A APLICAO DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AOS CONTRATOS DE LOCAO: UMA ANLISE HERMENUTICA FRENTE JURISPRUDNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA.

Bruno Camilloto Arantes Ludmilla Santos de Barros Camilloto RESUMO O presente texto discute a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor (lei 8.078/90) CDC aos contratos de locao. Como j proclamado pela doutrina brasileira, a legislao consumeirista tem por escopo a regulamentao de uma sociedade complexa denominada, contemporaneamente, sociedade de massa. Nesse contexto social de relaes conturbadas surge a indagao se os contratos de locao de imvel residencial tambm esto submetidos legislao consumeirista. A discusso do tema se faz necessria frente aos reiterados julgados do Superior Tribunal de Justia STJ que entende ser inaplicvel o CDC aos contratos de locao. O argumento majoritrio daquele Pretrio diz que como o CDC uma lei geral no h possibilidade de sua aplicao aos contratos de locao que so regidos por lei especial (lei 8.245/91). Discordamos do entendimento do STJ acima suscitado e, para tanto, tomaremos como referencial terico o pensamento de Cludia Lima Marques1 que admite a aplicao do CDC aos contratos de locao de imvel residencial desde que este ltimo configure uma relao de consumo, mormente quando este contrato de adeso. Por fim, aps a anlise e confronto dos argumentos elencados pela jurisprudncia do STJ, verificamos a hiptese concluindo que h possibilidade da aplicao do CDC aos contratos de locao de imvel residencial que estiverem dentro da principiologia do
Mestre em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais, Especialista em Gesto Pblica pela Universidade Federal de Ouro Preto, Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Ouro Preto, Professor Assistente de Direito da Universidade Federal de Ouro Preto, advogado em Belo Horizonte e Ouro Preto. Especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Unipac, Bacharelanda em Psicologia pela Fumec, Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Ouro Preto, advogada em Belo Horizonte e Ouro Preto.
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CDC apresentando, portanto, as caractersticas essenciais para sua configurao como um contrato de consumo. PALAVRAS CHAVES DIREITO DO CONSUMIDOR, LOCAO E HERMENUTICA. ABSTRACT The present text argues the application of the Consumer Code (law 8.078/90) to the lease contracts. As already proclaimed for the Brazilian Doctrine, the consumer legislation has for target the regulation of a called complex society, contemporarily, mass society. In this social context of careworn relations the investigation appears if the location contracts also are submitted to the consumer legislation. The quarrel of the subject makes necessary front to the reiterated judgments of the Superior Court of Justice - STJ - that understands to be inapplicable the Consumer Code to the lease contracts. The majority argument of that STJ says that as the Consumer Code is a general law does not have possibility of its application to the lease contracts that are conducted by special law (law 8.245/91). We disagree with the agreement of the STJ above excited and, for in such a way, we will take as referential theoretician the thought Claudia Lima Marques that it admits the application of the Consumer Code to the lease contracts since that this last one configures a consumption relation, mainly when this contract is of adhesion. Finally, after the analysis and confrontation of the arguments enumerated for the jurisprudence of the STJ, we verify the hypothesis concluding that it has possibility of the application of the Consumer Code to the lease contracts that will be inside of the principles of the Consumer Code presenting, therefore, the essential characteristics for its configuration as a consumption contract. KEYWORDS CONSUMER CODE, LEASE CONTRACT AND HERMENEUTICS.

1 INTRODUO

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O presente ensaio surge da visualizao da possvel antinomia entre as leis 8.078/90 Cdigo de Defesa do Consumidor e 8.245/91 Lei de Locaes. Deparamo-nos, especialmente na jurisprudncia ptria, com a impossibilidade de aplicao do CDC aos contratos regidos pela lei 8245/91. Tal constatao nos instiga a refletir, tanto do ponto de vista dogmtico quanto do ponto de vista propedutico, sobre os institutos normativos presentes no ordenamento jurdico brasileiro. Para tanto, adotar-se- como marco terico a lio da Professora Cludia Lima Marques, in literis:
Nesse sentido, vale repetir as observaes das edies anteriores, que considero data mxima vnia ainda vlidas, pois a locao tratada, nas grandes cidades, como contratos de adeso elaborados pelas imobilirias; nas pequenas cidades, como contratos de locao ainda paritrios e discutidos com cada inquilino. O importante poder caracterizar a presena de um consumidor e de um fornecedor em cada plo da relao contratual.2

A lio acima consignada guiar nosso olhar crtico sobre o problema proposto. Tambm nos permitir a verificao da hiptese da possibilidade de se aplicar aos contratos de locao o Cdigo de Defesa do Consumidor, desde que a relao jurdica locatcia esteja caracterizada dentro dos princpios do ordenamento consumeirista. Logo, o presente ensaio molda-se vertente jurdico-terica, pretendendo-se uma investigao jurdico prospectiva, partindo-se da anlise de dados de natureza primria e secundria como a legislao especfica, doutrina e, especialmente, a jurisprudncia ptria. 2 CONTEXTUALIZAO DO TEMA As relaes entre os indivduos se desenvolvem dentro de uma dinmica sem precedentes. A velocidade com que as transformaes sociais esto acontecendo algo inimaginvel h poucos anos atrs. Ao mesmo tempo em que ocorrem as inmeras transformaes sociais os homens conseguem preservar alguns institutos, conceitos, valores, etc, que se perpetuam por milnios.
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Uma das grandes transformaes que o ser humano experimenta a mudana da forma de produo dos bens em sociedade. Ou seja, sempre que h uma grande revoluo na forma de produzir h, conseqentemente, um efeito posterior que merecer a abordagem de inmeros campos cientficos de estudo. Nesse caso podemos dizer que a Cincia do Direito3 est sempre a reboque das alteraes sociais. A ttulo de exemplo, podemos citar o campo do Direito do Trabalho que surge aps a Revoluo Industrial (1780-1860)4 onde uma massa de trabalhadores era explorada pelos proprietrios das indstrias. Em meio dessas mudanas est presente em nossa sociedade o instituto do contrato. O contrato, para os escopos deste artigo, se assenta nas caractersticas do liberalismo econmico que dominou o pensamento do sc XVIII e XIX5. A fora do pensamento liberal foi tanta que influenciou, diretamente, diversos ramos de conhecimento como, por exemplo, a filosofia, a economia, e o prprio contratualismo. A propsito, elucidativa a lio de John Gilissen:
A sociedade considerada como um conjunto de homens livres e autnomos, que no se ligam entre eles seno pela vontade. O contrato social de J.J. Rousseau repousa sobre a autonomia absoluta da vontade dos indivduos: Casa indivduo obriga-se como quer, quanto quer, mas apenas enquanto quer. Est aqui toda a autonomia individual originria que a Revoluo Francesa retomar e consagrar nas leis do seu perodo intermedirio.6

Contemporaneamente necessrio refletir a respeito do contrato se quisermos compreender como este instituto se realiza em nossas vidas. A idia inicial, como destacado acima, assenta-se na autonomia da vontade que possui como desdobramentos as seguintes idias: liberdade contratual, fora obrigatria dos contratos e vcios do consentimento.7

A expresso Cincia do Direito deve ser compreendida na perspectiva de REALE, 2002, p. 1617, in literis: A Cincia do Direito, ou Jurisprudncia tomada esta palavra na sua acepo clssica , tem por objeto o fenmeno jurdico tal como ele se encontra historicamente realizado. 4 BARROS, 2005, p. 59. 5 MARQUES, 2002, p.40. 6 GILISSEN, 1979, p.738. 7 MARQUES, 2002, p.48-51.

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Tais idias necessitam, contudo, de uma reviso diante da complexa realidade social a qual estamos insertos. Se a idia clssica de contrato parte do princpio de que existem duas pessoas, de igual capacidade e de comum acordo, celebram um negcio jurdico apto a surtir efeitos, tal idia precisa de uma contextualizao a fim de que o contrato no se torne instrumento de abuso e de opresso.8 Atualmente vivemos numa realidade muito diferente daquela na qual o contrato foi concebido e desenvolvido. Todavia, dentro da nova realidade social continuamos a contratar e de vrias formas diferentes daquelas ditas clssicas. Em decorrncia das transformaes sociais, polticas, filosfica e, especialmente, da forma de produo, nos encontramos dentro de uma sociedade de massa. Sobre a formao de uma sociedade de massa, Ada Pellegrini Grinover leciona:
O homem do sculo XX vive em funo de um modelo novo de associativismo: a sociedade de consumo (mass cosumption society ou Konsumgesellschaft), caracterizada por um nmero crescente de produtos e servios, pelo domnio do crdito e do marketing, assim como pelas dificuldades de acesso justia. So esses os aspectos que marcaram o nascimento e desenvolvimento do direito do consumidor, como disciplina jurdica autnoma.9

Estamos, ainda, insertos numa realidade muito confusa em termos de idias, isto , estamos vivendo na denominada ps-modernidade. Sem adentrar na difcil discusso sobre o uso do termo ps-modernidade, o professor Severo Hryniewicz aponta algumas caractersticas que o mundo atual nos apresenta, in literis:
A era ps-moderna caracteriza-se (sic) pelas seguintes marcas: o cotidiano foi invadido pela tecnologia eletrnica, saturando o indivduo com informaes, diverses e servios; pela informtica, que substituiu o mundo natural humano pelo mundo dos signos; pela seduo do consumo, cujo templo o shopping center e pela arte, sem regras nem seriedade.10

dentro desse novo contexto que as relaes contratuais so desenvolvidas e, no obstante a preservao de inmeras caractersticas milenares, os contratos se apresentam com peculiaridades pertinentes nova realidade social. Na sociedade de consumo parte8
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GILISSEN, 1979, p.739. GRINOVER et al, 1990, p. 06. HRYNIEWICZ, 2006, p.515.

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se de uma relao jurdica contratual desigual, isto , temos de um lado o fornecedor do produto ou servio e do outro o cidado que necessita de realizar a relao contratual e est numa situao de vulnerabilidade. Por outro lado, os avanos tecnolgicos impem novas formas de contratar merecendo, portanto, uma regulamentao normativa especfica a fim de estabelecer os termos nos quais os contratos sero celebrados. O presente tpico tem por objetivo destacar uma parte da realidade social contempornea que influencia diretamente na concepo das relaes contratuais. Aps a breve contextualizao necessrio identificarmos a denominada relao jurdica de consumo que, via de regra, se dar na forma de contrato. 3 CONCEITO DE RELAO JURDICA DE CONSUMO. O Direito do Consumidor se consolidou no Brasil sob a tutela da lei 8.078/90. Tal lei foi denominada Cdigo de Defesa do Consumidor e representa um avanado instrumento de proteo ao consumidor11. O ordenamento consumeirista tem por objeto uma relao jurdica desigual, fruto da sociedade de massa contempornea. Nesse mesmo sentido a interpretao de Ada Pellegrini Grinover:
A sociedade de consumo, ao contrrio do que se imagina, no trouxe apenas benefcios para os seus atores. Muito ao revs, em certos casos, a posio do consumidor, dentro desse modelo, piorou em vez de melhorar. Se antes fornecedor e consumidor encontravam-se em uma situao de relativo equilbrio de poder de barganha (at porque se conheciam), agora o fornecedor (fabricante, produtor, construtor, importador ou comerciante) que, inegavelmente, assume a posio de fora na relao de consumo e que, por isso mesmo, dita as regras. E o direito no pode ficar alheio a tal fenmeno.12

Parte-se, assim, de uma relao desigual lanando uma proteo sobre a parte mais fraca desta relao que, no caso, o consumidor. Contudo, para identificarmos a relao de consumo temos (de acordo com a legislao brasileira) que avaliar os dois plos que

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NUNES, 2004, p.3 GRINOVER et al, 1990, p. 6.

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compem aquela relao, quais sejam, o consumidor e o fornecedor. No possvel caracterizar uma relao de consumo olhando somente a perspectiva de uma das partes. Nesse sentido o Cdigo de Defesa do Consumidor se apresenta como um sistema de normas aberto, isto , um ordenamento principiolgico que possui uma finalidade especfica que deve ser observada no momento de sua interpretao e aplicao. Sobre as partes da relao jurdica de consumo, preceitua a lei 8078/90:
Art. 2. Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final. Pargrafo nico. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indeterminveis, que haja intervindo nas relaes de consumo. Art. 3. Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou comercializao de produtos ou prestao de servios. (...).

Nota-se que a redao dos dois artigos supra citados uma redao ampla (ou aberta), ou seja, no possui uma sistemtica fechada como, por exemplo, quelas do tipo penal ou da hiptese da incidncia tributria. Isto nos remete idia de que qualquer contrato poder ser uma relao de consumo se o mesmo apresentar as caractersticas exigidas pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No importa, portanto, o tipo de contrato celebrado, mas sim se o mesmo se amolda s exigncias legais para configurao de um consumidor e de um fornecedor ao mesmo tempo. Logo, temos que contratos de compra e venda, mtuo, depsito, prestao de servios, etc, podero ser contratos regidos pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, ou seja, tais relaes contratuais merecero a proteo normativa da lei 8078/90. Podemos dizer, ento, que o Cdigo de Defesa do Consumidor se sobrepe13 a outros ordenamentos jurdicos (como por exemplo, o direito civil) lanando sua proteo relao jurdica caso a mesma se apresente como uma relao consumeirista.

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A sobreposio aqui no no sentido de hierarquizao normativa apresentada na teoria kelseniana, mas sim, que caso haja os requisitos necessrios configurao da relao de consumo, s partes envolvidas naquela relao se submetero s normas do Cdigo de Defesa do Consumidor.

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4 O CONTRATO DE LOCAO O contrato de locao instituto de Direito Civil que possui origens no Direito Romano onde se apresenta em trs espcies: locao de coisas (mveis ou imveis), locao de servio e locao de obra. A locao tem por finalidade a cesso temporria a outrem do uso e gozo de uma coisa infungvel mediante determinada remunerao. Percebermos que o contrato de locao possui, como elementos, a coisa (res), o preo (pretium) e o consenso (consensus) dos contratantes. Na teoria geral dos contratos a locao pode ser classificada como contrato bilateral, comutativo e oneroso. Atualmente, nosso ordenamento jurdico disciplina a locao da seguinte forma: locao de coisas mveis, regulada pelo Cdigo Civil; locao predial urbana, regulada pela Lei 8.245/91; e locao de prdios rsticos, regulada pelo Dec. 59.566/66. Nesse diapaso trataremos da locao de imvel para fins residenciais regulada pela lei 8.245/91. Como a locao comercial possui uma finalidade produtiva, ou seja, uma atividade que visa, de certa forma, propiciar a venda de algum produto ou servio, deve ser afastada a aplicao do CDC. Logo, o conflito normativo pelo qual se estabelece o problema do presente ensaio a possibilidade de aplicao da lei 8.078/90 aos contratos de locao de imvel residencial regidos pela lei 8.245/91. Temos, de um lado o CDC que uma lei principiolgica e geral; de outro, a Lei do Inquilinato que uma lei especfica aos contratos de locao de imveis. Assim, a aplicao ou no do CDC aos contratos de locao depender de uma anlise sistemtica dos dois ordenamentos. 5 ANTINOMIAS NORMATIVAS: CRITRIOS DE SOLUO

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O Direito, como conjunto de normas, pode ser vislumbrado como um ordenamento jurdico que deve se apresentar de forma organizada e sistemtica. Essa organizao das normas jurdicas deve possuir uma unidade para que o ordenamento apresente o mesmo fundamento de validade.14 Sem enveredar pelos caminhos da filosofia kelseniana, servimo-nos do seu conceito de ordem jurdica para identificar e visualizar o Direito enquanto ordenamento jurdico. Destaca-se, ainda, a posio do Prof Norberto Bobbio ao tratar do Direito do ponto de vista do ordenamento jurdico, in literis:
Uma vez claro que a expresso Direito refere-se a um dado tipo de ordenamento, cabe agora aprofundar o conceito de ordenamento. S para comear, partamos de uma definio muito gral de ordenamento, que iremos passo a passo especificando: o ordenamento jurdico (como todo sistema normativo) um conjunto de normas. Essa definio geral de ordenamento pressupe uma nica condio: que na constituio de um ordenamento concorram mais normas (pelo menos duas), e que no haja ordenamento composto de uma norma s. 15

Dentro da teoria do ordenamento jurdico temos que tal estrutura normativa apresenta algumas caractersticas essenciais: unidade, completude e coerncia.16 Dessas trs caractersticas a que nos interessa, por ora, a coerncia do ordenamento jurdico. Se pretendermos ter um conjunto de normas que formem uma ordem, certo que tais normas precisam estar organizadas de modo sistemtico. Apesar do conflituoso conceito de sistema, para ser considerado ordenamento, o conjunto deve ser constitudo por normas compatveis entre si, ou seja, deve apresentar uma coerncia entre as normas que o compem. O princpio da incompatibilidade entre as normas jurdicas de um ordenamento dispe que caso existam pelo menos duas normas incompatveis uma delas dever ser eliminada, ou pelo menos, posta de lado no momento da resoluo do caso concreto. Logo, o conflito entre duas normas jurdicas recebe o nome de antinomia.

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KELSEN, 2000, p. 33. BOBBIO, 1999, p. 31. BOBBIO, ob. cit.

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Diante da teoria do ordenamento jurdico podemos dizer que o Direito no tolera a antinomia jurdica. Por exemplo, no pode o ordenamento jurdico dispor DEVE SER A e, ao mesmo tempo dispor DEVE SER NO A17. A antinomia jurdica surge, portanto, para Bobbio
1) entre uma norma que ordena fazer algo e uma norma que probe faz-lo (contrariedade); 2) entre uma norma que ordena fazer e uma que permite no fazer (contrariedade); 3) entre uma norma que probe fazer e uma que permite fazer (contrariedade).18

O conflito normativo apresenta dois requisitos, a saber: 1) as normas devem pertencer ao mesmo ordenamento e 2) as duas normas devem ter o mesmo mbito de validade. Logo, a antinomia diz respeito ao conflito de validade de duas normas do mesmo ordenamento jurdico podendo se estabelecer da seguinte forma: validade temporal; validade espacial; validade pessoal e validade material. Logo, diante do conflito normativo o Direito desenvolveu, desde o Direito Romano, formas para sua soluo. Ao longo da Histria do Direito foram estabelecidos critrios para a efetiva soluo, como a hierarquia, cronologia e especialidade. A hierarquia normativa decorre da organizao das normas dentro do ordenamento jurdico. Assim, segundo a aplicao desse critrio lei inferior no derroga lei superior. A cronologia se relaciona com o tempo em que a lei foi editada sendo que h a preferncia para lei nova em detrimento da lei antiga. Tal preferncia est baseada na adequao que a nova norma possuiria em relao antiga. Por fim, a especialidade relaciona-se com a idia de leis minuciosas para regulamentao de certos assuntos ou certos indivduos ou grupos de indivduos. Segundo a lio da Prof Cludia Lima Marques:
Hoje, reconhece-se que a especializao uma caracterstica tanto material como subjetiva, pois cada vez mais se introduz no sistema do direito leis destinadas proteo de grupos sociais. Nesse sentido a determinao de uma lei como especial ou geral apresenta hoje aspectos mais casusticos.19

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Os exemplos ora apresentando so meramente hipotticos e abstratos. BOBBIO, 1999, p. 85. MARQUES, 2002, p. 533.

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Apesar do estabelecimento dos critrios acima, pode-se afirmar que em determinados casos tais critrios se mostram insuficientes para a soluo da antinomia jurdica.20 Logo, h uma deficincia na resoluo do conflito quando h conflito de critrios ou quando no possvel aplicar nenhum dos trs por serem as normas contemporneas, paritrias e gerais.21 A argumentao desenvolvida at aqui foi necessria uma vez que o STJ lana mo do critrio da especialidade para solucionar o conflito normativo ora em questo, conforme veremos no prximo tpico. 6 O ENTENDIMENTO DO STJ E SEUS ARGUMENTOS O tema ora tratado diz respeito s decises do Superior Tribunal de Justia STJ sobre a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor CDC aos contratos regidos pela Lei de Locaes. Aps a anlise de uma grande parte de julgados, podemos concluir que o STJ no aplica o CDC aos contratos de locao por serem estes regidos por lei especial (lei 8.245/91). Colacionamos abaixo alguns julgados a fim de explicitar o entendimento do STJ, in literis:
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAO E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO INDENIZAO DE BENFEITORIAS. QUESTES FTICAS. EXAME DE CLUSULA CONTRATUAL. SMULAS N 5 E 7 DO STJ. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE EM RELAO LOCATCIA. - invivel o reexame de matria ftica constante dos autos, tendo em vista o bice contido no verbete Sumular n. 07/STJ, bem como a interpretao de clusulas contratuais nesta seara recursal. - cedio que, em relao locatcia regida pela Lei n 8.245/91, no se aplica o Cdigo de Defesa do Consumidor, tendo em vista que esta relao est regulada por lei especfica. - Agravo regimental improvido.22 (grifos nossos) MARQUES, 2002, p. 536: Como podemos observar a hierarquia entre os prprios critrios de soluo dos conflitos e antinomias no muito clara, baseando-se em presunes, presunes no absolutas que no dispensam o esforo casustico do intrprete. No havendo soluo clara sugere-se a utilizao de uma terceira fonte, a Constituio, que como guia mxima do sistema poder fornecer valores e linhas de razoabilidade para a escolha a ser efetuada pelo aplicador da lei. Procura-se, em verdade, alcanar uma interpretao conforme a Constituio das normas em conflito para desta extrair a norma prevalente e solucionar a antinomia. 21 BOBBIO, 1999, p. 206 22 AgRg no Ag 363679/MG; 2001/0007093-0, Relator Min. Hlio Quaglia Barbosa, Sexta Turma, DJ 21.11.2005, p. 313.
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LOCAO. VIOLAO AOS ARTS 79 DA LEI 8.245/91 E 2.036 DO CDIGO CIVIL. PREQUESTIONAMENTO IMPLCITO. OCORRNCIA. MULTA. CDIGO DEDEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. INEXISTNCIA DE RELAO DECONSUMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O Tribunal a quo emitiu pronunciamento sobre as questes suscitadas pelo recurso especial, embora no tenha feito referncia expressa aos respectivos dispositivos legais, caracterizando assim seu prequestionamento implcito. 2. pacfica e remansosa a jurisprudncia, nesta Corte, no sentido de que o Cdigo de Defesa do Consumidor no aplicvel aos contratos locatcios, que so reguladas por legislao prpria. 3. Restam ausentes s relaes locatcias as caractersticas delineadoras da relao de consumo apontadas na Lei 8.078/90. 4. Recurso especial conhecido e provido.23 (grifos nossos) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SMULA 211/STJ. REEXAME DE PROVAS. SMULA 7/STJ. LOCAO. INAPLICABILIDADEDO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I - Nos termos das Smulas 221/STJ e 282 e 356/STF invivel em sede de recurso especial a apreciao de matria cujo tema no fora objeto de discusso no acrdo recorrido, uma vez que cabe ao Tribunal a quo manifestar-se sobre o tema, tendo em vista a exigncia do indispensvel prequestionamento. II - invivel em sede de recurso especial a apreciao de matria envolvendo o reexame de provas, a teor da Smula 07/STJ, que assim dispe: "A pretenso de simples reexame de prova no enseja recurso especial." III - Consoante entendimento desta Corte inaplicvel o Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos locativos, tendo em vista que so estes regulados por lei especfica, apta a suprir as pendncias decorrentes das relaes locatcias. Precedentes. IV - Agravo interno desprovido.24 (grifos nossos) LOCAO. LEI 8.245/91. RETENO E INDENIZAO POR BENFEITORIAS. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI 8.078/90. INAPLICABILIDADE. No nula, nos contratos de locao urbana, a clusula que estabelece a renncia ao direito de reteno ou indenizao por benfeitorias. No se aplica s relaes regidas pela Lei 8.245/91, porquanto lei especfica, o Cdigo do Consumidor." Recurso conhecido e provido.25 (grifos nossos) RECURSO ESPECIAL. LOCAO. INAPLICABILIDADE DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. FIADOR. 1. Esta Corte firmou compreenso no sentido de que o Cdigo de Defesa do Consumidor no aplicvel aos contratos locativos. 2. Se h disposio contratual especfica prevendo a responsabilidade dos fiadores, no caso de renovao de contrato de locao por prazo indeterminado, at a entrega das chaves, no ser hiptese de interpretao, mas de simples aplicao da clusula. REsp 689266 / SC; 2004/0127060-1, Relator Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJ 14.11.2005, p. 388. 24 AgRg no Ag 636897/SP; 2004/0143706-8, Relator Min. Gilson Dipp, Quinta Turma, DJ 07.03.2005, p. 331. 25 REsp 575020/RS; 2003/0125289-8, Relator Min. Jos Arnaldo Da Fonseca, Quinta Turma, DJ 08.11.2004, p. 273.
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3. Recurso no conhecido.26 (grifos nossos) AGRAVO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. SMULA 282 DO STF. ART. 535 DO CPC. ACRDO RECORRIDO. OMISSO. INEXISTNCIA. CONTRATO. LOCAO. CDC. INAPLICABILIDADE. SMULA 83 DO STJ. REEXAME DE PROVA. SMULA 7 DO STJ. O acrdo recorrido no padece de invalidade, porquanto examinou, com fundamentos claros e precisos, as questes suscitadas pelas partes. A ausncia de prequestionamento inviabiliza o conhecimento da questo federal suscitada. O Cdigo de Defesa do Consumidor no se aplica aos contratos de locao regidos pela Lei n 8.245/91. Precedentes. Na via especial, no possvel a incurso ao campo ftico-probatrio. Agravo regimental a que se nega provimento.27 (grifos nossos) LOCAO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRNCIA. MULTA CONTRATUAL. CDC. NO APLICABILIDADE. HONORRIOS ADVOCATCIOS. SMULA 07/STJ. PRORROGAO CONTRATUAL. OBRIGAO DECORRENTE DO CONTRATO DE FIANA. INTERPRETAO RESTRITIVA. ENUNCIADO 214/STJ. Inexiste cerceamento de defesa se o juiz da causa entendeu que os fatos trazidos aos autos eram suficientes para o deslinde da lide, sendo desnecessria a fase instrutria. Aplicabilidade dos princpios da celeridade e economia processual. Aos contratos locatcios no se aplica o Cdigo de Defesa do Consumidor. Precedentes desta corte. A via estreita do recurso especial no se presta averiguao dos limites condenatrios das verbas sucumbenciais, haja vista existir o bice imposto pelo enunciado da smula 07 deste Tribunal Superior. Esta Corte firmou jurisprudncia no sentido de que a obrigao decorrente da fiana locatcia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de dbitos que pertinem ao perodo de prorrogao contratual, mesmo que o pacto locatcio contenha clusula nesse sentido. Necessria a expressa anuncia do fiador para que persista a garantia fiduciria. "O fiador na locao no responde por obrigaes resultantes de aditamento ao qual no anuiu." - enunciado da smula n 214 do STJ. Recurso especial parcialmente provido, para excluir da condenao os aluguis devidos compreendidos no perodo da prorrogao contratual operada sem a concordncia do fiador.28 (grifos nossos)

No h dvidas acerca do entendimento do STJ nos julgados acima: no se aplica o CDC aos contratos de locao residencial uma vez que este ltimo regido por lei especial. Todavia esse no nos parece o melhor entendimento para a questo. A aplicao do CDC a qualquer contrato se faz com fundamento na relao de consumo.

REsp 329067/MG; 2001/0075647-2, Relator Min. Paulo Gallotti, Sexta Turma, DJ 02.08.2004, p. 576RSTJ, vol. 182, p. 518. 27 AgRg no Ag 556237/RS; 2003/0182559-6, Relator Min. Paulo Medina, Sexta Turma, DJ 28.06.2004, p. 436. 28 REsp 485664/MG; 2002/0151299-5, Relator Min. Paulo Medina, Sexta Turma, DJ 29.03.2004, p. 285.

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Nesse caso temos duas possibilidades, a princpio, para a realizao do contrato de locao residencial de imvel. O contrato de locao residencial de imvel pode ser celebrado entre dois particulares: um proprietrio e um inquilino. Nesse contrato, que historicamente regulado pelo Direito Civil, pressupe-se que as partes estejam em condies de igualdade para acordar as clusulas contratuais. Tal contrato, portanto, parte do princpio da autonomia da vontade que o vetor axiolgico do direito contratual. Por outro lado, o contrato de locao residencial de imvel pode ser estabelecido entre: um proprietrio e um inquilino por meio de uma imobiliria. Aqui encontramos um terceiro elemento no contrato que a intermediao dos contratantes. Para tanto, deveremos observar as condies em que esse contrato celebrado. As imobilirias prestam servios de corretagem de imvel visando atingir um determinado mercado. Por outro lado, as pessoas que procuram as imobilirias para dispor de seus imveis querem uma segurana e tranqilidade na hora de realizar o negcio jurdico possuindo, ainda, a inteno de obter um maior proveito econmico. Nesse vis, temos que a imobiliria prepara tudo para seu cliente, ou seja, anuncia, conserta, cuida, zela, apresenta, e, inclusive, redige o contrato de locao que vir a ser firmado com um inquilino qualquer. Estamos diante, portanto, de uma prestao de servio que conduz, invariavelmente, assinatura de um contrato de adeso, ou seja, um contrato com clusulas estipuladas unilateralmente pela administradora do imvel. Perante esta realidade de intermediao entre o locador e locatrio, percebemos que ao locatrio no dada nenhuma escolha no momento de alugar um imvel residencial, isto , ou o locatrio se submete a todas as clusulas contratuais determinadas pela imobiliria; inclusive com renncia de direitos de terceiros como no caso dos fiadores que assinam o contrato como garantes do mesmo29, ou no assina o contrato e conseqentemente no supre a sua necessidade de alugar um imvel para residir.

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Nesse caso os fiadores renunciam expressamente as clusulas do artigo 827 do Cdigo Civil que dispe: Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dvida tem direito a exigir, at a contestao

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Assim, no h uma igualdade inicial entre locador e locatrio que conduzir a realizao do contrato. A relao, estabelecida entre locador, imobiliria e locatrio, de alta complexidade envolvendo inmeros aspectos contratuais.30 Vejamos a lio da Profa Cludia Lima Marques:
Nesse sentido, vale repetir as observaes das edies anteriores, que considero data maxima venia ainda vlidas, pois a locao tratada, nas grandes cidades, como contratos de adeso elaborados pelas imobilirias; nas pequenas cidades, como contratos de locao ainda paritrios e discutidos com cada inquilino. O importante poder caracterizar a presena de um consumidor e de um fornecedor em cada plo da relao contratual.31

Encontramos, ainda que minoritariamente, julgados que corroboram a hiptese aqui defendida, qual seja, a possibilidade da aplicao dos CDC aos contratos de locao de imvel residencial. Nesse sentido a jurisprudncia do Tribunal de Justia de Minas Gerais, in literis:32
LOCAO - FIANA - RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - MULTA MORATRIA - CDC - APLICABILIDADE. - Os fiadores so responsveis pelas verbas indenizatrias provenientes do contrato de locao at a entrega definitiva das chaves do estabelecimento locado. - A limitao da multa moratria a dois por cento do valor da prestao, prevista no 1 do art. 52 do CDC, tem aplicao s relaes locatcias.33 COBRANA DE ALUGUIS - CONTRATO DE LOCAO PRORROGAO POR PRAZO INDETERMINADO - FIANA - EXONERAO - CONTRATO BENFICO - INTERPRETAO RESTRITIVA MULTA MORATRIA - APLICAO DO CODECON - ART. 52, 1 - VOTO VENCIDO. - Prorrogado o Contrato de Locao por prazo indeterminado, fica o fiador exonerado de suas obrigaes, por se tratar a fiana de contrato benfico, devendo ser interpretado restritivamente. - A aplicao da legislao consumerista da lide, que sejam primeiro executado os bens do devedor. Quando o fiador renuncia este artigo, est, automaticamente, renunciado seu benefcio de ordem. 30 Nesse sentido: MARQUES, 2002, 365-366. 31 MARQUES, 2002, 363. 32 Contra o posicionamento do TJMG temos a Smula 61 do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro, in literis: SMULA N 61 CONTRATO DE LOCAO; IMVEL URBANO; MULTA; LIMITE MXIMO " vlida, e no abusiva, a clusula inserida em contrato de locao de imvel urbano, que comina multa at o limite mximo de 10% sobre o dbito locativo, no se aplicando a reduo para 2%, prevista na Lei n 8078/90 (CPDC)." REFERNCIA: Uniformizao de Jurisprudncia n 05/2001 - Proc. 2001.146.00005 Julgamento em 24/06/2002 - Votao unnime; Relator: DES. PAULO VENTURA; Registro do Acrdo em Reg. Int. TJRJ, art. 122 NOTAS: Obs.: A Lei n 8245/91, que rege a locao do imvel urbano, posterior ao Cdigo do Consumidor, e especial, pelo que a ela no se aplica o limite de 2% da multa moratria, admitida nas relaes de consumo. 33 Nmero do processo: 2.0000.00.370121-1/000(1), Relator: Belizrio De Lacerda, Data do acrdo: 06/02/2003, Data da publicao: 26/02/2003.

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busca a adequao do percentual razovel e compatvel do valor da multa moratria realidade econmica do pas, no momento do cumprimento da obrigao, de acordo com o disposto no 1 do art. 52 do Cdigo de Defesa do Consumidor. Preliminares rejeitadas e apelao no provida. Voto vencido: Deve-se manter a multa no percentual que foi con-vencionado entre as partes, no havendo que se falar, ainda que por analogia, em aplicao das regras de defesa do consumidor locao de imvel, uma vez que no pode esta ser considerada como relao de consumo. (Juiz Pereira da Silva).34 APELAO CVEL. AO DE EXECUO. LOCAO. MULTA PENAL. APLICAO DOS DITAMES DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO ART. 924 DO CDIGO CIVIL. Aplicam-se s relaes locatcias os ditames do Cdigo de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual a multa moratria prevista no art. 52, 1 do referido diploma legal dever servir de parmetro para a reduo da multa avenada entre as partes. Mesmo se assim no fosse, levando-se em conta o princpio do equilbrio contratual, permeado pela atual conjuntura econmica nacional, a reduo da multa para 2% por cento uma questo de eqidade, pelo que deve ser levada a cabo em conformidade com o art. 924 do Cdigo Civil, evitando-se desta forma o enriquecimento sem justa causa.35

7 CONSIDERAES FINAIS As relaes na sociedade mudam. Mudam, tambm, as regulamentaes sobre essas relaes. A Histria dos Direitos do Homem demonstra que seu reconhecimento, declarao e proteo dependem de um complexo desenvolvimento histrico que se inicia com a descoberta pelo homem dos valores que norteiam aqueles direitos e culminam com a sua consagrao nas Cartas Constitucionais. Assim, a consagrao de Direitos Humanos, no plano das Constituies contemporneas, faz surgir um ncleo essencial para o estabelecimento do Estado Democrtico de Direito, qual seja, os Direitos Fundamentais. Destaca-se, aqui, que tais direitos so frutos de um processo histrico cumulativo, ou seja, que o surgimento de novos direitos no impe o desaparecimento de outro, pelo contrrio, somam-se queles formando uma nova perspectiva axiolgica-normativa. Nesse prisma, o Direito do Consumidor, como Direito constitucionalmente previsto, deve ser entendido como Direito Fundamental que, aliado aos Direitos Fundamentais

Nmero do processo: 2.0000.00.412590-8/000(1), Relator: Alberto Aluzio Pacheco de Andrade, Data do acrdo: 20/04/2004, Data da publicao: 15/05/2004. 35 Nmero do processo: 2.0000.00.371549-3/000(1), Relator: Domingos Coelho, Data do acrdo: 30/10/2002, Data da publicao: 09/11/2002.

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individuais e sociais, j consagrados historicamente, visam a plena realizao do homem dentro da sociedade. Ora, se vivemos numa sociedade de consumo, ou seja, numa sociedade onde a forma de produo dos bens (materiais e culturais) nos impe a necessidade de padres mnimos de consumo, podemos afirmar que o Direito do Consumidor Direito Fundamental porque visa realizao, em ltimo grau, do princpio Constitucional da Dignidade da Pessoa Humana. Pensemos nos contratos de locao de imvel residencial feito atravs de imobiliria por meio do contrato de adeso. Como o locatrio no possui nenhuma forma de negociao dos termos do contrato, pode acontecer que este contenha alguma clusula abusiva que cause, inevitavelmente, um prejuzo ao locatrio fazendo com que a relao entre os contratantes seja desigual. A possibilidade de aplicao do CDC a esses tipos de contrato permite a restaurao do equilbrio contratual protegendo, assim, o consumidor que se submete inteiramente vontade do locador imposta por meio da imobiliria. Destarte, acreditamos que a aplicao do CDC aos contratos de locao de imveis residenciais atende finalidade essencial daquela norma, qual seja, a proteo do hipossuficiente no mercado de consumo. Diante, portanto, da realidade social complexa quanto s questes que envolvem a locao dos imveis residenciais por meio de imobilirias, cremos que o Direito deve proteger de forma adequada as partes contratantes. Nesse caso, vislumbramos que a possibilidade hermenutica aqui aventada para os contratos de locao e o CDC, torna-se medida de justia e de realizao dos Direitos dos cidados brasileiros corroborando o entendimento exposto pelo nosso referencial terico:
As complexas e reiteradas relaes, as quais se estabelecem entre locatrio, o locador, a imobiliria, o condomnio e sua administrao, formam uma srie de relaes contratuais interligadas que esto a desafiar a viso esttica do direito. Como verdadeiro contrato cativo de longa durao, a locao e suas relaes jurdicas acessrias necessitam uma anlise dinmica e contextual, de acordo com a nova teoria contratual, a reconhecer a existncia de deveres principais e deveres

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anexos para as partes envolvidas, seja o consumidor, seja a cadeia organizada de fornecedores diretos e indiretos.36

8 REFERNCIAS BOBBIO, Norberto. O Positivismo Jurdico: Lies de Filosofia do Direito. So Paulo: cone, 1995. 239 p. ________, Norberto. Teoria da Norma Jurdica. Traduo Fernando Pavan Baptista; Ariano Bueno Sudatti. Bauru: EDIPRO, 2001. 192 p. ________, Norberto. Teoria do Ordenamento Jurdico. 10. ed. Traduo Maria Celeste Cordeiro Leite dos Santos. Braslia: Universidade de Braslia, 1999. BRASIL. Lei 8078. 11 set. 1990. Dispe sobre a proteo do consumidor e d outras providncias. Disponvel em: <http:www2.camara.gov.br>. Acesso em: 18 ago. 2006. BRASIL. Lei 8245. 18 out. 1991. Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponvel em <http:www2.camara.gov.br>. Acesso em: 18 ago. 2006. FIUZA, Csar. Direito Civil: curso completo. 5. ed. rev., atual., e ampl. Belo Horizonte: Del Rey, 2002. 1096 p. GILISSEN, John. Introduo Histrica ao Direito. 4. ed. Lisboa: Fundao Calouste Gulbenkian, 2003. 813 p. GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Cdigo brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores de anteprojeto. 5. ed. rev., atual., e ampl. Rio de Janeiro: Forense Universitria, 1998. 916 p. HRYNIEWICZ, Severo. Para Filosofar Hoje. 6. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006. 527 p. KELSEN, Hans. Teoria pura do direito. 6. ed. Traduo Joo Baptista Machado. So Paulo: Martins Fontes, 1998. 427 p.

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MARQUES, 2002, P. 364-365.

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MARQUES, Cludia Lima. Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor: O novo regime das relaes contratuais. 4. ed. rev., atual., e ampl. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. 1109 p. NUNES, Rizzato. Curso de direito do consumidor: com exerccios. So Paulo: Saraiva, 2004. 776 p. REALE, Miguel. Lies Preliminares de Direito. 26. ed. So Paulo: Saraiva, 2002, 393 p. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espcie. 3. ed. So Paulo: Atlas, 2003. v.3. 662 p. (Coleo direito civil).

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