Chapitre I :

LE SECTEUR IMMOBILIER MAROCAIN : ETAT DES LIEUX, ENJEUX ET PERSPECTIVES

Introduction
Le secteur immobilier au Maroc a connu rcemment une monte spectaculaire aprs une priode de stagnation prolonge due entre autres la mfiance des investisseurs vis vis de lconomie interne, la propagation du phnomne de lhabitat insalubre et irrgulier et galement labsence dactions de maintenance et dentretien du parc de logement. En effet, cette ascension marque par une augmentation gnrale du prix de limmobilier sest manifeste dune part, par la croissance de la valeur ajoute gnre sur le BTP et par llvation de la consommation des ciments et dautre part, par la progression de lencours des crdits immobiliers ces quatre dernires annes.

Section I : Etat des lieux

1. Le secteur du BTP marocain : chiffres cls
Le secteur du BTP est lun des plus dynamiques du tissu conomique marocain. Sa participation la croissance du PIB ne cesse de se raffermir et cest lun des secteurs les plus attractifs en matire dinvestissement et le plus crateur demplois. 1.1 Apport du secteur du BTP la croissance conomique La valeur ajoute du secteur du BTP a connu une croissance irrgulire mais remarquable au cours des dix dernires annes, comme lillustre le graphique ci-aprs.

Source : HCP

La croissance de la valeur ajoute du secteur est passe de 0,87% en 1999 3,36% en 2009, avec une croissance annuelle moyenne de 6,7% sur cette priode. Elle a enregistr son plus haut niveau en 2007 avec 11,66%. La croissance de la valeur ajoute du secteur du BTP semble se lisser depuis 2003 en ralisant des taux de croissance continuellement suprieurs 6%, lexception de lanne 2009. Aussi, depuis 2003, la croissance de la valeur ajoute du secteur est-elle toujours suprieure celle de lconomie. Le secteur semble donc jouer un rle de locomotive. Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur du BTP compar aux autres secteurs, comme il est possible de le constater sur les deux graphiques ci-aprs.

Source : HCP

La part de la valeur ajoute du secteur du BTP dans la valeur ajoute globale de lconomie na cess de progresser ces dix dernires annes. Elle est passe de 4,3% en 1998 5,5% en 2009, ce qui dnote du dynamisme du secteur en comparaison aux autres secteurs dactivit. Ce constat se trouve corrobor par lanalyse de lvolution de la contribution du secteur du BTP la croissance du PIB. Celle-ci na cess de crotre en passant de 3,8% en 1998 6,2% en 2009. 1.2 Part du secteur du BTP dans linvestissement national Le secteur du BTP est considr comme lun des secteurs les plus attractifs en matire dinvestissements. Il contribue pour prs de la moiti la FBCF globale. Son poids est mme pass 50,4% de la FBCF globale en 2001.

Source : HCP

Lattrait de linvestissement dans le secteur du BTP se reflte au niveau de la structure des IDE reus depuis 2001. En effet, sur les 227,2 milliards de dirhams dinvestissements trangers reus par le Maroc entre 2001 et 2009, les secteurs btiment et travaux publics ont canalis 17,2%, soit plus de 39,1 milliards de dirhams.

Source : Office des Changes

1.3 Contribution du secteur du BTP la cration demplois Le secteur du BTP est lun des secteurs les plus importants en matire de cration demploi, comme en atteste le graphique ci-aprs.

Source : HCP

La part du secteur du BTP dans la cration nette demplois globale na cess de samliorer depuis 2004. Elle est passe de 10,25% en 2004 65,19% en 2009, avec une moyenne de prs de 40,1% sur lensemble de la priode. Il convient de signaler ce niveau que lemploi dans le secteur du BTP demeure fortement influenc par la conjoncture et le statut temporaire dune grande partie de la main duvre dexcution. Il est, en partie, informel et difficilement chiffrable. Par ailleurs, le taux dencadrement dans le secteur du BTP est faible, il est parmi les plus faibles des diffrents secteurs de lconomie. Un besoin de formation important sy fait sentir et conditionne les gains de productivits recherchs dans le secteur. En effet, sur le plan de la qualification des effectifs, le secteur du BTP fait largement appel une main doeuvre non ou peu qualifie. Ainsi, plus de 2/3 des employs du secteur nont aucun niveau de scolarit.

2. Offre de logements
Le rythme de production de logements semble stre attnu depuis le dbut des annes 2000, tout en consacrant la prdominance de deux types de logements : les maison marocaines et les appartements . Le parc de logements, quant lui, et malgr la croissance substantielle quil a connu, semble souffrir dun problme dadquation entre loffre et la demande, comme en atteste la part importante du parc inoccup. 2.1 Principaux acteurs de la production de logements La ralisation des logements se rpartit entre quatre filires de production : la filire promoteur entreprise organise qui ralise lensemble de la commande publique de logements et une partie des logements en immeubles ; la filire promoteur-tcheron ralise une part de la production de logements en immeubles ; la filire autopromoteur-tcheron ralise la quasi totalit des habitations de type marocain et des villas ; la filire auto constructeur maallam ralise une grande partie de lhabitat non rglementaire. Le secteur de la production de logements est marqu par le poids important des units informelles. Selon une estimation du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme, en 2000, ces units reprsentaient prs de 90% de lensemble des acteurs et ralisaient prs de 80% de la production. Les units de production organises taient concentres en grande partie dans laxe Rabat- Casablanca qui regroupait 30 % des units. Plus de la moiti des entreprises du secteur organis (54,3%) a t cr aprs 1990 et 54 % ralisaient un chiffre daffaires de moins de 5 millions de DH.

2.2. Evolution de loffre de logements

Le graphique ci-aprs retrace lvolution des logements construits et ce, selon leur structure.

Source : HCP et Ministre de lHabitat et de lUrbanisme

Le nombre total de logements construits, selon les autorisations de constructions tels que rpertoris par le HCP, est pass de 38,7 mille logements 105,7 mille entre 1980 et 2008, soit un taux de progression annuel moyen de 3,66% sur lensemble de la priode. Cette progression est largement due aux performances des types maisons marocaines et appartements . La production des logements de type maison marocaine a progress au rythme de 4,17% par an en moyenne entre 1980 et 2008. La part de ce type de logements na cess de se renforcer, passant de 55% du total des logements construits en 1980, 64% en 2008. Ceci prouve lattrait que prsente ce type de construction pour les mnages marocains. La production de logements de type appartement a, quant elle, progress au rythme annuel moyen de 3,08% tout au long de la priode analyse. Sa part dans la production totale de logements a, pour sa part, baiss de 37% en 1980 32% seulement en 2008. A ce niveau, il convient de signaler que le rythme de croissance de la production de logements semble stre attnu depuis le dbut des annes 2000. La production globale a cr au rythme annuel de 3,28% seulement entre 2000 et 2008, contre 3,8% enregistr une vingtaine danne auparavant. Cette volution est due lattnuation du rythme de production des logements de type appartement , dont le taux de croissance est revenu 0,63% seulement depuis 2000, au lieu de 4,09% par an en moyenne entre 1980 et 2000. Les autres types de logements ont, par contre, amlior le taux de croissance de leur production : 4,96% contre 3,85% pour la catgorie maison marocaine et 2,09% au lieu de 1,23% pour la catgorie villa . Plusieurs actions ont t entreprises afin de dynamiser loffre de logements. Outre le budget 7

dinvestissement du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme, le secteur dispose de diffrentes ressources afin de stimuler son offre et participer donc labsorption du dficit qui sest accumul et lradication du logement insalubre : Le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social qui apporte sa contribution pour le financement de plusieurs projets dhabitat social ; Le fonds de solidarit de lhabitat, cr en 1984 et qui bnficie dune taxe de solidarit sur le ciment instaure par la loi de finances 2002. Les fonds ainsi mobiliss sont orients vers la viabilisation des terrains afin de les mettre la disposition des promoteurs qui oprent dans le cadre du programme national de prvention et daction de rsorption de lhabitat insalubre. Par ailleurs, la rserve foncire publique a t longtemps considre parmi les handicaps majeurs qui empchaient loffre de terrains dtre ractive la demande. Lun des principaux fils directeurs de laction gouvernementale pour dpasser cette situation est la mise la disposition des oprateurs, publics et privs, dune assiette foncire puise dans le domaine priv de lEtat. Cette politique a permis la cration de nouvelles villes en consacrant le concept des villes satellites (Tamesna, Tamansourt, etc.) et ce, travers louverture de nouvelles zones lurbanisation. En outre, les pouvoirs publics ont accord des exonrations fiscales aux promoteurs qui sengagent raliser des programmes dhabitat social dans le cadre de conventions conclues avec lEtat et ont pris en charge lquipement des terrains destins ce type de programmes et ce, afin den matriser le cot du foncier. 2.3 Caractristiques du parc de logements Le stock ou parc de logements ne constitue pas un ensemble homogne. Il peut tre diffrenci selon sa typologie, son statut doccupation, ou son tat physique. Entre 1994 et 2004, le stock de logement occup en milieu urbain sest adjug prs de 1,18 millions units additionnelles, soit un taux de croissance annuel moyen de prs de 2,63% sur cette priode. Le rythme de croissance a t plus important au niveau urbain : 3,1%, contre 1,94% seulement en milieu rural.

Aprs un accroissement remarquable de la part des maisons marocaines, celui-ci a connu une relative stabilit depuis 1994. La politique des lotissements, prdominante avant 1994, avait favoris le dveloppement de ce type dhabitation, souvent en auto production. Depuis 1994, la politique de lotissement a t progressivement relaye par une nouvelle politique de grands programmes de construction, comme le programme de 200.000 logements annonc en 1994 et, plus rcemment, les programmes de villes nouvelles et de villes sans bidonvilles . Cette politique sest adosse un partenariat public-priv afin dacclrer la production de nouveaux logements, ce qui a permis de professionnaliser la promotion immobilire et dacclrer la production de logements sociaux dans le cadre de programmes immeubles. Ainsi, depuis la fin des annes 1990, un dbut de modification des habitudes dhabitat au Maroc a t amorc, amenant la baisse de la part des maisons marocaines dans les nouvelles constructions, au profit des immeubles. La catgorie autres regroupe les logements insalubres ou constructions sommaires qui nont pas le minimum requis pour le confort des mnages qui les occupent. Leur effectif poursuit sa progression, particulirement au niveau urbain o il a cr de 3,1% en moyenne annuelle entre 1994 et 2004, contre 0,92% seulement en milieu rural. Ceci rsulte de lurbanisation croissante de la population, du phnomne dexode rurale et de la prcarit des revenus dun certain nombre de mnages urbains. Le parc de logement urbain crot donc de manire substantielle, mais cette croissance saccompagne dun phnomne dinoccupation partielle du parc qui tend devenir structurelle et de plus en plus importante.

Le parc de logements non occups semble avoir progress un rythme deux fois plus importants que celui du parc de logements occups entre 1982 et 2004. Il a reprsent plus de 18% du parc de logement global en 2004, alors quil nen reprsentait que 7,7% en 1982. Les logements non occups le sont principalement en milieu urbain et concernent les maisons marocaines dites modernes et les appartements. En 2004, plus de 822 mille units taient inoccupes en milieu urbain, soit prs de 19,3% du parc urbain. Ce niveau reste trs lev.

Une partie de ce parc inoccup ne pourrait tre mobilise afin de combler le dficit en logements. Une enqute ralise en 2000 par le Secrtariat dEtat lHabitat stipule que sur lensemble du parc de logements inoccups, 63% seraient proposs la vente et 21% la location sans trouver dacqureur. Ce constat laisse donc apparatre un certain non adquation entre loffre et la demande solvable.

La baisse continue de la part des mnages locataires confirme laspiration des mnages marocains la proprit. Elle fait galement suite la politique gouvernementale ce sujet, qui a plus uvre la favorisation de lacquisition de logement que lincitation la location ou linvestissement locatif.

La gnralisation des quipements de base est loin dtre atteinte, mme au niveau urbain. En 2004, 17% des logements urbains ne disposaient pas du raccordement leau potable, 10 % ntaient pas relis au branchement llectricit et 4% ne disposaient pas de sanitaires. La situation en milieu rural est encore plus critique, malgr le lancement de certains programmes, tels que le

10

programme dlectrification rurale global lanc en 1996, ou encore le programme dadduction gnralise en eau potable lanc en 1995.

3. Demande de logements
La demande de logements provient du besoin en logements exprim par les mnages. Elle dpend de la volumtrie de la population et particulirement, du nombre des mnages et de leur taille. Le besoin en logements sexprime diffremment en fonction du milieu. En milieu rural, le problme se pose avec moins dacuit et ce, du fait de la superposition entre les lieux de travail et dhabitation des mnages et la quasi-absence du problme du foncier. En milieu urbain, la question du logement se pose de manire plus accentue, du fait de la densification de lespace urbain et des contraintes multiples que a induit. A ce niveau, il faut distinguer entre la demande de logements dite potentielle , induite par lvolution dmographique de la population, et la demande dite effective qui est rellement exprime sur le march.

3.1 Dterminants de la demande potentielle de logements

Etudier la demande potentielle de logements passe par lanalyse de la croissance dmographique, particulirement en milieu urbain, de laccroissement annuel des mnages et de lvolution de leur taille.
3.1.1 Dclration du rythme de la croissance dmographique

Les deux graphiques ci-aprs retracent lvolution de la population marocaine et de son taux

daccroissement depuis le dbut des annes 1960.

11

La population marocaine a enregistr une forte augmentation depuis lindpendance. Elle sest multiplie par 2,7 fois, passant ainsi de 11,6 millions dhabitant en 1960 31,5 millions en 2009. Cette volution est le fruit dune forte croissance de la population qui sest poursuivie jusquau dbut des annes 1980. La croissance de la population sest estompe depuis cette date. Le taux de croissance annuel est pass en dessous de 2% en 1994, avant de se stabiliser aux alentours de 1,08% depuis 2005. Les deux graphiques ci-aprs prsentent les projections du HCP quant lvolution de la population et de son taux de croissance annuel lhorizon 2030.

12

Ainsi, les projections du HCP font tat de la poursuite de la dclration du rythme daccroissement de la population marocaine lhorizon 2030. Le taux de croissance annuel de la population atteindrait 0,68% en 2030 au lieu de 1,07% en 2010 et la population totale slverait prs de 38 millions dhabitants, au lieu de 31,8 millions en 2010. 3.1.2 Urbanisation croissante

13

La dclration du rythme de croissance de la population marocaine sest accompagne par lurbanisation croissante de celle-ci, comme le montre les deux graphiques ci-aprs.

Ainsi, le Maroc est pass dune dominance rurale laube de lindpendance une dominance urbaine actuellement. La population urbaine sest multiplie de plus de 5,3 entre 1960 et 2009, alors que la population rurale ne sest multiplie que de 1,3 seulement. La tendance durbanisation de la population a t amorce par le fort accroissement de la population urbaine, particulirement au cours des annes 1970 et 1980. Cet accroissement de la population urbaine rsulte de laction conjugue de la croissance dmographique, de lexode rurale et de llargissement des zones urbaines. En 2009, le taux daccroissement

14

annuel de la population urbaine a t de 1,86%, alors que celui de la population rurale na t que de 0,06%, ce qui en annonce la quasi-stagnation. Les projections du HCP relatives lvolution de la population marocaine lhorizon 2030 font tat de la poursuite de la tendance durbanisation de la population, vu la stagnation de la population rurale, comme le montrent les deux graphiques ci-aprs.

15

La population urbaine slverait 24,41 millions dhabitants lhorizon 2030, alors que la population rurale atteindrait prs de 13,57 millions dhabitants, contre 18,39 et 13,46 millions respectivement en 2010. Le taux daccroissement annuel de la population en milieu urbain passerait de 1,83% en 2010 1% en 2030. En milieu rural, ce taux sera nul en 2013 et deviendrait mme ngatif entre 2014 et 2017, avant de reprendre une tendance haussire partir de 2018 pour atteindre 0,12% lhorizon 2030. La part de la population urbaine dans la population totale na donc cess daugmenter depuis lindpendance. Le taux durbanisation est pass de prs de 29,2% en 1960 57,3% en 2009, soit une multiplication par prs de 2.

16

Selon les projections du HCP, le processus durbanisation de la population entam laube de lindpendance devrait donc se poursuivre. Le taux durbanisation devrait dpasser 64% en 2030. 3.1.3 Accroissement annuel des mnages et volution de leur taille Les deux tableaux ci-aprs retracent lvolution de laccroissement annuel des mnages sur les 25 dernires annes, ainsi que les projections du HCP lhorizon 2030.

En moyenne, le nombre de mnages sest accru de 149,52 mille par an entre 2004 et 2006 : 104,33 mille en milieu urbain et 45,22 mille en milieu rural. Le nombre de mnages additionnels par an poursuivrait globalement sa tendance haussire lhorizon 2030. En effet, sur la priode allant de 2010 2030, le nombre de mnages saccrotrait en moyenne de 172 mille mnages par an : 132 mille en milieu urbain et 40 milles en milieu rural. Cependant, cette tendance globale ne doit pas cacher un certain essoufflement de laccroissement annuel des mnages en milieu urbain. En effet, celui-ci devrait stagner entre 2020 et 2024 aux alentours de 140 mille mnages additionnels par an, avant dentamer une baisse poursuivie jusquen 2030. Pour ce qui est de la taille moyenne des mnages, celle-ci est passe de 5,9 personnes en 1982 5,1 personnes en 2006. La baisse de la taille moyenne des mnages est plus prononce du cot urbain que du cot rural.

17

Cette baisse sest accompagne du dcroissement du taux doccupation par logement : 6,5 personnes en 1982, 5,9 personnes en 1994 et 5,2 personnes en 2004. Ceci reste toutefois en de de la norme gnralement admise, qui est de 4 5 personnes par logement. Aussi, malgr son orientation la baisse, le taux de cohabitation3 demeure lev par rapport aux standards admis, particulirement en milieu urbain. Pour ce qui est des projections lhorizon 2030, le HCP prvoit la poursuite de la baisse de la taille moyenne des mnages. Celle-ci passerait de 4,9 personnes en 2010 3,8 en 2030, comme le montre le tableau ci-dessus. La baisse serait cette fois-ci plus prononce chez les mnages ruraux que chez les mnages urbains. Il convient de noter ce niveau que ces chiffres, exprims en moyenne, ne refltent pas les disparits existantes entre les diffrentes couches sociales. 3.1.4 Evolution de la demande potentielle de logements en milieu urbain Chaque anne, le besoin additionnel en logements est dtermin principalement par les besoins de la croissance urbaine. La dfinition du dficit en logements au niveau urbain retenu ce niveau est lexcs du nombre de mnages urbains sur leffectif du stock de logements occup. Cette dfinition sous-entend labsence du phnomne de cohabitation des mnages pour combler le dficit de logement et ignore le problme de ladquation entre loffre et de demande, de la prcarit dune partie du stock de logement existant et de la capacit financire des mnages. Mais elle offre lavantage de la simplicit, tout en donnant une ide sur leffort de construction de nouveaux logements quil faut mettre luvre.

18

Le graphique ci-aprs permet de retracer le dficit de logements en milieu urbain depuis le dbut des annes 1980

Ainsi, le dficit en logement a connu une progression ascendante jusquen 1994, avec un taux de progression annuel moyen de 1,06%, avec un dficit de plus de 322 mille logements en milieu urbain. Par la suite, il a entam une tendance baissire pour se situer 238,6 milliers en 2006, ce qui sous-entend un relatif effort dabsorption des dficits cumuls. Cet effort apparat de manire encore plus claire si ce dficit est calcul en termes de flux annuels de mnages et de logements occups en milieu urbain.

19

A partir de la deuxime moiti des annes 1990, le flux de logements urbains occups est devenu structurellement suprieur au flux de mnages urbains, rendant ainsi encore plus clair leffort dabsorption des dficits accumuls. Ceci est le fruit des politiques gouvernementales (programmes de 200.000 logements lanc en 1995, programme de villes sans bidonvilles, etc.). En 2006, leffectif des logements occups en milieu urbain ressortait plus de 3,4 millions, alors que le nombre de mnages urbains tait de prs de 3,7 millions. Ainsi, selon la dfinition retenue, le dficit de logements tait de prs de 239 mille. Entre 2000 et 2008, le nombre de logements construits est pass de 81,67 milliers 105,74 milliers, soit un taux de croissance annuel moyen de 3,28%. En supposant que leffort de construction se poursuivrait au mme rythme les annes venir et en tenant compte de laccroissement annuel des mnages tel que projet par le HCP, le dficit en logements devrait tre absorb lhorizon de lanne 2027, comme lillustre le tableau ci-aprs.

Source : Calcul tabli sur la base des donnes du HCP et du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme Cette rsorption du dficit de logements proviendrait en grande partie de la baisse de la croissance de la population et des mnages urbains. Il convient tout de mme de noter que ces estimations supposent que tout nouveau logement construit sera occup, ce qui sous-entend une parfaite adquation de loffre la demande. Seule la stimulation du rythme de production des logements pourrait amener la rsorption du dficit cumul un chancier plus court. Un taux de progression annuel moyen de la production de logements 5,4% par exemple devrait amener la rsorption du dficit cumul lhorizon 2020. Ceci quivaut la production de 155 mille logements par an entre 2010 et 2020.

3.2 Dterminants de la demande solvable ou effective de logements

Par demande effective ou solvable de logements, il faut entendre la demande de logements capable de se placer sur le march de location ou sur celui de laccs la proprit et qui dispose des moyens financiers lui permettant de rencontrer loffre de logements aux conditions du march. Trois facteurs sont de nature influencer cette demande : le niveau de revenu ou de vie des mnages, la disponibilit et le cot du financement bancaire et le cot du logement.
3.2.1 Revenu et niveau de vie des mnages

Le niveau de vie des mnages est gnralement apprhend travers leurs dpenses de consommation. Le tableau ci-aprs donne une illustration de lvolution des dpenses totales des mnages. 20

Entre 1985 et 2001, les dpenses annuelles totales des mnages se sont multiplies par 3,7, alors que la population totale ne sest multiplie que par 1,32 sur la mme priode. Ceci dnote dune amlioration notable du niveau de vie des mnages sur la priode considre. Toutefois, cette amlioration sest accompagne par le creusement de lcart des dpenses entre les milieux urbain et rural : cet cart sest multipli par 8,7 entre 1985 et 2001, passant ainsi de 13.732 MDH 119.162 MDH. Cet cart est attribuer non seulement lacclration du rythme durbanisation de la population marocaine, mais galement la dtrioration du niveau de vie des mnages ruraux comparativement aux mnages urbains. Pour ce qui est des dpenses annuelles moyennes par mnages, elles se sont multiplies par plus de 20,3 entre 1960 et 2007, comme le montre le tableau ci-aprs.

21

Cette augmentation remarquable sest accompagne par laccentuation de lcart des dpenses entre le mnage urbain et le mnage rural qui sest ainsi multipli par plus de 19,6. A noter, toutefois, que cet cart tend se rtrcir depuis le dbut des annes 2000. La part des dpenses habitation et nergie est reste quasiment stable depuis 1985, avec prs dun cinquime du budget de consommation des mnages, comme le montre le graphique ci-aprs.

Ce poids est lgrement plus lev au niveau des tranches de la population faibles revenus. Il faut noter ce niveau que la part des dpenses de premire ncessit (alimentation et habillement) demeure trs importante, quoiquen baisse : 64,4% en 1971 contre 43,9% en 2007. Il ressort de lenqute sur le niveau de vie des mnages ralise par le HCP en 2007 que les classes moyennes cherchent amliorer leur condition dhabitat. En tmoigne laugmentation de 40% de la part des rsidents dans les villas / appartements entre 2001 et 2007, contre 60% pour la classe aise. Aussi, en 2007, 68% des mnages moyens urbains rsident dans des maisons modernes et en sont propritaires concurrence de 63%.
3.2.2 Disponibilit et cot du financement bancaire

Comme le montre le tableau ci-aprs, le systme bancaire contribuait hauteur de 10% seulement au financement des acquisitions de logements en 2000, selon une estimation du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme. Lessentiel du financement provenait de lautofinancement et du soutien financier de la famille.

22

Les difficults daccs au crdit bancaire des mnages pourraient tre lorigine de cette situation. En effet, la rglementation bancaire a longtemps contribu restreindre le financement de lacquisition de logements au CIH, la BCP et le Crdit Agricole pour le rural. Ce monopole de fait na t lev quen 1998, contribuant ainsi desserrer les contraintes de financement qui pesaient sur les mnages, comme le montre les deux graphiques ci-aprs.

23

La part des crdits immobiliers dans le total des concours bancaires est ainsi passe de prs de 6,8% en 1999 prs de 30% en 2009, ce qui dnote de lamlioration de laccs des mnages au financement bancaire pour lacquisition de leur logement. Cette notable amlioration sest effectue travers lacclration du rythme de croissance annuel des crdits immobiliers qui a t de prs de 30% en moyenne par an sur la priode allant de 1999 2009, au lieu de 12% seulement pour lensemble des concours bancaires. Ce constat est corrobor par les deux indicateurs daccs des mnages au crdit immobilier : le flux annuel des crdits immobiliers rapport au RNBD5 et lpargne brute. Le premier indicateur est pass de 0,17% 3,8% entre 1990 et 2009 et le deuxime de 0,72% 13,01% sur la mme priode. Les deux indicateurs ont enregistr leur plus haut niveau en 2000, conscutivement louverture du march du crdit immobilier lensemble des tablissements de crdits. Plusieurs mesures ont t entreprises afin de renforcer encore davantage laccs des mnages au crdit bancaire et de rallonger la dure des crdits immobiliers : La cration dun march de la titrisation des crances hypothcaires en 1998 afin de permettre la mobilisation des ressources long terme ncessaires pour assurer le financement des crdits immobiliers. Toutefois, seul le CIH a eu recours ce march travers trois oprations qui ont port au total sur trois milliards de dirhams seulement ; La cration de trois fonds de garantie (FOGARIM, FOGALOGE et FOGALEF) en remplacement du systme de ristourne des intrts en vigueur jusquen 2004 et qui ne concernait pas la population revenu irrgulier et excluait donc une grande partie de la population non ligible au crdit bancaire cause de lirrgularit de ses revenus.

24

Lamlioration de laccs des mnages au crdit bancaire sest accompagne par la baisse du cot des crdits immobiliers, comme en atteste les deux graphiques ci-aprs.

Source : Bank Al-Maghreb

25

Les taux des missions de BDT par adjudication pour les maturits moyen et long terme nont cess de baisser depuis 2001. Ces taux reprsentent une rfrence pour les banques dans ltablissement des taux dbiteurs, quelles majorent par une prime de risque, qui est ellemme fonction de la qualit du dbiteur et du secteur dactivit en question. Les taux dintrt dont bnficient les contractants dun crdit immobilier sont plus intressants que les taux appliqus aux autres secteurs dactivit, comme le montre le deuxime graphique ci-haut. En effet, le taux global des banques est toujours suprieur au taux des crdits immobiliers. Toutefois, il convient de noter ce niveau que le spread entre le taux global et le taux des crdits immobiliers tend se rtrcir. De 74 points de base au deuxime trimestre 2006, il est pass 126 points de base au cours du premier trimestre 2008, avant de baisser 34 points de base seulement au quatrime trimestre 2009. Ce rtrcissement concide avec le dbut dun nouveau de cycle haussier des taux dintrt et devrait reflter une certaine dtrioration du risque relatif au secteur de limmobilier tel que peru par les banquiers. 3.2.3 Cot du logement La comparaison de lvolution des prix en gnral (ICV) avec celle de la branche habitation sur une longue priode laisse apparatre une forte corrlation (coefficient de corrlation de lordre de 60%), comme le montre le graphique ci-aprs.

La croissance de lindice de la branche habitat a t en gnral infrieure celle de lICV sur la priode allant de 1985 2009, lexception de la priode allant de 1999 2005. Globalement, lICV a progress au rythme de 3,59% en moyenne par an entre 1985 et 2009, alors que lindice habitat a enregistr un taux de progression annuel moyen de 3,37% seulement sur la mme priode.

26

Cette amlioration semble tre plus intressante au vu de lvolution du SMIG qui a t de 4,5% en moyenne par an sur la priode analyse, ce qui laisse entendre que lvolution globalement favorable observe a profit galement aux tranches bas revenus. Toutefois, selon une analyse effectue par le Ministre de lHabitat et de lUrbanisme, le cot moyen des transactions immobilires se serait multipli par 2,15 en 2001 (base 1989). Les hausses des prix les plus fortes ont concern les actifs suburbains dont les prix se sont multiplis par 5,75 entre 1989 et 2001. Ces hausses des prix des transactions immobilires sont plus importantes que celles refltes par lindice des cots dhabitations repris en haut. Ceci signifie que les prix des transactions ont augment plus vite que les autres dpenses lies lhabitat (entretien, maintenance, prestations, etc.). Ces hausses sont aussi plus importantes que celle du SMIG observes sur la mme priode, ce qui dnote dune dtrioration du pouvoir dachat habitat .

Section II : Enjeux et perspectives

1. Enjeux du secteur immobilier
1.1 Contexte nationale actuel
Sa Majest le Roi Mohammed VI privilgie le secteur de lhabitat et de lurbanisme au niveau presque de tous ses discours de dveloppement social et conomique. En effet, il les a mis en valeur entre autre en leur donnant une priorit nationale. Les vnements majeurs qui caractrisent le contexte national actuel sont comme suit : Le discours Royal du 20 aot 2001. Exhortant le gouvernement laborer un programme national de solidarit dfinissant les responsabilits des divers intervenants dans la lutte contre lhabitat insalubre. Le discours Royal du 30 juillet 2002. Appelant promouvoir toute forme de contrle strict et svre et daudit rigoureux dans la gestion des affaires publiques. -Le discours prononce par SM le Roi Mohammed VI louverture de la premire anne de la 7me lgislature. Le 11/ 10/ 2002 appelants prserver au citoyen sa dignit en lui assurant un logement dcent. -La solidarit gouvernementale pour la promotion de lhabitat social et la lutte contre lhabitat insalubre. Les grands chantiers qui ont ts ouverts ont la candidature du Maroc 2010. Projets nationaux pour les 10 millions de Touristes. La mise niveau des villes pour leur permettre de jouer leur rle dans le -dveloppement conomique, la cohsion sociale et lpanouissement culturel Projet du SNATT La volont publique dradication totale des bidonvilles qui constituent lune des manifestations les plus choquantes du dficit social Projet ville sans bidonville . Promotion de lhabitat social de prvention par la mobilisation du foncier public. Incitation et encadrement de la part de lEtat. -Dveloppement des partenariats avec le secteur priv, pour la construction de logements sociaux.

27

Par consquent, le Gouvernement dvelopper une volont politique et une stratgie dintervention qui sinscrit dans le cadre des hautes orientations Royales en mettant en place un important programme de rforme et de dveloppement du secteur du logement

1.2 Contexte juridique

Le secteur de lhabitat est encadr par plusieurs textes juridiques dont la filiation remonte la priode du protectorat. Depuis, un effort lgislatif a t fait pour adapter les textes lvolution de la socit, mais le corpus introduit au dpart na pas toujours subi de modifications pour suivre la rapidit des mutations. Dans de nombreux secteurs, on relve un dcalage entre les textes et la ralit ou du moins une difficult des textes encadrer la rapidit des transformations enregistres dans le secteur de lurbanisme et de lhabitat. Cest le cas en particulier des textes relatifs lurbanisme, aux lotissements et au foncier. A titre dexemple, le dernier texte sur lurbanisme date de 1992, alors que les villes ont enregistr depuis des mutations importantes qui rendent ncessaires ladoption de nouvelles formes dinterventions. Sur un autre registre, la proprit foncire est rgie par deux rgimes dont celui de limmatriculation qui ne couvre quune faible partie du patrimoine foncier et dont le texte, malgr les modifications apportes, na pas favoris une extension significative des immatriculations. La complexiste des enjeux fonciers et la diversit des intrts, empchent llaboration dun consensus entre les acteurs institutionnels pour ladoption de textes sur la mise en place dagences foncires, de dispositifs juridiques pour conduire des oprations durbanisme oprationnel (avec droit de premption et amnagement concert). Les difficults rencontres pour ladoption du code de lurbanisme constituent un indicateur rvlateur du degr de complexit des enjeux relatifs la question foncire et au rythme particulirement lent pour lapprobation des textes. Lappareil juridique rgissant le secteur de l'immobilier a t renforc, en 2002, par deux lois sur l'urbanisme et sur les lotissements et morcellements et rcemment par la loi sur la coproprit et un deuxime texte sur la Vente en Etat Futur d'Achvement. Ces lois sont juges contraignantes car elles engendrent des difficults telles que l'insuffisance des ressources des collectivits locales pour la mise en uvre de l'infrastructure principale tire des plans d'amnagement, la gnrosit des normes de l'urbanisme et la multiplicit des acteurs intervenant dans la procdure d'instruction des dossiers d'amnagement urbain.

1.3 Contexte fiscale

L'aspect fiscal demeure l'handicap majeur qui entrave la production de logement. Le secteur de l'immobilier est soumis une panoplie d'impts et taxes dont certains sont rendement alatoire et d'autres pays double reprises cause de l'application de deux rgimes central et local. En effet, la fiscalit reprsente entre 15% et 20% du cot de revient d'une transaction immobilire.

1.4 Contexte administrative

28

La lourdeur et la lenteur de la procdure administrative, conjugues la bureaucratie marocaine en matire de fourniture de pices timbres et de documents lgaliss, freinent le dveloppement d'un tel secteur. Les retards dans la dlivrance des autorisations de lotir, de morceler, de construire, de modifier, les permis d'habiter, pouvant aller jusqu' un an, entravent la ralisation de logements et se traduisent par une hausse de prix du mtre carr loti. Le secteur locatif souffre galement du manque dinvestissement depuis une dcennie. Il prouve un marasme durable, d, essentiellement, la dtrioration des relations entre les propritaires et les locataires, la chert du loyer et la complexit de la procdure judiciaire. Par ailleurs, l'conomie informelle domine l'activit de la promotion immobilire. En effet, le secteur comprend des petits commerants qui exercent dans l'anarchie totale. Ils achtent un lot de terrain, le construisent et vendent au dtail les appartements et les locaux commerciaux.

2. Perspectives de dveloppement du secteur immobilier marocain

2.1 Dficit en logement
La cadence acclre durbanisation, conjugue linsuffisance des capacits daccueil des villes, na pas permis de compenser le dficit en logement dans le milieu urbain et la carence significative en quipement dans le milieu rural. En effet, la production en logement a t souvent en de de la demande en la matire provoquant, depuis plus dune vingtaine dannes, une accumulation du dficit en habitation. Ce dficit a engendr la multiplication de lhabitat insalubre et la prolifration de la cohabitation, estim actuellement plus dun million dunits. A compter de lanne 2005, lEtat sest engag produire annuellement plus de 100.000 units sociales afin dattnuer le manque de logement conomique, entranant dans son sillage la mobilisation de plusieurs secteurs conomiques tels que le ciment dont la production sest double durant les dix dernires annes. Malgr une faible croissance en 2007 de loffre en logement par rapport la demande qui sest leve plus dun million dhabitations, les trois objectifs stratgiques gouvernementaux (relatifs la rsorption du dficit en logement, ladquation entre loffre et la demande ainsi que linstauration des nouveaux mcanismes de production de logements) nont pas gnr tous les rsultats escompts. Ces objectifs sont certes prometteurs, mais ne sont pas suffisants en dpit de la production de 150.000 units sociales annuellement lhorizon 2012, la construction de 50.000 villas conomiques pour la classe moyenne, le lancement du programme national villes sans bidonvilles et la cration de nouvelles villes. Par consquent, il serait judicieux de la part des pouvoirs publics, pour faire face au dficit de logement lchelle nationale, dlaborer une stratgie fonde sur lacclration de la ralisation des projets de territoire. Cette conception des projets de dveloppement territoriaux devra identifier concrtement les rgions les plus dficitaires en termes de logements ou damnagement du territoire, tout en augmentant la capacit de production des logements prvus par les objectifs stratgiques gouvernementaux.

29

Aussi, la vision stratgique nationale devra-t-elle rviser et assouplir diligemment ses documents durbanisme afin de combattre la lenteur administrative et ractiver loctroi des permis dhabitat. En fait, les documents durbanisme nationaux sont galement tenus de prendre en considration la rhabilitation des cits anciennes et la promotion de nouveaux projets dhabitat en milieu rural, en garantissant aux citoyens un logement convenable, des conditions de vie favorables et un environnement fond sur le dveloppement durable. Ainsi, la nouvelle vision stratgique nationale sera amene intgrer dans la dynamique du dveloppement socio-conomique lensemble des rgions urbaines et rurales souffrant dune pnurie de logement principalement social. Cette vision stratgique peut tre concrtise grce la cration dagences foncires rgionales permettant, dune part, didentifier les villes et les territoires ayant le plus besoin du soutien de lEtat et, dautre part, de contrler ou sanctionner des infractions en cas de prolifration des logements insalubres.

2.2 Interventions publiques

Linsuffisance de la lutte contre une spculation immobilire effrne et le mauvais ciblage des investissements reprsentent des obstacles ayant largement sanctionn lapplication du programme national de dveloppement territorial. En effet, Ce constat confirme labsence dune politique volontariste et dune stratgie gouvernementale globale adapte aux besoins locaux des populations. En outre, le dveloppement urbain et rural a t souvent entach par la dficience des documents durbanisme. Cette dficience est due essentiellement aux complications des procdures mises en place par les administrations concernes et au manque de performance de la gestion urbaine lors des contrles des infrastructures de base, des rpressions des fraudes et de llaboration des prvisions claires pour le dveloppement territorial. Toutefois, plusieurs procds peuvent tre appliqus par les pouvoirs publics pour rsoudre convenablement le dficit en logement sur le plan national. En effet, le gouvernement devra acclrer davantage le rythme de production de logements sociaux sur le moyen et le long terme afin de faire face la demande croissante. Pour renforcer cette initiative nationale, lEtat pourra privilgier llargissement de laccs aux crdits immobiliers au profit des citoyens dmunis et revenus modestes ou irrguliers. Il pourra leur offrir des taux de crdit plus intressants par rapport aux taux proposs par les banques, tout en leur procurant un financement intgral ou partiel de leur emprunt immobilier. Aussi, faut-il entamer une refonte du mode de gestion urbain en optant pour laccroissement de la cadence de traitement des dossiers dautorisations de logement travers : la simplification des procdures (en optant pour des administrations guichet unique), des procdures de drogations et des avantages fiscaux pour les mnages les plus ncessiteux. Afin de concrtiser une planification et une gestion urbaines approprie, Il est ncessaire galement dtablir un nouveau cadre juridique plus fonctionnel afin dassouplir les aspects juridiques de rfrence tels que : le code de lurbanisme, larsenal juridique de la construction et le Rglement pour la rgularisation urbaine de lhabitat. Ce cadre juridique devra ainsi privilgier lacclration de la validation des dossiers dautorisation de construction, tout en permettant une lutte plus efficace contre le dficit en logement et lhabitat insalubre.

30

Finalement et afin de satisfaire la demande en matire de logement et d'encourager l'investissement dans un secteur catalyseur de valeur ajoute, les autorits gouvernementales ont formul une srie d'orientations stratgiques pour doubler, moyen terme, la production de logement rglementaire. Elles ont trait : - La promotion d'une nouvelle politique foncire qui s'appuie sur l'largissement du march foncier en facilitant l'accs de nouveaux terrains constructibles dans le cadre du programme des Zones d'Urbanisation Nouvelles (ZUN) et des Zones d'Amnagement Progressif (ZAP); zun: Le programme des Zones d'Urbanisation Nouvelles vise l'ouverture l'urbanisation de grandes rserves foncires publiques pour promouvoir l'habitat social dans les villes fort dficit en logements. zap: Le programme des Zones d'Amnagement Progressif est considr comme un outil flexible et adapt financirement aux mnages faible revenu notamment aux mnages bidonvilles. - Le dveloppement de synergies entre les diffrentes parties intervenant dans la lutte contre l'habitat insalubre en vue de rsorber les bidonvilles, de restructurer l'habitat clandestin et de rhabiliter les tissus anciens; - La restructuration des entreprises publiques telles que les OST. Cette restructuration vise une meilleure transparence dans la gestion, un assainissement de la situation financire et une amlioration de l'efficacit des interventions; - L'implication du systme financier dans le financement de logement et ce, par : L'allgement des conditions d'octroi de crdit ; La mobilisation de ressources long terme au profit du secteur ; La cration d'un Fonds National de Solidarit pour le Logement des Salaris. Le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats; La rationalisation de la fiscalit immobilire et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser l'investissement dans le secteur de l'habitat.

31