien se atribuya la propiedad
CARACTERSTICAS
! La posesin es sobre una parte del bien. ! El arrendador se atribuye la propiedad por derecho propio o por mantener vnculos familiares de diverso grado con el arrendador originario. ! El uso es residencial / comercial. ! El estado del predio es regular.
PROBLEMAS
! El desfase de la cadena registral impide que exista prueba fehaciente respecto a quien tiene la calidad de propietario. ! El reconocimiento de la existencia de un propietario por parte del poseedor impide la configuracin de la Prescripcin Adquisitiva de dominio. ! Se han realizado reparaciones y acondicionamientos informales, sin autorizacin del propietario, que no han sido registrados.
Grfico 11
Tipologa 9: Sucesin o persona natural poseedora de mala f de parte menor de predio antiguo 1.4% de las muestras.
La tipologa se refiere a uno o ms miembros de una sucesin o simplemente una persona fsica que posee una parte menor del predio y cuyo derecho proviene del dato de ser heredero de un ex inquilino, quien le transmiti la posesin. El poseedor, sin embargo, no reconoce pago alguno a quien se autoatribuye la condicin de propietario debido a que ste tampoco se trata del arrendador originario, igualmente fallecido, sino de alguno de sus descendientes, quien se presenta de modo espordico en el inmueble reclamando el pago sin conseguir su efectivizacin, entre otras cosas, por no contar con los poderes del resto de sus coherederos. Lo interesante es que tanto el ascendiente como los miembros de la sucesin actualmente poseedora, desconocieron el derecho del propietario y dejaron de pagar el monto del alquiler. En el registro el predio se encuentra inscrito a nombre de la persona (arrendador) con quien el ascendiente de la sucesin indivisa poseedora real, suscribi un contrato de alquiler en un tiempo pasado. Sin embargo, en muchos casos, este arrendador, titular registral del predio, ha fallecido y son uno o ms miembros de la comunidad de herederos quien se imputa la propiedad y el cobro del arrendamiento. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificacin se encuentra individualizado y la fbrica que aparece en los Registros Pblicos est desfasada al no incluir las nuevas unidades de vivienda que se han levantado informalmente ah. El estado de conservacin de la edificacin, cuya antigedad supera los 80 aos, es malo y el uso del predio es residencial en su mayora. El titular registral (ascendiente o sus herederos) realiz en su momento obras nuevas destinadas a subdividir el predio en unidades de vivienda, las mismas que fueron dadas en subarriendo, pero no tramit la licencia ante la Municipalidad. Por su parte, el poseedor actual tambin realiz modificaciones, demoliciones y
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reparaciones sin licencia de construccin por la exigencia de acreditar su titularidad registral para iniciar el trmite de licencia de construccin. El problema de este tipo de poseedores es esencialmente la inexistencia de ttulo pues el predio pertenece a un tercero que lo tiene en abandono. (ver grfico 12)
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TIPOLOGA
SUCESIN O PERSONA NATURAL POSEEDORA DE MALA F DE PARTE MENOR DE PREDIO ANTIGUO
9
1.4%
Se trata de una sucesin o PN que posee una parte menor de un predio cuyo causahabiente mediato fue un ex arrendatario de quien aparece en el registro o de la sucesin de este
CARACTERSTICAS
! La posesin de una parte menor del predio ha sido ejercida a travs de varias generaciones del poseedor actual. ! El poseedor no reconoce el derecho de propiedad de quien aparece en registro o de las sucesiones de este. ! Uso mayoritariamente residencial. ! El estado de la edificacin es malo.
PROBLEMAS
! Alteraciones y refacciones informales debido a altos costos de procedimientos municipales. ! Procedimientos onerosos y engorrosos para adquirir la propiedad va prescripcin adquisitiva. ! El desfase de la cadena registral impide que exista prueba fehaciente respecto de quien tiene calidad de propietario.
Grfico 12
Tipologa 10: Predio abandonado sin identificacin del propietario 0.1% de las muestras
Esta tipologa hace referencia a los predios abandonados del Rmac. Son predios que se encuentran totalmente deteriorados y vacos y en estado ruinoso; al parecer, la mayora de ellos se encuentran en dicha situacin aproximadamente hace diez aos. Se presume que la razn del abandono es debida a la existencia de problemas legales en la titularidad del predio as como al elevado costo que implicara demoler y edificar nuevamente, cuidando las estructuras aledaas. La titularidad de este predio es indeterminada. Al encontrarse en dicho estado, el predio no contribuye econmicamente a los ingresos municipales y, adems, pone en riesgo la infraestructura de predios contiguos por el peligro de derrumbe. (ver grfico 13)
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TIPOLOGA
PREDIO ABANDONADO SIN IDENTIFICACIN DEL PROPIETARIO
10
0.1%
Se trata de predios abandonados
CARACTERSTICAS
! La titularidad del predio es indeterminada. ! El predio se encuentra en estado ruinoso. ! Abandonado, inhabilitado.
PROBLEMAS
! Predio que no contribuye econmicamente a las arcas municipales. ! Predio que compromete de manera directa la infraestructura de predios contiguos.
Grfico 13
Captulo
IV. SOLUCIONES IV. SOLUCIONES ESPONTNEAS AL PROBLEMA DE LA PRECARIZACIN PRECARIZACIN EN EL RMAC RMAC
Las soluciones espontneas son comportamientos individuales legitimados por la prctica y el consenso social que se producen al interior de los grupos sociales (esferas jurdicas) y que ordenan el comportamiento de aquellos poseedores de inmuebles que sienten la necesidad de acceder a la propiedad, permanecer en esa condicin, realizar modificaciones fsicas en los inmuebles para adaptar la realidad fsica a sus necesidades, y transferir su derecho vendiendo el inmueble o cedindolo a sus futuros herederos o a terceros. Las soluciones espontneas son modos cmo los poseedores reaccionan ante los problemas de precarizacin que les afecta buscando aliviarlos, paliarlos, evadirlos, corregirlos o enfrentarlos. Una especie de mecanismo espontneo de reaccin ante problemas comunes originados por los altos costos de obtener licencias municipales de obra, regularizar edificaciones, o conseguir la declaratoria de propiedad, de acuerdo a ley. Tienen su origen en las actuaciones que cotidianamente realiza un determinado grupo de individuos dentro de una esfera social dada, la misma que para los efectos de esta investigacin se encuentra conformada por los grupos de poseedores en precarizacin agrupados en las distintas tipologas a lo largo de las tres zonas de investigacin del distrito. 77
Las soluciones espontneas son modos cmo los poseedores reaccionan ante los problemas de precarizacin que les afecta buscando aliviarlos, paliarlos, evadirlos, corregirlos o enfrentarlos.
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Ejemplo de solucin espontnea: Un poseedor en precarizacin tiene la necesidad de realizar modificaciones en el inmueble que posee a fin de que sus hijos mayores puedan habitar en l, y al hacerlo enfrenta obstculos legales cuya superacin es onerosa o imposible. En este caso el poseedor ejecutar una serie de acciones dirigidas a satisfacer su necesidad particular de acondicionamiento del espacio de su vivienda para optimizarlo. Lo hace sin tener en cuenta la ley escrita; realizar las modificaciones planeadas sin tramitar la licencia de obra ante la municipalidad o INC y sin seguir los parmetros urbansticos que la norma establece, pues los costos son muy altos o simplemente porque las normas le prohben una solucin legal a esa necesidad. Ocurrir posteriormente que la solucin que el poseedor alcanz para enfrentar esa necesidad concreta es identificada por otros poseedores que, como el primero, padecen de similar problema, provocando que estos ltimos ejecuten la misma solucin simultnea y espontneamente. Es decir, ante el surgimiento de una necesidad individual, nace una seleccin espontnea entre cuantos sintieron la necesidad del individuo que escoge los medios idneos para ejecutar su plan individual encaminado a satisfacer su necesidad particular, proyectando dicho plan al exterior26. La regla espontnea, aplicada as, resuelve aquellos problemas que las leyes estatales y municipales no pueden solucionar. Se convierte en norma constante entre los poseedores que sienten que ese es el camino adecuado para conseguir un determinado objetivo, materializando un plan en un hecho (jurdico) que ser consuetudinario en la medida que la sociedad en su conjunto (los poseedores) repita la solucin sucesivamente. Las soluciones espontneas tienen dos objetivos: 1. Dar a conocer la realidad, es decir reflejar el modo cmo los grupos sociales enfrentan y reaccionan ante los problemas de precarizacin de la propiedad urbana originada por el desfase entre la ley y la realidad.
26 Joaqun Costa, Teora del Hecho Jurdico. Editorial Atalaya, Buenos Aires, 1947. pag. 231.
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2. Servir de insumo para el trabajo normativo oficial que pueda realizar el legislador local a fin de resolver los problemas de precarizacin : ...la costumbre, tanto como la ley, deben contestar con el establecimiento organizado de respuestas viables en la realidad. Ambas son expresiones del derecho... La costumbre recoge directamente las expresiones de la vida social y la ley debe recabar el nivel de legitimidad que se le exige de esa misma fuente.27
Cmo se mide la solucin espontnea? No debe creerse que las soluciones espontneas resuelven todos los problemas de precarizacin. No, su alcance es parcial y limitado y su importancia es alta pero se limita a servir de insumo normativo y expresar la legitimidad de ciertos usos y prcticas que los grupos sociales han adoptado por consenso espontneo frente a las necesidades impuestas por la ley y los procedimientos sobre propiedad. En la medida que las soluciones espontneas constituyen normas jurdicas de aplicacin dentro de los grupos que las practican y respetan, pueden ser medidas, al igual que las normas legales, utilizando determinados indicadores de eficiencia normativa. Estos indicadores contestan concretamente si dicha norma reduce o eleva costos de transaccin. En pases como el Per, donde la eficacia de las leyes es muy baja, particularmente las leyes y procedimientos relacionados con la los derechos de propiedad, los indicadores de eficiencia de la norma legal son cercanos a cero o cubren nicamente la demanda del sector formal de la economa y de la sociedad. De lo que se trata es de determinar si el Derecho espontneo, la costumbre jurdica, o lo que en esta investigacin denominamos solucin espontnea, es eficiente en trminos de reducir costos de transaccin en las relaciones jurdicas vinculadas con el acceso, permanencia y transferencia de la propiedad.
En pases como el Per, donde la eficacia de las leyes es muy baja, particularmente las leyes y procedimientos relacionados con la los derechos de propiedad, los indicadores de eficiencia de la norma legal son cercanos a cero o cubren nicamente la demanda del sector formal de la economa y de la sociedad.
27 Horacio Gago, Sociedad Espontnea y Derecho. Civitas Ediciones. Madrid, 2000. pag. 93.
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De este modo presentaremos la Matriz Jurdica de Soluciones Espontneas que forma parte del presente diagnstico28 que expresa el nivel de eficiencia de las distintas soluciones espontneas encontradas en el distrito. Es decir habr soluciones espontneas ms eficientes que otras, debiendo el legislador, en el transcurso del proceso normativo oficial, dar preferencia a aquellas que contengan una mayor dosis de eficiencia. (ver grfico 14) Los indicadores de eficiencia miden: 1. El tiempo de demora de aplicacin de la solucin espontnea, es decir cuanta rapidez la norma produce sus consecuencias jurdicas. 2. Los costos en trminos econmicos que implica aplicar la norma. 3. La rentabilidad de la norma, es decir el beneficio que trae consigue aplicarla. 4. Acceso a mayores oportunidades econmicas. La aplicacin de la norma debe permitir al individuo acceder a nuevos mercados, permitirle tener diferentes opciones de movilidad en diferentes mercados. 5. Eficacia social e institucional, es decir que la norma aplicada goce de validez ante la sociedad y las instituciones de gobierno. 6. Accesibilidad pblica. La norma debe ser conocida por todos aquellos que potencialmente pueden aplicarla. Si no es de conocimiento general, no es norma jurdica. 7. Fomento de la seguridad jurdica. Los individuos deben tener la posibilidad de predecir las consecuencias jurdicas de la aplicacin de la norma.
28 Instrumento destinado a facilitar la valoracin de las costumbres jurdicas, normas extralegales y Derecho espontneo en general. Fue diseado dentro del Proyecto sobre Mayor eficiencia del Derecho Espontaneo, con el que el Profesor Horacio Gago gan en 2004 el concurso de Proyectos de investigacin de la Direccin Acadmica de Investigacin de la Pontificia Universidad Catlica del Per en el rea de Derecho.
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8. Si incentiva el conflicto. Una norma que promueva el conflicto ser menos eficiente que aquella que lo elimine solucionando necesidades concretas de los individuos. 9. Si promueve el asociacionismo entre individuos, lo que tiene impacto en la definicin de mayor o menor cuotas de capital social, factor imprescindible para el adecuado funcionamiento de un orden jurdico. 10. Si diversifica el riesgo, esto es, si la norma eleva o disminuye la posibilidad de que quien la aplica vea el patrimonio de su familia mas o menos protegido. 11. Si es una norma trascendente, es decir su capacidad de regir fuera del grupo local donde surgi a donde fue incorporada. Este es un indicador muy importante porque revela la fortaleza de la norma y su versatilidad para adaptarse a grupos y lugares distintos.
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GRAFICO 14
MATRIZ JURDICA DE EFICIENCIA DE SOLUCIONES ESPONTNEAS

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CARACTERSTICAS NORMATIVAS
EL RMAC DESCRIPCIN
REGISTRO ANTIGEDAD ORIGEN CONFLICTO/ SOLUCION
TIEMPO DE APLICACIN COSTOS RENTABILIDAD ACCESO MAYORES OPORT.
INDICADORES DE EFICIENCIA
EFICACIA ACCESIBILIDAD FOMENTA SEGURIDAD JURIDICA DESINCENTIVA CONFLICTO DIVERSIFICA EL RIESGO INCENTIVA ASOCIACIONISMO TRASCENDENCIA DE LA NORMA
TOTAL
Personas naturales se agrupan en asociaciones con la finalidad de adquirir la propiedad de un predio en el cual poseen una parte independiente, como casa habitacin para asignar dichos espacios a cada uno de los adquirientes.
Actas
Mayor a 10 aos
Local
Vecino notable / Presidente de Junta
44
ACCESO
Los coherederos, mediante acuerdo de voluntades, realizan la divisin, independizacin y adjudicacin de partes del inmueble que habitan de manera que cada uno de ellos ocupe una unidad determinada y de uso exclusivo. Un morador antiguo de una casa traspasa la posesin del inmueble de propiedad de la beneficencia o de un tercero particular, a travs de un simple acto fctico de permitir el uso. Luego se retira y deja al nuevo poseedor en pleno ejercicio de la posesin.
Memoria Oral
Mayor a 10 aos
Local
Poder Judicial
47
Memoria Oral
Mayor a 10 aos
Local
Beneficencia
25
SOLUCIONES ESPONTNEAS
PERMANENCIA
El poseedor que no es propietario del inmueble obtiene el cambio de titularidad en los documentos de pago de arbitrios municipales.
Memoria Oral
Menor a 10 aos
Local
Poder Judicial
42
Los poseedores de parte de un inmueble individualizan dicho espacio para su uso exclusivo, subdividiendo el bien mediante el bloqueo de vas de acceso y construyendo obras que permitan su independizacin.
Memoria Oral
Mayor a 10 aos
Local
Municipalidad
43
Las modificaciones que requieran ejecutarse en un inmueble se realizan sobre la base del esquema de autoconstruccin, sin contar con autorizacin municipal.
Memoria Oral
Mayor a 10 aos
Local
Municipalidad
47
MODIFICACIN
La informacin presentada en el proyecto de obra ser modificada, sin comunicacin de tal hecho a la autoridad municipal, si tales variaciones se ajustan a las necesidades y requerimientos de la obra.
Memoria Oral
Mayor a 10 aos
Local
Municipalidad
30
El poseedor de inmueble afectado por la declaracin de monumentalidad por parte del INC, realiza alteraciones internas con la finalidad de conservar el bien y proteger su seguridad personal.
ENAJENACIN
Memoria Oral
Mayor a 30 aos
Local
INC
47
El padre transfiere en vida la propiedad de un inmueble a sus descendientes sin que stos paguen en la realidad nada a cambio (simulacin de compraventa).
Memoria Oral
Mayor a 10 aos
Local
Poder Judicial
44
CUADRO DE EFICIENCIA 0 - 15 16 - 30 31 - 45 46 - 55 Escasamente eficiente Moderadamente eficiente Altamente eficiente Completamente eficiente
4.1
Solucin espontnea 1 (regla para entrar en posesin)
Personas naturales se agrupan en asociaciones con la finalidad de adquirir la propiedad de un predio en el cual poseen una parte independiente, como casa habitacin para asignar dichos espacios a cada uno de los adquirientes. Se presenta en Av. Francisco Pizarro en las cuadras 5, 6, 7 y 8. Descripcin Los inquilinos de antiguas quintas, callejones y casonas del distrito vienen habitando estos inmuebles por ms de treinta aos. La mayor parte de estos individuos ya no tiene la calidad de inquilinos, puesto que en la actualidad y desde hace aproximadamente veinte aos, el vnculo contractual ha desaparecido, el propietario no cobra la renta y ellos se sienten propietarios del inmueble que ocupan. En ese sentido, buscan adquirir la propiedad de dichos inmuebles. Para llegar a ese objetivo, los poseedores se agrupan en asociaciones con el objeto de ser declarados propietarios del inmueble y luego adjudicarse la parte del predio que ocupan. La aplicacin de esta norma espontnea conseguira ser rentable si la asociacin se adjudica la propiedad del predio y si seguidamente se constituye como propietarios a cada uno de sus miembros. A pesar de constituir un camino adecuado para conseguir la propiedad, desde que se viene aplicando la norma an no se ha conseguido la declaracin de tales asociaciones como propietarias de los inmuebles. Caractersticas normativas.1. Esta solucin consta en las actas de constitucin de las asociaciones. 2. La prctica es medianamente antigua, aplicndose entre diez y treinta aos atrs. 83
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3. La regla bajo anlisis ha tenido su origen en la repeticin de la misma en cada quinta o casona donde se han formado asociaciones de vivienda. 4. Los conflictos que se suscitan en su aplicacin son resueltos por el vecino ms notable del predio, el ms activo quien muchas veces ser el presidente de la asociacin. 5. La presidencia de la asociacin es quien vela por la cohesin de la misma que permitir llegar al objetivo trazado: la propiedad del inmueble. Indicadores de eficiencia .1. La aplicacin de esta norma es de mediana demora, lo que implica la formacin de consensos para tomar la decisin de asociarse, elegir a sus representantes y formalizar su constitucin. 2. La aplicacin de esta solucin implica bajos costos. Cada poseedor de una unidad de vivienda al interior del predio, podra iniciar un proceso judicial de prescipcin adquisitiva de dominio; sin embargo, esta salida resulta siendo onerosa y muy lenta, sobre todo teniendo en cuenta que los poseedores de estos inmuebles no cuentan con suficientes recursos econmicos para afrontar los costos de un proceso de esta naturaleza, sienten que asociarse, agruparse en un ente que represente el inters colectivo de acceso a la propiedad del espacio que ocupan, les permitir alcanzar dicho objetivo de una manera ms rpida y eficiente. 3. En esa medida, la aplicacin de esta solucin resulta siendo rentable o productiva porque beneficia a poseedores que individualmente no podran tener la misma fuerza para que el gobierno local y la comunidad en general se entere que en este distrito existen inmuebles que carecen de dueo, que en ellos viven familias desde hace ms de veinte aos quienes los habitan como si fueran verdaderos propietarios. 84
Los poseedores forman asociaciones de vivienda para adquirir la propiedad del inmueble que ocupan hace ms de treinta aos.
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4. Esta solucin es aplicada por muchos poseedores de inmuebles de estas caractersticas. As, socialmente es eficaz ya que poseedores de estas caractersticas y la comunidad en general siente que dicha salida les permitir en algn momento adquirir la propiedad de sus viviendas. 5. Aunque nuestra legislacin no contempla la posibilidad de que una persona jurdica pueda adquirir la propiedad mediante la prescripcin adquisitiva de dominio, la solucin espontnea bajo anlisis ha trascendido significativamente tanto en el Rmac histrico como en el antiguo. Anlisis de eficiencia de la solucin.En la matriz de eficiencia podemos apreciar que esta solucin alcanza 44 puntos, cifra que califica a la norma como altamente eficiente segn la escala de eficiencia, lo que determina que en una propuesta normativa resulte siendo recomendable en razn de sus bajos costos de aplicacin, incentivo del asociacionismo y eliminacin del conflicto.
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4.2
Los coherederos, mediante acuerdo de voluntades, realizan la divisin, independizacin y adjudicacin de partes del inmueble que habitan de manera que cada uno de ellos ocupe una unidad determinada y de uso exclusivo.
Se presenta en Jr. Cajamarca (2), Jr. Chiclayo (2 y 3), Calle Lorenzo Encalada (1, 2 y 3), Calle Real Audiencia (6), Calle Los Molinos (6), Calle Ricardo Bentn (6 y 7) Descripcin.Es comn encontrar en El Rmac histrico y antiguo grandes casonas de una antigedad de cien aos aproximadamente. Muchas de ellas son ocupadas, en parte o en todo, por herederos de los originales propietarios. Del mismo modo, en el Rmac moderno encontramos predios que han sido subdivididos de tal manera que cada heredero ocupa un rea determinada del inmueble como un piso entero o una serie de habitaciones perfectamente determinadas. La necesidad de contar con una vivienda propia lleva a estos herederos a realizar la divisin y particin fsica del inmueble, de modo que cada uno de ellos cuente con un espacio propio e individualizado, independiente de la posesin del otro coheredero. Esta divisin y particin del inmueble se realiza bajo criterios de equidad, de modo que la reparticin entre los herederos sea justa y como lo hubiera querido su causante. Estos criterios no guardan relacin con lo establecido en la norma escrita, la cual no permite que estos individuos disponer del bien de manera eficiente.
Coherederos se adjudican partes individuales de un predio, mediante acuerdo de voluntades.
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Caractersticas normativas.1. Esta solucin se encuentra registrada en la memoria de los sujetos. Estos entienden que dividir fsicamente y repartirse las unidades individualizadas es la forma que naturalmente y lgicamente una herencia debe prorratearse entre ellos. 2. Se trata de una norma espontnea que viene aplicndose hace ms de diez aos. Indicadores de eficiencia.1. Aplicar esta solucin no es un trmite corto, implica emplear un mediano tiempo, puesto que, en la realidad los herederos suelen ocupar, por decisin unilateral, ciertas reas del inmueble, decisin que ser convalidada luego de una etapa de negociaciones con los otros herederos. 2. Los costos de aplicacin (las consecuencias de tomar esta decisin espontnea) pueden ser altos, en la medida en que al final de ella no se consigue otorgar a cada poseedor la propiedad sobre el espacio ocupado. Generalmente lo que se obtiene es el cambio de titularidad en los registros municipales sobre todo el predio a nombre de la sucesin, aunque muchas veces la propiedad se mantiene a nombre del causante (ya fallecido). 3. El valor de la vivienda crece. La regla espontnea permite que el coheredero le pueda dar un uso econmico al espacio asignado, arrendndolo como vivienda o negocio, etc. As, le permite acceder a mayores oportunidades econmicas. 4. La eficacia de la regla existe. sta cumple su fin esencial: asignar a cada heredero la parte que le corresponde para que pueda utilizarla de acuerdo a sus intereses econmicos.
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Anlisis de eficiencia de la solucin.La matriz de eficiencia presenta para esta solucin 47 puntos, lo que la califica como una norma completamente eficiente, esto permite que sea altamente recomendable en una propuesta normativa. La solucin alcanza esta puntuacin porque resulta ser altamente rentable, incentiva el asociacionismo, elimina el conflicto y en menor medida permite el acceso a mayores oportunidades econmicas.
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4.3
Un morador antiguo de una casa traspasa la posesin del inmueble de propiedad de la beneficencia o de un tercero particular, a travs de un simple acto fctico de permitir el uso. Luego se retira y deja al nuevo poseedor en pleno ejercicio de la posesin. Se presenta en Jr. Ayabaca (4), Jr. Cajamarca (1,2, 4 y 5), Calle Camaroneros (4), Jr. Casma (1), Jr. Chiclayo (2, 3 y 5), Jr. Chira (1, 2, 3 y 4) y Jr. Vir (1 y 2). Descripcin.Los poseedores de inmuebles de propiedad de la Beneficencia Pblica y de particulares suelen transferir esta posesin a otros individuos (familiares o amigos) con el fin de que estos aprovechen el inmueble para un uso residencial o comercial. Sin embargo, se presupone que los terceros propietarios hayan dejado de ejercer cualquier tipo de dominio sobre el bien, es decir, que no manifiesten administracin alguna sobre el mismo. Esto se da generalmente en inmuebles subdivididos y arrendados. Caso particular es el de la Beneficencia Pblica que no ejerce un control o verificacin de la persona que ocupa el bien asignado, situacin que favorece estos traspasos de posesin sin mayor problema.
Poseedor original de un inmueble de la Beneficencia Pblica traspasa la posesin a un tercero.
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Caractersticas normativas.1. Esta solucin se encuentra registrada en la memoria de los individuos, en aquellos acuerdos verbales que transfieren la posesin del bien. 2. La aplicacin de esta regla espontnea es antigua, tiene ms de treinta aos. Los traspasos de posesin se han realizado de generacin en generacin (de padres a hijos, de tos a sobrinos, etc.), o entre amigos. Indicadores de eficiencia.1. El tiempo que demanda la aplicacin de esta solucin espontnea es largo, debido a que el poseedor primigenio debe desocupar el inmueble, lo cual implica que el predio est deshabitado. Luego se inician las tratativas para que un nuevo ocupante posea el bien. 2. Su aplicacin no supone un alto costo debido a que el nuevo poseedor no pagar monto alguno para poseer el bien, salvo cumplir con las obligaciones frente a la beneficencia y pagar los servicios pblicos. 3. La aplicacin de esta regla es rentable porque permite a los poseedores aprovechar un bien inmueble que de otra manera hubiera sido abandonado. Anlisis de eficiencia de la solucin.Como se aprecia en la matriz de eficiencia esta regla presenta 25 puntos, por lo que se la considera como una norma moderadamente eficiente. As, la solucin puede ser recomendable en una propuesta normativa, para ello se debe poner especial atencin en los indicadores de eficiencia que han alcanzado mayor puntaje, los que en este caso son permitir el acceso a mayores oportunidades econmicas y fomentar la seguridad jurdica.
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4.4
Solucin espontnea 4 (regla para permanecer en la posesin)
El poseedor que no es propietario del inmueble obtiene el cambio de titularidad en los documentos de pago de arbitrios municipales. Se presenta en Jr. Trujillo (4 y 5), Av. Pizarro (1 y 2), Jr. Chiclayo (5) y Jr. Yutay (1). Descripcin.Los poseedores de parte de inmuebles del Rmac antiguo e histrico (casonas, quintas y callejones) buscan afianzar la posesin del bien que ocupan. Ellos desean ser propietarios de la casa en la cual viven hace ms de veinte aos. Entienden que, si el propietario o sus herederos se han desentendido de su predio, es porque no les interesa mantenerla. Por ello, el uso continuo del bien y la inversin realizada para su mantenimiento fsico son factores que los motivan a realizar gestiones para que la autoridad municipal los reconozca como poseedores efectivos. Todo esto con miras a conseguir certificados posesorios. Una prueba fehaciente del ejercicio efectivo de la posesin del inmueble es la titularidad de los arbitrios municipales. Slo quien vive en el predio le interesa obtener dicha titularidad.
Poseedores obtienen cambio de titularidad de arbitrios y con ello acceden a servicios pblicos independientes.
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Caractersticas normativas.1. Esta solucin se encuentra registrada en la memoria de los individuos. Ellos consideran que obtener un documento que demuestre que son ellos quienes viven y mantienen el inmueble hace ms fuerte su derecho posesorio. 2. La solucin tiene un antigedad menor a diez aos. Indicadores de eficiencia.1. La solucin se aplica sin demora. La autoridad municipal realiza el cambio de titularidad en los arbitrios municipales sin demora alguna, bastando la decisin del poseedor de iniciar el trmite respectivo. 2. El costo de aplicacin de la regla es medianamente alto, constituyendo partes de dicho costo la tasa, el tiempo de espera, movilidad al municipio, etc. 3. Obtener la titularidad de los arbitrios permite contar con una prueba que demuestra la posesin del inmueble para obtener un certificado posesorio o iniciar la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio. Es decir, la regla es medianamente eficaz en la bsqueda de seguridad posesoria. 4. En ese sentido, permite iniciar los primeros pasos para conseguir la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio. Anlisis de eficiencia de la solucin.En este caso la matriz de eficiencia presenta 42 puntos, lo que determina que la solucin sea calificada como altamente eficiente. La norma muestra altos valores en los indicadores de eficiencia que corresponden a bajos costos de aplicacin de la solucin, eficacia de la norma y eliminacin del conflicto. En ese sentido, la solucin analizada es altamente recomendable en una propuesta normativa.
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4.5 Solucin espontnea 5 (regla para permanecer en la posesin)

Los poseedores de parte de un inmueble individualizan dicho espacio para su uso exclusivo, subdividiendo el bien mediante el bloqueo de vas de acceso y construyendo obras que permitan su independizacin. Se presenta en Av. Pizarro (1, 2, 3 y 4), Jr. Chiclayo (4 y 5), Jr. Trujillo (1, 2, 3 y 4), Jr. Hualgayoc (1) y Jr. Yutay (1). Descripcin.Como ya indicamos, los coherederos y otos poseedores de casonas y quintas ocupan espacios menores del inmueble, por ello buscan individualizarlos para su uso exclusivo. Y una manera de mantener la posesin del lugar que ocupan es bloqueando vas de acceso, tapiando pasillos, clausurando puertas y ventanas y construyendo entradas independientes como escaleras o puertas. Estas obras se realizan con diversos materiales sean stos frgiles o permanentes, pero tienen que demostrar que quien las realiza lo hace en ejercicio de su derecho de posesin, con legitimidad.
Poseedor individualiza su espacio exclusivo, bloquenado accesos comunes.
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Caractersticas normativas.1. El registro de esta solucin es oral, se encuentra en la memoria de los individuos. 2. Su aplicacin es medianamente antigua, entre diez y treinta aos. Indicadores de eficiencia.1. La regla se aplica con cierta demora pues el poseedor individualiza sus espacio progresivamente, durante algunos aos. 2. Los costos de aplicacin son bajos en la medida que el poseedor decide que espacios del inmueble aprovechar para darle un uso comercial o de vivienda. Comnmente estas subdivisiones son ejecutadas utilizando material noble y realizadas por maestros de obra quien sigue las instrucciones o diseo de obra del propio poseedor. 3. Permite la permaneca. La ejecucin de actos sobre el espacio individualizado independiza al poseedor, le da el uso que necesita, ya sea vivienda o comercio. 4. As, permite que los poseedores accedan a mayores oportunidades econmicas, permitindoles establecer un negocio, arrendar el espacio individualizado o simplemente vivir en un ambiente propio, privado, independiente del resto de poseedores. Anlisis de eficiencia de la solucin.En el caso de esta solucin espontnea, la matriz la presenta con 43 puntos, los que determinan que ella sea calificada como una norma altamente eficiente. Su eficiencia se caracteriza por ser altamente rentable y permitir el acceso a mayores oportunidades econmicas. Por ello, en una propuesta normativa esta solucin debe ser considerada recomendable.
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4.6
Solucin espontnea 6 (regla para modificar fsicamente el inmueble)
Las modificaciones que requieran ejecutarse en un inmueble se realizan sobre la base del esquema de autoconstruccin, sin contar con autorizacin municipal. Se presenta en Urb. La Florida, Calle Esteban Salmn, Calle Real Audiencia y Calle Ricardo Bentn. Descripcin.La autoconstruccin ha sido la solucin ms frecuente utilizada por los individuos para enfrentar el problema de los elevados costos de tramitacin y la burocracia de la administracin pblica. Los poseedores necesitan realizar modificaciones o ampliaciones en los inmuebles de modo inmediato. El trmite de obtencin de licencia de construccin excede en demasa este periodo, por lo tanto, los administrados prefieren omitir dicho trmite para que, con posterioridad, realicen la regularizacin de la construccin. Es comn encontrar en la municipalidad trmites truncos o abandonados de proyectos de obra que, en la realidad s se han llevado a cabo.
Autocontruccin (sin licencia)
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Caractersticas normativas.1. Esta regla se encuentra registrada en la mente de las personas. Sobre todo teniendo en cuenta que un grupo de ellas ha tenido que afrontar la larga espera que implica el trmite por lo cual han decidido abandonar su tramitacin y construir sin licencia. 2. Es medianamente antigua, entre diez y treinta aos. Encontramos que los inmuebles estn registrados como terreno o slo la fbrica de un piso y en la realidad se constata la construccin de varios niveles cuya antigedad es de ms de diez aos. Indicadores de eficiencia.1. La aplicacin de esta solucin es inmediata, con la sola decisin del poseedor de ejecutar las modificaciones bajo el esquema de autoconstruccin y evitar el trmite de obtencin de licencia de obra. 2. Los costos de aplicacin de esta solucin son bajos en la medida que el poseedor decide autoconstruir. Lo que implica dejar de lado el cumplimiento de parmetros urbansticos establecidos en la norma escrita y disear la obra de acuerdo a las necesidades de aprovechamiento de espacio requeridas por el poseedor. 3. La solucin resulta siendo eficaz puesto que la obra que el poseedor necesita realizar no requerir de la dilatacin temporal que supone el trmite administrativo municipal. Anlisis de eficiencia de la solucin.Como apreciamos en la matriz de eficiencia esta solucin presenta 47 puntos, esto permite considerarla como una norma completamente eficiente. Sus bajos costos de aplicacin, corto tiempo de aplicacin, eficacia y eliminacin del conflicto determinan que en una propuesta normativa deba ser considerada altamente recomendable.
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4.7
La informacin presentada en el proyecto de obra ser modificada, sin comunicacin de tal hecho a la autoridad municipal, si tales variaciones se ajustan a las necesidades y requerimientos de la obra. Se presenta en Calle Las Tapadas (1), Pasaje Neptuno (1), Calle San Lucas (2) y Jr. Chiclayo (6). Descripcin Esta es otra solucin que se asemeja al caso anterior. En este caso no estamos frente a la ineficiencia de una institucin sino de una norma. Los parmetros establecidos en las leyes y reglamentos no se ajustan a los requerimientos de la futura obra, en consecuencia, para obtener la licencia de obra respectiva se presenta informacin, medidas y parmetros establecidos en la ley municipal, pero en los hechos se realiza la obra con otros criterios. Dicha informacin nunca es comunicada a la autoridad municipal. Entonces, el distrito presenta construcciones que cuentan con licencia de obra pero no cumplen con lo establecido en las normas de la materia.
Este plano contempla espacios libres que ya no existen por haberse utilizado para otros fines.
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Caractersticas normativas 1. Esta regla se encuentra registrada en la memoria de aquellas personas que saben que un proyecto de obra no ser aprobado en tanto no cumpla con cada requisito contenido en la normatividad vigente. 2. Su aplicacin es medianamente antigua, entre diez y treinta aos. Indicadores de eficiencia 1. La aplicacin de esta solucin implica una relativa demora, el tiempo necesario para elaborar el proyecto real y el ideal, es decir aquel que segn la ley es el correcto y puede ser aprobado por la autoridad municipal. 2. Aunque esta solucin implique la satisfaccin de los requerimientos del constructor, resulta ser muy costosa porque incurre en un doble gasto en la elaboracin de dos proyectos de obra: uno real y otro ideal, los cuales deben ser elaborados por arquitectos o ingenieros. A fin de cuentas se trata de llevar dos proyectos paralelos que deben atenderse en cada uno de sus mbitos: la obra misma y la municipalidad. 3. A pesar de ello, el constructor considera que tomar esta solucin es la indicada para llevarla adelante la ejecucin de su obra, la ley no se lo permite. Anlisis de eficiencia de la solucin.Apreciamos que en la matriz de eficiencia jurdica esta solucin presenta 30 puntos, que en la escala de eficiencia significa que nos encontramos ante una norma moderadamente eficiente, la que en una propuesta normativa debe ser considerada relativamente recomendable. La matriz nos muestra una solucin rentable que permite un fcil acceso a mayores oportunidades econmicas pero, su aplicacin resulta siendo muy costosa lo cual le resta eficacia y potencialidad para diversificar riesgos.
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4.8
El poseedor de inmueble afectado por la declaracin de monumentalidad por parte del INC, realiza alteraciones internas con la finalidad de conservar el bien y proteger su seguridad personal. Descripcin.Las normas del INC limitan el derecho de propiedad de los inmuebles declarados monumentos histricos. Ellas impiden que sobre dichos inmuebles se realicen modificaciones o alteraciones e indican que cualquier obra que se necesite realizar debe contar con su aprobacin. Sin embargo, esta limitacin no ha sido obstculo para que los poseedores realicen obras que muchas veces estn dirigidas a la conservacin del bien y la proteccin de su seguridad personal de sus poseedores, puesto que deben demoler paredes o algunas piezas del inmueble para evitar derrumbes. En otros supuestos, las modificaciones se realizan segn las necesidades habitacionales de los poseedores como implementar servicios higinicos, levantar muros, cercos, etc. Caractersticas normativas.1. Esta solucin espontnea se encuentra en la memoria de los individuos. Al igual que en los casos de autoconstruccin, los poseedores evitan incurrir en gastos administrativos y largas esperas en los procedimientos municipales.
Parte de inmueble (monumento histrico) modificado por su poseedor.
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2. La aplicacin de esta solucin es muy antigua. La propia antigedad de estos predios (cien aos en promedio) ha requerido de la ejecucin de actos de conservacin y mantenimiento que permitan mantener el inmueble de pie. Indicadores de eficiencia.1. La aplicacin de esta solucin es inmediata, con la sola decisin del poseedor de ejecutar las modificaciones bajo el esquema de autoconstruccin y evitar el trmite de obtencin de licencia de obra y autorizacin del INC. 2. Los costos de aplicacin de esta solucin son bajos en la medida que el poseedor decide autoconstruir. Lo que implica dejar de lado el cumplimiento de parmetros urbansticos establecidos en la norma escrita y disear la obra de acuerdo a las necesidades de aprovechamiento de espacio y evitar el desplome del inmueble. 3. La solucin resulta siendo eficaz puesto que la obra que el poseedor necesita realizar no requerir de la dilatacin temporal que supone el trmite administrativo municipal y ante el INC. Los poseedores realizan las acciones consecuentes para mantener el inmueble al menos en condiciones habitables, aunque no faltan casos en que han realizado modificaciones sustanciales en el predio para fines comerciales, situacin que ser sancionada por el INC. Anlisis de eficiencia.Como podemos observar en la matriz de eficiencia la presente solucin presenta 47 puntos en la escala de eficiencia jurdica, catalogndola como una regla completamente eficiente en funcin a su corto tiempo de aplicacin, a los bajos costos en los que deben incurrir los individuos al aplicarla. Asimismo, es una norma que goza de plena validez social y elimina el conflicto. En consecuencia, esta solucin debe ser altamente recomendable en una propuesta normativa.
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4.9
Solucin espontnea 9 (regla para la enajenacin del bien)
El padre transfiere en vida la propiedad de un inmueble a sus descendientes sin que stos paguen en la realidad nada a cambio (simulacin de compraventa). Descripcin.Los padres suelen repartir su patrimonio, en vida, entre sus herederos. As, les transfieren mediante contratos simulados, la propiedad de bienes inmuebles. Por ejemplo, si tienen tres hijos y cuentan con una casa o edificio de tres pisos le transfieren un piso a cada uno. Esta es una solucin vista en la zona del Rmac moderno. Este contrato supone la transferencia de la propiedad sin que los hijos adquirientes estn obligados a entregar a su padre el precio del bien. La solucin busca que los herederos, luego de muerte de su causante, eviten afrontar los engorrosos trmites de la divisin y particin de la masa hereditaria o la declaracin de la sucesin intestada. Caractersticas normativas.1. La solucin consta en la memoria de los individuos. Estos sujetos necesitan un mecanismo que les permita adjudicar a cada heredero lo que le correspondera luego de su muerte, buscan certeza antes de tiempo. As, la elaboracin de un testamento no les basta. El uso efectivo del bien transferido por parte del heredero es el objetivo.
Transferencia de inmueble del padre a uno de sus hijos.
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2. Su aplicacin es medianamente antigua. En los ltimos veinte aos aproximadamente, padres e hijos vienen celebrando contratos con estas caractersticas, motivados por las enormes complicaciones legales para distribuir la herencia conforme a las normas legales existentes. De hecho han observado la experiencia de terceros que han seguido el problemtico camino para repartir la herencia del causante. Indicadores de eficiencia.1. Esta solucin se aplica con moderada demora, puesto que el padre y los hijos debe tomar el acuerdo sobre el bien y el heredero al que se le transferir la propiedad. 2. Los costos que implica la aplicacin de la solucin son bajos porque evitara que en el futuro, ante la muerte del causante, que los herederos realicen los tramites de sucesin intestada, divisin y particin de la herencia. 3. Es una solucin eficaz para padres e hijos, dado que evita futuros conflictos entre herederos al momento de dividir y repartir el patrimonio de los padres. Cumple con su finalidad: dar a cada heredero lo que le correspondera luego de la muerte de su causante. 4. Permite que los herederos aumenten su patrimonio personal, lo cual les permitir incursionar en nuevos mercados. Es comn encontrar que los inmuebles transferidos son utilizados con fines comerciales como arrendamientos para vivienda o negocios. Anlisis de eficiencia.Esta solucin presenta 44 puntos en la matriz de eficiencia jurdica, constituyendo una norma altamente eficiente que supone incurrir en bajos costos para ser aplicada, fomenta la seguridad jurdica y genera rentabilidad para quienes la aplican. Por otro lado, permite en un alto porcentaje acceder a mayores oportunidades econmicas, tiene eficacia social y capacidad de ser conocida por sus potenciales aplicadores. As, es una solucin recomendable en una propuesta normativa. 102
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PROCEDIMIENT OCEDIMIENTOS V. PROCEDIMIENTOS SOBRE PROPIEDAD EN EL RIMAC OPIEDAD RIMAC PROPIED

El objeto de este anlisis es descubrir los obstculos que aparecen en su tramitacin con la finalidad de graficar ntidamente donde se concentran los cuellos de botella que, en la prctica, se dan en procedimientos sobre propiedad a causa de la actual legislacin y los desrdenes institucionales existentes. Este conocimiento es uno de los insumos principales de la reforma legal que se propondr posteriormente. En el distrito los obstculos antes y durante los procedimientos son de diversa ndole. Al interior del Municipio las relaciones institucionales son pobres, los plazos legales no se cumplen, las demoras entre departamento y departamento ocasionan que los costos aumenten y que el tiempo se duplique al momento de realizar el trmite de la licencia. Muchas veces estas demoras desincentiva al usuario a realizar los trmites. Por otro lado, la falta de recursos ocasiona retrasos e inconvenientes en el procedimiento y la carencia de adecuadas herramientas tcnicas (redes, bases de datos organizadas) impacta directamente en la calidad del servicio y del resultado. Debe anotarse adems que las oficinas adolecen con frecuencia de serias deficiencias logsticas: falta de luz, material de escritorio, una red de PCs, espacio para archivar los documentos, etc. Es importante anotar que en los casos referidos al Rmac histrico se observa duplicidad de trabajo por parte de dos comisiones evaluadoras: la del Municipio distrital y la de Lima. Muchas veces las inspecciones oculares que realiza el verificador de El Rmac, para emitir la pre-calificacin que luego se entregar a
Al interior del Municipio las relaciones institucionales son pobres, los plazos legales no se cumplen, las demoras entre departamento y departamento ocasionan que los costos aumenten y que el tiempo se duplique al momento de realizar el trmite de la licencia.
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la comisin especial de Lima, es vuelta a hacer por parte de sta bajo el supuesto de que no considera que la inspeccin realizada por el tcnico del Rmac se encuentre bien hecha. Adems, uno de los problemas a destacar se refiere a que El Rmac no cuenta con un TUPA actualizado, lo que ocasiona que no exista concordancia con las normas actuales que rigen la construccin. En el Municipio no existe tampoco un sistema de notificacin eficiente. El interesado tiene que averiguar personalmente en la Direccin de Desarrollo Urbano cada cierto tiempo sobre el estado de su procedimiento. Suele darse que no se entere si debe subsanar observaciones o si su licencia ya esta otorgada. La falta de personal para la realizacin de la inspeccin ocular tambin genera un retraso ya que es la propia jefa de obras la que tiene que realizar la inspeccin lo que genera que la inspeccin no se produzca rpidamente. Los seis procedimientos estudiados en El Rmac son: 1. Anteproyecto en consulta. 2. Licencia de construccin para cerco de fachada en un inmueble declarado monumento histrico. 3. Regularizacin de ampliacin en inmueble. 4. Certificado de finalizacin de obra. 5. Licencia de obra nueva. 6. Licencia para demoler. Para el estudio de estos procedimientos se entrevist a los poseedores que han realizado trmites en el Municipio, a funcionarios municipales en El Rimac y Lima, as como a representantes de la Beneficencia Pblica de Lima y del Instituto Nacional de Cultura. Igualmente se estudi 180 expedientes relacionados con los seis tipos de procedimientos indicados.
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Las personas entrevistadas fueron de los siguientes tipos: (i) Personas que han realizado algn procedimiento de licencia de obra.
(ii) Personas que han construido pero que no iniciaron ningn procedimiento. (iii) Personas que han construido y que empezaron el procedimiento, pero que lo abandonaron por diversos motivos. Dentro del Municipio se entrevist a: (ii) Alcalde del distrito, (iii) Jefe de tramite documentario, (iv) Director de desarrollo urbano, (v) Jefa de obras privadas, (vi) Asistente de la direccin de desarrollo urbano, (vii) Secretaria de la jefatura de obras privadas, (viii)Tcnicos de la jefatura de obras privadas. En la Municipalidad de Lima Metropolitana se entrevist al Secretario tcnico de Comisin Tcnica especial de Licencias de Construccin para el Centro Histrico y Cercado de Lima. Tambin se entrevist a funcionarios de la beneficencia, intermediarios privados, abogados y arquitectos. Las entrevistas realizadas en el distrito fueron el punto de partida para determinar el tipo de expedientes a analizar. Tras la lectura de diversos se corrobor la relevancia de los procedimientos identificados y comprob que se trataba de los ms solicitados en el distrito.
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5.1
Resumen del Procedimiento de Anteproyecto en consulta
Este procedimiento tiene por finalidad que, previamente al trmite de licencia de obra, el interesado obtenga una apreciacin oficial sobre las caractersticas tcnicas y legales de su anteproyecto, de modo que pueda subsanar con antelacin posibles observaciones que formule el Municipio. Su tramitacin se realiza ante la comisin de arquitectura y si bien es cierto es opcional suele ser muy importante porque permitir iniciar rpidamente la construccin, con la sola aprobacin del anteproyecto. Adems facilita la obtencin de la licencia definitiva. (Ver grfico 15) Los agentes involucrados antes del procedimiento son: (ii) Interesado, (iii) Proyectista, (iv) Colegio de Ingenieros para otorgar un certificado de habilidad, (v) Colegio de arquitectos para acreditar la habilidad del proyectista, (vi) Direccin de Desarrollo Urbano. Los agentes involucrados durante el procedimiento son: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Interesado, Proyectista, Trmite documentario /mesa de partes Caja o Tesorera Municipal, Direccin de Desarrollo Urbano, Departamento de obras privadas, Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
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5.2
Procedimiento para regularizar ampliacin en inmueble
La regularizacin de edificaciones se encuentra regulada por la ley 27157 y su reglamento. La norma brinda la posibilidad de que si has construido antes de la presente ley (julio de 1999) se podr regularizar la construccin cumpliendo determinados requisitos. En el presente caso el interesado solicit la regularizacin de la ampliacin de tres pisos que edific sobre una casa que originalmente tena solamente uno. El predio se encuentra ubicado en el sector de Rmac comercial y se trata de una vivienda unifamiliar con ambientes para el comercio. (ver grfico 16) Marco legal: Ley N 27157, D.S. N 008-2000-MTC, TUPA 2002-MUNICIPALIDAD DEL RIMAC (procedimiento N 05.08), Ley 27972. Jurisdiccin: Municipalidad de El Rmac. Dentro de sta el Departamento de Obras Privadas de la Direccin de Desarrollo Urbano. Entidades involucradas antes del procedimiento: 1. Colegio de Ingenieros C.I.P., quin acredita el Certificado de Habilitacin de Proyectos. 2. Direccin de Desarrollo Urbano, mediante el director quin otorga el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios. Entidades involucradas en el procedimiento al interior de la municipalidad 1. Trmite documentario /mesa de partes, 2. Caja o Tesorera Municipal, 3. Direccin de Desarrollo Urbano, 4. Departamento de obras privadas, 5. Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
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5.4
Resumen del procedimiento para obtener certificado de finalizacin de obra
Este procedimiento se tramita antes de obtener la declaratoria de fbrica. En este caso el interesado solicit el certificado para un predio que se encuentra ubicado en el sector de Rmac comercial. (ver grfico 17) Marco legal: Ley 27157, D.S. N 008-2000-MTC, artculo 101,102, TUPA 2002 de la Municipalidad de El Rmac (procedimiento N 05.12). Jurisdiccin: Municipalidad de El Rmac. Dentro de sta el Departamento de Obras Privadas de la Direccin de Desarrollo Urbano. Entidades involucradas antes del procedimiento: Municipalidad de Lima Metropolitana, Servicios de parques de Lima SEPAR Entidades involucradas en el procedimiento: 1. Trmite documentario /mesa de partes, 2. Caja o Tesorera Municipal, 3. Direccin de Desarrollo Urbano, 4. Departamento de obras privadas.
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5.6
Resumen del procedimiento para obtener licencia para demoler
La demolicin es la eliminacin planificada de una edificacin en forma total o parcial para ejecutar una nueva. En el distrito se presentan muchos procedimientos de demolicin debido a la antigedad de las casas y a su mal estado de conservacin, de modo que los propietarios prefieren adelantarse a los hechos y buscan demoler para volver a construir sobre sus terrenos. En este caso el predio se encuentra (ver grfico 18) El interesado solicita licencia de obra para demolicin, el predio se encuentra ubicado en el sector de Rmac urbano. Marco legal: Ley N 27157, D.S. N 008-2000-MTC, artculo 78, TUPA 2002MUNICIPALIDAD DEL RIMAC (Procedimiento N 05.09) Jurisdiccin: Ante la municipalidad, en la Direccin de Desarrollo Urbano, Departamento de Obras Privadas. Entidades involucradas antes del procedimiento: 1. Colegio de Ingenieros C.I.P., quin acredita el Certificado de Habilitacin de Proyectos. 2. Direccin de Desarrollo Urbano, mediante el director quin otorga el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios Entidades involucradas en el procedimiento al interior de la municipalidad: 1. Trmite documentario /mesa de partes 2. Caja o Tesorera Municipal. 3. Direccin de Desarrollo Urbano 4. Departamento de obras privadas 5. Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos 118
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VI. METODOLOGA
6.1 Zonas de investigacin
A efectos de la presente investigacin, el distrito de El Rmac fue dividido en tres zonas de investigacin que agruparon en conjunto las reas mas caracterizadas del distrito, a partir de las cuales se concentr el crecimiento urbano, que se caracterizan, en trminos del foco de inters de proyecto, por ser zonas sobre las que se ha ejercido, desde antiguo, el dominio privado. No se incluyen las reas que fueron tituladas por COFOPRI29, las mismas que se encuentran reunidas en asentamientos humanos que se posesionaron sobre tierra estatal y que posteriormente fueron titulados en los programas de formalizacin. En el distrito la extensin de las tierras de antiguo dominio privado alcanza a 48.15% del espacio, mientras que las tituladas por Cofopri representan el 51.85 % del espacio del distrito30. Las tres zonas de investigacin recorridas se han denominado Rmac histrico, Rmac antiguo y Rmac moderno, de acuerdo a la siguiente descripcin: 1. Rmac Histrico: El Rmac Histrico es la zona ms antigua del distrito. Ubicada entre las avenidas Prolongacin Tacna, Evitamiento y asentamientos humanos, mantiene un estilo
29 Comisin de Formalizacin de la Propiedad, creada en 1996 con la finalidad de catastrar y titular los asentamientos humanos formados en las zonas perifricas de las ciudades peruanas (especialmente Lima) que se generaron tras las migraciones de la segunda mitad del siglo XX y tomaron tierras estatales en dichos cordones urbanos. 30 CIDAP, Centro de Documentacin y Asesora Poblacional.
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colonial en muchas reas, lo cual ha determinado que el Instituto Nacional de Cultura (INC) haya declarado dentro de ella zonas monumentales y como monumentos histricos varios inmuebles que tienen una antigedad de ms de cien aos, concentrndose en los jirones Trujillo, Chiclayo y la avenida Pizarro. Esta zona tambin se caracteriza por presentar inmuebles de propiedad de la Beneficencia Pblica, los cuales se arriendan a personas de escasos recursos econmicos. Es importante destacar que la Beneficencia es propietaria de 711 inmuebles en esta zona, de los cuales la gran mayora se encuentra en estado ruinoso. La propiedad privada est representada por inmuebles de ms de 50 aos de antigedad aproximadamente, los que son utilizados en mayor medida como casa habitacin. Tambin hallamos inmuebles de propiedad de diversas instituciones religiosas, algunos de los cuales son arrendados como casa habitacin o negocio. 2. Rmac Antiguo: Esta segunda zona de anlisis se encuentra delimitada por las avenidas Prolongacin Tacna, Morro de Arica y Francisco Pizarro y la calle Ramn Espinoza. Aqu tambin encontramos algunos predios declarados Monumentos Histricos, otros de propiedad de la Beneficencia e Instituciones Religiosas. Sin embargo, la propiedad privada con uso comercial y vivienda es lo que ms destaca en esta zona, lo que nos lleva a identificar dos sub zonas: el Rmac Antiguo Residencial y el Rmac Antiguo Comercial. En la primera de ellas encontramos antiguos predios, quintas y callejones tugurizados y en estado ruinoso o semi ruinoso. La segunda sub zona delimita con el Mercado Mayorista Caquet, se encuentra entre las Avenidas El Trbol y Esteban Salmn (cuadras 6, 7 y 8), en ella predominan tiendas y almacenes mayoristas.
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3. Rmac Moderno: La tercera zona de anlisis se encuentra delimitada por las Avenidas El Sol, Morro de Arica, Prolongacin Tacna y Francisco Pizarro. En esta zona, cuyo desarrollo data de 40 aos atrs, no hay presencia de predios afectados por el INC ni de la Beneficencia. Se caracteriza por presentar las edificaciones ms modernas del distrito, las casas y edificios han sido construidos con material noble y por lo general cuentan con reas verdes y jardines. El Rmac moderno no es netamente residencial, tambin encontramos un sector predominantemente comercial ubicado en las avenidas Samuel Alcazar y Tarapac.
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6.2
Seleccin de reas cubiertas en zonas de investigacin
Las reas urbanas sometidas a investigacin han sido:

Av enida, Calle, Jir n o Jirn Pasa je
Cuadra
Zona
Jr. Viru Jr. Yutay Jr. Patrocinio Calle Huascar Jr. Los Descalzos Jr. Portuguz Calle La Reforma Jr. Madera Jr. Sechura Jr. Chiclayo Jr. Pataz Jr. Paita Jr. Tumbes Jr. Sechura Jr. Pizarro Calle Julin Pineiro Calle Leticia Calle Castaeta
1,2,3,4,5 1 1,2,3,4 1 1,2,3 1 1,2 1,2 1,2 1,2,3 1 1 1 1 1y2 1,2,3 1,2,3,4 1
RMAC HISTORICO
Jr. Ayabaca Jr. Cajamarca Calle Camaroneros Jr. Casma Jr. Chiclayo J. Chira Jr. Garcia Hurtado de Mendoza Malecon Hector Garcia Ribeyro Jr. Hualgayoc Jr. Micaela Villegas Jr. Maraon Jr. paita Jr. Trujillo
4 1, 2, 4, 5 4 1 2,3,5 1, 2, 3, 4, 1,2,3 1,2,3 3 1 2,3,4 4 1,2,3,4,5,6,7,8
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123
Jirn Av enida, Calle, Jirn o Pasa je
Cuadra
Zona
Av. Francisco Pizarro Av. De Los Proceres Jr.Esteban SAalmon Jr. Ramon Espinoza Jr. Antonio Daza Jr. Diego Crdova de Salinas Jr. Mariscal Santa Cruz Calle Razzuri Jr. Servulo Gutirrez Jr. Polo de Ondecarlo Calle El Aguila Calle Supe Jr. Villacampa Jr. Tomas Moya Jr, La perricholi Jr. Virrey Amat Calle Andres Corso Jr. Gral Pezet Calle Totorita Calle Muoz Av. Samuel Alcazar Av. Morro de Arica Av.Felipe Arancibia Av. Abelardo Gamarra Av. Flor de Amancaes Av. El Sol Av. Armando Filomeno Av. Villacampa Calle Los Molinos Calle Ricardo Bentin Calle San Lucas Calle Lorenzo de Villaseca Calle Guardia Republicana Calle Saturno Calle Jos Santos Chocano Calle Jos Benavente Calle La Hoyada
5,6,7,8 1,2,3 5,6,7,8 6,7 1 1 1 1,2 1,2 1 1 2,3 3 3 1 1 1,2 1 1 1,2,3,4,5 1,2,3,4 1,2,3,4 1,2,3 1,2,3,4,5,6 1,2,3 2,3,4,5 1y6 1,2,3, 4, 5, 6 y 7 1,2 2,3 3 2 1 1,2 1 3,4,5
RMAC URBANO
RMAC ANTIGUO
1,2
EL RMAC
124
Calle Real Audiencia Calle La Colonia

Calle Las Tapadas Calle las Calezas Calle Antn Sanchez Calle Sarmiento Calle Corregidor Calle Antares Calle Lorenzo Encalada Calle Real Audiencia Pasaje Neptuno
1
1 1,2 1 1,2 1 1 1, 2 y 3 6 1
6.3
Identificacin de informantes calificados para entrevistas
Con la finalidad de alcanzar un entendimiento completo sobre la precarizacin de la propiedad urbana en el distrito del Rmac, el Equipo de Campo estableci contactos iniciales en diferentes reas a travs de relaciones cuidadosamente seleccionadas en cada una. Estos interlocutores iniciales contaban con una red de confianza existente en el rea quienes facilitaron la identificacin de los casos ms relevantes que nos permiti elaborar un cuestionario preliminar, utilizado en el muestreo por encuestas posterior. Tambin se trabaj con contactos que aparecieron consignados en expedientes municipales de licencias de construccin, usualmente denegadas. Finalmente se realizaron entrevistas con funcionarios municipales, abogados, notarios y representantes de los colegios profesionales involucrados en la problemtica de la regulacin de licencias municipales de construccin, inscripcin de ttulos de propiedad y registro de la fbrica. As, dentro de las instituciones involucradas se entrevistaron a los siguientes informantes: Municipalidad Distrital del Rmac: La Municipalidad es la institucin con mayor injerencia en el sistema de derechos de propiedad urbana puesto que muchas de las deficiencias legales e institucionales, que incentivan la precarizacin, tienen su origen en el Gobierno Local en diferentes aspectos como : regulacin y supervisin del otorgamiento de licencias de construccin, elaboracin y mantenimiento del catastro urbano 125
RMAC URBANO
1,2
EL RMAC
y organizacin del espacio fsico y uso del suelo (zonificacin, habilitacin urbana, renovacin urbana, etc.). Por ello se contactaron las siguientes unidades orgnicas: a. Despacho de Alcalda, siendo el Alcalde el representante del Municipio su intervencin facilit el dilogo con el resto de unidades orgnicas. b. Direccin de Desarrollo Urbano, cuyos funcionarios facilitaron los expedientes por ser la unidad orgnica encargada de regular y supervisar los trmites por licencia de construccin y habilitacin urbana. d. Direccin de Desarrollo Vecinal, unidad que facilit al Equipo de Campo contactos con dirigentes de asociaciones de casonas antiguas, introducindose a la red de confianza de estos pobladores. e. Direccin de Rentas, al ser la unidad orgnica con la data ms actualizada sobre la identidad de los titulares de arbitrios e impuestos municipales de los predios del distrito, el anlisis de su base de datos permiti afianzar las caractersticas de los casos ms relevantes y las costumbres practicadas por los poseedores. Instituto Nacional de Cultura (INC): El Instituto Nacional de Cultura tiene como una de sus finalidades la proteccin y conservacin de los bienes inmuebles declarados patrimonio sometidos bajo un rgimen especial, legal e institucional, que limita los derechos de propiedad, uso y disposicin, de los propietarios de estos predios. Debido a la presencia de 112 predios declarados Monumentos Histricos, 2 Zonas Monumentales y 8 reas Urbano Monumentales se requiri entrevistar a funcionarios del INC para cubrir los aspectos de licencias de construccin y declaracin de monumentalidad. Se contacto con las siguientes unidades orgnicas: a. Gerencia General, al ser un rgano de direccin aporto a la comprensin de los lineamientos y objetivos del INC. b. Departamento Legal, cuyos funcionarios aclararon los alcances de la recientemente publicada Ley del Patrimonio (Ley 28296) y del polmico artculo III que contiene una presuncin legal.
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126
c. Direccin del Patrimonio Histrico Colonial y Republicano, rgano encargado de la identificacin, registro, estudio los planes de conservacin y restauracin de los inmuebles integrantes del Patrimonio Histrico Inmueble Colonial y Republicano, cuyos funcionarios expusieron las consideraciones para los dictmenes sobre la calificacin de los proyectos sobre la base de los acuerdos tomados por la Comisin (elaborados por Secretara Tcnica de la Comisin Nacional Tcnica de Arquitectura y Urbanismo). Beneficencia Pblica de Lima: Debido a la presencia de 273 predios de propiedad de la Beneficencia Pblica de Lima (divididos en 714 unidades de vivienda) en el distrito del Rmac que arrienda a terceros, se requiri entrevistar a sus funcionarios para cubrir los aspectos de contratos de arrendamiento, reconocimiento de mejoras y procesos de desahuci. Se contacto con las siguientes unidades orgnicas: a. Presidencia, al ser un rgano de direccin aporto a la comprensin de los lineamientos y objetivos del INC b. Departamento Legal, cuyos funcionarios facilitaron a los miembros del Equipo de Campo normas legales internas. Arzobispado de Lima: Debido a la presencia de 25 predios de propiedad de diferentes instituciones religiosas a quienes el Arzobispado de Lima les administra el alquiler sus inmuebles en el distrito del Rima; se requiri entrevistar a sus funcionarios para cubrir los aspectos de contratos de arrendamiento, reconocimiento de mejoras y procesos de desahucio. Se contacto con el siguiente funcionario: a. Director de la Oficina de Predios del Arzobispado de Lima, quien proporcion la lista de predios ubicados en el distrito. Colegio de Arquitectos: A fin de lograr comprender ciertos tpicos y procedimientos relaciones con los problemas en el trmite de licencia de construccin, la onerosidad de los requisitos 127
EL RMAC
(planos, certificado de habilidad profesional) y del propio procedimiento (objeciones de las Comisiones Calificadoras en los rubros de Estructura y Arquitectura); se contact con profesionales que laboran de forma independiente o para la Municipalidad, sea como funcionarios o consultores. a. Profesionales independientes b. Profesionales dependientes Colegio de Ingenieros: Siendo los problemas en el trmite de licencia de construccin, la onerosidad de los requisitos (planos, certificado de habilidad profesional) y del propio procedimiento (objeciones de las Comisiones Calificadoras en lo referente a condiciones de habitabilidad, instalaciones sanitarias y elctricas) obstculos para la formalizacin de la propiedad; se contact con profesionales que laboran de forma independiente o para la Municipalidad, sea como funcionarios o consultores. a. Profesionales independientes 1 Ingenieros Civiles
b. Profesionales dependientes 2 3 Ingenieros Civiles Ingenieros Elctricos
Colegio de Notarios: Con la finalidad de lograr comprender ciertos tpicos y procedimientos relacionados con los problemas en la formalizacin de la propiedad, se entrevist a diversos notarios cubriendo los aspectos de registro y ttulos de propiedad. a. Notarios. Colegio de Abogados: Un sistema de derechos de propiedad ineficiente tambin incentiva la precarizacin, por ello a fin de comprender ciertos tpicos y procedimientos
EL RMAC
128
relacionados con los problemas en la formalizacin de la propiedad, se entrevist a diversos abogados que laboran de forma independiente o para la Municipalidad, en el departamento legal. a. Profesionales independientes b. Profesionales dependientes Poseedores Fueron definidos diversos tipos de informantes: poseedores antiguos, recientes tenedores, arrendatarios, copropietarios, dirigentes de asociaciones de solares antiguos y familiares de poseedores.
6.4
Recoleccin de documentos posesorios
En el transcurso de las visitas de campo fueron recolectados documentos probatorios de los derechos de posesin, los cuales fueron clasificados y listados resultando los de ms importancia aquellos que demuestran transacciones sobre propiedad. 1. Certificados municipales de posesin de un inmueble. 2. Minutas sobre transferencias de predios mediante compra venta. 3. Contratos de Arrendamiento vigentes. 4. Contratos de Arrendamiento caducados hace ms de 10 aos. 5. Recibo de pago de impuestos municipales. 6. Recibo de pago de multas municipales. 7. Recibos de agua, luz y telfono emitidos a nombre del poseedor. 8. Escrituras Pblicas sobre divisin y particin notarial 9. Escrituras Pblicas sobre adelanto de legtima. 10. Escrituras Pblicas sobre transferencia de predios.
EL RMAC
129
6.5
Nmero de predios cubiertos
Para el clculo del tamao de una muestra representativa era necesario tener un marco de referencia denominado marco de muestreo. Este muestreo se obtuvo utilizando criterios y referencias estadsticas sobre la precariedad de la propiedad urbana a nivel nacional. Segn las estadsticas del INEI, en los Censos Nacionales de Poblacin y Vivienda de 1981 y 1993, existe un incremento en la precariedad de la propiedad urbana a nivel nacional. Adicionalmente, el Plan Nacional de Vivienda Vivienda para todos Lineamientos de Poltica 2003- 2007 confirma que la precariedad oscila entre el 70 y 80 % del numero de viviendas a nivel nacional. Definiendo p = proporcin de viviendas en situacin de precariedad a nivel distrito y q = 1 - p viviendas en situacin no precaria a nivel distrito, se extrajo una muestra simple al azar (M.S.A.) que permiti realizar una estimacin inicial a la poblacin en estudio, definindose para p un rango de 5% (lo cual significa que de cada 1000 muestras extradas, 950 sern confiables y 50 no podrn estimar apropiadamente el promedio poblacional). Luego se defini: d = margen de error previsible (precisin), tambin del 5%. t = 0.5 valor tabular estadstico 1.96 nivel de seguridad. n = 40 000 (numero de viviendas) p = 0.70 q = 0.30 Con estos datos se procedi a calcular un tamao inicial de muestra utilizando la siguiente formula: n = t p q d ( 1)
El resultado fue un no = 322 como tamao de muestra inicial que luego de realizar la correccin por poblacin finita resulto un n = 320 como tamao de muestra que permita estimar las manifestaciones de posesin de predios en precarizacin en el distrito del Rmac. Sin embargo, las estimaciones realizadas a travs de un muestreo pueden estar afectadas por errores maestrales, que es la
EL RMAC
130
diferencia entre el valor obtenido de la muestra (estimador) y el valor real de la poblacin que representa (parmetro). Una forma de calcular la precisin de la estimacin es a travs del coeficiente de variabilidad, que de resultar un valor alto las estimaciones deben considerarse con cautela. Por ello, al culminar las 320 encuestas se analizo los ndices de representacin de las 6 tipologas de poseedores encontradas en el distrito con la finalidad de analizar la variabilidad de la muestra: Tipologa 1 con 2.6%, p = 0.026 y q = 0.974 Tipologa 2 con 7.8%, p = 0.078 y q = 0.922 Tipologa 3 con 0.2%, p = 0.002 y q = 0.997 Tipologa 4 con 2.4%, p = 0.024 y q = 0.976 Tipologa 5 con 52%, p = 0.52 y q = 0.48 Tipologa 6 con 8.9%, p = 0.089 y q = 0.991 Tipologa 7 con 17.3%,p = 0.173 y q = 0.827 Tipologa 8 con 7.3%, p = 0.073 y q = 0.927 Tipologa 9 con 1.4%, p = 0.014 y q = 0.986 Tipologa 10 con 0.1%,p = 0.001 y q = 0.999 Al realizar el anlisis de los ndices de representacin de los subgrupos maestrales (tipologas) se comprueba que existen tipologas con muy poca representacin en la muestra. La regla determina que a mayor variabilidad de poblacin es mayor el coeficiente de variabilidad y, por tanto, los valores obtenidos en la muestra (porcentajes de cada tipologa) no sern confiables. La muestra deber variar en tamao (aumentar) para precisar la estimacin de estos elementos dispersos, o sea validar los porcentajes de las tipologas con poca representacin como representativas de la poblacin estudiada. Considerando que la tipologa 4 tiene una nfima representacin en la muestra inicial realizada con un p = 0.024 y q = 0.976 se utiliz la siguiente formula para calcular el coeficiente de variabilidad de la muestra: C.V(p) = (1/n) (q/p) (100) (2) 131
EL RMAC
El coeficiente de variabilidad resultante fue de 29%, siendo alto para obtener una muestra confiable. Siendo un parmetro aceptado para una muestra representativa un coeficiente de variabilidad del 20%, por las caractersticas que la precarizacin tiene en la poblacin estudiada, se reemplaz la frmula para obtener un nuevo nmero de muestras de la siguiente manera: 20% : (1/n) (0.976/0.024) (100) 0.20 = (1/n) (0.976/0.024) n = (1/0.30) (0.976/0.024) n = 452 En consecuencia, se debern visitar 152 viviendas adicionales pues el n inicial fue de 320 muestras. Finalmente, para este estudio se tomaron las precauciones y las recomendaciones para que las muestras fueran aleatorias; tales como: 1 Falta de azar 2 Respuestas mal dadas o registradas 3 Mala delimitacin del distrito a ser muestreado 4 Estimadores sesgados 5 Sustitucin de unidades previamente seleccionadas Entrevistas complementarias.A pesar de no ser operadores del sistema de derechos de propiedad hubo personas que aportaron al proyecto debido a su conocimiento sobre la problemtica del distrito. 1. Eric Daz, colaborador de la Oficina de Desarrollo Vecinal del Rmac. 2. Sra. Doris Snchez, asesora en procesos de prescripcin adquisitiva. 3. Sr. Hctor Ortiz, presidente de la Federacin de Pobladores de la Margen Derecha del Ro Rmac. (FEDERMAC)
EL RMAC
132
Captulo
VII.CONCLUSIONES
1. Los poseedores de inmuebles de El Rmac se encuentran afectados por el problema de precarizacin de los derechos de propiedad, como consecuencia de: 1) la presencia de la Beneficencia Pblica como propietaria de numerosos inmuebles en estado de abandono fsico y legal, 2) la inmovilizacin, en trminos econmicos, de inmuebles declarados monumentos histricos, en razn de la normativa limitadora del derecho de propiedad aplicada por el Instituto Nacional de Cultura, 3) el desfase entre la ley escrita y la realidad que regula y, 4) la excesiva onerosidad, en trminos monetarios y temporales, de los procedimientos municipales para la obtencin de licencias de obra. 2. La representacin registral de los inmueble de El Rmac refleja su estado de precarizacin a travs de la discordancia existente entre la informacin inscrita y la realidad respecto de la titularidad del propietario y el estado fsico de dichos inmuebles. 3. Los inmuebles del distrito, dependiendo del lugar geogrfico en que se encuentren, tienen un uso habitacional, comercial o ambos. En todos ellos la precarizacin se presenta por lo menos en una de sus causas. 4. Los inmuebles ubicados en el Rmac histrico se caracterizan por presentar importantes niveles de precarizacin como consecuencia de pertenecer en un significativo nmero la tercera parte de su totalidad aproximadamentea la Beneficencia Pblica, institucin estatal que se encuentra imposibilitada de administrar estos bienes, mantenindolos en estado ruinoso y sin un registro actualizado de sus poseedores arrendatarios.
EL RMAC
133
5. Asimismo, esta rea ha sido declarada zona monumental por el INC y dentro de ella encontramos que, aproximadamente, la quinta parte de los inmuebles han sido declarados monumentos histricos. La legislacin aplicable a estos bienes es restrictiva del ejercicio de las atribuciones del derecho del propietario, limitando su capacidad para transferir y realizar modificaciones sobre ellos, reduciendo significativamente su valor en el mercado al impedir su trfico mercantil y provocar su deterioro fsico. 6. El Rmac antiguo presenta niveles de precarizacin referidos a la presencia de quintas antiguas habitadas por ex arrendatarios que ahora se agrupan para reclamar la propiedad de la unidad de vivienda que vienen poseyendo hace ms de treinta aos sin reconocer a un tercero como titular de la propiedad. 7. El Rmac moderno se caracteriza por presentar propiedad precaria en razn de la discordancia entre la realidad registral y la realidad fsica del inmueble, es decir muchos de estos inmuebles se encuentran registrados como terrenos. Adems, la titularidad del derecho de propiedad registralmente aparece a nombre de un tercero que puede ser un ascendiente fallecido o quien le transfiri la propiedad. 8. El Reglamento Nacional de Construcciones establece criterios tcnicos de construccin alambicados que obliga para todos los inmuebles del pas sin tener en cuenta que cada ciudad presenta caractersticas fsicas particulares y necesidades de maximizacin de los espacios inmobiliarios. Esto induce a los poseedores de El Rmac moderno a autoconstruir edificaciones conforme a sus intereses al margen de aquellos criterios considerados ineficientes. 9. Adems, de contar con normas sustantivas ineficientes, los procedimientos administrativos a nivel del gobierno local son costosos y muy largos lo que determina el abandono de expedientes y la opcin por la autoconstruccin. 10. Las comisiones tcnicas evaluadoras desincentivan el seguimiento de los expedientes sobre licencias de obra puesto que tienen como prctica observar los proyectos presentados, devolverlos a los administrados quienes ante la demora del trmite deciden abandonarlo.
EL RMAC
134
11. Esta situacin se agrava cuando la licencia se refiere a un inmueble declarado monumento histrico debido por cuanto la ley ordena que sean dos comisiones las que evalen el proyecto de obra: una en la propia Municipalidad del Rmac y otra en la Municipalidad de Lima Metropolitana. Esta doble evaluacin es ineficiente porque la comisin de Lima no toma en cuenta lo evaluado por la Comisin de El Rmac. 12. La tipologa 5, sucesin indivisa poseedora de predio en precariedad parcial, representa el 52 % del total de las muestras analizadas, es decir, en las tres zonas de investigacin encontramos comunidades de herederos poseedoras de la totalidad de un inmueble cuyo titular registral es su ascendiente. 13. La tipologa 7, poseedor de predio con edificacin informal, es la de segunda importancia en el distrito representando el 17.3% de las muestras. El poseedor de este inmueble se caracteriza por tener su derecho inscrito en los registros pblicos pero la informacin referida a la fbrica no coincide con la realidad. 14. Las soluciones espontneas satisfacen parte de las necesidades o intereses de maximizacin y aprovechamiento del activo predial. Son reacciones colectivas frente a los problemas de precarizacin y palian o alivian parcialmente sus efectos. 15. La solucin espontnea 2, divisin y particin consensuada del patrimonio del causante entre los coherederos, presenta un alto grado de eficiencia jurdica. Igualmente la solucin 6, modificaciones que se realizan sobre el inmueble bajo el esquema de autoconstruccin; as como la solucin espontnea 8, alteraciones internas que se realizan en un inmueble declarado monumento histrico con la finalidad de conservar el bien, son altamente eficientes. Todas ellas presentan 47 puntos de eficiencia del un mximo de 55. 16. Los procedimientos sobre propiedad en la Municipalidad de El Rmac encuentran sus principales obstculos en las relaciones institucionales pobres, el incumplimiento de los plazos legales, y las demoras entre oficina y oficina. Ello ocasiona elevados costos en tiempo y dinero a los vecinos. 17. La falta de recursos impide que la institucin mantenga un ptimo servicio y eficiente manejo de la informacin. 135
EL RMAC
18. Por otro lado, el TUPA se encuentra desactualizado lo que impide al administrado verificar el procedimiento que debe seguir segn la normativa vigente. 19. En resumen, la precarizacin de la propiedad urbana en el distrito de El Rmac se debe a un ineficiente marco normativo nacional y local que tiene como cauces tambin procedimientos ineficientes para satisfacer los intereses de los poseedores.
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136

Diagnostico de La Precarizacion en El Rimac

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1 MATOS MAR, Jos. El Desborde Popular. Lima, 1984.

Plano de Lima 1534

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DE SOTO, Hernando. El Otro Sendero. Instituto Libertad y Democracia, Lima 1987.

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1.3 HISTORIA DE EL RMAC

12.87 km2 211,769 hab. 40,386 unidades

Fuente: CIDAP y INEI (Proyeccin para 2004 INEI)

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6 GAGO, Horacio. Sociedad Espontnea y Derecho. Civitas, Madrid, 2000.

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