TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

7ª VARA CÍVEL
Av. Engenheiro Caetano Álvares, 594, 2º andar, sala 255, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: 11- 3951-
2525, São Paulo-SP - E-mail: santana7cv@tj.sp.gov.br

SENTENÇA

Ação de cobrança: 001.08.612278-0 - Possessórias Em Geral(reintegração, Manutenção,

Interdito)
Data da Audiência: 11/03/2009 às 14:20h
Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop
Requerido: Renato Ferreira da Rocha

Vistos.

Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop, qualificada nos autos, ajuizou
ação de reintegração de posse, em face de RENATO FERREIRA DA ROCHA.

Narra a petição inicial que a autora é uma cooperativa sem fins lucrativos. Nessa
condição, celebrou com o réu um contrato de adesão e compromisso de participação, no
empreendimento Residencial Morada Inglesa, situado na R. Alvaro Machado Pedrosa, 132,
apartamento 12-B, pelo preço de R$ 114.882,94.

Ocorre que, conquanto a autora tenha cumprido a sua obrigação, concluído a obra
e entregue à ré a posse, não houve o pagamento das prestações vencidas a partir de outubro de
2006, embora o réu tenha sido notificado.

A inadimplência do réu erigiu-se em verdadeiro esbulho possessório, porque o

contrato previa e eliminação do consorciado que, notificado, não regularizasse a sua situação.

Com a exclusão, o réu tornou-se devedor da autora, pelo uso e fruição do imóvel
no período subseqüente à notificação, em valor prefixado em 0,1% do valor do imóvel por dia
de ocupação indevida.

Diante disso, requereu a autora a sua reintegração na posse do bem, e a

condenação do réu ao pagamento de indenização pela ocupação indevida.

Regularmente citado, o réu apresentou contestação, alegando que pagou todas as

parcelas originariamente previstas no contrato, conforme reconhecido pela autora. O que a
autora cobra é um saldo residual, apresentado sem qualquer comprovação contábil, após ter
sido concluído o pagamento, o que ensejou o ajuizamento de ação coletiva, ora em curso
perante a 34ª Vara Cível Central.
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Em razão disso, foi requerido o reconhecimento da litispendência entre os

processos ou a suspensão por força da prejudicialidade externa. Ainda como preliminar, o réu
requereu a extinção do processo, pela iliquidez do débito.

No mérito, o réu alegou que a verdadeira natureza da avença é compra e venda,

porque a autora nunca agiu como verdadeira cooperativa, mas como incorporadora. Assim,
aplicável o Código de Defesa do Consumidor.

A notificação é nula, porque eventual dívida é ilíquida, e só poderia ser cobrada

após autorização assemblear, que não foi obtida. O valor cobrado a título residual é excessivo,
e não está comprovado por documentação contábil.

Réplica a fls. 200 e ss.

É o relatório.

DECIDO.

Não há necessidade de produção de provas em audiência, razão pela qual conheço

diretamente do pedido, em julgamento antecipado da lide (art. 330, I, do Código de Processo
Civil).

Não há como acolher as preliminares de contestação. Não se verifica a

litispendência entre a presente ação e a coletiva, que tramita perante a E. 34ª Vara Cível. O
objeto da presente ação circunscreve-se ao tema da posse de um determinado imóvel, e versa
especificamente sobre um contrato. O objeto da ação coletiva diz respeito à cobrança, em
caráter geral, do valor residual dos contratos. Os objetos são, portanto, diferentes. Por essa
mesma razão, não se justifica a suspensão. Da mesma forma os efeitos do acordo na ação
coletiva não repercutem sobre a autora.

O pedido possessório não é juridicamente possível, havendo a possibilidade, no

ordenamento jurídico, de um contratante postular a reintegração da posse de um bem. Se
havia ou não razões para tanto é questão que diz respeito ao mérito, e como tal deverá ser
apreciada.

No mérito, porém, o pedido improcede. A ré pagou integralmente as prestações

originárias do contrato, e as notificações que lhe foram dirigidas dizem respeito ao resíduo
previsto na cláusula 16ª do contrato. Conquanto haja previsão contratual para a cobrança, não
era possível à autora impor à aderente valores calculados a seu critério, sem comprovação
contábil, e sem aprovação assemblear. A própria cláusula 16ª impunha a autorização
assemblear, sem o que, estaria dado à autora cobrar valores a seu alvitre, sem prestar contas
aos adquirentes.
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A autora não comprovou a autorização assemblear, nem demonstrou como chegou

ao montante do resíduo. Tampouco provou ter feito a prestação de contas dos valores
empregados na construção, para que se pudesse apurar a legitimidade do montante cobrado.
Na audiência preliminar, juntou jornal para provar a realização da assembléia, no dia 19 de
fevereiro de 2009. Mas, a assembléia deveria ter sido realizada antes da notificação do
possuidor, e antes do ajuizamento da ação, até para permitir que ele pudesse questionar a
legalidade das condições em que ela foi realizada.

Em casos idênticos, tem sido decidido:

“Cooperativa habitacional Contrato de compromisso de compra e venda

Declaratória de inexigibilidade de débito Omissão na realização das assembléias pertinentes
e obrigatórias - Cálculo produzido unilateralmente sem a necessária prestação de contas
documentada Consumidor em desvantagem excessiva Obrigatoriedade da outorga da
escritura definitiva Recurso improvido” (TJSP 8ª. Câm., Ap. 582.881.4/0-00, Rel.
Joaquim Garcia).

“E, no caso, ao que tudo indica, nada mais fez a cooperativa do que efetuar o
rateio dos custos entre os proprietários das unidades habitacionais, conforme claramente prevê
a cláusula 16 do contrato firmado entre as partes...Ocorre, porém, que para sua exigibilidade
se faz necessário que os valores sejam apurados pela cooperativa e aprovados em assembléia,
de modo a prevalecer a vontade da maioria” (TJSP 6ª. Câm, Ap. 602.217-4/4-00, Rel. Vito
Guglielmi).

Nessas circunstâncias, conclui-se que, não provado o valor do saldo residual, nem
a autorização assemblear prévia, o réu não pode ser considerada em mora, o que afasta o
pedido possessório e o indenizatório.

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE a ação, condenando a autora ao pagamento

das custas e despesas do processo, bem como honorários advocatícios que, com fundamento
no art. 20, par. 4º., do CPC, fixo em R$ 2.500,00.

P.R.I.

São Paulo,11 de março de 2009.

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São Paulo,11 de março de 2009.

Marcus Vinicius Rios Gonçalves