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ar (septiembre 2008)

BOLETO DE COMPRAVENTA vs. EMBARGANTE POSTERIOR

Por Jos Pablo Descalzi
SUMARIO: I. Introduccin. II. Hechos relevantes. III. La decisin en comentario y los precedentes. IV. Legalidad y justicia de la solucin. V. Consideraciones finales.

I. INTRODUCCIN En el presente trabajo se comentar la sentencia dictada por la Cmara de Apelaciones de Baha Blanca en lo Civil y Comercial, con fecha 12 de abril de 2007, en los autos Damiani, Gustavo Manuel y otros s/ tercera de dominio en Ca. Financiera SIC c/ Centineo, Jos y otro s/ Cumplimiento de contrato (1). El caso, sintticamente, se trata de un conflicto planteado entre un adquirente de un inmueble por boleto de compraventa y un acreedor del vendedor, que embarg el bien con fecha posterior a la transmisin de su posesin. En trminos generales, la jurisprudencia y la doctrina consecuente presentan tres posiciones sobre este conflicto que, como se ver, ponen el acento en distintos aspectos relacionados con la publicidad de los derechos. El fallo que comentamos, no obstante que se enrola en la postura amplia, que ampara al adquirente por boleto con posesin anterior a la inscripcin de la medida cautelar, rechaza el reclamo porque no cumple los requisitos exigidos por la doctrina legal de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires.

II. HECHOS RELEVANTES Sintticamente, los hechos del caso pueden esquematizarse as. 1. En los autos principales se decret el embargo y la subasta del inmueble en cuestin. 2. Se presenta una tercera de dominio, y en subsidio de mejor derecho, alegando que: a) se pag la totalidad del precio de compra con anterioridad a la medida cuestionada; b) se otorg poder especial a favor de los compradores para la escrituracin; c) el mismo da en que se otorga
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El caso puede consultarse ntegro en www.scba.gov.ar/juba.

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el apoderamiento del bien con intervencin de la escribana, sta redacta el boleto en cuestin; d) el boleto, sin embargo, no fue sellado y no se efectiviz la escritura traslativa de dominio; e) el bien fue dado en locacin; f) el embargo trabado es de fecha posterior a la adquisicin del bien. 3. La codemandada, actora de autos principales, pide el rechazo de la tercera; para ello alega que: a) desconoce autenticidad de la documental adjuntada; b) el boleto en cuestin carece de fecha cierta, pues el poder especial mencionado no hace referencia al mismo. 4. El otro codemandado, a la sazn demandado de autos principales, no contesta el traslado y pierde el derecho a hacerlo en el futuro. III. LA DECISIN EN COMENTARIO Y LOS PRECEDENTES 1. La decisin en comentario A) El caso en primera instancia: En primera instancia se rechaza la demanda, con costas. Luego de invocar la doctrina legal de la Suprema Corte de Buenos Aires, indica que la fecha cierta del boleto es requisito esencial para su oponibilidad; y en el caso no concurre. Para decidir as, consider que: 1) la actora no adjunt el boleto original sino una fotocopia simple; 2) el poder otorgado para escriturar el bien no hace alusin alguna al boleto, por lo que no adquiere fecha cierta; 3) esto hace innecesario considerar las dems pruebas sobre el pago y la posesin. B) Las pretensiones recursivas: Los terceristas apelan esa decisin por las siguientes razones: a) el boleto original fue presentado, conforme surge de las constancias de autos que indican, pero agregan desconocen por qu desapareci; b) el codemandado, demandado de autos principales, reconoci su autenticidad; c) el art. 1035 del Cdigo Civil no es taxativo; d) del poder especial cabe inferir la existencia del boleto en cuestin; e) que, con anterioridad al embargo, el bien fue dado en locacin por su parte. La codemandada, actora en autos principales, al contestar indica que: a) nunca se acompa el boleto original; b) el reconocimiento que realiz el codemandado se hizo en base a una fotocopia; c) ni del poder especial ni de las dems pruebas producidas, surge con certeza la celebracin del boleto, por lo que resulta inoponible y solicita el rechazo del recurso.

C) La decisin de Cmara: La Cmara plantea el caso a resolver como un conflicto entre poseedor ex-boleto que promueve tercera, para hacer prevalecer su crdito, frente a otro acreedor del transmitente, que embarg el inmueble con fecha posterior a la posesin del bien detentada por el adquirente. Practicado el sorteo pertinente, vota en primer trmino el Dr. Peralta Mariscal; quien, luego de hacer una revista de la jurisprudencia y de invocar la doctrina de la Suprema Corte de Buenos Aires sobre el punto, consider que corresponda rechazar el recurso y confirmar la sentencia en cuanto haba sido materia de agravio, con costas. Adhieren los Dres. Pilotti y Viglizzo. Para decidir as, bsicamente, se funda en dos razones centrales: El tercerista no revirti el fundamento central de la decisin de grado, esto es: que no se adjunt el boleto de compraventa original, sino una fotocopia simple, sin eficacia probatoria (2); incluso, oportunamente desconocida por la contraria. Sin perjuicio de ello, an habindose agregado el original, tampoco hubiera sido oponible por carecer de fecha cierta, requisito esencial en la doctrina legal de Buenos Aires; cuestin que no se modifica por la interpretacin no taxativa que pueda hacerse del art. 1035 del Cdigo Civil. 2. Los precedentes A) La Suprema Corte de Buenos Aires: La Suprema Corte bonaerense avala la posicin amplia en que se ubica el caso en comentario. Tiene dicho, como doctrina legal que cita el juez preopinante, que: Resulta procedente la tercera intentada sobre la base de un boleto de compraventa, porque el amparo que confiere el art. 1185 bis del Cdigo Civil resulta oponible al acreedor embargante en un proceso ejecutivo, en tanto queden acreditados los extremos de esa norma y el crdito del comprador sea anterior al del embargante. El comprador tiene as un mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante y ese pago debe ser entendido por el concepto dado por el art. 725 del Cdigo Civil. As lo resolvi, por ejemplo, entre muchos otros casos que se omiten por razn de brevedad, en: Penas, Ricardo A. c/ Urban, Ral s/ Ejecutivo, sentencia del 24 de junio de 1986 (AyS 1986-II-123).

Conforme doctrina legal que invoca: carecen de eficacia probatoria las fotocopias simples sin autenticar, SC Buenos Aires, septiembre 12-1989: Mela, Teresa Lidia y otras c/ Mesa, Osvaldo s/ Desalojo (Ac. 42645), AyS 1989-III-334.

Con posterioridad el Tribunal provincial precis que: Si bien el art. 1185 bis del Cdigo Civil se refiere al caso de concurso o quiebra del vendedor, autorizando a oponer el boleto al conjunto de acreedores que conforman la masa, no se advierte razn alguna que impida que lo mismo pueda ocurrir frente al acreedor embargante en un proceso ejecutivo (3). B) Otros Superiores tribunales del pas: a) Posicin amplia: Adems del Tribunal bonaerense, cabe ubicar en esta orientacin amplia a la Suprema Corte de Mendoza que, en pleno, en las causas Ongaro de Minni de 1991 (4) y Fernndez de 1996 (5), sintticamente, indic que el adquirente por boleto de compraventa triunfa si, en forma concurrente: adquiri el bien del titular registral o de su sucesor, el boleto cuenta con fecha cierta o certidumbre fctica de su existencia, tiene publicidad (registral o posesoria) de buena fe y pag como mnimo el 25% del precio antes de la traba del embargo o de la apertura del proceso universal. Tambin aplica esta doctrina en CitiBank c. Coria de 2000 (LLGC, 2001-470). b) Posicin intermedia: En esta solucin, similar a la anterior en sus efectos, se encasilla por ejemplo el Superior Tribunal de Entre Ros; en la causa Daz de Jimnez de 1994 (6) indic que la publicidad posesoria conserva toda su trascendencia y que cuando existe colisin entre la publicidad registral y la posesoria debe acordarse preferencia a la precedente en el tiempo. c) Posicin restrictiva: La Corte Suprema tucumana adhiere a la posicin restrictiva, favorable al embargante, considerando que la tercera de dominio debe fundarse en un derecho real, transmitido mediante la escritura debidamente registrada. As, por ejemplo, en las causas Rubio de 1992 (7) y Melgarejo de 2004 (8).

SC Buenos Aires, febrero 9-1993: Club Personal Banco Ro Negro y Neuqun Baha Blanca s/ Tercera de dominio en Gaucci, Roberto c/ Graetz, Rodolfo s/ Cobro ejecutivo (Ac. 44.882), LL, 1994C, 208. SC Mendoza, en pleno, diciembre 6-1991: Ongaro de Minni y otros en: Gmez c/ Grzona s/ ordinario, p/ tercera s/ casacin, LL, 1992-B, 159. 5 SC Mendoza, en pleno, mayo 5-1996: Fernndez c. Coviram, LL, 1996-C, 208. ST Entre Ros, sala Civil y Comercial, mayo 17-1994: Daz de Gimnez, Celia R. y otro c/ Obaid, Miguel E. y otro s/ Sumario por tercera, JA, 1995-II-108. CS Tucumn, sala Civil y Penal, abril 231992: Rubio, Nlida V. c. Filipini, Hugo y otros, DJ, 19942672. CS Tucumn, sala Civil y Penal, marzo 12-2004: Melgarejo, Adran y otro c/ Guerra Mndez, Adn y otro, LLNOA, 2004, 1092.
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Tambin se ubica en esta postura el Superior Tribunal de La Pampa que, en la causa Daz de 1997 (9), indic que la publicidad registral protege la apariencia y que resulta ms razonable y justo proteger a quienes se someten a esta legislacin que aquellos que optan por la cambiante realidad posesoria (10). C) La Corte Suprema: La Corte Suprema de Justicia de la Nacin asumi, por lo menos, dos posiciones sobre este conflicto. En la causa Marconi de 1979 (Fallos 301:1047) (11) cohonesta la posicin restrictiva. Sin embargo, en la causa Banco de Crdito Argentino de 2006 (Fallos 329:3979), siguiendo el dictamen del Procurador General, adhiere a la posicin amplia.

IV. LEGALIDAD Y JUSTICIA DE LA SOLUCIN 1. Valoracin de la sentencia A) La legalidad de la solucin: La sentencia propone la solucin del caso desde la tercera de mejor derecho del art. 97 del Cdigo Procesal Civil, fundada, bsicamente, en los arts. 725, 1035, 1185 bis y 2355 in fine del Cdigo Civil y en la consecuente doctrina legal del Superior Tribunal bonaerense. B) La justicia de la solucin: La solucin es justa independientemente de que, por un dficit probatorio del tercerista, el caso no super el examen de procedencia en concreto. 2. Nuestra opinin Se asume que la entrega de un inmueble mediante boleto de compraventa importa una transmisin legtima, aunque imperfecta, de dominio (arts.

ST La Pampa, sala A, abril 21-1998: Daz, Alberto L. c/ Banco de La Pampa y otro s/ Tercera (en autos: Bando de La Pampa c/ Ganuza, Rolando O. s/ Ejecutivo y embargo preventivo), expte. n251/97. 10 Sera interesante analizar las razones (necesidades e intereses) subyacentes de este fallo para entender por qu, en rigor, dirimen el conflicto protegiendo la apariencia ms all de la realidad; pero excedera el espacio del comentario. En rigor, se consider que la cuestin, siendo de hecho y prueba, resulta ajena al recurso extraordinario; con lo cual qued firme la decisin de cmara que resolvi el conflicto afirmando que el boleto de compraventa no justifica la tercera de dominio intentada.
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1184, inc. 1, 1185, 2355, in fine, 2505 y 2602 del Cdigo Civil). La cuestin, por razn de esa imperfeccin, es determinar su oponibilidad en los trminos del art. 2505 a terceros acreedores del vendedor que, con posterioridad a esa entrega, obtengan acceso registral de una medida cautelar en garanta de su crdito no necesariamente relacionado con el inmueble. Casos como el que se comenta, bajo estas condiciones, admiten su reduccin a un conflicto entre la publicidad posesoria y la registral. En ese orden, debe aceptarse que la publicidad registral slo es un medio declarativo, fundado en ttulos, y que, por lo tanto, no siempre refleja la realidad (doc. arts. 2, 4, 20 y 22 de la ley 17801). Va de suyo que, toda consecuencia derivada de su interpretacin, debe ser aplicada con carcter restrictivo para evitar que una ficcin se imponga a la verdad jurdica objetiva con apartamiento de lo justo en concreto (12). Luego, quien obtiene una medida cautelar no puede prevalerse de la formalidad de las constancias registrales para desconocer la transmisin de dominio ocurrida, de hecho, con anterioridad. Pues, si se entiende de otra manera, se transfigura la inscripcin registral en constitutiva; lo que no surge de la ley 17801 (13). Siguiendo estas afirmaciones debera preferirse la publicidad posesoria si fuera primera en el tiempo, en tanto sea consecuencia de la transmisin del bien en cuestin y en cuanto este razonablemente acreditada, haya sido de buena fe y a ttulo oneroso. V. CONSIDERACIONES FINALES En el presente trabajo se coment un caso de la Cmara de Apelaciones Civil y Comercial de Baha Blanca, que resolvi el conflicto entre un adquirente por boleto de compraventa y un acreedor embargante del vendedor. Se hizo una breve resea del fallo y de los precedentes jurisprudenciales sobre el punto. Y se indic y valor el fundamento legal y la justicia de la solucin concreta. En el examen personal se identific el caso como un conflicto de publicidades. Y, si bien se reconoce que la cuestin no tiene una solucin pacfica, se propuso a partir de una interpretacin posible de los preceptos aplicables reconocer la prioridad temporal a la publicidad posesoria si la transmisin del bien est razonablemente acreditada, es de buena fe y a ttulo oneroso.-

La Corte Suprema en la causa Consultores Asociados S.A. de 1994 (Fallos 317:826), en lnea con lo resuelto en Colalillo de 1958 (Fallos 238:551) y Oilher de 1981 (Fallos 302:1611), dijo que es arbitrario el pronunciamiento que prescinde de la verdad jurdica objetiva.
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As lo afirma, concretamente, la Corte Suprema en la causa Brunero de 1999 (Fallos 322:666).