Contrato de corretagem no atual Cdigo Civil

http://jus.com.br/revista/texto/23890 Publicado em 03/2013 Wagner Jorge dos Santos O Cdigo Civil e atribuiu aos corretores de imveis responsabilidades novas, exigiu uma postura tica profissional, diligente, prudente e preocupada com a qualidade da informao. Resumo: O objetivo geral do presente artigo apontar a principal modificao do Cdigo Civil de 2002 que implicou a responsabilidade do corretor de imveis no contrato de corretagem. A responsabilidade jurdica est relacionada existncia de uma obrigao em repor uma ao danosa realizada contra algum, para a qual se estabelece a recomposio e/ou multa. Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade so a conduta (que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano. Ao inserir os artigos 722 a 729 no Cdigo Civil, regulando o contrato de corretagem, tambm se atribuiu maior responsabilidade ao corretor, enquanto profissional ou representante da empresa imobiliria. Esta foi a principal inovao do Cdigo, que afirma a obrigatoriedade deste de arcar com indenizao caso sua atitude que tenha causado dano ao contratante decorrente do contrato, especialmente no que e trata ao fornecimento de informaes necessrias para a correta tomada de deciso por parte do contratante. Dessa forma confirmouse a hiptese de pesquisa, respondendo ao problema de pesquisa anteriormente estabelecido. Palavras-chave: Contrato. Corretagem. Responsabilidade. Sumrio: 1- Introduo, 2 Do contrato de corretagem imobiliria, 2.1 Definio, 2.2 Histrico, 2.2.1 Corretagem no atual cdigo civil, 2.3 Elementos constitutivos do contrato de corretagem imobiliria, 3 A responsabilidade civil do corretor de imveis, 4 Consideraes finais, REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS. 1 INTRODUO A convivncia social, a interao entre as pessoas e a prpria evoluo da cultura levam percepo e valorizao de comportamentos que no s contribuem para a harmonizao da vida em sociedade como para formao e qualificao do indivduo enquanto membro do grupo social, e a responsabilidade um dos valores que podem ser relacionados a esses comportamentos. A instituio dos corretores muito mais antiga que a formao do direito comercial[1], considerando que a palavra mediao advm do latim madiatio (intercesso, interveno) e consiste na atividade desenvolvida por uma pessoa com o fim de aproximar outras, visando realizao de negcios que a estas possam interessar[2].

A palavra corretor significa pessoa ou empresa que promove negcio alheios (ex.: corretor de seguro, corretor imobilirio). = AGENTE[3]. O que leva a percepo de que funciona como um conciliador, procurando unir as partes para conclurem um negcio jurdico. A palavra responsabilidade significa obrigao de responder pelos prprios atos ou pelos nide outrem[4]. O que leva a percepo de que a responsabilidade pressupe uma atitude anterior, j realizada, cujas consequncias, diretas ou indiretas, devem ser assumidas e replicadas com outra atitude como reao ao efeito dos resultados da primeira. A responsabilidade jurdica est relacionada existncia de uma obrigao em repor uma ao danosa realizada contra algum, para a qual se estabelece a recomposio e/ou multa. Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade so a conduta (que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano. A questo torna-se ainda mais complicada quando considerada a hiptese de responsabilidade do corretor e imveis, especialmente no que se refere ao descumprimento contratos de corretagem, que apenas recentemente receberam regulao atravs do Cdigo Civil de 2002. Tamanha a importncia do assunto se d por ser recente e afetar um segmento da sociedade que se encontra em transformaes, como o segmento imobilirio, exigindo estudos mais aprofundados sobre os atores com os quais interagem e a legislao pertinente ou mesmo sobre sua colocao no ordenamento jurdico brasileiro. Nesse contexto evidenciou-se o problema de pesquisa: Qual a principal modificao do Cdigo Civil de 2002 que implicou na responsabilidade do corretor de imveis no contrato de corretagem? Adotou-se como hiptese central: a regulao pelo Cdigo Civil de 2002 dos contratos imobilirios, atravs da insero dos artigos 722 a 729 os quais ocasionaram a necessidade de adaptao do corretor de imveis ao novo diploma legal. O objetivo geral do presente artigo apontar a principal modificao do Cdigo Civil de 2002 que implicou na responsabilidade do corretor de imveis no contrato de corretagem. J os objetivos especficos foram: Conceituar o que um contrato de corretagem; Identificar as principais alteraes no atual Cdigo Civil referente ao contrato de corretagem; Analisar os elementos necessrios para configurao da responsabilidade do profissional; Analisar a responsabilidade contratual e extracontratual do corretor imveis. A presente pesquisa est classificada como estudo exploratrio. A pesquisa exploratria visa uma aproximao para verificao de um fenmeno. Essa pesquisa tende a ter uma perspectiva global que faz perceber de fato a situao em que se inseri o problema. Entretanto no deixa de fazer uso da pesquisa bibliogrfica. Que , aquela que permite a identificao de teorias necessrias para a anlise e compreenso do problema em questo. 2 - DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIRIA 2.1 DEFINIO O contrato de corretagem imobiliria aquele em que o corretor de imveis, profissional devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imveis[5], no ligada outra parte em virtude de mandato ou de prestao de servios, sem qualquer relao de dependncia, se obriga, mediante remunerao, a obter para outrem um ou mais negcios, conforme instrues recebidas[6], ou a fornecer-lhe as informaes necessrias para a celebrao negocial[7]. 2.2 HISTRICO

O contrato de corretagem, embora de suma importncia, s foi regulamentado recentemente, a partir da Lei 10.406 de 2002, o novo Cdigo Civil. No nosso Cdigo Civil de 1916 no dispunha a respeito do contrato de corretagem e a mediao era, na poca, uma atividade tpica ou quase exclusivamente comercial,[8] por isso anteriormente a profisso de corretor recebia respaldo no Cdigo Comercial e de forma breve. Para o Cdigo Comercial (ora revogado) os corretores eram considerados auxiliares do comrcio, ante a acessoriedade de sua atividade de intermediao, que procura estimular o interesse das partes, levando-as a um acordo til[9]. Com isso o Cdigo Civil de 1916, deixava uma lacuna, que s foi preenchida com as modificaes trazidas pelo Cdigo Civil de 2002.[10] 2.2.1 CORRETAGEM NO ATUAL CDIGO CIVIL O atual Cdigo Civil, objetiva disciplinar o contrato de corretagem no a profisso dos corretores, que regulamentado pela Lei 6530/78, e o Cdigo Civil que um dos principais instrumentos regulador da vida social e das relaes gerais, exerce forte influencia na vida e nos negcios jurdicos do pas, j que estes tm que estar dentro do que se estabelece a lei para o bom funcionamento e para boa execuo dos contratos. Sob o prisma do Cdigo Civil de 1916, os contratos de corretagem imobiliria funcionavam por muitos anos, embasando seus procedimentos, suas orientaes numa estrutura que por seu tempo de existncia j se encontrava enraizada nos seus costumes e com a qual j se tinha considervel familiaridade. Todavia, em 2002 a situao mudou. O Cdigo Civil sofreu modificaes que influenciavam o funcionamento dos negcios, especialmente a na responsabilidade do corretor de imveis, regulando o contrato de corretagem nos seus artigos 722 a 729. Um contrato de corretagem um contrato escrito pelo qual o corretor empregado como um agente para fazer contatos em nome do contratante. Ele ir conter informaes sobre os termos do relacionamento comercial entre ambos. Ao receber a assinatura de ambas as partes, o contrato de corretagem se torna um documento de trabalho o qual deve ser respeitado pelos envolvidos. Importante ressaltar que este contrato poder ser estabelecido de forma tcita. O corretor geralmente recebe uma comisso pelo resultado do contrato de corretagem, portanto fica evidenciado que tratar-se de ser um contrato que contm uma obrigao de resultado e no de meio[11]. No chegando ao objetivo, ou seja, ao resultado, as partes em regra, estariam desobrigados a realizar qualquer pagamento de comisso ou de indenizao. Mas essa no a nica consequncia, como veremos. O artigo 722 do Cdigo Civil[12], conforme explica Maria Helena Diniz, d o conceito de contrato de corretagem, que no foge aos pressupostos dos contratos em geral, mas que tornam-se mais especializado em funo da sua atividade fim e dos envolvidos, como bem se observa o regime civil da corretagem baseia-se no princpio da autonomia da vontade, de modo que as relaes entre comitente e corretor permitiro convenes contrrias s normas, que, em grande parte, tm carter supletivo[13]. Vejamos o que diz a jurisprudncia recente. DVIDA DE COMPETNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO DE COBRANA C/C INDENIZAO. CONTRATO DE CORRETAGEM. CONTRATO TPICO E AUTNOMO DIFERENCIADO DA PRESTAO DE SERVIOS. MATRIA ALHEIA S REAS DE ESPECIALIZAO. APLICAO DO ARTIGO 91 DO RITJ/PR. PRECEDENTES DA SEO CVEL. DVIDA PROCEDENTE. COMPETNCIA DO RGO SUSCITADO 7 CMARA CVEL- RELATOR DES. GUILHERME LUIZ GOMES[14]. O contrato de corretagem no deve, entretanto, ser confundido com qualquer outro contrato, visto que apresenta caractersticas prprias. Para Venosa so duas as principais partes de um contrato

de corretagem, sendo o contratante da intermediao, chamado comitente, e o profissional, chamado corretor. Nos artigos abordados pelo Cdigo Civil so dadas as orientao sob as quais devem ser traadas as diretrizes do contrato de corretagem. Em seu artigo 723[15] trata da importncia da integridade do corretor no negcio gerido pelo contrato, deixando claro que toda a informao pertinente deve ser dada ao contratante, do contrrio configurando dano caso o cliente venha ser prejudicado, estando, assim, sujeito a indenizao. Esta responsabilizao ficou ainda maior com a incluso, em 2010, do referido artigo 723, no qual anteriormente constavam lacunas que permitiam a omisso de informaes pelos corretores, quando as mesmas no fossem solicitadas pelos clientes. No atual texto do artigo o corretor obrigado a fornecer toda e qualquer informao que possa influenciar o negcio, deixando o contratante completamente a par da situao e dos riscos aos quais est submetido. Vejamos o que diz a jurisprudncia nesse sentido: JUIZADOS ESPECIAIS CVEIS. DIREITO CIVIL. SEM PRESTAO DE SERVIO NO CABE PAGAMENTO DE CORRETAGEM. SENTENA MANTIDA. 1. O SERVIO DE CORRETAGEM DE MEDIAO, ISTO , COM DEVER DE DILIGENCIAR O QUE FOR NECESSRIO PARA QUE O NEGCIO SEJA FINALIZADO, NA FORMA DO ARTIGO 723 DO CDIGO CIVIL. 2. COMPROVADA A EXISTNCIA DE OBRIGAO NO CUMPRIDA PELO CORRETOR NO H DEVER DE PAGAMENTO PELO RECORRIDO, NA FORMA DO ARTIGO 476 DO CDIGO CIVIL. 3. SENTENA MANTIDA POR SEUS PRPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. VENCIDO A RECORRENTE DEVE RESPONDER POR CUSTAS E HONORRIOS, ESTES ARBITRADOS EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CAUSA. Processo: ACJ 0 DF, Relator(a): WILDE MARIA SILVA JUSTINIANO RIBEIRO, Julgamento: 24/05/2011, rgo Julgador: PRIMEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CVEIS E CRIMINAIS DO DF, Publicao:01/06/2011, DJ-e Pg. 263[16] A responsabilidade civil por danos gera direito indenizao. Esta relaciona-se aos prejuzos causados a outrem e simboliza a sano. O objetivo da indenizao reparar o prejuzo sofrido pela vtima, reintegr-la ao estado em que se encontrava antes da prtica do ato ilcito. Assim, no deve ser menor nem maior do que o prejuzo causado. preciso que haja o princpio da boa-f em toda a configurao do contrato para que o corretor no seja responsabilizado civilmente. Esta defendida pelo Cdigo Civil que trata no s da boaf subjetiva - correspondente, a inteno pura, com ausncia de dolo ou malcia, manifestada com lealdade e sinceridade, de modo a no induzir a outra parte ao engano ou ao erro, como tambm da boa-f objetiva referente ao comportamento tico[17]. A boa-f objetiva foi uma das inovaes trazidas na pelo novo Cdigo Civil Brasileiro, em analise conjunta dos artigos 422[18], combinado com os artigos 113[19] e 187[20], observamos que A boa-f passou a ser requisito de validade a todo e qualquer contrato celebrado, sejam quais forem as partes. No estando presente a boa-f, o contrato pode ser revisto, e, inclusive, rescindido, dando ensejo a ato ilcito da parte que agiu de m-f, e exigindo a reparao civil[21] O art.724[22], assim como o art.725[23] e o art.726[24] do Cdigo Civil tratam essencialmente da remunerao do corretor no contrato de corretagem. Embora paream simples, tais questes precisam estar bem respaldadas por serem recorrentes na jurisprudncia, exemplo

MEDIAO Comisso de corretagem Ao de cobrana Pretenso julgada procedente Caso em que o trabalho desenvolvido pela corretora chegou a bom termo, com a assinatura de instrumento particular de compromisso de cesso de direitos sobre imvel Desfazimento posterior do negcio por desentendimento entre os contratantes que no interfere no direito da corretora percepo da comisso No caracterizado descumprimento ao artigo 723, do Cdigo Civil ? Sentena mantida Agravo retido prejudicado Apelao no provida. APL 1110887820078260008 SP 0111088-78.2007.8.26.0008, Relator(a):S Duarte, Julgamento: 12/12/2011, rgo Julgador: 33 Cmara de Direito Privado, Publicao: 13/12/2011.[25] A remunerao do corretor, caso no seja estabelecida no contrato, deve seguir os usos mais praticados na poca e regio, entretanto tal remunerao s devida ao corretor se este foi eficaz na atividade para a qual se prestou, ou seja, se houve o resultado especificado em contrato, exceto nos casos em que mesmo concluindo o negcio entre as partes sem o corretor, o contrato seja de exclusividade e o corretor no tenha sido negligente em qualquer aspecto da negociao. interessante notar que ainda que j tenha se passado o prazo estabelecido em contrato, se uma negociao se concretizar como resultado do trabalho do corretor, a este ser devida a remunerao. E todos os corretores envolvidos no contrato deverem receber em partes iguais, artigo 727[26], do Cdigo Civil. Caso o resultado do contrato de corretagem tenha sucesso em conjunto com outros corretores, a remunerao ser paga de forma igualitria a todos os profissionais envolvidos, exceto se ajustado de forma diferente entre os envolvidos, artigo 728[27] do Cdigo Civil, como no ensina Maria Helena Diniz Se a mediao for conjunta, todos os corretores que nela intervierem tero, pelo princpio da colaborao, direito cada um a comisso, que lhes ser paga em partes iguais [28]. O Cdigo Civil em seu artigo 729[29], trata da aplicao de normal especial no contrato de corretagem, esclarecendo que o contrato de corretagem ser regido pelas normas do Cdigo Civil, mas, havendo lei especial, esta prevalecer sobre aquelas[30]. De um modo geral toda a incluso dos artigos de regulao do contrato de corretagem no Cdigo Civil assegurou ao corretor maior disciplina aos contratos que figuram o seu dia-a-dia profissional. Mas, alm disso, as mudana trazidas com o novo Cdigo Civil representaram uma maior responsabilidade quanto as diretrizes contratuais, at porque no exclui a regulao do mesmo por outros instrumentos, como por exemplo o Cdigo do Consumidor. O trabalho do corretor conforme o referido artigo deve ser realizado de forma diligente e prudente, buscando este obter informaes corretas e analis-las de forma a tornar o negcio seguro para o contratante ou permitir que todas as decises do contratante sobre o negcio estejam baseadas no conhecimento do real cenrio existente. 2.3 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIRIA O contrato de corretagem imobiliria contm uma obrigao de resultado e no de meio. Portanto no propriamente o servio prestado pelo corretor de imveis, mas sim o resultado desse servio que interessa ao comitente e tem os seguintes elementos constitutivos, como nos ensina Maria Helena Diniz[31]. 1) Bilateralidade, por gerar obrigaes ao corretor e ao comitente. O corretor dever executar o encargo, e o comitente, remuner-lo; 2) Acessoriedade, pois sua existncia est ligada a um outro contrato, que dever ser concludo;

3) Onerosidade, porque h nus, vantagens e benefcios patrimoniais recprocos; 4) Aleatoriedade, j que o direito do corretor e a obrigao do comitente dependero da concluso do negcio principal, isto , de um evento futuro e incerto. 5) Consensualidade, por completar-se pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois no forma especial prevista em lei para a sua celebrao ou validade podendo ser provado por todos os meios admissveis em direito, inclusive a por testemunhas. 3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS J com relao ao dano, este se faz outro elemento essencial para a aplicao da responsabilidade civil, visto que sem um ato danoso a outrem no h o que ressarcir ou ao que responder. (...) Conceitua-se, ento, o dano como sendo a subtrao ou diminuio de um bem jurdico, qualquer que seja a sua natureza, quer se trate de um bem patrimonial, quer se trate de um bem integrante da prpria personalidade da vtima, como a sua honra, a imagem, a liberdade etc. Em suma, dano leso de um bem jurdico, tanto patrimonial como moral, vindo da a conhecida diviso do dano em patrimonial e moral (CAVALIERI FILHO, 2005, apud CHAMONE, 2009, p. 01). O dano ento pressuposto para a existncia da responsabilidade, ele representa a leso a um interesse jurdico tutelado, originado a partir da ao ou omisso do sujeito. No importa se o ato foi ilcito, se houve uma conduta negativa, pois se no houve dano no h como processar algum civilmente. O prejuzo no se confunde com a ofensa do direito ou, em geral, da situao vantajosa. Se o empreiteiro, obrigado a entregar a casa dentro de determinado prazo, s vem a faz-lo quinze dias mais tarde, houve ofensa do direito de crdito, mas pode no ter havido prejuzos, v. g. se o dono da casa, que a destinava a sua habitao, no a utilizaria nesse perodo por se encontrar ausente no estrangeiro. Se algum danifica ou se apropria de coisa alheia, lesa o direito de propriedade; mas, se a conserta ou restitui antes que dela necessite o dono, no provoca prejuzos a este, pelo que no haver responsabilidade civil (PESSOA JORGE, 1999, apud CHAMONE, 2009, p. 1). necessrio perceber, porm que preciso, para configurar o dano, que haja algum tipo de prejuzo, que uma das partes tenha sido prejudicada. Sem essa configurao, reafirma-se, no h responsabilizao. H, ainda, para concretizao da responsabilidade civil, a necessidade de existncia do nexo causal, que no nada simples, exigindo a evidncia de ligao entre o ato ilcito, a conduta que lesa outrem, com o dano propriamente dito. A ligao que garante que aquele ato de algum provocou aquele dano em outrem. Se h um dano, mas este se deu, por exemplo, em funo de culpa exclusiva da vtima, que agiu com dolo, ou ento por motivo de fora maior ou caso fortuito, no h como se responsabilizar, via de regra, o ru. O nexo de causalidade um dos pressupostos da responsabilidade civil e o primeiro a ser analisado para que se conclua pela responsabilidade jurdica, uma vez que somente poderemos decidir se o agente agiu ou no com culpa se atravs da sua conduta adveio um resultado. Vale dizer, no basta a prtica de um ato ilcito ou ainda a ocorrncia de um evento danoso, mas que entre estes exista a necessria relao de causa e efeito, um liame em que o ato ilcito seja a causa do dano e que o prejuzo sofrido pela vtima seja resultado daquele. necessrio que se torne absolutamente certo que, sem determinado fato, o prejuzo no poderia ter lugar. (...) O conceito de nexo de causalidade, portanto no jurdico, mas natural. Determina se o resultado surge como conseqncia natural da conduta perpetrada pelo agente. Alm de pressuposto da

surge como conseqncia natural da conduta perpetrada pelo agente. Alm de pressuposto da responsabilidade civil, tal indispensvel, haja vista ser impossvel termos responsabilidade sem nexo causal, seja qual for o sistema adotado no caso concreto, subjetivo (da culpa) ou objetivo (do risco). O nexo de causalidade pode ser explicado atravs de trs teorias: A teoria da equivalncia das condies; a teoria da causalidade adequada; e a teoria da causalidade indireta ou imediata. Na teoria da equivalncia das condies todos os fatores causais se equivalem caso tenham relao com o resultado. Na teoria da causalidade adequada causa o antecedente potencialmente idneo produo concreta do resultado, de interferncia decisiva, portanto nem todas as condies sero causas. Trata-se de um juzo de probabilidade. Doutrinadores entendem que esta a adotada pelo Cdigo Civil brasileiro. J na teoria da causalidade indireta ou imediata, dentre as vrias circunstncias a que se reporta como causa aquela necessria e mais prxima ocorrncia do resultado, o juzo o de razoabilidade. De acordo com a doutrina e a jurisprudncia, seria esta a teoria adotada pelo Cdigo Civil reproduzida no art. 403 (DAMIAN, 2009, p.01). notvel, tambm, que a responsabilidade pode classificar-se como responsabilidade subjetiva e responsabilidade objetiva. Sendo a primeira advinda da leso causada em funo do ato culposo ou doloso, enquanto na responsabilidade objetiva a ao dolosa ou culposa irrelevante, bastando apenas a existncia do nexo de causalidade para se configura responsabilidade civil. Na responsabilidade civil subjetiva: a culpa, por ter natureza civil, se caracterizar quando o agente causador do dano atuar com negligncia ou imprudncia, conforme cedio doutrinariamente, atravs da interpretao da primeira parte do art. 159[32] do Cdigo Civil (Art. 159. Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia, ou imprudncia, violar direito, ou causar prejuzo a outrem, fica obrigado a reparar o dano). Do referido dispositivo normativo supra-transcrito, verificamos que a obrigao de indenizar (reparar o dano) a consequncia juridicamente lgica do ato ilcito. (PAMPLONA FILHO, 2000, p.02). vlido, tambm nesse sentido, destacar que no s a ao, mas tambm a omisso geradora de responsabilidade civil desde que dela se origine um dano a outrem. A responsabilidade civil subjetiva foi a principalmente adotada no cdigo civil brasileiro de 1916, entretanto acabou no permanecendo nica, devido a necessidade de uma abrangncia mais completa, o que incidiu na utilizao em alguns momentos da responsabilidade civil objetiva. Na subjetiva, baseada na teoria da culpa o ato ilcito precisa existir. J na responsabilidade civil objetiva a reparao se d independentemente da culpa, pois as teorias objetivistas da responsabilidade civil procuram encar-la como uma mera questo de reparao de danos, fundada diretamente no risco da atividade exercida pelo agente (PAMPLONA FILHO, 2004, p.02). 4 CONSIDERAES FINAIS A globalizao da economia, liberao de mercado, aumento da concorrncia e a prpria transformao do perfil da sociedade e do mundo empresarial, fez da contemporaneidade uma realidade completamente diferente daquela vivida em 1916 e o modelo proposto pelo Cdigo Civil daquela poca j no coube, sendo necessria, assim, a erupo de novo regulamento para as sociedades civis, englobando a regulao do contrato de corretagem e diminuindo os impactos sociais desta atravs da proteo a terceiros. O Novo Cdigo Civil trouxe modificaes que abrangem o contrato de corretagem, fundamental para as atividades do profissional corretor de imveis. Ao inserir os artigos 722 a 729 no Cdigo

Civil, regulando o contrato de corretagem, tambm se atribuiu maior responsabilidade civil ao corretor, enquanto profissional ou representante da empresa imobiliria. Esta foi a principal inovao do Cdigo, que afirma a obrigatoriedade deste de arcar com danos que sua atitude tenha causado a terceiros atravs de um resultado ruim decorrente do contrato, especialmente no que e trata ao fornecimento de informaes necessrias para a correta tomada de deciso por parte do contratante. Dessa forma confirmou-se a hiptese de pesquisa, respondendo ao problema de pesquisa anteriormente estabelecido. Pela grande importncia que o tema representa para os cenrios atuais, que se estabeleceu como foco do presente estudo. Na medida em que o novo Cdigo exibiu uma nova realidade para esses profissionais e atribuiu a eles responsabilidades novas, exigiu uma postura tica profissional, diligente e prudente, com uma preocupao constante com a qualidade da informao. Entretanto, recomenda-se a realizao de mais trabalhos do gnero, de forma a obter respostas ainda mais precisas acerca do assunto, podendo oferecer solues prticas para as dificuldades na rea. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS CASTELLS, Manuel. A Questo Urbana . Rio de Janeiro:Paz e Terra, 2009. CAVALIERI Filho, Srgio. Programa de Responsabilidade Civil.ed.6 .So Paulo:Malheiros, 2006. DALLARI, Adilson A;DI SARNO, Daniela C. L. Direito Urbanstico e Ambiental. Belo Horizonte: Frum, 2007. DAMIAN, Krine. Responsabilidade civil: nexo de causalidade e excludentes. Disponvel em : http://www.uj.com.br/publicacoes/doutrinas/6414/Responsabilidade_Civil__Nexo_de_Causalidade_e_Excludentes. Acesado em: 14.02.2012. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 24 ed. So Paulo: Saraiva: 2008. GAGLIANO, P. Stolze.; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil, V.4. Tomo IContratos: Teoria Geral.8 ed. So Paulo: Saraiva, 2012 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo (Colab) Novo curso de direito civil. 10. ed., rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2008. GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. Vol.III. 6. Ed. Salvador: Saraiva, 2003 GAVAZZONI, Aluisio. Histria do direito; dos sumrios at a nossa era. 2.ed. atual. e aum. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2002. GUIMARANO JNIO, Orlando. 1997. Disponvel em: http://www.ufac.br/ensino/cursos/curso_direito/docs /ufac_artigo_e11.doc Acessado em: 14.02.2012. Marcelo Azevedo. O dano como responsabilidade civil. Disponvel em: http://www.buscalegis.ufsc.br/revistas/index.php/buscalegis/article/view/18775/18339Acessado em: 14.02.2012. MATHIAS COLTRO, Antonio Carlos. Contrato de Corretagem Imobiliria. So Paulo: Atlas,

2011. MACIEL, C. (Coord.) Perspectivas do investimento no Complexo Urbano. Rio deJaneiro: UFRJ, Instituto de Economia, 2008/2009. 216 p. Relatrio integrante da pesquisa Perspectivas do Investimento no Brasil, em parceria com o Instituto de Economia da UNICAMP, financiada pelo BNDES. Disponvel em: <http://www.projetopib.org/?p=documentos> . Acesso em 17/02/2012. VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil contratos em espcie. v. 3, 4. ed., So Paulo: Atlas, 2004. VIZIA,Bruno de. Frum Urbano Mundial 2010: pensando o urbano a partir do Rio de Janeiro. Disponvel em : <http://desafios2.ipea.gov.br/003/00301009.jsp?ttCD_CHAVE=14107> Acesso em : 17/12/2012. Notas
[1]

Tratado de direito comercial. Atualizao de Ricardo Negro. Campinas: Bookseller, t. 1, v. 2, n 318, p. 348.
[2]

MATHIAS COLTRO, Antonio Carlos. Contrato de Corretagem Imobiliria. So Paulo: Atlas, 2011. p 7.
[3] [4] [5]

Disponvel em: http://www.priberam.pt/dlpo/ Acessado em: 09 de agosto de 2012. XIMENES, Srgio. Dicionrio de Lngua Portuguesa. 2.ed. So Paulo: Ediouro, 2000.

Lei n 6530, de 12 de maio de 1978, que d nova regulamentao a profisso de Corretor de Imveis, em seu art. 12.
[6] [7] [8] [9]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil, em seu art. 722. DINIZ, Maria Helena. Cdigo Civil Anotado. 15ed. So Paulo: Saraiva, 2010. p 516. CAMPOS, Francisco. Mediao nos negcios de imveis. RF, p. 45-50, abr. 1944.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigaes Contratuais e extracontratuais. 24ed. So Paulo: Saraiva, 2008. p 443.
[10]

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigaes Contratuais e extracontratuais. 24ed. So Paulo: Saraiva, 2008. p 442.
[11] [12]

DINIZ, Maria Helena. Cdigo Civil Anotado . 15ed. So Paulo: Saraiva, 2010. p 516.

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil, em seu art. 722 Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas.
[13]

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigaes Contratuais e extracontratuais. 24ed. So Paulo: Saraiva, 2008. p 443.
[14]

Disponvel em:< http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/22001416/836463601-pr-836463-601-acordao-tjpr > Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[15]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia, e a prestar ao cliente,

espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento do negcio. ( Redao dada pela Lei n 12.236, de 2010 ) Pargrafo nico. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbncia. ( Includo pela Lei n 12.236, de 2010 )
[16]

Disponvel em: < http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/19225994/acao-ci-vel-do-juizadoespecial-acj-0-df-tjdf > Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[17]

CAVALIERI FILHO, 2005 apud CHAMONE, Marcelo Azevedo. O dano como responsabilidade civil. Disponvel em: <http://www.buscalegis.ufsc.br/revistas/index.php/buscalegis/article/view/18775/18339> acessado em: 14 de fevereiro 2012.
[18]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo 442. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.
[19]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo 113. Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme a boa-f e os usos do lugar de sua celebrao.
[20]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes.
[21]

Henrique Guedes Zimmermann, Fernando. A Introduo da Boa-f Objetiva nos Contratos sob a gide do Novo Cdigo Civil. Bauru. 2004. Disponvel em http://www.forumjuridico.org/topic/14-a-boa-fe-objetiva-nos-contratos/ acessado em 10 de outubro de 2012.
[22]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo 724. A remunerao do corretor, se no estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do negcio e os usos locais.
[23]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo 725. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes.
[24]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo 726. Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes, nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito remunerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua mediao, salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade.
[25]

Disponvel em: < http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20981177/apelacao-apl1110887820078260008-sp-0111088-7820078260008-tjsp > Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[26]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo 727. Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio dispensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
[27]

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo Art. 728. Se

o negcio se concluir com a intermediao de mais de um corretor, a remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrrio.
[28] [29]

DINIZ, Maria Helena. Cdigo Civil Anotado . 15ed. So Paulo: Saraiva, 2010. p 519.

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil em seu artigo 729. Os preceitos sobre a corretagem constantes deste Cdigo no excluem a aplicao de outras normas da legislao especial.
[30] [31]

DINIZ, Maria Helena. Cdigo Civil Anotado . 15ed. So Paulo: Saraiva, 2010. p 520.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigaes Contratuais e extracontratuais. 24ed. So Paulo: Saraiva, 2008. p 446.
[32]

Trata-se do antigo Codigo civil de 1916, hoje corresponde ao art 186 do Cdigo de 2002.

Autor
Wagner Jorge dos Santos Bacharel em Direito pela Faculdade Solcial da Bahia. Ps graduando em Direito Imobiirio pela UNIFACS. Corretor de Imveis e Membro da Comisso de Atendimento ao Consumidor do Mercado Imobilirio como Conciliador - CRECI www .imoveisssa.com.br

Informaes sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT): SANTOS, Wagner Jorge dos. Contrato de corretagem no atual Cdigo Civil. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3535, 6 mar. 2013 . Disponvel em: <http://jus.com.br/revista/texto/23890>. Acesso em: 23 mar. 2013.