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Plan de Negocios
CONJUNTO HABITACIONAL PUMAMAQUI
Arq. Diana Herdoza Salinas Andino y Asociados Ca. Ltda. MDI 2011
UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO
Colegio de Posgrados
PLAN DE NEGOCIOS Conjunto Habitacional Pumamaqui
ARQ. DIANA HERDOZA SALINAS
Tesis de grado presentada como requisito para la obtencin del ttulo de: MAESTRA EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (MDI)
Quito, Octubre del 2011
Derechos de Autor Arq. Diana Herdoza Salinas 2011
Universidad San Francisco de Quito Colegio de Posgrados
HOJA DE APROBACIN DE TESIS
PLAN DE NEGOCIOS: Conjunto Habitacional Pumamaqui
AUTOR: DIANA HERDOZA SALINAS
Fernando Romo P. Director MDI USFQ Miembro del Comit de Tesis
____________________________
Javier de Crdenas y Chavarri Director MDI, Madrid, UPM Miembro del Comit de Tesis
____________________________
Jos Ramn Gmez Guardiola Director MDI, Madrid, UPM Miembro del Comit de Tesis
____________________________
Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comit de Tesis
____________________________
Vctor Viteri PhD. Decano del Colegio de Postgrados
____________________________
Quito, Octubre del 2011
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Dedicatoria
Con mucho amor dedico este logro a mis padres por su apoyo y cario incondicional.
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Agradecimiento
Mi gratitud a mi familia y amigos, y mi reconocimiento a la constructora Andino y Asociados Ca. Ltda. Por proporcionarme la informacin tcnica y permitirme desarrollar este Plan de Negocios.
Resumen
Pumamaqui, es un conjunto habitacional a construirse y comercializarse por Andino y Asociados Ca. Ltda., que comprende 44 viviendas diseadas y planificadas para el segmento socio econmico medio y ubicado en la Parroquia de Caldern, al noreste de Quito. El presente documento tiene por objetivo a travs de una investigacin del entorno macroeconmico y las condiciones del mercado inmobiliario sumada a un anlisis arquitectnico, tcnico y financiero, determinar la viabilidad del proyecto. La arquitectura del conjunto es de corte moderno sin ser agresiva con el entorno. Los ingresos totales previstos por el proyecto son de 1,809,150 dlares aproximadamente, frente a costos de 1.635.000 dlares. El proyecto es altamente sensible, siendo as que su margen de rentabilidad es de apenas del 10% en estado puro y del 4% con apalancamiento, por lo que a pesar de si existir utilidad se debe reconsiderar si resulta un beneficio para la empresa al considerar que la rentabilidad es mnima en un plazo de 20 meses, duracin estimada del proyecto.
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Abstract
Pumamaqui, is a housing to be built and marketed by Andino and Associates Co. Ltd., which comprises 44 homes designed and planned for the medium socioeconomic segment located in the Parish of Calderon, northeast of Quito. This paper aims through an investigation of the macroeconomic environment and housing market conditions combined with an architectural analysis, technical and financial, to determine the feasibility of the project. The overall architecture is modern style without being aggressive with the environment. Total revenue provided by the project are approximately $ 1,809,150 compared to $ 1,635,000 costs. The project is highly sensitive, whereas its profit margin is only 10% pure and 4% with leverage, so regardless of whether utility should be reconsidered if it is a benefit for the company to consider that profitability is minimal within 20 months, estimated duration of the project.
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TABLAS DE CONTENIDO
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NDICE GENERAL
1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2 2.1 2.2 2.3 2.4 CAPTULO 1: RESUMEN EJECUTIVO ................................................................ 1 Ubicacin ....................................................................................................... 3 Promotor ........................................................................................................ 4 Perfil del Cliente ............................................................................................. 4 Competencia directa ...................................................................................... 5 Arquitectura .................................................................................................... 6 Costos ............................................................................................................ 7 Ingresos ......................................................................................................... 9 Utilidad ........................................................................................................... 9 Recuperacin de la inversin ....................................................................... 10 CAPTULO 2: Anlisis del Entorno Macroeconmico ......................................... 11 Antecedentes ............................................................................................... 12 Papel de la construccin en el desarrollo del Ecuador ................................. 12 Consecuencias de la Crisis del Sector a Nivel Mundial sobre el Ecuador.... 13 Demanda y Oferta del Sector en el Ecuador ................................................ 16 2.4.1 2.4.2 2.5 Visin General de la Demanda .............................................................. 17 Visin General de la Oferta.................................................................... 18
Influencia de los Componentes Macroeconmicos en la Construccin ........ 19 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.5.5 2.5.6 Riesgo Pas ........................................................................................... 19 Producto Interno Bruto en la Construccin ............................................ 21 Inflacin ................................................................................................. 22 Crdito a mediano y largo plazo para vivienda ...................................... 23 Tasas de Inters .................................................................................... 25 Nivel de penetracin del Crdito ............................................................ 26
2.6 3
Conclusiones ................................................................................................ 27 CAPTULO 3: Investigacin de Mercado ............................................................ 29
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3.1
Metodologa ................................................................................................. 30 3.1.1 3.1.2 Estudio Gridcon Inteligencia Inmobiliaria ............................................... 30 Investigacin de competencia directa .................................................... 30
3.2 3.3 3.4 3.5
Antecedentes ............................................................................................... 31 Caractersticas del segmento medio tpico en el Ecuador ............................ 31 Composicin de los Hogares ecuatorianos: Tamao del Hogar .................. 35 Composicin de la Demanda de vivienda en la ciudad de Quito ................. 36 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5 3.5.6 Demanda Potencial por Nivel Socioeconmico ..................................... 36 Precio mximo de la vivienda ................................................................ 37 Demanda Potencial para pago al contado ............................................. 39 Demanda Potencial para pago a crdito ................................................ 39 Demanda Potencial Calificada Total ...................................................... 42 Principales caractersticas de la demanda por vivienda en Quito .......... 43
3.6
Composicin de la oferta de vivienda en la ciudad de Quito ........................ 45 3.6.1 3.6.2 3.6.3 Oferta de proyectos en el sector ............................................................ 46 Competencia Directa ............................................................................. 48 Anlisis comparativo de la competencia directa .................................... 57
3.7
Conclusiones estudio de oferta directa ........................................................ 67 3.7.1 3.7.2 3.7.3 3.7.4 Ventajas ................................................................................................. 67 Desventajas ........................................................................................... 67 Matriz evaluativa de posicionamiento .................................................... 68 Perfil general del cliente ........................................................................ 69
4 4.1 4.2 4.3 4.4
CAPTULO 4: Anlisis Arquitectnico del Proyecto ............................................ 71 Antecedentes ............................................................................................... 72 Parroquia de Caldern ................................................................................. 73 Ubicacin del Conjunto Habitacional Pumamaqui ........................................ 75 Conectividad y Usos de Suelo Entorno Inmediato del Proyecto ............... 76 4.4.1 4.4.2 4.4.3 Aproximacin al lugar ............................................................................ 76 Transporte ............................................................................................. 78 Equipamiento Urbano Prximo .............................................................. 79
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4.5 4.6 4.7
Potencial futuro del sector ............................................................................ 82 Identificacin del Predio ............................................................................... 83 Caractersticas del Terreno .......................................................................... 83 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.7.4 4.7.5 Linderos ................................................................................................. 85 Orientacin y Clima ............................................................................... 85 Topografa ............................................................................................. 86 Estado Actual......................................................................................... 87 Provisin de Servicios Bsicos .............................................................. 89
4.8
Ordenanza Municipal ................................................................................... 89 4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.8.4 Zonificacin............................................................................................ 90 Coeficiente de Ocupacin del Suelo ...................................................... 91 Clasificacin del Suelo ........................................................................... 91 Uso principal .......................................................................................... 91
4.9 4.10
Composicin Arquitectnica ......................................................................... 92 Implantacin ................................................................................................. 92 Accesos y Circulacin ........................................................................ 94 reas Comunales ............................................................................... 96
4.10.1 4.10.2 4.11
reas Privadas ............................................................................................. 99 Vivienda Tipo A ................................................................................ 101 Vivienda Tipo B ................................................................................ 102 Vivienda Tipo C ................................................................................ 105 Tamao de la Vivienda ..................................................................... 107 Tamao del Terreno ......................................................................... 109 Estacionamientos Privados .............................................................. 110
4.11.1 4.11.2 4.11.3 4.11.4 4.11.5 4.11.6 4.12
Estilo Arquitectnico Propuesto ................................................................. 111 Escala y proporcin .......................................................................... 113
4.12.1 4.13
Resumen y anlisis de reas ..................................................................... 115 rea vendible vs. rea no vendible .................................................. 116 Composicin por vivienda ................................................................ 117 Evaluacin del proyecto en referencia a la Ordenanza Municipal .... 118
4.13.1 4.13.2 4.13.3
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4.14 4.15 4.16
Ingenieras ................................................................................................. 120 Materialidad ................................................................................................ 120 Conclusiones .............................................................................................. 123 Ventajas ........................................................................................... 123 Desventajas ...................................................................................... 124
4.16.1 4.16.2 5 5.1
CAPTULO 5 Anlisis Tcnico del Proyecto .................................................... 125 Costo del Terreno....................................................................................... 126 5.1.1 Clculo por mtodo residual y comparables del sector ....................... 126
5.2
Costos directos........................................................................................... 129 5.2.1 5.2.2 Costos directos de construccin .......................................................... 129 Obras de infraestructura ...................................................................... 129
Dentro de estas tenemos (Anexo 10):.................................................................... 129 5.2.3 5.2.4 5.3 Obras de edificacin de viviendas ....................................................... 132 Costos directos adicionales ................................................................. 135
Costos Indirectos........................................................................................ 136 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 Planificacin:........................................................................................ 137 Indirectos de construccin ................................................................... 138 Administracin del Proyecto ................................................................ 138 Promocin y ventas ............................................................................. 138
5.4
Costos totales puros................................................................................... 139 5.4.1 rea vendible total vs. Costo total del proyecto ................................... 141
5.5 5.6
Costos financieros ...................................................................................... 142 Duracin del Proyecto ................................................................................ 143 5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.6.4 5.6.5 Fase de Inicio ...................................................................................... 143 Fase de Preventa ................................................................................ 144 Fase de Construccin .......................................................................... 144 Fase de Cierre ..................................................................................... 147 Cronograma Valorado de Egresos ...................................................... 147
6 6.1
CAPTULO 6 Estrategia Comercial .................................................................. 151 La Promotora y Constructora ..................................................................... 152
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6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.2
Misin .................................................................................................. 152 Visin ................................................................................................... 152 Caractersticas de la Empresa ............................................................. 153 Imagen ................................................................................................. 154
Estrategia de Comercializacin .................................................................. 155 6.2.1 6.2.2 Nombre e imagen del proyecto ............................................................ 155 Canales de comunicacin .................................................................... 157
6.3
Precios ....................................................................................................... 161 6.3.1 6.3.2 Forma de financiamiento ..................................................................... 164 Cronograma de Ventas ........................................................................ 166
7 7.1 7.2 7.3
CAPTULO 7 Anlisis Financiero ..................................................................... 171 Flujo de capital del Proyecto Puro .............................................................. 172 Flujo de Capital del proyecto con financiamiento ....................................... 176 Anlisis esttico.......................................................................................... 180 7.3.1 7.3.2 7.3.3 Utilidad ................................................................................................. 180 Margen de Rentabilidad ....................................................................... 181 Rentabilidad del Proyecto .................................................................... 182
7.4
Anlisis Dinmico ....................................................................................... 183 7.4.1 7.4.2 Tasa de Descuento .............................................................................. 183 Valor actual neto y Tasa interna de retorno ......................................... 186
7.5
Anlisis de Sensibilidad y Escenarios ........................................................ 188 7.5.1 7.5.2 7.5.3 Anlisis de sensibilidad por disminucin de los precios de venta ........ 189 Anlisis de sensibilidad por aumento de los costos ............................. 191 Anlisis de sensibilidad por variacin de la velocidad de ventas ......... 194
7.6 8 8.1 8.2
Conclusiones .............................................................................................. 195 CAPTULO 8 Estrategia Legal ...................................................................... 196
La empresa promotora ............................................................................... 197 El proyecto ................................................................................................. 197 8.2.1 8.2.2 Fase de Inicio ...................................................................................... 197 Fase de Preventa y Comercializacin ................................................. 199
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8.2.3 8.2.4 8.2.5 8.3 9 9.1
Fase de Construccin .......................................................................... 199 Fase de Cierre y entrega ..................................................................... 200 Gastos Legales .................................................................................... 201
Recomendacin ......................................................................................... 201 CAPTULO 9: Gerencia de Proyectos.............................................................. 202 Objetivo general ......................................................................................... 203 9.1.1 Objetivos secundarios ......................................................................... 203
9.2
Balance Score Card ................................................................................... 204 9.2.1 9.2.2 9.2.3 Misin .................................................................................................. 204 Estrategia............................................................................................. 204 Indicadores .......................................................................................... 204
9.3 9.4
Alcance del proyecto .................................................................................. 207 Conclusin ................................................................................................. 208
10 CONCLUSIONES ............................................................................................. 209 10.1 Propuesta de revisin de costos ................................................................ 211 Utilidad ............................................................................................. 212 Margen de rentabilidad ..................................................................... 212 Rentabilidad del proyecto ................................................................. 213 VAN .................................................................................................. 213
10.1.1 10.1.2 10.1.3 10.1.4
11 FUENTES DE CONSULTA ............................................................................... 214 12 ANEXOS ........................................................................................................... 218
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NDICE DE TABLAS
Tabla 1: Ecuador: Construccin, Ventas a las Industrias al 2007 ..............................13 Tabla 2: Ecuador: Crdito por segmentos - Tasa de Crecimiento Anual de la Cartera ...................................................................................................................................17 Tabla 3: Ecuador: Dficit Cuantitativo de Vivienda .....................................................18 Tabla 4: Indicador de Riesgo Pas (EMBI) .................................................................20 Tabla 5: Influencia de los Componentes Macroeconmicos en el campo de la Construccin en Ecuador ...........................................................................................27 Tabla 6: Estratos e Ingreso - Consumo per cpita .....................................................32 Tabla 7: Composicin de la Demanda por vivienda en la ciudad de Quito ................36 Tabla 8: Preferencias del Sector ................................................................................45 Tabla 9: Producto inmobiliario ofertado en Caldern .................................................47 Tabla 10: Anlisis Comparativo - Producto ................................................................58 Tabla 11: Desglose Caractersticas del Producto.......................................................58 Tabla 12: Anlisis Comparativo - Condiciones de entrega .........................................60 Tabla 13: Desglose Condiciones de entrega y materialidad.......................................60 Tabla 14: Anlisis Comparativo - reas comunales ...................................................62 Tabla 15: Desglose reas Comunales .......................................................................62 Tabla 16: Anlisis Comparativo - Caractersticas de precios y financiamiento...........63 Tabla 17: Desglose de Precios y Financiamiento .......................................................64 Tabla 18: Anlisis Comparativo - Medios de comunicacin .......................................65 Tabla 19: Desglose Medios Publicitarios ....................................................................66 Tabla 20: Matriz de posicionamiento ..........................................................................68 Tabla 21: Perfil del Cliente .........................................................................................70 Tabla 22: Efectivos de poblacin en 2001 de las parroquias del Distrito y tasa de crecimiento anual (1990-2001) ...................................................................................74 Tabla 23: Caractersticas de las Vas Inmediatas ......................................................77 Tabla 24: Influencia Equipamiento Urbano Prximo ..................................................81
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Tabla 25: Identificacin del Predio .............................................................................83 Tabla 26: Regulacin Metropolitana ...........................................................................90 Tabla 27: Zonificacin Pumamaqui ............................................................................91 Tabla 28: Coeficiente de Ocupacin del Suelo ...........................................................91 Tabla 29: reas de Circulacin ..................................................................................95 Tabla 30: reas Comunales .......................................................................................98 Tabla 31: Tipologa de Vivienda - Ampliacin ............................................................99 Tabla 32: reas Privadas .........................................................................................100 Tabla 33: reas Parqueaderos Privados ..................................................................110 Tabla 34: Detalle de Asignacin de Parqueaderos ..................................................110 Tabla 35: Relacin de Ocupacin del Suelo.............................................................118 Tabla 36: Evaluacin reas Comunales ..................................................................119 Tabla 37: Especificaciones Tcnicas .......................................................................121 Tabla 38: Clculo del Valor del Terreno por Mtodo Residual .................................127 Tabla 39: Valor promedio del terreno en el mercado ...............................................127 Tabla 40: Evaluacin del Margen de Construccin ..................................................128 Tabla 41: Costos de Urbanizacin ...........................................................................129 Tabla 42: Costos captulo de Cerramientos y Edificaciones Comunales .................131 Tabla 43: Costos por tipo de vivienda ......................................................................132 Tabla 44: Costos por tipo de vivienda y por metro cuadrado ...................................133 Tabla 45: Costos de Edificacin Vivienda tipo C ......................................................133 Tabla 46: Costos Directos ........................................................................................136 Tabla 47: Costos Indirectos ......................................................................................136 Tabla 48: Detalle Composicin de Costos del Proyecto ...........................................139 Tabla 49: Incidencia de Costos por Tipo de Casa ....................................................140 Tabla 50: Costos por metro cuadrado ......................................................................141 Tabla 51: Relacin costos totales vs. rea vendible ................................................141 Tabla 52: Costos financieros ....................................................................................142 Tabla 53: Costos con financiamiento .......................................................................142 Tabla 54: Cronograma de construccin en barras ...................................................146 Tabla 55: Cronograma de Egresos Valorado y en barras ........................................148 MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Tabla 56: Lista de Precios Promedio ........................................................................161 Tabla 57: Precio por metro cuadrado .......................................................................162 Tabla 58: Relacin precio-costo por metro cuadrado ...............................................163 Tabla 59: Esquema de Financiamiento de la entrada segn tipo de vivienda ..........165 Tabla 60: Absorcin Proyectos Competencia Directa ..............................................167 Tabla 61: Cronograma de Ingresos Valorado y en barras ........................................168 Tabla 62: Flujo de Caja del Proyecto Puro ...............................................................173 Tabla 63: Flujo de Caja del Proyecto con Financiamiento........................................177 Tabla 64: Utilidad del Proyecto .................................................................................181 Tabla 65: Margen de Rentabilidad ...........................................................................182 Tabla 66: Rentabilidad del Proyecto .........................................................................182 Tabla 67: Tasa de Descuento ..................................................................................185 Tabla 68: Clculo del VAN y TIR Proyecto Puro ...................................................186 Tabla 69: Clculo del VAN y TIR Proyecto con financiamiento .............................187 Tabla 70: Clculo del VAN Proyecto Puro con disminucin de precios ................189 Tabla 71: Clculo del VAN Proyecto financiado con disminucin de precios .......190 Tabla 72: Clculo del VAN Proyecto Puro con variacin de costos ......................192 Tabla 73: Clculo del VAN Proyecto Financiado con variacin de costos.............193 Tabla 74: Variacin de la velocidad de ventas Proyecto Puro...............................194 Tabla 75: Variacin de la velocidad de ventas Proyecto Financiado.....................195 Tabla 76: Indicador Aceptacin de los Clientes ........................................................205 Tabla 77: Indicador Resultado de Procesos .............................................................205 Tabla 78: Indicador Resultados Financieros ............................................................206 Tabla 79: Indicador Mtodos de Aprendizaje ...........................................................206 Tabla 80: Propuesta de costos indirectos.................................................................211 Tabla 81: Propuesta de Costos del Proyecto ...........................................................211 Tabla 82: Utilidad - propuesta de costos ..................................................................212
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NDICE DE GRFICOS
Grfico 1: Explicacin de la Crisis Econmica Mundial Grfico 2: Tendencia de las Remesas de los Emigrantes Recibidas Grfico 3: Evolucin del ndice de Trmino de Intercambio Grfico 4: Indicador de Riesgo Pas (EMBI) 14 15 16 19
Grfico 5: Ecuador, PIB de la Construccin y de Actividades Inmobiliarias, Empresariales y de Alquiler Grfico 6: Inflacin Anual 2009 vs. 2010 en porcentaje Grfico 7: Crditos para Vivienda 21 22 24
Grfico 8: Tasas de Inters Activas Efectivas Referenciales para el Segmento de Vivienda Grfico 9: Estratificacin socio econmica por Zona Grfico 10: Estratificacin socio econmica en Quito Grfico 11: Tamao del Hogar a nivel nacional Grfico 12: Demanda potencial por Nivel socio econmico Grfico 13: Precio por vivienda 2007 Grfico 14: Preferencia de precios por vivienda en Quito Grfico 15: Demanda Potencial para pago a crdito Grfico 16: Preferencias de Plazo para pagar el crdito Grfico 17: Disposicin para el pago de la cuota mensual Grfico 18: Demanda Potencial Calificada Total Grfico 19: Preferencia por tipo de vivienda Grfico 20: Nmero de proyectos ofertados por ao Grfico 21: Nmero de proyectos ofertados por zona Grfico 22: Nmero de Viviendas por Proyecto Grfico 23: Precios de Venta Grfico 24: Evaluacin de posicionamiento Grfico 25: Tamao de Vivienda segn NSE 25 32 33 35 37 38 39 40 41 41 43 44 45 47 59 64 69 108
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Grfico 26: Tamao de Terreno segn NSE Grfico 27: reas de Composicin del Proyecto Grfico 28: reas vendible vs no vendible Grfico 29: Composicin por vivienda Grfico 30: Relacin de costos de obras de infraestructura Grfico 31: Relacin de costos de Edificacin: Vivienda Tipo C Grfico 32: Relacin de costos indirectos Grfico 33: Composicin de Costos del Proyecto Grfico 34: Costos puros + costos financieros Grfico 35: Egresos del Proyecto Grfico 36: Relacin precio costo por metro cuadrado Grfico 37: Composicin del Proyecto segn estrategia de ventas Grfico 38: Ingresos del Proyecto Grfico 39: Saldos por mes y acumulados Proyecto Puro Grfico 40: Flujo de Fondos Acumulado Proyecto Puro Grfico 41: Saldos por mes y acumulados Proyecto con financiamiento Grfico 42: Flujo de fondos acumulado Proyecto con financiamiento Grfico 43: Clculo del VAN Proyecto Puro con disminucin de precios Grfico 44: Clculo del VAN Proyecto financiado con disminucin de precios Grfico 45: Clculo del VAN Proyecto Puro con variacin de costos Grfico 46: Clculo del VAN Proyecto Financiado con variacin de costos
109 115 116 117 130 134 137 140 143 149 162 164 169 174 175 178 179 189 191 192 193
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NDICE DE ESQUEMAS
Esquema 1: Quito y sus valles ...................................................................................31 Esquema 2: Implantacin Mirador del Valle II ............................................................49 Esquema 3: Fachada, ubicacin, plantas tipo e implantacin ....................................52 Esquema 4: Implantacin Villa Almendro ...................................................................56 Esquema 5: El crculo vicioso de una ciudad dispersiva ............................................73 Esquema 6: Parroquia de Caldern ...........................................................................73 Esquema 7: Croquis de Ubicacin del Proyecto ........................................................75 Esquema 8: Vas influyentes y aledaas ....................................................................76 Esquema 9: Modelo de Centralidades Distrito Metropolitano de Quito ......................82 Esquema 10: Orientacin Solar Terreno Pumamaqui ................................................85 Esquema 11: Accesos al Proyecto .............................................................................94 Esquema 12: Circulaciones Interiores ........................................................................95 Esquema 13: reas Comunales .................................................................................97 Esquema 14: Tipos de Ampliacin ...........................................................................100 Esquema 15: Organigrama Funcional de la Empresa ..............................................153 Esquema 16: Organigrama Funcional Proceso de Construccin ..........................154 Esquema 17: EDT del proyecto ................................................................................208
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NDICE DE FOTOGRAFAS
Fotografa 1: Publicidad Conjunto Mirador del Valle II ...............................................50 Fotografa 2: Fachada Vivienda Karolina del Norte ....................................................51 Fotografa 3: Publicidad Conjunto Karolina del Norte .................................................52 Fotografa 4: Publicidad Conjunto Habitacional Dos Perlitas .....................................53 Fotografa 5: Publicidad Conjunto Kairs III ...............................................................54 Fotografa 6: Render La Finca III ................................................................................55 Fotografa 7: Publicidad Villa Almendro .....................................................................57 Fotografa 8: Publicidad Pumamaqui .........................................................................66 Fotografa 9: Calle Norte ............................................................................................77 Fotografa 10: Calle Vencedores ................................................................................77 Fotografa 11: Lnea de Transporte Intraparroquial Kinara Express ...........................79 Fotografa 12: Banner Publicitario en Obra - Pumamaqui ..........................................87 Fotografa 13: Vista desde la Interseccin de la Calle Norte y Vencedores hacia el terreno ........................................................................................................................88 Fotografa 14: Vista desde el interior del Proyecto Pumamaqui .................................88 Fotografa 15: Vista de otros conjuntos sobre la Calle Norte .....................................89 Fotografa 16: Construcciones Informales en el Sector ............................................111 Fotografa 17: Conjunto Mlaga ...............................................................................111 Fotografa 18: Conjuntos Habitacionales Los Capules ............................................112 Fotografa 19: Vista Planificada del Proyecto desde la interseccin de las Calles Norte y Vencedores ..................................................................................................112 Fotografa 20: Vista Planificada al Interior del Proyecto ...........................................113 Fotografa 21: Vista Planificada Interna 1 Vivienda Tipo B.......................................122 Fotografa 22: Vista Planificada Interna 2 Vivienda Tipo B.......................................123 Fotografa 23: Logotipo de la Empresa ....................................................................155 Fotografa 24: rbol Pumamaqui ..............................................................................156
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Fotografa 25: Logotipo del Proyecto .......................................................................156 Fotografa 26: Flechas de Direccin al Proyecto ......................................................158 Fotografa 27: Valla Publicitaria ................................................................................158 Fotografa 28: Stand en Feria...................................................................................159 Fotografa 29: Sala de Ventas en Obra ....................................................................160
NDICE DE MAPAS
Mapa 1: Divisin Parroquial del Distrito Metropolitano de Quito.................................72
NDICE DE PLANOS
Plano 1: Ubicacin de los Proyectos Competencia ....................................................49 Plano 2: Ubicacin Parada de Transporte Interparroquial ..........................................78 Plano 3: Equipamiento Urbano Prximo.....................................................................80 Plano 4: Terreno Proyecto Pumamaqui......................................................................84 Plano 5: Plano Topogrfico Proyecto Pumamaqui .....................................................86 Plano 6: Implantacin del Conjunto Habitacional Pumamaqui ...................................93 Plano 7: Planta Baja Vivienda Tipo A .......................................................................101 Plano 8: Planta Baja Vivienda Tipo B .......................................................................102 Plano 9: Planta Alta Vivienda Tipo B ........................................................................104 Plano 10: Segunda Planta Alta Vivienda Tipo C ......................................................106 Plano 11: Fachada Mdulo de Vivienda ...................................................................113
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NDICE DE ANEXOS
Anexo 1: La construccin y dems industrias ..........................................................219 Anexo 2: Tabla General de Competencia en el Sector ............................................221 Anexo 3: Ficha 001 Investigacin de Mercado Cd. MVII .....................................222 Anexo 4: Ficha 002 Investigacin de Mercado Cd. KN ......................................223 Anexo 5: Ficha 003 Investigacin de Mercado Cd. CH2P ..................................224 Anexo 6: Ficha 004 Investigacin de Mercado Cd. KIII ......................................225 Anexo 7: Ficha 005 Investigacin de Mercado Cd. LFIII ...................................226 Anexo 8: Ficha 006 Investigacin de Mercado Cd. VA ......................................227 Anexo 9: Ficha 007 Investigacin de Mercado Cd. PUMA ..................................228 Anexo 10: Costos de Urbanizacin ..........................................................................229 Anexo 11: Desarrollo de la Lista de Precios .............................................................230 Anexo 12: Financiamiento ........................................................................................231 Anexo 13: Factibilidad o Estado de Resultados del Proyecto ..................................232 Anexo 14: Flujo de Caja Proyecto Puro Anlisis de Sensibilidad a la disminucin de precios de venta .......................................................................................................235 Anexo 15: Flujo de Caja Proyecto con financiamiento Anlisis de Sensibilidad a la disminucin de precios de venta ..............................................................................236 Anexo 16: Flujo de Caja Proyecto Puro Anlisis de sensibilidad al aumento de costos .......................................................................................................................237 Anexo 17: Flujo de Caja Proyecto con financiamiento Anlisis de sensibilidad al aumento de costos ...................................................................................................238 Anexo 18: Flujo de Caja Proyecto Puro Variacin de velocidad de ventas: 6 meses .................................................................................................................................239 Anexo 19: Flujo de Caja Proyecto Puro Variacin de velocidad de ventas: 9 meses .................................................................................................................................240
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Anexo 20: Flujo de Caja Proyecto Puro Variacin de velocidad de ventas: 12 meses .................................................................................................................................241 Anexo 21: Flujo de Caja Proyecto Financiado Variacin de velocidad de ventas: 6 meses .......................................................................................................................242 Anexo 22: Flujo de Caja Proyecto Financiado Variacin de velocidad de ventas: 9 meses .......................................................................................................................243 Anexo 23: Flujo de Caja Proyecto Financiado Variacin de velocidad de ventas: 12 meses .......................................................................................................................244 Anexo 24: Propuesta Costos Indirectos ...................................................................245 Anexo 25: Flujo Proyecto puro con costos indirectos propuestos ............................247 Anexo 26: Flujo Proyecto con financiamiento con costos indirectos propuestos ......248
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1 CAPTULO 1: RESUMEN EJECUTIVO
El presente documento tiene por objetivo a travs de una investigacin del entorno macroeconmico y las condiciones del mercado inmobiliario sumada a un anlisis arquitectnico, tcnico y financiero, determinar la viabilidad del proyecto Conjunto Habitacional Pumamaqui promovido por la
Empresa Andino y Asociados Ca. Ltda., ubicado en la ciudad de Quito, capital del Ecuador.
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Vista Exterior del Proyecto
El entorno macroeconmico del Ecuador ha propiciado la generacin de proyectos inmobiliarios dirigidos a la clase media, que se ha convertido en el nuevo target de preferencia para la produccin de vivienda gracias a la facilidad de crdito al comprador, incentivada principalmente por el BIESS (Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social) y a consecuencia de ello, de la banca privada.
Igualmente, el Estado ha dispuesto polticas de incentivo para la adquisicin de viviendas, como por ejemplo el llamado Bono de la Vivienda y los crditos al promotor de proyectos canalizados a travs del Banco Ecuatoriano de Vivienda, que financia hasta el 80% de los costos a un inters del 9.25%.
La empresa Andino y Asociados Ca. Ltda., de acuerdo a esta tendencia, ha decidido promover, construir y comercializar el Conjunto Habitacional Pumamaqui, que integra las siguientes condiciones:
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1.1 Ubicacin
El Conjunto Habitacional Pumamaqui est planeado construirse en la Ciudad de Quito, Parroquia de Caldern, Barrio Collas Calle Norte y Vencedores.
Caldern es una parroquia en crecimiento que ha acogido mayormente proyectos dirigidos al nivel socioeconmico medio de la ciudad de Quito.
El terreno se encuentra en un lugar estratgico de Caldern, cerca del centro de la parroquia por lo que el conjunto est altamente dotado de servicios educativos, de salud, seguridad y equipamientos pblicos y recreativos, y a futuro segn la
planeacin del Municipio se convertir en una zona de centralidad distrital donde se implementarn servicios de mayor radio de influencia.
Fuente: Google Earth Elaborado por: Diana Herdoza S.
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1.2 Promotor
Alberto Andino y Asociados Ca. Ltda., empresa promotora y constructora del proyecto, se especializa en el diseo, construccin y promocin de renovadas propuestas habitacionales.
Trata de aprovechar la economa de escala para abaratar costos sin reducir la calidad. Todos sus proyectos proponen nuevos modos de vida donde lo fundamental es el habitante y su relacin armnica con el entorno. Su ventaja es su extensa experiencia en el rea inmobiliaria y el reconocimiento de la marca.
1.3 Perfil del Cliente
El nivel socioeconmico al cual est dirigido Pumamaqui es el catalogado como medio, bajo las siguientes consideraciones:
Perfil del Cliente

Ncleos familiares Precio por vivienda Ingresos familiares estimados Capacidad de pago mensual (30% de los ingresos familiares) Desde 3 miembros De $45.000 a $60.000 De $950 a $1.200 De $280 a $350
Elaborado por: Diana Herdoza S., MDI 2011
La direccin al segmento socio econmico planteado es la correcta de acuerdo al anlisis de variables de oferta y demanda para la zona de Caldern (Captulo 2) y en especfico para el sector donde se desarrolla el proyecto. MDI 2011 Diana Herdoza S.
1.4 Competencia directa
En el captulo 2 se detalla el estudio de competencia directa realizado en el sector por medio de una investigacin de campo. Pumamaqui tiene un buen
posicionamiento ante su competencia alcanzando 7.7 puntos sobre 10 de calificacin referente a la matriz de posicionamiento que se muestra a continuacin:
Se calificaron varios aspectos: promotor, ubicacin, producto, rea promedio, precio, relacin precio por metro cuadrado, servicios y nivel de ventas, de los cuales el proyecto debe mejorar y reforzar el precio por metro cuadrado ($639 vs. $521) o al menos realizar una fuerte campaa de promocin que justifique el precio planteado en base a las virtudes del conjunto.
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1.5 Arquitectura
Pumamaqui oferta un producto que se caracteriza por su posibilidad de ampliacin, que en su mximo desarrollo alcanza 116 m 2 aproximadamente, lo cual est acorde a la predisposicin del mercado y asegura pueda haber mayor facilidad en el momento de la comercializacin del producto.
Vista Interior del Proyecto Elaborado por: Departamento de Diseo Andino y Asociados
En total son 44 unidades y tres los tipos de vivienda planificados: Vivienda Tipo A: 1 piso, 42 m2 Vivienda Tipo B: 2 pisos, 64 m2 Vivienda Tipo C: 3 pisos, 88 m2
La ubicacin de las viviendas se basa principalmente en la consigna de optimizacin del suelo considerando brindar la mejor calidad espacial a los futuros propietarios del conjunto, para lo que se tom en cuenta la centralizacin de las reas comunales.
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Es por ello, que al interior del conjunto se ha dispuesto un slo eje de circulacin vehicular a cuyos lados se distribuyen 28 parqueaderos pertenecientes a las viviendas que no tienen parqueadero independiente ya que las casas proyectadas con acceso directo desde las calles Norte y Vencedores cuentan con un estacionamiento independiente en el retiro frontal respectivo. Dicho eje est proyectado perpendicularmente a la calle de acceso principal.
Implantacin del Proyecto Elaborado por: Departamento de Diseo Andino y Asociados
1.6 Costos
El costo total del proyecto es de 1,635,111 dlares aproximadamente, incluyendo los costos de:
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1 Terreno 2 Costo directo de construccin Edificacin Casa Tipo A $ 11,733 12 2.1 Casa Tipo B $ 16,215 26 Casa Tipo C $ 21,380 6 2.2 Infraestructura 2.3 Inflacin 2.4 Post Venta 2.5 Guardiana 3 Costos indirectos 3.1 Planificacin 3.2 Indirectos de construccin 3.3 Administracin del proyecto 3.4 Promocin y ventas Total
$ 282,729 $ 942,797 $ 690,662 $ 140,793 $ 421,587 $ 128,283 $ 186,859 $ 43,876 $ 4,400 $ 17,000 $ 409,586 $ 60,755 $ 190,728 $ 60,275 $ 97,829 $ 1,635,111
17% 58% 42% 9% 26% 8% 11% 3% 0% 1% 25% 4% 12% 4% 6% 100%
Manteniendo la siguiente relacin:
Composicin de Costos
17% 25%
58%
Terreno Costo directo de construccin Costos indirectos Elaborado por: Diana Herdoza S., MDI 2011
Se observa que los costos indirectos y la incidencia del terreno es demasiado alta considerando el target al cual se dirige el proyecto.
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1.7 Ingresos
La casa tipo A, de 42 m2 es la de mayor precio por metro cuadrado, a 715 dlares en comparacin con la vivienda tipo C, la de mayor rea de 88 m 2 a 610 dlares. Esta relacin es bastante comprensible si se toma en cuenta que a pesar de que el costo directo de construccin de las viviendas de menor rea es menor los costos indirectos que debe absorber encarecen su costo total y por tanto su precio de venta debe reflejar esa relacin.
Los ingresos totales previstos es de 1,809,150 dlares aproximadamente y la forma de financiamiento seleccionado es el esquema 20 80:
20% de entrada: 6% de reserva, 3.5% cuota extraordinaria y 10.5% a plazo 80% con crdito hipotecario
El periodo de ventas considerado es de 7 meses.
1.8 Utilidad
La utilidad del proyecto puro es de 174,039 dlares, frente a gastos que alcanzan 1,635,111 dlares y ventas de 1,809,150 aproximadamente.
La utilidad del proyecto con financiamiento es de apenas 118.539 dlares, frente a costos que suman 2,690,611 dlares incluyendo gastos financieros y devolucin del prstamo e ingresos que alcanzan los 2,809,150 dlares.
El margen de rentabilidad es del 10% para el proyecto puro y del 4% para el proyecto con apalancamiento, lo que confirma su alto grado de sensibilidad frente a variaciones de costos y precios.
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El rendimiento de la inversin que se necesita realizar durante 20 meses, para la ejecucin del proyecto puro frente a la utilidad, es del 11% y en el caso del proyecto con financiamiento es del 4%.
1.9 Recuperacin de la inversin
El proyecto es altamente sensible, siendo as que su margen de rentabilidad es de apenas del 10% en estado puro y del 4% con apalancamiento, por lo que a pesar de si existir utilidad se debe reconsiderar si resulta un beneficio para la empresa al considerar que la rentabilidad es mnima en un plazo de 20 meses, duracin del proyecto.
Se concluye que el mejor escenario diferentes sensibilidades es:
para el proyecto considerando las
En estado puro: VAN de 42,094 dlares con una velocidad de ventas de 6 meses. Con apalancamiento: VAN de 75,561 dlares con una velocidad de ventas de 6 meses
El escenario ms pesimista para el proyecto tomando en cuenta los anlisis de sensibilidad propuestos es:
En estado puro: VAN de -23,492 dlares con una velocidad de ventas de 12 meses. Con apalancamiento: VAN de 40,656 dlares, todava aceptable, con una velocidad de ventas de 12 meses.
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2 CAPTULO 2: Anlisis del Entorno Macroeconmico

Este captulo comprende el estudio del entorno macroeconmico a nivel general en el que se desarrolla el proyecto en estudio, con el objetivo de conocer qu factores externos pueden influir de forma positiva o negativa sobre el plan de negocios a proponerse.
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2.1
Antecedentes
Ecuador tiene una de las economas ms complicadas de Latinoamrica. Las diferencias de ingreso y distribucin de la riqueza en el pas son abismales. El 20% de la poblacin ms rica posee el 54.30% de la riqueza y el 91% de las tierras productivas, por otro lado el 20% ms pobre apenas tiene acceso al 4.20% de la riqueza y tiene en propiedad slo el 0.10% de la tierra.1
La economa del Ecuador se sustenta principalmente en la exportacin de petrleo a pesar de contar con otros recursos de gran potencial como la industria agrcola (por el clima mayormente constante favorable para el cultivo), y el turismo cuyo
aprovechamiento puede convertirse en algn momento en el sustento del pas.
2.2
Papel de la construccin en el desarrollo del Ecuador
Para el ao 2007, la construccin concebida como industria apenas constitua un 0.50% de la totalidad de industrias en el pas, siendo as que el verdadero fuerte del sector inmobiliario era el alquiler de vivienda que representaba la actividad de mayor consumo y demanda con el 38.80%.
Economa de Ecuador, http://es.wikipedia.org/wiki/Econom%C3%ADa_de_Ecuador
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Tabla 1: Ecuador: Construccin, Ventas a las Industrias al 2007

INDUSTRIAS Agricultura Acuacultura Minas y petrleo Alimentaria Otros bienes de consumo Metalmecnica Electricidad y agua Construccin Comercio al por mayor y menor Correos y telecomunicaciones Intermediacin financiera excepto seguros Alquiler de viviendas Administracin pblica y defensa Otros servicios Total ventas intermedias MILES $ DEL 2000 6,909 4,401 53,920 9,355 12,759 1,958 1,437 1,934 8,459 13,579 29,531 148,973 83,449 7,425 384,086 PORCENTAJES 1.80% 1.15% 14.04% 2.44% 3.32% 0.51% 0.37% 0.50% 2.20% 3.54% 7.69% 38.79% 21.73% 1.93% 100.00%
Fuente: Banco Central del Ecuador (BCE), Informe estadstico, varios nmeros
Esta evidente inequitativa relacin, provoc que el gobierno se enfoque, principalmente en el impulso del sector constructor, dirigido hacia la poblacin con menores recursos sobre todo por las caractersticas y ventajas nicas que brinda este planteamiento: provisin de vivienda al sector de mayor vulnerabilidad econmica, absorcin de la mano de obra no calificada con un salario estable (cerca del 8% de la poblacin ecuatoriana depende del sector), impulso de la inversin en el medio y la dctil relacin de la construccin con las dems actividades econmicas. (Anexo 1).
2.3 Consecuencias de la Crisis del Sector a Nivel Mundial sobre el Ecuador
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La caracterstica de versatilidad y adaptabilidad de la construccin refleja la situacin real de la economa de los pases. La economa del Ecuador es altamente dependiente del comercio internacional y del entorno mundial, especialmente de la economa de los Estados Unidos.2
Grfico 1: Explicacin de la Crisis Econmica Mundial
Fuente: El Comercio Per, 2009
La crisis econmica mundial que comenz en el 2008, tuvo consecuencias evidentes dentro del mbito inmobiliario constructor y para el Ecuador una de ellas fue que el gobierno tuvo que convertirse en el principal inversor de la industria constructora sobretodo con el fin de mantener las plazas de trabajo que proporciona, lo cual no es malo siempre y cuando esta poltica tenga una fecha lmite y sea impulsora de generar un camino de confianza que perdure a largo plazo y que permita que el sector sea retomado por la inversin privada y particular.
2
Evolucin de la Economa Ecuatoriana, Banco Central del Ecuador, Junio 2010,
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De igual manera, a raz de la inestabilidad y recesin por la crisis mundial, las remesas de los emigrantes provenientes principalmente de Estados Unidos y Europa, se han visto reducidas lo que afectara gravemente nuestro equilibrio econmico sino fuera por la poca de bonanza originada gracias al buen precio y oportunidades de comercializacin del petrleo (principal actor de las relaciones econmicas del Ecuador con el resto del mundo), que a su vez ha logrado mantener las polticas gubernamentales implementadas no slo en el campo de la construccin.
Grfico 2: Tendencia de las Remesas de los Emigrantes Recibidas
Gracias al petrleo, entre el 2000 y 2008, los trminos de intercambio con petrleo mejoraron en un 66.70% lo que sin petrleo hubiese alcanzado tan slo una mejora del 8.00%.
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Grfico 3: Evolucin del ndice de Trmino de Intercambio
Mientras el gobierno ecuatoriano persevere en su poltica social y se implementen e incrementen las operaciones hipotecarias del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, la demanda de vivienda de los estratos de ingresos medios e inferior se mantendr. Sin embargo cuando la mano del gobierno deje de controlar el sector, el riesgo de decada del mismo es inminente y con l, la cada de correlacionadas. las industrias
2.4
Demanda y Oferta del Sector en el Ecuador
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2.4.1 Visin General de la Demanda
En el pas, un cambio en curso relativamente reciente, es que tanto particulares como empresas han mostrado su inters por invertir en bienes races o bienes de consumo duraderos; por un lado, como una alternativa segura a posibles crisis financieras en el pas, y por otro, como medio de obtener una rentabilidad de doble rendimiento: renta mensual + plusvala. Este fenmeno se ha visto reforzado por los subsidios que otorga el gobierno, que como mecanismo a corto plazo para incentivar la adquisicin de vivienda est dando muy buenos resultados.
La tasa de crecimiento anual de la cartera de crdito en el pas est en aumento, sin embargo, a pesar de esto el mercado se ve fragmentado ya que aunque los requerimientos son similares la capacidad de pago es diferente. Si bien es cierto que de la mano de la estabilidad resultado de la dolarizacin lleg una mayor amplitud de acceso a crditos; el desempleo, subempleo y empleo informal que involucra gran porcentaje de la poblacin, evita que haya una capacidad de endeudamiento ms alta, siendo relevante que el segmento con mayor apertura para el crdito es la Microempresa.
Tabla 2: Ecuador: Crdito por segmentos - Tasa de Crecimiento Anual de la Cartera

SEGMENTOS Comercial Consumo Vivienda Microempresa 2003 12.7 2.3 16.6 128.8 2004 13.6 39.4 49.2 96.4 2005 17.3 30 28 100.5 2006 11.4 27.4 22.4 30.8 2007 7.2 14.8 20.3 26.5 2008 27 24.7 27.9 37.2
% a diciembre de cada ao
Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros, Reportes Financieros
Otro problema que causa entorpecimiento en la fluidez de las transacciones (compra venta) es la abundancia de trmites, controles y trabas administrativas que poco a poco deben y estn siendo transparentadas. Adems de esto los crditos para
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vivienda llegan principalmente por parte del Estado ya que la banca privada limita el acceso a los mismos. Los costos de las viviendas de inters social mayormente demandadas oscilan entre los 10.000 y 35.000 dlares.
2.4.2 Visin General de la Oferta
Existe un alto dficit de vivienda a nivel nacional, tanto en el rea urbana como rural. Siendo as que para el 2010, se considera una carencia de alrededor de 900.000 nuevas viviendas, especialmente para la clase media ya que hace dos aos la tendencia de la oferta era de casas y departamentos para la clase media alta y alta.
Tabla 3: Ecuador: Dficit Cuantitativo de Vivienda

ZONAS Urbana Rural Total * Miles a) Con base en la Encuesta de Condiciones de Vida 2006 b) Con base en el Censo de 2001 A 2007 574 57 631 A 2010 729 170 899
Fuente: Plan Nacional de Desarrollo (PND), Vivienda, pg. 7
Esta cifra se relaciona con las condiciones de pobreza del pas, y el bajo o escaso poder adquisitivo de la gente. Sin embargo, en lo que respecta a vivienda social el gobierno se ha encargado de impulsar el crecimiento vertiginoso del sector y la oferta de proyectos destinados a poblacin de todo nivel socioeconmico especialmente estratos medios y medios-bajos, ha respondido paralelamente.
Para las ciudades y las poblaciones rurales, este fenmeno ha impulsado la rpida generacin de planes urbansticos de conformacin y de provisin de los servicios bsicos, siendo as que incluso la contratacin para el sector pblico ha despegado.
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En Quito por ejemplo, la tendencia de oferta de vivienda se concentra en el sur y extremo norte de la ciudad a consecuencia de la disponibilidad y uso del suelo. El municipio ha tenido entonces, que ocuparse de proporcionar la infraestructura necesaria para equipamiento de los nuevos proyectos.
2.5 Influencia de los Componentes Macroeconmicos en la Construccin
En el pas, la construccin y el sector inmobiliario siguen un modelo econmico de oligopolio, es decir que es regido y soportado por pocos y las principales barreras de entrada son financieras y tecnolgicas.
Los procesos constructivos dependen directamente de la financiacin a mediano y largo plazo, que se basa entre muchos otros requerimientos, en el nivel de confianza empresarial lo que limita drsticamente el crecimiento de pequeas empresas y slo aquellas que cuentan con la capacidad o poder suficiente han podido acceder a crdito (financiamiento) y volcar su inversin hacia el auge de la vivienda popular.
2.5.1 Riesgo Pas
Para diciembre del 2010, el ndice de riesgo pas del Ecuador se ubic en 930 puntos aproximadamente y con tendencia a descender.
Grfico 4: Indicador de Riesgo Pas (EMBI)
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A pesar del comportamiento de los ndices de riesgo pas para el Ecuador que se evidencia van decreciendo existe un gran contraste en comparacin con el promedio de riesgo pas de Amrica Latina. Ecuador est por encima de la media de la regin con 580 puntos al mes de diciembre del 2010.
Tabla 4: Indicador de Riesgo Pas (EMBI)

Pas Argentina Brasil Chile Colombia Ecuador Mxico Per Venezuela Diferencia en puntos base hace... ltimo Dato 25-02-11 25-02-11 28-02-11 25-02-11 25-02-11 25-02-11 25-02-11 25-02-11 573 187 114 166 756 170 162 1147 3 meses 560 175 124 159 979 171 155 1162 1 ao 797 217 132 228 822 205 192 988
Fuente: http://www.cesla.com/
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Esta particularidad influye negativamente en la impulsin de la inversin extrajera en el pas.
2.5.2 Producto Interno Bruto en la Construccin
La industria de la construccin e inmobiliaria en el pas en los ltimos 9 aos ha crecido de manera constante y paulatina. Siendo as que el sector para el PIB total en 1999 represent apenas un 6% (952 millones de dlares de 15.499) y para el 2009 un 9% (2.238 millones de dlares de 24.119).
Grfico 5: Ecuador, PIB de la Construccin y de Actividades Inmobiliarias, Empresariales y de Alquiler
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Los factores determinantes de este fenmeno son variados, pero entre ellos podemos anotar:
Despus de la fuerte crisis de 1999, con la dolarizacin vino una cierta estabilidad en el mercado tras la regulacin de los precios e incluso sobre el gran aumento de los mismos, lo que ha mejorado las posibilidades de acceder a crditos.
Las remesas de los migrantes ecuatorianos han dinamizado la economa del pas, y han impulsado la inversin en el campo de la construccin sobretodo en la compra de viviendas y locales comerciales. El colectivo de los
emigrantes se ha convertido en una gran fuerza econmica para el pas. El gobierno de Rafael Correa, desde el ao 2006, ha intervenido positivamente con polticas y planes de impulsin al sector: bono de la vivienda (subsidios), proyectos de vivienda de inters social y proyectos de infraestructura.
2.5.3 Inflacin Segn el INEC, el valor de la canasta bsica familiar en el mes de diciembre del 2010 ascendi a USD 544,71 y la vital a USD 390,10; mientras que el ingreso mnimo de un hogar de cuatro miembros es de 1,6 perceptores que se sita en alrededor de USD 448; lo que da lugar a una brecha considerable entre el poder adquisitivo promedio de los hogares y el precio de los productos bsicos.3
Grfico 6: Inflacin Anual 2009 vs. 2010 en porcentaje
Corporacin Centro de Estudios y Anlisis, Sntesis Macroeconmica 2011
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Fuente: Banco Central del Ecuador (BCE), 2009 - 2010
Los ndices de inflacin durante el 2010 se mantuvieron en una tendencia al decrecimiento, siendo as que para enero era de 4.40% y para diciembre del mismo ao de 3.30%.
2.5.4 Crdito a mediano y largo plazo para vivienda
La industria no podra desarrollarse si a la par no existe una mayor apertura para el acceso a crdito por parte de la poblacin calificada para hacerlo. El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, hoy en da es la entidad de mayor apertura para las operaciones crediticias hipotecarias particulares, en contraste con la banca privada que ha restringido histricamente el acceso a crdito tanto para adquisicin como para construccin de viviendas.
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Grfico 7: Crditos para Vivienda
Fuente: Redaccin Negocios, Diario El Comercio, Ecuador, Enero 14 del 2011
Segn la Cmara de Construccin de Pichincha, la recuperacin se debe principalmente al financiamiento proveniente del BIESS que ha otorgado el 36% de los crditos del 2010, con cerca de 14.900 operaciones hipotecarias y un desembolso de 496.000.000 de dlares.
En total se han financiado a cerca de 85.000 personas que han logrado adquirir una casa propia en el 2010. El Estado y el BIESS representaron el 63% del total de crditos y el resto corresponde a las instituciones financieras privadas: bancos, cooperativas, y mutualistas.
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2.5.5 Tasas de Inters
La reduccin de las tasas de inters ha contribuido a contrarrestar la resistencia del consumidor por el endeudamiento. Anteriormente, el sistema financiero impona altas tasas que sumadas a la inestabilidad econmica del pas no permitan el crecimiento del sector.
Grfico 8: Tasas de Inters Activas Efectivas Referenciales para el Segmento de Vivienda
El Estado ha logrado establecer la tasa de inters, a marzo del 2011, en 10,55% (tasa activa efectiva referencial para el segmento) y con gran tendencia a la baja lo cual es un incentivo para la comercializacin de los productos inmobiliarios en general.
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2.5.6 Nivel de penetracin del Crdito
Actualmente el 70% de la oferta de vivienda, segn la Cmara de Construccin de Pichincha est destinada al sector popular. Las constructoras estn trabajando en la produccin de casas y departamentos cuyos precios oscilen entre 25.000 y 35.000 dlares. Montos que pueden ser, gracias a las nuevas tendencias crediticias, financiados por la clase media. Segn el BIESS el monto promedio para adquirir una vivienda en el 2010 fue de 40.000 dlares.
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2.6
Conclusiones
Proyeccin del Sector Inmobiliario y la Construccin
Tabla 5: Influencia de los Componentes Macroeconmicos en el campo de la Construccin en Ecuador

COMPONENTE
INFLUENCIA TENDENCIA ACTUAL
CONCLUSIN El sector de la construccin en el 2010 se consolid especialmente por la inversin del Estado. No obstante, los proyectos inmobiliarios son a largo plazo y requieren que el acceso a los prstamos para adquirir vivienda contine, al igual que los crditos para los constructores A pesar de que los ndices de Riesgo Pas tienen tendencia a la baja, an se mantienen en niveles muy altos respecto a los dems pases de Amrica Latina, lo que sigue limitando la inversin extranjera en el pas. El aporte al PIB de la construccin registra un gran dinamismo y tendencia a la alza como resultado del aumento en la obra publica y la impulsin de la construccin en proyectos de vivienda. Los ndices de confianza tienen una tendencia a la alza lo que justifica que los inversionistas estn interesados en generar nuevos negocios o aumentar los actuales. El poder adquisitivo de los hogares an no se equipara ni siquiera al costo de la canasta bsica, sin embargo la constancia de los precios y las nuevas polticas de crdito brindan seguridad al consumidor. La clase media se ha convertido en el nuevo target de preferencia para la produccin de vivienda gracias a la facilidad de crdito incentivada principalmente por el BIESS y la banca privada. La tendencia lineal negativa (decrecimiento) de las tasas de inters sustentan la apertura a crditos hipotecarios lo que da mayor seguridad a los consumidores.
Polticas de Apoyo Gubernamental
Riesgo Pas
PIB en la Construccin
Confianza Empresarial
Inflacin
Crdito a mediano y largo plazo para vivienda
Tasas de inters
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El mercado de la construccin de viviendas es un campo que est siendo explorado con gran intensidad gracias a las nuevas polticas en curso. Lo importante es tomar en cuenta un fenmeno que puede darse a consecuencia de este crecimiento: la migracin de la poblacin rural hacia las urbes. Los proyectos deben ser implementados a todo nivel del territorio ecuatoriano: mbito rural y urbano de lo contrario la falta de recursos suficientes llevara a incrementar de manera contraproducente la inflacin por conceptos de alquiler de vivienda.
A consecuencia de los proyectos de vivienda seguirn los de infraestructura, y as mismo el sector privado y empresarial se vera obligado a acelerar su ritmo de inversin y produccin para aprovechar el impulso del gobierno y la capacidad de adquisicin de la poblacin gracias a los prstamos del BIESS y los subsidios gubernamentales.
El CLUSTER de la construccin se desarrollara a la par y las plazas de empleo tanto para mano de obra no calificada como para la capacitada incrementaran, potenciando la industrializacin del Ecuador.
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3 CAPTULO 3: I n v e s ti g a c i n d e Mercado
Por medio del presente estudio de mercado realizado en base a los datos proporcionados por la empresa Gridcon Inteligencia Inmobiliaria y una investigacin de campo de la competencia directa en el sector, se determinar:
1. El perfil del cliente al que est dirigido el proyecto. 2. El universo de demanda de vivienda de la ciudad de Quito. 3. El comportamiento de oferta - demanda de la zona donde est implantado el proyecto. 4. Las ventajas y desventajas del proyecto ante sus competidores directos.
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3.1 Metodologa
3.1.1 Estudio Gridcon Inteligencia Inmobiliaria
Las caractersticas de la demanda inmobiliaria,
variables y magnitudes que se
presentan en el desarrollo de este plan de negocios son el resultado de una muestra de 380 encuestas realizadas por Gridcon, entre octubre y noviembre del 2007 con una proyeccin a diciembre del 2010, a hombres y mujeres de 25 a 55 aos con intencin de compra de vivienda en los prximos 3 aos en la ciudad de Quito de todos los niveles socioeconmicos. Dicho estudio tiene un rango de confiabilidad del 95.5%.
3.1.2 Investigacin de competencia directa
Para el anlisis comparativo entre la competencia y el objeto de estudio de este plan de negocios se realiz una investigacin de campo, con la que se identific seis proyectos comercializados cercanos a Pumamaqui en un radio de seis cuadras a la redonda. Se recopilaron para este examen datos relacionados con:
Marca Ubicacin y cercana a la va principal rea de construccin Composicin arquitectnica Condiciones comerciales: precio de venta y financiamiento
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3.2 Antecedentes
El Conjunto Habitacional Pumamaqui es un proyecto de solucin habitacional a desarrollarse en la Parroquia de Caldern, uno de los valles perifricos del Distrito Metropolitano de Quito. La condicin de parroquia suburbana de Caldern, ha
provocado que gracias al bajo costo por metro cuadrado de terreno se pueda direccionar la planificacin y construccin de productos inmobiliarios para un segmento econmico medio. Esta intencin, se ha visto reforzada gracias a las
polticas gubernamentales y condiciones macroeconmicas, expuestas en el captulo anterior, que soportan la capacidad de endeudamiento de los hogares con mayores facilidades de crdito.
Esquema 1: Quito y sus valles
Fuente: Gridcon Inteligencia Inmobiliaria
3.3 Caractersticas del segmento medio tpico en el Ecuador

En el Ecuador, el INEC ha determinado un esquema de estratificacin socioeconmica en base a los datos obtenidos en el Censo de Poblacin y Vivienda del ao 2001 y estudios referenciales realizados por Empresas Consultoras y sistemas de otros pases latinoamericanos.
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De acuerdo al INEC, el estrato A es el de mejor situacin socio econmica
al
contrario del estrato F que tiene el menor ingreso per cpita. El estrato B corresponde al segmento medio alto, mientras que el C al nivel socio econmico medio tpico.
Tabla 6: Estratos e Ingreso - Consumo per cpita

Nivel Alto Medio Alto Medio Tpico Medio Bajo Bajo Alto Bajo Estrato A B C D E F Ingreso per cpita $ 570.40 $ 245.80 $ 143.00 $ 101.40 $ 78.80 $ 59.70 Consumo per cpita $ 495.80 $ 232.10 $ 135.80 $ 98.90 $ 75.20 $ 52.80 Diferencia per cpita $ 74.60 $ 13.70 $ 7.20 $ 2.50 $ 3.60 $ 6.90 Cap. de Ahorro > > < < <
Fuente: Revista Ecuatoriana de Estadstica, INEC, 2008
Los estratos A, B y C son aquellos que de acuerdo a la diferencia entre el ingreso y consumo per cpita tienen la mayor capacidad de ahorro y/o endeudamiento.
El INEC, en la Revista Ecuatoriana de Estadstica publicada en el 2008, indica que a nivel regional, la Costa presenta el mayor porcentaje de hogares en el estrato B y C con 55.90%, seguido de la Sierra con un 55.70%.
A nivel nacional, alrededor de un 60% de los hogares en la zona urbana pertenecen al estrato B y C, a los cuales se dirige el proyecto.
Grfico 9: Estratificacin socio econmica por Zona
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En Quito especficamente los estratos B y C suman el 69.60% de los hogares y prcticamente segn los datos estadsticos del INEC no se encuentran familias en estratos inferiores.
Grfico 10: Estratificacin socio econmica en Quito
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En el artculo del diario Hoy, El nivel socioeconmico se diferencia en la actividad, publicado el 3 de noviembre del 2010 se indica que la empresa Consultor Apoyo, Inteligencia de Mercados, realiz en el 2010 un anlisis de las actividades diarias del ecuatoriano con el objetivo de definir el nivel socioeconmico de la gente, sus prioridades, y el comportamiento del mercado del pas. En dicho estudio identificaron a la clase media como ms restringida en su nivel de compra, con gastos promedio de $600 por mes, poniendo siempre relevancia a la educacin y alimentos. Las residencias pertenecientes a este segmento son casas o departamentos propios o rentados con algunas comodidades, su casa representa un smbolo de bienestar econmico.
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3.4 Composicin de los Hogares ecuatorianos: Tamao del Hogar
El INEC en su ltimo estudio de la composicin de los hogares ecuatorianos a travs de un anlisis comparativo de los censos poblacionales de 1990 y 2001, determina que el porcentaje ms alto de hogares se compone de 4 miembros, 20.40%.
Grfico 11: Tamao del Hogar a nivel nacional
Fuente: Composicin de los hogares ecuatorianos estudio comparativo Censos 1990 2001, www.inec.gov.ec
Le sigue la composicin de 3 miembros por hogar con el 18.10% y el de 5 miembros con el 16%.
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3.5 Composicin de la Demanda de vivienda en la ciudad de Quito
Segn el INEC, Quito actualmente tiene una poblacin de 1,399,378 habitantes. Si se considera que el tamao de hogar promedio en el Ecuador es de 4 miembros se puede determinar un total aproximado de 349,845 familias en el Distrito Metropolitano, lo que equivale al mercado potencial. El ltimo estudio de demanda de vivienda para Quito, realizado por Gridcon Inteligencia Inmobiliaria en el ao 2007, establece que las familias quiteas interesadas en adquirir vivienda hasta dentro de los prximos tres aos equivalen al 39.01%, es decir, a 136,474 hogares que constituyen la demanda potencial.
Tabla 7: Composicin de la Demanda por vivienda en la ciudad de Quito

Poblacin de Quito (2011) Nmero de miembros por hogar Mercado Potencial Inters de compra en los prox. 3 aos Demanda Potencial 1,399,378 4 349,845 39% 136,474
Fuente: Estudio de Demanda de Vivienda de la Ciudad de Quito, Gridcon Inteligencia Inmobiliaria, 2007
3.5.1 Demanda Potencial por Nivel Socioeconmico
Los hogares quiteos interesados en adquirir vivienda son 136,474 de los cuales el 32% (43,453) pertenecen al nivel socio econmico medio tpico. El 12% corresponde al segmento medio alto.
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Grfico 12: Demanda potencial por Nivel socio econmico
3.5.2 Precio mximo de la vivienda
La tendencia del precio de vivienda en todos los niveles socio econmicos es a la baja, esto se debe a la impulsin del gobierno por propiciar la oferta de vivienda cada vez ms econmica que se ajuste a los estratos de mayor demanda del mercado inmobiliario (niveles inferiores).
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En el estudio de Gridcon Inteligencia Inmobiliaria, realizado en el 2007 con proyeccin a diciembre del 2010, se describen los siguientes precios estimados segn nivel socio econmico; estos indican el promedio de los precios por unidad ofertados de acuerdo al segmento:
Grfico 13: Precio por vivienda 2007
El estrato C o medio tpico, opta de por un precio de vivienda mximo de 30,000 dlares, por otro lado el segmento B o medio alto alcanza un precio de 36,000.
El rango de precios con mayor preferencia, sin importar el estrato socio econmico, oscila entre los 17,501 y 35,500 dlares.
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Grfico 14: Preferencia de precios por vivienda en Quito
3.5.3 Demanda Potencial para pago al contado
Segn Gridcon Inteligencia Inmobiliaria alrededor del 16% de la demanda potencial de vivienda en Quito tienen mayor inters de adquirir una vivienda de contado.
Debe as entenderse que sobre todo para los segmentos medio, medio bajo y bajo, dicho inters constituye una aspiracin y no una posibilidad real de adquisicin.
3.5.4 Demanda Potencial para pago a crdito
Segn Gridcon Inteligencia Inmobiliaria alrededor del 84% de la demanda potencial de vivienda en Quito tiene inters de adquirir una vivienda a crdito. MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Grfico 15: Demanda Potencial para pago a crdito
El 33% (37,351 hogares) de la demanda potencial de vivienda con inters de pago a crdito corresponde al segmento socio econmico C o medio tpico.
3.5.4.1Plazos para pago de crdito

De acuerdo con Gridcon Inteligencia Inmobiliaria en su estudio de demanda del 2007, el plazo de mayor acogida para cancelar crditos hipotecarios es de 10 aos, con el 37.2% de las preferencias, seguido de los 15 aos, con el 14.4%.
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Grfico 16: Preferencias de Plazo para pagar el crdito
Fuente: Gridcon Inteligencia Inmobiliaria
3.5.4.2Disposicin para el pago de la cuota mensual

En consecuencia con lo descrito anteriormente, segn el estrato socio econmico se presenta la siguiente disposicin para el pago de la cuota mensual:
Grfico 17: Disposicin para el pago de la cuota mensual
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El segmento medio tpico est en disposicin de cancelar mensualmente 271 dlares lo que indica que los ingresos familiares estimados para este estrato es de aproximadamente 950 dlares mensuales.
3.5.5 Demanda Potencial Calificada Total
La Demanda Potencial Calificada Total est conformada por los hogares que, a ms de mostrar inters en adquirir vivienda, tienen la capacidad legal y econmica para hacerlo, bien sea al contado o a crdito; as, en Quito existen 28,667 hogares que cumplen con estos requisitos.
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Grfico 18: Demanda Potencial Calificada Total
3.5.6 Principales caractersticas de la demanda por vivienda en
Quito
A continuacin se expondrn algunas variables y caractersticas de la demanda por vivienda en la ciudad de Quito.
3.5.6.1Intencin de compra
El inters de los hogares quiteos por adquirir una vivienda en los prximos 3 aos est en alrededor del 40%.
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3.5.6.2Tipo de vivienda preferido

El 87% de los hogares quiteos tienen preferencia por adquirir una vivienda tipo casa, esto a pesar de que se ha incrementado la oferta de departamentos en la ciudad. Grfico 19: Preferencia por tipo de vivienda
Sin embargo del factor seguridad el 73% de los hogares que prefieren casa les gustara que esta fuera totalmente independiente.
3.5.6.3Preferencia del Sector

El Norte de Quito sigue siendo el sector de mayor acogida entre los niveles socio econmicos medios con un 49.90% MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Tabla 8: Preferencias del Sector

Sectores Norte Sur Centro Valles Total 45.90 33.90 3.90 16.30 Niveles Socio Econmicos Medio Medio Medio Alto Bajo 70.80 49.90 18.90 0.00 33.90 64.20 3.50 2.20 7.40 25.70 14.00 9.50
Alto 73.20 0.00 0.00 26.80
Bajo 16.90 71.40 6.50 5.20
La tendencia del estrato alto es ubicarse al norte y los valles (Cumbay, Tumbaco), mientras que para el bajo la preferencia es el sur de la ciudad.
3.6 Composicin de la oferta de vivienda en la ciudad de Quito
Segn Gridcon Inteligencia Inmobiliaria, la oferta de vivienda en Quito entre el 2005 y 2010 ha sido bastante considerable incluyendo edificios y conjuntos multifamiliares. As indica que en Quito y sus valles se han ofertado un total de 3.991 proyectos durante el periodo mencionado.
Grfico 20: Nmero de proyectos ofertados por ao
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Fuente: Gridcon Inteligencia Inmobiliaria, 2010
La cspide se registra en el 2007, y la tendencia es a la baja en respuesta a la salida del inventario a esa fecha.
3.6.1 Oferta de proyectos en el sector
Como ya se mencion anteriormente Caldern es una zona en crecimiento con una buena proyeccin para la comercializacin de productos inmobiliarios sobretodo en la rama de vivienda.
Es por ello que actualmente el Valle de Caldern est entre los primeros sectores de preferencia por los constructores para el desarrollo de proyectos de vivienda.
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Grfico 21: Nmero de proyectos ofertados por zona
De los 305 proyectos contabilizados, 95 se ubican en el Valle de los Chillos, 59 en Cumbay y Tumbaco (nivel socio econmico alto) y 55 en Caldern.
En el anexo 2 se presenta una lista de algunos proyectos en desarrollo en el sector, y a continuacin algunas de las caractersticas del producto en oferta en el Valle de Caldern:
Tabla 9: Producto inmobiliario ofertado en Caldern
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Zona
Unidades Proyectos 55 Total 2,240 Disponib. 918
CASAS Superficie (m) Total

211,038
rea Disponib. Promedio 98
Precio Promedio 49,496 Precio Promedio 47,774
Precio m Promedio 505 Precio m Promedio 582
Valle de Caldern
Unidades Proyectos 9 Total 378 Disponib. 268
86,638 DEPARTAMENTOS Superficie (m) Total
rea Disponib. Promedio 21,873 82
30,849
La gran mayora de proyectos desarrollados son casas con un precio promedio de 49,496 dlares, resultando un precio promedio por metro cuadrado de 505 dlares. A penas estn en desarrollo 9 proyectos de departamentos.
3.6.2 Competencia Directa
Para establecer los proyectos de competencia directa del Conjunto Habitacional Pumamaqui se realiz un recorrido por el rea, considerando un radio de influencia de seis cuadras a la redonda. Para el anlisis los referentes son:
1. Mirador del Valle II (Cd. MVII) Referencia: Anexo 3 2. Karolina del Norte (Cd. KN) Referencia: Anexo 4 3. Conjunto Habitacional Dos Perlitas (Cd. CH2P) Referencia: Anexo 5 4. Conjunto Kairs III (Cd. KIII) Referencia: Anexo 6 5. La Finca III (Cd. LFIII) Referencia: Anexo 7 6. Villa Almendro (Cd. VA) Referencia: Anexo 8
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Plano 1: Ubicacin de los Proyectos Competencia
Elaborado por: Diana Herdoza S.
3.6.2.1Mirador del Valle II (Cd. MVII)

El conjunto Mirador del Valle II es un proyecto de 32 casas de RCV Constructora Inmobiliaria ubicado en la Calle Carn y Pasaje C.
Esquema 2: Implantacin Mirador del Valle II
Fuente: RCV Constructora Inmobiliaria, http://rcv.com.ec/index.php?option=com_hotproperty&task=view&id=19&Itemid=2
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Promotor Producto 2 rea (m )
RCV Constructora Inmobiliaria Casas No. unidades 32 Precio de Venta 96 $ 55,234
Ofrecen casas de tres pisos con un rea de 96 m 2 a un precio aproximado de $575 por metro cuadrado, incluyendo acabados y un parqueadero en playa de estacionamiento. Su programa arquitectnico se compone de: 3 dormitorios, dos baos y medio, sala, comedor, cocina, patio de servicio y terraza accesible.
Dentro de los servicios que brindan sus reas comunales estn: guardiana, sala comunal y reas verdes.
Ofrecen dos posibilidades de financiamiento, en ambas disponen de la posibilidad de acceder al Bono de Vivienda del MIDUVI:
Con banco privado: Reserva 5%, Entrada 25% a 12 cuotas y Crdito del 70% Con el BIESS: Entrada 20% y Crdito 80%
Fotografa 1: Publicidad Conjunto Mirador del Valle II
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3.6.2.2Karolina del Norte (Cd. KN)

El Conjunto Karolina del Norte es un proyecto de Macsa Monge Asociados ubicado en la Av. 9 de Agosto y Cacha, compuesto de 12 casas, 2 oficinas, 2 suites y 5 locales comerciales.
Fotografa 2: Fachada Vivienda Karolina del Norte
Fuente: http://casaenecuador.ec/karolina-del-norte.html Promotor Producto 2 rea (m ) Macsa Monge Asociados Casas No. unidades Precio de Venta 120 12 $ 67,990
Ofrecen casas de dos pisos con un rea de 120 m2 a un precio aproximado de $567 por metro cuadrado, incluyendo acabados y un parqueadero en playa de estacionamiento. Su programa arquitectnico se compone de: 3 dormitorios, 2 baos y medio, sala, comedor, cocina, patio de servicio y terraza accesible.
Dentro de los servicios que brindan sus reas comunales estn: guardiana, sala comunal y reas verdes.
Ofrecen dos posibilidades de financiamiento, en ambas no disponen de la posibilidad de acceder al Bono de Vivienda del MIDUVI:
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Crdito directo: Entrada del 30% (por ser ltimas casas de contado) y 70% a la entrega BIESS: 100% de financiacin
Fotografa 3: Publicidad Conjunto Karolina del Norte
3.6.2.3Conjunto Habitacional Dos Perlitas (Cd. CH2P)

El Conjunto Habitacional Dos Perlitas es un proyecto de Asecom ubicado en la Av. Atahualpa y Cacha, compuesto de 44 casas.
Esquema 3: Fachada, ubicacin, plantas tipo e implantacin Conjunto Dos Perlitas
Fuente: http://quito.olx.com.ec/conjunto-residencial-dos-perlitas-iid-1200694
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Promotor Producto rea (m2)
Asecom Casas 88
No. unidades Precio de Venta
44 $ 43,000
Ofrecen casas de dos pisos con un rea de 88 m 2 a un precio aproximado de $490 por metro cuadrado, incluyendo acabados y un parqueadero independiente. Su programa arquitectnico se compone de: 3 dormitorios, 2 baos y medio, sala, comedor, cocina y patio de servicio.
Dentro de los servicios que brindan sus reas comunales estn: guardiana, sala comunal, reas verdes y jardines.
Ofrecen una posibilidad de financiamiento y la posibilidad de acceder al Bono de Vivienda del MIDUVI:
Reserva: 5%, Entrada: 25% a 12 cuotas y 70% con crdito bancario
Fotografa 4: Publicidad Conjunto Habitacional Dos Perlitas
3.6.2.4Conjunto Kairs III (Cd. KIII)

El Conjunto Kairs III es un proyecto de JS Arquitectos ubicado en la Calle Norte y Vencedores, compuesto de 64 casa MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Fotografa 5: Publicidad Conjunto Kairs III
Ofrecen casas de uno y dos pisos con un rea de 39 y 56 m2 a un precio aproximado de $430 por metro cuadrado, sin acabados y un parqueadero en playa de estacionamiento. El programa arquitectnico para la vivienda de 56 m2 se compone de: 2 dormitorios, 1 bao y medio, sala, comedor, cocina y patio de servicio.
Dentro de los servicios que brindan sus reas comunales estn: guardiana, sala comunal, reas verdes, cisterna y jardines.
Ofrecen la siguiente posibilidad de financiamiento y la posibilidad de acceder al bono de vivienda del MIDUVI:
Entrada: 10% a 4 cuotas y 90% con crdito bancario
3.6.2.5La Finca III (Cd. LFIII)

El conjunto La Finca III es un proyecto de Constarq S.A. ubicado en la Calle Progreso y Vencedores compuesto de 24 casas.
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Fotografa 6: Render La Finca III
Constarq S.A. Casas No. unidades Precio de Venta 91
24 $ 55,000
Ofrecen casas de dos pisos con un rea de 91 m 2 a un precio aproximado de $604 por metro cuadrado, incluyendo acabados y un parqueadero en playa de estacionamiento. Su programa arquitectnico se compone de: 3 dormitorios, 2 baos y medio, sala, comedor, cocina y patio de servicio.
Dentro de los servicios que brindan sus reas comunales estn: guardiana, sala comunal, reas verdes y jardines.
Ofrecen una posibilidad de financiamiento:
Reserva: 5%, Entrada: 25% a 18 cuotas y 70% con crdito bancario
3.6.2.6Villa Almendro (Cd. VA)

Villa Almendro es un conjunto de 178 casas promovido y construido por Hbitat Ecuador, ubicado en la Calle Vencedores y Progreso.
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Esquema 4: Implantacin Villa Almendro
Fuente: http://www.habitatecuador.com/site/viewProject.jsp
Hbitat Ecuador Casas No. unidades Precio de Venta 84
178 $ 38,900
Ofrecen casas de dos y tres pisos con un rea de 54 y 84 m2 cada una a un precio promedio aproximado de $470 por metro cuadrado, incluyendo un parqueadero en playa de estacionamiento y sin acabados. Entregan en obra gris. Su programa arquitectnico se compone de: 3 dormitorios, 2 baos y medio, sala, comedor, cocina y patio de servicio.
Dentro de los servicios que brindan sus reas comunales estn: guardiana, sala comunal, reas verdes, jardines, juegos infantiles y cancha deportiva.
Ofrecen la siguiente posibilidad de financiamiento:
Entrada del 30% y 70% con crdito bancar Diana Herdoza S.
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Fotografa 7: Publicidad Villa Almendro
Observacin: El nombre del proyecto en la Publicidad es incorrecto
3.6.3 Anlisis comparativo de la competencia directa
Para determinar el nivel de posicionamiento y relacin de Pumamaqui (Investigacin de mercado ficha 007 anexo 9) con los proyectos cercanos, se presenta el siguiente anlisis comparativo:
3.6.3.1Caractersticas del producto

En la siguiente tabla se expone las caractersticas espaciales de los proyectos y producto:
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Tabla 10: Anlisis Comparativo - Producto

PROYECTOS Promotor Top of Mind Producto No. de unidades rea (m2) No. de pisos No. de dormitorios No. de baos Parqueadero Ampliable MVII KN CH2P KIII LFIII VA PUMA
RCV Macsa JS Constarq Hbitat Andino & Asecom Constructo Monge Arquitecto S.A. Ecuador Asociados ra si Asociados s no no no no si si
casas 32 96 3 3 2.5 1 no
casas 12 120 2 3 2.5 1 no
casas 44 88 2 3 2.5 1 si
casas 64 56 2 2 1.5 1 si
casas 24 91 2 3 2.5 1 si
casas 178 84 3 3 2.5 1 si
casas 44 64 2 2 1.5 1 si
De lo que podemos observar:
Tabla 11: Desglose Caractersticas del Producto

Caractersticas del Producto Producto No. de unidades rea (m2) No. de pisos No. de dormitorios No. de baos Parqueadero Ampliable 100% oferta de casas 59 promedio 89 promedio 2 promedio 3 promedio 2 promedio 1 promedio 71% oferta de ampliacin PUMA
+
44 64 2 2
Casas Bajo el promedio Ref. de 88 3 3
1.5 2.5 1 1 Hasta 116 m2
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El 100% de los proyectos oferta casas y descarta otra tipologa de vivienda. Pumamaqui est acorde a ello. El nmero promedio de viviendas por proyecto es de 59 unidades, por lo que se podra deducir que la implantacin comn de los conjuntos se resuelve con casas adosadas, para mayor optimizacin del suelo. Pumamaqui oferta 44 unidades, es decir bajo la media.
Grfico 22: Nmero de Viviendas por Proyecto
El rea promedio por casa de la competencia es de 89 m 2 desarrollados en dos pisos (promedio). Pumamaqui presenta casas de 43 m2 en un piso, 64 m2 en dos pisos y de 88 m2 en tres plantas, sin embargo en todos los casos ofrece la posibilidad de ampliacin en concordancia con el 71% de proyectos que maneja el concepto de vivienda ampliable.
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El promedio en el mercado en cuanto a la composicin espacial por casa es de: tres dormitorios, dos baos, y un parqueadero. Pumamaqui en su modelo de 88 m2 ofrece tres dormitorios, dos baos y medio, y un parqueadero.
3.6.3.2Condiciones de entrega
En la siguiente tabla se podr apreciar las condiciones de entrega y materialidad de los proyectos competencia en comparacin con Pumamaqui.
Tabla 12: Anlisis Comparativo - Condiciones de entrega

PROYECTOS Cond. de entrega Estructura Mampostera Piso en cocina Piso en baos Piso dormitorios Piso rea social Paredes Muebles cocina Mesones Puerta principal Puertas interiores Ventaneria Grifera Sanitarios MVII terminada hormign bloque cermica cermica alfombra cermica pintura frmica frmica metlica mdf al. y vidrio edesa edesa KN terminada hormign bloque cermica cermica alfombra cermica pintura frmica marmetn metlica mdf al. y vidrio edesa edesa CH2P KIII LFIII VA terminada habitable terminada obra gris hormign hormign hormign hormign bloque bloque bloque bloque cermica - cermica cermica - cermica alfombra - alfombra cermica - cermica pintura pintura frmica - duraplac frmica - postform mdf mdf duraplac mdf mdf - duraplac al. y vidrio al. y vidrio al. y vidrio al. y vidrio edesa FV edesa FV PUMA terminada hormign bloque cermica cermica piso flot piso flot pintura frmica frmica seike mdf al. y vidrio FV edesa
Se observa:
Tabla 13: Desglose Condiciones de entrega y materialidad
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Condiciones de Entrega Cond. de entrega Estructura Mampostera Piso en cocina Piso en baos Piso dormitorios Piso rea social Paredes Muebles cocina Mesones Puerta principal Puertas interiores Ventaneria Grifera Sanitarios 83% Terminada 100% Hormign 100% Bloque 100% Cermica 100% Cermica 100% Alfombra 100% Cermica 100% Pintura 75% Frmica 50% Frmica 50% Metlica 75% MDF Tamborada 100% Aluminio y vidrio 75% Edesa 75% Edesa
PUMA
+ + + + + + + + + + +
Habitable o Terminada Hormign Bloque Cermica Cermica Piso flotante Piso flotante Pintura Frmica Frmica Seike MDF Tamborada Alum. y vidrio FV Edesa
*En el clculo de porcentajes solo se consideran los proyectos que entregan con acabados Elaborado por: Diana Herdoza S.
El 83% de los proyectos ofrecen sus productos con acabados. Pumamaqui se adapta a esta condicin de entrega ofertando la posibilidad de adquirir la vivienda en estado habitable (sin acabados) y con terminados. La materialidad concebida para ello est acorde al mercado, siendo as que se confirma la especificacin en estructura, mampostera y acabados del proyecto seleccin realizada en base al segmento al cual se dirigen el 100% de los conjuntos en estudio: nivel socioeconmico medio tpico.
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3.6.3.3reas comunales ofrecidas

A continuacin se detalla la comparacin de reas comunales ofertadas entre los proyectos competencia y Pumamaqui:
Tabla 14: Anlisis Comparativo - reas comunales

PROYECTOS Cerramiento Sala Comunal Guardiana Cisterna reas verdes Jardines Canchas Juegos infantiles MVII si si si no si no no no KN si si si no si no no no CH2P si si si no si si no si KIII si si si si si si no no LFIII si si si no si no no no VA si si si no si no si si PUMA si si si si si si no no
De lo que observamos:
Tabla 15: Desglose reas Comunales

Areas Comunales Cerramiento Sala Comunal Guardiana Cisterna reas verdes Jardines Canchas Juegos infantiles 100% 100% 100% 17% Kairs III 100% 33% 17% Villa Almendro 33% PUMA
+ + + + + +
si si si si si si no no
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El 100% de los proyectos incluyendo a Pumamaqui ofertan dentro de sus reas comunales:
1. Cerramiento perimetral y guardiana haciendo alusin al concepto de privacidad y seguridad de los conjuntos. 2. Sala comunal y reas verdes por consideraciones de convivencia y recreacin.
Tan solo el 17% de los proyectos en estudio promocionan una cisterna comunal, lo que puede significar una ventaja para Pumamaqui que si incluye como parte de su estrategia publicitaria la promocin de los sistemas y redes del conjunto.
Parte del plus que Pumamaqui ofrece, son los jardines tanto privados como comunales, sin embargo un factor negativo para la preferencia del proyecto es la ausencia de zonas recreativas como canchas y juegos infantiles ofertados en otros proyectos.
3.6.3.4Caractersticas de precios y financiamiento

A continuacin se expone una tabla comparativa de precios y facilidades de financiamiento:
Tabla 16: Anlisis Comparativo - Caractersticas de precios y financiamiento

PROYECTOS Precio de venta Precio por m2 Reserva Entrada No. de cuotas Bono de Vivienda Crdito MVII KN CH2P KIII LFIII VA PUMA $ 55,234 $ 67,990 $ 43,000 $ 24,000 $ 55,000 $ 38,900 $ 40,900 $ 575 $ 567 $ 489 $ 429 $ 604 $ 463 $ 639 5% 0% 5% 0% 10% 6% 25% 0% 25% 10% 20% 30% 14% 12 0 12 4 18 10 si no si si no no no 70% 100% 70% 90% 70% 70% 80%
Se observa: MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Tabla 17: Desglose de Precios y Financiamiento

Ventas Precio de venta Precio por m2 Reserva Entrada No. de cuotas Bono de Vivienda Crdito Prom. $ Prom. $ 4% 47,354 521 PUMA
+ + + + +
$ $ 6% 14% 10 no 80%
40,900 639
Reserva+Entrada
18% cerca del 20% 9 promedio 50% si 78% Cerca del 80%
El precio promedio referencial de casa terminada en la zona es de $47.354 lo que significa una gran ventaja para Pumamaqui considerando que su precio ofertado es de $40.900 por vivienda.
Grfico 23: Precios de Venta
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Sin embargo al considerar el precio por metro cuadrado ofertado por Pumamaqui ($639) es ms alto al del precio promedio de los proyectos en estudio ($521).
La forma de financiamiento promedio tiende al siguiente esquema:
Reserva + Entrada: 20% diferido a 10 cuotas Crdito bancario: 80%
Dicho esquema es el adoptado por la empresa como opcin de financiamiento al cliente. Una desventaja, es que el proyecto no est calificado para recibir el bono de vivienda del MIDUVI lo que podra influir si se toma en cuenta que el 50% de los proyecto es estudio si brindan la posibilidad de acceder a este subsidio del estado.
3.6.3.5Medios de comunicacin y atencin al cliente
Con el propsito de identificar los medios publicitarios ms utilizados y aquellos que se debe considerar para mejorar la promocin del proyecto se presenta la siguiente tabla:
Tabla 18: Anlisis Comparativo - Medios de comunicacin

PROYECTOS Vallas Revistas Ferias Flyers TV / Radio Pgina Web Oficina de ventas MVII si si no si no si si KN si no no no no si si CH2P si no no no no no no KIII si no no no no no si LFIII si si si si no si no VA si si no si no si si PUMA si si si si no si si
Elaborado por: Diana Herdoza S
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Se observa:
Tabla 19: Desglose Medios Publicitarios

Medios de Comunicacion Vallas Revistas Ferias Flyers TV / Radio Pgina Web Oficina de ventas 100% En el proyecto 50% 17% 50% 0% Medio no comun 67% La mayoria buenas 67% PUMA
+ + + + + +
si si si si no si si
El 100% de los proyectos han optado por colocar una valla publicitaria en el terreno lo que facilita el reconocimiento de la imagen tanto del proyecto como del promotor o constructor, en la zona. Algo importante que recalcar es que el nico proyecto que invita a la gente a visitar la obra es Pumamaqui, y lo hace por medio de letreros y vallas colocados a lo largo de la va principal (Av. Atahualpa) donde se visualiza claramente el logotipo oficial de Pumamaqui y de Andino& Asociados.
Fotografa 8: Publicidad Pumamaqui
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El 67% de los promotores utiliza medios electrnicos para ofertar sus productos. Andino&Asociados tiene su propia pgina electrnica
(www.mifuturacasa.com), sin embargo no es tan amigable o informativa como la que manejan otras empresas.
3.7 Conclusiones estudio de oferta directa
El Conjunto Habitacional Pumamaqui presenta las siguientes caractersticas sobre su oferta:
3.7.1 Ventajas
La tipologa de vivienda (casas) planificada est acorde al producto de absorcin de la Parroquia de Caldern. Pumamaqui oferta un precio acorde al de los dems proyectos en la zona. El valor adicional del proyecto se refleja en su diseo de viviendas ampliables y jardines privados.
En cuanto a publicidad, Andino&Asociados tiene una fuerte llegada a la gente por casi todos los medios de comunicacin en prctica a excepcin de la radio y televisin. Lo favorable es que el logotipo de la empresa es fcilmente reconocido.
3.7.2 Desventajas
Pumamaqui tan solo oferta 44 unidades y siendo que el promedio de casas planificadas en los proyectos estudiados es de 59, se podra entender que por
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ofrecer jardines privados se ha sacrificado la optimizacin del uso de suelo diseando un emplazamiento con mayor cantidad de unidades. El 50% de los proyectos estudiados brindan la posibilidad al cliente de acceder al bono de vivienda del MIDUVI, lo que Pumamaqui no puede ofrecer dentro de su esquema de financiamiento por no ajustarse a las polticas del gobierno. Los avances tecnolgicos deben ser utilizados en beneficio de la comunicacin, una falla de la constructora, que es necesario mejorar es la apertura de informacin por medio de la web, esquematizando una pgina amigable con informacin clara y detallada.
3.7.3 Matriz evaluativa de posicionamiento
Para medir el posicionamiento del proyecto ante la competencia, se plantea la siguiente matriz evaluativa:
Tabla 20: Matriz de posicionamiento

Ponderacin Proyecto 1 2 3 4 5 6 7 MVII KN CH2P KIII LFIII VA PUMA 5% 5% 20% 5% 10% rea Promotor Ubicacin Producto Precio Precio/m2 Servicios Ventas Prom 10 6 6 8 8 10 10 4 10 10 8 7 4 7 6 6 6 6 6 6 8 8 8 8 6 8 8 8 6 6 6 8 8 8 8 6 6 6 8 6 8 6 8 8 8 8 8 10 8 6 6 6 8 6 8 8 15% 20% 20%
Proyecto 1 2 3 4 5 6 7 MVII KN CH2P KIII LFIII VA PUMA
Promotor Ubicacin Producto 1.5 0.9 0.9 1.2 1.2 1.5 1.5 0.8 2 2 1.6 1.4 0.8 1.4 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.6
rea Precio Precio/m2 Servicios Ventas Valor Prom 0.4 0.4 0.4 0.3 0.4 0.4 0.4 0.3 0.3 0.3 0.4 0.4 0.4 0.4 1.2 1.2 1.2 1.6 1.2 1.6 1.2 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.5 0.4 0.6 0.6 0.6 0.8 0.6 0.8 0.8 6.4 7.0 7.0 7.5 6.8 7.2 7.7
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Grfico 24: Evaluacin de posicionamiento
Pumamaqui tiene un buen posicionamiento ante su competencia directa alcanzando 7.7 puntos sobre 10 de calificacin, el aspecto que debe mejorar y reforzar es el precio por metro cuadrado o al menos realizar una fuerte campaa de promocin que justifique el precio planteado en base a las virtudes del conjunto.
3.7.4 Perfil general del cliente
El nivel socioeconmico al cual est dirigido Pumamaqui es el medio alto y medio tpico, bajo las siguientes consideraciones preliminares:
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Tabla 21: Perfil del Cliente

Ncleos familiares Precio por vivienda Ingresos familiares estimados Capacidad de pago mensual (30% de los ingresos familiares) Desde 3 miembros De $45.000 a $60.000 De $950 a $1.200 De $280 a $350
Fuente: Conclusin estudios descriptivos antes mencionados Elaborado por: Diana Herdoza S., MDI 2011
La direccin al segmento socio econmico planteado es la correcta de acuerdo al anlisis de variables de oferta y demanda para la zona de Caldern y en especifico para el sector donde se desarrolla el proyecto.
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4 CAPTULO 4: Anlisis Arquitectnico del Proyecto

En este captulo se expondr la composicin arquitectnica del proyecto y la viabilidad del mismo desde el punto de vista de su localizacin, diseo y correspondencia con la normativa vigente para el Distrito Metropolitano de Quito.
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4.1 Antecedentes
El Distrito Metropolitano de Quito en los ltimos aos ha sufrido un proceso de expansin por el que algunas parroquias suburbanas se han integrado a la mancha urbana de la ciudad capital. Los sitios de mayor crecimiento son: el Valle de los Chillos, Tumbaco Cumbay, Pomasqui y Caldern.
Mapa 1: Divisin Parroquial del Distrito Metropolitano de Quito
Fuente: http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Mapa_Parroquia_Calder%C3%B3n_%28Quito%29.svg
Dicho fenmeno es el resultado de un asentamiento desordenado en la zona urbana de Quito que a pesar de su potencial se mantiene como una ciudad de baja densidad incluso con sectores an sin consolidar; se suma a esto el alto costo por metro cuadrado de suelo comparado con el de la periferia y los valles lo que ha impulsado al desarrollo inmobiliario de esas reas y ha obligado a que la administracin municipal se ocupe en brindar infraestructura, servicios pblicos y equipamientos.
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Esquema 5: El crculo vicioso de una ciudad dispersiva
Fuente: http://www.vitruvius.es/revistas/read/arquitextos/11.126/3650
4.2 Parroquia de Caldern
La parroquia de Caldern se encuentra ubicada al Noreste del Distrito Metropolitano de Quito. Tiene una gran densidad poblacional, ya que es uno de los valles hacia donde la ciudad capital se ha expandido.
Esquema 6: Parroquia de Caldern
Fuente: Caracterizacin Municipal y Parroquial, DMQ
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Tabla 22: Efectivos de poblacin en 2001 de las parroquias del Distrito y tasa de crecimiento anual (1990-2001)
Tasa de crecimiento anual (19902001) 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.04 0.04 0.04 0.08
Parroquias Guayllabamba Conocoto Puembo Tumbaco Cumbay Nayn La Merced Pifo Pomasqui Alangas Caldern
Poblacin 2001 12,227 52,908 10,927 38,554 21,108 9,666 6,163 12,388 20,520 17,248 84,873
Proyeccin al 2011 18,866 81,584 16,642 58,371 31,345 14,209 8,973 17,653 28,010 24,216 150,395
Fuente: Censo INEC, 1990 y 2001
Segn el INEC, de acuerdo al Censo de Poblacin y Vivienda del 2001 Caldern contaba con 84.873 habitantes con un ndice de crecimiento anual (1990 2001) del 7.72% lo que en proyeccin al 2011 podramos hablar de aproximadamente 150.000 habitantes.
El Municipio de Quito, en el ao 2000, lanz el Plan Parcial de la Zona Metropolitana de Caldern, con visin hacia el 2020 y con el fin de establecer un ordenamiento urbano para la zona, en el cual se precisa el siguiente lineamiento como objetivo: Propiciar el desarrollo habitacional debido a que las condiciones fisiogrficas y geolgicas, determina a esta zona como una de las mejores reservas para el desarrollo urbano; por lo tanto, la ocupacin industrial se limitar a las zonas destinadas para tales fines.4
4
IMDMQ, Plan Parcial de la Zona Metropolitana de Caldern
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El uso de suelo principal para esta parroquia hace unos aos era la industria, sin embargo actualmente el municipio a raz de la creciente expansin demogrfica en la zona ha decidido reglamentar la densificacin habitacional y estructurar un centro urbano de vivienda de mediana y alta densidad, articulada con equipamientos, comercio e industria donde se fije el lmite del rea urbanizable con el rea agrcola y de proteccin ecolgica, esto ltimo a consecuencia del potencial de cultivo del sector: la fertilidad de la tierra y clima clido seco.
4.3 Ubicacin del Conjunto Habitacional Pumamaqui
El Conjunto Habitacional Pumamaqui est planeado construirse en la Ciudad de Quito, Parroquia de Caldern, Barrio Collas Calle Norte y Vencedores.
Esquema 7: Croquis de Ubicacin del Proyecto
Fuente y Elaboracin: Departamento de Diseo Andino&Asociados
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4.4 Conectividad y Usos de Suelo Entorno Inmediato del Proyecto
Con el fin de establecer los usos de suelo y servicios cercanos al proyecto se realiz una observacin de la zona desde el ingreso a Caldern a partir de la Va Panamericana Norte.
4.4.1 Aproximacin al lugar
Esquema 8: Vas influyentes y aledaas
Fuente: Google Earth Elaborado por: Diana Herdoza S.
El proyecto Pumamaqui, tiene su acceso principal por la calle Capules o Norte, misma que se conecta a la Calle Vencedores y Av. Atahualpa.
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Tabla 23: Caractersticas de las Vas Inmediatas

Nombre de Va Nm. de Carriles x sentido 1 1 1 1 1 1 Ancho de Va Ancho de calzada 2.50 m 3.50 m 3.50 m Ancho de Acera 1.50 m 1.50 m 2.50 m Capa de Rodadura
Tipo
Sentido
Calle Norte Calle Vencedores Av. Atahualpa
Local, Tipo D Local, Tipo F Local, Tipo C
Este - Oeste Oeste - Este Norte - Sur Sur - Norte Norte - Sur Sur - Norte
8.00 m 10.00 m 12.00 m
Ninguna Ninguna Adoqun
Fotografa 9: Calle Norte
Fotografa 10: Calle Vencedores
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4.4.2 Transporte La Va Panamericana es una arteria de comunicacin y transporte muy importante, ya que forma parte de un sistema de carreteras de aproximadamente 48.000 km que vincula casi a todos los pases del hemisferio occidental del continente americano.5
Sobre la Va Panamericana, circulan todas las lneas de transporte interparroquial e interprovincial que parten de la estacin de Transporte Ofelia y de la Terminal Terrestre Norte respectivamente. En el ingreso a Caldern se encuentra la parada principal de buses interparroquiales que sirve a este sector de Quito. Por la gran cantidad de lneas de transporte, hay unidades que llegan a la parada cada 10 minutos aproximadamente.
Plano 2: Ubicacin Parada de Transporte Interparroquial
Distancia desde la Parada Principal de Transporte Urbano En el ingreso a Caldern a Pumamaqui: 1.50 km
Carretera Panamericana, http://es.wikipedia.org/wiki/Carretera_Panamericana
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Para suplir las necesidades de traslado internas existe el servicio de unidades de transporte ms pequeas. Para el proyecto, en especfico, hay la lnea Intraparroquial Kinara Express que comunica Llano Chico con Zabala, y permitir a los futuros habitantes de Pumamaqui llegar hasta la Av. Atahualpa y Capules dejando apenas un tramo de tres minutos a pie para acceder al conjunto.
Fotografa 11: Lnea de Transporte Intraparroquial Kinara Express
4.4.3 Equipamiento Urbano Prximo
Se realiz un levantamiento del equipamiento urbano (uso de suelo) de la zona de mayor influencia sobre el proyecto, del que se obtuvo los siguientes resultados:
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Plano 3: Equipamiento Urbano Prximo
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Tabla 24: Influencia Equipamiento Urbano Prximo

Equipamiento Urbano
Descripcion Escuela Pablo Muz Academia Militar Patria Colegio Abdn Caldern Distancia en Influencia transporte publico
Tipo
Jardn de infantes Edmundo Chiriboga Escuela Tarqui Centro Educativo Suiza Escuela Reuven Fererstein Colegio Domingo Savio
Espacio Pblico Abierto
Plaza Central de Caldern Canchas deportivas 1 Canchas deportivas 2
Coliseo de Gallos Complejo Deportivo Coliseo Centro de Saludo No. 21 Biblioteca Tenencia Poltica Casa Barrial Caldern Camal Municipal
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + -
10 min 10 min 10 min 15 min 10 min 5 min 3 min 3 min 8 min 15 min 15 min 15 min 10 min 10 min 8 min 8 min 8 min 8 min
Propiedad Municipal
Servicios y Administracin
Salud
Recreacin
Educacin
Terreno de Equipamiento Municipal
10 min
Seguridad
UPC Ciudadela Bolivariana
5 min
Entidades Financieras
Cooperativa de Ahorro y Crdito Cooprogreso Cooperativa de Ahorro Cotocollao Servipagos (Instalaciones Supermercado AK) Cementerio de Caldern
5 min 5 min 5 min 15 min 8 min 8 min 3 min 5 min 5 min 5 min 10 min 10 min 10 min 10 min -
Entidades Religiosas Comercio Industria
Iglesia (Catlica) de Caldern Saln de los Testigos de Jehov Cementerio Nuevo Parque de los Recuerdos Ncleos de pequeos comercios Supermercado AK Mercado de Caldern Fbrica Pintulac Fbrica Pinturas Americanas Fbrica Colyvis Fbrica Intela Granja Avcola Tania Mabel
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4.5 Potencial futuro del sector
En consecuencia del planteamiento de desarrollo urbano del Municipio para la ciudad de Quito, parte de la planificacin se refiere a la generacin de policentralidades, es decir ncleos o centralidades de escala zonal en reas suburbanas o perifricas con altas tasas de crecimiento que requieren, por su condicin aumentar su independencia de la ciudad central y brindar servicios de escala zonal impulsando su progreso.
Esquema 9: Modelo de Centralidades Distrito Metropolitano de Quito
Fuente: Un nuevo modelo de Ciudad Quito, Distrito Metropolitano de Quito
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A kilmetro y medio del proyecto Pumamaqui, se proyecta la generacin de un ncleo o centralidad local debido a que en el sitio funciona la plaza central, Iglesia y Tenencia poltica de Caldern.
Es decir, la proyeccin del sector a futuro es positiva por lo que el uso de suelo se regularizar de mejor manera, se implementarn mayor cantidad de equipamientos y servicios de cobertura metropolitana, y el sistema de comunicacin y conectividad urbana (transporte) mejorar a la par.
4.6 Identificacin del Predio

A continuacin se resumen los datos principales del lote del proyecto:
Tabla 25: Identificacin del Predio

Parroquia Barrio No. Predio Propietario rea del Terreno rea de Construccin Frente Caldern Collas 626861 Andino&Asociados 6,425.65 87.40
4.7 Caractersticas del Terreno
El terreno donde se proyecta Pumamaqui tiene una forma rectangular regular y un rea total de 6,425.65 m2. El frente hacia la calle Norte, va de clasificacin secundaria es de 87.40 m y hacia la calle Vencedores de clasificacin vial principal es de 71.55 m.
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Plano 4: Terreno Proyecto Pumamaqui
El lote presenta una particularidad ya que para regularizacin vial de la Calle Vencedores se resta rea de la superficie total por afectacin (70.64 m2), siendo el rea total de terreno til 6,335.01 m2.
rea del Terreno (m2) rea Total 6,425.65 rea de Afectacin 70.64 rea til 6,355.01
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4.7.1 Linderos El terreno limita al norte con una longitud de 87.40 m con la Calle Norte, al sur con 90.40 m con Propiedad Privada, al este con el lote nmero 5 en 72.70 m y al oeste con 71.55 m con la Calle Vencedores.
El proyecto an no cuenta con cerramiento perimetral definitivo completo. El nico lindero que tiene cerramiento construido es el lado este colindante con el lote nmero 5 donde actualmente se construye el Conjunto Habitacional Kairs III que presenta un avance de obra de aproximadamente el 80%.
4.7.2 Orientacin y Clima
En el siguiente esquema se evidencia la afectacin solar sobre el terreno:
Esquema 10: Orientacin Solar Terreno Pumamaqui
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En la sierra ecuatoriana a pesar de las variables condiciones climticas, el clima predominante es el frio suave (sobre todo en invierno), por lo que se procura orientar las viviendas con sentido este oeste con el objetivo de favorecer su asolamiento. Sin embargo, el clima mayormente constante, clido seco de la Parroquia de Caldern, es un factor influyente para decidir que la orientacin solar no sea un eje primario de diseo para la implantacin del proyecto y se den prioridad a otros factores ms relevantes.
4.7.3 Topografa
La pendiente del terreno es positiva en relacin a la Calle Vencedores (va principal) y no es mayor al 6%.
Plano 5: Plano Topogrfico Proyecto Pumamaqui
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Considerando la caracterstica mencionada se puede aprovechar de la superficie del terreno para generar plataformas ms amplias y brindar jardines con mayor calidad espacial.
4.7.4 Estado Actual
A la fecha no se han iniciado trabajos mayores en el terreno. Los trabajos preliminares ejecutados son:
Cerramiento perimetral provisional Limpieza general del terreno Colocacin de banner publicitario
Fotografa 12: Banner Publicitario en Obra - Pumamaqui
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Fotografa 13: Vista desde la Interseccin de la Calle Norte y Vencedores hacia el terreno
Fotografa 14: Vista desde el interior del Proyecto Pumamaqui
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4.7.5 Provisin de Servicios Bsicos
El terreno por el momento slo cuenta con los servicios de alcantarillado y agua potable. Sin embargo est en trmite la provisin de los servicios de luz elctrica y acometidas telefnicas.
Existen redes de media tensin y cajas de revisin telefnicas hasta el lote correspondiente al Conjunto Kairs III, aledao al proyecto Pumamaqui.
Fotografa 15: Vista de otros conjuntos sobre la Calle Norte
4.8 Ordenanza Municipal

El Municipio de Quito es la entidad responsable de regularizar la densificacin de la ciudad, para lo que emite el Informe de Regulacin Metropolitana, que para el proyecto demanda:
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Tabla 26: Regulacin Metropolitana

Zona Zonificacin Lote Mnimo Frente Mnimo COS total COS Planta Baja Pisos Numero Altura Retiros Frontal Lateral Posterior Entre Bloques A8 (A603-35) 600 m2 15 m 105% 35% 3 9m 5m 3m 3m 6m
Fuente: Informe de Regulacin Metropolitana Predio 626861
4.8.1 Zonificacin La zonificacin A8 o A 603 35 nos indica:
A: la habilitacin del suelo es aislada es decir, se deben mantener los retiros frontal 5 metros, laterales 3 metros, posterior 3 metros y entre bloques 6 metros.
600: el lote mnimo de terreno debe ser de 600 metros cuadrados, lo cual Pumamaqui cumple al tener un rea total de terreno de 6,425.65 m 2. 3: el nmero mximo de pisos permitidos es 3 es decir una altura de 9 metros. 35: indica que el porcentaje de ocupacin mximo en planta baja es del 35% de la superficie del terreno; al multiplicar el coeficiente correspondiente por el nmero de pisos mximo nos da como resultado un porcentaje de ocupacin total permitido del 105%.
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Tabla 27: Zonificacin Pumamaqui

A 8 Zona A603-35 Altura Mxima Pisos m 3 9 Retiros F L P 5 3 3 Dist. Entre bloques 6 COS PB 35% COS Total 105%
Fuente: Ordenanza Metropolitana de Quito vigente a la fecha
4.8.2 Coeficiente de Ocupacin del Suelo
El coeficiente de ocupacin de suelo es el porcentaje regulado y permitido para planificar el proyecto, el cual se calcula sobre el rea de terreno til (6,355.01 m2). Para Pumamaqui dichos coeficientes indican que la superficie mxima a disearse como rea til en planta baja es de 2,224.25 m2 y en total de 6,672.76 m2.
Tabla 28: Coeficiente de Ocupacin del Suelo

Indicador rea del Terreno COS Total COS Planta Baja 6,425.65 105% 35% rea Mxima 6,746.93 2,248.98
4.8.3 Clasificacin del Suelo
El suelo en la zona se clasifica como urbano que segn el Rgimen del Suelo del Distrito Metropolitano de Quito, es aquel que cuenta con vas, redes de servicios e infraestructuras pblicas y que tienen ordenamiento urbanstico definido y aprobado como tal.
4.8.4 Uso principal
El Informe de Regulacin Metropolitana clasifica el uso principal de suelo para el sector como R2 o Residencial de mediana densidad que se define en la Ordenanza MDI 2011 Diana Herdoza S.
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que contiene las Normas de Arquitectura y Urbanismo para el Distrito Metropolitana de Quito No. 3746 del ao 2008, articulo 11.- Clasificacin del Uso Residencial como: zona de uso residencial en las que se permiten comercios y servicios de nivel barrial y sectorial y equipamientos barriales, sectoriales y zonales.
Pumamaqui se adapta a este requerimiento ya que el proyecto contempla nicamente la planificacin de soluciones habitacionales.
4.9 Composicin Arquitectnica

El Conjunto Habitacional Pumamaqui es un proyecto planificado, gerenciado y futuramente construido por Andino&Asociados bajo la direccin general del Arq. Alberto Andino.
Segn la permisin de la ordenanza municipal vigente para la zona el diseo del conjunto es de uso residencial y oferta casas desarrolladas en un conjunto privado cerrado.
4.10 Implantacin
Pumamaqui se conforma de 44 casas de las cuales ocho son de Tipo A y tienen un rea inicial de 43 m2, treinta de Tipo B con rea de 64 m2 y seis de Tipo C con un rea de 88 m2.
Cada vivienda tiene posibilidad de ampliacin, terreno independiente, patio de servicio y parqueadero.
La ubicacin de las viviendas se basa principalmente en la consigna de optimizacin del suelo considerando brindar la mejor calidad espacial a los futuros propietarios del conjunto, para lo que se tom en cuenta la centralizacin de las reas comunales. MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Es por ello, que al interior del conjunto se ha dispuesto un slo eje de circulacin vehicular a cuyos lados se distribuyen 28 parqueaderos pertenecientes a las viviendas que no tienen con parqueadero independiente ya que las casas proyectadas con acceso directo desde las calles Norte y Vencedores cuentan con estacionamiento en el respectivo retiro frontal. Dicho eje est proyectado perpendicularmente a la Calle Norte por la que se ha establecido el acceso principal.
Plano 6: Implantacin del Conjunto Habitacional Pumamaqui
Elaborado por: Departamento de Diseo Andino&Asociados
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4.10.1 Accesos y Circulacin
Pumamaqui se proyecta sobre un terreno esquinero ubicado sobre la interseccin de las Calles Norte y Vencedores.
De acuerdo a la clasificacin vial emitida por la EPMMOP la Calle Norte es considerada como va secundaria y la Vencedores como principal.
Segn la Ordenanza Metropolitana el ingreso vehicular a conjuntos habitacionales debe planificarse por la va de menor jerarqua.
En este caso bajo autorizacin de la EPMMOP y previa la presentacin del respectivo estudio de trfico en el que se especifica que la influencia del proyecto en proyeccin a su implementacin es mnima por tratarse de un sector de baja circulacin y en proceso de consolidacin, se ha establecido:
El acceso principal vehicular y peatonal al interior del conjunto es a travs de la Calle Norte y permite el ingreso a 28 vehculos y 28 familias. Por la Calle Norte acceden directamente a sus viviendas 7 familias. Por la Calle Vencedores acceden directamente a sus viviendas 9 familias. Los 5 parqueaderos de visitas se disponen al exterior del proyecto hacia la calle Norte.
Esquema 11: Accesos al Proyecto
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Del rea de planta baja, 490.49 m2 se han asignado para circulacin peatonal y 244.65 m2 para circulacin vehicular.
Tabla 29: reas de Circulacin

REA NO REA TIL COMPUTABLE (ANC) (AU) m2 Construida Abierta m2 m2 490.49 244.65 REA BRUTA (AB) m2
PISO
NIVEL
USOS
PB PB
VARIOS CIR. PEATONAL VARIOS CIR. VEHICULAR
1 1
Es decir para circulacin en general se utilizan 735.14 m 2 de la superficie de terreno.
Esquema 12: Circulaciones Interiores
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Las camineras peatonales tienen un ancho libre de circulacin de 1.20 metros. La va de circulacin vehicular interior tiene un ancho de 6 metros.
4.10.2 reas Comunales
Segn la Normativa Municipal toda solucin habitacional debe contemplar areas verdes y reas para equipamiento comunal de acuerdo al nmero de habitantes proyectado, por lo que la planificacin del proyecto incluye reas comunales de uso privado y exclusivo de los propietarios del conjunto y sus visitantes, las cuales son:
1. Parqueaderos de visitas: se ubican en el exterior del conjunto y se accede a ellos a partir de la Calle Norte. La ordenanza exige un estacionamiento para visitas por cada ocho viviendas por lo que al ser 44 casas se han planificado cinco parqueos, uno de ellos con el dimensionamiento adecuado para discapacitados.
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2. Mdulo de parqueos para vehculos menores: en concordancia con la ordenanza se han planificado dos mdulos de parqueadero para vehculos menores, es decir 8 bicicletas o 3 motos emplazados independientemente del rea de parqueo vehicular. 3. Guardiana: por concepto de seguridad al constituirse como un conjunto privado cerrado se incluye dentro de la planificacin un espacio de guardiana que incluye medio bao y se desarrolla en un rea de 6.29 m2. Segn la ordenanza 4. Cuarto de basura: por concepto de confort se ha dispuesto el depsito de basura hacia el exterior del conjunto con un rea de 7 m 2. 5. Cuarto de mquinas: a pesar de que la exigencia municipal en este caso no se aplica al proyecto, se ha diseado la implementacin de una cisterna con capacidad de abastecimiento para un da y el cuarto de mquinas respectivo para alojar los equipos hidroneumticos necesarios. 6. Sala Comunal: la ordenanza indica que se deber planificar una sala comunal para conjuntos de vivienda con un rea mnima de 1 m 2 por vivienda. En este caso el diseo marca 49.08 m2 y adicionalmente 18.46 m2 para bateras sanitarias comunales. 7. reas recreativas: se han dispuesto reas verdes concentradas para brindar una mejor calidad de servicio comunal para el conjunto.
Esquema 13: reas Comunales
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Tabla 30: reas Comunales

PISO PB PB PB PB PB PB PB PB PB NIVEL + 45,80 + 45,80 + 43,30 + 42,80 + 43,30 VARIOS VARIOS VARIOS USOS SALA COMUNAL BAOS COMUNALES GUARDIANA -WC CUARTO DE BASURA CUARTO DE MAQUINAS PARQUEOS VISITAS PARQUEO VEHIC. MENORES REAS VERDES CONCENTRADAS N 1 1 1 1 1 5 2 2 1 REA NO REA TIL COMPUTABLE (ANC) (AU) m2 Construida Abierta m2 m2 49.08 18.46 6.29 7.00 3.53 65.50 26.13 542.45 13.28 REA BRUTA (AB) m2 49.08 18.46 6.29 7.00 3.53
VARIOS OTRAS
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En planta baja se estima la utilizacin de 731.72 m2 para las reas comunales descritas con anterioridad.
4.11 reas Privadas

La propuesta arquitectnica del conjunto plantea la proyeccin de 44 soluciones habitacionales y un nico diseo de casa con diferentes etapas de crecimiento. Dicha postura nace a partir de la consideracin del inters de los hogares por ampliar su vivienda segn aumenten los miembros de la familia o la variacin de sus necesidades espaciales.
La Encuesta Opinin Pblica realizada por Santiago Prez en marzo del 2010 sobre la tipologa del hogar, establece que en Quito existe una tendencia del 30% de los hogares que requieren o tienen expectativas de ampliar su vivienda a futuro.
Tabla 31: Tipologa de Vivienda - Ampliacin

Cree sea posible que en los siguientes aos se incremente el nmero de miembros en este hogar (nuevos hijos/as, llegada de familiares, etc.) Nacional Quito Si 33 30 No 47 59 Depende 13 10 Nsc 8 1
Fuente: Encuesta Opinin Publica, Santiago Prez, 2010
A consecuencia de este parmetro al cliente de Pumamaqui se le ofrece la posibilidad de expandir el mdulo de vivienda con el siguiente esquema de ampliaciones:
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Esquema 14: Tipos de Ampliacin

Tipo de Ampliacin 1 3 2 1 Casa 1 piso 2 etapas 1 Casa 2 pisos 4 etapas Tipo de Ampliacin 2 5 4 3 2 1 Casa 3 pisos 3 etapas Tipo de Ampliacin 3 4 3 2
Para identificar de mejor manera la composicin del estado inicial de construccin de las casas, se definen los siguientes tipos de vivienda segn sus etapas de ampliacin: Vivienda Tipo A: rea inicial 42.32 m2, 1 piso Vivienda Tipo B: rea inicial 63.69 m2, 2 pisos Vivienda Tipo C: rea inicial 88.38 m2, 3 pisos
El alcance de crecimiento mximo del mdulo de vivienda es de 115.83 m2, adicionalmente cada vivienda cuenta con patio de servicio y terreno privado.
Tabla 32: reas Privadas

PISO PB PB PB NIVEL USOS N 44 44 44 REA NO REA TIL COMPUTABLE (ANC) (AU) m2 Construida Abierta m2 m2 1859.2 2024.66 416.63 REA BRUTA (AB) m2
VARIOS VIVIENDA < 120m VARIOS PATIO PRIVADO VARIOS PATIO DE SERV
El rea total en planta baja destinada propiamente a vivienda es de 1,859.20 m 2.
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4.11.1 Vivienda Tipo A El mdulo de vivienda primario o de Tipo A tiene un rea de aproximadamente 43m2 y se desarrolla en una sola planta.
Plano 7: Planta Baja Vivienda Tipo A
Elaborado por: Departamento de Diseo de Andino&Asociados
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Cuenta con la siguiente programacin arquitectnica:
reas Sociales
Sala - comedor: Cocina:
14.40 m2 5.25 m2
reas Privadas Dormitorio Mster: Dormitorio: 1 Bao completo: 10.80 m2 8.38 m2 3.06 m2
reas de servicio: Patio de Servicio: 9.00 m2
Otras reas: Circulacin: 0.86 m2
Etapas de ampliacin: 1. Planta Alta 1: 2. Planta Alta 2: 39.67 m2 33.84 m2
4.11.2 Vivienda Tipo B El mdulo Tipo B tiene un rea de aproximadamente 64 m 2 y se desarrolla en dos plantas.
Plano 8: Planta Baja Vivienda Tipo B
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Plano 9: Planta Alta Vivienda Tipo B
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reas Sociales Sala - comedor: Cocina: Bao social: 20.63 m2 7.91 m2 2.24 m2
reas Privadas Dormitorio 1: Dormitorio 3: 1 Bao completo: 11.50 m2 11.03 m2 3.41 m2
Otras reas: Circulacin: Escaleras: 5.31 m2 3.00 m2
Etapas de ampliacin: 1. 2. 3. 4. Estudio (PB): Dormitorio 2: Planta Alta 2: Sala de TV: 9.15 m2 9.15 m2 33.84 m2 9.15 m2
4.11.3 Vivienda Tipo C El mdulo Tipo C tiene un rea de aproximadamente 88 m 2 y se desarrolla en tres plantas.
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Plano 10: Segunda Planta Alta Vivienda Tipo C
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reas Sociales Sala - comedor: Cocina: Bao social: 20.63 m2 7.91 m2 2.24 m2
reas Privadas Dormitorio Mster: Bao mster: Dormitorio 1: Dormitorio 3: 1 Bao completo: 19.16 m2 4.16 m2 11.50 m2 11.03 m2 3.41 m2
Otras reas: Circulacin: Escaleras: Terraza: 6.43 m2 3.00 m2 5.76 m2
Etapas de ampliacin: 1. Estudio (PB): 2. Dormitorio 2: 3. Sala de TV: 9.15 m2 9.15 m2 9.15 m2
4.11.4 Tamao de la Vivienda
Segn el estudio de demanda de Gridcon Inteligencia Inmobiliaria del 2007,
el
segmento medio tpico prefiere, en cuanto a tamao de vivienda, un rea de 130 m2 aproximadamente.
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Grfico 25: Tamao de Vivienda segn NSE
Fuente: Estudio de Demanda Gridcon Inteligencia Inmobiliaria, 2007
Se observa que la tendencia, haciendo una comparacin entre la investigacin del ao 2005 y 2007, est a la baja y que los hogares pueden estar buscando viviendas con reas menores. Este fenmeno se explica claramente al observar la relacin directamente proporcional entre rea y precio del inmueble, a mayor rea mayor precio. Pumamaqui oferta un producto que en su mximo desarrollo alcanza 116 m2 aproximadamente, lo cual indicara estar acorde a la predisposicin del mercado y es una caracterstica favorable para su comercializacin.
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4.11.5 Tamao del Terreno
El requerimiento de terreno es consistente con el hecho de que los hogares quiteos prefieran casa y de ser posible independiente. Bajo esta teora se presenta la siguiente tendencia de preferencia:
Grfico 26: Tamao de Terreno segn NSE
Fuente: Estudio de Demanda Gridcon Inteligencia Inmobiliaria, 2007
El nivel socio econmico medio prefiere tener un terreno aproximado a 180 m2. Los clientes de Pumamaqui tienen la posibilidad de poseer terreno independiente, en un promedio de 55 m2 por casa sin considerar el rea de parqueadero, una cantidad bastante menor a la preferencia del segmento. Sin embargo en muy pocos conjuntos habitacionales se propone dicha caracterstica, lo que puede convertirse en una ventaja competitiva.
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4.11.6 Estacionamientos Privados
De acuerdo al requerimiento mnimo de estacionamiento para vehculos livianos por uso, toda vivienda mayor a 65 m2 hasta de 120 m2 (reas tiles) debe obligatoriamente contar con mnimo un estacionamiento. Al planificarse 44 casas de entre 43 m2 hasta 88 m2 con posibilidad de ampliacin de hasta 116 m2, se han proyectado 44 estacionamientos a construirse en una superficie de 587.66 m2 es decir un promedio de 13.36 m2 por cada uno.
Tabla 33: reas Parqueaderos Privados

PISO NIVEL USOS N REA NO REA TIL COMPUTABLE (ANC) (AU) m2 Construida Abierta m2 m2 587.66 REA BRUTA (AB) m2
PB
VARIOS PARQ PRIVADOS
44
Todos los parqueaderos se han planificado descubiertos, 28 en playa de estacionamiento y 16 frente a la vivienda respectiva. Para la asignacin del nmero de parqueadero a cada unidad habitacional se ha tomado como referencia la equidad longitudinal entre casa y estacionamiento.
Tabla 34: Detalle de Asignacin de Parqueaderos

CASA PARQ. 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 8 7 9 8 10 9 11 10 12 11 18 CASA PARQ. 12 19 13 20 14 21 15 17 16 16 17 13 18 22 19 14 20 15 21 27 22 28 CASA PARQ. 23 29 24 30 25 26 26 24 27 23 28 25 29 31 30 32 31 33 32 34 33 35 CASA PARQ. 34 39 35 40 36 41 37 42 38 43 39 44 40 45 41 46 42 47 43 48 44 49
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4.12 Estilo Arquitectnico Propuesto
El barrio Collas, donde se asienta el proyecto es una zona en consolidacin y refleja una mezcla variada entre construcciones informales y conjuntos habitacionales diseados por profesionales y legalmente constituidos.
Fotografa 16: Construcciones Informales en el Sector
Fotografa 17: Conjunto Mlaga
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Fotografa 18: Conjuntos Habitacionales Los Capules
Una de las intenciones del equipo de diseo de Andino&Asociados es generar en el sector un nuevo referente de arquitectura por medio de un estilo moderno y amigable con su entorno. Dicha idea la manifiestan al implantar el proyecto con 16 viviendas con fachada frontal hacia las calles de circulacin vehicular pblica.
Fotografa 19: Vista Planificada del Proyecto desde la interseccin de las Calles Norte y Vencedores
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De igual manera al interior del conjunto se ha pretendido que las viviendas no den la espalda a las personas que ingresan a Pumamaqui por lo que las fachadas frontales del proyecto dan la bienvenida a sus propietarios y visitantes.
Fotografa 20: Vista Planificada al Interior del Proyecto
4.12.1 Escala y proporcin
Aunque la propuesta arquitectnica del conjunto pretende marcar parmetros a seguir en la zona, el diseo no recurre a elementos majestuosos o fuera de la escala humana, siendo as que la altura libre entre entrepisos es de 2.30 m.
Plano 11: Fachada Mdulo de Vivienda
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Dicha concepcin se relaciona tambin con el hecho de que para un segmento medio no se puede ambicionar ofrecer espacios o formas fuera del estndar por la relacin de rea til vs. costo (para el constructor) y precio (para el consumidor). La optimizacin espacial debe ser la prioridad en este tipo de planificacin.
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4.13 Resumen y anlisis de reas

La composicin del proyecto detalla el siguiente resumen de reas:
Grfico 27: reas de Composicin del Proyecto
Elaborado por: Diana Herdoza S, 2011
Bajo esta relacin se determina que las reas privadas representan el 77% de la superficie til del terreno, en comparacin con el 23% de reas de uso comunal, es decir 4,888 m2 del rea til de terreno (6,355 m 2) son directamente atribuibles a propiedad de los habitantes del conjunto.
Sin embargo se denota que el 38% de la composicin del proyecto corresponde a zonas destinadas a patios privados. Es decir, por esta caracterstica del producto ofertado se ha sacrificado una mayor densificacin habitacional, lo cual puede ser
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un plus del proyecto si se considera que la preferencia del usuario son las casas independientes, y no la adquisicin de viviendas en conjuntos.
4.13.1 rea vendible vs. rea no vendible
Para la siguiente relacin se ha considerado:
Grfico 28: reas vendible vs no vendible
reas Vendibles No vendibles
Descripcin Vivienda, terreno, estacionamientos Circulacin, reas verdes comunales, reas comunales construidas Total
m2 8,366 1,467 9,833
% 85% 15% 100%
Es importante, aclarar a que se denomina rea vendible y no vendible:
rea vendible
es
todo elemento que puede ser solamente atribuido a
propiedad de un solo cliente. rea no vendible: son todos los espacios construidos o abiertos que pertenecen al colectivo del conjunto. MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Segn este parmetro el 85% de reas proyectadas es vendible, lo que frente a un 15% no vendible, demuestra la ventaja del diseo programado.
4.13.2 Composicin por vivienda
Por motivos de llevar a cabo una mejor evaluacin, para el desarrollo de los subsiguientes puntos de este plan de negocios se tomar en cuenta la vivienda establecida como de tipo C, de aproximadamente 88 m2.
El mdulo de vivienda se compone principalmente de cuatro tipos de rea: social, privada, de servicio y otras en las que se incluye circulacin y terrazas.
Grfico 29: Composicin por vivienda
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Para una vivienda dirigida a un segmento socio econmico medio lo primordial es brindar espacios de descanso, es por eso que el mdulo propuesto en Pumamaqui prioriza en su composicin arquitectnica la disposicin de las reas privadas con el 47% del total. A su vez reduce en lo posible la influencia de las reas de circulacin siendo as que de la totalidad constituyen el 9% incluyendo corredores de ingreso y escaleras.
4.13.3 Evaluacin
del proyecto en referencia a la Ordenanza
Municipal
El proyecto cumple con todas las ordenanzas municipales vigentes, siendo as que:
4.13.3.1
En cuanto a ocupacin del suelo:
El rea mxima permitida a ocuparse en planta baja es 2,248 m2 de la cual se ha utilizado 1,953 m2 en la planificacin del proyecto. De igual manera el porcentaje de ocupacin total es de 105%, sin embargo solo se contempla el uso del 81%.
Tabla 35: Relacin de Ocupacin del Suelo

Indicador rea del Terreno 6,425.65 COS Total 105% COS Planta Baja 35% rea Mxima 6,746.93 2,248.98 Utilizado 81% 30% rea Utilizada 5,218.91 1,953.40 Diferencia 1,528.02 295.58
4.13.3.2
En cuanto a obras generales:
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Tabla 36: Evaluacin reas Comunales

DESCRIPCIN Circulacin Peatonal Circulacin Vehicular Sala Comunal Baos comunales Guardiana Cuarto de Basura Cuarto de Maquinas Parqueos de visitas Mdulos de veh. Menores reas verdes concentradas DIM 1,20 6,00
49,08 18,46 6,29 7,00 3,53
5,00
2,00 542,45
UNID ORDENANZA Circulaciones m Ancho mnimo 1.20 m Ancho mnimo 6.00 m hasta 80 m de m longitud reas Comunales m2 1 m2 por c/ vivienda = 44 m2 m2 Como parte de la sala comunal m2 Mnimo 5 m2 m2 Mnimo 3 m2 o 1 m2 por c/ 20 m2 En edificaciones de ms de 4 pisos unid 1 por c/8 viviendas, 44/8 = 5 unid Para 8 bicicletas o 3 motos
m2
CUMPLE SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI
12 m2 por c/ casa = 528 m2
En cuanto a obras generales la planificacin no solo cumple con los requerimientos establecidos sino incluso los sobrepasa en algunos aspectos, brindando mayor confort a los usuarios:
La sala comunal supera el mnimo dictado por el municipio, al igual que las reas verdes. Se incorpora al diseo cuarto de mquinas independiente del cuarto de basura, que ser utilizado para los equipos hidroneumticos de la cisterna.
Es importante entonces utilizar esta caracterstica en la promocin del conjunto, ya que si bien lamentablemente no ofrece otro tipo de reas tales como canchas deportivas, piscina, reas hmedas, etc. es necesario sepan los clientes que no slo tienen la oportunidad de adquirir una casa, que prcticamente por las reas privadas ofrecidas es independiente, sino que a su vez cuenta con todos los espacios y beneficios que se obtiene al formar parte de un conjunto privado.
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4.14 Ingenieras
El proyecto contempla la ejecucin de las siguientes redes de servicio general:
1. Red de agua potable: red principal de tubera de PVC presin mnimo de 63 mm, segn clculo hidrulico. 2. Red contra incendios: el sistema contraincendios est diseado en base a la normativa vigente del Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano de Quito y cumple con todas las exigencias vigentes. Se colocarn gabinetes contra incendio, extintores e hidrantes en el conjunto. 3. Red de alcantarillado: red principal de tubera de cemento centrifugado cuyo dimetro se dispondr segn los clculos respectivos. 4. Red elctrica: ejecucin de redes de media y baja tensin segn clculo elctrico y Normativa de la Empresa Elctrica Quito. Las acometidas y redes al interior del conjunto sern subterrneas incluyendo aquellas de alimentacin de la red de iluminacin interior. 5. Red Telefnica: ejecucin de red de distribucin telefnica segn clculo y Normativa de la CNT. Cada vivienda contar con acometida para una lnea telefnica. 6. Red de intercomunicacin: se dejarn las debidas instalaciones para que a futuro los habitantes de Pumamaqui puedan implementar un sistema de intercomunicacin en el conjunto.
4.15 Materialidad
Al ser un proyecto dirigido al segmento socio econmico medio, se ha establecido la utilizacin de materiales estndar y sistemas de construccin convencionales:
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Tabla 37: Especificaciones Tcnicas
Descripcin
Especificaciones Tcnicas
1. PRELIM INARES Limpieza del terreno Limpieza capa vegetal a mquina Movimiento de tierras A mquina, compactacin con rodillo. 2. ESTRUCTURA (de acuerdo a clculo estructural) Plintos aislados de hormign armado f'c = 210 kg/cm2 Cadenas de hormign armado f'c = 210 kg/cm2 Cimentacin Capa de compresin de 6 cm de espesor hormign armado f'c = 210 kg/cm2, Terminado alisado Muros de H. Ciclpeo Hormign de 180 Kg/cm2, 40% piedra bola Columnas y vigas soportantes de hormign armado f'c 210 kg/cm2 y acero de refuerzo de fy = 4200 kg/cm2 Estructura de H. Armado Losa de hormign armado con aliviniamiento de bloque Escalera de hormign armado 3. ALBAILERIA Mamposteras Bloque de cemento de 10, 15 y 20 segn diseo Enlucido de mamposteras Mortero 1:6, Acabado liso Enlucido de tumbaco Mortero 1:6, Acabado liso Lavandera Prefabricada de hormign 4. INSTALACIONES Instalaciones de desage PVC plastigama desage Cajas de revisin Hormign armado f'c 180 Kg / cm2 Instalaciones de agua fra Tubera Plastigama termofusin Instalacciones de agua caliente Tubera Plastigama termofusin Instalaciones elctricas Tuberia polietileno, cajetn metlico, alambre revestido Tomacorrientes dobles 110 V. Piezas Vetto Italiano o similar segn disponibilidad Iluminacin Piezas Vetto Italiano o similar segn disponibilidad iluminacin Conmutada Piezas Vetto Italiano o similar segn disponibilidad Placas de telfono Piezas Vetto Italiano o similar segn disponibilidad Tablero de Distribucin Square GE o similar segn disponibilidad, 6 puntos 5. PIEZAS SANITARIAS Inodoros FV estndar blanco o similar segn disponibilidad Lavamanos FV estndarblanco o similar segn disponibilidad Ducha FV CAPRI o similar segn disponibilidad Fregadero de cocina Fregadero TEKA 1 pozo + escurridera o similar Grifera lavamanos y accesorios FV CAPRI o similar segn disponibilidad 6. RECUBRIM IENTO DE PAREDES (EXTERIORES) Fachadas Pintura exterior ltex blanca o color segn diseo
Acabados
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Descripcin
7. CARPINTERIA Ventanera Puerta Principal Puertas interiores bao 8. CERRADURAS Cerradura principal Cerraduras baos 9. M UEBLES Mesn de cocina
Especificaciones Tcnicas
Aluminio natural y vidrio Tamborada lacada mdf (incluye vidrios segn diseo) Tamboradas lacadas mdf Cerradura llave seguro tipo Cesa principal Cerradura llave seguro tipo Cesa bao Mesn de frmica postformado
Obras generales
Descripcin Especificaciones Tcnicas
10. AREAS COM UNALES DEL CONJUNTO Caminerias exteriores Plaquetas de hormign embebidas en csped Jardines y reas verdes Csped en patio posterior y reas comunales Playa de Parqueaderos privados Adoquinado ecolgico Parqueaderos de visitas Exteriores, adoquinados Portn de acceso No incluye puerta elctrica Sala comunal Incluye rea para reuniones y baos. No incluye mobiliario. Guardiana Incluye medio bao Cuartos de basura Sin terminados. Cisterna comunal 30 m3 de capacidad, incluye equipo hidroneumtico
Elaborado por: Diana Herdoza S, mayo 2011
A continuacin se presenta una vista esquemtica del interior de la vivienda tipo B, del rea social:
Fotografa 21: Vista Planificada Interna 1 Vivienda Tipo B
Elaborado por: Departamento de Diseo Andino&Asociados, enero 2011
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Fotografa 22: Vista Planificada Interna 2 Vivienda Tipo B
Elaborado por: Departamento de Diseo Andino&Asociados, enero 2011
4.16 Conclusiones
El diseo arquitectnico del Conjunto Habitacional Pumamaqui contempla las siguientes:
4.16.1 Ventajas
Las reas comunales no slo cumplen con la ordenanza municipal vigente sino que brindan por su diseo y planificacin un factor agregado al conjunto. La planificacin del conjunto incluye la ejecucin de redes de servicio bsico: red de agua potable, sistema contra incendios, red de alcantarillado, redes elctricas, telefnicas y de intercomunicacin.
Cada vivienda cuenta con terreno adicional conformado como jardn privado, lo cual se ajusta a la preferencia del segmento al cual se dirige el proyecto.
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4.16.2 Desventajas
La concepcin formal del proyecto a pesar de no dejar de ser estticamente bien planificada y brindar calidad espacial de manera funcional, no puede salirse en demasa de un esquema establecido de proporcin y rea debido al segmento al cual se dirige el producto.
La materialidad del proyecto est pensada en base al costo, por lo que dentro de la planificacin no se ha involucrado la utilizacin de nuevas tecnologas o materiales alternativos lo que podra ser otra ventaja competitiva para el proyecto.
A razn de costo no se ha incluido dentro de la programacin de las ingenieras y redes del proyecto el uso de sistemas de energas alternativas.
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5 CAPTULO 5 Anlisis Tcnico del Proyecto

En el presente capitulo se analizar todos los costos y tiempos estimados para la ejecucin del proyecto Conjunto Habitacional Pumamaqui,
empezando por el estudio del costo del terreno, anlisis de presupuestos de planificacin y
construccin, hasta llegar a establecer los costos indirectos en relacin a su duracin.
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5.1 Costo del Terreno
La incidencia del costo del terreno sobre el proyecto es de suma importancia si se considera al segmento al cual se dirige el proyecto. Con el objetivo de establecer un correcto valor del terreno, y determinar si es una ventaja o desventaja para el negocio, se realizar el clculo del costo por mtodo residual en comparacin con el valor de mercado vigente en el sector.
5.1.1 Clculo por mtodo residual y comparables del sector
Para el clculo del precio del terreno por mtodo residual se utilizan los siguientes parmetros:
1. rea del terreno y regulaciones municipales:

Ubicacin Terreno rea Terreno COS PB COS TOTAL PISOS Norte y Vencedores L7 6,425.65 35% 105% 3
2. Valoracin de las reas vendibles totales del proyecto (rea del terreno x COS PB x nmero de pisos permitidos) en relacin con el precio promedio por metro cuadrado en el sector obtenido de la investigacin de campo realizada y expuesta en el captulo 2.
COMPARABLES PRECIO m2 MVII $ 575 KN $ 567 CH2P $ 489 LFIII $ 604 Precio Prom x m2 $ 559 Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011
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La multiplicacin de las variables mencionadas nos da como resultado el valor estimado del proyecto: 3,769,797 dlares.
Tabla 38: Clculo del Valor del Terreno por Mtodo Residual
rea Vendible Precio m2 en el sector Valor del Proyecto ALPHA (mx. 20%) Valor del Terreno Precio/m2 mximo terreno 6,747 $ 559 $ 3,769,797 10% $ 376,980 $ 59
Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011
3. El factor alpha es un ndice variable entre el 5% y 20% y sirve como referencia para determinar el peso del costo del terreno sobre el proyecto.
Para este caso se ha considerado un alpha del 10%, por las condiciones del entorno en el que se desarrolla el proyecto y su ubicacin.
4. Se concluye entonces que el precio mximo que podra llegar a absorber el proyecto por metro cuadrado de terreno sin perjudicar su vialidad econmica es de 59 dlares.
5. Igualmente en el sector se pueden identificar referentes del precio por metro cuadrado de terreno, cuyo promedio aritmtico es de 44 dlares.
Tabla 39: Valor promedio del terreno en el mercado

COMPARABLES TERRENO Norte y Vencedores L6 $ 32.00 Norte y Vencedores L8 $ 45.00 Vencedores y Progreso $ 55.00 Precio Promedio x m2 $ 44.00 Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011
6. Con el objetivo de establecer el margen de construccin se estima un costo de construccin de 2,886,724 dlares.
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PRELIMINAR COSTO DE CONSTRUCCIN Costo reas comunales $ 80,000 Costo directo por m2 $ 320 Multiplicador costo indirecto 1.3 Costo total de construccin $ 2,886,724
7. De la diferencia del valor del proyecto (ingresos) y el costo total de construccin (egresos) se establece un margen operacional del 23%.
Tabla 40: Evaluacin del Margen de Construccin

MARGEN DE Mtodo Valor de Diferencia CONSTRUCCIN Residual Mercado Margen operacional $ 883,073 $ 883,073 Margen operacional % 23% 23% Valor del Terreno $ 376,980 $ 282,729 $ 94,251 Utilidad esperada (15%) $ 565,470 $ 565,470 Utilidad real $ 506,093 $ 600,345 $ (94,251) Utilidad real % 13% 16% Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011
8. El resultado de restar el valor del terreno del margen operacional es la utilidad real estimada a travs de este anlisis. En este caso, concluimos:
En caso de utilizar el precio por metro cuadrado de terreno obtenido a travs del mtodo residual, la utilidad real es del 13%, es decir dos puntos porcentuales inferior a la consideracin de la utilidad esperada establecida del 15%.
Por otro lado, al considerar el valor del terreno en base al precio de mercado por metro cuadrado, la utilidad real es del 16%, un punto porcentual superior a la utilidad esperada del 15%.
La diferencia del costo de terreno calculado por mtodo residual y el obtenido de las comparables de mercado, nos arroja una diferencia en el margen de utilidad del 3%. Se resalta que este clculo est realizado considerando que el rea de construccin a venderse sea la mxima permitida por las normativas
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de la ciudad, lo cual sobrepasa las reas planificadas y por tanto la utilidad ser mayor a la expresada con este anlisis.
Bajo esta consideracin y para conseguir una relacin ms ajustada a la realidad, se define el precio por metro cuadrado de terreno en relacin al costo vigente en el mercado, lo que nos da un costo total del terreno de 282,729 dlares.
5.2 Costos directos
5.2.1 Costos directos de construccin
Los costos de construccin corresponden a todos aquellos valores necesarios realizar para la materializacin del proyecto.
Para el desarrollo de Pumamaqui hay dos componentes generales a considerarse para los costos de construccin:
1. Obras de infraestructura o generales 2. Obras de edificacin de viviendas
5.2.2 Obras de infraestructura
Dentro de estas tenemos (Anexo 10):
Tabla 41: Costos de Urbanizacin
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Obras de Infraestructura Preliminares Cerramientos Red de Alcantarillado Red de Agua Potable Red Elctrica Red Telefnica Edificaciones comunales Obras exteriores TOTAL Costo unitario por vivienda Presupuesto a marzo 2011 1 2 3 4 5 6 7 8
Valor Total $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 27,299 36,019 14,210 12,106 26,567 10,737 31,147 28,774 186,859 4,247
% 15% 19% 8% 6% 14% 6% 17% 15% 100% 2%
Las obras de urbanizacin suman 186,859 dlares que se descomponen en las siguientes actividades:
Grfico 30: Relacin de costos de obras de infraestructura
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Los costos ms influyentes de las obras de infraestructura son:
Con el 19%: Cerramientos Con el 17%: Edificaciones comunales Con el 15%: Preliminares Con el 15%: Obras exteriores
Las restantes: red de alcantarillado, red de agua potable, red elctrica y la red telefnica suman el 34% de incidencia.
5.2.2.1Cerramientos y Edificaciones Comunales

Dentro de estas se incluyen:
Tabla 42: Costos captulo de Cerramientos y Edificaciones Comunales

Cerramientos Cerramiento Perimetral $ Cerramiento entre casas $ Cerramiento Frontal $ Cerramiento de Setos vivos $ TOTAL $ 10,051 13,384 7,360 5,225 36,019 28% 37% 20% 15% 100%
Edificaciones Comunales Casa Comunal $ 15,647 Portn cisterna $ 15,500 TOTAL $ 31,147
50% 50% 100%
Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011 Presupuesto a marzo 2011
El captulo denominado cerramientos es el de mayor incidencia dentro de los costos de urbanizacin, esto se debe a que parte de la planificacin incluye la comercializacin de reas de terreno privado por casa por lo que es necesario
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presupuestar la construccin de cerramientos entre casas, lo que constituye un gasto mayor dentro de las obras comunales.
5.2.3 Obras de edificacin de viviendas
Como ya se describi anteriormente existen tres tipos de vivienda clasificadas segn su rea de construccin inicial.
Bajo esta consideracin y por estrategia de ventas, que se detalla en el siguiente captulo, se ha definido la composicin del proyecto de la siguiente manera: Vivienda Tipo A: rea inicial 42.32 m2, 1 piso: total 12 unidades Vivienda Tipo B: rea inicial 63.69 m2, 2 pisos: total 26 unidades Vivienda Tipo C: rea inicial 88.38 m2, 3 pisos: total 6 unidades
Los costos de construccin presupuestados al mes de marzo del 2011 por tipo de casa son los siguientes:
Tabla 43: Costos por tipo de vivienda

Tipo de Casa Casa Tipo A Casa Tipo B Casa Tipo C Costo # Costo Total
$ 11,733 12 $ 140,793 $ 16,215 26 $ 421,587 $ 21,380 6 $ 128,283 Total $ 690,662 Elaborado por: Departamento de Presupuestos Andino&Asociados Presupuesto a marzo 2011
El costo de construccin para edificaciones alcanza un monto estimado de 690,662 dlares. El costo presupuestado por metro cuadrado de edificacin incluyendo acabados para las viviendas tipo A, que tienen un rea de 42.32 m 2 es de 277 dlares, mientras que para las casas tipo C de 88.38 m2, el costo metro cuadrado estimado es de 242 dlares. MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Tabla 44: Costos por tipo de vivienda y por metro cuadrado

Tipo de Casa Costo # rea Costo/m2 Casa Tipo A $ 11,733 12 42.32 $ 277 Casa Tipo B $ 16,215 26 63.69 $ 255 Casa Tipo C $ 21,380 6 88.38 $ 242 Elaborado por: Departamento de Presupuestos Andino&Asociados Presupuesto a marzo 2011
En base a esta relacin se podra decir que es ms conveniente para la constructora la materializacin de viviendas tipo C, sin embargo la absorcin en la zona indica una mayor aceptacin por las viviendas de menor rea, por ello se ve justificada la postura de planificar una menor cantidad de viviendas tipo C y una mayor de casas tipo B que constituyen un producto medio por rea y costo.
5.2.3.1Anlisis de costos de edificacin de viviendas

Para efecto de analizar la incidencia de costos por unidad habitacional se tomar como referente la vivienda tipo C, debido a que es aquella de mayor rea:
Tabla 45: Costos de Edificacin Vivienda tipo C
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Obras de Edificacin 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 Estructura Cimentacin Estructura Nv. +2.70 Estructura Nv. +5.20 Estructura Nv. +7.70 Mamposteras Mampostera Nv. 0.00 Mampostera Nv. +2.70 Mampostera Nv. +5.20 Mampostera Nv. +7.70 Instalaciones Instalaciones agua potable Piezas sanitarias y grifera Instalaciones de desage Instalaciones elctricas Cableado y Piezas Elctricas Acabados Revestimientos Carpintera y cerrajera Carpintera modular Pisos y barrederas Patio posterior Varios Total costo por vivienda
Valor Total $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 8,353 2,424 2,206 2,115 1,608 3,758 1,096 1,069 1,304 290 2,354 683 435 435 122 678 6,915 1,303 2,535 1,703 790 406 178 21,380
% 39% 11% 10% 10% 8% 18% 5% 5% 6% 1% 11% 3% 2% 2% 1% 3% 32% 6% 12% 8% 4% 2% 1% 100%
Elaborado por: Departamento de Presupuestos Andino&Asociados Presupuesto a marzo 2011
Los rubros de estructura en los que se incluyen: cimentacin, columnas, losas de entrepiso y de cubierta comprenden el 39% del costo de la unidad de vivienda, mientras que los acabados constituyen el 32%. Estos dos captulos son los de mayor influencia por lo que el control en obra sobre los mismos debe minucioso para evitar imprevistos mayores sobre su ejecucin.
Grfico 31: Relacin de costos de Edificacin: Vivienda Tipo C
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5.2.4 Costos directos adicionales
Dentro de los costos directos tambin se estiman:
Inflacin: es la previsin al aumento de costos directos: material, mano de obra, equipo y transporte que puede ocurrir durante el perodo de construccin.
Servicios post-venta: se estima como parte de la poltica de atencin al cliente de la empresa un costo de 100 dlares por vivienda para realizar reparaciones menores por servicio post entrega.
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Guardiana: se estima la necesidad de contar con servicio de guardiana especializado desde cuando inicie la fase de construccin hasta el trmino y entrega del proyecto.
Incluyendo los puntos mencionados se presupuesta un total de costos directos de 942,797 dlares para la ejecucin de obra.
Tabla 46: Costos Directos

B C D E F Edificacin de viviendas Obras de urbanismo Inflacin Servicios Post-Venta Guardiana de obra COSTOS DIRECTOS Costos directos: mat, m.o., equipo y trans Redes de infraestructura, reas exteriores Previsin 5% costo de construccin Reparaciones post entrega - $100 /casa Contrato 10 meses TOTAL 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 942,797
5.3 Costos Indirectos

Dentro de los costos indirectos considerados por la empresa se detallan:
Tabla 47: Costos Indirectos

Costos Indirectos 1 2 3 4 Planificacin Indirectos de construccin Administracin del proyecto Promocin y ventas Total $ $ $ $ $ Valor Total 60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 % 15% 47% 15% 24% 100%
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Los costos de mayor incidencia con el 47% de los indirectos sobre el proyecto, son los denominados indirectos de construccin, es decir todos aquellos derivados de la fase de ejecucin.
Grfico 32: Relacin de costos indirectos
5.3.1 Planificacin:
Dentro del captulo de planificacin se encuentra: 1. Levantamiento topogrfico 2. Arquitectura: anteproyecto, proyecto y registro de planos 3. Estudio de suelos y replanteo vial 4. Estudios de ingeniera: clculo estructural, red de agua potable, red de alcantarillado, redes elctricas y telefnicas.
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5. Trmites legales iniciales: declaratoria de propiedad horizontal 6. Programacin y presupuestacin del proyecto.
5.3.2 Indirectos de construccin
Los costos indirectos de construccin hacen referencia a: 1. Imprevistos: estimados en el 4% de los costos directos de construccin. 2. Impuestos, seguros, garantas y gastos legales: pago al cuerpo de bomberos, colegio de arquitectos, colegio de ingenieros, impuesto municipal por permiso de construccin, impuesto predial, impuesto a la plusvala, gastos legales varios, seguro todo riesgo y pago a aseguradora por plizas de garanta por cumplimiento de obra. 3. Derechos de servicio pblico: acometida de agua potable, alcantarillado, energa elctrica y acometida telefnica. 4. Fiscalizacin: 1.500 dlares mensuales durante el tiempo de obra.
5.3.3 Administracin del Proyecto
Se determinan los siguientes costos: 1. Factibilidad y evaluacin mensual del estado del proyecto: ventas vs egresos 2. Gerencia de proyectos: a razn de 2.000 dlares mensuales de inicio a fin del proyecto. 3. Gastos legales
5.3.4 Promocin y ventas
Este captulo comprende: 1. Comisiones de venta: el 3% del precio del proyecto MDI 2011 Diana Herdoza S.
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2. Publicidad: participacin en ferias, tele marketing, volanteo, decoracin de casa modelo, vallas y sealizacin publicitaria, anuncios de prensa, revistas, pgina web, maqueta.
5.4 Costos totales puros
Como resumen podemos identificar entonces los siguientes costos de proyecto:
Tabla 48: Detalle Composicin de Costos del Proyecto

Descripcin Costo % 1 Terreno $ 282,729 17% 2 Costo directo de construccin $ 942,797 58% Edificacin $ 690,662 42% Casa Tipo A $ 11,733 12 $ 140,793 9% 2.1 Casa Tipo B $ 16,215 26 $ 421,587 26% Casa Tipo C $ 21,380 6 $ 128,283 8% 2.2 Infraestructura $ 186,859 11% 2.3 Inflacin $ 43,876 3% 2.4 Post Venta $ 4,400 0% 2.5 Guardiana $ 17,000 1% 3 Costos indirectos $ 409,586 25% 3.1 Planificacin $ 60,755 4% Indirectos de construccin 3.2 $ 190,728 12% 3.3 Administracin del proyecto $ 60,275 4% 3.4 Promocin y ventas $ 97,829 6% Total $ 1,635,111 100% Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011 Presupuesto a marzo 2011
El costo total del proyecto presupuestado es de 1,635,111 dlares de los cuales, los de mayor incidencia son aquellos considerados como directos por concepto de
construccin, sin embargo cabe notar que los costos indirectos suman el 25% y la influencia del terreno es del 17%, lo cual es bastante alto para un proyecto dirigido a un segmento medio.
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Grfico 33: Composicin de Costos del Proyecto
Es importante disminuir la incidencia de los costos indirectos sobre el proyecto, acortando por ejemplo los tiempos de duracin sobre todo en las fases de planificacin, y cierre ya que pueden prolongarse ms de lo estimado.
Bajo este parmetro el costo por vivienda se determina de la siguiente manera:
Tabla 49: Incidencia de Costos por Tipo de Casa

Tipo de Casa Casa Tipo A Casa Tipo B Casa Tipo C Directos $ $ $ O. generales 4,246.79 4,246.79 4,246.79 Terreno $ $ $ 6,426 6,426 6,426 Indirectos $ $ $ 9,309 9,309 9,309 $ $ $ Total 31,714 36,196 41,362
11,733 $ 16,215 $ 21,380 $
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El valor del terreno, costos directos de obras de infraestructura y costos indirectos se distribuye equitativamente entre el nmero de viviendas del proyecto: 44 unidades; esto sumado al costo de edificacin por tipo de casa nos da como resultado el costo real por vivienda.
De este desglose por tipos de vivienda definimos:
Tabla 50: Costos por metro cuadrado

Tipo de Casa Costo Total rea Costo x m2 Casa Tipo A $ 31,714 42.32 $ 749 Casa Tipo B $ 36,196 63.69 $ 568 Casa Tipo C $ 41,362 88.38 $ 468 Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011 Presupuesto a marzo 2011
La casa tipo A tiene un costo por metro cuadrado superior a las de tipo B y C, sin embargo por su costo total final puede convertirse en un producto ms comercial para la zona en comparacin con los otros productos ofertados.
5.4.1 rea vendible total vs. Costo total del proyecto
De la divisin del costo total del proyecto para el rea total vendible obtenemos: Tabla 51: Relacin costos totales vs. rea vendible
reas m2 Costo Total Costo x m2 Vendibles 8,366 $ 1,635,111 $ 195 No vendibles 1,467 Total 9,833 Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011 Presupuesto a marzo 2011
El costo por metro cuadrado de rea vendible es de 195 dlares.
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5.5 Costos financieros
Los promotores han considerado la necesidad de apalancar el proyecto y la entidad seleccionada para solicitar el crdito al constructor es el Banco Ecuatoriano de Vivienda, cuyo inters est en alrededor del 8,00 por ciento a la fecha, por lo que se determinan los siguientes gastos:
1. Intereses por prstamo (apalancamiento): el BEV otorga hasta el 80% del costo directo en prstamo. 2. Trmites para constitucin del crdito 3. Avalos peridicos por re garanta de la deuda segn desembolsos.
Tabla 52: Costos financieros

Valor Total % Costos Financieros 1 Intereses por prstamos $ 50,875 94% Avalos y tramites 2 $ 3,200 6% Total $ 54,075 100% Elaborado por: Diana Herdoza S, junio 2011 Presupuesto a marzo 2011
Sumando estos costos a los anteriormente considerados tenemos:
Tabla 53: Costos con financiamiento

Descripcin Terreno Costo Directo Costo Indirectos Costos Financieros Total Costo % $ 282,729 17% $ 942,797 56% $ 409,586 24% $ 54,075 3% $1,689,186 100%
La incidencia de los costos financieros sobre el proyecto es de apenas el 3% por lo que se mantiene que la mayor influencia en los egresos son los costos directos de construccin.
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Grfico 34: Costos puros + costos financieros
5.6 Duracin del Proyecto
Con el propsito de establecer un cronograma de egresos ajustado a las necesidades del proyecto se han establecido las siguientes fases de ejecucin:
1 2 3 4
Inicio Preventa Construccin Cierre
5.6.1 Fase de Inicio
Esta fase comprende el proceso de planificacin: MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Levantamiento Topogrfico Estudio de suelos Solicitud y certificacin de factibilidad de servicios bsicos Desarrollo preliminar: estudios previos, plan masa y anteproyecto
arquitectnico Estudio de Factibilidad Proyecto: definicin de implantacin, producto: plantas arquitectnicas, fachadas y registro de planos en el Distrito Metropolitano de Quito Municipio. Ingenieras: clculo estructural, planos de instalaciones por vivienda y redes generales de infraestructura.
5.6.2 Fase de Preventa
La preventa es la etapa de lanzamiento del proyecto, en la cual se debe medir la aceptacin del producto en el mercado.
Se incluye esta fase dentro del cronograma del proyecto, debido a que Andino&Asociados por ser una empresa reconocida en el segmento inmobiliario de la ciudad de Quito cuenta con la suficiente capacidad, aceptacin y confianza del pblico por lo que se estima que durante el mes 3 y 4 se puede alcanzar cierto margen de ventas en planos.
Igualmente, se contempla en estos meses la obtencin de permisos de construccin municipales, la construccin de la sala de ventas en el terreno y el arranque de obra con las casas modelo.
5.6.3 Fase de Construccin
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El proceso constructivo empieza
al quinto mes del proyecto para lo cual se ha
subdivido la edificacin de viviendas por etapas y bloques segn la fecha de entrega establecida.
5.6.3.1Etapas generales de construccin y subdivisin de bloques

El proyecto esta divido en 5 etapas de construccin. La primera de ellas contempla obras generales y la construccin de dos viviendas consideradas las casas modelo:
# Casas
1 2 3
Bloque 1 Bloque 2A Bloque 2B Bloque 3A Bloque 3B Bloque 4A
4 Bloque 4B Bloque 5A Bloque 5B
3, 4 1, 2, 5, 6 35 a 38 31 a 34 39 a 44 7, 8 11 a 14 9, 10 15 a 18 19 a 24 25 a 28 29, 30
2 4 4 4 6 2 4 2 4 6 4 2
Junio 2012 Junio 2012 Junio 2012 Agosto 2012 Julio 2012 Agosto 2012 Septiembre 2012 Agosto 2012 Septiembre 2012 Octubre 2012 Noviembre 2012 Noviembre 2012
El inicio de construccin de cada bloque se basa en la fecha programada de entrega establecida para cada uno de ellos.
5.6.3.2Cronograma de construccin
La fase de construccin de las viviendas inicia con las casas modelo, lo cual es parte de la estrategia comercial que maneja la empresa y se explicar ms adelante. Las obras de urbanizacin arrancan al mes 6 del proyecto, junto con el inicio oficial de la construccin del conjunto. MDI 2011 Diana Herdoza S.
Entrega
Bloque
Casas
Etapa
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Tabla 54: Cronograma de construccin en barras
B 1 2A 2B 3A 3B 4A
# 2 4 4 4 6 2 4 2 4 6 4 2
Entrega Jun 2012 Jun 2012 Jun 2012 Ag 2012 Jul 2012 Ag 2012 Sep 2012 Ag 2012 Sep 2012 Oct 2012 Nov 2012 Nov 2012
May.11 Jun.11 Jul.11 Ago.11 Sep.11 Oct.11 Nov.11 Dic.11 Ene.12 Feb.12 Mar.12 Abr.12 May.12 Jun.12 Jul.12 Ago.12 Sep.12 Oct.12 Nov.12 Dic. 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
4B
5A 5B
Obras Generales Preliminares Cerramientos Red Alcantarillado Red Agua Potable Red Elctrica Edif. comunales Obras exteriores
May.11 Jun.11 Jul.11 Ago.11 Sep.11 Oct.11 Nov.11 Dic.11 Ene.12 Feb.12 Mar.12 Abr.12 May.12 Jun.12 Jul.12 Ago.12 Sep.12 Oct.12 Nov.12 Dic. 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
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5.6.4 Fase de Cierre
Esta fase comprende:
Culminacin legal del proyecto, Entrega a los nuevos propietarios del conjunto Servicio de atencin post venta segn el requerimiento de los propietarios como garanta del producto comercializado.
5.6.5 Cronograma Valorado de Egresos
Despus de definidas las fases del proyecto: inicio, preventa construccin y cierre, se estima una duracin total del proyecto de 20 meses, periodo que se ajustar de acuerdo al anlisis financiero y sensibilidades que se expondrn ms adelante.
Se presenta la siguiente distribucin de egresos por fases:
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Tabla 55: Cronograma de Egresos Valorado y en barras
FECHA: FASES: MESES: COD COSTOS A DESCRIPCIN Terreno TOTAL 282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 60,755 190,728 60,275 97,829 1,635,111
Ejec. 0 TOTAL
Ejec. May.11 Jun.11 Jul.11 Ago.11 Sep.11 Oct.11 Nov.11 Dic.11 Ene.12 Feb.12 Mar.12 Abr.12 May.12 Jun.12 Jul.12 Ago.12 Sep.12 Oct.12 Nov.12 Dic. 12 INICIO 0 1 PREVENTA 2 3 4 5 6 7 8 9 10 CONSTRUCCIN 11 12 13 14 15 16 17 18 19 EGRESOS DURANTE EL DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO CIERRE 20
C D E F G H I J
DIRECTOS INDIRECTOS
Const. Viviendas Urbanizacin Inflacin Servicios post venta Guardiana de Obra Planificacin Indirectos de Const Adm. del Proyecto Promocin y Ventas
EGRESO POR PERIODO

FECHA: FASES: MESES: COD COSTOS A DESCRIPCIN Terreno
May.11 Jun.11 1 2
Jul.11 3
Ago.11 Sep.11 4 5
Oct.11 6
Nov.11 7
Dic.11 8
Ene.12 9
Feb.12 10
Mar.12 11
Abr.12 12
May.12 13
Jun.12 14
Jul.12 15
Ago.12 16
Sep.12 17
Oct.12 18
Nov.12 19
Dic. 12 CIERRE 20
INICIO
PREVENTA
CONSTRUCCIN EGRESOS DURANTE EL DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO
282,729 282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 60,755 190,728 60,275 97,829 1,635,111 313,106 100% 19% 19% 3,014 13,976 47,367 3% 22% 30,377 30,377 10,038 3,014 13,976 43,639 3% 25% 10,038 3,014 13,976 36,307 2% 27% 10,038 3,014 13,976 37,162 2% 29% 10,038 3,014 13,976 45,287 3% 32% 10,038 3,014 13,976 36,394 2% 34% 10,038 3,014 13,976 58,773 4% 38% 59,391 4% 41% 74,815 5% 46% 97,760 118,195 6% 52% 7% 59% 135,763 8% 68% 111,840 7% 74% 108,124 7% 81% 91,604 6% 87% 77,511 5% 91% 60,237 4% 95% 45,495 3% 98% 17,190 1% 99% 19,152 1% 100% 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 12,401 1,773 2,438 2,438 2,438 2,438 6,842 7,697 15,822 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 2,438 4,400 1,700
C D E F G H I J
DIRECTOS INDIRECTOS
Const. Viviendas Urbanizacin Inflacin Servicios post venta Guardiana de Obra Planificacin Indirectos de Const Adm. del Proyecto Promocin y Ventas
EGRESOS POR PERIODO AVANCE PARCIAL (%) EGRESO ACUMULADO AVANCE ACUMULADO (%)
313,106 360,472 404,112 440,419 477,581 522,867 559,261 618,034 677,425 752,240 850,000 968,195 1,103,958 1,215,798 1,323,922 1,415,526 1,493,037 1,553,275 1,598,770 1,615,959 1,635,111
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Grfico 35: Egresos del Proyecto
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Los meses de mayor egreso son:
Mes cero: adquisicin del terreno, Meses once, doce y trece: auge de la fase de construccin.
Durante estos meses se necesitar realizar una mayor inversin, por lo que deber considerarse compensar estos egresos con ingresos por ventas o con
apalancamiento.
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6 CAPTULO 6 Estrategia Comercial

En este captulo se analizar las condiciones de la Empresa Promotora Constructora del proyecto y la estrategia comercial adoptada para definir una poltica de precios acompaada del tipo de
promocin y canales de distribucin seleccionados para la oferta de Pumamaqui.
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6.1 La Promotora y Constructora
Alberto Andino y Asociados Ca. Ltda., empresa promotora y constructora del Proyecto Conjunto Habitacional Pumamaqui, se especializa en el diseo, construccin y promocin de innovadoras propuestas habitacionales, tratando de aprovechar la economa de escala para abaratar costos sin reducir la calidad. Todos sus proyectos proponen nuevos modos de vida donde lo fundamental es el habitante y su relacin armnica con el entorno.
Ha desarrollado y entregado ms de 1.500 viviendas en proyectos habitacionales en los Valles y Quito, que cubren los distintos segmentos de mercado inmobiliario en la ciudad.
6.1.1 Misin Generamos hbitat urbano en proyectos integrales, con excelencia en el diseo y la gestin, innovacin en procesos constructivos y renovados procesos de organizacin comunitaria, que permiten que nuestros clientes de diferentes posibilidades econmicas accedan a una mayor calidad de vida con relacin a lo que ofrecen las alternativas tradicionales del mercado.
6.1.2 Visin Promover nuevos proyectos de viviendas bajo un esquema de
responsabilidad
social: cada uno de nuestros proyectos, nos posicionar como la empresa ms innovadora y propositiva en el sector de la vivienda y el desarrollo urbano del pas.
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6.1.3 Caractersticas de la Empresa
Andino y Asociados es una empresa promotora de proyectos inmobiliarios que se encarga de construirlos y comercializarlos directamente, manteniendo el siguiente esquema organizacional:
Esquema 15: Organigrama Funcional de la Empresa

PROMOTORA
Junta General
Directorio
Gerencia General
Gerencia Financiera
Gerencia de Proyectos
Planificacin
Comercializacin
Contrataciones
Asesora Legal y Escrituracin
Contabilidad
Construccin
Actualmente, la empresa maneja un organigrama de funciones independiente para el proceso de construccin que adems de utilizarlo en planificaciones propias ha puesto a disposicin de asociaciones, para la direccin y manejo constructivo de proyectos en beneficio de la comunidad.
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Esquema 16: Organigrama Funcional Proceso de Construccin
Gerencia de Proyectos
Construccin
Presupuestos
Director de Obras
Consultora de Planificacin
Control de Costos
Residentes de Obra
Asesora
Obras en Construccin
Obra 1
Obra 2
Obra 3
6.1.4 Imagen
El logotipo de la empresa es fcilmente reconocible y memorable por su gran sencillez. El rojo es un color clido que evoca confianza y vitalidad, por otro lado el azul es tranquilizante y se relaciona con la creatividad.
En publicidad, el color rojo se utiliza en banners o productos dirigidos al segmento socio econmico medio o inferiores, en contraste con el color azul que por su sobriedad se usa para un cliente de nivel econmico superior.
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Fotografa 23: Logotipo de la Empresa
Propiedad de Andino y Asociados Ca. Ltda.
Esta fusin cromtica, se comprende cuando se observa que la empresa no tiene un segmento target definido.
El eslogan, Construyendo tu futuro!, evoca confianza y seguridad en el producto y en el espritu vanguardista de la empresa.
6.2 Estrategia de Comercializacin
La empresa asume directamente el proceso de comercializacin del proyecto a travs de su departamento de ventas y para ello ha desarrollado una estrategia comercial que incluye: publicidad, promocin, y comunicacin.
6.2.1 Nombre e imagen del proyecto El Conjunto Habitacional Pumamaqui, recibe su nombre en referencia a la especie de rbol que se desarrolla en los altiplanos de la serrana ecuatoriana cuyas hojas semejan la mano de un puma.6
www.kiwanis.org.ec/paginas/kpuma-maqui.htm, Fecha de Bsqueda: junio 15, 2011
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Fotografa 24: rbol Pumamaqui
http://www.viveroforestalbelisarioquevedo.com.ec/index.php?option=com_content&view=article&id=88 &Itemid=187
La eleccin de esta denominacin, se debe a que Andino y Asociados desarroll, hace varios aos atrs, otros conjuntos habitacionales en el entorno inmediato del proyecto, conocidos como los Capules, otra especie forestal caracterstica del
Ecuador. Sin embargo la intencin de la empresa, es marcar un nuevo parmetro constructivo en el lugar sin ser agresiva con el entorno.
6.2.1.1Logotipo
El departamento de diseo de la empresa propone el siguiente logotipo como imagen del proyecto:
Fotografa 25: Logotipo del Proyecto
Propiedad de Andino y Asociados Ca. Ltda.
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La hoja tpica del rbol Pumamaqui, es el elemento central del logotipo, fcil de reconocer y recordar sin embargo la combinacin cromtica no es tan fuerte como debera ser para llamar la atencin del pblico.
El tono anaranjado sera una mejor opcin en reemplazo del fondo caf, debido a que por su calidez es un color que favorece a la interrelacin comunicacin, equilibrio, seguridad y confianza. ya que evoca
De igual manera un eslogan favorable sera una frase relacionada con el concepto de familia y crecimiento, como propuesta podran ser:
Pumamaqui, un lugar para crecer. Tu futuro, ahora.
6.2.2 Canales de comunicacin
La empresa tiene amplia experiencia es el manejo publicitario de proyectos inmobiliarios, y utiliza los siguientes canales de comunicacin:
6.2.2.1Flyers y Vallas Publicitarias

Los flyers o volantes informativos se distribuyen en las ferias inmobiliarias, y las distintas salas de venta de todos los proyectos y oficinas de la empresa.
En el flyer del proyecto, se debe incluir las plantas del proyecto, la imagen principal del conjunto (vista de fachadas), su localizacin y sus caractersticas.
En la zona de aproximacin del proyecto, tambin se ha considerado su promocin colocando lonas de direccionamiento al conjunto y vallas publicitarias:
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Fotografa 26: Flechas de Direccin al Proyecto
Fotografa 27: Valla Publicitaria
6.2.2.2Medios de comunicacin
Los medios de comunicacin seleccionados para la divulgacin del proyecto son:
Revistas de carcter inmobiliario reconocidas y respetadas en el medio, como lo es la Revista Clave especializada en la promocin de proyectos.
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Pgina Web: acorde al tiempo actual, la empresa utiliza los medios electrnicos necesarios para dar a conocer sus productos.
6.2.2.3Participacin en ferias inmobiliarias

Andino y Asociados, es una empresa activa en la participacin en ferias inmobiliarias, y tiene gran acogida.
Fotografa 28: Stand en Feria
Mayo 2011
Este medio no slo le sirve a la empresa, para medir la aceptacin de sus productos, sino que de igual manera se recolectan datos de posibles futuros clientes y es ah cuando el departamento de ventas comienza su trabajo de telemarketing.
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6.2.2.4Sala de Ventas
Andino y Asociados cuenta con una oficina de ventas ubicada en la Mariana de Jess y Hungra, esquina en una de las zonas de mayor movimiento en Quito. De igual manera en cada obra de la empresa lo primero es la construccin de la sala de ventas, que en el caso de Pumamaqui ya esta ejecutada y abierta a la atencin al pblico.
Fotografa 29: Sala de Ventas en Obra
6.2.2.5Casa Modelo
Dentro del cronograma de construccin se estima que las primeras viviendas en ejecutarse sern las casas modelo.
Por la particularidad del proyecto, al ofrecer la posibilidad de ampliacin de las viviendas hasta 115.83 metros cuadrados se plantea que la primera casa modelo muestre el estado final de construccin de la unidad con acabados.
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6.3 Precios
La empresa promotora ha definido el precio por unidad de vivienda bajo la consideracin de algunos parmetros tales como:
Tipo de vivienda: rea, nmero de pisos y programa arquitectnico. Ubicacin: caractersticas propias en relacin a la implantacin del proyecto. Bajo esta consideracin las viviendas con acceso directo desde las vas reciben una mayoracin en su precio.
rea de terreno adicional: no se considera para el conteo, el patio de servicio con el que cuentan todas las casas. Caractersticas del parqueadero: se toma en cuenta la ubicacin del parqueadero, es decir si est en playa o es independiente. Las casas con parqueadero independiente reciben una mayoracin en su precio.
Tabla 56: Lista de Precios Promedio

Tipo de Casa Casa Tipo A Casa Tipo B Casa Tipo C Precio Prom $ 30,254 $ 42,658 $ 53,940
Elaborado por: Gerencia Financiera Andino y Asociados Precios a abril, 2011
Cabe indicar que en el precio de venta por vivienda est incluido el valor del parqueadero y el rea de terreno adicional que le corresponde (Anexo 11). Es as que realizando un anlisis comparativo del precio promedio de venta en relacin al tipo de vivienda obtenemos:
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Tabla 57: Precio por metro cuadrado

Tipo de Casa Precio Prom rea Precio x m2 Casa Tipo A $ 30,254 42.32 $ 715 Casa Tipo B $ 42,658 63.69 $ 670 Casa Tipo C $ 53,940 88.38 $ 610 Elaborado por: Gerencia Financiera Andino y Asociados Precios a abril, 2011
La casa tipo A, de 42 m2 es la de mayor precio por metro cuadrado, a 715 dlares en comparacin con la vivienda tipo C, la de mayor rea de 88 m2 a 610 dlares. Esta relacin es bastante comprensible si se toma en cuenta que a pesar de que el costo directo de construccin de las viviendas de menor rea es menor los costos indirectos que debe absorber encarecen su costo total y por tanto su precio de venta debe reflejar esa relacin. Grfico 36: Relacin precio costo por metro cuadrado
Elaborado por: Diana Herdoza S. Precios a abril, 2011
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El desempeo de resultados es mayor en el caso de las casas tipo C ya que la diferencia entre el precio y costo arroja una utilidad de 214 dlares por metro cuadrado.
Tabla 58: Relacin precio-costo por metro cuadrado

Tipo de Casa Casa Tipo A Casa Tipo B Casa Tipo C Precio x Costo x Utilidad m2 m2 42.32 $ 715 $ 600 $ 115 63.69 $ 670 $ 469 $ 201 88.38 $ 610 $ 397 $ 214 Elaborado por: Diana Herdoza S. Precios a abril, 2011 rea
A pesar de que al construir una mayor cantidad de viviendas tipo C la utilidad del proyecto en relacin a reas vendibles se incrementara cabe resaltar algunas condiciones de mercado estudiadas con anterioridad: rea promedio en el sector: 89 m2 Precio promedio en el sector: $47,354 Precio promedio por metro cuadrado en el sector: $521
Bajo estos parmetros, el rea de las viviendas Tipo C del proyecto estara acorde a la oferta de la competencia estudiada de la zona, sin embargo no ocurre lo mismo en cuanto al precio promedio de oferta en el sector comparado con el precio de este tipo de vivienda que est muy por encima.
El producto de Pumamaqui es ms costoso para el cliente de la zona y es por ello que por estrategia de ventas se determina:
Vivienda Tipo A, 1 piso: total 12 unidades Vivienda Tipo B, 2 pisos: total 26 unidades Vivienda Tipo C, 3 pisos: total 6 unidades
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Grfico 37: Composicin del Proyecto segn estrategia de ventas
Se aspira que las viviendas de uno y dos pisos sean las de mayor absorcin a pesar de estar por debajo del promedio de rea ofertado en el sector por su precio y a razn de ello tan slo se planifican 6 viviendas tipo C implantadas estratgicamente en relacin a las dems para impulsar su venta.
6.3.1 Forma de financiamiento
Las polticas gubernamentales y el margen macro econmico en el Ecuador, han impulsado al cambio en la forma de financiamiento para el comprador. Con anterioridad lo ms comn era el esquema 30 70, es decir 30% a manera de entrada que poda ser diferido por lo general a un plazo mximo de un ao y 70% con crdito hipotecario. MDI 2011 Diana Herdoza S.
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Actualmente el BIESS ha marcado la diferencia al ofertar crditos hipotecarios de hasta el 100% del valor del inmueble, lamentablemente para acceder a este monto los usuarios deben cumplir con una serie de requisitos y el avalo de la vivienda, realizado por los peritos del banco, debe reflejar el valor total que se solicite.
Es por ello, que la modalidad de financiamiento propuesta para el cliente del proyecto es el esquema 20 80 bajo las siguientes pautas:
Entrada del 20%
Reserva del 6% del precio de la vivienda. Crdito directo con la empresa del 10.5% diferido a mximo 12 meses dependiendo de la fecha de entrega establecida para la vivienda. Cuota extraordinaria del 3.5% al mes 7.
Tabla 59: Esquema de Financiamiento de la entrada segn tipo de vivienda

N pisos
PRECIO ENTREGA ENTRADA
N cuotas mensuale
Tipo
Cuota mensual
PRECIO
Entrega
Entrada
Reserva
Meses entrada
Cuota Media
A B C
1 2 3
$30,254 1 $42,658 1 $53,940 1
Jun/12 13 Jun/12 13 Jun/12 13
20% $6,050.83 20% $8,531.54 20% $10,788.00
$1,815.25 $288.79 10 $1,058.90 $2,559.46 $407.19 10 $1,493.02 $3,236.40 $514.88 10 $1,887.90
$288.79 $407.19 $514.88
Crdito Hipotecario del 80%
A la fecha son dos las entidades que ofrecen financiamiento por el 80% del precio de la vivienda con crdito hipotecario: Banco del Pacfico y BIESS. En ambos casos la cuota a cancelar no puede superar el 40% del ingreso familiar.
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Cuota final
Etapa
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Con el Banco del Pacfico, la cuota mensual a cancelar por el crdito hipotecario del 80% del precio de la vivienda a un plazo de 12 aos con un inters anual del 5% segn el tipo de vivienda es:
N pisos
PRECIO
ENTRADA
CRDITO
PACFICO
A B C
1 2 3
$30,254 20% $6,050.83 $24,203.33 $42,658 20% $8,531.54 $34,126.15 $53,940 20% $10,788.00 $43,152.00
$223.85 $783.49 $315.63 $1,104.70 $399.11 $1,396.88
Con el BIESS, la cuota mensual a cancelar por el crdito hipotecario del 80% del precio de la vivienda a un plazo de 25 aos con un inters anual del 8.5% segn el tipo de vivienda es:
N pisos
PRECIO
ENTRADA
CRDITO
BIESS
A B C
1 2 3
$30,254 20% $6,050.83 $24,203.33 $42,658 20% $8,531.54 $34,126.15 $53,940 20% $10,788.00 $43,152.00
$195.87 $276.17 $349.22
$489.68 $690.44 $873.05
Con las dos entidades financieras el ingreso familiar necesario se ajusta al perfil del cliente estudiado en el captulo 2 del presente plan de negocios, por lo que el producto ofertado es perfectamente accesible al segmento medio, es decir hogares con ingresos familiares mensuales entre 950 y 1,200 dlares.
6.3.2 Cronograma de Ventas
MDI 2011
Ingresos familiares
Tipo
PRECIO
Entrada
Crdito
Cuota
Ingresos familiares
Tipo
PRECIO
Entrada
Crdito
Cuota
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Para estimar el flujo de ventas del proyecto es necesario definir la absorcin o velocidad de venta mensual de productos similares en el sector.
6.3.2.1Absorcin
La absorcin de un proyecto es su capacidad de colocacin en el mercado en relacin al tiempo; es decir, el volumen, en unidades o en metros cuadrados, de viviendas vendidas respecto del total de la oferta del proyecto, volumen que se calcula en relacin a un determinado perodo de tiempo.7 En el estudio de competencia realizado y descrito en el captulo 2, se investigaron algunos proyectos en el sector de los cuales se obtuvieron los siguientes datos: Tabla 60: Absorcin Proyectos Competencia Directa
PROYECTOS No. de unidades No disponibles No vendidas Fecha inicio ventas Meses en venta Unid vend/mes Promedio MVII KN CH2P KIII 32 12 44 64 2 2 23 10 30 10 21 54 Jul-10 Ago 2010 Oct-10 Nov. 2010 11 10 8 7 3 1 3 8 LFIII 24 24 0 0 0 VA 178 178 0 0 0 PUMA 44 32 12 May-11 1 12
5 unidades de venta promedio por mes Elaborado por: Diana Herdoza S., Junio 2011
En promedio en la zona la absorcin es de 5 unidades por mes, y con esa consideracin se detallar el plan de ventas.
Otro parmetro, es la fase de preventa. La empresa lanz el proyecto Pumamaqui en la Feria de la Vivienda, de la Revista Clave, realizada el 28 de abril del 2011 y en una semana alcanz un preventa de aproximadamente el 25%, 12 unidades. Se prev entonces un cronograma de ingresos con el siguiente esquema:
7
Gridcon, Glosario de Trminos Tcnicos, Quito 1999
MDI 2011
Diana Herdoza S.
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Tabla 61: Cronograma de Ingresos Valorado y en barras

FECHA: INGRESOS: MESES: B 1 2A 2B 3A 3B 4A # 2 4 4 4 6 2 4 2 4 6 4 2 Entrega Junio 2012 Junio 2012 Junio 2012 Agosto 2012 Julio 2012 Agosto 2012 Sept 2012 Agosto 2012 Sept 2012 Octubre 2012 Noviem 2012 Noviem 2012 Total
N casas 2 4 4 4 6 2 4 2 4 6 4 2 Fecha de entrega Junio 2012 Junio 2012 Junio 2012 Agosto 2012 Julio 2012 Agosto 2012 Sept 2012 Agosto 2012 Sept 2012 Octubre 2012 Noviem 2012 Noviem 2012
Ejec. May.11 Jun.11 Jul.11 Ago.11 Sep.11 Oct.11 Nov.11 Dic.11 Ene.12 Feb.12 Mar.12 Abr.12 May.12 Jun.12 Jul.12 Ago.12 Sep.12 Oct.12 Nov.12 Dic. 12 Reserva 0 TOTAL 122,100 176,500 214,900 112,000 249,800 60,800 130,450 87,800 168,900 255,100 171,000 59,800 1,809,150
CRONOGRAMA DE INGRESOS POR VENTAS Ejec. 0 May.11 Jun.11 Jul.11 Ago.11 Sep.11 Oct.11 Nov.11 Dic.11 Ene.12 Feb.12 Mar.12 Abr.12 May.12 Jun.12 1 7,326 10,590 12,894 2 1,282 1,853 2,256 14,988 3 1,282 1,853 2,256 6,720 2,623 3,648 5,268 4 1,282 1,853 2,256 1,176 2,623 638 7,827 922 10,134 5 1,282 1,853 2,256 1,176 2,623 638 1,370 922 1,773 15,306 6 1,282 1,853 2,256 1,176 2,623 638 1,370 922 1,773 2,679 10,260 3,588 0% 1,809,150 0% 2% 2% 1% 3% 1% 4% 2% 6% 2% 7% 2% 9% 7 5,556 8,031 9,778 1,176 638 1,370 922 1,773 2,679 1,796 628 2% 11% 8 1,282 1,853 2,256 1,176 638 1,370 922 1,773 2,679 1,796 628 2% 13% 9 1,282 1,853 2,256 5,096 2,623 2,766 1,370 3,995 1,773 2,679 1,796 628 2% 14% 10 1,282 1,853 2,256 1,176 2,623 638 5,935 922 7,685 1,796 628 2% 16% 11 1,282 1,853 2,256 1,176 2,623 638 1,370 922 1,773 1,796 628 2% 17% 1,176 2,623 638 1,370 922 1,773 2,679 7,781 2,721 1% 19% 638 1,370 922 1,773 2,679 1,796 628 1% 19% 1,773 2,679 1,796 628 23% 42% 2,679 1,796 628 11% 54% 1,796 628 210,903 12% 65% 239,480 13% 79% 204,080 11% 90% 1,370 70,240 135,120 204,080 136,800 47,840 184,640 10% 100% 0 0% 100% 1,176 199,840 48,640 104,360 12 13 14 97,680 141,200 171,920 89,600 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20
Cuota Mensual 2 3 4 5 6 7
Cuota Mensual + Cuota Extraordinaria 8 9 10 11 12 13 14 EGRESOS DURANTE EL DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Crdito Hipotecario (80%) 15 16 17 18 19 20
4B 5A 5B
Bloques Bloque 1 Bloque 2A Bloque 2B Bloque 3A Bloque 3B Bloque 4A Bloque 4B Bloque 5A Bloque 5B
Valores 122,100 176,500 214,900 112,000 249,800 60,800 130,450 87,800 168,900 255,100 171,000 59,800 1,809,150
2,623 11,366
2,679 11,607
Total Ingresos Avance de Ingresos (%) Total Ingresos Acum ulados Avance acum ulado (%)
0 30,810 20,380 23,651 28,712 29,200 30,421 36,969 27,739 28,117 29,473 27,925 21,682 10,981 419,045 204,942
0 30,810 51,190 74,840 103,552 132,752 163,173 200,142 227,881 255,998 285,471 313,396 335,078 346,060 765,105 970,047 1,180,950 1,420,430 1,624,510 1,809,150 1,809,150
MDI 2011
Diana Herdoza S.
169
Grfico 38: Ingresos del Proyecto
MDI 2011
Diana Herdoza S.
170
De acuerdo al plan de ventas propuesto, se estima:
Despus de recibir la cuota final por concepto de entrada, se consideran dos meses para tramitacin del crdito hipotecario con la entidad que seleccione el cliente.
El monto de ingresos acumulado total asciende a 1,809,150 dlares. Al mes diez y nueve se termina la recepcin de ingresos del proyecto, el mes veinte comprende la fase de cierre. En el mes catorce tendremos el mayor ingreso por concepto de ventas.
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171
7 CAPTULO 7 Anlisis Financiero

Con el siguiente anlisis financiero se pretende determinar si el proyecto es viable o no desde el punto de vista financiero. Para ello se considerarn los costos e ingresos establecidos en los captulos anteriores. Los flujos que se presentan a
continuacin me fueron encargados llevar a cabo, por lo que constituyen una propuesta para la empresa y el desarrollo de este plan de negocios.
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172
7.1 Flujo de capital del Proyecto Puro
Para la ejecucin del proyecto es necesario generar un flujo de caja, con el objetivo de determinar mes a mes cual es el saldo entre ingresos por ventas y egresos y tomar decisiones oportunas para el manejo de los recursos, montos de inversin, negociacin con proveedores, etc.
De igual manera a travs del flujo del proyecto puro (sin gastos por financiamiento), se puede establecer cuando y cuanto se necesita solicitar para apalancamiento al BEV.
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Tabla 62: Flujo de Caja del Proyecto Puro

Ejec. 0 May.11 1 Jun. 11 2 Jul.11 3 15,636 8,015 Ago.11 4 17,961 10,751 Sep.11 5 15,306 13,894 Oct.11 6 13,848 16,573 36,969 27,739 28,117 29,473 27,925 21,682 10,981 8,245 410,800 0 30,810 #### 23,651 28,712 29,200 30,421 36,969 27,739 28,117 29,473 27,925 21,682 10,981 419,045 5,102 199,840 204,942 2,423 208,480 210,903 0 239,480 239,480 0 204,080 204,080 184,640 184,640 0 Nov.11 7 Dic.11 8 Ene.12 9 Feb.12 10 Mar.12 11 Abr.12 12 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20
Descripcin Ingresos Ventas casas cuota reserva Ventas casas cuota entrada Ventas casas crdito hipotecario TOTAL INGRESOS Costos Directos Terreno Construccin Viviendas Urbanizacin Inflacin Servicios post ventas Guardiana de obra TOTAL COSTOS DIRECTOS Costos Indirectos Planificacin Costos Indirectos de construccin Administracin del proyecto Publicidad y ventas TOTAL COSTOS INDIRECTOS TOTAL EGRESOS Flujo de caja por periodo Flujo de caja acum ulado
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
30,810 #### ####
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 #### #### #### 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 #### 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 1,635,111
30,377
30,377 #### 3,014 #### 13,976 #### 10,038 3,014 13,976 27,028 36,307 -12,656 -365,578 10,038 3,014 13,976 27,028 37,162 -8,450 -374,028 10,038 3,014 13,976 27,028 45,287 -16,087 -390,115 10,038 3,014 13,976 27,028 36,394 -5,973 -396,088 10,038 3,014 13,976 27,028 58,773 -21,805 -417,892 13,052 59,391 -31,652 -449,544 13,052 74,815 -46,698 -496,242 13,052 97,760 -68,287 -564,529 13,052 118,195 -90,270 -654,799 13,052 135,763 -114,080 -768,880 13,052 111,840 -100,859 -869,738 13,052 108,124 310,921 -558,818 13,052 91,604 113,338 -445,480 13,052 77,511 133,393 -312,087 13,052 60,237 179,243 -132,845 13,052 45,495 158,585 25,740 13,052 17,190 167,450 193,191 13,052 19,152 -19,152 174,039 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014
30,377 313,106 -313,106 -313,106
47,367 #### 47,367 #### -16,557 #### -329,662 ####
Elaborado por: Diana Herdoza S., MDI Junio 2011
MDI 2011
Diana Herdoza S.
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Grfico 39: Saldos por mes y acumulados Proyecto Puro
MDI 2011
Diana Herdoza S.
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Grfico 40: Flujo de Fondos Acumulado Proyecto Puro
MDI 2011
Diana Herdoza S.
176
Segn el flujo de caja propuesto:
En la fase de preventa, los ingresos no son suficientes como para solventar los egresos del proyecto. Al mes trece (fase de construccin) se necesitar realizar la mxima inversin requerida, 869,738 dlares, para continuar y culminar el proyecto. Al mes diecinueve se recibe el ltimo monto de ingresos por ventas, sin embargo al mes veinte todava existen gastos por concepto de la fase de cierre del proyecto por lo que la utilidad real se ve reflejada durante este perodo.
7.2 Flujo de Capital del proyecto con financiamiento
Las nuevas condiciones macroeconmicas en el Ecuador, en relacin a la industria inmobiliaria son favorables para la obtencin de crditos al promotor de proyectos.
Una de las entidades que ofrecen esta opcin de apalancamiento es el Banco Ecuatoriano de Vivienda (BEV), bajo los siguientes lineamientos:
Precio de la unidad vivienda no superior a $60.000. Crdito de hasta mximo del 80% del costo del proyecto Inters del 8.00% anual
Bajo esta perspectiva se presenta el siguiente flujo de caja para el proyecto con financiamiento:
MDI 2011
Diana Herdoza S.
177
Tabla 63: Flujo de Caja del Proyecto con Financiamiento

Ejec. 0 May.11 1 30,810 Jun.11 2 14,988 5,392 Jul.11 3 15,636 8,015 Ago.11 4 17,961 10,751 Sep.11 5 15,306 13,894 Oct.11 6 13,848 16,573 36,969 27,739 28,117 29,473 27,925 21,682 10,981 8,245 410,800 0 30,810 20,380 23,651 28,712 29,200 30,421 36,969 27,739 28,117 29,473 27,925 21,682 10,981 419,045 5,102 199,840 204,942 2,423 208,480 210,903 0 239,480 239,480 0 204,080 204,080 184,640 184,640 0 Nov.11 7 Dic.11 8 Ene.12 9 Feb.12 10 Mar.12 11 Abr.12 12 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20
Descripcin Ingresos Ventas casas cuota reserva Ventas casas cuota entrada Ventas casas crdito hipotecario TOTAL INGRESOS Costos Directos Terreno Construccin Viviendas Urbanizacin Inflacin Servicios post ventas Guardiana de obra TOTAL COSTOS DIRECTOS Costos Indirectos Planificacin Costos Indirectos de construccin Administracin del proyecto Publicidad y ventas TOTAL COSTOS INDIRECTOS TOTAL EGRESOS Flujo de caja por periodo sin financ. Flujo de caja acum ulado sin financ.
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 1,635,111
30,377
30,377 10,038 3,014 13,976 3,014 13,976 27,028 43,639 -23,259 -352,922 Jun.11 2 0 -16,557 -329,662 0 -23,259 -352,922 10,038 3,014 13,976 27,028 36,307 -12,656 -365,578 Jul.11 3 0 -12,656 -365,578 10,038 3,014 13,976 27,028 37,162 -8,450 -374,028 Ago.11 4 0 -8,450 -374,028 10,038 3,014 13,976 27,028 45,287 -16,087 -390,115 Sep.11 5 300,000 300,000 283,913 -90,115 10,038 3,014 13,976 27,028 36,394 -5,973 -396,088 Oct.11 6 300,000 -5,973 -96,088 10,038 3,014 13,976 27,028 58,773 -21,805 -417,892 Nov.11 7 300,000 -21,805 -117,892 13,052 59,391 -31,652 -449,544 Dic.11 8 300,000 -31,652 -149,544 13,052 74,815 -46,698 -496,242 Ene.12 9 300,000 600,000 253,302 103,758 600,000 -68,287 35,471 600,000 -90,270 -54,799 13,052 97,760 -68,287 -564,529 Feb.12 10 13,052 118,195 -90,270 -654,799 Mar.12 11 13,052 135,763 -114,080 -768,880 Abr.12 12 13,052 111,840 -100,859 -869,738 May.12 13 400,000 600,000 1,000,000 -114,080 -168,880 299,141 130,262 700,000 310,921 441,182 300,000 2,313 2,313 -8,286 -100,713 2,313 -24,117 -124,830 2,313 -33,964 -158,794 4,625 248,677 89,883 4,625 -72,912 16,971 4,625 -94,895 -77,924 4,625 -118,705 -196,630 7,708 291,433 94,803 5,396 5,525 100,328 5,396 107,942 208,270 700,000 113,338 554,520 400,000 133,393 687,913 300,000 3,083 -169,691 38,579 3,083 176,159 214,739 3,083 155,502 370,240 400,000 179,243 400,000 158,585 0 167,450 0 -19,152 13,052 108,124 310,921 -558,818 Jun.12 14 13,052 91,604 113,338 -445,480 Jul.12 15 13,052 77,511 133,393 -312,087 Ago.12 16 13,052 60,237 179,243 -132,845 Sep.12 17 13,052 45,495 158,585 25,740 Oct.12 18 13,052 17,190 167,450 193,191 Nov.12 19 13,052 19,152 -19,152 174,039 Dic. 12 20 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014
30,377 313,106 -313,106 -313,106 Ejec. 0 0 -313,106 -313,106
47,367 47,367 -16,557 -329,662 May.11 1
Descripcin CRDITO BEV Credito Acumulado Flujo de caja Flujo de caja acumulado Pago de capital Gastos Financieros Flujo con Financiam iento Flujo con Financiam iento acum ulado
Valores 1,000,000
867,155 1,025,740 1,193,191 1,174,039 400,000 0 -232,550 137,691 0 -19,152 118,539
1,000,000 0.77% -313,106 -313,106 -16,557 -329,662 -23,259 -352,922 -12,656 -365,578 -8,450 -374,028
281,601 -92,427
MDI 2011
Diana Herdoza S.
178
Grfico 41: Saldos por mes y acumulados Proyecto con financiamiento
MDI 2011
Diana Herdoza S.
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Grfico 42: Flujo de fondos acumulado Proyecto con financiamiento
MDI 2011
Diana Herdoza S.
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Se considera un financiamiento de aproximadamente el 60% del costo total del proyecto, programando recibir los siguientes desembolsos:
Mes 5: $ 300.000 Mes 9: $ 300.000 Mes 13: $ 400.000
La necesidad de financiamiento asciende a 1.000.000 dlares. Se establece este monto en funcin de la situacin econmica de la empresa y sus problemas de liquidez.
Los ingresos y egresos por periodo en el proyecto con apalancamiento se desarrollan paralelamente hasta que los ingresos por ventas pueden solventar los costos a partir del mes diecisiete.
7.3 Anlisis esttico
Con el objetivo de medir el desempeo del proyecto se realiza un anlisis de factibilidad a travs de los siguientes indicadores econmicos:
7.3.1 Utilidad
El estado de resultados define el desempeo contable de un proyecto en un perodo.
Ventas Costos = Utilidad
MDI 2011
Diana Herdoza S.
181
Tabla 64: Utilidad del Proyecto

Puro Total Ingresos Total Costos Utilidad Financiado
$1,809,150 $2,809,150 $1,635,111 $2,690,611 $ 174,039 $ 118,539
La utilidad del proyecto puro es de 174,039 dlares, frente a gastos que alcanzan 1,635,111 dlares y ventas de 1,809,150 (Anexo 13).
La utilidad del proyecto con financiamiento es de apenas 118.539 dlares, frente a costos que suman 2,690,611 dlares incluyendo gastos financieros y devolucin del prstamo e ingresos que alcanzan los 2,809,150 dlares.
Esto quiere decir que el proyecto es bastante sensible al aumento de los costos, sin embargo cabe indicar que dentro de ellos se estiman algunos susceptibles a disminucin como por ejemplo:
Inflacin Servicios de atencin post venta Imprevistos Gastos de publicidad
7.3.2 Margen de Rentabilidad
El margen de rentabilidad es la medida de la eficiencia operativa del proyecto.
Utilidad / Ventas = Margen de Rentabilidad

MDI 2011 Diana Herdoza S.
182
Tabla 65: Margen de Rentabilidad

Puro Utilidad Total Ingresos Margen de Rentabilidad 174,039 1,809,150 10% Financiado 118,539 2,809,150 4%
El margen de rentabilidad del 10% para el proyecto puro y del 4% para el proyecto con apalancamiento, confirma su alto grado de sensibilidad frente a variaciones de costos y precios.
7.3.3 Rentabilidad del Proyecto
La rentabilidad del proyecto es la medida (costo).
de la utilidad sobre la inversin total
Utilidad / Costo Total = Rentabilidad del Proyecto

Tabla 66: Rentabilidad del Proyecto
Puro Utilidad Total Costos Rentabilidad del Proyecto 174,039 1,635,111 11% Financiado 118,539 2,690,611 4%
El rendimiento de la inversin que se necesita realizar durante 20 meses, para la ejecucin del proyecto puro frente a la utilidad es del 11% y en el caso del proyecto con financiamiento es del 4%. MDI 2011 Diana Herdoza S.
183
7.4 Anlisis Dinmico
El anlisis dinmico del proyecto se lo lleva a cabo principalmente bajo tres criterios, o parmetros para la aceptacin del proyecto: Tasa de descuento: Tasa que se utiliza para calcular el valor presente de los flujos futuros de efectivo de la inversin. VAN: Valor actual de los flujos futuros de efectivo descontados a una cierta tasa (tasa de descuento). TIR: (Tasa interna de retorno) tasa que hace el VAN de una inversin igual a cero.8
7.4.1 Tasa de Descuento
Para el presente anlisis financiero se ha seleccionado el mtodo CAPM o modelo de valuacin de activos de capital para definir la tasa de descuento requerida. El CAPM es un modelo econmico que sirve para valuar activos de acuerdo al riesgo y al retorno futuro previsto, relacionando la tasa de rentabilidad requerida con el riesgo relativo con respecto al mercado.9 El CAPM postula que la prima de rendimiento que recompensa la inversin en un activo riesgoso es proporcional a la medida de su riesgo relativo respecto del mercado.10
8 9
Federico Eliscovich, MDI, Quito 2011 Federico Eliscovich, MDI, Quito 2011, Modelo CAPM Federico Eliscovich, MDI, Quito 2011, Modelo CAPM
10
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Frmula del rendimiento esperado
re = rf + (rm rf) x + rp re = rendimiento esperado por el mtodo CAPM rf = rendimiento libre de riesgo rm = rendimiento del mercado = medida de riesgo, mide el riesgo sistemtico de un activo en relacin con
el promedio del mercado.
rp = riesgo pas
La tasa de rendimiento libre de riesgo, compensa la inflacin y la inmovilizacin del dinero sin riesgo de crdito. Se considera a los bonos del Tesoro de Estados Unidos como la inversin con menor riesgo.
Segn el reporte del Banco Central del Ecuador, al 31 de enero del 2011 los Bonos Americanos a 30 aos tienen una tasa de rendimiento del 4% aproximadamente.
El rendimiento del mercado es el rendimiento adicional que se obtiene por invertir en un mercado riesgoso en lugar de hacerlo en un activo libre de riesgo.
Tasa Activa Referencial (Dic. 2010) Inflacin acumulada Ecuador Ene - Dic 2010 Inflacin acumulada USA Ene - Dic 2010 Diferencia tasas de inflacin Tasa de Mercado ( Rm )
a b a+b
8.68% 3.33% 1.50% 1.84% 10.52%
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En el Ecuador, la tasa activa referencial a diciembre del 2010 segn el Banco Central del Ecuador es de 8.68%, a esta se suma la tasa de inflacin que resulta de la diferencia entre la tasa de inflacin para el Ecuador, y del pas referente, Estados Unidos. La tasa de mercado entonces se define en el 10.52%.
resulta del Promedio Ponderado Betas sectores similares por participacin

en ventas. Industria AVTR CHCI HTLJ.OB HTLJ.PK MDC UNRH.OB Promedio Beta 92% 93% 63% 45% 95% 52% 73%
Fuente: http://finance.yahoo.com/, Junio 2011
El promedio de betas para la industria inmobiliaria en Estados Unidos es del 73%. En el Ecuador, no contamos con este tipo de informacin.
Segn el Banco Central del Ecuador, al 31 de diciembre del 2010 el EMBI o riesgo pas se ubicaba en el 9.13%.
De acuerdo, a los parmetros mencionados definimos entonces la tasa de descuento:
Tabla 67: Tasa de Descuento
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re = rf + (rm rf) x + rp re rf rm rp
rendimiento esperado rendimiento libre de riesgo EEUU rendimiento del mercado EEUU Industrias similares EEUU riesgo pas ECUADOR 18% 4% 11% 73% 9%
La tasa de rendimiento esperado o de descuento para el anlisis financiero del proyecto en estudio se define al 18%.
7.4.2 Valor actual neto y Tasa interna de retorno
Con la tasa de descuento o de rendimiento esperada se puede proceder al clculo del VAN y TIR del proyecto.
7.4.2.1VAN y TIR Proyecto Puro

El clculo del VAN y TIR del proyecto puro realizado en base del flujo de caja mensual propuesto anteriormente refleja
Tabla 68: Clculo del VAN y TIR Proyecto Puro VAN TIR re 35,128 $ 24 % 18 %
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El valor actual neto de la inversin en el proyecto puro es positivo y mayor a cero. VAN = $35,128 > 0 La tasa interna de retorno de la inversin en el proyecto puro es superior a la tasa de rendimiento esperada. TIR = 24% > re = 18%
Por tanto, se concluye que la inversin del proyecto puro es aceptable y viable.
7.4.2.2VAN y TIR Proyecto con financiamiento
El clculo del VAN y TIR del proyecto con financiamiento realizado en base del flujo de caja mensual propuesto anteriormente refleja:
Tabla 69: Clculo del VAN y TIR Proyecto con financiamiento VAN TIR re 71,697 59 18 $ % %
El valor actual neto de la inversin en el proyecto puro es positivo y mayor a cero. VAN = $71,697 > 0 La tasa interna de retorno de la inversin en el proyecto puro es superior a la tasa de rendimiento esperada. TIR = 59% > re = 18%
Por tanto, se concluye que la inversin del proyecto puro es aceptable y viable.
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7.4.2.3Anlisis comparativo: Proyecto puro vs. Proyecto financiado
Al comparar los resultados obtenidos en el clculo del VAN y TIR del proyecto puro y con financiamiento:
Puro VAN TIR 35,128 24%
Financiado 71,697 55%
Se concluye que el proyecto tendr un mejor rendimiento al ser manejado con apalancamiento, ya que tanto el VAN como la tasa interna de retorno es mayor.
7.5 Anlisis de Sensibilidad y Escenarios

El anlisis de sensibilidad identifica las variables crticas y ayuda a conocer los lmites del proyecto, mientras que los escenarios miden el movimiento de ms de una variable y cmo stas afectan en el flujo de caja. 11
El anlisis de escenarios nos permite identificar en qu punto el proyecto deja de ser viable y para ellos se contemplarn las siguientes variables:
1. Anlisis de sensibilidad por disminucin de los precios de venta. 2. Anlisis de sensibilidad por aumento de los costos. 3. Anlisis de sensibilidad por variacin de la velocidad de ventas.
11
Federico Eliscovich, MDI, Quito 2011
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7.5.1 Anlisis de sensibilidad por disminucin de los precios de
venta
Se propone para este anlisis un rango de disminucin de precios de venta del -2% al -10%.
7.5.1.1Proyecto Puro
En el Anexo 14, del presente plan de negocios se presenta el flujo de caja, del proyecto puro, con el anlisis de sensibilidad a la disminucin de los precios de venta, cuyos resultados son: Tabla 70: Clculo del VAN Proyecto Puro con disminucin de precios
Disminucin de Precios - Clculo del VAN VAN 5,373 0% 35,128 -2% -4% 5,373 (24,382) -6% -8% -10.00% -2.36% (54,137) (83,892) (113,647) 0
El VAN se convierte en cero con la disminucin del 2.38% de los precios de venta. A partir de la disminucin de precios del 2.38% el VAN se convierte en negativo y deja de ser rentable el proyecto.
Grfico 43: Clculo del VAN Proyecto Puro con disminucin de precios
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7.5.1.2Proyecto con financiamiento

En el Anexo 15, del presente plan de negocios se presenta el flujo de caja, del proyecto con financiamiento, con el anlisis de sensibilidad a la disminucin de los precios de venta, cuyos resultados son: Tabla 71: Clculo del VAN Proyecto financiado con disminucin de precios
Disminucin de Precios - Clculo del VAN VAN 41,942 0% 71,697 -2% 41,942 -4% 12,187 -6% -8% -10.00% (17,568) (47,323) (77,078) -4.82% 0
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El VAN se convierte en cero con la disminucin del 4.82% de los precios de venta. A partir de la disminucin de precios del 4.82% el VAN se convierte en negativo y deja de ser rentable el proyecto.
Grfico 44: Clculo del VAN Proyecto financiado con disminucin de precios
7.5.2 Anlisis de sensibilidad por aumento de los costos
Se propone para este anlisis un rango de aumento de costos directos del 2% al 10%.
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En el Anexo 16, del presente plan de negocios se presenta el flujo de caja, del proyecto puro, con el anlisis de sensibilidad al aumento de costos directos sin considerar el terreno, cuyos resultados son: Tabla 72: Clculo del VAN Proyecto Puro con variacin de costos
Aumento de Costos - Clculo del VAN VAN 19,122 0% 35,128 2% 19,122 4% 3,116 6% 8% 10% (12,889) (28,895) (44,900) 4.39% 0
El VAN se convierte en cero con el aumento de costos directos del 4.39%. A partir del aumento de costos directos del 4.39%, el VAN se convierte en negativo y deja de ser rentable el proyecto. Grfico 45: Clculo del VAN Proyecto Puro con variacin de costos
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7.5.2.2Proyecto con financiamiento

En el Anexo 17, del presente plan de negocios se presenta el flujo de caja, del proyecto con financiamiento, con el anlisis de sensibilidad al aumento de costos directos sin considerar el terreno, cuyos resultados son: Tabla 73: Clculo del VAN Proyecto Financiado con variacin de costos
Disminucin de Precios - Clculo del VAN VAN 55,692 0% 71,697 2% 55,692 4% 39,686 6% 23,680 8% 7,675 10.00% (8,331) 8.96% 0
El VAN se convierte en cero con el aumento de costos directos del 8.96%. A partir del aumento de costos directos del 8.96%, el VAN se convierte en negativo y deja de ser rentable el proyecto.
Grfico 46: Clculo del VAN Proyecto Financiado con variacin de costos
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7.5.3 Anlisis de sensibilidad por variacin de la velocidad de
ventas
Se propone para este anlisis aumentar y disminuir la duracin del periodo de ventas considerando ventas en seis, nueve y doce meses. Cabe indicar, que el flujo de caja inicial estima siete meses para la comercializacin del proyecto.
En los anexos 18, 19 y 20 se incluyen los flujos de caja respectivos para la variacin en la fase de ventas del proyecto puro, cuyos resultados son: Tabla 74: Variacin de la velocidad de ventas Proyecto Puro
6 meses 42,094 25% 20 Periodo de Ventas 7 meses 9 meses 35,128 476 24% 18.06% 20 22 12 meses -23,492 15% 25
VAN TIR Dur. Proyecto
La duracin de la fase de ventas mxima tolerable por el proyecto es de 9 meses. Superior a este plazo el VAN tiende a cero y/o a convertirse en negativo, lo cual demuestra la poca flexibilidad ante el cambio del proyecto.
7.5.3.2Proyecto Financiado
En los anexos 21, 22 y 23 se incluyen los flujos de caja respectivos para la variacin en la fase de ventas del proyecto financiado, cuyos resultados son:
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Tabla 75: Variacin de la velocidad de ventas Proyecto Financiado

Periodo de Ventas 6 meses 7 meses 9 meses 12 meses 74,561 71,697 58,064 40,656 75 59% 61% 44% 20 20 22 25
VAN TIR Dur. Proyecto
El proyecto financiado tiene la suficiente capacidad de soportar un periodo de ventas de 12 meses, con una absorcin mensual de aproximada de 3.5 unidades por mes y una duracin del proyecto de 25 meses, siendo as que el VAN calculado bajo estas condiciones es de 40,656 dlares.
7.6 Conclusiones
El proyecto es altamente sensible, siendo as que su margen de rentabilidad es de apenas del 10% en estado puro y del 4% con apalancamiento, por lo que a pesar de si existir utilidad se debe reconsiderar si resulta un beneficio para la empresa al considerar que la rentabilidad es mnima en un plazo de 20 meses, duracin del proyecto. Se concluye que el mejor escenario diferentes sensibilidades es: En estado puro: VAN de 42,094 dlares con una velocidad de ventas de 6 meses. Con apalancamiento: VAN de 75,561 dlares con una velocidad de ventas de 6 meses El escenario ms pesimista para el proyecto tomando en cuenta los anlisis de sensibilidad propuestos es: En estado puro: VAN de -23,492 dlares con una velocidad de ventas de 12 meses. Con apalancamiento: VAN de 40,656 dlares todava aceptable con una velocidad de ventas de 12 meses. MDI 2011 Diana Herdoza S. para el proyecto considerando las
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8 CAPTULO 8 Estrategia Legal

En este captulo, se tratar todo lo relacionado a los requisitos con los que debe cumplir el proyecto para su emprendimiento y regularizacin legal.
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8.1 La empresa promotora
Andino y Asociados Compaa Limitada, es una empresa legalmente constituida en la Superintendencia de Compaas y debidamente inscrita en el Registro Mercantil del Cantn Quito, de la provincia de Pichincha. Tiene amplia experiencia en el manejo de proyectos inmobiliarios, desde su planificacin y construccin hasta su comercializacin y entrega.
Por su seriedad y experiencia cuenta con el reconocimiento del Colegio de Arquitectos de Pichincha y la Cmara de Construccin de Quito.
8.2 El proyecto
La responsabilidad financiera y legal del proyecto Conjunto Habitacional Pumamaqui, es exclusivamente de la compaa promotora, Andino y Asociados desde la etapa de estudio hasta el cierre del mismo.
8.2.1 Fase de Inicio
Para esta fase, el proyecto deber cumplir con los siguientes requerimientos:
1. Estudio de factibilidad financiera 2. Escritura del terreno, donde se construir el conjunto debidamente legalizada e inscrita en el Registro de la Propiedad del Cantn. 3. Pago del impuesto predial del lote. 4. Requisitos del dueo del terreno: Copia del nombramiento del representante legal y/o gerente Copia de cdula del representante legal
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5. Informe de Regulacin Metropolitana (IRM) 6. Informes Municipales varios Informe de Afectacin Vial Informe de otras afectaciones (tubera, oleoducto, etc.) Informe de tcnico de compatibilidad de uso de suelo Informe de uso y densificacin Registro de planos en el CAE y comprobante de pago del 1x1000 (opcional) Visto Bueno de planos cuerpo de Bomberos
7. Certificado de Factibilidad de servicio de la EMAAP-Q 8. Certificado de Factibilidad de servicio de la Empresa Elctrica 9. Certificado de Factibilidad de servicio de la CNT 10. Certificado de impacto ambiental otorgado por la administracin zonal 11. Registro de planos arquitectnicos e ingenieras.
Requisitos del profesional proyectista:
o Copia de cdula de identidad o Copia del carn del registro municipal o Copia del carn del registro profesional
Una vez terminado el proyecto arquitectnico este debe registrarse junto con los estudios de ingeniera en la Administracin Zonal Correspondiente del Distrito Metropolitano de Quito.
12. Registro de Etapas
Las etapas a registrarse son aquellas correspondientes a la construccin propia ofertada por la empresa y todas las de ampliacin de cada una de las unidades
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habitacionales. Estos documentos sern entregados a los clientes para que puedan gestionar los permisos de construccin.
13. Garantas por construccin a favor del municipio 14. Permiso de construccin
Es el documento habilitante necesario para iniciar la fase de construccin del proyecto.
8.2.2 Fase de Preventa y Comercializacin
Esta fase comprende todo el periodo ventas del proyecto, y se deber cumplir con:
1. Contratacin del diseo de publicidad, maquetas e impresiones. 2. Permisos municipales de publicidad para colocacin de vallas publicitarias. 3. Contratacin de medios de comunicacin 4. Contratacin de asesores de venta 5. Celebracin de contratos de compra-venta
8.2.3 Fase de Construccin
Una vez obtenido el permiso de construccin del proyecto en esta fase, se necesitar:
1. Contratacin del personal de obra. 2. Contratacin del servicio de guardiana. 3. Aviso de afiliacin de personal al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. 4. Trmite Municipal para la acometida de alcantarillado. 5. Trmite para acometido de servicio telefnico en el CNT.
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6. Trmite para la acometida elctrica ante la Empresa Elctrica Quito. 7. Negociacin y contratos con Proveedores. 8. Cumplir con las disposiciones tributarias demandadas por el Servicio de Rentas Internas (SRI).
8.2.4 Fase de Cierre y entrega
La fase de cierre y entrega del proyecto, tiene gran importancia conforme lograr cumplir los tiempos dispuestos de duracin del proyecto:
1. Recepcin de obras. 2. Trmino y liquidacin de contratos de construccin y proveedores. 3. Actas de finiquitos con personal de obra. 4. Permiso de ocupacin del Cuerpo de Bomberos. 5. Permiso de habitalidad proporcionado por el Municipio de Quito. 6. Levantamiento y devolucin de garantas de fiel cumplimiento de la construccin despus de obtener el permiso de habitalidad. 7. Licencia para Declaratoria de propiedad horizontal: Divisin de propiedades y linderos. Definicin de alcuotas segn reas.
8. Actas de entrega recepcin de obra terminada a los nuevos propietarios.
Instructivo de poltica de atencin post venta. Compromiso de mantenimiento y cuidado de las viviendas deslindando responsabilidad de la empresa.
9. Trmino de contratos de servicio de seguridad. MDI 2011 Diana Herdoza S.
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10. Escrituracin e inscripcin de la Declaratoria de propiedad horizontal en el Registro de propiedad. 11. Suscripcin de escrituras con nuevos propietarios del proyecto. 12. Traspaso de dominio en el Municipio e inscripcin en el Registro de Propiedad del Cantn Quito.
8.2.5 Gastos Legales
Dentro de los gastos legales incluidos en costos indirectos del proyecto, se incluyen:
Pago de impuestos y tasas por la aprobacin en los diferentes trmites legales. Fondos de Garanta: plizas por concepto de Garanta para la Ejecucin del Proyecto a favor del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito Costos de Aprobacin e Impuestos Honorarios profesionales del abogado por la elaboracin de minutas, promesas y contratos de compraventa, declaratoria de propiedad horizontal, actas entrega recepcin, liquidaciones entre otros
8.3 Recomendacin
Todos los requisitos legales deben en lo posible cumplirse con anticipacin a iniciar cada una de las fases del proyecto para evitar demoras y problemas con el Municipio de Quito, contratistas y clientes.
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9 CAPTULO 9: Gerencia de Proyectos

En este captulo se tratar lo referente a los procesos a seguir para la organizacin,
seguimiento, control y cumplimiento de las fases del proyecto.
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9.1 Objetivo general
Ofrecer un producto de calidad que satisfaga las necesidades tanto de costo como de esttica y funcionalidad de los posibles compradores de vivienda de un nivel socioeconmico medio bajo a medio tpico que haya decidido establecerse o invertir al norte de la ciudad de Quito, especficamente en el Valle de Caldern.
9.1.1 Objetivos secundarios
De mercado:
Analizar la competencia (proyectos ofertados en la zona) por el mtodo de observacin directa, para determinar ms claramente el perfil del cliente. Satisfacer las necesidades de los potenciales clientes a travs de un buen diseo arquitectnico y precios que se ajusten a sus expectativas.
Arquitectnicos:
Analizar la mxima optimizacin de rea til vs rea bruta. Verificar la funcionalidad de las reas de circulacin y generales con el mnimo requerido. Procurar que la fachada arquitectnica del proyecto armonice con el entorno y a la vez se convierta en un referente de diseo.
Costos y cronogramas
Estudiar la incidencia del costo de terreno sobre el proyecto general. Cumplir con los presupuestos calculados de acuerdo al cronograma previsto.
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Aplicar los procesos de control de calidad para mejorar la calidad del producto final.
Financieros
Asegurar la obtencin de los fondos necesarios para el cumplimiento del proyecto en el tiempo estimado. Conseguir una rentabilidad mnima del 20% anual.
9.2 Balance Score Card
9.2.1 Misin
En un plazo de 2 aos, renovar la imagen de la empresa en la zona de Caldern con vistas a en un futuro promover otros proyectos.
9.2.2 Estrategia
Mantener precios acorde al mercado inmediato. (Ref. Captulo 2, Estudio de oferta). Conservar las alianzas con proveedores clave que mantiene la empresa para el desarrollo constructivo del proyecto.
9.2.3 Indicadores
Para verificar el cumplimiento de los objetivos y misin planteados se establecen los siguientes indicadores de medicin:
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1. Clientes Tabla 76: Indicador Aceptacin de los Clientes

CLIENTES Plazo de ventas (nmero de meses) Nmero de desistimientos Nmero de clientes referidos por otros Satisfaccin de los clientes Base de datos Estudios de demanda vs. absorcin de la zona vs. registros de ventas Solicitudes de atencin posventa Clientes potenciales Tele marketing Demanda Potencial por zona Registros de ingresos familiar Nivel Socio-Econmico
2. Procesos
Tabla 77: Indicador Resultado de Procesos

PROCESOS Adquisicin Productividad Reduccin de costos directos por material y equipo Alianzas estratgicas Procesos de control de calidad Reduccin tiempos de construccin (mano de obra) Aprovechamiento de recursos Velocidad de respuesta Identificacin de riesgos Polticas de comunicacin Procesos de contratacin ndices de desempeo Portafolio de productos Alianzas con proveedores
Planeacin estratgica RRHH Procesos de adquisicin
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3. Financieros
Tabla 78: Indicador Resultados Financieros

FINANCIERO Rentabilidad Inversin Reduccin de los costos operativos Financiamiento Control gerencial Utilidad sobre ventas Recuperacin de Capital Inversin inicial y capital de trabajo Facilidades de comercializacin Tasas de inters Sistemas de costeo Programacin- flujos de caja % Mximo de Crdito Costos Financieros Informes de control
4. De aprendizaje
Tabla 79: Indicador Mtodos de Aprendizaje

APRENDIZAJE Estudios de Mercado Software para registros de procesos Futuro Emprendimiento de nuevos proyectos Aprendizaje sobre las experiencias Retroalimentacin Tareas gerenciales Tareas de planificacin Presupuestos, cronogramas, avances de obra Inventarios Asesor de Venta Nmero de Ventas ref. por web Alianzas estratgicas Motivacin del personal Generacin de procesos estandarizados "Modelos"
Software de control
Pgina Web Interactiva Capacitacin del personal Investigacin
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9.3 Alcance del proyecto
Dentro del alcance del proyecto tenemos los siguientes entregables:
En la fase de planificacin del proyecto el cual abarca varios estudios tcnicos preliminares previos a la construccin del inmueble: o Estudio topogrfico o Estudio de suelos o Planos Arquitectnicos registrados o Diseos estructural, hidrosanitarios y elctrico
En la fase de comercializacin: o Reportes contables o Contratos o promesas de compraventa
En la fase de Construccin: o 44 unidades de vivienda y obras generales. o Reporte de costos y tiempo de ejecucin del proyecto o Planos as build
En la fase de cierre: o Escrituras de cada inmueble o Acta de Habitabilidad del conjunto y cierre de plizas de garanta
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9.4 Conclusin
La gerencia de proyectos deber preocuparse por cumplir con la Estructura de desglose de trabajo que se recomienda a continuacin:
Esquema 17: EDT del proyecto

EDT
1 Factibilidad
2 Diseo
3 Ejecucin
4 Cierre
Interesados
Mix
Equipos de Trabajo
Entrega del producto
Oportunidades
Caracteristicas
Abastecimiento
Cierre Legal y contable
Riesgos
Planificacion
Frentes de Trabajo
Costos y Ganancia
Flujos financieros
Inversion
Medios de Financiamiento
Medios Publicitarios
Requisitos Legales
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10 CONCLUSIONES
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En conclusin y de acuerdo a lo expuesto en el resumen ejecutivo del presente plan de negocios, el proyecto Conjunto Habitacional Pumamaqui, es segn el punto de vista:
Entorno Macroeconmico Localizacin Promotor Perfil del Cliente
+ + + + + + + + -
Viable Viable Viable Viable
Se debe aprovechar las polticas gubernamentales actuales, y aplicar al crdito al promotor con el BEV Promover la virtud del proyecto de encontrarse cerca de servicios y equipamientos. Utilizar la marca para promover la venta del proyecto. Esta acorde al sector. Se recomienda dirigir la publicidad al segmento socioeconmico seleccionado (nivel medio). Buen posicionamiento ante la competencia pero se debe reforzar el tema de publicidad debido a su alto precio por metro cuadrado Ofertar las ventajas del producto. Se debe revisar y replantear los costos indirectos del proyecto. Son demasiado altos considerando el target seleccionado. Esta acorde al sector. Se recomienda no utilizar estrategias de descuento debido a que esto aumentara la sensibilidad del proyecto y el margen de rentabilidad seria aun menor del 10% sin financiamiento. Debe promoverse el producto y sus ventajas. Lamentablemente en estado puro el proyecto tiene un bajo margen de rentabilidad (10%) lo que lo hace altamente sensible y su rendimiento esperado (VAN) es de apenas 35,000 dlares aproximadamente. La opcin es rever costos, caso contrario debido al riesgo de la inversin se debe reconsiderar el emprendimiento del proyecto.
Competencia en el sector Arquitectura Costos
Viable Viable No Viable
Precio
Viable
Estrategia comercial
Viable
Recuperacin de la Inversin
No Viable
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10.1 Propuesta de revisin de costos
Se propone el siguiente planteamiento sobre costos indirectos para el proyecto:
Tabla 80: Propuesta de costos indirectos

Costos Indirectos 1 2 3 4 Planificacion Indirectos de construccion Administracion del proyecto Promocion y ventas Total $ $ $ $ $ Valor Total 40,013 94,280 40,183 83,029 257,504 % 10% 23% 10% 20% 100%
Esta propuesta de costos indirectos que se detalla en el anexo 24, reflejara una mejor relacin entre costos como se demuestra:
Tabla 81: Propuesta de Costos del Proyecto

Descripcin 1 Terreno 2 Costo directo de construccin Edificacin Casa Tipo A $ 11,733 12 2.1 Casa Tipo B $ 16,215 26 Casa Tipo C $ 21,380 6 2.2 Infraestructura 2.3 Inflacin 2.4 Post Venta 2.5 Guardiana 3 Costos indirectos 3.1 Planificacin 3.2 Indirectos de construccin 3.3 Administracin del proyecto 3.4 Promocin y ventas Total Costo $ 282,729 $ 942,797 $ 690,662 $ 140,793 $ 421,587 $ 128,283 $ 186,859 $ 43,876 $ 4,400 $ 17,000 $ 257,504 $ 40,013 $ 94,280 $ 40,183 $ 83,029 $ 1,483,030 % 19% 64% 47% 9% 28% 9% 13% 3% 0% 1% 17% 3% 6% 3% 6% 100%
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Los costos indirectos corresponderan al 17% del costo del proyecto en contra puesta del 25% planteado por la empresa. El costo directo equivaldra al 64% y el terreno al 19%.
10.1.1 Utilidad
El costo total del proyecto ascendera a 1.483.030 dlares, lo que arrojara una utilidad del proyecto puro de 326.120 dlares, es decir 152.082 dlares sobre la utilidad del proyecto puro planteada por la empresa.
Tabla 82: Utilidad - propuesta de costos

Propuesta Puro Financiado Puro Financiado Total Ingresos $1,809,150 $2,809,150 $1,809,150 2,809,150 Total Costos $1,635,111 $2,690,611 $1,483,030 2,538,530 Utilidad $ 174,039 $ 118,539 $ 326,120 $ 270,620
10.1.2 Margen de rentabilidad
El margen de rentabilidad seria del 18% para el proyecto puro y del 10% para el proyecto con apalancamiento bajo la propuesta realizada; en comparacin con el 10% de margen de rentabilidad para proyecto puro planteado por la empresa.
Utilidad Total Ingresos Margen de Rentabilidad
Puro Financiado 174,039 118,539 1,809,150 2,809,150 10% 4%
Propuesta Puro Financiado 326,120 270,620 1,809,150 2,809,150 18% 10%
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10.1.3 Rentabilidad del proyecto
El rendimiento de la inversin que se necesita realizar durante 20 meses, para la ejecucin del proyecto puro frente a la utilidad es del 22% y en el caso del proyecto con financiamiento es del 11%.
Utilidad Total Costos Rentabilidad del Proyecto
Puro Financiado 174,039 118,539 1,635,111 2,690,611 11% 4%
Propuesta Puro Financiado 326,120 270,620 1,483,030 2,538,530 22% 11%
10.1.4 VAN
Con los costos propuestos y en base de la ejecucin de flujos para el clculo del VAN para el proyecto puro (anexo 25) y proyecto financiado (anexo 26), se obtiene:
Propuesta VAN Puro Financiado 35,128 71,697 Puro Financiado 170,284 206,853
El VAN para el proyecto puro seria de 170.284 dlares en comparacin con 35.128 dlares resultante con anterioridad. Igualmente, el VAN para el proyecto financiado seria de 206.853 dlares en comparacin con 71.697 dlares
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11 FUENTES DE CONSULTA
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Eduardo Cerdas, Crisis de Ecuador en los aos 1999 - 2000, http://www.auladeeconomia.com/articulosot-14.htm Fecha de bsqueda: Noviembre 20 del 2010
El Tiempo Diario de Cuenca, Sector de la construccin no tuvo un buen ao http://www.eltiempo.com.ec/noticias-cuenca/30865-sector-de-la-construccia-nno-tuvo-un-buen-aa-o/ Fecha de bsqueda: Noviembre 21 del 2010
Sin nombre, Ecuador ve como se derrumba su sector de la construccin, http://www.americaeconomica.com/numeros/25/noticias/econstrcdr.htm Fecha de bsqueda: Noviembre 21 del 2010
Alberto Acosta, Las remesas y su aporte para la economa ecuatoriana, http://elecua.com/wp-content/uploads/2010/09/Las-remesas-y-su-aporte-paraeconomia-ecuatoriana.pdf Fecha de bsqueda: Marzo 8 del 2011
Evolucin de la Economa Ecuatoriana, Banco Central del Ecuador, Junio 2010, http://www.bce.fin.ec/documentos/Estadisticas/SectorReal/Previsiones/IndCoy untura/EvolucionEconEcu_06-10.pdf, Fecha de bsqueda: Marzo 8 del 2011
Economa Ecuatoriana 2011: riesgos, oportunidades, el mercado internacional, Mauricio Pozo Crespo, Multienlace Ca. Ltda. Macroeconoma y Finanzas, Octubre 2010
Direccin General de Estudios Banco Central del Ecuador, La Economa Ecuatoriana luego de 10 aos de dolarizacin, 2010
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Mapas del Distrito Metropolitano de Quito, http://www4.quito.gov.ec/pdf/densSector90.pdf Fecha de bsqueda: Marzo 20 del 2011
Economa de Ecuador, http://es.wikipedia.org/wiki/Econom%C3%ADa_de_Ecuador Fecha de bsqueda: Marzo 20 del 2011
Redaccin Negocios, Diario El Comercio, Ecuador, Enero 14 del 2011 http://www4.elcomercio.com/Generales/Solo-Texto.aspx?gn3articleID=289827 Fecha de bsqueda: Marzo 20 del 2011
Banco Central del Ecuador, Tasas de Inters, http://www.bce.fin.ec/docs.php?path=documentos/Estadisticas/SectorMonFin/ TasasInteres/Indice.htm Fecha de bsqueda: Marzo 20 del 2011
ndices Financieros, http://www.cesla.com/, Fecha de bsqueda: Marzo 20 del 2011
Corporacin Centro de Estudios y Anlisis, Sntesis Macroeconmica 2011
Diego Hurtado, El absurdo crecimiento de Quito, http://www.quitoparatodos.org/index.php?option=com_content&view=article&id =41:el-absurdo-crecimiento-de-quito&catid=7:documentos&Itemid=16 Fecha de bsqueda: Marzo 27 del 2011
Juan Carlos Cristaldo y Lorena Silvero, La Regin Metropolitana de Asuncin, La gestin de una urbanidad incompleta, noviembre del 2010 http://www.vitruvius.es/revistas/read/arquitextos/11.126/3650 Fecha de bsqueda: Marzo 27 del 2011
IMDMQ, Plan Parcial de la Zona Metropolitana de Caldern
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Diario Hoy, El Nivel socioeconmico se diferencia en la actividad, Publicado el 3 de noviembre del 2010 http://www.hoy.com.ec/noticias-ecuador/el-nivel-socioeconomico-se-diferenciaen-la-actividad-439690.html Fecha de bsqueda: Abril 17 del 2011
Revista Ecuatoriana de Estadstica, INEC, Septiembre 2008
Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, Un Nuevo Modelo de Ciudad Quito
INEC, Composicin de los hogares ecuatorianos estudio comparativo Censos 1990 2001, www.inec.gov.ec, Fecha de bsqueda: Abril 30 del 2011
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12 ANEXOS
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Anexo 1: La construccin y dems industrias
La construccin es el ncleo bsico de un CLUSTER o cadena productiva con gran potencial, lo que manejado adecuadamente puede propiciar el desarrollo econmico del pas, es decir, con las polticas adecuadas la industria de la construccin puede convertirse en el impulso necesario para que industrias relacionadas tales como: electricidad, provisin de agua potable, minas y petrleos, metalmecnica, comercio, etc. incrementen su produccin.
Ecuador: Construccin: Compras de Productos Intermedios al 2007

INDUSTRIA Productos de la silvicultura Madera tratada, corcho y otros materiales Aceites refinados de petrleo Otros productos qumicos Productos plsticos Productos minerales no metlicos Otros productos de minerales metlicos Metales comunes Productos metlicos elaborados Otros productos Total ventas intermedias no MILES $ DEL 2000 115,922 293,210 12,517 100,144 68,737 79,354 518,506 82,435 326,422 172,653 1,769,900 PORCENTAJES 6.55% 16.57% 0.71% 5.66% 3.88% 4.48% 29.30% 4.66% 18.44% 9.75% 100.00%
Fuente: Banco Central del Ecuador (BCE), Tabla de utilizacin, 2005
En el Ecuador, este sector es el principal consumidor de productos tales como: madera tratada, corcho, metales, productos metlicos elaborados, plsticos y minerales no metlicos. La necesidad de consumo de estos artculos impulsara a la produccin de los mismos y otros, logrando que se reemplacen las importaciones y el modelo econmico se fortalezca lo suficiente para pensar despus de dominar el mercado de consumo interno, entrar en el mbito de comercio internacional.
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Ecuador: Construccin, PIB e Importacin de Materiales

AOS 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 PIB (1) 1,029 1,271 894 1,127 1,662 2,030 2,137 2,680 3,100 3,822 4,162 5,343 5,498 IMPORTACIONES CIF (2) 181 196 88 90 180 352 187 210 301 378 419 522 547 PORCENTAJES (3=2/1x100) 17.59% 15.42% 9.84% 7.99% 10.83% 17.34% 8.75% 7.84% 9.71% 9.89% 10.07% 9.77% 9.95%
Millones de dlares corrientes Fuente: Banco Central del Ecuador (BCE), Tabla de utilizacin, 2005 Banco Central del Ecuador (BCE), 75 aos de Informacin estadstica, pg. 152
Dicho proceso de industrializacin, claro est, slo puede llevarse a cabo acompaado de un acceso abierto al conocimiento e informacin especializada, innovacin tecnolgica y preparacin del personal.
La conveniencia de atender este sector en particular es que mientras se genere una plaza de trabajo ah, se producen al menos dos ms en las cadenas productivas relacionadas. Un ejemplo de lo ineficiente que puede llegar a ser el CLUSTER de la construccin en el pas, fue el desabastecimiento y el aumento desmesurado de los precios del hierro en el 2008, provocado por la adquisicin desenfrenada del producto por parte de los pases asiticos en desarrollo especialmente China. El hierro est dentro de los principales 50 productos de importacin en el Ecuador y ante su escasez la industria constructora no tuvo otra alternativa ms que frenar sus actividades a pesar de que los costos de los bienes races subieron.
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Anexo 2: Tabla General de Competencia en el Sector
Estudio de Mercado
. No Nom bre del Conjunto Conjunto Finca II Prom otor Ubicacin Carapungo, Va Marianitas Caldern, Va Marianitas No. Casas rea por unidad 105 m2 68 m2 154 m2 N PARQ. 1 por casa Extra $2000 1 por casa 1 por casa Tipo de parq. Am pliable Form a de Pago $2.000 reserva y resto del 30% a la entrega. 70% finan. $600 reserva y resto del 30% a la entrega. 70% finan. $1.000 reserva. resto 30% a la entrega. 70% finan. Dir 10% reserva y 20% a la entrega 70% finan. $ 1000 reserva, resto del 30% a la entrega. 70% finan. $1.000 reserva y resto del 30% a la entrega. 70% finan. $3.000 reserva y resto del 30% a la entrega. 70% finan. No. dorm itorio Precio
1 2 3
CONARQ
45 casas 119 casas
Playa Playa Playa Descubierto al frente de la casa Playa Playa Playa
Si Si No Solo las de 90m2 No No No
3 dormitorios 3 dormitorios 3 dormitorios
$42.500 $405 c/m2 $31.600 sin acabados $465 c/m2 $36.000 $434 c/m2 Los de 90 a $38.000 a $422 m2 . Los de 120 $48.000 a $400 m2 De 72m2 $49.000 a $681 c/m2 $36.000 $397 c/m2 $32.650 a $413 c/m2
Jardines de Caldern Hbitat Ecuador El Portal de Marianitas Conjunto Residencial Almera La Maestranza Conjunto Residencial Perlitas Conjunto Residencial Conjunto Habitacional San Fermn II MACSA, Monge Asociados Ledesma Constructores TA-zero Edificar VICASA Tu vivienda Ecuador
Carapungo, Va Ms de 50 casas Marianitas Km 4 Carapungo 23 casas Mas de 100 departamentos 19 casas 18 casas
90 m2 120m2
1 por casa
3 dormitorios
5 6 7
Caldern Estadio de Caldern Carapungo, va Marianitas
72m2 91m2 79m2
2 por dpto 1 por casa 1 por casa
3 dormitorios 3 dormitorios 3 dormitorios
Abril, 2011
Elaborado por: Diana Herdoza S, abril 2011
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Anexo 3: Ficha 001 Investigacin de Mercado Cd. MVII

INVESTIGACIN DE MERCADO Ficha No. 001 PROYECTO: Mirador del Valle II Cd. MVII IDENTIFICACIN DEL PREDIO Fecha de la muestra: Abril 17, 2011 Cercana Va principal: 5 minutos Ubicacin: Caran y Pasaje C Parroquia: Caldern Sector: Caldern Barrio: Zonificacin: A8 (A603-35) Uso de suelo: R2 Va de acceso: Pasaje C DATOS DEL PROYECTO Promotor: RCV Constructora Inmobiliaria Constructor: RCV Constructora Inmobiliaria Target objetivo: Nivel socioeconmico medio tpico Etapa del proyecto: Construccin y comercializacin Avance de construccin: 85% Tipo de producto: Vivienda COMPOSICIN DEL PROYECTO reas comunales reas privadas Cerramiento SI Sala Comunal SI reas verdes SI Productos: Casas Guardiana SI Cisterna NO Jardines NO No. Unidades: 32 Gas centralizado NO Canchas NO Juegos infantiles NO rea (m2): 96 Otros NO Posibilidades de ampliacin: NO IMPLANTACIN DEL PROYECTO REFERENCIAS FOTOGRFICAS Terreno Medianero Esquinero x Plano x Pend. Positiva Pend. Negativa Orientacin Este - Oeste Norte - Sur Organizacin Regular x Orgnica DETALLE DEL PRODUCTO Compos. espacial rea 96 m2 No. pisos 3 No. dormitorios 3 No. baos 2.5 Patio de servicio SI Otros Terraza Estructura Hormign x Metlica Otra Mampostera Bloque x Ladrillo Otra Condiciones de entrega y acabados INFORMACIN DE VENTAS Habitable x Obra gris Terminada x No. Unid Totales 32 Fecha de inicio: Jul-10 Estacionamiento SI Abierto x Cubierto No. Unid Vendidas 30 Financiamiento: BIESS, Cred. Ba Piso en cocina SI Cermica x Porcelanato No. Unid Disponibles 2 Reserva: 5% Otros Descuento pronto pago: NO Entrada 25% con BIESS Piso en baos SI Cermica x Porcelanato Financiamiento directo: NO Cuotas 12 Otros Bono MIDUVI: SI Piso dormitorios SI Cermica Porcelanato Crdito: 70% Parquet Piso flotante Alfombra x INFORMACIN DE PRECIOS Otros rea (m2) T Precio Precio x m2 Piso rea social SI Cermica x Porcelanato 96 NO $ 44,042 $ 459 Parquet Piso flotante Alfombra 96 SI $ 55,234 $ 575 Otros Paredes SI Cermica x Pintura x Otros Muebles cocina SI Frmica x Melamnico Otros Mesones SI Frmica x Melamnico Otros PROMOCIN Y PUBLICIDAD Puerta principal SI Metlica Vallas Publicitarias: SI Colores: blanco, rojo, azul Puertas interiores SI MDF tamborada Revistas: SI Inmobilia Ventaneria SI Aluminio vidrio x Madera vidrio Participacin en ferias: NO Otra Flyers / Informativos: SI informacin falsa Grifera SI Edesa x Franz Viegener TV / Radio: NO Otra Pgina Web: SI www.rcv.com.ec Sanitarios SI Edesa x Franz Viegener Oficina de ventas: SI Isla Espaola y Rio Coca Otra Atencin al cliente: SI psima, groseros ENTORNO Y SERVICIOS CERCANOS OBSERVACIONES ADICIONALES Bancos SI C. Comerciales NO Servicios SI Mirador del Valle I, 100% vendido / La publicidad no especifica la Supermercados SI C. Educativos SI Transporte SI realidad del producto
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Anexo 4: Ficha 002 Investigacin de Mercado Cd. KN

INVESTIGACIN DE MERCADO Ficha No. 002 PROYECTO: Karolina del Norte Cd. KN IDENTIFICACIN DEL PREDIO Fecha de la muestra: Abril 17, 2011 Cercana Va principal: sobre Ubicacin: Av. 9 de Agosto y Cacha Parroquia: Caldern Sector: Caldern Barrio: Collas Zonificacin: A8 (A603-35) Uso de suelo: R2 Va de acceso: Cacha DATOS DEL PROYECTO Promotor: Macsa Monge Asociados Constructor: Macsa Monge Asociados Target objetivo: Nivel socioeconmico medio tpico Etapa del proyecto: Comercializacin y Cierre Avance de construccin: 100% Tipo de producto: Vivienda COMPOSICIN DEL PROYECTO reas comunales reas privadas Cerramiento SI Sala Comunal SI reas verdes SI Productos: Casas Locales Guardiana SI Cisterna NO Jardines SI No. Unidades: 12 5 Gas centralizado NO Canchas NO Juegos infantiles NO rea (m2) 120 Otros NO Posibilidades de ampliacin: NO IMPLANTACIN DEL PROYECTO REFERENCIAS FOTOGRFICAS Terreno Medianero Esquinero x Plano x Pend. Positiva Pend. Negativa Orientacin Este - Oeste Norte - Sur x Organizacin Regular x Orgnica DETALLE DEL PRODUCTO Compos. espacial rea 120 m2 No. pisos 2 No. dormitorios 3 No. baos 2.5 Patio de servicio SI Otros Terraza Estructura Hormign x Metlica Otra Mampostera Bloque x Ladrillo Otra Condiciones de entrega y acabados INFORMACIN DE VENTAS Habitable Obra gris Terminada x No. Unid Totales 12 Fecha de inicio: Ago 2010 Estacionamiento SI Abierto x Cubierto No. Unid Vendidas 10 Financiamiento: BIESS Piso en cocina SI Cermica x Porcelanato No. Unid Disponibles 2 Reserva: 0% Otros Descuento pronto pago: NO Entrada 0% Piso en baos SI Cermica x Porcelanato Financiamiento directo: SI Cuotas 0 Otros Bono MIDUVI: NO Piso dormitorios SI Cermica Porcelanato Crdito: 100% Parquet Piso flotante Alfombra x INFORMACIN DE PRECIOS Otros rea (m2) T Precio Precio x m2 Piso rea social SI Cermica x Porcelanato 120 SI $ 567 67,990 $ Parquet Piso flotante Alfombra Otros Paredes SI Cermica x Pintura x Otros Muebles cocina SI Frmica x Melamnico Otros Mesones SI Frmica Melamnico Otros Marmetn PROMOCIN Y PUBLICIDAD Puerta principal SI Metlica Vallas Publicitarias: SI Colores: verde, celeste Puertas interiores SI MDF tamborada Revistas: NO Ventaneria SI Aluminio vidrio x Madera vidrio Participacin en ferias: NO Otra Flyers / Informativos: NO Grifera SI Edesa x Franz Viegener TV / Radio: NO Otra Pgina Web: SI http://casaenecuador.ec/ Sanitarios SI Edesa x Franz Viegener Oficina de ventas: SI Gaspar de Villaroel, frente Andinatel Otra Atencin al cliente: SI muy buena, amabilidad ENTORNO Y SERVICIOS CERCANOS OBSERVACIONES ADICIONALES Bancos SI C. Comerciales NO Servicios SI Supermercados SI C. Educativos SI Transporte SI
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Anexo 5: Ficha 003 Investigacin de Mercado Cd. CH2P

INVESTIGACIN DE MERCADO Ficha No. 003 PROYECTO: Conjunto Habitacional Dos Perlitas Cd. CH2P IDENTIFICACIN DEL PREDIO Fecha de la muestra: Abril 17, 2011 Cercana Va principal: sobre Ubicacin: Av. Atahualpa y calle Cacha Parroquia: Caldern Sector: Caldern Barrio: Collas Zonificacin: A8 (A603-35) Uso de suelo: R2 Va de acceso: Av. Atahualpa DATOS DEL PROYECTO Promotor: Asecom Constructor: Asecom Target objetivo: Nivel socioeconmico medio tpico Etapa del proyecto: Construccin y comercializacin Avance de construccin: 50% Tipo de producto: Vivienda COMPOSICIN DEL PROYECTO reas comunales reas privadas Cerramiento SI Sala Comunal SI reas verdes SI Productos: Casas Guardiana SI Cisterna NO Jardines SI No. Unidades: 44 Gas centralizado NO Canchas NO Juegos infantiles SI rea (m2) 88 Otros NO Posibilidades de ampliacin: si a 93 IMPLANTACIN DEL PROYECTO REFERENCIAS FOTOGRFICAS Terreno Medianero x Esquinero Plano Pend. Positiva x Pend. Negativa Orientacin Este - Oeste x Norte - Sur Organizacin Regular x Orgnica DETALLE DEL PRODUCTO Compos. espacial rea 88 m2 No. pisos 2 No. dormitorios 3 No. baos 2.5 Patio de servicio SI Otros Estructura Hormign x Metlica Otra Mampostera Bloque x Ladrillo Otra Condiciones de entrega y acabados INFORMACIN DE VENTAS Habitable Obra gris Terminada SI No. Unid Totales 44 Fecha de inicio: Oct-10 Estacionamiento SI Abierto x Cubierto No. Unid Vendidas 21 Financiamiento: Banco Piso en cocina SI Cermica x Porcelanato No. Unid Disponibles 23 Reserva: 5% Otros Descuento pronto pago: NO Entrada 25% Piso en baos SI Cermica x Porcelanato Financiamiento directo: NO Cuotas 12 Otros Bono MIDUVI: SI Piso dormitorios SI Cermica Porcelanato Crdito: 70% Parquet Piso flotante Alfombra x INFORMACIN DE PRECIOS Otros rea (m2) T Precio Precio x m2 Piso rea social SI Cermica x Porcelanato 88 SI $ 43,000 $ 489 Parquet Piso flotante Alfombra Otros Paredes SI Cermica x Pintura x Otros Muebles cocina SI Frmica x Melamnico Otros Mesones SI Frmica x Melamnico Otros PROMOCIN Y PUBLICIDAD Puerta principal SI MDF Tamborada Vallas Publicitarias: SI Colores: rojo Puertas interiores SI MDF Tamborada Revistas: NO Ventaneria SI Aluminio vidrio x Madera vidrio Participacin en ferias: NO Otra Flyers / Informativos: NO Grifera SI Edesa x Franz Viegener TV / Radio: NO Otra Pgina Web: NO Sanitarios SI Edesa x Franz Viegener Oficina de ventas: NO Otra Atencin al cliente: SI psima, groseros, poca informacin ENTORNO Y SERVICIOS CERCANOS OBSERVACIONES ADICIONALES Bancos SI C. Comerciales NO Servicios SI Supermercados SI C. Educativos SI Transporte SI
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Anexo 6: Ficha 004 Investigacin de Mercado Cd. KIII

INVESTIGACIN DE MERCADO Ficha No. 004 PROYECTO: Kairs III Cd. KIII IDENTIFICACIN DEL PREDIO Fecha de la muestra: Abril 17, 2011 Cercana Va principal: 3 minutos Ubicacin: Calle Norte y Vencedores Parroquia: Caldern Sector: Caldern Barrio: Collas Zonificacin: A8 (A603-35) Uso de suelo: R2 Va de acceso: Norte DATOS DEL PROYECTO Promotor: JS Arquitectos Constructor: JS Arquitectos Target objetivo: Nivel socioeconmico medio tpico Etapa del proyecto: Construccion y comercializacion Avance de construccin: 80% Tipo de producto: Vivienda COMPOSICIN DEL PROYECTO reas comunales reas privadas Cerramiento SI Sala Comunal SI reas verdes SI Productos: Casas Guardiana SI Cisterna SI Jardines SI No. Unidades: 64 Gas centralizado NO Canchas NO Juegos infantiles SI rea (m2): DE 39 A 58 Otros NO Posibilidades de ampliacin: SI IMPLANTACIN DEL PROYECTO REFERENCIAS FOTOGRFICAS Terreno Medianero x Esquinero Plano Pend. Positiva x Pend. Negativa Orientacin Este - Oeste x Norte - Sur Organizacin Regular x Orgnica DETALLE DEL PRODUCTO Compos. espacial rea 56 m2 No. pisos 2 No. dormitorios 2 No. baos 1.5 Patio de servicio SI Otros Estructura Hormign x Metlica Otra Mampostera Bloque x Ladrillo Otra Condiciones de entrega y acabados INFORMACIN DE VENTAS Habitable x Obra gris Terminada No. Unid Totales 64 Fecha de inicio: Nov. 2010 Estacionamiento SI Abierto x Cubierto No. Unid Vendidas 54 Financiamiento: Cred. Bancario Piso en cocina NO Cermica Porcelanato No. Unid Disponibles 10 Reserva: Otros Descuento pronto pago: NO Entrada 10% Piso en baos NO Cermica Porcelanato Financiamiento directo: NO Cuotas 4 Otros Bono MIDUVI: SI Piso dormitorios NO Cermica Porcelanato Crdito: 90% Parquet Piso flotante Alfombra INFORMACIN DE PRECIOS Otros rea (m2) T Precio Precio x m2 Piso rea social NO Cermica Porcelanato 39 NO $ 16,140 $ 414 Parquet Piso flotante Alfombra 58 NO $ 24,000 $ 414 Otros Paredes NO Cermica Pintura Otros Muebles cocina NO Frmica Melamnico Otros Mesones NO Frmica Melamnico Otros PROMOCIN Y PUBLICIDAD Puerta principal SI MDF tamborada Vallas Publicitarias: SI Colores: negro y naranja Puertas interiores NO Revistas: NO Ventaneria SI Aluminio vidrio x Madera vidrio Participacin en ferias: NO Otra Flyers / Informativos: NO Grifera NO Edesa Franz Viegener TV / Radio: NO Otra Pgina Web: NO Sanitarios NO Edesa Franz Viegener Oficina de ventas: SI Virreyes y Selva Negra Otra Atencin al cliente: NO ENTORNO Y SERVICIOS CERCANOS OBSERVACIONES ADICIONALES Bancos SI C. Comerciales NO Servicios SI Supermercados SI C. Educativos SI Transporte SI
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Anexo 7: Ficha 005 Investigacin de Mercado Cd. LFIII

INVESTIGACIN DE MERCADO Ficha No. 005 PROYECTO: La Finca III Cd. LFIII IDENTIFICACIN DEL PREDIO Fecha de la muestra: Abril 17, 2011 Cercana Va principal: 4 minutos Ubicacin: Calle Vencedores y Progreso Parroquia: Caldern Sector: Caldern Barrio: Collas Zonificacin: A8 (A603-35) Uso de suelo: R2 Va de acceso: Progreso DATOS DEL PROYECTO Promotor: CONSTARQ S.A. Constructor: CONSTARQ S.A. Target objetivo: Nivel socioeconmico medio tpico Etapa del proyecto: Planificacin Avance de construccin: 0% Tipo de producto: Vivienda COMPOSICIN DEL PROYECTO reas comunales reas privadas Cerramiento SI Sala Comunal SI reas verdes SI Productos: Casas Guardiana SI Cisterna NO Jardines NO No. Unidades: 24 Gas centralizado NO Canchas NO Juegos infantiles NO rea (m2) 91 108 Otros NO Posibilidades de ampliacin: si IMPLANTACIN DEL PROYECTO REFERENCIAS FOTOGRFICAS Terreno Medianero Esquinero x Plano x Pend. Positiva Pend. Negativa Orientacin Este - Oeste Norte - Sur x Organizacin Regular x Orgnica DETALLE DEL PRODUCTO Compos. espacial rea 91 m2 No. pisos 2 No. dormitorios 3 No. baos 2,5 Patio de servicio SI Otros Estructura Hormign x Metlica Otra Mampostera Bloque x Ladrillo Otra Condiciones de entrega y acabados INFORMACIN DE VENTAS Habitable x Obra gris Terminada x No. Unid Totales 24 Fecha de inicio: Estacionamiento SI Abierto x Cubierto No. Unid Vendidas 0 Financiamiento: Cred Bancario Piso en cocina SI Cermica x Porcelanato No. Unid Disponibles 24 Reserva: 10% Otros Descuento pronto pago: NO Entrada 20% Piso en baos SI Cermica x Porcelanato Financiamiento directo: NO Cuotas 18 Otros Bono MIDUVI: NO Piso dormitorios SI Cermica Porcelanato Crdito: 70% Parquet Piso flotante Alfombra x INFORMACIN DE PRECIOS Otros rea (m2) T Precio Precio x m2 Piso rea social SI Cermica x Porcelanato 91 NO $ 53,000 $ 582 Parquet Piso flotante Alfombra 108 NO $ 61,000 $ 567 Otros 91 SI $ 55,000 $ 604 Paredes SI Cermica x Pintura x 108 SI $ 63,000 $ 585 Otros Muebles cocina SI Frmica Melamnico Otros Duraplac Mesones SI Frmica Melamnico Otros Postformados PROMOCIN Y PUBLICIDAD Puerta principal SI Duraplac Vallas Publicitarias: SI Colores: rojo Puertas interiores SI Duraplac Revistas: SI Ventaneria SI Aluminio vidrio x Madera vidrio Participacin en ferias: SI Otra Flyers / Informativos: SI Grifera SI Edesa Franz Viegener x TV / Radio: NO Otra Pgina Web: SI Sanitarios SI Edesa Franz Viegener x Oficina de ventas: NO Otra Atencin al cliente: NO todava en planificacin ENTORNO Y SERVICIOS CERCANOS OBSERVACIONES ADICIONALES Bancos SI C. Comerciales NO Servicios SI Supermercados SI C. Educativos SI Transporte SI
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Anexo 8: Ficha 006 Investigacin de Mercado Cd. VA

INVESTIGACIN DE MERCADO Ficha No. 006 PROYECTO: Villa Almendro Cd. VA IDENTIFICACIN DEL PREDIO Fecha de la muestra: Abril 17, 2011 Cercana Va principal: 5 minutos Ubicacin: Calle Vencedores y Progreso Parroquia: Caldern Sector: Caldern Barrio: Collas Zonificacin: A8 (A603-35) Uso de suelo: R2 Va de acceso: Vencedores DATOS DEL PROYECTO Promotor: Hbitat Ecuador Constructor: Hbitat Ecuador Target objetivo: Nivel socioeconmico medio Etapa del proyecto: Construccin y comercializacin Avance de construccin: 1% Tipo de producto: Vivienda COMPOSICIN DEL PROYECTO reas comunales reas privadas Cerramiento SI Sala Comunal SI reas verdes SI Productos: Casas Guardiana SI Cisterna SI Jardines NO No. Unidades: 178 Gas centralizado NO Canchas SI Juegos infantiles SI rea (m2) 84 Otros NO Posibilidades de ampliacin: SI a 110 IMPLANTACIN DEL PROYECTO REFERENCIAS FOTOGRFICAS Terreno Medianero x Esquinero Plano x Pend. Positiva Pend. Negativa Orientacin Este - Oeste Norte - Sur x Organizacin Regular x Orgnica DETALLE DEL PRODUCTO Compos. espacial rea 84 m2 No. pisos 3 No. dormitorios 3 No. baos 2.5 Patio de servicio SI Otros Estructura Hormign x Metlica Otra Mampostera Bloque x Ladrillo Otra Condiciones de entrega y acabados INFORMACIN DE VENTAS Habitable Obra gris x Terminada No. Unid Totales 178 Fecha de inicio: Estacionamiento x Abierto x Cubierto No. Unid Vendidas 0 Financiamiento: Cred. Bancario Piso en cocina NO Cermica Porcelanato No. Unid Disponibles 178 Reserva: Otros Descuento pronto pago: NO Entrada 30% Piso en baos NO Cermica Porcelanato Financiamiento directo: NO Cuotas Otros Bono MIDUVI: NO Piso dormitorios NO Cermica Porcelanato Crdito: 70% Parquet Piso flotante Alfombra INFORMACIN DE PRECIOS Otros rea (m2) T Precio Precio x m2 Piso rea social NO Cermica Porcelanato 54.34 NO $ 25,900 $ 477 Parquet Piso flotante Alfombra 84.02 NO $ 38,900 $ 463 Otros Paredes NO Cermica Pintura Otros Muebles cocina NO Frmica Melamnico Otros Mesones NO Frmica Melamnico Otros PROMOCIN Y PUBLICIDAD Puerta principal SI Mdf Tamborada Vallas Publicitarias: SI Colores: rojo y negro Puertas interiores NO Revistas: SI Inmobilia Ventaneria SI Aluminio vidrio x Madera vidrio Participacin en ferias: NO Otra Flyers / Informativos: SI Consta precios Grifera NO Edesa Franz Viegener TV / Radio: NO Otra Pgina Web: SI www.habitatecuador.com Sanitarios NO Edesa Franz Viegener Oficina de ventas: SI Av. Amazonas y Mariana de Jess Otra Atencin al cliente: NO No hay sala de ventas en obra ENTORNO Y SERVICIOS CERCANOS OBSERVACIONES ADICIONALES Bancos SI C. Comerciales NO Servicios SI Gran experiencia en proyectos para segmento medio. / La Supermercados SI C. Educativos SI Transporte SI Publicidad esta errada el proyecto se llama Villa Almendro
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Anexo 9: Ficha 007 Investigacin de Mercado Cd. PUMA

INVESTIGACIN DE MERCADO Ficha No. 007 PROYECTO: Conjunto Habitacional Pumamaqui Cd. PUMA IDENTIFICACIN DEL PREDIO Fecha de la muestra: Abril 17, 2011 Cercana Va principal: 3 minutos Ubicacin: Calle Norte y Vencedores Parroquia: Caldern Sector: Caldern Barrio: Collas Zonificacin: A8 (A603-35) Uso de suelo: R2 Va de acceso: Norte DATOS DEL PROYECTO Promotor: Andino&Asociados Constructor: Andino&Asociados Target objetivo: Nivel socioeconmico medio tpico Etapa del proyecto: Planificacin Avance de construccin: 0% Tipo de producto: Vivienda COMPOSICIN DEL PROYECTO reas comunales reas privadas Cerramiento SI Sala Comunal SI reas verdes SI Productos: Casas Guardiana SI Cisterna SI Jardines SI No. Unidades: 44 Gas centralizado NO Canchas NO Juegos infantiles NO rea (m2): 64 promedio Otros NO Posibilidades de ampliacin: SI IMPLANTACIN DEL PROYECTO REFERENCIAS FOTOGRFICAS Terreno Medianero Esquinero x Plano Pend. Positiva x Pend. Negativa Orientacin Este - Oeste x Norte - Sur Organizacin Regular x Orgnica DETALLE DEL PRODUCTO Compos. espacial rea 64 m2 No. pisos 2 No. dormitorios 2 No. baos 1.5 Patio de servicio x Otros Jardn privado Estructura Hormign x Metlica Otra Mampostera Bloque x Ladrillo Otra Condiciones de entrega y acabados INFORMACIN DE VENTAS Habitable x Obra gris Terminada x No. Unid Totales 44 Fecha de inicio: Mayo, 2011 Estacionamiento SI Abierto x Cubierto No. Unid Vendidas 0 Financiamiento: Cred. Bancario Piso en cocina SI Cermica x Porcelanato No. Unid Disponibles 44 Reserva: 6% Otros Descuento pronto pago: 5% Entrada 14% Piso en baos SI Cermica x Porcelanato Financiamiento directo: NO Cuotas 10 Otros Bono MIDUVI: NO Piso dormitorios SI Cermica Porcelanato Crdito: 80% Parquet Piso flotante x Alfombra INFORMACIN DE PRECIOS Otros rea (m2) T Precio Precio x m2 Piso rea social SI Cermica Porcelanato 43 NO $ 23,600 $ 549 Parquet Piso flotante x Alfombra 43 SI $ 27,700 $ 644 Otros 64 NO $ 35,600 $ 556 Paredes SI Cermica x Pintura x 64 SI $ 40,900 $ 639 Otros 88 NO $ 43,900 $ 499 Muebles cocina SI Frmica x Melamnico 88 SI $ 51,700 $ 588 Otros Mesones SI Frmica x Melamnico Otros PROMOCIN Y PUBLICIDAD Puerta principal SI Pivotante de seike Vallas Publicitarias: SI Colores: Naranja Puertas interiores SI MDF Tamborada Revistas: SI Clave Ventaneria SI Aluminio vidrio x Madera vidrio Participacin en ferias: SI Clave Otra Flyers / Informativos: SI Consta ubicacin y precios Grifera SI Edesa Franz Viegener x TV / Radio: NO Otra Pgina Web: SI www.mifuturacasa.com Sanitarios SI Edesa x Franz Viegener Oficina de ventas: SI Av. Mariana de Jess Otra Atencin al cliente: SI Sala de ventas en obra ENTORNO Y SERVICIOS CERCANOS OBSERVACIONES ADICIONALES Bancos SI C. Comerciales NO Servicios SI Ha realizado 4 conjuntos en el sector, 100% vendidos. Supermercados SI C. Educativos SI Transporte SI
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Anexo 10: Costos de Urbanizacin

COSTOS DE URBANIZACIN Preliminares Preliminares Movimiento de Tierras Muros de Sostenimiento Cerramientos Cerramiento Perimetral Cerramiento entre casas Cerramiento Frontal Cerramiento de Setos vivos Red de Alcantarillado Excavaciones Tubera de cemento Red de Agua Potable Excavaciones Tuberas Remates de AP Red contraincendios Red Elctrica Obra civil Red Elctrica Red Telefnica Red Telefnica Edificaciones comunales Casa Comunal Portn cisterna Obras exteriores reas verdes Camineras Parqueaderos Montaje de Puertas Metlicas TOTAL 27,299 5,691 12,043 9,564 36,019 10,051 13,384 7,360 5,225 14,210 2,445 11,765 12,106 1,733 4,249 2,421 3,704 26,567 5,736 20,831 10,737 10,737 31,147 15,647 15,500 28,774 6,995 5,205 7,254 9,321 186,859 15% 3% 6% 5% 19% 5% 7% 4% 3% 8% 1% 6% 6% 1% 2% 1% 2% 14% 3% 11% 6% 6% 17% 8% 8% 15% 4% 3% 4% 5% 100%
Elaborado por: Departamento de Presupuestos Andino&Asociados A marzo del 2011
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Anexo 11: Desarrollo de la Lista de Precios

LISTA DE PRECIOS PARA EL MES DE FEBRERO 2011 CARACTERSTICAS REA TERRENO PARMETROS PARQUEADEROS PRECIOS
Valor terreno extra
Parqueadero N
Precio parqueadero
Precio ref. x tipo casa
extra parq.
Calculo de Precio
2A 2A 1 1 2A 2A 4A 4A 4B 4B 4A 4A 4A 4A 4B 4B 4B 4B 5A 5A 5A 5A 5A 5A 5A 5A 5A 5A 5B 5B 3A 3A 3A 3A 2B 2B 2B 2B 3B 3B 3B 3B 3B 3B
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44
B B C C B B A A B B A A A A B B B B B B B B B B B B B B A A A A A A C C C C B B B B B B
2 2 3 3 2 2 1 1 2 2 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2
64 64 116 88 64 64 42 42 64 64 42 42 42 42 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 73 64 42 42 42 42 42 42 88 88 88 88 64 64 64 64 64 64
9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9
74 74 74 56 69 54 47 53 53 84 51 60 51 61 60 52 73 84 44 57 57 54 81 73 52 60 61 51 50 34 6 5 3 36 97 31 31 32 32 31 31 32 32 77
83 83 83 65 79 63 57 62 62 94 61 69 61 70 69 61 83 94 53 67 67 63 90 83 61 69 70 60 60 43 15 14 12 45 106 41 41 41 41 41 41 41 41 87
4,000 4,000 4,000 3,000 4,000 1,000 1,000 1,000 5,000 1,000 1,500 1,000 1,300 1,500 3,000 4,000 1,000 1,000 1,000 4,000 3,000 1,000 1,000 1,000 1,000 2,000
5,146 S 5,146 5,146 3,886 4,862 3,750 3,319 3,697 3,697 5,907 3,581 4,185 3,575 4,255 4,187 3,616 5,144 5,891 3,079 4,012 4,012 3,753 5,639 5,135 3,609 4,180 4,267 3,557 3,519 2,378 414 330 197 2,487 6,782 2,188 2,188 2,227 2,227 2,188 2,188 2,237 2,237 5,395 S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S N N N N N N N N N N N N N
33,600 33,600 41,500 41,500 33,600 33,600 26,500 26,500 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 22,300 22,300 22,300 26,500 41,500 41,500 41,500 41,500 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600 33,600
1 2 3 4 5 9 10 11 12 15 13 14 16 17 18 23 20 19 28 24 25 29 21 22 30 26 27 31 32 33 34 8 35 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
1,000 500 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 500 500 500 500
$ 43,766 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 43,766 73,926 56,426 43,482 41,870 28,679 29,057 41,817 44,027 28,941 29,545 28,935 29,615 42,307 41,736 43,264 44,011 41,199 42,132 42,132 41,873 43,759 43,255 41,729 42,300 47,607 41,677 28,879 27,738 25,774 25,690 25,557 28,347 59,322 54,728 54,728 54,767 40,847 40,808 40,808 40,857 40,857 44,015
$44,900 $44,900 $67,300 $54,800 $44,900 $41,800 $29,900 $30,900 $41,900 $45,900 $32,900 $32,950 $31,900 $32,700 $42,300 $40,800 $43,900 $41,900 $40,900 $41,800 $41,800 $41,800 $44,900 $43,900 $41,800 $41,800 $45,600 $41,800 $29,900 $29,900 $27,700 $27,700 $27,700 $28,900 $59,800 $51,700 $51,700 $51,700 $40,800 $40,800 $40,800 $40,800 $40,800 $45,800
-1,000 7,500
4,500
500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500
$1,796,548 $1,809,150 Precio /m2 de vivienda: Factor Valor del Terreno: 580 70 Precio promedio casa tipo A (42m2): Precio promedio casa tipo B (64 m2): Precio promedio casa tipo C (88 m2): $30,254 $42,658 $53,940
Elaborado por: Gerencia Financiera Andino y Asociados Listado de precios a abril, 2011
MDI 2011
Diana Herdoza S.
Precio/m2 constr
$702 $702 $580 $623 $702 $653 $712 $736 $655 $717 $783 $785 $760 $779 $661 $638 $686 $655 $639 $653 $653 $653 $702 $686 $653 $653 $625 $653 $712 $712 $660 $660 $660 $660 $688 $680 $588 $588 $588 $638 $638 $638 $638 $638
Valor T.A
Casa N
N pisos
Jardines
Terreno Total
Internos
Patio Servicio
PRECIO FIJADO
Bloque
Playa
rea
Tipo
Vista
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Anexo 12: Financiamiento

PLANES DE PAGO PARA EL MES DE FEBRERO 2011 meses ent reserva cuota inter credito chipo 1era Fecha Entrega: Jun/12 13 20% 6% 3.5% 10.5% 80%
Inters: Plazo (aos): Plazo (meses): CRDITO
5% 12 144 PACFICO
8.56% 25 300 BIESS
N pisos
PRECIO
ENTREGA
ENTRADA
Casa N
N cuotas mensuale
Ingresos familiares
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44
B B C C B B A A B B A A A A B B B B B B B B B B B B B B A A A A A A C C C C B B B B B B
2 2 3 3 2 2 1 1 2 2 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2
$44,900 $44,900 $67,300 $54,800 $44,900 $41,800 $29,900 $30,900 $41,900 $45,900 $32,900 $32,950 $31,900 $32,700 $42,300 $40,800 $43,900 $41,900 $40,900 $41,800 $41,800 $41,800 $44,900 $43,900 $41,800 $41,800 $45,600 $41,800 $29,900 $29,900 $27,700 $27,700 $27,700 $28,900 $59,800 $51,700 $51,700 $51,700 $40,800 $40,800 $40,800 $40,800 $40,800 $45,800
1 1 1 1 1 1 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 3 3 3 3 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2
Jun/12 Jun/12 Jun/12 Jun/12 Jun/12 Jun/12 Aug/12 Aug/12 Aug/12 Aug/12 Sep/12 Sep/12 Sep/12 Sep/12 Sep/12 Sep/12 Sep/12 Sep/12 Oct/12 Oct/12 Oct/12 Oct/12 Oct/12 Oct/12 Nov/12 Nov/12 Nov/12 Nov/12 Nov/12 Nov/12 Aug/12 Aug/12 Aug/12 Aug/12 Jun/12 Jun/12 Jun/12 Jun/12 Jul/12 Jul/12 Jul/12 Jul/12 Jul/12 Jul/12
13 13 13 13 13 13 15 15 15 15 16 16 16 16 16 16 16 16 17 17 17 17 17 17 18 18 18 18 18 18 15 15 15 15 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14
20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%
$8,980.00 $8,980.00 $13,460.00 $10,960.00 $8,980.00 $8,360.00 $5,980.00 $6,180.00 $8,380.00 $9,180.00 $6,580.00 $6,590.00 $6,380.00 $6,540.00 $8,460.00 $8,160.00 $8,780.00 $8,380.00 $8,180.00 $8,360.00 $8,360.00 $8,360.00 $8,980.00 $8,780.00 $8,360.00 $8,360.00 $9,120.00 $8,360.00 $5,980.00 $5,980.00 $5,540.00 $5,540.00 $5,540.00 $5,780.00 $11,960.00 $10,340.00 $10,340.00 $10,340.00 $8,160.00 $8,160.00 $8,160.00 $8,160.00 $8,160.00 $9,160.00
$2,694.00 $2,694.00 $4,038.00 $3,288.00 $2,694.00 $2,508.00 $1,794.00 $1,854.00 $2,514.00 $2,754.00 $1,974.00 $1,977.00 $1,914.00 $1,962.00 $2,538.00 $2,448.00 $2,634.00 $2,514.00 $2,454.00 $2,508.00 $2,508.00 $2,508.00 $2,694.00 $2,634.00 $2,508.00 $2,508.00 $2,736.00 $2,508.00 $1,794.00 $1,794.00 $1,662.00 $1,662.00 $1,662.00 $1,734.00 $3,588.00 $3,102.00 $3,102.00 $3,102.00 $2,448.00 $2,448.00 $2,448.00 $2,448.00 $2,448.00 $2,748.00
$428.59 $428.59 $642.41 $523.09 $428.59 $399.00 $241.50 $249.58 $338.42 $370.73 $246.75 $247.13 $239.25 $245.25 $317.25 $306.00 $329.25 $314.25 $286.30 $292.60 $292.60 $292.60 $314.30 $307.30 $274.31 $274.31 $299.25 $274.31 $196.22 $196.22 $223.73 $223.73 $223.73 $233.42 $570.82 $493.50 $493.50 $493.50 $357.00 $357.00 $357.00 $357.00 $357.00 $400.75
10 10 10 10 10 10 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 12 12 12 12 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11
$1,571.50 $1,571.50 $2,355.50 $1,918.00 $1,571.50 $1,463.00 $1,046.50 $1,081.50 $1,466.50 $1,606.50 $1,151.50 $1,153.25 $1,116.50 $1,144.50 $1,480.50 $1,428.00 $1,536.50 $1,466.50 $1,431.50 $1,463.00 $1,463.00 $1,463.00 $1,571.50 $1,536.50 $1,463.00 $1,463.00 $1,596.00 $1,463.00 $1,046.50 $1,046.50 $969.50 $969.50 $969.50 $1,011.50 $2,093.00 $1,809.50 $1,809.50 $1,809.50 $1,428.00 $1,428.00 $1,428.00 $1,428.00 $1,428.00 $1,603.00
$428.59 $428.59 $642.41 $523.09 $428.59 $399.00 $241.50 $249.58 $338.42 $370.73 $246.75 $247.13 $239.25 $245.25 $317.25 $306.00 $329.25 $314.25 $286.30 $292.60 $292.60 $292.60 $314.30 $307.30 $274.31 $274.31 $299.25 $274.31 $196.22 $196.22 $223.73 $223.73 $223.73 $233.42 $570.82 $493.50 $493.50 $493.50 $357.00 $357.00 $357.00 $357.00 $357.00 $400.75
$35,920.00 $35,920.00 $53,840.00 $43,840.00 $35,920.00 $33,440.00 $23,920.00 $24,720.00 $33,520.00 $36,720.00 $26,320.00 $26,360.00 $25,520.00 $26,160.00 $33,840.00 $32,640.00 $35,120.00 $33,520.00 $32,720.00 $33,440.00 $33,440.00 $33,440.00 $35,920.00 $35,120.00 $33,440.00 $33,440.00 $36,480.00 $33,440.00 $23,920.00 $23,920.00 $22,160.00 $22,160.00 $22,160.00 $23,120.00 $47,840.00 $41,360.00 $41,360.00 $41,360.00 $32,640.00 $32,640.00 $32,640.00 $32,640.00 $32,640.00 $36,640.00
$332.22 $332.22 $497.96 $405.47 $332.22 $309.28 $221.23 $228.63 $310.02 $339.62 $243.43 $243.80 $236.03 $241.95 $312.98 $301.88 $324.82 $310.02 $302.62 $309.28 $309.28 $309.28 $332.22 $324.82 $309.28 $309.28 $337.40 $309.28 $221.23 $221.23 $204.96 $204.96 $204.96 $213.83 $442.47 $382.53 $382.53 $382.53 $301.88 $301.88 $301.88 $301.88 $301.88 $338.88
$1,162.77 $1,162.77 $1,742.86 $1,419.15 $1,162.77 $1,082.49 $774.32 $800.22 $1,085.08 $1,188.67 $852.01 $853.30 $826.11 $846.83 $1,095.44 $1,056.59 $1,136.88 $1,085.08 $1,059.18 $1,082.49 $1,082.49 $1,082.49 $1,162.77 $1,136.88 $1,082.49 $1,082.49 $1,180.90 $1,082.49 $774.32 $774.32 $717.35 $717.35 $717.35 $748.42 $1,548.64 $1,338.87 $1,338.87 $1,338.87 $1,056.59 $1,056.59 $1,056.59 $1,056.59 $1,056.59 $1,186.08
$290.69 $726.73 $290.69 $726.73 $435.71 $1,089.28 $354.79 $886.96 $290.69 $726.73 $270.62 $676.55 $193.58 $483.95 $200.05 $500.13 $271.27 $678.17 $297.17 $742.91 $213.00 $532.50 $213.32 $533.31 $206.53 $516.32 $211.71 $529.27 $273.86 $684.65 $264.15 $660.37 $284.22 $710.54 $271.27 $678.17 $264.79 $661.99 $270.62 $676.55 $270.62 $676.55 $270.62 $676.55 $290.69 $726.73 $284.22 $710.54 $270.62 $676.55 $270.62 $676.55 $295.22 $738.06 $270.62 $676.55 $193.58 $483.95 $193.58 $483.95 $179.34 $448.34 $179.34 $448.34 $179.34 $448.34 $187.10 $467.76 $387.16 $967.89 $334.72 $836.79 $334.72 $836.79 $334.72 $836.79 $264.15 $660.37 $264.15 $660.37 $264.15 $660.37 $264.15 $660.37 $264.15 $660.37 $296.52 $741.30
Elaborado por: Gerencia Financiera Andino y Asociados Listado de precios a abril, 2011
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Ingresos familiares
Tipo
Cuota mensual
PRECIO
Entrada
Reserva
Entrega
Meses entrada
Crdito
Cuota Media
Cuota final
Cuota
Cuota
Etapa
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Anexo 13: Factibilidad o Estado de Resultados del Proyecto
DESGLOSE DE FACTIBILIDAD DEL PROYECTO PARMETROS GENERALES DEL PROYECTO rea del terreno: Nmero de unidades de vivienda: rea casa tipo A: rea casa tipo B: rea casa tipo C: Costo Directo /m2 de vivienda tipo A TERMINADA Costo Directo /m2 de vivienda tipo B TERMINADA /m2 de vivienda tipo C Costo Directo TERMINADA Costo Directo Estimado: Duracin del proyecto: Duracin de la construccin: 6,426m 2 Metros cuadrados 44 Unidades 42.32 Metros cuadrados 63.69 Metros cuadrados 88.38 Metros cuadrados 277 Dlares 255 Dlares 242 Dlares $942,797 Dlares 20 Meses 12 Meses
N 1 1.1 TERRENO
RUBRO
DESCRIPCIN
Costo
Cantidad
Unidad
TOTAL
Valor del terreno SUBTOTAL
6,426
44
$/m2
282,729 282,729
COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIN Costos directos: mat, m.o., equipo y trans Costos directos: mat, m.o., equipo y trans Costos directos: mat, m.o., equipo y trans Redes de infraestructura, reas exteriores Previsin inflacin 15 meses Reparaciones pequeas, post entrega Contrato con empresa especializada SUBTOTAL 11,733 16,215 21,380 4,247 877,521 100 1,700 12 26 6 44 5% 44 10 Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda cdc Vivienda Mes 140,793 421,587 128,283 186,859 43,876 4,400 17,000 942,797
2.1 Casa Tipo A (terminada) 2.2 Casa Tipo B (terminada) 2.3 Casa Tipo C (terminada) 2.4 Obras de urbanismo 2.5 Inflacin 2.6 Servicios Post-Venta 2.7 Guardiana de obra
PLANIFICACIN Costo normalmente aceptado Aran. mnimos prof.,% sobre costos directos Costo normalmente aceptado Aran. mnimos prof.,% sobre costos directos Agua Potable Diseo de redes, 25% del costo de aranceles 40% del costo de aranceles 67% del diseo elctrico Contrato por alcuotas Realizacin presupuestos estimativos del proyecto SUBTOTAL 0.50 3.50% 0.40 1.20% 45 45 45 30 50 600 6,426 942,797 6,426 942,797 44 44 44 44 44 2 $/m2 terr %/cd $/m2 terr %/cd Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Alcuota Mes 3,213 32,998 2,570 11,314 1,980 1,980 1,980 1,320 2,200 1,200 60,755
3.1 Topografa 3.2 Arquitectura 3.3 Suelos y vas 3.4 Diseo estructural 3.5 Diseo Inst.
3.6 Diseo Inst. Alcantarillado Diseo de redes, 25% del costo de aranceles 3.7 Diseo Inst. Elctricas 3.8 Diseo Inst. Telefnicas 3.9 Declaratoria PH 3.10 Programacin y presup
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4 COSTOS INDIRECTOS DE CONSTRUCCIN 4.1 Imprevistos Gastos en construccin no presupuestados Cuerpo de bomberos Colegio de Arquitectos Impuesto Municipal de Aprobacin 4.2 Impuestos Seguros y Garantas Colegio de Ingenieros Impuesto Municipal de Construccin Impuestos prediales Impuesto a la plusvala Seguro todo riesgo Pliza fondo de garanta Acometida Agua Potable Conexin de servicios 4.3 pblicos Acometida Alcantarillado Acometida Energa Elctrica Acometida Telfonos Residente de obra Asistente de residente de obra Bodeguero Secretaria Adquisiciones Supervisin Gerente Tcnico Supervisin Gerente General Mensajero-Chofer 4.4 Honorarios de construccin Transporte Comunicaciones Papelera-Copias-Consumibles of. Obra Servicios bsicos of. Obra Medicina preventiva y seguridad industrial Equipo y mobiliario oficinas Contabilidad de obra Apoyo oficina central Prima por responsabilidad y expe de la construct Informes de avance de obra SUBTOTAL
4.00% 10 14 22 10 10 50 212 0.30% 0.20% 60 40 50 60 1,950 910 600 455 650 813 325 78 50 150 70 100 500 1,550 350 250 0.03 1,000
942,797 44 44 44 44 44 44 44 942,797 942,797 44 44 44 44 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 1 12 12 942,797 8
%/cd $/viv. $/viv. $/viv. $/viv. $/viv. $/viv. $/viv. %/cd %/cd $/viv. $/viv. $/viv. $/viv. /mes /mes /mes /mes /mes /mes /mes /mes /mes /mes /mes /mes /mes Glb /mes /mes %/cd Mes
37,712 440 616 968 440 440 2,200 9,328 2,828 1,886 2,640 1,760 2,200 2,430 23,400 10,920 7,200 5,460 7,800 9,750 3,900 936 600 1,800 840 1,200 6,000 1,550 4,200 3,000 28,284 8,000 190,728
4.5 Fiscalizacin
ADM INISTRACIN DEL PROYECTO DEFINICIN DEL MODELO DE GESTIN Honorarios A&A Declaratoria PH, certificados gravamen, abogados SUBTOTAL 4,000 3.00% 2,000 1 1,809,150 1 Mes %/ventas Glb 4,000 54,275 2,000 60,275
5.1 Factibilidad 5.2 Gerencia de proyecto 5.3 Gastos legales
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VENTAS Y PUBLICIDAD Comisiones de ventas Ferias,telemarketing, volanteo Decoracin casa modelo Vallas, sealizacin. Anuncios prensa, revistas, publicaciones Internet Material publicitario: Impresos + Maqueta Promesas de compraventa Descuentos pronto pago Descuentos y promociones SUBTOTAL 2.50% 6,000 8,000 6,000 500 100 3,000 200 1.50% 1,000 1,809,150 1 0.5 1 12 12 1 44 1,809,150 /ventas Glb Glb Glb Mes Mes Glb /viv /ventas 17,600 97,829 45,229 6,000 4,000 6,000 6,000 1,200 3,000 8,800
6.1 Ventas y publicidad
18 /40% casas
7 7.2
COSTOS FINANCIEROS Intereses por prstamos Avalos y tramites SUBTOTAL TOTAL EGRESOS PRECIO UNIT 30,254 42,658 53,940 67,300 1,000,000 8 9.25% 400 0.45 1 50,875 3,200 54,075 1,635,111 REA 42 64 88 116
7.1 Costos financieros
INGRESOS DEL PROYECTO PRECIO VENTA CASA TIPO A TERMINADA PRECIO VENTA CASA TIPO B TERMINADA PRECIO VENTA CASA TIPO C TERMINADA PRECIO VENTA CASA MODELO TOTAL INGRESOS
CANT 12 26 5 1
TOTAL 363,050 1,109,100 269,700 67,300 1,809,150
UTILIDAD DEL PROYECTO
174,039
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Anexo 14: Flujo de Caja Proyecto Puro Anlisis de Sensibilidad a la disminucin de precios de venta
Ejec. 0 May.11 1 30,810 Jun.11 2 14,988 4,493 Jul.11 3 15,636 6,679 Ago.11 4 17,961 8,959 Sep.11 5 15,306 11,578 Oct.11 6 13,848 13,811 33,803 24,573 24,951 26,307 24,759 23,908 15,830 11,337 410,800 0 30,810 19,481 22,315 26,920 26,884 27,659 33,803 24,573 24,951 26,307 24,759 23,908 15,830 422,137 9,151 199,840 208,991 6,871 208,480 215,351 4,252 239,480 243,732 2,020 204,080 206,100 184,640 184,640 0 Nov.11 7 Dic.11 8 Ene.12 9 Feb.12 10 Mar.12 11 Abr.12 12 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20
Descripcin Ingresos Ventas casas cuota reserva Ventas casas cuota entrada Ventas casas crdito hipotecario TOTAL INGRESOS Costos Directos Terreno Construccin Viviendas Urbanizacin Inflacin Servicios post ventas Guardiana de obra TOTAL COSTOS DIRECTOS Costos Indirectos Planificacin Costos Indirectos de construccin Administracin del proyecto Publicidad y ventas TOTAL COSTOS INDIRECTOS TOTAL EGRESOS
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 1,635,111 Flujo de caja por periodo Flujo de caja acum ulado
30,377
30,377 10,038 3,014 13,976 3,014 13,976 27,028 43,639 -24,158 -353,821 10,038 3,014 13,976 27,028 36,307 -13,992 -367,813 10,038 3,014 13,976 27,028 37,162 -10,242 -378,054 10,038 3,014 13,976 27,028 45,287 -18,402 -396,457 10,038 3,014 13,976 27,028 36,394 -8,735 -405,192 10,038 3,014 13,976 27,028 58,773 -24,971 -430,162 13,052 59,391 -34,818 -464,980 13,052 74,815 -49,864 -514,844 13,052 97,760 -71,453 -586,297 13,052 118,195 -93,436 -679,733 13,052 135,763 -111,855 -791,588 13,052 111,840 -96,010 -887,598 13,052 108,124 314,013 -573,585 13,052 91,604 117,387 -456,199 13,052 77,511 137,840 -318,358 13,052 60,237 183,494 -134,864 13,052 45,495 160,605 25,740 13,052 17,190 167,450 193,191 13,052 19,152 -19,152 174,039 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014
30,377 313,106 -313,106 -313,106 -2% (313,106)
47,367 47,367 -16,557 -329,662
Mayores costos Variacin en el flujo de caja Nuevo saldo de caja
(616) (17,173)
(390) (24,548)
(446) (14,438)
(538) (10,780)
(538) (18,940)
(553) (9,288)
(676) (25,647)
(491) (35,309)
(499) (50,363)
(526) (71,979)
(495) (93,931)
(478) (112,333)
(317) (96,327)
(8,443) 305,570
(4,180) 113,207
(4,307) 133,533
(4,875) 178,620
(4,122) 156,483
(3,693) 163,758
(19,152)
MDI 2011
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Anexo 15: Flujo de Caja Proyecto con financiamiento Anlisis de Sensibilidad a la disminucin de precios de venta
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 1,635,111
30,377
30,377 313,106 -313,106 -313,106 Ejec. 0 0 -313,106 -313,106
47,367 47,367 -16,557 -329,662 May.11 1
Valores 1,000,000
867,155 1,025,740 1,193,191 1,174,039 400,000 0 -232,550 137,691 0 -19,152 118,539
1,000,000 0.77% -313,106 -313,106 -16,557 -329,662 -23,259 -352,922 -12,656 -365,578 -8,450 -374,028
281,601 -92,427
-2% Mayores costos Variacin en el flujo de caja Nuevo saldo de caja (313,106)
(616) (17,173)
(408) (23,667)
(473) (13,129)
(574) (9,024)
(584) 281,017
(608) (8,894)
(739) (24,856)
(555) (34,519)
(562) 248,115
(589) (73,501)
(558) (95,454)
(434) (119,139)
(220) 291,213
(8,381) (2,856)
(4,099) 103,843
(4,218) (173,909)
(4,790) 171,370
(4,082) 151,420
(3,693) (236,242)
(19,152)
MDI 2011
Diana Herdoza S.
237
Anexo 16: Flujo de Caja Proyecto Puro Anlisis de sensibilidad al aumento de costos
Ejec. 0 May.11 1 30,810 Jun.11 2 14,988 4,493 Jul.11 3 15,636 6,679 Ago.11 4 17,961 8,959 Sep.11 5 15,306 11,578 Oct.11 6 13,848 13,811 33,803 24,573 24,951 26,307 24,759 23,908 15,830 11,337 410,800 0 30,810 19,481 22,315 26,920 26,884 27,659 33,803 24,573 24,951 26,307 24,759 23,908 15,830 422,137 9,151 199,840 208,991 6,871 208,480 215,351 4,252 239,480 243,732 2,020 204,080 206,100 184,640 184,640 0 Nov.11 7 Dic.11 8 Ene.12 9 Feb.12 10 Mar.12 11 Abr.12 12 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
30,377
30,377 10,038 3,014 13,976 3,014 13,976 27,028 43,639 -24,158 -353,821 10,038 3,014 13,976 27,028 36,307 -13,992 -367,813 10,038 3,014 13,976 27,028 37,162 -10,242 -378,054 10,038 3,014 13,976 27,028 45,287 -18,402 -396,457 10,038 3,014 13,976 27,028 36,394 -8,735 -405,192 10,038 3,014 13,976 27,028 58,773 -24,971 -430,162 13,052 59,391 -34,818 -464,980 13,052 74,815 -49,864 -514,844 13,052 97,760 -71,453 -586,297 13,052 118,195 -93,436 -679,733 13,052 135,763 -111,855 -791,588 13,052 111,840 -96,010 -887,598 13,052 108,124 314,013 -573,585 13,052 91,604 117,387 -456,199 13,052 77,511 137,840 -318,358 13,052 60,237 183,494 -134,864 13,052 45,495 160,605 25,740 13,052 17,190 167,450 193,191 13,052 19,152 -19,152 174,039 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014
30,377 313,106 -313,106 -313,106 2% (313,106)
47,367 47,367 -16,557 -329,662
Mayores costos Variacin en el flujo de caja Nuevo saldo de caja
(16,557)
332 (24,490)
186 (14,178)
203 (10,445)
365 (18,767)
187 (8,922)
635 (25,606)
927 (35,745)
1,235 (51,099)
1,694 (73,147)
2,103 (95,539)
2,454 (114,309)
1,976 (97,986)
1,901 312,111
1,571 115,816
1,289 136,551
944 182,550
649 159,956
83 167,368
122 (19,274)
MDI 2011
Diana Herdoza S.
238
Anexo 17: Flujo de Caja Proyecto con financiamiento Anlisis de sensibilidad al aumento de costos
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 1,635,111
30,377
30,377 313,106 -313,106 -313,106 Ejec. 0 0 -313,106 -313,106
47,367 47,367 -16,557 -329,662 May.11 1
Valores 1,000,000
867,155 1,025,740
1,193,191 1,174,039 400,000 0 -232,550 137,691 0 -19,152 118,539
1,000,000 0.77% -313,106 -313,106 -16,557 -329,662 -23,259 -352,922 -12,656 -365,578 -8,450 -374,028
281,601 -92,427
2% Mayores costos Variacin en el flujo de caja Nuevo saldo de caja (313,106)
(16,557)
332 (23,592)
186 (12,842)
203 (8,653)
365 281,236
187 (8,473)
635 (24,752)
927 (34,891)
1,235 247,442
1,694 (74,606)
2,103 (96,998)
2,454 (121,160)
1,976 289,457
1,901 3,623
1,571 106,371
1,289 (170,980)
944 175,216
649 154,853
83 (232,632)
122 (19,274)
MDI 2011
Diana Herdoza S.
239
Anexo 18: Flujo de Caja Proyecto Puro Variacin de velocidad de ventas: 6 meses
Ejec. 0 May.11 1 17,916 Jun.11 2 19,614 3,135 Jul.11 3 18,636 6,568 Ago.11 4 13,095 9,829 Sep.11 5 25,440 12,121 Oct.11 6 13,848 16,573 29,447 30,438 29,867 26,635 33,836 23,939 12,428 9,167 238,880 0 17,916 22,749 25,204 22,924 37,561 30,421 29,447 30,438 29,867 26,635 33,836 23,939 12,428 248,047 6,875 261,520 268,395 2,423 248,480 250,903 174,600 174,600 339,200 339,200 184,640 184,640 0 Nov.11 7 Dic.11 8 Ene.12 9 Feb.12 10 Mar.12 11 Abr.12 12 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
30,377
30,377 10,038 3,014 16,305 3,014 16,305 29,357 45,968 -23,219 -368,105 10,038 3,014 16,305 29,357 38,636 -13,432 -381,537 10,038 3,014 16,305 29,357 39,491 -16,567 -398,105 10,038 3,014 16,305 29,357 47,616 -10,055 -408,160 10,038 3,014 16,305 29,357 38,723 -8,302 -416,462 13,052 44,798 -15,351 -431,813 13,052 59,391 -28,953 -460,766 13,052 74,815 -44,948 -505,714 13,052 97,760 -71,125 -576,839 13,052 118,195 -84,359 -661,198 13,052 135,763 -111,824 -773,022 13,052 111,840 -99,412 -872,434 13,052 108,124 139,923 -732,511 13,052 91,604 176,791 -555,720 13,052 77,511 173,393 -382,327 13,052 60,237 114,363 -267,965 13,052 45,495 293,705 25,740 13,052 17,190 167,450 193,191 13,052 19,152 -19,152 174,039 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014
30,377 313,106 -313,106 -313,106
49,696 49,696 -31,780 -344,886
Tasa de descuento VAN 42,094 TIR
1.39% m ensual 1.86%
18.00% anual
25 % annual
MDI 2011
Diana Herdoza S.
240
Ejec. 0 May.11 1 17,916 Jun.11 2 12,894 3,135 Jul.11 3 6,720 5,392 Ago.11 4 14,988 6,568 Sep.11 5 3,648 9,191 Oct.11 6 13,095 9,829 Nov.11 7 10,134 22,572 Dic.11 8 15,306 21,416 Ene.12 9 13,848 20,493 27,739 21,124 23,500 19,516 21,357 238,880 0 17,916 16,029 12,112 21,556 12,839 22,924 32,706 36,722 34,341 27,739 21,124 23,500 19,516 260,237 17,883 171,920 189,803 9,167 89,600 98,767 6,875 199,840 206,715 5,102 48,640 53,742 2,423 174,600 177,023 135,120 135,120 204,080 204,080 184,640 184,640 Feb.12 10 Mar.12 11 Abr.12 12 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20 Ene.13 21 Feb.13 22
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
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30,377
30,377 10,038 2,740 10,870 2,740 10,870 23,648 40,260 -24,230 -363,407 10,038 2,740 10,870 23,648 32,927 -20,815 -384,223 10,038 2,740 10,870 23,648 33,782 -12,227 -396,449 10,038 2,740 10,870 23,648 41,907 -29,068 -425,518 10,038 2,740 10,870 23,648 33,014 -10,090 -435,608 10,038 2,740 10,870 23,648 55,394 -22,688 -458,295 10,038 2,740 10,870 23,648 69,987 -33,265 -491,561 10,038 2,740 10,870 23,648 85,411 -51,070 -542,631 12,778 97,486 -69,747 -612,378 12,778 117,921 -96,797 -709,175 12,778 135,489 -111,989 -821,164 12,778 111,566 -92,050 -913,214 12,778 107,850 152,386 -760,828 12,778 91,330 98,473 -662,355 12,778 77,237 21,530 -640,825 12,778 59,963 146,752 -494,073 12,778 45,221 8,521 -485,552 12,778 16,916 160,108 -325,444 12,778 18,878 116,242 -209,202 2,740 2,740 201,340 -7,862 2,740 2,740 181,900 174,039 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 2,740 2,740
30,377 313,106 -313,106 -313,106
43,987 43,987 -26,071 -339,177
Tasa de descuento VAN 476 TIR
1.39% m ensual 1.39%
18.00% anual
18.06 % annual
MDI 2011
Diana Herdoza S.
241
Ejec. 0 May.11 1 7,326 Jun.11 2 10,590 1,282 Jul.11 3 12,894 3,135 Ago.11 4 6,720 5,392 Sep.11 5 14,988 6,568 Oct.11 6 3,648 9,191 Nov.11 7 7,827 14,103 Dic.11 8 5,268 17,376 Ene.12 9 10,134 19,642 Feb.12 10 15,306 17,814 Mar.12 11 10,260 25,316 Abr.12 12 3,588 19,214 20,427 16,677 97,680 0 7,326 11,872 16,029 12,112 21,556 12,839 21,930 22,644 29,776 33,120 35,576 22,802 20,427 114,357 18,340 141,200 159,540 18,734 171,920 190,654 15,152 89,600 104,752 9,890 199,840 209,730 6,875 48,640 55,515 5,102 104,360 109,462 2,423 70,240 72,663 628 135,120 135,748 204,080 204,080 136,800 136,800 47,840 47,840 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20 Ene.13 21 Feb.13 22 Mar.13 23 Abr.13 24 May.13 25
Valores
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282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
30,377
30,377 10,038 2,411 8,152 2,411 8,152 20,602 37,213 -25,341 -372,062 10,038 2,411 8,152 20,602 29,881 -13,852 -385,914 10,038 2,411 8,152 20,602 30,736 -18,624 -404,538 10,038 2,411 8,152 20,602 38,861 -17,305 -421,843 10,038 2,411 8,152 20,602 29,968 -17,129 -438,972 10,038 2,411 8,152 20,602 52,347 -30,418 -469,390 10,038 2,411 8,152 20,602 66,941 -44,296 -513,686 10,038 2,411 8,152 20,602 82,365 -52,588 -566,275 10,038 2,411 8,152 20,602 105,310 -72,190 -638,464 10,038 2,411 8,152 20,602 125,744 -90,169 -728,633 10,038 2,411 8,152 20,602 143,312 -120,510 -849,143 12,449 111,237 -90,811 -939,954 12,449 107,522 6,836 -933,118 12,449 91,002 68,538 -864,580 12,449 76,908 113,746 -750,834 12,449 59,635 45,117 -705,717 12,449 44,892 164,838 -540,879 12,449 16,587 38,929 -501,950 12,449 18,549 90,913 -411,038 2,411 2,411 70,252 -340,785 2,411 2,411 133,337 -207,448 2,411 2,411 201,669 -5,779 2,411 2,411 134,389 128,610 2,411 2,411 45,429 174,039 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411
30,377 313,106 -313,106 -313,106
40,941 40,941 -33,615 -346,721
Tasa de descuento VAN -23,492 TIR
1.39% m ensual 1.20%
18.00% anual
15 % annual
MDI 2011
Diana Herdoza S.
242
Anexo 21: Flujo de Caja Proyecto Financiado Variacin de velocidad de ventas: 6 meses
Ejec. 0 May.11 1 17,916 Jun.11 2 19,614 3,135 Jul.11 3 18,636 6,568 Ago.11 4 13,095 9,829 Sep.11 5 25,440 12,121 Oct.11 6 13,848 16,573 29,447 30,438 29,867 26,635 33,836 23,939 12,428 9,167 238,880 0 17,916 22,749 25,204 22,924 37,561 30,421 29,447 30,438 29,867 26,635 33,836 23,939 12,428 248,047 6,875 261,520 268,395 2,423 248,480 250,903 174,600 174,600 339,200 339,200 184,640 184,640 0 Nov.11 7 Dic.11 8 Ene.12 9 Feb.12 10 Mar.12 11 Abr.12 12 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
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60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 1,635,111
30,377
30,377 10,038 3,014 16,305 3,014 16,305 29,357 45,968 -23,219 -368,105 Jun.11 2 0 -31,780 -344,886 0 -23,219 -368,105 10,038 3,014 16,305 29,357 38,636 -13,432 -381,537 Jul.11 3 0 -13,432 -381,537 10,038 3,014 16,305 29,357 39,491 -16,567 -398,105 Ago.11 4 0 -16,567 -398,105 10,038 3,014 16,305 29,357 47,616 -10,055 -408,160 Sep.11 5 300,000 300,000 289,945 -108,160 10,038 3,014 16,305 29,357 38,723 -8,302 -416,462 Oct.11 6 300,000 -8,302 -116,462 13,052 44,798 -15,351 -431,813 Nov.11 7 300,000 -15,351 -131,813 13,052 59,391 -28,953 -460,766 Dic.11 8 300,000 -28,953 -160,766 13,052 74,815 -44,948 -505,714 Ene.12 9 300,000 600,000 255,052 94,286 600,000 -71,125 23,161 600,000 -84,359 -61,198 13,052 97,760 -71,125 -576,839 Feb.12 10 13,052 118,195 -84,359 -661,198 Mar.12 11 13,052 135,763 -111,824 -773,022 Abr.12 12 13,052 111,840 -99,412 -872,434 May.12 13 400,000 600,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 -111,824 -173,022 300,588 127,566 139,923 267,489 176,791 444,280 700,000 173,393 617,673 300,000 2,313 2,313 -10,615 -121,087 2,313 -17,663 -138,750 2,313 -31,266 -170,016 4,625 250,427 80,411 4,625 -75,750 4,661 4,625 -88,984 -84,323 4,625 -116,449 -200,772 7,708 292,880 92,108 7,708 132,214 224,322 7,708 169,083 393,405 5,396 -132,003 261,402 5,396 108,967 370,369 5,396 288,309 658,678 5,396 162,055 820,732 700,000 114,363 700,000 293,705 700,000 167,450 0 -19,152 13,052 108,124 139,923 -732,511 Jun.12 14 13,052 91,604 176,791 -555,720 Jul.12 15 13,052 77,511 173,393 -382,327 Ago.12 16 13,052 60,237 114,363 -267,965 Sep.12 17 13,052 45,495 293,705 25,740 Oct.12 18 13,052 17,190 167,450 193,191 Nov.12 19 13,052 19,152 -19,152 174,039 Dic. 12 20 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014 10,038 3,014
30,377 313,106 -313,106 -313,106 Ejec. 0 0 -313,106 -313,106
49,696 49,696 -31,780 -344,886 May.11 1
Valores 1,000,000
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287,632 -110,472
VAN
74,561.26 Proyecto Rentable
Tasa de descuento TIR
1.39% m ensual 4.79% m ensual
18.00% anual
75
MDI 2011
Diana Herdoza S.
243
Ejec. 0 May.11 1 17,916 Jun.11 2 12,894 3,135 Jul.11 3 6,720 5,392 Ago.11 4 14,988 6,568 Sep.11 5 3,648 9,191 Oct.11 6 13,095 9,829 Nov.11 7 10,134 22,572 Dic.11 8 15,306 21,416 Ene.12 9 13,848 20,493 27,739 21,124 23,500 19,516 21,357 238,880 0 17,916 16,029 12,112 21,556 12,839 22,924 32,706 36,722 34,341 27,739 21,124 23,500 19,516 260,237 17,883 171,920 189,803 9,167 89,600 98,767 6,875 199,840 206,715 5,102 48,640 53,742 2,423 174,600 177,023 135,120 135,120 204,080 204,080 184,640 184,640 Feb.12 10 Mar.12 11 Abr.12 12 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20 Ene.13 21 Feb.13 22
Valores
108,549 253,281 1,058,600 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 1,635,111
30,377
30,377 10,038 2,740 10,870 2,740 10,870 23,648 40,260 -24,230 -363,407 Jun.11 2 0 -26,071 -339,177 0 -24,230 -363,407 10,038 2,740 10,870 23,648 32,927 -20,815 -384,223 Jul.11 3 0 -20,815 -384,223 10,038 2,740 10,870 23,648 33,782 -12,227 -396,449 Ago.11 4 0 -12,227 -396,449 10,038 2,740 10,870 23,648 41,907 -29,068 -425,518 Sep.11 5 300,000 300,000 270,932 -125,518 10,038 2,740 10,870 23,648 33,014 -10,090 -435,608 Oct.11 6 300,000 -10,090 -135,608 10,038 2,740 10,870 23,648 55,394 -22,688 -458,295 Nov.11 7 300,000 -22,688 -158,295 10,038 2,740 10,870 23,648 69,987 -33,265 -491,561 Dic.11 8 300,000 -33,265 -191,561 10,038 2,740 10,870 23,648 85,411 -51,070 -542,631 Ene.12 9 300,000 600,000 248,930 57,369 600,000 -69,747 -12,378 600,000 -96,797 -109,175 12,778 97,486 -69,747 -612,378 Feb.12 10 12,778 117,921 -96,797 -709,175 Mar.12 11 12,778 135,489 -111,989 -821,164 Abr.12 12 12,778 111,566 -92,050 -913,214 May.12 13 400,000 600,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 -111,989 -221,164 307,950 86,786 152,386 239,172 98,473 337,645 21,530 359,175 146,752 505,927 8,521 514,448 700,000 160,108 674,556 300,000 2,313 2,313 -12,403 -140,233 2,313 -25,000 -165,233 2,313 -35,578 -200,811 4,625 244,305 43,494 4,625 -74,372 -30,878 4,625 -101,422 -132,300 4,625 -116,614 -248,914 7,708 300,241 51,328 7,708 144,678 196,006 7,708 90,765 286,770 7,708 13,822 300,592 7,708 139,044 439,636 7,708 813 440,448 5,396 -145,288 295,160 5,396 110,846 406,007 5,396 195,944 601,951 700,000 116,242 790,798 700,000 201,340 0 181,900 12,778 107,850 152,386 -760,828 Jun.12 14 12,778 91,330 98,473 -662,355 Jul.12 15 12,778 77,237 21,530 -640,825 Ago.12 16 12,778 59,963 146,752 -494,073 Sep.12 17 12,778 45,221 8,521 -485,552 Oct.12 18 12,778 16,916 160,108 -325,444 Nov.12 19 12,778 18,878 116,242 -209,202 Dic. 12 20 2,740 2,740 201,340 -7,862 Ene.13 21 2,740 2,740 181,900 174,039 Feb.13 22 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 10,038 2,740 2,740 2,740
30,377 313,106 -313,106 -313,106 Ejec. 0 0 -313,106 -313,106
43,987 43,987 -26,071 -339,177 May.11 1
Valores 1,000,000
992,138 1,174,039 700,000 0 -518,100 83,851
300,000 0.77% -313,106 -313,106 -26,071 -339,177 -24,230 -363,407 -20,815 -384,223 -12,227 -396,449
268,619 -127,830
VAN
18.00% anual
61
MDI 2011
Diana Herdoza S.
244
Ejec. 0 May.11 1 7,326 Jun.11 2 10,590 1,282 Jul.11 3 12,894 3,135 Ago.11 4 6,720 5,392 Sep.11 5 14,988 6,568 Oct.11 6 3,648 9,191 Nov.11 7 7,827 14,103 Dic.11 8 5,268 17,376 Ene.12 9 10,134 19,642 Feb.12 10 15,306 17,814 Mar.12 11 10,260 25,316 Abr.12 12 3,588 19,214 20,427 16,677 97,680 0 7,326 11,872 16,029 12,112 21,556 12,839 21,930 22,644 29,776 33,120 35,576 22,802 20,427 114,357 18,340 141,200 159,540 18,734 171,920 190,654 15,152 89,600 104,752 9,890 199,840 209,730 6,875 48,640 55,515 5,102 104,360 109,462 2,423 70,240 72,663 628 135,120 135,748 204,080 204,080 136,800 136,800 47,840 47,840 May.12 13 Jun.12 14 Jul.12 15 Ago.12 16 Sep.12 17 Oct.12 18 Nov.12 19 Dic. 12 20 Ene.13 21 Feb.13 22 Mar.13 23 Abr.13 24 May.13 25
Valores
108,549 250,230 853,240 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
60,755 190,728 60,275 97,829 409,586 1,635,111
30,377
30,377 10,038 2,411 8,152 2,411 8,152 20,602 37,213 -25,341 -372,062 Jun.11 2 0 -33,615 -346,721 0 -25,341 -372,062 10,038 2,411 8,152 20,602 29,881 -13,852 -385,914 Jul.11 3 0 -13,852 -385,914 10,038 2,411 8,152 20,602 30,736 -18,624 -404,538 Ago.11 4 0 -18,624 -404,538 10,038 2,411 8,152 20,602 38,861 -17,305 -421,843 Sep.11 5 300,000 300,000 282,695 -121,843 10,038 2,411 8,152 20,602 29,968 -17,129 -438,972 Oct.11 6 300,000 -17,129 -138,972 10,038 2,411 8,152 20,602 52,347 -30,418 -469,390 Nov.11 7 300,000 -30,418 -169,390 10,038 2,411 8,152 20,602 66,941 -44,296 -513,686 Dic.11 8 300,000 -44,296 -213,686 10,038 2,411 8,152 20,602 82,365 -52,588 -566,275 Ene.12 9 300,000 600,000 247,412 33,725 600,000 -72,190 -38,464 600,000 -90,169 -128,633 10,038 2,411 8,152 20,602 105,310 -72,190 -638,464 Feb.12 10 10,038 2,411 8,152 20,602 125,744 -90,169 -728,633 Mar.12 11 10,038 2,411 8,152 20,602 143,312 -120,510 -849,143 Abr.12 12 12,449 111,237 -90,811 -939,954 May.12 13 400,000 600,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 -120,510 -249,143 309,189 60,046 6,836 66,882 68,538 135,420 113,746 249,166 45,117 294,283 164,838 459,121 700,000 38,929 498,050 300,000 2,313 2,313 -19,442 -143,597 2,313 -32,730 -176,327 2,313 -46,609 -222,936 4,625 242,787 19,850 4,625 -76,815 -56,964 4,625 -94,794 -151,758 4,625 -125,135 -276,893 7,708 301,481 24,587 7,708 -873 23,715 7,708 60,830 84,545 7,708 106,037 190,582 7,708 37,409 227,991 7,708 157,130 385,121 5,396 -266,467 118,654 5,396 85,517 204,171 5,396 64,857 269,027 5,396 127,941 396,968 700,000 90,913 588,962 700,000 70,252 659,215 700,000 133,337 792,552 400,000 201,669 400,000 134,389 0 45,429 12,449 107,522 6,836 -933,118 Jun.12 14 12,449 91,002 68,538 -864,580 Jul.12 15 12,449 76,908 113,746 -750,834 Ago.12 16 12,449 59,635 45,117 -705,717 Sep.12 17 12,449 44,892 164,838 -540,879 Oct.12 18 12,449 16,587 38,929 -501,950 Nov.12 19 12,449 18,549 90,913 -411,038 Dic. 12 20 2,411 2,411 70,252 -340,785 Ene.13 21 2,411 2,411 133,337 -207,448 Feb.13 22 2,411 2,411 201,669 -5,779 Mar.13 23 2,411 2,411 134,389 128,610 Abr.13 24 2,411 2,411 45,429 174,039 May.13 25 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 10,038 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411 2,411
30,377 313,106 -313,106 -313,106 Ejec. 0 0 -313,106 -313,106
40,941 40,941 -33,615 -346,721 May.11 1
Valores 1,000,000
994,221 1,128,610 1,174,039 300,000 3,083 -101,414 295,554 3,083 131,306 426,860 400,000 0 -354,571 72,289
300,000 0.77% -313,106 -313,106 -33,615 -346,721 -25,341 -372,062 -13,852 -385,914 -18,624 -404,538
280,382 -124,155
VAN
18.00% anual
44
MDI 2011
Diana Herdoza S.
245
Anexo 24: Propuesta Costos Indirectos

3 PLANIFICACIN Costo normalmente aceptado Aran. mnimos prof.,% sobre costos directos Costo normalmente aceptado Aran. mnimos prof.,% sobre costos directos Agua Potable Diseo de redes, 25% del costo de aranceles 40% del costo de aranceles 67% del diseo elctrico Contrato por alcuotas Realizacin presupuestos estimativos del proyecto SUBTOTAL 3,213 18,856 2,570 4,714 1,980 1,980 1,980 1,320 2,200 1,200 40,013 3.1 Topografa 3.2 Arquitectura 3.3 Suelos y vas 3.4 Diseo estructural 3.5 Diseo Inst.
3.6 Diseo Inst. Alcantarillado Diseo de redes, 25% del costo de aranceles 3.7 Diseo Inst. Elctricas 3.8 Diseo Inst. Telefnicas 3.9 Declaratoria PH 3.10 Programacin y presup
COSTOS INDIRECTOS DE CONSTRUCCIN Gastos en construccin no presupuestados Cuerpo de bomberos Colegio de Arquitectos Impuesto Municipal de Aprobacin Colegio de Ingenieros Impuesto Municipal de Construccin Impuestos prediales Impuesto a la plusvala Seguro todo riesgo Pliza fondo de garanta Acometida Agua Potable
4.1 Imprevistos
4.2
Impuestos Seguros y Garantas
Conexin de servicios 4.3 pblicos
Acometida Alcantarillado Acometida Energa Elctrica Acometida Telfonos Residente de obra Asistente de residente de obra Bodeguero Secretaria Adquisiciones Supervisin Gerente Tcnico Supervisin Gerente General Mensajero-Chofer
4.4
Honorarios de construccin
Transporte Comunicaciones Papelera-Copias-Consumibles of. Obra Servicios bsicos of. Obra Medicina preventiva y seguridad industrial Equipo y mobiliario oficinas Contabilidad de obra Apoyo oficina central Prima por responsabilidad
4.5 Fiscalizacin
Informes de avance de obra SUBTOTAL (10% costos directos)
94,280
MDI 2011
Diana Herdoza S.
246
ADM INISTRACIN DEL PROYECTO DEFINICIN DEL MODELO DE GESTIN Honorarios A&A Declaratoria PH, certificados gravamen, abogados SUBTOTAL 2,000 36,183 2,000 40,183
5.1 Factibilidad 5.2 Gerencia de proyecto 5.3 Gastos legales
VENTAS Y PUBLICIDAD Comisiones de ventas Ferias,telemarketing, volanteo Decoracin casa modelo Vallas, sealizacin. Anuncios prensa, revistas, publicaciones Internet Material publicitario: Impresos + Maqueta Promesas de compraventa Descuentos pronto pago Descuentos y promociones SUBTOTAL 45,229 6,000 4,000 6,000 0.00 1,200 3,000 0.00 0.00 17,600 83,029
6.1 Ventas y publicidad
MDI 2011
Diana Herdoza S.
247
Anexo 25: Flujo Proyecto puro con costos indirectos propuestos

Jun. 11 2
Descripcin Ingresos Ventas casas cuota reserva Ventas casas cuota entrada Ventas casas crdito hipotecario TOTAL INGRESOS Costos Directos Terreno Construccin Viviendas Urbanizacin Inflacin Servicios post ventas Guardiana de obra TOTAL COSTOS DIRECTOS Costos Indirectos Planificacin Costos Indirectos de construccin Administracin del proyecto Publicidad y ventas TOTAL COSTOS INDIRECTOS TOTAL EGRESOS Flujo de caja por periodo Flujo de caja acum ulado
Valores
Ejec. 0
May.11 1
Jul.11 3 15,636 8,015
Ago.11 4 17,961 10,751
Sep.11 5 15,306 13,894
Oct.11 6 13,848 16,573
Nov.11 7
Dic.11 8
Ene.12 9
Feb.12 10
Mar.12 11
Abr.12 12
May.12 13
Jun.12 14
Jul.12 15
Ago.12 16
Sep.12 17
Oct.12 18
Nov.12 19
Dic. 12 20
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150 0
30,810 #### ####
36,969
27,739
28,117
29,473
27,925
21,682
10,981
8,245 410,800
5,102 199,840 204,942
2,423 208,480 210,903
0 239,480 239,480
0 204,080 204,080 184,640 184,640 0
30,810 ####
23,651
28,712
29,200
30,421
36,969
27,739
28,117
29,473
27,925
21,682
10,981
419,045
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 #### #### #### 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 #### 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
40,013 94,280 40,183 83,029 257,504 1,483,030
20,007
20,007 #### 2,009 #### 11,861 #### 4,962 2,009 11,861 18,832 28,112 -4,461 -325,328 4,962 2,009 11,861 18,832 28,967 -255 -325,583 4,962 2,009 11,861 18,832 37,092 -7,891 -333,474 4,962 2,009 11,861 18,832 28,199 2,222 -331,252 4,962 2,009 11,861 18,832 50,578 -13,610 -344,861 6,971 53,310 -25,571 -370,433 6,971 68,734 -40,617 -411,050 6,971 91,679 -62,206 -473,255 6,971 112,114 -84,189 -557,445 6,971 129,682 -108,000 -665,445 6,971 105,759 -94,778 -760,222 6,971 102,044 317,002 -443,221 6,971 85,524 119,418 -323,802 6,971 71,430 139,473 -184,329 6,971 54,157 185,323 994 6,971 39,414 164,666 165,660 6,971 11,109 173,531 339,191 6,971 13,071 -13,071 326,120 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009
20,007 302,735 -302,735 -302,735
33,877 #### 33,877 #### -3,067 #### -305,802 ####
Flujo de caja por periodo ######### -3,066.90 ####
-4,461.13
-255.05
-7,891.44
2,222.07 -13,609.51 -25,571.14 -40,617.05 -62,205.86 -84,189.41 ######### -94,777.93 317,001.59 119,418.45 139,473.33 185,323.37 164,665.95 173,531.20 -13,071.24 994.29 165,660.25 339,191.45 326,120.21
Flujo de caja acum ulado ######### ######### #### ######### ######### ######### ######### ######### ######### ######### ######### ######### ######### ######### ######### ######### ######### Egreso acum ulado 313,106 Ingreso acum ulado 0 INICIO 360,472 #### 30,810 #### 440,419 74,840 477,581 103,552 522,867 132,752 559,261 163,173 618,034 200,142 677,425 227,881 752,240 255,998 850,000 285,471
968,195 1,103,958 1,215,798 1,323,922 1,415,526 1,493,037 1,553,275 1,598,770 1,615,959 1,635,111 313,396 335,078 346,060 765,105 970,047 1,180,950 1,420,430 1,624,510 1,809,150 1,809,150 CIERRE CONSTRUCCIN
PREVENTA
VAN
170,284 Sin apalancamiento
MDI 2011
Diana Herdoza S.
248
Anexo 26: Flujo Proyecto con financiamiento con costos indirectos propuestos
Valores
108,549 253,281 1,447,320 1,809,150
282,729 690,662 186,859 43,876 4,400 17,000 1,225,525
282,729 12,401 1,773 2,438 6,842 0 2,438 7,697 0 2,438 15,822 0 2,438 0 6,929 2,438 22,557 6,751 2,438 37,151 6,751 2,438 52,574 6,751 2,438 73,854 8,416 2,438 91,367 9,639 2,438 107,700 10,873 2,438 83,985 10,665 2,438 70,896 20,039 2,438 54,506 19,909 2,438 34,439 25,882 2,438 17,016 26,031 2,438 1,856 26,449 2,438 0 0 2,438 4,400 1,700 282,729 0 16,612 9,279 10,135 18,259 9,366 31,746 46,339 61,763 84,708 105,143 1,700 122,711 1,700 98,788 1,700 95,072 1,700 78,552 1,700 64,459 1,700 47,185 1,700 32,443 1,700 4,138 1,700 6,100
40,013 94,280 40,183 83,029 257,504 1,483,030
20,007
20,007 4,962 2,009 11,861 2,009 11,861 18,832 35,444 -15,064 -320,866 Jun.11 2 0 -3,067 -305,802 0 -15,064 -320,866 4,962 2,009 11,861 18,832 28,112 -4,461 -325,328 Jul.11 3 0 -4,461 -325,328 4,962 2,009 11,861 18,832 28,967 -255 -325,583 Ago.11 4 0 -255 -325,583 4,962 2,009 11,861 18,832 37,092 -7,891 -333,474 Sep.11 5 300,000 300,000 292,109 -33,474 4,962 2,009 11,861 18,832 28,199 2,222 -331,252 Oct.11 6 300,000 2,222 -31,252 4,962 2,009 11,861 18,832 50,578 -13,610 -344,861 Nov.11 7 300,000 -13,610 -44,861 6,971 53,310 -25,571 -370,433 Dic.11 8 300,000 -25,571 -70,433 6,971 68,734 -40,617 -411,050 Ene.12 9 300,000 600,000 259,383 188,950 600,000 -62,206 126,745 600,000 -84,189 42,555 600,000 -108,000 -65,445 6,971 91,679 -62,206 -473,255 Feb.12 10 6,971 112,114 -84,189 -557,445 Mar.12 11 6,971 129,682 -108,000 -665,445 Abr.12 12 6,971 105,759 -94,778 -760,222 May.12 13 400,000 1,000,000 305,222 239,778 700,000 317,002 556,779 300,000 2,313 2,313 -90 -35,877 2,313 -15,922 -51,799 2,313 -27,884 -79,683 4,625 254,758 175,075 4,625 -66,831 108,245 4,625 -88,814 19,430 4,625 -112,625 -93,195 7,708 297,514 204,319 5,396 11,606 215,925 5,396 114,023 329,948 700,000 119,418 676,198 400,000 139,473 815,671 300,000 3,083 -163,610 166,338 3,083 182,240 348,578 3,083 161,583 510,160 400,000 185,323 1,000,994 400,000 164,666 1,165,660 0 173,531 1,339,191 400,000 0 -226,469 283,691 0 -13,071 270,620 0 -13,071 1,326,120 6,971 102,044 317,002 -443,221 Jun.12 14 6,971 85,524 119,418 -323,802 Jul.12 15 6,971 71,430 139,473 -184,329 Ago.12 16 6,971 54,157 185,323 994 Sep.12 17 6,971 39,414 164,666 165,660 Oct.12 18 6,971 11,109 173,531 339,191 Nov.12 19 6,971 13,071 -13,071 326,120 Dic. 12 20 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009 4,962 2,009
20,007 302,735 -302,735 -302,735 Ejec. 0 0 -302,735 -302,735
33,877 33,877 -3,067 -305,802 May.11 1
Valores 1,000,000
1,000,000 0.77% -302,735 -302,735 -3,067 -305,802 -15,064 -320,866 -4,461 -325,328 -255 -325,583
289,796 -35,787
2,809,150 Ingresos con Financiamiento 0 30,810 2,538,530 Egresos con Financiamiento 302,735 33,877 270,620 Flujo con Financiamiento -302,735 -3,067 Flujo con Financiamiento acumulado -302,735.10 -305,802.00
20,380 35,444 -15,064 -320,866.40
23,651 28,112 -4,461 -325,327.53
28,712 28,967 -255 -325,582.58
329,200 39,404 289,796 -35,786.51
30,421 30,511 -90 -35,876.94
36,969 52,891 -15,922 -51,798.95
27,739 55,623 -27,884 -79,682.59
328,117 73,359 254,758 175,075.36
29,473 96,304 -66,831 108,244.50
27,925 116,739 -88,814 19,430.09
21,682 134,307 -112,625 -93,194.51
410,981 113,468 297,514 204,319.22
419,045 407,439 11,606 215,924.97
204,942 90,919 114,023 329,947.59
210,903 374,513 -163,610 166,337.59
239,480 57,240 182,240 348,577.63
204,080 42,497 161,583 510,160.25
184,640 411,109 -226,469 283,691.45
0 13,071 -13,071 270,620.21
67%
VAN
18.00% anual
152
MDI 2011
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CONJUNTO HABITACIONAL PUMAMAQUI

UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO

PLAN DE NEGOCIOS Conjunto Habitacional Pumamaqui

ARQ. DIANA HERDOZA SALINAS

Quito, Octubre del 2011

Derechos de Autor Arq. Diana Herdoza Salinas 2011

Universidad San Francisco de Quito Colegio de Posgrados

HOJA DE APROBACIN DE TESIS

PLAN DE NEGOCIOS: Conjunto Habitacional Pumamaqui

AUTOR: DIANA HERDOZA SALINAS

Fernando Romo P. Director MDI USFQ Miembro del Comit de Tesis

Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comit de Tesis

Vctor Viteri PhD. Decano del Colegio de Postgrados

Quito, Octubre del 2011

CONJUNTO HABITACIONAL PUMAMAQUI

Conclusiones ................................................................................................ 27 CAPTULO 3: Investigacin de Mercado ............................................................ 29

3.2 3.3 3.4 3.5

4 4.1 4.2 4.3 4.4

4.5 4.6 4.7

4.10.1 4.10.2 4.11

4.11.1 4.11.2 4.11.3 4.11.4 4.11.5 4.11.6 4.12

Estilo Arquitectnico Propuesto ................................................................. 111 Escala y proporcin .......................................................................... 113

4.13.1 4.13.2 4.13.3

4.14 4.15 4.16

4.16.1 4.16.2 5 5.1

CAPTULO 6 Estrategia Comercial .................................................................. 151 La Promotora y Constructora ..................................................................... 152

6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.2

7 7.1 7.2 7.3

7.6 8 8.1 8.2

Conclusiones .............................................................................................. 195 CAPTULO 8 Estrategia Legal ...................................................................... 196

8.2.3 8.2.4 8.2.5 8.3 9 9.1

Alcance del proyecto .................................................................................. 207 Conclusin ................................................................................................. 208

10.1.1 10.1.2 10.1.3 10.1.4

11 FUENTES DE CONSULTA ............................................................................... 214 12 ANEXOS ........................................................................................................... 218

Mapa 1: Divisin Parroquial del Distrito Metropolitano de Quito.................................72

CONJUNTO HABITACIONAL PUMAMAQUI

1 CAPTULO 1: RESUMEN EJECUTIVO

CONJUNTO HABITACIONAL PUMAMAQUI

Vista Exterior del Proyecto

Fuente: Google Earth Elaborado por: Diana Herdoza S.

1.3 Perfil del Cliente

Perfil del Cliente

Elaborado por: Diana Herdoza S., MDI 2011

1.4 Competencia directa

Elaborado por: Diana Herdoza S., MDI 2011

Implantacin del Proyecto Elaborado por: Departamento de Diseo Andino y Asociados

17% 58% 42% 9% 26% 8% 11% 3% 0% 1% 25% 4% 12% 4% 6% 100%

Elaborado por: Diana Herdoza S., MDI 2011

Manteniendo la siguiente relacin:

El periodo de ventas considerado es de 7 meses.

1.9 Recuperacin de la inversin

Se concluye que el mejor escenario diferentes sensibilidades es:

para el proyecto considerando las

CONJUNTO HABITACIONAL PUMAMAQUI

2 CAPTULO 2: Anlisis del Entorno Macroeconmico

aprovechamiento puede convertirse en algn momento en el sustento del pas.

Papel de la construccin en el desarrollo del Ecuador

Economa de Ecuador, http://es.wikipedia.org/wiki/Econom%C3%ADa_de_Ecuador

Tabla 1: Ecuador: Construccin, Ventas a las Industrias al 2007

2.3 Consecuencias de la Crisis del Sector a Nivel Mundial sobre el Ecuador

Grfico 1: Explicacin de la Crisis Econmica Mundial

Fuente: El Comercio Per, 2009

Evolucin de la Economa Ecuatoriana, Banco Central del Ecuador, Junio 2010,