Universidad Rafael Landvar Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales Campus de Quetzaltenango

ANLISIS JURDICO DE LA REGULACIN MUNICIPAL DE CONDOMINIOS Y LOTIFICACIONES EN EL MUNICIPIO DE SALCAJ, QUETZALTENANGO

TESIS

Lisbeth Del Rosario Soto De Len

Carn 288900

Quetzaltenango, marzo de 2013 Campus de Quetzaltenango

Universidad Rafael Landvar Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales Campus de Quetzaltenango

ANLISIS JURDICO DE LA REGULACIN MUNICIPAL DE CONDOMINIOS Y LOTIFICACIONES EN EL MUNICIPIO DE SALCAJ, QUETZALTENANGO

TESIS
Presentada a Coordinacin de Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales Por: Lisbeth Del Rosario Soto De Len Previo a conferirle en el grado acadmico de: Licenciada en Ciencias Jurdicas y Sociales Los ttulos de Abogada y Notaria

Quetzaltenango, marzo de 2013

Autoridades de la Universidad Rafael Landvar del Campus Central Rector Vicerrectora Acadmica Vicerrector de Investigacin y Proyeccin Social Vicerrector de Integracin Universitaria Vicerrector Administrativo Secretaria General Padre Rolando Enrique Alvarado S. J. Doctora Lucrecia Mndez de Penedo Padre Carlos Cabarrs Pellecer S. J. Padre Eduardo Valds Barra S. J. Licenciado Ariel Rivera Irias Licenciada Fabiola Padilla de Lorenzana Autoridades de la Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales Decano Vicedecano Secretario Director de rea Pblica Directora de rea Privada Director de Ejes Transversales Directora de Postgrados Director de CRIMFOR Director del Instituto de Investigaciones Jurdicas Directora del Bufete Popular Directora de Proyectos y Servicios Coordinador de Campus y Sedes Regionales Coordinadora Facultativa del Campus de Quetzaltenango Representantes de Catedrticos Dra. Claudia Caballeros Ordez Lic. Pablo Alfonso Auyn Martnez Licda. Rita Mara Castejn Rodrguez Lic. Fernando Javier Rosales Gramajo Representantes Estudiantiles Laura Gusela Muralles Pineda Manuel Andrs Canahui Morales Dr. Rolando Escobar Menaldo M.A. Pablo Gerardo Hurtado Garca M.A. Alan Alfredo Gonzlez de Len Lic. Jos Alejandro Villamar Gonzlez M.A. Helena Carolina Machado M.A. Enrique Snchez Usera M.A. Aida Del Rosario Franco Cordn Lic. Jos Eduardo Mart Guill Dr. Larry Andrade Abularach Licda. Claudia Abril Hernndez Licda. Vania Carolina Soto Peralta M.A. Juan Francisco Golom Nova

Miembros del Consejo Campus de Quetzaltenango Director de Campus Subdirector de Integracin Universitaria Subdirector de Gestin General Subdirector Acadmico Subdirector Administrativo Msc. P. Jos Mara Ferrero Muiz S. J. Msc. P. Mynor Rodolfo Pinto Sols S. J. Ingeniero Jorge Derik Lima Par MBA. Alberto Axt Rodrguez Arquitecto Manrique Senz Caldern

Asesora Licenciada Thuly Rosmary Jacobs Rodrguez

Revisor de Fondo

Licenciado Jorge Ral Rodrguez Ovalle

ndice Pg. INTRODUCCIN..................................................................................................... CAPITULO I ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y EL ORDENAMIENTO URBANO.............. 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.3 1.4 Antecedentes.......................................................................................... Concepto de Ordenamiento Territorial en diferentes pases.................. Ordenamiento Territorial y Otros Conceptos.......................................... El Ordenamiento Territorial en Guatemala............................................. El Ordenamiento Territorial del Municipio.............................................. El Ordenamiento Urbano........................................................................ 5 5 6 8 11 12 16 1

CAPITULO II LOS PARCELAMIENTOS, LOTIFICACIONES Y URBANIZACIONES............. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.6 2.6.1 Conceptos............................................................................................... Nuevos conceptos relacionados con la urbanizacin............................ Plan regulador de urbanismo.................................................................. Demarcacin del rea de influencia urbana........................................... Mecanismos de control........................................................................... La intervencin........................................................................................ El procedimiento de intervencin segn la Ley de parcelamientos urbanos................................................................................................... El procedimiento de intervencin segn el Cdigo Municipal................ Las modalidades del contrato de Compraventa en la Ley de parcelamientos urbanos.......................................................................... El contrato de Compraventa y el de Opcin de Compra........................ A. Contrato de Compraventa.................................................................. B. Contrato de Opcin............................................................................ 2.6.2 Fines del Contrato de Compraventa y del Contrato de Opcin............. 34 34 34 35 37 29 31 19 19 21 23 26 26 28

CAPITULO III PROPIEDAD, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS................................................. 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.4.1 3.3.4.2 3.3.4.3 3.4 3.4.1 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.3.1 3.6.3.2 3.6.3.3 3.7 3.7.1 Definicin de Propiedad.......................................................................... Clasificacin............................................................................................ Propiedad pblica................................................................................... Propiedad privada................................................................................... Del derecho de propiedad...................................................................... poca actual........................................................................................... Naturaleza jurdica.................................................................................. Caractersticas........................................................................................ Derechos, obligaciones y prohibiciones................................................. Derechos................................................................................................. Obligaciones........................................................................................... Prohibiciones.......................................................................................... Copropiedad y condominio..................................................................... Definicin de copropiedad y condominio................................................ Propiedad horizontal............................................................................... Terminologa........................................................................................... Definicin................................................................................................ Teoras sobre la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal............ De los Ncleos de Vivienda que conforman el Condominio y definicin de Townhouse........................................................................................ Conveniencia de efectuar los ncleos de vivienda................................ Ventaja de los ncleos habitacionales................................................... Definicin de Townhouse....................................................................... Town....................................................................................................... House...................................................................................................... Townhouse.............................................................................................. Necesidad de Legislar respecto al rgimen de propiedad de los condominios............................................................................................ De la inscripcin del Rgimen en el Registro de la propiedad............... 65 65 60 60 61 63 63 64 64 41 41 42 42 42 44 45 47 47 48 48 50 50 51 52 53 55 55 58

3.7.2 3.7.3 3.7.4 3.7.5 3.8

Tributacin fiscal..................................................................................... Obligaciones del propietario o propietarios de un bien inmueble que se someter a un rgimen especial de comunidad..................................... Obligacin de cada uno de los comuneros............................................ Porcentaje de obligacin para el mantenimiento de los que forma reas comunes....................................................................................... Forma de terminar con la comunidad.....................................................

66 67 68 69 70

CAPITULO IV DIFERENCIA ENTRE LOTIFICACIONES Y CONDOMINIOS............................... 4.1 4.2 Condominio............................................................................................. Lotificacin.............................................................................................. 71 71 72

CAPITULO V ANLISIS DE LA LEY DE PARCELAMIENTOS URBANOS................................ 5.1 5.2 5.3 Anlisis Comparativo de la Ley de Parcelamientos Urbanos con las de otros pases............................................................................................. Anlisis Legal.......................................................................................... Necesidad de adecuar la Ley de Parcelamientos Urbanos a la realidad 75 80 89 75

CAPITULO VI ANLISIS DE LA LEGISLACIN 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.1.5 6.1.6 GUATEMALTECA EN CUANTO AL 91 91 91 92 93 94 94 96 CONDOMINIO......................................................................................................... Cdigo Civil, Decreto Ley 106................................................................ Generalidades......................................................................................... Derechos de cada condueo.................................................................. Pacto de indivisin.................................................................................. Administracin........................................................................................ Facultades del administrador y representante legal............................... Regulacin Legal de la Propiedad Horizontal aplicado supletoriamente a la figura del condominio en cuanto a su reglamento y administracin

6.1.7 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.3.1 6.4 6.4.1 6.5 6.5.1 6.5.1.1 6.5.2 6.5.2.1 6.5.2.2 6.5.2.3

Registro................................................................................................... Ley del Impuesto al valor Agregado Decreto Nmero 27-92................. Objeto y campo de aplicacin................................................................. Hecho generador.................................................................................... Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto Nmero 26-92..................... Objeto y campo de aplicacin................................................................. Ley del Impuesto nico sobre inmuebles............................................... Objeto y campo de aplicacin................................................................. Anlisis de legislacin comparada.......................................................... Mxico..................................................................................................... Ley de Propiedad en condominio de inmuebles..................................... Argentina................................................................................................. Ley 13.512 Propiedad horizontal............................................................ Reglamentacin de la Ley 13.512.......................................................... Reglamento de copropiedad y administracin.......................................

97 98 98 99 100 100 101 101 103 103 103 107 107 113 115

CAPITULO VII PRESENTACIN Y DISCUSIN DE RESULTADOS............................................ 7.1 Presentacin y discusin de resultados................................................. Conclusiones.......................................................................................... Recomendaciones.................................................................................. Listado de referencias............................................................................. Anexos.................................................................................................... Escritura de garanta de construccin de obras de urbanizacin.......... Escritura de traspaso de uso comn y servicios pblicos...................... Contrato de reservacin con opcin a compra....................................... Contrato de compraventa de un inmueble urbanizado.......................... 119 119 124 126 128 133 134 137 139 143

Resumen Las lotificaciones y los condominios en el Municipio de Salcaj, se han desarrollado con mayor frecuencia, en la actualidad la municipalidad de dicho municipio no cuenta con un reglamento de construccin debidamente publicado, para poder solucionar la problemtica que se presenta al momento de que algn propietario desea realizar proyectos de esta naturaleza, y auxilindose nicamente de la leyes vigentes que rigen en este pas y en sus respectivos acuerdos municipales. Las autoridades ediles, se encuentran desarrollando un reglamento de construccin, el cual servir para dar soluciones concretas a las solicitudes que se presentan en torno a este tema y evitar en un futuro que los pobladores del municipio sean sorprendidos en su buena fe, debido a la autorizacin de algunas lotificaciones que no cuentan con los servicios bsicos, lo que genera problema tanto para los compradores como para la municipalidad. El presente trabaj se realiz con el objeto de analizar la normativa existente en cuanto a la autorizacin municipal de condominios y lotificaciones; luego de un estudio doctrinario y legal y de una investigacin de campo consistente en entrevistas; se concluy que existen diversas leyes y reglamentos relativos a la autorizacin para desmembrar bienes inmuebles con el objeto de desarrollar proyectos habitacionales (condominios y lotificaciones) que son obsoletos, ambiguos y contradictorios por el mismo tiempo que tienen de vigencia, en algunos casos, menoscaben la autonoma municipal, por lo que es necesaria que sean reformados o que se creen otras leyes que sean especficas y que atiendan a la realidad actual.

INTRODUCCIN La autorizacin de condominios, lotificaciones, urbanizaciones o parcelamientos, por parte de las municipalidades, dentro del campo del derecho administrativo local, se ha dejado muchas veces relegado al criterio de cada Concejo Municipal y de los propios empleados administrativos, ocasionando muchas veces que surjan procedimientos alejados de la realidad jurdica, apoyados en interpretacin antojadiza de las leyes de urbanismo, las cuales, da a da han ido quedando aisladas ante el actual desarrollo urbanstico y las modalidades de los nuevos ncleos habitacionales. Fruto de la exigencia de vivienda, cuya demanda crece da a da y cuyos satisfactores estn completamente alejados de la realidad, han proliferado los condominios y lotificaciones, que carecen de algunos servicios esenciales y de una adecuada planificacin urbanstica, cayendo en una situacin en la que prevalece el inters mercantilista ante una acertada solucin de apoyo a quienes se perfilan como futuros propietarios de vivienda. Por lo que el objetivo principal de la presente investigacin, es el de analizar la

normativa existente en cuanto a la autorizacin municipal de condominios y lotificaciones y de esta manera hacer un aporte al municipio, a las autoridades ediles y as mismo a los estudiosos y profesionales del derecho, as como a las personas individuales y jurdicas. Es de suma importancia dar a conocer los procedimientos jurdicos especficos que, las leyes en materia urbanstica, exigen para lograr la operacin de condominios y lotificaciones en el pas, y aplicarlos al municipio de Salcaj, y poder crear un clima de confianza y seguridad entre los propietarios de los terrenos a parcelar y las municipalidades con el objeto de que, ambas partes, estn convencidas de la importancia de desarrollar a cabalidad un procedimiento para la urbanizacin de inmuebles dentro de un mbito de seguridad que tenga vas fluidas como son las

obligaciones entre los propietarios y la municipalidad, entre el comprador de los lotes o el condmino y el lotificador o propietario, y entre ambos con la municipalidad. Segn Jorge Luis Morales Cifuentes, en la tesis titulada La autorizacin de Lotificaciones y su intervencin por las Municipalidades de la Repblica manifiesta que: El plan regulador de urbanismo es el conjunto de recomendaciones formuladas con base en el anlisis de las necesidades y recursos de una ciudad, que proporcionan un programa para guiar el desarrollo urbano con el mximo de eficiencia y en la forma ms conveniente para la comunidad. Se puede establecer que el plan regulador es la base para crear un ordenamiento territorial apropiado y que debe ser emitido por cada municipio segn sus necesidades y recursos y que para el municipio de Salcaj, es de suma importancia que se parta desde la creacin de un plan regulador, ya que actualmente no se cuenta con el mismo, a pesar que es un precepto legal que se estableci desde el ao de 1956 a travs del decreto 583 Ley Preliminar de urbanismo y la misma ley despus de su vigor estableci el plazo de tres aos para que las municipalidades cumplieran con lo establecido en la misma . Mara Jos Buezo Contreras, en su tesis titulada Anlisis Jurdico del Reglamento del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Guatemala, establece que: la naturaleza Jurdica del derecho de Propiedad radica en que es un derecho real de goce y disposicin, es decir, la persona que tenga la propiedad de un bien inmueble tiene el derecho de gozar de ella habitndola o explotndola, y el derecho de disposicin es aquel que el propietario tiene para poder gravarlo, enajenarlo o venderlo segn le convenga. Al momento de que se adquiere un inmueble se adquiere el derecho de propiedad sobre el mismo, pero ya sea dentro de una lotificacin o un condominio, los derechos quedan supeditados, en el caso de este ltimo, a algunas modalidades o reglamentos administrativos, por lo que los derechos que se adquieren se deben someter en algunas ocasiones a la reglamentacin existente, y as evitar su infraccin y el dao a los copropietarios o a la copropiedad.

Para Juan Carlos Reyna Mendez, En su Tesis titulada Rgimen de Comunidad Especial de Condominios establece que. con el avance de los tiempos y dentro de lo cambiante de las formas de organizacin social, es manifiesto que las necesidades de vivienda han sido mayores, la vida en comunidad se constituye en una de las soluciones ms prximas y prcticas ante la falta de espacio que, da a da se encuentra el hombre como producto de la sobrepoblacin que le afecta en el presente. Esa situacin amerita soluciones rpidas que contribuyan a mantener el equilibrio adecuado, entre todos los seres humanos con el fin de lograr el mejor desarrollo como especie con ciertas reas comunes hace de manera ms prctica encontrar si no la solucin total al problema habitacional, al menos mitigar la ansiedad que pueda ocasionar el mismo. Estando de acuerdo con este autor, ya que la problemtica actual del municipio es que cada vez se reducen los espacios en la adquisicin de terrenos y para la construccin de casas grandes, como estn acostumbrados los habitantes, lo que obliga a la particin de las parcelas y venderlas en terrenos ms pequeos que permitan que todos puedan adquirir un espacio para la vivienda. De acuerdo a la legislacin guatemalteca las leyes en que se encuentra regulado lo concerniente a las lotificaciones y condominios se encuentran en: la ley de Parcelamientos Urbanos, Ley Preliminar de Urbanismo, Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos y su reglamento, Cdigo Civil Cdigo Municipal, reglamentos y en el caso de las Municipalidades en sus Acuerdos. En el tema de fijacin de impuesto se aplican algunos artculos de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y la Ley de Impuesto nico Sobre Inmuebles. As mismo algunos aspectos referentes a las reas que deben asignar a las Municipalidades las lotificaciones o condominios, las regula: la Ley Orgnica del Deporte, la Ley de reas Protegidas, Ley Orgnica de Educacin Nacional, Ley Forestal y la Ley de Proteccin y Mejoramiento del Medio Ambiento. As mismo se pueden aplicar algunas otras leyes que amerite el caso concreto. Para un conocimiento ms amplio de la presente tesis, procedente resulta definir los elementos de estudio de la misma: Lotificacin: Segn la Ley de Parcelamientos Urbanos, en su artculo 1 inciso b), contiene la siguiente definicin todo 3

fraccionamiento de terreno en ms de cinco con apertura de nuevas calles, Lotificacin es por consiguiente, el acto de dividir un determinado bien inmueble en varias fracciones, para fines de vivienda. Condominios: Derecho real, que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Regulacin Legal: Es el ordenamiento o rgimen ajustado a la ley, y por ello, lo lcito, lo permitido o lo exigible en el Derecho Positivo. La presente monografa es de tipo jurdico explorativa, teniendo como cobertura el municipio de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, y una investigacin de campo consistente en entrevistas realizadas al Alcalde Municipalidad de Salcaj, un Miembro del Concejo que preside la Comisin de Servicios, infraestructura, ordenamiento territorial, urbanismo y vivienda, Asesor Jurdico de la Municipalidad y a la Juez de Asuntos Municipales.

CAPITULO I ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y EL ORDENAMIENTO URBANO 1.1 Antecedentes Se entiende por ordenamiento territorial, la poltica gubernamental de carcter suprasectorial, dirigida a influir sobre el desarrollo espacial del territorio nacional en su conjunto, para reducir grandes disparidades geogrficas respecto a los beneficios del desarrollo econmico y social, asegurando un uso racional de los recursos naturales existentes.1 Para Rudy Gmez Garca, son aplicable las definiciones del Diccionario Ocano Uno, el cual estable que: ordenar significa poner en orden. Mandar y prevenir que se haga una cosa. Encaminar y dirigir a un fin. Ordenamiento de Territorio: Es el plan que se define para el uso adecuado de un territorio, en funcin de una poltica determinada, en el mbito regional y nacional.2 El ordenamiento territorial se define como: accin de disposicin o ubicacin de las actividades humanas en la superficie de los terrenos de acuerdo a su capacidad de uso. Existen tres niveles de ordenamiento territorial: a) nivel nacional; b) nivel de cuenca o regin; c) nivel de terreno o finca. La ordenacin del territorio es un conjunto de instrumentos prospectivos, correctivos y preventivos para guiar el equilibrio territorial que debe caracterizar a la distribucin del desarrollo. La gestin de un determinado espacio geogrfico requiere disponer de informacin, adems de oportuna, en cantidad y calidad, es decir, se necesita tener conocimiento de las limitantes y potencialidades que permitan planificar un desarrollo
1

Morales Cifuentes, Jorge Luis La autorizacin de Lotificaciones y su intervencin por las municipalidades de la Repblica, Guatemala 2001, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pg. 7
2

Gmez Garca Rudy. Analisis Jurdico Social del artculo 23 de la Ley de Parcelamientos Urbanos y sus Efectos en Relacin a las polticas de Reordenamiento Territorial, Guatemala 2001, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pg.28

sustentable basado en el ordenamiento del territorio en cuestin; esto se logra haciendo un diagnstico exhaustivo de todos los elementos que interactan con el hombre en su afn de disfrutar de mejores condiciones de vida, aspectos como los fsico-geogrficos, los socio-econmicos y tecnolgicos, as como conocer las interrelaciones que se dan entre ellos. El ordenamiento territorial constituye tanto una proyeccin espacial de polticas sociales, econmicas, ambientales y culturales, como una gama de instrumentos de planificacin y de mecanismos de gestin que facilita una apropiada organizacin del uso de la tierra y regulacin de la dinmica socioeconmica de la sociedad. La ordenacin del territorio comprende la regulacin y promocin de la localizacin de los asentamientos humanos, de las actividades econmicas y sociales de la poblacin, as como el desarrollo fsico espacial, con el fin de lograr una armona entre el mayor bienestar de la poblacin, el uso ptimo y conservacin de los recursos naturales, la proteccin y valorizacin del ambiente y la relacin del ser humano con la naturaleza, como objetivos fundamentales del desarrollo integral. 3 1.1.1 Concepto de Ordenamiento Territorial en diferentes pases El concepto de Ordenamiento Territorial es muy complejo ya que es objeto de normativa en diferentes pases, el mismo ha sido definido de maneras distintas, por ejemplo la Ley Orgnica de Venezuela, lo define como regulacin y promocin de la localizacin de los asentamiento humanos, de las actividades econmicas y sociales de la poblacin as como el desarrollo fsico espacial con el fin de lograr una armona entre el mayor bienestar de la poblacin, la optimizacin de la explotacin y uso de los recursos naturales. Grupo interinstitucional de Ordenamiento Territorial (en adelante OT) de Mxico 2000 plantea que el OT es Estrategia de desarrollo socioeconmico que mediante la adecuada articulacin funcional y espacial de las polticas sectoriales,
3

Landaverde Coy, Darwin Rodolfo, Propuesta de Ordenamiento Territorial para la Finca Marbella Cunguinic, Alta Verapaz,

Guatemala, 2009, Tesis de Maestra en Acondicionamiento Territorial y Turismo, Universidad Rafael Landvar. Pg. 12

busca promover patrones sustentables de ocupacin y aprovechamiento del territorio Proyecto de Ley de OT de Costa Rica 1998 Proceso dinmico, interactivo de diseo de cambios integrales de las polticas pblicas para la clasificacin y el uso racional , eficiente y estratgico del territorio de acuerdo con criterios econmicos, culturales y de capacidad de carga ecolgica y social. Las anteriores son algunas definiciones que del Concepto de OT se tienen en Amrica latina, todas son producto de las reflexiones internas en torno a lo que se persigue en el momento de formular una normativa sobre la materia, por otra parte este concepto es definido de manera general en la carta Europea de Torremolinos de 1983 como una disciplina cientfica, tcnica administrativa y prctica poltica, esta definicin por tanto nos permite establecer la amplitud del concepto de Ordenamiento Territorial, al mismo tiempo que nos da una amplia idea de su quehacer, de la diversidad de saberes que en el actan y de la magnitud de sus intervenciones. 4En ese mismo texto de la Carta Europea, se expresan detalladamente los objetivos fundamentales que debe perseguir el Ordenamiento Territorial, siendo estos: 1. El desarrollo socioeconmico equilibrado de las regiones. 2. La mejora de la calidad de vida. 3. La gestin Responsable de los recursos naturales y la proteccin del medio ambiente. 4. La utilizacin racional del territorio. Este concepto de Ordenamiento Territorial es lo suficientemente general como para abarcar de alguna forma todos las definiciones anteriormente vistas, incluida la
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Giraldo Salgado, Ana Mara, Anlisis Comparativo de la Poltica Reciente de Ordenamiento Territorial Entre Colombia y

Guatemala (1997- 2006): Los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y la Planificacin Estratgica Territorial (PET) Quetzaltenango, 2009, Tesis de Maestra en Acondicionamiento Territorial y Turismo, Universidad Rafael Landvar. Pg. 23

definicin Colombiana en la que se entiende el OT como un Conjunto de acciones poltico administrativas y de planificacin fsicas concertadas, emprendidas por los municipios o distritos y reas metropolitanas para orientar el desarrollo de su territorio bajo su jurisdiccin y regular la utilizacin, transformacin y ocupacin del espacio de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconmico y en armona con el medio ambiente y las tradiciones histricas y culturales. Tenemos entonces que el concepto de Ordenamiento Territorial definido en la carta Europea es bastante incluyente y de esa forma se toma como un elemento central en el anlisis aunque tambin es necesario tomar en cuenta las sutiles diferencias que existen entre cada legislacin en la medida en que esas diferencias dan cuenta de las particularidades de cada contexto y de lo que del Ordenamiento Territorial se espera en cada caso. Para el caso de Guatemala no es posible establecer un concepto particular de ordenamiento territorial, ya que no est plasmado en ningn documento oficial, sin embargo podemos decir que cuando en la normativa se habla de Ordenamiento Territorial de alguna forma se est refiriendo a todo lo que anteriormente hemos sealado en este punto, ya que cada uno de los elementos que con la aplicacin del OT se quieren intervenir, son materia de urgente tratamiento para la mayora de los municipios del pas.5 1.1.2 Ordenamiento Territorial y Otros Conceptos El territorio es el espacio sobre el que se asienta la comunidad nacional. Sobre el territorio, sin embargo, existen dos visiones no siempre coincidentes. La primera, variable a lo largo de la Historia, es de ndole poltica; la segunda responde a concepciones jurdicas que se derivan del Derecho internacional y del Derecho de Estado. En el mbito poltico, el territorio es definido por teoras que lo consideran un elemento constitutivo de los Estados, entre la poblacin y el Gobierno; en el aspecto jurdico, como el objeto y lmite de la accin institucional, pues el territorio sera el lugar

Loc.Cit. Pg.24

donde las autoridades ejercitan el poder y, con una clara orientacin autoritaria, que algunos analistas repudian, un mbito en expansin. 6 En el campo de la ordenacin del territorio es un campo en cierto modo sin definir de manera precisa, en el sentido que no ha sido un campo reinvidicado muy especficamente por ningn grupo profesional, aunque tradicionalmente se han ocupado de l profesionales tan diversos como los economistas, ingenieros de caminos, arquitectos, gelogos y otros, lo cual indica la interdisciplinariedad de ese mbito de trabajo. La ordenacin del territorio es un trmino que se puede llegar a asimilar con el urbanismo, o en el extremo opuesto, con la planificacin de usos del suelo rural. De hecho, en un principio fue considerado como una ampliacin del urbanismo a unos espacios ms extensos que los estrictamente urbanos. El concepto ha evolucionado, especialmente en los ltimos treinta y cinco aos, al calor de la renovada consideracin que ha ido adquiriendo la incidencia de la accin humana sobre su entorno. En la actualidad se sita en una posicin intermedia entre el urbanismo y la planificacin econmica.7 Entonces se entiende que el ordenamiento territorial es el conjunto de actuaciones administrativas dirigidas a conseguir en un territorio una distribucin ptima de la poblacin y de las actividades econmicas y sociales y, en consecuencia, de los grandes ejes de comunicacin, de los equipamientos pblicos de carcter supramunicipal y de los espacios naturales libres. Todo ello con el fin de ofrecer al ser humano una calidad de vida que permita el desarrollo de su personalidad, y bajo la restriccin bsica de la sostenibilidad. La ordenacin del territorio se lleva a cabo por medio de todas aquellas medidas que tiendan a conseguir los fines indicados. stas tienen un carcter sectorial, pero su incidencia espacial las incorpora al conjunto de la ordenacin del territorio. Para coordinar las diversas medidas ser necesario elaborar
6

Gmez Macario, Jorge Mario Taumaturgo, Ordenamiento Territorial Rural del Municipio de Olintepeque, Quetzaltenango, 2001, Tesis de Maestra en Acondicionamiento Territorial y Turismo, Universidad Rafael Landvar. Pg. 14
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Loc. Cit. Pg.15

planes integrales en los que se incluyan las diferentes actuaciones que se prevn para un territorio determinado. La elaboracin de stos corresponder a la planificacin territorial. As pues, la ordenacin del territorio incluye la elaboracin de polticas y planes sectoriales, y la coordinacin de los mismos por medio de la planificacin territorial. No es necesario que existan ambos elementos para que se hable de ordenacin del territorio, ya que actuaciones sectoriales sin coordinacin, pero orientadas a un desarrollo sostenible, generarn ordenacin territorial aunque no existan planes territoriales como suele sucederse en las diferentes comunidades del interior del Pas. Puede establecerse objetivos ms concretos tras la formulacin inicial del desarrollo sostenible como meta de nivel superior. El desarrollo socioeconmico equilibrado de las regiones, la mejora de la calidad de vida, la gestin responsable de los recursos naturales y la proteccin del medio ambiente, as como el uso racional del territorio son admitidos generalmente como vlidos. Su consecucin requiere una serie de actuaciones que se llevan a cabo por diversos organismos, pblicos y privados, y que se ejecutan en diversos niveles administrativo -territoriales. Podemos distinguir cuatro: 1. Local: Lo constituye un grupo de personas de un lugar geogrfico especfico y determinado que comparten cultural, lengua y otras caractersticas similares. Lugar donde se lleva a cabo el poder local. 2. Comarcal: Divisin territorial que comprende varias poblaciones a la Redonda.

3. Regional:

Porcin

de

territorio

determinado

por

caracteres

tnicos

circunstancias especiales de clima, produccin, topografa, gobierno, etc.

4. Nacional. Sociedad natural de hombres a los que la unidad de territorio, de origen e historia, de cultura, de costumbres o de idioma, inclina a la comunidad

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de vida y crea la conciencia de un destino comn. Conjunto de habitantes de un pas regido por el mismo gobierno. Las actuaciones propias de cada nivel territorial son diferentes, y puede afirmarse que cada uno de ellos es el adecuado para conseguir alguno de los objetivos fijados. Esto, por supuesto, no resta valor a lo que se pueda realizar desde los otros. Es ms, la propia filosofa de acuerdo subyacente en el objetivo de la sostenibilidad reclama una amplia colaboracin entre todos los agentes, pblicos y privados, con incidencia en el territorio.8 1.2 El ordenamiento Territorial en Guatemala De conformidad con el artculo 142 de la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala: El territorio nacional de Guatemala, est integrado por el suelo, subsuelo, aguas territoriales, el mar territorial en la extensin que fija la ley y el espacio areo que se extiende sobre los mismos; la zona contigua del mar adyacente al territorial, para el ejercicio de determinadas actividades reconocidas por el derecho internacional, y los recursos naturales y vivos del lecho y subsuelo marinos y los existentes en las aguas adyacentes a las costas fuera del mar territorial, que constituyen la zona exclusiva, en la extensin que fija la ley conforme la prctica internacional. El territorio de la Repblica, se divide para su administracin en Departamentos y estos en Municipios. La administracin, es descentralizada, habindose establecido regiones de desarrollo con criterios econmicos, sociales y culturales, constituidas por uno o ms departamentos para dar impulso racionalizado al desarrollo integral del pas. De conformidad con el artculo 2 de la ley Preliminar de Regionalizacin Se entender por Regin la delimitacin territorial de uno o ms departamentos que renan similares condiciones geogrficas, econmicas y sociales, con el objeto de efectuar acciones de
8

Loc.Cit.Pg.16

11

gobierno en las que, junto o subsidiariamente con la administracin pblica, participen sectores organizados de la poblacin. En el artculo 3 de la misma ley se establece que: Para el ordenamiento territorial y el funcionamiento de los Consejos Regionales de Desarrollo Urbano y Rural, se establecen regiones, las cuales deben integrarse preferentemente en razn de la interrelacin entre centros urbanos y potencial de desarrollo del territorio circundante, as: I. II. REGIN METROPOLITANA: Integrada por el departamento de Guatemala. REGIN NORTE: Integrada por los departamentos de Alta y Baja Verapaz.

III.

REGIN NORORIENTE: Integrada por los departamentos de Izabal, Chiquimula, Zacapa y El Progreso.

IV.

REGIN SURORIENTE: Integrada por los departamentos de Jutiapa, Jalapa y Santa Rosa.

V.

REGIN CENTRAL: Integrada por los departamentos de Chimaltenango, Escuintla y Sacatepquez.

VI.

REGIN SUROCCIDENTE: Integrada por los departamentos de San Marcos, Quetzaltenango, Totonicapan, Solol, Retalhuleu y Suchitepquez

VII.

REGION

NOROCCIDENTE:

Integrada

por

los

departamentos

de

Huehuetenango y Quich.

VIII.

REGIN PETEN: Integrada por el departamento de Petn.

1.3 El ordenamiento territorial del Municipio

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Las municipalidades constituyen el mejor agente poltico para el desarrollo sostenible del municipio y para implementar y hacer funcional los procesos de descentralizacin. La importancia de un plan estratgico para el desarrollo sostenible de los municipios radica en que se orienta hacia la satisfaccin de las necesidades bsicas de la poblacin, contrarrestando la degradacin ambiental, revalorando el territorio y ordenando el crecimiento, todo ello con la participacin de los vecinos. 9 Es importante resaltar que uno de los elementos ms importantes del municipio es la autonoma y que de conformidad con el artculo 3 del Cdigo Municipal se establece que en ejercicio de la autonoma que la Constitucin Poltica de la Repblica garantiza al municipio, ste elige a sus autoridades y ejerce por medio de ellas, el gobierno y la administracin de sus intereses, obtiene y dispone de sus recursos patrimoniales, atiende los servicios pblicos locales, el ordenamiento territorial de su jurisdiccin, su fortalecimiento econmico y la emisin de sus ordenanzas y reglamentos. Para el cumplimiento de los fines que le son inherentes coordinar sus polticas con las polticas generales del Estado y en su caso, con la poltica especial del ramo al que corresponda. La planificacin estratgica llevada a cabo por las municipalidades, consta de cuatro momentos o situaciones: a) Situacin explicativa, cuyo objeto es describir la problemtica del municipio, sus causas y efectos. b) Situacin objetiva, la cual consiste en definir lo que se pretende alcanzar, tanto cualitativa como cuantitativamente para el ao meta.

c) Situacin estratgica. Las estrategias definen el camino a seguir.

Morales Cifuentes, Jorge Luis Op.Cit. Pg.7

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d) Situacin tctico operacional, que es el plan de accin. Es el momento donde se aportan los medios polticos, legales, institucionales, econmicos etc. Que transforman el deber ser en poder ser, con acciones y proyectos especficos. En sntesis el enfoque del desarrollo sostenible del municipio es sistemtico, con una visin integral e intersectorial. Debe atenderse con la misma importancia los aspectos sociales, econmicos, culturales, territoriales, los sistemas naturales, la contaminacin ambiental y lo institucional. El ordenamiento territorial municipal tiene por propsito definir sistemas ambientales a travs de hacer un zoneamiento que armonice los aspectos ecolgicos con los sociales, culturales, econmicos y polticos; definiendo usos especficos para cada rea territorial. El desarrollo sostenible se basa en el equilibrio entre la oferta natural y social del territorio que ocupa el municipio, la demanda no debe sobrepasar la oferta porque se deterioran los recursos naturales.10 El ordenamiento territorial involucra dos aspectos: a) Determinacin de la vocacin del Suelo: Con estos se busca fortalecer el sistema de informacin y el catastro de las municipalidades; el sistema de informacin geo-referenciada, y el catastro municipal con la participacin social es el instrumento de mayor utilidad en el proceso de aplicacin de ordenamiento territorial con criterio de sostenibilidad. Con ello se busca determinar la vocacin del territorio y no solamente destinarlo para usos, que en determinado momento causarn impacto en el propio municipio, ocasionando situaciones no manejables en materia ecolgica y ambiental, con repercusiones negativas para los habitantes.

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Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op.Cit. Pg.8

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b) El zoneamiento ecolgico-econmico: El sistema ecolgico determina el uso potencial del suelo segn el dinamismo de los ecosistemas con sus determinantes geogrficas, as como determinar sus limitaciones segn capacidad de uso del suelo. Este conlleva cuatro aspectos bsicos, como lo son: Delimitacin Fisiogrfica (formas del terreno). Delimitacin bioclimtica (zona de vida). Clasificacin por suelos (drenajes, profundidad, textura y color). Pendiente (grado de inclinacin del terreno). Es sumamente importante tener siempre presente que en todo estudio encaminado al encuadramiento del desarrollo sostenible deben desarrollarse los sistemas : a) Social, mediante el cual se analiza la poblacin sujeto y objeto de la planificacin que determina la distribucin del territorio, involucrando aspectos demogrficos, indicadores de bienestar social, la propia organizacin social y el sistema funcional de centros poblados. b) Cultural, que comprende la cuantificacin y descripcin de las etnias, mestizaje revalorizado y modelos forneos; as como el inventario y clasificacin de cristalizaciones espaciales, histricos, arqueolgicas y arquitectnicas; y la delimitacin de reas de integracin social y cultural.

c) Econmico, que se refiere al uso y ocupacin del territorio, dentro de lo que comprende la localizacin de sistemas productivos tales como: la agricultura, ganadera, silvicultura, explotacin forestal, pesca y acuacultura; industria de extraccin, transformacin y generacin energtica; desarrollo urbano, turismo; comunicaciones y comercio.

d) Poltico, que comprende la divisin poltico-administrativa. 15

El Artculo 12 de la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, la cual tiene carcter de ley de orden pblico, establece: que las municipalidades, para la elaboracin de ordenamiento territorial a que se refiere el Cdigo Municipal, deben observar lo siguiente: a) Los usos del suelo identificados como ms convenientes para las diferentes reas del territorio nacional, de acuerdo a sus potencialidades. b) La naturaleza y caractersticas de las diferentes regiones del pas. c) La localizacin de los principales asentamientos humanos y planificacin del desarrollo urbano. d) El papel y funciones que desempean las viviendas en los procesos de urbanizacin, y

e) El sistema vial y de transporte 1.4 El Ordenamiento Urbano El ordenamiento urbano implica replantear el ordenamiento de los usos del suelo y de las densidades de poblacin recomendables, segn las sostenibilidad ecolgicaeconmica de cada rea territorial urbana. De conformidad con el artculo 7 de la Ley Preliminar de Urbanismo Las municipalidades de la Repblica debern delimitar sus respectivas reas de influencia urbana, las cuales encerrarn la ciudad o poblacin y los terrenos que la rodean susceptibles de incorporarse a su sector urbano; sobre dichas reas las municipalidades ejercen control urbanstico.

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Los instrumentos para realizar el ordenamiento territorial del rea urbana, son: El sistema de informacin geo-referenciada y el sistema catastral para lograr un registro y control de la morfologa urbana para usos de muchos fines. El modelo del ordenamiento urbano para las ciudades, cabeceras departamentales, cabeceras municipales, contempla los siguientes elementos: a. Sistema de Poli-Nuclearizacin y Jerarquizacin de los centros para la dotacin de servicios y comercios. La diversidad de servicios que tiene la ciudad se jerarquiza segn niveles de influencia; pas, regin, departamento, municipio, rea metropolitana, zonas determinadas de la ciudad o del barrio, lo que determina el nmero de pobladores a los que sirve, el servicio que presta y su radio de accin, buscando su racionalizacin y eficacia. Con ello se detectarn los dficit a atender. b. Sistema de reas residenciales. A travs de estos sistemas se definen densidades de poblacin y de construccin, de acuerdo a la capacidad de los servicios con que cuenta o pueda contar cada rea de la ciudad; mxima ocupacin del lote segn su uso unifamiliar o multifamiliar; dimensin mnima del lote; ancho mnimo de las vas de circulacin segn el servicio que presten; alineamientos para derechos de va y entorno urbano; dimensin mnima de ambientes y reas libres para ventilacin y soleamiento; reas mnimas para establecimiento de acuerdo a caractersticas y necesidades del sector; reas mnimas para equipamiento, estacionamientos, reas verdes y de recreacin en lotificaciones.
c. Sistema de redistribucin y jerarquizacin vial y de transporte . La redistribucin

vial es muy importante pues, a travs de ella, se logra establecer los circuitos concntricos con vas conectoras entre los diferentes circuitos mediante los cuales se mantiene comunicacin con los centros de servicios. Asimismo se logra determinar y definir las arterias en donde se desplazar el transporte pesado, el transporte colectivo y vehculos pequeos. Dentro de este sistema 17

entra tambin la localizacin y funcionamiento de terminales de transporte colectivo. 11

d. Sistema integral de reas verdes, dentro de las cuales se comprende la

jardinizacin de los centros de servicios y reas densamente construidas; la arborizacin y jardinizacin de reas residenciales y perifricas; la arborizacin de laderas y barrancos con el fin de evitar la erosin; la reforestacin urbana; determinacin de reas de riego con propensin a desastres para mitigar sus efectos; cinturones ecolgicos alrededor de la ciudad, como reas de conservacin , proteccin y reserva; parques de la ciudad, como reas de conservacin, proteccin y reserva; parques y reas recreativas; campos deportivos y reas urbanas de tipo agrcola.
e. Sistemas

de

reas de proteccin

del

patrimonio

histrico, cultural

arquitectnico as como la revalorizacin de cascos antiguos, mediante los cuales se identificarn y clasificarn las reas y elementos de inters arquitectnico y arqueolgico para lograr su revaloracin.
f. Sistemas de reas de proteccin industrial, que permitirn clasificar la industria

segn el grado de perturbacin y contaminacin que provoca en el rea urbana. Estas caractersticas permitirn definir, dentro del rea urbana la ubicacin ms conveniente y sus compatibilidades con los otros usos urbanos, a manera de disminuir la contaminacin que causa esta actividad mejorando el grado de habitabilidad de la ciudad. g. Sistemas eficientes de infraestructura , dentro de los cuales se encuentra: la energtica, el suministro de agua potable, la recoleccin y tratamiento de aguas servidas, recoleccin y tratamiento de desechos slidos, telecomunicaciones, etc.

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Morales Cifuentes, Jorge Luis Op.Cit. Pg. 10

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Todos estos sistemas deben enmarcarse de un uso sostenible y proteccin de los recursos naturales; evitar la contaminacin atmosfrica: del agua, snica y del suelo, que preservan el paisaje urbano y que prevengan los desastres naturales o los provocados por las acciones de los habitantes.12

CAPITULO II LOS PARCELAMIENTOS, LOTIFICACIONES Y URBANIZACIONES 2.1 Conceptos a) Lotificacin: La Ley Preliminar de Urbanismo en su artculo 1 literal b) establece que Lotificacin es todo fraccionamiento de terreno en ms de cinco lotes con apertura de nuevas calles. b) Parcelamiento: Este trmino va un poco ms all del concepto anterior, toda vez que, es la divisin en varias fracciones para vivienda, o para fines agrcolas, es un trmino que comenz a manejarse en esto medios a principios del ao 1944 como consecuencia de los avances obtenidos de la revolucin en nuestro pas. 13 El artculo 1 de la Ley de Parcelamientos Urbanos establece que parcelamiento urbano es la divisin de una o varias fincas, con el fin de formar otras reas menores

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Loc. Cit. Pg.11 Gmez Garca, Rudy. Analisis Jurdico Social del Artculo veintitrs de la Ley de Parcelamientos Urbanos y sus efectos en relacin a las Polticas de Reordenamiento Territorial. Guatemala 2001, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pg. 38

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Parcelamiento es el resultado de dividir una finca grande para venderla o arrendarla en porciones ms pequeas. Los parcelamientos segn el rea del territorio en donde se desarrollen se denominan: Parcelamiento Urbano: que es la divisin de una o varias fincas, con el fin de formar otras reas menores. Tal operacin debe ajustarse a las leyes y reglamentos de urbanismo y a los planes reguladores, que cada municipalidad ponga en vigor, de conformidad con la autonoma de su rgimen. Parcelamiento Rural: son los que realiza el Estado o los particulares cuando efectan parcelamientos en sus fincas con el fin de cederlos a los campesinos, adjudicndoles lotes de superficie inferior a la que correspondera a un patrimonio familiar. Estos parcelamientos eran autorizados por el entonces denominado Instituto Nacional de Transformacin Agraria, quien convena con el propietario la modificacin de aquellas condiciones que podan dificultar su adquisicin. c) Urbanizacin: Se denomina as al terreno delimitado convenientemente para construir en l ncleo residencial. Organizacin de un terreno prximo, por lo comn, a la ciudad en crecimiento horizontal. 14 El trmino urbanizacin es empleado como sinnimo de Lotificacin y desmembracin, sin embargo, la urbanizacin comprende una actividad ms compleja que las ya mencionadas en el literal a) y b), es una actividad de divisin y transformacin de un terreno rstico a urbano, a travs de la implementacin de una variedad de servicios.15 El trazado de calles, el alumbrado, la instalacin de la conduccin de agua potable y la evacuacin de las aguas negras y pluviales mediante alcantarillados
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Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op.Cit. Pg. 13 Gmez Garca, Rudy.Op.Cit. pg. 39

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sanitarios, pluviales o combinados; plantacin en calles o formacin de parques y reas jardinizadas; la dotacin de medios de comunicacin con el centro y la de servicios sanitarios, de seguridad y otros, son puntos obligados en una urbanizacin adecuada, aunque por lo general la accin administrativa se produzca a posteriori, al ser notoria la tendencia de una poblacin a ensancharse por un determinado punto o al constituirse por densidad de edificacin particular un nuevo barrio o suburbio.
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2.2 Nuevos Conceptos Relacionados con la Urbanizacin Urbanizacin es el trmino que hace referencia a la porcin entre el nmero de personas que habitan en ciudades y la poblacin total del territorio en que se encuentran esas ciudades. El concepto de urbanizacin ha sufrido una gran evolucin. Los seres humanos pasaron su primer milln de aos de existencia dispersados en comunidades formadas por pequeos grupos de unas 150 personas. En el siglo XX, la vida urbana ha dominado la sociedad, y pueden surgir problemas debido a una urbanizacin incontrolada, de ah que todos los proyectos urbansticos tengan hoy un carcter interdisciplinar, con la participacin de cientficos y estudiosos de disciplinas como la Arquitectura, la Sociologa, la Geografa urbana o la Ecologa, entre otras. Con el paso de los siglos, cada vez se ha ido haciendo ms indefinida la frontera entre el campo y la ciudad, y se est generando un proceso de urbanizacin difusa o desconcentrada. El concepto de urbanizacin difusa es opuesto al de urbanizacin concentrada, es decir, al crecimiento espacial provocado por las economas de aglomeracin, que era caracterstico de la poca industrial, pues promueve la urbanizacin del campo al
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Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op. Cit. Pg.14

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desvincular el lugar de trabajo del lugar de residencia tras las mejoras en las vas de transporte y las comunicaciones (estas ltimas permiten el teletrabajo). En la difusin desconcentrada de la urbanizacin intervienen los procesos de suburbanizacin y de contraurbanizacin; ambos implican movimientos de poblacin desde el centro hacia la periferia y un cambio en la organizacin jerrquica de las ciudades desde las que tienen mayor nmero de habitantes hasta las de menos habitantes. La ciudad desconcentrada se caracteriza por la dispersin en el espacio rural de la poblacin urbana (la que no est funcionalmente vinculada a las actividades propias de las reas rurales, como las agrarias y mineras); es un concepto propio de la sociedad postindustrial y se puede considerar la forma dominante desarrollada en el sistema de asentamientos tras la II Guerra Mundial. Desde el punto de vista terico, hay diferentes aproximaciones a las actuales formas de urbanizacin dispersa, que se asocia diferencialmente a conceptos o procesos como el de suburbanizacin (en la literatura anglosajona, espaola e italiana), rururbanizacin y periurbanizacin (literatura francesa y espaola) y contraurbanizacin (principalmente en Norteamrica). Asimismo, mientras que algunos consideran la urbanizacin dispersa como la continuacin de la suburbanizacin, otros defienden que es un fenmeno totalmente nuevo. Tradicionalmente, la suburbanizacin haca referencia al proceso de crecimiento o extensin superficial de las ciudades a travs del cual se creaba un rea suburbana. Se suelen describir las reas suburbanas como las adyacentes a los espacios de edificacin continua propiamente urbanos, y como espacios de transicin entre las ciudades y las reas rurales, dado que presentan funciones mixtas, bajos niveles de densidad demogrfica y numerosos movimientos pendulares diarios (de casa al trabajo, y viceversa). Las reas suburbanas son las zonas de influencia directa de una ciudad. Pero algunas teoras ms modernas identifican la suburbanizacin con un estadio inicial del proceso 22

de desarrollo urbano: la poblacin se desconcentra pues migra hacia la periferia urbana, donde se instala definitivamente, y aparece una nueva fase evolutiva, que denominan de desurbanizacin, en la cual la ciudad entra en declive progresivo al perder poblacin. Ms reciente en los estudios de urbanizacin es el concepto de contraurbanizacin, aunque para algunos este proceso no es nuevo y ya era perceptible en el sistema ingls de asentamientos del siglo XIX. Se puede definir la contraurbanizacin como el proceso de movimiento de personas y actividades econmicas desde las reas urbanas hacia las rurales. Berry utiliz esta expresin en 1976 para explicar un fenmeno que surgi en la dcada de 1970 en los Estados Unidos y que era contrario al de urbanizacin, pues aluda a movimientos centrfugos desde las grandes ciudades hacia los pequeos asentamientos urbanos y rurales de los pases ms desarrollados. La contraurbanizacin contribuye a la difusin de la urbanizacin en el territorio y en la sociedad, pues implica la difusin espacial de los valores, hbitos, cultura, actividades econmicas, etc. Con la contraurbanizacin se invierte la direccin de los tradicionales flujos migratorios campo-ciudad y por eso las reas rurales dejan de despoblarse. El avance de la ciudad sobre el medio rural se conoce con el trmino rururbanizacin, y tiene lugar como resultado de las mejoras de las telecomunicaciones y de las redes de transportes (autopistas, trenes de cercanas). En algunas zonas rurales de pases desarrollados se est asistiendo a ese proceso de rururbanizacin, es decir, aparecen en suelo rural usos tericamente urbanos, como zonas comerciales e industriales, complejos hoteleros y recreativos o barrios residenciales de adosados, y ello tiene lugar debido al elevado precio del suelo en el interior de la ciudad. A la zona rural afectada por este proceso se le denomina en ocasiones rea periurbana. 17 2.3 Plan Regulador de Urbanismo

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Urbanizacin. Microsoft Encarta 2008. C 1993-2007. Microsoft Corporation.

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Segn lo establece la Ley Preliminar de Urbanismo en su artculo 1 literal c)El Plan Regulador, es el conjunto de recomendaciones, formuladas con base en el anlisis de las necesidades y recursos de una ciudad, que proporcionan un programa para guiar el desarrollo urbano con el mximo de eficiencia y en la forma ms conveniente para la comunidad. De conformidad con el mismo cuerpo legal en su artculo 9, los planes reguladores son obligatorios, toda vez que el artculo textualmente dice: para los efectos del desarrollo urbanstico de las ciudades, las municipalidades de las cabeceras departamentales y de las poblaciones de ms de diez mil habitantes debern por s mismas o por contrato, realizar de conformidad con las recomendaciones del caso, los estudios para implantar en sus reas de influencia urbana, un plan regulador adecuado que contemple lo siguiente: a. El sistema Vial; b. Los servicios pblicos; c. Los sistemas de trnsito y transportacin; d. El sistema recreativo y de espacios abiertos; e. Los edificios pbicos y servicios comunales; f. Las zonas residenciales; g. Las zonas de comercio; h. Las zonas industriales; i. Las zonas de servidumbre de reserva; y j. Cualesquiera otros aspectos que sea conveniente determinar As mismo, el Cdigo Municipal en el artculo 142 tambin establece lo referente al Plan Regulador, los trminos de la manera siguiente: La municipalidad est obligada a formular y establecidos por las leyes. Las lotificaciones, parcelamientos, ejecutar planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral de su municipio en urbanizaciones y cualesquiera otra forma de desarrollo urbano o rural que pretendan realizar o realicen el Estado o sus entidades o instituciones autnomas y descentralizadas, as como las personas individuales o jurdicas que sean calificadas 24

para ello, debern contar con la aprobacin y autorizacin de la municipalidad en cuya circunscripcin se localicen. Tales formas de desarrollo, adems de cumplir con las leyes que las regulan, debern comprender y garantizar como mnimo, y sin excepcin alguna, el establecimiento, funcionamiento y administracin de los servicios pblicos siguientes, sin afectar los servicios que ya se prestan a otros habitantes del municipio: a) Vas, calles, avenidas, camellones y aceras de las dimensiones, seguridades y calidades adecuadas, segn su naturaleza. b) Agua potable y sus correspondientes instalaciones, equipos y red de distribucin. c) Energa elctrica, alumbrado pblico y domiciliar. d) Alcantarillado y drenajes generales y conexiones domiciliares. e) reas recreativas y deportivas, escuelas, mercados, terminales de transporte y de pasajeros, y centros de salud. La municipalidad ser responsable del cumplimiento de todos estos requisitos. El artculo 143 del Cdigo Municipal manifiesta que: Los planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral del municipio deben respetar, en todo caso, los lugares sagrados o de significacin histrica o cultural, entre los cuales estn los monumentos, reas, plazas, edificios de valor histrico y cultural de las poblaciones, as como sus reas de influencia. En dichos planes se determinar, por otra parte, el uso del suelo dentro de la circunscripcin territorial del municipio, de acuerdo con la vocacin del mismo y las tendencias de crecimiento de los centros poblados y desarrollo urbanstico.

El artculo 144 del mismo cuerpo legal establece que: La aprobacin de los planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral, as como sus modificaciones, se har con el voto favorable de las dos terceras (2/3) partes de los miembros que integran el Concejo Municipal.

El Cdigo Municipal en su artculo 147 manifiesta que:La municipalidad est obligada a formular y efectuar planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral de su municipio, en los trminos establecidos por las leyes. Las lotificaciones, parcelamientos, urbanizaciones y cualesquiera otra forma de desarrollo urbano o rural que pretendan 25

realizar o realicen el Estado o sus entidades o instituciones autnomas y descentralizadas, as como personas individuales o jurdicas, debern contar con licencia municipal. Tales formas de desarrollo deben cumplir con los requisitos que sealen otras leyes y, en todo caso, cumplir como mnimo con los servicios pblicos siguientes: a) Vas, avenidas, calles, camellones y aceras de las dimensiones, seguridades y calidades adecuadas, segn su naturaleza. b) Agua potable y sus correspondientes instalaciones, equipos y red de distribucin. c) Energa elctrica, alumbrado pblico y domiciliar. d) Alcantarillado y drenajes generales y conexiones domiciliares. e) reas recreativas y deportivas, escuelas, mercados, terminales de transporte y de pasajeros, y centros de salud, cuando aplique. A pesar de la obligatoriedad contenida en la Ley Preliminar de Urbanismo el Municipio de Salcaj no cuenta con un Plan regulador que sirva de base para la gua del desarrollo urbano de esta poblacin. En la actualidad poseen un reglamento de construccin, que no est debidamente publicado y algunos de sus artculos ya no se aplican a la realidad, ni mucho menos tienen un Reglamento que regule lo referente a los condominios y lotificaciones, basndose nicamente para cualquier autorizacin o resolucin en base a las Leyes vigentes y las resoluciones de Concejo. 2.4 Demarcacin del rea de influencia urbana El rea de influencia segn lo establece la Ley Preliminar de urbanismo artculo 1 literal a) es la que circunda a una ciudad y en la cual se hacen sentir los efectos de su crecimiento y el desarrollo de sus funciones, dentro de un trmino previsible. Por otra parte este mismo cuerpo legal en su artculo 7 estipula que Las

municipalidades de la Repblica debern delimitar sus respectivas reas de influencia urbana, las cuales encerrarn la ciudad o poblacin y los terrenos que la rodean susceptibles de incorporarse a su sector urbano; sobre dichas reas las municipalidades ejercern control urbanstico. Tambin manifiesta este artculo que si las municipalidades no pueden sufragar independientemente estos gastos, se pueden asesorar de la Direccin General de Obras Pblicas para que la determinacin del rea 26

de influencia urbana se ajuste a los principios tcnicos de la materia y a las condiciones y necesidades de su jurisdiccin. 2.5 Mecanismos de Control La propia Ley de Parcelamientos Urbanos, Decreto 1427 del Congreso de la Repblica, dada su naturaleza de ley de orden pblico, busca en todo momento proteger, no solo a los adjudicatarios de lotes, sino tambin a las propias municipalidades a fin de que stas ltimas no corran con la obligacin de prestar servicios esenciales a los habitantes de los distintos desarrollos habitacionales, con el consiguiente impacto econmico y presupuestario para las mismas, ante la inobservancia por parte de los lotificadores de cumplir con tales obligaciones. Uno de los mecanismos que la misma ley establece es la INTERVENCIN DE LOS PARCELAMIENTOS. Dicho procedimiento es muy utilizado por parte de las municipalidades, a requerimiento de los propios adjudicatarios de lotes. No obstante, por un total desconocimiento del mismo, incurren en serios problemas. Es muy normal que una municipalidad ante la denuncia de los propietarios de lotes proceda, en el ejercicio de sus funciones, a decretar la intervencin y a colocar, muchas veces, a uno de los vecinos de la Lotificacin como interventor. Luego de ello notifican al lotificador y se inician un procedimiento muchas veces viciado, pues, segn lo decretado por la municipalidad es el interventor quien recauda los abonos del precio de los lotes y los deposita en una cuenta de depsitos en cualquiera de los bancos del sistema, y aun cuando el propietario de la Lotificacin reclama la entrega de tales fondos, no se le traslada ninguna suma. Es ms, amparado el interventor por lo dispuesto por el ltimo prrafo del artculo 76 del Cdigo Municipal, inicia el otorgamiento de escritura traslativas de dominio a aquellos compradores o adquirientes de lotes, que a su juicio han cancelado el precio de los lotes, sin comunicar o notificar al legtimo propietario de los mismos. Esta conducta provoca en la mayor de las veces

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que los lotes se enajenen a otros tenedores en ms de una vez y provoca trastornos en la ubicacin de los mismos. Con el fin de encontrar una racional aplicacin al procedimiento de intervencin, se presenta el proceso de intervencin, a la luz del derecho adjetivo de nuestro sistema jurdico en armona con las disposiciones administrativas que con relacin a la intervencin que para estos casos sealan las leyes de la materia.

2.5.1 La intervencin Eduardo Pallares en su obra Diccionario de Derecho Procesal Civil al referirse al trmino intervencin la define como Mostrarse parte en un juicio, asistir con autoridades en algn negocio o acto jurdico, figurar en un contrato como parte. 18 Manuel Ossorio, establece que la intervencin es la accin y efecto de intervenir, de tomar parte en un asunto; de interponer uno su autoridad; de dirigir una o varias potencias, en el orden internacional, los asuntos interiores de otra. Basta esta enunciacin para comprender los alcances jurdicos, tanto en lo que se refiere al Derecho Pblico como al Derecho Privado.19 El doctor Mario Aguirre Godoy al referirse a la Intervencin, dentro de su obra Derecho Procesal Civil de Guatemala indica que dicha norma fue tomada del Proyecto Couture. Agrega que se estim conveniente para fijar los lmites a que debe circunscribirse la intervencin como medida precautoria, y evitar as los abusos a que puede llegarse, solicitando intervenciones intempestivas y a veces no justificadas. 20

18 19

Morales Cifuentes, Jorge Luis.Op.Cit. Pg. 35 Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales. Argentina. Editorial Heliasta. 2001. Pg. 532 20 Aguirre Godoy, Mario. Derecho Procesal Civil de Guatemala Tomo I. Guatemala. Centro Editorial VILE 2001. Pg.299

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Dentro de nuestro derecho adjetivo o procesal, la intervencin se concepta como una medida de garanta, cuando las medidas de garanta recaen sobre establecimientos o propiedades de naturaleza comercial, industrial o agrcola. La intervencin debe decretarse a travs de un procedimiento por la va de los incidentes que finaliza en el auto que dispone la intervencin y en l se fijan las facultades del interventor, las que deben limitarse a lo estrictamente indispensable para asegurar el derecho (en materia civil y mercantil) del acreedor o condueo, permitiendo en todo lo posible la continuidad de la explotacin. La intervencin es temporal, ya que asegurando el derecho del acreedor, cesa inmediatamente. 21 2.5.2 El procedimiento de intervencin segn la Ley de parcelamientos urbanos En la materia que se ocupa, como es la de las obras de urbanizacin, la intervencin tiene como objetivo asegurar el cumplimiento de las obligaciones y requisitos que la ley de Parcelamientos Urbanos, sus reglamentos y ordenanzas municipales establecen. La temporalidad de la intervencin en materia de los parcelamientos urbanos se limita, pues segn la ley de la materia en su artculo 17 sta se mantendr inicialmente por un periodo de tres mese a contar de la resolucin municipal que as lo establezca, pero si transcurridos stos el parcelador no ha cumplido con sus obligaciones, la intervencin continuar hasta terminar todos los trabajos de urbanizacin y dems requeridos legalmente. Esta situacin provoca que exista una buena cantidad de lotificaciones que llevan ya muchos aos intervenidas. De conformidad con la Ley de Parcelamientos Urbanos el procedimiento de la intervencin se estableci determinando las instituciones que deban participar en el mismo, siendo estas el Instituto de Fomento Municipal, el Crdito Hipotecario Nacional o cualquier otra institucin bancaria, con la cual, para el efecto, hubiere celebrado convenio la municipalidad correspondiente, quienes actuaran como instituciones
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Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op.Cit. Pg. 36

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interventoras. Sobre el particular se investigo pero no se encontr ningn caso de intervencin llevada a cabo por ese procedimiento. El capitulo V de la Ley de Parcelamientos Urbanos, cuyo ttulo es Intervencin de los parcelamientos lo compone nicamente el artculo 17, que presenta un procedimiento en el que se indica a travs de que instituciones se verificar la intervencin, las cuales se han mencionado anteriormente. La institucin designada deba formular, previamente, el balance respectivo, y manejar los fondos del parcelamiento, realizando los cobros de cuentas del parcelador actuando como fideicomisario. El procedimiento referido contiene, categricamente, advertencias para la efectuacin de los pagos por parte de los tenedores de lotes, pues reputa como no efectuados los pagos que se hagan al parcelador intervenido, y para ste la prevencin de ser tenido como sujeto de sanciones establecidas por dicha ley, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales en que incurra. 22 Con el fin de otorgar al parcelador parte del pago efectuado, la misma ley citada en el artculo 17 literal b), c), d) e) f) determina la forma y porcentajes en que se aplicarn las cuotas recaudadas. Para tal efecto determina que el 60% se destinar al pago de las obras de urbanizacin, el 25% al pago del terreno en que se efectu el parcelamiento y el 15% al pago de comisiones y otros gastos derivados de la intervencin. Asimismo dispone que si el parcelador es el propietario del terreno o si ste est totalmente pagado en su valor o si en el curso de la intervencin se terminar de pagar, el 25% correspondiente se agregar a la amortizacin de los gastos de urbanizacin. La ejecucin de las obras de urbanizacin a que est obligado el parcelador, la ley se lo asigna a la municipalidad jurisdiccional, quien puede ejecutar las mismas por el sistema de administracin o por contrato. Los fondos para el financiamiento de tales trabajos
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Morales Cifuentes, Jorge Luis.Op.Cit. Pg. 37

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sern debitados contra la cuenta bancaria constituida por los fondos recaudados durante la intervencin. Los trabajos de urbanizacin deben iniciarse cuando la institucin interventora haya recaudado el 30% del costo de los mismos. Una vez concluidos los trabajos de urbanizacin en el parcelamiento y no existiendo saldo pendiente de pago, la ley dispone que la institucin interventora, con autorizacin de la municipalidad jurisdiccional levantar la intervencin, y previo pago de sus honorarios correspondientes, que deber tomar de la cuenta respectiva, devolver, si existe, el saldo que pueda corresponder al parcelador, quien recobrar sus derechos como tal. La ley, velando por los derechos del parcelador, dispone de que en aquellos casos en que dicha persona no tenga otra clase de ingresos para su subsistencia, siendo los nicos los derivados del parcelamiento, una vez comprobado este extremo, los porcentajes a que la misma ley ha hecho referencia para la aplicacin de los fondos recuperados, pueden disminuirse personalmente, trasladndose al parcelador una suma, para su subsistencia, que no exceder del 10% de lo recaudado, segn el caso. En todo caso, la municipalidad que intervenga un parcelamiento urbano, debe estimar los ingresos que percibirn como consecuencia de las sumas adeudadas y de aquellas parcelas que no se han vendido, para establecer si el parcelamiento puede costear los trabajos de urbanizacin. Si se arriba a la conclusin que el propio parcelamiento no es autofinanciable para la realizacin de las obras de urbanizacin, podr exigir al parcelador el pago correspondiente por la va econmica coactiva. 2.5.3 El procedimiento de intervencin segn el Cdigo Municipal El Cdigo Municipal actual en vigor el 1 de julio del ao 2002 y dentro de su normativa encierra un nuevo procedimiento de intervencin en el que se involucra la intervencin de los servicios pblicos, dedicando dos prrafos del artculo 76, a la intervencin de colonias, lotificaciones y parcelamientos 31

En el procedimiento de intervencin segn el artculo 76 prrafo segundo se dispone que sta se llevara a cabo conforme a las disposiciones del Cdigo Procesal civil y Mercantil y dems leyes, reglamentos y ordenanzas que regulan el desarrollo urbano determinndose en el acuerdo respectivo las funciones que cumplir la intervencin. El prrafo tercero del mismo artculo establece que El interventor es nombrado por el Alcalde, inmediatamente despus de que haya emitido el acuerdo por parte de la corporacin municipal, y acto seguido, le dar posesin. Para intervencin de colonias, lotificaciones y parcelamientos se sigue el procedimiento antes mencionado, segn lo manifestado en el artculo 76 prrafo final sin perjuicio de cumplirse las leyes, reglamentos y ordenanzas que regulan el desarrollo urbano y rural Agrega que, si durante la intervencin el comprador o adquiriente legtimo de un lote o parcela pagara el saldo a su cargo, el interventor lo har saber al lotificador o parcelador para que cumpla con otorgar la correspondiente escritura traslativa de dominio o en su caso, la carta de pago a favor del comprador o adquiriente, y si en quince das no se ha cumplido, podr otorgarla el interventor en rebelda haciendo constar esa circunstancia Las normas del Cdigo Municipal referidas a la intervencin de colonias, lotificaciones y parcelamientos, con exclusin del nombramiento del interventor y su actividad, parecen subsumirse dentro de las que sobre dicho tema existen en la Ley de Parcelamientos Urbanos y se apoyan en normas puramente adjetivas de nuestro sistema jurdico en materia civil. Por qu se asevera lo anterior? Porque las disposiciones de la Ley de Parcelamientos Urbanos tienen carcter de orden pblico y de inters social y contienen un procedimiento ms racional y apegado a situaciones que facilitan su aplicacin en beneficio de las propias municipalidades y de los propietarios de lotes. Por el contrario, las normas del Cdigo Municipal al sujetar la actividad del interventor y el procedimiento 32

de la intervencin a las normas del Cdigo Procesal Civil y Mercantil, determinan un procedimiento de tipo jurisdiccional susceptible en cualquier momento a medidas de impugnacin que ante su desconocimiento por parte de las municipalidades provocan que sus actuaciones estn, muchas veces, al margen de la ley. Siguiendo el procedimiento de intervencin de colonias, lotificaciones y parcelamientos que establece el Cdigo Municipal, que a su vez debe llevarse a cabo de conformidad con las normas que para el efecto establece el Cdigo Procesal Civil y Mercantil, la municipalidad debe iniciar el trmite con un emplazamiento al parcelador incumplido dndosele audiencia a fin de que se pronuncie sobre los extremos de la intervencin, inicindose as la va jurisdiccional. Segn la ley de parcelamientos Urbanos en su artculo 18 manifiesta que: El parcelador ejercer su derecho de defensa ante la pretensin de la municipalidad, pudiendo interponer todos los recursos administrativos y legales, inclusive el amparo. El procedimiento de intervencin al desarrollarse conforme lo establece el Cdigo Procesal Civil y Mercantil finaliza con la emisin del acuerdo de intervencin por parte de la Corporacin Municipal e inmediatamente ser nombrado el interventor, actuando el Alcalde Municipal como autoridad nominadora. No obstante dicho interventor debe llenar los requisitos que establece el artculo 34 prrafo final del Cdigo Procesal Civil y Mercantil, como lo son: ser persona de reconocida honradez y arraigo, y en todo caso estar obligado a prestar garanta de su administracin, suficiente, si lo pidiere alguna de las partes, que en este caso son: la municipalidad, los tenedores de lotes o parceladores. De conformidad con lo que establece el Cdigo Procesal Civil y Mercantil en su artculo 37, el interventor no podr, en ningn momento, interrumpir las operaciones de la lotificacin, no obstante por ministerio de la ley tendr la facultad de dirigir dichas operaciones, autorizar los gastos ordinarios y depositar los ingresos que reciba en cuenta que deber abrir en un banco del sistema, llevando cuenta comprobada de la 33

administracin. El nombramiento o remocin del personal deber hacerla con autorizacin de la autoridad correspondiente. El interventor, de acuerdo con lo dispuesto por el artculo 42 del Cdigo Procesal Civil y Mercantil, goza de honorarios conforme al arancel respectivo, y estn sujetos a la rendicin de cuentas de su administracin. Cabe, dentro de este procedimiento, tener presente que la ley de Parcelamiento Urbanos, determina el destino que debe dar el interventor a los ingresos que reciba aplicando los porcentajes que dicha ley establece en el literal b) del artculo 17. El Cdigo Municipal, en el ltimo prrafo del artculo 76, contiene una medida de coercitiva contra el lotificador y dedicada a proteger a los propietarios de lotes que cancelan el valor de los mismos, durante la intervencin, y que consiste en que el interventor lo har del conocimiento del lotificador o parcelador para que cumpla con otorgar la correspondiente escritura traslativa de dominio o en su caso, la carta de pago a favor del comprador o adquiriente, y si en quince das no se ha cumplido; podr otorgarla el interventor en rebelda, haciendo constar esa circunstancia. 2.6 Las modalidades del contrato de Compraventa en la Ley de Parcelamientos Urbanos 2.6.1 El Contrato de Compraventa y el de Opcin de Compra Cuando se habla de las caractersticas de una cosa, se resalta las cualidades que las distinguen en relacin con las otras. En el presente caso se encuentran en las caractersticas de los contratos de compraventa y de opcin de compra, que se utilizan en los negocios que hacen las empresas lotificadoras, en relacin a estos contratos. A. Contrato de Compraventa:

34

De conformidad con el Cdigo Civil

en su artculo 1790 se establece que por el

Contrato de Compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, el comprador se obliga a pagar el precio en dinero. Este contrato, que con toda claridad lo define el Cdigo Civil argentino, al expresar que habr compra y venta cuando una de las partes se obligare a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligare a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Y tiene las siguientes caractersticas 1. Consensual: Pues cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto a las condiciones del negocio. 2. Sinalagmtico, porque existe prestaciones recprocas.

3. Oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y por la otra el pago del precio.

4. Conmutativo, pues las recprocas prestaciones han de ser equitativas. 23 Las partes que contraten la compraventa de alguna cosa pueden, por medio de clusulas especiales subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato. El vendedor no puede cambiar el estado de la cosa vendida, y est obligado a conservarla tal como se hallaba el da del contrato hasta que la entregue al comprador. 24 B. Contrato de Opcin: Contrato mediante el que una parte otorga a la otra la opcin de realizar cierta operacin, como ser comprar un bien a un precio determinado. 25

23 24

Ossorio, Manuel. Op.Cit. pg. 198 Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op.Cit. Pg.42 25 Ossorio, Manuel. Op.Cit. Pg. 236

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As mismo establece Manuel Ossorio lo referente a la opcin de compra a lo que manifiesta que es la facultad que un contrato concede de adquirir determinada cosa, a un precio prefijado. Si no se ejerce tal facultad, las partes quedan liberadas de toda obligacin bajo la opcin.26 Por otra parte el Cdigo Civil en su artculo 1677 establece que la opcin puede ser contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro y, en ambos casos, debe contener las condiciones en que ha de realizarse el convenio. Mediante este contrato el propietario de una cosa o derecho, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de transferirlo a un tercero. Existe la opcin directa, en que se obra en nombre propio; y la opcin mediadora en que se procura colocar la mercadera en manos de un tercero. Los principales derechos del titular de la opcin consisten en la aceptacin o en la abstencin (no es una alternativa en principio entre dos prestaciones o adquisiciones) y la de utilizar el plazo. De optar por el contrato este reviste los caracteres peculiares de su especie (compraventa, etc.). Doctrinariamente, se ha generalizado mucho la insercin en la contratacin sobre inmuebles, de las llamadas clusulas de opcin, por virtud de las cuales el comprador, y a veces el vendedor, se reserva el derecho de decidir, a su pleno arbitrio, durante un plazo determinado, sobre la definitiva perfeccin del contrato. El uso de stas clausulas hizo observar a los autores la necesidad de hacer de ellas un estudio independizado, mxime teniendo en cuenta que examinando el problema desde un prisma general y amplio, la utilidad de las mismas poda concretarse, no solo a la compraventa de inmuebles, sino en general a diversos contrato de distinto orden y matiz. De esta cuenta podemos definir el Contrato de Opcin, diciendo: que es aquel por virtud del cual, el titular de un bien o derecho (optatario o concedente) se obliga por tiempo fijo, respecto
26

Ibid. Pg. 680

36

de otra persona (optante) a otorgar con l ( o con la persona que este designe) un contrato determinado, en los trminos, clusulas y condiciones concertadas entre las partes. De la anterior definicin se infieren las notas de este contrato: es ante todo una modalidad de la promesa unilateral, en sentido de que solo una de las partes se obliga. Este contrato es, ms bien, una modalidad del contrato de promesa, y tambin un contrato de promesa preparatorio pues se celebra para el otorgamiento de un contrato definitivo. Elementos: Los elementos del contrato de opcin son: personales, reales y formales. 1) Personales: Son: el optatario o concedente que es quien se obliga a celebrar el contrato definitivo, cuando la otra parte decida acerca del mismo, y el optante que es titular del derecho de opcin. 2) Reales: Son todos los bienes y derechos que estn en el comercio de los hombres y pueden modalizarse a travs de la compraventa, el arrendamiento, la permuta, etc. 3) Formales: Este contrato no requiere de forma determinada, an cuando si ser preciso que se contengan en l los elementos necesarios para la configuracin perfecta en la ley del contrato definitivo. Uno de los requisitos necesarios para la celebracin de este contrato es la consignacin de un plazo fijo durante el cual queda pendiente la decisin del optante. Ello es as porque la opcin supone la inmovilizacin de los bienes ya que durante su vigencia no se puede disponer prcticamente de aquel o aquellos a que se refiera. 27
27

Morales Cifuentes, Jorge Luis, Op.Cit.Pg. 43

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2.6.2 Fines del Contrato de Compraventa y del Contrato de Opcin Los fines de los contratos de compraventa y de opcin estn determinados en el Cdigo Civil, Decreto 106 de los artculos 1674 al 1685 y del 1790 al 1851. Se puede asumir que, para el caso del contrato de opcin, su fin es la obligacin de celebrar un contrato futuro, y para el caso de compraventa la transferencia de la propiedad de una cosa a cambio del pago del precio de la misma. Es importante dentro del presente estudio, conocer las modalidades que presenta el Contrato de Compraventa dentro de la normativa de los parcelamientos, toda vez que la materia que se trata es relacionada con el urbanismo. De conformidad con el derecho sustantivo, en materia de compraventa de inmuebles, la ley reviste ste contrato de un formalismo tal, como es que dicho contrato debe otorgarse en escritura pblica, situacin que deviene de la interpretacin de los artculos siguientes: Artculo 1576 del Cdigo Civil Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, debern constar en escritura pblica y el artculo 1577 Debern constar en escritura pblica los contratos calificados expresamente como solemnes, sin cuyo requisito esencial no tendr validez Asimismo, y como excepcin a la consensualidad del contrato de compraventa, en materia de inmuebles la compraventa se perfecciona con la inscripcin en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso prevalecer la venta que primero se haya inscrito, con lo se materializa el principio primero en registro, primero en derecho. La Ley de Parcelamientos Urbanos, no obstante que en su artculo 7 mantienen el formalismo que todo contrato que tienda a realizar cualesquiera de las operaciones a que se refiere la presente ley, debe constar en escritura pblica e inscribirse en el Registro de Propiedad inmueble, pero en todo caso puede acreditarse la existencia del contrato, si fuere otorgado en distinta forma, por confesin judicial o documento privado reconocido, para exigir su cumplimiento del obligado, la indemnizacin de daos y 38

perjuicios y las dems responsabilidades que procedan segn las circunstancias., acepta que puede acreditarse la existencia de contrato, an si ste es otorgado en forma distinta, , con lo cual se busca exigir el cumplimiento del obligado, la indemnizacin de daos y perjuicios y las dems responsabilidades. En materia de contratacin, la Ley de Parcelamientos Urbanos en su artculo 8, agrega al formalismo de la compraventa de inmuebles y de los requisitos de toda escritura, otros requisitos como lo son: a) Identificacin de la parcela y estipulacin de la extensin, precio total y precio por metro cuadrado de la fraccin de terreno, y que han sido satisfechos los requisitos establecidos en los incisos c) y d) del Artculo 5 de esta Ley; b) Determinacin del tipo de venta (por abonos, al contado, con reserva de dominio). En caso de tratarse de compraventa con saldo deudor, podr exigir el acreedor la constitucin de gravamen hipotecario sobre el inmueble como garanta del cumplimiento de las obligaciones del comprador. Si se trata de compraventa a plazos, deber fijarse claramente la cuanta y el plazo de los abonos. El plazo que se fije para que pueda darse por rescindido el contrato o ejercitarse la accin judicial en contra del comprador de la parcela por incurrir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, no podr ser menor de seis meses de retraso en el pago de los abonos convenidos; c) La clase de las obligaciones de restitucin que adquieren las partes en caso de rescisin del contrato por incumplimiento en el pago de acuerdo con los artculos 15 y 16 de esta ley; y d) Constancia de haber tenido a la vista la autorizacin de la municipalidad respectiva para el parcelamiento de que se trate. Dentro de la Ley de Parcelamientos Urbanos existen otros supuestos legales que inciden en el Contrato de compraventa, que van desde la recisin de los mismos hasta la accin de desahucio. A la luz de dicha ley, en su artculo 8 literal b) en el contrato de compraventa a plazos, el parcelador, ante el incumplimiento del comprador en hacer amortizaciones al precio, por un tiempo no menor de seis meses, tiene la facultad de dar por rescindido el contrato de compraventa, hacindolo saber al comprador por la va voluntaria; teniendo el comprador un plazo no menor de tres meses para enajenar libremente el inmueble, debiendo pagar al parcelador cualquier saldo insoluto en el 39

momento de la enajenacin; y para este deber concurrir el parcelador a otorgar la escritura traslativa de dominio. Si, por el contrario, el parcelador no satisface el pago dentro del tiempo fijado para el efecto, de conformidad al artculo 14 de la Ley de Parcelamientos Urbanos, el parcelador tendr derecho a demandar el desahucio y lanzamiento por la va sumaria. Consumado el lanzamiento, el parcelador podr pedir al Registrador de la Propiedad Inmueble la inscripcin a su nombre de la parcela de que se trate y la cancelacin por confusin de las personas del acreedor y al deudor de la garanta hipotecaria, acompaando a su solicitud las certificaciones de: las diligencias de notificacin por la va voluntaria; la de rescisin del contrato y de la sentencia firme de desahucio, y del auto que decreto el lanzamiento, as como del acta de ejecucin del mismo o en su defecto del informe respectivo de la Polica Nacional. El comprador, mientras no haya sido ejecutado el lanzamiento, podr pagar ntegramente al parcelador los abonos adeudados, sus intereses correspondientes y las costas del juicio del desahucio, novndose en esta forma automticamente el contrato original. La ley de Parcelamientos Urbanos en su artculo 16 le otorga al comprador el derecho de retirar las construcciones, obras y mejoras removibles que hubiere hecho por su cuenta en el inmueble; pero las que no pudieren ser removidas, por su naturaleza, no podrn ser destruidas ni usadas sus materiales. En estos casos el comprador tiene derecho a recibir del parcelador el 80% del valor de los bienes removibles o no, que hubieren quedado en el raz. El valor se fijar de comn acuerdo por las partes, si no hubiere tal acuerdo se establecer mediante peritaje. El pago del valor se har en la forma que pacten ambos, pero en ningn caso los abonos sern inferiores al equivalente al nmero de mensualidades, que el comprador hubiere necesitado para pagar la cantidad sujeta a devolucin segn el contrato.

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CAPITULO III PROPIEDAD, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS 3.1 Definicin de Propiedad La propiedad ha estado presente en el sistema de vida de todos los pueblos, por lo que en gran medida es el reflejo de la evolucin histrica de la sociedad. Para Manuel Ossorio propiedad es la facultad legtima de gozar y disponer de una cosa con exclusin del arbitrio ajeno y de reclamar su devolucin cuando se encuentra indebidamente en poder de otro. En el Derecho Romano, la propiedad constitua una suma de derechos: el de usar de la cosa ( ius utendi), el de percibir los frutos ( fruendi); el de poseer (possidendi); el de enajenar (alieenandi), el de disponer (disponendi) y el de reivindicar (vindicandi). La propiedad, connatural con el hombre para Bentham, y que, en el polo opuesto, tilda sin ms de robo por Proudhon, se orienta en la actualidad a un complejo de derechos y deberes que se resumen en el enfoque de su funcin social, que reconoce su legitimidad siempre que el propietario la explote de modo que se torne tambin til para la colectividad. 28 La palabra propiedad puede usarse con diversos significados; sin embargo interesa su significado jurdico y segn lo establece en el artculo 464 el Cdigo Civil La propiedad
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Ossorio, Manuel Op.Cit. Pg. 810

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es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los lmites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes. Lo anterior hace referencia a un respeto legal, se entiende que debe aprovecharse dentro de lo que es legalmente permisible para poder ser utilizado y cumpliendo con el derecho interno.

3.2 Clasificacin Actualmente la propiedad puede ser pblica o privada. Marienhoff, citado por Jorge Musto, sostiene que La propiedad es un poder supremo sobre el territorio y se vincula con la nocin de soberana, se ejerce potencialmente sobre todos los bienes situados en el territorio, sean de propiedad pblica o privada 29. Son muchos los autores que dividen la propiedad en soberana del Estado o pblica y en propiedad del derecho civil o propiedad privada. En este sentido, el Cdigo Civil en su artculo 456 dispone que Los bienes son del dominio del poder pblico o de propiedad de los particulares. 3.2.1 Propiedad pblica La propiedad pblica se refiere a los bienes que forman parte del Estado y que estn fuera del comercio de los hombres, tal y como lo expresa el artculo 457 del Cdigo Civil que: Los bienes del dominio del poder pblico pertenecen al Estado o a las municipios y se dividen en bienes de uso pblico comn y de uso especial. El Estado, tiene respecto de los bienes que estn en el territorio, un poder y un derecho superior de legislacin y jurisdiccin, el cual aplicado a los inmuebles es lo que se considera como la soberana territorial. A este derecho del Estado, corresponde slo el deber de los

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Musto, Nestor Jorge, Derechos Reales ; Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea, 2000, pg 386

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ciudadanos de someter sus derechos a las restricciones necesarias al inters general y, a la vez, de contribuir con los gastos precisos para su existencia. 30 3.2.2 Propiedad privada Se puede denominar a la propiedad privada a Aquella cuyo titular es una persona fsica o abstracta, o si pertenece pro indiviso a algunas, de una u otra ndole, con el ejercicio ms complejo que las leyes reconocen sobre las cosas, a menos de cesiones temporales de ciertas facultades.31 Establece la Constitucin Poltica de la Repblica en su artculo 39 que Se garantiza la propiedad privada como un derecho inherente a la persona humana. Toda persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo con la ley. El Estado garantiza el ejercicio de este derecho y deber crear las condiciones que faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos. Como se ha expresado, la propiedad es un derecho de jerarqua Constitucional, la misma ley le reconoce un valor como tal y respecto de la cual el dueo tiene derecho a un recurso en contra de cualquiera que pueda interrumpirlo en su goce. Es un derecho exclusivo, ya que el propietario puede impedir a cualquiera disponer de la cosa que le pertenece, dentro de los lmites y bajo las condiciones determinadas por la legislacin de cada Estado. Se hace referencia y se deja claro en la Constitucin Poltica de la Repblica el derecho de propiedad y el alcance de la garanta de su inviolabilidad, a partir de esta se estructura todo un sistema de proteccin del derecho, tanto frente a los poderes pblicos como ante los ataques que pueden provenir de los particulares.

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Muoz Barnoya, Analuisa Isabel. La Factibilidad de dotar de Personalidad Jurdica a los Condominios sujetos al Rgimen de Propiedad Horizontal. Guatemala. 2005, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad Rafael Landvar. Pg. 31
31

Ossorio, Manuel.Op.Cit. Pg. 811

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Isabel Muoz seala que: El rgimen de propiedad privada o individual es la forma tradicional por medio de la cual un individuo, denominado propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes. Se refiere a la capacidad que tienen las personas de tener un patrimonio propio, lo cual les da el derecho de disponer de l. As lo establece el artculo 460 del Cdigo Civil al expresar que Son bienes de propiedad privada los de personas individuales o jurdicas que tienen ttulo legal 32

3.3 Del derecho de propiedad El derecho de gozar y disponer de un bien, sin otras limitaciones que las establecidas por las leyes. La propiedad es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e inmediato sobre las cosas. Es oponible frente a todos, siendo los restantes derechos reales derechos sobre cosa ajena, constituidos sobre la base de una de las facultades que, perteneciendo en principio al dominio, se separa de l en un momento dado. La propiedad se ha entendido incluso como paradigma del derecho subjetivo, poder jurdico por excelencia, en concreto y en general integrado por un conjunto unitario de facultades cuyo ejercicio y defensa quedan al arbitrio del titular. 33 En Guatemala con la revolucin del ao de 1944, luego de la cada del gobierno de Jorge Ubico, surgen dos acontecimientos respecto al desarrollo de la poltica agraria de Guatemala. El primero surge en el gobierno del ex presidente Juan Jos Arvalo, en el cual nacen las primeras medidas de transformacin en cuanto a la estructura de la propiedad se refiere. Las medidas fueron la ley de titulacin supletoria y la ley de arrendamiento forzoso, emitidas en 1945 y 1949 correspondientemente. La primera ley tiene como propsito proteger a todos aquellos campesinos o propietarios que durante un ciclo
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Muoz Barnoya, Analuisa Isabel. Op.Cit. Pg. 32 Derecho de Propiedad. Microsoft Encarta 2008 C 1993-2007 Microsoft Corporation

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mayor de diez aos haban cultivado o posedo la tierra en forma ininterrumpida sin contar con el ttulo de propiedad. La segunda ley se decretaba que toda tierra de carcter agrcola que se encontrara arrendada por la misma persona por cuatro aos consecutivos anteriores a la vigencia de la ley, correspondera prolongar por dos aos ms el arrendamiento. El segundo surge en el gobierno del ex presidente Jacobo rbenz Guzmn, durante el cual se instituyen las medidas de poltica agraria de mayor relevancia en la historia de Guatemala. Las bases de la reforma agraria quedaron establecidas en la Constitucin de 1945 que relegaba especficamente los latifundios, ya que permita la expropiacin de la propiedad privada en beneficio pblico, previa indemnizacin, y estipulaba que era cargo preponderante del Estado promover el desarrollo agrcola-industrial. 34 3.3.1 poca actual En esta poca lo que se pretende es que la propiedad se transforme en individual y acabar con los resabios de extensos terrenos concentrados en la propiedad de slo una persona, lo que se conoce como latifundios. En varios pases al repartir o desmembrar los latifundios en pequeas porciones de tierra se hizo con leyes denominadas Reforma Agraria. En Guatemala se llama Ley de transformacin Agraria decreto nmero 1551 del Congreso de la Repblica, la misma entr en vigencia en el ao de 1963 en el perodo del ex presidente Miguel Idgoras Fuentes. En la misma ley se reconocen tierras para la explotacin agraria, el impuesto de tierras ociosas, entre otras. Cabe mencionar que esta ley sufri muchas derogaciones por el decreto 24-99 del Congreso de la Repblica Ley de Fondos de Tierra. La ley de fondos de tierra tiene como objetivos primordiales los siguientes:

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Buezo Contreras, Mara Jos. Analisis Jurdico del reglamento del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Guatemala, Guatemala, 2010, Universidad Rafael Landivar Pg. 42

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a) Definir y ejecutar la poltica pblica relacionada con el acceso a la tierra, en coordinacin con la poltica de desarrollo rural del Estado. b) Administrar los programas de financiamiento pblico orientados a facilitar de diversas formas el acceso a tierras productivas, a campesinos y campesinas, en forma individual u organizada, sin tierra o con tierra insuficiente. c) Facilitar el acceso a la tierra en propiedad a campesinos y campesinas en forma individual u organizada a travs de mecanismos financieros adecuados, as como el uso de los recursos naturales de dichas tierras, bajo criterios de sostenibilidad econmica y ambiental. d) Promover la accesibilidad de recursos para el financiamiento de la compra de tierras por parte de los grupos beneficiarios, procurando que sta permita la sostenibilidad financiera del Fondo de Tierras y de los proyectos productivos de los beneficiarios. e) coordinar con otras instituciones del Estado el desarrollo de inversiones complementarias a las de acceso de tierras, para garantizar la consecucin de proyectos integrales de desarrollo agropecuario, forestal e hidrobiolgico. f) Definir la poltica y promover programas para facilitar el acceso de las mujeres al crdito para la compra de tierras y proyectos productivos relacionados con la misma.35 La importancia de la propiedad se reconoce en los propios textos constitucionales, que suelen consagrar como fundamental el derecho a la propiedad privada (tambin la de los medios de produccin) lo cual no impide que, en ocasiones, se subordine la riqueza del pas en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad al inters general. Por otra parte, los propios textos constitucionales introducen el concepto de funcin social como paliativa o criterio moralizador y rector del uso y disfrute de la propiedad. No se olvide, con todo, que en cuanto derecho fundamental vincula a todos los poderes
35

Ibid. Pg. 43

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pblicos, siendo necesario respetar en todo caso su contenido esencial, lo cual no est reido con la posibilidad de que sean susceptibles de expropiacin forzosa bienes o derechos concretos, aun cuando nadie podr ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y causa justificada de utilidad pblica, previa la indemnizacin que corresponda. El objeto de la propiedad son las cosas materiales susceptibles de posesin y, en determinados supuestos, ciertos bienes inmateriales. En la actualidad se entiende que la extensin objetiva del dominio est limitada por el punto al que alcance la posibilidad de utilizacin y el inters razonable y merecedor de tutela del propietario. Juegan un papel importante al respecto los reglamentos de polica, las leyes sobre aguas y minas, y las normas sobre tendido de cables elctricos y telefnicos o las relativas a la navegacin area.36 3.3.2 Naturaleza jurdica Es un derecho real de goce y disposicin, es decir, la persona que tenga la propiedad de un bien inmueble tiene el derecho de gozar de ella habitndola o explotndola, y el derecho de disposicin es aquel que el propietario tiene para poder gravarlo, enajenarlo o venderlo segn le convenga.37 3.3.3 Caractersticas Los autores clsicos caracterizaban el dominio subrayando los siguientes atributos: ius utendi, o derecho de servirse de la cosa; ius fruendi o derecho de percibir sus rentas y frutos, si es fructfera la cosa sobre la que versa el dominio; ius abutendi, o derecho de disponer de la cosa conservarla, donarla, destruirla o incluso abandonarla, llegado el caso; y por ltimo;

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Derecho de Propiedad. Microsoft Encarta 2008 C 1993-2007 Microsoft Corporation Buezo Contreras, Mara Jos.Op.Cit. Pg.45

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 ius vindicandi, o facultad de reclamar la propiedad de la cosa, junto con la tenencia de la misma, siempre que hubiera sido arrebatada de un modo injusto a su legtimo propietario. Considerando todos los elementos sealados, y conforme la doctrina vigente, los rasgos que caracterizan la propiedad la presentan como: unitaria y unvoca, lo que no impide contemplarla como contrapuesta a la posibilidad de adjudicarle usos y contenidos plurales y distintos. Carcter perpetuo de la propiedad, en contraste con derechos reales transitorios, como el uso, la habitacin o el usufructo. Esta concepcin resalta que la propiedad del bien depende de la existencia del mismo: la propiedad dura tanto como dura la cosa. Facultad de exclusin, la indeterminacin de medio para gozar de la cosa ('posibilidades de accin protegidas en el orden jurdico'), y La autonoma frente al Estado.38

3.3.4 Derechos, obligaciones y prohibiciones De la propiedad emanan derechos as como obligaciones. Por derecho se debe entender, las facultades que tiene el propietario respecto a su propiedad, por obligaciones las normas o reglamentos que debe cumplir el propietario, y por prohibiciones las cosas que el dueo no tiene permitido realizar. 3.3.4.1 Derechos Defensa de la propiedad: Este derecho se refiere a que el dueo se puede valer de todos los medios legales para proteger su propiedad, y ste derecho no se le puede
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Derecho de Propiedad. Microsoft Encarta 2008 C 1993-2007 Microsoft Corporation

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quitar mientras no haya sido citado, odo y vencido en juicio. Este derecho se encuentra estipulado en el artculo 468 del Cdigo Civil. Reivindicacin: Manuel Ossorio lo define como recuperacin de lo propio tras despojo ajeno o indebida posesin. 39 El Cdigo Civil en su artculo 469 establece este derecho como: el propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador. Debido a que este derecho tiene por objeto que el legtimo propietario recupere su propiedad no hay plazo para hacerlo valer, es decir es imprescriptible. Este derecho tambin es conocido como Accin Publiciana, segn lo establece Manuel Ossorio, en el Derecho Romano, la que poda ser ejercitada por quien adquira de buena fe, para reclamar del poseedor actual la restitucin o devolucin de la cosa que tena sin derecho o con ttulo dudoso. 40 Percibir los frutos de los bienes: Este derecho le otorga al propietario la propiedad sobre los frutos y a cuanto se incorpora por accesin a su propiedad. Este derecho se encuentra regulado en los artculos 471 y 655 del Cdigo Civil El propietario de un bien tiene derecho a sus frutos y a cuanto se incorpore por accesinLos frutos naturales y civiles pertenecen al propietario de la cosa que los produce. Demolicin de la obra: Este derecho es aquel que posee el propietario dueo del terreno en el cual se construye de mala fe, tiene el derecho a solicitar la demolicin de la obra y la reposicin de las cosas a su estado primitivo a costa del edificador. Este derecho se encuentra en el artculo 663 del Cdigo Civil. Derecho a hacer suya la obra: Este consiste en el derecho del dueo del terreno en que se edificare de buena fe, a hacer suya la obra, previa indemnizacin al que la edific o bien, de obligar al que edific a pagarle el precio del terreno o bien la renta del mismo. Este derecho se encuentra regulado en Cdigo Civil en el artculo 661.

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Ossorio Manuel.Op.Cit. Pg. 859 Ibid. Pg. 38

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Deslinde y amojonamiento: Este derecho consiste en obligar a los colindantes a tener el amojonamiento debido en sus propiedades o bien de mantener a prorrata las obras que separen las propiedades. Este derecho se encuentra regulado en el Cdigo Civil en el artculo 475. Derecho a exigir que se arranquen los rboles: Si el o los rboles se encuentran a menos de tres metros de su propiedad, y peligra que las races daen su propiedad, el propietario del fundo afectado puede solicitar que el rbol sea arrancado para prevenir los posibles daos. Este derecho se encuentra regulado en el artculo 481 y 482 del Cdigo Civil. Ramas que se caen en propiedad vecina : Este derecho consiste en que si ramas de algn rbol de la vecindad se pasan o caen a la propiedad de otra persona, tiene el derecho de solicitar a que dichas ramas sean cortadas para que ya no ocurra este hecho. Este derecho se encuentra regulado en el artculo 483 Cdigo Civil. 3.3.4.2 Obligaciones De cerrar el fundo: Esta consiste en la obligacin de todo propietario de cercar su fundo o terreno segn las disposiciones legales o municipales. Pagar los impuestos: Adems de cancelar el pago del Impuesto al valor agregado (I.V.A) cuando lo compra, cada ao tiene la obligacin de pagar el impuesto nico sobre inmuebles (I.U.S.I).41 3.3.4.3 Prohibiciones Hacer excavaciones que daen al vecino: En un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que debiliten el suelo de la propiedad vecina, sin que se

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Buezo Contreras, Mara Jos. Op.Cit. Pg.47

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hagan las obras de consolidacin indispensables para evitar todo dao ulterior. Esta prohibicin se encuentra regulada en el artculo 474 del Cdigo Civil. Construcciones no permitidas: Nadie puede construir a menos de dos metros de distancia de una pared ajena o medianera, aljibes, pozos, cloacas, letrinas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos ni depsitos de agua ni de materias corrosivas, sin construir las obras de resguardo necesarias. Esta prohibicin se encuentra regulada en el artculo 479 del Cdigo Civil. Actos que daen la pared medianera: No se puede poner contra una pared medianera que divida dos predios de distinto dueo, ninguna acumulacin de basura, tierra, estircol u otras materias que puedan daar la salubridad de las personas y la solidez y seguridad de los edificios. Esta prohibicin se encuentra regulada en el artculo 480 del Cdigo Civil. Siembra de rboles cerca de heredad ajena: No se debe plantar rboles cerca de una heredad ajena, sino a distancia no menor de tres metros de la lnea divisoria, si la plantacin se hace de rboles grandes y de un metro si la plantacin es de arbustos o rboles pequeos. Esta prohibicin se encuentra regulada en el artculo 481 del Cdigo Civil. El derecho de propiedad se encuentra relacionado intrnsecamente con el Plan de Ordenamiento Territorial debido a la facultad de la Municipalidad para otorgar licencias de uso del suelo, esta licencia es la que autoriza el cambio de uso del suelo o la ampliacin de la superficie de un uso del suelo existente; el Cdigo Municipal en su artculo 143 le da la facultad a cada municipio de disponer del uso del suelo dentro de la circunscripcin territorial del municipio, por lo que el derecho de propiedad, en los casos de solicitar licencia de uso de suelo, limita la libre disposicin de los bienes lo que se desarrolla ms adelante. 3.4 Copropiedad y condominio 51

Actualmente dentro de la doctrina y las distintas legislaciones los trminos Copropiedad y Condominio se utilizan como sinnimos, por lo que no quedan perfectamente definidas sus diferencias conceptuales. Sin llegar satisfactoriamente a establecer consenso al respecto. Aunado a lo anterior, algunas legislaciones equiparan el concepto de condominio con el de propiedad horizontal, por lo que se tratan dentro del presente estudio, conforme el tratamiento que le brinde la legislacin extranjera que sea analizada.

3.4.1 Definicin de copropiedad y condominio La propiedad en s puede tener algunas variantes ya que se puede dar el caso de la copropiedad, tal y como lo define el Cdigo Civil en su artculo 485 donde dispone que Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas... Esta copropiedad existe en aquellos casos en que dos o ms personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho. En cuanto al condominio, Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Se trata de una institucin que siempre a tenido importancia, pero que actualmente la ha adquirido mucho por el rgimen de la propiedad horizontal, en el cual los adquirientes de pisos o departamentos son propietarios exclusivos de ellos, pero mantienen un condominio, inevitable sobre el terreno, muros exteriores, techos del edificio, escaleras comunes, ascensores, calefaccin central, etc. Este condominio se rige por normas especiales, segn lo expresa Manuel Ossorio.
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Ossorio, Manuel. Op.Cit. Pg. 210

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De esta manera se puede intentar definir el condominio como un inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carcter indivisible. Se trata de una forma de propiedad que muestra variantes que la hacen nica y que persiguen un fin distinto al de la propiedad comn como anteriormente se haca mencin, ya que por las necesidades de la sociedad actual, la propiedad ha tenido que adaptarse a los cambios que se han ido presentando, surgiendo sta como una consecuencia de la realidad. Estas definiciones hacen alusin a los distintos elementos del condominio, como el hecho de referirse a la composicin, por decirlo as de propiedad individual y a la vez propiedad colectiva, que forman parte de la esencia de este sistema de propiedad tan utilizado. El Cdigo Civil Argentino en su artculo 2673 establece que es El derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. La legislacin Argentina no muestra mayor especificacin en cuanto al sistema, ya que se limita a establecer que dicho sistema pertenece a ms de un dueo y la relacin que estos propietarios tendrn con el inmueble. Aren de Daz define el Condominio como La comunidad que se da cuando varias personas tienen derechos de la misma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o ms bienes.43 Al referirse a derechos de la misma naturaleza, esta definicin hace referencia que cada propietario se encontrar bsicamente en la misma situacin, es parte de este sistema, es una integracin de distintas formas de propiedad, como lo sera la individual incluyendo a su vez la vez colectiva, en sntesis esta figura cumple un objetivo que le dio origen, teniendo en su esencia una doble caracterstica que la hace nica.
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Diaz de Vivar, Arean, Condominio; Argentina, Editorial Salvat, 2000.Pg 8

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Se puede concebir el condominio como un derecho nico con un sujeto plural, o bien, considerar que hay tantos derechos como titulares. Pero en realidad es ms acertado indicar que debido a que en la doctrina se sealan las facultades de cada uno de los titulares respecto de la parte indivisa y respecto de la cosa comn, el derecho es autnomo y como consecuencia cada uno de los condminos tiene un derecho real cuyo contenido y ejercicio est limitado por el derecho de los otros miembros. 44 3.5 Propiedad horizontal Esta forma se da cuando un edificio se divide en unidades construidas una sobre la otra en plano horizontal, susceptible de propiedad exclusiva teniendo copropiedad en determinadas partes que le sirvan a las unidades y que le son comunes. Es decir que en este rgimen coexisten dos clases de propiedad: La propiedad individual propiamente dicha en cada una de las unidades y la copropiedad sobre los elementos o cosas comunes. En este rgimen se da una copropiedad muy especial, pues en ella todos los copropietarios tienen derecho a gozar de la cosa comn, pero sus obligaciones son o pueden ser distintas.45 Esta figura jurdica es considerada una exigencia de la actualidad, surgiendo paralela a la concentracin urbana en aumento. La regulacin legal sobre la divisin de la propiedad por planos horizontales, se impone al legislador con una fuerza imperativa sobre la necesidad de realizar e implementar determinados cambios en los distintos marcos jurdicos, para lograr adaptarse a la realidad de hoy en da y llegar a funcionar con mayor eficacia. As lo pudo percibir el legislador al emitir la Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida (Decreto del Congreso de la Repblica de Guatemala, Nmero 1318, actualmente
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Muoz Barnoya, Analuisa Isabel. Op.Cit. Pg. 38 Carrillo Marroqun, Analucia, Condominios Urbanizados, Necesidad de su regulacin Legal, Guatemala, 1992, Tesis de

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Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad Francisco Marroqun. Pg. 25

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derogado por el Cdigo Civil vigente) al establecer Como motivos para su aprobacin... CONSIDERANDO: Que es urgente e inaplazable dictar normas que regulen la divisin de inmuebles edificados, en unidades singulares que pertenezcan a distintos dueos.... Este sistema contribuye a solucionar diversos problemas, tales como distancia, tiempo y servicios entre otros. El rgimen de propiedad horizontal surge ante la necesidad de obtener mayor espacio habitacional en menor territorio, ya que actualmente el crecimiento de la poblacin va en aumento y as como el costo de la vida. Debido a estos factores, una persona por sus propios medios no podra obtener los mismos beneficios que adquiere al comprar un departamento, ya que el costo de la construccin de estas obras resulta gravoso para los particulares que difcilmente podrn obtener el financiamiento necesario; es por eso que la estructuracin de un sistema de propiedad horizontal era imprescindible y as lo corroboran los distintos antecedentes legislativos originados en diversos pases.46 3.5.1 Terminologa Se han originado diversas denominaciones para designar a la propiedad que recae sobre una unidad funcional de un edificio, tales como propiedad por pisos, propiedad por departamentos o dominio horizontal, entre otras. Entre ellas, la ms comn y abreviada que ha ganado el prestigio suficiente para ser adoptada por el lenguaje comn y tcnico, con independencia de otras designaciones, es la de propiedad horizontal . Manuel Ossorio en su diccionario establece que: La divisin de la propiedad horizontal ha sido un tema muy debatido, hasta el punto de que algunas legislaciones, como el Cdigo Civil Argentino, la Prohiban. No obstante, la realidad y las necesidades sociales se han impuesto y pases que la rechazaban han terminado por admitirla (la Argentina entre ellos), y puede decirse que actualmente la mayor parte de las viviendas se construyen y se adquieren en propiedad horizontal en las grandes ciudades.
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Muoz Barnoya, Analuisa Isabel. Op.Cit. Pg. 38

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3.5.2 Definicin Manuel Ossorio, manifiesta que la propiedad horizontal Llmese as la divisin entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica, directamente o por pasaje comn. Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario del terreno y de todas las cosas de uso comn del edificio o indispensables para mantener su seguridad.
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Para precisar con claridad el concepto de la propiedad horizontal es necesario establecer en un primer plano las diversas concepciones que sobre el mismo han realizado diversos autores de la doctrina y la legislacin guatemalteca, las cuales se citan a continuacin. Segn Jos Alberto Garrone La propiedad horizontal es una forma de designar la propiedad cuando corresponde a un inmueble dividido dominicalmente en pisos, departamentos o unidades de vivienda u otros usos.
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Bsicamente Garrone se refiere a que es una designacin, porque en el fondo de lo que se trata es de una forma de propiedad, es una manera de atribuirle otra denominacin o acepcin, en base a ciertas caractersticas que la hacen estar dividida en pisos o departamentos. Mara T. Acquarone define la propiedad horizontal como el Sistema por el cual los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de una misma planta, que sean independientes entre s y tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn, pueden pertenecer a propietarios distintos, y cada piso o departamento a ms de una persona en condominio.49 Esta definicin es ms especfica en cuanto a la
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Ossorio Manuel, Op.Cit. Pg 811 Garonne, Jose Alberto, Diccionario Jurdico, Buenos Aires Argentina, Editorial Abeledo Perrot, 1987, Tomo III. Pg. 193 49 Aquarone T. Mara Las Nuevas Urbanizaciones y Aspectos del Tiempo Compartido, Buenos Aires, Argentina, Editorial Abaco, 1998, Pg.

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divisin que se puede hacer de los distintos pisos y departamentos, pero tambin hace referencia a los propietarios, indicando que parte de las caractersticas de este sistema es el hecho de que la propiedad en cuestin est dividida tanto en pisos como en propietarios. Complementando con otra definicin se puede establecer a la propiedad horizontal como El derecho real que consiste en el dominio de una unidad de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en funcin del conjunto y un condominio forzoso sobre las partes comunes con caractersticas especiales, esas partes comunes, sobre las cuales cada propietario de unidad tiene una porcin indivisa o un derecho proporcional al valor de su unidad, tienen la finalidad de hacer posible o facilitar el ejercicio funcional de su derecho exclusivo y hacer ms confortable el uso y goce de la cosa. De esa forma se pone de manifiesto una de las finalidades o ventajas de este sistema de propiedad, como lo es facilitar la vida de cada propietario, compartiendo las responsabilidades por el mantenimiento del edificio, aunque en ciertos casos es difcil hacer cumplir a cada uno de sus integrantes con sus respectivas obligaciones, ya que a pesar de contar con un administrador, se encuentra desprovisto de un poder coercitivo, por medio del cual constria a cada uno de los condminos a cumplir con sus respectivas obligaciones derivadas de la comunidad, pues en principio el objetivo es distribuir las cargas comunes entre todos los integrantes. 50 Por su parte el Cdigo Civil guatemalteco en su artculo 528 establece que Los

distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de ms de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la va pblica o a determinado espacio comn que conduzca a dicha va. Como se ve, establece que se trata de una propiedad singular, fuera de lo comn, o bien, con caractersticas propias que la hacen parte de un tipo de propiedad. A travs de este
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Muoz Barnoya, Analuisa Isabel. Op.Cit. Pg. 40

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artculo se hace una descripcin fsica del edificio y de su forma de divisin, sin entrar en mayor detalle en otro tipo de aspectos que le incumben al rgimen. Debido a la amplitud de definiciones con que doctrinariamente y legalmente se describe a la propiedad horizontal, para llegar a una conclusin se precisa decir que es el rgimen al que una o varias personas someten un edificio o futura construccin, con el fin de establecer reas de propiedad individual y reas comunes con un carcter indivisible, dividido en pisos o departamentos. El Cdigo Civil en su artculo 533 manifiesta que Cada titular es dueo exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total. Son elementos comunes, adems del terreno, las cosas necesarias para la seguridad, conservacin y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta. Este artculo manifiesta las caractersticas nicas de este rgimen como lo son la propiedad singular y el condominio. Se trata de un derecho sobre cosa propia que, a pesar de ser nico, se proyecta en forma privativa sobre un sector del inmueble, sobre el cual el propietario tiene un seoro exclusivo con las limitaciones impuestas por su naturaleza, por la ley y por el reglamento de copropiedad y administracin y, al mismo tiempo, se proyecta tambin en una relacin comunitaria respecto de otros sectores considerados comunes por la ley o la reglamentacin, o bien, declarados tales por el acuerdo de los componentes del condominio. 3.5. 3 Teoras sobre la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal Se ha discutido por la doctrina la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal, intentando enmarcarla algunos dentro de un derecho real, considerndola otros como una especie de comunidad o sociedad con diversos matices, y optando la mayora por

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considerarlo como un derecho real autnomo, como se mencionar a continuacin algunas de las teoras predominantes.51 a) Servidumbre: El Cdigo Francs ha ubicado la propiedad horizontal en la seccin correspondiente a la servidumbre, la cual no ha tenido mayor aceptacin, ya que dicha servidumbre sera nicamente respecto de los pasillos, ascensores y otros accesorios, pero no frente a la unidad de uso exclusivo. Adems de lo anterior las servidumbres presuponen la existencia de dos predios, de los cuales uno asume la posicin de dominante y el otro de sirviente. En cambio en la propiedad horizontal los propietarios estn en igualdad de condiciones entre s y respecto de las cosas comunes sobre las cuales ejercen derechos como copropietarios. b) Condominio: A pesar de tratarse de figuras distintas existen algunos autores que consideran apropiado ubicar a la propiedad horizontal dentro del Condominio, porque en ambas se cuenta con un conglomerado de personas relacionadas de una u otra forma con una propiedad, pero parece ms importante destacar la principal diferencia al considerar a la propiedad horizontal como un derecho autnomo, en la que existe un dominio sobre partes materiales y no sobre partes ideales. Quien es propietario de un departamento u otra unidad funcional tiene un mbito preciso donde ejerce un derecho exclusivo y amplias facultades de disposicin sobre esa parte material. c) Concepcin Mixta: Esta posicin es sostenida por muchos autores, representa a la propiedad horizontal como una combinacin de dos derechos reales: un dominio sobre las partes o superficies exclusivas y un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes.52
d) Derecho Real Autnomo: Esta teora trata de explicar la naturaleza jurdica de la

propiedad horizontal, aclara que si bien no puede prescindir de las formas clsicas, las rebasa, ya que se crean nuevas estructuras jurdicas que no se dejan atrapar
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Muoz Barnoya,Ana Luisa Isabel. Op.Cit. Pg. 42 Ibid. Pgina 43

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por las antiguas instituciones. Ya que no les parece posible a los autores que soportan esta corriente que se trate de asimilar a un derecho real existente, ya que aquel cuenta con caractersticas propias bien definidas, stas responden a una necesidad econmica social que tiene y merece una regulacin especfica como sucede en la mayora de legislaciones. Esta idea de autonoma tiene la ventaja de dar vida a una nueva concepcin que la desliga de las formas clsicas y resulta adaptar esta figura como un derecho autnomo que tiene determinadas caractersticas que la hacen nica, y que a pesar que la misma posee elementos que podran encuadrarse en otras figuras jurdicas, por ser ya tan utilizada, tiene una fisonoma propia, por lo que se establece que esta orientacin es la ms acertada.53 3.6 De los Ncleos de Vivienda que conforman el Condominio y definicin de Townhouse 3.6.1 Conveniencia de efectuar los ncleos de vivienda El condominio es considerado como una salida al problema habitacional, porque el espacio es cada da ms reducido y la necesidad de la vivienda es mayor, por lo que se han establecido como soluciones inmediatas en la actualidad la propiedad horizontal y los Condominios, conformados estos ltimos por pequeos ncleos habitacionales, que en toda su configuracin gozan de las comodidades necesarias para un adecuado desarrollo de la convivencia humana. A este tipo de comunidad, se le debe diferenciar del rgimen de propiedad horizontal, que se le d una regulacin propia como un rgimen especial de comunidad. Esa comunidad tiene dos grandes aspectos de tipo doctrinario, la llamada comunidad de tiempo compartido y la comunidad que tiene derechos y obligaciones como todo un rgimen de propiedad. En el primer caso varias personas comparten el uso de los
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Ibid. Pg. 44

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ncleos habitacionales que forman un condominio, por determinado tiempo sin trasmitirse ningn derecho real de propiedad sobre los bienes inmuebles y dems reas que lo conformen, lo cual sera conveniente que se tratara como tema especial dentro de la legislacin. El tiempo compartido viene a ser, una figura del derecho de uso que por un tiempo limitado, puede hacer la persona, tanto del ncleo habitacional, siendo un ejemplo de este tipo de condominios, los utilizados para vacacionar, razn por la cual la persona no est adquiriendo en ningn momento la propiedad de la unidad que ocupe, como tampoco ningn derecho sobre el resto de reas comunes que conforman al mismo. 54 Y el segundo caso que trata de una comunidad especial en la cual una persona adquiere el pleno derecho de propiedad sobre un determinado bien pero que todos sus elementos, tanto comunes y generales de los otros bienes que conforman esa comunidad, as como los particulares que podrn llegar a tener cada uno, al reducir las reas afectadas por la construccin de cada grupo habitacional, representan una ventaja en cuanto aspectos como lo son, sus entradas privadas, estacionamientos, jardinizacin y as otros ms que se pudieran dar y que quedan en propiedad dentro de la misma comunidad de la cual son condminos cada uno de los propietarios de la unidad habitacional. Con eso se logra que en espacios de apariencia ms reducida, los habitantes de los mismos puedan contar con las condiciones mnimas tanto en la infraestructura recreacional como en la habitacional, satisfacindose con esto una de las necesidades ms bsicas y principales a las que se enfrenta el hombre hoy en da y adems el de proporcionar seguridad por ser en su mayora reas de extensin reducida debidamente cercadas y vigiladas, propiedad horizontal. 3.6.2 Ventaja de los ncleos habitacionales por lo que es necesario darle una legislacin propia y no una simple aplicacin supletoria, de las normas que regulan a la

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Reyna Mendez, Juan Carlos, El Rgimen de Comunidad Especial de Condominios, Guatemala 2004, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad Rafael Landvar. Pg. 15

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1. Que en un espacio de tierra no muy grande se puede aprovechar los mismos para la construccin de viviendas en condominio, con todas y cada una de las comodidades que la tecnologa de la construccin tiene a la fecha, para la comodidad y bienestar de los habitantes. 2. Solucin al problema que tanto las reas verdes, como de circulacin, dems elementos generales y particulares quedan sujetas en su mantenimiento a la supervisin de un administrador que fungir como el representante legal del condominio, al ser nombrado por la junta de condminos, siendo el encargado de mantener en la mejor forma esos servicios los cuales inciden dentro de toda la planificacin del municipio ya que con esto se quita costos a las municipalidades respectivas para ese mantenimiento.
3. Se reconoce como propiedad privada en el rea donde se encuentra

construido uno de los ncleos habitacionales.

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4. Se reconoce como propiedad comunal o copropiedad el rea restante que

forma parte del complejo habitacional, la cual corresponde en una proporcin a cada uno de los comuneros conforme el nmero de construcciones individuales (ncleos habitacionales) que posea. En el entendido de que esta rea se conforma por accesos, estacionamientos, jardines, guarderas, sistemas de drenajes, red de distribucin de energa elctrica, red de distribucin de agua potable, telfonos, cables de televisin y cualquier otra red que conforme a la tecnologa tuviera que ser contratada por esta clase de comunidad. 5. Que el pago de los impuesto, de la finca que soporta las reas comunes del complejo, cmo los correspondientes a cada finca individual, dentro de la comunidad, ser a travs del administrador del condominio, por mandato de la junta directiva de condominios, siendo este quien ser el encargado de
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Ibid. Pg. 16

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efectuarlo a las municipalidad correspondientes, evitndose en esta forma la evasin del tributo que corresponde a cada condmino. 6. Ofrece ventaja sobre la propiedad de tipo compartido, en el sentido de que en la adquisicin de este tipo de inmuebles es en forma definitiva, trasmitindose el derecho real sobre la finca individual que soporta el ncleo habitacional, as como la trasmisin de los derechos y obligaciones a la finca que queda sometida el rgimen especial de comunidad. En cambio el tiempo compartido lo que ofrece es el uso, y la prestacin de un servicio de determinado tiempo, no se trasmite en ninguna forma derechos de propiedad sobre los bienes que prestan este servicio ni sobre la unidad habitacional, recordando que el tiempo compartido, tiene un empleo ms para las situaciones de carcter vacacional, que de carcter habitacional de forma permanente.
7. La seguridad de que gozan los habitantes de la comunidad, al edificarse esta

dentro de un permetro que est cercado, regularmente con muros de paredes slidas, construyendo una garita que controla el acceso y egreso que realizan las personas, a todo el complejo habitacional y reas comunes. 56 3.6.3 Definicin de Townhouse El trmino Townhouse, dentro del idioma ingls, al cual pertenece el mismo, se constituye en una palabra compuesta por otras dos que tienen un significado propio por si solas, razn por la cual se definir cada una, para poder definir posteriormente la idea que dicha palabra quiere dar a entender. Esto se hace, por la razn de que dicho vocablo se ha vuelto muy utilizado en nuestro medio, en lo que respecta a la comercializacin de viviendas, especficamente a las que conforman un condominio. 3.6.3.1 Town

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Ibid.Pg. 17

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Poblacin densa con muchos edificios, tan grande como una villa y pequea como una ciudad. va. 57 Una gran rea urbana, dentro o fuera de una ciudad o municipio. Centro poblado dentro o fuera de la ciudad. Concentracin de casas, algo ms grande que una

3.6.3.2 House Casa, domicilio; Lugar que ocupan las personas quienes estn en la casa todo el tiempo, particularmente las personas quienes usualmente viven en ella. Lugar que ocupa un familia en lnea, incluyendo ascendientes o descendientes de una familia real.58 Ambas palabras tienen relacin, en cuanto que su significado tiene que ver con la vivienda, o el lugar donde se asientan estas, conformando todo un pueblo o complejo habitacional, segn las caractersticas que se conforme el mismo. 3.6.3.3 Townhouse Una casa en un pueblo ciudad o villa, que se diferencia de una casa de campo; ciudad residencial que aloja a ciudadanos, provenientes de otros pases, por un tiempo determinado, estando bajo el cuidado de un jefe de residencia. Una unidad en un complejo de varias moradas; moradas de dos niveles. Habindose desarrollado la definicin de cada uno de los trminos que conforman la palabra townhouse, as como este ltimo, se concluye que el townhouse identifica a unidad habitacional dentro de un rea determinada, que segn en este caso puede ser en un condominio, haciendo la diferencia de el townhouse es una construccin ms
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Diccionario. Microsoft Encarta 2008 C1993-2007 Microsoft Corporation Loc.Cit.

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formal que la casa de campo, como las que comnmente se construyen, por citar un ejemplo en los Estados Unidos. Buscar una definicin precisa para entender que es un townhouse, resulta un tanto difcil, pues se ha tomado como base para su anlisis el empleo que se hace en los Estado Unidos de Amrica del referido termino, llegando a la conclusin que, su significado est supeditado a la consideracin que haga cada Estado, dentro de su propia legislacin, siendo la coincidente, de que todos hacen la referencia como unidades habitacional, haciendo la salvedad en que inclusive puede ser de dos niveles. Se puede concluir, que es vlido identificar a las unidades habitacionales que conforman un condominio como townhouses, pudiendo ser de uno o dos niveles, destinados a la vivienda.59 3.7 Necesidad de Legislar respecto al rgimen de propiedad de los condominios 3.7.1 De la Inscripcin del rgimen en el Registro de la Propiedad Por lo anteriormente expuesto y analizando el libro segundo captulo tercero, prrafo primero relativo a la copropiedad artculos del 485 al 504 del Cdigo Civil Vigente y el libro cuarto ttulo primero del Registro de la Propiedad y de las inscripciones en general contenidas en los artculos 1124 al 1150 del mismo texto legal, no se encuentra normada o legislada ninguna disposicin legal respecto a la inscripcin de esta clase de comunidad, ms que de una forma muy general lo que hace que se enfrente a la falta de seguridad registral para esos casos, por lo que es imperativo y necesario actualizar el Cdigo Civil en esos aspectos en una forma parecida a la que se dio con motivo de la propiedad horizontal, ya que en Registro de la Propiedad se procede a inscribir el condominio en la siguiente forma: 1) Forma tantas fincas individuales como casas (ncleos habitaciones) que contenga el complejo.
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Reyna Mendez, Juan Carlos, Op.Cit. Pg. 19

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2) La finca de donde se hacen las desmembraciones sigue siendo individual, y en la

cual se hacen las inscripciones de traspaso del porcentaje que le corresponde a cada uno de los comuneros es conforme al ncleo o ncleos adquiridos, es decir que esa finca es una constante en la cual se hacen las inscripciones conforme los ncleos individuales sean vendidos, traspasados, cedidos o donados, ofreciendo la dificultad del respectivo gravamen hipotecario porque al efectuarse esta operacin tendra que hacerse tanto la finca individual como en los a todo el derechos que le corresponde al comunero, todo esto ocasionas que el Registro de la Propiedad la finca; que contenga los elementos comunes complejo llegue a tener tantas inscripciones de dominio como operaciones registrales se hagan sobre la misma, lo que ocasiona que su consulta sea tan onerosa para las partes interesadas en esa clase de comunidad como para el propio Registro, el cual el que por la magnitud a que puede llegarse sera una prdida de tiempo lo cual ocasiona un retraso en la inscripcin de esa clase de documentos, por mejor medio de tecnologa que pudiera utilizarse. 60 3.7.2 Tributacin fiscal Es conveniente por la necesidad que se tiene e imperativo legal de que toda persona que posee bienes debe tributar en una forma ordenada y justa a favor del Estado para el desarrollo social y econmico del mismo, a travs de su adecuada inversin social. As mismo para los efectos de la Ley del Impuesto nico sobre inmuebles en sus artculos 8 y 9 establece que, son contribuyentes las personas propietarias o poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado. Son responsables solidarios y mancomunados con los contribuyentes referidos en el artculo anterior, por el pago del impuesto: 1234. Las personas individuales o jurdicas por el impuesto y multas que se adeuden a la fecha de la adquisicin de bienes inmuebles a cualquier ttulo.
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Ibid.Pg.21

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Es necesario adems hacer las respectivas propuestas al Congreso de la Repblica, a efecto de legislar, con respecto de la obligacin de esas tributaciones en una forma tcnica, ya que los individuos obligados a tributar en cuanto a la comunidad se refiere, han dejado el peso de esa tributacin en dos o tres personas, quienes al cumplir con esa carga tributaria, estn protegiendo a aquellos irresponsables que dentro del complejo se abstienen de cumplir la obligacin fiscal que tienen. Situacin que es muy comn que se observe en cuanto al bien inmueble que se soporta todas las reas de servicio y recreacin que goza el ncleo habitacional. Y basta recordar que una vez se forman las fincas que soportan una unidad habitacional, se les somete a su correspondiente obligacin fiscal, siendo el propietario de la misma quien tiene inters en cumplir con su tributo ya que su patrimonio se puede ver afectado, pero como no le afecta tan prximo a l en cuanto a las obligaciones que generan las reas comunes, es donde el fisco debe entrar a regular a las mismas a manera de que un propietario no cause dao al patrimonio de otro. Es importante establecer que las municipalidades son el ente encargado de recaudar el (IUSI) tal como lo establece la Ley en su artculo 2: El impuesto y multas a que se refiere la presente ley, corresponde a las municipalidades del pas, para el desarrollo local, y al Estado, para el desarrollo municipal. Es importante que las municipalidades hagan las propuestas de cambio a donde corresponda para que se actualicen en este tema y lograr una mayor recaudacin de los impuestos de este tipo de rgimen especial de comunidad y as mismo determinar de forma rpida el cumplimiento de la obligacin fiscal en cuanto a la propiedad individual, para el efectivo pago del impuesto nico Sobre Inmuebles. 3.7.3 Obligaciones del propietario o propietarios de un bien inmueble que se someter a un rgimen especial de comunidad Al hacerse la planificacin de la constitucin de una comunidad especial, el o los dueos del fundo o finca donde se construir el complejo habitacional con todos o cada 67

uno de sus elementos comunes generales del complejos y particulares de cada una de las fincas individuales que se formen por esa razn, deber acudirse a la municipalidad respectiva y adecuarse a las normas establecidas en el reglamento que para estos casos tengan dichas instituciones y mientras en algunas de ellas no se tiene nada al respecto, salvo los casos de la ciudad capital y Mixco, por citar algunos ejemplos, se propone adicionar la ley en el sentido de que en el caso de que algunas de ellas no contemplen un reglamento especifico (como el caso del municipio de Salcaj) puede tomarse como base para la creacin de su propio reglamento, por tener una base para trabajar, y adems las consabidas obligaciones en cuanto a que el bien inmueble rena las condiciones mnimas de habitabilidad, se encuentre libre de gravmenes, anotaciones y limitaciones que pudieran afectar la constitucin del rgimen de comunidad especial de condominios. Por otra parte la Ley de Impuesto nico Sobre Inmuebles en su artculo 10 establece las obligaciones de los propietarios de la forma siguiente: Los propietarios, poseedores, arrendatarios o encargados de inmuebles, estn obligados a: 1. Concurrir personalmente o por medio de representante legal, a las citaciones que le sean cursadas por el ente administrador, expresando el objeto de la diligencia; y, 2. Proporcionar toda la informacin pertinente que les sea requerida, para el establecimiento, actualizacin y mantenimiento de la matrcula fiscal. 3.7.4 Obligacin de cada uno de los comuneros Toda persona tiene derecho a ser propietaria de una fraccin de la superficie terrestre, que al momento de construir o hacer reformas sobre la misma, deber solicitar la respectiva licencia de construccin a la municipalidad a la cual pertenece jurisdiccionalmente el bien inmueble, con el consentimiento de los dems condminos, ya que las construcciones que se pretendan edificar en esos complejos, podran variar parcialmente o totalmente la estructura de los mismos, lo cual podra afectar a los dems comuneros. Debindose aprobar en asamblea general, regida por su propio reglamento la forma en que se podrn realizar esas nuevas construcciones o bien las 68

modificaciones que se le pretendan hacer a las ya existentes. El pago del impuesto nico sobre bienes inmuebles de la propiedad individual y el respectivo pago de los servicios individuales que son prestados a cada ncleo habitacional (agua, luz telfono, etc.) con la consabida anuencia de los dems condminos, sern a cargo del titular de esos derechos en lo particular. Y sobre su porcentaje de las reas comunes que complementan al rgimen ya establecido, con sus consecuentes servicios generales (alumbrado de calle, garita de seguridad, etc.) y otros que en determinado momento contrate el condmino para uso general de los condominios, a travs de la administracin del complejo habitacional. 3.7.5 Porcentaje de obligacin para el mantenimiento de lo que forma reas comunes El porcentaje que corresponde a cada uno de los comuneros, deber ser determinado, de acuerdo con los derechos de propiedad que adquiere de una o ms unidades habitacionales, determinadas en forma individual, dentro de lo que conforma el resto de la propiedad en comn y que contiene los elementos generales que son comunes de una unidad y por consiguiente los elementos generales del complejo habitacional. Se presenta con una simple operacin matemtica y de conformidad con el reglamento que al respecto se cree para complejo habitacional, siendo coherente que quien posea ms ncleos habitacionales tendr que aportar mayor cantidad de dinero para el sostenimiento de las reas comunes, debiendo aclarar que no es que se pague ms que los dems sino que simplemente del valor de la cuota de mantenimiento que se le de a cada ncleo habitacional, l pagar por todos los que posea dentro del complejo general. Al respecto el Cdigo Civil en sus artculos 486 y 488 manifiesta que: Las cuotas de los copartcipes se presumen iguales. El concurso de los comuneros, tanto en los beneficios como en las cargas de la comunidad, ser proporcional a sus respectivas cuotas. Cada partcipe debe contribuir a los gastos necesarios para la conservacin de la cosa comn, salvo la facultad de liberarse de esta obligacin con la renuncia de la parte que le corresponde en el dominio. 69

Como consecuencia de lo anterior sera conveniente que el Congreso de la Repblica, emita un decreto que reforme la ley del impuesto nico sobre inmuebles, a efecto que se le diera la facultad de ser agente fiscal, al representante legal de esta clase de condominios convirtindolos, en recaudadores directos del impuesto nico sobre inmuebles, a efecto de que todos los condminos, cumplan con cada una de las obligaciones del pago de su respectiva cuota, que les corresponda conforme a lo adquirido dentro de dicha comunidad. Se tendra la ventaja de que siendo el responsable directo del cobro de ese impuesto, as como de la aplicacin de las respectivas multas que diere lugar el mismo, las municipalidades se veran favorecidas a no tener que nombrar personal para el cargo de recaudadores fiscales, ya que la categora que se le diera al representante legal del condominio, conllevara la representacin de las municipalidad para la recaudacin de impuestos, teniendo la ventaja las municipalidades de no tener que erogar el pago de personal para el ejercicio de ese cargo, pues la ley misma hara la indicacin que la representacin que se ejercita, es a ttulo gratuito, debiendo adicionarse en el reglamento de condominios, dentro de las facultades del administrador nico o representante legal, las que la ley le seale para el ejercicio de esas funciones.
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3.8 Forma de terminar con la comunidad Todas las cosas tienen una creacin, una forma de darle vida jurdica. En este caso, as como fueron creadas tambin pueden disolverse, siguiendo las mismas formalidades que le dieron vida. El Cdigo Civil en su artculo 503 manifiesta que La copropiedad cesa por la divisin de la cosa comn; por su prdida, destruccin o enajenacin; y por la consolidacin o reunin de todas las cuotas en un solo copropietario. Siendo esta clase de comunidad especial creada a travs de un instrumento pblico ante un notario es decir la escritura constitutiva de un rgimen de la misma manera y por medio de su respectivo reglamento que debe de tener los modos de disolucin de la comunidad es como se le pondr trmino a esta. En igual forma de cmo se ha hecho
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Reyna Mendez, Juan Carlos, Op.Cit. Pg. 26

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para la propiedad horizontal podra aplicarse para este rgimen para su disolucin. El Cdigo Civil en el artculo 558 establece que: La cancelacin del rgimen de propiedad horizontal de un inmueble, deben hacerla constar los propietarios en escritura pblica que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Las fincas filiales se refundirn en la finca matriz en la cual se harn las inscripciones respectivas a favor de los comuneros y los gravmenes y anotaciones que pesaren sobre las fincas canceladas, en su caso. CAPITULO IV DIFERENCIA ENTRE LOTIFICACIONES Y CONDOMINIOS El Concejo Municipal de Guatemala ha contribuido con los reglamentos que ha emitido, a regular la construccin de lotificaciones y condominios, los cuales en la actualidad ayudan a atender la demanda de vivienda que los pobladores de las ciudades, especficamente de la capital de la repblica, hacen para satisfacer sus necesidades mnimas de vivienda, as como tambin poder optar a la compra de un espacio especfico de tierra para acrecentar su patrimonio. Es necesario definir qu se entiende en la actualidad por lotificacin y condominio, dejando nicamente constancia de las principales diferencias que caracterizan a cada uno de ellos. 4.1 Condominio El Condominio es: el derecho real de propiedad, que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. 62 En esta definicin se encuentra la base que sustenta la constitucin de un rgimen de comunidad, partiendo del punto de vista doctrinario, basndose en el hecho de que un grupo de individuos en conjunto son dueos de todo el complejo (entendindose el
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Op.Cit. Ossorio, Manuel, Pg. 210

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ncleo habitacional que en forma particular les pertenece), y la correspondiente parte a la que tienen derecho en las reas comunes.

4.2 Lotificacin La Ley de Preliminar de Urbanismo en el artculo 1 literal b) establece que Lotificacin es todo fraccionamiento de terreno en ms de cinco lotes con apertura de nuevas calles. La ley de parcelamientos urbanos de Guatemala, en su considerando primero establece que: Que la escasez de viviendas ha llegado a constituir actualmente un problema nacional por el constante crecimiento de las poblaciones urbanas, el que a su vez ha dado lugar a una intensa demanda de parcelas destinadas a la construccin de casas, situacin que dio oportunidad a la iniciativa privada, para dedicarse a la creacin y negocio de parcelamientos en zonas urbanas y suburbanas;... La ley anteriormente referida le da el carcter de parcelamiento urbano, lo que en tiempos ms reciente se conoce como lotificacin, siendo esta la que contiene las normas de observancia general para la planificacin de la misma, y de conformidad con su artculo 1 deja siempre la obligacin a las municipalidades para que elaboren sus propio reglamentos de urbanismo y planes reguladores conforme la autonoma de su rgimen, para la correspondiente ejecucin de la obra. Manuel Ossorio da algunas definiciones como: Parcela: Porcin pequea de terreno, de ordinario sobrante de obra mayor que se ha comprado, expropiado o adjudicado Parcelario. Referente a las parcelas o lotes de terreno... 63 Lote parte de un todo que
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Op. Cit. Ossorio, Manuel, Pg. 713

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ha de distribuirse entre varios. Loteo Accin de dividir en parcelas un bien inmueble para su venta o locacin. Generalmente el loteo tiene que ajustarse, en cuanto a apertura de calles e instalacin de servicios sanitarios, a las normas municipales preestablecidas.64 La dimensin del terreno en el cual se edificar el complejo, es determinante para considerar cuando se desarrolla una lotificacin o un condominio. Esto tomando como base el artculo 1 del reglamento de construccin del municipio de Guatemala el cual manifiesta que:El presente reglamento regula el desarrollo en terrenos hasta de diez mil metros cuadrados Actualmente se puede hacer referencia a varios elementos para hacer la diferencia de una forma propiedad, de la otra, siempre tomando como la principal la considerada en el prrafo anterior, siendo estos elementos los siguientes: 1. El condominio esta circundado por una pared perimetral, para darle un carcter de privacidad, brindar seguridad a sus habitantes y restringir el ingreso a su rea interna, valindose para ello, por lo regular de una garita de seguridad. La lotificacin por sus dimensiones no cuenta con una pared perimetral que la delimite, an y cuando si pueda gozar de cierto acceso restringido por medio de una garita que controle al mismo, pero en determinado momento por utilidad o necesidad puede ser eliminada, para facilitar el paso de los habitantes de otras cercanas. 2. El servicio de agua potable, mantenimiento de calles, de reas recreacionales, por lo general lo tienen a su cargo el administrador del condominio, que puede ser un mismo condmino, nombrado por la junta de condminos, en asamblea general. Los servicios anteriormente descritos, en la lotificacin la tiene a su cargo, en su mayora de las veces, la municipalidad jurisdiccional del lugar en donde se encuentre ubicado el bien inmueble sobre el que se ha edificado este.

64

Ibid. Pg. 588

73

3. En las lotificaciones las reas destinadas a la recreacin (reas verdes, parques, canchas deportivas) calles de acceso pasan al manejo y ciudad de la municipalidad jurisdiccional correspondiente, mientras que en el condominio las reas de jardinizacin, canchas, calles internas, pasan en copropiedad, proporcional.
4. En el condominio existe un reglamento que contiene las normas de convivencia,

al

dominio de cada uno de los dueos de las unidades habitacionales, en forma

as como las normas que implican derechos y obligaciones para los condminos, facultndose a travs del mismo, la conformacin de la asamblea de condminos, con potestad de elegir una junta directiva, que a su vez sea la encargada directamente o bien por medio del nombramiento de un administrador de la administracin del complejo; mientras que en la lotificacin, no existe este tipo de rganos, que se encarguen de la administracin de toda ella.
65

65

Reyna Mendez, Juan Carlos, Op.Cit. Pg. 42

74

CAPITULO V ANLISIS DE LA LEY DE PARCELAMIENTOS URBANOS 5.1 Anlisis Comparativo de la Ley de Parcelamientos Urbanos con las de otros pases Previo al anlisis, es necesario determinar la razn de ser del surgimiento de esta ley y su efectividad actual en el derecho guatemalteco vigente. De conformidad, con la parte considerativa de la Ley de Parcelamientos Urbanos, las causas por las cuales fue creada, son las siguientes: La escases de viviendas en el rea urbana, que constitua un problema nacional; El constante crecimiento de las poblaciones urbanas; El inters de la iniciativa privada, para dedicarse a la creacin y negociacin de parcelamientos en zonas urbanas y suburbanas; La carencia de una legislacin adecuada; El Estado y sus instituciones no han podido intervenir en las primeras parcelaciones; La falta de regulacin legal, acerca de los derechos y obligaciones de vendedores y compradores de parcelas; La falta de regulacin legal, acerca de los requisitos de urbanizacin;

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Que es deber del Estado regular por medio de una ley especfica las operaciones de parcelamientos y la venta de parcelas, derivadas del fraccionamiento de fincas urbanas y suburbanas, a fin de establecer y garantizar los requisitos legales provenientes de tales operaciones.

El decreto nmero 1427 del Congreso de la Repblica en su artculo 1, define como parcelamiento urbano es la divisin de una o varias fincas, con el fin de formar otras reas menores. Tal operacin debe ajustarse a las leyes y reglamentos de urbanismo y a los planos reguladores que cada municipalidad ponga en vigor de conformidad con la autonoma de su rgimen. El diccionario Enciclopdico Ilustrado define la palabra parcelar como Medir, sealar las parcelas para el catastro. Dividir una finca grande para venderla o arrendarla en porciones ms pequeas66, por consiguiente, en un sentido amplio, la parcelacin consiste en la particin o fraccionamiento de un terreno en dos o ms por voluntad de su dueo. En Espaa, el Cdigo Civil consideraba la posibilidad de dividir una finca en dos o ms lotes como una facultad inherente del derecho de propiedad privada; derecho que la constitucin espaola de 1978 reconoce en su Artculo 33, pero cuyo contenido vendr delimitado por su funcin social. A este respecto, la ley espaola, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones (6-1998 de 13 de abril)cuyo objeto, segn dispone en su artculo 1, es definir: el contenido bsico del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su funcin social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el territorio nacional, establece, acto seguido, en su artculo 2 numeral 1: las facultades urbansticas del derecho de propiedad se ejercern siempre dentro de los lmites y con

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Diccionario Enciclopdico Ilustrado Ocano Uno. Colombia. Editorial Ocano, S.A., 1990

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el cumplimiento de los derechos establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificacin urbanstica de los predios. 67 La primera consecuencia que de ello se deriva es que la Ley sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones de 1998, al igual que hicieron sus predecesoras, no permite que ninguna parte del territorio nacional quede fuera de su mbito de aplicacin en esta materia, con lo que, en cada caso habr de estarse a lo dispuesto en la misma, con carcter de legislacin bsica y prioritaria y, a continuacin, a lo que seale la legislacin de ordenacin del territorio y la urbanstica de cada comunidad autnoma, as como la sectorial que, en su caso, resulte aplicable y a lo que dispongan los instrumentos de planeamiento general a los que las leyes remitan la aplicacin del rgimen jurdico del suelo en cada caso concreto a travs de la tcnica de la clasificacin. Una segunda consecuencia deriva del hecho de que la ley estatal (Ley sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones) slo puede limitarse a regular las condiciones bsicas del derecho de propiedad, pues la materia urbanstica propiamente dicha es competencia de las comunidades autnomas, es que habr de estarse a lo que establezca la legislacin aplicable en cada una de stas en todo lo relacionado con las parcelaciones urbansticas y las que se pueden denominar parcelaciones agrarias, que algunas legislaciones autnomas denominan rsticas, si bien, en este ltimo caso, sin perder de vista determinados preceptos de la Ley de Modernizacin de las Explotaciones Agrarias (19-1995, de 4 de julio) referido al rgimen de las unidades mnimas de cultivo, que, bien por su carcter de legislacin bsica o bien, de legislacin plena, han de ser respetados por las leyes autnomas. La ley estatal sobre Rgimen del Suelo y valoraciones no define lo que haya de entenderse por parcelacin slo alude a ella en el artculo 20 numeral 2 para sealar que En suelo no urbanizable queden prohibidas las parcelaciones urbansticas, sin que, en ningn caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos
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Canel Monroy, Luis Armando. Anlisis Legal de la Ley de Parcelamientos Urbanos y la Necesidad de que se modifique la Sancin para la Persona Individual o Jurdica que no cumpla con los Requisitos Mnimos en Proteccin del Desarrollo Urbano. Guatemala. 2007. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pg.2

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de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislacin agraria, forestal o de similar naturaleza.68 El precepto contiene dos prohibiciones, por lo dems clsicas en el derecho urbanstico, concretamente: La prohibicin de efectuar parcelaciones urbansticas en suelo no urbanizable y la prohibicin de efectuar fraccionamientos de terrenos rsticos en contra de lo dispuesto en la legislacin agraria, que constituyen limitaciones a las facultades dominicales. La primera prohibicin citada obliga al estudio de las divisiones o segregaciones de terrenos con fines urbansticos, conocidas como parcelaciones urbansticas y que en suelo rstico o no urbanizable han estado tradicionalmente prohibidas, tanto en el texto refundido fe la Ley del Suelo 1976, como en el texto refundido de la Ley de suelo de 1992, por supuesto, en la Ley sobre el Rgimen del Suelo y Valoraciones de 1998; prohibicin que se mantiene, tambin, en las legislaciones autnomas, a cuya regulacin habr de estarse cuando de parcelaciones urbansticas en suelo urbano se trate. La segunda prohibicin mencionada obliga a hacer referencia al rgimen de las unidades mnimas de cultivo, concepto que sirve de base, precisamente, para establecer la prohibicin de fraccionamientos o segregaciones de terrenos con fines agrcolas. Partiendo de la definicin amplia de parcelacin dada al comienzo de los fines que la misma persiga puede establecerse dos tipos de parcelaciones: por un lado, la parcelacin urbanstica, y por otro, la parcelacin agraria o rstica. 69 El texto refundido de la Ley del Suelo de 1976, defina la primera en los siguientes trminos Se considerar parcelacin urbanstica la divisin simultanea o sucesiva de terrenos en dos o ms lotes cuando pueda dar lugar a la constitucin de un ncleo de poblacin en la forma en que ste se defina reglamentariamente.
68 69

Ibid. Pg.3 Ibid. Pg. 4

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Por su parte, el texto refundido de la Ley de Suelos de 1992 de defina, aunque sin la referencia a la definicin reglamentaria del ncleo del poblacin, de la siguiente manera: Parcelacin urbanstica es la divisin simultanea o sucesiva de terrenos en dos o ms lotes. En el mbito autnomo, algunas legislaciones nicamente definen la parcelacin urbanstica, como en el caso de: La Ley de Divisin Urbanstica en Baleares, (de 10-1990, de 23 de octubre) que se refiere a la parcelacin urbanstica como: El fraccionamiento simultneo o sucesivo de terrenos, cuando vaya destinado a la creacin o implantacin de usos edificatorios que no contradigan las normas sobre posibilidad de formacin de ncleo de poblacin o no vulnere las previsiones del planteamiento urbansticos en cuanto a parcela mnima o destino del suelo.70 La Ley de Edificaciones y Usos en el Medio rural del principado de Asturias, (de 20 de diciembre de 1990), define la parcelacin urbanstica como: La divisin simultnea o sucesiva de terrenos en dos o ms lotes cuando pueda dar lugar a la constitucin de ncleos de poblacin. La Ley de Urbanismo de Castilla y Len (de 5-1999, de 8 de abril) define a la parcelacin como: La divisin simultnea o sucesiva de terrenos en dos o ms lotes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implcito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente, salvo que se deriven de la aplicacin de la normativa sectorial o del planeamiento urbanstico. De las definiciones anteriores puede extraerse la consecuencia de que los dos elementos que integran el concepto de parcelacin urbanstica y que han de concurrir para apreciar la existencia de sta, son los siguientes:

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Ibid. Pg. 5

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Un elemento genrico, relativo a la divisin simultnea o sucesiva de una finca en varias independientes ; Un elemento especfico que es, precisamente, el que cualifica la parcelacin como urbanstica, que es la susceptibilidad de constituir un ncleo de poblacin.

Como contrapunto de lo sealado, la parcelacin agraria o rstica es: aquella que puede dar lugar a la formacin de un ncleo de poblacin y que se realiza a los fines del aprovechamiento agrario o de la explotacin de los recursos naturales de las fincas. Para controlar el cumplimiento de las normas sobre divisin de este tipo de suelos, algunas legislaciones autonmicas exigen licencia municipal previa para poder efectuar cualquier tipo de divisin o segregacin de terrenos calificados como suelo rstico o no urbanizable, como el caso de: La Ley de Medidas de Poltica Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid (9-1995, de 28 de marzo); La Ley Valenciana del Suelo no Urbanizable ( 4-1992 de 5 de junio); Ley del Suelo Rstico de las Islas Baleares (1-1997, de 8 de julio); y Ley de Urbanismo de Castilla y Len (5-1999, de 8 de abril). Estableciendo algunas de ellas la nulidad de los actos de divisin o segregacin que se realizan sin dicha licencia (ejemplo, Madrid y Baleares). 71 5.2 Anlisis Legal El objeto de la Ley de Parcelamientos Urbanos, que data del ao de 1961, era y que as lo es, hoy en da, de regular los derechos y obligaciones entre los vendedores y los compradores de parcelas, denominas as, a lo que hoy se conoce como lotes, que se refieran a la construccin de viviendas, tomando en consideracin el incremento que en ese entonces, es decir, en los aos sesenta, se senta de carencia de vivienda y el volumen de pobladores que habitaban la ciudad capital, es por ello, que se haba

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Ibid.Pag.9

80

denominado a la ley de parcelamientos de carcter urbano. Del articulado de la Ley de Parcelamientos Urbanos, se transcriben y analizaran los artculos siguientes: El artculo 2 indica que Toda persona individual o colectiva que directa o indirectamente se dedique con nimo de lucro a efectuar operaciones de las conceptuadas en el artculo anterior (artculo 1), queda obligada a registrarse en la municipalidad a cuya jurisdiccin corresponda el inmueble que se va a parcelar. Articulo 3. Las disposiciones de la presente ley son de orden pblico y de inters social, siendo nulos ipso jure los contratos que en todo en parte las disminuyan, restrinjan o tergiversen. En el Captulo II. De los Parcelamientos Urbanos se encuentra regulado el artculo 4 el que literalmente dice: Las personas comprendidas en el Artculo 2 de esta ley debern solicitar autorizacin a la municipalidad jurisdiccional, donde se encuentre el o los inmuebles destinados a ser parcelados. A toda solicitud de autorizacin debern acompaar lo siguiente: a) Certificacin de fecha reciente expedida por el Registro General de la Propiedad Inmueble correspondiente, haciendo constar la primera y ltima inscripcin de dominio, desmembraciones, gravmenes, anotaciones y limitaciones del inmueble o inmuebles que se pretenda parcelar; b) Testimonio de la escritura pblica que establezca la personera con que acta el solicitante, en su caso; c) Promesa formal de garantizar la construccin o el pago de las obras de urbanizacin y dems que establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad respectiva; y d) Planos del parcelamiento urbano que contenga la distribucin de los lotes, vas pblicas y reas de uso comn y de servicios pblicos, debidamente acotadas y en curvas a nivel, as como localizacin del parcelamiento en relacin con la cabecera municipal de que se trate, marcando las vas de acceso y su ajuste a los 81

planos reguladores. Los planos que se presenten debern ceirse a las condiciones y requisitos que establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad autorizante. Los planos debern ser certificados por ingeniero colegiado. Una vez cumplidos los requisitos anteriores, la municipalidad correspondiente acordar la autorizacin para llevar a cabo el parcelamiento, pero la venta de las fracciones de terreno se sujetar a nueva autorizacin. As mismo dentro de ese captulo se encuentra el artculo 5 y 6 los que manifiestan que Las ventas de fracciones de terreno slo podrn efectuarse con la previa autorizacin municipal, y para ello se comprobar antes de entregarlas: a) Que las obras de urbanizacin que figuran en los planos aprobados al concederse la autorizacin para el parcelamiento, se han realizado o que por lo menos se han ejecutado los trabajos de introduccin de energa elctrica, agua potable y drenajes para cada lote y pavimento de las calles. En su defecto, deber prestarse garanta suficiente a juicio de la municipalidad, de su realizacin o bien contratar con sta la ejecucin de los mismos; b) Que el propietario o gestor del parcelamiento ha fijado el precio de cada parcela de acuerdo con el valor de la totalidad del terreno, los gastos de urbanizacin, la libre competencia y otros factores que sean aplicables; c) Que se ha efectuado la nueva declaracin fiscal del o de los inmuebles que van a ser parcelados con base en la revalorizacin a que se refiere el inciso anterior, para los efectos fiscales y catastrales; y d) Que han sido satisfechos todos los dems requisitos que establezcan los reglamentos municipales respectivos. Todos los trabajos a que alude el inciso a, debern realizarse de conformidad con las exigencias municipales para la zona en que est ubicado y el tipo de parcelamiento de que se trate. La municipalidad que corresponda proceder de oficio a solicitar la inscripcin en los registros correspondientes de las reas que se hayan traspasado a la 82

misma para uso comn y servicios pblicos, de conformidad con los reglamentos de la materia y a solicitar en igual forma la cancelacin de los registros de impuestos y contribuciones fiscales, y a cancelar de oficio los registros que se refieran al pago de tributos municipales. El Captulo III contiene lo referente a la Contratacin, regulado en los artculos del 7 al 13, los que dicen lo siguiente: Artculo 7.- Todo contrato que tienda a realizar cualesquiera de las operaciones a que se refiere la presente ley, debe constar en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, pero en todo caso puede acreditarse la existencia del contrato, si fuere otorgado en distinta forma, por confesin judicial o documento privado reconocido, para exigir su cumplimiento del obligado, la indemnizacin de daos y perjuicios y las dems responsabilidades que procedan segn las circunstancias. Artculo 8.- Para que pueda operarse en los registros respectivos la negociacin realizada sobre una fraccin de terreno, la escritura pblica, adems de los requisitos comunes a toda escritura, deber contener: a) Identificacin de la parcela y estipulacin de la extensin, precio total y precio por metro cuadrado de la fraccin de terreno, y que han sido satisfechos los requisitos establecidos en los incisos c) y d) del Artculo 5 de esta Ley; b) Determinacin del tipo de venta. En caso de tratarse de compraventa con saldo deudor, podr exigir el acreedor la constitucin de gravamen hipotecario sobre el inmueble como garanta del cumplimiento de las obligaciones del comprador. Si se trata de compraventa a plazos, deber fijarse claramente la cuanta y el plazo de los abonos. El plazo que se fije para que pueda darse por rescindido el contrato o ejercitarse la accin judicial en contra del comprador de la parcela por incurrir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, no podr ser menor de seis meses de retraso en el pago de los abonos convenidos; c) La clase de las obligaciones de restitucin que adquieren las partes en caso de rescisin del contrato por incumplimiento en el pago de acuerdo con los artculos 15 y 16 de esta ley; y

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d) Constancia de haber tenido a la vista la autorizacin de la municipalidad respectiva para el parcelamiento de que se trate. El contrato de promesa de venta sobre parcelas urbanas, queda sujeto a las mismas formalidades y requisitos estipulados en este captulo y deber forzosamente inscribirse en los registros respectivos. Articulo 9.- En el caso de compraventa de parcelas a plazos, el inters anual que se pacte sobre cualquier clase de saldo no podr exceder del ocho por ciento. Artculo 10.- La persona a cuyo cargo corre el parcelamiento podr hipotecar, con autorizacin del propietario del terreno en su caso, el total o parte del parcelamiento, con el propsito de adquirir fondos para utilizarlos en urbanizacin o de prestar la garanta exigida por la municipalidad. Para garantizar los derechos de los compradores de parcelas, se presentar a la municipalidad copia simple legalizada de la escritura pblica, en la cual se har constar expresamente la anuencia del acreedor hipotecario para recibir los pagos parciales de parte del parcelador para la amortizacin de la hipoteca, as como la autorizacin para que ste pueda otorgar escrituras de compraventa a plazos, libres de la hipoteca original. Se excepta de estas disposiciones el caso de cdulas hipotecarias emitidas de conformidad con la ley, siempre que el comprador de la parcela sea facultado para cubrir el valor de sta mediante la adquisicin de cdulas hipotecarias, por precio no mayor del valor nominal de las mismas. Artculo 11.- En caso de adjudicacin originada de ejecucin de una hipoteca que grave un parcelamiento urbano, el acreedor o adjudicatario adquirir con respecto al Estado, la municipalidad o terceros, todas las obligaciones y derechos del parcelador. Artculo 12.- Las reas que de acuerdo con los planos autorizados se hayan destinado para uso comn y servicios pblicos, no podrn ser hipotecadas en ningn caso. Y el Artculo 13.- La persona que por cualquier ttulo adquiera los derechos y obligaciones del parcelador deber llenar asimismo los requisitos que en esta ley exige.

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El Captulo IV de la Rescisin de Contratos y Desahucio, del

mismo cuerpo legal

contiene los artculos siguientes: Articulo 14.- Vencido el trmino establecido en el inciso b, del Artculo 8 de esta ley, o el plazo mayor que contractualmente se fije el parcelador podr dar por rescindido el contrato hacindolo saber al comprador por la va voluntaria. A partir de la notificacin a que se refiere el prrafo anterior, el comprador gozar de un plazo no menor de tres meses a efecto de enajenar libremente el inmueble, debiendo pagar al parcelador cualquier saldo insoluto en el momento de la enajenacin. Para este efecto, el parcelador deber concurrir tambin a otorgar la escritura traslativa de dominio. Consumado el lanzamiento, el parcelador podr pedir al Registro de la Propiedad Inmueble la inscripcin a su nombre de la parcela de que se trate y la cancelacin por confusin de las personas del acreedor y el deudor de la garanta hipotecaria. Para este efecto, con su solicitud, deber acompaar certificacin de las diligencias voluntarias de notificacin al comprador, de la rescisin del contrato y de la sentencia firme de desahucio, y del auto que decret el lanzamiento as como del acta de ejecucin del mismo o en su defecto del informe respectivo de la Polica Nacional. Articulo 15.- Transcurrido el plazo de tres meses estipulado en el Artculo 14, si el comprador no hubiere enajenado el inmueble, corresponder al parcelador como indemnizacin un 25% del total de los abonos comprendidos entre la fecha de otorgamiento del contrato y el de la efectiva desocupacin, que se demandar en la va sumaria. De haber saldo en favor del comprador o del parcelador, su pago ser convenido libremente entre ellos, pero en ningn caso los abonos sern mayores que los ajustados en el contrato, si el obligado es el comprador. Mientras no haya sido ejecutado el lanzamiento, el comprador con el objeto de salvar el inmueble, podr pagar ntegramente al parcelador los abonos adeudados, sus intereses correspondientes y las costas del juicio de desahucio, novndose en esta forma automticamente el contrato original. Articulo 16.- En los casos comprendidos en los artculos anteriores, el comprador podr retirar las construcciones, obras y mejoras removibles que hubiere hecho por su cuenta 85

en el inmueble. Las que no tuvieren tal carcter no podrn ser destruidas ni tampoco podr retirarse los materiales en ellas empleados. En todo caso, el comprador tendr derecho a recibir del parcelador el 80% del valor de los bienes removibles o no, que hubieren quedado en el raz. Tal valor se fijar de comn acuerdo por las partes y, en caso de que no hubiere avenimiento, se establecer mediante peritaje judicial que se ventilar en forma de incidente. El pago del valor correspondiente se har en la forma que convinieren el parcelador y el comprador, pero en ningn caso los abonos sern inferiores al equivalente al nmero de mensualidades que este ltimo hubiere necesitado para pagar la cantidad sujeta a devolucin, segn el contrato. As mismo en el Capitulo V, se regula lo referente a la Intervencin de los parcelamientos, para lo que el artculo 17 manifiesta que: ARTICULO 17.- Los parcelamientos en que no se cumpla con las obligaciones y requisitos que esta ley, sus reglamentos y ordenanzas municipales establecen, sern intervenidos por la municipalidad jurisdiccional. La intervencin se mantendr inicialmente por un perodo de tres meses a contar de la resolucin municipal que as lo establezca, pero si transcurridos stos el parcelador no ha cumplido con sus obligaciones, la intervencin continuar hasta terminar todos los trabajos de urbanizacin y dems requeridos legalmente. En ambos casos se proceder en la siguiente forma: a) La intervencin se verificar por medio del Instituto de Fomento Municipal, el Crdito Hipotecario Nacional o cualquiera otra institucin bancaria nacional, con la cual, para el efecto, hubiere celebrado convenio la municipalidad correspondiente. La institucin bancaria a cuyo cargo corra la intervencin, previa formulacin del balance respectivo, manejar los fondos del parcelamiento y har los cobros por cuenta del parcelador actuando como fideicomisario. Todo pago hecho directamente a un parcelador intervenido se reputar como no efectuado, sujetndose el que lo reciba a las sanciones establecidas por esta ley, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales en que incurra;

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b) Para los efectos de la intervencin, el interventor destinar las cuotas recaudadas en la forma siguiente: 60% al pago de las obras de urbanizacin; 25% al pago del terreno en que se efecte el parcelamiento y el 15% al pago de comisiones y otros gastos derivados de la intervencin. Si el parcelador es el propietario del terreno o ste se encuentra totalmente pagado en su valor o si en el curso de la intervencin se terminara de pagar, el 25% correspondiente se agregar a la amortizacin de los gastos de urbanizacin; c) La municipalidad jurisdiccional, por administracin o por contrato, realizar todas las obras de urbanizacin a que estuviere obligado el parcelador, girando contra la cuenta bancaria constituida por los fondos recaudados durante la intervencin. Los trabajos de urbanizacin debern iniciarse cuando la institucin interventora haya recaudado el 30% del costo de los mismos; d) Al concluir los trabajos de urbanizacin en el parcelamiento y si no hubiere saldo pendiente de pago, la institucin interventora, con autorizacin de la municipalidad jurisdiccional proceder a levantar la intervencin, deduciendo de la cuenta respectiva los honorarios correspondientes y devolviendo al parcelador el saldo que le correspondiere recobrando ste sus derechos como tal; e) En caso de que el parcelador no tenga otra clase de ingresos sino nicamente aquellos provenientes del parcelamiento, comprobar este extremo para el efecto de que se disminuyan proporcionalmente los porcentajes a que se refiere el inciso b), del presente artculo y que mensualmente le sea entregada para su subsistencia una suma que no exceder del 10% de lo recaudado, segn el caso; y f) La municipalidad al intervenir un parcelamiento urbano, estimar los ingresos a percibirse, resultantes de las sumas adeudadas y de las parcelas no vendidas, para determinar si el parcelamiento puede costear los trabajos de urbanizacin. En

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caso negativo podr exigir al parcelador el pago correspondiente por la va econmico coactiva. De las anteriores normas contenidas en la Ley de Parcelamientos Urbanos, se puede manifestar que debido a la fecha en que entr en vigencia dicha ley, que fue, en el ao de 1961, y por el incremento poblacional y de hacinamiento en que se encuentran los ciudadanos guatemaltecos, esta ley resulta casi inoperante o poco efectiva, ya que como lo incida el artculo 2, se refiere a que le es aplicable lo contenido en esta ley, a toda persona individual o colectiva que directa o indirectamente se dedique con la finalidad de lucro a efectuar operaciones referidas a parcelar terrenos con el objetivo de que existan compradores y que stos lo constituyan con el nimo de vivienda o habitacin, comprende no solo a pequeos proyectos, sino tambin a proyectos habitacionales de gran magnitud, pese a que el artculo 3 se refiere a que las disposiciones de la ley son de orden pblico y de inters social, en muchos caso no se cumplen. Se refiere, a los contratos de compraventa que se efecten entre vendedores y compradores de parcelas, referidas a parcelamientos de terrenos para ubicacin de viviendas. Con respecto a la solicitud de autorizacin municipal, resulta limitativo este accionar, en funcin de los compradores, no as de los vendedores, porque no ofrece mayores formalidades la solicitud de autorizacin, y con respecto a los requisitos, en cuanto al contenido en el inciso c) del artculo 4 que dice: que debe adjuntar promesa formal de garantizar la construccin o el pago de las obras de urbanizacin y dems que establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad respectiva, es muy ambiguo y de fcil cumplimiento, porque no obliga al solicitante a dar efectivo cumplimiento a lo aqu contenido, siempre en perjuicio de los compradores de las parcelas o fracciones de terreno.

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Con la figura del gestor del parcelamiento, quien puede actuar en defecto del propietario, hace suponer de cierta informalidad en cuanto a la identificacin del propietario y en determinado momento del responsable del parcelamiento y de los compromisos que se hayan contrado en el contrato que sirvi de base para la solicitud de autorizacin. Con la regulacin que hace la Ley de Parcelamientos Urbanos, acerca de la parcelacin o divisin de fincas, a la municipalidad, solo le corresponde exigir lo que respecta a los asuntos formales y no de fondo, como la inspeccin o supervisin de lo convenido por el solicitante, efectividad de que no lesione otras leyes o cometa infracciones de las reguladas en esta ley, etc., esto ha provocado que en oportunidades, no solo no se cuente con la autorizacin municipal sino al contar con ella, no se cumplan con las normas mnimas de habitabilidad, iluminacin, etc. De las que regula el Cdigo Municipal, Cdigo de Salud y otras leyes relacionadas al tema de las construcciones, como en el caso de las leyes ambientales (Ley de Proteccin del Medio Ambiente), aunque si bien es cierto existe en la ley, figura de la intervencin, sta es letra muerta, por los requisitos que se exigen en la misma. 5.3 Necesidad de adecuar la Ley de Parcelamientos Urbanos a la Realidad

En virtud de lo explicado anteriormente y el anlisis de la Ley de Parcelamientos Urbanos, se hace necesario que dicha ley, que data del ao 1961, se adecue a la realidad y a las operaciones en materia de construcciones, lotificaciones y urbanizaciones que se han experimentado recientemente, que provocan en el usuario, perjuicios, porque de acuerdo a esta ley, no se cumplen con los requisitos mnimos necesarios. As tambin, el hecho de que existan leyes dispersas, provoca tambin ese vaco legal que tiende a provocar perjuicio para los particulares. Dentro de los elementos que deben considerarse con el objeto de reforma de la Ley de Parcelamientos Urbanos o bien de la creacin de una Ley de Urbanismo, que regule todos los mbitos que se necesitan para adecuarla a las realidades concretas de la construcciones , lotificaciones, urbanizaciones y parcelaciones, como primer punto seria el cambio de nombre de la ley a Ley de Urbanismo, por adecuarse a las construcciones, 89

lotificaciones, urbanizaciones y parcelamientos, las que son llevadas a cabo en cualquier parte del pas, sean estas reas urbanas o no. Es de suma importancia que esta ley pueda regular aspectos sobre la proteccin del medio ambiente, en especial el uso adecuado del suelo, debiendo clasificarlos en urbanos y rsticos, con caractersticas propias de cada una, as como el fin para las que deben ser destinados. Los requisitos de urbanismo y los deberes que se adquieren al llevar a cabo operaciones de construccin, lotificacin, urbanizacin y parcelacin, con frecuencia no son cumplidos, esto debido a que no se regulan como delitos o faltas, que tengan una sancin severa, que pueda provocar cierto temor para el cumplimiento de la normativa legal existente, lo que provoca irregularidades cumplir con ellos. Podra evitarse este tipo de infracciones o irregularidades a los preceptos legales, crendose un procedimiento legal especfico para exigir el cumplimiento de la ley, y que este permita la pronta reparacin de los daos ocasionados por los infractores, estableciendo as mismo l o los rganos competentes para conocer y sancionarlos. As mismo el Estado podra desarrollar un sistema urbanstico adecuado para el pas y que se adapta a la realidad social, estructural y econmica que existe actualmente, auxilindose de las municipalidades, quienes conocen ms de cerca la realidad y la evolucin de sus comunidades, as como las necesidades de sus pobladores. Por otra parte es necesario incluir a las municipalidades como entes de control sobre las operaciones de construccin, lotificacin, urbanizacin y parcelacin para que estas no se lleven a cabo con el nico fin de obtener ganancias por parte de personas individuales o colectivas y que no infrinjan otras leyes que regulen aspectos que se relacionen con estas operaciones. por parte de quienes deberan de

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CAPITULO VI ANLISIS DE LA LEGISLACIN GUATEMALTECA EN CUANTO AL CONDOMINIO Sin perjuicio que anteriormente se ha hecho referencia a algunos aspectos de la

legislacin guatemalteca relacionados con el tema, en el presente captulo trata de forma ms especfica, para establecer la situacin dentro de la cual el legislador guatemalteco encuadr sta figura. Se destaca antes de iniciar el desarrollo del anlisis, la necesidad de mencionar y citar diversos artculos que tiene relevancia con la copropiedad. 6.1 Cdigo Civil Decreto Ley 106 Dentro del derecho guatemalteco vigente, es el Cdigo Civil el que se ocupa de desarrollar dentro de su articulado lo referente a la copropiedad regulado en el libro II De los bienes de la propiedad y dems derechos reales, Captulo III De la copropiedad y Prrafo I. 6.1.1 Generalidades 91

El artculo 485 del Cdigo Civil establece que Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contrato o disposicin especial, se regir la copropiedad por las disposiciones del presente captulo. Como se ha mencionado, es importante puntualizar en qu momento se considera legalmente que se establece la copropiedad, que es segn el citado artculo cuando concurre la integracin de una pluralidad de sujetos a los cuales les pertenece un bien o un derecho con la caracterstica de la indivisibilidad. Segn lo establece el artculo 486 Las cuotas de los copartcipes se presumen iguales. El concurso de los comuneros, tanto en los beneficios como en las cargas de la comunidad, ser proporcional a sus respectivas cuotas. Es decir, que son equitativas de conformidad a lo que proporcionalmente les pertenece. As mismo el artculo 487 establece que cada partcipe podr servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inters de la comunidad ni impida a los copropietarios usarla segn su derecho. Este artculo, genera un derecho, el uso, pero tambin conlleva una obligacin el cuidado de la cosa conforme a su destino y sin perjudicar a otros copropietarios. Lo mencionado en el prrafo anterior genera una obligacin esencial que contempla el artculo 488, la cual es la siguiente: Cada partcipe debe contribuir a los gastos necesarios para la conservacin de la cosa comn, salvo la facultad de liberarse de esta obligacin con la renuncia de la parte que le corresponde en el dominio. La contribucin que debe dar cada participe es proporcional a lo que le corresponda dentro de la copropiedad, porque si es poseedor de mucho ms terreno dentro de la copropiedad as ser su contribucin. Por otra parte, el artculo 489 establece que Ninguno de los condueos podr sin el consentimiento de los dems, hacer alteraciones que modifiquen la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, a no ser que fueren aprobadas 92

por la mayora de los copropietarios que represente por lo menos las dos terceras partes del valor total de la misma. Por la clase de rgimen, cualquier innovacin que se realice afecta a todos los condminos. 6.1.2 Derechos de cada Condueo a) Todo condueo tiene la plena propiedad de la parte alcuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla y aun ceder nicamente su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la enajenacin o gravamen con relacin a los condueos, estar limitado a la porcin que se le adjudique en la divisin al cesar la comunidad. Los condueos gozan del derecho de tanteo, que podrn ejercitar dentro de los quince das siguientes de haber sido notificados del contrato que se pretende celebrar.(artculo 491) b) Derecho de pedir la divisin. Ningn copropietario estar obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podr pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn, salvo los casos en que la indivisin est establecida por la ley. Acordada la divisin, cada comunero tendr derecho preferente a adquirir las partes de los otros si ellos quisieran venderla. (Artculo 492) c) Cada uno de los comuneros en una tierra podr pedir que se acote una parte proporcional a su cuota, para explotarla con labores agrcolas. Si los dems comuneros se negaren a concedrsela podr acudir al juez local para que resuelva. Otorgada la parcela, los gastos y los frutos de ella pertenecern exclusivamente al comunero que la haya obtenido.(artculo 496) d) Si se hubiere de poner en explotacin todo o parte de la cosa comn, cualquiera de los comuneros tendr derecho preferente a obtenerla en igualdad de condiciones del que ofrezca la mejor propuesta. Si pidieren el arriendo dos o ms comuneros y no lograren ponerse de acuerdo, se har la adjudicacin a 93

todos ellos en proporcin a sus respectivas cuotas en el condominio. (artculo 498) e) Los acreedores de uno o ms condueos, tienen derecho para hacer embargar y vender la porcin correspondiente a sus deudores, pero sin dividir por ello la cosa comn.(artculo 499) 6.1.3 Pacto de indivisin Ser vlido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de tres aos, plazo que podr prorrogarse por nueva convencin. La autoridad judicial, sin embargo, cuando lo exijan graves y urgentes circunstancias, puede ordenar la divisin de la cosa comn aun antes del tiempo convenido. (artculo 493) Los copropietarios no podrn exigir la divisin de la cosa comn, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. En este caso, si los condueos no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los dems, se proceder a su venta y se repartir su precio. (artculo 494) La divisin de la cosa comn no perjudicar a tercero que hubiere inscrito su derecho antes de la particin.(artculo 502) 6.1. 4 Administracin El artculo 490 manifiesta que: Para la administracin del bien comn, sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los participes, que represente por lo menos las dos terceras partes del valor total de la cosa. 6.1.5 Facultades del Administrador y Representacin Legal

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De acuerdo al artculo 548: El administrador es el representante legal de los propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos. Para cumplir con los objetivos de esta investigacin, analizar el artculo anterior es bsico, ya que a primera vista la legislacin en cuestin regula la representacin legal, al nombrar al administrador como representante legal de los condminos. Como se ha comentado, a pesar de que se le atribuye al administrador la representacin legal no queda claro en la prctica la forma en que esa representacin se llevar a cabo, ni de qu forma se acreditar para poder vlidamente tener la representacin de los mismos. Cmo acreditar dicha representacin? Cul ser la forma en que se proceder si se tiene varios administradores?. En realidad el problema estriba en que para que la actuacin de una persona en representacin de otra surta efectos frente a terceros es necesario: a) Que exista legalmente, una persona jurdica a la que representar el Administrador, pues de lo contrario, como se ha dicho antes, su representacin se limitar a la de un Mandatario ejerciendo un Mandato personal de cada uno de los condminos, si no se encuentran integrados todos en una sola persona jurdica; y b) Que la representacin rena los requisitos legales y doctrinarios necesarios para su acreditamiento y validez. Su fuerza legal slo puede derivar por estar inscrita en un Registro Pblico, tanto la persona representada como el nombramiento o ttulo acreditador de la representacin. Segn el texto del artculo 549: El administrador tendr las facultades generales que la ley otorga a todo mandatario, y las que requieran clusula especial que se le confieran por el reglamento de copropiedad y administracin, o en disposicin tomada por los propietarios con el voto favorable de la mayora.

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De la misma manera que en el artculo anterior, se establecen ciertos parmetros para encuadrar la actuacin del administrador, disposicin que se encuentra regulada dentro del Cdigo Civil, dndole las facultades de un mandatario, por lo que queda obligado por la aceptacin a desempear con diligencia el mandato y a responder de los daos y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante. As mismo, debe sujetarse a las instrucciones del mandante, y no separarse ni excederse de las facultades y lmites del mandato. Conforme lo establece el artculo 550: Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al administrador, as como aquellos que correspondan a ste pero que los propietarios estimen conveniente conocer personalmente, deben ser resueltos por la mayora de los mismos propietarios. Es importante que dentro de las funciones del administrador se encuentre una amplia gama de atribuciones, para llevar a cabo de una manera eficaz el cumplimiento de sus fines, que l sea el vocero de los condminos y no slo eso, que su funcin cumpla con todas las necesidades que son establecidas dentro del reglamento correspondiente y que son comunes a ese conglomerado que l representa por designacin de los mismos, siempre y cuando se encuentren unificados en una persona jurdica que cumpla con todos los requisitos legales para poder ser considerada as. 6.1.6 Regulacin Legal de la Propiedad Horizontal aplicado supletoriamente a la figura del condominio en cuanto a su reglamento y administracin De acuerdo al artculo 559: Para la regulacin de las recprocas relaciones de vecindad y condominio, as como lo referente a la administracin y atencin de los servicios comunes, debern los otorgantes del rgimen aprobar e incluir en la escritura constitutiva el reglamento de copropiedad y administracin y determinar en l las formas de mayora para los casos de aprobacin de los actos y negocios que requiera el voto de los propietarios. El reglamento puede ser modificado en la misma forma y a sus disposiciones deben sujetarse los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes. 96

El reglamento dentro del funcionamiento de un condominio es bsico, ya que en l se plasma todo lo relativo a su manejo, incluyendo puntos fundamentales para lograr la convivencia armoniosa por tratarse de un sistema que incluye derechos personales y derechos colectivos. Este reglamento plasma la voluntad de los condminos, desarrollado con el fin de establecer las formas de actuar en casos concretos y que sern de uso diario, tan importantes asuntos como lo es la administracin y las facultades con las que se pueda contar, para desarrollar sus funciones logrando el cumplimiento de sus fines a cabalidad. En Guatemala el cumplimiento de este reglamento de hecho queda sujeto slo a la buena voluntad de los condminos, pudiendo este ser ampliado o reformado cuando lo consideren necesario, para el mejor desempeo de las funciones del administrador y para una adecuada convivencia entre los condminos. Por los vacos legales que se han demostrado, es evidente que los condminos necesitan ser legalmente considerados una unidad, un solo ser jurdico, inscrito y constituido, para que al momento de ser representados se incluya a todos como uno solo y no en la forma en que actualmente se regula, pues lo nico que est inscrito es el rgimen, no as los condminos como una persona jurdica establecida. 6.1.7 Registro El artculo 1125 del Cdigo Civil, enumera puntualmente los casos que deben ser objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad, dentro de los cuales 2) Los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles... Con lo anterior queda clara la importancia de la sujecin registral del rgimen, dndole un carcter de obligatoriedad al mismo para poder surtir efectos y ser oponible frente a terceros, tal como lo indica el artculo 1148 del Cdigo Civil conforme el cual nicamente perjudicar a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro. Por tercero se entiende el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato. Los ttulos inscritos o anotados surtirn efectos contra tercero y aun contra los acreedores 97

singularmente privilegiados, desde la fecha de su entrega en el Registro. Como se puede apreciar es parte de los principios registrales bsicos y que por el hecho de cumplir con este precepto legal, se otorga una proteccin erga omnes, dndole lugar de primaca y fuerza al derecho reconocido dentro del propio Registro. Especficamente sobre el Registro del rgimen de propiedad horizontal, los artculos 1195 al 1205 del Cdigo Civil desarrollan los requisitos especiales y necesarios que se debe cumplir para ello. No obstante, se advierte ver la inconsistencia en la regulacin y en ello radica parte del objetivo de este trabajo, en el sentido que debera existir una disposicin especfica que indique que por el hecho de su inscripcin en el Registro de la Propiedad el conglomerado de condminos constituyen una persona jurdica, la cual deber ser inscrita en forma separada del inmueble sometido a rgimen de propiedad horizontal y de condominios como un ente separado con existencia jurdica propia. 6.2 Ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto Nmero 27-92 A pesar de que las leyes fiscales no tratan lo relativo a los condominios y la propiedad horizontal, deberan vincularse en una forma ms puntual para el propio beneficio del fisco y respectivamente de los condminos, como se justificar a continuacin tomando como base algunos artculos que son relevantes con el tema. 6.2.1 Objeto y campo de aplicacin Segn el artculo 1. Se establece un Impuesto al Valor Agregado sobre los actos y Contratos gravados por las normas de la presente ley, cuya administracin, control, recaudacin y fiscalizacin corresponde a la Direccin General de Rentas Internas. Por mandato legal esta atribucin corresponde ahora a la Superintendencia de Administracin Tributaria (SAT) por lo que, es la institucin gubernamental encargada de todo lo relativo a este impuesto. Tal como lo establece la Ley Orgnica de la Superintendencia de Administracin Tributaria, Decreto 1-98 en su artculo 3 Es objeto de la SAT, ejercer con exclusividad las funciones de Administracin Tributaria 98

contenidas en la legislacin tributaria, la recaudacin, control y fiscalizacin de todos los tributos internos y todos los tributos que gravan el comercio exterior, que debe percibir el Estado, con excepcin de los que por ley administran y recaudan las municipalidades. Para dar mayor claridad en el cambio de funciones tributarias, es conveniente citar el artculo 49 del mismo cuerpo legal el cual establece: La SAT deber ir asumiendo de forma gradual, total o parcialmente, las funciones, atribuciones y competencias que tengan asignadas a la fecha de entrar en vigencia la presente ley, la Direccin General de Rentas Internas y la Direccin General de Aduanas. Tambin asumir las funciones de fiscalizacin tributaria que estn asignadas a la Superintendencia de Bancos. Para los efectos de dicha ley se entender, segn su artculo 2: 1) Por venta: Todo acto o contrato que sirva para transferir a ttulo oneroso el dominio total o parcial de bienes muebles o inmuebles situados en el territorio nacional, o derechos reales sobre ellos, independientemente de la designacin que le den las partes y del lugar en que se celebre el acto o contrato respectivo; 2) Por servicio: La accin o prestacin que una persona hace para otra y por la cual percibe un honorario, inters, prima, comisin o cualquiera otra forma de remuneracin, siempre que no sea en relacin de dependencia; 6) Por contribuyentes: Toda persona individual o jurdica, incluyendo el Estado y sus entidades descentralizadas o autnomas, las copropiedades, sociedades irregulares, sociedades de hecho y dems entes aun cuando no tengan personalidad jurdica, que realicen en el territorio nacional, en forma habitual o peridica, actos gravados de conformidad con esta ley. El artculo citado parcialmente permite establecer lo que esta ley comprende como venta y servicio. Esto aplicable especficamente a las operaciones realizadas por los condominios y a los condminos como parte del rgimen de propiedad horizontal, ya que dentro de ese conglomerado al cual pertenecen, podrn realizar ventas de cosas comunes y podrn contratar servicios que sean necesarios para el correcto desempeo de su propio edificio.

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Los contribuyentes son determinados especficamente, con lo que se indica la posibilidad que los condminos que forman parte del condominio, al conformar una persona jurdica bajo un solo nmero de finca, folio y libro estaran afectos a este impuesto y, por lo tanto, podran recuperar el crdito fiscal que se obtenga por medio de las acciones derivadas de esta ley. 6.2.2 Hecho generador Al tenor del artculo 3 se establece: El impuesto es generado por...2) La prestacin de servicios en el territorio nacional. Lo que hace que este impuesto se genere y se considere una obligacin fiscal, es el hecho de contratar servicios dentro del territorio guatemalteco. A pesar que este artculo hace una enumeracin ms detallada, se cita este numeral a manera de ejemplo para establecer que la Ley del Impuesto al Valor Agregado no contempla dentro de su articulado su aplicacin al rgimen de condominios como tal, pero s la posibilidad de hacerlo mediante la constitucin de una persona jurdica. Cabe preguntarse la conveniencia que tendra para los condminos la incorporacin de los inmuebles sujetos a este impuesto, ya que tendra como consecuencia el beneficio de recuperar el crdito fiscal por el IVA que pagan con motivo de su aplicacin. 6.3 Ley del Impuesto sobre la Renta Decreto Nmero 26-92 6.3.1 Objeto y Campo de Aplicacin El artculo 1 de la citada Ley dispone Se establece un impuesto sobre la renta que obtenga toda persona individual o jurdica, nacional o extranjera, domiciliada o no en el pas, as como cualquier ente, patrimonio o bien que especifique esta ley, que provenga de la inversin de capital, del trabajo o de la combinacin de ambos. Como advierte, se produce el hecho generador de este impuesto por todas las rentas; lo especial que se puede destacar es el hecho que menciona a las personas 100

individuales o jurdicas, siendo contribuyentes tanto en lo individual como en lo colectivo una misma persona, situacin que es relevante para el presente estudio. Segn su artculo 2.Quedan afectas al impuesto todas las rentas y ganancias de capital obtenidas en el territorio nacional, as como que Son contribuyentes del impuesto, las personas individuales y jurdicas domiciliadas o no en Guatemala, que obtengan rentas en el pas, independientemente de su nacionalidad o residencia y por tanto estn obligadas al pago del impuesto cuando se verifique el hecho generador del mismo. Para los efectos de esta ley, los entes, patrimonios o bienes que se refieren a continuacin, se consideran como sujetos del Impuesto Sobre la Renta: los fideicomisos, los contratos en participacin, las copropiedades, las comunidades de bienes, las sociedades irregulares, las sociedades de hecho, el encargo de confianza, la gestin de negocios, los patrimonios hereditarios indivisos, las sucursales, agencias o establecimientos permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que operan en el pas y las dems unidades productivas o econmicas que dispongan de patrimonio y generen rentas afectas, segn el artculo 3. Con esto se puede demostrar que a pesar de poder ser objeto del pago de este impuesto, la legislacin en materia tributaria no establece propiamente a estos sujetos como contribuyentes. De hacerlo as, o bien, por medio de la constitucin de la persona jurdica de todos los condminos, el fisco se vera beneficiado en la recaudacin de este impuesto. Finalmente el artculo 4 dispone que Se considera renta de fuente guatemalteca todo ingreso que haya sido generado por capitales, bienes, servicios y derechos de cualquier naturaleza invertidos o utilizados en el pas, o que tenga su origen en actividades de cualquier ndole desarrolladas en Guatemala, incluyendo ganancias cambiaras, cualquiera que sea la nacionalidad, domicilio o residencia de las personas que intervengan en las operaciones y el lugar de celebracin de los contratos. 6.4 Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles

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6.4.1 Objeto y campo de aplicacin Conforme lo establece el artculo 1 Se establece un impuesto anual cuyo hecho generador es la propiedad o posesin de un bien inmueble ubicado en el territorio de la Repblica de Guatemala, independientemente de que el inmueble se encuentre inscrito o no en el Registro de la Propiedad. Para los efectos de la determinacin del impuesto, se comprende terreno y construccin en el rea urbana y solamente extensin territorial en las reas suburbana y rural. Para el caso de los inmuebles sujetos al rgimen de condominios, este impuesto establece la obligacin anual de pago sobre la propiedad o posesin de bienes inmuebles. Por lo tanto estn obligados a efectuar el pago correspondiente. En la actualidad, como rgimen en s, no se lleva a cabo dicho pago. El artculo 3 de la misma ley, establece e identifica los sujetos pasivos del impuesto dentro de los cuales se incluyen como contribuyentes a las personas individuales o jurdicas propietarias o poseedoras de bienes inmuebles situados en el territorio de la Repblica. Asimismo las copropiedades, las sociedades irregulares o de hecho, y los dems entes que conformen la figura de sujeto pasivo del impuesto, an cuando no tengan personalidad jurdica propia entre otros. Para el caso objeto de este estudio, los condominios aun cuando no tenga establecida legalmente su personalidad jurdica se encuentra afecta a este impuesto. No se debe olvidar que el propietario catastral no es la persona jurdica, sino ms bien, cada propietario es dueo de la finca filial que se deriv de la divisin de la finca matriz, por lo que el hecho de pagar como copropietarios y adems como miembros de la persona jurdica podra considerarse doble tributacin. A pesar de lo anterior, es importante sealar que no se establece claramente el efecto que sobre las reas comunes tendr este impuesto, ya que al momento y en la prctica, al no estar unificado el inmueble sujeto a este rgimen en una sola persona jurdica el 102

impuesto se cubre nicamente sobre las partes privativas de cada uno de los condminos. El hecho de reunir en una sola figura legal al conglomerado de condminos sujetos a este rgimen podra beneficiar la recaudacin fiscal, previendo las reas comunes de estos inmuebles, los cuales al momento no cumplen con esta disposicin legal. A pesar que la mencin de la legislacin tributaria se hace de una manera parcial, se pretende determinar que si un rgimen de propiedad horizontal no realiza los trmites para conformarse como una unidad vlidamente reconocida por la ley, no se encontrar afecta a dicho impuesto, siendo una prdida tanto para el fisco como para los mismos condminos. 6.5 Anlisis de legislacin comparada 6.5.1 Mxico 6.5.1.1 Ley de Propiedad en condominio de inmuebles En el Distrito Federal de Mxico rige la Ley de propiedad en condominio de inmuebles, publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 31 de diciembre de 1998. Al entrar a analizar en detalle la mencionada legislacin es necesario citar algunas de las normas que sta contiene, para llegar a determinar en su contenido las reas que interesan a la presente investigacin. Conforme el artculo 1 de la Ley en referencia, sus disposiciones ... son de orden pblico e inters social, tienen por objeto regular la constitucin, modificacin, organizacin, funcionamiento, administracin y terminacin del rgimen de propiedad horizontal. As mismo regula las relaciones entre los condminos y entre stos y su administracin, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones... 103

Por lo tanto, es la mencionada Ley la que se encarga de regular todo lo relativo al rgimen de condominio en el Distrito Federal y, lo que es de inters en el presente estudio, lo relativo a su administracin. Segn el artculo 2 de la Ley Se entiende por: administrador profesional: Es la persona fsica o moral, que no resida en el condominio, que demuestre capacidad o conocimientos en administracin de condominios y que sea nombrado administrador. De lo anterior se puede extraer que en la legislacin mexicana el administrador puede ser una persona natural o bien una persona moral con personalidad jurdica, que posea conocimientos en la materia, tenga experiencia en la misma y no viva dentro del edificio objeto de administracin. Al tenor del artculo 3 de la Ley Se le denominar condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.... El anterior concepto se cita para establecer cul es la definicin que sta legislacin tiene sobre el condominio, para tener claro que al analizar los presentes artculos se est en concordancia con lo que se entiende ya sea en la legislacin guatemalteca o en la doctrina, en relacin con el concepto de condominio. En un artculo an ms especfico se establece lo que se entiende por propiedad horizontal, incorporando -como se ver a continuacin- los elementos bsicos que integran el rgimen.

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En efecto, conforme el artculo 5 literal b) de la Ley, un condominio horizontal ...Se constituye en inmuebles con construccin horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso comn... Se advierte de la definicin anterior que concuerda con las analizadas anteriormente en este trabajo, al incluir dentro de la misma la bipolaridad de derechos, al conformarse el rgimen por derechos exclusivos y comunes. En este tema no existe mayor aporte o novedad, por tratarse simplemente de una definicin que menciona los elementos caractersticos de la figura. Segn el artculo 31 de la Ley La escritura constitutiva es la que establece las caractersticas y condiciones para la organizacin y funcionamiento social del condominio. El rgano supremo del condominio es la Asamblea General de condminos. De tal norma se destaca la importancia que la legislacin mexicana le concede a la escritura constitutiva del rgimen, ya que dentro de sta se debe incluir todo lo relativo a la forma de manejar del mismo. Tal importancia podra compararse a la fuerza legal que posee la escritura pblica de constitucin de una sociedad annima, porque dentro de sta se establecen todos los parmetros para regular su funcionamiento y desempeo. Adems, es importante sealar que el rgano supremo lo es la asamblea general de condminos. Segn se dispone en el artculo 35 La asamblea general tendr las siguientes facultades: II. Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en los trminos de la presente ley, de la escritura constitutiva y el reglamento;.... IV. Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las

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necesarias respecto de los condminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y el reglamento del condominio. Queda claro de tal disposicin que por ser la asamblea el rgano superior dentro del condominio, ser sta la facultada de designar a la persona encargada de representar a los condminos, de determinar las facultades que posea el administrador atendiendo por supuesto a lo preceptuado por la escritura constitutiva y en el reglamento del condominio. Segn precepta el artculo 37 Los condominios sern administrados por la persona fsica o moral que designe la Asamblea General en los trminos de esta ley y el Reglamento... Se hace nfasis en la posibilidad que sea una persona moral o jurdica la que funja como administrador del condominio. De conformidad con el contenido del artculo 38 en su ltimo prrafo II. Al contratar un administrador profesional ya sea persona fsica o moral, deber acreditar experiencia en administracin de condominios. Parece interesante sealar que ste administrador profesional deber cumplir con varios requisitos previos y posteriores a su nombramiento definitivo, como lo es protocolizar dicho nombramiento y presentarlo a registro en la Procuradura General de la Nacin. Como se seala en este trabajo, es necesario llevar a cabo la inscripcin del nombramiento en un ente pblico -en este caso, en la Procuradura General de la Nacin, con lo cual se le confiere una legitimidad registral de reconocimiento jurdico. As mismo, el nombrado como tal deber someterse en un plazo mximo de treinta das posteriores a su nombramiento a una capacitacin o actualizacin que imparte la mencionada Procuradura en esta materia. La anterior disposicin es vlida y justificada, ya que beneficia a todos los condminos y asegura el mejor desarrollo de la administracin, contando adems con personalidad jurdica por tratarse de una persona 106

moral que, como se ver adelante, cuenta con facultades de representacin para llevar a cabo su funcin en una forma ms completa. Por su parte, el artculo 43 dispone que corresponder al administrador: XVI Exigir, con la representacin de los dems condminos, el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley y el reglamento y de la escritura constitutiva... XVII. En relacin con los bienes comunes del condominio, el administrador tendr facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administracin de bienes, incluyendo a aquellas que requieran clusula especial conforme a la Ley. Si a ello se le agrega que tiene la legitimidad de representacin legal se puede establecer que en caso de incumplimiento de dichas disposiciones tambin tiene la fuerza coercitiva necesaria para hacerlas cumplir por la va judicial. La norma citada ilustra que dentro de la legislacin mexicana las funciones del administrador estn revestidas de una amplia representacin, pues an cuando se necesite clusula especial se encontrar investido de esas facultades generales por mandato de la propia Ley. El administrador acreditar su calidad como tal por medio de la escritura constitutiva del condominio y, tambin, con la protocolizacin del acta de asamblea por la cual fue nombrado, la cual deber inscribirse en el registro que especifica la propia Ley. Esta posibilidad de inscripcin marca una evidente diferencia con lo establecido en la legislacin de Guatemala que, como se ha mencionado anteriormente, si bien establece que la representacin jurdica le corresponde al administrador, no regula lo relativo a la inscripcin de dicha representacin.72 6.5.2 Argentina 6.5.2.1 Ley 13.512 Propiedad horizontal

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www.df.gob.mx/ley de propiedad en condominio. Mxico, 2010, 13 de Julio.

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En Argentina rige la Ley de propiedad horizontal identificada como Ley 13.512, la cual fue sancionada el 30 de septiembre de 1948 y promulgada el 13 de octubre del mismo ao. De la misma manera en que se expuso en relacin a la Ley mexicana, se procede a citar y comentar solamente los artculos ms importantes que guardan relacin con este trabajo y que tienen referencia al reglamento de copropiedad y la administracin, que pueden ser aplicados de forma comparada con el tema de estudio como lo es el condominio, para que posteriormente se establezcan las similitudes y diferencias en relacin con la legislacin guatemalteca. Conforme el artculo 1 de la Ley argentina Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn, podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona. El Cdigo Argentino coincide as con otras legislaciones, las cuales sin dar una definicin concreta s identifican en forma similar a travs de su descripcin lo que se entiende por propiedad horizontal, incluyendo en la definicin los elementos que le son propios. Tal y como lo establece el artculo 9 de la Ley que se comenta, Al constituirse, el consorcio de propietarios deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad La misma norma dispone que: El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede 108

ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin.... Como se observa, la ley Argentina no tipifica al consorcio de propietarios ni define su naturaleza jurdica, pero se sugiere el reconocer la existencia de un conglomerado, es decir, no slo se enfoca en el mero aspecto inmobiliario. Se entiende, sin embargo, que el consorcio surge de la misma ley, toda vez que su propio texto la crea al imponer la necesidad que los copropietarios constituyan un organismo distinto que tenga capacidad para llevar a cabo los actos que les sean comunes. Por consiguiente, ningn copropietario puede considerarse tercero en relacin con el consorcio, ya que participa de l en su calidad de comunero o copartcipe. Para los efectos de este trabajo resulta muy importante destacar que dentro de las diversas opiniones que existen entre los juristas argentinos, priva como mayoritaria en cuanto a este tema la que sostiene que el consorcio de propietarios es un sujeto de derecho con personalidad propia al que la ley ha otorgado la gestin de los fines que motivan su creacin, constituyendo el centro comn de imputacin de las relaciones inherentes al grupo, lo que evidentemente es un aporte sustancial al rgimen ya que se identifica como un sujeto de derecho con personalidad propia. Conforme lo anterior, en la legislacin Argentina se establece que el consorcio es un ente ideal con plena personalidad jurdica que puede adquirir derechos y contraer obligaciones, siendo distinto y con carcter jurdico independiente de los miembros que la componen. Segn los juristas argentinos su personalidad emerge de las entraas del artculo 33 del Cdigo Civil (texto segn ley 17.711) y del artculo 9 de la Ley que se comenta. Por lo tanto, se afirma y coincide con la postura predominante que se trata de una persona jurdica de carcter privado regida por las reglas concebidas en los artculos 35 a 50 del precitado Cdigo de fondo. 109

Es importante sealar que la voluntad de esta persona jurdica se manifiesta o expresa por medio de la asamblea de copropietarios, la que pese a estar integrada por stos acta en forma independiente, es decir, con personalidad distinta a cada uno de los condminos que la integran. Entre los derechos que adquiere el consorcio se puede mencionar a ttulo de ejemplo, con especial referencia al tema de este trabajo, el reclamar judicial y extrajudicialmente a inquilinos y terceros en general, el fiel cumplimiento de la ley de propiedad horizontal y del reglamento de copropiedad. En una frase: el consorcio posee aquellos derechos inherentes a toda persona que tenga capacidad y legitimacin jurdica dentro de los lmites de su finalidad. Lo cierto es que el consorcio de copropietarios nace como ente autnomo a partir de la escritura de su formacin y de la inscripcin de tal instrumento en el Registro de la Propiedad, teniendo a partir de entonces personalidad jurdica siempre dentro de los fines de su propia institucin y con las propias limitaciones que en este caso le imponen las leyes argentinas como es el caso del Cdigo Civil. La anterior solucin que se da al inscribir el documento de constitucin en el Registro difiere de la legislacin guatemalteca. La disposicin de la ley Argentina es a criterio de la autora una solucin que atribuye mayor validez al consorcio de condminos y, a la vez, fundamenta su personalidad jurdica al encontrarse debidamente registrada. En la legislacin Argentina, el reglamento de copropiedad representa el vnculo que une a los copropietarios en la gestin de los intereses comunes y constituye, en consecuencia, el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad. Desde otro punto de vista, pero con el fin de aclarar sta situacin, se hace notar que la ndole de la relacin jurdica existente entre el consorcio 110

de copropietarios y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble, se consolida en el reglamento de copropiedad, el que conlleva una naturaleza contractual, cuyas disposiciones obligan a las partes como la ley misma. La redaccin del reglamento implica la adopcin de diversas clusulas posibles que resultan de una deliberacin previa entre los condminos, por lo que es un acto que, adems de contar con los requisitos mnimos que establece la ley, puede comprender otras disposiciones que nazcan de la voluntad de los condminos atendiendo a sus necesidades, siempre que no contraren la legislacin aplicable al respecto y el derecho interno. Por otra parte, conforme el artculo 10 Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por mayora de votos. No obstante las facultades del representante de los condminos, cabe recordar que el rgano supremo de stos son ellos mismos conformando la asamblea general y, en consecuencia, cuentan con un poder de decisin para cualquier asunto de su inters que no se encuentre contemplado en el acto o documento constitutivo. La Ley Argentina en cuestin se refiere slo incidentalmente al administrador en el citado artculo 9, cuando exige que al constituirse el consorcio se acuerde y redacte un reglamento de copropiedad , teniendo como requisito el de proveer obligatoriamente la designacin de un representante de los propietarios. Pero en donde la figura del administrador de consorcios se delinea es en el artculo 11 de la Ley, en la que se establece que El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Por otra parte, no podemos olvidar que el administrador es la persona legalmente facultada para denunciar ante juez competente, los casos de violacin cometidos por cualesquiera de los propietarios u ocupantes, de aquellas disposiciones que contenga 111

las prohibiciones impuestas en el artculo 6 de la propia Ley (destinar las unidades a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, perturbar con ruidos molestos la tranquilidad de los vecinos, etc). De todo lo anterior, en la doctrina Argentina se ha sostenido una importante opinin desde hace varios aos, en el sentido que pese al silencio de la ley sobre la representacin que en general puede ejercer el administrador en los casos judiciales promovidos contra el consorcio, o bien, por ste en contra de algn copropietario o tercero, compete a dicho administrador representar judicialmente al consorcio. Esto surge de la amplitud que en materia de representacin le ha otorgado la Ley, ya fuere en forma expresa o implcita. Como consecuencia, se estima que no corresponde exigirle facultades especiales en un mandato posterior. Como complemento de lo anterior y de acuerdo con las directivas generales que emanan de los artculos 36 y 37 del Cdigo Civil argentino, en cuanto a las personas jurdicas que como el consorcio adquieren y ejercen sus derechos por medio de sus representantes, corresponde entonces remitirse a las reglas del mandato en la relacin entre dicho consorcio y el administrador, segn lo afirman los juristas argentinos. As mismo es importante aclarar que si bien el administrador cumple una funcin representativa, no lo hace respecto a los miembros particulares del consorcio (copropietarios) individualmente considerados, sino como representante del ente (consorcio). Derivado de esto, si el administrador se extralimita en sus funciones provocando un dao, ser responsable de culpa en la medida de su extralimitacin y deber responder por ella ante el consorcio y no ante los copropietarios en lo individual. De la misma manera, debe quedar claro que el administrador del consorcio no es el responsable directo frente al copropietario perjudicado por situaciones especiales, como lo sera por ejemplo alguna filtracin de agua en el departamento. Esto es as porque el administrador desempea un mandato y, por consiguiente, sus acciones y omisiones deben ser imputadas a su mandante, es decir, al consorcio, siempre que aquel se encuentre representando al ente administrativo dentro de la esfera de sus funciones. 112

En cambio, el administrador ser responsable de todo dao ocasionado a su representado, es decir, al consorcio, derivado de dolo, culpa o negligencia en el ejercicio de sus funciones, pues se encuentra obligado a desenvolver sus actividades de acuerdo con las facultades legales y contractuales que le fueron atribuidas. Por otra parte, la Ley que se comenta dispone en su artculo 19 que El Poder Ejecutivo reglamentar esta ley estableciendo los requisitos de inscripcin en el Registro de la Propiedad de los ttulos a que la misma se refiere, forma de identificacin de los pisos o departamentos, planos que ser necesario acompaar, etc... Conforme tal disposicin normativa, se denota la importante responsabilidad del Poder Ejecutivo en cuanto a establecer los requisitos de inscripcin que se deben cumplir para estar vlidamente respaldados por el Estado. Dentro de estos requisitos se puede mencionar la redaccin del reglamento de copropiedad, al ser necesaria su inscripcin en el Registro de la Propiedad. La doctrina Argentina y la jurisprudencia dominante en ese pas consideran que el consorcio de propietarios posee personalidad jurdica, la que se expresa a travs de sus rganos. Asimismo, reconocen la capacidad del consorcio para comparecer en juicio como actor o demandado, para lo cual ser representado por el administrador al que, de acuerdo a la propia Ley, le son conferidas en forma expresa y en algunos casos en forma implcita las facultades de un mandatario. 6.5.2.2 Reglamentacin de la Ley 13.512 La Ley anteriormente comentada ha sido objeto de reglamentacin por medio del Decreto 18.734/49, as como segn Decreto 23.049/56 del 27 de diciembre de 1956, publicado en el Boletn Oficial del 11 de enero de 1957. El referido reglamento consta de 3 apartados y 30 artculos. En sus disposiciones generales precepta en el artculo 1 que Sin perjuicio de la obligacin de redactar e 113

inscribir un reglamento de copropiedad y administracin, impuesta al consorcio de propietarios por el artculo 9 de la ley 13.512, dicho reglamento podr tambin ser redactado e inscripto en los registros pblicos por toda persona, fsica o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad , conforme al rgimen de la Ley 13.512 un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripcin del referido reglamento. Es muy importante sealar que el citado artculo reitera la obligacin legal de registro del reglamento y, por ende, la del representante legal que se designe en dicho reglamento, reconociendo adems la posibilidad de registro en el caso que se pretenda dividir cualquier inmueble bajo el sistema de la propiedad horizontal. No deja dudas la Ley en cuanto a la necesidad y obligatoriedad de inscripcin, la cual sirve de asiento legal para la actuacin del consorcio y de su representante legal, as como del reglamento. Conforme el artculo 3 del Reglamento de la Ley, El reglamento de copropiedad y administracin deber proveer sobre las siguientes materias: ...7) designacin de representante o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades y obligaciones..... Dentro del texto de ste artculo se hace una enumeracin de once apartados, los cuales deben incluir la redaccin del reglamento, ya que se deja la posibilidad de redactarlo en la forma en que mejor se apegue a las necesidades de los condminos, o bien, utilizar el modelo de reglamento elaborado por la Cmara Argentina de la propiedad horizontal. Sin embargo existen ciertos aspectos que son obligatorios incluir en el reglamento y, para el inters especfico del presente tema, a manera de ejemplo se cit la necesidad de designar al representante o administrador del consorcio. En su artculo 17 el Reglamento de la Ley dispone que El formulario del reglamento de copropiedad y administracin, sus eventuales modificaciones y el plano del edificio a que se refiere el artculo 4, sern debidamente registrados. Lo anterior hace mencin a 114

los documentos que sern necesarios acompaar para poder llevar a cabo la inscripcin correspondiente. Dispone el Reglamento en su artculo 23 que Los escribanos de registro no autorizarn escrituras pblicas de constitucin o traspaso de dominio, u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, si no se hubiese inscrito previamente el reglamento de copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad, o no se le presentase en ese acto para ser inscripto simultneamente con el ttulo.... Con la norma anterior, se reitera la obligatoriedad de registro del reglamento de copropiedad, ya que se prohbe al escribano autorizar la constitucin o traspaso de dominio, segn sea el caso, si previamente no se ha cumplido con dicho requisito esencial. Esto es as debido a la gran importancia que recae en el reglamento, en el que se constituye el consorcio, se designa al administrador, se le atribuye la representacin legal y se determinan las obligaciones y facultades de ste. 73 6.5.2.3 Reglamento de copropiedad y administracin De igual manera dentro del sistema jurdico de Argentina rige el Reglamento de Copropiedad y Administracin de fecha 21 de septiembre de 1967, que constituye un modelo de reglamento estructurado por la Cmara Argentina de la Propiedad Horizontal, mismo que ha sido objeto de tres ediciones, conforme ha sido aprobado en la indicada fecha por el Consejo Directivo de la mencionada Cmara. Dicho modelo sirve de base para que los consorcios que se constituyan lo tomen como parmetro para su propio reglamento, ya sea utilizndolo exactamente igual, o bien, si fuera necesario adicionando algn punto en concreto. Dicho reglamento cuenta con veintids apartados y treinta y siete artculos. Las disposiciones en l incluidas son meramente enunciativas y estn dirigidas a divulgar entre el pblico en general la experiencia acumulada por la Cmara Argentina de la
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www.abcpedia.com.ley/leypropiedad horizontal.htm, Argentina, 2010, 13 de julio.

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propiedad horizontal, sobre los distintos temas que integran el documento, como contribucin al conocimiento de un aspecto importante del sistema de propiedad horizontal regido por la Ley 13.512. A pesar de que se trata de disposiciones que no tiene el carcter de obligatorias, su importancia reviste en tanto contienen ciertos puntos importantes de mencionar para el presente trabajo, como lo son los siguientes: En lo relativo al consorcio de propietarios, el modelo propone en su artculo 1 que A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el artculo 9 de la ley 13.512, queda constituido el consorcio que se denominar: Consorcio de propietarios edificio integrado por los titulares del dominio... Del anterior artculo se puede observar que dentro del reglamento de copropiedad y administracin (en adelante llamado el reglamento) se constituye e integra de manera formal el consorcio de copropietarios, reglamento el cual deber faccionarse por medio de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Como se ha mencionado, dicha inscripcin le da la fuerza legal necesaria para la constitucin del consorcio y para poder atribuirle una unidad jurdica al grupo de condminos que lo integren. Referente a la representacin y administracin, el modelo contempla en su artculo 25 que Son rganos de representacin y administracin de la comunidad: a) el administrador; b) la asamblea de propietarios. En este caso el administrador lleva a cabo las decisiones tomadas por la asamblea de propietarios o consorcio. Por su parte, en el artculo 27 del modelo se propone la norma segn la cual: El administrador proceder como mandatario del consorcio de propietarios a los efectos de las prescripciones de la ley 13.512. Son derechos y obligaciones del administrador, adems de los expresamente consignados en las normas citadas, los siguientes: a) Ejecutar las resoluciones del consorcio e interpretar y hacer cumplir el presente reglamento de copropiedad ... k) Representar al consorcio directamente o por medio de apoderado, ante las autoridades pblicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales,

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municipales y o judiciales, nacionales y o provinciales, en cualquier gestin o asunto que haga a los intereses del consorcio de propietarios.. Como se denota, en el modelo de la Cmara Argentina de la propiedad horizontal se le otorga al administrador facultades de un mandatario para cumplir con todas sus obligaciones. Por otra parte, le confiere un amplio rango de representacin para poder actuar en nombre del consorcio en cualquier asunto judicial o de cualquier otra ndole, en el cual se vea involucrado por asuntos concernientes al mismo. Esta actuacin lo faculta por el slo hecho de ser el administrador del consorcio, sin necesidad de un mandato inscrito especficamente para los asuntos que deba tratar. Vale mencionar que en forma similar el Cdigo Civil guatemalteco reconoce tal facultad al administrador, aunque no menciona el aspecto registral como se confirma de la lectura del artculo 548 de dicho Cdigo. Tal y como lo propone el modelo de reglamento en su artculo 28 El administrador y representante legal del consorcio queda expresamente facultado para actuar por s o por apoderado en representacin del consorcio en todos los asuntos judiciales y o administrativos que tenga pendientes o se le susciten en delante de cualquier fuero y jurisdiccin que sean, incluso tribunales de trabajo, municipal de faltas y de polica administrativa y comisiones de conciliacin, a cuyo efecto lo faculta para presentarse ante los seores jueces y dems autoridades judiciales que correspondan... Este artculo es complemento del anterior y enumera de manera detallada todas las facultades que posee el administrador, al grado que se trata de un mandato general en el cual las posibilidades de actuacin son amplias y abarca todo tipo de asuntos en los que pueda requerirse su intervencin por verse afectado algn derecho del consorcio. Segn el modelo de reglamento, en cuanto a la administracin y seguro el artculo 37 propone que a) Por este acto se designa administrador y representante legal del consorcio de propietarios, a..., quin constituye domicilio en la calle..., que proceder como mandatario a todos los efectos previstos en el presente y o en la ley 13.512 y sus

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decretos reglamentarios. Asimismo en el indicado queda fijado el domicilio legal del consorcio... Cabe destacar de forma particular algunos aspectos importantes del precitado artculo: a) Se confiere la representacin legal al administrador por medio del reglamento, el cual al otorgarse por medio de escritura pblica deber inscribirse en el Registro de la Propiedad ; b) Se establece claramente la figura del administrador del consorcio identificndolo con su nombre para que quede constancia de la persona sobre la cual ha recado el cargo; posteriormente, si por alguna causa dejare de serlo podr modificarse la designacin en nueva escritura pblica y, asimismo, proceder a su inscripcin en el Registro mencionado; c) Se le atribuyen facultades de mandatario, segn el reglamento y la Ley de propiedad horizontal; d) Como complemento, el artculo establece que de tal forma queda constituido el domicilio legal del consorcio; y e) Se hace mencin al consorcio de propietarios, otorgndole de esa forma una unidad jurdica, es decir, siendo los propietarios considerados uno solo. Con base a lo anterior, se denota que dicho modelo est provisto de mltiples aspectos regulatorios que benefician el correcto desempeo del consorcio y de su administracin, as como que a pesar de que se hace en una manera enunciativa y no de forma obligatoria, presenta la posibilidad de adecuarse a sus normas, siempre y cuando los condminos estn de acuerdo en la redaccin. La redaccin propuesta muestra una solucin prctica al problema objeto de la presente investigacin, al ser obligatoria la inscripcin del reglamento de copropiedad y dentro del cual queda constituido el consorcio y la personalidad jurdica de su administrador. Sobra decir que este modelo es la gua para contar con una normativa indispensable para la inscripcin de un reglamento de propiedad horizontal y del consorcio de propietarios y tomarse como un modelo para el rgimen de condominios. 74
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www.ar.v/ex.com/copropiedad-administracin- camara argentina-38693432, Argentina, 2010, 13 de julio.

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CAPITULO VII PRESENTACIN Y DISCUSIN DE RESULTADOS 7.1 Presentacin y discusin de resultados El trabajo de campo realizado es esencial para la presente investigacin, cuyo objetivo primordial consiste en analizar la normativa existente en cuanto a la autorizacin municipal de condominios y lotificaciones y para ello resulta ilustrativo tomar en cuenta las diferentes opiniones que emitieron las personas que fueron entrevistadas. Para esto se entrevist a personas que se encuentran involucradas con el tema, con el fin obtener mayor informacin derivado de los conocimientos y las experiencias que se obtuvieron. Existieron diferentes puntos de vista respecto a la propuesta del presente trabajo, siendo de gran utilidad las opiniones vertidas. Para luego con el resultado obtenido, poder concluir el anlisis propuesto, el cual es complementado con el trabajo de investigacin. Este trabajo de investigacin comprende el trabajo de campo en el que se entrevist: al Alcalde de la Municipalidad de Salcaj, al Miembro del Concejo que presida la Comisin de Servicios, infraestructura, ordenamiento territorial, urbanismo y vivienda y Sndico I,

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Asesor Jurdico de la Municipalidad y a la Juez de Asuntos Municipales, para lograr a travs de sus distintas opiniones un amplio panorama, debido a que cada opinin surgi del rol que cada uno desempea y de esta manera determinar si es posible llevar a cabo la pregunta de la presente investigacin. Dentro de la presentacin y discusin de resultados de las entrevistas se indican los resultados a travs de porcentajes y el anlisis correspondiente de cada pregunta, siendo estas las siguientes: Pregunta No.1, Se consult a los entrevistados: Actualmente el municipio de Salcaj cuenta con un plan regulador?. A lo que respondieron: el 100% en que NO, existe ningn plan regulador dentro del municipio, esto debido a que se est trabajando en un reglamento de construccin, y que en la actualidad solamente existen algunos acuerdos municipales que fueron publicados y algunas leyes relacionadas con el tema y que se aplican al momento de autorizar construcciones. Pregunta No. 2, se consult a los entrevistados: Al momento de que alguien solicita la autorizacin de un condominio o lotificacin en el municipio de Salcaj en que leyes se basan para resolver a lo solicitado? A lo que respondieron: 25% Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala 75% Cdigo Municipal 50% Cdigo Civil 75% Ley de Parcelamientos Urbanos 50% Ley Preliminar de Urbanismo 25% Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos 25% Reglamento Municipal Esta variante se da segn el caso en concreto, conforme a lo solicitado y tambin segn la experiencia y el puesto que desempea dentro de la municipalidad cada uno de los entrevistados.

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Pregunta No. 3, se consult a los entrevistados: Existe algn reglamento municipal para autorizar los condominios o lotificaciones en el municipio? A lo que respondieron: el 100% que NO. Esto se ha dado debido a que las anteriores administraciones no lo han elaborado y que en la actualidad se encuentra en proceso de su creacin y que en el caso especfico de los proyectos de urbanizacin son un tema relativamente nuevo que se ha dado durante los ltimos aos y que para resolver cualquier solicitud se basan en la normativa legal vigente. Pregunta No. 4, se consult a los entrevistados: Han emitido en los ltimos aos algunos acuerdos municipales que sirvan de base para la autorizacin de condominios y lotificaciones? A lo que respondieron: el 100% que NO. Esto es por el cambio de administracin municipal que se da a cada cuatro aos, y cada Concejo emite acuerdos que quizs no conocen o no toman en cuenta las nuevas administraciones, sino que aplican sus nuevos criterios conforme a cada caso y segn lo establecido en la normativa legal vigente. En las anteriores administraciones si se han dado este tipo de acuerdos en algunos proyectos de urbanizacin que ya fueron autorizados, vendidos y actualmente se encuentran habitados. Pregunta No. 5, se consult a los entrevistados: En cuanto a la ley de parcelamientos urbanos, considera que esta ley es lo suficientemente amplia en el tema de parcelamientos o lotificaciones? A lo que respondieron: el 100% que NO. Esto se da debido a que, es una ley general que no se adapta a la realidad del municipio, ni mucho menos a su crecimiento poblacional, por lo que si sirve de base al momento de emitir alguna resolucin en especfico pero se debe siempre aplicar supletoriamente otras leyes, para llenar algunas lagunas legales Pregunta No. 6, se consult a los entrevistados: Considera usted que la ley de Parcelamientos Urbanas debera ser reformada? A lo que respondieron: el 100% que SI. Esta ley debe ser reformada ya que no especfica anchos de calles, plantas de tratamiento, medidas de proteccin al medio ambiente, prohibicin de construccin en reas vulnerables, la obligacin de realizar estudios de suelo, reas verdes, recreativas, 121

escolares y deportivas, la obligatoriedad de garantizar el suministro de los servicios bsicos, establecer las especificaciones tcnicas correspondientes, no establece con claridad y precisin el aspecto registral y no contiene sanciones severas en caso de incumplimiento de algn requisito. Pregunta No. 7, se consult a los entrevistados: Considera usted que los artculos que establece el Cdigo Civil en cuanto a la regulacin de la Copropiedad son suficientes para lo amplio que es este tema? A lo que respondieron: 25% que SI 75% que NO En el caso de los condominios, por ser una figura especial requiere de una regulacin mucho ms especfica, ya que existen lagunas legales que permiten que se realicen actos ilcitos o a conveniencia de alguna de las partes y no existe alguna sancin que los castigue, favoreciendo en la mayora de los casos a los ejecutores de los proyectos, desprotegiendo a los condminos, ante cualquier abuso o arbitrariedad que se comete en base a un reglamento que es emitido sin la fiscalizacin o aprobacin de alguna autoridad competente. Pregunta No. 8, se consult a los entrevistados: Cree que el tema de la regulacin de condominios y lotificaciones sea un problema que deba resolver el gobierno municipal? A lo que respondieron: el 100% que SI. Las autoridades municipales son quienes conocen la realidad del municipio, por lo tanto son quienes pueden mejorar el desarrollo urbanstico del mismo, el primer paso para esto es la creacin de un reglamento municipal que regule todo lo referente a este tema. As mismo, es necesario que la municipalidad pueda trabajar de la mano del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, a manera que existan criterios uniformes condominio o una lotificacin Pregunta No. 9, se consult a los entrevistados: Considera que es importante que el Congreso de la Repblica emita una ley que regule en especfico estos temas? A lo 122 al momento de autorizar un

que respondieron: el 100% que SI. Servira de apoyo para las municipalidades que no cuentan con un reglamento municipal, por lo que sirve de base legal para que el Concejo Municipal emita los acuerdos correspondientes. As mismo, la aprobacin y publicacin de un reglamento resulta muy oneroso para las municipalidades, y en la mayora de los casos las comunas no cuentan ni con el recurso econmico ni con el personal suficientemente calificado para la elaboracin de un reglamento que solucione los problemas. Pregunta No. 10, se consult a los entrevistados: Cree usted que el artculo 5 de la Ley de Parcelamientos Urbanos es lo suficientemente amplio en cuanto al tema de la autorizacin de venta de las fracciones de terrenos que conforman una lotificacin? A lo que respondieron: 25% que SI 75% que NO La minora establece que este artculo es lo suficientemente amplio en este tema, ya que establece los servicios bsicos y en la literal d) se da apertura a la aplicacin de los reglamentos municipales los cuales contienen algunos otros requisitos. La mayora de los entrevistados opina que no es lo suficientemente amplio, debido a que tambin se debera de exigir el dictamen favorable de un ingeniero que avale los trabajos de ejecucin a manera de garantizar que los mismos se ejecuten conforme a los planos aprobados; as mismo no establece que es necesario que se establezca un precio razonable a cada lote segn su ubicacin, sanciones especficas si se incumple con algn requisito, la obligatoriedad de garantizar la prestacin de servicios bsicos y el pago de los servicios municipales. Pregunta No. 11, se consult a los entrevistados: Salcaj es un municipio en constante cambio y desarrollo Qu propuesta dara usted para mejorar la regulacin de la autorizacin de condominios y lotificaciones, por ser un problema vigente? A lo que respondieron: Crear un Plan Regulador 25% 123

 Crear un Plan de Ordenamiento Territorial 25% Crear un Reglamento Municipal 100% El cien por ciento de los entrevistados establecen que para una mejor regulacin de la autorizacin de condominios y lotificaciones, es fundamental la creacin del Reglamento Municipal, el cual actualmente se encuentra en proceso.

Conclusiones 1. Existen diversas leyes y reglamentos relativos a la autorizacin para desmembrar bienes inmuebles con el objeto de desarrollar proyectos habitacionales (condominios y lotificaciones), los que desde su creacin no han sufrido ningn cambio en su normativa la cual continua vigente, pero no est actualizada, por lo que es necesaria que sea reformada o que se creen otras leyes que sean especficas y que atiendan a la realidad actual. 2. Se puede establecer que aunque existen varias leyes que regulen lo referente a este tema, las lotificaciones tienen su base en la ley de parcelamientos urbanos y los condominios en los artculos que regula el Cdigo Civil referente a la copropiedad, sin embargo la legislacin actual no es suficiente para cubrir o controlar de una mejor forma los proyectos de urbanizacin. 3. En la actualidad el municipio de Salcaj no cuenta con un Reglamento de Construccin, lo que dificulta la tarea de las autoridades ediles al momento de que alguna persona individual o jurdica requiera la autorizacin correspondiente de algn proyecto de urbanizacin, por lo que deben acudir a otras normas que contengan los artculos relacionados con este tema. 4. En cuanto al Cdigo Civil, los artculos 485 al 504 en los que se regula lo referente a la copropiedad son muy pocos, as mismo la figura de los 124

condominios debera ser regulada en una ley especfica por ser una figura especial. 5. El tema de la regulacin de condominios y lotificacin, es relativamente nuevo, por lo que no existe suficiente doctrina en Guatemala, y es necesario consultar a autores de otros pases que se encuentran mucho ms desarrollados y actualizados en este tema. 6. La ley de Parcelamientos Urbanos, es una ley muy arcaica, ya que data de los aos sesenta, donde nicamente se daba el desarrollo en su mayora en el rea urbana pero pocas veces en el rea rural, por lo que desde su nombre denota atraso en el concepto de parcelamiento y de urbanismo, as como la escasa regulacin de faltas o sanciones. El pas est teniendo un crecimiento acelerado, existen ms personas y menos propiedades, por lo que surgen las figuras de las lotificaciones para dar una solucin ya que de divide un gran espacio para ser habitado por muchas familias. As mismo, los estudios de impacto ambiental son imperativos para todo proyecto, obra o industria que pueda producir deterioro a los recursos naturales renovables o no, por lo que es de suma importancia que sea exigido por esta ley al momento de parcelarse un bien y querer ponerse en venta.

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Recomendaciones 1) Debe actualizarse y armonizarse la legislacin relativa al tema, de la

autorizacin de condominios y lotificaciones, ya que durante los ltimos aos, el pas ha tenido un gran crecimiento poblacional, por lo que es necesaria que sea reformada o que se creen otras leyes que sean especficas y que atiendan a la realidad actual. 2) Es de suma importancia que las autoridades municipales de Salcaj, continen con la elaboracin del Reglamento de Construccin, y que no nicamente se quede en un plan o proceso de creacin, ya que este municipio requiere de forma inmediata contar con un reglamento debidamente actualizado y publicado que le permita resolver la problemtica actual, en cuanto al tema de condominios y lotificaciones. 3) Es muy importante que el Estado de Guatemala, a travs del Congreso de la Repblica emita una ley que regule lo referente a la figura especial de condominios, ya que en la actualidad nicamente se cuentan con algunos artculos de la copropiedad que se aplican supletoriamente a esta figura y que se encuentran regulados en el Cdigo Civil, los cuales no son lo suficientemente amplios o especficos en cuanto a esta figura en especial.

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4) Es necesario que tanto los estudiantes de derecho, abogados, Licenciados en Ciencias Jurdicas y Sociales, catedrticos y estudiosos del derecho en nuestro pas se sumen al estudio e investigacin de este tema y que hagan propuestas para que exista un mayor conocimiento y desarrollo en el derecho urbanstico en especial en el tema de la regulacin de condominios y lotificacin, ya que actualmente es un tema que ha quedado relegado y que por lo tanto no se cuenta con mucha doctrina nacional, lo que obliga a consultar a autores de otros pases que se encuentran mucho ms desarrollados y actualizados en este tema, pero que no es la realidad del pas. 5) Debido al crecimiento acelerado que est sufriendo el pas, es necesario que la Ley de Parcelamientos Urbanos sea reformada y actualizada, partiendo en cambiar su nombre por ejemplo a Ley General de Urbanismo y que adems de lo que regule se incluya: a) La poltica de ordenamiento territorial establecida por los Ministerios de Agricultura, Ganadera y Alimentacin y el Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales: b) Las bases urbansticas y tecnolgicas que propicien el efectivo desarrollo comunitario del pas; c) Que sea imperativo para todo proyecto los estudios de impacto ambiental, d) Establecer faltas y los delitos que se cometan en esta materia, por infraccin o incumplimiento de los preceptos legales en esta materia; e) Establecer sanciones administrativas y penales, ms graves por la comisin de faltas o delitos o incumplimiento de los preceptos legales en esta materia; f) Establecer el procedimiento legal y las autoridades competentes y sus atribuciones en materia administrativa y penal , para sancionar a los responsables de la comisin de faltas o delitos e incumplimiento de los preceptos legales en esta materia, y as mismo exigir el cumplimiento de tales preceptos y la reparacin e indemnizacin de los daos y perjuicios en su caso.

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Listado de referencias BIBLIOGRFICAS Castillo Gonzlez, Jorge Mario. Derecho Administrativo Guatemalteco. Tomo I Edicin 16 Guatemala Editorial Impresiones Grficas. 2009. Diccionario de la Lengua Espaola. Tomo II. Espaa Editorial Espasa Calpe, S.A. 1992 Vigsima Primera Edicin.

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NORMATIVAS Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala Cdigo Civil Decreto Ley 106 Cdigo Municipal Decreto No.12-2002 Cdigo de Salud Decreto No. 90-97 Ley de Parcelamientos Urbanos Decreto No. 1427 Ley Preliminar de Urbanismo Decreto No. 583 Ley de los Consejos de Desarrollo Urbano y Rural Decreto No. 11-2002 Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos Decreto 120-96 Reglamento de la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, Acuerdo Gubernativo No. 286-98 Ley del Deporte Decreto No.76-97 Ley Nacional de Educacin Decreto No. 12-91 Ley de Proteccin y Mejoramiento del Medio Ambiente Decreto No.68-86 129

Ley de reas protegidas Decreto No. 4-89 Ley Forestal Decreto No. 101-96 Ley Preliminar de Regionalizacin Decreto No. 70-86 Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto No. 26-92 Ley del Impuesto nico sobre Inmuebles Decreto No. 15-98 Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) Decreto No.27-92 LEGISLACIN COMPARADA Mxico: Emitida por el Congreso de los Estados Mexicanos por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, II Legislatura. Ley de Propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal. Argentina: Emitidos por la Cmara Argentina de la Propiedad Horizontal Ley 13.512 Propiedad horizontal Reglamentacin de la Ley 13.512

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Carrillo Marroqun, Analucia, Condominios Urbanizados, Necesidad de su regulacin Legal, Guatemala, 1992, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Abogado y Notario, Universidad Francisco Marroqun.

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Reyna Mendez, Juan Carlos, El Rgimen de comunidad especial de Condominios, Guatemala 2004, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Abogado y Notario, Universidad Rafael Landvar.

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Entrevista al Alcalde Municipal de la Municipalidad de Salcaj, Quetzaltenango Prof. Anselmo de Jess Soto Estrada. (Realizada durante el mes de julio).

Entrevista al Miembro del Concejo que presida la Comisin de Servicios, infraestructura, ordenamiento territorial, urbanismo y vivienda y Sndico Primero, el seor Nery Francisco Estrada Lpez. ((Realizada durante el mes de julio).

Entrevista Asesor Jurdico de la Municipalidad, Licenciado Oscar Josu de Len Manrique. (Realizada durante el mes de julio).
MUNICIPALIDAD NOTIFICA AL LOTIFICADOR DE LA POSIBLE INTERVENCION Y DA AUDIENCIA

LA MUNICIPALIDAD ESTABLECE EL INCUMPLIMIENTO DEL LOTIFICADOR

Entrevista a la Juez de Asuntos Municipales, Glenda Josefina de Len Ovalle (Realizada durante el mes de julio).

ACEPTA EXPLICACIONES DEL LOTIFICADOR, Y RESUELVE NO INTERVENIR

MUNICIPALIDAD RESUELVE Anexos

LOTIFICADOR EVACUA LA AUDIENCIA CONCEDIDA

Pasos de una intervencin (Grafica)

MUNICIPALIDAD ACUERDA LA INTERVENCION

ALCALDE NOMBRA INTERVENTOR

INTERVENTOR: - ELABORA INVENTARIO DE LOTES - ELABORA BALANCE - ABRE CATASTRO DE LOTES - ESTABLECE CARTERA DE PROPIETARIOS DEUDORES DE LOTES - DETERMINA PRESUPUESTO DE OBRAS DE URBANIZACION A REALIZAR - INFORMA DE TODO ELLO A LA CORPORACION MUNICIPAL - PROGRAMA EJECUCION DE TRABAJOS, ETC

NOTIFICA A L LOTIFICADOR SOBRE L OTES CANCELADOS Y SOLIC ITA QUE OTORGUE LA ESCRITUR A TRASL ATIVA DE DOMINIO. EN CASO DE REBELDIA, Y PREVIA NOTIFICACION, OTORGA LA ESTRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO O LA CA RTA DE PAGO SEGUN CORRESPONDA.

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MODELOS DE ESCRITURAS Y CONTRATOS Escritura de garanta de construccin de obras de urbanizacin NUMERO UNO (01). En el municipio de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, el da cinco de julio de dos mil diez, ante mi: LISBETH DEL ROSARIO SOTO DE SOTO, Notaria, comparece el seor: PEDRO PEREZ PEREZ, de cuarenta aos de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento, quien asegurndome encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y ser de los datos de identificacin relacionados me manifiesta que por este acto otorga ESCRITURA DE GARANTIA DE CONSTRUCCIN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN DE LA LOTIFICACIN PRADOS DEL SUEO, contenida dentro de las siguientes clusulas: PRIMERA: Manifiesta el seor PEDRO PEREZ PEREZ, que es legitimo propietario de un inmueble ubicado en jurisdiccin de este municipio, el cual tiene una extensin de treinta y cuatro mil novecientos treinta y cinco metros cuadrados (34,935 mts2) equivalente a cincuenta mil 134 varas cuadradas (50,000 Vrs2) que

representan cinco manzanas, todos ellas con una superficie plana en un noventa y cinco por ciento (95%), inscrito en el Registro de la Propiedad como finca nmero CIEN (100) folio cincuenta (50) del libro DIEZ (10) del departamento de Quetzaltenango, el cual se entra libre de gravmenes, anotaciones y limitaciones. SEGUNDA: Contina manifestando el otorgante, que despus de haber ejecutado estudios de prefactibilidad, mercado e impacto ambiental, ha decidido dedicar dicho inmueble para la ejecucin de un proyecto de lotificacin que se ha denominado Prados del Ensueo, proyectando desmembrar ochenta lotes con medidas de diez metros de frente por veinte de fondo, con un rea de doscientos metros cuadrados (200 mts2) cada uno, reportando todos ellos un espacio superficial a utilizar de diecisis mil metros cuadrados (16,000 mts2), el saldo, o sea la suma de dieciocho mil novecientos treinta y cinco mil metros cuatros (18,935 mts2) ser dedicado para reas verdes, calles y otras reas exigidas por la ley, as como reas en donde estarn localizados: el tanque elevado para la distribucin de agua potable y las fosas spticas para el tratamiento de excretas y aguas servidas. TERCERA: Sigue manifestando el otorgante que en cumplimiento con lo dispuesto por el artculo cuatro de la ley de Parcelamientos Urbanos, se obliga ante la Municipalidad de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, a realizar en la lotificacin Prados del Ensueo las siguientes obras de urbanizacin: a) Apertura, nivelacin, construccin de bordillos y adoquinamiento de las calles y avenidas de la lotificacin; b) Perforacin de un pozo mecnico, el cual estar debidamente entubado y con equipo de bombeo accionado por energa elctrica y con su respectivo clorador, para el suministro del agua potable, as como la construccin del tanque elevado para la distribucin de dicho lquido; c) Diseo y construccin de la red de distribucin de agua potable equipada con cajas rompe presin y vlvulas de emergencia, debiendo dejar en cada lote su conexin extradomiciliar y caja de medidor; d) Diseo y ejecucin de la red de drenaje pluvial, as como la red de drenaje sanitario hasta las fosas spticas comunales, las cuales se constituirn con las tcnicas que establecen las normas de ingeniera sanitaria, obligndome tambin a dejar en cada lote una candela sanitaria para los efectos de la conexin domiciliar; e) Diseo y ejecucin de la red de energa elctrica, as como la instalacin de transformadores y luminarias de mercurio para el alumbrado pblico; f) canalizacin para la introduccin en el futuro de red telefnica. CUARTA: 135

Expresa el otorgante que la ejecucin de las obras de urbanizacin, que se han sealado en la clusula anterior, se llevar a cabo en un plazo no mayor de ocho meses contados a partir de la fecha en que se le notifique por parte de la municipalidad jurisdiccional, la autorizacin para lotificar y las mismas se llevarn a acabo de conformidad con el cronograma de trabajo, que formara parte de este instrumento y que se entregar oportunamente a la municipalidad. QUINTA: Declara el otorgante que como garanta de la realizacin de las obras de urbanizacin antes referidas, constituir a favor de la Municipalidad de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, fianza por la suma total de los trabajos a realizar, los cuales ascienden a la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL QUETZALES (750,000.00), dicha fianza ser emitida por una de las afianzadoras autorizadas para operar en la Repblica y se mantendr vigente durante todo el tiempo que dure la ejecucin de las obras que garantiza, hasta su total entrega a satisfaccin de la municipalidad. Doy fe: de todo lo relacionado; que he tenido a la vista el ttulo de propiedad del inmueble en donde se ejecutarn las obras de urbanizacin; que designado por el otorgante proced a enterarlo del contenido de este instrumento, para lo cual se lo leo ntegramente; que impuesto de su contenido objeto, validez y efectos legales lo acepta, ratifica y firma con la Notario autorizante que de todo lo relacionado da Fe.

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Escritura de traspaso de reas de uso comn y servicios pblicos NUMERO DOS (02). En el municipio de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, el da seis de julio de dos mil diez, ante mi: LISBETH DEL ROSARIO SOTO DE SOTO, Notaria, comparece el seor: PEDRO PEREZ PEREZ, de cuarenta aos de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento, actuando por si y en su propia representacin; y por la otra parte, el seor JORGE TOBAR SANTIZO, de treinta y dos aos de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, quien se identifica con cdula de vecindad numero de orden I guin nueve (I-9) y de registro veinte mil cien (20,100) extendida por el alcalde municipal de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, quien acta en representacin de la Municipalidad de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, en su calidad de Alcalde Municipal, lo que acredita con certificacin de la resolucin del Tribunal Supremo Electoral, de fecha ocho de diciembre de ao dos mil ocho, en donde se le declara electo para dicho cargo, y con la certificacin del acta de toma de posesin del cargo, la cual lleva el nmero uno guin dos mil nueve, de fecha catorce de enero de 137

dos mil nueve DOY FE: que tengo a la vista la documentacin antes referida; que la representacin que se ejercita es amplia y suficiente conforme la ley y a mi juicio para este acto; y que los comparecientes en las calidades con que actan me aseguran encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y ser de los datos de identificacin relacionadas, manifestndome que por este acto convienen en otorgar la presente escritura de DESMEMBRACIN Y CESIN DE REAS PARA USO COMN Y SERVICIOS PBLICOS, de conformidad con las siguientes clusulas: PRIMERA: Manifiesta el seor PEDRO PEREZ PEREZ que es propietario de un inmueble ubicado en el municipio de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, inscrito en el Registro de la Propiedad como finca nmero CIEN (100) folio cincuenta (50) del libro DIEZ (10) del departamento de Quetzaltenango, sobre el cual se han efectuado trabajos de lotificacin y en base a ello se han desmembrado ochenta fracciones, formando nuevas fincas, todas las cuales suman en conjunto la cantidad de diecisis mil metros cuadrados (16,000 mts2), extremo que se comprueba con la certificacin extendida por el Registro de la Propiedad con fecha treinta de junio del presente ao; y como resultantes de tales desmembraciones el referido inmueble tiene un rea de dieciocho mil treinta y cinco metros cuadrados (18935 mts2). SEGUNDA: Contina manifestando el seor PEDRO PEREZ PEREZ, que sobre dicho saldo de terreno antes indicado, por este acto procede a desmembrar las siguientes fracciones: A) Fraccin de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts2) que forman un cuadro perfecto mide en cada uno de sus lados y rumbos veinte metro (20 mts2), colindo en cada uno de ellos con la finca matriz, en el cual se encuentra construido el pozo de agua potable y el tanque elevado con su respectiva caseta de control; B) Fraccin de dos mil quinientos metros cuadrados (2,500 mts2), que al igual que la fraccin anterior forma un cuadrado perfecto colindando en todos su lados con la finca matriz y midiendo en cada uno de ellos cincuenta metros, destinados para que en el funcione las fosas spticas colectivas; C) Una fraccin de seis mil metros cuadrados (6,000 mts2) que mide: al NORTE: cuarenta metros (40 mts) con finca matriz; al SUR: sesenta y cinco metros (65 mts) con terrenos de la finca Renacer; ORIENTE: ciento cincuenta y cinco metros (155 mts) con finca matriz, calle al medio; y PONIENTE: ciento cuarenta y cinco metros (145 mts) con finca matriz, destinndose dicha fraccin para que en ella funcionen las reas verdes y de 138

recreo de la lotificacin. Todas las fracciones antes identificadas se encuentran descritas en los planos que para el efecto levant el ingeniero Luis Estrada de Len, colegiado nmero cinco mil. Los ltimos diez mil treinta y cinco metros lo comprenden las calles y avenidas de la lotificacin. Asimismo declara que sobre todas y cada una de las fracciones antes identificadas no pesan gravmenes, anotaciones ni limitaciones de ninguna especie; y agrega que todas ellas , en este acto y en forma gratuita las cede y traspasa a la Municipalidad de Salcaj, departamento de Quetzaltenango. TERCERA: Por su parte, el seor JORGE TOBAR SANTIZO, en representacin de la Municipalidad de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, expresamente acepta la cesin que se le hace. Doy Fe: de todo lo relacionado; que he tenido a la vista el titulo de propiedad y la documentacin referida en este instrumento; que designado por los otorgantes les leo ntegramente el contenido de este instrumento e impuestos de l, de su objeto, validez, efectos legales y obligacin de registro lo aceptan, ratifican y firman con el Notario autorizante. Contrato de reservacin con opcin de compra NUMERO TRES (03). En el municipio de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, el da seis de julio de dos mil diez, ante mi: LISBETH DEL ROSARIO SOTO DE SOTO, Notaria, comparece el seor: PEDRO PEREZ PEREZ, de cuarenta aos de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento, actuando por si y en su propia representacin; y por la otra parte, el seor JORGE TOBAR SANTIZO, de treinta y dos aos de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, quien se identifica con cdula de vecindad numero de orden I guin nueve (I-9) y de registro veinte mil cien (20,100) extendida por el alcalde municipal de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, documento que tengo a la vista, quienes asegurndome encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y ser de los datos de identificacin relacionados, por este acto me manifiestan que voluntariamente otorgan CONTRATO DE RESERVACIN CON OPCIN DE COMPRA contenido en las siguientes clusulas: PRIMERA: Manifiesta el seor PEDRO PEREZ PEREZ, quien en el transcurso de este instrumento ser denominado indistintamente 139

El propietario o El lotificador, que es propietario de la lotificacin denominada Prados del Ensueo ubicada en la Jurisdiccin del municipio de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, en la cual existe un lote de terreno identificado como lote nmero siete (7) de la manzana F, inscrito en el Registro de la Propiedad cono Finca nmero Dos mil (2,000) folio cuatrocientos (400) del libro cien(100) de Quetzaltenango, con un rea de doscientos metros cuadrados (200 mts2) cuyas medidas lineales y colindancias constan en su primera inscripcin de dominio, el cual se encuentra libre de gravmenes, anotaciones y limitaciones. SEGUNDA: Sigue manifestando el seor PEDRO PEREZ PEREZ, que el valor del referido lote es de OCHENTA MIL QUETZALES EXACTOS (Q.80,000.00) a razn de Cuatrocientos quetzales el metro cuadrado; y para el caso de ser vendido por abonos se ha fijado un enganche de DIECISEIS MIL QUETZALES (Q.16,000.00); y el saldo o sea la suma de SESENTA Y CUATRO MIL QUETZALES EXACTOS (Q.64,000.00) debe ser pagado mediante sesenta y cuatro (64) pagos mensuales y consecutivos de UN MIL QUETZALES (Q.1,000.00) cada uno. Sobre el saldo adeudado se aplicar una tasa anual del ocho por ciento (8%) que ser pagada mensualmente junto con los abonos al precio pactado; y un seis por ciento (6%) anual, que en concepto de manejo de cuenta ser aplicado sobre saldos deudores, en forma mensual. TERCERA: El seor JORGE TOBAR SANTIZO, quien en el transcurso de este instrumento ser llamado el optante comprador, reserva para s el lote descrito en la clusula anterior y se obliga a comprar dicho inmueble en el plazo, precio y condiciones especificadas, aceptando expresamente tales estipulaciones. CUARTA: Si el optante comprador no hace efectivo el pago de las sumas antes estipuladas en las fechas y condiciones pactadas, deber pagar, en concepto de cobranza, una cantidad equivalente al uno por ciento (1%) por el valor de la cantidad resultante a la cuota o cuotas atrasadas ms los intereses y porcentajes por manejo de cuenta. QUINTA: El optante comprador acepta que todos los pagos antes establecidos los har efectivos, sin necesidad o cobro de requerimiento previo, en quetzales, moneda de curso legal, en las oficinas de la lotificacin ubicadas en quinta avenida cinco guin diez zona dos de este municipio. SEXTA: El optante comprador acepta que el lotificador podr gravar el lote objeto de este contrato, pero que al momento de otorgrsele la escritura traslativa de dominio, el inmueble deber 140

estar libre de todo gravamen, anotaciones o limitacin. Asimismo acepta que los derechos y obligaciones derivados del presente contrato pueden ser cedidos o negociados por el lotificador sin necesidad de previo o posterior aviso. SPTIMA: Si al momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio, existiera un saldo pendiente del precio, para garantizar el pago de dicho saldo optante comprador constituir a favor del seor PEDRO PEREZ PEREZ hipoteca que ocupar el primer lugar sobre el inmueble objeto del contrato. OCTAVA: La lotificacin est debidamente urbanizada, extremo que se ha probado con la presentacin de la licencia para la venta de lotes otorgada por l municipalidad jurisdiccional, documento que el Notario tiene a la vista. NOVENA: El optante comprador manifiesta que conoce el inmueble objeto de este contrato, y est enterado de que el precio antes consignado no incluye el valor del servicio de agua potable, su instalacin, ni el valor de los otros servicios, los cuales se compromete a pagar desde la presente fecha. DECIMA: LIMITACIONES EN EL USO DEL LOTE: El optante comprador acepta y se obliga a observar las siguientes normas: a) No subdividir el lote adquirido; b) No construir ms de una unidad de vivienda familiar en el lote; c) Dejar una franja en el frente del lote, con un fondo mnimo de tres metros, para el funcionamiento de un jardn; d)No construir antes de que parcelador modifique los mojones y medidas del lote y establezca sus servicios; e) No talar rboles, salvo que se encuentren en el sector de construccin. DECIMA PRIMERA: El optante comprador est enterado que debe presentarse a firmar el contrato de compraventa y constituir las garantas que sean necesarias a juicio del lotificador y ante el notario que este designe en un plazo de treinta das a contar de la fecha de que se le notifique. Si el optante comprador incumpliere con las obligaciones que por el presente contrato contrae acepta que la empresa lotificadora pueda escoger entre las siguientes alternativas: a) Obligar al optante comprador a cumplir este contrato en su totalidad; b) dejar sin efecto el presente contrato debiendo en consecuencia el lotificador devolver al optante comprador el saldo que resulte previa deduccin de los gastos de administracin, financiamiento, manejo de cuenta y daos y perjuicios; c) suscribir un nuevo contrato tomando como enganche las sumas de dinero abonadas a capital, conviniendo, deudor y acreedor, las nuevas cuotas mensuales a amortizar y el plazo del nuevo contrato, quedando vigente las garantas y obligaciones del contrato novado. DECIMA 141

SEGUNDA: El lotificador podr dejar sin efecto este contrato y el optante comprador acepta sin necesidad de previo aviso ni posterior notificacin que ste disponga libremente del lote para ofrecerlo en venta a cualquier persona en los siguientes casos: a) Si no cumpliere con pagar el enganche total: b) si llegare a tener en mora tres pagos consecutivos; c) Si no cumpliere con firmar la escritura de compraventa dentro de los treinta das de ser notificado. En el caso de los incisos a) y b) anteriores el lotificador har suya una suma igual al diez por ciento (10%) del valor de venta del lote en concepto de daos y perjuicios y del veinte por ciento (20%) del valor que a cuenta del lote haya recibido en concepto de manejo de cuentas y gastos de administracin. Descontadas esas sumas se devolver al optante comprador la suma que resulte a su favor. DECIMA TERCERA: Si el incumplimiento del presente contrato fuera de parte del lotificador, el optante comprador acepta que se le devuelvan las sumas pagadas a cuenta de amortizaciones del capital, intereses, gastos de administracin, financiamiento y manejo de cuenta, ms un diez por ciento (10%) del valor del lote en concepto de daos y perjuicios. Inmediatamente de efectuados dichos pagos el lotificador entrar nuevamente en posesin del inmueble objeto de este contrato. DECIMA CUARTA: Los otorgantes aceptan expresamente las condiciones contenidas en este contrato y para su interpretacin, cumplimiento y ejecucin, se someten a los tribunales del orden civil del departamento de Quetzaltenango, y salvo que por escrito haya sealado lugar distinto para todas las notificaciones, avisos, emplazamientos y citaciones, se harn en las siguientes direcciones: Para el lotificador en las oficinas sealadas en el inciso de este instrumento; y para el otorgante comprador en la primera calle uno guin cincuenta y cinco zona tres de este municipio. Yo, la Notario doy fe: de todo lo relacionado; que he tenido a la vista la documentacin referida en este instrumento; que los otorgantes proceden a enterarse del contenido de este instrumento leyndolo personalmente que impuestos de su contenido, objeto, validez, lo aceptan, ratifican y firman con el Notario que da fe.

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Contrato de compraventa de un inmueble urbanizado NUMERO CUATRO (04). En el municipio de Salcaj, departamento de

Quetzaltenango, el da diez de junio de dos mil once, ante mi: LISBETH DEL ROSARIO SOTO DE SOTO, Notaria, comparece el seor: PEDRO PEREZ PEREZ, de cuarenta aos de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento, actuando por si y en su propia representacin; y por la otra parte, el seor JORGE TOBAR SANTIZO, de treinta tres aos de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, quien se identifica con cdula de vecindad numero de orden I guin nueve (I-9) y de registro veinte mil cien (20,100) extendida por el alcalde municipal de Salcaj, departamento de Quetzaltenango, documento que tengo a la vista, quienes asegurndome encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y ser de los datos de identificacin relacionados, por este acto me manifiestan que voluntariamente otorgan CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE URBANIZADO de conformidad con las siguientes clusulas: PRIMERA: Manifiesta el seor PEDRO PEREZ PEREZ, que es propietario de la 143

lotificacin denominada Prados del Ensueo ubicada en la jurisdiccin de este municipio; y que con fecha seis de julio del ao recin pasado celebr con el seor JORGE TOBAR SANTIZO contrato de opcin de compra del lote de terreno identificado como lote siete (7) de la manzana F, inscrito en el Registro de la Propiedad cono Finca nmero Dos mil (2,000) folio cuatrocientos (400) del libro cien(100) de Quetzaltenango, con un rea de doscientos metros cuadrados (200 mts2) cuyas medidas lineales y colindancias constan en su primera inscripcin de dominio, el cual se encuentra libre de gravmenes, anotaciones y limitaciones. SEGUNDA: Agrega el seor PEDRO PEREZ PEREZ que en este acto y por el precio ya recibido a su satisfaccin, por este acto vende, sede y traspasa a favor del seor JORGE TOBAR SANTIZO el inmueble antes identificado incluyendo en dicha venta todo cuanto de hecho y por derecho corresponde a dicho bien, sujetndose al saneamiento de ley en caso necesario. TRERCERA: Sigue manifestando el seor PEDRO PEREZ PEREZ, que por parte de la Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles se fijo un nuevo avalo al inmueble objeto de este contrato, estando incluidas las obras de urbanizacin, las cuales se han realizado cumpliendo con las exigencias de la municipalidad jurisdiccional. CUARTA: Por su parte el seor JORGE TOBAR SANTIZO que acepta la venta que se le hace y declara que ya se encuentra en posicin del inmueble objeto de este contrato. DOY FE: de lo relacionado, que tuve a la vista la autorizacin de venta de lotes otorgada por la municipalidad jurisdiccional; que los comparecientes proceden a enterarse del contenido de este instrumento leyndolo ntegramente; y que impuestos de todo ello, de su objeto, validez y efectos legales, enterados de la obligacin que tienen de inscribir el testimonio de este escritura en el Registro de la Propiedad, as como del pago del impuesto al valor agregado al que est afecto este contrato, conforme la ley, lo aceptan, ratifican y firman junto con el Notario autorizante que da fe.

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